房地产工程流程

房地产工程流程（共9篇）

1.房地产工程流程 篇一

房地产开发公司工程部工作流程是什么？

房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。

房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。

根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。

1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：

（1）综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。

（2）土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。

（3）房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。

2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式：

（1）独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。

（2）委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。

（3）分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小，将该工程分包给有关专业工程公司。

3、根据房地产开发阶段的不同，可分为以下三种形式：

（1）前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案，施工现场的“三通一平”等工作。

（2）中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营方式，方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。

（3）后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后，对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要

一、房地产经营的内容

房地产经营范围广泛，内容也很多，经营内容就主要方面讲有以下几种：

1、房地产开发与购置。开发与购置，虽然二者在经济性质上完全不同，但就经营者来说，都是一种投资活动的起点，即由货币资金转换为商品资金。这种转换是通过购置行为完成的。购买的目的是为了出卖。所以，它构成了房地产经营活动的重要内容和不可缺少的环节。

2、房地产品的销售。是房地产经营活动中又一重要内容。开发与购置是和生产相连结而销售是和消费相连结，它使商品资金通过出卖再转换为货币资金，从而完成其流通功能。所以销售和开发、购置一样，是房地产经营中最基本的内容。

3、房屋互换。在房地产市场不基发达和供给严重不足的情况下，房屋互换是对购买和销售的补充。就其性质来说，它属于物物交换的流通方式。但它需要有中介和咨询服务。所以在房屋互换中提供必要的场所、信息、中介和咨询也成为房地产经营的一项内容。

4、房地产信托和咨询。信托和咨询是房地产经营者利用自己的技术、管理、信用和信息等方面的优势，接受委托而进行的经营和服务活动。房地产信托，是接受产权人或产权代理人的委托，代为进行房地产的经营管理。信托的内容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代办其他有关业务。房地产咨询，主要是应投资者、消费者和房地产出售者的要求，就投资环境、市场信息、项目评估、质量鉴定、测量估价等方面提供咨询服务。信托和咨询都是有偿服务，经营者通过经营服务活动，获得按规定收取的经济报偿，也扩大了经营范围。

二、房地产经营的方式

对于房地产经营方式的含义，存在许多不同看法。这些不同的看法基本上是由于对房地产经营存大广义和狭义两种不同的理解引起的。我们主张从狭义的角度研究经营方式问题。

狭义上的房地产经营方式，主要是指房地产产品的销售方式，也就是出售和出租的方式。

1、房地产出售的经营方式

出售是商品经营的最普遍方式。房地产品作为商品，其价值的实现也要通过这种方式。房地产品出售，通常有以下方法：

（1）按交易期限不同分为现货与期货两种出售方式。现货出售就是所谓的现场选择，拍板交易。成效后卖者实现了商品价值的同时，买者得到了房地产的部分或全部产权。期货交易是指购买所谓“楼花”，待竣工后再移交给买者。期货交易一般是在市场供给不足的情况下较多采用，优点是买者可以得到货源保证，卖者可以提前得到房款，从而加速房地产开发和流通。但在失控的情况下，也容易发生转手倒卖的投机行为。

（2）按成交方式分为订购、现购和拍卖等方式。订购是买者为了确保货源而采取的方式，先预付一部分订金，当产品移交后再付清货款。现购是在新建产品验收出售给购买者，或原有物业出售、拍卖时对准备出售的房地产预先估出底价，通过叫价，最后取最高叫价成效的一种特殊交易方式。

（3）按付款期限可分为一次性付款和分期付款出售。

（4）按付款条件可分为平价出售和优惠价出售。

（5）按出售数量，可为为批量出售和单宗出售。

2、房地产出租的经营方式

出租，是房地产经营的另一种基本方式，也是房地产商品交换的特殊形式。就其经济性质而言，它具有四重特性：首先，它只是出让一定期限的使用权而不出让所有权；其次，出租作为房地产交换的一种特殊形式，它要通过许多次交换，价值才能得到完全实现；再次，通过出租，购买者虽未得到房地产的所有权，但却只需用房地产价值中的很小部分——租金，就可在规定的期限内获得它的全部使用价值；最后，出租使房地产品既处在流通中，又处在消费中，从而使它具有流通和消费二重性的特点。

房地产出租按所经营的对象不同，分为土地出租和房屋出租。土地出租受各国土地制度影响很大。在我国，由于土地公有，土地租赁就成为土地经营的唯一方式。国家规定国有土地可以有偿出让，转让其使用权。土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。所以，土地出让的一级市场由政府垄断，它单向地流向土地使用者。就房地产经营企业来说，土地出租属于转让或再转让土地使用权的行为，但转让的土地必须是已经开发的土地，或连同地上建筑物的产权一同转让。当土地连同房地产一同转让时，土地转让的虽然仍是使用权，但地上房屋转让的可以是所有权。

房产出租，需要通过签订契约以确立和明确租赁关系，以及出租人和承租人的权利和义务。房产出租在城市房地产经营中占很大比重，是不容忽视的经营内容和方式。房产出租的租金价格主要取决于同期银行利息和房屋价格。

2.房地产工程流程 篇二

a.定义阶段:项目描述, 制定项目目标, 分解工作任务, 核算工资成本。

b.计划阶段:分配职责、确定工作任务, 确定工作程序, 控制风险, 创造机遇。

c.实施阶段:开始实施、监督项目、修改项目、完工总结。

房地产项目营销活动是针对所开发的房地产产品 (包括期房和现房) 开展的一系列营销工作。要依据产品本身的特点确定营销计划、策略, 实施中根据绩效情况对销售过程进行控制, 在不同的阶段 (开盘期、强销期、尾盘期) 采取相应的营销手段。

1定义阶段

在房地产项目营销前期, 主题定位关系到整个项目的成败, 良好的主题定位, 能够瞄准市场, 抓住客户。内容包括市场定位、产品定位、客户定位和形象定位。是对项目的描述, 提出以后具体工作的主要方向和主体精神。制定项目目标, 在一定时间内完成的销售额或销售面积。相应的广告宣传, 案场的设计布置, 销售人员的招聘和培训及日常管理工作。分解工作任务, 组成营销团队, 进行市场调查, 品牌推广, 企划创意, 案场和售楼处的选择, 资料的准备等。根据具体情况, 核算工资成本, 包括人员的开支, 广告费用, 活动开支等。

2计划阶段

根据有关的公司规章制度, 制定营销活动中的各项岗位职责。人员包括销售经理、助理、售楼员、辅助人员如保卫、保法等。工作包括广告宣传, 案场的设计和布置, 沙盘模型的制作, 日常工作等。要明确工作范围和员工的职责权限。在工作程序的确定中, 要根据工作的要求制定流程。如在销售管理中最重要的几个程序是:客户接待、客户分派、认购书的开具、客户退定、客户签约、客户退房、客户换房、更名、优惠、权证办理、结算和成功销售确认流程。在风险控制中要根据当地的市场环境、经济环境和国家的宏观政策提出应征方案, 在价格制定上要有弹性。利用城市规划、道路的修建、轨道交通等条件创造机遇。项目计划阶段是项目实施的基础, 要提高项目计划的质量, 保证营销活动在合理的范围内, 用尽可能低的成本和尽可能高的质量完成。所以在时间安排上要周密, 媒体选择上要考虑广先效果, 服务中要提高质量。

3实施阶段

房地产项目营销活动开始实施, 要根据市场的情况, 确定目标市场。要了解消费者的行为, 谁是最有可能的买家, 买什么样子的房子, 地点在哪, 要研究项目进入市场的时机, 例如“金九银十”的说法, 为什么购房者要寻找新的房产项目, 怎么样满足消费者的要求。房地产不同于一般的商品, 它的销售周期长、投资金额大、市场不确定, 在选择和确立产品潜在目标客户的基础上, 通过前期营销策略的调整和对比, 在相应固定的目标客户中全面发掘楼盘的亮点, 全力推广或宣传最为凸显的亮点, 在消费群体或买方市场中树立起楼盘的良好形象, 企划创意是对营销主题定位抽象渲染的过程, 以达到让目标客户认真地认识, 认同项目, 并产生购买冲动。广告策划在房地产的整个营销过程中占据了不可替代的地位, 它在产品和营销之间建立起一座联系桥梁。房地产广告如何以最低的成本, 通过最优的途径, 向目标消费群体传达最多的房地产信息, 是房地产广告能否达到预期效果的关键之一。要从开发商的资金实力、项目的规模和开发持续时间、主题定位和目标客户的区域集中度来分析和选择媒体。广告预算是根据营销组合决策来制定的, 有良性的计划和控制广告的预标, 能防止广告无效成本的增多, 有利于降低项目的整个营销成本, 从而即保证了广告能以最经济的费用而获得最家佳的宣传效果, 有提升了项目的市场竞争力。对广告的各个环节的便更进行检验, 以便及时纠正其中的不利因素, 对广告效果要进行评估。营销案场是集中展现楼盘项目特征, 进行买卖交易和管理办公等所有功能的整和体。案场主要功能是对公司营销业务的执行, 实现即定的营销目标。一个完整的案场, 除了硬件布置, 如售楼处内部功能分区, 模型样板房, 重要的是软件布置, 即人员和制度的组织设计, 只有把两者有机的结合, 才能有效地促进销售, 完成营销任务。案场应有其完美的自身运作机制, 为了达到营销目标, 要对所从事的各项工作或活动进行分类组合, 划分出若干部门, 再根据工作的性质划分出若干管理层次和职位, 确定各个岗位人员的数量、职责和素质要求, 并把每一类工作或活动所需的职权授予各层次、各部门的人员。营销管理是房地产营销中的重要环节, 包括销售设施、销售管理和合同执行监控。要做好文件资料的准备, 要对销售过程中进行控制, 监制项目的进展情况。计划是建立在有较多不确定因素的情况下的, 当实施过程中遇到与事先假设不一致的观实问题时, 就需要通过营销控制, 及早发现问题, 并调整修改计划, 以实现最终目标。包括销售进程控制和销售成本控制。房地产销售控制方法主要有:计划控制 (销售额分析、市场占有率分析、费用销售额比例分析、客户满意度跟踪分析) , 盈利能力控制、效率效益控制、战略控制。有效的营销控制应遵循科学, 严格的控制程序。 (如图1) 。

销售成本控制原则有:总量控制原则、重点保证集中使用原则、及时检查原则、计划使用原则。要对销售道具、广告、环境、活动等成本严格控制。

在营销活动结束后, 要及时总结, 把有关的计划、销售文件、各类报表归档, 总结经验, 评价结果, 为以后的工作积累经验, 提高整体管理水平。

参考文献

[1]彭加亮.房地产市场营销.

3.房地产工程流程 篇三

近年来我国航天事业取得巨大发展，不久前，天宫一号与神舟九号载人飞船的成功交会对接，可以说是又一次壮举。仔细查阅我国航天事业几十年发展的历程，不难发现，技术飞速发展的背后，是大量知识的积累、沉淀和应用，仅中国航天科技集团公司四院的档案数量在上世纪末期就几近三十万册。

事实证明，我国航天事业的每一次突破与飞跃，都与这些珍贵的海量知识息息相关，然而，如此庞大的航天体系下，应该如何对海量知识进行有序的组织、管理、应用呢？又该如何基于现有知识进行技术创新？

知识与业务融合

在柏林的Humboldt大学和弗郎霍夫生产设备研究所（IPK）能力中心2002年进行的“知识管理前景”的全球首次德尔菲调查结果显示知识管理与日常业务的融合是最迫切的理论研究问题（知识分享名列第二），并可能是最有效地解决知识管理实际问题的方法，并力荐将知识管理融入到业务流程中。而我国航天人很早就已经将WBS（工作结构分解）作为体现企业核心业务流程的骨架体系，应用于航天项目的设计和研发工作组织中，并取得一个个重大项目的突破。WBS可以理解为是以可交付成果为导向的工作层级分解，也可以理解为是有知识活动的工作层级分解。

航天企业成功应用WBS梳理企业业务流程，更让我们看到了知识与业务融合的重要实践意义。而在知识工程领域深耕多年的安世亚太正是致力于推动这种理念的发展。作为国内最早从事工程仿真技术和咨询服务业务，并致力于基于精益研发技术为国内制造业领域提供高端研发信息化服务的高技术企业，安世亚太于上世纪90年代中期，就通过长期为客户提供技术支持和服务，积累了丰富的知识库建设、知识梳理和知识挖掘等方法和经验，直至形成今天的知识工程解决方案，即用“流程”盘活“知识”的知识工程体系建设。

那么，如何用“流程”盘活“知识”？知识工程体系建设又是怎样的？

知识工程突破传统知识管理框架，在知识管理基础上做了“向上”和“向下”的扩展。向上，梳理研发业务流程，将知识与业务流程和活动关联与伴随，将知识融入到研发业务流程中，利用一个个研发业务活动进行知识的产生、组织、管理、应用，乃至创新：向下，提供知识梳理与挖掘的专业手段，融入设计活动，并通过计算机手段，根据知识的类别选择合适的知识建模手段，将其生成数字化知识，并与在计算机中形成的数字化流程的一个个研发业务活动关联起来形成数字化伴随知识。向上和向下结合，形成企业上到流程策划、下到具体设计步骤的完整的知识工程体系，不仅解决了企业由于研发知识与研发和设计业务流程“两张皮”而无法相互促进产生绩效价值的顽疾，同时发展出研发知识与研发和设计业务流程深度融合的能力。安世亚太知识工程平台产品正致力于此。

业务流程，知识工程的骨架

通过流程盘活企业知识，是知识工程一大重要特点。此外，知识工程平台还可以通过研发业务流程与知识的融合与伴随关系，解决诸多长期困扰企业的问题：

1.企业研发业务流程不健全，长期存在各部门或相关人员交叉工作中重复或漏掉某一研发业务工作的问题；

2.设计人员都忙于项目，知识分散到个人手中和脑中，没有梳理。即便是做过类似的工作，但也没有融入到研发业务流程，基本没有得到广泛应用，更无法将这些分散于个人的知识准确分享和推送给他人；

3.企业资深员工是企业大量核心技术和知识的重要载体，资深员工的流失和新员工的培养周期过长，导致企业新老交替过程漫长，企业技术发展和产品创新迟滞；

4.企业知识组织无序，现有知识利用价值低。知识以档案等固定载体形式长期保存在档案室中无法得到有效利用，即无知识、弱知识和死知识问题；

5.企业知识搜集和组织困难（以研发业务流程为梳理一句，遵循一定的知识梳理规范，企业科技人员可以准确地完成经验、方法等不同类型知识的显性化工作）；

6.知识工程同时还解决了企业知识组织过程中知识颗粒度无法统一的问题（知识本身是难以度量的，但从知识的表现形式来看，知识是有颗粒度的。一本设计手册、一个标准、一个计算公式都是知识，甚至专家的一句话也是知识。因此，所谓“知识的颗粒度”，通常是在知识库范围内理解，是从提高知识使用者对知识利用率的角度考虑，来划分知识的颗粒度。由于知识工程提供了将知识与某个研发业务活动（知识活动）相关联的方法，因此只要将与此活动相关的知识内容与之关联，这样可以解决知识内容的大颗粒度与知识使用者需求的小颗粒度之间的不匹配问题）。

如果形象地用人体结构来剖析知识工程，我们可以理解为：知识工程是以研发业务流程为骨架，以知识库为心脏，而伴随了知识的研发业务流程则被看作是血管，将知识按需提供给所需的部门和人员，同时搜集各部门、人员在研发业务流程各业务活动（知识活动）中形成的经验、方法，并保存到知识库中；知识则在这样的血液循环过程中得到创新性应用和发展。可以说，研发业务流程为知识提供建设环境，同时也为知识提供应用环境，在工作中使用和产生的知识将逐渐形成一种集中式、以用户为中心的结构。

知识工程体系建设目前，基于知识工程平台PERA.KnowleMan实施建设项目，已经在我国诸多行业展开。其中，航空领域的应用相对较早，由于其行业具备高技术、高质量等特点，也使得知识工程平台PERA.KnowleMan在该行业的建设更具代表性。下面，以中国某航空设计研究所知识工程平台的建设为例来阐述知识工程体系是如何建设的。

首先，该所对企业研发流程和与之伴随的知识进行了梳理，遵守知识梳理规范，准确地把知识显性化。而且这些知识与工作的关系非常紧密，特别是通过业务活动（知识活动）名称，系统可以准确地将伴随的知识推送出来。

其次，该所还对科技人员进行了组织重新设计，将科技人员分为两类，一类是普通型号设计人员，主要通过使用知识工程平台的知识。并和设计平台和工具相结合，完成型号设计任务。一类是研发人员，他们除了型号项目设计任务之外，还具有知识工程职责，维护知识工程平台中的知识，供普通型号设计人员使用，并在考核与激励中体现出来。这样保障了知识工程平台中的知识不断更新和丰富。

通过实施知识工程平台，该所获得了明显的效益。譬如已入库资料的查阅时间缩短为六分之一，对于有模板的工作，工作效率提升了五倍，工作报告撰写时间缩短三分之二。人员上岗和转岗时间缩短了一半，返工率降低三分之一，工作标准化程度显著提升。

4.房地产开发前期流程-前期流程 篇四

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案 十一﹑设计方案审定会召开 1.所需资料

a.设计方案文本 12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份

c.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c.召开方案审定会 十二﹑设计方案送审报批 1.所需资料 a.选址意见书 b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围）d.设计方案 2份 e.地名批文 f.项目建议书批文

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 十三﹑可行性研究报告编制与报批 1.所需资料

a.用地计划审核意见书 b.项目建议书批文 c.用地计划许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c.送计委报批 十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 十五﹑扩初会召开 1.所需资料

a.扩初设计文本若干份 b.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复 1.所需资料 a扩初会议纪要

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c.送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批 1.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）b.项目建议书或可行性报告研究报告批文 c.地形图和管线图（划示用地范围）d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文 f.其他相关资料 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 1.所需资料

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表

b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d.设计中标通知书 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办 1.所需资料

5.房地产销售流程 篇五

二、售楼员工作方法

1、售楼员售前准备工作售楼员开展销售工作前，应对市场房地产概况、行情有一定的了解。此培训材料中的内容，应该牢固掌握，并且做到化为己有，灵活运用。房屋销售是整个房地产活动中最重要的环节，是直接产生利润的环节，销售人员是整个销售活动的执行者，因此销售人员的作用就显得至关重要。由销售人员在销售过程中的重要性决定了销售人员的薪水待遇高于一般其他职业人员

二、房地产的“五证”，就是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》（也称建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》的简称。

一、《建筑用地规划许可证》就是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置、高度、容积率等符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》就是该建设工程项目符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》就是经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

其中，“经济适用房”用地是《划拨土地》；“商品房”用地是《出让土地》。两种土地性质不一样。《住宅用地》的使用期限是70年，《商业用地》使用期限是40年、《综合用地》的使用年限是50年。买房填写合同时一定要看实际使用年限还有多少年。

根据《物权法》相关条款：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

集体土地和耕地是不容许随意改变其性质、违法出租、买卖和搞房地产开发的。

四、《建设工程开工证》就是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有《建设工程开工证》的建筑属违章建筑，不受法律保护。

没有以上“四证”，该项目用地和建筑就是违法的。

五、《商品房销售（预售）许可证》就是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件（如果是现房，开发商只须出具竣工备案表）。

没有《商品房销售（预售）许可证》所填写的“购房合同、内部协议”等都是无效的。

“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。

“一表”是指《房屋竣工验收备案表》。备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。

购房者填写购房合同时，一定要在购房合同第八条注明：开发商向购房者交付房屋时提供“两书一表”时还要同时提供“房屋竣工验收备案表”

购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案，尤其是《消防验收备案表》一栏是否通过。

《竣工验收备案表》对房地产开发商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管建设部门备案后，发展商就必须对其建设的楼盘质量终生负责，即使是十年二十年以后出现了质量问题，经查如果是发展商的过失，一样可以追究其法律责任。

6.房地产按揭流程 篇六

各银行根据申请人的收入流水拟定不同的可贷款额度，申请人根据自身的可贷款额度，拟定不同首付比例的贷款方案。提交按揭贷款申请

咨询相关银行，向银行了解按揭贷款的相关规定，并准备好银行要求的相关文件资料，填写《按揭贷款申请书》，提交银行，等待审核。等待银行审查结果 申请人提交银行之后，银行会对申请人的征信状况，还款能力等方面进行审查，审查通过后，银行发放贷款。签订购房合同

银行向购房申请者发放同意贷款同意贷款或者按揭贷款承诺书，申请人缴纳首付款与开发商签订商品房买卖合同书。签订房屋按揭合同

签订好购房合同，申请人需要持购房合同，缴纳首付款凭证、相关的法律文件与开发商、银行签订《房屋按揭抵押贷款合同》。房管局备案

7.房地产工程流程 篇七

一、房地产企业开发过程的三个阶段

1. 开工准备阶段。

在房地产开发中, 土地的取得是最基本的。前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批, 规委对项目进行规划审批, 进行设计施工, 土地出让或转让等。此阶段主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证 (如《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》) 和取得项目建设用地的国有土地使用权。现阶段, 土地的取得有两种方式:划拨和出让。划拨是指国家无偿将土地划拨给使用人使用, 划拨转让的土地由于未向国家交纳土地出让金, 不允许作为开发使用。出让是指与国家签订土地出让合同, 交纳土地出让金获得过有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外, 都属于这种方式。同样, 如果要在划拨土地上进行开发, 也要交纳土地出让金, 将划拨土地转为出让土地。

2. 组织施工阶段。

根据前期审批的规划图纸和文件, 通过正式的招标程序, 组织施工企业进场施工, 到建设主管部门办理《建筑工程施工许可证》。建设工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料两种。建筑施工阶段是开发商托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。

3. 销售阶段。

销售阶段是开发商出售商品房, 回收资金实现盈利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段, 预售即通常所说的期房销售, 是指开发商在建设工程竣工之前进行销售, 现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件之后进行销售。由于预售可以提前回收资金, 目前开发商大多采用此类销售方式。

二、各环节的涉税信息

1. 开工准备阶段。

经审批取得土地时, 需要由国土资源行政管理部门颁发土地使用证。本阶段主要涉及契税、印花税和城镇土地使用税。契税按购置土地付出的经济利益的3%至5%缴纳;印花税按合同所载金额万分之五贴花, 土地使用权证按件贴花5元;城镇土地使用税俺纳税人实际占用的土地面积和单位税额计算税额。

2. 开发建设环节涉及印花税和城镇土地使用税。

印花税按工程施工合同金额的万分之三贴花;勘探设计合同按合同金额的万分之五贴花;城镇土地使用税同样按纳税人实际占用的土地面积和单位税额计算税额。

3. 商品销售阶段。

该阶段是房地产企业纳税义务产生的主体阶段。涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、企业所得税。其中营业税按销售收入及预售帐款金额的5%缴纳;城市维护建设税俺“销售不动产”营业税税额的7%缴纳;教育费附加按“销售不动产”营业税税额的3%缴纳;地方教育费附加按“销售不动产”营业税税额的2%缴纳;土地增值税按销售收入及预售帐款金额预征, 预征率由各市地税机关确定;印花税按商品销售合同金额的万分之五缴纳;房产税按房产计税余值的1.2%缴纳, 按房屋出租租金收入的12%缴纳;企业所得税按企业销售未完工开发产品取得的收入, 应先按预计计税毛利率分季 (或月) 计算出预计毛利额, 计入当期应纳税所得额, 待开发产品完工后, 企业应及时结算其计税成本与其对应预计毛利额之间的差额, 计入年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额, 年度纳税申报时, 需将差异调整情况报告税务机关。

三、各环节的税收筹划思路

1. 开工准备阶段。

在立项做项目规划及向有关部门报批时, 。由于不同类型的房产, 增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时, 就应提早考虑项目的实际情况和相关影响, 通过合理搭配选择一个较优的方案立项来适当降低企业的潜在税负。另外, 由于对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费, 在计算企业所得税时, 土地闲置费能否扣除, 新的企业所得税法未对此作相关规定。因此, 取得土地后, 应尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期, 应提早与相关政府部门协商, 争取减免土地闲置费, 并及时与税务机关确认相关税务处理方法。

2. 开发建设环节。

拆迁安置时, 拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些不属于《发票管理办法》规定的可以财务报销的凭证。房地产开发企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁, 并向其索取合法有效的凭证。在工程建设环中, 房地产开发企业应审核目前集团内关联交易的定价政策, 改善不合理的地方, 并以此制定合理的收费, 同时根据税务规定准备相关证明文件。

3. 商品销售阶段。

对预售收入房地产开发企业应及时向主管税务机关申报纳税。房地产开发企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算, 全部税前扣除, 同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。以替业主支付一定的物业管理费作为报酬的, 房地产开发企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税, 以保证该所得税税前扣除。由于人防工程不可出售, 有的企业将人防工程作为车位供业主使用时, 可签订租赁合同而非出售合同, 以便分期确认为收入降低本年企业所得税税负。另外, 而作为租金收入确认, 也不需缴纳土地增值税。

摘要：随着社会经济的发展, 房地产行业越来越多地受到了大家的关注, 房地产行业的开发过程、涉税问题等均成为人们关注的焦点。本文是从从房地产行业的开发流程方面着眼, 就各环节的涉税信息和税收筹划进行了初步探讨。

关键词：商业地产企业,开发过程,涉税

参考文献

[1]袁红.试论房地产开发企业的税收筹划.中国科技信息, 2006年第21期.

[2]庄惠平.房地产开发企业税收筹划探讨.经济与社会发展, 2008年第08期.

[3]刘巧梅.浅析房地产企业土地增值税的税收筹划.时代经贸, 2008年第03期.

8.房地产工程流程 篇八

关键词：电力工程管理；强化措施；流程改进

中图分类号：TM769 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）9-0142-02

在我国电力行业发展的过程中，电力工程项目的建设管理对电力企业的运营发展有着直接的影响，可以对电力工程相关的建设成本走向进行准确直观的反映，而且其还对电价拥有一定程度的影响，与社会各界人们的生活质量都有着直接的关系。另外，随着时代的发展，在我国电力企业中，电力工程的管理逐渐得到了一定的进步，但是，其在实际开展的时候还存在着一定的不足，需要采取相关的措施对其进行强化。

1 电力工程管理中存在的问题

就我国目前的情况来看，在电力工程的管理方面还普遍存在一定的缺陷和不足。

①电力工程在开展项目建设时，相关的监管机制不够健全。就我国目前的情况来看，在一般情况下电力企业的发展大多是将国家作为主体的，大多属于国有企业。而在国有企业中，企业机制相对较为庞大涉及方面极广，导致相关的细致管理在开展的时候比较困难。其中，在大多数企业中采用的都是属地化管理方式，对使用权进行无限转移，这就导致监管机制在企业项目中的效果得不到发挥，从而造成相关项目的经济效益以及质量得不到保障。

②电力工程项目在建设过程中，对资金的测算不够准确。就目前的情况来看，在电力工程项目管理中实际存在的问题主要就是，工程项目相关的建造方、投资方以及工程完工后的运营方对建设之前的管理以及造价控制都没有太高重视度，在工程项目实际开展的过程中对宏观调控以及把握不能熟练操作，从而导致了工程建设先建设后算账等坏习惯的形成。

③电力工程管理的安全问题。在电力工程实际建设的过程中，一些具有较高难度的作业在开展的时候，伤亡事故频繁发生。另外，在电力工程项目的施工安排上相对较为混乱，不具有节奏的协调性，从而导致安全性能逐渐降低。而且，在房屋电力工程中具有极为复杂繁多的子系统，需要较强的专业性，在对建筑原材料的使用中也相对较为笨重，使用的机械也需要专业技术水平高的工作人员进行操作，所以，在工程开展的时候很容易造成安全事故的出现。

④在电力工程的管理中，进度管理相对混乱。在对进度管理进行开展的时候，需要相关的施工单位结合施工的实际情况，对机械运作的能力、人员施工水平、政府相关规划以及天气变化的情况等多种影响因素进行充分考虑。但是，在实际施工的过程中，极少有施工单位会对施工进度以及施工计划进行关注，从而造成电力工程在进度管理中的混乱情况。

2 强化电力工程管理的措施

①责任机制以及有关规章制度的完善。在电力工程实际开展的过程中，想要促使其管理工作的强化就需要对相关的规章制度以及责任机制进行完善，字实际操作的时候，促使施工流程得到完善，主要才操作流程的规范，对责任机制做到真正的贯彻落实，从而使项目施工过程中的管理水平得到相应的增长。另外，还要注意对管理意识进行强化，促使企业管理行为的规范，为相关的施工人员树立一个良好的团队意、成本控制意识以及精品工程意识，促使电力工程的施工质量得到迅速提高。

②对电力工程项目的施工管理流程进行完善。在这个过程中，首先需要通过正规的流程进行招标施工单位，对投资单位的能力、资质以及信誉进行重点关注，从而工程在施工的过程中的施工安全以及施工质量提供保障。另外，还要注意在招标工作结束之后，将招标的结果以及实情对电力企业的业务部门进行如实通知，同时将工程相关的设计图纸进行转交。在施工工作实际开展之前，还要注意对准备会议进行组织召开，审核预算方案并对相关的资料做存档处理。此外，还要注意做好采购人员的配置，对相关设备以及材料的检测力度合理加强，直至确定一切准备工作合格之后才可以对施工工作进行开展。

③在电力工程项目施工的过程中，对安全管理工作进行加强。在这个过程中，要对施工中的监督工作、指挥工作以及调度工作进行重点关注，施工单位需要在调度方的安排基础上进行施工的开展或是暂停。而且，在实际施工的过程中，还要注意对施工人员进行教育工作的加强，从而根本上避免安全事故的发生。另外，相关的施工人员还要注意对施工区域做好相应的施工标准，严格准时施工中的行为规范，禁止非施工人员的进入。

④加强管理人员的培训力度，促使其专业素质的提升。在电力工程项目施工工作实际开展的过程中，相关管理人员的专业素质以及管理技能对施工质量有着直接的影响，而在电力工程项目管理中，需要管理人员拥有较高的专业素质，能够完美的完成施工中的管理工作。另外，还要注意加强对管理人员的培训力度，对他们之间的团队协调能力以及职业道德进行良好的培养，促使他们在责任意识以及专业技能上得到进一步的提高。而且，电力企业还要注意对考核制度进行创新和完善，打造一个拥有较高专业素质以及专业技能的管理团队，从跟本上对可能会因为人为因素而产生的管理漏洞进行杜绝和避免。

3 结 语

综上所述，随着时代的发展，我国国民经济发展得到了不断的提高，电力行业也得到了极为迅速的发展。其中，在电力行业中，电力工程项目的建设管理对电力企业的运营发展有着直接的影响，可以对电力工程相关的建设成本走向进行准确直观的反映，而且其还对电价拥有一定程度的影响，与社会各界人们的生活质量都有着直接的关系。但是，随着电力工程企业的不断壮大和发展，相关的管理工作在实际开展的时候还存在着一定的不足，需要采取相关的措施对其进行强化。本文通过对电力工程的管理现状进行全面的了解和分析，结合实际情况，针对电力行业在发展过程中电力工程管理的强化措施以及流程改进措施展开了简要分析。

參考文献：

[1] 童丽兵.浅谈电力工程施工技术与管理的强化措施[J].中国新技术新产品，2013，（10）.

[2] 曾进弘.浅析电力工程施工管理与质量控制的若干强化措施[J].黑龙江科技信息，2013，（18）.

[3] 张兵.电力工程管理中存在的问题及改进措施探讨[J].华章，2013，（14）.

[4] 王浩.强化电力工程施工技术与管理的若干思考[J].电子世界，2013，（18）.

9.房地产策划流程 篇九

策划工作方式：

房地产项目操作复杂，产品竞争日趋激烈，因此前期策划工作极为重要，本公司的策划工作将由理论研究、概念采购及市场调查三个组别分主题进行，最终形成整体策划报告；

“理论研究”即使用城市运营的操作观点，对特定地块的房地产开发模式，从理论高度上作好大势把握；

“概念采购”则尽可能在世界范围或全国范围寻找同类型地块开发的成败经验，以资决策，寻找可行的开发模式，尽量避免决策风险；

“市场调查”则从若干假想方案出发，寻找最合适的目标市场、主题定位及概念产品。

工作程序安排：

第一阶段：市场调查与全球化思想采购及理论研究同时进行；

第二阶段：确定初步定位并向发展商作中期汇报（以ppt投影形式）；

第三阶段：确定概念产品类型及实操方案，完成策划书

第一节 销售策划概述

销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等

第二节 销售策划与项目策划的区别

简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。

一、项目策划所包涵内容：

（一）市场调查

项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议

（二）目标客户分析

经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭

文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）价格定位

理论价格/成交价格/租金价格/价格策略

（四）入市时机、入市姿态

（五）广告策略

广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控

（六）媒介策略

媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算

（七）推广费用

现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放

二、销售策划所包涵内容：

（一）销售现场准备

（二）销售代表培训

（三）销售现场管理

（四）房号销控管理

（五）销售阶段总结

（六）销售广告评估

（七）客户跟进服务

（八）阶段性营销方案调整

第三节 销售策划的内容及步骤

一、项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。

二、市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。

三、项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。

四、项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。

五、项目销售思路：

（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。

六、项目销售策略：

（一）项目入市时机选择

理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：

1．开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；

2．你已经知道目标客户是哪些人；

3．你知道你的价格适合的目标客户；

4．你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；

5．已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；

6．已确定目标客户更能接受的合理销售方式；

7．已制定出具竞争力的入市价格策略；

8．制定合理的销控表；

9．精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案

10．组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；

11．尽力完善现场氛围；

12．你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；

13．其他外部条件也很合适。

（二）项目广告宣传计划

当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便

成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！

（三）销售部署

房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。

第四节 销售策划的原则

一、创新原则

随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。

二、资源整合原则

整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式中间强、两头弱的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。

三、系统原则

房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。

房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的卖点一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。

四、可操作性原则

销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。

第五节 检验销售策划的成果