浙江省土地登记办法

浙江省土地登记办法（共7篇）

1.浙江省土地登记办法 篇一

黑龙江省集体土地所有权确权登记发证成果验收办法

2013-06-27 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）。

（十）《土地权属争议调查处理办法》（中华人民共和国国土资源部令 工作由同级加快农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室负责。

级抽查的准备。

第八条 验收组的成立

检查验收时应成立检查验收组，检查验收组应由不少于5人的单数成员组成。

第二章 检查验收程序

第九条 检查验收步骤

检查验收一般按照验收准备、内外业检查、形成验收报告、验收总结的步骤开展工作。

第十条 验收准备

（一）验收组达到验收地点后，应做好验收准备工作。

1）推荐确定验收组长。

2）确定外业小组和内业小组的专家。

3）确定外业巡查、抽样检测的区域、内容、线路、方法和所需的仪器设备。

4）确定内业资料检查的重点和方法。

5）告知被验收单位需要做的准备工作。

（二）验收组开展工作之前，应召开验收工作布置会议。会议内容包括：

1）介绍参加会议的领导、代表等情况，宣布验收组成员。

2）被验收单位做工作汇报（内容包括工作、技术、检查及整改情况等）。

3）验收组质询。

4）被验收单位答疑。

2.浙江省土地登记办法 篇二

关键词：契约登记制,权利登记制,托伦斯土地登记制

近年来, 中国农村土地制度问题层出不穷, 一个很大的原因就是土地产权不明晰。土地产权不明晰, 可以从两个方面理解, 一方面是实际经济状态上的产权不明晰, 另一方面是法律状态上的产权不明晰。从经济状态讲, 所有权不可能完全明晰, 只能达到一种动态平衡。但从法律状态讲, 所有权是可以确定化的。比如在农村, 大部分情况下, 农民是清清楚楚知道自己所承包的土地的亩数以及界限的, 然而, 由于没有进行土地登记, 这种权属状态在法律上就是不明晰的。因此, 土地登记制度是土地所有制中一项重要的制度。土地登记并不会涉及到对土地初始分配的影响。当实际的产权在经济状态上并未分割清楚的时候, 登记并不能使产权变得更明晰。但是, 登记是对经济状态上已经分割清楚的产权的确认。对于以后的各种涉及到产权的行为来说, 登记确实能够起到明晰产权的效果。

一、土地登记制度的作用

秘鲁著名经济学家德·索托认为, 登记制度是产权制度中十分重要的一个环节。他的观点是, 第三世界之所以贫穷, 有两个最大的问题:土地所有权的不明确性以及土地转让的混乱。由于这两个问题, 虽然贫民拥有经济意义上明确的资产, 却因为其资产不能融入正规的法律体制, 僵化的资产不能转化为活跃的资本, 资产的价值就大打折扣了。而登记制度正是使资产变为资本的一个重要环节。德·索托写道:“在西方国家, 资本的创造是一种内在的过程, 这一过程隐藏在一种正规、复杂的所有权体制中。”[1]

这种正规所有权制度将资产转化为资本的方式, 是将资产在经济上和社会上最有价值的方面加以描述和组织, 并以一种登记制度的方式, 将这一信息保存下来———就如同一个手写账本中的插页, 或者一个计算机硬盘上的标签———然后, 把它们记录在一种所有权凭证中。而且, 一套详细而精确的法律条文, 可以对这一过程进行管理, 这样一来, 正式的所有权记录和所有权凭证, 就能够使我们围绕资产当中具有经济价值的部分, 形成并表述出一种共识。把资产中所有相关而重要的信息予以掌握和管理, 使一种资本的潜在价值变成一种概念化的产物, 以便于我们对资产加以控制, 我们就可以在所有权范围内, 确认和开发资产, 把它们加以结合, 并与其他资产建立起联系。

按照德·索托的观点, 任何资产的经济和社会价值, 如果未能在正规的所有权体制中得到固定, 就难以在市场上运转。因为交易双方为了考察财产的真实可靠信息, 所要花费的成本是巨大的。这就大大缩减了本该进行的交易量, 而且交易也只能被限制在熟人社区狭窄的贸易圈子范围内。正规所有权将资产用法律的形式表述出来, 但它不是资产的简单替代品, 而是与其代表的资产相分离的, 它可以使资产产生增值, 本身就具有经济和社会意义的特性。通过合法的所有权体制将资本概念化, 而只有这样, 资产才能够充分显示出蕴藏的生产性潜能。

这种通过国家登记而进行的所有权的法律表述有以下几个优点[1]: (1) 确定资产的经济潜能。 (2) 将分散的信息纳入一种系统性的制度, 交易者即使没有看到资产本身, 也能够获得资产的经济和社会性质的描述。资产的潜力变得更容易评估和交流, 这就大大促进了资本的产出。 (3) 建立责任和信用体系。登记制度代替了熟人社会中靠个人关系而建立的信用体系, 使得即使在陌生人的社会中, 资产所有者也失去了匿名的可能性, 其个人责任感得到巩固。 (4) 使资产具有可交换性。资产的表述比资产的自然状态更容易组合、划分、调动, 并推动商业交易过程, 使它在任何交易行为中得到方便的运用。 (5) 建立人际关系网络。 (6) 保护交易。

由以上论述得出的结论就是:发展中国家的政府目前最需要做的, 是尽快把不合法的资产融入到一个系统化法律框架中, 使他们具有合法性[1]。

德·索托的理论其实不难理解。这里以货币制度的产生作为类比比较恰当。货币是对物品经济价值的抽象描述, 以前的物物交换使得每一次交易行为都要对交易物品的经济价值进行特殊评估, 交易成本是巨大的。货币制度的出现使得对物品经济价值的评估成本降低, 交易成本大大减少, 使以前复杂的物物交换退出历史舞台, 以货币作为中介的交换极大地促进了贸易发展。当社会发展到现代的陌生人社会, 交易风险增加, 交易成本不仅包括对资产的经济价值进行考量, 更主要包括对资产的法律状态进行确认, 以确保交易安全。土地登记起到的就是这样的作用, 它通过国家的权威来对资产的合法性进行担保, 减少了资产交易中对其法律状态进行核实的交易成本, 因此, 能够促进交易的发展。

德·索托之所以将登记制度作为发展中国家制度改革的突破口, 除了以上理由之外, 或许还是因为他意识到了登记制度的中性特征。因为登记制度不会直接导致财产的再分配, 也就不会像所有制改革那样遭受巨大的阻力。

二、其他国家土地登记制度介绍

(一) 各国土地登记制度的分类

理论上最通常的关于土地登记制度的分类是契约登记制度和权利登记制度。

1. 契约登记制度, 又称法国登记制度。

是指土地权利的变动完全采取意思主义, 只要当事人之间达成合意, 订立契约, 即可发生物权变动的效力。土地登记是非强制性的, 采取形式主义审查。但若未经登记, 不得对抗善意第三人。目前, 除法国外, 日本、意大利、西班牙以及美国许多州采用契约登记制。

2. 权利登记制度, 也称德国登记制度。

对于土地权利变动完全采用物权变动的形式主义, 非经登记不生效力, 非但不能对抗第三人, 当事人之间在法律上亦不发生物权变动的效力, 只具有债权效力。德国、瑞士、奥地利、挪威等国采用权利登记制。

(二) 澳大利亚的托伦斯土地登记制度

托伦斯登记制度是在世界各国有很大影响的一种土地登记制度, 实质上属于权利登记制度的范畴。本文将重点介绍。

在普通法传统里, 土地的转让曾经是一个很复杂的程序。土地所有者必须追溯到国王将土地授予第一个所有人才能证明他们对特定土地的所有权, 这些与土地转让有关的文件合起来被称为“所有权行为”或者所有权链, 这一行为可能发生在几百年前, 而土地所有权也可能已经转让了几十次。但有时, 因为普通法遵循严格的“没有人可以出让不属于自己的财产”的原则, 即使是详尽地探寻过所有权转让的链条也不能完全保证购买者的安全, 一旦在整个转让环节中有一处出现瑕疵, 就会影响到整个交易的效力。普通法的这一规定使得土地转让缓慢、昂贵, 而且不能保证所有权的确定性。人们为了改变这一状况, 设计出了行为登记制度 (Deeds registration system) 。在行为登记制度的体系下, 登记的只是交易的行为, 而不涉及到所交易的财产。交易行为都会有文书记录, 被登记过的文书拥有对所有未登记文书的优先权。这一做法部分地保障了交易安全, 但并没有从根本上解决问题。直到托伦斯登记制度出现之后, 才最终解决了这个问题。在托伦斯所有权体系下, 并不是登记过的记录交易行为的文书具有优先权, 而是登记过的财产具有优先权。托伦斯登记制度产生于1858年的南澳大利亚, 由当时南澳大利亚的首相罗伯特·托恩创制, 后来扩大到美国的部分州、新西兰, 而现在在全球已经得到普遍推广, 加拿大、菲律宾、爱尔兰等都开始实行。托伦斯登记制度放弃了普通法传统下根据所有权链进行交易的做法, 土地登记成为财产权的唯一识别依据。土地登记按照宗地为单位进行, 而非按照登记申请人所有的土地为单位, 因为土地本身是恒久不变的, 而所有权人拥有的土地面积则会经常变动。每块土地在初始登记的时候, 都会按照土地登记计划被编入一个特殊的号码 (Folio) 。这个编号记录着土地的尺度和边界, 所有人的名字, 以及任何存在在这块土地上的法律权利, 登记机关还会对土地权利状态制成地券发给权利人。让与土地权利时, 当事人之间制成让与证书, 连同地券一起交给登记机关, 经登记机关审查后, 在登记簿上登记权利的转移。对于受让人则交付新地券或在原地券记载权利转移, 从而明确土地权利状态。如果要改变土地的边界, 必需重新编写土地登记计划并且重新进行登记。由于澳大利亚是托伦斯登记制度的发源地, 其制度历史最悠久, 也最完善, 因此本文以澳大利亚作为重点介绍的国家。澳大利亚的托伦斯土地登记制度有如下特点:

首先, 托伦斯所有权体系是“因登记而产生所有权”, 而不是“对所有权进行登记”。在托伦斯登记制度下, 初次登记不强制, 但土地权利一经登记, 就不能从这个体系中退出。当进行所有权的转让时, 只有经过登记的转让才是有效的。登记处必须保证只有合法有效的所有权转让才被登记在案。同样, 土地上除所有权外的其他权利, 如抵押、出租等, 也应当在登记处有所记录, 国家会制定法律调控所有这些利益之间的关系以及与第三方的关系。

其次, 国家确保所有权的稳定性, 采取实质审查主义。登记的土地或不动产, 由政府保证其产权的权威与合法, 而不失以交易双方的转让契约合同为保证。土地权利人、土地面积、地块位置、边界等都由政府审核认定, 政府保证其准确真实。与此相配合, 政府还会有一套严格的错误赔偿制度, 一旦国家登记错误, 就会为失去所有权的人给予补偿。由于托伦斯登记体系十分严谨, 实践中要求赔偿的诉讼请求很少。

最后, 在托伦斯登记体系下, 需要遵守三个原则:一是镜子原则:登记处精确全面地反映某人财产权的当前状态。二是幕布原则:再也不需要到土地所有权证书之后寻找任何证明所有权的证据, 因为它包含了关于所有权的所有信息。三是保险原则:如果土地登记处在登记中出现错误并造成当事人的损失, 会提供补偿[2]。

在澳大利亚, 各州都设有国土部或类似的部门, 统一管理土地等不动产。国土部门内设土地登记局负责土地登记。澳大利亚共有三种土地所有制形式:一是私人承租的国有土地;二是政府 (皇室) 从未分配的土地;三是自由持有 (也就是私人所有) 的土地。不论何种土地只要在土地登记部门办理初始登记之后, 其交易、转让、出租、抵押等变更登记均需统一到土地登记部门办理手续。房屋权利不进行单独登记, 而是随土地一道在土地登记局登记[3]。

澳大利亚的土地登记资料可以公开查询, 土地登记信息公开透明, 任何单位和个人不需要出据任何证明, 就可以查询任何一宗土地的全部土地登记资料。土地登记和土地查询都需要收费, 政府严格控制其收费标准, 是依据各地经济发展情况以及土地登记局所提供的劳动损耗来定的, 如登记一宗价值1万与价值1亿的土地, 在权利持有人数相同的情况下所耗的劳动相同, 故只收同样的登记费。由于澳大利亚的土地登记制度具有极强的公信力, 服务快速、便捷、费用公平, 深受社会信赖。新南威尔士州的土地登记局自1987年起就可以自负盈亏, 平均每年登记和咨询服务收费可达6 500万澳元, 除去员工薪水及其他成本, 每年盈利约2 500万澳元, 不仅不需政府财政拨款, 而且每年还按有关规定将盈利的90%上交政府[3]。

应当注意的是, 澳大利亚的财产税收系统也需要可被征税的每处房地产的确认编号、所有权信息和评估信息等, 这部分信息由每个州的评估办公室进行管理和更新。托伦斯土地登记制度为评估办公室提供了很大的信息便利。除此之外, 土地税收委员会可以完全自由地调查和了解所有土地和建筑物的情况, 评估官员具有清查房地产的权力, 房地产所有者每年都应当提供关于其房地产情况的描述, 该描述作为评估的基础。评估官员还可以直接从所有者或使用者那里取得信息, 纳税者必须回答[4]。由此可以看出, 计税需要的土地评估与土地登记是两套体系, 前者是政府的依职权行政行为, 后者则是政府提供的一种服务行为, 也因此, 土地的初始登记可以是非强制性的。

三、域外经验对中国的启示

在中国历史上, 最具盛名的土地登记制度是“鱼鳞册”制度, 该制度起始于宋, 完备于明, 延续至清。“鱼鳞册”会绘出辖区内地形全图, 包括所有田块, 以及水陆山川道路桥梁, 鳞次栉比, 酷似鱼鳞, 故称“鱼鳞册”。每一田块注明编号, 然后则是按编号顺序陈列的具体田块的形状图及有关资料, 内容主要包括:坐落位置、科则 (等级) 土质、业户、佃户、积步 (田块面积) 、四至等。但是, “鱼鳞册”制度以及其他中国古代的土地登记并不同于现代意义上的土地登记, 其“主要目的均在征收税赋, 次要目的方在供质证, 以杜争端之用。”[5]犹如九百年前的英国土地调查清册, 更大程度上是一种大型的资产保存记录[1]。

新中国的土地登记部门曾经是农业部下设的土地管理局, 1982年开始在县一级开展土地调查、土地登记和土地统计试点。1986年, 国家土地管理局正式成立, 下设地籍管理司, 统一管理城乡地籍。1998年, 国务院机构改革组建国土资源部, 内设地籍管理司, 将组织、指导和规范土地登记作为其重要职能[6]。

中国现行的《土地管理法》、《物权法》都有土地登记制度的相关规定。根据《物权法》:国家对不动产实行统一登记制度。除属于国家所有的自然资源不必登记以外, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 只有依法登记才发生效力;未经登记, 不发生效力。 (1) 《土地管理法》及实施条例也都对农民集体所有的土地的所有权, 农民对集体土地的承包权以及农村建设用地的使用权登记做了规定, 而且依法改变土地权属和用途的, 也应当办理土地变更登记手续。

1995年原国家土地管理局颁布的《土地登记规则》是第一部比较系统地规范土地登记制度的法律文件。2001年11月9日国土资源部下发了《集体土地所有权调查技术规定》等, 对集体土地所有权、使用权及其抵押登记作出了详细的规定。随着《物权法》的出台、《土地管理法》的修改, 国土资源部在原《土地登记规则》的基础上, 修订出台了《土地登记办法》, 这是目前最完善的一部调整土地登记的行政规章, 该办法详细地列出了土地登记的类型为:土地总登记、初始登记, 变更登记, 权利注销登记, 以及其他登记;土地登记的程序为申报、地籍调查、权属审核、公告、注册登记和颁发土地证书几个环节等。土地登记方式基本上是借鉴托伦斯登记制度, 按照宗地为单位进行登记。2010年国务院《关于加大统筹城乡发展力度, 进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》也明确了应当“加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作, 工作经费纳入财政预算。力争用三年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织”, 说明了国家对土地登记工作越来越重视。

然而, 中国目前的土地登记仍然存在许多问题有待改进。比如中国的土地、地上建筑物、草地林地等分别有不同的登记机关, 重复登记现象严重, 对土地登记工作人员的培训不够等等, 这些技术上以及制度结构上的弊端并非本文关注的重点。本文主要从公法的角度对中国土地登记制度进行分析。通过与澳大利亚的土地登记制度进行比较, 我们得到以下启示:首先, 土地登记具有很浓的强制性色彩。土地登记办法中新增的分类“土地总登记”是一种依职权行政行为, 除了规定简单的公告程序之外, 是由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后自动进行登记的。初始登记虽然是依申请行政行为, 应经由权利人的申请而进行, 但各条都规定了权利人“应当”进行申请, 不申请应当承担相应的法律责任。这样的规定就强迫了行政相对人的意志, 强化了行政相对人的义务。其次, 弱化了政府的责任。原《土地登记规则》第71条规定, 土地登记后, 发现错登或者漏登的, 土地管理部门应当办理更正登记;利害关系人也可以申请更正登记, 但并没有规定政府的赔偿责任。新的《土地登记办法》也没有对因政府登记错误造成的损失进行赔偿责任的规定。

造成以上现状的原因主要在于中国土地登记的目的取向有偏差。土地登记有两个主要目的, 便于国家进行统一管理以及便于权利人进行土地交易。虽然这两个目的不是截然对立的, 但侧重点不同就会导致国家土地登记制度的设计不同。在古代, 中国的土地地籍管理主要是为了税收目的, 在现代, 中国的土地登记仍然承载了很多国家行政管理的功能, 国家正式文件中不只一次强调, 土地登记是“土地管理的一项重要日常工作”, 应当被“列入土地管理的重点工作之一”。 (2) 这些功能主要包括进行地籍管理, 规范非法占地, 保护耕地等[6]。从《土地登记办法》的表述看, 登记也主要的是为了国家对土地进行总体管理的方便, 其次才是为了方便权利人交易。

本文认为, 这种思路是本末倒置的。登记更应该是一种服务性质的政府行为, 主要目的首先应当是将资产进行法律描述, 以方便交易。德·索托所极力主张的土地登记, 也是从这个角度出发的。因此, 土地登记应当与国家的管理目的剥离开来。以澳大利亚的做法为例, 土地登记部门是一个相当独立的机构, 土地登记官员的地位也很高, 可以与法官相媲美。而如果政府收税时需要进行不动产价值评估, 税收部门就需要设置自己的不动产评估机构, 当这些机构向土地登记部门寻求服务的时候, 与一般公民的身份是相同的。只有将方便民众的目的放在第一位, 初始登记自愿进行, 土地所有权人才会在真正有利益需要的时候去进行登记, 也更容易提供真实的信息。因为只有所有权人最清楚自己 (下转194页) (上接172页) 的财产范围, 这样就能减少土地登记机构核查的难度, 减少其信息收集成本, 使得土地登记更加客观、真实、有效, 提高了土地登记的公信力。一旦土地登记的公信力提高, 就会吸引更多的人进行登记, 形成良性循环, 这样反而能够更好地达到国家管理的目的。

如果反过来, 国家将土地管理的目的放在首位, 强制性地进行土地登记, 土地所有权人就可能隐瞒或者谎报信息。尤其是在国家的土地登记机构和登记体系还不是很成熟的时候, 这种隐瞒和谎报极容易造成登记的错误和偏差, 从而造成行政资源的浪费。因此, 国家应当推广土地登记, 但应当以引导的方式进行, 而不应当强制施行。因为进行登记是需要收费的, 单从交易的角度讲, 权利人是否决定将土地进行登记, 取决于该地段土地的地价、交易频率与交易风险。在土地交易不够频繁的地区, 或者交易主要发生在小规模的熟人社会中的情形, 登记制度并不是那么重要。人们虽然追求登记所带来的确定性, 但如果从土地登记中可能得到的收益小于应当缴纳的土地登记费, 权利人是不会选择主动登记的。如果强制进行登记, 权利人自然也不会配合土地登记部门的调查, 错误登记在所难免。这样就会损害到土地登记的公信力, 不仅起不到方便交易的作用, 国家的管理目的也不能很好的实现。

中国不规定土地登记赔偿制度, 一方面反映了土地登记的行政管理目的倾向;另一方面也反映出了政府对其土地登记的准确性并不自信, 如果土地登记有大量错误发生, 因错误登记而产生的赔偿对政府财政将造成巨大的负担。

综上所述, 本文认同德·索托的命题, 认为土地登记制度确实重要, 但中国当前土地登记的首要问题, 在于明确国家为何种目的进行土地登记, 然后才是具体的登记制度的设计。以税收等行政管理为目的的土地核查应当与以方便交易为目的的土地登记分离开来, 并由不同的机构负责。这样看似是重复的设置, 实则能够达到更好的效果。如果将两个目的合在一起, 再将国家的行政管理目的放在第一位, 看似是节省了行政资源, 实则是对资源更大的浪费。

参考文献

[1][秘鲁]赫尔南多.德.索托.资本的秘密[M].北京:华夏出版社, 2007:33-71.

[2]T.Rouff, An Englishmen Looks at the Torrens System, Law Book Co, Sydney, 1957.

[3]汪秀莲.澳大利亚的土地登记制度[J].中外房地产导报, 1998, (19) .

[4]孟祥舟, 唐秀君.澳大利亚的土地税制[N].中国国土资源报, 2003-03-18 (T00) .

[5]谢在全.民法物权论[M].北京:中国政法大学出版社, 1999:57.

3.古代土地、房屋登记制度 篇三

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作为确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料。

土地交易始自周朝

严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。

《周礼·大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”，意思就是将天下的田地山川以及人口等进行造册登记，便于国家治理。

按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国;卿大夫所分得的土地称为采邑;士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。

西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者即是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。

目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。

历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说，“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓言。

周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。

春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是对于楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。所报内容经审查核实后，最后登记入册，上报到县。自此，可以看做是政府承认了私有土地的合法性，并依此为根据征收田租。

隋唐统计手实与分级汇账簿

隋唐时，据《新唐书·食货志一》记载：“凡里有手实（“手实”是指唐宋时在基层官吏监督下居民自报户内人口﹑田亩以及本户赋役承担情况的登记表册），岁终具民之年与地之阔狭，为乡账。乡成于县，县成于州，州成于户部。”

由此可以看出，唐朝的土地统计政策是很完备的：先在乡里进行统计，然后汇总成乡账;乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账;县账完成后送达至州，汇总成州账，最后上报到中央户部。

在登记时间上，也有规定。据《唐令田令》，“诸应收授之田，每年起十月一日里正预校勘造簿，历十一月，县令总集应退、应受之人，对共给授，十二月内毕。”这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅地数量是多少，以及每年应该有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于清查。

同时，唐代在土地管理方面出现了立契、申牒或过割制度，规定土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才算有效，否则要受到处罚。

其实关于宅地的统计也就是房产的登记，在我国古代大多是与田产的登记同步的，因为国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅情况，也就是包括土地与房子的双重的规定了。

例如吐鲁番出土的《（武）周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》，这个手实就很清楚地展示了政府对于田产与房产的双重登记内容。

《周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》

1.户主宁和才年十四岁

2.母赵年五十二岁

3.妹和忍年十三岁

4.右件人， 见有籍

5.和贞年二十二岁

6.罗胜年十五岁

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二亩（常田） 城北廿里新兴东渠西道南道北曹君定

10.一段一亩（部田三易） 城西七里沙堰渠东渠西张延守南第延守北麴善亮

11.一段一亩（部田三易） 城西五里马堆渠东张沙弥子西张阿仲南□北渠

12.一段一亩（部田三易） 城西五里胡麻井渠东渠西麴文济南渠北曹粟堆

13.一段四步居住园宅

14.牒， 件通当户新旧口、田亩段数四至，具状

15.如前。如后有人告隐漏一口，求受违敕之罪。谨牒。

（注：以上的8至12条就是关于田产登记的状况，而第13条就是关于此户家庭住宅的登记信息，第14条则是户主保证此牒属实的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中国的土地登记制度日趋成熟和完善。

南宋时期，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至（地籍上每宗地四邻的名称）、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘无误后上报经界所（宋朝时专门管理土地登记工作的机构），再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。

砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”（检验确实），土地转让才有效力。

不过，在宋朝出卖不动产，得先问问亲邻，首先问询他们想不想买。因为宋朝法律规定，亲邻具有优先购买权。北宋后期还强调，所谓“亲邻”，必须为有亲之邻，即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者，都不具有优先购买权。

按照现在的话说，这就意味着一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要先通过住在附近的家人、族人的批准。正规的做法是拿一个小本子，把“亲邻”的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁亲戚大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。

搞定了亲邻后，就要制作契约，到官府印契。契约是国家统一格式，被称为“官颁契纸”，类似今天的“标准合同”，统一规定契约中必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。

只有在缴纳契税钱后，官府在契约上加盖官印，交易才有效，就是合法合规交易，受到法律保护。加盖官印的契约称为“红契”，具有法律效力;不缴纳契税，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且还属于偷税漏税。

“红契”要交的契税历朝不等，一般叫“间架税”，但无论多少，对购房者来说，在当时都是一个不小的负担，于是很多人常常不到官府那办“交易手续”，民间房屋买卖多行“白契”。

这固然省了税费，却往往导致纠纷。民间“白契”太多，产权不明，交易混乱，档案管理不完备。宋朝的判牍汇编《名公书判清明集》或是明代小说《三言二拍》对房产纠纷都有记载。

对于“白契”，朝廷只得加大稽查，一经发现，就治人匿税之罪，进行刑事处罚。南宋《庆元条法事类》记载：凡“匿税者，笞四十;税钱满十贯，杖八十;监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”。

契约之后，要过割赋税，即在契约上写明标的物的租税、役钱，并由官府在双方赋税簿账内变更登记，加盖官印。如果没有过割赋税，往后买卖交易双方发生纠纷争讼时，即使买受田宅的富豪之家持有契约，官府也不会受理争讼。

宋朝地产买卖契约，又分为绝卖、活卖与赊卖三种。所谓绝卖，即无任何附加条件的买卖;凡只转让使用权与收益权，保留回赎权的买卖叫活卖或典当，典当契约的业主得到钱主的典价，在法定的30年期限内可随时以原价赎回标的物;赊卖是采取类似商业信用或预付方式，然后收取出卖物的价钱。所有这些买卖活动，都必须订立契约，取得官府认可后，才能得到法律的保护。

清末引入现代房产登记制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷编制出各地土地田产登记管理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要依据。

满清入关后，多次大规模侵吞土地，一度打破了明代的土地登记制度，康熙四年（1665年）朝廷下令进行土地登记造册，历时多年完成。

明清两朝对田地、房屋的交易，都有明确规定。明代《明律·户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事处罚外，一半价款要上缴官府。清代在《户部则例》中明确规定，凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经发现，也要依法治罪，“笞五十，物货一半入官”。

总的来说，古代房屋登记，是伴随土地税赋制度而存在的，其最主要目的是便于税赋征收，其私有财产之证明只是附带性的作用，且登记的资料由官府掌握，对外保密，普通民众不能查询。

到清末，受西方影响，现代房产登记制度被引入中国，清廷开始借鉴西方的房产登记制度，决定采用德国的做法，制定《大清民律草案·物权》，但终因满清王朝的覆灭而破产。

4.《土地登记办法》条文理解 篇四

（规则该为办法，由一般规范性文件上升为国务院部门规章，由文件上升为法律，层级提高。依照行政诉讼法的规定，人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例为依据；人民法院审理行政案件，参照国务院部、委制定的规章和地方政府制定的规章。行政诉讼法的规定，说明规章的效力同法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例有着明显的区别。行政法规、地方性法规、国务院部门规章、地方人民政府规章都属于规范性文件，但不是所有的规范性文件都是法律）第 40 号

《土地登记办法》，已经2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过，现予公布，自2008年2月1日起施行。部长 徐绍史

二○○七年十二月三十日 第一章 总 则

第一条 为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

（登记是一种公示行为，公示是不动产物权设立、变更、转让和消灭的法定要求）

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

（承包经营权是依据《农村土地承包法》取得的权利。对于农村集体经济组织成立的农、林、牧、渔场使用的土地，不属于以承包方式获得的取得，按照《土地登记办法》进行登记。）第三条 土地登记实行属地登记原则。

申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

（向土地部门申请，报人民政府注册登记，核发土地权利证书，说明人民政府是登记、发证机关。）

跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

（跨区不是由共同上级人民政府登记，而是按区分别登记）在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

第四条 国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。

（权属审核和登记审查应持土地登记上岗证书，地籍调查应持土地登记代理证书，地籍勘丈应持测绘资格证书）第二章 一般规定

第五条 土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

（在宗地图上是否应标明空间范围，宗地图是三维图吗？）第六条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。

（土地登记申请原则。例外的有本办法第五十条、五十四条、第五十八条----是注销土地权利证书，不是注销土地登记、第六十五条—有疑问、第六十八条）

第七条 土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请：

（一）土地总登记；

（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；

（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；

（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

（六）更正登记或者异议登记；

（七）名称、地址或者用途变更登记；

（八）土地权利证书的补发或者换发；

（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

（共同申请原则，有例外。共同申请就是要求双方当事人共同提出申请，双方都是土地登记申请人。此规定应当大力宣传）

第八条 两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

第九条 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）土地权属来源证明；

（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

（五）地上附着物权属证明；

（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

（七）本办法规定的其他证明材料。

前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。（将总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记同本条基本规定结合起来，明确每一种登记申请应提交的材料

第十条 未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。

（监护人包括法定监护人和指定监护人）

第十一条 委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。

代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。

第十二条 对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：

（一）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；

（未规定做出书面决定，建议做出书面决定，且应当制定《不予土地登记受理决定书》样本）

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；

（什么是法定形式）

（四）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。

（受理土地登记申请是否需要下发一个通知书）

第十三条 国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。

第十四条 国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：

（审查第十八条规定的情形，下边的三步走才是办理土地登记手续）

（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；

（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；

（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。

国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。

（在土地登记审批表上审批，加盖人民政府公章）

第十五条 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；

（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；

（四）地上附着物情况。

土地登记簿应当加盖人民政府印章。（加盖人民政府土地登记专用章是否可以）

土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。第十六条 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。（设计一套土地权利证书打印软件，将土地登记薄上的各项内容填写齐全后，自动生成土地权利证书中的内容，先打印土地登记薄，后打印土地权利证书。）

第十七条 土地权利证书包括：

（一）国有土地使用证；

（二）集体土地所有证；

（三）集体土地使用证；

（四）土地他项权利证明书。

国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。

土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。

第十八条 有下列情形之一的，不予登记：（此环节应有地籍股负责把握）

（一）土地权属有争议的；

（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；

（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（其他税费包括什么，应当有一个明确的规定）

（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；

（五）其他依法不予登记的。

不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。（告知书要有样本）

（《物权法》规定登记错误造成损失的，登记机构承担赔偿责任；赔偿后，可以向造成登记错误的人---土地登记申请人或登记代理机构—追偿）

（《民法通则》第六十七条规定代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对，由代理人和被代理人负连带责任）

（《民法通则意见》第８３款规定：代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的，在民事诉讼中，可以列为共同诉讼人。）第十九条 国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。

（二十日是办结土地登记审查手续时间，不是办理土地登记时间，土地登记审查只是土地登记中的一个环节）第二十条 土地登记形成的文件资料，由国土资源行政主管部门负责管理。

（土地登记档案丢失由国土资源主管部门负责，并可能承担赔偿责任）

（要研究加强档案管理的规定，几天不移交上报到那级，在超时又上报到那级）

土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记归户卡和土地登记簿的式样，由国务院国土资源行政主管部门规定。第三章 土地总登记

第二十一条 本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

第二十二条 土地总登记应当发布通告。通告的主要内容包括：

（一）土地登记区的划分；

（二）土地登记的期限；

（三）土地登记收件地点；

（四）土地登记申请人应当提交的相关文件材料；

（五）需要通告的其他事项。

第二十三条 对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。公告的主要内容包括：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；

（三）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；

（四）需要公告的其他事项。

第二十四条 公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。

第四章 初始登记

（取消了申请登记的时限要求）

第二十五条 本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

第二十六条 依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。

新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。

第二十七条 依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

（是国有建设用地使用权出让合同，同物权法在名称上衔接。土地出让价款，不是土地出让金，全部土地出让价款的内容可参看《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》）第二十八条 划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

第二十九条 依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。

第三十条 依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。

第三十一条 以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记。

第三十二条 农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证明材料，申请集体土地所有权初始登记。

第三十三条 依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。第三十四条 集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地使用权初始登记。（必须是集体土地所有权人才有权以集体建设用地入股）第三十五条 依法使用本集体土地进行农业生产的，当事人应当持农用地使用合同，申请集体农用地使用权初始登记。

第三十六条 依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。

同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。（对抵押登记申请的时间应当做明确记载，应精确到几时几分）符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。

第三十七条 在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。

符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。第五章 变更登记（双方共同申请）

第三十八条 本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第三十九条 依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。

（如果已登记原土地权利人不能提交土地权利证书，受让人可以不接受转让；接受转让的，原土地权利人应当提交书面土地证书丢失证明，并在指定媒体上声明丢失）

第四十条 因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。

（注意两点：一是房屋先变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书办理土地变更登记，这同《房地产管理法》是一致的。二是转让划拨土地使用权，必须报人民政府审批。）

第四十一条 因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。（是土地使用权变更登记，不单是建设用地使用权变更登记，这意味这会涉及到农用地、未利用土地。下边表述为申请土地使用权变更登记的都是这个意思。）

第四十二条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。（抵押实现，双方可以商定用抵押物抵顶债权，形成处分抵押财产取得土地使用权。如果是法院处置涉案抵押财产，应由法院组织拍卖，拍卖成交后法院应按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条：“ 拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。”的规定，下达拍卖裁定书、协助执行通知书。处置抵押财产第三种形式是变卖，就是转让给第三方。）第四十三条 土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

（抵押权人同意转让可能存在两种情况：一是受让人同意用取得的土地使用权继续抵押，那么最好将下一款规定的一并办理；如不能一并办理，抵押权人同意转让的书面证明上应对抵押有明确意见，其他相关证明材料应有原土地权利证书，登记时应将土地上存在抵押权之事注明在新土地权利证书上。二是抵押权人同意用其他动产、不动产另行抵押或不再抵押，那么应当同下一款结合起来办理抵押注销登记。）已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。

（办理抵押变更登记，包括原他项权利证明书废止和新抵押登记权的设立）

第四十四条 经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。（通知债务人证明应当是书面证明，有证明即可，债务人不必须到场，但应注意把握书面证书的真实性---虽然这是申请人的义务，且有错误时申请人承担责任；如有必要可以询问抵押人。）

第四十五条 因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。（注意把握什么是生效法律文书。生效法律文书应当按照《民事诉讼法》第一百四十一条“最该人民法院的判决、裁定，以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，事发生法律效力的判决、裁定”规定的原则把握，是法院的文书应当伴有《协助执行通知书》）权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。

（先行转让或设定抵押权的，必须先将土地使用权登记到其名下，申请人是法院、仲裁机构生效法律文书确定的权利人）

第四十六条 已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。

（按照《物权法》第一百五十八条 “地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人” 规定，地役权登记采用的是登记对抗原则，与建设用地使用权采用的登记生效原则不同，地役权自地役权合同生效时设立，可以登记，也可以不登记，登记与否都产生物权，只是不登记不得对抗善意第三人）

第四十七条 土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。

第四十八条 土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。

土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。第六章 注销登记

第四十九条 本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

第五十条 有下列情形之一的，可直接办理注销登记：

（一）依法收回的国有土地；

（二）依法征收的农民集体土地；

（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。

第五十一条 因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。

（灭失的如果是以出让方式获得的建设用地使用权，按照《物权法》第一百五十条“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记”规定，办理注销登记的法定义务人为出让人。本条中包括出让建设用地使用权灭失的情形，规定原土地权利人申请注销登记违背《物权法》规定）

第五十二条 非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。（注意这条对申请时限做出了规定）

（《物权法》第一百五十条规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记”，土地出让期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期为获得批准属于建设用地使用权灭失的情形。本条规定原土地权利人申请注销登记违背《物权法》规定）

第五十三条 已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

（注意这条对申请时限做出规定。土地抵押权终止不同于土地抵押期限届满。按照《担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”、第五十八条“抵押权因抵押物灭失而消失”规定，土地抵押权终止是指债务还清主债权终止或抵押物灭失，使得抵押权终止。）

第五十四条 当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。

（第五十一条没有规定当事人申请办理注销登记时限，不好把握，可以以十五日为限吗？如果无法找到当时人，责令限期办理通知无法送达，怎样办理，是公告吗？依据呢？）

第五十五条 土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

（本条同第五十三条相对应，指的是《他项权利证书》上记载的抵押期限届满，但当事人未申请注销登记，除非设定抵押权的土地使用权出让期限届满，国土资源管理部门不得直接、也不得要求抵押双方办理注销登记）

第五十六条 土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。第七章 其他登记

第五十七条 本办法所称其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

第五十八条 国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。

（如果书面通知无法送达当事人怎么办理？报政府批准后以谁的名义发布公告，个人以为：国土资源管理部门是登记机构，发布公告注销登记发证机关----人民政府---的登记发证行为，属于违法行，所以应当以人民政府名义发布公告。其他土地登记发证行为公告也都应当以人民政府名义进行。）

更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。第五十九条 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。

第六十条 土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

（不同意更正登记有两种情形：一是不同意人民政府的更正登记，二是不同意利害关系然的更正登记。）

对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。

（异议登记证明应当告知诉讼期限，以便同第六十一条第一款相衔接）

异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。

第六十一条 有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：

（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；

（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；

（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。

第六十二条 当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。

（预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。）（首先协议中应当有办理预告登记的约定。这样的情况一般有两种：一是协议中约定签订协议后若干时间内交齐转让费用，且约定先办理预告登记、付清全部转让价款后在办理正是变更登记；二是预购尚未竣工商品房，约定先办理预告登记、竣工备案后在办理变更登记）对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

（一般来说欠缴的转让费用付清或商品房竣工备案，就是能够进行土地登记之时）

预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第六十三条 国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

第六十四条 国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

第六十五条 对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。

第六十六条 土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。

（预查封是指《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十四条规定的情形，即：被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。）

第六十七条 两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。

预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。

第六十八条 查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。第六十九条 对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第八章 土地权利保护 第七十条 依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第七十一条 县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

第七十二条 国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料，国土资源行政主管部门应当提供。

土地登记资料的公开查询，依照《土地登记资料公开查询办法》的规定执行。第九章 法律责任

第七十三条 当事人伪造土地权利证书的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门依法没收伪造的土地权利证书；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十四条 国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十章 附 则

第七十五条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责土地和房屋登记工作的，其房地产登记中有关土地登记的内容应当符合本办法的规定，其房地产权证书的内容和式样应当报国务院国土资源行政主管部门核准。第七十六条 土地登记中依照本办法需要公告的，应当在人民政府或者国土资源行政主管部门的门户网站上进行公告。

第七十七条 土地权利证书灭失、遗失的，土地权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，方可申请补发。补发的土地权利证书应当注明“补发”字样。

5.南京市集体土地登记办法 篇五

（2002年9月17日南京市政府常务会议审议通过

南京市人民政府令第214号）

第一章 总则

第一条 为保护集体土地权利人的合法权益，加强集体土地权属管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省土地登记办法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称集体土地登记，包括集体土地所有权、使用权和他项权利的登记。第三条 本办法适用于本市行政区域范围内的集体土地登记。

林地所有权和使用权的登记，依照《中华人民共和国森林法》的有关规定办理。

集体土地承包经营权的登记，依照《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定办理。

第四条 市国土资源局主管全市集体土地登记工作。

区、县土地行政管理部门负责组织实施辖区内集体土地登记工作。

第五条 依法登记的集体土地所有权、使用权和他项权利受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第六条 集体土地权利人应当在规定的期限内如实办理申请登记手续。

集体土地权利证书不得涂改。

第二章 一般规定

第七条 集体土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。

集体土地登记以宗地为基本单元。

第八条 集体土地登记按下列程序实施：

（一）土地登记申请；

（二）地籍调查；

（三）权属审核；

（四）公告；

（五）注册登记；

（六）发放或变更土地权属证书。

前款第（四）项规定仅适用于初始登记，公告时间不少于15日。

第九条 集体土地所有权，由依法享有该集体土地所有权的集体经济组织申请。没有集体经济组织的，由下列当事人申请登记：

（一）村民小组申请登记下列集体土地所有权：

１、土地家庭联产承包中未打破村民小组界线的土地；

２、其他依法属于村民小组农民集体所有的土地。

（二）村民委员会申请登记下列集体土地所有权：

１、原属村内村民小组农民集体所有，在土地家庭联产承包中已打破村民小组界线的土地；

２、村民小组农民集体同意归村农民集体所有的土地；

３、不能证明属于乡、镇（街道）或村民小组农民集体所有的土地；

４、其他依法属于村农民集体所有的土地。

（三）乡、镇人民政府（街道办事处）申请登记下列集体土地所有权：

１、村与村民小组农民集体同意归乡、镇（街道）农民集体所有的土地；

２、其他依法属于乡、镇（街道）农民集体所有的土地。

第十条 集体土地建设用地使用权由下列当事人申请登记：

（一）依法取得宅基地使用权的，由房屋所有权人或经批准的宅基地使用权人申请登记；

（二）依法取得企事业建设用地的，由使用人申请登记。

乡及乡以上政府统一管理的教育、水利、交通等公益事业、公共设施的集体土地建设用地，应当由主管部门统一申请登记；法律、法规明确规定由乡、镇人民政府（街道办事处）管理的，由乡、镇人民政府（街道办事处）申请登记。

第十一条 集体土地他项权利，由依法享有该土地他项权利的当事人申请登记。第十二条 一个土地权利人拥有或使用两宗或两宗以上土地的，应当按宗地申请登记；两个或两个以上土地权利人共同拥有或使用同一宗地的，应当各自申请登记。

第十三条 申请人可以委托代理人申请土地登记。

由代理人办理申请登记的，应当向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按照有关规定经过公证或者认证。

第十四条 集体土地权属调查由土地行政主管部门组织实施。

土地行政主管部门在权属调查中应当公告或书面通知有关土地所有权人和使用权人到场指界。

第十五条 被调查的土地权属界线所涉及的土地所有人、使用人，应当按照公告或指界通知书规定的时间、地点派指界人到场指界。经双方认定的界线，双方指界人应当在土地权属调查表上签字盖章。

农民集体所有土地的指界人由该农民集体依法推举产生，并由村民委员会出具证明，乡、镇（街道）农民集体所有的土地由乡、镇人民政府（街道办事处）出具证明。

第十六条 一方指界人未在规定时间出席指界，其宗地界线以另一方所指界线确定。土地权属调查机构将确界结果以书面形式送达违约缺席者。缺席者如有异议，可在15日内提出重新划界申请，并由申请人负担重新划界的全部费用，逾期不申请或申请后又缺席的，视同对确定的界线无异议。

指界人未能出具有关证明或无正当理由拒绝在土地权属调查表上签字盖章的，视同缺席

指界。

集体土地权属界线和土地利用状况测绘由取得地籍测绘资质的机构承担。

第十七条 土地权属界线有争议的，调查员应首先进行现场调解。经调解未达成协议的，先确定没有争议的土地权属界线。争议部分按照土地权属争议处理。

第十八条 土地利用现状调查时确定的权属界线，经复核无误后，不再重新调查、指界。

第十九条 土地行政主管部门应当根据地籍调查（土地利用现状调查）成果，对申请登记的各项内容逐项审查、核实。

经审核符合集体土地所有权、建设用地使用权登记规定的申请，报区、县人民政府批准予以注册登记。

经登记的集体土地所有权、使用权，由区、县人民政府分别向集体土地所有者、使用者发放《集体土地所有证》、《集体土地使用证》。

经审核符合土地他项权利登记要求的申请，由区、县土地行政主管部门登记，并向其中的抵押权人、承租人分别发放《土地使用权抵押证明书》、《土地使用权承租证明书》。第二十条 有下列情形之一，土地行政主管部门不予受理土地登记申请的，应当在接到申请之日起十五日内（初始土地登记在调查后十五日内）将不予受理的理由书面告知申请人：

（一）申请登记的集体土地不在本登记区的；

（二）提交的集体土地登记文件不齐全的；

（三）不能提供合法证明的；

（四）其他依法不予受理的情形。

第二十一条 有下列情形之一的，土地行政主管部门可以作出暂缓登记的决定，并应当将暂缓登记的理由书面通知申请人：

（一）土地权属存在争议尚未解决的；

（二）违反土地管理法律、法规使用集体土地，尚未处理或正在处理的；

（三）集体土地使用人的登记申请，未按规定征得土地所有者同意的；

（四）法律、法规规定暂缓登记的事项。

第二十二条 集体土地登记后，发现错登或漏登的，土地行政主管部门应当办理更正登记；土地权利人也可以申请更正登记。

第二十三条 集体土地证书实行查验制度。土地权利人应当按照土地行政主管部门规定的期限办理土地证书查验手续。

第二十四条 土地登记资料可以公开查阅。

当事人查阅、摘录、复制土地登记资料，应当向土地行政主管部门申请，并按照档案管理规定查阅、摘录、复制土地登记资料。

第三章 登记

第二十五条 因企业破产、兼并、改制等引起集体土地使用权发生变化的，获得土地使用权的企业或个人、集体土地所有者应当在接到批准文件后三十日内，持批准文件、有关合同、原土地使用证及其他有关文件申请变更登记。

第二十六条 符合宅基地管理规定获得宅基地使用权的个人，应当在接到有权部门批准文件后三十日内，持宅基地批准文件申请登记。

购买、交换、受赠、继承、分割、合并宅基地的，当事人应当在有权部门批准后三十日内，持批准文件、购买协议（受赠证明、继承证明、交换协议、分割协议等）和原土地使用证申请变更登记。

第二十七条 农业用地、未利用地转为建设用地的，集体土地所有者应当在接到有批准权的人民政府批准文件后三十日内，持批准文件和原集体土地所有证申请土地地类（用途）变更登记。

第二十八条 因集体土地使用权抵押、租赁发生他项权利的，当事人应当在抵押、租赁合同签订后十五日内，持抵押或租赁合同、集体土地所有人同意材料和有关文件申请他项权利设定登记。

第二十九条 国家依法征用集体所有土地，集体土地所有人应当在征地批准后三十日内，持原土地所有证申请被征土地的注销登记。

集体所有土地依法被全部征用或该农民集体所属成员依法全部转为城镇居民的，在集体土地被全部征用或办理农转非的同时，注销集体土地所有权登记，收回集体土地所有证。第三十条 集体土地使用权期满，未申请续期或申请续期未获批准的，原集体土地使用人在期满之日前十五日内，持原土地使用证申请注销登记。

第三十一条 集体土地所有人与使用人终止土地使用的，原集体土地使用者在使用权终止后十五日内，持使用权终止协议和原土地使用证申请注销登记。

第四章 罚则

第三十二条 违反本办法规定，未办理初始登记、变更登记的，土地行政管理部门可以责令其限期办理登记手续。逾期不办理的，可处以1000元以下罚款。

第三十三条 采取欺骗手段领取集体土地证书的，依法予以注销，土地行政管理部门可处以1000元以下罚款，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十四条 擅自涂改集体土地证书的，土地行政管理部门可处以1000元以下罚款。第三十五条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。第三十六条 登记机关及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

登记机关及其工作人员违反本办法，造成权利人损失的，应当承担赔偿责任。

第五章 附则

第三十七条 集体土地登记有关事宜，本办法未做规定的，按照《土地登记规则》、《江苏省土地登记办法》等有关规定执行。

第三十八条 本办法下列用语的含义是：

“集体土地权利人”是指集体土地所有人、集体土地建设用地使用人以及集体土地他项权利人。

“集体土地他项权利”是指集体土地所有权、使用权以外的权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

“初始土地登记”是指在一定时间内，对辖区或者特定区域的集体土地进行的普遍登记。

“变更登记”是指初始登记以外的土地登记，包括已登记的集体土地权利因转移、分割、合并、增减、灭失等的变更登记，土地地类（用途）、名称、地址的变更登记，注销土地登记等。

“宗地”是指权属界限封闭的地块。

6.浙江省居住房屋出租登记管理办法 篇六

本办法所称的居住房屋出租登记，是指按本办法规定报送、记录、管理居住房屋租赁当事人相关信息的活动。

第三条 县级以上人民政府应当加强对居住房屋出租登记管理工作的领导和综合协调，保障工作所需经费和人员，促进人口管理信息化建设以及信息资源的整合和共享利用。

乡镇人民政府、街道办事处应当按照有关规定做好居住房屋出租登记相关工作。

第四条 县级以上人民政府公安机关(以下简称公安机关)主管居住房屋出租登记工作;根据需要，可以依法委托县级以上人民政府承担流动人口服务管理工作的机构(以下简称服务管理机构)从事登记服务等具体事务工作。

县级以上人民政府住房和城乡建设、人力资源和社会保障、人口和计划生育、工商行政管理等部门，应当按照各自职责做好居住房屋出租登记相关的管理工作。

第五条 居民委员会、村民委员会、房产中介服务机构、物业服务企业和有关用人单位等，应当协助做好居住房屋出租登记工作。

第二章 登记管理

第六条 出租人应当自居住房屋出租之日起3个工作日内，按照本办法第七条的规定报送下列信息：

(一)出租人的姓名(名称)、公民身份号码、工作单位、联系方式，承租人(包括其他实际租住人员，下同)的姓名(名称)、身份证件种类和号码以及性别、民族、户籍地址、工作单位、联系方式等;

(二)居住房屋的地址、租期、使用功能等基本情况。

承租人为流动人口的，出租人应当按照《浙江省流动人口居住登记条例》的规定报送或者告知流动人口信息。

出租人与承租人终止居住房屋租赁关系的，出租人应当自居住房屋租赁关系终止之日起3个工作日内，按照本办法第七条的规定报送承租人的名单。

第七条 出租人可以通过下列方式向公安机关或者服务管理机构报送本办法第六条规定的信息：

(一)通过公安机关或者服务管理机构开通的传真、网络等渠道报送;

(二)向居住房屋所在地的物业服务企业或者居民委员会、村民委员会报送相关信息，物业服务企业或者居民委员会、村民委员会应当向公安机关或者服务管理机构转报;

(三)由为出租人介绍居住房屋出租的房产中介服务机构向公安机关或者服务管理机构转报;

(四)到公安派出所或者服务管理机构的基层工作组织申报。

公安机关或者服务管理机构上门办理居住房屋出租登记的，出租人、承租人应当予以配合，主动出示身份证件，如实申报本办法第六条规定的相关信息。

第八条 物业服务企业应当将出租人报送的信息在3个工作日内转报公安机关或者服务管理机构。

房产中介服务机构应当在其介绍出租居住房屋的业务完成之日起3个工作日内，将居住房屋租赁当事人的相关信息及居住房屋的基本情况报送公安机关或者服务管理机构，也可以报送居民委员会、村民委员会。

第九条 居民委员会、村民委员会应当将出租人和房产中介服务机构报送的信息及时转报公安机关或者服务管理机构。

乡镇人民政府、街道办事处应当指导、支持、帮助和督促居民委员会、村民委员会开展前款规定的工作。

第十条 公安机关或者服务管理机构应当在其网站和办理点向社会公示居住房屋出租登记的内容、依据、所需材料和办理流程等，提供登记表及填写样本，为居住房屋租赁当事人提供便捷服务。

住房和城乡建设部门应当会同有关部门制定和公布居住房屋租赁合同示范文本，指导和规范居住房屋租赁合同的签订和履行。

公安机关或者服务管理机构为居住房屋租赁当事人提供服务，不得收取费用。

第十一条 公安机关或者服务管理机构应当通过发放资料、与出租人签订治安责任书等方式，告知当事人依法应当履行的义务和相关责任，加强法制宣传和教育。

第十二条 公安机关或者服务管理机构应当全面、及时、准确采集居住房屋租赁动态信息。

上门办理居住房屋出租登记的管理人员应当出示证件，严格遵守工作纪律。

第十三条 公安机关或者服务管理机构应当加强居住房屋出租登记信息的管理，建立健全保密制度，制止违法使用登记信息的行为。

第十四条 县级以上人民政府有关部门及相关机构、组织在行政管理和公共服务活动中产生的人口基础信息，应当按照人口管理信息化建设要求，整合纳入统一的信息平台，实现人口基础信息的动态管理和共享利用，提高社会服务管理效能。

第三章 当事人义务

第十五条 出租人应当承担下列义务：

(一)出租的居住房屋应当具备基本居住功能并符合建筑、消防等安全要求;

(二)核对承租人的身份证件，按照本办法第六条规定及时报送相关信息。承租人是流动人口的，应当告知其按规定及时办理居住登记、领取居住证等。承租人是境外人员的，应当告知其及时到公安机关办理临时住宿登记;

(三)指导承租人安全使用电气、燃气等设施;

(四)向承租人宣传物业管理规定，对乱扔垃圾、噪声扰民等不良行为应当劝止，督促其改正;

(五)合理控制同一套(间)居住房屋内的承租人数，避免和减少消防、治安等方面的安全隐患以及对邻里生活造成妨害;

(六)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施行政管理，发现有涉嫌违法犯罪行为的，及时向有关部门报告;

(七)依法应当承担的其他义务。

有下列情形之一的，出租人应当采取和落实相应的防范措施，切实履行前款规定的义务，具体管理要求由省公安机关另行制定：

(一)出租人向众多承租人出租居住房屋的;

(二)多户承租人合租同一套(间)居住房屋的;

(三)向短暂居住者出租居住房屋的;

(四)安全隐患较大、应当从严管理的其他情形。

第十六条 出租人可以委托房产中介服务机构等单位或者个人办理本办法第十五条规定的相关事务。

出租人不能切实履行本办法第十五条规定的相关义务的，应当委托房产中介服务机构等单位或者个人进行管理。

房产中介服务机构等单位或者个人接受出租人委托的，应当在其受委托范围内履行出租人的规定义务并承担相应法律责任。被委托人基本信息及委托内容由出租人在办理居住房屋出租登记时报送。

第十七条 承租人应当承担下列义务：

(一)不得擅自改变居住房屋的结构和使用功能，不得违规使用电气、燃气设施，发现居住房屋存在安全隐患的，及时消除或者通知出租人消除;

(二)承租人是流动人口的，按照规定及时办理居住登记、领取居住证等。承租人是境外人员的，按照规定及时到公安机关办理临时住宿登记;

(三)遵守物业管理规定，保持卫生、文明的居住环境，不得影响他人正常生活;

(四)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施行政管理，发现有涉嫌违法犯罪行为的，及时向有关部门报告;

(五)依法应当承担的其他义务。

第四章 法律责任

第十八条 违反本办法的行为，相关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第十九条 出租人违反本办法第六条规定，未按时报送居住房屋出租登记信息的，由公安机关责令限期改正;拒不改正的，由公安机关处200元以上500元以下罚款;未按时报送流动人口信息的，按照《浙江省流动人口居住登记条例》第三十条规定执行。

第二十条 物业服务企业、房产中介服务机构违反本办法第八条规定，未按时报送或者转报相关信息的，由公安机关责令限期改正;拒不改正的，由公安机关按照未报送或者告知人数每人100元的数额处以罚款，但总额最高不得超过元;未按时报送或者转报流动人口信息的，按照《浙江省流动人口居住登记条例》第三十条规定执行。

第二十一条 出租人违反本办法第十五条第一款第(一)项规定，出租的居住房屋经依法鉴定不符合建筑安全要求的，由住房和城乡建设部门责令限期改正，逾期不改正的，处200元以上2000元以下罚款;出租的居住房屋不符合消防安全要求的，由公安机关消防机构按照《浙江省消防条例》的有关规定给予处罚;造成人身财产损失的，应当依法承担民事责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 出租人违反本办法第十六条规定，不履行相关义务也不委托管理的，由公安机关责令改正;拒不改正的，由公安机关处200元以上500元以下罚款。

第二十三条 公安机关和其他有关部门、服务管理机构及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，由有权机关按照管理权限，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

(一)不依法办理居住房屋出租登记的;

(二)在履行公务中违反规定收取费用的;

(三)违法实施行政处罚的;

(四)违法使用居住房屋出租登记信息的;

(五)其他依法应当给予处分的行为。

第五章 附则

7.土地租赁登记的若干问题探讨 篇七

关键词：土地租赁 土地出租 房屋登记

中图分类号:F301 文献标识码:A

文章编号:1004-4914（2012）09-054-02

近年来，在我国随着土地使用制度改革的深化，土地租赁作为一种新的土地使用形式，日益被大家所接受。土地租赁目前存在着两种不同的方式，一是国有土地租赁；二是国有土地使用权出租。两种都是国有土地有偿使用的方式，特别是国有土地租赁由于具有可以保持地方政府土地收益的连续性，减轻用地单位负担的优点被越来越多地采用。在目前的登记实务中，由于土地部门规章规定比较明确，所以土地登记部门中对上述土地租赁的登记意见比较统一；但由于房管部门规章规定不够明确导致房产登记部门对通过土地租赁方式取得土地后，在地上合法建造的房屋如何进行房屋所有权登记众说纷纭，莫衷一是。

笔者认为，考量出租土地上的房屋所有权如何登记时，应首先区分其建房人土地来源是国有土地租赁还是国有土地使用权出租。因为两者的权属内容截然不同，只有区分清是国有土地租赁还是国有土地使用权出租，才能做好出租土地上房屋所有权登记。下面笔者试着从几个角度来分析两者的不同。

一、两者的法律内涵不同

1999年1月1日起施行的国务院《土地管理法实施条例》中将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”《意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑的土地，应实行短期租赁，短期租赁一般不超过5年；对需要在土地上进行房屋、构筑物建设后长期使用的土地实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。”

1990年5月19日国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

从以上法律规定可以看出，国有土地租赁与国有土地使用权出租是两个不同的概念，两者存在重要区别：

第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地使用权的原始取得，它发生在土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地使用权部分权能的传来取得，它发生在土地二级或者三级市场。

第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是国有土地所有者（目前由县级以上人民政府土地行政主管部门代表）与土地使用者。国有土地使用权出租主体是各土地使用者，其出租人是通过划拨、出让或转让方式取得国有土地使用权的受让人；承租人是为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或部分使用权，定期向出租人支付租金的行为人。

第三，法律关系客体不同。国有土地租赁的客体只可以是国有土地使用权不含地上建筑物、其他附着物的使用权，国有土地使用权出租的客体可以是国有土地及地上建筑物、其他附着物使用权。

第四，取得方式不同。国有土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议方式。采用双方协议方式租赁国有土地的租金，不得低于租金底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议租赁结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。国有土地使用权出租的方式没有限制也无须向社会公开。

第五，期限不同。国有土地租赁的期限由双方通过租赁合同约定，但最长期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限，也就是说期限可以超过20年；而国有土地使用权出租的期限由双方通过出租合同约定，但最长期限不得超过20年。

第六，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定：国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。

土地使用权出租的承租人只取得土地使用权的部分权能，在通常情况下无法改变该宗土地的土地使用权权属，承租人也无权将该宗土地的土地使用权转让、抵押。

二、两者土地登记实务不同

根据国土资源部颁发的《土地登记办法》规定：依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。国土部门审查完成后，按规定为承租人办理的是国有建设用地使用权初始登记。

根据土地登记相关规定：土地使用权出租，出租人应当持出租合同及有关材料依照规定办理登记。国土部门审查完成后，按规定为承租人办理的是国有土地他项权利登记。

从以上分析可以看出，国有土地租赁虽然有租赁和租金等字眼，但它的实质更应该理解为是一种特殊形式的国有土地使用权出让，与通常意义上的国有土地使用权出让不同的只不过是以分年形式缴付土地出让金的形式。国有土地使用权出租则是通常意义上的出租。

现在回到房屋所有权登记的问题上来，反对给通过土地租赁方式取得土地使用权后在地上合法建造的房屋进行房屋所有权登记的一派，最主要依据是“房地权属一致”的原则（即房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用范围的土地使用权人，必须是同一人）。笔者认为不能一看到租赁或出租两字，不加分析就认为房地权属不一致，不予登记。原因就是上面笔者分析了土地租赁的两种不同形式其土地使用权归属、土地登记形式截然不同。国有土地租赁形式下，土地使用权归承租人所有也就是房地权属一致；国有土地使用权出租形式下,土地使用权仍归出租人所有也就是房地权属不一致。

综上所述，笔者的意见是：

1.通过国有土地短期租赁取得土地使用权的承租人按规定只能在其地上建造临时建筑，不符合房屋所有权登记的条件，房管部门应不予登记。

2.通过国有土地长期租赁取得土地使用权的承租人在其地上进行合法建造房屋的并申请房屋所有权登记的，其申请登记的房屋所有权和土地使用权主体都是国有土地租赁的承租人，登记部门在承租人齐全地提交房屋所有权登记所需的材料且材料符合法定形式的，房管部门没有理由不予登记，应该按规定予以登记。在房屋登记具体操作中应注意的是在房屋登记簿和房屋所有权证上应该载明该宗土地的使用年限，以防范可能的风险。

3.通过国有土地使用权出租取得土地使用的承租人，在该宗土地上进行房屋建造并申请房屋所有权登记的，虽然房屋由承租人建造但由于该宗土地使用权仍归属土地使用权的出租人所有，承租人获得的只是该宗土地的他项权利，明显不符合《房屋登记办法》中对房屋所有权初始登记的要求，房管部门应不予登记。

参考文献：

1.国土资源部.规范国有土地租赁若干意见.

2.国土资源部.土地登记办法.

3.殷琳.土地租赁的两种方式.中国改革，2005（7）

4.陈令枫.土地租赁法律制度研究.湖南大学硕士论文，2005

5.黄钊.论民法上的土地与建筑物的关系.中国政法大学硕士论文，2004

（作者单位:福建省三明市资产管理营运中心 福建三明 365000）