经济适用房

经济适用房（精选11篇）

1.经济适用房 篇一

台州市椒江区人民政府文件

椒政发【2003】264号

关于印发《台州市椒江区经济适用 住房管理实施细则》的通知

各镇人民政府、街道办事处，区政府直属各单位：

《台州市椒江区经济适用住房管理实施细则》已经区委、区政府联席会议研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

二OO三年十二月三十一日

主题词：经济适用住房 管理 细则 通知

抄送：区委各部门、人大、政协、人武部、法院、检察院

台州市椒江区人民政府办公室 2003年12月31日印发（共印160份）

台州市椒江区经济适用住房管理实施细则

为了建立以城镇中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房保障体系，加快经济适用住房建设，提高城镇职工、居民的住房水平，加强对我区经济适用住房建设和销售的管理，根据国务院、省政府的有关文件精神和市政府《关于印发台州市经济适用住房实施细则的通知》的规定，制定本实施细则。

一、经济适用住房计划与建设

经济适用住房是指以城镇中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，它包括政府解困房、安居房。计划、建设规划、土地、房委办等部门根据本区的实际情况，联合编制经济适用住房发展计划和建设投资计划，报国家、省、市审批，由区房委办负责分期分批实施。经济适用住房由政府实行统一规划、统一征地、统一设计、统一组织建设，并实行招投标制度，确定具有一定资质的房地产开发企业开发建设。开发建设企业对经济适用住房工程质量负最终责任，实行工程质量保证制度。

二、经济适用住房申购对象和审定程序

（一）申购对象

1、凡在本区内城镇户口的中低收入家庭的无房户、住房困难户，可以申购经济适用住房，在同等条件下优先安排给离休干部、教师、部队军转干部中的无房户、住房困难户。无房户是指过去从未享受过房改购房、住房货币补贴（包括单位内部各种形式的住房货币补贴）、集资建房、政府解困房、安居房、经济适用住房、批地建房。

住房困难户是指从未享受过住房优惠政策，且在椒江区建成区范围内拥有人均私有住房建筑面积在15平方米及以下的家庭。人均私有住房建筑面积超过15平方米的家庭，不属于住房困难户，包括在本实施细则下达后以各种方式将私房产权转移给他人的私房户。

2、年满28周岁以上未婚青年，要求申购经济适用住房，可在先交纳婚前购房保证金的前提下，允许购房，暂不发房屋产权证。婚后发生一户二套，必须退出其中一套，不退的其中一套应按当年同类型商品房市场价补足房款，并没收保证金。保证金金额由区房委会另行下文。

上述人员中凡租住直管公房和单位自管房的，必须办妥退出租住房手续后，方可申购。家庭中低收入标准按统计部门的口径为依据，每年公布一次，除全额拨款的机关事业单位外，其他单位均应出示年收入证明。

凡在过去享受过住房优惠政策，但面积未达标的家庭，不得申购经济适用住房，但可以按规定享受面积差住房补贴。

（二）经济适用住房建筑面积标准

申购经济适用住房应享受的建筑面积标准，按浙江省人民政府办公厅《关于城镇干部职工住宅暂行标准的通知》（浙政办发〔1996〕177号）规定或按人均20平方米建筑面积进行控制。

离休干部、教师购买经济适用住房计算房价时，面积可增加10平方米。

超过控制标准面积部分按当年同类地段商品房市场价计算房款，差价款由区房委办收取，纳入区住房基金。

（三）审定程序

已建立住房公积金制度并正常缴纳公积金的单位可以由单位统一负责职工的购买经济适用住房申报工作。

未建立住房公积金制度的单位职工，参加本人户口所在地的社区居委会申购经济适用住房。

1、个人申请，单位（居委会）审查，张榜公示，接受群众监督，初定购房对象领取《台州市椒江区经济适用住房申请审批表》。

2、单位（居委会）将个人申请表连同有关证明材料送区房委办审核，报区住房委员会审批。

3、根据各单位（居委会）申报的申购对象构成和人数等实际情况，结合房源，统筹安排，成套切块分配给单位（居委会），然后由单位（居委会）按照公开、公正、公平的原则组织分房。

三、经济适用住房销售价格

经济适用住房价格实行政府指导价，由区房委办报同级物价管理部门确定，并定期公布。其价格由以下成本因素构成：

1、建设用地的征地和拆迁补偿安置费；

2、勘察设计和前期工程费；

3、建安工程费；

4、住宅小区基础设施配套费；

5、以上4项之和为基数的2%的管理费；

6、利润按照以上1至4费用之和的3%计算。

7、贷款利息；

8、税金；

经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格，分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向、差价，并按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。因户型等原因，购买超过经济适用住房享受面积标准部分的价格，参照同类地段商品房市场价格由房地产评估机构评估确定。

四、其它

1、为了促进经济适用住房的开发建设，降低成本，切实解决城镇中低收入家庭住房困难，各部门对经济适用住房的建设和开发要从各方面给予政策优惠和扶持。计划部门在指导性专项计划中，要给予优先安排，按规定减免有关税金；建设规划部门在选址定点时要给予优先安排，按规定减免城市大配套费等；土地管理部门对建设用地按行政划拨方式供应，减免收取土地管理费等；金融部门应在贷款上给予优惠和扶持。

2、职工、居民所购买的经济适用住房，产权归个人所有，住用满五年后方可依法上市交易，如要在规定期限内退出的，则由房委办按照原价收购；规定期限后上市交易，则应按规定补交土地出让金和有关税费。

3、房产管理部门和土地管理部门及财政部门凭房委办发给的批文和审定表以及有关凭证办理房屋所有权证和土地使用权证，并按规定减免缴契税及有关规费。

五、本实施细则由椒江区住房委员会办公室负责解释。

六、本实施细则自发布之日起实施。

2.经济适用房 篇二

在住宅内部使用功能的设计上, 我们将“以人为本”的设计思路贯穿整个方案设计的始终, 以人的尺度、心理感觉和行为规律作为设计依据。人通常的行为规律和生活习惯是将客厅、餐厅、厨房作为公共空间, 将卧室、书房作为私密空间。户型空间紧凑而高效, 厅室全部采用自然采光通风。在现有的技术、经济基础上努力创造舒适合理的住宅形态, 力求功能配合最优化, 面积利用最大化, 居住空间舒适化。功能的实用在方案忠尤为注重, 在限定的面积范围内, 平面布置力求紧凑合理。精心推敲每个功能空间的尺度, 适宜安排人的活动和布置家具, 并且在相同型号的面积情况下尽可能布置出多种户型。方案中在布局上重视住宅的朝向, 从而获得良好的阳光和充足的光照, 充分照顾到了居住者的生理健康与心理健康。室内空间布置注意空气的对流、噪声的隔绝, 居住者的私密性, 都给予了充分的重视和考虑。

在平面组织上努力实现了南北方向通风顺畅的目标, 使卧室和起居室采光充足, 设计中采用了飘窗设计, 飘窗具有的180°视角明显好于平时经常使用的90°视角, 使房间具有了开阔的视野。

起居室是户型设计的精髓, 起居室的主要功能是满足家庭公共活动, 如团聚、会友、娱乐、消遣的需要。方案中我们放弃了南厅的传统设计, 单独设置起居室, 设计中充分减少交通面积, 有效的发挥了客厅的交通组织作用, 从而很好的提高了住户的家庭生活质量。

在厨房的设计方面, 在人民生活水平的提高的同时, 大家对于厨房的要求也越来越高。因此我们在户型方案设计中, 适当延伸了厨房的有效面积。将厨房与家务阳台有机的整合在一起, 划分为烹饪区、备餐区、就餐区、家务区, 其中烹饪区、家务区为污染区, 备餐区为洁净区, 打造现代化的厨房。厨房的洁污分区, 较好的满足厨房个性化需求与解决厨房污染的问题, 同时结合人体功效学原理, 根据人的活动范围及活动尺度, 满足了厨房的功能需要。我们针对厨房各功能空间的尺度以及之间的动线关系, 橱柜储藏功能的分配, 复合式厨房开关和插座的定位, 与冰箱、洗衣机等电器布置之间的关系进行了整合。综合考虑燃气、太阳能、电加热等一体化设计, 共用管线综合设计。通过对厨房的精心设计, 将厨房不同功能空间分别设置, 而又不影响操作动线的连续性和近便原则。合理的安排了家务空间, 提高了家务劳动效率。

在餐厅的处理上, 与人民生活水平不断提高同步, 对就餐空间质量的要求也随之提高, 方案设计中独立的餐厅设计, 实现了餐厅与厨房便捷的连接, 冰箱布置在餐厅, 实现了取物方便。

在卫生间的设计上, 做到厨卫尽可能集中, 保证卫生间有足够和

良好的通风。在机位的布置上, 考虑到洗衣机设于前室, 与卫生间的主要使用功能分开, 减少干扰。

住宅内的走道设计常常被人们忽视, 良好的走道设计和交通流线组织, 可以有效提高住宅的使用功能。把包括房间内部及公共区域的交通流线组织在内走道设计给予周到的考虑。尽可能的减少专用走廊的长度, 实现住宅内良好的动静分区。在不大影响私密性的前提下, 将其纳入公共空间之中。

2 强调住宅设计中健康住宅的理念

疾病的传染与居住环境卫生和人卫生有很大关系, 而居住环境的质量又与住宅的规划设计、单体设计, 绿化景观设计和物业管理等相互关联。方案设计中尽可能采取各种措施阻断病菌的传播渠道, 降低公共空间交叉传染的可能, 努力提高居室空气质量。

3 加强住宅造型创意与细部设计

造型方面, 总的设计原则是力争亲切怡人的建筑造型, 运用色彩、材质的变化, 使立面造型丰富, 采用坡屋顶的建筑形式, 高度控制在五层这样一个比较近人的尺度。对于多层住宅来说, 屋顶外墙门窗、入口等都是细部设计的重点。

1) 在屋顶设计方面, 屋顶除了防雨、遮阳、隔音的功能以外, 还表示该住宅的个性, 是住宅的象征。我们采用多样化的建筑手法, 将屋顶作为正.侧立面之外的第五立面, 在屋顶的处理上, 我们将坡顶与退台相结合, 突出特色, 屋顶的内部则作为阁楼加以利用。同时, 在对于山墙的处理上, 利用坡顶使山墙的轮廓更加活泼生动, 调整单调的山墙设计, 使之成为正立面的延续, 在总体布局上对住宅形体进行了创新, 打破了原有的立面概念, 使每个小区或组团都有他独特的个性, 从而增加可识别性;

2) 阳台也同样是立面的重要构成元素, 我们在方案中利用阳台凸凹的体量形成光影变化, 利用阳台的均匀设置和色彩的处理, 为立面创造平面构成的效果, 通过阳台栏杆的变化, 创造活泼的个性;

3) 在住宅单元入口的设计上, 我们注重入口应鲜明突出, 具有识别性;

4) 在空调室外机的安放设计上, 通过空调板和格栅的设计, 对空调室外机进行有机的组合和有规律的安放。避免室外机无序放置对立面造成的影响。

在进行住宅单体的造型设计的同时, 我们还考虑到室外环境及与其他住宅的关系, 对住宅的细部进行了统一设计。

在住宅的外部材料质地和色彩设计方面:在住宅建筑外形上以较浅的明快的浅黄色为主要基调, 避免对比色或对比强烈的色彩的大面积的使用。在大面积明快的浅色基调上重点使用强烈的、鲜明的对比色, 起到画龙点睛和提神儿的作用。具体的作法是红砖墙面, 灰色面砖与浅黄色的墙面、浅色的窗台窗框等作为对比, 在保持色块构图均衡的基础上充分利用材料本身的色彩和质感, 使住宅的外形更加生动。

4 结论

对于设计中的不足之处我们将在今后的设计工作中加以改进, 尽快达到健康、美观的住宅标准。

摘要：油田经济适用房作为管理局的民心工程, 关系到千家万户的切身利益。在胜利油田经济适用房定型设计中设计完成了多个型号板式及高层住宅, 圆满完成了该项目。

关键词：住宅,健康,造型

参考文献

[1]刘虹.细部与空间的塑造[J].建筑学报, 2005 (4) .

3.满清经济适用房 篇三

搞什么样的房改呢?第一,国家不再给旗人免费分房了(有特殊贡献以及跟皇室有特殊关系的旗人除外),哪个旗人嫌房子不够住,可以向政府申请购买。第二,原来分到的房子可以卖,前提是你得把它从国家手里买下来,从公房变成私房,从只有使用权变成拥有所有权。这条政策跟我们上个世纪八九十年代搞的公房改革是一模一样。

因为这些家伙是旗人,是当时的优等种族,所以他们不管是向清政府买新房,还是把原来分到的房子从政府手里完全买下来,要花的钱都是很少的。一所市价500两银子的四合院,旗人只需要交给国家几十两银子,就能拥有完全产权。

举个具体例子。乾隆四年,一个叫额森特的旗人想把自家分到的公房变成私房,只交给内务府57两银子。可那所房子值多少钱呢?那是正房3间、厢房两间的小型四合院,坐落在正阳门外高井胡同,按市价,至少500两银子。这家伙只出了57两银子,就拥有了完全产权。而且还是分期扣工资——这个额森特每月有十几两工资,内务府每月从他工资里面扣除一两五钱八分四厘银子,从乾隆四年十二月开始扣,扣到乾隆七年十一月,刚好把57两银子扣完。

我按当时的内城旗人人数估计过,像额森特这样只出很少的一点儿钱就能把公房变成私产的,乾隆年间至少有50万人。这几十万旗人用很少的钱,买下了很好的房子,既经济,又适用,比现代中国人提前二百多年享受到了经济适用房。

按照我们现在的政策理念,经济适用房本该是弱势群体才能购买的。八旗子弟在清朝可绝对不是什么弱势群体,而偏偏只有他们才有资格买到经济适用房。这个变态政策的目的不是解决全国人民的居住问题,是只想解决旗人的居住问题。

现在有没有这样变态的经济适用房呢?也有。在现代中国,真正经济真正适用的经济适用房决不是普通百姓能够买到的,只有个别有权有势的家伙才能享有。举个例子说,在中部某省会城市,去年市政府斥资开发了一个高档社区,这个社区名义上是经济适用房,是给工薪阶层开发的,实际上全部卖给了处级以上干部,而且卖得非常便宜。一套130平米的小复式,已经精装修过的,領导们象征性地交一万五千块钱房款,就拥有了完全产权。

说真的,当我知道这个内幕以后,首先想到的不是腐败,是二百多年前那些满清旗人购买经济适用房的故事。因为它们实在太像。

4.经济适用房流程 篇四

一、销售对象

按照《隆尧市经济适用住房制度实施办法（试行）》的有关规定，经“两级公示、两级审核”后符合申购经济适用住房条件取得《隆尧市经济适用住房准购证明》（以下简称准购证）的家庭。

二、房源情况

（一）项目概况：项目名称，由河北中天房地产开发有限公司负责建设，项目位于，共建设经济适用住房

套。

（二）房屋情况：包括

栋

层经济适用住房，共

套；

栋

层带电梯的经济适用住房，共

套。

（三）户型情况：本次推出的经济适用住房户型包括一房两厅、两房两厅和三房两厅。

1.三房两厅共

套，其中楼高

层的 套，楼高 层的套；

2.两房两厅共

套，其中楼高

层的 套，楼高 层的 套；

3.一房两厅

套，楼高

和楼高

层的各

套。

三、销售价格

按照《国有建设用地使用权出让合同》(编号：888888888888)和《土地出让合同补充协议书》的有关规定，经市物价局核定，本批经济适用住房销售均价为

元/平方米。

四、销售程序

（一）评分排序，发放配售通知。

1.摇珠排序。

月

日在举行确定选房顺序公开仪式,按取得购房资格的申请人家庭的评分高低确定选房顺序，对分数相同的以摇珠方式确定选房排序,市住房保障办届时将邀请各级领导、相关单位、申请购房家庭代表和新闻媒体参加。

2.发配售通知。根据排序结果发放《经济适用住房配售通知》(简称配售通知)，排序超出房源数量的家庭为购房后备家庭，在有剩余房源时才能认购房屋。本次符合申购经济适用住房家庭共

户，全部发放配售通知，排序超出

号的家庭为购房轮候家庭，共

户。配售通知上明确了购房人选房时间及购房有关事项。

摇珠排序仪式结束后，次日在隆尧电视台及市国土房管局网站（http:///）公布选房顺序。

（二）开放房源点，2012年11月30日起开放样板房，看房时间为每天上午9：00时至下午5：00时。凭准购证及身份证在看房时间内到现场看房。

（三）认购房屋，签订购房合同。

申购家庭按配售通知上规定的选房时间内到隆尧广场经适房销售点认购房屋。认购时申请人需现场提交以下相关资料：（1）申请人及其家庭成员的身份证原件及复印件；（2）配售通知原件；（3）准购证原件。

1.购房人按配售通知上的日期准时到指定地点选房，未按规定时间到达现场选房的安排到当天的最后选房，逾期未到的在全部申购家庭选房后还有剩余房源的情况下另行安排选房； 2.购房人到选房等候区等候，工作人员需及时向在等候区申购家庭公布已出售住房情况。

3.按顺序号叫号选房，提供图纸供购房人选房。2人以下（含2人）申请户只能选择一房两厅或两房两厅，3人以上（含3人）申请户可选择所有户型。购房人需在5分钟内选定房号，一经选定不能更改；

4.选房后市住房保障办向申请家庭发放《选房确认凭条》；

5.购房人凭《选房确认凭条》在现场先与市住房保障办签订《隆尧县经济适用住房使用协议》一式二份，申购人和市住房保障办各执一份，后与开发商签订《隆尧市经济适用住房选房确认书》一式二份，申购人和开发商各执一份，同时缴纳定金10000元整；

6.购房人签订确认书后在现场银行工作点办理银行按揭审核手续，银行5日内办结；

7.申购人在取得银行按揭资格后，到隆尧广场经济适用住房销售点付清首期购房款，凭《隆尧市经济适用住房使用协议》、《隆尧市经济适用住房选房确认书》及身份证原件正式签订《隆尧市经济适用住房买卖合同》，并到相应银行办理按揭手续。

未取得银行按揭资格或选房后10日内未到隆尧广场经济适用房销售点签订《隆尧市经济适用住房买卖合同》的，视为自动放弃购房权，开发商在2日内退回定金，本期内不再安排认购房屋。

五、付款方式

申购家庭可选择一次性付款或银行按揭付款，银行按揭提供商业贷款和公积金贷款两种方式，贷款最低2成首付，最长贷款期限为30年，商业贷款可享受国家规定的优惠政策。

选择一次性付款的，房款需在正式签订合同之前付清；选择银行按揭付款的，首期房款须在正式签订合同之前付清。

六、房屋产权

按照政策规定，经济适用住房产权为有限产权，不得出租、出借，自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。

购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款，市住房保障办公室可优先回购。土地收益等价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％计算。

七、温馨提示

5.如何申请经济适用房 篇五

（1）申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住；

（2）家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合市政府公布的标准；

（3）无自有产权住房，或现自有产权住房人均居住面积低于10平方米；

（4）未享受过以下购房优惠政策：

① 按房改成本价或标准价购买公有住房；

② 购买解困房、安居房、经济适用住房；

③ 参加本单位内部集资建房；

④ 落实侨房政策专用房；

⑤ 拆迁安置新社区住房；

⑥ 政府提供的其他购房优惠政策。

申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。申请购买经济适用住房的每项程序具体操作如下：

（1）领表：申请人凭户口簿、身份证向户籍所在地街道办事处、镇政府领取《广州市经济适用住房申购表》（以下简称申购表）。

（2）申请：申请人按要求如实填写申购表，并向户籍所在地街道办事处、镇政府提交申购表和相关材料。

（3）初审和公示：街道办事处、镇政府对申请人的情况通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行调查核实，并在申请人的实际居住地和户籍所在地的社区进行公示；若任何组织或个人对公示的情况有异议的，街道办事处、镇政府重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，将申请资料和审核意见提交市国土房管局各区分局。

（4）复核：市国土房管局各区分局会同区民政局按本办法规定复核并对申请人情况进行评分，评分后将申请资料和审核意见报送市房改办住建办；区民政局应同时将申请资料报市民政局备案。

（5）公示、批准并公告：市房改办住建办会同市民政局将经复核符合申购资格的申请人的情况在市国土房管局网站上公示，若任何组织或个人对公示的情况有异议的，应在公示期内书面提出异议，市房改办住建办重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，批准申请人取得购房资格并公告，同时向申请人发放有效期为3年的准购证明。

（6）轮候：市房改办住建办应当将取得购房资格的申请人按照得分高低排列轮候顺序；分数相同的，通过摇珠方式确定轮候的先后顺序。

（7）配售通知：市房改办住建办根据房源情况，并按照轮候顺序向申请人发出配售通知。

（8）选房：接到配售通知的轮候人可根据配售项目房源情况选择购房或继续轮候。选择购房的，申请人可挑选住房3次。申请人选定住房后，应当当场签订选房确认书，并在规定时间内签订购房合同。申请人拒绝选房的，或经3次选择不能选定住房的，或已签订选房确认书但未在规定时间内签订购房合同的，或取得房号后放弃购房的，视同放弃本次购买资格；放弃购买资格的，两年后方可重新申请购房。

其他的看广州市国土资源与房屋管理局网站

6.经济适用房政策的博弈分析 篇六

虽然经济适用房的设计初衷是好的, 但是在其实施过程中出现了一系列的问题。

首先, 经济适用房建设比例逐年下降 (如图1所示) 。

其次, 经济适用房由于只规定了售价, 对建筑面积却没有严格规定, 致使大部分经济适用房的建筑标准严重超标。

再次, 由于居民档案和收入难以统计, 使得经济适用房的对象很难确定。

最后导致经济适用房政策的主要参与主体都不支持该政策:地方政府因为无偿划拨土地无法获得土地出让金而影响财政收入, 开发商因为3%的利润限制而积极性不高, 中低收入购房者因为获中概率小又常被顶替而对政策失去了信心。

2 参与主体的四方博弈

2.1 地方政府和中央政府之间的博弈

由于中央政府和地方政府的目标和行为标准存在差异, 导致二者在实施经济适用房政策过程中存在博弈。中央政府如果严格实行经济适用房制度, 会降低商品住房的建设和交易, 使得全国GDP增长下降, 但是从社会收益来说, 会使全社会更加稳定、和谐;中央政府如果放任地方政府, 地方政府将大量进行商品房开发和销售, GDP可能快速增长, 但中低收入者买不起房, 影响全社会的稳定和可持续发展, 并会受到人民的质疑和批评。另一方面, 地方政府可采取的策略也有两种, 一是严格执行经济适用房政策, 二是放任开发企业违规操作经济适用房政策。地方政府严格执行经济适用房制度时, 可能得到中央政府的奖励, 受到当地人民的赞扬, 但是地方财政收入减少, 影响中短期内经济目标的实现;地方政府放任开发企业时, 获得土地出让金, GDP增长加快, 地方财政收入增加, 但住房矛盾激化, 可能受到当地人民的批评, 并有可能受到中央政府的惩罚。

中央政府和地方政府博弈的利益矩阵如图2所示。

当中央政府和地方政府都严格执行经济适用房制度时:中央政府收益高于地方政府, 为2, 地方政府1;中央政府严格执行而地方政府放任开发企业时:收益发生转移, 中央政府1, 地方政府2;中央政府放任地方政府而地方政府严格执行政策时:中央政府坐收利益, 为1, 地方政府得不偿失, 为-1, 中央政府放任地方政府而地方政府也放任开发商时:中央和地方政府的收益都是0。

中央政府和地方政府博弈的最优策略是:中央政府执行经济适用房制度而地方政府放任开发企业开发商品房。

2.2 地方政府与开发企业之间的博弈

地方政府由于更关注短期经济目标的实现, 因此, 其对经济利益的偏好大于避免受到指责的政治风险。地方政府可采取的策略有两个, 一是严格执行国家的住房保障制度, 二是不执行政策。当地方政府严格执行中央的政策时, 将大大减少地方财政收入, 但由于满足了部分中低收入者的住房需求, 缓解了住房矛盾, 将受到当地人民的好评和拥护, 且会受到中央政府的表扬和肯定;当地方政府不执行国家的住房保障政策时, 开发企业可以获得更多的土地用于商品房开发, 并交纳更多的土地出让金。由于商品房贸易的开展, 将会拉动当地GDP增长, 地方财政收入也相应增加, 但可能激化社会矛盾, 导致社会紊乱, 地方政府将会受到批评和指责, 并有可能受到中央政府的惩罚。另一方面, 开发企业可采取的策略也有两个, 一是严格执行经济适用房政策, 二是违规操作经济适用房政策。当开发企业严格执行经济适用房政策时, 由于政策限制, 所获利润远远低于商品房的收益;当违规执行经济适用房政策时, 企业可以获得比政策高的利润, 但存在被政府惩罚的风险。

地方政府和开发企业博弈的利益矩阵如图3所示。

当地方政府和开发企业都严格执行政策时:地方政府和开发企业收益均为2;当地方政府严格执行政策而开发企业不执行时:地方政府和开发企业利益都受到损失, 均为1;当地方政府不执行政策而开发企业严格执行时:地方政府受益更多, 为4, 开发企业为2;当地方政府和开发企业都不执行政策时:收益从地方政府部分转移给开发企业, 所以均为3。

地方政府和企业博弈的最优策略是:地方政府放任开发企业建设和销售经济适用房, 而开发企业也不执行适用房政策。

2.3 开发企业与中低收入购房者之间的博弈

经济适用房建成之后, 购房者进入市场, 但由于我国信用机制不健全、档案统计不完善, 导致在经济适用房销售过程中, 开发商与中低收入购房者之间发生博弈。经济适用房的销售对象是中低收入者, 因此身份的审核是政策实施的关键。对此, 开发企业可采取的策略有两个, 一是严格监督购房者的资质审查, 二是不监督。当开发企业严格监督身份审查时, 中低收入者能够享受政策福利, 但开发企业要付出监督成本, 并且由于高收入者不能购买经济适用房, 损失了这部分高于政策的利润收入;当开发企业不监督身份审查时, 高收入者就能够买到经济适用房, 开发企业也因此获得高于政策水平的利润, 但企业可能面临被政府和舆论惩罚的风险。另一方面, 中低收入者可采取的政策也有两个, 一是购买经济适用房, 二是不购买经济适用房。当中低收入者购买经济适用房时, 将享受到政策福利, 但是面临被高收入者替代的风险, 当中低收入者不购买经济适用房时, 则不能获得政策福利。

开发企业与中低收入购房者博弈的利益矩阵如图4所示。

当开发企业监督身份审查而中低收入者购买经济适用房时:企业损失部分利益, 为1, 中低收入者享有政策利益, 为2;当开发企业监督身份审查而中低收入者不购买经济适用房时:二者都没有收益, 均为0;当开发企业不监督身份审查而中低收入者购买经济适用房时:企业不仅获得政策水平利润还获得来自高收入购房者的利润, 为2, 中低收入者由于被高收入购房者占去部分政策福利, 为1;当开发企业不监督身份审查而中低收入者也不购房时:企业只获得高收入购房者的利润, 为2, 中低收入者为0。

开发企业和中低收入购房者博弈的最优策略为:开发企业不监督身份审查, 而中低收入者购买经济适用房但要忍受部分福利被高收入者占有。

3 经济适用房政策的改善措施

由上述分析我们可以得知, 经济适用房政策之所以受到各方的批评和质疑, 主要原因在于:一是补贴方式不当;二是人为地将市场分为经济房和商品房市场, 造成了割裂;三是审查制度不健全。对此问题, 可以采取以下措施:

3.1 改间接补贴为直接补贴

经济适用房政策要求无偿划拨土地、减免费税, 这实为间接补贴方式。这种方式存在很大的弊端, 其一, 地方政府不能获得土地出让金, 影响地方财政收入, 因此地方政府不情愿实施经济适用房政策;其二, 这种补贴方式并没有使中低收入购房者直接获益, 中低收入者还要再通过开发企业这一中间环节才能享受政策福利, 这不利于政策的实施, 也无益于民众对政策信心的树立。

此外, 3%的利润限制与商品房的利润水平相差甚远, 难以调动开发商的积极性。这也就是为什么现实中从事经济房建设的企业违规操作的原因所在。间接补贴和利润限制人为地将市场分割为商品房市场和经济房市场, 在利润微薄的前提下, 不可能实现资源从商品房市场到经济房市场的自主转移。

因此, 必须彻底改变经济适用房的补贴方式, 变间接补贴为直接补贴, 即直接补贴中低收入购房者。这样一来, 地方政府不会损失出让土地的财政收入, 开发企业不再受3%的利润限制, 市场归于统一, 而中低收入购房者也将直接受益。发放住房补贴券是解决方法之一。政府将补贴券发放给购房者 (而非补贴开发商) 使其达到购买力要求, 然后由受补贴者直接到商品房市场购买合乎规定的商品住房来获得住房保障。同时还可以进一步调整补贴对象范围, 将中等收入者排除在补贴范围之外, 减少对低收入者的挤出效应, 这样有效实现了保障性住房与商品房市场的统一。

3.2 加大身份审查力度

变间接补贴为直接补贴还并不足以保证经济适用房政策的有效实施, 还必须建立完善的身份审查制度。直接补贴方式下, 政府要承担起身份审查的责任, 可以设立专门的审查机构, 并联合购房者所在单位和街道, 一起充当审查者的角色。此外, 建立监督体系, 引入有效的退出机制, 对于条件明显改善的购房者, 鼓励其退出补贴范围, 避免福利固定化。

3.3 中央政府要适度补贴地方财政

采用直接补贴方式, 地方政府虽然不再损失土地、费税等收入, 但还是要以地方财政支出为代价, 所以要充分调动地方政府的积极性, 中央政府必须利用中央财政对地方政府进行补贴, 才能从根本上改变现在“中央请客地方买单”的局面, 地方政府才能更有热情和能力贯彻实施经济适用房政策, 从而消除政策表面化现象。

参考文献

[1]尚宇梅.用博弈论分析取消经济适用房政策的必要性[J].商业研究, 2008, (2) .

[2]唐果, 吴双燕, 贺翔.我国经济适用房政策失效探析[J].浙江统计, 2008, (2) .

7.经济适用房 篇七

《指导意见》及时对公共租赁房的建设、供应及监管予以规范,一方面有利于及时总结各地的有益经验,另一方面,为公共租赁房提供一个全国性的监管和建设标准,以免重蹈经济适用房漏洞百出的覆辙。

《指导意见》基本覆盖了公共租赁房建设、监管和供应的各个流程:首先,在供应对象上,明确公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。同时要求,有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围;其次,在公共租赁房的房源上,《指导意见》明确通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主,也可以相对集中建设;再次,在建设标准上,《指导意见》要求新建公共租赁住房主要满足基本居住需求,成套建设的公共租赁住房,单套建筑面积要严格控制在60平方米以下;最后,在土地供应、税收优惠等方面,明确按照经济适用住房的相关政策执行。

从制度设计看,公共租赁房作为解决广大的“夹心层”住房问题的主要途径,制度本身无疑是好的,上海、重庆等地亦在热火朝天地建设,但不得不提醒的是,中国住房保障制度的历史告诉我们,无论多么完好的初衷,如果缺乏相应的制度保障和监管体系,则可能成为腐败的源泉,经济适用房就是一个典型的例子。目前公共租赁房的隐忧有三:一是供应对象的开放性不够,公共租赁房的供应对象主要是既买不起经济适用房,又不够廉租房条件的人群,即俗称的“夹心层”。如刚毕业的大学生,大部分的外来务工的农民工,对这些人的住房问题,一方面在以前的住房保障体系里属于空白,另一方面受限于有地方福利因素的户籍制度,这些外来人口无法享受,而长期将人置于公共政策之外,的确缺乏正义。二是公共租赁房的供应量太小,北京今年只有50万平方米,一万多套,而北京的流动人口高达500多万,建设计划最多的是重庆,三年也只有30多万套,僧多粥少;三是监管制度缺乏,对于公共租赁房租金如何确定,如何审核,如何监管,目前尚没有完善的监管体系,而众所周知,经济适用房之所以落入今天的尴尬,就是因为缺乏监管。

8.经济适用房买卖协议 篇八

甲方（出让方）： 身份证号： 乙方（买受方）： 身份证号：

甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方房产转让于乙方事宜达成如下协议，共同履行。

一、房屋基本情况：

甲方房屋坐落在，#楼 单元 层 室(东户)经济适用房转让给乙方。房屋建筑面积为平方米，公共部分及公用分摊面积为平方米，该房屋土地使用期限为 年（自 年 月 日起至 年 月 日止），买卖合同签订时间为 年 月 日，预计于 年前取得产权证。甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解，同意购买上述房屋。

二、房屋转让价格

1、甲方同意以 元/建筑平方米将房产转让于乙方，转让金总额为人民币 元（大写）；乙方认可现有建筑面积，当测绘面积与现有建筑面积有误差时，甲乙双方不再追究，转让总金额不变。

2、上条所约定的转让价款为甲方税后净得款项，过户过程中发生的所有费用（包括但不限于契税、印花税、营业税、所得税、补交出让金、地价款等），均由乙方自行承担。

三、交付及过户办理

1、因该房产关系为“经济适用房”，根据国家政策规定并考虑到乙方经济利益，双方应在该房产满足过户条件（包括但不限于购买时间超过5年以上）时后立即办理将产权证明办理到乙方名下的手续。

2、在本协议签订后 日内，乙方将全部转让价款支付给甲方，甲方收到全部房款后，应将房屋按现状交付给乙方，并将购房合同由甲方交于乙方保管。

3、由于房产证尚未办理，甲方应按有关规定及时办理房产证，并且在办

理完毕后交与乙方保管。

4、在房屋尚未过户之前，国家取消关于过户税收减免政策的，乙方仍应在房屋满足过户条件后立即与甲方共同办理过户手续，但国家对于过户仍有税收减免政策的，甲方应配合乙方在满足减免政策的条件下过户，以减轻乙方经济负担。

四、关于备案文件：

若过户时相关机关要求甲乙双方提交该房产转让协议，则甲方应配合乙方签订房产转让协议（该协议仅供过户之用，不实际履行，乙方不必向甲方交付该房产转让款和相关费用），双方关于房屋转让的所有权利义务均以本协议为准。

五、政府行使回购权

若过户时因政府优先回购导致乙方失去房产所有权，政府回购该房屋的所有款项均归乙方所有。

六、拆迁赔偿

在本协议生效之后，若因政府等其他单位拆迁该房或其他原因，向该房产支付赔偿的相关价款，甲方应以自己名义领取后全部交付给乙方。

七、过户前房屋的处分权

在该权属未变更之前，甲方仅为该房产名义上的权利人，甲方不得再将该房产进行买卖、抵押等处分行为；乙方为该房产的实际权利人，该房产的一切权利由乙方行使，一切义务由乙方承担。除上述所述购房手续外，乙方在使用、处分房产时需要甲方配合办理相关手续的，甲方有义务予以配合。

八、甲方保证

甲方保证该房屋权属清楚，确保该房无抵押贷款等经济问题，并且保证已结清该房的全部房款，若发生该房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任，与乙方无关。如由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任。

九、合同争议的解决办法：

本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。

十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。本协议经甲乙双方签字确认后生效。

甲方：（签字）乙方：（签字）

联系电话： 联系电话： 住址： 住址： 工作单位： 签约日期： 年 月 日

9.经济适用房公示名单 篇九

申请经济适用房，需具有当地城市常住户口(含符合当地安置条件的军队人员)；家庭年收入在当地上年度家庭人均可支配收入的2倍以下(保障能力较强的市、县，可放宽至3倍以下)；无自有产权住房或家庭自有产权住房建筑面积在人均20平方米以下。

向低收入家庭供应经济适用住房，应按照家庭收入水平自低向高进行，在首先满足收入相对较低家庭住房需求的前提下，再向收入相对较高的家庭供应住房。对符合经济适用住房供应条件的家庭，市、县住房保障管理部门应向其发放《经济适用住房准购证》。在有房源的情况下，取得《经济适用住房准购证》的家庭，可以持证选购一套经济适用住房。经济适用房公示名单是如何产生的？

■领申请表前提：基本符合试点政策准入标准

据了解，去年从5月24日试点启动之日开始，截至8月3日，宣武区陶然亭街道住房保障试点工作共发放保障性住房家庭情况核定表900余份。而记者了解到，宣武区陶然亭街道办事处有2万多户人口。

对此，宣武区房管局局长肖建第一句话便是：“这次陶然亭街道办事处率先进行的是‘住房基本保障政策的试点，不是经济适用住房的审核权下放’。”也正是如此，试点工作“低起点，严准入”的特点决定“居民只有到街道、社区进行现场咨询，符合住房保障试点政策基本条件后，我们才给他发放保障性住房申请核定表”。

而据了解，“低起点，严准入”是相对过去经济适用住房的界定标准而言，按照试点政策，申请购买经济适用住房的家庭的准入标准有了调整，分别按照1人户至5人(及以上)户，制定了相应的收入、住房、资产标准，同时满足这些条件，才可以申请包括经济适用住房在内的保障住房。

“必须是基本符合条件的，才能发放给他保障性住房核定表。”肖建强调，“目前，除了已经发放的900份审核表外，随着第一批申请名单的媒体公示等工作的进展，每天新申请的人不断在增加。” ■入户调查：邀请各界代表参与

“申请家庭拿回表后，填写并找单位或者相关的部门进行住房、收入认定盖章后，将表交送街道住房保障办公室，街道住保办受理后，资料齐全的，便开始着手进行入户调查等工作。在走访社区过程中，我们了解到，入住调查的队伍组织非常严密，有驻街的人大代表、政协委员，有居委会代表，有社区居民代表，有街道办事处的代表等。入户调查的内容分为三个方面：被调查家庭的户口簿、家庭成员的身份证明等;房子的权属———无论是产权房还是租赁的房子，都需要出示产权证明或者租赁合同;家庭资产，被调查家庭的收入、资产等等。入户调查人员带着数码相机或者数码摄像机去，对每个申请家庭的住房甚至存折都需用数码相机拍摄下来”。■街道初次公示：申请家庭必须“晒”家庭收入 “入户调查后，经初步核查，该家庭人口、收入、资产、住房情况符合政策规定标准，下一步便进入社区初次公示。”肖建解释。而这一步对申请家庭而言，是必须履行的一个程序———为做到公平、透明，宣武区住房保障办公室要求各社区公示申请家庭名单的时候，要将申请人、家庭成员、工作单位、年收入、人均使用住房面积等情况做成展板式的公示栏在社区“晒”上15天，接受街坊邻居的监督。

只有经过这一关，才能算完成了街道办事处这一级的初审。记者走访了龙泉、米市、果子巷等几个社区，就如肖建介绍的，包括首批180户在媒体率先公示的申请家庭名单以及目前宣武区住房保障办正在审核的陆续将进行媒体公示的后几批申请家庭名单，截至目前，在一次公示过程中，有11户申请家庭被举报。“被举报的11户家庭，大多因为家庭收入或者住房被举报，且进行了一一核实。截至昨天，11户被举报的家庭中，有2户已经被核实‘举报属实’而退出了此次保障性住房的申请，有8户经过核实后，仍然符合政策规定继续申请保障住房，还有1户目前还在核定调查中”。

在这一环节，肖建强调：“我们鼓励广大居民对申请家庭进行监督、举报，并保护举报人，同时我们也会对举报情况进行慎重调查、认定。”

■过二次审核后进行15天媒体公示 “15天社区公示后并经过街道住保办初审后没有异议的，街道住保办将申请人资料录入计算机、签署意见并盖章后上报区住房保障办公室进行复审，由此进入第二次公示———媒体公示，让社会舆论来监督申请家庭。”肖建介绍，通过了15天的媒体公示期后，区住房保障办公室将申购家庭名单上报市住房保障办公室进行备案，才能进入申购轮候期。

10.经济适用房的五个“陷阱” 篇十

一个时期以来,关于经济适用房形成了两种对立的观点。

第一种观点认为,在目前的制度环境下,经济适用房存在着防不胜防的问题,在制度缺陷没有得到根本改善的条件下,应当加快推行廉租房制度,缓行经济适用房制度;第二种观点认为,尽管经济适用房制度存在这样那样的问题,但是,还是应当在不断完善中继续推行经济适用房制度。

笔者持第一种观点。而且,不难发现,目前已经暴露出来的经济适用房制度的弊端,有力地支持了第一种观点。我们将这些弊端概括为五个“陷阱”。

第一,申购“陷阱”。各地在申购经济适用房中出现的问题可以分为两类,一是弄虚作假,骗取经济适用房。例如,经济适用房数量有限,登记户数众多,要对每批申购登记号进行摇号,以决定该批次的得房者。然而,在摇号结果中竟出现了连号中签的怪事。又如,当验证摇号中签者的身份证号码时,居然发现登记者的身份证号码全是1。经查证,这些都是有人在造假。二是根本无法甄别申购者的收入财产状况,进而导致一定数量的经济适用房卖给了不符合条件的申购者。在收入和财产申报制度不存在、不健全的前提下出现这种情况,完全是预料中的事情。曾有报道说,江西省开通省长热线,接受申请经济适用房的不实举报,一时间电话被打爆。这说明什么?很简单,问题太多。如此多的问题,怎样一一查实?这基本是不可能的。有问题,又无法查实,怎样合理配售经济适用房?

第二,租售“陷阱”。经济适用房不能出租,不能在市场上出售,至少在一定时间内应当是如此,这是其制度设计的题中应有之义。否则,经济适用房就和商品房没有区别了。但是,由于不该申购者购得了经济适用房,出租、出售获利就成为其最优选择。有关经济适用房违规出租的报道已经屡见不鲜。当然,由于经济适用房大多建在郊区,交通不便,有些业主为了上班、上学方便,就到市区租房,将经济适用房出租,以租养租,这尚属情有可原。但反映的问题是,经济适用房的选址两难。另据报道,不少业主为了规避被查处的风险,通过中介,在直系亲属间自卖自买,将满5年的经济适用房“转正”为商品房。按有关规定,购买经济适用房满5年的,出售时应当按照当时同地段普通商品住房和经适房差价的一定比例交纳土地收益等价款,补缴后就能取得完全产权,再出租或出售就不受限制。这样做虽然合法,但却违背了建造经济适用房的初衷。

第三,标准“陷阱”。有些城市的第一代经济适用房多为大户型,甚至有130多平米的大户型,这在香港就是豪宅的标准了。因此,真正家庭困难的人无力购买,经济适用房便落入了有钱人的手中,他们购买的目的是投资,出租、出售便成了理所当然的事。这类经济适用房在价格、户型面积和配套等方面均比一般的商品房有优势,它们对同一区域二手商品房市场和租房市场形成一定冲击。尽管近年来各地建造经济适用房时考虑到了户型面积因素,但是,过高标准的配套设施,小区环境等又成为新的问题。有报道说,政府站在构建和谐社会的高度,特别注重经济适用房的小区环境和配套设施建设。这本来并不是坏事,但是,经济适用房的物业管理费是低标准的,无法长期承受过高标准的配套设施和小区环境的维护。其结果是,要么政府继续投入,要么增加业主的负担。政府继续投入既不合情也不合理。这就告诉我们,政府要做自己力所能及的好事,同时还要考虑到老百姓的实际需求。

第四,质量“陷阱”。经济适用房在交付过程中经常发生质量问题。一个典型的案例是,杭州的一经济适用房小区,一期800多套房屋在交付时,普遍发现裂缝、空鼓和渗水等质量问题,各类投诉达到500多套。该小区的房屋不仅存在上述质量问题,还有许多设计缺陷,最突出的是,所有厨房间都没有引入自来水管道。业主问道:“经济适用房价格低,质量就可以这么差?”开发商则抱怨说,建造经济适用房的成本压力很大。可见,当建造保障性住房的公共资源为一定时,要把资源用在“刀刃”上,即用在建设廉租房,还是经济适用房上,要做出正确的选择。

第五,价格“陷阱”。经济适用房和商品房并存,就意味着在房地产市场上存在价格“双轨制”。在同一种商品或要素的市场上,存在价格“双轨制”的后果,就是有人试图用各种非法手段获得低价的商品或要素,经过加价倒卖,获得非法利益。经济适用房之所以低价,是因为其中有着一块公共资源,这块公共资源又和私人资源混合在一起,可以在市场上交易,或者经过一段时间后可以交易,因此,这就自然会产生各种非法的逐利行为,以获取这块公共资源。

尽管目前在廉租房制度中也遇到了不少问题,譬如,有的地方政府在出售廉租房,但是,我们还是要加快发展廉租房这一保障性住房的基本类型,否则,广大低收入人群的住房问题将更加严峻,不符合构建和谐社会的基本要求。而且,即便分配廉租房时有一部分对象甄别有误,也只是损失了一部分租金,而且,一经查实,退出廉租房也相对容易。经济适用房的情况就比较复杂了。

首先,一旦甄别有误,骗取经济适用房得手,就意味着将这些包含公共资源的房屋产权拱手相让。其次,追回经济适用房产权,将进入司法程序,这又是一件费时、费力,成本很高的事情。因此,如果一项制度的“陷阱”已经到了防不胜防的地步,填补这些“陷阱”又几乎不可能,那么,我们就要思考这项制度是否能够继续推行了。

11.经济适用房法律问题研究 篇十一

而今, 经济适用房不经济适用的问题却比比皆是, 北京回龙观是全国最大的经济适用房小区。然而在这个小区一区, 每当夜幕降临, 一辆辆小汽车似倦鸟归林, 陆续驶入小区。走进小区, 首先映入眼帘的是一排小汽车, 已经占满了停车场。在甬路左侧, 还有长长的一排, 桑塔纳、捷达、奥迪、富康、奔驰也隐藏其中。临街的楼应有48户居住, 但只有30多户的窗口有亮光透出, 其余的看不到光亮。住户有车, 说明收入不菲。早已入住的楼盘, 有许多人家未亮灯, 说明房主还有其他安榻之所。很难相信中低收入家庭能够拥有两套以上的住房, 同时还买得起和养得起汽车。根据调查, 1998年以来, 北京约有16%的经济适用住房卖给了中高收入者。为何经济适用房这个民心之举会收到这样的效果, 主要是这样几个问题:

首先是买房者资格审查问题:以北京市为例, 北京市对经济适用房的购买者的资格 (购房者家庭年收入在6万元以下) 进行了限制, 但在2001年春季房展会上, 经济适用房依然敞开卖, 并没像政府要求的那样只卖给中低收入家庭。由于许多人排队抢购, 售楼人员采取抓号中签的办法决定卖给谁, 而不是核实购房者是否来自中低收入家庭。许多“房虫子”乘机雇用部分真正应该享受经济适用房的老百姓, 排队拿房号, 然后转手卖给真正的买主。中间差价动辄可以达到10万元。一些开发商表示, 认定购房者的收入情况是一项极为复杂的工作, 单靠开发商一家的力量很难完成。另一些开发商则表示, 只关心房子能不能卖出去, 不关心房子卖给了谁。据北京一位经济适用房某开发商讲, 有一位开着凌志轿车的私有企业主前来购买经济适用房, 当工作人员请他在家庭年收入6万元以下一栏填写盖章时, 这位私有企业主随即从口袋里掏出公章盖上。因为他手续齐全, 工作人员只好卖给他房子。由此说明市场只具有追求利润最大化的特性, 这就需要政府和法律来调控。

目前购买经济适用房的程序有两部分, 第一部分是由政府经济适用住房管理部门审核认购人是否符合要求, 这体现了经济适用房的社会保障政策, 带有行政管理的性质;第二部分是通过开发商与认购人签订房屋买卖合同, 两者之间是平等的民事关系。其具体做法是申购人先到拟购的、已批准销售经济适用房的开发商处领取并填写《经济适用住房申购表》, 持申购人家庭人员所在单位或户籍所在地街道出具的收入证明、住房证明及其他证明, 向项目所在区县建委提出申请。项目所在区县建委在5个工作日内作初步审查。不符合条件的, 告知申购人;符合条件的, 在申购人所在单位或户籍所在地街道 (镇) 住所地或申购人现居住地进行为期7天的公示。公示期间有投诉的, 由区县建委会同有关部门调查、核实。如投诉情况属实, 将取消申购资格并告知申购人。公示期间无投诉或经核实情况属实的申购人, 凭《经济适用住房申购资格认定通知单》, 按在经济适用房建设项目中选购一套。应该说经济适用住房经过公示过后就具有了公正性, 可是现实生活中, 由于出具证明的单位出具的的证明存在很多虚假性, 所以致使了经济房购买者还是失去了公正性, 因此必须对购房人单位或街道住所地出具虚假证明的行为附加一定的法律责任才能防止滥发证明导致不公平的状况。

另外作为购买经济适用房的重要条件之一, 是不拥有住房或者是家庭人平均住房低于10平方米, 然而在现实中, 我们经常看见购买人拿着随意就在单位开到的没有住房证明来购买经济适用房, 有的开发商甚至还给不符合购房条件的购房人“出谋划策”, 当然同时也存在开发商确实很难核实购房人的具体情况。因此, 笔者认为要解决这个购房人资格的问题必须要完善以下两点法律制度:一是一个补救程序, 对已经购买了但是属于不合格购房人的责任追究问题, 也就是经济房骗购问题, 现行对骗购经济房是否属于诈骗问题的讨论比较多, 目前法律对骗购经济房是否构成诈骗也没有具体规定, 在此笔者不对骗购经济房是否属于诈骗不作讨论, 我们的焦点是对已骗购了的经济房如何补救提出一点自己的看法。首先是用虚假材料骗购经济适用房后一般是规定经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款, 并可以提请认购人所在单位对申请人进行行政处分。但是笔者认为如果只是按照市场价格补足购房款也存在弊端, 因为经济实用房的经济性使得就算骗购房者补足了价款也可能还有盈余而且补足价款缺乏一个确定的标准, 从而相当于为骗购者找到了可以合法占有福利房的方式, 进而名正言顺地享用了国家专门为中低家庭设置的福利, 尤其是对购有多套的骗购者, 对国家而言形成了资源浪费也使得真的需要房子的中低收入家庭陷入困难, 对于此种情况还是应当追回已购房屋或者实行双罚制, 对骗购者进行行政罚款或者补足比市场价略高的房款以使骗购者无利可图, 同时对收回的经济房骗购者应当赔偿开发商在出售此套经济房中的成本消耗和时间损失, 这样才能有效地减少此类现象的发生。三是产权公示制度的完善。建立网上查询审核制度, 以方便开发商查询购房人是不是没有住房或者是住房面积没有达到人均标准, 是不是具有资格购买经济适用房, 而不是光看单位开的证明, 由此也可以明晰开发商的责任, 如果是开发商在此问题上资格认定不当, 开发商应当承担一定的责任, 这也是需要相关机构加以完善协助完善的问题。对于已有集资房但是不具有产权的购房者不应当有资格购买经济适用房, 需单位出具证明没有享受集资房或者公房待遇。

再次是经济适用房的继承问题和期满问题, 我国的房屋土地使用期限是70年, 70年中一个家庭的经济水平变化很大, 期满过后应当依照房主收入情况重新确定是否支付土地使用权出让金或者继续享有使用经济房待遇, 对于不再符合条件的屋主应当重新签订土地使用权出让合同支付土地使用权出让金。经济适用房继承时必须重新衡量继承人收入情况以及住房情况, 如果房屋继承人还是属于届时法律规定的中低收入家庭且没有其它住房可以继续享受国家的经济房福利待遇, 如果房屋继承人已经有其它房屋政府可以实行对其进行回购后再出售给符合享受经济房福利的购房者, 或者与房主重新签订土地使用权出让合同缴纳土地使用费用, 从而使经济适用房这项福利落到实处。

最后是经济适用房的转让问题, 对于已购经济适用房已经转让的不能再次购买经济适用房, 这就需要建立严格的可查询的经济适用房转让备案制度, 以便清晰地查明购房人在何时何地购入或者转让经济房, 防止购房人再次购入经济适用房用来炒房。现实生活中有的人利用买来的经济适用房转让补足了出让金部分还是远低于市场价的特点进行倒卖, 为了杜绝有人用经济房来进行炒房, 除对购入经济房5年内不能转让作出的硬性规定外, 政府回购政策的启动具有重大意义, 由于中间涉及大面积的经济问题, 这也需要一套完备的法律制度来进行, 政府建立专门部门处理回购事项, 同时法定回购的价格参考标准, 回购资金的发放方式和存放方式保值方式, 制定回购的房屋再次按经济房出售的价格参考标准。政府回购经济房的另一个好处就是, 回购的房屋政府可以作为现时比较提倡的廉租房以实现廉租房取代经济房的替代机制, 以实现国家福利的最大利用化和效率化。

总之, 一方面经济适用房的法律规定还需要进一步的完善, 明确购房者的条件审核和中低收入者的收入界定, 明晰开发商和购房者还有证明单位的责任。另一方面要加强监管力度, 抑制经济适用房销售中的投机行为, 把法律制度落到实处, 才能实现福利房的真正价值。

参考文献

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