房产证抵押贷款的流程

房产证抵押贷款的流程（共11篇）

1.房产证抵押贷款的流程 篇一

房金所：专注房产抵押贷款

深圳用房产证抵押贷款要什么流程？

用房产证抵押贷款是一种较为普遍的贷款抵押方式，但还是有许多人对房产抵押抱有疑问，能贷款与房产的比例、逾期不还款将如何处置房产等。房金所小编本文就为大家介绍一下用房产证抵押贷款的具体流程以及注意事项。

房产抵押贷款，实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房产抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。

另外，房产证房屋贷款客户的信用记录很重要，是反映客户的还款意愿的历史证据，如果信用不好，房产再足值，银行也不会受房屋理抵押贷款的，也就是说一分钱不借。（不过目前能够做房产抵押贷款的已经不局限于银行了，很多民间借贷机构都是可以操作的）

房产证抵押贷款所需资料：

房产证（房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的）

权利人及配偶的身份证

权利人及配偶的户口本

权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

收入证明（这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及，最高的额度有比较大的影响。）

房金所：专注房产抵押贷款

如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单为提高房子抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证、银行理财、P2P理财证明等等)

深圳用房产证抵押贷款办理流程

1、备齐资料，包括夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、买房合同或发票个人账户最近半年的银行流水对账单

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

贷款有风险，特别是用房产证抵押贷款，在贷款前一定要慎重考虑贷款抵押所带来的风险。在贷款时也请注意资料是否齐全，流程是否规范，找正规机构贷款，谨防上当受骗。

房金所：专注房产抵押贷款

不管您贷款是为了买房、理财、以房养老还是为了P2P理财，找房金所就对了，没有它们解决不了的，前提是你有房哦！

2.房产证抵押贷款的流程 篇二

一、房屋征收的效力分析

(一) 征收房屋所有权发生转移

房屋征收行为属于公法行为, 即行政机关单方做出的具有强制性的行政行为, 是行政机关为公共利益的需要以行政命令的形式取得国有土地上房屋所有权的行为, 其直接导致房屋产权的转移, 由单位或个人所有转移为国家所有。抵押权在通常情况下对抵押物所有权的转移具有限制性, 抵押人处分抵押物须取得抵押权人的同意, 《物权法》第191条第2款规定“抵押期限, 抵押人未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产, 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但抵押权对所有权的限制不能对抗国家公法行为, 房屋征收导致所有权转移, 不是基于当事人的协商以及房屋所有人的处分行为, 而是基于法律的直接规定。

《物权法》第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等, 导致物权设立、变更、转让或者消灭的, 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”依据该条规定, 房屋所有权的变动在人民政府的征收决定生效时即可发生法律效力。而且在房屋所有权转移至国家的同时, 该房屋所属的土地使用权亦被同时收回, 《物权法》第13条规定“房屋被依法征收的, 国有土地使用权同时收回。”房屋征收的效力即实现房屋所有权的转移和土地使用权的收回, 近而为实现拆除地上房屋, 腾出土地为实现政府规划的项目奠定物权法律基础。

(二) 征收房屋上抵押权并未消灭

征收公告虽然导致被征收房屋所有权发生转移, 且对抵押权人而言, 抵押物已经灭失。但, 房屋上的抵押权并未消灭, 抵押房屋上抵押权不符合消灭的法定条件。《物权法》第177条规定了担保物权消灭的四种情形:一是主债权消灭;二是担保物权实现;三是债权人放弃担保物权;四是法律规定担保物权消灭的其他情形。目前, 法律并未规定抵押权消灭的其他情形, 在抵押房屋被征收时, 在抵押权人未放弃抵押权、抵押人或借款人未提前清偿的情形下, 抵押房屋上的抵押权并未消灭。

(三) 被征收人获得补偿请求权

获得征收补偿是被征收人的法定权利, 《中华人民共和国宪法》第十三条规定“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定, 为了公共利益的需要, 征收国有土地上单位、个人的房屋, 应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。被征收房屋价值的补偿形式有两种:一是货币, 二是房屋。房屋价值在补偿前需要有相应资质的评估机构进行评估, 在确定房屋价值的基础上, 被征收人有权自行选择何种补偿形式。

二、房屋征收中抵押权人的权利分析

抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有, 将该财产作为债权的担保, 债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时, 债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。[1]从抵押的定义可以看出, 抵押权在本质上是以抵押物为载体的价值权, 价值是抵押权存在的基础, 抵押物是价值的载体, 如抵押物的形态、性质发生变化并不影响自身的价值, 则抵押权人的利益不受影响。[2]抵押权属于担保物权, 抵押权的效力及于其代位物, 如果抵押物毁损、灭失, 其价值如转为为其他形态或直接表现为货币, 则该其他形态的价值载体或货币就是抵押物的代位物, 抵押权人可以就该代位物行使抵押权。

(一) 抵押权人对货币补偿金享有优先受偿权

货币补偿金是被征收房屋价值的直接表现形式, 属于抵押物的代位物。基于担保物权的代位性, 抵押权人有权就房屋抵押人因房屋征收而获得的货币补偿金优先受偿。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第80条规定:“在抵押物灭失、损毁或者被征用的情况下, 抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下, 抵押权所担保的债权未届清偿期的, 抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或者补偿金等采取保全措施。”《物权法》第174条也规定, “担保期间, 担保财产毁损、灭失或者被征收等, 担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的, 也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。

(二) 抵押权人对产权调换房享有抵押权

学术界、实务界对产权调换房屋抵押权人是否享有优先受偿权, 目前争议较大, 观点不一, 也不乏不被支持的判决案例, 其观点主要是置换房是独立的不动产, 对不动产主张抵押权需以抵押登记为生效要件, 未签订抵押合同、未办理抵押登记, 不动产上不存在担保负担。笔者认为, 上述观点理论依据为抵押权首次发生依据, 但抵押权人对抵押人基于抵押房屋被征收而补偿的产权调换房主张抵押权是依据担保物权的代位性理论, 抵押权生效理论和担保物权代位性理论不相矛盾, 前者为后者的基础, 后者为前者的保障。由于征收补偿时, 首先确定的是房屋价值, 该价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定, 然后再根据确定的价值对被征收补偿相应货币或相应面积的房产, 所以产权调换房为被征收房屋价值的新的载体, 依据担保物权的价值权及代位权理论, 对征收人因征收抵押房产而补偿给被征收人的产权调换房, 抵押权人享有抵押权, 对产权调换房折价、变卖、拍卖而获得的价款享有优先受偿权。部分法院判决也认定抵押权人对产权调换房享有抵押权, 如贵州省余庆县人民法院 (2014) 余法民初字第476号民事判决书、山东省青岛市市北区人民法院 (2013) 北民初字第2363号民事判决书、黑龙江省青冈县人民法院 (2014) 青法商初字第93号民事判决书、淮安市淮阴区人民法院 (2015) 淮商初字第01264号民事判决书等。

三、房屋征收中相关主体的主要义务

从公布的法院判决书内容来看, 法院多是依据当事人的法定义务来裁决各自应承担的法律责任。在设立抵押房产被征收, 抵押权人请求实现担保物权或请求相关主体承担赔偿责任的诉讼中, 涉及的当事人主要有抵押权人、抵押人 (被征收人) 和征收人。

(一) 抵押权人的义务

抵押权人对抵押物有贷前调查, 贷后管理的审慎注意义务。一是贷前要认真核查抵押物的真实状况, 特别是在最高额抵押合同业务中, 在担保期限内, 存在持续放款的, 在后续放款时, 抵押物容易产生灭失的情形。二是贷后要对抵押物定期进行监管检查, 及时掌握抵押物和借款人的真实状况, 积极关注征收信息, 定期查询征收管理部门发布的征收公告, 防止因怠于催收或情况不明导致抵押物被征收的情况发生。三是及时行使抵押权的义务。在征收人或抵押人已通知抵押权人抵押房屋被征收后, 应及时采取相应的措施, 表明自己的权利和意向, 必要时及时行使担保权利。

(二) 抵押人 (被征收人) 的义务

一是抵押人负有告知抵押权人的义务。《城市房地产抵押管理办法》第三十八条“因国家建设需要, 将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的, 抵押人应当及时书面通知抵押权人。”二是抵押人负有认真履行与征收人签订的征收补偿安置协议的义务, 按时搬迁、腾空房屋。征收安置补偿协议是征收人和被征人在平等、自愿的基础上, 为搬迁补偿之目的经充分协商达成意思表示一致的结果, 符合《合同法》关于合同的界定, 受《合同法》的规范, 如存在争议作为民事案件处理。[3]三是抵押人负有保障抵押权实现的义务。抵押人应将基于抵押物被征收而获得的补偿向抵押权人提前清偿所担保的债权或向第三人提存。

(三) 征收人 (征收管理部门) 的义务

一是征收人负有核实被征收房屋权属的义务。在审判实践中, 多数法官认为基于抵押权的公示效力, 征收人负有必要的注意义务, 在对房屋实施征收前应对房屋的产权状况 (包括是否设有抵押) 进行查明核实, 并以一定的形式通知物权人 (包括担保物权人) , 否则应承担相应的过错责任。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条, “房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。”二是征收人负有避免侵害抵押权人抵押权的义务。抵押权属于物权, 具有支配性和排他性, 有权直接支配抵押物的价值, 任何人非经抵押权人同意, 不得妨碍其行使该权利。征收人在处分被征收房产交换价值 (包括交换价值的载体) 时, 其处理方式应取得抵押权人的同意, 负责应承担相应的侵权责任。三是征收人负有按时提供约定补偿标的的义务, 征收人应认真履行与被征收人签订的征收补偿安置协议, 其中重要内容即是按时保质的提供补偿标的, 否则应承担相应的违约责任。

四、征收时抵押权存在的法律风险

由于法律没有明确规定抵押权人对产权调换房享有抵押权, 在诉讼或仲裁中, 存在抵押权不被法院、仲裁机构支持的风险, 该风险随着理论观点的逐步统一、法律法规的不断完善而逐步减少。但现实中抵押房产被征收时存在更多的法律风险是抵押权的灭失。在实际征收补偿过程中, 有时征收人在未通知抵押权人或抵押权人不知情的情况下, 直接与被征收人签订征收补偿安置协议, 并依据补偿安置协议将货币补偿金直接支付给被征收人, 或将产权调换房直接交付并过户给被征收人。取得补偿后, 被征收人将获得的货币补偿金购物消费或偿还其他债务、出借、投资, 将补偿安置房转让给他人并已完成交付, 使通过补偿获得财产与个人其他资产混同, 失去担保财产的特定性, 致使抵押权的物上代位权无法行使, 抵押权人享有的抵押权由于抵押物代位物的灭失而归于消灭, 包括事实上消灭和法律上的消灭。故房屋征收时, 抵押权人应事先做好风险防范和及时采取权利救济措施。

五、房屋征收时对抵押权的风险防范

(一) 向征收管理部门及时提出权利请求

《城市房地产抵押管理办法》第51条规定, 抵押房地产被拆迁的, 抵押权人应向房屋拆迁主管部门申请保留追偿债务权利, 取得该部门批准要求拆迁人暂缓发放补偿款、暂缓办理产权证照。为此, 抵押权人应自获悉征收人发布征收公告后, 及时就抵押物的拆除、补偿分配等相关问题向征收人书面提出权利请求, 表明自己对被征收房屋享有抵押权, 对补偿物 (包括货币补偿和产权调换补偿) 享有优先受偿权, 进而要求征收人暂缓发放补偿款, 暂缓交付产权调换房和产权过户手续。

(二) 完善借款合同和抵押合同条款

在合同条款明确约定抵押房屋如被征收的后续事项, 通过合理设立合同内容防范抵押权悬空的风险。在借款合同中约定借款人相关义务:借款人获悉抵押物被征收之日始一定期限内书面通知债权人;在抵押人与征收人签署补偿安置协议前, 借款人未按债权人要求落实新的担保的或抵押人未履行抵押合同义务的, 借款人应提前清偿借款合同项下的债务。在抵押合同中约定抵押人相关义务:抵押人在获悉抵押物被征收之日始一定期限内通知抵押权人和借款人;在抵押人与征收人签署补偿安置协议前或签署时, 抵押人应向征收补偿主体就补偿款提出书面受托支付请求, 请求征收补偿主体将担保范围内补偿款直接支付给抵押权人指定账户以提前清偿债务或支付至双方提前签订的质押合同中约定账户;抵押人接受产权调换房前, 抵押人应与抵押权人就产权调换房签署新的抵押合同并办理抵押登记手续。

(三) 征收人、抵押人、抵押权人签署三方协议

在抵押人与征收人签署征收补偿安置协议前, 抵押权人以借款合同、抵押合同为依据, 主动与征收人、抵押人联系沟通, 协商签署三方协议, 明确补偿款、产权调换房交付、担保、提前清偿、办理产权手续等有关问题后, 积极配合被征收人迁离被征收房屋、移交房产权利证书、涤除房产物权负担, 促进征收项目进展。

(四) 第三方统一提供连带保证

在借款人或抵押人取得补偿前, 有时无力提前偿还借款, 也难以提供有效担保, 债权人、借款人、抵押人难以达成一致意见。为加快项目进展, 避免各方产生法律纠纷, 征收人或项目承建人可联系有担保能力的第三方统一为设有抵押的被征收房屋所担保的债务提供阶段性担保, 担保期间为担保协议签署之日至债务清偿完毕、为补偿款办妥质押手续或为产权调换房办妥抵押手续。

六、房屋征收时抵押权人的权利救济

在借款人、担保人违约时, 抵押权人应及时行使合同权利和担保权利, 防止债权落空和抵押权消灭。

(一) 向借款人主张违约责任

出现抵押房屋被征收情形时, 债权人应根据借款合同约定, 及时主张合同权利, 要求借款人严格履行合同义务, 提前清偿债务或提供新的担保。在抵押人和借款人同一人的情况下, 抵押人在签署征收补偿安置协议后, 获得货币或取得置换房前, 对征收人享有债权请求权, 有请求征收人按照协议约定交付补偿标的权利, 征收人有按协议约定期限交付补偿标的的义务。在借款人拒不履行的情况下, 债权人可以提起财产保全措施, 查封或冻结抵押人对征收人享有的财产;如征收人交付补偿标的期限已过, 债权人可提起债权代位权诉讼。

(二) 向征收人主张侵权责任

抵押权属于物权、对世权, 依法登记的抵押权受法律保护, 任何人都有义务维护抵押权人对抵押物价值支配的权利和优先受偿的权利, 如违反了上述义务, 应承担相应的侵权责任。征收人有义务调查被征收房屋的产权状况, 在签署补偿协议、交付补偿物前应通知担保物权人。在征收人应当知道或已经知道被征收房屋上存在抵押权, 而仍然将补偿金或产前调换房直接支付或交付给被征收人, 导致抵押权人无法实现抵押权的, 征收人应当承担侵权责任。

(三) 向抵押人主张抵押权

依据抵押合同约定, 在出现抵押权行使情形或条件时, 抵押权人应及时向法院提起诉讼, 请求行使对征收补偿 (包括补偿金或产权调换房屋) 的抵押权, 请求法院判决抵押权人对补偿金以及对产权调换房屋的折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权, 法院对抵押权一经确认, 抵押权人便对征收补偿获得了申请强制执行法律依据。

(四) 及时采取保全措施

借款合同未到期, 也未发生违反借款合同、担保合同的情形下, 为确保债权的实现, 抵押权人可以申请人民法院对补偿款或产权调换房采取财产保全措施。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第80条规定, “在抵押物灭失、损毁或者被征用的情况下, 抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下, 抵押权所担保的债权未届清偿期的, 抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或者补偿金等采取保全措施。”

综上, 由于征收是国家强制行为, 被征收人房屋产权自征收公告生效之日转移至国家所有。抵押权人基于物权的支配性和担保物权的代位性, 对抵押人基于抵押物被征收而获得的补偿标的享有优先受偿权。建议抵押权人积极行使相关权利, 同时也建议立法完善, 《物权法》明确约定抵押权人对产权调换房的优先受偿权, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》中增加征收人的对抵押权人的相关义务。

摘要：本文在分析房屋征收的效力基础上, 阐述了房屋征收中抵押权人可以主张的权利、各方当事人的主要义务, 抵押权存在的法律风险, 以及房屋征收时对抵押权的风险防范和权利救济建议。

关键词：房屋征收,补偿,抵押权,优先受偿权

参考文献

[1]高圣平.物权法论[M].北京:法律出版社, 2009:286.

[2]刁胜先.论抵押权的价值化[J].东华大学学报 (社会科学版) , 2001, 6, 1 (2) .

3.民间房产抵押贷款流程 篇三

民间房产抵押贷款流程

民间房产抵押贷款一般分为个人与个人之间的借贷，以及个人与贷款公司之间的借贷（企业贷款）。在不同的情况下，民间房屋抵押贷款流程会有所不同。本文将为您提供民间房产抵押贷款流程详细介绍。

民间房产抵押贷款流程详细介绍

一、个人与个人之间的上海贷款民间房产抵押贷款流程

1、提出民间房产抵押贷款申请。借款人向金融机构提出贷款用途、金额及年限时间。如果民间房产抵押贷款申请符合此金融机构的贷款范畴，接着就需要准备相应的资料。

2、准备民间房产抵押贷款资料(会根据不同的银行有不同的材料提供)。总体来说，如果是个人房屋抵押贷款，需要提供本人及配偶身份证、户口薄、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证。如果是企业需要抵押房产，所需要提供的材料有：企业营业三证、开户许可证、企业章程、企业验资报告、购销合同，近六个月的流水、去年的财务报表和近半年的财务报表、资产证明。

这是民间房产抵押贷款流程中相当重要的一环，因为很多客户在进行贷款的时候都急需用钱，如果可以提前将这些材料准备好，将省去很大的麻烦。

3、看房评估。提交以上材料后，上海房产抵押贷款银行会根据所提交的材料要对抵押的房产进行实地勘察、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环，此环节直接决定着你的房屋抵押贷款的额度，一般来说，这次评估和市场价格会有一定的出入，因为评估机构会考虑多重因素。

4、报批贷款。将所有审贷资料还有评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。此时

房金所：专注房产抵押贷款

贷款客户一定要注意，把所有的资料准备齐全，如果到时候有缺少的会影响贷款进度。

5、借款合同公证。借款人级抵押人填写借款合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

6、抵押登记手续。银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到查拳出办理抵押登记手续。

7、银行放款。由于各银行规定不同，其会将资金以现金、打卡或汇入合作商户账户等形式放款。

8、按期还款。此点是建立良好信用的重要环节，若按期足额还款，或对借款人日后再借款、找工作等方面产生积极性推动作用。

9、民间房产抵押贷款结清后办理注销手续。注意住房贷款结清后，到房产局办理房产抵押注销手续，以免造成日后不必要的麻烦。

二、个人与公司之间的民间房产抵押贷款流程

申请人提交资料——审核材料——评估房产——办理（借款、强制执行）公证（交纳公证费）——办理抵押登记手续（交纳所有费用）——放款——到期归还贷款本息及解押

因为个人与公司之间的民间买房抵押贷款流程与个人之间的有重合的部分，所以在这里我们就不赘述了。其实只要对比一下我们就能知道，个人之间的借贷，比个人和公司之间的少了提交资料和审核资料这两个步骤，所以说只要双方同意，其实个人之间的借贷对于个人征信是没有要求的。

4.重庆个人房产抵押贷款流程 篇四

重庆个人房屋抵押贷款标准流程

一、客户需要提供的调查资料：（审原件，留复印件）

1、出资客户的身份证复印件

2、出资客户的银行帐户复印件

3、融资客户夫妻双方的身份证复印件、户口本首页及所在页 的复印件、结婚证复印件，如离婚提供离婚证及财产分割 证明（法院判决书或离婚协议），如单身出具单身证明

4、公证书（一式五份）

5、房屋价值评估报告

6、还款计划书（一式叁份）

7、借据、收据（融资客户签，出资客户和公司各一份）

8、担保函

9、首次利息收条、担保费收条

10、其他票据（如汇款单、临时收据等）

11、融资客户资金用途证明材料

12、融资客户收入证明或个体营业执照及银行流水帐

13、保证人身份证复印件、保证人收入证明、其他资料

14、房产证、土地证

15、第二套房产证明（复印件写上供融资客户租用）

16、合同书（一式五份）

二、转交风控部审核

重庆抵押贷款http://

1、融资客户基本情况调查表

2、融资客户抵押房屋基本情况调查表

3、保证人基本情况调查表

4、贷款担保审批表

5、实地考察。在审查完客户所提交的资料后，认为符合放贷条件时

可对企业进行下一步实质考查时按贷款的 1%预收立项审查费。上 述费用：（1）如客户提交虚假资料或非公司原因而客户中途违约时，作为罚金不予退还。（2）因公司原因致使该笔业务中途夭折，所收 费用全额予以退还。（3）如该笔业务顺利操作完成，所 收取费用冲 抵其它费用。

委员会通过。

6、联合会签： 经手人签字、风控部经理签字、总经理签字、审贷

7、交清各项费用签订合同：

1）所需费用：

A：担保费：3%≤6 个月、5% 7 －12 个月（按贷款额度）

B：评估费：4‰（评估总额）

C：公证费：3‰

D：抵押登记费：1‰+80 元

E：印花税：万分之一

F：还款履约保证金：贷款额的 2%

2）注意事项： A：签订的日期要统一规范与主合同一致

（收据除外）B：金额按财务规则书写，以大写为准

不允许涂改。

C：内容涂改的要加盖公章； D：如本人无法亲自签字要出具委托书或授权书 E ：一般情况下，拿到他项权证再放款（尤其 是外地的），而备

案只是受理，房产局的受理人员可以撤销，他项权证如果房 产公司向房产局加费当天可以拿到。

F：为了减轻融资客户的负担，在和出资人洽谈付息方式时最好

是月付（付息方式有月付和季付两种）

G：出资人的汇款手续要留存 H：签

订合同后要先收担保费再放款

三、档案管理

1、资料备份： 1）合同书：（一式五份）2）公证书（一式五份）

3）担保函 4）调查表：融资客户情况、抵押房屋情况、保证人情况 5）贷款审批表 6）借据、收据

7）委托书或授权书 8）还款计划书（一式叁份）9）理财客户登记表 1）“一”中的所有资料 2）联系方式：手机之外最好有固定电话如办公电话、详细住址 1）合同书 2）担保函 3）借款人的基础资料

4）房产合同、土地证

2、公司留存资料

3、出资人留存资料

5）还款计划书 6）借据、收据（由融资客户出具盖章）7）公证书（一式五份）8）其他应有资料 1）合同书 2）还款计划书（一式叁份）

4、借款人留存资料）公证书

四、贷后管理

1、跟踪：定期了解贷款使用情况和融资客户经营情况。

2、提示：付息前一周，还本前一个月，预先提示，以便融

资人提早作好还贷准备，保证融资人资金流的正常运转。

3、解除：到期后凭融资人的银行还款单，解除抵押登记，加盖结清

章，解除与融资人的担保关系，并要求双方退

回所有手续。对非正常件要加催直至依法强制执行。

4、执行：对非正常件要加催直至依法强制执行。

5、记录：记录本次担保的信用情况，分为正常、不正常、逾 期、坏帐四个档次，为后续担保提供信用记录

6、归档：将与双方签定的各种协议以及还贷后的凭证、解 除

5.房产抵押流程 篇五

1.当户提出意向

2.业务人员评估并出具评估报告

3.领导同意办理

4.当户准备（房产证、土地证、夫妻双方身份证、户口本、结婚证等）

5.业务人员准备（房产抵押合同、委托书、价格认定协议书、受托人身份证、公章、法人章）

6.公证处办理委托公证

7.房管局办理房产抵押

8.房产局出具他项权证后，打印当票并让客户签字按指印

9.财务为当户出具支票

10.当户打收条。

6.房产证抵押贷款的流程 篇六

1 城市房产测绘的主要用途

房产测绘是城市测绘的组成部分城市房屋规划建设不可缺少的工作。它不仅是城市房地产管理所必需, 而且是城市房屋规划不可缺少的工作。因此, 它在城市现代化管理中具有重要的作用。

在管理方面, 房产测绘为城市房地产部门和城市规划部门提供房地产产权、使用权范围界线、面积和房屋建筑物的分布、座落、位置、形状、占有、结构、层数、建成年份、用途及土地使用等基本情况, 并提供各项基础数据。为加强城市房产管理和城市规划建设、合理地调配使用房屋和土地, 妥善安排住宅的修建, 制定旧城区的房屋改造以及新发展区的规划建设等工作服务。在经济方面, 房产测量提供了大量准确的有关房屋和土地图纸资料, 为正确掌握城镇房屋和土地的现状及变化, 统计各类房屋的数量和比重等内容, 可提供可靠的依据, 亦为开展房地产经济理论研究提供重要材料。同时也可为城镇财政、税务等部门研究确定土地分类等级, 制定税费标准, 提供基础资料。在法制方面, 房产图是具有法律效力的图纸, 它是加强房地产管理、核定产权、颁发权证、保障房地产占有者和使用者的合法权益, 加强社会主义法制管理的重要依据。

房产测绘在市场经济中的重要性和作用表现在如下几个方面。

(1) 为房地产管理提供依据。

房地产行政管理包括对房产、地产和所有权人及使用权人的管理。在房地产经济运作中包括对生产、流通和消费者之间的宏观调控。房地产行政管理是一种政府行为, 具体表现为房地产产权产籍管理、房地产开发管理、房地产市场管理、房地产行业管理和住房管理等。这些管理工作千头万绪, 但归结为一点, 即它们都离不开房产图和房地产测量作基础。例如产籍管理就是通过房地产测绘、调查及其资料, 方能进行产权登记, 并健全产籍资料的。从这个意义上说, 没有房产测绘就没有房产产籍管理。

(2) 为城市建设等筹集资金服务。

作为城市第三产业的房地产业, 是城市建设资金的重要来源, 有人称为“聚宝盆”, 可以说, 城市开征与土地和房产有关的税种, 都离不开房地产勘测这项基础性工作, 此外, 城市基准地价评估的工作底图等都依赖于侧绘资料, 房产图和地籍档案给这些活动的策划人提供了必备的房地产信息。

(3) 为城市规划和发展服务。

城市规划的重要性除城市建成区的合理布局外, 非农业建设用地的控制和农田菜地的保护是非常重要的, 它关系到城市发展远景、生态平衡和生存环境的改善。这些规划的落实, 除软科学保证外, 房地产图件和土地利用图是主要资料保证。

2 城市房产测绘的特点

根据房产测绘的内容和特点, 作为城市测绘重要组成部分的城市房产测绘的特点总结起来, 主要体现在以下几个方面。

(1) 房产测绘成果重要内容的房产图是平面图, 其上只要求平面位置准确, 不表示高程, 不绘制等高线。 (2) 房产图上对房屋及与房屋、房产有关要素的要求比其它图种要详细得多。例如房屋, 不单要表示结构性质, 还要表示出层次、用途及建成年份等。 (3) 房产图对房屋及房屋的权属界线和用地界线等的表示, 精度要求比较高。 (4) 房产图的主要内容应包括:测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等1291。 (5) 为了能清楚地表示出所需内容, 房产图的测绘比例尺均比较大, 一般为1:500, 1:1000, 甚至更大比例尺。比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定。

3 城市房产测绘的基本作业步骤

房产图可以是实测成图, 也可以是编绘成图。实测成图可分为用平板仪测图、航空摄影测量法测图及用野外数据采集数字化测图。但是它们都必须遵循“从整体到局部、从高级到低级、先控制后碎部”的基本原则。也就是要先做控制测量, 然后再进行碎部测量。概城市房产测绘可分为:测区基本控制测量、房产图根控制测童、房产碎部测量、房产图的清绘与整饰及必要的修侧或补测、房产测绘成果输出等内容。现将主括起来, 要过程简介如下。

3.1 测区基本控制测量

基本控制测量主要为房产界址点的测量和房产图根控制网的施测提供基础控制。所以测区基本控制测量的主要任务是:在测区的地面上建立平面控制网和高程控制网, 精密测定地面基本控制点的位置, 以满足测区图根加密、房产界址点测量和房产图测绘的需要。测区基本平面控制网一般采用二、三、四等和一、二、三级平面控制测t的要求进行。经过数据处理后获得各控制点的坐标, 作为平面位置的基本控制。

3.2 房产图根控制测量

房产图根控制测量是对加密的图根控制点的位置的测盆工作。这些图根点作为测站, 直接测绘其周围的房产界址点及相关的房产要素。为了保证房产测绘的精度, 考虑测区基本控制点在内。房产图根点的点位精度和点的密度应以满足相应等级房产测绘的需要。

3.3 房产碎部测量

房产碎部测量主要包括房产要素测量和房产图绘制。房产要素测量主要包括房产界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通和水域测量以及其它相关地物测量等内容。房产图绘制是按照《房产测量规范》的要求将房产要素测绘到图纸上或将房产要素以数字格式在数字图上反映的而进行的数据采集、存储、输出的过程。

在实际工作中, 具体的房产图测绘作业方法也可分为白纸测图、航测成图, 编绘法成图, 数字化测图等。每种方法在实践中的具体应用也因不同的测绘单位的实际的技术力量及仪器设备条件的不同, 以及用图单位的要求得不同而有所不同的选择。

3.4 房产图的清绘与整饰

房产图的清绘与整饰是指按《房产测量规范》和《房产图图式》的要求对铅笔原图或数字房产原图上地物位置、线条、符号、注记等图面要紊进行加工, 为房产图的印刷、复制及其它用途提供条件。

3.5 成果输出

即将编辑好的图件打印输出或以文件形式保存在计算机硬盘或其它存储介质上, 将清绘和整饰好的房产图件晒制成蓝图。应当指出的是, 房产测绘成果包括房产薄册、房产数据和房产图集。

参考文献

[1]周立.面向21世纪工程测量的发展趋势与对策[J].连云港化工高专学报, 1998 (2) .

7.房产证抵押贷款的流程 篇七

（1）企业营业执照、税务登记证；（2）组织机构代码证；（3）公司章程、验资报告；（4）银行开户许可证；（5）经过年审的贷款卡；

（6）近半年的财务报表、银行对账单；（7）近两年及近一个月的资产负债表、利润表；（8）近两年及近三个月的纳税申报表、缴款单；（9）房产产权证；（10）经营场所租赁合同；

（11）贷款机构要求提供的其他手续。企业房产抵押贷款申请流程

企业申请贷款时，若能提供符合要求的房产作担保，不但可快速获贷，而且贷款额度高，能有效破解资金难题。但是，企业直接向银行申请贷款难度较大，所以更多的借款企业选择了担保公司介入，这种贷款方式的流程如下：

第一步：企业提出贷款担保申请；

第二步：担保公司考察企业的经营、财务、抵押房产、纳税、信用等情况，初步确定是否给予担保；

第三步：担保公司与贷款行沟通，掌握银行提供的企业信息，明确银行拟给予的贷款额度、期限；

第四步：担保公司与企业签订担保及反担保协议，办理抵押登记等手续，并与银行签订保证合同，正式与银行、企业确立担保关系；

第五步：银行向企业发放贷款，担保公司向企业收取担保费；

第六步：担保公司跟踪企业的贷款使用情况、运营情况，通过企业季度纳税情况、现金流情况等考察企业的经营状况；

第七步：在企业还贷的前一个月，给予提示以便企业提前做好准备，保证企业资金流正常运作；

第八步：企业还清贷款后，凭贷款结清单据，办理解除抵押手续，解除与银行、担保公司的担保关系。

8.房产证抵押贷款的申请条件 篇八

拿房子最为抵押担保申请的贷款不仅可以用于大的资金流动，像创业、买车，也可以用于生活中其他需要资金周转的地方，比如装修、旅游等。有需要的朋友就来认识一下房產证抵押贷款吧!

六行万通担保公司金融顾问介绍，房產证抵押贷款是指借款人以自己或第三方的房產证作为抵押物向银行等金融机构申请贷款的一种方式。

贷款条件：

1.具有完全民事行为能力的自然人，有固定住所地的中国公民

2.有稳定的收入来源，具备按期偿还本息的能力和意愿

3.提供经融机构认可的房產抵押

4.房產共有人认可其有关借款及担保行为，并且愿意承担相关法律责任

申请资料：

1.身份证、戶口本、結婚證、房產证、后方合同或fa票

2.个人账户最近半年的银行流水对账单

9.房产证抵押贷款的流程 篇九

1 助学贷款证券化的主要参与者

助学贷款证券化是一个复杂的系统工程, 涉及多方参与者, 主要有发起人、服务人、发行人、承销商、评级机构、信用增级机构、受托管理人和投资人等。

1) 发起人, 它是进行资产证券化的基础资产的所有者, 也称原始权益人。发起人的职责是确定证券化的基础资产, 并真实出售给SPV。发起人通常是金融机构, 也可以是其它类型的公司, 如拥有贷款的商业银行;2) 发行人, 发行人即特殊目的实体 (special purpose vehicle, SPV) 。全称是特别设立机构, 是指从发起人那里购买可证券化的资产, 并以此为支持发行证券的特殊实体。SPV不仅业务范围特别, 而且它在资产证券化中的地位也很特别, 它是整个资产证券化的核心, 各个参与者都围绕它来展开工作;3) 承销商, 是指为SPV所发行的证券进行承销的机构, 其目的是为了确保证券的销售成功。与股票的承销一样, 一般都是由投资银行承销。如果承销规模很大, 还要组建承销团来共同承销;4) 投资者, 是指购买SPV发行的资产支持证券的机构或个人。银行、保险公司、养老基金、投资基金公司以及零星的散户投资者都可以成为投资人;5) 服务人, 是指负责按期收取证券化资产所产生的现金流, 并将其转移给SPV或SPV指定的信托机构。由于发起人对证券化资产熟悉, 所以专门服务机构一般由发起人兼任;6) 信用评级机构, 是指对资产证券化各个环节进行评估并给出资产担保证券信用等级的机构;7) 信用增级机构, 它是减少资产担保证券整体风险的中介机构。其职责在于提高资产担保证券的资信等级, 提高其定价和上市能力, 降低发行成本, 一般由发行人或第三方提供;8) 受托管理人, 是指由SPV指定的代理人, 负责对从服务人那里收取的现金流进行管理, 并向证券投资者按时支付本息的机构, 它的职责还包括关心应收账款的安全性, 监督相关合约的执行情况, 定期向投资者提供报告, 维护投资者的利益不受侵害等。

2 助学贷款证券化的运作流程设计

助学贷款证券化有着一般资产证券化的共同特点, 同时由于自身特点, 又在具体实施细节方面有着与众不同之处。借鉴资产证券化的基础理论设计的助学贷款证券化运作流程如下:

2.1 由发起人组成国家助学贷款资产池 (Asset Pool)

在助学贷款证券化的过程中, 发放助学贷款的商业银行就是发起人。发起人分析自身的融资需求, 确定符合条件的助学贷款成为证券化的客体, 组成国家助学贷款资产池, 其目的在于, 便于对资产组合进行有效的成本分析并形成共同的支付模式。考虑到为了稳定资产池的现金流, 可以将不同到期日的助学贷款相互组合, 使得组合后的资产池能够获得连续的现金流。另外, 如果资产证券化的目标资产在10亿元以下时, 操作成本太高, 可以省为单位, 将一个省内的助学贷款进行资产组合, 以满足证券化对资金规模的要求。

2.2 组建特设载体 (简称SPV)

SPV作为证券化交易的中介, 是资产证券化的特别之处。根据SPV设立方式的不同可以分为信托型和公司型两类。从我国现有的法律环境和其他具体条件来看, 以信托公司作为载体的资产证券化方案遇到的法律障碍相对较小, 具有相对较高的可行性。商业银行将助学贷款组合出售给信托机构, 由其充当SPV。在资产管理方面, 信托机构与服务商签订《资产池汇集与服务协议》, 服务商负责证券化资产的管理, 从借款人处收集资产产生的现金流。

2.3 通过真实出售 (True Sale) 实现破产隔离

破产隔离实现是SPV的本质要求。否则, 发起人破产时, SPV可能会没有足够的现金流支付给投资者, 从而导致国家助学贷款证券化的目标落空。发起人将证券化资产转移给SPV通常可以采用真实出售和担保融资两种方式, 其区别在于资产组合是否完全从发起人资产负债表上剥离出去。真实出售, 是指这些贷款被银行从资产负债表内删除, 当这些贷款违约时, SPV无权对出售贷款的银行追索损失, 银行不承担这部分贷款的信用风险。由于真实出售能够改变发起人的资产负债表, 因此它在破产隔离的实现上比担保融资更为彻底。所以在国家助学贷款证券化中只有实现真实出售, 才能实现已经证券化的资产与发起人的破产隔离。

2.4 信用增级 (Credit Enhancement) 与信用评级 (Credit Evaluation)

进行信用增级是资产证券化的一个重要环节, 是一种为了确保证券顺利发行与募集而设计的附加担保制度。其主要目的是改善证券的发行条件, 减少由投资者承担的与助学贷款组合相关的信用风险, 为投资者提供更大的保护, 并以此吸引更多的投资者。

信用增级方式主要包括外部信用增级和内部信用增级。外部信用增级是指外部第三方提供的信用增级工具。在国外的国家助学贷款证券化实践中, 政府往往充当担保的角色。我国可以在现有的国家助学贷款风险补偿专项资金的基础上成立专门的政策性机构—国家助学贷款担保基金, 为助学贷款提供担保。内部信用增级常见的方式是建立优先/次级结构, 即对优先级证券本息支付先于对次级证券的支付。除此以外, 也可以采用一般采用的增级方式—超额抵押, 即担保品的抵押额一般为发行总额的1.25-1.4倍。可以根据贷款的实际情况在此区间选择可承受的、符合实际的比重进行增级。

在进行了信用增级之后, 助学贷款的信用等级得到明显提高, 具备了目标资产信用等级的要求。在发行证券前, 为了增强证券对投资者的吸引力, SPV请信用评级机构进行正式的发行评级, 向投资者公布评级结果。

2.5 发行证券

在信用提高和评级结果向投资者公布之后, 发行人与证券承销机构达成证券承销协议, 由证券承销商对投资者出售证券。证券发行人SPV从承销商获取发行收入, 按购买贷款 (资产) 合同规定的价格向贷款出售银行支付价款。证券的承销可以采用私募或者公开发售的方式进行。

2.6 进行资产管理, 偿付证券权益

助学贷款支持证券发行完毕并进行上市交易之后, SPV要指定一个管理公司收取、记录证券化资产产生的现金流收入, 并将其存入托管银行的收款专用帐户。这些现金流是由服务人负责收取的学生偿还的本金和利息。这些款项首先用于偿付投资者持有的到期证券权益, 不得用于任何红利分配或进入破产, 未到期的现金流按资产风险辅助安排处理。偿付了证券权益后, SPV向贷款证券化过程中聘用的各类专业机构支付费用。之后, 国家助学贷款资产池产生的收入若有剩余, 则按SPV与发起人之间的约定进行处理。至此, 整个国家助学贷款证券化过程完成。

参考文献

[1]李曜.资产证券化基本理论与案例分析[M].上海:上海财经大学出版社, 2007.

[2]王开国.资产证券化论[M].上海:上海财经大学出版社, 1999.

[3]涂用红, 刘柏荣.银行信贷资产证券化[M].北京:中国金融出版社, 2006.

[4]范淑芳, 王桂贤.国家助学贷款中参与各方面利益与风险的博弈分析[J].内蒙古财经学院学报, 2005, (6) .

[5]耿明斋, 郑一帆.有关我国信贷资产证券化的思考[J]经济学动态, 2002, (07) .

[6]贡峻.资产证券化的会计问题研究[J].金融教学与研究, 2002, (03) .

[7]刘银凤, 蔡则祥.中美助学贷款制度的比较与启示[J].金融教学与研究, 2003, (05) .

10.抵押贷款房产证要押银行吗 篇十

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抵押贷款房产证要押银行吗

很多人遇到资金需求的情况时，很多人名下有房产的都会选择用自己的房产办理贷款，而很多人就会问抵押贷款房产证要押银行吗？下面贷上我小编给大家介绍下供大家参考。

据贷上我小编了解，办理房屋抵押贷款很多银行都是不押房产证的，办理房屋抵押贷款后，房产证还是会回到自己的手中，只不过由房管部门核发的《他项应享受的利益证明》会抵押给银行，不过会在房产证上盖抵押章，表示此房屋已作抵押。

大家需要注意的是，办理房屋抵押贷款，虽然不需要提供房产证，但是没有房产证是不能够办理房屋抵押贷款，房产证和土地使用证是作为抵押房屋不可或缺的两个证明文件，缺一不可。此外，借款人结清贷款后，需携带相关资料到当地房产管理部门办理撤销抵押登记手续，这样房子才真正的属于自己的。

借款人申请房产抵押贷款，选择不同的贷款机构申请贷款，其条件也会有所不同，因此，借款人申请贷款前，可以提前详细咨询了解，然后再结合自身的实际情况来申请贷款。

通过贷上我小编的介绍，相信大家对于抵押贷款房产证要押银行吗也有了一定的了解了，大家可以针对以上事项做好相应的准备，这样才能更加顺利的办理到贷款，希望小编的介绍可以给有需要的人提供一些帮助。

11.房产抵押贷款的风险及防范对策 篇十一

当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一、房产抵押贷款存在的风险

(一)租赁权对抗的风险

1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险

1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。

(三)土地性质引发的风险

1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地

上的房产埋下隐患。

2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费;属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。

(四)土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。

(五)在建工程抵押的风险

1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于银行处置抵押房产用于归还贷款。

2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

(六)共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果银行没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。

(七)抵押房产评估价格的风险

目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

(八)房产处置执行难

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、银行也无权处置抵押物。

二、防范房产抵押贷款风险的对策

(一)深入调查，防止“先租后抵”

银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产，银行不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题。当然，如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。

(二)认真办理抵押登记

银行办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。

(三)注意土地的性质和使用期限

银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

(四)加强贷后检查，防止土地用途变更

银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

(五)对在建工程抵押贷款重点管理

由于在建工程具有特殊性，在受偿权上不利于银行，因此，银行应适当降低在建工程抵押贷款数量;对发放的在建工程抵押贷款，银行应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本行，往来款项要通过本行办理，随时监督借款人资金使用情况。

(六)共有财产抵押要求所有财产共有人签字

银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

(七)银行应培养自己的房产评估师

为准确获得抵押房产的评估价格，银行应主动培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然银行无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度。在房产评估中介机构作出评估报告后，银行内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款发放的主动权。

(八)调查清楚借款人的房产数量

银行发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，银行一律不予办理抵押贷款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律纠纷，银行也不能办理，应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。

(九)重视借款人第一还款来源