中国房价上涨的原因和影响

中国房价上涨的原因和影响（共10篇）

1.中国房价上涨的原因和影响 篇一

近几年中国房价上涨的原因分析

这几年来，中国的房地产市场风起云涌，商品房价格跌宕起伏，为社会各界所关注，稳定房价也成为宏观调控的主要目标。

大家都知道，住宅市场是房地产市场中的最大市场，经过十余年的发展，我国住宅市场供应与需求总量都出现了明显增长，产品类型也不断推陈出新，但值得关注的是，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者的实际需求出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了危险的信号。

近年来，我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。各界人士纷纷对我国房地产是否已出现泡沫展开讨论，并对目前房地产过热提出各种质疑，这些均已引起中央的高度重视。国务院已出台多种措施来抑制房地产价格飞涨，甚至作为政治任务下达地方政府。即便如此，调控的效果仍不显著，有些城市房价反而涨得更快，其原因应该说是多方面的，其中既有经济方面的，又有心理预期和消费文化等非经济因素。

经济原因：

首先，当前房价上涨与地价上涨密切相关。随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招拍挂”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺陷，即容易过高地抬高地价。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。

其次，新建住宅建造成本增加。这里所说的成本上升，既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加，还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。可以直接感受到的是，2000年以来建成的住宅与上世纪80年代、90年代相比，无论是房屋的户型，还是小区配套及环境的营造，都有巨大的改变与提升。如果说以前的住宅是低水平的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是“小康型”住宅。

第三，房地产供给结构不合理。目前，在我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系状况，造成了价格虚高的高档商品房供过于求；同时，中低价位普通商品房、经济适用房供不应求，导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地违背需求结构，在一些档次住房供应量不足的情况下，就会产生结构性泡沫现象。

第四，多种住房需求旺盛。一方面，房地产市场存在巨大的真实住房需求，其依据是：随着经济的发展，我国城市化水平将大大提高，在此期间将有大量人员从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题；还有城市房屋拆迁建新的过程中存在大量的被动需求，另外我国每年新婚家庭有相当一部分有购房需求；而且普通高校毕业生人数逐年增加，这些人中相当一部分在未来几年内都将产生购房需求。

另一方面，当前房地产市场中还存在大量投资需求。一般来说，过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的，高价格就带来这些行业巨额的高利润，巨额高利润就刺激了投资需求，投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前还不完善，这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。

在一定的条件下，特别是在局部地区，这种投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。部分开发企业利用政策和市场信息的不对称，恶意

炒作，加上个别媒体不加甄选，大加渲染，使部分消费者盲目跟风，造成局部地区、个别房地产项目价格短期内出现非正常上涨。

心理预期：

以上主要是从成本和供给关系两个方面来分析房价。但实际上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或供求关系来认识房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

消费文化：

在中国，拥有房产是历代秉承下来的传统，中国人将拥有住房看成是人生的极大追求，认为家财万贯终会耗尽，只有房子是可以父传子，子传孙，代代相传的资产，没有房子就意味着没有“家”，就成为流离失所的人，就像是没有根的树。家在中华民族的心中是稳定、温暖、和谐、团圆的象征，是组成家庭的首要必备之物，它不单纯是一个遮风挡雨的住处、一个休息的地方，更多的是被赋予了精神层面上的意义，就像我们常把家形容成是心灵的港湾，是养老归终、落叶归根的去处，“家”在中国人的眼里是任何物品都无法替代的，也正如此，中华子孙对个人住房的追求从未停歇过。

然而怎样应对房价的上涨呢？

首先，把防止房地产投资和用地扩张反弹危险与合理调控房屋需求结合起来，规范土地价格；另外，要引导各方面的理性预期，让消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上，做一个理性的消费者。

2.对房价上涨原因的探析 篇二

关键词房价上涨;原因;政府

中图分类号F29文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)022-0179-01

1房价的界定

什么是房价?在国际上是所有可以交易的房屋的价格。本文主要指商品房的房价。因为大多数中国人都只关注一手新房的房价,不关注二手房、两限房、经济适用住房、享受经济适用住房政策待遇的房子、机关建房等等一系列的可交易房屋的价格。这大约也可以称之为具有中国特色的房价了。而国际上大多数国家只有商品房市场和保障性住房这两类产品,可以严格的区分市场化的部分和政府保障的部分两类人群,说房价的话就只有市场化的一个标准,而没有各类不同产品和利用各种不同政策产生的砖头或人头补贴。

2房价上涨的原因

2.1房价随着成本价格的提升而上涨

成本价格的上涨导致产品价格的上涨是经济活动中的基本现象。房地产的成本价格首先是地价,说到地价的攀升,这里我们不得不提到“土地财政”一词。“土地财政”,属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。政府依靠土地财政,其核心的做法是政府运用手中的行政权力把集体所有或其它用途的土地整合,然后进行招拍挂,以此使土地价格翻番。除了土地的价格在提高之外,还有其他成本的因素价格提高,如钢材、水泥等建材的价格,采用低碳、节能、环保等高科技手段或材料,使住房的成本价格都在提高。甚至随着生活水平的提高,工人工资也在提高,房价必然上涨。而商人不是慈善家,所以房价又怎么可能下跌呢?

2.2住房供不应求,价格上涨

一方面是中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。改革前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题,1978年城市人均居住面积仅為3.6平方米,低于建国初期4.7平方米的水平。虽然改革的三十年中有了长足的发展,特别是市场化之后,每年的开复工总量都在扩大,但仍无法满足日益增长的需求。当人口增长下降且住房能满足基本需求时,房价自然就失去了上涨的压力,比如现在的德国家庭总数少于住房总套数,房价自然也就难以上涨了。

中国的人口结构决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年开始人户下降,现在并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的,80—90后的家庭分裂速度在不断加速,这种加速会延续大约至少十年。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套,仅能满足不到一半新增家庭的需求。

另一方面是植根于我们中国人内心根深蒂固的的传统文化。从古至今,“有恒产才能有恒心”“先成家后立业”,种种对家思想的重视使得大部分人在得到人生的第一桶金时,不是忙着投入再生产,而是先置家业,因为这是让人们安心和无后顾之忧的最根本因素,房是人手必备的基本生活资料。所以这种市场的供不应求的关系使得房价将继续上涨。

2.3房价的提升是一种货币现象

我们知道,除了黄金作为货币发行的后盾因素之外,没有哪个国家的货币是永远升值的。相对于贬值的货币而言,不动产则意味着货币的升值。通俗地讲就是:三十年前十元钱能买很多东西,而今天却不行,这就是典型的货币现象。

这其中收入的增长基础除了生产效率的提高之外,则一定是货币的贬值。这就是为什么我们的社会中有这样一个财富层,专门去购买商品房,以期待其产品能够升值,从而获取利润。因为银行的存款可能会使货币贬值,而不动产则是从历史的经济周期看,是几乎所有产品中抗通胀能力最强,保值率最高的产品。所以许多人会在住、用的同时用房屋作为财富保值的工具,使住房在居住之外增加了许多其他的功能,即金融杠杆的作用和财富保值增值的作用,因此增加了民众对住房的偏好,特别是住房处在这样一个供不应求的阶段,投资性购房更促成了房价的上涨。

2.4居民家庭可支配收入的提高

房价是反应市场中住房这一商品的价格的,是没有任何阶级性和政治性的。住房是个人劳动获得的财富,是一种资产,是个人通过合法的劳动所得最终换得的。而政府要保障的是人人都有居住的权力,而不是人人都必须有住房这笔财富,居住的权力可以通过多种方式获得,如租赁等。同理,住房条件的不同对不同收入阶层来说是平等的,而一味的要求通过政府打压房价而使不同社会阶层的人拥有同样条件的住房是绝对不公平的,公平并不代表绝对的平均。收入高的群体有足够的资金来购买价格更贵的住房,因此就出现了“强势经济自相矛盾的悖论”,其中包含有这样的一些社会现象,如社会上可买得起的住房供不应求,更高的收入和就业率具有高房价的负面影响,许多低收入者不得不干两三份工作,以勉强支付房租。所以随着居民家庭可收入分配的提高,贫富差距也在分配不平衡的背景下进一步扩大,这将进一步导致房价的上涨。

2.5政府征收高额税费

政府动辄用征税手段打压居高不下的房价,隔三岔五,就有相关消息见诸报端。从物业税到暴利税,再到今天的特别房产消费税,尽管这些税种都没有出台,但是,政府包括专家学者仿佛患上了税收依赖症,似乎认为只要有税收“加盟”,房价就会立马下降。如果现在要作一项国内各领域税负情况调查报告,那么,房地产领域的税负,会当仁不让地勇当冠军。譬如说,税率为3%的契税;税率为5%的营业税;从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税;税率为营业税7%的城市维护建设税;税率为3%的教育费附加税;税率为0.5‰的印花税;另外,还有房屋销售所得税、二手房转让税……政府动辄用征税手段打压居高不下的房价,我们也经常可以看到相关消息。 针对我国房地产税费,财政部财科所所长贾康形象地称之为“多如牛毛”。据权威人士估算,目前国内住宅成本构成中,建筑成本占30%-40%,地价、税费及开发商利润占60%-70%。如果按目前开发商平均利润率15%-20%测算,那么剔除这部分,房价构成中税负比重至少应在35%-40%左右。

初衷良好的公共政策,为何不能将病痛治愈呢?因为,我国现行房地产税收政策存在着先天性缺陷--集中在开发与流通环节,而少涉及保有环节,不仅不能体现税收的公平和公正性,还会导致不少个人和开发商,故意囤积土地,恣意投机,最终使房价一路飞涨。如果再对房地产企业增加税种,最终还将会被转嫁到购房者身上。所以,政府要进一步完善税收调节的功能,以控制房价过快上涨。

因而,在正确认识房价上涨原因的基础上,我们应该清楚房价是由政策和市场双重开关控制的。从市场的角度来看,商品房的价格应主要由市场决定。从政府的角度来讲,政府可采取多种措施以控制房价:首先要增加供给,加快普通商品住房和经济适用房的建设,扩大经济适用房的供应范围;同时加大加快限价房、公共租赁房的建设;其次是抑制不合理的需求,主要是抑制投机性需求,对二套房的消费要采取经济上的控制措施;第三是加强管理,增加土地总量供应,包括已经在开发商手里的土地要促其加快开发,切实解决捂盘惜售问题。

参考文献

[1]黄石松,陈红梅著.房价之迷[M].北京:社会科学文献出版社,2009.

[2]黄绪虎,张昱著.房价:中外房价、城市化与中低收入家庭住房模式解读[M].武汉,湖北科学技术出版社,2007.

[3]龙桑田,李红丽译.[英]哈里森(Harrison, F.)著. 2010泡沫破碎[M].北京:中国社会科学出版社,2007.

作者简介:

3.浅析影响房价上涨的因素 篇三

【内容提要】近30年来，昆明房价“只涨不跌”，为了稳定房价，政府出台了一系列调控政策，但效果甚微。房价上涨，既有合理因素，收入增长、城市化进程、人口增加、住房制度改革、传统思维消费习惯、购房贷款、银行利率低；有不合理因素，收入差距过大、房地产开发模式存在缺陷、投资渠道不畅、人民币升值、住房社会保障体系不完善都或多或少刺激了住房需求量增长，从而导致房价上涨。

【关键词】房价、上涨、因素、需求

回观昆明房价多年来的变化趋势，我们会震惊的发现，昆明已经创造出30年“只涨不跌”的神话。1980年，昆明踏上住宅商品化之路；到1986年，房价基本保持在500元/平米以下；到1992年，也只在1000元/平米左右。这十几年，是昆明房价涨幅的平缓期。1993年至1997年，是昆明房价上涨的快速阶段，由于开发商与购房者对品质的要求不断提高，房价明显提上涨，到1997年，均价已接近2400元/平米，但都在二环路内。到2002年，昆明房价终于冲破3000元大关。从2003年开始，房价涨幅更是惊人。田野咨询机构的统计数据显示，2004年，昆明的房屋均价为2916元/平方米，增幅17.7%；2005年，房价为3012元/平方米，增幅3.3%；2006年，房价为3304元/平方米，增幅9.7%；2007年，房价为4547元/平方米，增幅为37.6%；2008年房价为5131元/平方米，增幅为12.8%；2009年，房价达5533元/平方米，增幅达7.8%。2010年，房价继续小幅度上涨，前途可谓“扑朔迷离”。

从以上数据不难看出，在过去的30年，昆明的房价一路飙升。尤其是近五年来，房价增长迅猛，从2004年到2006年，房价每年的增幅都保持在10%左右，而房价的爆发性增长发生在2007年。

昆明房价上涨过快会加剧住房分配不公，损害房地产业可持续发展的市场基础，危及宏观经济的稳定。因此为了稳定房价，政府在利率、信贷、税收、土地供给等方面出台了一系列调控政策，但是房价增速仍然维持在比较高的水平上。1

那么是什么原因造成房价持续上涨？

当前房价上涨有合理因素，也有不合理因素。从合理的角度讲，收入增加、人口增长、城市化进程等因素在推动房价上涨，但是仅仅这些因素不会导致房价在短期内普遍大幅度上涨，房价异常上涨是制度缺陷带来的过度投资所致。这些非正常的制度因素包括：收入差距扩大、房地产开发模式存在缺陷、强烈的人民币升值预期、投资渠道狭窄以及住房社会保障体系不健全等。

（一）、引发房价上涨的合理因素

第一，随着收入增长产生的真实需求

近几年来，中国经济一直保持高速发展，GDP年均增长大大超过世界平均水平。2003年我国国内生产总值突破11万亿元人民币大关，人均国民生产总值首次超过1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行业如汽车、钢铁，甚至以前发展较慢的机械制造业，都显现出前所未有的发展势头，就投资而言，全社会完成固定资产投资70073亿元，比2003年增长25.8个百分点。快速发展的宏观经济使人们对经济前景普遍持乐观预期，促使了房地产业的急速增长。

随着经济持续增长，人均可支配收入增加，产生了对住房升级换代、改善居住条件的需求。人均GDP与住房面积几乎存在着正比例关系，居民住房消费通常有三个发展阶段——数量发展阶段、数量与质量并重发展阶段、整体发展阶段。根据昆明市的人均GDP推算，其住房需求正处于第二阶段，即数量与质量并重发展阶段。未来随着人均GDP的增加，住房需求将会进一步增加。

第二，城市化进程拉动住房需求增长

1996年以来，我国进入快速城市化阶段，每年大约有2000万农村人口成为城镇常住人口。城市人口增长过程中会出现大量新婚家庭，这些新婚家庭需要住房，这必然会引起对城市住房需求的增长。其次，在城市发展过程中，旧城改造产生了对住房的大量被动需求。十几年来，城市农民工、外来工、流动人口已经逐渐成为城市生活中一个不可或缺的群体，再加上城市化进程的加快，所谓的“都市圈”、“城市带”使城市的规模不断扩大，城乡之间的巨大经济差异，使农民大量从农村流入城市，大量的人口带来了大量的住房需求，房价必然飞涨。

第三，人口增加带动住房需求增长

截至2005年1月6日我国人口已达13亿。预计我国人口数量将在一个较长时期内继续保持增长势头,到本世纪中叶将达到16亿人口，年平均净增加1000

万人以上。另据“五普”资料显示, 进入21世纪后, 我国每年平均结婚人数达1000万对以上, 按照农村人口占人口总数的60%计算,将有400多万对城市人口结婚，假如每个家庭需要一套住房,则市场需求量为400多万套住房。大量增长的婚育家庭将对住房产生巨大需求。

第四，住房制度改革释放大量需求

随着城镇住房制度改革，各地纷纷取消福利分房，国家采取住房补贴、住房公积金等形式逐步确立了货币分房制度。1998年国家取消福利分房，实行货币分房制度，大量住房需求被释放出来，推动房价上涨。随着新的住房制度的建立，从旧体制中所释放的需求已经达到极限，但是已售公有住房二级市场的开放将会促进新的住房需求增长。

第五，传统思维消费习惯导致住房需求增长

传统观念认为“有房才有家”、“ 房产是最持久的且可以传承的财产”。在这种观念下，人们往往倾向于购房置业，宁买不租。追求住房的一步到位。而一个民族的消费习惯在短时间内是很难改变的，所以在传统习惯的作用下，住房需求被进一步扩大。

第六、购房贷款，银行利率低

银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前消费思想的转变，这等于将传统的几年或几十年后的购买能力提前释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度的提高了社会各阶层购房的承受能力。

（二）、引发房价上涨的不合理因素

第一，收入差距过大导致投资需求旺盛

收入差距扩大是造成房地产投资需求旺盛的重要原因。收入差距的扩大使消费支出的增加幅度下降，更多收入被用来投资。而房地产作为一种良好的投资品种吸引大量社会剩余资金进入房地产市场。据中国人民银行2007年一季度问卷调查显示，家庭月收入在2000元以下的居民购房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭购房意愿不断攀升；其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之间的家庭购房意愿最强。由此可见，房价持续上涨，在很大程度上是由于收入差距扩大所造成的投资需求旺盛所致。

第二，房地产开发模式存在缺陷

目前房地产开发模式基本可归纳如下：开发商筹措资金并通过招拍挂取得土地使用权、以在建工程或者土地使用权抵押向银行贷款、施工建房、（预）销售回笼资金（偿还贷款或者为下一轮开发融资）、进入下一个开发循环。同时，政府垄断土地一级市场，依靠土地出让收入进行城市基础设施建设，并通过市政基础设施的不断完善来提升区域内的土地价值，谋取更大的土地收入。在这种开发模式下，银行、房地产商、地方政府构成了牢固的相互依存的利益三角关系。地方政府要获取城市建设资金必须增加土地出让收入，而土地出让收入的增加依赖于房地产开发规模的扩大（从而对土地有更大需求），而房地产开发规模的扩大又主要依赖于融资（主要是银行抵押贷款和预（租）售款）规模以及土地储备规模的增长，而融资的增长则依赖于房价的上涨。房价上涨可为开发商带来更多融资，银行债权保障更充分，也可以增加地方政府土地出让收入，因此，房价上涨是各方利益主体的内在要求，是维系这种房地产开发模式存在下去的原动力。正是在各方利益主体的推动下，房价不断上涨。

第三，投资渠道不畅凸现房地产的投资价值

在一定程度上，房价上涨是因为投资渠道不畅造成的。大量社会剩余资金争夺有限的投资机会，其中一些资金投入房地产市场，导致房价短期内大幅度上涨。投资渠道不畅表现在两个方面，一是投资环境不健康，包括商业信用环境和司法环境恶劣，抑制了投资特别是产业投资。二是合法合规的投资渠道少。2005年前利率水平低，房贷条件宽松，所以2003年以来房地产成为吸引投资者的一个投资渠道。虽然2005年之后央行多次加息，房贷成本已经大幅度提高，但是在没有其他更好投资机会的条件下，投资者并不愿意撤出房地产市场。第四，人民币升值预期吸引国际投机资本涌入国内房地产市场

经济增长必然会带来本币升值，在汇率升值预期下，大量国际游资通过各种渠道进入国内，对国内资本市场和房地产市场造成一定冲击。外资对房地产市场的冲击表现在两个方面，一是外资直接开发房地产或者购买房地产。前者会增加房地产供给，不过同时会引起土地需求扩大，引起地价上涨。而后者并不能扩大房地产供给，却增加了需求，加剧了供求矛盾，直接抬高了房价。二是外资流入所产生的带动效应以及流动性效应。由于国际游资的大量涌入，央行不得不在外汇市场上投入大量基础货币购买外汇，从而增加了货币供给，虽然通过发行央行票据以及定向增发国债等方式来回笼流通中过多的货币，但是流动性过剩的局面

并没有得到根本改观。过剩的流动性涌入房地产市场和股票市场必然引起房价和股价的上涨。

第五，住房社会保障体系不完善

住房是最基本的必需的生活条件之一，低收入家庭住房应该纳入社会保障体系而不应该由市场解决。目前我国住房保障体系主要由面向中低收入家庭的经济适用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房体系构成。但是住房保障覆盖面低，供给规模小，分配过程不透明、房价高、建筑质量差以及市政配套设施不全等，影响了住房保障效果。大量应该享受住房保障的家庭并没有被纳入住房保障体系从而被迫推向市场，这既加重了低收入家庭的生活负担，又人为地扩大了房地产市场需求，加剧了供求矛盾。

通过以上分析可以看到，房价上涨存在合理因素，也存在不合理因素。但房价上涨是长期趋势，是不可逆转的，政府调控目的在于控制房价上涨速度以及限制房价波动幅度；房价调控是一个长期过程，这是因为引起房价持续上涨的制度因素与整个经济发展阶段和经济结构有直接关系，短期内不能得到根本改观；房价调控不应该仅仅停留在市场层面，而应该标本兼治，着手调整引起房地产过度投资的制度基础，即通过缩小收入差距、完善投资环境包括信用环境和司法环境、转变房地产开发和城市开发模式、完善住房社会保障体系。

【参考文献】

1、王学发，我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J]，价格理论与实践，2007（3）：41-422、张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说[J]，东北财经大学学报，2005（6）：40-433、昆明房价多年的变化趋势http:///house/

4、谢家瑾，当前全国房地产市场现状和发展态势分析J.浦东房地产，2001，（4）

4.中国房价上涨的原因和影响 篇四

摘要：从经济学角度出发，阐述自己对于两个现状的看法：房价持续上扬和限购令在我国的实行。并结合当前社会房价事实，初步分析其成因，探究其解决方法。

关键词：房价上涨、限购令。

一、实证分析房价背景

从2003年初，我国房价开始出现明显大幅度上涨，此后六年多时间里逐年跃升。其中2004和2005年商品住宅平均销售价格曾达到16%和15.2%的增长水平。虽然进入2008年年中以后房价增速曾一度放慢甚至有所回调,但进入2009年3月份以来又重现高涨势头, 3-8月份全国70个大中城市的新建住宅销售价格月度环比数据连续6个月上涨,增幅也逐月扩大。为此，2010年政府出台“限购令”，房产市场热度有所降低，并对价格调控起到了一定的作用。截至2011年11月18日，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。报告显示10月份新建商品住宅价格首次环比下降，价格下降的城市翻倍增加。有机构表示，房价拐点正式确立，预计未来半年左右，下跌城市数量还将持续增加。

二、影响房价总体上涨的因素

由于近年来我国房地产市场情况复杂，但总体还是呈上升趋势，因此这里仅考虑影响房价总体纵向上涨的因素。在我看来，主要有以下几个方面的原因：

1.需求量持续上升。主要包括刚性需求和弹性需求，这是影响房价最主要的因素。我国人口近年来虽然增涨趋势有所减慢，但是庞大的人口基数和未曾停歇的城市热潮使得城市人口压力一直处于较高水平。人们对住房的刚性需求给了房价上扬的机会。

除此之外，对我国很大一部分有经济实力的人来说，用购房的方式实现闲钱投资的观念已经根深蒂固。这种投资会形成两个结果，第一是空间资源效率的降低，主要表现在城郊。很多购买者投资在城郊别墅上，这些别墅将被空置，使得资源没有被有效利用，降低了社会效率；第二是进一步推动了城市热潮。因为在市区内购买的第二套房是体现投资的功能，所以很多购买者会将其出租，从外来人口中汲取利益。由此，人口的涌入又会带来新的住房需求，从而形成巨大的需求缺口。（现在受到了“限购令”的影响，弹性需求已经有了降低。）

2.有限的供应量。资源总是稀缺的，这不光光是相对而言，对土地而言，客观事实上它

也是稀缺的。加之近年来政府的调控主要针对土地供应加强控制和管理，造成供给缺乏弹性。结合大量的需求量，供应的短缺使市场供求矛盾，为达到均衡，价格升高在所难免。

3.地方政府对于房价提高的间接支持。地方政府是一块区域内国有土地的实际拥有者，2002年分税制的修订促使地方政府通过土地储备制度增加收益。这使得地方政府成为了新增土地供给的垄断者，为取得最大收益，土地的价格会上涨。而在房屋的总价格中，地价本身的成本就占到了40%以上。故此，土地成本上去了，房屋卖价自然就会提高。

4.自由的房地产市场。早在上世纪的经济二、三十年代凯恩斯已经提出了自由市场无法弥补的缺陷，自由的房地产市场会导致实质上的不公平，很多低收入人群无法获得自己基本的居住权。在这时政府的有效调控就是必须的，但是我国的房地产市场中虽然曾经出台过相关调控措施，但是一直没有从根本上解决房价过高问题，反而导致公众对其控价能力的不信任。如“限购令”的出台，很多人并不对此抱有信心。

三、“限购令”对地产市场的影响

现阶段，我国住房市场出现了非理性膨胀，已经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步。为彻底遏制投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”应运而生，它的出台给地产市场带来了两方面的作用：

正面作用：

和前几年控制土地供给的宏观政策不同，限购令是在支持消费者合理的刚性住房需求前提下坚决抑制不合理的住房需求，换言之，限购令是通过行政手段控制住房市场上投资投机型住房需求和刚性需求比例。它作为行政命令抑制投机和部分投资性住房需求，从根本上平衡供给和需求的矛盾。现阶段住房总供给在逐步增加，投资、投机型住房需求又被有效抑制，从理论上来说，原来的供需关系将被打破，新的供需关系将建立，市场这只“看不见的手”将拉着房价回归理性。

2011年10月份，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。报告显示全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有34个城市，持平的有20个城市，上涨的有16个城市，价格下降城市个数首次超过上涨城市个数。环比价格下降的34个城市中，包括全部4个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江等16个三线城市。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加17个，价格上涨的城市减少8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，仅温州、宁波2个城市价格下降，说明浙江是本轮全国楼市调整的急先锋。这些数据表明各地政府出台的限购令细则起到了立竿见影的作用，即成交量明显下降，房地产的价格涨幅放缓，基本控制住了房价的快速增长，很大程度上稳定了房价。说明国家的这项宏观政策，有一定的积极作用。

负面作用：

1.造成三、四线城市房价上升。在一二线城市实施限购令以来，被“限购”的需求必须要找其他途径解决，于是需求转向还没有被“限购”的地区，需求的上升造成价格上升。

2.抹杀当地居民住房改善需求。由于限购令规定家庭的购买数量，一个家庭想要改善自己的住房条件就变得十分不便。这在抹杀投资性购房的同时，无差别的抑制了合理的购房需求。

3打击外来人口就业积极性，引发社会矛盾和不满。当一个有文凭有热情的外来青年人进入城市，等待他的不是美好的稳定的发展未来，而是规定他在短期内无法购房的政策。限购令在阻止外来投机购房的时候，似乎折射出了一种“排外”性质。

4.硬性改变市场性质，不利于长期发展。限购令的强制性已经超过了政府对价格的调控，它是直接的削弱市场需求，这样硬性的改变是违背市场的运作的。有很多人认为，“限购令”只能在短期内起到一定的效果，长远来看反倒是破坏市场运作的政策。

我认为，在房价飞速上升的大背景下，政府已经采取了很多的措施来调控房地产市场经济。“限购令”是至今为止，最严厉的的政策，暂且不说它是否有长远的效果，至少短期内，它已经起到了冷却房地产市场的效果，这在房地产泡沫化的当下是一剂救心丸。但是同时，我们也不能过于依赖这一政策，它存在着一定的问题，这是不可回避的。短期内“限购令”的奇效注定不能长远，政府的后续政策能否起到调整房价走势的作用才是关键。我们应当看到“限购”不是独立的，它应该和其他宏观调控政策一起作用。

四、对调控房价的政策建议

1.增加住房供给，主要实现保障房、经济适用房的落实。再严厉的“限购令”也只是片面的砍掉了需求，而没有解决供给上的问题。只有供需平衡，才能释放外来人员的住房刚性需求，才能在劳动资源不流失的情况下，既保证合理住房，又能使社会安定。

2.通过房产税逐步调整购房动机，从根本上解决购房需求。“限购令”在缩减了弹性需求的同时，也把部分合理的住房需求一并抹去，这主要是由于我国居民的购房动机强烈，满足了居住需求后急于靠住房投资。适当、合理的增加房产税可以起到长远的稳定作用，从而降低人们用住房投机的可能。

3.宏观上控制货币数额，依旧要把重心放到货币政策和金融手段上，解决通货膨胀的问题，限制外汇热钱流入，同时鼓励中国企业对外投资，完善宏观经济环境。

参考文献

[1] 孙波，高地价、高房价生成机理及后果，载《学习与探索》,2010年02期

[2] 张继梅, 试论我国高房价的生成机理——兼谈房地产市场维稳的对策，载《湖北社会科学》，2011年04期

[3] 郝纳新，我国房价上涨影响因素浅析，载《人口与经济》，2011年S1期

[4] 孔红枚，“限购令”特定时期调控房价的辅助手段，载《中国房地产》，2011年15期

[5] 程鸿群、何汶金，限购令让房价“何去何从”，载《城市开发》，2011年08期

5.房价上涨的经济学分析 篇五

一、提出当前房价上涨的现象

二、对当前房价上涨现象的原因进行分析

1.个人观点

供求关系导致房价上涨

2.其他观点

①土地出让拍挂政策

②长期持续的低利率环境及人民币的升值

三、针对房价上涨提出一些建议

房价上涨的经济学分析

摘要：近几年中国各城市房价的急剧走高有目共堵，百姓的购房负担急剧上升，房价问题甚至被称为百姓头上的“新三座大山”之一。房价的虚高和依然攀升的态势不仅带来了一系列的社会性问题，也对面临改革重大关口的中国经济产生了深刻的影响。

关键词：房价上涨，原因，政策

正文：

最近几年来，房地产价格好像一只氢气球，停也不停地向上飞升。然而氢气球飞得太高就会因为内外压差而爆炸，那么房地产经济是否也会像氢气球一样，最终也会崩溃呢？面对急剧上涨的房价，百姓购房的压力也在增长，同时更是激化了各个阶级，穷人与富人之间的矛盾，长此以往，必将带来严重的社会问题。因此，用经济学的观点理性地分析这一现象，并对之提出改善措施是必不可少的。

房价上涨的原因：

在中国计划经济向社会主义市场经济转型的过程中，房地产这一行业也由原来的计划体制向市场体制转变，城市居民的住房从原来的福利分配为主到目前的自主购买为主，这一转变是购房需求的社会基础。

我们都在课上学过经济学中最基本的理论之一，供求关系，即当开始时的价格高于均衡时的价格时，消费者愿意购买的数量低于供给量时，生产者必然会形成激烈竞争，从而使价格水平下降，价格下降进一步导致供给量减少、需求量增加。竞争将会一直持续下去，直至价格降至均衡水平，需求量与供给量相等时为止。相反当开始时的价格低于均衡时的价格时，消费者愿意购买的量高于生产者愿意供给的量，这时就会出现超额需求。为了得到有限的供给，消费者之间也会展开竞争，结果自然是价格上升，这又将导致供给量增加和需求量减少。竞争一直持续下去，直至价格上升至均衡水平。价格机制就像一只“看不见的手”，引导着供求关系达到这个均衡状态。

首先看需求方，即消费者。目前主要的购房者主要包括以下三类：城市建设过程中产生的拆迁户，这是他们的刚性要求；手头比较宽裕，而住房却是早期购买或是单位福利分配，不能满足现在居住水平需求的人，他们在稳定收入的支撑下，对购房也有着强烈的需求；还有就是因为结婚而不得不购买新房的年轻人，由于中国不知何时流传下的传统，使得他们在还没有足够稳定的生活和事业基础上，不得不背负沉重的房贷包袱。随着城市向郊区的不断扩张，城市化规模的不断扩大，越来越多居住在城市边缘的人加入了第一类人的行列；而随着经济的飞速发展，人民生活水平不断提高，人们对住房的要求也越来越高，这就催生了第二类人的不断增加；随着当年婴儿潮出生的人群现在已经加入到大学毕业生和结婚适龄阶段的队伍中，直接导致了第三类人的激增。

之前的一段中已经详细地分析了消费者对购房的需求是相当巨大的，而房地产本身由于土地供应的有限性，供给量是有限的，结合供给关系的理论，可以知道在这种需求远远高于供给的形势下，房价上涨已成为一种必然。再加上开发商囤积居奇，炒房团的热钱以及部分地方政府的无能和腐败，对本来已经供不应求的房价更是火上浇油。

而且国人在面对房价上涨这一现实时，更是迫不及待地想要抢先购房，越是涨越是买，使得市场的自我调控“失灵”了，更是导致了房价的一涨再涨。

当然供求关系的原因只是最主要的原因，对于房价上涨其他人也提出了一些比较切合实际的看法。

一、土地出让拍挂政策

各地政府代行土地拥有者之权，土地由地方政府所垄断。近些年来越来越多的采取纯粹价高者得之的拍卖方式来向开发商出让土地，作为商品土地成本增加，就造成土地价格的突飞猛进，进而使得很大程度上基于土地价格的房产价格也就随之扶摇直上。杭州是最早实行土地出让招拍挂牌政策的城市之一，也正是杭州，最先拉开了房价快速上涨的大幕。加之在土地在二级市场上的疯狂炒作，如何不使土地的价格更上一层楼。所以，房价永远上涨源自土地资源的稀缺性。

二、长期持续的低利率环境及人民币的升值是造成房价“泡沫性”虚高的重要原因

如果说，居民自购房需求的激增及土地供应的不足，造成了房价的不断攀升，那么，我国长期的低利率政策及人民币的升值所造成的投资、投机则是房价“泡沫性”虚高的根本原因。一是低利率导致资金流入房地产业。作为投资或者投机者，之所以保有各种资产如房地产、股票、债券等，是为了从中获取收益。

房价上涨的建议：

针对上述对房价上涨原因的分析，可以相应得提出一些解决措施来缓解当前房价过热的现象。

由于市场的失灵，难以进行自我调节，就需要政府动用那只“看得见的手”进行宏观调控。目前国家已经出台了“国八条”“国六条”等政策来稳定房价。“加强土地管理”防止土地仅仅以高价出售，控制房地产的成本；“控制城市拆迁力度”可以有效减少拆迁户的产生，从而减少对购房的需求；“对一定时间内的房屋转让征收营业税和个人所得税”则是针对囤积的商人和炒房团而制定的；“规范房地产外资准入和管理”减少了外资在中国的资本掠夺；“加强对开发商的监管，完善房地产销售的信息披露”则减少了开发商与政府的勾结，使房价公开透明„„这些政策出台以后，虽然显现出了一定的作用，但是大多数城市的房价依然一路攀升，各城市房价逆势而上的报道不绝于耳。那么国家和政府还必须采取强硬的措施，例如将炒房等行为定为危害社会经济秩序的罪名，或者加强对贪官污吏的打击等等。

6.中国房价上涨的原因和影响 篇六

日前,中国国际金融公司首席经济学家哈继铭在接受本刊记者采访时语出惊人,他指出:中国房价未来5年一定上涨,挡也挡不住;中国消费市场不存在“难启”的问题,相反中国从今年开始将迎来新一轮消费高潮。

中国房价5年内不会跌

中国房价高不高?哈继铭给出斩钉截铁的回答:高!“上海居民购房月供收入比达到106%,这不是说明中国房价高,还说明什么?!”

那么,中国房价会不会跌?哈继铭做出大胆判断:保守估计,5年内中国房价不会跌,5年以后就不好说了,相信10年或者15年以后会跌。

哈继铭做出这一判断的依据是,人口结构推动未来5年中国房价上涨。“1950年代至1960年代‘婴儿潮’一代的子女,陆续进入20岁至30岁。从2005年开始,中国20岁至30岁人群猛升。这批20岁至30岁人群,正处于成家立业阶段,存在巨大的住房消费需求。根据联合国对中国人口结构的预测,这一趋势将持续到2015年。在2015年之前,持续增长的20岁至30岁人群的住房消费需求,必将刺激房价上涨。直至2015年人口老龄化后,房价上涨的趋势才会转变。”

“中国国际金融公司曾经做过一个分析,显示中国一二线城市居民购房月供收入比达到60%,像上海这样的城市,居民购房月供收入比到达100%以上。月供收入比怎么会达到如此高的水平?这说明,现在购房的20岁至30岁的人群,即使自己买不起房子,他们的父母、岳父母,有的甚至是祖父母辈也会帮助他们供房。可想而知,这股购房力量是多么强大。”

在哈继铭看来,这股让眼前房价大幅上涨的力量,也将是造成未来房价大幅下跌的力量。“5年后,‘婴儿潮’以及他们的孩子,这两个群体数量会明显减少,社会上就没有人买房子了。很多人可能都从父母那里继承了房子,并不需要买了,而他们的父母到那个时候想把房子卖掉变现给自己养老都很困难。因为很多人同时都要卖房子,都要出租房子,可人人都有房子,你卖给谁、租给谁呢?这个时候房价可能就开始下跌了。”

对于房价近期有没有可能回归到2008年底、2009年初时的水平,哈继铭用一个反事实的模拟计算做出回应。“假设中国房地产价格回到2008年底、2009年初的状态,届时房地产的投资将大幅萎缩,并且影响到上游产业,包括钢铁、铝材、水泥等,这些产业都会出现下滑。而这些产业也有自己的上游产业链,比如电力,电力下滑了,煤炭生产接着也会下滑。除此之外,房地产还有自己的下游产业,包括家电、家具、汽车等,都会受到牵连。把这些因素综合起来考虑,一旦出现前面的那种情况,今年的GDP增长就只有6%左右。所以,近期房价绝对没有可能回归2008年底、2009年初的水平。”

今年以来,政府为了抑制房价上涨过快过高,陆续出台了“国十一条”等房地产政策,这些政策是否能把房价降下来?哈继铭认为,政府现在出台的众多政策,会在一定程度上抑制地王的频繁出现,这将有利于抑制房价过快上涨。但防止房地产泡沫的主要政策,还是应该以扩大供给为主,尤其是中低端房屋的供给,政府的政策应该朝这个方向推进。

中国房奴是困境中的囚徒

有人认为,现在很多中国人热衷买房,不是出于真实需求,而是为了炒作赚钱。哈继铭不完全同意这种观点,他指出,中国人热衷买房是出于真实需求。真实需求有多种表现形式,自住只是一种。“很多家庭买房出于三种目的,第一套是自住的,第二套是为了孩子将来读书或者结婚投资,第三套是为夫妻二人养老投资。”

“中国老百姓热衷买房子,这不能怪老百姓。”哈继铭说,在西方国家,房地产占个人财富分配的1/3,而在中国,房地产占个人财富分配的57%。为什么比例这么高?因为西方国家的社会保障完善,一般政府提供的和必须购买的社会保障占个人财产的20%-30%,而这个比例在中国不到2%。那么,不足的部分谁来解决呢?要靠老百姓自己想办法。所以就造成了个人买房,买了一套又一套。

如此分析,中国老百姓个人购房绝对是理性行为,但是为何要说中国老百姓的“购房热”是不理性行为呢?

“个人行为理性不代表整体行为理性,中国房奴就像困境当中的囚徒一样。”哈继铭说,“囚徒理论是说,两个警察抓了两个囚徒,把他们分别关在不同的房间里。如果两个人都交代,说明两人态度不错,可以少判两年。如果两人都不交代,只好无罪释放。但是如果只有一人交代,另一个人不交代,不交代的人就是抗拒从严。如果前提是说,只要交代不仅放出去,而且还有奖励,你说两人会怎么样?肯定都会交代的。所以说,两个囚徒设想了不同的情况,最后两人都交代了。这个问题告诉我们,个体的理性行为放到整体中完全有可能成为一种不理性行为。中国的房奴就是困境当中的囚徒——个人出于真实需求购房是理性行为,但是当全社会的人都因个人需求而购房,就会出现整体不理性行为。”

谁说中国人不消费

现在市场上有种论调认为,“中国消费难启”。中国居民消费占GDP的比重持续下降,目前仅有35%,远低于国际50%至70%的一般水平。哈继铭驳斥了这种观点。他认为,中国消费增长的绝对速度并不慢,过去30年保持了多年双位数的名义增长。

“近年来中国居民消费增长速度迅猛,远超过其它世界前十位消费大国的同期表现。”哈继铭列举了一组数据,表明中国消费增长快于其他国家快速工业化阶段的消费增速,比如日本在1970年代的消费增速为9.2%,韩国在1980年代的消费增速为8.0%。“2008年中国位居世界前五大的消费国,根据近10年以来各国消费增长的状况和中国的消费量及增速(1999-2008年中国居民消费年均增长12.1%),估计中国可能在两年内超过英国和德国,成为世界第三大居民消费国;在五年内取代日本第二大居民消费国的地位,仅次于头号消费大国的美国。”

哈继铭表示,目前中国内需方面还出现了三个新动向:

第一,去年底,中国收入分配出现拐点,城镇居民收入实际增长速度赶超GDP实际增速,并带动同期居民人均消费支出实际增长也大大超过GDP增长率。“居民收入中经营性收入比重上升,且增长较快,消费的弹性更高。随着城镇居民中从事经营活动的人数增加,以及经营状况的持续趋好,经营性收入将稳步提高,这有利于拉动消费环节。”哈继铭说。

第二,中国的财富正由最能储蓄的一代,向最能消费的一代转移。”哈继铭说,“上世纪50年代至60年代‘婴儿潮’一代,将大部分财富都转变成了储蓄,现在这些储蓄将转移到他们子女手中。而这部分20岁至30岁人群受过良好教育、极具消费观念,他们将推动中国消费持续增长。”

第三,农村消费不断追赶城市消费。哈继铭表示,目前农村人均年收入达到6000元,步入10年前城市众多耐用品消费开始爆发性增长的收入水平阶段。参考城市家庭的消费轨迹,未来数年农村的家用电脑、空调、照相机、电冰箱、手机、汽车等消费需求有极大空间,而且提升速度可能比城市更快,因为现在农村的基础设施(比如因特网、公路)大多好于10年前的城市。并且,金融危机后农民工大批返乡,他们从过去离乡背井时的集体生活转变为衣锦还乡后的独立生活,对于耐用消费品的需求在压抑多年后开始爆发,大大刺激了短期消费。受益于近几年制造业企业从沿海迁移到内地的趋势,半数返乡农民工在家乡重新就业,将在一段时期内持续当地消费增长。此外,政府近期开始逐步建立农村社保体系、提高农产品价格、加大农村基础设施投入,这些举措都提升了农村消费能力。

7.房价上涨因素(分析全面透彻) 篇七

房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式，只有把微观管好，管到位，才能把增加住房供给、抑制不合理需求的调控目标落到实处，政府才能掌握房价调控主导权

房地产宏观调控，关键是房价的调控。房价问题是当前最热点的问题，牵动着众多

百姓的心，关系政府形象，牵涉银行、企业利益，关系房地产未来能否持续健康发展，调控好十分必要。

上世纪90年代以来，国家对房地产进行过几次大的调控，总地看房地产宏观调控方向是正确的，美中不足在于中观、微观层面管理还不够精细，不够坚决，不够到位，使房地产公司有了较大的反向操控房价的能力，有的年份房价涨幅没能控制在理想范围。

为促进房地产业健康可持续发展，必须有效调控房价，控制房价涨幅，笔者拟从影响房价的主客体因素入手，探讨调控房价的对策。

影响房价的主、客体因素

影响房价的因素很多，有主体因素，也有客体因素，从大的方面来看，影响房价主体因素有3个、客体因素有4个。

（一）政府是代表人民利益的房价调控者。调控房价是政府职责，政府调控房价的手段众多。土地供应量、房地产各项税费政策、银行贷款利息、信贷规模、二套房首付比例政策、注册资本金比例要求等都是宏观调控手段。

(二）房地产商是房价重要影响者。房地产成本以外有着诱人暴利空间，房地产商竭力加以影响。房地产商影响房价也是利用市场规律，通过减少房屋供应，以达到提升价格的目的。影响房价手段主要有：一是多囤地；二是少建房，缓建房；三是多捂盘，缓供房；四是烘抬房价。

（三）需求方是房价基本走势决定者。作为需求方、房屋购买者，其量的大小是影响房价的最根本因素。在我国房地产发展实践中，旺盛的需求是推动房价不断上涨的主导力量，其中的炒房等投资性需求比例越来越高，对房价上涨起了推波助澜的作用。

(四）4大客体因素。地价是房地产成本重要组成部分，地价是通过挂牌出让由市场决定的，既不由政府意志决定，也不由房地产公司意志决定。

房地产的建造成本也是房价的重要组成部分。建造成本由市场化程度很高的建筑市场决定，建筑企业竞争很充分，房地产商已经把房屋建造费用压得较低，建筑成本一般不会成为房价上涨的原因（当然建材涨价的因素例外）。

房地产税费。房地产企业所缴纳各项税费，是由政府相关法律法规确定的，征收办法一经确定，会相对稳定，但也不是一成不变，根据宏观管理的需要，政府可做适当调整。

房地产不可移动性特点造成的房地产市场的局部(区域)容易形成供求失衡是影响房价的重要客观因素。房地产这种特点有多种表现形式：一些城市除存在旺盛的本地需求，还存在大量外地需求；一些城市特定区域需求格外旺盛，房价格外高（如北京金融街等区域）；一些城市的某些区域土地供应极为稀少，极易形成开发垄断，导致房价过高等等。上述这些特点，对房地产商操控房价十分有利。

总地来看，影响房价的主客体因素作用各有不同，客体因素决定着房屋的基本价值，主体因素则是影响房屋的价格。购房者主体需求状况与房地产商主

体供给状况决定着房价的基本走势，政府和房地产商两大主体则分别起着制约和助推房价走势的作用。

房价调控的对策

房价是可以调控的，房价调控是政府的职责。调控房价措施很多，关键在于不仅要进行宏观调控，还要进行中观和微观管理，不仅要进行定性的宏观调控，还要进行定量的精细化管理。房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式，只有把微观管好，管到位，才能把增加住房供给，抑制不合理需求的调控目标落到实处，政府才能掌握房价调控主导权，切实解决政府调控房价目标被房地产公司的反向操作所消化的现象，才能有效削弱房地产商影响房价的能力。为做好房价调控，可从以下几方面着手：

（一）房价宏观调控必须配以严密的中观和微观定量管理，将调控住房供给和需求的目标落到实处，以提高房价宏观调控的精度。要把房价调控主导权牢牢掌握在政府手中，严格限制房地产商操控房价的能力。

一是要明确房价调控目标。调控房价，各个城市要改变过去模糊调控办法，要制定明确的房价涨幅控制目标，并通过精细化中观和微观管理加以实现。

二是要做好供地需求预测工作，强化供地目标要求，创新供地模式，确保足量供地。要根据未来的住房需求预测，决定当年的批地数量，要在考虑区域的平衡基础上确保足量供地。供地合同目标要求必须明确，如明确全部交纳土地成交价款款项截止时间，明确开始建设时间，全部房屋建成、供应市场截止时间等等，并向社会公示，确保到时形成有效供给，不给房地产商钻合同空子的余地。

要限地王，创新土地出让模式，防局部垄断。根据房地产区域垄断的特点，政府在土地批租出让中，同地域一般应向3家以上房地产公司出让土地，创新土地出让方式，在出让土地中要使房地产销售能形成竞争而不是垄断。建议政府规定出让给房地产公司同地块土地面积上限。

三是做好城市当年住房需求预测，将住房供给任务落实到房地产公司，保障供给。需求既包括本地需求也包括外来需求。要根据需求预测落实住房供给。有关部门要根据过去国土部门批出的土地情况，将住房供给的任务详细分解到每家房地产公司，并要求其及时足量投向市场。

四是要据未来住房需要预测，落实住房新开工面积。将任务详细分解到每家房地产公司，确保按时开工，按时竣工。

五是成立跨部门的房地产调控协调机构和政策督办机构，改变大家都管都不承担责任的现状。主要城市很有必要成立由市级领导牵头的房地产调控协调机构，协调房价调控各项政策。建议在有关部门成立专门的督办机构（或在原有机构中增加新的督办职能），将房价调控的责任落实到机构，落实到人，切实将宏观调控、中观、微观管理措施落实到位。

六是研究出台1项针对房地产公司违法、违规操控房价各种手法的处罚办法，做到有法可依，公开透明处罚，不搞暗箱操作。要加大处罚力度，使其违规不仅不能获利，反受损失。处罚办法必须对房地产商具有相当震慑作用。建议政府仿照经济适用房上市交易办法（增值部分70%归国家），将房地产公司囤地、囤房增值收入（超出合同时间未开发、未供房）的相应比例收归国有。

七是要加强督办和违规处罚。相关责任机构要将土地批租、住房建设、住房销售切实管到中观和微观，按批地合同、开工许可、竣工要求等进行严格管理，做到限期完成开发、限期足量供应住房，更大程度削弱房地产商影响房价的能力。

八是普通商品房房价也必须纳入政府管理范围，加强其价格宏观调控。在理论和实际工作中，都有部分同志持一种理念，认为普通商品房房价应该完全交由市场决定，由市场调控，这种理念是错误的。目前政策性住房供给，不足住房供给总量的5%，95%以上的老百姓住房要由普通商品房解决，如不能有效调控房价，是对大量中低收入人群的极大伤害。

商品房房价之所以要纳入政府管理范围，还因为它是社会稳定的基础，是可持续发展的重要条件，房地产泡沫政府必须有效防范。

（二）建立一个全国联网的官方房屋产权登记与城乡户籍登记相结合的产权登记查询系统，出台限制炒房政策，将抑制不合理需求目标落到实处。当前，抑制不合理需求情况落实不甚理想，原因有两方面，一是调控二套房、多套房底数不清，银行无法操作，实际上对二套房、多套房贷款是只在同行同城有效，缺少一个全国统一联网官方房屋产权登记查询系统。二是对于炒房，目前还没有出台相应政策和办法，限制炒房无据可依。建议国务院责成有关部门，尽快建立起官方房屋产权登记查询系统，这一系统将大大有利于在全国统一范围内将限制炒房、二套房政策落到实处。建议有关部门尽快出台限制炒房的税费、信贷等政策，改变限制炒房无据可依局面。

8.中国房价上涨的原因和影响 篇八

本案例取材于《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），内容是国务院针对近日部分城市房价恶性趋势反弹的现状，要求各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善房地产市场的相关政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查；各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作，以维护和推进我国房地产市场平稳、健康发展。

以下是运用公共政策学对于这项通知的案例分析：

一、政策本质和特征

此案例中，国务院针对“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”状况，发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这一政策的本质体现了我国政府采取宏观调控手段，对社会利益进行分配和调整，以加强房价的监管和控制，推动我国房地产市场持续、健康、稳定的发展。而此项通知经由国务院进行发布，具有强烈的政治性、权威性和强制性，它一经发布，便体现着国家意志，是政府对我国目前房地产市场恶性发展现状态而执行的强制经济政策干预手段。

二、政策系统的构成及环境

政策系统的构成：在我国，国务院是最高国家权力机关的执行机关、最高国家行政机关，它获得宪法和法律授权，享有公共权威，能够对我国社会价值进行权威性分配。因此，它作为这项“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”的发布者，是此项政策的直接主体，在政策系统上属于政策制定系统，居于政策系统的核心地位，组织和领导着整个决策过程，并对最终这项通知进行发布执行。与之对应的是作为政策客体的“各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构”，这些政府机关和职能部门是国务院发布此项通知时所指向的对象，它们分别具有各自的功能，具有不同的社会分工，它们之间在市场监管和住房问题上必然会产生各种不

同性质、不同层次的利益需求。这些政策客体在政策系统中属于政策执行系统，在国务院发布此项通知后，将观念形态的政策内容转化为现实形态的政策效果，按照各自的分工，根据通知要求自主开展工作，以确保政策目标的实现。

政策系统的一般环境：从这一案例的内容明显可知，国务院所发布的此项通知受到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的经济因素影响后，以调整和加强我国房地产市场经济环境为基本出发点而执行的政策，它是我国在市场经济环境下政府对房地产市场政策的调整和导向。

三、政策问题的提出

随着国际金融危机的爆发与扩散，中国房地产市场政策突然间发生了重大逆转，使房地产市场出现了难得一见的快速发展机会。由此，我国房地产市场原先已经展开的理性调整出现了诸多问题，并导致我国房地产市场面临本已存在的泡沫继续吹大的巨大风险。这一现状和问题事实的客观存在的问题，其未来趋势和危害性极有可能直接影响社会发展，而这些问题目前已为我国政府统治者和社会大多数人所察觉，很多相关问题已经进入了政策议程，成为公共政策问题。

国务院作为我国最高的行政机关，是我国公共政策问题的提出主体之一。它针对前期“《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化，但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”状况发布通知，提出“

一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；

二、坚决抑制不合理住房需求；

三、增加住房有效供给；

四、加快保障性安居工程建设；

五、加强市场监管”五项具体政策问题的调整和解决措施，引导居民住房理性消费，推动房地产市场平稳健康发展。

四、市场、政府能力与公共政策

国务院针对我国房地产市场目前存在的“市场失败”和“市场缺陷”对各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，希望相关部门、机关认真贯彻公务目标，将目标转化为现实的能力，以便有效、实际地实施公共政策和解决房地产市场问题。例如，案例所给的通知中第一项第二条：建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

这条细则要求住房城乡建设部、监察部等部门要充分发挥政府能力、履行政府职能，加强监管、约谈、巡查和问责制度，切实落实方针要求，不能离开政府职能和房价市场的发展稳定而空泛执行，否则要追究责任，这也正体现了政府通过公共政策目标解决市场缺陷，减少市场主体与政府之间的矛盾，以提升政府能力，促进经济社会的发展。

五、小结

9.中国房价上涨的原因和影响 篇九

为遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展，按《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）、《云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》（云政发[2010]84号）和《昭通市人民政府关于切实做好遏制房价过快上涨稳定住房价格工作的实施意见》（昭政发[2010]27号）文件精神，加快我县保障性住房建设，抑制不合理住房需求，遏制住房价格过快上涨，结合我县实际，开展了如下工作：

一、加快旧城改造，推进新区开发，加大商品房供应量 加快旧城改造步伐，以西正街、东正街、胜利街、创业山、游乐场、中河坝等片区旧城改造项目为主，在近几年年时间内，开工建设34万平方米住房，共计3000套。其中，普通商品房26万平方米；经济适用住房8万平方米；新区开发上以堰坝塘片区、渔湖片区、新场——红石岩片区为主，开工建设32万平方米住房，普通商品房21万平方米；经济适用房11万平方米。改善居住条件，加大商品房供应量，缓减城市住房紧张。

二、推进廉租住房建设，解决城市低收入家庭住房困难 我县于2008年开始实施廉租住房建设，经过两年的努力，共建设廉租住房25200㎡，共504套，其中教师周转房4320㎡。房屋面积控制在50至60平米内现已建设完成，截止目前，东正街、西正街、娱乐场224户城市低收入家庭已分到了新房，其中有80%住房已搬进了新房。在下步工作中，将继续扎实有效推进今后几年中的廉租房建设。

三、扎实开展城市棚户区改造

2010～2012年彝良县城市棚户区改造涉及花生地、氮肥厂小区、堰坝塘、中河坝、东正街、西正街、胜利街、游乐场等城市棚户区约3295户，改造棚户区面积25万平方米，其中住宅建筑面积17.6万平方米。计划通过2010～2012年三年的改造建设，拆迁城市棚户区（危旧房）约3295户，总拆迁建筑面积约25万平方米，住宅建筑面积17.6万平方米。拟建廉租住房600套，3万平方米，经济适用住房800套，5.2万平方米,普通商品住房1100套，9.4万平方米。将城市棚户区全部改造完成，切实改善居住条件、完善生活配套设施、保障居住安全。缓减城市住房紧张，遏制房价过快上涨。

四、规范行业标准，加大对房地产开发企业行为监控

对入住我县的建筑开发企业严格实行备案准入制度，规范行业行为，对取得预信售许可或者办理现房销售备案的房 地产开发项目，在3日内进行公开全部销售房源，明确每套住房的销售价格，严格按照申报价格明码标价对外销售，开发企业不得随意提高销售价格。预售资金严格按照《云南省商品房预售款监管办法》的规定，由房地产行政主管部门审批后方可使用。对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄招房价、违规融资等行为的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度。对问题严重的取消经营资格，存在违法违规行为的追究相关人员的责任。

10.2014房价将上涨的18个铁证 篇十

鼓励多生多育的政策

1、中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的政策，这导致中国变成了全世界人口最多的国家。这些人口在几年后恶性膨胀，过了20、30年后开始生儿育女。开始需要房子了。而这才发现，房子已经不够用了。因为人太多了。中国虽然实行了计划生育。但是由于惯性。人口还有20年的增长期。人口增长导致房价上涨。

2、城市人口增多导致房价上涨。中国市场经济前，户籍都是固定的，还有些人被发放到农村去上山下乡。现在户籍政策一解除，有些人都不待农村了，这就使城镇人口增多了，城市人口增多了。

3、土地是不可再生的。土地稀缺导致房价上涨。中国虽然地广，但是适宜人们居住的地方太少太少，所有人都想在这些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多风沙，中部多山，东北多山地，南方多丘陵。只有沿海地带或者大河大湖附近的平原才比较适宜居住。

4、刚需旺盛导致房价上涨。现在为什么所有人都关心房价了，因为人人对它有需求。如果房价过高了，人们就不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。如果有市场，人人都需要，那房价一定会继续涨。网站上骂声一片，那是因为每个人都想买房，每个人都想买房，所以每个人又都看空楼市。每个人都在看，那房价能不涨吗？

5、开发商技术革新导致房价上涨。没有任何一个开发商愿意造一个次品，房子越造越好，绿化、设计、朝鲜、风水、保温墙、物业管理等等这次导致次品房越来越少。

6、造房成本上涨导致房价上涨。物价、原材料价格上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高。

7、拆迁补偿无形增加导致房价上涨。拆迁费用加大导致造房成本加大。

8、房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨。中国计划经济搞了这么多年，最后行不通还是走了市场经济。国外市场经济搞了多少年了，中国才多少年。还有漫长的道路要走，中国人均GDP才多少，别的国家多少。这个规律不可破，起码100年年不可破。

9、城市化进程拉动房价上扬：中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。

10、中国城市正处于大拆大建的高速发展期：君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。

11、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇：大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。

12、房地产成了地方财政的主要收入来源：房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。

13、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升：前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那陈，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。

14、注意，是控制房价过快上涨，不是打压

15、通胀预期加大，带动房价上扬：CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。

16、地价猛涨，催高房价：大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。

17、建材价格攀升，成了房价的幕后推手除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。