个人按揭住房贷款资料

个人按揭住房贷款资料（8篇）

1.个人按揭住房贷款资料 篇一

办理个人住房按揭贷款提交资料明细

1．借款人已经结婚的提供本人及其配偶的身份证、户口本（常住户口登记卡）、结婚证复印件各三份。借款人系外地市户口的还需提供本地暂住证（夫妻双方），暂住证所载服务处所与收入证明工作单位一致或不填。外地市户口的借款人本人必须在淄博市工作，外地市户口外地工作的不予受理，但本市户口外地工作的可以受理。外地市户口的借款人须提供本地联系人（本地联系人是指具有淄博市户口的常住人员，本地联系人需提供其本人身份证和户口本复印件一式二份），本地联系人不承担担保。

2、借款人未结婚的提供本人身份证、户口本（常住户口登记卡）复印件各三份，无婚姻登记记录证明（户籍所在地民政局婚姻登记处开具）原件一式二份复印件一份。

注意事项：审查身份证是否到期，到期的需更换或开具在有效期内的户籍证明后方可办理；结婚证或无婚姻登记记录证明所载名字及出生年月是否与身份证相符，不相符的需更换后方可办理；结婚证丢失的需补发后方可办理；前述三证缺一不可。

3、借款人及其配偶的收入证明原件（银行指定格式）及复印件各一份，单身的提供其本人收入证明原件（银行指定格式）及复印件各一份。

注意事项：审查收入证明表面所载内容有无涂改、书写错误、联系电话及经办人是否填写，是否完整、正确。有前述现象的需更换后方可办理。收入证明所载收入金额不低于其月还款额加该套住房物业管理费（物业管理费一般为每平方米0.3元——0.5元）的一倍，结婚的为夫妻双方收入证明所载金额相加。

4、商品房买卖合同原件二份。

5、首付款收据复印件及进账单复印件各两份。

注意事项：审查商品房买卖合同及首付款收据所载内容有无涂改、书写错误、盖章是否清楚。

6、问明借款人夫妻双方在本行和其他银行有无其他贷款（各种贷款及为他人提供担保或信用卡）及其他贷款月还款额为多少（准确数），有无逾期现象，有连续逾期三期或累计逾期六期现象的不予受理。

7、借款人年龄加借款年限男的不超过60岁，女的不超过55岁。

8、借款人、借款人配偶、本地联系人本人持身份证、户口本、结婚证原件到指定地点办理签字手续。

9、借款年限最长不超过30年，贷款成数为总房价的70%-80%

2.个人按揭住房贷款资料 篇二

通常情况下, 个人住房按揭贷款是在一级抵押的基础上, 又进行了二级担保, 即借款人用所购房产进行抵押, 然后向贷款人申请人民币担保贷款, 因此, 相对于商业银行其他类型的贷款来讲, 个人住房按揭贷款是一种安全性较高的信贷品种。然而, 在经济不景气等特定因素下, 该种类型信贷也会出现违约风险, 并且会对社会造成极其严重的负面影响。

二、个人住房按揭贷款违约类型

下面我们就用金融工程分析方法来分析个人住房按揭贷款这一期权合约。类似于美式看涨期权, 期权卖方 (购房者) 有三种选择:一是违约 (放弃行使期权) ;二是提前付清取得房产 (提前行使期权) ;三是按期付款直到最后取得房产 (到期行使期权) 。

三、终止偿付型理性违约模型构建的前提

1. 描述权益累积曲线及相关变量

为了能够定量分析履约财务损失和违约财务损失这两个变量, 我们将引入权益积累曲线。如图所示, Cf是按揭债务人的首付款, 假设贷款期限为T, CT是贷款合同约定的未来房屋价值, 也将是按揭债务人的全部支出, 因此, CT-Cf是住房按揭贷款合同约定的贷款额度;当按揭债务人支付了首付款Cf后, 便同时获得相应的权益Ef, 通常认为Cf=Ef, 二者共同决定了权益积累曲线的始发点即点B;从按揭合同生效时起, 债务人的已还款量以Cf为起点逐渐增加, 直至达到CT。

与财务支出额相对应, 权益累积值也由两部分组成, 一部分是初始权益值Ef (此部分与首付款Cf相对应) ;另外一部分是Et-Ef, 该部分以0为起点, 随着偿还贷款额的增加而增加, 直至达到ET-Ef。用图形表示, 该过程可以表示为以B为起点, 以L0为终点的曲线, 假定曲线形状如图所示, 该曲线即权益累积曲线。

通过以上分析, 住房按揭贷款债权人与债务人之间之所以能够签订住房贷款按揭合同, 对于债务人来讲, 按照合同约定所付出的财务支出额一定与权益累积值是相等的, 在上图中, ET便是住房按揭贷款债权人与债务人共同认同的累积权益终值, 也就是说ET应该恒等于CT, 即ET≡CT。显然, 对于债务人来讲, 预期一定是ET≥CT。

2. 对履约财务损失和违约财务损失的测度

在贷款偿还期内任一时点, 假设借款人预期房产价值出现下跌, 则预期房产价值一定是合同初始约定值的某个倍数, 这个倍数用r表示, 我们将合同约定的房产初始值设为P, 则在贷款期内某一时点, 房屋的价值为rP。那么房屋价值的波动为|P (1-r) |, 其中, r>0。当r>1时, 说明房产实现了升值;如果r<1, 则说明房产价值低于预期, 存在履约损失, 损失值为P (1-r) , 假定履约损失为M1:

在贷款期限内的任一时点t, 假设借款人放弃执行贷款合同的义务, 则对于借款人来说同时放弃的还有在时点t所积累的权益值, 用s表示按揭成数, 那么对于借款者来说, 在t时点, 由于放弃执行合同所产生的违约财务损失用M2表示为:

其中, Ct代表在时点t已经归还的贷款。

基于以上分析, 住房按揭贷款人在贷款期内某一时点预期未来房产的累积权益值低于合同约定的房产初始价值, 有可能会做出终止偿付的决定, 只有当履约财务损失大于违约财务损失时, 债务人才会做出终止偿付的决定, 即M1>M2:

P (1-r) >P (1-s) +Ct

3. 引入拍卖机制后, 对模型的改良

但是该模型在完善的住房按揭机制下并不能成立, 原因在于当债务人发生终止偿付型理性违约的情况时, 住房按揭抵押贷款的债权人一方会要求收回并拍卖抵押物, 拍卖所得将用于冲抵债务人所欠贷款余额及相关处置费用。若拍卖所得仍有剩余, 则将剩余资金返还债务人;相反, 则向债务人追索不足的资金量。这样, 下式始终是成立的:

P (1-r) =P (1-s) +Ct-A

其中, A代表在债务人做出终止偿付行为后, 债权人执行拍卖机制后返还给债务人的资金或者是向债务人追索的不足资金, 该变量起到平衡的作用。当P (1-r) =P (1-s) +Ct-A因r的变化而变化时, A会自动调节, 从而使该式仍然成立, 因此, A是按揭贷款成数r的函数, 因此A=f (r) =Pr- (Ps-Ct) -F, 其中, F表示由于拍卖造成的交易费用, 包括罚金和处置费用等手续费。

因此, 在完善的住房按揭机制下, 由于调节变量A的存在, A=f (r) =Pr- (Ps-Ct) 此式应该会恒成立。那么只有在住房按揭机制不完善的情况下, 才会使得A失效, 也才有可能出现P (1-r) >P (1-s) +Ct的情况。

四、该模型在我国的适用性分析

由于我国的拍卖机制并不健全, 这样使得A在我国基本上是处于失效的状态, 其具体原因如下:首先, 在我国, 并未形成规范的住房拍卖市场, 商业银行很难顺利拍卖按揭住房, 这样使得A很难形成;其次, 即使能够拍卖, 在基于商业银行急于收贷和惩罚心理的作用下, 按揭住房往往会被低价拍卖, 这样会造成A接近于0;另外, 即使按揭住房能够被拍卖, 如果拍卖收入过低, 商业银行向债务人实行追索差额也很难成功, 损失仍然是由商业银行承担, 这样同样会造成A接近于0的局面。因此, 在我国具备违约决策模型成立的显著条件, 即A失效。那么, 在我国存在着终止偿付型理性违约的模型:

P (1-r) >P (1-s) +Ct

1. 模型得出的结论

通过该模型, 我们可以得出以下结论:

(1) 当其他变量不变时, 在贷款偿还期内某一时点, 预期未来房产价格越低, 则借款人违约的可能性就越大, 即当0<r<1时, 借款人选择终止偿付按揭抵押贷款的可能性越大。

(2) 购房时借款合同所约定的抵押比率越大, 即s越大, 则首付款相对较少, 而贷款额相对较高, 在这种情况下, 借款人选择终止偿付型理性违约的可能性也越大。

2. 根据结论, 对商业银行提出的相关建议

(1) 严格控制按揭成数s, 使该成数不至于过大, 以免为日后的收贷工作留下隐患。

(2) 适当缩短贷款期限T, 期限越短, 对于借款者来说, 在贷款期限内的某一时点所积累的权益值越多, 因此, 对于借款者来说选择终止偿付型理性违约的概率也会缩小。

摘要：住房按揭抵押贷款的违约风险是中国银行业面临的一个现实问题, 其主要影响因素是住房价格的波动性和利率。根据中国现阶段的国情, 对住房按揭贷款存在的违约风险进行测定有一定的重要意义。

关键词：住房抵押贷款,理性违约,违约风险

参考文献

3.浅谈我国个人按揭住房的法律问题 篇三

关键词：个人按揭；住房；概况

一、按揭的概念及制度发展概况

“按揭”，译为英文即mortgage，其意义为“永久，永远”，gage原文为“质押，担保”。“按揭”一词是英语中“mortgage”的广东话的谐音。在大陆法系，按揭主要是指对于债务人或第三人不移转占有而供担保的不动产抵押，它相对质押（包括动产质押、权利质押）而存在。

国内房地产市场的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商的房地产买卖合同的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。在按揭中，按揭必须有银行的介入，并且按揭银行的介入的目的是为了促进房地产交易的完成。

二、商品房按揭现状及问题探讨

通过按揭贷款的方式，可以有效缓解我国房地产改革过程中居民买不起房的难题，但是，个人按揭贷款中也出现了较多的问题。

（一）实现按揭的配套措施法律根据不完善

在按揭贷款中，银行与按揭人签订按揭贷款协议时往往提出由房地产开发商进行担保，如果按揭是一种债权物权化，那么开发商的担保只是在按揭标的物价值以外的部分负担保责任。期待权是债权，债权的担保与对已设定“抵押”的担保是具有本质区别的，《担保法》第二十八条规定，同债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担责任。对期待权价值以外的部分进行担保，将导致银行在实现按揭权、担保权时没有法律可循。银行与房地产开发商签订的回购协议，如果单独从二者的关系来看，双方在法律许可的范围内尽可自由约定，但银行处置的承购人的合同权利是期待权，从理论上讲，承购人在按揭贷款时将权利让与给银行，但银行在实现此权利时却又没有法律依据，如果银行行使的是代位权，回购协议的法律效力依现行相关法律的规定显然是不够充分的。

（二）银行按揭贷款格式合同方面的缺陷

（1）加重借款人的责任和义务。商业银行的《抵押借款合同》第十条规定“抵押期间，甲方应妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。如果抵押物发生毁损、灭失或其他使抵押物价值减少的情况时，应及时恢复抵押物价值，或在30天内重新提供相应的经乙方认可的其他等值的抵押物或质押权利。”从规定的内容看，其实质在于：在抵押期间，乙方不论责任原因是什么，只要用于抵押的房产发生全部或部分毁损、灭失或其他使抵押物价值减少的情况时，责任全部由购房者承担，并承担向按揭银行重新提供相应的经其认可的其他等值抵押物或质押权利的责任。但我国《担保法》第五十一条第二款规定：抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保，也就是说只有当抵押人对抵押物价值减少有过错时，抵押权人才享有上述权利。商业银行的《抵押借款合同》不区分具体情况而要求购房者承担所有风险的条款，显然是企图通过抑制购房者的权益以达到保护按揭银行利益的目的，加重了购房者的责任，导致当事人利益的失衡。由于这种合同是银行提供的格式合同，因此，对于此类纠纷，法院在审理案件时可依据《合同法》第四十条的规定，以提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利为由，认定该条款无效。

（2）剥夺借款人对争议解决方式的选择权。根据《合同法》第一百二十八条规定，当事人解决合同争议的方式包括和解、调解、仲裁和诉讼，而《抵押借款合同》第二十四条规定：“本合同在履行过程中，当事人各方发生争议，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在地人民法院或有专属管辖权的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款仍需履行。”司法救济是最终的权利救济方式，具有独立性、保密性、一裁终局等特点。在私法领域，意思自治原则允许当事人选择何种争端解决方式。在《抵押借款合同》中，乙方利用自己制定合同的优势，剥夺了对方当事人对争议解决方式的选择权。

三、商品房按揭制度完善措施

（一）小組完善按揭制度的基本思路

将预售商品房列入可以抵押的财产范围，从而为司法实践提供法律依据。《物权法》及《房屋登记办法》解决了预售商品房抵押备案在实践中遇到的诸多问题。根据《房屋登记办法》的规定，以预售商品房设定抵押的，可以申请办理预告登记，预告登记后，未经预告登记权人同意的，处分该预售商品房的，不发生物权效力。所以，在预售商品房抵押中，银行的抵押权人地位有了明确的法律保护。这是我国引进按揭制度的重大举措。

（二）购房者自身需提高自身的法律意识

由于房地产市场不属于完全竞争市场，交易双方信息不对称，导致双方处于不对等的交易地位。因此，购房者应加强学习，增强对相关知识的了解。买过房子的朋友都清楚，如果你对相关内容了解的越多，就越不容易掉进卖方的陷阱中。现在越来越多的人在购房时会据理力争，维护自己的合法权益。然而相比较而言，很多购房者在签订购房合同后与银行打交道时，往往是不明白自己的权利义务就草率地签订了合同。这其中银行业务过于专业当然是很重要的一个原因，多数人都不清楚这些专业术语与业务的具体意义，但这决不能成为借款人权益被侵害的理由。

综上所述，房地产业是市场经济的一个重要组成部分，然而，在房地产业的发展过程中，高昂的房屋价格和相对低下的公民购买力之间所产生的矛盾，将严重制约房产交易。商品房按揭具有得天独厚的优越性，目前颇受广大购房者、房产商和银行的青睐。它已实实在在地溶入了中国的法律背景，形成了具有中国特色的专门的法律内涵，并在实践中不断地得到了应用和推广。

参考文献：

[1]贾佩玲.我国个人住房按揭贷款风险识别[J].经营管理者，2012（2）：238.

4.二手房按揭贷款申请资料 篇四

贷款找安家，十年专业品牌，服务有保障： 房屋抵押贷款| 企业经营贷款| 加成经营贷款| 二次抵押贷款| 二手房按揭贷款贷款| 小额无抵押贷款

二手房按揭贷款申请资料

·买方需要提供的资料：

1.身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)

2.户口本(夫妻双方)

3.婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)

4.收入证明或偿债能力证明(单位出示)

5.所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示)

6.学历证明(大专以上提供)

7.申请人的贷款银行活期存折

8.银行要求提供的其他材料

·卖方需要提供的资料：

1.身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)

2.户口本(夫妻双方)

3.婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)

4.配偶、共有人同意出售证明(固定格式)

5.房屋产权证

6.出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件

7.银行要求提供的其他材料。

5.个人住房按揭贷款 篇五

摘要

个人住房按揭贷款，是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款，即通常所说的“个人住房按揭贷款”。银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80％（以二者低者为准）。编辑摘要

目录-[ 隐藏 ]

1.1服务特色

2.2申请条件

3.3担保公司的优势

4.4贷款额度

5.5贷款期限

6.6申请贷款应该提交的资料

7.7房贷最新房贷利率

8.8相关规定

9.9操作指南

10.10流程图 编辑本段|回到顶部服务特色

全方位、高标准满足您购买自用普通住房的融资需求。编辑本段|回到顶部申请条件

1、具有城镇常住户口或有效居留身份；

2、有稳定的职业和收入，信用良好，有按期归还贷款本息的能力；

3、所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；

4、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

5、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值；

6、银行规定的其他条件。编辑本段|回到顶部担保公司的优势

设计适宜的贷款方案

争取优惠的贷款利率加快贷款办理的进度提供专业评估担保服务

目前，许多投资担保公司，在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营，获得了银行充分信任，一些合作银行把贷后催收、贷款资产处置外包给担保公司，双方都取得了比较好的合作效果。

其中北京厚泽投资担保有限公司就是一个非常成功的案例。厚泽担保是一家专业化的个人信贷服务机构，致力于为银行、商家、客户提供专业化的信贷服务。截止2009年12月底，厚泽担保累计办理各类房屋抵押贷款超过3.6万余笔，累计贷款额度超过220个亿，市场占有率为北京市场的20%左右。与国内各家商业银行、外资银行和非银行金融机构都有着广泛的合作。

编辑本段|回到顶部贷款额度

银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80％（以二者低者为准）。编辑本段|回到顶部贷款期限

贷款期限最长不超过30年。☆贷款利率

按中国人民银行规定，最低按相应档次基准利率0.9倍的下浮利率执行。

编辑本段|回到顶部申请贷款应该提交的资料

借款人所需条件

1.年龄在18-60岁的自然人（港澳台及外籍亦可）2.具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力3.借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁借款人应提供的材料

1.夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本2.结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份3.收入证明（银行指定格式）

4.所在单位的营业执照副本复印件（加盖公章）

5.资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等6.如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。

注：从2010年5月10日左右开始外地户口在京购房贷款还必须提供近一年的缴税证明或者一年的社保单等能证明在京工作满一年的材料。房屋卖主应提供材料

1.夫妻双方身份证、户口本、结婚证2.房产证特殊情况

外籍人士购房所需资料：

台湾人-------大陆往来通行证（台胞证）、户籍藤本（可证明婚姻状况）、在京购房审批表、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）

韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证（可证明婚姻状况）、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）

其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）卖方为企业需提供资料：

法人身份证、营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户证明（以上资料都需要加盖公章）、房产证

编辑本段|回到顶部房贷最新房贷利率

年

年利率(%)月利率(%)限

6个月

到期一次还本付4.86%

息

月还款额(元)

本息总额(元)2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

5.31%

5.40% 5.40% 5.76% 5.76% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94%

4.50 4.50 4.80 4.80 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.9

5440.51 10572.18 301.51 10854.29 233.75 11220.07 192.21 11532.84 165.45 11912.10 145.80 12247.04 131.12 12587.75 119.76 12934.19 110.72 13286.33 103.36 13644.14 97.27 14007.57 92.16 14376.58 87.80 14751.12 84.06 15131.14 80.82 15516.58 77.98 15907.38 75.48 16303.49 73.27 16704.85 71.30 17111.37 69.54 17523.01 67.95 17939.68 66.53 18361.31 65.24 18787.83 64.06 19219.16 63.00 19655.22 62.02 20095.93 61.13 20541.21 60.32 20990.98 59.57 21445.1

430 5.94%

编辑本段|回到顶部相关规定

二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房（包括抵押住房）变现能力等情况确定。

贷款期限：一般在二十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

贷款额度

贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例。具体比例由当地银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。贷款期限

贷款期限不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年。贷款利率

贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上，按比例进行浮动。具体浮动比例由当地银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。编辑本段|回到顶部操作指南

1、提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料；

2、签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行与银行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况办理公证、保险和抵（质）押登记等手续；

3、发放贷款。经银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，银行将按照借款合同的约定，将贷款一次或分次划入售房人在银行开立的存款账户内；

4、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；

5、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

（以上内容仅作参考，具体办理标准以中国工商银行当地分行规定办理。为节约您的时间，请在办理相关手续前，详细咨询当地工商银行。）编辑本段|回到顶部流程图

6.个人住房贷款按揭风险及防范 篇六

发布者: 魏宝 发布时间:2004-11-29

[

个人住房贷款按揭风险及防范

近年来，国内商业银行个人住房贷款业务一直呈快速发展的态势，据资料显示，1998年以来我国个人住房贷款年均增长速度成倍以上。但随着个人住房贷款业务的不断发展，其经营管理风险已日益显现。我们在内部审计中发现，个人住房贷款业务中违规问题较为严重，不良贷款比例呈上升趋势，且存在不同程度的虚假按揭，有的按揭项目已形成呆帐损失。因此，努力揭示个人住房贷款风险点，对于提高银行资产质量，防范、规避和化解个人住房贷款风险，推进银行房贷业务健康地发展，具有重要意义。

一、个人住房贷款风险的主要表现形式

（一）房地产开发商及项目风险

来自房地产开发商及项目的风险包括：一是开发商欺诈行为，串通购房人套取银行现金，或取得按揭贷款后改作他用，或卷款而去，其中期房按揭发生的机率最大；二是房地产开发商资信能力较差，存在决策失误，经营管理不善，导致楼盘“烂尾”，按揭协议无法正常履行，贷款连带担保责任落空；三是开发商所开发的楼盘建筑质量不合格、配套设施不完善、产权存在争议等，导致购房人要求解除合同，或拒绝归还银行贷款。以上都可能给银行带来风险，甚至造成银行资产巨大损失。

从近年来我们在内审中掌握的情况看，开发商采取虚假住房按揭方式套取银行资金，是形成个人住房贷款风险的主要因素，“假按揭”在个人住房不良贷款总额中的占比已超过50%。开发商采取欺诈手段，形成“假按揭”贷款风险具体有以下方式：

1、开发商恶意诈骗。开发商以非法占有银行资金为目的，隐瞒真相，采取虚构购房事实、骗取银行贷款后挪作他用，造成银行信贷资产损失。某支行于2000年10月开始向某酒店公寓发放的按揭贷款，经核实 “假按揭”户数100户占比达86%，贷款本金7,397万元。该开发商采取虚增购房面积、价格、重复备案登记等以本公司及关联公司员工名义向银行申请按揭贷款，并将已办理按揭的房屋再次对外销售。当开发商诈骗行为暴露后，尚欠该支行前期开发流动资金贷款1,861万元利息144万元，虽然该支行采取了法律措施，但仅执行到酒店公寓部分房产，贷款损失明显。另外，某分行分理处1998年9月至2000年9月向某基地商住楼项目提供按揭贷款286户2,379万元，开发商采取编造虚假房号、重复按揭、同一人多次贷款和借用他人身份证方式，恶意骗取银行资金，其所办理的按揭贷款全部为“假按揭”。现该房产开发公司已停业倒闭，假按揭贷款余额及利息无法收回。

2、重复按揭。开发商将同一房屋向两个以上的自然人出售，并以重复出售的房屋到银行办理按揭。某支行在经办一“双塔”型电梯公寓按揭项目时，开发商将1、2号楼名称变更为A、B号后虚拟了10个房号再次向银行申请按揭贷款，这样，通过变更房号重复售房方式共套取银行“假按揭”贷款20笔1268万元。

3、无购房事实按揭。即虽有真实的房屋、真实的价格、真实的面积，但购房者没有真实的购房意愿和购房事实。房地产项目因选址失误、住房套型结构设计不符合市场需要，造成商品房无法达到预期销售目的，开发商为解决资金短缺矛盾以内部及关联企业员工以及工程往来单位员工身份向银行申请按揭贷款，按揭贷款的实际借款人和还款人均为开发商，当其经营状况恶化时，导致银行贷款风险。

我们在对某分行内控审计时发现，该分行向某商业城项目提供的商用房按揭贷款4800万元共165户，已出现全部逾期。经现场查实，按揭购房人均是开发商及其子公司内部员工。2001年以来该项目出现连续拖欠，其还款来源主要是开发商在银行留存的保证金。目前，该开发商尚拖欠前期开发流动资金贷款3500万元，信贷风险较大。2003年9月，审计人员在对某县级支行压缩不良贷款真实性核查中发现，该支行向某“服装城花苑小区”提供按揭贷款723万元共38户，其中19户按揭贷款属“假按揭”，开发商伪造了银行“现金交款单”（复印件）及其他相关资料，骗取银行资金。目前，该开发商已被注销房地产开发资格，其建造的商品房因市政规划调整，至今仍难以销售，营业房大部分处于闲置状态。

4、返租按揭。开发商与购房者有真实的房屋交易事实，但以高出同地段房产成倍价格进行交易，通过购房者名义向银行办理按揭，为开发商套取现金。此后开发商以租金方式分期将贷款本金连同高息返还购房者的非法融资方式。审计人员在审计某商业广场按揭项目时发现，1999年8月至2001年7月期间银行先后向该项目提供商用房按揭贷款28,636万元共569户。开发商与其中的531户商用房业主签定了补充协议，将所出售商用房返租，交由其子公司统一经营，购房人再以租金来偿还按揭贷款。2001年以来由于该开发商资金紧张，按揭贷款出现集体逾期，银行则采取扣收贷款保证金方式来压缩逾期贷款，其保证金帐户资金最低余额仅有437.37元。

5、购房单位假借个人名义办理按揭。随着房地产业的迅猛发展，部分企事业单位特别是某些小公司或私营企业具有较强的购房需求，但是由于受到当前信贷政策的限制，无法通过正常渠道获取按揭贷款，于是购房单位便与开发商串通，以单位领导及职工名义向银行申请按揭贷款。这样，虽有真实的房屋交易，但按揭贷款的实际借款人和还款人却是购房单位。在实际操作中，开发商通常是采取虚增房屋面积和房屋价格的手段，达到零首付目的后向银行申请等额按揭，进一步加大了银行的信贷风险。2003年10月，审计人员在对某支行个人住房贷款风险审计调查时发现，该支行1999年至2001年向某综合楼提供住房按揭贷款4083万元共110户，其购房合同编号属开发商自编号，按揭总面积26,000平方米，购房用途为住房，借款人均未婚，月收入为8000元或9000元。而实际购房人为八家餐饮娱乐及建筑单位，购房面积仅为11,000余平方米，用途为商用房。

6、集资建房按揭。即无真实的个人集资建房事实，部分单位通过“假集资建房”以职工个人名义申请个人住房贷款，套取资金用于其他周转。审计人员在对某花园小区集资建房按揭项目审计时发现，某厂职工集体购买该项目一期住房155套，所购住房中有149户每户贷款均为16万元，贷款担保方式全部以该厂法人房产作抵押。住房建筑面积每平方米单价均为1,758元，而同一地段房产对外实际售价仅为980元至1250元。按揭贷款资金进入开发商帐户后，开发商再以“退房款”方式将贷款资金转入该厂存款帐户。

（二）借款人信用风险

银行提供的住房按揭贷款由于具有借款人分布范围广、还款周期长等特点，因而面临的不确定因素较多，但造成借款人不能按期偿还的根本原因是贷款主体（购房人）偿债能力发生变化或资信状况恶化。

借款人（购房人）信用风险主要有以下方面：

1、借款人过高估计还款能力，当家庭收入不足以支付，或发生其它足以影响其偿债能力的情况时，无力继续供楼；

2、借款人死亡，继承人不再供楼，或因意外事故造成伤残、失业，失去还款能力，或借款人因家庭矛盾，如夫妻纠纷、离异等，银行债务的承担发生争议，借款人不肯归还银行贷款；

3、购房人提供虚假主体资格或经济状况证明材料，主观上有“赖帐”心理，其“收入证明”可信度低，实际还款能力不足。如我们在审计某分理处经办的某广场项目按揭贷款时发现，同一人以不同身份办理两笔以上贷款的有13户，其中某借款人分别以个体户、无业及公司职工身份累计取得按揭贷款4笔184万元，其配偶再次办理按揭贷款1笔40万元。

4、购房人购买按揭房并非自住，而是出于投机目的，将按揭房出租或转让以获取收益，当房地产业或整个宏观经济形势变化时，如租金下降或不能顺利转让，则必将导致贷款拖欠发生。

（三）银行内部控制风险

银行是按揭楼盘开发资金和个人按揭贷款的直接提供者，是按揭业务的主要操作者，因此，经办人员违规操作，贷款审批及监督机制不健全等是造成个人住房贷款风险的又一重要因素。具体主要有以下方面：

1、银行工作人员有章不循。一是贷前调查流于形式。银行内部对按揭项目贷前调查虽有明确的规定，但在实际操作中较普遍存在深度不够，质量不高现象。如某支行向某开发项目提供近一个亿的按揭贷款，信贷人员撰写的项目调查报告仅700余字。二是放宽个人住房贷款条件。由于个人住房按揭贷款具有收益稳定、风险相对较小等特征，各商业银行均将该业务作为支柱业务来发展。但迫于市场竞争压力，银行对借款人资信能力和对象审查常常采取降低贷款标准的办法来争取客户，扩大贷款规模，降低其因历史原因而形成的不良贷款占比。如降低贷款保证金比例，个贷品种从支持购买普通住房延伸至高档住房、商铺、别墅等；三是贷时审查和贷后管理简单粗放。由于个人房贷业务现阶段处于买方市场，银行对前来申请按揭贷款的人几乎来者不拒，贷款申请遭到拒绝的现象很少发生。当借款人不能按期还款时，银行往往采取扣收开发商保证金方式来压缩不良贷款，从而掩盖了贷款的实际风险，且丧失了化解贷款风险的最佳时机。

2、银行工作人员存在道德风险。由于目前银行在个人住房贷款发放与风险控制上尚存在漏洞，部分不法开发商恶意利用银行按揭骗取资金，其主要方法是重金贿赂银行工作人员，内外勾结，合力骗取银行资金。

从目前已发现的“假按揭”贷款中，购房合同房号、面积、价格、备案登记等存在明显漏洞，借款人身份与收入证明严重不符，但信贷人员均“未发现”或知道情况却不反映、不阻止，反而积极推荐上报；借款人首付款证明齐全，但资金从未进入银行结算帐户，甚至开发商伪造银行现金进帐单（复印件）数百万元仍能逃过信贷审查关；按揭贷款在尚未办妥房产抵押登记手续前提下，开发商能随意动用贷款保证金。如某支行在经办某酒店公寓期房按揭项目中，在工程完工交付前，开发商多次挪用保证金归还项目开发贷款及其关联公司流动资金贷款。当该开发商“假按揭”欺诈行为暴露后，其保证金帐户余额仅为10,921.61元，贷款损失已无法避免。

3、银行内控制度不健全。当前，个人住房贷款风险已在其经营和管理的多个环节显现着或潜伏着，但一直未能引起有关管理部门和经办行的足够重视。一是个人住房贷款风险评估和控制机制不完善。经办行较普遍存在办理个贷业务的信贷人员力量不足、素质不高、结构不合理等情况，有的经办行一个信贷员经办业务量多达几个亿。同时，银行现行个贷业务操作程序依然是客户申请、上级行审批后，由经办行负责发放贷款和进行贷后管理，带有计划体制色彩，而在市场经济条件下，银行应遵循寻找客户—风险评估—发放贷款的信贷程序，但银行至今尚无一套完整的对开发商和按揭项目的风险识别标准及办法，也缺乏风险评估专业人士及相应的组织机构，风险识别和控制能力较差；

二是现行个人住房贷款操作办法中对贷后管理方面的规定内容简单，跟踪检查的范围、频率及考核标准不明确，贷款发放后银行对按揭房屋入住情况、借款人经济收入变化等情况不清，贷后管理制度形同虚设；

三是银行内部在健全纵向与横向监督制约机制方面存在不足，长期以来，银行上级业务管理部门重点是对公司贷款业务进行监管，内审部门也由于个贷业务不良率低，贷款利息实收率高等原因而未把个人住房贷款作为审计重点；另外，个人住房不良贷款按“一逾双呆”只统计分期还款额，五级分类不准确，这样，个贷不良贷款统计额度与实际贷款风险数据相差较大，在一定程度上掩盖了贷款的真实风险。

二、个人住房贷款风险的防范

房地产业既是我国国民经济的支柱产业，又是一个高风险的特殊行业，因此，银行要保证长时期较高的收益率，就必须高度重视对个人住房贷款风险的防范控制，以确保该项业务健康发展。

（一）针对开发商及项目的风险防范

重视并加强对开发商和开发项目的贷前调查，建立和完善对开发商及房地产项目的风险评估体系，是防范个人住房贷款风险，杜绝“假按揭”行为发生的首要举措。银行在选择开发商和开发项目时应建立科学的准入机制，对风险相对较大的开发商和开发项目应适时采取有效的退出策略，以规避自身的经营风险。

首先，要对开发商的资信状况等进行严格的审查。一是审查开发商的资信能力，如开发商是否具有房地产开发权，是否有较好的经营管理能力和经验等。银行应首选与实力雄厚、信誉良好的专业房地产公司进行合作，对资信能力较弱的开发商则应提高贷款标准或拒绝合作；二是除对开发商本身的财务状况要有充分了解外，还要严格审查开发商法定代表人和重要关系人个人情况。如开发商的老总或大股东将个人资产移至国外，或个人负有巨额债务，或经营上喜好“投机冒险”等情况，那么开发商一旦出现经营决策失误或资金周转不灵等情况时，就可能通过假按揭贷款渠道套取银行资金。

其次，要对开发项目进行深入审查。银行应审查开发商项目设计及开发资金到位情况，是否取得合法的土地使用权及用途、期限，报批报建手续是否合法，是否取得预售许可证，项目资金流向是否合理等。同时，银行经办人员应有高度的风险责任意识，要进一步审查按揭房产项目的口岸、结构、地理环境、类似房产价格、销售情况等，并综合分析房产项目优劣后，择优选择房产项目进行合作。

第三，对风险较大的开发商和开发项目应择机逐步退出。银行在房地产市场竞争中应坚持审慎原则，调整经营理念和策略，正确识别个人住房贷款业务风险，对风险相对较大的开发商和开发项目应择机退出，将房贷风险拒之门外。

（二）针对借款人本人的风险防范

7.个人按揭住房贷款资料 篇七

一、按揭贷款证券化的重要性与国际模式

我们可以把市场化的住房贷款融资分为两种:一是只依靠房贷一级市场融资的传统模式。由于储蓄和活期、定期贷款都是短期资金, 而按揭贷款是长期资金, 这种融资方式意味着负债资金与资产资金之间往往到期期限的高度不匹配, 资金流动性很差, 而且囿于自吸自贷, 贷款规模上受到很大限制。二是依靠二级市场融资。放贷机构发放贷款, 然后把贷款资金 (组合打包) 以发行证券的形式转售给公开资本市场上的投资者。贷款产权或者未来收益权转移, 放贷机构重新获得融资, 即按揭贷款证券化。

按揭贷款证券化实现了住房贷款从“贷款——贷款回收——再贷款”传统模式到“贷款——贷款出售——再贷款”现代模式的转变, 解决了房贷流动性差的难题;打开了住房贷款与公共资本市场的渠道, 融资来源大大丰富;一般资本市场投资者都是长期投资者, 可以提供稳定长期的资金来源;贷款证券化过程又有“信用增级”, 使金融资本信用风险降低。二级市场的深化发展是现代住房金融发展的总体趋势。在二级市场融资模式中, 又分为按揭银行 (Mortgage Bank) /按揭债券模式和特定交易机构 (SPV) /按揭贷款支持债券 (MBS) 模式, 也称欧洲传统模式和美国模式的二级房贷市场。

Mortgage Bank模式:主要是指房贷发放机构先发放贷款, 然后以全部资产做抵押发行企业债券, 或者只以发放贷款资产 (组合) 的未来收益权为抵押品做担保, 自己发行按揭贷款债券 (Mortgage Bond) 在公开资本市场出售, 从而获得融资。这里贷款资产组合的未来收益权被出售给资本市场的投资者, 按揭银行以此重新获得资金注入, 但贷款资产组合本身产权还是留在放贷者自己这里。债券是放贷机构对投资者的一种债务。在房贷机构破产时候, 投资者对贷款资产组合有优先权利。按揭债券分为不可赎回 (Non-Callable) 和可赎回 (Callable) 两种品种, 主要区别在债券发行人能不能提前要求偿还债券债务, 前者不可以而后者可以。又因前者主要在德国发起, 后者主要在丹麦实行, 又分别称为德国模式和丹麦模式。

SPV-MBS模式:SPV (Special Puipose Vehicle) ——特殊目的机构, 是专指美国、澳大利亚等国家在按揭贷款支持债券 (Mortgage-backed Security, MBS) 市场上为发行按揭贷款支持债券而特别设立的机构。这意味着, 按揭贷款债券是由中间机构代为发行而不是像按揭银行那样由放贷机构自己发行。SPV通常的做法是, 从一级市场“真实”收购已经发放的住房贷款, 打包组合后在公开资本市场发行按揭支持债券获得融资, 原始住房贷款资产组合产权与放贷人再无关系。典型代表是美国的房地美和房利美。但也有SPV只做未来收益担保, 房贷发贷人自己发行按揭贷款支持债券, 譬如美国的吉美利。另外澳大利亚按揭支持债券市场上, SPV是由放贷机构自己设立的信用委托机构, 所以原始住房贷款组合还是没有完全脱离放贷人的资产负债表。设立SPV机构来发行, 主要是形成破产保护机制, 房贷发放机构破产不会连累到按揭贷款支持债券被清算。同时SPV通常有政府信用背景或政府隐含信用对按揭贷款支持债券收益进行担保, 是更强的信用等级, 对投资者有很强的吸引力。但也因此留下隐患, 一旦SPV机构出了问题, 往往必须由政府买单, 这正是2008年9月美国“两房”国有化的背景所在。

二、新兴国家和地区按揭贷款证券化的经验总结

纵观世界上一些新兴国家新地区的实践, 建立和发展按揭贷款证券市场需要以下条件:

第一, 必须有良好的基础条件。这包括发达的一级市场和完善的法律法规制度。在许多新兴国家, 由于一级市场不够发达, 没有保险公司和担保人, 也没有愿意承担风险的投资者。这样按揭贷款证券销售者就必须采取提高信用的工具, 增加了按揭贷款证券化的成本。在抵押转递证券案例中, 投资者不愿意购买那些不能提供借款人历史数据、也不能监督借款人行为的证券。

在许多新兴国家, 由于资本市场不够发达, 投资者很难摆脱现金流风险, 因此不接受长期证券和预付风险。这意味着, 由于各种原因, 按揭贷款的规模和流动性约束都必须达到一个临界值才能实行证券化。在达到这个临界值之前, 实施按揭贷款证券化是不可行的, 也是没有必要的。

有了发达的一级市场, 还要有足够好的法律规章制度。按揭贷款证券法律法规非常复杂, 甚至有些发达国家也没有完整的法律规章制度 (例如德国) 。但是这并不是说法律法规不重要。恰好相反, 新兴国家在描绘按揭贷款证券市场的蓝图之前, 必须把所有的问题都集中起来思考。合适的法律规章框架保障按揭贷款证券化顺利进行。法律框架的建立是一项非常复杂和耗时的工作, 并且经常需要调整。各国历史经验表明, 许多国家在按揭贷款证券化后4～10年才建立起合适的按揭贷款证券法律。

第二, 对按揭贷款证券真实和广大的市场需求。有了一级市场和法规的这两个基础之后, 按揭贷款证券的市场需求有多大, 是影响按揭贷款证券化能否成功的重要因素。如果国内银行整体资金流动性良好, 没有明显的对于新资金来源的需求, 那么建立按揭贷款证券市场就较困难。在许多国家, 通过存款融资明显比从资本市场融资更加便宜, 这也阻碍了资本市场的发展。按揭贷款市场的结构会成为证券化的障碍, 如果按揭贷款市场被几家规模大、流动性好的储蓄机构把持, 那么建立按揭贷款证券市场也会变得困难。中国目前就存在这样的现象。

但从远期来看, 随着经济的发展和资金需求量的增长, 许多银行会逐渐面临来自资本以及资产折现能力等方面的压力, 他们必须学会利用资本市场来融资, 那么通过抵押证券进行大规模融资的需求就会增长。发达国家的历史发展经验也表明, 进行资本市场的建设是非常重要的。发展按揭贷款证券市场必须投入大量精力去进行资本市场的建设, 这个过程会有许多改革, 将大大改善一级抵押信贷市场的市场结构、市场标准以及市场绩效。这个建设过程尽管需要很长的时间, 但即使抵押证券市场还没达到理想的规模效应, 从各新兴市场国家“小试牛刀”的阶段性成果来看, 对一级抵押信贷市场改变的效果已经十分显著。

第三, 选择合适的制度安排。如果前面的条件都能得到满足, 那么下一个问题是如何选择合适的金融工具。从各国经验与教训来看, 当按揭贷款证券市场刚刚起步的时候, 简单要比复杂好。从各国案例看来, 也是简单的工具比复杂的工具更容易获得成功。很多成功的案例是发行抵押债券, 这类工具相对简单, 并且列入资产负债表从而提高了信用。在新兴市场上使用所谓先进但十分复杂的金融工具并不合适。过分复杂的金融工具会增加成本, 让投资者望而却步, 严重降低投资者的需求。当然, 随着市场的发展, 投资工具必须根据贷方和投资方的变化做出调整。

在这里需要强调指出, 许多新兴国家往往把太多的精力放在了机构的建立上。但是, 简单的创造一个机构, 并不能创造出一个市场。与其等待一个完美的发行机构方案, 不如花更多的时间和资源放在市场基础架构的发展上。按揭贷款证券的发行可以早于机构的建立。

8.住房按揭贷款中的风险分析 篇八

关键词：按揭贷款；银行资金；存在风险；应对措施

中图分类号：F830.589 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）03-0022-01

住房按揭贷款是是市场经济爱发展的一种体现，也是促进我国金融和房地产两大市场快速发展的推动力，但是我国许多地方的住房按揭贷款活动存在着风险，如果不能及时解决这些风险，对我国两大市场的影响难以估量。本文从我国当前按揭贷款的实际情况出发，分析按揭贷款的具体情况，并指出一手房按揭贷款过程中存在的风险，以及如何有效的应对这些风险，希望能够为我国解决住房按揭贷款存在的问题提供一些帮助。

一、个人住房按揭贷款的现状

住房按揭贷款其实就是居民在购买房屋过程中用现有的房权进行抵押以获得银行贷款的一种方式，其现状主要体现在以下几个方面：

1.浮动利率贷款为主。

在相关发展比较成熟的欧美国家，个人住房按揭贷款的方式主要是固定利率贷款，但是根据我国近些年的同时发现，个人住房按揭贷款采用浮动利率贷款占了大多数，这也是我国贷款方式比较单一的体现。在我国银行办理按揭贷款的业务中，基本上是采用浮动利率贷款的方式，即在新的利率出台后，下年度还款的数额按照新的利率标准进行计算，虽然这些年一些银行开始探索尝试固定利率贷款的方式，但是效果并不明显。

2.贷款利率高度统一。

按照市场规律的发展要求，并且给予诚实信用原则，每个市场主体在进行市场活动时都应当根据自己的信用承担不同的风险，这体现在个人按揭贷款利率方面也应当如此，即不同的人应当承担的利率风险应当有所区别，但是我国当前贷款利率并非如此，而是高度的统一，出现这一问题主要是我国银行制定利率标准没有却分不同主体，且在市场竞争环境下，采用不同风险承担方式难以赢得更多客户的支持。

3.信用风险由银行承担。

信用风险是指贷款的贷款是基于信用，而没有提供抵押物等担保物权，在这种情况一旦出现贷款人无法履行义务或者不履行义务的情况，银行就没有太多的办法收回贷款，尤其是在越来越多的假按揭贷款活动中，许多的贷款人为了获得贷款只是提供一些表面的担保权，在贷款后，贷款人可能采用多种方式逃避还款，这就给银行带来了巨大的风险

二、按揭贷款的风险来源

按照社会发展的体现，按揭贷款是存在风险的，而且风险的来源也是多样的，但是最终这些风险影响的是银行利益，所以笔者从银行的角度对风险的来源进行综合性的分析。

1.银行内部产生的风险。

银行内部是产生贷款的部门，因此是也是风险的主要来源之一，其内部产生的风险主要体现在以下三个方面：首先是流动性资金，近些年银行按揭贷款的数量递增，这种贷款的年限、地域等比较灵活，这就产生了流动性资金，如果不能把控好流动性资金，极有可能产生风险；其次是利率风险，利率是对银行贷款产生冲击的重要原因，尤其是在当前我国采用非固定性的利率贷款模式，一旦利率变化，贷款资金等就会产生变化；最后是银行操作不当产生的风险。

2.银行外部风险。

首先是房价风险，住房按揭贷款是购买房屋所用，房价出现变化，贷款的数额和利息等都会发生变化，产生一些风险；其次国际资本抽逃风险，现阶段越来越多的国外人士参与到我国房地产行业，炒房的人越来越多，就有可能存在抽逃资本的风险，由此会产生其他风险；最后是法律风险，随着市场经济的发展，为了满足我国社会建设的需要，法律必须不断的进行完善，法律的变化也会促使按揭贷款过程中产生一些风险。

三、住房按揭贷款风险的应对措施

针对按揭贷款中可能存在的风险，笔者从实践和理论研究的角度认为，应当从以下几个方面进行应对：

1.发放贷款前做好审查工作。

对信贷风险进行全面控制，其中最为关键环节就是贷前调查，在贷前调查期间，最为核心部分则是初审环节。首先是对贷款人的审查，主要内容是贷款人提供的信息是否准确、是否符合贷款资格，以及是否具有还款能力等；其次是审查购房行为的情况，了解购房行为是否真实，所购房屋的使用目的，充分了解房价的情况和未来贷款人的还款方式，有利于准确决定是否放贷。

2.优化按揭贷款流程。

当前我国按揭贷款流程存在重要问题，必须进行优化，首先信贷员的职责定位，信贷员的首要工作就是放贷，但是放贷的审查工作、业务办理等严重影响了信贷员的工作效率，所以要对相关业务进行分流，为信贷员减负；其次是战略地位与定位，全面贯彻并有效落实各级政府部门针对房地产信贷的政策，坚持科学发展观理念不动摇。在房价不断上升、居住刚性需求日益增多的今天，对二、三线城市应主要进行住房贷款的营销，一线城市则根据商业发展规模和当地实际情况进行商用房贷款的营销和策略性的住房贷款营销。

3.加强银行外部风险控制。

学习和借鉴国外的相关经验，多发展固定利率贷款方式，防止因房价的变化和抽逃资金而影响贷款；其次，商业银行还应在内部建立宏观经济政策研究部门，成立战略发展部，或者通过与知名的市场研究机构合作，借助对经济政策、房地产市场的研判调整经营策略，合理确定自身的利率风险定价策略及适当的贷款成数，最大限度的避免房价及经济周期性波动带来的风险。

参考文献：

[1]李天斌：《建立网络化监控体系是银行防范房地产金融风险的关键》，载《经济与管理》，2013年第4期，第82页。