合同管理政策（共5篇）
1.合同管理政策 篇一
合同能源管理项目税收优惠条件的解读 中国合同能源管理网-2011-5-5 16:47:35
作者：张志勤 盈科律师事务所
2010年4月2日，国务院办公厅正式发布国办发[2010]25号文件《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》。在税收方面提出四项具体扶持政策：一是对节能服务公司实施合同能源管理项目，取得的营业税应税收入，暂免征收营业税，对其无偿转让给用能单位的因实施合同能源管理项目形成的资产，免征增值税。二是节能服务公司实施合同能源管理项目，符合税法有关规定的，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。三是用能企业按照能源管理合同实际支付给节能服务公司的合理支出，均可以在计算当期应纳税所得额时扣除，不再区分服务费用和资产价款进行税务处理。四是能源管理合同期满后，节能服务公司转让给用能企业的因实施合同能源管理项目形成的资产，按折旧或摊销期满的资产进行税务处理。节能服务公司与用能企业办理上述资产的权属转移时，也不再另行计入节能服务公司的收入。2010年12月30日财政部、国家税务总局下发财税〔2010〕110号《关于促进节能服务产业发展增值税、营业税和企业所得税政策问题的通知》(以下简称《通知》)，对国办发[2010]25号通知中明确的针对合同能源管理项目的四项税收扶持政策的具体实施办法做出具体规定。本文从法律角度对《通知》规定的适用合同能源管理项目税收优惠的条件进行解读，并提出建议，希望能够帮助合同能源管理项目当事人充分理解并用足用好相关税收政策，促进合同能源管理项目实施，提高节能服务公司竞争力。
税收优惠适用的纳税主体条件
合同能源管理项目税收优惠政策适用的纳税主体主要是节能服务公司。节能服务公司的认定应以《合同能源管理技术通则》对节能服务公司的定义为依据。《合同能源管理技术通则》第3.3条，对节能服务公司的定义是，“提供用能状况诊断、节能项目设计、融资、改造(施工、设备安装、调试)、运行管理等服务的专业化公司。”
营业税和增值税优惠未对节能服务公司提出具体要求。这意味着，只要所实施项目符合通知规定的条件，节能服务公司均可享受营业税和增值税优惠。对于企业所得税优惠，通知对适用的节能服务公司提出了企业注册资金、服务能力和专业人员等方面的特别要求。通知要求注册资金不低于100万元，这里的注册资金理解上应指实收资本。对于服务能力，要求“能够单独提供用能状况诊断、节能项目设计、融资、改造(包括施工、设备安装、调试、验收等)、运行管理、人员培训等服务”。这里的“单独提供”似乎应理解为能够提供完整的节能服务，而不是只能提供某一阶段某一项服务。申请财政奖励资金，要求“以节能诊断、设计、改造、运营等节能服务为主营业务”。通知未提出主营业务的要求。对于专业人员，通知要求“节能服务公司拥有匹配的专职技术人员和合同能源管理人才，具有保障项目顺利实施和稳定运行的能力”。这一要求与《合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法》第八条第四项的规定相同。这就要求节能服务公司在申报减免所得税时应提供相关专职技术人员及合同能源管理人员的姓名、职称、年龄、学历、专业等材料。
关于备案与税收优惠关系，《通知》未将备案作为享受税收优惠的条件，故此，未通过备案或未申请备案的符合《合同能源管理技术通则》定义的节能服务公司不影响其享受相关税收优惠政策。财政部、国家发展改革委颁布的《合同能源管理项目财政奖励资金管理暂行办法》(以下称奖励办法)第六条规定，“符合支持条件的节能服务公司实行审核备案、动态管理制度。”结合《关于合同能源管理财政奖励资金需求及节能服务公司审核备案有关事项的通知》，可以发现，申请财政奖励资金的条件更高一些，原则上，已通过审核备案的符合财政奖励资金申请条件的节能服务公司，具备享受营业税、增值税和所得税优惠的主体条件。
适用税收优惠政策项目的基本条件
根据《通知》，无论是营业税、增值税还是企业所得税优惠，节能服务公司所实施的节能项目必须具备以下基本条件：
1、必须是合同能源管理项目。《通知》规定的税收优惠仅适用于合同能源管理项目，未实施合同能源管理项目的节能服务公司或节能服务公司以其他方式实施的节能项目均不能享受相关优惠。《合同能源管理技术通则》规定，合同能源管理是节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能项目的节能目标，节能服务公司为实现节能目标向用能单位提供必要的服务，用能单位以节能效益支付节能服务公司的投入及其合理利润的节能服务机制。合同能源管理项目是以合同能源管理机制实施的节能项目。其特征是节能服务公司提供节能服务，用能单位以节能效益支付服务费。因此，仅仅销售节能设备或提供节能技术服务的行为，即使对节能量做出保证，仍不适用节能产业税收政策。此外，申报税收优惠的项目还应与《合同能源管理技术通则》规定的技术要求相符。具体讲，项目应具备合同能源管理项目的要素，用能状况诊断、能耗基准确定应符合相关标准，节能措施应符合国家法律法规、产业政策要求以及工艺、设备等相关标准的规定，测量和验证满足准确性、完整性和透明性要求，项目节能量的确定应执行相关规范。
2、必须是节能效益分享型合同。合同能源管理包括分为节能效益分享方式、节能量保证型、能源费用托管型、融资租赁型和混合型等类型的合同，节能服务产业税收政策仅适用于节能效益分享型合同能源项目。《合同能源管理技术通则》没有对节能效益分享型合同进行专门定义。从所给出的参考合同文本看，节能效益分享型合同的特征在于节能服务公司与用能单位分享节能效益。这种方式实际上限定了节能服务公司只能以项目实现的节能效益而收回其投入并实现利润，从而保证项目本身的收益为正。比较典型的节能效益分享方式是，约定一定分享期，在分享期内，约定各方分享节能效益的比例。现行法规未对节能效益的分享比例和分享期限做出限制性规定。有两种情况值得研究，一是合同约定一定期限内的节能收益全部归一方所有。二是分享期不固定，约定直到付清全部服务费为止。这两种情况是否属于分享型合同，可能有不同认识。前一种情况，可能被认为只有一方享有节能收益，不是分享。后一种情况，可能被认为，与合同能源管理项目参考合同不符，没有约定效益分享期。我认为，上述两情况不应排除在分享型合同之外。本质上，这两种情况仍然是以节能效益实现项目投资和项目收益，前一种情况，实际上是以时间先后在分配节能收益，后一种情况，虽未约定固定期，但分享期是可以确定的，并不是无限期的。此外，关于混合型合同，为充分享受相关税收优惠，建议将混合型合同中所包含的节能效益分享的部分，单独签订合同，以利于税务机关的认定。
3、合同能源管理项目合同的格式和内容必须符合《合同能源管理技术通则》和《合同法》。这条主要是指合同能源管理项目合同应使用《合同能源管理技术通则》附录A《合同能源管理项目参考合同》文本。合同法并没有专门针对合同能源管理项目合同的规定。税收政策通知要求符合《合同法》的规定，应主要是指合同的成立和生效。合同能源管理项目合同至少应是合法有效的合同。实施满足以上基本条件项目的节能服务公司，可享受免征营业税和相关货物转让环节的增值税优惠。适用企业所得税优惠项目的特别条件
适用节能服务产业企业所得税优惠政策除须具备前述基本条件外，还应具备以下特别条件：
1、须为属于规定范围的项目。通知要求，适用节能服务产业所得税政策的项目应符合《财政部、国家税务总局、国家发展改革委关于公布环境保护节能节水项目企业所得税优惠目录(试行)的通知》(财税〔2009〕166号)“节能减排技术改造”类中第一项至第八项规定的项目和条件。八类项目是指：(1)既有高能耗建筑节能改造项目;(2)既有建筑太阳能光热、光电建筑一体化技术或浅层地能热泵技术改造项目;(3)既有居住建筑供热计量及节能改造项目;(4)工业锅炉、工业窑炉节能技术改造项目;(5)电机系统节能、能量系统优化技术改造项目;(6)煤炭工业复合式干法选煤技术改造项目;(7)钢铁行业干式除尘技术改造项目和(8)有色金属行业干式除尘净化技术改造项目。
2、节能服务公司投资额不低于70%。实施包括多项相对独立节能改造内容的节能项目时，如果综合计算，节能服务公司投资比例达不到要求，可以考虑分成多个项目，各项目单独计算投资额。
适用税收优惠政策的几点建议
1、对尚不完全符合享受税收优惠主体条件的节能服务公司，应对照适用税收优惠政策的主体要求，通过增加注册资本，加强能力建设，补充和修订经营范围，引进和培养专业技术人员和合同能源管理人才，以满足税收优惠要求，增强市场竞争力。
2、主体合格的节能公司，在实施合同能源管理项目时，应充分考虑不同类型的项目合同，不同项目，将适用不同的税收政策，事先评估不同的税收政策对收益的影响。
3、节能服务公司应加强项目技术规范化管理，使项目实施符合《合同能源管理技术通则》的技术要求。《合同能源管理技术通则》2010年8月才发布，而在此之前合同能源管理项目的实施缺乏统一规范，节能服务公司各自为政。这就要求节能服务公司应尽早熟悉《合同能源管理技术通则》，规范本公司实施合同能源管理项目的技术要求。
4、节能服务公司应强化项目合同管理。合同文本是合同能源管理项目实施的重要载体。《通知》明确适用税收优惠的条件之一是，节能服务公司与用能企业签订节能效益分享型合同，其合同格式和内容，符合《合同法》和《合同能源管理技术通则》等规定。对于合同能源管理管理项目，合同不仅意味着项目如何实施，也意味着如何纳税。而对于具体项目而言，《合同能源管理技术通则》所提供的《合同能源管理项目参考合同》并不能完全照搬，这就要求节能服务公司，一方面要保证所签订的合同与相关规范相符，另一方面又要保证所签订的合同符合项目的具体情况，故此需要从法律、技术和财务等方面对项目合同进行审查，做出综合评价，强化项目合同管理，5、节能服务公司和用能企业在实施合同能源管理项目时，应注意完善相应的财务制度。《通知》要求用能企业对从节能服务公司取得的与实施合同能源管理项目有关的资产，应与企业其他资产分开核算，并建立辅助账或明细账。节能服务公司同时从事适用不同税收政策待遇项目的，其享受税收优惠项目应当单独计算收入、扣除，并合理分摊企业的期间费用;否则，将不能享受税收优惠政策。
2.合同管理政策 篇二
110号文件第二条第六款规定, 服务公司同时从事适用不同税收政策待遇项目的, 其享受税收优惠项目应当单独计算收入、扣除, 并合理分摊企业的期间费用。77号公告第三条第二款给出了分摊的方法, 即期间费用的分摊应按照项目投资额和销售 (营业) 收入额两个因素计算分摊比例, 两个因素的权重各为50%。
7. 明确了企业所得税三免三减半税收优惠政策的备案管理要求
企业所得税税收优惠政策的备案要求, 77号公告规定如下:
*合同能源管理项目优惠实行事前备案管理;
*节能服务企业享受合同能源管理项目企业所得税优惠的, 应向主管税务机关备案;
*涉及多个项目优惠的, 应按各项目分别进行备案;
*在项目取得第一笔收入的次年4个月内, 完成项目享受优惠备案;
*办理备案手续时需提供的资料。 (略)
8. 明确了对享受税收优惠政策企业的监管措施
110号文件没有规定对已经享受税收优惠政策的节能服务公司如何进行监管和处罚, 77号公告对此做出明确的规定, 根据77号公告第七条监管措施有以下3项:
1) 企业享受优惠条件发生变化的, 应当自发生变化之日起15日内向主管税务机关书面报告。如不再符合享受优惠条件的, 应停止享受优惠, 并依法缴纳企业所得税。
2) 对节能服务企业采取虚假手段获取税收优惠的、享受优惠条件发生变化而未及时向主管税务机关报告的以及未按本公告规定报送备案资料而自行减免税的, 主管税务机关应按照税收征管法等有关规定进行处理。
3) 税务部门应设立节能服务企业项目管理台账和统计制度, 并会同节能主管部门建立监管机制。
9. 引入第三方机构审核并明确其法律责任
3.合同能源政策完成 篇三
合同能源管理政策汇编
新能源事业部 2011-7-1
混编收集了2009年~2011年有关合同能源方面的资料
目录
合同能源基本知识..................................................................................................................................1 关于印发《北京市合同能源管理项目节能量审核机构管理办法（试行）》的通知......................1 北京市合同能源管理项目节能量审核机构管理办法（试行）..........................................................1 关于选聘北京市合同能源管理项目节能量审核机构的通告..................................................................3 关于公布环境保护节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）的通知..........................................5 国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知..........................................................................................................................................................5 关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的意见..............................................................5 财政部国家发展改革委关于印发《合同能源管理项目财政奖励资金管理暂行办法》的通知..........8 能源管理财政奖励资金需求及节能服务公司审核备案有关事项的通知..........................................9 关于促进节能服务产业发展增值税营业税和企业所得税政策问题的通知....................................10 节能服务公司备案名单（第二批）....................................................................................................12 国家发展改革委办公厅关于组织第三批节能服务公司审核备案有关事项的通知........................13
合同能源基本知识
合同能源管理机制的实质是：一种以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。这样一种节能投资方式允许用户使用未来的节能收益为工厂和设备升级，以及降低目前的运行成本。能源管理合同在实施节能项目投资的企业（“用户”）与专门的盈利性能源管理公司之间签订，它有助于推动节能项目的开展。在传统的节能投资方式下，节能项目的所有风险和所有盈利都由实施节能投资的企业承担；在合同能源管理方式中，一般不要求企业自身对节能项目进行大笔投资。节能服务公司（ESCO）是一种基于合同能源管理机制运作的、以盈利为直接目的的专业化公司。ESCO与愿意进行节能改造的用户签订节能服务合同，为用户的节能项目进行投资或融资，向用户提供能源效率审计、节能项目设计、施工、监测、管理等一条龙服务，并通过与用户分享项目实施后产生的节能效益来盈利和滚动发展。
关于印发《北京市合同能源管理项目节能量审核机构管理办法（试行）》的通知
京发改〔2009〕2158号
各有关单位：
为推进本市合同能源管理的开展，充分调动节能服务机构和用能单位实施节能改造的积极性，发展壮大节能服务产业，依据《北京市合同能源管理项目扶持办法(试行)》（京发改〔2009〕1171号）和《北京市节能减排专项资金支持合同能源管理项目实施细则（试行）》（京财经一〔2009〕1189号），我们制定了《北京市合同能源管理项目节能量审核机构管理办法（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。
北京市发展和改革委员会北京市财政局
二○○九年九月二十八日
北京市合同能源管理项目节能量审核机构管理办法（试行）
第一条为促进合同能源管理机制在本市的发展，加强对合同能源管理项目节能量审核机构（以下简称节能量审核机构）的管理，确保科学合理、高效公正的开展合同能源管理项目节能量审核工作，依据《北京市合同能源管理项目扶持办法(试行)》（京发改〔2009〕1171号）和《北京市节能减排专项资金支持合同能源管理项目实施细则（试行）》（京 财经一〔2009〕1189号）制定本办法。
第二条市发展改革委和市财政局聘用、管理节能量审核机构，适用本办法。第三条节能量审核机构应当符合以下基本条件
（一）本市行政区划内具有独立法人资格的、具备相关领域计量认证或实验室认可资质的企事业单位，并且资质证书在有效期内，连续两年年检合格。
（二）从事节能量审核工作，具有高级专业技术职称（电力、热能等相关专业）的人员不少于5人，能够独立开展节能量监测工作，编制节能量审核报告。
（三）注册资金在50万元以上，自有开展计量和监测等工作的设备。
（四）近三年开展与节能量监测相关的项目不低于8个。
（五）技术负责人应具有高级专业技术职称并有5年以上节能监测工作经验。
（六）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。
第四条按照公平、公正、公开和竞争的原则，面向社会公开征集，机构自愿申请，专家审核，市发展改革委、市财政局审定，最终确认节能量审核机构，并列入市发展改革委、市财政局节能量审核机构库。
第五条节能量审核机构的主要职责
（一）按照节能量审核机构初始随机排队的顺序，受被改造单位和节能服务机构委托，开展节能量监测、审核工作。
（二）承接节能量审核项目后，在10个工作日内将项目基本信息（见附件）报送北京节能环保中心。
（三）按照国家及本市有关规定和要求，对申请资金扶持的项目节能量进行监测、审核。
（四）每季度将审核工作情况汇总报市发展改革委和市财政局，每年一月份报送上工作报告，主要内容包括：上完成审核项目基本情况、节能量监测方法、技术和工作建议等。
第六条承担项目节能改造的机构和专家，不得承担同一项目的节能量审核。第七条节能量审核机构法定代表人、工作场所等内容发生变更或本办法第三条规定的条件发生变化，应当自发生变更之日起20个工作日内向市发展改革委和市财政局报告。
第八条市发展改革委和市财政局监督指导节能量审核工作，委托北京节能环保中心负责节能量审核机构的选聘和日常管理，对节能量审核的过程进行检查，对节能量审核工作的质量进行评价。第九条市发展改革委和市财政局对节能量审核机构库实施动态管理。每年根据工作质量、业绩对节能量审核机构进行考核。下述情况一年内累计发生两次的，该节能量审核机构将被清出审核机构库：
（一）节能改造实施前未及时报送项目基本信息的。
（二）审核机构因自身原因导致合同能源管理项目发生纠纷的。
（三）经专家认定，项目节能量出现较大偏差的。
（四）拒绝接受节能量复核任务的。
第十条市发展改革委和市财政局根据项目审核实际情况，适时增补节能量审核机构进入机构库，增补机构需符合本办法第三条规定。
第十一条市发展改革委和市财政局对出具虚假审核报告的节能量审核机构，一经发现，立即清出审核机构库，并将此行为及发现的其他违反法律、法规规定的行为，告知相关资质管理部门或司法机关。
第十二条入库节能量审核机构接受社会监督，北京节能环保中心等有关部门接受对入库机构在合同能源管理项目节能量审核过程中违规行为的举报。
第十三条本办法由市发展改革委和市财政局负责解释。第十四条本办法自发布之日起实施。
关于选聘北京市合同能源管理项目节能量审核机构的通告
京发改〔2009〕2156号
依据《北京市合同能源管理项目扶持办法(试行)》（京发改〔2009〕1171号）和《北京市节能减排专项资金支持合同能源管理项目实施细则（试行）》（京财经一〔2009〕1189号），为确保合同能源管理项目节能量审核工作的质量和效率，保证合同能源管理项目节能量核定的规范性和公平性，现组织公开选聘第一批北京市合同能源管理项目节能量审核机构。
一、选聘原则
按照公开、公平、公正的原则，机构选聘活动面向社会公开征集，由机构自愿申请，组织专家严格审核，市发展改革委和市财政局最终审定。通过审定机构列入市发展改革委和市财政局节能量审核机构库。
二、应聘条件
（一）北京行政区划内具有独立法人资格的企事业单位，注册资金50万元以上，并且有相关领域的计量认证或实验室认可资质，并且资质证书在有效期内，连续两年年检合格。
（二）熟悉国家和北京市节能相关的法律、法规及技术标准、规范，熟悉节能技术改造项目和节能新技术、新产品，能够独立开展节能量检测工作和编制节能量审核报告。
（三）具有完善的质量管理体系，具备为节能技术改造项目节能量审核提供公正、高效服务的能力。
（四）具备承担节能量审核任务的技术能力。具有高级专业技术职称（电力、热能等相关专业）的人员不少于5人；技术负责人应具有高级专业技术职称并有5年以上节能检测工作经验；能够独立开展节能量检测工作，编制节能量审核报告；有固定工作场所和相应工作条件，自有开展检测的仪器设备并配备齐全。
（五）具有节能检测工作经验，近三年承担的与节能检测相关的项目不低于8个。
（六）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，无违法违规不良记录。承诺为项目单位保守技术秘密和商业秘密。
（七）无触犯法律、造成严重后果的记录。
三、选聘程序
（一）报名。符合条件的节能服务机构于2009年9月30日至10月13日到北京节能环保中心报送申报表（见附件）。申报表装订成册，一式8份密封提交，同时提交电子文档1份。
（二）专家评审。组织有关专家，对申报材料进行评审，择优选出4-6个作为首批入围机构。
（三）公示。选出的入围机构经市发展改革委和市财政局审定，在市发展改革委、市财政局、节能环保网和北京节能环保促进会网站公示5个工作日，后正式向社会公布。
四、联系方式
北京市发展改革委环资处 联系人：张换枝，韩爽
联系电话:010-66415588转1127，0453
五、其他事项
（一）申请机构的申报材料将不予退回。
（二）本次选聘活动由市发展改革委和市财政局负责解释。
北京市发展和改革委员会北京市财政局
二○○九年九月二十八日
关于公布环境保护节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）的通知
财税[2009]166号
http:// 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、发展改革委、经贸委（经委）、新疆生产建设兵团财务局：
《环境保护、节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）》，已经国务院批准，现予以公布，自2008年1月1日起施行。
附件：环境保护 节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）
财政部 国家税务总局 国家发展改革委
二○○九年十二月三十一日
国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知
国办发〔2010〕25号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
发展改革委、财政部、人民银行、税务总局《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
国务院办公厅 二○一○年四月二日
关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的意见
根据《中华人民共和国节约能源法》和《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发〔2007〕15号）等文件精神，为加快推行合同能源管理，促进节能服务产业发展，现提出以下意见：
一、充分认识推行合同能源管理、发展节能服务产业的重要意义 合同能源管理是发达国家普遍推行的、运用市场手段促进节能的服务机制。节能服务公司与用户签订能源管理合同，为用户提供节能诊断、融资、改造等服务，并以节能效益分享方式回收投资和获得合理利润，可以大大降低用能单位节能改造的资金和技术风险，充分调动用能单位节能改造的积极性，是行之有效的节能措施。我国上世纪90年代末引进合同能源管理机制以来，通过示范、引导和推广，节能服务产业迅速发展，专业化的节能服务公司不断增多，服务范围已扩展到工业、建筑、交通、公共机构等多个领域。2009年，全国节能服务公司达502家，完成总产值580多亿元，形成年节能能力1350万吨标准煤，对推动节能改造、减少能源消耗、增加社会就业发挥了积极作用。但也要看到，我国合同能源管理还没有得到足够的重视，节能服务产业还存在财税扶持政策少、融资困难以及规模偏小、发展不规范等突出问题，难以适应节能工作形势发展的需要。加快推行合同能源管理，积极发展节能服务产业，是利用市场机制促进节能减排、减缓温室气体排放的有力措施，是培育战略性新兴产业、形成新的经济增长点的迫切要求，是建设资源节约型和环境友好型社会的客观需要。各地区、各部门要充分认识推行合同能源管理、发展节能服务产业的重要意义，采取切实有效措施，努力创造良好的政策环境，促进节能服务产业加快发展。
二、指导思想、基本原则和发展目标
（一）指导思想。
高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，充分发挥市场机制作用，加强政策扶持和引导，积极推行合同能源管理，加快节能新技术、新产品的推广应用，促进节能服务产业发展，不断提高能源利用效率。
（二）基本原则。
一是坚持发挥市场机制作用。充分发挥市场配置资源的基础性作用，以分享节能效益为基础，建立市场化的节能服务机制，促进节能服务公司加强科技创新和服务创新，提高服务能力，改善服务质量。
二是加强政策支持引导。通过制定完善激励政策，加强行业监管，强化行业自律，营造有利于节能服务产业发展的政策环境和市场环境，引导节能服务产业健康发展。
（三）发展目标。
到2012年，扶持培育一批专业化节能服务公司，发展壮大一批综合性大型节能服务 公司，建立充满活力、特色鲜明、规范有序的节能服务市场。到2015年，建立比较完善的节能服务体系，专业化节能服务公司进一步壮大，服务能力进一步增强，服务领域进一步拓宽，合同能源管理成为用能单位实施节能改造的主要方式之一。
三、完善促进节能服务产业发展的政策措施
（一）加大资金支持力度。
将合同能源管理项目纳入中央预算内投资和中央财政节能减排专项资金支持范围，对节能服务公司采用合同能源管理方式实施的节能改造项目，符合相关规定的，给予资金补助或奖励。有条件的地方也要安排一定资金，支持和引导节能服务产业发展。
（二）实行税收扶持政策。
在加强税收征管的前提下，对节能服务产业采取适当的税收扶持政策。
一是对节能服务公司实施合同能源管理项目，取得的营业税应税收入，暂免征收营业税，对其无偿转让给用能单位的因实施合同能源管理项目形成的资产，免征增值税。
二是节能服务公司实施合同能源管理项目，符合税法有关规定的，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。
三是用能企业按照能源管理合同实际支付给节能服务公司的合理支出，均可以在计算当期应纳税所得额时扣除，不再区分服务费用和资产价款进行税务处理。
四是能源管理合同期满后，节能服务公司转让给用能企业的因实施合同能源管理项目形成的资产，按折旧或摊销期满的资产进行税务处理。节能服务公司与用能企业办理上述资产的权属转移时，也不再另行计入节能服务公司的收入。
上述税收政策的具体实施办法由财政部、税务总局会同发展改革委等部门另行制定。
（三）完善相关会计制度。
各级政府机构采用合同能源管理方式实施节能改造，按照合同支付给节能服务公司的支出视同能源费用进行列支。事业单位采用合同能源管理方式实施节能改造，按照合同支付给节能服务公司的支出计入相关支出。企业采用合同能源管理方式实施节能改造，如购建资产和接受服务能够合理区分且单独计量的，应当分别予以核算，按照国家统一的会计准则制度处理；如不能合理区分或虽能区分但不能单独计量的，企业实际支付给节能服务公司的支出作为费用列支，能源管理合同期满，用能单位取得相关资产作为接受捐赠处理，节能服务公司作为赠与处理。
（四）进一步改善金融服务。鼓励银行等金融机构根据节能服务公司的融资需求特点，创新信贷产品，拓宽担保品范围，简化申请和审批手续，为节能服务公司提供项目融资、保理等金融服务。节能服务公司实施合同能源管理项目投入的固定资产可按有关规定向银行申请抵押贷款。积极利用国外的优惠贷款和赠款加大对合同能源管理项目的支持。
四、加强对节能服务产业发展的指导和服务
（一）鼓励支持节能服务公司做大做强。
节能服务公司要加强服务创新，加强人才培养，加强技术研发，加强品牌建设，不断提高综合实力和市场竞争力。鼓励节能服务公司通过兼并、联合、重组等方式，实行规模化、品牌化、网络化经营，形成一批拥有知名品牌，具有较强竞争力的大型服务企业。鼓励大型重点用能单位利用自己的技术优势和管理经验，组建专业化节能服务公司，为本行业其他用能单位提供节能服务。
（二）发挥行业组织的服务和自律作用。
节能服务行业组织要充分发挥职能作用，大力开展业务培训，加快建设信息交流平台，及时总结推广业绩突出的节能服务公司的成功经验，积极开展节能咨询服务。要制定节能服务行业公约，建立健全行业自律机制，提高行业整体素质。
（三）营造节能服务产业发展的良好环境。
地方各级人民政府要将推行合同能源管理、发展节能服务产业纳入重要议事日程，加强领导，精心组织，务求取得实效。政府机构要带头采用合同能源管理方式实施节能改造，发挥模范表率作用。各级节能主管部门要采取多种形式，广泛宣传推行合同能源管理的重要意义和明显成效，提高全社会对合同能源管理的认知度和认同感，营造推行合同能源管理的有利氛围。要加强用能计量管理，督促用能单位按规定配备能源计量器具，为节能服务公司实施合同能源管理项目提供基础条件。要组织实施合同能源管理示范项目，发挥引导和带动作用。要加强对节能服务产业发展规律的研究，积极借鉴国外的先进经验和有益做法，协调解决产业发展中的困难和问题，推进产业持续健康发展。
财政部国家发展改革委关于印发《合同能源管理项目财政奖励资金管理暂行办法》的通知
财建[2010]249号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、发展改革委（经委、经信委、经贸委），新疆生产建设兵团财务局、发展改革委： 根据《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》（国发办〔2010〕25号，中央财政安排奖励资金，支持推行合同能源管理，促进节能服务产业发展。为规范财政资金管理，提高资金使用效益，我们制定了《合同能源管理项目财政奖励资金管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。
附件：《合同能源管理项目财政奖励资金管理暂行办法》
财政部 国家发展改革委 二〇一〇年六月三日
能源管理财政奖励资金需求及节能服务公司审核备案有关事项的通知
财办建[2010]60号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为鼓励企业运用合同能源管理机制，加大节能减排技术改造工作力度，根据税收法律 法规有关规定和《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加快推进合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》（国办发[2010]25号）精神，现将节能服务公司实施合同能源管理项目涉及的增值税、营业税和企业所得税政策问题通知如下：
一、关于增值税、营业税政策问题
（一）对符合条件的节能服务公司实施合同能源管理项目，取得的营业税应税收入，暂免征收营业税。
（二）节能服务公司实施符合条件的合同能源管理项目，将项目中的增值税应税货物转让给用能企业，暂免征收增值税。
（三）本条所称“符合条件”是指同时满足以下条件：
1．节能服务公司实施合同能源管理项目相关技术应符合国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）规定的技术要求；
2．节能服务公司与用能企业签订《节能效益分享型》合同，其合同格式和内容，符合《合同法》和国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）等规定。
二、关于企业所得税政策问题
（一）对符合条件的节能服务公司实施合同能源管理项目，符合企业所得税税法有关规定的，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年按照25%的法定税率减半征收企业所得税。
（二）对符合条件的节能服务公司，以及与其签订节能效益分享型合同的用能企业，实施合同能源管理项目有关资产的企业所得税税务处理按以下规定执行：
1.用能企业按照能源管理合同实际支付给节能服务公司的合理支出，均可以在计算当期应纳税所得额时扣除，不再区分服务费用和资产价款进行税务处理；
2.能源管理合同期满后，节能服务公司转让给用能企业的因实施合同能源管理项目形成的资产，按折旧或摊销期满的资产进行税务处理，用能企业从节能服务公司接受有关资产的计税基础也应按折旧或摊销期满的资产进行税务处理；
3.能源管理合同期满后，节能服务公司与用能企业办理有关资产的权属转移时，用能企业已支付的资产价款，不再另行计入节能服务公司的收入。
（三）本条所称“符合条件”是指同时满足以下条件：
1.具有独立法人资格，注册资金不低于100万元，且能够单独提供用能状况诊断、节 能项目设计、融资、改造（包括施工、设备安装、调试、验收等）、运行管理、人员培训等服务的专业化节能服务公司；
2.节能服务公司实施合同能源管理项目相关技术应符合国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）规定的技术要求；
3.节能服务公司与用能企业签订《节能效益分享型》合同，其合同格式和内容，符合《合同法》和国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）等规定；
4.节能服务公司实施合同能源管理的项目符合《财政部 国家税务总局国家发展改革委关于公布环境保护节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）的通知》（财税[2009]166号）“
4、节能减排技术改造”类中第一项至第八项规定的项目和条件；
5.节能服务公司投资额不低于实施合同能源管理项目投资总额的70%；
6.节能服务公司拥有匹配的专职技术人员和合同能源管理人才，具有保障项目顺利实施和稳定运行的能力。
（四）节能服务公司与用能企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行合理调整。
（五）用能企业对从节能服务公司取得的与实施合同能源管理项目有关的资产，应与企业其他资产分开核算，并建立辅助账或明细账。
（六）节能服务公司同时从事适用不同税收政策待遇项目的，其享受税收优惠项目应当单独计算收入、扣除，并合理分摊企业的期间费用；没有单独计算的，不得享受税收优惠政策。
三、本通知自2011年1月1日起执行。
财政部 国家税务总局 二○一○年十二月三十日
节能服务公司备案名单（第二批）
2011年第3号
http:// 根据《财政部国家发展改革委关于印发“合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法” 的通知》（财建[2010]249号）和《财政部办公厅国家发展改革委办公厅关于合同能源管理财政奖励资金需求及节能服务公司审核备案有关事项的通知》（财办建[2010]60号）要求，国家发展改革委、财政部组织对地方上报的节能服务公司进行了评审。现将节能服务公司备案名单（第二批）予以公告。
第二批备案名单中的节能服务公司2011年1月1日以后签订合同并符合条件的合同能源管理项目，可以申请国家财政奖励资金。
附表：节能服务公司备案名单（第二批）
国家发展改革委
财政部
二〇一一年三月三日
国家发展改革委办公厅关于组织第三批节能服务公司审核备案有
关事项的通知
http:// 各省、自治区、直辖市及计划单列市发展改革委、经贸委（经委、经信委）、新疆生产建设兵团发展改革委：
根据《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》（国办发[2010]25号）和《财政部国家发展改革委关于印发<合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法>的通知》（财建[2010]249号，以下简称《办法》）有关规定，现就第三批节能服务公司审核备案有关事项通知如下：
一、请各省、自治区、直辖市及计划单列市节能主管部门按照《办法》有关规定，尽快组织做好本地区第三批节能服务公司备案初审工作，并于2011年6月30日前将初审通过的节能服务公司名单及有关材料报送我委（环资司）。
二、节能服务公司审核备案需提供的有关材料：
1、《节能服务公司备案申请表》（见附件）；
2、企业基本情况简介，主要包括成立日期，经营范围，经营及财务状况，财务管理制度等；
3、企业开展的节能效益分享型合同能源管理项目情况和节能效果，合同能源管理项目投资、收入及其在企业投资总额、营业额中的相应比重；
4、合同能源管理项目应用的主要节能技术及产品情况；
5、专职技术人员的姓名、职称、年龄、学历、专业 等；
6、企业工商营业执照、税务登记证和财务报表复印件；
7、企业注册资金、银行信用等级等证明材料；
8、已实施项目合同、用户单位的反馈意见及项目运营状况证明等；
9、与《办法》规定的支持条件有关其他材料及情况说明。
联系人：王 庚王静波 电话：010-68505842 68502453 附件：节能服务公司备案申请表
4.合同管理政策 篇四
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合伙购买私募基金政策法规的合同范本
私募基金作为如今各位股民朋友们最喜欢的一种炒股方式之一，确实有越来越多的朋友想要购买了，但是购买私募基金是需要一定的资金的，如果是合伙购买的话那么经济方面的压力就会相对的轻松多了，但是为了避免以后的矛盾还是签订一份合伙购买私募基金政策法规的合同比较好的。
合伙购买私募基金的合同范本
第一条 根据《民法通则》和《中华人民共和国合伙企业法》及《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》的有关规定，经全体合伙人协商一致订立协议。
第二条 本企业为合伙企业，是根据协议自愿组成的共同经营体。合伙人愿意遵守国家有关的法律、法规、规章，依法纳税，守法经营。
第三条 企业的名称：
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第四条 合伙人姓名：
普通合伙人：
有限合伙人：
第五条 合伙人共出资
第六条 本协议中的各项条款与法律、法规、规章不符的，以法律、法规、规章的规定为准。
第七条 企业经营场所：
第八条 合伙目的：向高成长型企业进行股权投资、并提供专业管理和咨询服务，以获取资本增值收益。
第九条经营范围：创业投资;投资咨询;创业管理服务。
第十条 合伙人姓名及其住所
姓 名住 所
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第十一条 合伙人的出资方式、数额和缴付出资的期限
合伙人出资
方式出资数额
(万元)出资权属
证明缴付出资
期限占出资总额比例
第十二条 利润分配和亏损分担办法
合伙企业存续期间的利润和亏损，由全体合伙人依照出资比例分配和分担。
第十三条 资本增值分配方法
合伙企业经营期末的净资产与本企业经营初的净资产之间的差额为资本增值。投资项目的净现值等于零时的贴现率为内部收益率。
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普通合伙人按下述方案从资本增值中提取管理费;
1、内部收益率在15%以下的部分，普通合伙人不提取管理费;
2、内部收益率在15%至20%之间的部分，普通合伙人提取15%的管理费;
3、内部收益率在20%至25%之间的部分，普通合伙人提取20%的管理费;
4、内部收益率在25%至30%之间的部分，普通合伙人提取25%的管理费;
5、内部收益率在30%以上的部分，普通合伙人提取30%的管理费;
提取管理费后的资本增值部分，由全体合伙人按出资比例分配;
第十四条 合伙企业存续期间，经全体合伙人协商一致，可以增加对合伙企业的出资，用于扩大经营规模或者弥补亏损。
第十五条 合伙企业事务执行
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1、执行合伙企业事务须由普通合伙人担任，对外代表合伙企业。执行合伙企业事务。
2、执行事务合伙人定期向其他合伙人报告事务执行情况以及合伙企业的经营和财务状况，其执行合伙事务所产生的收益归合伙企业所有，所产生的费用和亏损由合伙企业承担。
2、执行事务合伙人不按照合伙协议执行事务的，经全体合伙人一致同意，可以予以除名或更换。
第十六条 有限合伙人的权利：
1、参与决定普通合伙人入伙、退伙;
2、对企业的经营管理提出建议;
3、参与选择承办有限合伙企业审计业务的会计师事务所;
4、获取经审计的有限合伙企业财务会计报告;
5、对涉及自身利益的情况，查阅有限合伙企业财务会计帐薄等财务资料;
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6、在有限合伙企业中的利益受到侵害时，向有责任的合伙人主张权利或者提起诉讼;
7、执行事务合伙人怠于行使权利时，督促其行使权利或者为了本企业利益以自己的名义提起诉讼;
8、依法为本企业提供担保;
第十七条 有限合伙人和普通合伙人相互转变程序
经全体合伙人一致同意，普通合伙人可以转变为有限合伙人，有限合伙人可以转变为普通合伙人。
第十八条 入伙、退伙
1、新合伙人只可作为有限合伙人入伙;
2、新合伙人入伙时，经全体合伙人同意，并依法订立书面协议。订立书面协议时，原合伙人向新合伙人告知合伙企业的经营状况和财物状况。
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3、新合伙人与原合伙人享有同等权利，承担同等责任。新合伙人对入伙前合伙企业债务承担连带责任。
4、协议约定合伙企业经营期限的，有下列情形之一时，合伙人可以退伙：
①入伙满三年;
②经全体合伙人一致同意;
③其他合伙人严重违反合伙协议约定的义务。
5、有限合伙人可以退伙，但应当提前三十日通知其他合伙人。
6、擅自退伙的，应当赔偿由此给其他合伙人造成的损失。
第十九条 解散与清算
1、本企业发生了法律规定的解散事由，致使合伙企业无法存续、合伙协议终止，合伙人的合伙关系消灭。
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2、企业解散、经营资格终止，不得从事经营活动，只可从事一些与清算活动相关的活动。
3、企业解散后，由清算人对企业的财产债权债务进行清理和结算，处理所有尚未了结的事务，还应当通知和公告债权人。
4、清算人主要职责：
①清理企业财产，分别编制资产负债表和财产清单;
②处理与清算有关的合伙企业未了结的事务;
③清缴所欠税款;
④清理债权、债务;
⑤处理合伙企业清偿债务后的剩余财产;
⑥代表企业参与民事活动。
清算结束后，编制清算报告，经全体合伙人签字、盖章，在15日内向企业登记机关报送清算报告，办理企业注销登记。
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第十六条 违约责任
1、合伙人违反合伙协议的，依法承担违约责任;
2、合伙人履行合伙协议发生争议，通过协商或者调解解决，合伙人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以向仲裁机构申请仲裁。
全体合伙人签字：
年 月 日
其实作为私募基金来说虽然利润是非常的丰厚的，但是风险也是同样的大的，更何况还是合伙购买了，一份合伙购买私募基金政策法规的合同范本主要就是包括了双方的当事人个人基本信息，以及购买私募基金时间和数量，还有利润如何划分的问题，最重要的就是纠纷问题的处理等方面的一份书面承诺。
来源：（合伙购买私募基金政策法规的合同范本http://s.yingle.com/cm/314011.html）
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业
改
制
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产
处
置
方
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未实缴出资的股权转让协议范本
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有限责任公司股权受让有哪些注意事项 http://s.yingle.com/cm/824365.html
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外商投资企业变更登记申请书（2018最新）书写格式2018 http://s.yingle.com/cm/824364.html
企业动迁材料中涉及到企业搬迁的材料有哪些 http://s.yingle.com/cm/824363.html
未实际缴纳的认缴部分的股权可以出质吗 http://s.yingle.com/cm/824362.html
监事会在公司的地位 http://s.yingle.com/cm/824361.html 怎么确
定
股
权
转
让
生
效
时
间
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公司债务承担连带责任的人有哪些 http://s.yingle.com/cm/824359.html
有限责任公司长期不分配股利该如何处理 http://s.yingle.com/cm/824358.html
有限责任公司的隐名股东权利如何体现 http://s.yingle.com/cm/824357.html
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合肥市市属生产经营类事业单位改制转企工作的操作程序 http://s.yingle.com/cm/824354.html
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企业注销申请书（2018最新）
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派生诉讼有哪些问题 http://s.yingle.com/cm/824352.html 显名股东与隐名股东是否都具有对外代表公司的权利 http://s.yingle.com/cm/824351.html
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网贷欠1500有事吗 http://s.yingle.com/cm/824348.html 成立担
保
公
司
需
要
哪
些
条
件
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欠网贷欠太多有什么后果
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法人做了违法的事情监事人有责任吗 http://s.yingle.com/cm/824342.html
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国有股权转让操作程序
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股权收购协议 http://s.yingle.com/cm/824340.html 股东权的权
利
可
以
怎
样
分
类
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公司营业执照吊销的影响后果有哪些 http://s.yingle.com/cm/824338.html
公司法对股权转让是如何规定(2018)的 http://s.yingle.com/cm/824337.html
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5.合同管理政策 篇五
被告王某是诉争房屋的产权人, 2002年王某同原告李某签订诉争房屋买卖协议。其中约定:以60万元的价格将该房卖给李某, 从立约之日起先付30万元, 一月内过户完毕后余款一次性付清。协议签订后, 李某将20万元交给王某, 王某也将该房屋的房屋所有权证 (京房字第069xxxx号) 原件交给李某存执。尔后, 由于王某的其他亲属主张对该房屋有产权而成讼, 致使王某未能按协议办理该房屋的产权过户手续, 李某也未支付余款。
2004年, 诉争房屋被划入某区拆迁改造范围予以拆迁, 2004年7月14日王某作为房屋产权人与拆建人京西公司签订了拆迁补偿协议, 补偿款为200万元。协议约定, 房屋拆迁完毕时先付一半款项100万元给王某, 余下一半于房屋所有权证交还后付清。因该房屋产权证在李某手里, 而李某与王某也因对补偿款分割意见不一导致无法取得另一半补偿款, 该款仍留置于京西公司。李某到京西公司领款未果, 遂于2008年7月16日向法院起诉, 请求判决:1.李某与王某签订的房屋买卖协议有效;2.京西公司将50%的赔偿款100万元直接支付给李某。
二、审判
一审法院经审理认为:李某与王某所订立的房屋买卖协议是双方真实意思表示, 内容不损害国家和社会公共利益, 该协议合法有效。在房屋买卖协议生效后, 房产所有权虽没有转移, 但双方依协议建立的债权债务关系依然存在。协议订立后, 双方也依协议的约定予以部分履行, 即李某付给王某30万元, 而王某也将房产证交给李某存执。在履约过程中, 由于王某的原因, 未能按期办理过户登记。后在继续履行的过程中, 区政府对该房屋拆迁, 致使房屋买卖合同无法履行, 对此双方都不承担合同不履行的赔偿责任。从公平原则出发可以李某已付房款30万元所占应付总房款60万元的比例来计算李某应得该房屋拆迁补偿款的份额, 即为:30万元/60万元×4200万元=100万元。鉴于一半的拆迁款仍留置于京西公司, 而该房屋的房产证仍执在李某处, 为了便于执行, 可由京西公司将款付还李某, 李某同时将该房产证交给京西公司。王某作为该房屋的产权人, 应协助做好李某与京西公司有关上述款项的交接手续。李某与王某买卖合同签订后, 虽然没有办理过户登记, 但不影响债权合同的效力。不动产登记是作为房屋买卖合同所追求的法律后果, 是房屋产权变动的公示要件而非房屋买卖债权合同的生效要件, 王某主张房屋买卖合同无效, 于法无据, 不予支持。判决如下:1.李某与王某所签订的房屋买卖合同有效。2.京西公司应于本判决生效之日起10日内付还李某拆迁款100万元, 李某同时应将京房字第069xxxx号房屋所有权证交给京西公司。3.王某应协助做好上述款项的交接手续。
宣判后, 王某不服一审判决, 提出上诉。主张房屋买卖合同没有办理过户且无法履行, 应该无效。
二审法院经审理认为:原审认定李某与王某所签订的房屋买卖合同有效是正确的, 应予维持。故王某的这一上诉理由不能成立, 不予支持。遂判决:驳回上诉, 维持原判。
三、评析
本案的争议焦点是:双方买卖协议的效力问题以及能否继续履行;部分履行后, 由于拆迁介入, 房屋无法交付和过户, 实体如何处理等。
(一) 双方签订的买卖协议虽未办理过户登记且介入政府拆迁致使履行不能, 但是买卖协议依然有效
《物权法》确立了债权合同和物权合同相区分的原则。《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力”。《物权法》之前, 我国相关法律虽然没有明确将不动产物权转移合同的债权行为与实施登记的物权行为区分开来, 但依据当时的法律, 至少可以得出以下三点结论:1.不动产物权转移合同是一种民事法律行为, 这种法律行为的直接效力在当事人之间形成债权债务关系, 受债法调整。因此, 不动产转移合同能否生效, 应根据《民法通则》第55条关于民事法律行为的有效要件来衡量, 只要其符合一般民事法律行为成立要件, 就应当认定其为有效合同, 并受法律保护。2.合法有效的双务合同对双方当事人均有法律约束力, 当事人在享有其债权的同时, 也应当履行相应的义务。如果不动产转移合同符合民法规定的有效要件, 受让人须履行支付价款的义务, 出让人必须履行交付房屋、土地等不动产, 并有协助受让人到不动产所在不动产登记机构办理不动产过户登记手续的义务。3.我国实行不动产登记制度, 依照现行法律规定, 不动产物权的转移, 需双方订立书面合同。但是, 当事人即使按照不动产物权转移合同, 已经实物交付了不动产, 且该不动产已经处于债权人实际控制之中, 也不能发生不动产物权的转移效力。权利人要真正取得合法有效的不动产物权, 还必须双方共同办理不动产物权转移登记手续。由此可见, 按照当时我国法律规定, 不动产登记也只是不动产物权变动的生效要件, 而不是基础债权合同的生效要件。因此, 未办理过户登记对基础债权合同的生效不发生影响。
但是, 《担保法》第41条把物权是否变动作为债权合同的生效要件, 混淆了债权合同与物权合同的区分, 引致了理论和司法实务上的进一步争论。
为此, 最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条规定:国有土地使用权“转让合同签订后, 双方当事人应按合同约定和法律规定, 到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续, 一方拖延不办, 并以未办理土地使用权变更登记为由主张合同无效的, 人民法院不予支持, 应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。这一司法解释不仅明确规定了土地使用权转让中的登记行为与转移合同的关系, 认可了土地使用权转移登记不影响转让合同生效的理论, 而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移这个债权合同的有效要件”的争议。即不动产转移登记不是债权合同的有效要件, 而是不动产物权转移的要件。只要双方签订的不动产转移合同依法有效, 当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的, 人民法院应责令其继续履行, 办理过户登记。
我国《物权法》关于物权变动采取债权形式主义模式。所谓债权形式主义, 又称意思主义与登记或交付之结合, 即物权因法律行为发生变动时, 当事人之间除有债权合同即原因行为外, 尚需履行登记或者交付的法定方式即结果行为。债权合同的效力是独立的, 只要行为人具有相应的行为能力, 意思表示真实, 不违反法律或者社会公共利益, 债权合同就生效。它不受物权是否变动的影响, 即不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。为此, 《物权法》第15条明确对合同行为和物权行为进行区分。同时, 我国《物权法》不承认物权的无因性, 即如果不动产物权变动的原因行为 (主要指契约行为) 无效或被撤销, 经登记的不动产物权也应无效或被撤销。
结合本案, 虽然双方当事人订立的房屋买卖协议没有办理实际的交付和物权变动登记, 但是, 这不能成为王某否认双方订立债权合同效力的理由。所以, 王某以债权合同没有实际履行和过户以及履行不能为由而诉请确认债权合同无效, 于法无据, 不予支持。司法实务中, 人民法院区分合同行为与物权变动行为, 对民事审判的意义重大。1.在合同有效而物权变动行为未发生的情况下, 合同当事人可依据生效合同要求对方继续履行, 即履行物权变动行为;2.在“一物二卖”的情况下, 出卖方对其中一份合同的买受人履行了物权变动义务, 则对另一份合同的对方当事人承担履行不能的违约责任;3.在合同无效或被撤销, 而物权已发生变动的情况下, 当事人可要求恢复原状。但要注意该原则的适用受制并让位于《物权法》第106条的适用, 即优先保护善意第三人。
(二) 双方当事人部分履行合同后, 由于介入了诉讼致使履行迟延以及在履行迟延期间介入政府拆迁致使合同不能履行的违约责任的界定
1.合同部分履行后, 由于介入了诉讼, 导致合同逾期仍未履行, 违约责任在卖方。根据双方合同约定, 卖方应该在1个月内办理过户手续, 然后才是买方的付余款的义务。但是, 在合同的履约过程中, 由于卖方的近亲属主张对诉争房屋有产权, 致使双方无法办理过户登记。虽然过错责任不在卖方, 但是对于买方而言, 由于卖方的原因致使房屋无法按期办理过户登记, 卖方王某应该承担逾期违约责任。至于其对第三人的追偿, 则是另案王某与其近亲属的关系, 与李某无关。所以, 对李某的逾期违约责任, 应由王某承担。
2.逾期履行中介入政府拆迁行为虽构成不可抗力, 但导致合同无法履行的违约责任仍应由王某承担。根据《合同法》第117条规定:因不可抗力不能履行合同的, 根据不可抗力的影响, 部分或者全部免除责任, 但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的, 不能免除责任。所谓不可抗力, 是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件: (1) 发生的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件; (2) 不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是为人不可控制的客观原因所导致的。
不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延, 不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。根据司法实践, 不可抗力事件的范围主要包括:一是由自然原因引起的自然现象, 如火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等;二是由社会原因引起的社会现象, 如战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。本案中, 双方对法院将拆迁认定为不可抗力, 均无异议。不可抗力导致双方的合同无法继续履行。根据当事人迟延履行后发生不可抗力不能免除责任之例外规定, 本案中, 王某无权援引不可抗力作为免责条件, 王某应对拆迁引致的合同履行不能, 继续承担违约责任。
(三) 本案实体上如何处理
在本案的实体处理上, 法院内部有两种不同的方案。一种方案是:根据双方的履行比例来按比例进行补偿。买方的主义务就是付款, 且过错在卖方, 买方已支付了1/2的款项, 根据公平原则和参照比例原则, 王某应该对拆迁利益有1/2的份额, 一审法院就是根据这个思路进行处理的。由于当事人未就该实体处理方案提出上诉, 所以, 二审法院也没有触及这个问题。另一种方案是, 根据原《城市房屋拆迁管理条例》的规定, 王某作为产权人是被拆迁人, 也是被补偿人, 李某并不是《物权法》意义的产权人, 所以, 李某不是补偿人, 李某对本案的拆迁利益不具有请求权。但是, 依合同约定, 该房屋应该在拆迁前过户完成给李某, 李某本应是被拆迁人, 拆迁补偿利益应该由李某享有, 即李某在支付完60万元房价款后在拆迁时应该获得该200万元, 由于王某的违约, 导致李某的预期合法利益140万元无法实现, 责任在王某。所以, 王某应该赔偿李某违约损失140万元而不是王某按比例获得1/2的补偿款项。