物业二装手续办理程序

物业二装手续办理程序

1.物业二装手续办理程序 篇一

第三章 业主与物业管理公司及其他业主纠纷的处理

自家装修与别人无关的想法一去不复返了，业主装修就要尊重物业管理公司的管理权。但是当物业管理公司的管理越位，业主应拿什么与其对抗？虽然城市里邻居的称谓已经少了热乎乎的味道，但是装修渗漏、扰民更加不利于增进邻里关系，业主应如何在保证装修时间和装修质量的前提下规范装修？

第一节：怎样处理和物业公司的纠纷？

装修管理是否为物业管理服务的一部分目前尚有争议，但物业公司额外收取装修管理费已成通行做法。目前在房屋装修过程中，业主与物业管理公司之间也矛盾重重，焦点问题有三个：怎样规范物业公司的装修收费项目和数额？怎样确定物业公司的装修管理权限？怎样界定在物业管理公司和业主及装修公司之间界定装修违规责任？

重点法条：

1、《物业管理条例》第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

2、《物业管理条例》第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

3、《住宅室内装饰装修管理办法》第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。

4、《住宅室内装饰装修管理办法》第15条规定：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

问题

1、业主装修需与物业管理公司办理哪些手续，提供哪些文件资料？

读者提问：住宅室内装修工程需与物业管理公司办理哪些手续，提供哪些文件资料？

律师答疑：房屋进行装修须到物业公司办理审批手续，经批准后方可进行装修。装修施工前，业主与装修公司负责人带齐相关资料到物业公司办理申报手续。物业公司审核、验证，合格后办理批准手续。业主和装修公司负责人到物业公司交纳装修管理费及装修保证金、施工人员出入证押金、垃圾清运费等相关费用。物业管理公司为装修人及装修公司办理《装修出入证》和《装修许可证》。业主及装修公司对房屋土建结构及配套管网等设施进行检查，并对厨房卫生间进行闭水试验，将问题反映给物业公司。否则，业主和装修公司可能承担应由开发商承担的责任。装修过程中，装修公司应文明施工，业主应监督施工质量，监管施工人员遵守物业的相关规定。装修人及施工人员应对物业公司管理人员的装修检查工作积极配合，服从监督管理。施工期间，物业管理人员有权利和义务巡查装修情况。装修完工后，业主向物业公司申请初验，装修公司经装修人签字同意后到物业公司办理退场手续。

业主和装修公司向物业管理公司申报装修，一般被要求提供以下文件资料：

1、业主填写完好的《装修申请表》，该申请表已详细列明装修范围、项目；

2、装修设计图纸（包括建筑、水电）；

3、装修公司营业执照复印件（加盖公章），资质证书复印件（加盖公章）；

4、装修施工人员和管理人员身份证复印件及照片（办理出入证及存档）；

5、装修公司电工、焊工等特种工种的上岗证及复印件等等。

问题

2、物业管理公司有权纠正哪些装修施工行为？

读者提问：物业管理公司有权纠正哪些装修施工行为？

律师答疑：物业管理公司有权纠正以下不正当的装修施工行为，造成损害的有权要求赔偿：

1、改动或损坏房屋的梁、柱、板、承重墙、剪力墙、屋面的防水层、隔热层、上下水管道、烟气道、供电电路、天然气管道、暖气管道及位置、防盗及对讲系统；

2、地面装修时凿除原水泥层。铺设装修材料超过楼板负荷，铺设大理石地面使得楼板负荷超载；

3、厨房、卫生间改动没有做好防水，包括墙面、地面、原下水管道周围。对阳台采取封包措施，在阳台上堆放超过负载的物品。将非厨房、卫房间改为厨房、卫生间；

4、不适当的改变厨房、卫生间、阳台的使用功能，装修时将生活污水排入雨水管道；

5、改动燃气管道，不待煤气验收合格后向燃气公司申请，由燃气公司专业人员施工，而是擅自封包、改动燃气管道；

6、用建筑材料封包主下水管道，安装抽油烟机，其排气管不接入烟道；

7、浴室内安装燃气热水器其排气管超出外墙过长，排气管排入烟道或管井；

8、浴室内安装浴霸不从插座重新引线，而是使用原预留灯线。房内使用超过原设计负载的用电器；

9、其他造成安全隐患的施工行为。

参考法条：《住宅室内装饰装修管理办法》第5、6、7、8、9、10条，《家庭居室装饰装修管理试行办法》第11条

问题

3、物业管理公司会对影响外观的装修予以干涉吗？

读者提问：装修时，物业管理公司可能会对那些影响外观的装修予以干涉吗？

律师答疑：物业管理公司以法有职责进行装修管理，为了保证小区整体景观，某些物业管理公司可能会干涉某些影响楼盘外观的装修行为，一般有以下装修行为：

1、改动原有门、窗、墙洞、尺寸、位置、式样、颜色等，安装遮阳篷，影响楼房的整体外观；

2、改换开发商统一指定式样安装的住宅入户门，装饰或垫高走廊，门外包框、贴瓷片、设储物柜、鞋柜；

3、不在预留位置安装空调主机，空调架不够牢固，空调排水、排风影响他人；

4、在外墙钻孔开洞；

5、首层有小院的及顶层有消防通道的住户私自搭建建筑物及构筑物；

6、其他影响小区整体外在美观的装修行为。以上装修行为，物业管理公司在装修管理工程中是否予以干涉，如何干涉，还得看小区业主签订的业主公约及相关文件规定。

问题

4、如何与物业公司办理装修工程验收工作？

读者提问：如何与物业公司办理装修工程验收工作？

律师答疑：装修完毕，业主应提前通知物业管理公司进行初次验收。物业公司将从装修规范性、安全性、功能性方面进行验收，若装修工程没有通过物业公司初验，应进行更改后再予验收；有的物业管理公司规定装修工程需要进行复验。装修工程经物业管理公司验收合格或复验合格后，装修人和装修公司有权凭押金收据到物业公司退领装修押金。

问题

5、物业管理公司有哪些装修管理规范？

读者提问：物业管理公司有哪些装修管理规范？

律师答疑：物业管理公司的装修管理制度一般含有下列内容的：

1、在施工进场方面：装修过程中增加施工人员，应由装修公司负责人或装修人到物业公司补办《小区出入证》手续；在小区内过夜留宿的施工人员，应经得装修人同意，并向物业公司办理留宿手续；装修公司应征得装修人或者住户同意并办妥相关手续后方能退场。

2、在施工管理方面：装修公司应在装修前替其装修施工人员办理《小区出入证》；装修时间应为每天上午8：00—12：00，下午14：00—18：00，同时应遵守物业管理公司的特殊要求，施工期间应尽量减少噪音；装修期间要保持环境整洁，建筑材料、装修垃圾须封装不漏，按物业管理公司指定地点堆放；装修材料、垃圾及时搬入室内，不能长时间堆放在公共场所；应保持所经电梯、楼道及走廊干净，不应将装修垃圾、装修材料堆放在户门外。

3、在施工安全方面：施工期间使用电气焊或动用明火时，应遵守国家有关消防管理规定，并接受物业管理公司的常规监督；装修队的电工、焊工应持证上岗，严格遵守安全操作规程；施工现场不能使用煤气罐、电炉、碘钨灯等，并需配备足够的灭火器材；不能高空抛物。

4、装修保证金方面：物业公司规定装修队在装修工程开始前根据双方所签《装修管理服务协议》规定支付装修保证金，用于支付如装修过程中造成公共区域损坏修补费用等，装修押金的作用在于作为不损坏小区设施设备及按照已审核的装修方案进行施工的保证，保证业主的利益和楼宇结构及配套设施的安全。

5、装修验收方面：装修完工后，装修人应通知物业公司工作人员进行验收，经验收无违规情况的，应退还装修保证金。

问题

6、向物业公司申报装修需要交纳哪些费用？

读者提问：我向小区物业公司申报装修，结果一问要求我签装修管理协议，并且要交一笔数额不小的费用，请问他们收费有法律依据吗？

律师答疑：通常，业主要装修就要向小区的物业公司缴纳一定的装修保证金和装修管理费。但这些费用究竟该交多少一直没有明确规定。目前，各小区物业收取的费用项目各不相同，一般有装修保证金(有些叫装修质保金、押金)、装修管理费、垃圾清运费、电梯增容费、装修工人临时出入证费等。上述费用没有数额标准，有的按户型，有的按装修总款。

问题

7、物业管理公司可以扣除装修保证金吗？

读者提问：物业管理公司对于装修人及装修公司的违规操作行为可以要求承担违约责任，扣除装修保证金吗？

律师答疑：可以。若装修人违规装修，则物业管理公司可以依据双方所签《装修管理服务协议》规定要求承担违约责任，从保证金中扣除。物业管理公司装修管理制度一般规定，装修人应就下列违规行为承担违约责任：

1、装修过程中违章堆放、遗弃装修材料、垃圾和损坏公共设施的，物业管理公司可以按有关规定处理，并要求赔偿损失。

2、装修人或者装修公司违反装修规定，物业公司可以依据《物业管理服务协议》、《装修管理服务协议》和有关的法律法规采取以下措施：责令暂时停工；责令恢复原状；停水、停电； 赔偿经济损失；根据有关《装修管理服务协议》扣除装修保证金。

3、装修施工给公用设施及公共利益造成的任何损失，物业公司可以作为民事诉讼主体追究民事责任要求赔偿。

4、装修工程影响楼宇设施、结构、外观的，物业管理公司可以要求进行更改或还原，装修人或者装修公司在限定期内未更改或还原的，物业公司可以安排第三人完成该项装修工程，所需费用可以要求装修人或者装修公司承担。

问题

8、验收合格后，物业管理公司迟迟不退装修保证金怎么办？

读者提问：房子装修完工，经物业管理公司验收合格，但物业管理公司并没有立马退还我的装修保证金。我打电话给物业公司，其工作人员说现在初审，3个月后复审，复审完就可以退。请问物业管理公司任意拖延退还装修保证金的时间我该怎么办？

律师答疑：办理装修申报时，装修人或者装修公司与物业管理公司签订了《装修管理服务协议》，若该协议中对于退还装修保证金的时间有约定的，依照约定执行。如果协议中没有约定退还的时间，装修工程经物业管理公司验收合格后，装修人或者装修公司可以随时要求退还装修保证金。物业管理公司推托说需要复审是不合理的，物业管理公司根据法律规定和协议约定对装修行为履行管理职责，目的是监督装修行为的合法性，而不是监督装修工程质量。装修行为是否合法，行为发生时就可以判断，没有经过复审的必要性。物业管理公司解释装修保证金要等到复审以后退，可以认为是拖延退还装修保证金的一个借口，装修人或者装修公司可以咨询律师通过非诉途径或者诉讼途径解决。

问题

9、物业管理公司有权借机从应退还的装修保证金中扣除物业费吗？

读者提问：房屋装修完后，经物业管理公司验收合格，我要求物业管理公司退还装修保证金时，公司却要借机扣除物业费。而我是因对物业管理不满而不愿交付物业费。请问物业管理公司有权这样做吗？ 律师答疑：若物业管理公司提供的物业管理服务不合格，不符合《物业管理服务协议》约定的服务标准的，业主依法享有抗辩权，可以不支付或者少支付物业管理费。在物业管理服务合同纠纷未解决之前，业主支付物业管理费的义务并未得以确认。物业管理公司无权将物业费与装修保证金相互抵消。

但当物业管理公司与业主（装修人）不存在关于物业管理服务质量纠纷，装修人不存在抗辩物业管理公司要求支付物业费的情形，到期的物业费可以与装修保证金相互抵消。根据《合同法》规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。当事人主张抵消的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。

律师建议：若装修人不愿意物业管理公司借机抵消其他费用，可以在《装修管理服务协议》中约定装修保证金不得与其他应付物业管理公司的费用抵消。

参考法条：《合同法》第99条

问题

10、装修保证金应由谁负担，是业主还是装修公司？

读者提问：装修保证金是为了预防装修施工过程中的不文明施工、违规施工给其他业主或全体业主造成损害而支付的赔偿保证金，约束的主体是装修工人，那么该保证金应由装修公司来支付是吗？

律师答疑：装修保证金的用途的确是为了防范装修施工队的违规操作给他人或公共利益造成损害，为利益受损害方设置一种有效保障，目的在于监督、规范装修行为，补偿因装修而受到损失方的利益。但由于装修保证金是因业主家装修而引起的，根据谁受益谁负责的原则，由业主负责装修保证金也有合理的一面。公平来讲，装修人和装修公司都应负担。具体来讲，装修人和装修公司可以在《室内装饰装修合同》中约定装修保证金由装修人支付，同时约定若由于装修公司违规施工给他人造成损害的，所发生的有关赔偿责任由装修公司负担。这样，若有违规施工造成损害的，装修人直接承担赔偿责任后，可以依据合同向装修公司追偿。

问题

11、物业公司该不该没收装修保证金？

读者提问：装修完毕，物业公司以我家装修时有业主反映不按照装修时间施工、存在违规操作为由，没收了我的装修保证金。物业公司有权利这样做吗？

律师答疑：物业公司确有证据表明装修人存在违规操作时，其有权根据违规情况依据《装修管理服务协议》没收部分或全部装修保证金。装修案例中，确实有不少装修工人在装修时不考虑他人生活的方便、安全，也不顾及对建筑物、设施设备的保护，野蛮施工，随意抛掷垃圾，在不恰当的时间、地点进行施工等，引起其他业主的极大不满。因此，物业管理公司与装修人签订的《装修管理服务协议》写入了保证金条款，要求装修人事先交纳保证金，假如在装修过程中出现损坏、破坏物业设施设备，给他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时，就可以用这笔保证金予以支付。因此原则上，如果装修过程一切顺利，没有发生违规情况，物业公司再把收取的保证金及时退还。需要说明的是，装修保证金属于协议收费，在双方签订的《装修管理服务协议》有约定的情况下，保证金的处理问题应依据协议约定。

问题

12、物业公司收取的装修保证金过高怎么办？

读者提问：新买的商品房属普通住宅，建筑面积才80多平米，物业要求收取5000元装修保证金，若不交则不让装修，断水、断电。请问我一定要交这笔钱吗？

律师答疑：收取住房装修保证金已经是物业管理公司的通行做法。有的物业管理公司收取的金额畸高，针对这种情况，你可以向所在区县的物价局举报。

目前，区别物业的不同性质，原市物价局、市国土房管局制定了普通居住小区、高档住宅、经济适用房小区三个物业服务收费管理办法。其中，《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]196号）规定了物业管理公司的16个物业收费项目，其中：使用人交费项目6项（装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、自行车和摩托车车辆存车费、机动车存车费。物业管理公司要求装修人交付装修保证金没有收费依据，根据该办法，可以由物价局对装修人和物业管理公司的收费纠纷进行调处，物价局对于违法的收费行为有权查处。若物业管理公司以装修人不按规定交费不让装修的，可以通过诉讼或者仲裁的方式解决。

参考法规：《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第3条、第4条、第13条

问题

13、物业管理公司能够随意扣除我的装修保证金吗？

读者提问：我家房屋装修前，与物业公司签订了《装修管理服务协议》，协议约定业主随意改变房间的主体结构，特别是对主梁以及下水管道造成破坏的，物业管理公司可以没收装修保证金。装修完之后，物业管理公司进行装修验收后，声称我在阳台上装了防盗网，违反了物业管理公司提供的《用户装修手册须知》上的规定，便拒绝退还我的保证金。这让我感到很诧异，因为当时在签订的协议上并没有说不能在阳台上安装防盗网。请问物业管理公司能够随意扣除我的装修保证金吗？

律师答疑：装修人与物业管理公司属于《装修管理服务协议》的平等地位的民事主体，双方应依据协议的约定履行各自的权利义务。物业管理公司依法并没有执法权，不能任意对装修人处以罚款。当装修人的装修行为违反了法律法规的相关规定，物业管理公司依法只有制止权，并上报房地产主管部门，除非《装修管理服务协议》中有约定。因此，依据《装修管理服务协议》，物业管理公司只能在装修人随意改变房间的主体结构，特别是对主梁以及下水管道造成破坏时，才可以没收装修保证金。对于安装防盗网等合同中没有约定的事宜，不能以违反《用户装修手册须知》为由没收保证金。如果该行为确实影响小区整体外观的，基于公共利益的考虑，物业管理公司可以依据物业管理公约要求装修人予以拆除，恢复原状，但无权扣除装修保证金。《物业管理条例》第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

问题

14、物业公司该不该收装修管理费？

读者提问：物业管理公司依法可以监督装修行为，目的在于检查装修行为是否会对整个物业、相邻部位、其他业主造成损失。但由于对装修工作的管理应该是物业管理公司工作的一部分，因此，物业管理公司不应额外收取装修管理费。我这样考虑对吗？请问物业管理公司该不该收装修管理费？

律师答疑：如果业主与物业管理公司签订的《物业管理服务协议》中约定物业管理公司的服务内容包括了装修管理，则装修管理服务属于物业管理服务中的一部分，物业管理公司不能另行收取装修管理费；如果《物业管理服务协议》中没有约定物业管理服务内容包括装修管理服务的，则可以在双方自愿协商的基础上收取装修管理费。

物业管理公司收取装修管理费有一定的法律依据。物业管理公司要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督，而这些工作当然会有人力、物力开支。这些工作应当是正常的物业管理工作以外的增加量，所以这些开支不应在物业管理费中列支，而要额外单独收取。这笔钱到底该不该收，不能绝对地以有没有相关的法规为标准。由于物业管理公司与装修人之间是平等的民事主体，他们之间存在着服务合同关系。物业管理公司提供服务，业主支付物业管理费。如果物业管理公司提供了额外的服务，并被业主（装修人）接受，那么物业管理公司就有理由收费了。

问题

15、装修管理费是协议性收费吗？

读者提问：装修管理费是协议性收费吗？

律师答疑：装修管理费是物业管理公司针对业主装修行为收取的管理费用。那么首先，要弄清楚装修行为究竟是物业管理范围内的事情，还是物业管理以外的事情。如果是物业管理范围内的事，那么在物业管理费里就包含了装修管理费，如果在物业管理服务合同中没有明确规定，那么作为物业公司对业主提供的额外有偿服务，收取费用就是合理的。但是这种服务必须是建立在双方自愿的基础上的。收取装修管理费是否有法律依据呢？《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令(第379号)）中第二条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第44条规定：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。问题

16、物业管理公司收取装修房屋垃圾外运费的收费标准是什么？

读者提问：我家需要装修一套商品房，该房屋位于北京市昌平区。物业管理公司要求收取装修房屋垃圾外运费，请问物业管理公司收取该费用有收费标准？

律师答疑：如果《装修管理服务协议》约定装修房屋的垃圾由物业管理公司负责清运的，物业管理公司有权收取该费用。若装修人自行清运的，则物业管理公司无权收取。根据1997年6月25日颁布的北京市物价局、北京市房屋土地管理局制定的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价(房)字(1997)第196号，该办法自1997年7月1日起执行），其附件《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，住户个人交费项目包括：装修房屋垃圾外运费，收费标准：20元/自然间，服务内容：清运因室内装修而产生的建筑垃圾。服务标准：日产日清。备注：如住户自运，不收此项费用。

问题

17、装修违反物业管理规定，物业公司有权进行罚款吗？

读者提问：我正在装修房屋，小区的物业管理公司在检查时，说我违反了物业管理公司的相关规定，给我开出了500元的罚单。请问物业公司有权对我进行罚款吗？他们这样做是否违法？

律师答疑：从我国的现行法律法规来说，物业公司是无权对您进行罚款的，您完全有权拒绝。如果业主在装修过程中违反《住宅室内装饰装修管理办法》中的禁止性规定，物业公司正确的做法应该是向有关行政部门报告，由行政部门来处理，而不能代替行政机关来罚款；如果由于业主的装修行为给房屋的结构或小区的公共设施造成了损害，物业公司可以根据《民法通则》的规定，要求业主承担损害赔偿责任，交纳一定的赔偿金来进行修复，而不是罚金。如果没有造成实际损害的话，业主也不需要交赔偿金。如果物业公司强行罚款，其行为是违法的。从法律角度来说，罚款是一种行政处罚行为，其法律依据是《行政处罚法》。《行政处罚法》第十五条明确规定：行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施。而物业公司只是一个普通的企业，不是国家的行政机关，不具备处罚的主体资格，所以物业公司无权对任何人进行罚款或别的形式的处罚。这样说，并不表示装修人在装修房屋过程中就可以随心所欲，不受任何的约束和管理，如果因为您的装修行为给别人造成了损害，同样是要承担民事赔偿责任的；如果您在装修过程中违反了行政法规的规定，也是要受到相应的行政处罚，不过处罚机关不是物业公司，而是城市房地产行政管理部门。目前对业主进行管理和约束的行政法规是建设部2002年颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》。该办法明确了业主在装修过程中的一些禁止性规定，如果业主违反了这些规定，城市房地产行政管理部门有权对其进行罚款。

18、物业公司收取装修管理费过高怎么办？

读者提问：按照国家规定住宅室内装修需要向物业管理公司进行申报，并签订装修管理服务协议，交纳一定的装修管理费。但是我们小区的物业管理公司的该项收费为1000元，比一般的物业公司收费高很多。我很不想交纳，但是我若不交纳物业公司就不让我装修，请问装修管理费的收取国家有标准吗？

律师答疑：目前的法律、法规准许物业管理公司对业主装修进行管理，并可以收取装修管理费。但是没有相关的法律法规规定物业管理公司该收多少，该项收费属于协议服务收费项目。若业主缴纳的装修管理费性质上属于协议性收费，则业主可以与物业管理公司进行协商确定费用标准。如果认为收费偏高，可以向当地的物价局进行咨询，要求物价部门予以处理，或者向地区的建设部门、房管部门反映、咨询、投诉；若因为该争议影响该装修工程进行的，可以向物业管理公司所在地的区人民法院起诉。

问题

19、在高考及节假日期间装修违规吗？

读者提问：十一黄金周期间，我家的装修工人严格的按照物业公司规定的装修时间施工，但是仍有周围邻居强烈反对，说我家噪音扰民。如我们不在法定节假日停止施工，他们有权利起诉我。请问律师在高考及节假日期间遵守了装修时间构成违规吗？

律师答疑：国家规定在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动，应当限制作业时间，并采取其他有效措施，以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染。装修人即使遵守了早上八点至十二点，下午十四点至十八点的作业时间，也有义务尽可能的在作业时降低噪音，使得周边居民所受干扰和侵害降到最低。特别是在学生临近考试阶段或者长假休息期间，尤其应注意保持居住环境的安静。而且北京市即将出台的《北京市实施〈中华人民共和国环境噪声污染防治法〉办法》审议稿里已有规定：“法定休息日、节假日全天，及工作日１２时至１４时、１８时至次日８时，禁止在已竣工交付使用的住宅楼内进行产生噪声的装修等扰民作业。在其他时段内作业的，应当采取噪声控制措施，减轻对周围居民的干扰。”同时，在已竣工交付使用的其它建筑内进行装修作业的，也应当避免干扰四邻。办法目前虽未实施，但已反映了加强保护居住环境安静的倾向。

问题20、物业公司对于业主装修有哪些管理权？

读者提问：我买的是别墅，平时除了上物业公司买水、买电、交费，很少与物业公司的工作人员打交道，我不希望他们对我家装修干涉过多、了解过多。请问律师，物业公司对业主的装修管理主要有哪些？

律师答疑：在住宅装修前，物业公司把《住宅装修须知》送达待装修的业主签收，并对进入住宅区的施工单位资质和装修施工从业人员的相关证件等进行核验；对业主提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的应提出整改意见。对装修住宅可能涉及房屋结构和使用安全的，装修设计或施工单位还应提供由本市房屋质量检测单位出具的安全鉴定报告。符合规定条件的，物业公司和住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。

对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，物业公司每天应当加强现场巡视和检查；对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主及装修单位，物业公司应及时告之业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，还应责成违规装修的施工人员停止施工。

问题

21、不申报装修登记需要承担法律责任吗？

读者提问：我家装修，若向物业公司申报登记，物业公司又要我们交资料又要交装修保证金、管理费等，很是麻烦，请问不申报装修物业公司有权处罚吗？

律师答疑：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。若装修人不申报的，物业管理公司有权向城市房地产主管部门举报，由主管部门责令你进行装修申报并予以罚款。罚款金额在500元以上，1000元以下。

参考法规：《住宅室内装饰装修管理办法》第13条、第35条。

问题

22、物业管理公司要求装修公司与其签订《装修管理服务协议》对吗？

读者提问：我听说应该是业主与物业管理公司签订《装修管理服务协议》，现物业公司要求我聘用的装修公司签订《装修管理服务协议》，会对我不利吗？

律师答疑：物业管理公司可以要求装修人签订《装修管理服务协议》，也可以要求装修人与装修公司一起作为《装修管理服务协议》的当事人，签订该协议。关于装修管理费，装修人可与装修公司协商约定，协商不成的，物业公司可以要求装修人予以支付。

参考法规：《住宅室内装饰装修管理办法》第16条

问题

23、《装修管理服务协议》的主要条款有哪些？

读者提问：装修管理服务协议是物业管理公司准备好的格式合同。各个物业管理公司提供的格式协议五花八门，请问《装修管理服务协议》的主要条款有哪些？

律师答疑：住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装修装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

参考法规：《住宅室内装饰装修管理办法》第16条

问题

24、有可以参考的《装修管理服务协议》示范文本吗？

读者提问：马上就要装修了，要与物业管理公司签订一份《装修管理服务协议》，据说各个物业管理公司签订的《装修管理服务协议》条款各不相同。很想参考一份示范文本，请问有这样的示范文本吗？

律师答疑：广东省珠海市建设局2005年3月制定了一份《住宅室内装饰装修管理服务协议》示范文本。

住宅室内装饰装修管理服务协议

（编号：）

甲方（物业管理单位）： 联系电话：

乙方（装修人）： 联系电话：

丙方（装修施工单位）： 联系电话：

为了规范小区住宅室内装饰装修（以下简称装修）活动及管理行为，维护小区正常秩序和公共利益，根据国家《物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规，对本小区 栋 房装修管理服务事宜，达成本协议。

一、装修项目或方案（可加附页）

1、；

2、；

3、；

4、。

二、装修期限

装修期限为 年 月 日至 年 月 日。如超期装修，乙方应与甲方续签住宅室内装饰装修管理协议。

三、装修禁止行为

1、破坏或擅自改动建筑主体和承重结构；

2、擅自增加楼面荷载；

3、在承重墙上穿洞或扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体；

4、将厅、房、阳台改为卫生间、厨房间，将雨水管用于排放生活污水；

5、破坏卫生间、厨房的地面防水层；

6、违法搭建建筑物、构筑物；

7、破坏或擅自改变住宅外观，擅自在非承重墙上开门窗；

8、擅自改动、接驳燃气管道设施和公共管线；

9、占用、损坏或者擅自变动物业共有部位、共有设施设备；

10、其他影响建筑结构和使用安全的行为。

四、装修管理规定

1、装修施工人员进入小区需佩带《装修出入证》，并接受甲方人员的查验。乙方向甲方申领装修施工人员《装修出入证》/个，共 元。

2、装修施工人员一般不允许在装修住宅室内住宿，如需留人看守施工现场，乙方应向甲方申报登记。

3、装修施工作业应当遵守消防规定，作业现场至少配备2个灭火器。

4、施工时间为每天8:00—12:00、14:00—18:00，其余时段禁止施工。

5、装修施工期间，丙方须对各种管道口采取保护措施，避免杂物进入管道造成堵塞。

6．甲方在履行管理职责时有权采取下列措施，乙方及丙方不得拒绝或阻碍：

⑴要求乙方或丙方提供有关资料；

⑵进入装修现场进行检查；

⑶制止违规装修行为，要求停工或整改；

个，交纳押金 元 ⑷向政府有关部门报告；

⑸采取 措施；

⑹ ；

⑺。

五、室外设施及防盗门窗的安装规定

1、室外各种设施如空调、太阳能热水器等，应当安装在建筑设计预定的位置，尺寸不得超出设计要求。如原设计未预定位置，则按照甲方指定的统一位置进行规范合理安装。空调机冷凝水应当接入管道内，不得滴漏。

2、室外防盗门窗应按规定安装，不得违反有关法规。

3、。

六、装修材料与装修垃圾的存放、清运与处置

1、装修材料应存放于装修住宅室内，不得堆放在公共部位或公共场所，因装卸需要暂时堆放的应尽快清理；不及时清理的，经甲方通知后，乙方或丙方仍未做出适当安排的，甲方有权进行处置，处置费用可从乙方的装修保证金中扣除。

2、装修垃圾清运采用下列第 种方式：

⑴自行清运。乙方或丙方必须于每天18:00前清运堆放在指定地点的装修垃圾；未按时进行清运的，甲方将代其进行清运，清运费用按 元/车（不足一车按一车计）从装修保证金中扣除。

⑵委托甲方清运。乙方或丙方应在需清运垃圾前一天通知甲方，并将装修垃圾用包装物装载或捆扎后放在指定地点；乙方或丙方须向甲方缴交装修垃圾清运费 元/车，不足1车按1车计。

⑶。

七、装修保证金及管理服务费用

1、本协议一经签订，乙方即按下列标准向甲方交纳装修保证金：

【 】住宅物业每户 元；

【 】非住宅物业每户 元。

2、装修工程完毕后，经甲方检查确认无违章装修、无损害公共利益及其他业主利益行为的，甲方在验收后 天（不得超过30天）内将装修保证金退还乙方。

3、乙方按约定向甲方支付装修服务费 元。

4、。

八、其他约定

1、因装修造成共用部位、共用设施设备损坏、共用管道堵塞、渗漏等，乙方应当立即组织修复；造成经济损失的，乙方应与受损人协商进行合理赔偿。协商不成的，可申请仲裁或者提起诉讼。属于丙方责任的，乙方可向丙方追偿。

2、。

3、。

4、。

甲方（盖章）： 乙方： 丙方（盖章）：

负责人（签名）： 装修人（签名）： 负责人（签名）：

时间： 时间： 时间：

律师说明：

1、本协议为示范文本，也可作为签约使用文本。适用于物业管理单位受理住宅室内装饰装修申报登记时，与装修人（指业主或物业使用人）签订。使用之前，双方应当仔细阅读协议示范文本的内容，对本示范文本条款或专业用词理解不一致的，以国家、省、市的法律、法规、文件、规范为准。

2、为体现协议双方自愿、协商一致的原则，双方当事人可以对本示范文本的内容进行选择、填写、修改、增补或删减。协议签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

问题

25、物业管理公司有权随意干涉业主装修吗？

读者提问：物业管理公司既然有权管理监督业主装修，岂不是有权随意干涉了吗。法律有没有具体规定物业公司的管理权限？

律师答疑：物业管理公司无权随意干涉业主装修，不得进行下列行为：

（一）不得指派装修公司；

（二）不得强行推销装饰装修材料；

（三）不得随意收取过高的管理费和保证金；

（四）不得借口监督检查故意干扰装修施工。

同时，物业管理公司依法有权行使下列的监督管理权：

（一）要求及时申报装修并提交申报材料；

（二）要求签订《装修管理服务协议》；

（三）要求缴纳装修保证金和管理费，办理装修工人小区临时出入证；

（四）向装修人说明装修施工的禁止行为和需要批准的行为；

（五）及时制止装修施工的违规操作行为；

（六）对于违规行为已经造成事实后果的或者拒不改正违规行为的，可以向房地产行政主管部门举报。

参考法规：《住宅室内装饰装修管理办法》第15条、第17条、第19条、第20条

问题

26、装修损害公共部位和设施需要承担赔偿责任？

读者提问：我租了房东的毛坯房，签了五年的合同。房东口头允许我自费装修，但没有在合同中写明。现在由于周边的房价普遍上涨，房东想提前终止租房合同，于是找借口说装修未得他的同意，是违约行为，要解除合同，并要求我承担装修时损害公共部位和设施的赔偿责任。请问他有权解除合同吗？我需要承担赔偿责任吗？

律师答疑：对承租房屋进行装修，双方应在租房合同中明确约定，或者由房东出具书面的同意装修意见书。否则发生纠纷，若不能证明装修行为是经房东同意的，承租人需承担不利后果。《住宅室内装饰装修管理办法》规定非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。该法第34条规定：装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

问题

27、物业管理公司应对装修施工人员的行为承担责任吗？

读者提问：装修施工工人用过期的《装修工人出入证》进入小区，将曾于装修期间发生口角的小区住户打伤，物业管理公司应承担赔偿责任吗？

律师答疑：侵权人装修施工人员应对受害人承担人身损害赔偿责任。至于物业管理公司是否应承担侵权赔偿责任，应分析该小区治安管理服务是否有瑕疵，物业管理公司是否存在过错。依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应当支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿的责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。因此，侵权人装修施工人员应对受害人的被侵害结果承担损害赔偿责任。但由于装修施工人员拿了一张过期的《出入证》进入小区，物业管理公司未以适当的方式核实装修施工人员的身份是否真实，即同意其进入小区内，系属未尽合理限度范围内的安全保障义务，有过错，因此物业管理公司应在能够防止和制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。

问题

28、装修破坏承重墙物业管理公司有权起诉吗？

读者提问：我买了一套商品房请来装修公司装修。装修过程中，物业管理公司的负责人通知我，由于在装修时，装修公司的施工人员私自在楼道的上、下防火通道处安装了不锈钢栅栏，还在住宅内破坏承重墙体，给整幢大楼带来了极其严重的安全隐患，因此责令我进行整改并支付赔偿金，否则将择日起诉我。该物业管理公司是受小区业主委员会委托根据合法的《物业托管合同》对该小区进行物业管理的，请问物业管理公司有资格起诉我吗？

律师答疑：如果业主委员会在与物业管理公司签订的物业管理合同中，授权物业管理公司代表自己，对该类情况提起民事诉讼的，则物业管理公司有权作为原告起诉你恢复原状并赔偿损失，以维护广大业主的利益。如果物业管理合同中没有该类授权起诉规定，则物业管理公司原告主体不适格，无权起诉你。

关于物业管理公司的管理权限，我国《物业管理条例》第35条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。” 第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。” 第46条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。” 第53条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”从这些条款可以看出，物业管理公司是受业主大会（业主委员会）委托的，对物业管理区域内治安、环保、物业装修等项目进行日常管理、维护和服务的机构，其权利义务受到物业管理公司和业主大会所订立的服务合同的严格限制。从法律上讲，物业管理公司对物业进行管理的权利最终来自于业主的委托和授权。对于业主违反相关法律法规和业主公约的行为，由有关行政机关出面进行制止或处罚。业主的违规装修行为，没有给物业管理公司造成直接的损害，因而不具备《民事诉讼法》第108条关于起诉条件的规定无原告资格。所以在没有获得业主授权的情况下，物业管理公司无权进行处罚或提起诉讼。

问题

29、房屋跑水造成装修损失应如何收集证据？

读者提问：我家房子刚装修完，一天我下班回到家，发现家里变成了“汪洋大海”，原来是家中的自来水管发生爆裂。家中刚刚铺的木地板因为长时间在水里浸泡，已经扭曲变形。我来到物业部门和开发商反映情况，两家单位互相推诿。我实在没辙，决定起诉到人民法院。然而，从法院受理到宣判需要一个长期的过程，房子现在已经没有办法住人，又无法重新装修，在这期间我一家就不得不搬出去住。我打算起诉物业公司和开发商，请问我怎样才能收集证明我遭受损失的相关证据？

律师答疑：你应该向房屋所在地的公证处申请保全证据公证，然后大胆放心的对房屋重新装修。如果你打算通过诉讼途径解决问题，就要收集和保存强有力的证据。如果你需要重新装修，那么因跑水遭受损失的证据面临日后可能灭失或者难以取得的情况，这时申请保全证据公证就非常必要了。公证处针对不同情况采取不同的保全方式全面客观地反映事件的真实情况，维护公证申请人自身的合法权益。

参考法条：《公证法》第2条、第11条、第12条

律师提示：近几年，老百姓碰到的商品房的买卖、装修、物业管理等方面问题越来越多。为了避免与纠纷有关的证据灭失，当事人应该采取有效证据保全手段。其中，保全证据公证是非常有效的证据保全手段之一。保全证据公证是指公证机构根据公民、法人或其他组织的申请，对与申请人权益相关的，日后可能灭失或难以提取的证据加以验证提取，以保持它的真实性和证明力的活动。

问题30、供暖管道跑水淹了装修设施谁赔偿？

读者提问：我买房装修后的第一个采暖季，发现暖气管道跑水，并浸泡了复合地板。因此，我要求物业管理公司进行修理并给予赔偿，但物业管理公司人员表示，自己不具备维修条件，但承诺先由我自行修理，事后由物业公司负责“报销”相关费用。于是我便更换了室内的全部地板。请问物业公司是否应该赔偿我修理暖气的费用和更换木地板的费用？

律师答疑：由于物业管理不善，没有在供暖季前妥善检修供暖设施，导致的木地板受泡造成的损失应由物业管理公司赔付，但是对于业主更换未受到浸泡部分的木地板产生的费用得不到赔偿。《合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失进行赔偿。除外，物业管理公司有义务修复暖气设施而未能修复，应承担修理费用。《物业管理条例》第36条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

问题

31、物业管理公司被辞退谁有资格继续法院诉讼？

读者提问：我家装修，和其他的业主一样按照物业管理公司的规定交了装修管理费500元，装修保证金5000元及其他的费用600元。装修完毕后，物业管理公司借口我家装修工程中有违规操作现象，应扣掉装修保证金2000元，仅退回3000元。我不同意物业管理公司任意克扣装修保证金的不法行为，于是起诉到法院要求全部退回保证金。但是在诉讼过程中，物业管理公司被业主委员会辞退。请问这会影响我起诉案件的审理吗？这种情况下需要变更被告吗？

律师答疑：这种情况下不需要变更诉讼主体，仍以原来的物业管理公司为被告。在物业管理公司无法律依据的情况下随意扣除装修保证金的，其负有将装修保证金退回的法律义务，该义务的履行不以物业管理公司不再管理小区的物业为转移和消灭。物业管理公司的法人主体仍然存在，其业务内容的变化不影响其享有民事权利的能力和承担民事义务的能力。问题

32、业主自封阳台应拆除吗？

读者提问：我家房屋客厅窗外的平台可能会给窃贼提供落脚点，因此我请装修公司用钢窗将其封闭。而物业公司则认为我这样做没有经过批准，违反物业公约，要求我恢复原状。请问我必须拆除自封的阳台吗？

律师答疑：如果业主确实能够证明自封阳台是安全居住所必须，证明平台可以供人落脚，且紧邻房屋客厅北窗，确实会给犯罪分子以可乘之机，从而危及家居安全，那么黄某有权利要求相关部门采取实际措施消除这一安全隐患，同样自己也有权利采用一些合理的措施来保护其家庭所面临的危险隐患。

问题

33、装修房屋可以安装太阳能吗？

读者提问：我为了节能，给自家安装了太阳能热水器。我安了太阳能热水器后，小区物业经理就来要求我拆除，说是影响美观，并且有安全隐患，但我认为这种说法不成立。物业公司认为，要求拆除太阳能热水器的依据是在我入住前签订的《房屋装饰装修协议》，其中有规定：各种门窗、玻璃不得随意拆换或增加，住户应保护好窗的完好外观，保证建筑物的外观不变。安装太阳能热水器违反了协议，同时小区里的居民看到我安装后都会相继要求安装，这样物业就没法管理了。

律师答疑：如果可否安装太阳能热水器不属于双方《房屋装饰装修协议》约定的内容，《业主公约》对此亦没有约定，则应依据其他业主或者业委会的意思确定。《业主公约》对全体业主具有约束力。物业公司作为服务性公司，有对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内的环境卫生秩序的职能，但无权在未经全体业主授权的情况下，同意或阻止业主安装太阳能热水器。物业公司碰上类似纠纷时，应由业主委员会讨论决定是否把“不得在屋顶安装太阳能热水器”列入《业主公约》。根据2003年9月1日起实施的《物业管理条例》的有关规定，房屋的所有权人为业主，屋顶属于公用部位，从理论上说每位业主都有权使用。因此，包括顶楼在内的各楼层业主如果要装太阳能热水器，必须要经过其他业主同意和签字。