住宅工程分户验收规程

住宅工程分户验收规程（通用6篇）

1.住宅工程分户验收规程 篇一

住宅工程质量分户验收监理方案（参考文）

一、分户验收组织管理

1、住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在单位工程主体结构验收及竣工验收前，按照国家工程质量验收规范对住宅工程的每一户进行的专门验收。分户验收依据工程质量验收规范、标准，以及经审查合格的施工图设计文件进行，并不得以分户验收代替检验批验收。

2、住宅工程质量分户验收由建设单位组织施工单位、监理单位来进行。其参加人员应具备相应资格，一般为建设单位项目质量、技术负责人；施工单位项目经理、项目技术负责人、质检员；监理单位项目总监理工程师、专业监理工程师等。

3、住宅工程质量分户验收程序

⑪根据房屋具体情况编制分户验收方案，确定检查部位和数量及方法，并组成分户验收小组。

⑫按照国家有关规范、标准要求的方法，各验收小组对分户验收内容逐户、逐间或选定的房间进行检查或抽查。

⑬检查时填写检查记录。验收中发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，施工单位进行整改并重新组织验收。

⑭分户验收合格后，必须按户出具由建设单位项目负责人、总监理工程师和施工项目经理分别签署并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。

4、工程正式验收，工程质量监督机构对分户验收结果进行抽查复核，其抽查比例一般为住宅总户数的5%,且不应少于三套。

在抽查复核中如发现分户验收内容不真实或存在影响主要使用功能等质量问题时，责令整改，重新组织分户验收。

二、分户验收监理工作

1、贯彻住宅工程质量分户验收规定，引导工程建设各方责任主体全面落 河北科信实德工程项目管理有限公司

实，有效抑制质量问题的出现，达到消除质量通病提高住宅工程质量。

2、协助建设单位项目管理人员做好分户验收的组织和管理工作。

3、总监或总监代表审核分户验收方案和各验收小组成员的资格。

4、监理部人员分工到各验收小组参加检查，落实分户验收方案。

5、监理人员在分户验收检查过程中做好相关记录。

6、审核各项分户验收记录表填写质量，实现真实完整。

7、按规定对符合要求的验收记录表、分户验收表和验收汇总表签认。

8、分户验收中发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，监理部下达整改通知，经整改完善后重新组织验收。

三、分户验收检查内容

分户验收以单位工程的每套住宅为检验批。分户验收的主控项目、一般项目的观感和使用功能质量各房间全数检查并记录；分户验收检查项目中的实测实量内容按规定所列确定检查部位和数量。

（一）建筑结构外观及尺寸偏差

1、现浇结构

⑪主控项目（观感质量全数检查）

①外观质量不应有严重缺陷。已出现的按规定经过妥善处理。

②现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差。已出现超过允许偏差的按规定经过妥善处理。

⑫一般项目(实测项抽查对梁、柱各3件，对墙和板有代表性3间)①外观质量不宜有一般缺陷。已出现的按规定经过妥善处理。

②轴线位移：被查房间每面墙、梁两端测量，测点不少于2对。通过测量房间开间、进深方向净尺寸来推算轴线位置（计算基准值）。

③墙柱垂直度：被查房间每面墙不少于1点，每个柱不少于2点。测量位置设在距墙角500mm，距地面300mm以上，用2m垂直尺检查。

④墙体标高：被查房间利用室内500线，对每面墙体门窗洞上口标高测量，每个门窗洞口测量1点（计算基准值）。⑤楼板标高：被查房间楼板4个房角位置测量，不少于4点。测量房间净高尺寸，进而推算楼层标高（计算基准值）。

⑥墙体截面尺寸：对有门窗洞口的墙体厚度测量，不少于1点（计算基准值）。

⑦楼板截面尺寸：被查房间在楼板1个房角和楼板中心位置，测点不少于2个。必要时用楼板厚度测试仪检测。

⑧墙体表面平整度：被查房间每个墙面中心区域，用2m靠尺和塞尺检查，横、竖方向各测1点，取较大值作为一面墙的测量值。

⑨楼板表面平整度：被查房间在楼板中心区域，用2m靠尺和塞尺检查，横、竖方向各测1点，取较大值作为测量值。

⑩楼板预留洞中心线位置：被查房间对每个预留洞，纵、横方向各测1点，取较大值作为测量值。

2、砌体工程

⑪主控项目（实测项每户抽查有代表性3间）

①砌筑砂浆的强度等级符合设计要求。观察，必要时回弹仪检查。②轴线位移：被查房间对每面墙体两端进行测量，每面墙不少于2对测点。通过测量房间开间、进深净空尺寸来推算轴线位移（计算基准值）。

③墙体垂直度：被查房间对每面墙体测量，测量位置设在距墙角500mm,距地面300mm以上，用2m垂直尺检查，每面墙不少于1点。

⑫一般项目（实测项每户抽查有代表性3间）

①楼面标高：被查房间在楼面4个房角位置测量，不少于4点。测量房间净高尺寸，进而推算楼面标高（计算基准值）。（填充墙砌体不做要求）

②墙体表面平整度：被查房间在每面墙体中心区域，用2m靠尺和塞尺检查，横、竖方向测量各1点，取较大值作为一面墙测量值。

③门窗洞口高、宽：被查房间在每个门窗洞口横、竖方向测量，每个方向测2点，测量点设在距门窗角200mm位置。

（二）门窗、护栏安装质量

1、铝合金、涂色镀锌钢板门窗 ⑪主控项目（观感质量全数检查）

①金属门窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置、连接方式及铝合金型材壁厚应符合设计要求。门窗的防腐处理及密封处理符合要求。

②金属门窗扇必须安装牢固，并应开启灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。

③金属门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。

⑫一般项目（实测项高层建筑每户抽查6樘，其它建筑每户抽查3樘）

①金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。

②门窗框与墙体之间缝隙填嵌饱满。密封胶表面光滑、顺直，无裂纹。③金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽。④有排水孔的金属门窗，排水孔应通畅，位置和数量应符合设计要求。⑤门窗槽口对角线长度差：被查房间在门窗槽口企口面，分别量取两个方向对角线长度。

⑥门窗框的正、侧面垂直度: 在门窗竖框中部的正、侧面，各测量1点。⑦门窗横框的水平度：在下横框上口用1m水平尺和塞尺测量1点。

2、塑料门窗安装

⑪主控项目（观感质量全数检查）

①塑料门窗的品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置、连接方式及填嵌密封处理应符合设计要求。

②塑料门窗框、副框和扇的安装必须牢固。框的固定点间距不大于600mm.③有拼樘料时窗框与拼樘料必须连接紧密，固定点间距不大于600mm。④门窗扇应开启灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。⑤门窗配件的型号、规格、数量应符合要求，安装牢固，位置正确，满足 使用要求。

⑥门窗框与墙体间缝隙采用闭孔弹性材料填嵌饱满。密封胶应粘结牢固，表面应光滑、顺直、无裂纹。

⑫一般项目（实测项高层建筑每户抽查6樘，其它建筑每户抽查3樘）

①塑料门窗表面应洁净、平整、光滑，大面应无划痕、碰伤。②塑料门窗扇的密封条不得脱槽。旋转窗间隙应基本均匀。③玻璃密封条与玻璃及槽口的接缝应平整，不得卷边、脱槽。④排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。

⑤门窗槽口对角线长度差：在槽口的企口面，分别量取两个方向对角线长度。

⑥门窗框的正、侧面垂直度：在一侧门窗竖框中部的正侧面，各测量1点。

⑦门窗横框的水平度：在下横框上口用1m水平尺和塞尺测量1点。

3、特种门安装

⑪主控项目（观感质量全数检查）

①门的品种、类型、规格、开启方向、安装位置及防腐处理应符合要求。②特种门的安装必须牢固。

③特种门的配件应齐全，位置应正确，安装应牢固。

⑫一般项目（观感质量全数检查）

①特种门的表面装饰应符合设计要求。②特种门的表面应洁净，无划痕、碰伤。

4、门窗玻璃安装

⑪主控项目（光感质量全数检查）

①玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向应符合设计要求。单块玻璃大于1.5 m2时应使用安全玻璃。

②玻璃裁割尺寸应正确。安装后的玻璃应牢固，不得有裂纹、损伤和松动。③密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。密封胶与玻璃、玻璃槽 口的边缘应粘结牢固、接缝平齐。

④带密封条的玻璃压条，其密封条必须与玻璃全部贴紧，压条与型材之间应无明显缝隙，压条接缝不大于0.5mm。

⑫一般项目（观感质量全数检查）

①玻璃表面应洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍。中空玻璃内外表面均应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸汽。

②玻璃不应直接接触型材。单面镀膜玻璃的镀膜层及磨砂玻璃的磨砂面应朝向室内。中空玻璃的单面镀膜玻璃应在最外层，镀膜朝向室内。

③腻子应填抹饱满、粘结牢固；腻子边缘与截口平齐。固定玻璃的卡子不应在腻子表面显露。

5、护栏、扶手制作与安装

⑪主控项目（观感质量全数检查）

①护栏和扶手制作与安装所使用的材料和规格、数量应符合设计要求。②护栏和扶手的造型、尺寸、安装位置应符合设计要求。

③护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。④护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或夹层钢化玻璃。当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。

⑫一般项目（实测项每户抽查不少于3间，不足3间的全数检查）

①护栏和扶手转角弧度应符合设计要求，接缝应严密，表面应光滑。色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。

②护栏垂直度：测量点设在护栏横向中心位置，且不少于1点。③栏杆间距：测点设在栏杆之间，且不少于1点（确定基准值）。④扶手直线度：测点设在护栏扶手上皮，且不少于1点。

⑤扶手高度：测量护栏扶手上皮至支撑处根部的距离，且不少于1点（确定基准值）。楼梯扶手高度应测扶手上皮至踏步宽度中点的距离。

（三）墙面、顶棚、地面质量

1、墙面（顶棚）一般抹灰 ⑪主控项目（观感质量全数检查）

抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。

⑫一般项目（实测项每户抽查有代表性3间）

①普通抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰；

高级抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观。

②护角、孔洞、槽、盒周围等细部的抹灰应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。

③立面垂直度：测量距墙角水平距离500mm,距地300mm以上位置，用2m垂直尺检查，每面墙不少于1点。

④表面平整度：每面墙测点设在墙面中心区域，用2m靠尺和塞尺检查，按横、竖方向各测1点，取较大值作为一面测量值；顶棚不记允许偏差，但应平顺。

⑤阴阳角方正：对每个阴、阳角进行测量，测点设在距地面1m处。

2、水性涂料涂饰

⑪主控项目（观感质量全数检查）

①水性涂料涂饰工程的颜色、图案应符合设计要求。②涂料涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉。

⑫一般项目（实测项每户抽查有代表性3间）

①涂层与其它装饰材料和设备衔接处应吻合，界面应清晰。

②薄涂料涂饰质量：颜色，均匀一致；泛碱、咬色，普通涂饰允许少量轻微，高级涂料不允许；流坠、疙瘩，普通涂饰允许少量轻微，高级涂料不允许；砂眼、刷纹，普通涂饰允许少量轻微，高级涂饰不允许；

装饰线、分色线直顺度：实测拉5m线，不足5m拉通线，用直尺量测，对每面墙进行测量，且不少于1点。

③厚涂料涂饰质量：颜色，均匀一致；泛碱、咬色，普通涂料允许少量轻微，高级涂料不允许；高级涂饰点状分布疏密均匀。④复层涂料涂饰质量：颜色，均匀一致；泛碱、咬边，不允许；喷点疏密程度均匀，不允许连片。

3、溶剂型涂料涂饰

⑪主控项目（观感质量全数检查）

①溶剂型涂料涂饰工程的颜色、光泽、图案应符合设计要求。②溶剂型涂料应涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮和反锈。

⑫一般项目（实测项每户抽查有代表性3间）

①涂层与其它装饰材料和设备衔接处应吻合，界面应清晰。

②色漆涂饰质量：颜色，均匀一致；光泽、光滑，普通涂饰基本符合，高级涂饰均匀一致光滑；刷纹，普通涂饰刷纹通顺，高级涂饰无刷纹；裹棱、流坠、皱皮，普通涂饰明显处不允许，高级涂饰不允许；

装饰线、分色线直线度：实测拉5m线，不足5m拉通线，用直尺量测，对每面墙进行测量，且不少于1点。

③清漆涂饰质量：颜色，均匀一致；木纹，棕眼刮平、木纹清楚；光泽、光滑，普通涂饰基本符合，高级涂饰均匀一致光滑；刷纹，无刷纹；裹边、流坠、皱皮，普通涂饰明显处不允许，高级涂饰不允许。

4、墙面耐水腻子面层（用于潮湿房间和室外墙面）⑪主控项目（观感质量全数检查）

耐水腻子面层应坚实、牢固、无粉化、起皱和裂缝。⑫一般项目（实测项每户抽查有代表性3间）

①耐水腻子面层表面应洁净、表面应平整，无凹凸、漏刮、错台，颜色一致，手感细腻光滑，装饰线条顺直，无污染等现象。

②立面垂直度：测量距墙角水平距离500mm，距地面300mm以上位置，用2m直尺检查，每面墙不少于1点。

③表面平整度：每面墙测点设在墙面中心线区域，用2m靠尺和塞尺检查，按横、竖方向测量，且各不少于1点，取较大值作为一面墙测量值。

④阴阳角方正：对每个阴、阳角进行测量，测点设在距地面1m处。

5、墙面饰面砖粘贴面层 ⑪主控项目（观感质量全数检查）满粘法施工的饰面砖工程应无空鼓、裂缝。⑫一般项目（实测项每户抽查不少于3间）

①饰面砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。②阴阳角处搭接方式、非整砖使用部位应符合要求。

③墙面突出物周围的饰面砖应整砖套割吻合，边缘应整齐。墙裙、贴脸突出墙面的厚度应一致。

④砖接缝应平直、光滑，填缝应连续、密实；宽度和深度应符合要求。⑤立面垂直度：测量距墙角水平距离500mm,距地面300mm以上位置，用2m垂直尺检查，每面墙不少于1点。

⑥表面平整度：每面墙测点设在墙面中心区域，用2m靠尺和塞尺检查，按横、竖方向各测1点，取较大值作为一面墙测量值。

⑦接缝直线度：每面墙测点设在墙面中心区域，拉5m线用直尺量测，按横、竖方向各测1点，取较大值作为一面墙测量值。

⑧接缝高低差：每面墙测点设在墙面中心区域，用直尺和塞尺检查，按横、竖方向各测1点，取较大值作为一面墙测量值。

6、地面水泥混凝土面层

⑪主控项目（观感质量全数检查）

混凝土面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹。

注：空鼓面积不大于400 cm2,且每自然间（标准间）不多于2处可不计。

⑫一般项目（实测项每户抽查不少于3间）

①面层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。

②面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。③水泥砂浆踢脚线与墙面应紧密结合，高度一致，出墙厚度均匀。注：局部空鼓长度不大于300mm,且每自然间（标准间）不多于2处可不计。④楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求。楼梯踏步的齿角应整齐，防滑条应顺直。

⑤表面平整度：测点设在楼地面中心区域，用2m靠尺和塞尺检查，按纵、横方向各测1点，取较大值作为测量值。

⑥相邻踏步高度差：各楼梯段检测，每梯段不少于2点。⑦踏步两端宽度差：各楼梯段检测，每梯段不少于2点。⑧旋转楼梯踏两端宽度：按两端的设计宽度，每梯段检查2点。

7、地面水泥砂浆面层

⑪主控项目 ⑫一般项目（均匀地面水泥混凝土面层相同）

8、地面锒砖面层

⑪主控项目（观感质量全数检查）

锒砖面层与下一层的结合（粘结）应牢固，无空鼓。

注：凡单块砖边角有局部空鼓，且每自然间（标准间）不超过总数5%可不计。

⑫一般项目（实测项每户抽查3间，不足3间全查）

①砖面层表面应洁净、图案清晰，色泽一致，接缝平整，深浅一致，周边顺直。板块无裂纹、掉角和缺楞等缺陷。

②面层邻接处的锒边用料及尺寸应符合设计要求，边角整齐、光滑。③楼梯踏步和台阶板块的缝隙宽度应一致、齿角整齐；防滑条顺直。④面层表面的坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。

⑤表面平整度：测点设在楼地面中心区域，用2m靠尺和塞尺检查，按纵、横方向各测1点，取较大值作为测量值。

⑥缝格平直：测点设在地面心区域，纵、横各测1点，取较大值记录。⑦接缝高低差：测点设在地面中心区域，纵、横各测1点，取较大值记录。⑧相邻踏步高度差：楼梯段相邻踏步高度测量，不少于2点。

9、地面大理石、花岗岩面层

⑪主控项目 ⑫一般项目（内容与锒砖面层相同，允许偏差有区别）

10、楼地面找平层

⑪主控项目（观感质量全数检查）

①水泥砂浆体积比（或相应强度等级），或水泥混凝土强度等级符合设计要求。水泥砂浆体积比不小于1：3；混凝土强度等级按设计要求，且不小于C15。

②有防水要求的楼地面在立管、弯管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确、无积水。

⑫一般项目（实测项每户抽查不少于3间，不足3间全查）

①找平层与下一层结合牢固，不得有空鼓。

②找平层表面应密实，不得有起砂、蜂窝和裂缝等缺陷。

③表面平整度：测点设在中心区域，纵、横各测1点，取较大值作记录。④找平层标高：测点在每面墙中间量取500线距找平层上表面高度，各测1点（计算基准值）。

⑤找平层坡度：在找平层表面，沿坡度方向测两点。

11、室内裂缝状况 ⑪检查内容

每户对楼地面、顶棚、墙面、窗角处，观察影响观感和使用工能的裂缝情况，全数检查并分别记录详细位置。

⑫质量标准

必须符合设计要求和国家验收规范标准。对已出现的裂缝，应由施工单位提出处理方案，经监理审批认可后进行处理，经处理的重新检查验收。

12、楼地面防水隔离层（防水工程）⑪主控项目（观感质量全数检查）

①防水隔离层材质必须符合设计要求和国家产品标准的规定。

②厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。楼层结构必须采用现浇混凝土或整块预制混凝土板，混凝土强度等级不应小于C20；楼板四周除门洞外，应做混凝土翻边，其高度不应小于120mm。施工时结构层标高和预留孔洞位置应准确，严禁乱凿洞。

③水泥类防水隔离层和防水性能和强度等级必须符合设计要求。④防水隔离层严禁渗漏，坡向应正确、排水通畅。

⑫一般项目（实测项每户抽查4间，不足4间全查）

①隔离层厚度应符合设计要求。②隔离层与其下一层粘结牢固，不得有空鼓；防水涂层应平整、均匀，无脱皮、起壳、裂缝、鼓泡等缺陷。

③表面平整度：测点设在中心区域，纵、横各测1点，取较大值作记录。④隔离层标高：测点设在门口处及对面墙，量取500线距隔离层上表面的高度，各测1点（计算基准值）。

⑤隔离层坡度：在隔离层表面，沿坡度方向测2点。

（四）室内采暖安装工程

1、采暖辅助设备及散热器、金属辐射板安装 ⑪主控项目（全数检查）

水平安装的辐射板应有不小于5‰的坡度坡向回水管。辐射板管道及带状附设板之间的连接，应使用法兰接。⑫一般项目（全数检查）

①散热器组对应平直紧密，组对后的平直度应符合质量验收规范规定。

组对散热器的垫片应使用成品，组对后的垫片外露不应大于1mm.散热器的垫片材质当设计无要求时，应采用耐热橡胶。

②散热器支架、托架安装位置应准确，埋设牢固。其数量符合验收规范规定。

散热器背面与墙装饰面的安装距离，应符合设计要求。设计未注明应为30mm.③铸铁或钢制散热器表面的防腐及面漆应附着良好，色泽均匀，无脱落、起泡、流淌和漏涂缺陷。

④散热器背面与墙内表面距离：尺量全数检查记录。⑤与窗中心线或设计定位尺寸：尺量全数检查记录。⑥散热器垂直度:垂直尺或吊线全数检查记录。

2、室内采暖管道及配件安装 ⑪主控项目（全数检查）

①管道安装坡度，当设计未注明时，散热器支管为1%，坡向利于排气和 泄水。

②平衡阀、调节阀、锁闭阀、减压阀，其型号、规格、公称压力及安装位置应符合设计要求。安装完后应根据功能要求进行调试，并作出标志。

⑫一般项目（全数检查）

①热量表、过滤器及阀门的型号、规格、公称压力及安装位置应符合设计要求。

②散热器支管长度超过1.5m时，应在支管上安装管卡。

上供下回式系统的热水干管变径应顶平偏心连接。

焊接钢管管径大于32mm的管道转弯，在作为自然补偿时应使用煨弯。塑料管及复合管除必须使用直角弯头的场合外，应使用管道直接弯曲转弯。

③管道、金属支架和设备的防腐和涂漆应附着良好，无脱皮、起泡、流淌和露涂缺陷。

④横管道纵、横方向弯曲：用水平尺、拉线和尺量全数检查。⑤立管垂直度：吊线和尺量全数检查。

⑥弯管椭圆率、折皱不平度：用外卡嵌和尺量全数检查。

3、低温热水地板辐射和采暖系统安装 ⑪主控项目（隐蔽前全数检查）

①地面下敷设的盘管埋地部分不应有接头。②盘管隐蔽前必须进行水压试验，且不得有渗漏。

③加热盘管弯曲部分不得出现硬折弯现象，曲率半径符合验收规范规定。

⑫一般项目（全数检查）

①分、集水器型号、规格、公称压力及安装位置、高度等应符合设计要求。②加热盘管管径、间距和长度应符合设计要求。③伸缩缝的留置应符合设计要求。

（五）室内给、排水、卫生器具安装

1、室内给水管道及配件安装 ⑪主控项目（全数检查）①给水管道的水压试验必须符合设计要求。试验压力符合验收规范规定。②给水系统交付使用前必须进行通水试验，并做好记录。

⑫一般项目（全数检查）

①给水水平管道应有2‰~5‰的坡度坡向泄水装置。

②管道支、吊架安装应平整牢固，其间距应符合验收规范的规定。③水表应安装在便于检修、不受暴晒、污染和冻结的地方。安装螺翼式水表，表前与阀门应有不小于8倍水表接口直径的直线管段。表外壳距墙表面净距为10~30mm;水表近水口中心标高按设计要求，允许偏差为±10mm。

④水平管道纵、横方向弯曲：用水平尺、拉线和尺量检查。⑤立管垂直度：吊线和尺量检查。

⑥成排管道和成排阀门，在同一平面上间距：尺量检查。

2、室内排水管道及配件安装 ⑪主控项目（全数检查）

①生活污水铸铁管、塑料管坡度必须符合设计或验收规范的规定。②排水塑料管必须按设计要求及位置安装伸缩节，伸缩节间距不得大于4m。高层建筑中明设排水塑料管应设置阻火圈或防火套管。

⑫一般项目（全数检查）

①生活污水管道上设置检查口和清扫口。立管上应每隔一层设置一个检查口，最低层和有卫生器的最高层必须设置。检查口中心距操作地面为1m.②金属排水管道上的吊钩或卡箍应固定在承重结构上。固定件间距：横管不大于2m，立管不大于3m。排水塑料管道支吊架最大间距应符合验收规范的规定，如管径110mm时，立管不大于2m,横管不大于1.1m。

③室内排水管水平转弯、水平管与立管连接以及立管与排出管连接，应采用验收规范规定的接头管件。

④横管纵、横方向弯曲：用水平尺、拉线和尺量检查。⑤立管垂直度：吊线和尺量检查。

3、卫生器具及给水配件安装 ⑪主控项目（全数检查）①卫生器具交工前应做满水试验和通水试验，且试验结果合格。②卫生器具给水配件应完好无损伤、接口严密、启闭部分灵活。

⑫一般项目（全数检查）

①浴盆有饰面的，应留有通向浴盆排水口的检修门。

②卫生器具的支、托架必须防腐良好，安装平整牢固，与器具接触紧密平稳。

③浴盆淋浴器挂钩的高度，如设计无要求时，应距地1.8m。④卫生器具安装坐标、标高：拉线、吊线和尺量检查。

⑤卫生器具水平度、垂直度：水平尺和尺量检查；吊线和尺量检查。⑥高、低水箱角阀、截止阀及水嘴标高：尺量检查。⑦淋浴器喷头下沿标高：尺量检查。⑧浴盆软管淋浴器挂钩标高：尺量检查。

4、卫生器具排水管道安装 ⑪主控项目（全数检查）

①排水栓和地漏的安装应平整、牢固，低于排水地面，周边无渗漏。②与排水横管连接的各卫生器具的受水口和立管均应采取妥善可靠的固定措施；管道与楼板的接合处应采取牢固可靠的防渗、防漏措施。

③连接卫生器具的排水管道接口应紧密不漏，其固定支架、管卡等支撑件位置应正确、牢固，与管道的接处应平整。

⑫一般项目（全数检查）

①排水横管弯曲度：用水平尺和尺量检查。

②卫生器具的排水管口及横支管纵横坐标：尺量检查。③卫生器具的接口标高：用水平尺和尺量检查。

④连接卫生器具的排水管最小坡度：用水平尺和尺量检查。

（六）室内电气安装

1、普通灯具安装

⑪主控项目（前4项抽查2套，第5项全数检查）①灯具固定牢固可靠，固定方法按其重量应符合验收规范规定。②花灯吊钩园钢直径不小于灯具挂销直径，且不小于6mm。③钢管吊灯灯杆，钢管内径不小于10mm，壁厚不小于1.5mm。④固定灯具的绝缘材料及防触电保护材料，应耐燃烧和防明火。⑤室内敞开式灯具的安装高度，灯头对地面距离不小于2m。

当灯具距地面高度小于2.4m时，灯具的可接近裸露导体必须接地（PE）可接零（PEN）可靠，并应有专用接地螺栓，且有标识。

⑫一般项目（抽查2套，观感质量全数检查）

①引向每个灯具的导线线芯最小截面积应符合验收规范规定。

②灯具及其配件，无损伤变形等缺陷；按规定软线盘扣、搪锡压压线；按规范采用安全灯头、瓷质灯头；灯头的绝缘外壳不破损和漏电。

③装有白炽灯泡的吸顶灯具，灯泡不应紧贴灯罩；当灯泡与绝缘台间距离小于5mm时，灯泡与绝缘台间应采取隔热措施。

2、开关、插座、风扇安装

⑪主控项目（实测项室内合并抽查3个，安装高度和观感项全查）

①插座接线相位应符合验收规范规定，接地或接零在插座间不串联。②插接有触电危险家用电器的，采用带开关插座；潮湿场所采用保护型插座，安装高度不低于1.5m。

③照明开关在同一建筑物采用同系列产品，开关的通断位置一致，操作灵活、接触可靠；相线经开关控制。

④吊扇扇叶距地高度不小于2.5m；挂钩直径不小于吊扇挂销直径，且不小于8mm；各部位防松零件齐全；吊扇接线正确，运转时扇叶无明显颤动和异声。

⑤壁扇底座采用尼龙塞或膨胀螺栓固定牢固可靠；防护罩扣紧固定可靠，当运转时扇叶和防护罩无明显颤动和异常声响。

⑫一般项目（全数检查）

①暗装插座面板紧贴墙面，四周无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁。②开边边缘距门框边缘150~200mm，开关距地面高度1.3m；并列安装及 同一室内开关安装高度一致；暗装开关面板紧贴墙面无缝隙，安装牢固整洁。

③吊扇涂层完整，吊杆上下扣碗安装牢固；同一室内开关高度一致，控制有序。

④壁扇下边缘距地面不小于1.8m；涂层完好，防护罩无变形。

3、照明配电箱安装

⑪主控项目（全数检查）

箱内配线整齐无绞接，导线连接紧密不伤芯不段股，防松零件等齐全； 开关动作灵活可靠，漏电保护装置动作电流和时间符合规定； 箱内分别设置零线（N）和保护地线（PE）汇流排，经汇流排配出。⑫一般项目（全数检查）

①箱内控制开关及保护装置的规格、型号符合设计要求。②熔断器的熔体规格、自动开关的整定值符合设计要求；

外壳需接地（PE）或接零（PEN）连接可靠；

端子排安装牢固，端子有序号，端子规格与芯线截面积大小适配。

③箱间配线电流回路采用铜芯绝缘电线或电缆的有关规定。④可松动的电线与电器连接时，端部绞紧，有不开口的端子或搪锡。⑤箱体安装正确，开孔与导管适配，箱涂层完好；箱内接线整齐，回路编号齐全；箱体用不可燃烧材料制作；箱安装牢固垂直，底边距地面1.5m。

4、建筑物等电位联结 ⑪主控项目（全数检查）

①等电位联结干线或局部等电位箱间的连接线形成环形网络，环形网路应就近与电位联结干线或局部等电位箱连接。支线间不应串联连接。

②等电位联结的线路最小允许截面，应符合验收规范的规定。

⑫一般项目（全数检查）

①等电位联结的可接近裸露导体或其它金属部件、构件与支线连接应可靠，熔焊、钎焊或机械紧固应导通正常。

②需等电位联结的高级装修金属部件或零件，应有专用接线螺栓与等电位联结干线连接，且有标识，连接处螺帽紧固、防松零件齐全。

5、电缆头制作、接线质量

一般项目（与连接的设备同步检查）

①芯线与电器设备的连接应符合下列规定：

截面积10 mm2 及以下的单股铜芯线、铝芯线可直接与设备端子连接； 多股铜芯线按验收规范规定，拧紧搪锡或接续端子后与设备端子连接； 每个设备和器具的端子接线不多于两根电线。

②电线、电缆的芯线连接金具（连接管和端子），规格应与芯线的规格适配，且不得采用开口端子。

6、建筑物照明通电试运行 主控项目（全数检查）

照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识一致；开关与灯具控制顺序相对应，风扇的转向及调速开关应正常。

四、分户验收记录资料

1、住宅工程质量分户验收记录、分户验收表、分户验收汇总表，统一使用《唐山市住宅工程质量分户验收指南》所列表格式。表中分别有施工单位、监理单位、建设单位相关人员签字和盖公章。

2、分户验收内容中“建筑结构外观及尺寸偏差”，应在主体结构完工，分部工程正式验收前进行检查验收；其它验收内容，应在单位工程完工，正式竣工验收前进行检查验收。分户验收质量合格作为正式验收条件。

3、分户验收按每户住宅各验收记录表列内容划分一个检验批。测量长度、高度尺寸时，实测值第一栏填写基准值，后边各栏填写实测值，通过实测值与基准值比较，对照允许偏差确认是否合格。各检查项目对超出允许偏差的，在实测值记录栏画圈做不合格点标记。

4、当分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目中观感项合格，实测项合格点率达到80%及以上，且不合格点实测偏差小于允许偏差的1.5倍时，该检验批评为合格。检查项目全部符合要求，记录表中“复查记录”栏不用填写，画横线表示一次验收全部合格。

5、实测偏差大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超过20%时，应进行整改并重新组织验收，记录整改项检测结果。此种情况要在验收记录表中“复查记录”栏填写整改项名称和复测数值。

6、验收记录表对应各检查项目后边“验收记录”栏，填写“符合要求”或“不符合要求”；表下边“验收结论”栏填写“合格”或“不合格”。验收记录表按要求经相关人员审核确认后签字。

7、每户分户验收各检验批全部检测完成并均达到合格标准，综合填写“住宅工程质量分户验收表”；单位工程各户验收完成全部合格，统计填写“住宅工程质量分户验收汇总表”。

8、分户验收资料组卷：首页为单位工程的住宅工程质量分户验收汇总表，后边按单元和户号依次排序，住宅工程质量分户验收表，各分户验收表后为本户所属各分户验收记录表（检验批）。

分户验收资料按规定交有关单位存档。

2.住宅工程分户验收规程 篇二

建筑工程做为一种特殊的商品, 其建设周期长;参建人员多且手工作业占较大比例;施工技术和工艺水平相对还比较落后;一些建筑材料、成品、半成品呈脆性, 延性差, 受拉强度低, 而且建筑工程使用的建筑材料品种多, 不同材料的性能差异大, 受气候和温度变化影响因收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响, 随着时间的推移和材料性能的衰减, 会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病, 而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响, 在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。

2 住宅工程分户验收的必要性

随着近年来广州市商品住宅市场规模的不断扩大, 住宅质量投诉有上升的趋势, 以往住宅的裂、漏等影响住宅安全性能和使用功能的问题是质量投诉的重点。近年来, 随着群众生活水平的不断提高, 对装修工程中有关观感质量、材料质量等问题的投诉也有所增长, 但从总体情况分析, 投诉的问题主要集中在室内单元, 而极少涉及公共部位。制定分户验收办法的目的就是为了强化各方主体质量责任, 有效控制群众关心的房屋住宅质量通病的出现, 集中力量解决主要矛盾。因此我们把分户验收的检查项目主要集中于户内的装修部分。

当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准, 对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足, 房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。

2005年工程质量分户验收在北京首先试行, 2006年3月建设部发出《建设部关于转发北京市建设委员会<住宅工程质量分户验收管理规定>和<关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见>的通知》 (建质质函[2006]17号) 。

2008年10月省建设厅发出《广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见》 (粤建管字[2008]96号) , 决定在全省实施住宅工程质量分户验收。

2010年3月, 关于印发《广州市住宅工程质量分户验收管理办法》的通知 (穗建质[2010]306号) 4月1日开始实施。

3 分户验收管理办法

3.1 分户验收有明确的法律、法规、规章及规范性文件作依据

(1) 《建筑法》

(2) 《建设工程质量管理条例》

(3) 《工程质量监督工作导则》

(4) 《建筑工程施工质量验收统一标准》 (GB50300-2001)

(5) 《建筑地面工程施工质量验收规范》 (GB 50209-2002)

(6) 《建筑装饰装修工程质量验收规范》 (GB50210-2001)

(7) 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 (GB50242-2002)

(8) 《建筑电气工程施工质量验收规范》 (GB50302—2002)

(9) 建设部关于转发北京市建设委员会《住宅工程质量分户验收管理规定》

(10) 广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见 (粤建管字[2008]96号)

3.2 分户验收划分

(1) 分户验收是以每户作为一个子单位工程, 组织专门验收。竣工验收是对单位工程, 按照规定的验收条件、程序进行的验收。

(2) 分户验收与竣工验收均是在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同, 首先, 验收主体不同, 分户验收的主体为建设、监理、施工、设计和物业公司;竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察等工程质量责任主体。

3.3 分户验收和竣工验收的区别

(1) 验收对象不同, 分户验收适用于住宅工程, 而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收。 (2) 验收阶段不同, 分户验收是在住宅工程竣工验收前完成, 分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件, 竣工验收是施工单位完成分户验收并提交竣工报告后单位工程质量的最终验收。 (3) 验收内容不同, 分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收, 而竣工验收是工程质量综合 (包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽检结果等) 并对分户验收进行复核。 (4) 实体检查数量不同, 分户验收逐户全数检查, 竣工验收对实体工程抽样检查。

3.4 分户验收的责任主体

建设单位作为住宅工程分户验收的第一责任人, 负责成立分户验收组, 实施分户验收工作。分户验收组必须包括下列人员:建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目负责人、项目设计负责人, 组长由建设单位项目负责人担任。已选定物业管理公司的, 物业管理公司应列席参与分户验收工作。

3.5 分户验收内容:

(1) 地面、墙面和顶棚面层质量; (2) 门窗安装质量; (3) 建筑外门窗节能措施与设计的符合情况; (4) 阳台、露台、厨房、厕 (浴) 间、窗台的防水质量; (5) 栏杆、护栏的整体安装质量; (6) 给排水系统安装质量; (7) 建筑电气工程安装质量; (8) 其它有关规定要求分户检查的内容。

3.6 分户验收程序

(1) 观感质量检查

(1) 依据标准:GB50210-2001;GB50209-2002

(2) 先定性后定量的原则。肉眼都能看出存在质量缺陷, 那肯定是不能作为合格工程来验收。

(3) 主要检查内容:渗、漏、裂等影响主要施工功能的项目。

(4) 检查项目:地面、墙面、顶棚、门窗、厨厕、阳台、窗台、护栏。

3.7随机进行监督抽查

为了防止验收工作走过场, 在相关人员不认真对待的情况, 质监站可以随机抽查相关户室进行调查监督。为了方式施工单位对质量问题的临时修补和维护, 质检单位可以提前一天告知建设单位, 在检查的当天随机抽取几家住宅进行调查, 既避免了施工单位为了应付检查突击修补情况的发生, 又增强了监督抽查的随机性, 使其能够发挥真正有效的约束力。

4 总结

住宅工程质量分户验收虽然需要大量的人力、物力, 但是实践证明, 这种方式还是很有效的。在质量分户验收中做到完善相关方案, 统一标准, 逐项验收, 就能够在检测中发现问题并及时解决, 减少业主与住宅工程开放商之间的纠纷问题。坚持在住宅工程质量的分户验收中实践创新, 切实提高房屋质量, 为社会、人民谋福利。

参考文献

3.住宅工程分户验收规程 篇三

一、有关住宅工程质量分户验收的适用范围、内容、程序、资 料归档等执行《住宅工程质量分户验收管理规定(修订 》。

二、本《要点》将分户验收相关内容有关技术要求、施工及验 收注意事项予以明确,部分内容在原《规定(试行 》的基础上进行 了补充和调整。

三、分户验收内容必须结合整个施工过程进行控制,并在各部 分内容具备验收条件时分别进行验收并形成记录,在竣前检查前分 别进行汇总,形成总体验收意见。

第二部分 楼地面、墙面、天棚面

一、技术要求:

1、水泥地面面层与基层应结合牢固,无空鼓、裂纹。

注:空鼓面积不应大于 400cm 2, 且每自然间(标准间 不多于 2处可不计。

2、水泥地面面层表面应洁净,无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺 陷。

3、墙面各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固, 抹灰 层应无脱层、空鼓和裂缝。

4、现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。

对已经出现的严重缺陷,应由施工单位提出技术处理方案,并 经监理(建设单位认可后进行处理。对经处理的部位,应重新检 查验收。

二、施工及验收注意事项

1、水泥地面施工前应将基层清理干净;施工中应注意按要求设 臵好界格。

2、抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于 35mm 时, 应采取加强措施。不同材料基体交接处表面的抹灰,应采取防止开 裂的措施。当采用加强网时,加强网与各基体的搭接宽度不应小于 100mm。

3、在主体工程施工中应严格标准, 精心施工, 确保主体结构本 身不出现裂缝、不留有缺陷。

(1在建筑物的阳角, 现浇板内必须按规定设臵防止开裂的加强 钢筋;(2现浇板、剪力墙等砼施工缝留臵位臵必须正确;(3砼施工中必须保证振捣和养护质量;(4现浇板及剪力墙接槎部位、梁柱交接部位砼施工前必须对模 板支设认真处理,确保牢固、接缝严密;(5现浇板、剪力墙内附设电器等线管位臵必须正确(线管应设 在两层钢筋中间;后开槽设臵线管的部位, 开槽应整齐, 线管敷设 结束后必须用细石砼或水泥砂浆处理密实;(6填充墙与砼交接部位砂浆必须饱满,填充墙应严格皮数控

制,梁底采用 45˚斜砌,两端和中间部位宜采用预制砼构造砌块。

4、室内顶棚宜采用免粉刷工艺。当采用顶棚砂浆抹灰前,首先 应检查室内标高是否符合《室内空间》有关要求,如超差应对基层 进行处理。室内顶棚验收时应检查抹灰层与基层的粘结质量,先观 察检查,当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时,再采用小锤轻击检查。

第三部分 门 窗

一、技术要求:

1、建筑外门窗及部品制作安装应符合建筑门窗节能工作相关要 求。建筑外门窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗漏性能及保 温性能应经检测机构抽检合格。

2、建筑外门窗的安装必须牢固。使用空心砖和轻质砌块等作为 砌体材料时,门窗膀固定位臵应采用实心砼砌块或实心砖进行构造 处理。在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。外窗膀有保温要求的应 采取构造处理,确保窗框固定牢固。

3、门窗应开关灵活、关闭严密,无倒翘。推拉门窗扇必须有防 脱落措施。

4、建筑外门窗及周边不得有渗漏。

5、下列情况必须使用安全玻璃:无框玻璃门(且玻璃厚度不小 于 10mm;有框玻璃门玻璃面积大于 0.5m 2;单块玻璃大于 1.5m 2;沿 街单块玻璃大于 1.0m 2;7层及 7层以上建筑物外开窗;玻璃底边离最 终装饰面小于 500mm 的落地窗。

安全玻璃必须有 3C 安全标识。

6、门窗应按图集要求设臵密封条。其中门窗的橡胶密封条应在 转角处断开,并用密封胶在转角处固定。

7、有排水孔的门窗, 排水孔应畅通, 位臵数量应满足排水要求。窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设臵位臵合理到位。

二、施工及验收注意事项

1、施工总承包及监理单位必须参与对门窗专业分包单位制作及 安装的质量管理。

2、门窗施工必须坚持样板领路。在样板中重点注意单(双 玻、安全玻璃、固定方法、企口后塞安装法中与土建的配合等问题。

3、对照图纸检查, 不得将双层玻璃随意改为单层玻璃,不得将 安全玻璃改为非安全玻璃。

4、加强对外门窗及周边渗漏的检查处理, 详见防水部分有关要 求。第四部分 栏 杆

一、技术要求:

1、外窗窗台距楼面、地面的净高低于 0.90m 时, 应有防护设施。注:(1窗外有阳台或平台时可不受此限制。

(2窗台的净高或防护栏杆的高度均应从可踏面起算,保证净高 0.90m。

2、栏杆必须采用防止少年儿童攀爬的构造;对于采用水平杆件 的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施(金属密网、安全玻璃等。

3、六层及六层以下住宅的阳台、外廊、内天井及上人屋面等临 空处栏杆净高不应低于 1.05m ,七层及七层以上其净高不应低于 1.10m。

栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算,如 底部有宽度大于或等于 0.22m ,且高度低于或等于 0.45m 的可踏部 位,应丛可踏部位顶面起计算(如下图。

栏杆高度计算示意图

4、防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于 0.11m ,正偏差应不 大于 3mm。

5、护栏玻璃应使用公称厚度不小于 12mm 的钢化玻璃或钢化夹 层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度为 5m及以上时, 应使用钢化夹层 玻璃。

安全玻璃必须有 3C 安全标识。

二、施工及验收注意事项

1、认真审查图纸,必须按规范要求设臵护栏,不得遗漏;

2、施工总承包及监理单位必须参与对栏杆专业分包单位制作及 安装栏杆的质量管理。

3、栏杆施工必须坚持样板领路。在样板中重点注意栏杆的形式(是否横向设臵杆件、杆件间距、栏杆高度、栏板玻璃(是否为安 全玻璃、是否应为钢化夹层玻璃等。

4、对每一户住宅户内及公共部分分别按附表 1及附表 2进行全 数检查验收。

第五部分 防 水

一、技术要求

1、坡屋面在雨后目测观察检查, 不应渗漏;坡屋面的檐沟及平屋面分别蓄水 24h 后应无渗漏,蓄水深度不低于 20mm。

2、有防水要求的卫生间等地面经蓄水试验后无渗漏, 蓄水深度 不低于 20mm, 蓄水时间不少于 24h。

3、外墙(含与住户相关联的地下室、车库的外墙 应经不少于 1h 持续淋水试验或雨后观察无渗漏。

4、外窗及周围应经不少于 1h 持续淋水试验或雨后观察无渗漏。

二、施工及验收注意事项

1、所有防水材料必须经抽检合格后方可用于施工。

2、地下室防水施工中,必须对找平层、墙体基层进行清扫,表 面应洁净;对找平层阴阳角、墙体施工缝、底板后浇带等部位应进 行细部附加层防水处理,经监理工程师验收后,方可进行大面防水 层施工。回填前应对外防水层做防护处理,回填时应按规定分层夯 实。

3、屋面防水施工中,必须先将檐沟、女儿墙、出屋面通气孔等 细部的防水附加层施工完毕, 经监理工程师验收并做好检查记录(须 留存相关照片备查后,方可进行大面防水层施工。

4、有防水要求的卫生间等地面的防水施工, 铺设防水隔离层时, 在管道穿过楼板面四周, 防水材料应向上铺涂, 并超过套管的上口;在靠近墙面处,应高出面层 200-300mm 或按设计要求的高度铺涂。阴阳角和管道穿过楼板面的根部应增加铺涂附加防水隔离层。

5、外墙必须做好脚手架孔、支模孔的封堵。砖砌体脚手架孔的 嵌堵应按设计要求进行施工,设计无要求时应用细石混凝土分层捣 实,或铺灰砌砖,用

1:3干硬性水泥砂浆将砖其余三面分层嵌严。混凝土墙体螺栓孔眼应使用发泡材料进行封堵。

6、多层住宅外窗安装必须按有关规定采用企口后塞安装法。

7、蓄水或淋水试验必须形成记录(须留存相关照片备查。

8、外墙及外窗淋水试验按以下方法进行:(1宜选择镀锌钢管或 PPR 管等具有较好刚度的材料制作引水和 淋水管件,引水管从屋面或外窗引出,并做好有效固定,保证淋水 管不变形(每 2米设臵不少于 1个引水管或固定管;(2淋水管管径宜为 15-20mm ,距窗(墙表面距离宜为 100-150mm , 喷水孔可用手枪钻等工具加工, 喷水孔成直线均匀分布, 喷水方向与水平方向角度宜为 30o 左右,孔径 4-5mm ,孔间距 100-150mm ,用于外墙淋水试验水量可为自来水正常水压下最大量;用于外窗淋水试验应采用增压取水,确保在外窗(淋水管两端长度 应比窗洞口外伸不小于 100mm 表面形成水幕(下图;(3淋水 1小时后拆除至下一个淋水层, 并记录该淋水带范围内 外窗(墙及周边的渗漏情况,淋水范围应覆盖所有外墙及外窗。

外窗(墙淋水示意图

第六部分 室内空间、构件尺寸

一、技术要求(一 室内净高

1、同一房间室内净高最大负偏差不得大于 20mm;同一房间室内 净高测量最小值与最大值之差不得超过 20mm。

2、混凝土现浇结构标高(每层的允许偏差为±10mm;砖砌体标高(每层允许偏差为±15mm。

3、地面找平层标高的允许偏差为±8mm ,表面平整度允许偏差 为 5mm;水泥混凝土或水泥砂浆地面面层的表面平整度的允许偏差为 5mm。

4、天棚一般抹灰的表面平整度的允许偏差为 4mm。(二 室内净开间、进深

1、同一房间室内净开间、进深测量最小值与最大值之差均不得 超过 20mm;

2、混凝土剪力墙轴线的允许偏差为 5mm ,截面尺寸的允许偏差 为 +8mm、-5mm;砌体轴线的允许偏差为 10mm。

3、墙面一般抹灰的表面平整度的允许偏差为 4mm。(三 构件尺寸

室内梁、窗台等构件尺寸控制应准确, 不得有明显大小头现象。

二、施工及验收注意事项

1、在主体施工阶段必须加强对于房间室内净高、净开间及进深、构件尺寸的质量控制。通过加强模板标高检查控制及现浇板厚度的 检查控制,确保主体结构楼层标高控制准确;通过对墙体轴线、截 面尺寸的检查控制, 确保主体结构开间、进深、构件尺寸控制准确。

2、装饰施工前,应严格对每一房间结构净高、开间、进深、构 件等进行测量。对误差较大的应进行处理,对确无法处理的应做好 记录,以备在装饰施工中消除缺陷。

3、装饰施工阶段, 对结构净高等误差较大的房间应在地面、墙 面施工中通过适当技术措施进行有效处理,消除缺陷。

4、室内地面、天棚、墙面施工结束后应按照附表 3要求用激光 测距仪辅以钢卷尺对每一房间进行全数检查,并形成记录,同时对 房间内所有构件进行目测或尺量检查。

空间尺寸测量宜按下列程序进行:(1在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。

(2净高每个房间测量不少于 5处,净开间、进深尺寸每个房间 各测量不少于 2处,测量部位宜在距墙角(纵横墙交界处 500mm 处及房间几何中心处(详见下图。特殊形状的自然间可单独制定测 量方法。测量部位及数据应在房间内相应位臵标识清楚。

室内净空尺寸测量示意图 第七部分 外墙保温

一、技术要求

1、外墙保温必须有明确的设计做法,并经过图纸审查。

2、保温材料、厚度等变化必须出具正式设计变更, 并履行审图 手续。

3、外墙保温材料品种、厚度、粘结方法、节点细部处理必须符 合图纸及标准图集的要求。

二、施工及验收注意事项

1、施工总承包及监理单位必须参与对外墙保温专业分包单位施 工质量管理。

2、施工总承包及监理单位必须对保温专项施工方案进行审查。

3、外墙保温施工必须坚持样板领路,现场应单独设臵样板墙, 样板墙应显露出构造做法,有关单位必须对样板墙进行验收并形成 记录。

4、外墙保温材料必须按要求进行材料检验。

5、外墙保温的粘接方法必须与图纸一致,并做好隐蔽。

6、监理及总承包单位对外墙保温施工质量每一楼层至少抽查一 次,每次抽查不少于四个点并做记录(留存照片备查。

第八部分 水暖安装

一、技术要求

1、管道支、吊架埋设和固定应牢固,位臵、间距应符合规范要 求。

2、管道安装应顺直,水平度、垂直度、坡度符合规范要求。

3、卫生洁具安装牢固,给排水管道接口严密,配件启闭灵活。

4、塑料排水管道必须按设计要求设臵伸缩节、检查口或清扫口, 位臵应正确。

5、高层建筑中明设排水塑料管(管径大于或等于 110mm 应按 要求设臵阻火圈或防火套管。

6、卫生间地漏水封深度应大于 50mm。精装修住宅地漏应低于地 面 0-5mm。

7、各种暗埋管道应在饰面做醒目标志。

8、散热器应安装牢固、端正, 防腐及面漆附着良好, 色泽均匀。

9、分、集水器安装牢固、端正, 管道出地面处应附加保护套管。

10、分户验收时给水、采暖管道应保持工作压力,不渗不漏。

11、各种阀门、水表及配件性能应符合要求,安装位臵应便于 检修、维护和观察。

12、采暖系统应在每户入户处安装热计量表,散热器上应安装 热分配表。

13、地面辐射采暖系统应在分、集水器每个房间回路上安装远 传温控阀,散热器采暖应在支管上安装温控阀。

14、管道保温层应厚度均匀、接缝严密,管道及支架应防腐良 好。

二、施工及验收注意事项

1、手动检查给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具等支架 安装是否牢固,尺量检查给水、排水、采暖管道支架间距是否符合 规范要求。

2、用线坠、卷尺、水平管、水平尺检查管道是否顺直, 水平度、垂直度、坡度符合规范要求, 检查排水横管顺水坡度是否符合要求。

3、尺量检查地漏水封深度不小于 50mm。

4、给水、采暖、消防系统通水,保持在工作压力,检查管道、散热器、卫生器具等的接口有无渗漏,然后通过卫生器具放水,检 查排水管道的接口有无渗漏。

5、检查管井内各种阀门、水表、热计量表安装质量是否符合规 范要求,检查室内散热器、温控阀、热分配表安装质量是否符合规 范要求。

6、检查管道防腐、保温质量情况。第九部分 电气工程

一、技术要求(一分户配电箱安装

1、配电系统的器件极数、参数及性能与设计图纸一致。

2、除壁挂空调插座外其它插座回路应设臵漏电保护装臵, 动作 电流不大于 30mA ,动作时间不大于 0.1s。

3、回路功能标识齐全、准确。

4、导线分色符合要求,配线整齐、无绞接,导线不伤芯、不断 股,端子接线不多于 2根。PE 干线直接与 PE 排连接,零线和 PE 线 经汇流排配出。

5、导线连接紧密。(二开关、插座安装

1、开关为同一系列, 通断位臵一致, 安装位臵距门框边宜 15~ 20cm。

2、安装高度在 1.8m 以下的电源插座应采用安全型插座;卫生 间、非封闭阳台应采用防溅型开关、插座;洗衣机.电热水器、空 调电源插座应带开关。

3、无设计要求的插座高度应距地面 30cm , 成排插座安装高度允 许偏差±0.5mm;单相三孔插座左零线、右相线、上接地;PE 线不 得串接。

4、面板安装应紧贴墙面,面板四周无缝隙。(三导线敷设

1、导线线径应符合设计要求。

2、导线敷设不得出现死线。

3、单股导线连接采用标准绕接、搪锡并包缠防水和绝缘两层胶 带;或用质量合格的压线帽顺直插入,填塞饱满、压接牢固。(四等电位联结

1、设洗浴设备的卫生间应作等电位联结, 应使用标准带铜端子 排的等电位箱(具体做法见图集。

2、卫生间等电位应与卫生间楼板钢筋(结构施工时应与等电位 干线连成一体、卫生间内插座 PE 线、金属散热器(无论是否金属 立管以及其它较大金属物体连接。

(五灯具安装

1、灯具接线相线和零线要接线正确,并且压线要可靠;

2、灯具安装高度低于 2.4m 时,金属灯具外壳要做好接地,初 装修工程应预留地线。

二、施工及验收注意事项

1、电气配管预留预埋阶段应严格做好隐蔽验收工作。后安箱盒 情况,箱盒周边堵洞之前必须报监理验收。

2、配管、电线电缆及配电箱等重要材料要严格进场检验制度。要对照规范和设计图纸检查是否符合要求,并按规范做好现场简易 检测工作。

3、电气调试和测试工作,监理单位应做好旁站监理。

第十部分 智能建筑

一、技术要求(一多媒体箱安装

1、多媒体箱内语音、数据、有线电视等管线设臵合理,接口齐 全。

2、弱电线缆型号符合设计要求, 布线合理, 每个数据终端有单 独线缆支持。(二信息插座面板安装

1、主卧室、起居室应按设计要求设臵通信、有线电视终端。

2、线缆与信息插座面板连接可靠,与墙面贴合严密。(三楼宇访客对讲系统安装

l、住宅内应设臵楼宇访客对讲和门锁控制装臵, 按系统要求预 留管线。

2、对讲门应开启灵活。

3、语音、视频信号应清晰。

二、施工及验收注意事项

1、智能化工程应按规定进行招投标, 选择具有相应资质的施工 单位。

2、建设、监理和施工总承包单位要加强对智能化专业分包单位 的管理,强化工程实体质量和技术资料管理。

3、应按照图纸和规范要求完善施工内容,不得遗漏。

4、智能化系统的调试和测试工作, 建设或监理单位应做好旁站 监理。

5、智能化系统检测应委托具有法定资质的检测机构实施。第十一部分 其 它

一、技术要求

1、排油烟道、通气道必须按规定采用变压式通道。

2、上人屋面通气孔高度应超过 1.8m。

3、外墙必须按要求预留空调孔, 位臵必须与电器插座协调, 统一、美观。

4、屋面金属栏杆应与避雷带连接, 不锈钢等金属栏杆如作为避 雷带的组成部分,必须经设计单位认可。

二、施工及验收注意事项

1、做好图纸审查, 对图纸中明显考虑不周到的问题应及时提出, 进行修改。

2、空调开孔应避免破坏外墙保温。第十二部分 公共部分

一、技术要求(一外墙

1、外墙不得出现渗漏。

2、外墙窗角及大面均不得出现裂纹。(二楼(电梯间

1、楼梯梯段净宽不应小于 1.10m。六层及六层以下住宅,一 边设有栏杆的梯段净宽不应小于 1m。

注:楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。

2、梯段改变方向时, 扶手转向端处的平台最小宽度不应小于梯 段宽度,并不得小于 1.2m。

3、楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求。楼层梯段相邻两步 高度差不应大于 10mm , 每踏步两端宽度差不应大于 10mm;旋转楼梯 梯段的每踏步两端宽度的允许偏差为 5mm。楼梯踏步的齿角应整齐, 防滑条应顺直。

4、扶手高度不应小于 0.90m。

楼梯水平段栏杆长度大于 0.50m 时,其扶手高度不应小于 1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于 0.11m。

楼梯井净宽大于 0.11m 时,必须采取防止儿童攀滑的措施。

5、侯梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢的深度, 且不得小 于 1.5m。

(三走廊和通道

1、走廊和公共部位通道的净宽不应小于 1.20m。

2、走廊和公共部位通道局部净高不应低于 2.10m。(四地下室(参照户内部分

二、施工及验收注意事项

1、外墙淋水试验结合对外窗的淋水试验一并进行。

2、主体施工中应注意考虑楼梯梯段及休息平台净宽问题(注意 设计是否满足要求、踏步高度超差问题(尤其应考虑装修厚度,注 意控制第一步及最后一步的高度。

3、对于梯段及休息平台净宽的控制, 还应注意结合楼梯扶手安 装位臵来进行。

4、顶层休息平台扶手高度应大于 1.05m。

5、应注意审查图纸中公用走道宽度及净高是否能满足要求。

附表 1栏杆分户验收记录表(户内

4.住宅工程分户验收规程 篇四

一、总则

1、为了加强住宅工程质量管理，保障竣工房屋使用功能，保护消费者的合法权益，促进房地产市场持续健康发展，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和国家施工验收规范以及《贵州省建筑市场管理条例》，结合本省实际，制定本规定。、本省行政区域内，住宅工程质量分户验收及监督管理，适用本规定。本规定所称住宅工程质量分户验收，是在对住宅工程进行整体竣工验收前，依据《建筑工程施工质量验收统一标准》和相关验收标准对每一户住宅和单位工程公共部位进行观感质量、使用功能的专门检查验收，并逐户出具分户验收合格证明的活动。

3、住宅工程质量分户验收是完善验收程序，加强过程控制、消除质量通病、提高工程质量、降低工程返修率的重要措施。住宅工程的建设单位、施工单位和监理单位要强化检验批验收，对于不符合质量要求的检验批，应当严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》有关规定进行处理。通过返修或者加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工序、单位（子单位）工程，严禁验收。

4、住宅工程建设单位必须按照《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，严格工程竣工验收程序，验收合格后方可支付使用。

二、分户验收的依据

5、住宅工程质量分户验收应当依据国家和本省工程质量标准、规范、规定以及经审查合格的施工图设计文件进行。分户验收的质量标准主要包括《混凝土结构工程施工质量验收规范》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑地面工程施工质量验收规范》、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》、《建筑电气工程施工质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》等，以及经审查合格的施工图设计文件以及施工合同，购房合同等。

三、分户验收内容和数量

6、分户验收应以住宅工程的每套住宅和公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库划分为一个子单位工程进行验收。分户验收应以施工过程中和竣工验收时可观察到的工程观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目，分户验收内容应以检验批检查内容为主。在施工过程中和竣工验收时，应依据质量验收标准以及经审查合格的施工图设计文件，对每套住宅涉及到的分户验收项目和验收内容进行验收。

7、初装修住宅工程分户验收的主要包括以下7类20个项目的内容：（1）建筑结构外观及尺寸偏差

1）现浇结构外观及尺寸偏差分户质量验收记录表（2）门窗安装质量

2）铝合金门窗安装工程分户质量验收记录表 3）塑料门窗安装工程分户质量验收记录表 4）木门窗安装工程分户质量验收记录表 5）特种门安装工程分户质量验收记录表（3）墙面、地面和顶棚面层质量 6）一般抹灰工程分户质量验收记录有 7）水性涂料涂饰工程分户质量验收记录表 8）水泥混凝土面层分户质量验收记录表（4）防水工程质量

10）隔离层分户质量验收记录表（5）采暖系统安装质量

11）室内采暖辅助设备及散热器及金属辐射板安装工程分户质量验收记录表

12）室内采暖管道及配件安装工程分户质量验收记录表 13）低温热水地板辐射采暖系统安装工程分户质量验收记录表（6）给水、排水系统安装质量

14）室内给水管道及配件安装工程分户质量验收记录表 15）室空排水管道及配件安装工程分户质量验收记录表 16）建筑中水系统及游泳池水系统安装工程分户质量验收记录表（7）室内电气工程安装质量

17）普通灯具安装分户验收质量记录表 18）开关、插座、风扇安装分户验收质量记录表

19）成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装分户质量验收记录表

20）建筑物等电位联结分户质量验收记录表（8）其他有关合同中规定的内容

8、分户验收检验批主控项目和一般项目的观感质量应全数检查验收。观感检查项目应通过目测观察的方法检查。平整度、垂直度、标高等需要实测实量的检查内容，应使用靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。

9、精装修住宅工程分户验收按照上述分户验收项目划分原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定验收项目和制定验收表格。

四、分户验收的组织实施

10、分户验收由建设单位组织监理、施工单位有关人员和已选定物业管理单位的有关人员实施，建设单位项目负责人应认真组织分户验收工作，组织施工单位编制分户验收方案，明确各方职责。确定验收数量和每户住宅的验收项目、内容，落实质量检查人员的检查工具。

物业管理单位可委托具有工程师专业技术职称，经过专业培训的人员参加分户验收。尚未确定的，由建设单位组织房屋买受人推举3～5名代表参加，也可由买受人委托工程质量中介机构参加。

11、建设、施工、监量和物业管理单位（买受人代表或中介）应对每户住宅的检查部位和项目认真进行检查，对不合格项目，由监理单位签发不合格项处置记录，施工单位认真进行返修，返修后重新组织验收。分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

五、分户验收的程序

12、住宅工程质量分户验收应当按照以下程序进行：

（1）在分户验收前根据分户验收的有关规定及房屋情况，确定检查部位和数量，在施工图纸上绘制抽查点分布图。

（2）按照国家有关规范要求的方法及分户验收内容进行检查、验收。（3）填写检查记录表，发现工程观感质量和使用功能质量不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改，并对整改情况进行复查。

（4）观感检查以目测检查方法为主，对室内空间尺寸等实测检查内容，可使用仪器设备进行检测。

（5）填写《室内层高、开间净尺寸抽测表》（附件三）和《分项工程分户质量验收记录表》（附件四），发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查。

13、分户验收应在分部工程或单位工程竣工验收前进行，当某一套住宅的某项检验批具备质量验收条件时，就可组织验收。

14、住宅工程进行整体竣工验收合格后，必须按户出具由建设（项目）单位负责人、总监理工程师、和施工单位负责人、已选定的物业管理单位负责人以及分户验收人员分别签字加盖公章的《住宅工程质量分户验收记录表》（附件二）。填写《住宅工程质量分户验收汇总表》（附件一）

六、分户验收的其它要求

15、住宅工程竣工验收前，施工单位应制作工程标牌，并镶嵌在建筑工程外墙的显著部位。工程标牌应包括以下内容：

（1）工程名称、竣工日期；

（2）建设、设计、监理、施工单位全称；

（3）建设、设计、监理、施工单位法定代表人或技术负责人姓名。

16、在住宅工程交付使用时，建设单位应将《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件交给业主（住户），并应在《住宅质量保证书》中注明以下事项：

（1）保修项目、范围和各自的保修期限；（2）施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点；（3）、监理单位、物业公司名称、电话；（4）工程质量保修程序和处理时限；（5）建设单位工程质量保修监督电话。

上列事项应当在住宅工程交付使用时，在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。

17、住宅工程竣工验收前，建设、施工、监理单位应将分户验收资料按户整理成册分别存档。

七、对分户验收前的监督管理

18、工程质量监督机构对分户验收实施监督检查。应随机验证抽查总户数的5%，且不少于3户，按提供的《住宅工程质量分户验收表》内容进行核查，对分户验收提出的问题是否进行了整改。监督抽查实体质量与验收结论出入较大，责令重新组织分户验收和竣工验收。工程质量监督机构对分户验收中存在的问题应当责令责任单位进行整改。

19、对于住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。对于在分户验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，要对责任单位和责任人记入不良行为记录并上网公示，情节严重的对责任单位和责任人进行严肃处理。

20、严格执行《建筑工程施工质量评价标准》GB /T50375-2006。对已竣工，但达不到《建筑工程施工施工质量评价标准》规定的优良指标的住宅工程不能评为优良工程，不能推荐参加贵州省“黄果树”杯优质施工工程评选。

21、分户验收资料中《住宅工程质量分户验收表》和《住宅工程质量分户验收汇总表》应作为质量监督档案资料保存。

22、本规定自2007年6月1日起施行。附件一《住宅工程质量分户验收汇总表》 附件二《住宅工程质量分户验收记录表》 附件三《室内层高、开间净尺寸抽测表》 附件四《分项工程分户质量验收记录表》

5.住宅工程分户验收规程 篇五

河口区住建局 陈朝玲 李清瑞

近年来，城乡住宅的建设规模不断扩大，购房户质量维权意识日益提高。加强住宅工程质量管理，保障房屋使用功能，保护消费者的合法权益，促进房地产市场持续健康发展，我省部分市地建设行政主管部门树立“以人为本”思想，创新工作思路采取有效措施，组织开展了住宅工程质量分户验收工作。

一、实施分户验收的背景

1）建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多、施工技术和工艺较复杂；建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响因收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。

2）当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。

3）目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推委，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿因为国家没有依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合一边又反复投诉等等，使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多、解决困难重重。

采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，也能体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。同时，分户验收的有效实施，也使许多住宅工程质量问题 1 可以提前发现和解决，减少了工程交付中的矛盾和交付后的维修工作，从某中意义上讲节约了后期的时间和成本

二、分户验收的含义和特点

分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，住宅工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户及公共部位涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。

目前，全省部分地市对住宅工程质量分户验收，均结合地方实际陆续出台了各自的管理政策和管理办法，规定了住宅工程质量分户验收的验收质量标准、验收内容、验收数量和方法、组织实施等内容。虽然各地的具体规定不尽相同，但总的来看，有几点是统一和明确的。

1、所有住宅工程质量验收均以“户”为基本单位进行“一户一验”，改变了过去的整体验收方式，是更加细化的、具备更高要求的验收。

2、分户验收内容分为七个类别：

（一）室内空间尺寸；

（二）楼地面、墙面和顶棚面层质量；

（三）门窗、栏杆安装质量；

（四）防水工程质量（屋面、地下室及有防水要求的房间）；

（五）给排水、采暖系统安装质量；

（六）室内电气工程安装质量；

（七）国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。

从以上验收内容可以看出，分户验收的侧重点是使用安全、使用功能和观感质量。

3、分户验收的时间段为施工单位提交竣工报告后、单位工程竣工验收前。

之所以这样规定，主要是确保在竣工验收验收前完成分户验收和整改完善工作，即“尽量把问题解决在前面”，保证住宅工程竣工验收的工作效率和顺利进行，尤其对结构类型雷同的成片住宅小区集中竣工验收时，更应注意把握这一点。

目前，参建方大多在工程质量初验前进行分户验收和整改工作，质监部门在工程质量初验和竣工验收时，可对分户验收执行情况和形成分户验收记录资料 情况以及发现问题整改情况进行核查。

4、分户验收的检查手段是实测和目测相结合。观感检查项目应通过目测观察的方法检差，对检验批主控项目和一般项目的观感质量应全数检查验收。平整、垂直、标高、开间进深尺寸、插座相位等需要实测实量的检查内容，应使用红外线测距仪、漏电保护相位检测器等专业检查工具，按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。

三、管理部门需要做好的几项工作

3.1加强宣传工作，形成分户验收制度自觉主动的内部环境和有效监督的外部环境。

为了落实分户验收工作，避免分户验收工作摆形式、走过场，建设行政主管部门和质量监督机构要加强两方面的宣传：一方面应加强对参建单位和质量人员的宣传和组织培训，积极提高参建人员的质量意识和对分户验收的正确认识，增强参建各方认真执行分户验收的自觉性、主动性。另一方面，通过电视、报纸等传媒向社会大力宣传分户验收制度的推行和开展，形成强大的外部舆论环境和监督环境，督促参建各方按章办事，认真落实分户验收制度。3.2严格监督核查，确保分户验收工作的真实性、规范性

（1）监督验收人员组成

分户验收应有建设单位的项目负责人组织验收，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质量员等参加验收。已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅工程分户验收工作。（2）监督职责履行

分户验收和整改工作完成后，分户验收资料应有相关单位和人员的签章。其中分户验收记录应有参加分户验收过后的人员签字认可，而《住宅工程质量分户验收汇总表》系分户验收过后总的结论性意见，签字人员为建设单位的项目负责人、监理单位的总监理工程师、施工单位的项目经理，对公章的要求亦较严格，公章为法人章。该资料应作为竣工资料纳入质监档案。（3）核查分户验收资料的真实性、完整性

首先，依据分户验收的验收内容，检查检测仪器配备的种类和数量是否齐全充足，如未配备相关检测仪器，则分户验收的真实性则无从谈起。其次，监 3 督检查现场标识落实情况，无测量标识则验收无真实可言。

（4）记录核查分户验收的过程和结果，发现不良行为予以登记上报。

质量监督机构作为监督者，负责监督和查验收组队分户验收的执行落实情况。监督记录中应包含对分户验收核查的具体内容：如抽查的户数、过程、结果邓，并应附有分户验收和查记录。

对违反规定、不认真检查验收和及时整改、弄虚作假的情况，处责令整改、必要时组织复查和竣工验收延滞外，对责任人员给与不良行为记录登记。（5）监督分户验收工作完成后，参见各方和质量人员的质量行为

监督资料归档和交付住户：参建单位应将分户验收记录、公共部位验收记录、分户验收汇总表等资料完整的纳入工程质量控制资料，以备将来发生质量投诉时查询，保证质量责任的可追溯性。同时《住宅工程质量分户验收记录表》应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一同交给用户。

监督落实保修途径：建设单位在《住宅质量保证书》中注明保修范围、保修期限、保修程序、处理时限以及建设单位、施工单位、物业公司名称和报修电话等内容，当质量问题发生后，可及时解决质量问题，避免激化矛盾。

6.做好商品住宅分户验收工作的探讨 篇六

1 降低质量投诉数量、抑制群体投诉

分户验收制度出台的最直接原因就是针对当前社会日益增长的商品房质量投诉问题,分户验收涉及主要验收项目也大多来源于质量投诉案例。工程建设各方在房屋竣工交付前,通过对住宅每一户及公共部位进行针对性质量检查,能及时对竣工住宅存在问题进行整改、处理,并有效减少房屋交付后由于质量问题引发的诸多不必要纠纷、矛盾。虽然交付后的质量维修工作作为工程施工质量的一种延续不可避免,但尽可能减少维修数量却很有必要,这也正是分户验收制度要实现的一个目标。从一些地方质量投诉受理情况来看,自分户验收办法实施以来,总体投诉受理数量呈下降趋势,而其中通过分户验收的住宅工程出现质量投诉的比例占同期投诉量仅20%左右。需要指出的是通过分户验收的住宅工程尚未出现因某项共性质量问题而引发的片区住户群体投诉案例。

2 交付住宅质量明显提升

分户验收制度的推行对住宅质量问题的检查、整改及竣工工程质量水平的提高都起到了较好的促进作用。由于分户验收是涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收,通过分户验收的住宅工程质量,特别是在观感质量方面,较以往有了明显的提升。比如:地面、墙面空鼓、开裂;屋面、外墙、外窗渗漏等常见质量问题得到了有效控制。分户验收工作在实施的同时也成为了治理住宅工程通病的一项有力措施,很多通过分户验收的住宅工程开始参与了工程评优,优良工程通过率已较以往有所提高。

3 各参建单位质量意识有明显增强

对于分户验收实施初期业内所质疑的,分户验收制度是否会增加建设成本及导致延期交房等问题,通过一段时间的执行,已少有提及。很多参建单位已深刻体会到了分户验收工作给住宅验收交付工作带来的好处。通过过程中严格的质量控制、合理的工期安排,分户验收就不会对交房造成任何影响;而通过分户验收,工程交付后的维修工作量、被索赔金额数量较以往明显降低的现象,更能说明在交付前适当用于分户验收人力、物力的投入是值得的。目前很多住宅工程的建设、监理、施工单位在主体施工期间就开始针对性地对分户验收涉及内容进行专项控制,以减少分户验收过程的质量问题整改工作量,如:工程主体验收阶段现场针对结构部分的空间净尺寸进行复核,发现较大偏差及时在后续施工过程中拿出整改措施等。

4 存在问题

分户验收办法实施过程中,也反映出一些单位和个人存在重视程度不足、对验收要求理解不透、分户验收检查不认真、不严格的现象。这些问题的出现在一定程度上影响了分户验收工作的执行效果。

问题一:分户验收程序执行不规范。

部分工程未严格执行分户验收程序,通常出现:1)在分户验收过程中未按规定划分验收小组,仍然执行常规的分级报验制。施工单位全数检查后,报监理单位抽查,监理单位抽查符合要求后,报建设单位抽查;2)分户验收资料签字为非验收人员;3)工程未竣工先行对部分分户验收项目进行验收等不正规现象。验收程序的不规范往往导致分户验收检查内容不能落实、责任不明确等一系列问题,造成问题出现后参建各方措手不及。

正确要求:分户验收是在施工单位提交工程竣工报告后,单位工程竣工验收前一段时间内由分户验收小组完成的一项验收工作。在此之前的有关检查工作和结果不能作为分户验收的依据,只能作为参考。分户验收中室内及公共部位所有项目应由各分户验收小组全部逐项检查完毕,并及时记录和签字确认。分户验收中的原始记录(包括分户验收不合格的初始记录、整改过程记录、重新验收记录等)建设单位等均应留存存档,并根据原始记录真实填写《分户验收及整改情况汇总表》连同各方签章完毕的《住宅工程分户验收记录》《住宅工程质量分户验收汇总表》《工程建设中严重质量问题(质量事故)一览表》《涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》作为住宅工程竣工验收申报的条件之一。

问题二:设计违反标准问题整改难度大。

由于住宅工程质量投诉已涉及到了材料、设计方面的问题,而该类问题出现后又往往会导致群体投诉,社会影响较为恶劣,分户验收针对性地加入了相关条文,且这些内容多属强制性条文。通过日常监督工作发现,部分工程在楼梯梯段、休息平台、电梯候梯厅深度、公共部位净高等涉及设计参数问题的方面由于建筑、结构尺寸的不统一造成工程不满足分户验收要求,且整改难度较大。

建议:1)涉及设计参数的分户验收内容,工程参建各方应针对性在结构施工、结构验收期间予以检查确认(应综合考虑建筑、结构专业的对应性);2)涉及建筑材料的分户验收内容,工程参建各方应强化对交付样板间的质量控制,经核对图纸、销售合同及相关规范,符合要求的建筑材料方可全面用于工程施工;3)分户验收问题上因设计原因已造成住宅工程建筑尺寸不满足要求且直接整改难度较大的,应由设计单位提出整改意见予以整改或由建设单位将设计图纸报施工图审查部门专项审查处理。

问题三:外窗淋水试验不规范。

外窗淋水试验作为分户验收要求内容,是检查外窗渗漏的一项有效措施,通过1 h持续淋水试验后对出现问题的全面整改能有效减少交付后外窗渗漏问题的出现。但在实际执行过程中,部分工程参建单位由于对渗漏问题的重视程度不够或是碍于淋水试验实施较为费事等原因,致使工程淋水试验流于形式,很多外窗渗漏问题在分户验收过程中未得到彻底暴露。

正确要求:外窗淋水试验应保证水压,当用临时水供水,水压不符合试验要求时,应采取加压泵等方法保证水压,同时应保证淋水管位置、孔径、孔距、淋水角度。对有挑檐的或外窗内凹于外墙10 cm以上等,应增设或每层设置淋水带,淋水试验过程中应保证每层外窗玻璃中下部表面能形成“水幕”,在《住宅工程质量分户验收汇总表》“概况”中应注明淋水带设置数量和所在层数。竣工验收复核时,现场每幢工程必须保证一个楼层横向封闭淋水带进行淋水试验,淋水带优先设置在顶层或临近顶层。

问题四:维修服务意识仍需增强。

通过对受理质量投诉工程中所有涉及分户验收的工程进行了解、分析发现,住户投诉反映的质量问题均为一般性质量问题,处理难度不大。但开发商在交付过程中多房维修服务不到位,却造成了问题的激化。其主要表现在:1)参与交房的大多为非专业人员,对住户的疑问一问三不知;2)房屋交付时间过于集中,开发商应接不暇,维修到位率得不到保障;3)同一质量问题反复维修造成住户的不满。

建议:分户验收能有效控制一些质量问题在房屋交付后出现,但并不意味着通过分户验收的工程就可以不重视房屋维修工作。在工程质量的好与坏与质量投诉多少的比例关系中,维修质量是一个关键参数,很多质量问题的投诉就出现在房屋交付的1年～2年期间。建设单位应关注房屋交付期间的维修服务问题,成立专门的维修管理班子,采取措施保证维修时间、服务质量到位,避免不必要的矛盾。

参考文献