房地产工程部经理

房地产工程部经理（精选12篇）

1.房地产工程部经理 篇一

1、负责工程施工计划控制，工程质量、进度、施工现场管理、安全检查和施工成本控制;

2、协同设计单位、审图公司、勘察及监理、施工单位和材料设备供应商的招标、评标及定标;

3、配合设计管理部组织建筑施工图纸交底;审核《施工组织设计》及各分部、分项重要施工方案;

4、在施工阶段与成本控制部相互沟通协作，做到事前控制，达到成本最优化管理，严格签证管理;

5、负责组织工程工程竣工验收、工程计量管理及工程资料管理等工作;

6、协助分管副总经理做好区域工程系统统筹管理、及与上级对接工作、公司各职能部门各方工作关系;

7、监督并考核工程部员工各项工作的完成情况;组织完成工程部日常事务管理。

2.房地产工程部经理 篇二

关键词：房地产,项目经理,能力,全寿命周期

0前言

房地产行业是一个学科资源和社会资源共同整合的行业, 涉及面众多, 具有很强的综合性。房地产项目经理作为特殊行业的骨干力量, 同样面临着巨大的挑战。他们不仅要横跨专业知识面, 对项目各方进行协调, 而且还要关注进度、成本等关键环节, 这些都对房地产领域项目经理的能力提出了不一样的要求。

1 房地产项目经理不同阶段的工作分析

本研究以房地产项目全寿命周期为主线, 主要分为前期准备阶段、中期施工阶段和后期营销阶段, 展开论述项目经理在不同阶段的工作任务以及工作特点。

(一) 前期准备阶段

房地产项目全寿命周期的前期准备阶段是从项目启动前的投资分析开始至进场施工前的项目前期工作。项目经理在这个阶段的主要工作内容是:正确选址, 对项目所在区域及周边环境进行实地勘察、调研分析, 进行可行性研究;主导策划项目, 将房地产项目的开发蓝图转化成可操作性强的策划方案;多方、多部门协调工作, 从审批立项到筹集资金都需要项目经理交际公关;项目前期宣传, 包括现场宣传、文案宣传等。

工作特征分析如下:是一种高度集中于脑力劳动的系统活动;地域环境多变、不稳定, 多在室外工作;工作群体为高素质的知识分子, 工作客体多为图表和数据;建立关系网, 获取各方资源;交流方式多为纸上谈兵;工作成果以书面为主, 不是实体。

(二) 中期施工阶段

房地产开发项目全寿命周期的中期施工阶段是从进场施工后直至竣工验收前的所有工作阶段。项目经理在这个阶段的主要工作内容是: (1) 施工现场管理, 主要是控制进度、成本和质量; (2) 组织协调项目参与各方主体; (3) 维持现场秩序及安全管理; (4) 组织竣工验收等。

工作特征分析如下: (1) 工作模式从纸上谈兵式转变为真枪实弹的实操; (2) 建设地点固定, 工作多为室外, 环境依然多变; (3) 工程品质会受到相关机构的监督管理; (4) 工作群体多为建筑工人, 理论知识相对缺乏, 实际经验丰富; (5) 外部协作性强, 管理复杂度高, 风险客观存在; (6) 工作成果为实际的建筑物。

(三) 后期营销阶段

房地产开发项目全寿命周期的后期营销阶段是从房地产竣工验收后交付使用开始销售直至物业管理售后服务的整个阶段。项目经理在这个阶段的主要工作内容是:进行市场调研;组织营销团队;制定定价策略和销售策略;营销推广和现场管理。

工作特征:工作主攻心理战, 摸透客户的需求竞争对手的心理;工作群体为市场客户, 覆盖面较广;市场变化迅速, 工作也具有动态性;既有室内的销售工作, 也有室外的宣传和调研。

2 房地产项目经理不同阶段的能力要素分析

(一) 前期准备阶段

前期准备阶段作为房地产项目的第一阶段, 项目经理必须有高度的热情, 激发项目成员的积极性。鉴于纸上谈兵的交流方式, 项目经理需运用想象力向人描绘蓝图, 并运用创新点引起参与方的关注。在这个阶段, 项目经理还要及时关注市场动态变化, 并对各种渠道搜集的信息进行筛选分辨, 准确定位。而且在项目初期, 涉及的项目干系人众多, 都需要项目经理良好的沟通和精湛的公关。

因此, 项目经理在前期准备阶段的能力要素为:工作积极性、创新力、市场洞察力、信息处理能力、谈判能力、社会交往能力、判断力、决策力和战略眼光。

(二) 中期施工阶段

中期施工阶段作为房地产项目全寿命周期最重要的一个阶段, 项目规模庞大, 参与人员多杂, 项目经理需要保证各方消息沟通畅通, 协调多个层面可能会出现的各种矛盾及冲突, 进行进度、成本、质量监控与调整。还要在现场管理中指导施工人员, 并适当运用激励手段, 鼓舞人心。项目经理在施工阶段还要承受计划延迟、成本超支、项目范围变更等一系列工作压力。

因此, 项目经理在中期施工阶段的能力要素为:非权力影响力、激励能力、指导与领导、沟通能力、控制力、抗压能力、组织协调能力、团队合作精神。

(三) 后期营销阶段

后期营销阶段作为最后一个阶段, 对项目的成功与否起着关键性作用。项目经理在这个阶段最多的工作就是不断地与领导、客户、销售员、媒体进行沟通, 有效地传达领导对楼盘销售的策略指示, 及时解决客户纠纷, 处理现场突发事件, 认真倾听客户的购房需求和业主意见, 善于捕捉客户的诉求点, 积极与各大媒体打交道, 打造良好的公众形象。同时, 还要策划有创意的销售方案, 制定定价策略和营销策略。

因此, 项目经理在后期营销阶段的能力要素为:沟通能力、倾听能力、应变能力、洞察力、创新力、社会公关能力、现场谈判能力、信息获取及处理能力。

3 总结

本文对房地产行业项目经理的能力要素进行了初步探讨, 但由于知识和水平有限, 难免存在不足和局限性, 需要在条件具备时, 进行更深一步的研究。并将继续深化完善指标体系, 应用于项目经理能力评价, 弥补当前房地产领域项目经理能力评价方法研究的不足。

参考文献

[1]吕萍.房地产开发与经营[M].中国人民大学出版社, 2002.

3.房地产工程部经理 篇三

在对的时间，遇上对的人。这是无数爱情故事总结出的朴实道理。同样，对于基金公司而言，也存在着类似的问题。只不过基金公司要想在对的时间及时推出对的产品，一定离不开敏锐的市场触觉与强大的投研实力。这方面，鹏华基金公司在指数分级基金方面今年来的动作，尤其引人关注。

《投资者报》记者查阅公开资料发现，由于在对的时间推出了对的产品，今年以来鹏华基金旗下新推出的数只指数分级基金均表现不俗。Wind数据显示，截至10月20日，比如，2014年5月5日成立的鹏华非银行金融指数分级母基金收益已达16.9%；同样在5月5日成立的鹏华中证信息技术指数分级母基金收益已达23.3%，同期沪深300涨幅仅13.71%。

作为今年基金市场赚钱的主力军，指数型基金经理们对后市行业作何判断？看多相关行业的理由有哪些？持有人参与其中需要注意哪些问题？《投资者报》“基金经理面对面”栏目本期特别邀请到鹏华非银行分级的基金经理余斌、鹏华地产分级的基金经理王咏辉，请他们就相关问题畅舒己见。

非银行金融业基本面改善相对确定

《投资者报》：从2013年开始，非银行金融板块（证券、保险）的基本面开始逐步向好。作为鹏华非银行分级的基金经理，您如何看待此市场机会？

余斌：非银行金融行业的基本面的改善是非常确定的。广发证券数据显示，2014年前三季度，上市证券公司的净利润同比增长53.10%，上半年上市保险公司净利润同比增长20.61%。从数据来看，都超过了年初的预测。很重要的一点是，证券和保险公司的发展空间被打开了。证券公司利好的因素有：资本市场交易活跃、IPO重启、新业务发展迅速、政策利好等。在过去几年，证券公司经纪业务等传统收入占比过大，市场交易萎缩和佣金率不断下调造成股价连创新低。目前来看，佣金率进一步下调的空间非常有限，证券公司正在积极谋求转型和新业务布局，相关的业务都处于持续改善过程中。保险公司在保费收入和投资收益方面都有显著的改善。在无风险利率下行和流动性改善的趋势下，保险公司固定收益资产配置将会受益，而今年权益市场的良好表现也会改善保险公司的资产负债表。一般而言，投资收益改善对以分红险和万能险为主的保险公司来说，会促进其保费收入增长，通常时滞有一年左右。因此，保险公司明年的保费收入增速也较为乐观。保险公司除了现阶段的财务改善外，还面临巨大的发展机遇。政策的支持和扶持是行业的重大利好。《国十条》明确了保险的发展目标，明确规定了鼓励和支持发展企业年金、健康险，试点个人税收递延型商业养老保险等。我们长期看好证券和保险的发展。

国防军工主题值得长期看好

《投资者报》：今年以来，许多沾上军工概念的股票涨幅巨大，但在最近的市场调整中，有数据显示军工题材股正在遭遇机构的一致减持。对此，您是怎么看的？后市国防军工主题还值得看好吗？

余斌：中国崛起是世界政治的主旋律。美国高调宣布重返亚洲，目的性很强，就是想遏制中国的区域影响力进而是世界范围内的影响力。在此背景下的亚洲地区安全形势也日益复杂化。中日钓鱼岛之争，中国与菲律宾的南海争端背后都有美国的影子。虽然没有爆发全面战争的可能，但围绕一些领土和领海争端可能会引起局部冲突。在这些局部冲突中，中国必须要确保有战必胜，不打无把握之仗。因为，任何的战争失利都会带来政治上的被动，进一步复杂化领土和领海争端，并有可能引起内部的混乱局面。更不必说广阔的南海争端海域蕴含巨大的能源储备，关乎中国重要的海上航线安全。一个岛屿的得失都可能影响国家的切实利益。另一方面，中国虽然经济增速逐渐回落，但仍处于良好的上升趋势，假以时日，中国的经济实力必将雄冠全球，因此，不会在国家和民族的上升期与别人争一时之利而错失发展良机。

合理的战略布局就是加大国防安全和军队建设，并使得军事力量足够强大以至于对潜在对手产生威慑，不敢与中国轻启战端。同时，强大的军事力量也是有战必胜的保证。

中国崛起不会一蹴而就，整个过程始终会伴随着大国之间军事力量的相互制衡和政治上的博弈。中国想要获得新型大国的地位，不仅要在经济总量上与美国平分秋色，在军事实力上也要各有所长。在此背景下，加大国防安全和军队建设是中国的长期战略。这正是我长期看好资本市场国防军工主题的核心逻辑。

大地产兼并小地产将成趋势

《投资者报》：进入7月份以来，地产板块以跑赢大盘的涨幅成为拉升市场的重要力量。鹏华地产分级跟踪的指数中证800地产也在此期间有良好表现。对未来的市场您怎么看？鹏华地产分级又将如何抓住这一良机为持有人获取超额收益？

王咏辉：据wind数据显示，截至10月20日，中证800地产行业指数成份股的个股集中度较高，前十大成份股权重50.5%，前二十大成份股66.86%。在未来地产行业强者更强的趋势下，该基金将获利于未来大地产公司兼并小地产公司的格局。另外，从以往经验看，随着刚需和改善性需求在市场调整过程中的逐步积累，以及金融条件的改善，未来一段时间的走势对地产等周期股十分有利。

4.房地产工程部经理的岗位职责 篇四

2、负责工程管理制度和技术标准的编制、修订、培训;对工程项目管控模式的体系建设;

3、负责对公司各工程项目的进度管理、安全管理、质量管理、签证管理、监理管理等，以及提供专业的技术支持;

4、审核施工项目的各类施工方案及工程施工、监理相关合同;对招采、成本相关部门提供技术支持;

5、组织工程巡检和实测实量，检查制度流程的落实与执行情况

6、定期对公司各项目进行月度考核评分，对存在的问题提出整改要求，并进行总结分析和评估;年底进行年度考核;

7、协调、推进各项目提出的需公司相关部门解决的问题;

5.房地产工程部经理 篇五

姓名:

颜磊

任职经历:

广州市民用建筑科研设计院建筑师

广州富力地产集团股份有限公司设计研发部主任建筑师

粤海房地产开发 (中国) 有限公司研发部主任建筑师

瑞安房地产有限公司设计部经理

代表作品:

暨南大学新图书馆、金沙洲综合医院、上海昆山富力湾……

擅长领域:

购物中心设计中的动线组织设计

作为一名设计师, 颜磊是出色的。从踏入设计行业开始直到今天, 颜磊参加的大小设计项目无一不堪称精品:金沙洲居住新城、东莞常平火车站及周边地区改造工程国际设计竞赛、大塘新社区二期工程、富力花都金港城一期、富力花都假日酒店、重庆富力海洋公园海洋文化广场、惠东富茂威尼斯湾、番禺万博天河城购物中心、珠江新城……这些耸立在各大城市的地标性建筑都有颜磊的一份功劳, 其中, 购物中心设计中的动线组织设计又是他的拿手好戏。

Question记者

您承担过许多大型购物中心的设计工作, 获得了许多好评, 在购物中心的动线组织设计方面有很丰富的经验, 请介绍一下?

Answer颜磊

我认为, 在购物中心设计中, 动线组织设计合理才会使整个购物中心设计项目中的各个区域的交通联系方便, 定位明确。购物中心人流最集中的空间通常是营业大厅, 因此具备清晰合理的流线应是第一位的, 而流线是购物中心空间组织的命脉, 它既依赖于入口与垂直交通的位置, 又取决于柱网与敞开或封闭的经营方式, 购物中心的动线组织应力求实现人流路线的均衡性, 使顾客能在最短的距离内轻松地“逛”完全程。在划分时, 需区别出通道和购物区, 以及主要通道和次要通道, 具体的做法是处理道路宽度的变化、材料组合、照明强弱与出入口的对位关系及垂直交通的设置等。同时, 所有水平流线和各层的垂直交通联系必须便利, 而且明确。

Question记者

也就是说在购物中心的动线组织设计中, 要想设计合理, 需要特别注意流线和垂直交通的设计, 这方面还请您介绍一下。

Answer颜磊

可以这么认为。在购物中心设计中, 水平流线的划分组织原则是形成合理的环行路线, 为顾客提供明确的流动方向和购物目标。对购物中心而言, 流线可分为主流线与副流线, 主流线用于把人流导向各条副流线和垂直交通系统, 提高空间整体性, 便于顾客浏览各个区域的特征。副流线是各商业区域内部购物流线, 它可以明确划分商业营业区的边界。其流线的主要形式与商品布置方式相关, 主要有通道式、直交式、斜交式、环绕式、放射式和自由式等类型, 它们可通过柜台、货架、隔断等的布置来形成。

其中, 通道式和直交式较为普遍, 放射式比较适合集中性强的空间。由于斜交式与自由式的划分比较特殊, 下面将着重予以介绍。

斜交流线是指与平面成一定角度的流线。它的特点是能够拉长室内视距, 形成较为深远的视觉效果, 使空间具有变化, 可以避免单调感, 也有规律性, 但需处理好, 避免直死角的产生。

斜交式的划分能够拉长室内视距, 形成较为深远的视觉效果, 有变化, 也有规律性。在具体布置划分时, 一般是将柜台、货架等设备与营业空间柱网呈45°角斜交布置。

自由式的划分则是将大厅灵活分隔成若干个既相对独立且联系方便的部分, 空间富于变化而不杂乱。同时, 可采用轻质隔断分隔出库房、职工房以及设备室等空间。柜台、货架等可根据人流走向和人流密度的变化以及商品的特性而自由布置。

由于购物中心多为多层建筑, 商业经营平面与顾客活动平面的垂直距离有远有近, 交通方式存在差距, 处于不同竖向位置的商店形成不同的竖向便捷度。不同的竖向便捷度对顾客的购物行为与心理和商店的经营影响很大。为此, 为了达到这一目的, 购物中心应尽量采用现代化垂直交通工具给顾客提供便利条件, 使营销空间在竖向交通方面保持良好的通行关系。

垂直交通的设置与购物中心的顾客流线设计紧密相关, 与空间的布局组织也有着很大的关系。

同时, 垂直交通对空间气氛影响很大, 经过装饰处理, 可以使其除了运行功能外, 本身也作为吸引人流的视觉中心, 起到点缀、活跃空间的作用。因此, 它的设计对整个商业环境的好坏影响很太, 直接影响到顾客的行为、心理乃至商店的经营。

垂直交通的处理必须考虑顾客流线, 注意人口与垂直交通的相互关系, 减少死角的产生。一般情况下, 将主要垂直交通设在平面的几何中心。

就购物中心外部环境来说, 要有方便的外部交叉动线, 以便于顾客进入和突出购物中心。并根据不同类型购物中心环境的需要, 设置与街道、停车场、公共汽车站等相连的交通动线, 从而做到流线通畅。另外在某些大型商业中心, 为便于其动线设计, 还专门在商场外部环境设立专用人行天桥, 并考虑无障碍设计与防火安全通道, 满足残疾人使用与建设的安全保护需要。

在购物中心内部, 用于主要垂直交通手段和工具包括自动扶梯、电梯、楼梯以及坡道等。在现代化的商业综合体中, 多是采用机械化的垂直交通设施为顾客服务, 以满足现代人舒适、方便的消费需求。同时, 这些建筑构件本身又富有动感, 为商业空间增添了生气。

自动扶梯可运送大量顾客, 因此在商场内部使用扶梯比较合适, 无须等待, 占地空间相应于电梯空间。自动扶梯往往设置在中庭交通枢纽及出入口等人流密度较大的地方。它在中庭的布置可分为周边式与穿越式。需要注意的是:自动扶梯上下两端水平部分3m范围内不得兼作他用;当厅内只设单向自动扶梯时, 附近应设与之相配合的楼梯。

一般购物中心内部空间在4层以上的应设置电梯, 普通客运电梯多与封闭式疏散楼梯联合设置, 它便于对目的层的直接输送。景观电梯通常布置在室内中庭, 具有垂直运输与观光的双重功能, 也可紧贴高层塔楼的外墙进行安装。

目前, 载客电梯、自动扶梯成为主要上行运输工具, 而楼梯渐渐只用于顾客下行时的通道。在商场内部, 楼梯有开敞式与封闭式两种。

开敞式楼梯通常结合购物中心的中庭、大厅或广场进行设计, 设在自动扶梯附近或与其并置;也可设在室外, 对顾客人流起引导作用。还可将楼梯与自动扶梯组合设计, 并结合不同的交通空间, 设计不同的楼梯与之相对应。楼梯的造型多样, 有单跑, 双跑、三跑, 转角、螺旋、圆形、弧形等。

疏散楼梯一般只作疏导人流用, 使用人次较少。在无下行扶梯的商场中, 也作下行用。在有下行扶梯的商场中, 在停电和发生火灾等特殊情况下起疏散作用。封闭式楼梯是作为疏散楼梯进行设计的, 当建筑高度超过24m高度时, 应按防火规范要求作防烟处理, 并宜布置在易于寻找的位置, 且应有明显的指示标志。

6.从工程师到产品经理 篇六

这同样也是他当初从芬兰赫尔辛基理工大学毕业回国后，选择接受SAP而不是IBM的Offer的原因。陈佳维所在的是一个技术和财务相结合的部门，他的主要工作就是做财务模块的软件开发，也就是让一个公司所有的财务流程都能够在计算机平台上实现自动化，相当于用技术的手段去解决财务问题。这刚好属于陈佳维感兴趣的跨界领域。“我想把我的技术的背景和对财务的热情结合起来。”

陈佳维对计算机的兴趣是从高中时候开始的。他本科读的是上海交大信息安全工程专业，这在很多人眼里几乎等同于黑客。但陈佳维觉得自己做过人能够和黑客沾点边的事情大概就是大学时候和几个朋友一起修改了代码，侵入了学校的计算机网络。

“我必须承认，刚进公司的时候，是很迷茫的，看不清未来的路。”这个状态持续了大约半年。他后来去和老板谈，当被问到“你觉得你擅长什么，未来自己想要做什么”的时候，他觉得自己并不清楚。陈佳维把这样一个类似于职业测试的问题发给了很多朋友和老师，当然，得到的答案也五花八门，但有一些共同的东西，比如沟通能力强，是一个注重解决问题的人，适合做跨领域的尝试。“他们帮我认清了自己，这是第一个让我感到成长的地方。”

因缘巧合，陈佳维去年带领4个人的小团队完成了德国的一个eBilanz（电子资产负债表）项目。这让他第一次有机会完整地看到一个公司产品的生命周期，从产品需求，到开发测试，修复，交付客户等。“我第一次跳脱出一个程序员的角色，就好像你是在俯视产品，而不是仰望。”这让陈佳维感触很大。在此之前，有很多东西对于他来说都是不可见的，比如产品开发前的很多测试，他需要消化大量的新知识。另外一个更大的挑战是时间，只有3个月，而通常类似的项目，可能需要的是4个半月的时间。陈佳维还面临的一个问题是需要他做决定的时候，他会对自己产生质疑，害怕自己做的决定是不正确的。

“后来我的经理告诉我，如果你觉得是对的，就坚持你的想法。”

这促使了陈佳维从开发工程师到产品经理的转型。他现在差不多50%的时间做软件开发，另外一半的时间做产品方向的事情。这更偏向于需求，所以除了和客户有更频繁的沟通之外，还要做更多的内部开发团队的说服工作。有些东西他也知道技术上很难实现，或者说很费劲，说服过程并不容易。就像他曾经拒绝做产品经理一样。但现在他会说，“如果是做产品经理，你觉得是有价值的，一定要有所坚持。”而一个有效的说服方法通常是“我会和你们一起做”。

“一个事情变成常规之后，我就想有更多的挑战，我不喜欢待在一个舒适区。”成为一个出色的产品经理，这是陈佳维目前5年内的新目标。

7.地产公司工程部经理岗位职责 篇七

地产公司工程部经理岗位职责提要：职责

三、职责表述：对所有工程建设进度、质量、成本、安全负责。工作任务：指导项目的实施，监督检查项目完成的进度和工程质量；协调施工单位、监理单位、设计单位、规划单位的外部工作关系，审查施工组织方案；协调工程部与其他部门工作关系；协调有关部门解决施

汇报对象：直接向总经理报告并接受其指导。

本职：负责组织公司工程施工管理，对项目进度、质量、成本、安全进行控制。

职责与任务：

职责

一、职责表述：负责组织项目开工前得到手续办理和施工准备工作。

工作任务：参与综合计划部组织的项目可行性研究，参与项目前期规划方案论证、单体初步设计、施工图设计会签；参与施工图会审；负责组织工程的报建工作、组织有关人员办理开工证；根据开发项目工程施工组织总设计要求，配置部门内部资源。

职责

二、职责表述：组织或参与总包、分包、监理单位的招投标。

工作任务：组织初步筛选投标单位；协助对投标单位进行资质审查和招标文件、标底的审核；协助通过招投标程序确定投标单位。

职责

三、职责表述：对所有工程建设进度、质量、成本、安全负责。

工作任务：指导项目的实施，监督检查项目完成的进度和工程质量；协调施工单位、监理单位、设计单位、规划单位的外部工作关系，审查施工组织方案；协调工程部与其他部门工作关系；协调有关部门解决施工现场的技术变更或技术疑难问题；负责对各项目提供服务和控制，对项目进行过程监督；负责组织对施工安全进行管理，对工程成本进行控制；组织相关部门验收工程项目，与物业公司进行交接。

职责

四、职责表述：预算管理工作。

工作任务：组织拟定并完成公司工程预算管理办法；负责组织编制并审核工程项目预算以及材料、设备采购的预算。

职责

五、职责表述：主持对项目组的考核和评价。

工作任务：制定对项目组的实施考核的指标体系；组织相关人员对项目组进行打分测评；综合评价项目组的工作绩效；组织项目建设的总结。

职责

六、职责表述：负责部门内的日常管理。

8.房地产工程部经理 篇八

上的致辞

在**工程项目开工奠基仪式上的致辞

尊敬的**书记，**区长、**主任、**主席，各位领导、各位来宾、女士们、先生们：

大家上午好：

在我们喜迎一年一度新春佳节即大秘书网将到来的美好时刻，我们在此举办南大道**工程项目开工奠基典。首先请允许我代表我们区房管局的志刚书记、大奇局长向参加此次开工奠基仪式的各级领导、所有来宾和全体朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

南大道是我区最后一处危陋平房难点大片，原住居民2600余户，公建单位44家。多年来，这些居民和单位一直生活在低洼潮湿的危陋平房里，雨季积水漫过床，冬天四壁透风黄土扬。南大道的拆迁改造，是政府为老百姓改善居住生活的一件大好事，符合实际，顺乎民心。我们在做好南大道拆迁的基础上，为了区域经济发展提供更大发展空间，为进一步增强我局、我公司经济实力和发展后劲，也为水阁南拆迁的顺利进行奠定坚实的基础，经过我们艰苦奋斗，顽强拼搏，终于迎来了**工程项目开工的大喜日子。

**项目规划建筑面积21万平方米，该项目的建设是我 区巩固创建市级城市卫生区和构建和谐南开的重要组成部分，是保持我区财政收入持续快速发展的重要手笔，也是促进水阁南拆迁，加快城市建设步伐的有力保障。为此我们决心抓住这千载难逢的机遇，全力以赴，通力配合，扎扎实实的做好各项协调工作，尽心竭力提供各种优质服务，努力为**项目营造一个宽松的施工建设环境，力争将这一工程建设为我区的形象工程和地标性建筑。

在此，我们衷心感谢市、区各位领导，各有关部门为**项目的顺利开工提供的全方位的服务和支持，为**项目的早日竣工所付出的心血和努力。

最后预祝**工程项目建设取得圆满成功。

9.项目经理如何确保工程质量 篇九

1 项目经理在质量管理上普遍存在的问题

项目经理作为水利工程项目建设的总指挥,肩负着确保工程项目质量的重任。如何确保工程质量,实现合同目标,是对项目经理的最大考验。保证工程项目的质量,关键要保证工程项目在施工过程中的质量控制。但是,经笔者多年的施工现场观察发现,项目经理在质量管理上普遍存在以下问题。

(1)政治不敏感。

一些项目经理没有把工程质量放在讲政治的高度来认识,更没有把做好工程作为企业的头等大事来抓,缺乏对国家、对企业、对职工认真负责的政治责任感。

(2)管理不到位。

一些项目经理在实际操作中“以包代管”“一包了之”,使工程质量和安全没有任何保障。

(3)措施不严格。

一些项目经理对各种制度、规范以及规定不认真执行,有章不循,有法不依,有时感情用事。

(4)思想不端正。

有的技术人员工作不到位,过分依赖包工队,甚至放手让包工队施工,质量安全管理被弱化。

(5)监控不得力。

一些项目经理经常出现为抢进度、抢工期而忽视质量安全的现象。

(6)作风不端正。

一些项目经理对项目管理缺乏应有的事业心和责任心,敷衍了事,出了偏差既不报告,又不及时处理,存在侥幸心理。

2 项目经理加强质量管理的措施

项目经理在指挥工程项目施工中,必须克服上述麻痹思想,端正工作态度,通过抓好质量管理,组织施工现场各个单位有序地、均衡地进行施工,以达到工期短、质量好、保安全、成本低的最佳效果。

2.1 提高认识,确保责任入心

在工程施工前,项目经理必须负责对参与施工的作业人员进行全面的教育培训,向生产工人做好各项技术交底工作,关键部位必须对操作人员进行岗前培训。在施工过程中严格控制每道工序,实行跟踪、记录、复查、监督,从技术措施到实际操作都要确保质量。在实施自检、互检、抽检的过程中,坚持上一道工序不合格不能进行下一道工序,特别对容易发生质量通病的工种及工序进行专职人员跟踪施工,以强制手段来提高质量意识。对各施工作业的班组人员必须实行奖罚分明的制度,以充分调动工人的积极性,发挥工人的主导作用。淘汰那些安全意识差、技术水平低、不服从管理的生产工人,做到铁面无私。

2.2 建章立制,保证管理科学

项目经理必须重视制度的建立,根据项目工地的实际情况,因地制宜地建立各种人员的岗位责任制,明确工地管理人员的职责,且成文张贴于工地办公室,以便对照执行。施工材料的采购、使用明确由专人负责,专人管理。施工设备的操作及维修要有制度约束,以保证各项工作明晰有序,责任落实到位。在施工过程中,必要情况下还要建立调度会、分析会、交底会和检查考核监督制度,并建立资料档案制。根据总进度要求,针对施工实际及时修正计划,实现对重要节点实时控制,使计划管理始终处于受控状态。

2.3 突出重点,紧盯关键环节

根据项目要求,项目经理首先确定工程施工中的质量控制重点,做到以点带面,示范带动,扎实推进。例如,隧道施工中的衬砌厚度;路基工程的填料质量、分层碾压厚度;桥梁工程中的深水基础施工、中线测量、桩基放样、墩台混凝土色泽不均等。通过抓好重点控制,把住关键环节,使施工过程主次分明,轻重有度,缓急有序,做到突出重点,兼顾一般,杜绝质量事故的发生。

2.4 精细管理,确保质量受控

质量问题的发生归根到底是管理上出现了问题。因此,项目经理必须杜绝“层层转包”“以包代管”的错误做法,在劳务使用上做到内外混编,以内部骨干带劳务,减少项目管理层次,变项目上的零碎、分散为集中,并全面推行和深化工序、单价承包,全面掌握对质量全方位的控制权。在管理中,项目经理应事先分析可能出现质量问题的危险源,并提出相应对策,实行预先控制,以防止在施工中发生质量问题后束手无策,拖延工期。比如,针对焊接可能产生的质量缺陷,可以提出质量预控措施,如检查焊接人员有无上岗合格证明,禁止无证上岗;焊工正式施焊前,必须按规定进行焊接工艺试验;每批钢筋焊完后,项目抽人自检,并按规定取样进行力学性能试验,然后经专业监理人员抽查焊接质量,必要时需抽样复查其力学性能;在检查焊接质量时,应同时抽检焊条的型号。只有进行严格的精细管理,才能有效防止质量问题的发生。

2.5 狠抓现场,确保工序合理

项目经理在对施工作业进行跟踪管理的同时,也应对材料供应、人员素质、作业方法、进场设备、验工计价等进行全过程监控。关键工种的作业人员必须持证上岗。为了确保一次成型,项目经理要对方案确定、图纸审核、工艺设计、测量试验等各个环节实施预防性管理,特别要对隐蔽工程进行跟班作业,旁站监控,防止偷工减料,把问题消灭在萌芽状态。同时,坚持质量自检互检活动,完善各种内业资料,严格按施工计划程序,搞好施工全过程的控制。

2.6 奖罚分明,保证措施到位

在施工过程中,项目部的施工员、质安员必须对作业班组的施工操作(包括作业流程、操作方法等)时刻进行监督和检查,以确保质量问题不出现在细节上。根据施工单位法人代表对质量和安全负总责、各级管理和技术人员负相应法律责任和技术责任的规定,项目经理部要全面建立并实行质量责任终身制和安全逐级负责制,必须严格事故报告和定责制度。坚持实事求是的原则,做到既不推卸责任、回避问题,也不弄虚作假。对隐瞒事故的相关人员,要追究责任,认真查处,以维护质量和安全法规的严肃性。事故发生后,必须认真调查分析,准确定性,明确责任,用严格的纪律来警戒相关人员。在管理方面,为充分发挥经济杠杆作用,可以实行质量保证金和安全风险抵押金制度,对工程推行技术质量承包,采取优质优价、劣质劣价措施。对获得不同级别的优质工程,分别给予相应的奖励。此外,还可以设立质量奖励基金,明确奖励数额,使单位和个人在质量保证中得到更多实惠。尤其是在验工计价时,必须考虑质量因素,以保证工程质量管理到位。

2.7 文明施工,提升企业形象

随着工程管理的深化,工程形象也越来越重要。在工程投标、竞标和施工实施阶段,文明施工的要求越来越明确。因此,项目经理必须重视文明工地的建设。在组织施工过程中,项目经理要把文明施工放在重要位置,安排到各个施工环节中,切实把建设文明工地的工作抓紧、抓好,落到实处。比如工地实行全封闭施工;施工现场场地保持整洁;建筑材料按类、品种、规格整齐存放;施工周转设备等统一管理;竹木杂料分类堆放,规格成方,不乱不散;模板成对放稳,角度正确;场地排水畅通不堵;建筑垃圾及时运走;现场办公室整齐、干净,各种管理制度、岗位责任制及目标管理责任制都张贴到墙上,让人一目了然;各种标语要醒目、规范;施工记录要详细、工整,施工档案要健全并排放有序等。

工程的质量等级在一定程度上反映了项目经理的现场综合管理水平。因此,项目经理必须把工程质量问题上升到政治高度、战略高度来认识和对待,不允许相关人员有丝毫的松懈和马虎,更不允许麻痹大意,违法违纪。我们应以党和人民的利益为重,以良好的工程质量献给社会,让竣工的工程造福于民。

摘要：工程质量优劣在一定程度上体现项目管理者的综合管理水平。文章对项目经理在质量管理上普遍存在的问题进行阐述,提出了加强质量管理的七大措施。

关键词：项目管理,工程质量,奖罚分明,文明施工

参考文献

[1]彭尚银,王继才.工程项目管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2005.

10.房地产财务经理职责 篇十

2、监督项目公司印鉴和证照的使用情况，并建立章证照使用台账进行登记管理;

3、监督项目公司合同签署情况，并建立合同台账进行登记管理;

4、监管项目公司账户及资金收支情况，审核资金支付事项，检查财务凭证、账簿、档案等;

5、监督房地产项目销售情况，对销售合同、销售台账、网签记录等销售信息进行核对并汇总统计，核查项目销售回款及资金归集情况;

11.如何做好房地产销售经理 篇十一

默认分类 2008-06-10 19:00:18 阅读871 评论4字号：大中小 订阅

作为专业与规范的房地产市场，需要专业的营销团队，专业的营销队伍中要有一个专业的营销经理，作为一个素质好，能力强，有朝气，有活力的营销经理，要对公司下达的销售指标担负直接责任，汇总上报项目阶段性销售总结报告；协助管理项目现场日常管理工作；协调本项目内部及本部与其它部门之间的具体工作；负责本项目销售部的相关培训、完成上级领导安排的其它工作；客户的销售接待、投诉处理与跟踪服务工作；负责汇总市场调研信息，准备把握项目经营方

向，明确项目整体营销方案；同时还要做到：

（1）忠诚可靠，乐于奉献，一切以公司利益为出发点。

（2）敢于管理，善于管理，尽心尽力，尽职尽责。

（3）要有一杆公平秤，能够做到公平公正，一视同仁。

（4）工作积极热情，充满活力用自己的热情去感染销售员，关心他们的工

作和生活。

（5）具有良好的业务能力，培训销售员，帮助销售员开单及解答客户提出的疑难问题。

（6）具有独特的个人魅力，让员工信服。

同时，在日常的销售管理也要做到近善近美，不在任何一个环节留下纰漏，尽职尽责的做好每一件事情。

（1）楼盘的形象管理，一个楼盘形象的好坏，直接影响到客户的购买的情绪，因此在静态上，楼盘现场的环境及各项物品应保持整齐，清洁有序，给人以舒适的感觉。在动态上，楼盘销售人员的言行举止应保持热情，礼貌，尊重客

户，给客户一种宾至如归的感觉。

（2）楼盘的销售人员管理。通过多销售人员的了解，培养及挖掘他们的自身潜力，树立并并增强团队精神。了解销售人员的个性注意发挥他们的优势，将他们的工作状态调整到最佳。树立良好的人际关系，增强团队的协作精神。根

据销售人员自身存在的问题，有针对性的对其惊醒综合素质的培训。

（3）楼盘的销售管理。销售管理的好坏，直接影响到销售的结果，作为销售经理应根据公司及楼盘的情况，实行切实可行的管理制度，保证销售工作的顺利进行。对销售现场的客户，严格按接客制度执行，严格管理，坚持原则，从而调动团队的积极性。对客户的管理及跟踪中，要及时解答可户的疑难问题，收

集客户的资料作好分析及跟踪工作。

（4）现场培训方面。

售前培训：组织市场跑盘，项目分析，周遍可比楼盘的分析，销售技巧的培

训，模拟销售过程。

售中培训：针对在销售过程中出现的问题进行培训，明确每一阶段销售的目的，及时解决销售过程中出现的问题。

针对性培训：针对销售过程中出现的特殊问题，有针对性的进行培训。

（5）总结。作为一个销售经理要善于总结自己的工作，及时的制定销售计划，明确下一阶段的销售任务。同时汇总销售情况，对前一阶段的销售工作从销售情况，人员情况，人员情况，客户情况，与发展商合作情况，周遍情况，成本控制情况方面认真进行总结与分析。

（6）楼盘信息管理：销售现场信息的反馈对公司制定和调整楼盘的销售策略有着举足轻重的作用，而收集信息向公司提供第一手资料是销售经理责无旁贷的任务。对客户：了解客户对楼盘的各种反映，如对户型、面积、配套设施、价格、付款方式等方面的意见或建议，也可采用表格问答的方式进行编辑。对售楼员：了解售楼人员的看法及建议，并通过售楼人员对周边竞争楼盘的调研，对楼盘销售现状进行合理的分析，做好信息反馈。

二级市场项目为什么做产品展示，分期开发？

楼盘形象的好坏直接影响到客户的购买情绪，结合项目的市场环境因素、建筑特点和项目定位、及周遍规划做出楼盘模型，利用有限的空间，使其商业价值最大化，以最醒目的形象吸引客户并促成销售。根据项目的特点给产品提供最具形象价值的设计方案，选其一套户型做样板房，精湛的装修工艺充分展示了楼盘的优点。结合现场实际情况，实现品牌形象价值最大化，让客户充分了解项目，对项目提出一些建设性的意见，为后期开发做铺垫。卖出项目的卖点。找出卖点：将楼盘的卖点找出来，但找到卖点时必须注意的是，卖点一定要

是最能代表楼盘品质的特点。

理解卖点：找出卖点后，销售人员要充分理解卖点的真正的含义

突出卖点：将卖点突出在售楼处，楼盘现场等明显的位置，让到访的客户一眼就能看见，在楼书，价格表，楼盘模型，样板房上充分展示体现出来 推销卖点：有顾客上门，售楼人员要把卖点推荐给客户（卖给客户）。楼盘的展示到不到位，直接影响客户的购买情绪。

如何做团队沟通？；

内部沟通是一个团队提高效率和信息资源共享的重要途径之一。通过沟通，团队内部人员能够达成合作和协调上的一致，尽可能快的进行资源在调整；通过沟通，团队内部将工作效率完完全全体现出来。团队管理者应该理解内部沟通的原则，应该明确内部沟通采用的方式及方法，其内部沟通的方法应该有以下几种：首先，定期不定期的举行会议，会议是内部沟通的重要方式，团队应该明确举行该次会议的目的、范围、职责、程序、方法等。其次，汇报，一个销售团队

运做需要不同人员之间的配合，在团队管理者的指挥和协助下，各人员都应该尽自己的最大努力将事情做好，通过做汇报，建立起汇报程序，目的是在团队内部形成一种良好的习惯，这种汇报的结果就可以作为团队管理改进的重要数据之一；再次，谈话，谈话是人—人沟通的重要方法，再好的会议沟通都无法实现面对面的交流与沟通，谈话带来的更多的是真是的数据，当然也会包括部分不切实际的内容，这在于团队管理者的个人修养和判断，这个时候的团队，不可能出现

针对个人的问题，只有针对事件本身；

房地产二级市场与三级市场销售与销售管理同与不同的分析？

房地产三级市场在销售中，主要针对的是区域内所有物业都可以销售，所服务的是片区内所有需要的业主，只要上门的客户，基本都是有需求的。但二级市场只针对一个项目的销售，所服务的只有一个（业主）发展商，相对来说就要更好的去维护及服务自己的顾主，对待客户上更要好好的把握，把握其来到现场的准确目的，从而达到销售的目的。而在销售管理上，房地产三级市场的销售经理，相对比较容易，但房地产二级市场销售就要做到更好的与其他部门沟通。

（1）与发展商的沟通与维护

（2）与公司策划人员沟通与互动

（3）与项目经理的沟通与配合（4）与销售人员的沟通及管理

（5）与客户的沟通及维护

（6）与项目其他相关部门的沟通

（7）与提供按揭贷款银行等相关部门的沟通及维护

如何与策划互动？

销售部门不可能脱离其它相关部门而独立存在，而协调好各方面关系也是销售经理很重要的工作。策划是市场销售的一个准确方向，项目在营销过程中要充分体现出策划的内在精神及卖点突出，抓住突出的卖点，在销售过程中向客户着重的介绍项目的精神所在。在销售过程中把客户提出的疑难问题，及时整理反馈

12.房地产工程部经理 篇十二

一、工程项目经理经济责任审计要点

(一) 工程毛利审计

工程毛利审计是审计工作的重中之重, 是离任或接任项目经理关注的焦点, 也是审计把握的关键点, 一定认真审阅工程项目所有的经济合同, 审核其合同签订、履约是否合规合法等情况。在实务主要把握以下关键链条: (1) 奔赴施工现场考察, 并会同工程技术部门认真审核至离任时 (届满时或届中离任时) 的工程项目形象进度, 详细列出已完工程量清单和剩余工程量清单, 并取得被审计项目经理的书面签认。对因变更索赔暂未批复的工程量, 暂按实际发生数来考虑, 确保工程量的合理界定, 形成工作底稿。这点可结合营业收入的截止测试进行, 确保工程量归属期的正确性。 (2) 按预算定额或中标合同约定的单价对已完工程量进行价值量化, 确定完成的施工产值。对属于变更索赔的工程量, 若没有建设单位批复的单价, 基于谨慎的考虑, 可暂按实际发生的成本予以量化, 待取得建设单位批复的单价后, 仅对批复的单价与实际成本的差异进行调整。量化一定要做到依据可靠、合理, 并取得被审计项目经理的书面签认, 形成工作底稿。 (3) 对完成的施工产值认真逐项分析, 按照《企业会计准则第14号———收入》、《企业会计准则第14号———建造合同》中有关收入确认核心要件, 结合与建设单位签订《工程承包合同》的条款以及其他相关资料, 对已完成产值中是能从建设单位得到验工计量批复的, 并获得建设单位拨付或将要拨付对应工程款的, 就确认为收入 (或称其为有效产值) ;对已完成产值中不能从建设单位得到验工计量批复的, 就不确认为收入 (或称其为无效产值) , 只确认相应的实际成本;对属于变更索赔暂未批复的或者批复额不能预估时, 暂不作为收入考虑, 只作为成本考虑, 待实际得到验工计量批复时, 再确认为被审计项目经理的任期收入, 但在审计报告中要充分披露变更索赔的相关重要情况。这一点要与离任项目经理进行有效沟通, 并书面确认, 形成工作底稿。 (4) 按照“权责发生制”基础要求, 结合会计信息质量要求的相关原则, 认真核实已完工程量实际发生的工程成本, 要按人工费、材料费、机械使用费、其他直接费及管理费等考核成本费用的归集是否及时足额, 分配是否合理, 与财务账面工程施工合同成本比较, 看是否存在差异, 并分析差异的原因。注意对其未进账的成本费用进行估价入账 (包括未决算的分包工程款、材料款、设备租赁费) , 同时对回收的废旧材料、工具、机具及行政用品作价后应冲减实际成本, 使审计的结果与实际情况相符, 使审计的数据具有权威性。更要注意已完工程量是否按工序工费单价承包合同约定及时足额计量, 是否存在多列、漏列工程合同成本情况, 对于属于变更索赔工程量, 是否及时签订补充协议并按约定对劳务费计量, 最终取得项目经理的签字认可, 形成工作底稿。此时要结合责任成本预算指标, 考核分析成本费用开支节超, 成本开支范围和开支标准是否符合国家有关财务会计制度规定, 有无多列、少列或不列成本费用等问题。对劳务承包队伍的计价成本要做到审查分包合同签订的合规性、审查现场签认的工程量的情况、审查分包队伍使用的材料、审查分包决算、审查分包工程中执行财经纪律的情况。

(二) 建设资金使用情况审计

主要关注资金使用是否符合国家财务会计制度规定, 有无公款私存、私设“小金库”, 以及以个人账户从事股票交易、违规对外拆借资金、对外资金担保和出借账户等问题。实务中要把握的关键点是: (1) 认真审查企业银行日记账、库存现金日记账、银行对账单, 并与电汇单、支票等原始凭证对比, 审计资金流向真实性和期末资金结存的准确性。 (2) 对债权债务单位做好函证工作 (据实际情况选择积极式或消极式) , 确保债权债务的真实性和资金流向终端的可靠性。债权主要是业主欠拨的工程款, 债务主要是欠拨施工队的劳务费、欠付的材料款、设备款, 欠发的工资等。 (3) 逐笔审核资金支付是否履行内部审批程序, 是否有真实的经济交易或事项的支撑, 是否有有效合同或协议支撑, 资金支付是否符合国家财经法纪规定。 (4) 专项界定任期经济效益中, 有多少已转化为现实的资金流, 统计相关资金支付凭证, 为考核经济指标完成情况提供依据。

(三) 任期财经法纪责任审计

旨在关注被审计单位及个人是否发生违反财经纪律的行为, 看有无贪污公款、挪用资金、暗箱操作签订不公允的经济合同、违规拆借资金、违规对外投资担保等。实务中实施以下程序: (1) 向被审计单位的办公室、财务部门等部门收集有关被审计单位财经法纪方面的基本情况。 (2) 编制任期执行的主要法规情况调查表, 掌握任期被审计单位执行的主要法规, 结合建筑行业特点, 主要有《中华人民共和国招投标法》、《合同法》、《建筑法》、《劳动合同法》、《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》、《中华人民共和国土地管理法》等。 (3) 进一步调查了解被审单位的内部规章制度, 也就是了解被审计单位遵守有关法规所采用的政策和程序。 (4) 调查了解被审计单位主要违纪问题, 通过编制任期被审计单位主要问题情况审计调查表来实施。 (5) 调查了解被审计人遵纪守法情况, 通过编制任期被审计人主要问题情况审计调查表来实施, 主要关注:通过个税缴纳情况联查奖金、收入情况, 有无以权谋私、损公肥私、欺上瞒下、弄虚作假、骗取经营成果或荣誉问题, 是否存在以对外投资等形式将资金转移到自己名下, 招待费开支是否节俭、节约、透明、公开等。 (6) 审查任期被审计人遵纪守法情况, 通过编制任期被审计人遵纪守法情况审定表来实施, 方法是查阅账册、凭证及有关文件资料, 询问证明人或关系人以获取证据, 现场做必要的观察, 询问责任人, 确认违规违纪性质, 分清责任, 认定责任人, 并提出处理意见。 (7) 审查任期被审计单位遵纪守法情况, 通过编制任期被审计单位遵纪守法情况审定表来实施, 方法是现金流量分析法 (注意没有相应现金流量的经济效益是不可靠的) , 审查重点会计科目 (递延资产与负债、其他应收款、管理费用中的交际应酬费、赞助费、预收账款、银行开户情况) , 审查与其他单位往来款问题等。

(四) 任期经济指标完成情况审计

任期经济指标主要指竞聘时承诺的上交管理费指标 (预期经济效益) 、企业负担“五险一金”缴纳情况、上级单位资产占用费 (上级单位的折旧费、调剂资金使用费等) 缴纳情况等。包括收集《项目经理责任目标承诺书》原件, 要准确界定指标的计算口径, 确保指标的正确性, 并与资金审计资料、工程毛利审计资料相结合, 从数量和性质上分析管理费指标完成情况。编制任期应缴“五险一金”金额、应缴资产占用费金额, 并与资金审计资料相结合, 分析完成情况。

(五) 任期资产审计

对被审计人任期期末资产的真实、合法情况审计是指标考核和审计评价的依据, 重点审计任期末资产质量。工程项目资产审计实务关键点是: (1) 审查任期被审计单位流动资产的真实性、合法性和有效性, 确认任期末流动资产及其任期流动资产变动情况。工程项目主要涉及货币资金、内部往来、应收款项、预付款项、存货 (工程项目用原材料) 等项目的审计, 详述如下:货币资金:涉及库存现金、银行存款、其他货币资金等科目, 要与建设资金审计交叉进行。要审查货币资金的是否确实存在、资金所有收支业务及时全部记账的完整性、资金是否为被审计单位拥有或控制。关注内控制度是否建立健全, 执行情况如何, 原始凭证审核、货币资金清点、日收日存、未达账项调整制度执行情况;审查账证表的一致性和账实的一致性, 有无超范围收支现金、乱开银行账户问题、有无坐支、违规凭证抵库、公款私存、账外公款、套取现金、代存代支、套取银行信用、出借账户等问题, 资金使用是否符合《现金管理暂行条例》的有关现金开支范围规定, 是否符合《支付结算办法》的规定。应收账款和预付账款 (含任期末余额为零的情况) :要审查应收账款的存在性、记录的完整性、应收账款是否归被审计单位拥有或控制、收回的可能性。确认账面记录的应收账款是否实际能收回的债权, 对大额应收款和预付款要进行函证或实际调查;审查坏账准备核算的合法性, 是否按规定比例计提、冲销;审查预付账款的真实性与合法性, 每笔货款是否均有合同订货合同, 所订货物是否为企业生产经营需要, 特别是对长期挂账的预付款进行必要的调查。存货:通过实施监盘程序 (核实存货结存数量) 和期末存货计价测试 (核实存货余额) , 获取存货有关存在、完整性、权利和义务、计价和分摊等认定的审计证据, 以便得出账面记录的存货为被审项目的全部存货、并且为被审计项目合法财产的结论。关注采购存货是否及时点收、按限额领用消耗存货是否及时减计存货;审查存货成本计算方法的合理性和前后运用的一致性、存货发出计价方法的合理性和前后运用的一致性, 有无利用存货计价方法和核算方法的变换来调节经营成果;结账日前后存货的收支业务是否列入适当的会计期间;存货的总账与明细账的一致性和存货账实的一致性;存货盘点制度的建立和执行情况, 查明盘盈盘亏物资的处理是否已通过主管部门的审批等。内部往来 (余额可能在贷方) :工程项目与上级单位的往来款项核算通过内部往来科目核算, 要认真审核内部往来明细账, 查实原始凭证, 梳理核算明细, 看有无乱拆借资金问题, 有无预交上交款而影响工程施工, 有无上级转入与本项目无关的成本费用等。 (2) 非流动资产审计, (主要为固定资产) :审查任期被审计单位固定资产的真实性、合法性和有效性, 确认任期末固定资产状况及其任期固定资产增减变动情况, 审查固定资产的存在性、完整性、是否为被审计单位拥有或控制、固资原价、折旧、净值、减值准备计提等情况。关注点:固定资产的内部控制制度的建立健全及执行情况, 固定资产购置是否适应企业生产经营需要, 有无盲目购置问题;固定资产的出售、报废、损毁是否已转入固定资产予以冲销;融资租入的固定资产是否增加固定资产账;固定资产折旧提取的正确性, 折旧方法前后是否一致, 累计折旧和固定资产净值余额是否正确, 有无多提或少提折旧;固定资产总账与明细账、卡的一致性, 账与实物的一致性, 必要时对固定资产进行监督盘点或盘点复查;审查任期被审计人占用和使用被审计单位固定产情况, 包括交通工具、通讯工具等, 是否否和国家和有关部门的规定, 有无违反廉洁规定的行为。 (3) 审查被审计单位不良资产及潜亏挂账问题。审查待处理资产净损失, 是否有长期积压但尚未丧失使用价值的存货, 是否有潜亏 (未足额计提或摊销的成本费用, 区分以前年度、本年度及政策性影响形成的潜亏) , 是否挂账损失 (指由经营管理或政策性因素形成的、但未纳入当年损益核算的损失、费用等) 。

(六) 任期负债审计

主要是防止被审计单位低估或漏列负债, 重点审计任期末的负债。工程项目一般不存在长期负债, 主要存在流动负债, 重点审计任期末被审计单位流动负债的真实、合法及有效性。主要涉及应付账款、预收账款、应缴税费、应付职工薪酬科目, 详述如下:应付账款:工程项目主要是应付劳务费、应付材料、应付设备款等内容。审查应付账款的存在性、记录的完整性、账面记录的应付账款是否为被审项目的现时义务等。关注有无虚列应付账款, 人为调节成本费用;应付账款记录是否完整, 有无虚减负债余额情况;审查是否存在无发票已收但没有入账的情况;总账与明细账的一致性;有无利用应付账款挂账进行违规违法活动, 预收账款:工程项目主要为预收业主拨付的工程预付款。关注有无利用虚列、漏列、挂账等手段进行违规违法活动;审查预收账款的合同或协议, 以便确认预收账款的真实、完整、合法情况;审查收款收据, 有无预收账款不入账, 形成“账外账”、“小金库”或贪污、挪用、私分的问题。应缴税费:关注核算的合规性, 税费计提依据、基数、适用税率、纳税期限等是否符合税法规定, 计算是否准确, 账务处理是否正确, 缴纳是否及时足额, 有无存在大量欠税问题。应付职工薪酬:审查应付职工薪酬的存在性、记录的完整性、账簿记录是否为被审计单位的现时义务、计价金额的恰当性。检查工薪、奖金、津贴、补贴、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费计提是否正确, 依据是否充分, 分配方法是否一贯, 发放金额是否正确, 代扣款项及其金额是否正确, 是否存在拖欠性质的职工薪酬及其原因;检查非货币性福利的相关情况及其会计处理的正确性;关注是否违法规定, 乱补乱发职工工资。如通过虚报职工人数或多计实发工资, 多提工资款, 然后冒名领款存入“小金库”或贪污舞弊。

(七) 任期审计评价

审计评价依照财经法规及收集的审计证据, 对项目财务收支的正确性、合法性和效益性进行评判和界定的行为, 贯穿于审计的全过程, 是对审计结果的评价, 是审计成果的重要体现, 直接影响审计工作的质量和风险。要掌握评价范围、评价原则、评价重点。评价范围:应限定在被审计人职权范围内的经济责任评价, 应限定在已查明的事实范围内, 不能随意扩大化, 更不能照搬被审计人的述职报告。具体包括: (1) 对被审计人所在单位的评价, 包括项目财务收支的真实性、效益性、合法性的评价;资金使用效益情况 (财务收支工作目标完成情况) ;项目遵纪守法情况的评价。 (2) 对被审计人的评价, 包括主管责任的评价 (对任期财务收支不真实、资金使用效益和违反财经法纪问题应付的主管责任) 、直接责任的评价 (主要指侵占资产等经济违纪问题应付的责任) 。评价重点:资产、负债、损益真实性评价、经营指标完成情况评价、内控制度评价、经济绩效指标评价、遵纪守法评价。评价方法:坚持以定量考评为主, 采用写实、量化的方法评价;要以直接的经济责任为主;用语做到措词恰当、语言准确, 直接阐述事实, 不能用不具体的、外延很大的词进行空洞的评价。

二、工程项目经济责任审计应重点关注的问题

(一) 强化内审部门的独立性, 建立长效联动机制

将各业务职能部门进行有效对接, 必要时由技术、计划、物资、审计等部门组建联合审计组实施审计工作, 确保经济责任审计工作质量, 规避经济责任审计风险。

(二) 确保各项指标的科学性

要确保责任成本预算、指标评价体系的科学性、可靠性、动态性, 为经济责任审计评价提供可靠、合理、科学的评价依据。

(三) 严格执行审计法规和审计规范

在经济责任审计项目实施的过程中, 要严格执行审计法规和审计规范, 从确定审计项目计划、编制审计方案、送达审计通知书、审计取证、审计报告、征求意见到最终审计结论等每个环节都要按法定程序和要求进行, 避免审计人员执法的随意性, 预防程序不当引发风险。

(四) 运用科学有效的审计方法, 抓住经济活动的实质

运用科学审计方, 采取查账与查实有机结合, 避开表面信息的干扰, 减少风险。内部审计机构要根据自身实际情况, 建立健全相关的审计工作质量控制制度, 在实际工作中严格遵守, 规范操作, 严把质量关。审计承诺制度不可省略, 要求被审计单位对提供的资料的真实性和完整性进行承诺, 既可提示被审计单位对经济责任审计给予应有重视和协助, 更是规避审计风险的有效手段。

(五) 提高审计人员素质

审计人员是经济责任审计工作的具体执行者, 其政治素质和业务素质的高低直接关系到经济责任审计项目质量的好坏和审计风险的大小。审计人员不但要懂得审计的一般方法和知识, 还要加强对工程预算、工程施工、工程技术等基本知识和企业管理知识的学习。只有不断增加各方面的知识, 才能在审计工作中得心应手, 取得好的审计效果。主要包括, 一是要在经济责任审计立法中确定经济责任审计人员必备的政治素质和业务素质, 为进行经济责任审计配备高素质的审计人员;二是加强经济责任审计人员的职业道德素质培养;三是加强审计人员的业务培训, 使其不但有较高的职业道德, 还具有较高的审计业务素质, 能从宏观上把握整个经济责任审计事项;四是强化经济责任审计人员的风险意识, 审计人员的风险意识和职业关注意识对审计结果有着重要的影响。

参考文献

[1]李志远、刘建科:《施工项目会计核算与成本管理》, 经济科学出版社2009年版。