市场价值评估

市场价值评估（共8篇）

1.市场价值评估 篇一

中联评报字[]第405号

摘 要

中联资产评估有限公司受广东宏远集团房地产开发有限公司的委托，对广东宏远集团房地产开发有限公司拟收购的位于东莞市寮步镇上屯村春花岭41,688.89平方米商住用地在评估基准日的市场价值进行了评估。

评估范围和对象是位于东莞市寮步镇上屯村春花岭41,688.89平方米商住用地。

评估基准日为4月30日。

本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和产权利益主体变动原则、替代性原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用市场比较法及假设开发法对该土地进行评估。评估的价值类型为公开市场价值。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，得出在评估基准日204月30日，位于东莞市寮步镇上屯村春花岭41,688.89平方米商住用地市场价值为28,329.15万元。

本评估结果使用的有效期为一年，即自2007年4月30日至4月29日有效。

本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。

以上内容摘自资产评估报告书，并且在资产评估报告书界定的条件下成立，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

(此页无正文)

中联资产评估有限公司

法定代表人：沈 琦

注 册 资 产 评 估 师：傅晓东

注 册 资 产 评 估 师：蒋 剑

二OO七年五月十日

广东宏远集团房地产开发有限公司

拟收购土地市场价值评估项目

资 产 评 估 报 告 书

中联评报字[2007]第405号

广东宏远集团房地产开发有限公司：

中联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵公司拟收购的位于东莞市寮步镇上屯村春花岭41,688.89平方米商住用地进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在2007年4月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方及资产占有方简介

(一)委托方

名 称：广东宏远集团房地产开发有限公司

注 册 号：4419001001460

住 所：东莞市南城区宏远工业区

法定代表人：钟振强

企业类型：有限责任公司(法人独资)

注册资本：人民币陆仟捌佰万元

实收资本：人民币陆仟捌佰万元

成立日期：一九九二年二月十五日

经营范围：城市综合开发、房地产策划及销售代理、批发、零售建筑材料，墙纸、地毯、地板胶、照明电器、石膏板、计划外钢板。

(二)资产占有方

名 称：东莞市盈兴实业投资有限公司

注 册 号：4419001009358

住 所：东莞市南城区振兴大楼二楼

法定代表人：陈树德

企业类型：有限责任公司

注册资本：人民币捌佰万元

实收资本：人民币捌佰万元

成立日期：二00二年五月十六日

经营范围：室内装饰、空调安装工程、灯饰设计安装工程、室内外装饰设计(凭资质经营);实业投资、高新科技产品投资开发，物业投资、投资信息咨询、国内商业(除国家专营专控商品)。

二、评估目的

本次评估目的是反映广东宏远集团房地产开发有限公司拟收购的位于东莞市寮步镇上屯村春花岭41,688.89平方米商住用地在评估基准日时的市场价值。

三、评估价值类型

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

公开市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，资产在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

四、评估范围和对象

本次评估范围和对象是位于东莞市寮步镇上屯村春花岭的41,688.89平方米商住用地。

1、土地登记状况

宗地位于广东省东莞市寮步镇上屯村，土地使用权类型属于出让，已取得《国有土地使用证》，证号为东府国用字第特324号，土地权属人是东莞市寮步房地产开发总公司，土地用途是商住用地，土地面积是41,688.89平方米，土地使用权期限是到2063年9月8日。土地四至是：南至山头，北至西南路，东至空地、西至空地。

2、土地权利状况

估价对象的土地所有权为国家，土地使用权登记人是东莞市寮步房地产开发总公司。

根据东莞市广安电器安装工程有限公司、东莞市金斗建造工程有限公司、东莞市盈兴实业投资有限公司、东莞市寮步房地产开发总公司7月共同签订的《合同书》。合同约定，由东莞市广安电器安装工程有限公司、东莞市金斗建造工程有限公司将其挂靠东莞市寮步房地产开发

总公司开发的东府国用(2003)字第特324号41,688.89平方米土地使用权及开发该房地产项目的权利全部转让给东莞市盈兴实业投资有限公司。并由东莞市盈兴实业投资有限公司以挂靠东莞市寮步房地产开发总公司的方式继续对该地块进行房地产项目开发。

3、土地使用年限

宗地以出让方式取得，土地使用期限到2063年9月8日，本次评估设定土地剩余使用年限均为56.33年。

4、土地利用状况

到评估基准日时，宗地尚未进行开发建设，土地上没有任何建筑物。土地的开发状况是三通(路通、上水通、电通)，但场地内尚未平整。

以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2007年4月30日。

六、评估原则

根据国家有关资产评估的法规，我们遵循独立、客观、科学的原则和资产评估的职业标准，对东莞市寮步镇上屯村春花岭的41,688.89平方米商住用地进行了资产评估。为保证资产评估工作的有效和评估结果的准确性，遵循的原则有：

(一)独立、客观、科学的工作原则

独立性原则：严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业

务当事人的影响，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。

客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握翔实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。

科学性原则：制定科学的操作方案，采用科学的评估程序和方法，严格按照国家资产评估有关规定，实施评估，科学、合理地进行资产价格的评定和估算。

(二)资产评估公允的专业原则

资产持续经营原则：根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

替代性原则：充分考虑被评估的每一项资产的选择性或有无替代性，以效能相同为前提，以市场公允价确定委估资产价值。

公开市场原则：资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。

七、评估依据

(一)主要法律法规依据

1、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令，1991年);

2、《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第36号);

3、《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会5月7日发布);

4、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[]91号);

5、《中国资产评估行业规范》(中国注册会计师协会);

6、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会2003);

7、《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财会[]20号);

8、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第二十九号，1994年7月5日);

9、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第八号，8月29日);

10、《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001);

11、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

(二)经济行为文件

(三)产权证明文件

1、国有土地使用证：东府国用(2003)字第特324号;

2、合同书。

(四)其他参考资料

1、东莞市盈兴实业投资有限公司营业执照;

2、广东宏远集团房地产开发有限公司营业执照;

3、土地产权情况申明;

4、该土地开发的总平面布置图及经济指标总表;

5、该土地开发项目的可行性研究报告;

6、东莞市国土资源局网站的有关资料;

7、东莞市房地产市场调查资料;

8、资产占有方承诺函;

9、资产评估委托方承诺函;

10、现场勘察、核查资料 ;

11、有关市场交易价格资料;

12、其他资料。

八、评估方法

土地评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。为此，经评估人员现场查勘，以及对估价对象的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合评估对象的实际情况，选择两种评估方法，即市场比较法和假设开发法分别测算地价，最后在综合分析的基础上，确定土地价格。

1、市场比较法的基本原理

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的.商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，相邻地区或类似地区不会明显偏离具有替代性质的土地价格。

换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

市场比较法的基本公式是：

V=VB×A×B×D×E

V：待估宗地价格;VB：比较实例价格;

A：待估宗地情况指数/比较实例情况指数;

B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数;

D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;

E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。

2、假设开发法的基本原理

假设开发法，又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用，利息、利润和税收，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

假设开发法的计算公式为：V=A-B-C

式中：V——待估土地价格;

A ——开发完成后的土地总价值或房地产总价值;

B——整个开发项目的开发成本(未包括土地);

C——开发商的合理利润。

假设开发法法的估价程序如下：

(1)待估宗地基本情况;

(2)估宗地的最有效利用方式;

(3)开发建设周期和投资进度安排;

(4)建成后的土地总价值或房地产总价值;

(5)估算开发成本和开发商的合理利润;

(6)确定待估宗地的土地价格。

九、评估过程

评估工作主要分以下三个阶段进行：

(一)评估准备阶段

准备阶段工作时间为2007年4月25日至2007年4月28日

1、与委托方对本次评估目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。

2、配合资产占有方进行资产清查等工作，评估项目组人员对委估资产进行初步了解，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。

3、进行市场调查，重点调查地产市场交易情况。

(二) 现场评估阶段

项目组现场评估阶段的时间是2007年4月28日至2007年4月30日。主要工作如下：

1、听取有关人员介绍委估资产的现状;

2、根据资产清查评估申报明细表，按91号文件和评估规范的要求，对资产进行了现场勘察;

3、查阅收集委估资产的产权证明文件及有关资料。

(三) 评估计算阶段

2007年5月1日至2007年5月8日，进行评估计算：

1、根据委估资产的实际状况和特点，确定具体的资产评估方法;

2、对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。

3、对资产评估的初步结果进行分析，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

(四) 提交报告阶段

在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估公司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告书。

本阶段的工作时间为2007年5月9日至2007年5月10日。

十、评估结论

评估人员本着独立、客观、公正、科学的原则，根据资产评估必要的程序和公认的方法，对广东宏远集团房地产开发有限公司拟收购的位于东莞市寮步镇上屯村春花岭41,688.89平方米商住用地资产，进行了实地勘察、市场调查、询征和评估计算，采用市场比较法和假设开发法评估。得出委估资产在评估基准日2007年4月30日的评估值为人民币28,329.15万元。

十一、特别事项说明

(一)本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场为前提，确定的现行市场价值，没有考虑将来房地产交易发生的实际税费及有关手续费等费用对评估价值的影响，以及特殊的交易方式可能追加付出

的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

(二)到评估基准日时，委托评估土地的国有土地使用证：东府国用(2003)字第特324号上记载的土地使用者是东莞市寮步房地产开发总公司，该国有土地使用权尚未变更到东莞市盈兴实业投资有限公司名下。

(三)东莞市盈兴实业投资有限公司提供了受让该土地及开发权的《合同书》。合同约定，由东莞市广安电器安装工程有限公司、东莞市金斗建造工程有限公司将其挂靠东莞市寮步房地产开发总公司开发的东府国用(2003)字第特324号41,688.89平方米土地使用权及开发该房地产项目的权利全部转让给东莞市盈兴实业投资有限公司。并由东莞市盈兴实业投资有限公司以挂靠东莞市寮步房地产开发总公司的方式继续对该地块进行房地产项目开发。本次评估是以东莞市盈兴实业投资有限公司在评估基准日时实际取得该宗地使用权作为前提条件的。

(四)评估基准日时，该土地尚未进行开发。根据《闲置土地处置办法》(国土资源部5号令)，该土地自取得后超过一年尚未进行开发建设，可能被政府部门认定为闲置土地。本次评估没有考虑该土地作为闲置土地被政府部门强制回收的政策风险及可能需要缴纳的土地闲置费对土地价值的影响。

(五)评估报告中涉及的有关权属证明文件如国有土地使用证、合同书等及相关资料由委托方及资产占有方提供，委托方及资产占有方对其真实性、有效性、合法性承担法律责任。

(六)评估过程中，评估人员查看了被评估土地的状况，查看了《国有土地使用证》原件，但未到国土部门进行查册。

(七)评估机构充分关注了可能影响委估土地价值的因素，对委托方可能存在的其他影响评估的特殊事项，在委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，估价机构及评估人员不承担相关责任。委托方对其提供资料的真实性、完整性负责。

十二、评估基准日期后重大事项

据尽职调查了解，评估基准日期后、评估报告出具之前，在企业悉数告知的前提下，没有重大事项发生，也没有发生对评估结论产生影响的事项发生。

十三、资产评估报告法律效力

(一)本评估结论是依据资产评估的原则、依据、前提、方法和程序得出的，本评估报告书仅用于本次评估之目的，不得用于其他目的。

(二)本评估报告成立的前提条件是有关经济行为符合国家法规的有关规定。

(三)评估工作是以委托方提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件，有关法律文件的真实合法为假设前提。

(四)评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。

(五)按现行有关规定，评估结果使用的有效期自评估基准日起一年内有效，即评估结果有效期为2007年4月30日至204月29日。当本次评估目的在评估基准日后一年内实现时，可用评估结果作为评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据。超过一年，其评估结果失去效用，如继续实现原目的，需重新进行资产评估。

(六)本评估结论仅供委托方以及送交财产评估主管机关审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，全部或部分内容不得向其他单位和个人提供，也不得见诸于公开媒体。

十四、评估报告提交日期

本报告提交日为二OO七年五月十日。

(此页无正文)

中联资产评估有限公司

法定代表人：沈 琦

注 册 资 产 评 估 师：傅晓东

注 册 资 产 评 估 师：蒋 剑

二OO七年五月十日

备 查 文 件 目 录

1、东莞市盈兴实业投资有限公司营业执照(复印件);

2、广东宏远集团房地产开发有限公司营业执照(复印件);

3、国有土地使用证：东府国用(2003)字第特324号(复印件);

4、土地产权情况的申明;

5、东莞市广安电器安装工程有限公司、东莞市金斗建造工程有

限公司、东莞市盈兴实业投资有限公司、东莞市寮步房地产开发总公司207月共同签订的《合同书》(复印件);

6、土地照片(复印件);

7、资产评估委托方承诺函;

8、资产占有方承诺函;

9、资产评估机构及注册评估师承诺函;

10、中联资产评估有限公司资格证书(复印件);

11、中联资产评估有限公司企业法人营业执照(复印件);

12、本项目评估人员资格证书(复印件)。

2.市场价值评估 篇二

市场法就是在现实公开交易市场上寻找相同或者相似资产作为可比对象, 通过分析可比对象交易价格或者合理报价来分析确定资产的价值。市场法的核心思想就是以“价值乘数”为中介, 以可比对象在现实市场上的成交价格或者合理报价为基础, 通过对比分析可比对象与被评估资产的相关因素, 分析确定被评估资产的价值。市场法中常用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法, 两种方法都需要选择可比对象, 不同的是所选可比对象的来源和途径有所不同, 而两种方法相同的是, 必须要确定对比分析的基础———价值乘数。

价值乘数又称价值比率, 本文主要对价值比率做一定的探究, 实务中价值比率的应用会根据企业性质的不同, 有各种类型的价值乘数, 但它们大多是基于常用的三种价值比率进行变形, 所以本文主要对基础的三种价值比率———市盈率、市净率和市销率加以分析, 探究影响其大小的决定性因素, 分析其优缺点, 并做出一定的改进。

二、市盈率

市盈率又称收益乘数 (PE比率) , 是指在一个考察期内, 股票的价格和每股收益的比率, 其基本表达式:P/E=每股股价/每股收益。

(一) 优点和局限

优点:首先, 这是一种具有直观吸引力的统计方法, 它将被评估资产的价值与标的资产目前的收益联系起来。其次, 对于大多数股票来说, PE比率很容易计算, 也随处可得, 这使得评估师在使用这一指标时会很方便。再次, 使用PE比率可以不用考虑风险、增长和股息支付比率, 而所有这些在用收益法中的折现现金流量法评估时所必须要考虑的。最后, 市盈率更有可能反映市场状况和前景预测。如果市场投资者对股票的投资热情重新高涨, 这些股票的市盈率也将提高, 反映出这种乐观的情绪。

局限性:对于收益为负数的公司, 市盈率的使用就会受到限制, 市盈率就失去了意义;市盈率除了受企业本身基本面的影响以外, 还受到整个经济景气程度的影响。在整个经济繁荣时市盈率上升, 整个经济衰退时市盈率下降。除此之外市盈率还存在两个主要的缺陷:第一, 市盈率受到资本结构的系统性影响。主要体现在投资者要求的报酬率或者股权资本成本上。第二, 净利润是扣除了非经营性损失之后计算得到的。因此, 一项非现金注销, 将显著降低利润 (对于价值没有可比性的效应) , 导致市盈率被人为提高。

(二) 基本分析

影响市盈率的不仅仅是每股股价和每股收益, 将公司的基本数据纳入考虑之中, 则可以找到影响市盈率高低的决定因素。

市盈率使用的前提是, 公司处于持续经营中, 而根据公司所处状态不同, 市盈率评估模型也有所不同。一个处于稳定状态的公司, 即处于稳定增长状态的公司, 其增长率与整个经济的名义增长率接近, 根据高顿增长模型, 其股权价值为:P0=DPS1/﹙r-gn﹚。这里, P0是股票价值;DPS1为下一年的预期股息;r是投资人要求的报酬率或股权资本成本;gn为股息的永久增长率。

而DPS1=EPS0×s×﹙1+gn﹚。其中EPS0为初始年份的每股收益;S为股利支付率。将其带入高顿增长模型公式:P0=[EPS0×s×﹙1+gn﹚]/﹙r-gn﹚。公式两边同时除以EPS0可以得到用基本数据表示的市盈率公式。P/E=s×﹙1+gn﹚/﹙r-gn﹚。由此公式可以看出, 稳定型公司的市盈率P/E会受到股利支付率、期望报酬率 (股权资本成本) 和股利的增长率的影响。

处于增长期的公司的比率同样可以和基本数据联系起来, 增长期公司适用于两阶段股息折现模型, 即前期处于高速增长阶段, 后期处于稳定阶段。其基本公式如下所示:

其中DPS1=EPS0×s×﹙1+g﹚, DPSn=EPS0×s×﹙1+g﹚n×﹙1+gn﹚, 将两等式带入上述公式并且两边同时除以EPS0可得如下所示:

其中, g为增长期股息的增长率, gn为稳定期股息增长率。

由上述等式可以看出, 决定市盈率高低的要素依然是股息支付率、股权资本率以及股息增长率。因此, 无论是处于增长期还是稳定期的公司, 在使用市盈率评估时, 都会受到股息支付率、股权资本率以及股息增长率三个基本因素的影响。

三、市净率

市净率又称为权益乘数, 是指股权市场价值和账面价值的比率, 其基本公式为:P/BV=股票市场价值/账面价值。

(一) 优点和缺陷

市净率的优点:首先, 相对于市盈率来说, 即使是收益为负的公司, 不能使用市盈率进行评估, 但可以使用市净率进行评估。其次, 与市场价格相比而言, 账面价值提供了一种相对稳定、符合直觉的价值评估方法。通常情况下, 人们总是感觉账面价值比内在价值更加可靠、清晰, 因此账面价值是一种非常简单的比较标准。最后, 如果会计标准合理, 而且不同公司之间会计标准一致, 市净率可以作为一个低估或者高估的信号, 在同类公司中进行比较, 以便于评估师对可比公司的选择。

采用市净率也存在一些缺陷:第一, 账面价值和盈利一样会受到折旧方法和其他会计政策的影响, 当企业之间采用不同的会计政策时, 将难以使用市净率对不同的企业进行比较, 同样, 当不同国家采用的会计制度或准则存在重大差异时, 利用市净率进行跨国间的企业价值评估也将失去意义。第二, 账面价值对于某些没有太多资产的行业来说意义不大, 比如服务行业。第三, 如果企业连续多年亏损, 那么企业权益的账面价值可能为负, 相应地, 市净率也会变为负值, 因此对于多年亏损的企业, 市净率很可能不能使用。第四, 账面价值反映的是初始成本, 如果在获得一项资产后, 其盈利能力显著增加或降低, 那么, 其账面价值就会与市场价值产生显著差异, 再用市净率来评估就会显著低估或者高估价值。

(二) 基本分析

同市盈率一样, 影响市净率大小的, 不仅仅是股票的市场价值和账面价值, 还有更深层次的基本因素对其有决定性的作用。

对处于稳定增长状态的公司, 适用于高顿模型计算其股权价值。高顿模型如下:P0=DPS1/﹙r-gn﹚

同样, P0是股票价值;DPS1为下一年的预期股息;r是投资人要求的报酬率或股权资本成本;gn为股息的永久增长率。而DPS1=BV0×ROE×s, 其中ROE为下一年度的净资产收益率, s为股利支付率, 又s=1-gn/ROE, 将两个等式带入高顿模型, 且两边同除以BV0可得:P0/BV0=﹙ROE-gn﹚/﹙r-gn﹚。

由此可见, 稳定增长公司的市净率大小是由净资产收益率、股息增长率和股权资本成本决定的。

对于增长型公司, 同市盈率一样, 适用于两阶段增长模型。基本模型如下:

其中DPS1=BV0×ROE×s×﹙1﹢g﹚, DPSn=BV0×ROE×s×﹙1﹢g﹚n×﹙1+gn﹚, 将它们带入基本模型公式且两边同时除以BV0可得:

由此公式可见, 影响增长型公司的市净率高低的因素同样是净资产收益率、股权资本成本、股利支付率以及股息增长率。

四、市销率

市销率又称为收入乘数, 是指股票价值和企业收入之间的比值。其基本公式为:P/S=股票价格/每股收入。

(一) 优点和弊端

市销率因其独特的优点而备受关注, 首先, 它不像市盈率可能会是负值而变得毫无意义, 市销率在任何情况下都可以使用, 甚至对于最困难的公司也可使用。其次, 与净利润和账面价值不同, 销售收入不受折旧、存货等会计政策的影响, 因而也难以被人为的扩大。再次, 市销率并不像市盈率那样易变。因此, 用市销率进行价值评估更为可靠。例如, 对于一家周期性公司, 其市盈率值变化要比市销率变化频繁得多, 这是因为利润比销售收入对经济状况的变化更为敏感。

当然, 采用市销率比率也有些弊端, 用销售收入来代替账面值或净利润的好处之一是它的稳定性。然而这种稳定性, 在公司的成本控制出现问题时, 就失去价值评估的准确性。在这种情况下, 尽管利润和账面价值有显著的下降, 但是销售收入可能不会大幅下降。因此, 当使用市销率对一个存在亏损或资不抵债的处境艰难的公司进行价值评估时, 可能因为无法识别各个公司成本、毛利率方面的差别而得出不准确的评估值。

(二) 基本分析

同市盈率、市净率一样, 对于市销率的基本分析, 同样将公司分为稳定型和增长型, 稳定型公司适用于高顿模型, 增长型公司适用于两阶段模型。其计算过程和市盈率、市净率相似, 在此不再计算, 其最终等式如下:

稳定型:P/S=PM×s×﹙1+gn﹚÷﹙r-gn﹚, 其中PM为净利润率。

增长型:P0/S0=PM×s×﹙1+g﹚×[1-﹙1+g﹚n/﹙1+r﹚n]÷﹙r-g﹚+PM×s×﹙1﹢g﹚n×﹙1+gn﹚÷[﹙r-gn﹚×﹙1+r﹚n]

由以上两个等式可以看出, 无论是企业处于增长期还是稳定期, 影响企业市销率的因素是净利润率、股权资本成本、股利支付率和股息增长率。

应注意的是, 三个比率的基本分析都是以股权价值为基本切入点, 理论上股权价值等于股票价格, 而实际上, 股票价格受到多种因素的共同影响, 因此, 用股票价值为切入点来分析三比率得到的是一种理论上的价值比率。

五、问题和改进

(一) 市场法适用性问题

市场法的应用必须要满足两个最基本的前提条件:第一, 要存在一个公开活跃的资本市场;第二, 市场上要存在充分的可比案例或者交易活动。公开市场指的是有多个交易主体在自愿、平等、理智、非强制或者不受限的条件下进行的交易, 这个市场上的买卖双方获取的信息量相当, 交易价格代表了交易资产的行情, 也就是资产的市场公允价格。现实中, 几乎没有能够完全满足上述市场法应用条件的公开市场条件。公开市场假设是基于资产可以在市场公开买卖这一客观的事实为基础的。从现实情况来看, 对于用上市公司比较法评估企业价值而言, 至少已经存在证券市场这样一个活跃的公开市场。许多文献在谈及市场法时, 均认为我国资本市场处于发展的初级阶段, 尚未成熟, 资本市场上的信息不能准确真实地反映企业的价值, 据此认为市场法在我国尚不能广泛的运用。笔者认为, 资本市场的主要功能有融资、投资、资源配置和资产定价功能, 其中与上市公司比较法运用联系最为紧密的就是市场对资产的定价功能。由于垃圾信息、市场预测、“噪音”干扰以及信息不对称等原因, 使得定价不能总是一步到位, 但是这并不能否认定价功能的效率。当价格在某一个阶段、某一个适当的时间范围内总体趋于一定的情况下, 就表示资本定价功能发挥正常。

(二) 实务中存在的问题

市场法在应用中, 首先需要找出一组可比公司, 根据《企业价值评估指导意见》中第三十七条“注册资产评估师应当确信所选择的可比企业与被评估企业具有可比性。可比企业应当与被评估企业属于同一行业, 或者受相同经济因素的影响”的规定, 实务中评估师一般会选取属于同一行业的一组公司作为可比公司。而采用这种方法有几个问题:

第一, 可比公司的定义基本上是个主观上的概念, 评估师在选择可比公司时, 大多数是靠个人经验, 因此不同评估师所选可比公司不同, 其评估结果肯定会有所不同。将行业中其他公司作为一组也经常不能解决问题, 因为同一行业中的公司在业务组合、风险和增长率等方面也存在很大的不同。

第二, 就目前我国的资本市场来说, 由于资本市场并不是很健全, 有些行业上市公司很少, 例如根据申银万国最新的行业分类来说, 三级分类通信运营中, 只有中国联通和263两家上市公司。对于通信运营类公司用市场法评估而言, 则很有可能找不到合适的可比上市公司。

第三, 即使能够找到一组合适的可比公司, 被评估公司与可比公司之间的基本差异仍然存在, 由以上对市盈率、市净率和市销率的基本分析可以看出, 影响三大指标高低的基本因素有净资产收益率、净利润率、股权资本成本、股利支付率以及股息增长率等基本数据, 所以很难找到合适的可比公司, 即使通过一些主观的调整, 也很难找到一组在各个方面都合适的可比公司。

(三) 相应改进

鉴于以上问题的存在, 在实务中运用市场法时需要评估师尽可能做到客观、公正, 避免个人主观的偏见。而在实务中, 每个评估师主观经验的不同, 评估结果就会不同。基于此, 在用市场法评估时, 需要找到一些辅助方法进行验证, 可以借鉴市场法运用较多国家的一些成熟方法。

美国的资产评估业有100多年的历史, 在对企业价值评估方面, 市场法是常用方法之一, 因此可以借鉴他们在市场法方面的经验, 在缺少相应的可比公司时, 美国偏向于使用多元回归分析方法来确定市盈率、市净率以及市销率等价值比率。具体方法如下:

以市盈率、市净率以及市销率作为因变量, 根据前面的分析, 可以找到影响各个比率的基本数据, 将基本数据作为自变量进行多元回归, 具体表达式如下:

市盈率=α0+α1×股息支付率+α2×股权资本成本+α3×股息增长率

市净率=β0+β1×股息支付率+β2×股权资本成本+β3×股息增长率+β4×净资产收益率

市销率=γ0+γ1×股息支付率+γ2×股权资本成本+γ3×股息增长率+γ4×净利润率

可以采用行业数据回归分析和整个市场数据回归分析两种方法, 当被评估公司所在行业上市公司较多时, 可以使用行业数据回归分析, 作为可比公司的辅助验证。而当所在行业上市公司很少时, 如上面所说的通信运营三级分类中只有两家上市公司, 则可以扩大回归分析的样本范围, 可以使用所在行业的二级分类中的上市公司作为样本或者一级分类所包含的上市公司, 甚至可以使用完全不同行业的上市公司数据来进行回归分析, 求得回归系数, 将被评估公司的相应基本数据带入回归方程式便可求得被评估公司的市盈率、市净率及市销率。若使用整个市场的数据进行回归分析, 则要考虑更多的因素。如由于行业不同, 面临的行业风险也会不同。

(四) 注意问题

回归分析方法是价值评估常用三大比率的一种简便途径, 它将价值比率和影响其大小的基本因素通过方程式联系起来, 而这些基本数据对于上市公司来说很容易取得, 因此, 多元回归分析方法在实务中运用非常方便, 但是此方法本身也存在一些缺陷, 如有可能基本数据因变量和价值比率之间并不是线性相关的, 或者基本数据之间具有很强的相关性等, 这些不确定性的因素都会影响回归模型的有效性, 因此需要评估师在使用模型时, 对其进行相应的检验。

摘要：市场法是三种基本评估途径中最贴近市场的, 因为其全部信息来源于市场, 因此最能体现市场对资源的优化配置功能。而市场法中有两个最主要的要素:一是可比企业的选择, 二是价值乘数的选取。本文分析了常用三大价值乘数的优点和局限, 并以股权价值为切入点, 探究影响其大小的基本因素, 并对其做出相应的改进, 以期对实务中市场法更加准确的应用提供一定的理论支持。

关键词：市场法,价值乘数,多元回归

参考文献

[1] . (美) Aswath Damodaran.张志强, 王春香译.价值评估[M].北京:中国劳动社会保障出版社, 2004.

[2] .曹中.企业价值评估[M].北京:中国财政经济出版社, 2010.

3.市场价值评估 篇三

信托公司作为特殊的金融企业，具有商事信托的合法受托人资格，其经营方式的先天优势难以取代，致使其他金融机构的很多业务在难以绕过法律障碍的时候，必然借助于信托公司的平台运作。经过历次整顿，我国的信托业已逐步进入良性轨道，信托资产规模加速增长，其占GDP的比重也逐渐加大。信托业与银行业、证券业、保险业被并称为“国家金融体系的四大支柱”。在银行等金融机构涉猎信托混业经营的同时，信托公司参股或者控股其他类型的金融机构的情况明显增多。在这样的背景下，对信托公司的价值评估十分必要，对于信托公司评估方法的研究具有现实意义。

一、信托的概念和信托公司的概括

我国2001年颁布的《中华人民共和国信托法》中，对信托进行了如下定义：信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。

其主要特征概括为：一是委托人对受托人的信任。二是信托财产及财产权的转移是成立信托的基础。三是受托人以自己名义，为受益人的利益管理处分信托财产。四是信托是一种由他人进行财产管理、运用、处分的财产管理制度。

信托的基本职能是财产管理职能。信托的派生职能有金融职能即融通资金、沟通和协调经济关系职能即代理和咨询、社会投资职能、为社会公益事业服务的职能。

信托公司，是指依照《中华人民共和国公司法》和《信托公司管理办法》设立的主要经营信托业务的金融机构。截至到目前，现在我国信托公司有66家，可在公开媒体上收集到的近三年交易案例有12个，A股市场有3家金融信托业上市公司，给市场法选择比较样本公司提供了数据保障。

二、影响信托公司价值的因素

中国信托业协会近年来对信托业排名时采用的指标包括：注册资本、固有资产资产总额、固有资产营业收入、固有资产净资产、信托资产资产总额、信托资产营业收入、信托资产实收信托、收入总额、净利润总额、总资产、资产负债率、信托资产投资于基础产业、信托资产投资于房地产业、信托资产投资于证券市场、信托资产投资于实业领域，共15个指标。

通过归纳分析，信托公司的价值影响因素可以分为以下五个层面：企业规模因素、利润状况因素、盈利能力因素、结构性因素、成长性因素。信托公司不同于其他企业的是信托公司经营的业务分为固有资产业务和信托业务，两者在总收入中的比例，作为结构性因素影响评估值。

三、评估指标体系的设计

指标体系的设计需要遵循科学性、可比性、系统性、可行性、通用性、动态与静态相结合的原则。

1.　经济指标的确定

根据信托企业特点、影响信托公司价值的因素、以及因素直接表达方法、企业财务分析指标，结合比较案例公开披露信息中的财务数据情况，参考上述指标，选取了具体包括五个层次的18个经济指标，分别为：⑴规模指标。该层次的指标包括“资产总额”、“收入总额”、“手续费及佣金收入”、“固有资产业务收入”、“信托资产总额”。⑵利润指标。该层次的指标包括“净利润总额”、“信托业务净利润”、“固有资产业务净利润”。⑶盈利能力指标。该层次的指标包括“净资产收益率”和“总资产收益率”。⑷杠杆指标。该层次的指标包括“资产负债率”、“手续费及佣金收入/收入总额”、“固有资产业务收入/收入总额”、“信托业务净利润额/净利润总额”、“固有资产业务净利润/净利润总额”。⑸成长性指标。该层次的指标包括“手续费及佣金增长倍数”、“净利润增长倍数”、“信托资产总额增长倍数”。

四、评估方法的选取与步骤

市场法中常用的两种办法是参考企业比较法和并购案例比较法。参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率和经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率和经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。

由于信托公司信息和年度报告对外披露，交易案例一般在公开媒体上可以取得，故股权交易案例以及经营和财务信息可以获取，具备了并购案例比较法的条件。又因信托公司的业务类似，具有同质性，上市公司中也有同类型公司，因此参考企业比较法也适用。

六、结束语

市场比较法在信托公司评估中有适用条件，笔者也详细列出了操作过程，具有较强的可操作性，供评估同仁参考。其中运用到的集值迭代法和灰色关联度分析有效解决了市场法中指标权重主观判断和比较案例不相关的问题。由此，笔者认为也可将该方法推广至具有业务同质、信息公开、行业特点鲜明的企业评估中。

参考文献：

[1] 王翠春，刘庆，张丽莎. 基于财务视角的信托企业竞争力评价初探[J]. 中国证券期货，2010，（10）.

[2] 陈荆. 中国信托业发展趋势分析[J]. 辽宁工程技术大学学报（社会科学版），2010，（9）.

[3] 代正英，王军辉. 信托公司价值评估问题浅谈[J]. 中国资产评估2010，（12）.

[4] 霍哲，石振武. 市场比较法的改进研究[J]. 工程管理学报，2010（8）.

[5] 冯丽艳. 灰色关联度分析统计方法在市场法评估中的应用[J]. 财务通讯（综合），2010（4）.

4.资产评估 市场法评估报告范文 篇四

云潭路以东中铁逸都国际A组团一期A-3栋

1单元1层1号房屋价格评估技术报告

一、评估对象概况

根据委托方提供的房屋调查表复印件资料显示：合同备案号：Y0146110；初次存档日期：2009-12-07；案件状态：办结；购房人：李科；证件号：***413；用途：住宅；面积：208.99㎡；付款方式：按揭；房开商：贵阳中铁置业有限公司；观山湖区体育路以南云潭路以东中铁逸都国际A组团一期A-3栋1单元1层1号。

据现场勘查，该小区绿化覆盖率较高，环境优美宜居。距金阳客车站较近，出行便捷，各种基础生活设施健全，区位及环境较好。

二、市场背景分析 贵州省会贵阳因位于境内贵山之南而得名，作为首个”国

家森林城市“和中国最佳避暑休闲城市，绿带环绕，风光旖旎，良好的生态、宜人的气候是贵阳的骄傲。贵阳是大西南重要的交通枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心和贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心。

贵阳市明确今后五年，要致力打造几大名片：全国生态文明城市、国家创新型城市、西部地区高新技术产业重要基地、区域性商贸物流会展中心、内陆开放型经济示范区、“爽爽的贵阳”旅游休闲度假胜地。良好的生态环境、适宜的居住条件、便利的招商政策，使贵阳的招商引资规模不断扩大、引进企业质量越来越好。

三、价格评估原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、时点原则

5、预期收益原则

6、客观、公正原则

7、综合分析原则

四、最高最佳使用分析

即在合法原则的前提下和工程技术水平允许的条件下，按评估对象的最佳使用状态进行评估，评估对象最有效用途为住宅，本次评估以保持现状为前提。

五、评估方法

根据评估对象的实际情况采用市场法进行评估。

六、评估过程

我司法鉴定所接受委托后，成立了价格鉴定小组，制定了价格鉴定程序和作业方案，在委托方、申请方相关人员的陪同下进行了现场勘察，房屋为毛坯房。

（一）交易案例比较

根据房地产交易中的替代原则，在同一供求圈内选取与评估对象房地产类似的贵阳市关山湖区住房交易案例A；贵阳市关山湖区住房交易案例B；贵阳市关山湖区住房交易案例C进行比较。详见表1。

（二）比较因素条件指数确定

根据表1所述情况进行系数修正，以评估标的的各因素条件为基础，将比较实例相应条件与评估标的相比较，确定相应的指数，各指数具体修正比例说明见表2，表3，表4。

（三）评估结果

采用算术平均法求取综合比准价格：

综合比准价格=（8140+8180+8254）/3=8192元/㎡ 总价=8192×208.99=1712046元

七、评估结果的确定

根据标的的现实情况，确定该标的在价格评估基准日的现实价格为¥1712046元（人民币壹佰柒拾壹万贰仟零肆拾陆元整）。

表1比较因素说明表

5.市场价值评估 篇五

一：公司概况

1．公司的营业执照、税务登记证；组织机构代码证；

2．企业简介；

3．公司创立和发展过程（历史沿革），包括成立时间、批准机关、投资方；

4．企业的组织机构图，公司董事会、监事会主要领导层人员简历及有关情况介绍；

5．公司章程及制定的各项规章制度；

6．公司近5年或成立以来所实行的主要财务、会计政策（如折旧政策）情况、税种、税率、税收优惠；近5年及评估基准日企业财务报表。

7．物价局核发的风景名胜区《收费许可证》；

二：旅游景区资料

1．旅游景区介绍及主要景点介绍：关于风景区的描述，如自然景观、人文景观、民俗文化、周边环境、交通状况、旅游状况、核心景区旅游开发规划（或项目报告）、当地旅游市场分析等；

2．旅游景区建设详细规划；

3．景区周边交通情况介绍，主要客户来源；

4．旅游区经营权产权文件；(1)特许经营权证书(政府颁发的收费许可证、特许经营许可证)或经营许可合同、协议及相关法律文件；(2)物价局核发的风景名胜区《收费许可证》；

5．旅游景区未来经营收益（1）年旅游人数、平均门票价格，年营业费用、景区年维护费用以及其他可预见的费用等；（2）主要经济来源（旅游门票收入、旅游购物收入、特殊景点收入、宾馆、旅店住宿、超市、餐饮收入、场地出租收入、广告费、赞助费）等年收入、盈利额统计；

6．至评估基准日已经投入的资金和形成的资产明细；

7．评估基准日至景区建成投入使用需要再投入的资金明细；

8．旅游景区建成后未来五年收益预测及预测说明；

9．新闻媒体、消费者对产品质量、服务的相关报道及评价

三：其它资料

1.企业承诺书。

2.旅游景点开发的商业计划书或可行性研究报告

6.企业价值评估 教案 篇六

计划学时：4学时+2学时 教学目的与要求：

（1）要求熟悉企业价值评估的概念及实质

（2）掌握企业价值评估的收益现值法及主要参数的确定（3）掌握企业价值评估的收益现值法及主要参数的确定 教学重点及难点：

企业价值评估的基本方法及其选择 教学基本内容：

第一节

企业价值评估概述

一、企业与企业价值的基本概念

（一）企业的基本概念及其特点

对企业的基本涵义可以有多种理解。一般而言，企业是指以盈利为目的的、由各种要素资产组成并具有持续经营能力的自负盈亏的法人实体。

从资产评估的角度来理解，企业是一项特殊的资产，有其自身的特点：

1.盈利性 2.持续经营性 3.整体性

（二）企业价值的基本概念

从政治经济学的角度，企业的价值由凝结在企业中的社会必要劳动时间决定；从会计学的角度，企业的价值由建造企业的全部支出构成；从市场学的角度，企业而价值由企业的获利能力决定；从资产评估的角度，企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的获利能力。

在资产评估中，对企业价值的界定主要从以下三个方面入手： 1.企业价值是企业的公允市场价值 2.企业价值基于企业的盈利能力

3.资产评估中的企业价值有别于账面价值、公司市值和清算价值

二、企业价值评估的基本概念与企业价值的表现形式

（一）企业价值评估的基本概念

《资产评估准则--企业价值》（2011）中将企业价值评估界定为“注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”。

（二）企业价值的表现形式

根据《资产评估准则--企业价值》（2011）中的界定，企业价值包括企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值三种形式。

三、企业价值评估的特点

1.评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体。2.决定企业价值高低的因素是企业的整体获利能力。

3.企业价值评估是一种整体性评估，它与构成企业的各个单项资产的评估值简单相加是有区别的。

四、企业价值评估的范围界定 1.一般范围

一般范围主要是就企业集团而言的，主要是界定对整个企业集团进行评估，还是对企业集团中的某个或某些法人实体进行评估。

2.具体范围

企业价值评估的具体范围是在一般范围划定的前提下，对具体被评估资产的界定。需重点做好以下几点工作：1）明晰资产产权；2）划分有效资产和无效资产。

五、企业价值评估中的信息资料收集 需要收集的资料有： 1.被评估企业的基本信息资料

2.宏观、区域经济因素以及被评估企业所在行业信息

3.被评估企业所在证券市场信息、产权交易市场的有关信息资料以及可比参考企业的相关资料。

第二节

企业价值评估的基本方法

一、收益法

（一）收益法的基本概念

《资产评估准则--企业价值》（2011）第二十三条指出：“企业价值评估中的收益法是指通过将被评估企业预期收益折现，确定评估对象价值的基本方法。”

（二）收益法中的预期收益的基本概念及形式

预期收益是指企业在日常的生产经营及投资活动中产生的经济利益的总流入与总流出配比后的纯收入，它反映企业一定时期的最终经营成果。预期收益可以用会计利润、现金红利、现金流量（如企业自由现金流、权益自由现金流）等形式表示。1.对会计利润的评价

会计利润包括税后利润和息前税后利润等。会计利润容易受到企业所采取的不同会计政策的影响，具有较大的调节空间，缺乏客观性。会计利润没有考虑到资本性支出、营运资本支出等因素对企业价值的影响。

2.对现金红利的评价

对股权投资者来说，特别是控股股东来说，他们所关注的不仅仅是现金红利的收益，他们更关注的是企业的成长性等因素。相应地，现金红利模型通常适用于少数权益价值的评估（即不具有对企业的控制权）。

3.对现金流量的评价

现金流量包括企业所产生的全部现金流量（企业自由现金流量）和属于股东权益的现金流量（权益自由现金流量）两种。由于现金流量更能真实准确地反映企业运营的收益，因此，在国际上较为通行采用现金流量作为收益口径来估算企业的价值。

（三）收益法的类型及适用条件

收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，预期股利实际上是代表企业分红后股东才可以得到的现金流，因此，采用该现金流结算的评估结论代表的是缺乏控制权的价值，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。

现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和权益自由现金量折现模型。实际上只有控股股东才具有获取全部自由现金流的权力，因此，其评估结论应该是代表具有控制权的企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值。

选择和使用收益法时应当注意下列适用条件： 1.被评估企业具有获利能力。

2.采用适当的方法，对被评估企业和参考企业的财务报表中对评估过程和评估结论具有影响的相关事项进行必要的分析调整，以合理反映企业的财务状况和盈利能力。

3.获得委托方关于被评估企业资产配置和使用情况的说明，包括对非经营性资产、负债和溢余资产状况的说明。

4.应当从委托方或相关当事方获取被评估企业未来经营状况和收益状况的预测，并进行必要的分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。充分考虑取得预期收益将面临的风险，合理选择折现率。

5.必须保持预期收益与折现率口径的一致。

6.应当根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景，合理确定收益预测期间，并恰当考虑预测其后的收益情况及相关种植的计算。

（四）收益法的计算公式 1.年金法

PA/i式中，P企业评估价值；A企业每年的年金收益；i折现率及资本化率。

2.分段法

分段法是将持续经营的企业的预期收益期分为前后两个阶段，根据各阶段的收益现值之和估算被评估企业价值的方法。

RR11r1rr其中，；R企业前n年预期收益折现值之和 1rR1企业n年后（稳定期）预期收益年金现值；1rrr折现率或资本化率。R第i的预期收益额；Pi1niiiiniii1iii

（五）企业收益的预测 1.企业收益的界定

企业自由现金流量=税后净利润+折旧和摊销-利息费用（扣除税务影响后）-资本性支出-净营运资金变动

权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-净营运资金变动+付息债务的增加

2.企业收益的预测

（1）对企业正常盈利能力的判断（2）企业收益预测的基础 3.企业收益预测的基础步骤

第一步，对评估基准日的审计后企业收益进行调整。第二步，对企业预期收益趋势进行总体分析和判断。第三步，对企业预期收益进行预测。

（六）折现率及其估测

折现率=无风险收益率+风险报酬率 1.无风险收益率的估测

无风险收益率通常用评估基准日中、长期国债的到期收益率，但应注意换算为复利计算。2.风险报酬率的测算

（1）影响风险报酬率的主要因素

就企业而言，影响风险报酬率的主要因素包括经营风险、财务风险、行业风险、通货膨胀风险等。从投资者的角度看，要投资者承担一定的风险，就要有相对应的风险补偿，风险越大，要求补偿的数额也就越大。

（2）风险报酬率的测算 ①风险累加法

风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率

②β系数法

RrRRmf式中，风险报酬率；Rr被评估企业所在行业的 Rm社会平均收益率；Rf无风险报酬率；被评估企业所在行业的系数。3.折现率的测算

①加权平均资本成本模型

EDRKe1TKd

DEDE②权益资本成本模型

KR式中，KefeMRPRc 权益资本成本；系统风险系数；Rf目前的无风险利率；MRP市场的风险溢价。Rc企业特定风险调整系数4.收益额与折现率或资本化率口径一致的问题

企业自由现金流量与加权平均资本成本模型相匹配，权益自由现金流量与权益资本成本模型相匹配。

（七）收益法的适用范围 适用条件：

1.企业能够在较长时期内持续经营； 2.能够对企业未来收益进行合理预测；

3.能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。

二、市场法

（一）市场法的基本概念

《企业评估准则--企业价值》（2011）将市场法定义为“将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法”。

（二）市场法的基本原理

市场法的理论依据是替代原则，该方法是基于类似资产应该具有类似交易价格的理论推断。

（三）市场法运用的基本方法

常用的两种具体方法是参考企业比较法和交易案例比较法。

（四）市场法应用的基本步骤

（1）明确被评估企业的基本情况，包括评估对象及其相关权益状况。（2）恰当选择与被评估企业进行比较分析的参考企业。

（3）对所选择的参考企业或交易案例的业务和财务情况进行分析，与评估对象的情况进行比较、分析并做必要的调整。

（4）选择并计算合适的价值乘数，并根据以上工作结果对价值乘数进行必要的分析和调整。

（5）将价值比率运用到评估对象所对应的财务数据，并考虑适当的调整，得出初步的评估结果；对缺乏流动性折扣、控制权溢价等事项，评估时应进行必要的分析并考虑在评估报告中做出适当的披露。

（6）根据被评估企业特点，对不同价值比率得出的数值予以分析，形成合理评估结论。

（五）价值比率的确定

价值比率是指企业价格与公司特定变量之间的比率。市场法的理论基础在于：如果两家企业处于同一行业，拥有相同的收益、收入和增长前景，它们的价格应该是相似的。价值比率的确定要考虑信息的可获得性、可靠性、相关性等。

（六）市场法的适用范围

1.有一个充分发展、活跃的资本市场；

2.在上述资本市场中存在着足够数量的与被评估对象相同或相似的参考企业，或者在资本市场上存在着足够的交易案例。

3.能够收集并获得参考企业或交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料。

4.可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性，且在评估基准日是有效的。

三、资产基础法

（一）资产基础法的基本概念

《企业评估准则--企业价值》（2011）将企业价值评估中的资产基础法定义为：“以被评估企业评估基准日的资产负债表为依据，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法”。

（二）运用资产基础法的基本思路

运用成本法评估企业价值，就是以资产负债表为基础，对各单项资产及负债的现行公允价值进行评估，并在各单项资产评估值加和的基础上，扣减负债评估值，从而得到企业的净资产价值。

（三）应用资产基础法的基本程序

（1）获得被评估企业评估基准日的资产负债表。

（2）调整项目。将每个资产、负债、权益项目的账面价值调整为公允价值。（3）调整资产负债表外项目。评估并加上资产负债表外特定有形或无形资产和负债。

（4）在调整基础上，编制新的资产负债表，反映所有项目的公允价值。（5）确定投入资本或权益的调整后价值。

（四）应用资产基础法需注意的问题 1.现金

一般不需要调整，只需要核实即可。2.应收账款

在核实的基础上，考虑应收账款的可回收性。3.存货

企业的性质不同（如制造企业或商品流通企业），企业的存货构成也不同。具体的评估方法见本教材相关内容。

4.长期投资

对于控股的长期股权投资企业，采用成本法时，评估人员应到现场实地核查其资产和负债，全面进行评估。

对于非控股的长期股权投资企业，在未来收益难以确定的情况下，可以采用成本法进行评估，即通过对被评估企业进行整体评估，确定净资产数额与投资方应占的份额确定长期投资的评估值。

5.其他流动资产

一般可能需要调整的项目是短期证券、应收票据、其他非经营性资产、限制竞争合约等，尤其是与股东交易的应收票据。如果这些项目不用于公司的经营，应该从资产负债表中扣除。其他项目应根据其是否对公司有利转化为市场价值。

6.固定资产

由于价值变化大，一般应该根据评估结果进行调整。当固定资产按市场价值调整后，必须考虑因增加价值而产生的税赋。

7.无形资产 资产负债表上的无形资产一般反映取得成本。应该将这些无形资产未摊销的账面价值调整为市场价值。如果特定无形资产（如专利、著作权或商标）具有价值，这些价值可以同收益法、市场法或成本法来确定。

8.负债

一般的负债调整主要涉及与资产相关的负债。比如，如果房产从资产向扣除，任何与之相关的负债也应相应扣除。如果房产可以以租赁的形式加入，资产中包括房产的经营价值（以市场租金水平计算），相应的债务也应在房产价值中考虑。

9.非经营性或偶然性资产和负责

非经营性资产和负债是指那些维持经营活动不需要的资产和负债。偶然性的资产和负债是指那些非持续性取得的资产和负债。对非经营性或偶然性资产和负债应予以调整。

10.资产负债表表外项目

资产负债表表外项目一般是指表外负债，包括担保负债、未决诉讼或其他纠纷（如税务、员工投诉、环境保护或其他监管问题）等。评估人员应通过与被评估企业管理层及法律顾问的讨论，评估和量化这些负债。

（五）资产基础法的适用范围 1.不宜采用收益法或市场法的情况下。2.对部分资产进行评估。

7.市场价值评估 篇七

随着经济全球化发展,资本更大规模地流动,企业私有化、上市、合资、并购、重组等产权交易活动日益频繁发生,这些活动无不涉及对企业价值的评估。尤其在上市公司IPO定价方面,由于未能依据真实的企业价值而确定合理的发行价格进而导致新股高抑价现象,造成一二级市场间的巨大差价,损害了整个社会范围内的资金配资效率。

市场法是基于有效市场理论和均衡价值观下形成的最简单有效的企业价值评估方法,在欧美发达国家应用广泛,而在我国,由于证券市场不够发达、难以寻找可比公司和调整差异等原因而很少采用。但放眼未来,我国资本市场逐渐完善、产权交易日益活跃,已满足市场法应用的基本条件,并且,市场法的评估定价思路在我国IPO发行定价中已初步体现。随着我国资本市场的体系将更加完善,市场秩序趋于规范,功能也日益加强,对外开放稳步提高,企业价值评估业务也将更深层次地融入资本的全球化流动业务中,市场法的应用必将成为主流。

然而,由于我国的企业价值评估和证市场起步均较晚,对企业价值评估市场法的理论研究和实证分析也很少见。因此,基于效率的市场法改进研究对丰富企业价值评估理论与方法体系、对上市公司IPO定价等产权交易进行合理估值以促进公平交易都具有非常重要的意义。

一、企业价值与经济效率

从本质上来说,企业是各种资源投资者提供关键资源而形成的资源组合体。企业因其效率高于市场效率而为各投资者提供收益,从而实现了企业存在的价值,企业价值也能够客观、有效地评价企业经营和资产配置的效率。根据劳动价值论的基本原理,商品价值与生产率的关系可分为三种情况:不相关、负相关和正相关。虽然看似相互矛盾,但只是从不同的角度加以理解分析的。

“不相关”是从生产率本身性质的角度来看其与价值的关系,指的是同一劳动在同样的时间下创造的价值总量是一样的,而不论生产率的高低。“负相关”则是从“不相关”的本质关系出发,站在单位商品价值的角度分析其与生产率的关系,当生产率越高,同样劳动所生产的商品量越大,同样的价值总量分摊在每个商品上,价值就越小。

而“正相关”则是从行业中两个相互竞争的企业个体的角度而言,在商品市场,其价值是社会必要劳动时间即社会平均生产率决定的,当某个企业生产率高于社会平均生产率,其在同样时间内所生产的产品越多,而另一企业的生产率较低,产品较少,该产品的价值由社会必要劳动时间决定,因此生产率高的企业可获得更大的价值。

根据生产率与价值的正相关性,一个具有高经济效率的企业必然能有效地利用有限的资源,实现其价值的增值。因此,企业的经济效率是企业盈利能力增长的长期基础。长期以来,各国学者也对企业效率与价值的关系进行了实证研究,证明企业的高效率必将体现为良好的盈利性指标。

通过对生产率与价值的分析,可初步确定同行业中企业价值与经济效率具有正相关性,具有相同或相似经济效率的企业的价值也应该是可比的。

二、基于效率的市场法改进思路

(一)总体改进思路

市场法是基于替代原理,既体现公司的内在价值,又充分考虑市场价格决定机制的一种评估方法。在评估过程中,会遇到如下技术难点:可比对象的确定、价值比率的选择和目标公司和可比差异的调整。基于效率的市场法改进,是要从公司投入与产出转换效率即经济效率的角度来改进市场法。结合市场法的评估程序,针对评估中遇到的难点,本文基于效率的市场法改进体现在两个方面:

1. 可比公司的选择

在评估理论与实践中,市场法评估在选择可比公司这一环节一直处于模糊化的状态,评估人员受经验和理论知识限制往往仅凭企业规模或某一孤立的财务指标来确定可比企业,缺乏严密的科学论证,影响了评估的科学性和客观性,导致不准确的评估结果。通过前文论证,经济效率相似则公司价值具有可比性,因此,本文基于效率对选择可比公司的改进主要是:通过测度上市公司间的相对经济效率值,选择效率值相似的公司作为可比公司,避免在选择可比公司时过于主观与片面。

2. 调整的差异

在选择和计算价值比率时,需要考虑被评估公司和可比公司在盈利能力、营运能力和风险控制能力等方面的差异对价值比率进行调整。目前的评估实践中,价值比率调整包括风险调整和预期增长率调整。由于相关指标数据难以获取或准确计算,从而评估的准确性。然而,在基于效率选择可比公司时,已得到上市公司的相对效率值,并且这些相对效率值已经包含了上述需要调整的差异因素。因此,可将“被评估公司效率值/可比公司效率值”作为调整系数来修正价值比率的差异。

(二)数据包络分析方法

数据包络分析法(DEA)由Charnes、Coopor和Rhodes于1978年提出,是以相对效率概念为基础,以优化为主要方法,以数学规划为主要工具,根据多指标投入数据与多指标产出数据的比值对相同或相似类型的决策单元(DMU)进行相对效率有效性评价的一种方法。

其基本思路:假设有n个DMUj(j=1,2,…,n);DMUj的第i项投入为xij(i=1,2,…,m)第j项产出为yrj(j=1,2,…,s),则DMUj的输入向量为:xj(x1j,x2j,…,xmj),输出向量为:yj(y1j,y2j,…,ysj),最后引进松弛变量和剩余变量S+,S-以及非阿基米得无穷小量ε,将模型转化为带有非阿基米得无穷小量的对偶线性规划形式:

对上述模型,可以根据以下规则判断DEA有效性:

若θ<1,则DMUj为非DEA有效;θ越小,DMUj相对越低效;若θ=1,则DMUj仅为弱DEA有效;若θ=1,,则DMUj为DEA有效。

选择经济效率相似的公司作为可比公司,最重要的是要对被评估公司和可选公司的效率值进行测度。由于企业生产经营是一个非常复杂的多投入多产出的过程,对企业经济效率的测度需要从整个投入产出的比值来衡量,而DEA把单投入、单产出的生产效率概念推广到多投入、多产出的同类型DMU的相对效率有效性评价中,更适合于上市公司这种多投入多产出的复杂经济实体,因此测度方法选用数据包络分析DEA方法。本文运用C2R模型测度上市公司的技术效率(crste)。由于上市公司技术效率是其全产出与全投入的比值,是公司生产经营过程中各种能力的综合体现,故可以根据技术效率值来选择可比公司。

(三)实例分析——以中泰桥梁为例

1. 案例背景

公司系由江苏中泰钢结构有限责任公司整体变更设立的股份有限公司。2010年7月,公司名称变更为“江苏中泰桥梁钢构股份有限公司”。2012年3月9日,中泰桥梁在中小板发行A股,挂牌上市,简称中泰桥梁。

2012年3月9号,中泰桥梁IPO上市,新股发行价定为10.10元每股,发行市盈率21.49倍。首日上市交易,截至上午9:50,该股报14.81元,上涨46.63%,换手率达50.33%,触及照深交所新实施的新股上市首日盘中临时停牌制度,被临时停牌。当日的涨跌幅达56.44%,换手率达65.98%,呈现出新股抑价发行(IPO抑价)的特点。IPO抑价是指成熟证市场存在新股发行价格低估的现象。IPO抑价现象与新股定价的不合理紧密相连。

2. 基于效率的中泰桥梁企业价值市场法评估过程

(1)可比公司的选择

截止2011年底,沪深A股中建筑行业上市公司共有58家,其中:土木工程建筑业42家,建筑装饰和其他建筑业14家,建筑安装业1家,房屋建筑业1家。根据证监会行业分类,被评估企业中泰桥梁属建筑业子类土木工程建筑业,主营桥梁钢结构工程业务。因此,土木工程建筑业42家和其他建筑业中以钢结构业务为主营业务3家共45家,剔除ST丹化、停牌的东湖高新及创业板3家,最后确定40家公司作为中泰桥梁可比公司选择的范围。

1)DEA投入产出指标的确定

采用DEA方法测度上市公司投入产出效率,首先需要确定科学的投入产出指标。基于本研究目的,关于投入产出指标体系的构建可从两个方面进行考虑:(1)从企业投入产出的经营实质角度。一般来说,投入指标多为成本类,在相同的产出量下越小越好,应将越小越好的指标作为输入指标;产出指标多为收益类,在相同的投入量下越大越好,应将越大越好的指标作为输出指标。(2)从企业的内部属性角度,即全面考虑影响企业价值的因素,如企业规模、盈利能力、资产管理效率(营运能力)、偿债能力、成长能力和风险等。

本文初步选取的企业价值评估指标如表1所示。

考虑到投入、产出指标的特性和DEA有效性的关系,需将上述企业的内部属性指标分为投入类和产出类指标。

A.企业规模指标,体现企业的经济生产规模、装备水平,是企业稳定生产经营的前提,是公司在物资资本和人力资本方面的投资,应作为投入指标。

注:调整系数=被评估公司效率值/可比公司效率值变异系数=标准差/均值

B.盈利能力指标,是衡量企业经营效率和盈利能力的指标,表示资产的总体获利能力,是评价企业资产运营效益的重要指标。该类指标越大越好,应作为产出指标。

C.营运能力指标,是衡量分析和评价企业销售能力、企业全部资产的经营质量和利用效率的指标,本文所选择的营业成本、期间费用、总资产周转期、存货周转期这几个指标都是越小越好,应作为投入指标。

D.偿债能力指标,是衡量企业能否及时偿还长期债务与短期债务的能力,反映企业财务状况和经营能力,是企业能否健康生存和持续发展的关键。资产负债率、流动比率指标既不是越大越好,也不是越小越好,而应与行业平均水平越接近越好,因此,将该类指标与行业平均值之差的绝对值作为投入指标[7];经营活动现金流量是企业偿还债务的保证,因此越大越好,应作为产出指标。

E.成长能力指标,总资产增长率、资本保值增值率都是企业成长能力的衡量指标,分别体现了资产规模的增长情况和企业资本的运营效益与安全状况,因此越大越好,作为产出指标。

经上述分析,可对表1价值评估指标体系中的各类指标进行分类,得到DEA投入产出初选指标,如表2所示。

从表2中可见,DEA模型投入、产出指标的选择概括了影响企业价值的大部分因素,但是也存在相应的问题:由于投入产出指标数量过大、指标内部可能存在的强线性关系,会影响DEA分析结果,因此,需要科学筛选投入产出指标。本文运用主成分分析方法,提取投入、产出两组指标中的主要成分,既要保证原始变量信息的全面性,又可以对数量过多的输入、输出指标降维,同时还能减少输入指标间和输出指标间强相关性。本文选用主成分分析方法常用软件SPSS.19.0来协助输入、输出指标的提取,结果如表3所示。

2)经济效率的测度与可比公司的确定

由于DEA模型要求其输入的投出、产出指标数据非负性,然而,通过SPSS求取的主成分指标得分存在负数。根据DEA模型的变换不变性,需要对各主成分的数据进行数据变换,按一定的函数关系,如极差化进行非负处理,具体公式如下:

其中:Xij为原始数据,Xij为变换后的数据。

本文选用DEAP2.1软件,对非负处理后的数据进行数据包络分析,得出各上市公司的投入产出相对效率值。因为上市公司的经济效率体现的全产出与全投入的比值,是公司整体的技术效率,因此按整体技术效率值(crste)进行排序,结果如表4所示。

按照常规方法,可比公司的数量一般为3-5家。因此,本文选取与中泰桥梁效率值最接近的5家上市公司作为可比公司,分别是:东南网架(002135)、棕榈园林(002431)、上海建工(600170)、浦东建设(600284)和中国化学(601117)。

(2)价值比率的选择和差异的调整

在上文中,通过DEA方法进行经济效率测度,已为被评估公司选取了5家可比公司,接下来,需要选择合适类型的价值比率。股权资本价值比率和全部资本价值比率分别适用于不同的情形,当被评估公司与可比公司间资本结构相差很大时,选择全部资本价值比率较为合适;当被评估公司于可比公司间资本结构相似时,选择股权资本价值比率较为合适。

对比可比公司和被评估公司的资本结构可知,中泰桥梁的资产负责率为73.14%,可比公司的资产负债率最大为83.30%,最小为41.38%,资本结构相差较大。因此,应选择全部资本价值比率,同时为避免选择单一价值比率可能产生的偏差,选择盈利类价值比率、收入类价值比率和资产类价值比率,分别为EV/EBIT,EV/EBITDA,EV/销售收入,EV/总资产。

计算可比公司的价值比率后,需根据被评估公司与可比公司在财务绩效、风险和成长性等因素的差异进行调整。在确定可比公司时,通过DEA对各公司的经济效率进行测度,该经济效率值充分包含了上述因素,因此,可根据经济效率的差异进行调整,如表5所示。

变异系数=标准差/均值

在选择价值比率时,需要考虑可比公司价值比率的变化范围和集中程度,即变异系数,选择变异系数小的价值比率更为适合。由表5可知,全部资本价值比率中,EV/EBITDA的变异系数最小,最适合作为本案例的价值比率,同时价值比率EV/EBIT和EV/总资产相差较小,可作为参考比率。

(3)中泰桥梁价值评估结果

利用各价值比率估算被评估公司的价值,需计算被评估公司中泰桥梁相应的相关参数,如下:

EBIT中泰桥梁=106,306,530.30元;EBITDA中泰桥梁=127,147,000.00元;

总资产中泰桥梁=1,130,059,293.69元;总负债中泰桥梁=826,501,676.35元。

根据市场法的基本原理:

根据上述公式计算每一种价值比率下的被评估企业的价值,得出在不同比率下的被评估公司的整体价值EV,计算过程如表6所示。由于EV/总资产与其他比率计算的结果相差甚远,故舍弃。

评估基准日中泰桥梁的总股本为116,500,000.00元,因此,每股价值为:14.76元/股。

(4)中泰桥梁IPO定价结果分析

发行日与评估基准日通常存在时间差异,在此期间股票的市场行情可能发生变化。因此,为符合IPO发行日的实际市场情况,必须进行交易日期修正。交易日期因素一般可通过股票价格指数或价格来进行修正。公式如下:

其中:P0、L0表示评估基准日的价格和价格指数;P1、L1表示发行日的价格和价格指数。

基于效率计算得出评估企业中泰桥梁的全部股权在评估基准日2011年12月31日的市场价值为1,719,774,750.00元,每股价值14.76元。2012年3月9日,中桥梁于深交所IPO上市,因此,本文选择深证综合指数作为价格指数。2011年12月30日的深证综合指数L0为8918.82,2012年3月9日深证综合指数L1为10334.38,代入公式,可得中泰桥梁的理论发行价格:17.11元/股。

同时,首发新股定价还需要根据发行日的市场行情和投资者的信心,对新股理论价格给予适当的折扣率。根据成熟市场的一般规律,如果股市处于牛市状态,股票的需求大于供给,一般选择折扣率5%-10%,如果股市处于熊市状态,股票的需求小于供给,一般选择折扣率10%-30%。2011年欧债危机爆发,全球股市受到影响,我国股市2011年底至2012年1月份跌入谷底,3月5全国人大召开,在政策的刺激下,大盘才逐渐上扬,投资者的信息逐渐建立,但仍伴随着不稳定的因素。总体来说,股市行情较差,因此,选择10%-2 0%的折扣率。则,中泰桥梁的发行价格应定在区间[13.68,15.39]。

2012年3月9日,中泰桥梁的新股实际发行价为10.10元/股,首日最高价格达到15.8元/股,涨跌幅达56.44%,换手率达65.98%,触及深交所的临时停牌制度。相比之下,通过本文基于效率的市场法评估得到的新股价格发行区间为[13.68,15.39],与二级市场的交易价格相差较少,首次公开发行抑价现象不太严重,股票价格与企业的真实价值较为接近。

三、结论

8.如何评估创新价值 篇八

也正因为如此，成功的投资者往往都把自下而上精选个股作为获取超额收益的主要手段。选股的目的是寻找价值被低估的标的，但实际中，对企业价值的理解却又千差万别。

无论企业价值之源有多少，其中一个一定是创新性变化。约瑟夫·熊彼特给“创新”下的定义是：将原始生产要素重新排列组合为新的生产方式，以求提高效率、降低成本的一个经济过程。我们所关注的给企业带来价值增值的创新更为宽泛，更多关注的是与公司自身历史相比，有没有创新性的变化。

创新之一：组织革新

包括产业组织革新和公司内部组织革新。历史上很多牛股都可以从这个纬度找到逻辑之源。以家电连锁、乳制品行业为例，他们都曾经历过由于龙头企业对产业组织形式进行革新，行业出现革命性变化的过程，龙头企业也利用这种新的商业模式获得了超常规增长。公司内部组织革新也会带来明显的价值增值，企业股权结构的变化、核心管理层利益关系的理顺、核心领导层的变化都会带来企业的明显变化，而伴随这些变化的是“十倍股”的诞生。

创新之二：新产品或新服务模式的推出

任何企业的战略都落脚于产品和服务，任何企业的收入、利润、现金的载体都是产品和服务。基于对客户潜在需求的挖掘，创新产品，往往是引领企业价值增长的重要来源。苹果今天的成功也是以产品创新为基础的。

创新之三：打开新市场

在消费品行业有很多这种例子，把新产品、新商业模式引入到新市场中，带来新的发展空间。历史上的可口可乐、沃尔玛就是这样打开了成长空间。其实很多时候，新产品本身就意味着新市场，新产品和新市场都是相辅相成的。