养老地产的成功案例

养老地产的成功案例（7篇）

1.养老地产的成功案例 篇一

2012首届亚太养老地产论坛在江苏宜兴成功举办 提要：在未来不到40年，中国老龄人口占比将超过30%，4-2-1家庭大量涌现，居家、社区和机构养老面临越来越严峻的挑战。如何探索一条应对中国老龄化社会的道路，民间企业，地产商如何进入养老行业，未来养老产业如何发展等问题值得全社会思考。

在未来不到40年，中国老龄人口占比将超过30%，4-2-1家庭大量涌现，居家、社区和机构养老面临越来越严峻的挑战。如何探索一条应对中国老龄化社会的道路，民间企业，地产商如何进入养老行业，未来养老产业如何发展等问题值得全社会思考。

本月18日-19日，由中国老龄产业协会和中国房地产产业协会支持，中国房地产业协会老年住区委员会、宜兴市人民政府主办的“2012首届亚太养老地产高峰论坛” 在江苏宜兴举行。CCTV-

2、解放日报、新华日报等媒体特别报导。

在论坛上，中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦先生和前建设部副部长、中房协名誉主席宋春华首先做了致辞，指出我国养老地产现已步入快速发展阶段，老年住宅的需求正急速增加，养老地产是老龄化时代到来所形成的特有概念，养老地产的出现从根本上帮助政府解决了各个层次老年人群的需求。为期两天的论坛，来自政府、协会、企业、科研机构、媒体单位等上百位社会各界人士齐聚一堂，共襄盛举。演讲和对话嘉宾有中房协住区委员会的专家乌丹星，有养老地产行业的先行者亲和源的董事长奚志勇，中城联盟投资管理公司总经理路林，复旦大学副校长金力、华东师范大学房地产学院院长张永岳、复旦大学教授博士生导师苏勇；以及任志强(微博 博客)、冯仑(博客)、漆洪波、胡葆森、陈俊等多位地产开发企业董事长，此外国际高端医疗BOBATH 医院、韩国高端体检中心SEVERANCE等专家也作了精彩演讲。无锡九如城养老产业集团董事长谈义良先生在论坛上首度提出“养老综合体”的全新机构养老模式。并且从用地方式，开发特点，运营规律、盈利模式和市场前景等各个方面对养老综合体进行了全面深入的论述。同时，由九如城研究中心完成的《中国养老产业研究报告》，也将在论坛上发布。

“九如城”，作为国内首个“养老综合体”项目，不仅在住宅设计上全部采用适合老年人生活的设计和设备，还引进国际著名BOBATH康复医院、SEVERANCE体检中心，和其他生活、医疗、娱乐、宗教、学校等配套，满足退休老人从健康养生到临终关怀所有的各个层次的需求。宜兴市市委书记王中苏认为：“九如城的开发建设对政府在对老年人养老关怀方面，有着非同一般的意义，政府也鼓励和支持像九如城这样的综合体项目开发。”

作为一种新的养老地产形式，“养老综合体”是集高端住宅、商业地产和养老服务为一体的综合开发模式。这种模式的推出和“九如城”的实践，将为养老行业提供新方向，为更多民间资本介入养老产业提供参照，从而为我国养老事业的发展开辟新的途径。从这个意义上看，论坛的成功举办和养老综合体的出现将成为养老地产发展上的里程碑！

2.养老地产的成功案例 篇二

老年住区早已准备就绪,

我将隐居在那,

便捷的生活条件、医院、银行, 还有专门的理财顾问。

党的“十八大”报告提出, “要积极应对人口老龄化, 大力发展老龄服务事业和产业。”新时期, 中国老龄事业发展“十二五”规划以及社会养老服务体系建设规划两大老年事业规划相继出台。各地政府也纷纷出台相应的养老事业发展规划, 养老机构数量不断增加, 养老机构的建设补贴和运行补贴政策陆续出台, 社会资金进入老年住区建设的意愿逐步增强, 我国老年住区发展将迎来新的机遇。

背景探查:养老产业是未来经济新的增长点

国家实力增强和居民收入提高为发展养老产业奠定了物质基础。经过30多年的改革开放, 国家经济实力增强, 国民收入逐步提高, 养老市场不断扩展壮大, 国民经济的发展为老年住区发展带来了新的机遇。随着国家综合国力增强, 各级政府对养老的投入不断加大, 政策扶持力度也在不断强化。近年来, 国家不断建立和健全社会养老保障制度, 农村新农保基本实现全覆盖, 城镇居民基本养老保险不断完善, 这些都有利于不断提高老年人收入, 也有利于促进养老服务需求的增长和整个养老服务市场的发展。

人口老龄化和家庭结构变迁成为助推养老产业发展的基本动力。人口老龄化快速推进对加快发展社会养老服务提出了新的客观要求。近十来年是我国老龄人口快速增长的时期, 1999年, 全国60岁以上的老人达到1.29亿, 占全国人口比例10%以上;2010年, 全国60岁以上老年人口已经飞速增长到1.85亿, 占到总人口的13.7%。根据国家老龄委预测, 到2015年底, 也就是“十二五”规划末期, 我国的老龄人口将达到2.21亿, 占到总人口的16%, 2020年将达到总人口的18%。值得注意的是, 我国的快速老龄化进程是和家庭的小型化、高龄化同步的, 并伴随着高空巢比例、高失能比例。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口, 加上我国计划生育政策形成独特的421家庭结构 (即一对夫妻赡养4个老人和1个小孩) , 使中国社会面临越来越严重的养老压力。

政府高度重视和社会积极参与为发展养老产业提供了重要保障。党和政府历来支持和鼓励社会力量参与养老服务业。1994年、2000年分别制定了《中国老龄工作七年发展纲要 (1994—2000) 》和《中国老龄事业发展“十五”计划纲要》;1999年成立了全国老龄工作委员会, 作为全国老龄工作的最高议事协调机构。去年以来, 为应对快速老龄化的社会现状, 国家先后出台了两个规划:《中国老龄事业发展“十二五”规划》和《社会养老服务体系建设“十二五”规划》, 提出到2015年的建设目标是“, 基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数达到30张。居家养老和社区养老服务网络基本健全。”

行业聚焦:养老地产是养老产业发展的撬动点

我国已进入老龄化社会, 养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机, 养老产业必将迎来崭新的快速成长期。但与此同时, 我国养老服务产业尚处于起步阶段, 社会化发展水平偏低, 管理理念和经营模式陈旧, 供需矛盾十分突出。当前, 寻找推动养老产业整体升级发展的推动元素十分紧迫而必要。

养老产业具有较长的产业链条, 涉及金融、地产、保险、服务等多种行业, 实体经济方面主要涉及老年住区的营造。无论是居家养老、社区养老、机构养老或者近年来新出现的旅游度假式养老模式、循环养老模式等, 最终的归宿离不开老年住区的开发。基于立足基本国情、兼顾传统文化、接续既有政策的考虑, 国家在养老政策方面提出“9073”计划, 即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老;让7%的老年人通过社区照顾实现居家养老;让3%的老年人入住养老服务机构集中养老。无疑, 回归社区是养老产业发展的一个主流趋势。

与此同时, 中国房地产市场10余年的发展, 逐步走向成熟。目前, 我国房地产行业面临着一次转型升级, 在各地楼市政策紧缩的政策背景下, 养老地产将是一个前景广阔、潜力无限的平台。房地产企业要满足社会对养老产品的需求, 其传统的开发、运营、盈利模式都面临着全新的挑战, 但伴随着我国养老市场供需矛盾日益突出, 以及国家在养老市场相关政策与鼓励措施的出台, 必将推动商业地产这一实体经济的支柱产业融入养老产业的市场。所以, 养老地产成为撬动养老产业发展基点的重要选择。

解惑:何谓养老地产?

养老地产, 从建筑设计、园林规划到装饰标准, 这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律, 创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良管家服务的有机结合, 从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护, 增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老机构, 如养老院, 把养老地产视作商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。

四川省建筑设计院副院长、总建筑师徐卫几年前开始关注养老产业, 也参与了一些成都地区养老项目的设计, 如成都市第二、三福利院、成都市郊县敬老院指导方案等。中国养老产业已经走了七、八年, 特别是北京、天津、上海这一带最早推出养老产业化, 也形成了一些品牌, 典型的老年住区有北京的太阳城、上海的亲和源等。

徐卫认为, 养老地产≠以房养老。养老地产与以房养老不是一个概念。对于养老地产的概念, 目前业内并未形成共识, 更无明确的界定。如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念, 顾名思义, 养老地产应当是用以养老的地产。目前我国的养老模式基本上都是公益性质, 但随着人口老龄化问题的日益突出, 我们研究的养老地产更应该是一个系统的产业链, 它有地产属性, 包括住宅、普通商业地产、医疗保健等。养老地产的开发除了居住功能之外, 囊括卫生医疗、服务业、咨询业、旅游产业、房地产业、金融业、保险业、老年设施、家政服务等产业链, 是多种产业独立运作又无缝整合的全新产业, 它的养老配套和服务是关键, 它的房屋产权性质可以销售, 也可以租赁, 不一定要拥有产权。

而以房养老则是把法律规定的房屋土地所有权改革落到实处, 让房产人拥有永久性使用权, 然后以房产作为其经济支柱保证其老年时的居住, 它并不具备后期系统的服务功能。

分析:养老地产前景及现状

“中国社会老龄化问题将会日益突出, 尤其是5年以后这个问题将会更加明显, 原因很简单, 20世纪80年代出生的独生子女, 他们的父母在5年后年龄会达到65岁。这意味着养老地产市场具有比较大的发展空间。”同策房产咨询研究中心总监张宏伟说。

张宏伟认为, 尽管当前90%以上的人以居家养老、社区养老为主, 并不会进入养老地产项目之中。但是, 目前仍有众多品牌房企提前布局养老地产市场, 因为他们面临的服务对象是这不到10%人群当中的中高端老年收入者, 这些人群的养老需求足以支撑这些开发商在养老地产市场上拿地抢地盘。

在业内人士看来, 目前中国在养老地产方面先行尝试的“北有太阳城, 南有亲和源”, 指的便是北京太阳城与上海亲和源老年公寓。

太阳城地处北京昌平区小汤山镇, 小区里散步的老人告诉记者, 这里住的老年人差不多超过九成, 只有周末才会出现前来探望父母的年轻人身影。小区内, 绿树成荫, 无障碍设施、食堂、酒店、超市、邮局、娱乐中心一应俱全, 外出有班车。楼栋内, 电梯直达每家每户, 并且电梯可以直接推进医疗床。24h营业的太阳城医院设立在老年公寓旁, 是宣武医院与社区合作建立的正规定点医院, 拥有抢救、治疗、健康咨询及安养等四大功能。

“作为养老来说, 这里的确不错, 生活非常方便。”住在太阳城的一位肖姓老人介绍, 就拿吃来说, 小区内的食堂花样品种都很多, 包子和馒头卖得比外面便宜, 每周有3次鱼和红烧肉吃。

亲和源位于上海浦东新区康桥镇, 入住该社区的男性必须满60岁, 女性满55岁, 以保证居住者的纯粹性。目前, 亲和源入住老人有600余户, 还可以容纳约300户。这里的配套设施与北京太阳城并无太大差别, 也设置了护理医院, 方便老人雨天出行的风雨连廊则贯穿整个社区。

为防止老人摔倒或发生其他意外时无人知道, 太阳城和亲和源给每个房间都配备了紧急呼叫器。亲和源的房间里更是设有多个生命监测器, 如老人在床上6个小时没有翻动或在马桶上蹲坐超过半小时就会报警。另外, 亲和源的入住老人都会随身带着一张多功能芯片卡, 集通行证、饭卡、医疗卡于一身, 并具有定位功能。

对于养老地产的前景, 无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。很多业内人士期望对养老养生产业地产的研究上水平, 改变养老地产投资人与养老产业脱节的现状。目前的养老产业, 无疑是水平很低的产业, 不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。

分析:养老地产前景及现状

尽管前景一片大好, 目前敢于试水的开发商并不多。养老地产要想形成规模, 尚需时日。一方面, 高端养老的产生受到养老观念的束缚, 培养起来尚需要时日, 需要入住专业养老社区的人, 一般是70岁以上的, 而今这部分人群出生在19世纪30年代左右, 膝下三五个儿女, 所以尚能由健康退休的儿女在家照料。另一方面, 民间养老产品探索艰难, 缺少政策支持。以老年住区为例, 相对普通住宅小区就配套、设施等要求都比较高, 造成开发个案商品房部分比例下降, 盈利空间下降, 开发、营造成本升高等, 造成了目前老年住区开发的窘境。而以上海亲和源为代表的租赁型老年公寓, 由于投资期长, 没有相应的土地、税收等支持, 后期运营的投入成本高, 开发企业积极性也不高。相关政策中虽然明确提出公建民办等一系列新举措, 但政府主导方向没有转变, 政策开放深度仍然不够, 市场在资源配置中的作用无法充分发挥。

对于养老产业的支持政策, 目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说, 政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是, 最艰难的还是在经营阶段。中国百年建筑研究院院长、中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊在接受《东方早报》采访时指出:“《国家养老服务体系建设规划》 (2011—2015) 提出‘十二五’期间, 要完成340余万张新增养老床位。但时间过了两年, 新增床位只有35万张。”政府将养老资金集中用于基本养老保障和福利型养老机构建设, 在这样的政策背景下, 新增养老床位的目标在过去的两年只完成了10.3%。此外, 养老地产还面临诸多问题。

1.要解决的是持有型经营的问题

如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年, 实力房企本身还是凤毛麟角。开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求, 这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主, 而很难考虑长期持有经营。

考察众多项目时我们发现:很多著名的养老项目, 养老公寓并不是项目的主体。原因是只有养老公寓, 对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变, 高端的机构养老还属于培育阶段, 所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。业内人士认为养老地产持有经营要考虑资金风险, 经营收益不足10%, 贷款利息都不足以偿还, 所以养老项目的持有经营是没有利润的。对于房企开发经营养老地产项目, 确实是不可持续的。那么, 开发与经营的截然分开势在必行。

2.老年住区建设缺乏统一的规划

参考发达国家的经验, 人口老龄化达到10%的时候, 公共养老机构的规划和建设已经跟上, 在15%的阶段, 已经转向社会主导、社区养老、政府监督的养老产业格局。在我国, 虽然在1999年第五次全国人口普查时, 人口老龄化问题就已经达到10%以上, 但是由于人口老龄化认识不足、综合国力有限等因素的影响下, 老年住区的规划和建设一直处于滞后阶段。各地政府鲜有老年住区发展的长远规划, 尤其是用地指标, 规划层面对老年住区发展居家、社区、机构等社会养老体系缺乏统筹安排。

尽管有较早进入养老地产的一些企业, 并且在运营模式上相对较成功, 但是, 这些企业的运营管理基本是各执一词, 整个养老地产市场并没有统一的行业服务规范和标准。

“要明确养老地产的属性。首先, 它的价值和属性应该有地产属性, 有住宅、普通商业地产和医疗保健等;其次, 有非常强的金融属性, 比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品, 会在这个链条中得到发挥和承载, 还包括客户理财、老年理财的内容;再次, 有服务属性, 服务于核心的需求和老年增值的需求;此外, 还应当有非常强的人文属性, 只有这样才能让老人觉得是家。所以, 养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发, 也不是房地产的华丽转型。”中华工商联住宅产业商会会长聂梅生说。

现在, 养老地产正逐步成为房地产企业获得盈利的新渠道。然而, 由于目前城市规划中尚无养老产业用地这一土地用途, 目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地, 土地成本高昂, 这也使不少地产企业却步不前;同时, 由于缺乏产业标准与制度支持, 也使地产企业陷入困惑之中。

3.开发商雾里看花, 观望多于实践

徐卫从两个方面分析:一是正常情况下, 养老地产的投入产出比是22年, 即使让开发商参与一级土地开发, 然后再开发养老地产, 但其投入产出比也只能缩短至6~7年。而开发商开发普通的商品住宅, 其资金回笼只需要2~3年, 因此, 从这个投资回收期长短来说, 开发养老地产, 要求开发商除了要有巨大的决心之外, 还要有强大的经济实力作为支撑。二是简而言之, 养老地产的核心角色涉及三方, 一个是开发商, 一个是政府, 另外一个就是专业的管理服务团队。只有在三者合一的情况之下, 才能打造出货真价实的养老地产项目。目前国内的养老地产正是缺少专业的服务公司, 没有规范的服务, 缺乏成本控制, 没有形成固定的模式, 就不能有效地抓住客群, 带来更大的效应。例如做酒店开发, 不少开发商没有酒店管理运营经验, 要把这个酒店项目做起来, 就需要引入知名的酒店管理公司, 为项目建立起盈利模式和一定的影响力, 才能保证项目的投资回报。而政府在养老地产方面也一直没有出台相应的政策。在政府和专业服务公司都缺位的情况下, 开发商们不敢真真涉足也无可厚非。

4.老年住区规划设计和管理服务水平低

养老地产是近年来房地产市场中的新兴产物, 国家暂时没有出台针对养老地产的建筑规范。《住宅建筑规范》中关于“老年人住宅”的解释为:供以老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅。规范上的缺失, 使得养老地产项目在申请立项时只能参考酒店式公寓的标准, 产品性质尚不明确。

老年住区的设计理论体系和规范方面, 目前出台了一些标准, 对老年人居住建筑和公共建筑做了相应规定, 但标准仍不健全, 部分条款也没有实现。在阳台、卫生间、厨房、景观环境设计上都有一些不适合老人居住生活的设计, 大量社区缺乏老年服务设施。更重要的是, 在医疗护理、休闲娱乐、人才培养等软件服务方面还存在严重不足。缺乏相应的建筑规范。关于养老地产的标准, 建设部于1995年发布了《老年人建筑设计规范》, 1999年有所升级, 在这个6000多字的规范中, 对于出入口、楼梯间、噪音和空气的标准, 甚至老人床铺的尺寸都进行了规范, 只是大家不知道哪些物业该纳入这个设计规范之中。

共同努力:解决问题

1.政府养老政策的倾斜及鼓励养老产业开发的导向

民政部副部长窦玉沛透露, 我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人, 经过评估, 采取政府补贴的形式, 为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务, 提供支持, 目前北京、上海、深圳、成都等城市已经在部分试点补贴制度。

中国还将完善政府供养制度, 对于城市“三无”、农村“五保”老人, 采取集中供养或分散供养的方式, 保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平, 并建立自然增长机制。建立高龄补贴制度, 逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。

房地产业发挥养老产业载体作用将是趋势。中国已步入老龄化时代, 老年服务产业将成为推动经济发展的重要的内需型产业, 而且独生子女的国情, 也使中国老年服务产业发展更为紧迫。但是应注意, 养老产业并非就是养老地产, 在养老产业中, 地产只占到20%的比例, 只是在这个产业中起到的是承载作用, 开发商不可能全部承担起包括医疗、保险在内的多个职能。

就目前我国养老地产的发展状况而言, 单体养老机构, 如养老院已经不能满足中高档需求, 一些老人需要的是完整的居住街坊, 一个适老宜老的养老社区, 有园林, 有活动场所, 有朋友聚会这样以优化老年生活为前提的优质养老场所。但这又不是单纯靠开发商能解决的, 它目前面临的最大问题是土地, 需要政府部门在拿地模式上进行变革, 就像搭建保障房的土地政策一样, 给予养老地产以土地政策支持;另外, 还需要税收等各种附加政策给予优惠扶持。可以预见的是, 养老行业的发展, 政府政策和导向至关重要。

探索适宜的运营模式。徐卫说, 养老地产能够顺利发展的突破口在于, 探寻一种能够盈利的养老地产的运营模式。面对老人们的需求, 目前的养老项目有3种运营模式, 一是适老化住宅, 即把传统小区进行适老化改造;二是养老公寓;三是养老社区。养老社区是通过市场化的手段运营配置完善, 服务齐全的养老小区, 这是未来养老地产发展的主要模式。

2.加大建设投入力度, 逐步转变开发模式

要根据国家“十二五”期间的两个养老产业发展规划, 加强老年住区建设统筹规划, 把老年住区建设纳入各地经济和社会发展总体规划, 作为社会养老服务体系建设的核心内容, 不断增加资金投入。同时, 开发模式要逐步从“政府主导, 社会参与”向“社会主导, 政府监督”的模式转变。老年住区的发展离不开政府的推动和社会力量的积极参与。现阶段“政府主导, 社会参与”的模式在我国养老产业基础相对薄弱的条件下, 有利于产业开发, 但是长远来看, 随着老龄化人口的不断增加, 该模式的弊端将会日益明显。要尽快出台相关政策 (尤其在融资、土地、税收等方面) 鼓励社会力量积极参与老年住区建设, 探索多元化、社会化的投资、开发, 以及运营、管理模式。

3.完善规划设计标准, 提高服务管理水平

在居家养老层面, 要全面推进城乡建设居住标准规范, 无障碍设施改造和老年社区配套规划建设的行业标准, 规范和完善传统住区的适老化改造建设标准。在社区养老和机构养老方面, 建议对现行老年住区等工程建设技术标准规范进行梳理和完善。具体而言, 一是要组织跨学科的老年住区发展研究, 指导老年住区的建设要适应老年人的生理、心理和社会活动的需要, 从而切实改善老年人居住环境, 提高老年住区品质, 为老年人创造一个健康、安全、舒适的社会环境;二是要提升老年住区的管理、服务水平, 不断完善医疗康复、文化娱乐等硬件设施配套, 着重提升管理和服务质量, 努力实现老有所居、老有所依, 老有所学, 老有所乐和老有所为;三是要呼吁政府制定相关的鼓励政策, 建立市场的准入、评定机制, 加强养老服务职业教育培训、开发, 建立注册认证机制等, 一方面开放、鼓励、规范养老产品市场, 吸引管理、运营机构进入养老行业, 另一方面逐步增加养老产业的人才储备。

建筑设计机构长期以来在住区设计方面积累了很多经验, 面对国家养老政策导向的变化, 社会养老市场需求的增加, 房地产行业的转型, 应该抓住机遇, 有步骤地进行老年住区产品研究和建筑设计实践, 完善老年住区在规划、设计、营造方面的技术及标准, 助力老年住区的开发和管理, 促进养老产业、建筑服务社会, 为老年住区以及国家养老产业的发展贡献力量。

据悉, 国标版《养老设施建筑设计规范》即将面世, 届时将与已经颁布实施的《老年人居住建筑设计规范》“双剑合璧”, 规范我国的养老建筑行业。这部主要针对机构养老的《规范》内容相当详尽, 大到墙壁、地基, 小到开关、插头, 全方位地对建筑设计提出了规范要求和建筑标准。

3.非暴利的养老地产 篇三

资金对养老地产的热情，早已不是新闻。去年，万科、保利、华润等诸多大型房企专门成立了养老地产的研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险巨头纷纷启动养老地产项目。

如今，连外资也要来伸一脚。据了解，城堡投资，这家总部位于美国、掌管400多亿美元的对冲基金公司，目前正在准备募集10亿美元投资中国富裕地区的养老地产。

看样子，养老地产，这个被称为市场广阔、前景可期的新兴领域，马上就要热闹起来了。

市场前景无限广阔

中国老龄化问题日益严重，养老、养老地产及其发展，已成为国家和房地产业普遍关注的一个话题。

业内有这样一种观点，认为关注养老地产就是在关注房地产行业的可持续发展。传统的住宅开发大概还有15～20年的时间可以做，这个阶段买房主力是70、80后，当90后成长起来以后，很多夫妻双方家里都会有房子，他们并不需要买房子，市场需求也就会减少很多。而此时，中国已经步入了老龄化的高峰期，养老地产空间巨大。

“现在，中国正全面迎来‘421家庭’时代、‘空巢’时代，民政部及中国老龄委数据显示，中国城市老年人‘空巢’家庭比例已达到了49.7%。而截至2009年底，全国各类老年福利机构38060个，床位266万张。按照国际上5%的老年人要利用机构养老的经验，中国至少需要800多万张床位，现在缺口达540万张，是现有床位数的200%。”中国老龄产业协会副秘书长王平君表示，“‘十二五’期间，我们养老政策的基调还是以居家养老为主，社区养老为依托，机构养老为支持。不仅需要增建养老机构，增加床位供给，更急需建设大量适合老年人居家养老的老年住宅。”

最近一段时间，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆也在公开场合屡次强调“人口拐点”对未来住宅运营模式的影响。他表示，养老地产之于万科战略地位，将不亚于曾经的工业化住宅的地位。而关于养老地产，保利已经开展了两年多的研究，并已在上海、广州开始试点。在保利地产董事长宋广菊看来，“养老地产是保利未来新的盈利增长点之一。”

运作10年养老地产的太阳城集团董事长朱凤泊则表示，“我们已经做好了下一个十年规划，还是想做养老地产。”

热投资的冷背板

养老地产的前景在短短几个月的时间里变得如此诱人，使得房企、险资、外资，各路英豪齐聚一堂，这股养老地产开发潮似乎已经指日可待。但是，有人可能要问，究竟什么是养老地产？

与普通住宅有着很大的区别，养老地产是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念，产品是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个建筑需具备三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉，它主要包括老年住宅、老年社区、养老院、托老所等。

目前，市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅仅是在产品设计上倾向于老年人居住。“环境优美，物美价廉，理想的颐养天年之所”，这是人们最常见的养老地产宣传词，不少近郊楼盘或旅游度假产品成为了养老地产的主力承载者。但事实上，远离了购物、医疗、娱乐等基本配备，这类产品根本无法满足年老的购房者“老有所养”的需求。

在清华大学建筑学院教授周燕珉看来，目前我国的养老地产存在的问题很多。首先，开发档次比较低，配套和服务的设施有限，专门为老人设计住宅这方面做的还是很不够的，也没有什么经验；其次，整个产业规模较小，产业链整合度低，养老地产的一些必备设施和设备比如一些紧急救护设备还比较缺乏，也不专业；最后，很多项目缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够，老年人的情况非常复杂，今年他可能还很健康，明天可能就摔了一跤，需要护理，这些问题都应该考虑周全。

我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。

模式之惑

与其说是一场盛宴的开席，不如说是深陷调控困局的开发商的一次试探突围。 “养老地产投资大，周期长，回报率低。过去大家都忙着开发普通住宅，卖房赚钱。现在，一方面我国养老机构相对短缺，另一方面普通住宅房地产开发方面有点饱和。最主要的是近期政策调控不断，市场竞争激烈，使得许多资金向养老产业转移。” 中国老龄事业发展基金会秘书长张志鑫称，“在以往其他行业好做时没人关注，但现在老年人市场很热，有一些盲目。但也有一些试水的，比较理性。”

万科高调宣布进入养老地产领域，但第一个项目也仅是在总建筑面积约16.38万平方米的项目中，配建约1.2万平方米的养老地产项目。毛大庆一再强调，这仅仅是种尝试，目前尚无具体计划。

一开始觉得这是个非常好的产业，但一旦真正进来了，就会发现问题丛生。开发养老地产，首先需要思考的就是如何运作这个项目，使之盈利，也就是盈利模式的考察和选择。目前，国内开发商在养老地产的盈利模式主要有三种：“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。

因受制于资金压力，张志鑫表示，“目前我国的养老房地产公司一般将房屋建好以后，不管理，再变身另一个物业公司去经营，可按非赢利企业来运作，享受一些优惠政策。像老年人活动中心、医院都可以有优惠政策配套。公益部分不卖的，出租的，就可以有优惠。”

上海亲和源采取的是“销售+持有运营”的方式运作，在持有运营方面主要采取会员制发售，购买居住权需60多万元。而北京太阳城占地42万平方米，包括居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施。目前，太阳城已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服务产业链。此外，它还采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。据北京太阳城工作人员介绍，目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。

总的来说，现在养老地产的盈利模式探索还只是刚刚起步阶段，未来还有很多业态、很多种运营模式值得探索。有可能会在一些住宅项目中，专门打造一定比例的老年住宅；亦有可能单独建造，或租或售。

运作之难

做了多年养老地产，并且外界评价比较成功，但是朱凤泊的感觉就是一个字“累”，他坦言，“压力来自于方方面面，最大的问题就是资金和土地问题。”

养老型地产不是普通老年项目，因而很难获得政策支持；它也不是普通的房地产项目，也很难从银行贷到款。据朱凤泊介绍，太阳城最初的发展是通过滚动开发的途径。一期赚取的利润投入下一期的开发。但是这种运作模式需要的时间长，开发速度慢。要加快发展养老型地产，就需要吸引社会资本。“目前解决的途径是吸引基金、信托和风投进来。已有3家投资资本和我们有深度的合作意向。”

拿地是开发养老地产的又一大瓶颈。现在大量的养老地产都是用旅游地产、工业地产的思路拿到大面积土地，用居住用地做老年地产的微乎其微。这不难理解。目前的住宅用地都是通过招拍挂出让，身价非凡。“养老地产”国家尚无相应土地政策。并且，养老社区不能密度太高，还要大量配套设施，其需要的土地量比一般住宅区要大得多，“产业园”模式几乎是唯一的选择。因此，目前国内的老年公寓、养老住宅绝大多数都是“小产权房”。这也是很多开发商被批“挂羊头卖狗肉”的原因之一。

养老地产，别轻易动手。朱凤泊表示，目前我们的政策是一块坚冰，还没有打开，而且各地又不一样。有的地方政策给予了很多的扶持，政府真的是下决心要做养老产业，培育老年地产，有的地方是急于把本省的经济搞上去，把这一块忽视了，或者是不重视，所以还要看政府和政策。

4.日本怎么开发养老地产的 篇四

如果说台湾的养老地产多是由医疗机构主导的集中式老年人社区，那日本却恰恰相反。不仅如此，日本的老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。究其原因，台湾走的是美国式养老道路(建持续照料退休社区)，而日本却和北欧国家一样，注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。

在老龄化越发严重的中国，我们的养老地产却多为旅游项目改造，重硬件轻服务。专家认为，在结合中国自身特色的情况下，将尊重老年人的生活及保持其生活常态化的观念融入其中，也许就是解决问题的一把钥匙。规定——老人住宅要无障碍，至少25平方米大

作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。同样，日本的养老地产也十分突出，目前占主导地位的是近年来日本政府大力推行的“服务型高龄者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相关规定。

所谓服务型高龄者住宅，日本国土交通省是如此定义的：“服务型高龄者住宅是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房。”它是如今日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目，浓缩了日本人对于老人住宅的所有观念，在很多方面都有硬性规定和完善配备，譬如室内专有面积应达到25平方米，各居所里应有浴室、厨房、厕所，以及房间必须有足够的宽度以便轮椅通过，厕所及走廊等地必须设置扶手、地面不能有高低之差等。而在服务方面，则规定了至少白天必须有二级以上的护理方面的专业人员在该建筑中坐班，每日必须确认居住在该建筑中的老年人的安全，在老年人有需求时，必须倾听他们的需求，解决他们生活上的烦恼。

与传统意义上的养老院不同，服务型高龄者住宅如一般的租赁房屋一样，老人可以单独出门、无门禁、无会客时间上的限制，而所享有的服务也可根据个人不同进行添加(收取相应费用)。这些自选的服务包括提供饮食、上门医疗、照顾生活各方面等。不仅如此，多数的”服务型高龄住宅“的同一栋楼里都会有居家养老中心，日间照料中心，诊所等设施。

租金——月租约3800元人民币，比普通房屋贵

除了上述几种模式外，日本政府还鼓励老年人对自己的房屋进行改造，让其更加适合老年人的日常生活。但据记者了解，改造一栋房屋所需费用高达1500万日元(约合90万人民币)，不是一般的家庭可以负担的。日本同志社大学社会学部的渡边武达教授告诉南都记者，他做了40年的大学教师，妻子做了30多年的公务员，家里才拿得出这笔钱。

若是像一般家庭那样，丈夫是公司职员，妻子是家庭主妇，基本是拿不出这笔改造费的，所以日本老人基本以租住服务型高龄者住宅为主，因为房租相对合理，7万日元(约合4200元人民币)以下的占70%左右，均价为62828日元(约合3800元人民币)。根据日本全国租赁管理商业协会统计，2014年3月日本全国1LD K(一室一厅一厨的单身小公寓)平均租金是46286日元(约合2800元人民币)，即服务型高龄者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。根据去年7月日本发布的”关于自费养老院·服务型高龄者住宅的实态调查研究“来看，服务型高龄者住宅的平均入住率达到78.2%。不过，日本高龄者住宅研究所的志垣智子研究员在接受南都记者采访时也透露，在该制度开始之初，登录的住宅数大幅增长，但今年3月开始有增速放缓的趋势。

究其原因，服务型高龄者住宅有以下两个缺点。其一，选择入住服务型高龄者住宅的大多数人是因为无法住进特别养护老人院，才选择该住宅，也就是说入住该住宅的老年人需要护理的居多，对于该类型的住宅的护理功能要求过高。其二，与地方政府的相关机构联系不足，出现了供求关系不平衡的现象。运营——政府补贴民间建，只租不售

截至2014年3月末，日本政府登录在案的服务型高龄者住宅共4553件，登录住户数为146476户，其中，东京都、大阪府、北海道的占全国的22.6%。而对此进行开发的多是民营资本公司，占到总数的83%。这和由医疗机构主导开发的台湾截然不同。据悉，医疗机构主导的养老地产在日本所占的比例不过14%。日本政府为了推进该住宅的建设，对服务型高龄者住宅有着相应的补 助 政 策。只 要 符 合 日 本 政 府 的 规定，就补助该建筑建设费的十分之一及改修费的三分之一。不仅如此，日本政府对建造该种住宅的企业所得税·法人税、固定资产税、不动产取得税都有一定程度的减免。由于其建设费或改造费等都得到政府资助，因此也限定了这种高龄者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。一方面是老人住宅的成本较高，一方面是出租收益相对缓慢，在此情况下，如何去经营养老地产是各民间公司的课题，长期经营住房借贷项目的日本希诺建集团对此提出了一种新型的商业模式，就是将该公司空置的旧房屋，改造成”服务型高龄者住宅“后，再以便宜的价格租给老年人，提高房屋使用率。现在该公司还在积极推进”服务型高龄者住宅“的建设，在东京的板桥区已经取得另一个空置的住宅。在谈到护理相关事业的前景时，该公司篠原社长今年4月在接受日本媒体采访时表示：”开始的时候是花了不少成本，但是这一期的入住率增加，我相信(今年)最终会有利润的。“ 专家建议——理想的中国式养老地产三种模式

日本的老人住宅有其特殊的地方，那就是多为独栋式的房屋，未形成小区规模。在日本新瀉大学取得工科博士学位的北方工业大学建筑工程学院副教授林文洁曾参与制定中国《老年人建筑设计规范》，他告诉南都记者，这其实跟日本政府对于老人住宅的一个核心观念有关，那就是让老年人的居住环境保持一个常态化，周围有不同年龄层的人群。

不仅如此，日本还有较完善的护理制度，”维护老人的自立与尊严也是他们一个很重要的观念“林文洁表示，这具体表现在尽可能让老人做自己力所能及的事情。如日本的护理人员会帮助老年人行走，尽量不使用轮椅，但在中国轮椅通行往往成为一个卖点。

林文洁认为，日本对于老人住宅的核心观念值得学习，让老年人居住在一个有着不同年龄层的小区，保持他们原有的生活状态是非常重要的。现在中国大部分的老人住宅都是集中式的住宅小区，生活环境里见到的都是老年人。如今，中国的家庭观念发生改变，子女不与老人共住，却也不想离老人太远。

根据林文洁的研究，子女与老人居住在步行10分钟以内的距离是最好的。因此，一个小区里散落几栋老人住宅或是一栋楼里的几个单元做成老人住宅的形式是最为理想的。不过，林文洁也认为，国内专业护理人才短缺，分散式的管理无法高效率地提供服务。此外，在国家没有相应政策辅助的情况下，此种操作方式的成本较高，回收时间长，投资风险较大，开发商不愿去做这个项目。所以林文洁认为理想中的中国养老地产应该有三种模式：

◎面向高收入人群：养老社区是理想的，因为其服务相对完善，但价格也更高。◎对于大量中等收入群体：建议在居住区中配建适量老人住宅、老年公寓。同时可根据社区规模配建社区老年人日间照料中心、社区型养老院，以实现老年人在熟悉的环境中可持续居住。

5.养老地产的成功案例 篇五

民政部：养老地产不纳入养老产业管理

民政部副部长窦玉沛周三表示，养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。

窦玉沛表示，养老地产属于房地产开发范畴，只是具有养老概念的房地产。真正的养老产业主要面向家庭提供居家服务，面向失能、半失能老人提供护理服务，在床位等硬件和护理人员等软件方面都有相关要求，养老地产不能满足相关条件。

去年9月，国务院下发了《关于加快发展养老服务业的意见》，在养老服务事业和产业在投融资、用地、津补贴、税收减免等方面出台一系列政策扶持养老产业发展。

民政部着手规范养老地产：或难享受政策支持

中国老龄产业协会副秘书长王平君周二上午表示，很多养老地产项目并没有突出养老服务，遭到了许多质疑，目前民政部正在着手规范这一块，对于养老行业进行管理与规范，不把养老地产纳入管理范围。现在是处于一个概念厘清阶段。

按照以上说法，假如厘清养老机构与养老地产概念，部分不符合条件的养老地产项目或将不能享受养老机构税收优惠、床位补贴及运营补贴等政策支持。

王平君表示，不少养老地产项目打出“全龄社区”、“全产业链”这样的概念。但对于“全龄社区”现在也有些质疑声，因为我们传统的社区都是全龄的。目前关于养老地产方面提出的质疑比较多，很多开发商以养老项目名义拿地之后在开发过程中并没有突出养老服务，民政部也正在着手规范养老行业。北京在去年年底也已经暂停养老综合用地招拍挂。现在做的是概念的厘清。

去年年底，民政部部长李立国曾公开表示，按照养老机构“是指为老年人提供集中居住和照料服务的机构”的定义，不能将养老地产纳入养老机构设立许可和管理的范围。

6.养老地产调查 篇六

“小区入住的几乎都是老年人，因为这里比其他小区更适合老年人居住。”家住北京太阳城的琚老伯说。为了减轻子女负担，2008年琚老伯花60万元购买了北京太阳城国际老年公寓内的一套两居室住房。在这里，琚老伯不用自己做饭，不用担心就医困难。“小区里有食堂，有医院，家家户户都有紧急呼救按钮与小区内的医院连接，为了方便担架进出，小区内安装的电梯都是大号的。”那么，琚老伯所居住的小区为何会有食堂和医院？这样的小区与普通住宅小区有什么区别呢？

房地产商因何投资养老地产

在购买房屋之前琚老伯本打算入住养老院。然而，“条件好些的公立养老院一床难求，跟买车摇号一样遥遥无期，容易入住的养老院设施又太简单，收费也并不便宜。”

北京市民政局福利处提供的数据显示，北京目前运营的养老服务机构为406所，养老床位7.1万张，以去年底全市户籍老年人口247.9万计算，平均每百名老人实际拥有的养老机构床位还不到3张。

在现有养老院无法满足养老需求的情况下，琚老伯选择购房居家养老。“一方面不愿意拖累子女，尽量给他们减轻负担，一方面又能让自己的生活有所保障，以后还能将房产再留给子女。”因此，具备医院、食堂、邮局等设施的小区成为琚老伯购房的首选。

与琚老伯一样，65岁的沈女士也在两年前购买了该住宅项目的房屋，原因在于沈女士的儿子在广州工作。“孩子工作繁忙，也舍不得让我住养老院，就为我花钱购买了配套设施比较全的小区，尽管离市区远，但小区有医院和超市，基本能满足我的需求。”沈女士告诉记者。

“既非养老院，又比普通住宅小区适合老年人居住，这一类住宅项目是专为养老需求开发的地产产品，也就是养老地产。”中国房地产学会副会长陈国强告诉中国青年报记者。在他看来，养老地产从地产角度看，是基于养老、养生需求的复合地产形态，是房地产产品细分的结果。

那么，养老地产是何时出现的？又与养老院、敬老院有何区别呢？“养老地产是最近十年出现的，与城市化进程加快和老年人口增长息息相关。” 陈国强说，养老地产除了规模上比养老院和敬老院大之外，服务的目标人群和服务质量也不一样。

“过去能够进养老院的主要是社会上一些没有生活来源，缺少生活依靠的失能老人。还有少部分退休公职人员进了比较好的公立养老机构。而位于社会中间段的、有一定经济能力的老年人群不在其中。养老地产作为社会化养老方式，将面对更多的老年人，根据他们的需求提供相应的服务。”陈国强说。

一些居住在养老地产项目中的业主表示，养老地产也是一种有产权的商品房，只不过与大多数住宅类小区相比，养老地产项目提供专门的老年物业服务，是以养老为主要功能的商品房。

据了解，近年来投资养老地产的地产开发商已不在少数。业内分析人士认为，投资养老地产是“潜在的市场需求”。首创置业战略投资中心的一份市场分析报告指出，“房地产开发商在市场竞争中注意到中国人口老龄化趋势，将老年人作为目标客户，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。”

此外，一些地产开发商还表示，近年来政府对商品房的调控力度逐年加强，也是地产商将目光投向养老地产的原因之一。“地产商在投资养老地产时会享受到政策优惠。地方政府看到发展养老事业和投资养老地产是地方经济发展的补充，会在土地出让和税收方面提供优惠，吸引企业参与投资养老地产。”陈国强说。

养老地产盈利模式不尽相同

据记者了解，尽管很多地产开发商将目光投向了养老地产，但目前建成并交付入住的养老地产项目屈指可数。而养老地产的运作模式与盈利模式，在业内也被比喻为是“摸着石头过河”。

“当前来看，已经投入使用并开始盈利的养老地产项目有北京太阳城和上海亲和源，而这两个项目分别代表了当前养老地产的两种盈利模式，前者是租售结合，后者是只租不售。”陈国强说。

“太阳城的立项名称叫作北京太阳城国际老年公寓，此项目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用来建为老年人提供服务的商业设施，比如医院、租住式老年公寓。区别是老年住宅是出售的，商业设施为非卖品，我们持有物业。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉中国青年报记者。朱凤泊所说的持有物业指的是北京太阳城银龄公寓。作为养老地产项目中的物业部分，银铃公寓并不出售，只用来为老年人提供租住服务。

对于养老地产如何实现盈利的问题，陈国强认为，“在大规模社会化的养老管理上我们缺乏经验。盈利模式走的是租售结合，自己持有养老社区设施，出售住宅类产品回笼资金。如果没有出售的途径，项目的投资就难以为继。必须通过租和售相结合的方式才能使企业资金链运转。”

对此，朱凤泊坦承，“第一桶金是老年住宅开发销售的时候淘到的。”此后，用利润支撑持有型养老物业的建设。养老型物业经营后形成经常性收益。经常性收益当中以养老公寓为主业，带动其他产业链发展，比如太阳城国际老年公寓内的太阳城医院。

从北京市朝阳区政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太阳城银龄公寓。他们租住的套间，每月要交纳2000多元房费，由于儿子在外地工作，不能及时照料，还花费3000元聘请了护工，如果算上伙食费和其他一些服务费，徐老伯夫妇每月一共要开销近6000元。此外，“入住时还交纳了40万元的保障金。”

根据全国老龄工作委员会办公室公布的数据，2010年，北京市职工(多为离退休人员)基本养老金2065元。徐老伯夫妇仅凭养老金也无法承受昂贵的租金，“住在这里的都是退休干部和知识分子，我们的保障金也是儿子付的，不然也住不起。”徐老伯说。

对于当前养老公寓收取保障金的问题，陈国强认为，“老年公寓收取保障金，是一种融资的途径，因为配套设施，比如医疗机构也需要投入资金，而且建医疗机构回笼资金的周期长，收取保障金能够解决运营资金的问题。由此看来，要想把养老地产做到令人满意，地产商本身需要具备很强的实力才行。”

而只租不售的上海亲和源养老地产项目，采用的则是会员制的盈利模式。据亲和源研究中心工作人员介绍，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。

据记者了解，亲和源有两种会员卡，A卡为“永久卡”，卡费89万元(需一次性缴纳)，按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万元、3.98万元、6.98万元。A卡可继承，可转让。B卡为“终身卡”(15年)，年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别是45万、55万、88万元。

上海亲和源养老地产项目2008年营运至今，投入的成本还没有完全收回。在一些业内人士看来，会员制收取的昂贵卡费无疑是在变相售房，而这种方式并不利于养老地产今后的发展。

另外，一些地产商在开发住宅项目时也会加入养老住宅的元素进行销售。对于这种做法，业内人士并不看好，“住宅区盖

一、两栋适合老年人居住的楼房，使得住宅区有养老功能，这种方法不能从根本上解决老年人养老问题。养老地产项目需要有具备相关资质的医疗机构，如果没有医疗机构或医疗机构未获得资质，充其量也只停留在养老地产概念上。”养老地产应突出服务功能

今年7月，面向社会公开征集意见的《老年人权益保障法(修订草案)》(以下简称草案)提出，“政府支持养老服务事业发展”，“各级政府在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持社会力量兴办养老服务设施。”

针对养老服务设施建设“用地难”问题，草案规定，“地方各级人民政府和有关部门应当按照老年人口比列及分布情况，将养老服务设施建设纳入城乡规划。”

一些养老地产业内人士认为，草案不仅将保障老年人的合法权益，也将规范并有利于养老服务产业的发展。

“在当前的土地出让阶段，养老地产项目能避开招拍挂流程，采取和地方通过协议出让土地的方式，拿地成本会很低，导致一些地方的房地产开发商以投资养老地产为名进行圈地卖房。”陈国强说。

而有的地产业内人士表示，2013年北京土地招拍挂市场将推出养老综合用地，以推动开发商对养老地产的投入。一些地产界研究者认为，养老地产尽管是商业开发，但其公益属性也很强，为保证养老产业“不走样”，政府部门应对参加招拍挂的企业设置一定门槛，招拍挂后的土地价格应避免过高。

为了扶持养老服务业发展，今年9月14日，民政部与国家开发银行签署了《支持社会养老服务体系建设规划合作协议》。协议中说，“国家开发银行将利用开发性金融优势引导社会资金加大对社会养老服务体系建设的投入。”

“尽管养老产业的优惠政策和市场需求很大，但做好养老地产的关键在于企业的心态。”陈国强说，地产商在地产与养老服务之间应更突出养老服务功能。如果把养老地产仅仅当作地产的一个种类，注重短期回报，就很难获得市场认可。走长线发展的路径，是投资商进入养老地产领域一个最基本的心态。

此外，养老地产所需的人力资源也是制约养老地产发展的瓶颈。据全国老龄工作委员会公布的数据，目前我国60岁以上的老年人口近两亿。而我国护理人员存在极大缺口，按平均每3名老人需要1个护理员推算，我国大体需要养老护理人员1100万人左右，但全国现有养老护理员仅30多万人。不仅普通护理人员稀缺，养老产业管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下来，也将抬高养老公寓的服务价格。

7.破解养老地产发展痛点 篇七

1政策特点:利好政策出台密度加大,关键问题未完全破解

2010年以来,养老产业扶持政策频出,解决实操问题的政策措施尚待进一步落实。随着我国人口老龄化不断加剧,中央和地方政府陆续出台多项养老产业扶持政策(见图1)。虽然利好政策频出,但实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题尚未完全破解,政策体系尚需完善。

2土地:养老产业专属用地缺失

2.1供地方式以划拨、租赁、协议或公开出让为主

结合地方养老用地的供地方式和企业拿地案例来看,现有的养老用地供地方式优劣势各有不同。

1)划拨方式成本最低、条件最严

如辽宁锦州划拨的土地被锦州市民政局取得,实际操作中限制了资本进入。

2)租赁方式是国土部重点鼓励的供地方式

江西鹰潭社会福利中心项目即为租赁方式。于企业而言,租赁方式虽大幅降低了建设成本,但政策对于租赁方式供地的租期、租金、支付方式等实际问题仍未明确,有待进一步完善。

3)出让方式是当前民办营利性养老机构获取土地的主要方式

虽增加了项目建设成本,但也使住宅或商业用地获得土地抵押贷款、产权销售成为可能。

2.2养老出让地块增多,“养老用地+X”模式成主流

1)供地方式

相较以租为主的方式,目前土地市场出让地块逐渐增多,养老项目开始由租向买转变。2016年5月成都绿益桂森投资管理有限公司以0.29亿元竞得青白江区祥福镇华家村5组在建养老开发用地,四川首个取得土地使用权的在建养老地产项目正式落地。此前,四川的养老地产项目多以租赁为主,导致项目最终都是销售使用权,实力较差、资源整合力较弱的企业很少进入。

2)供地模式

“养老用地+×”模式成主流,一方面解决了政府财政困境,另一方面也让企业看到盈利空间,但对拿地企业的资金提出更高要求。2015年2月首创置业以5.98亿元,配建6.43万m2的限价房为代价竞得北京顺义新街地块。该地块养老服务设施用地是北京首块属营利性养老机构,不得改变用途,不得分割转让或分割出租。由于该地块配建占比较大的限价房,若要平衡养老机构投入,住宅部分价格必然高企。

3资金:企业资金压力加大

高昂的资金成本成为制约养老地产发展的主要瓶颈。

3.1前期土地开发、适老化设计、养老服务运营均需重金投入

1)前期土地开发

养老地产新增用地少,且地价高,导致前期土地开发成本成为企业重金投入的领域。

2)项目建设及配套

适老化设计成本高。据相关调查,适老化设计的床位的投入达30～50万元/床,但参照各地方补贴政策,对于民营机构每个床位的补贴为几万元,成本与补贴存在较大差距。

3)后期运营

人工成本高,政府补贴受机构营利属性限制。对于养老地产的商业运营而言,民办非营利养老机构虽获得相关补贴及税费优惠,但其必须按照民政部规定的低额收费标准执行;民办营利养老机构虽收费不受限制,但其享受的补贴较少。

3.2企业需多元化融资渠道

2010年以来中央出台多项政策措施为养老产业发展营造良好金融政策环境。

2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》重点强调加强多层次、多元化的融资渠道、加快保险产品创新等,对产业发展有较大推动作用,在养老金融政策落实中仍需相关法律和政策支持。其中政策引导的主要资金渠道如下。

1)政府补贴

机构性质和地方经济发达程度影响补贴方式。从当前政策扶持内容看,政府补贴包括一)次性建设补贴、运营补贴、直接补助、政策贴息、税费补贴等方式。但一方面由于机构性质不同,补贴方式差别较大;另一方面根据地区不同,补贴标准也有差别,经济发达地区补贴力度较大。

2)银行贷款

民办养老机构贷款受限多、难度大。2016年出台《开发性金融支持社会养老服务体系建设实施意见》,支持国家开发银行推出针又对养老项目的低息贷款,但目前民办养老机构很难获取低息贷款,政策落地仍需推进。从地方层面,能够获取银行贷款的贷款主体有3个特点(见图2)。受这些特点制约,民办养老机构尤其是民办营利性养老机构获取银行融资较少。

3)专业债券

债券市场是金融体系直接融资市场的重要组成部分,相比银行贷款为主的间接融资市场,其资金供给和需求更加简单直接,有利于提高资源配置效率。

4)上市资金

2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中明确提出推动符合条件的养老服务企业上市融资。除企业自身上市融资外,还可以通过被收购方式获取资金。但这两种渠道对于企业的门槛限制较高。

5)产业基金

中央层面,2015年发改委成立唯一一家针对大健康产业的国有基金,通过申请可最快和最大额度地进行融资;地方层面,2015年8月湖南成立全国首只省级政府引导型健康养老产业投资基金——湖南健康养老产业投资基金。2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》发布后,中欧养老产业基金随即发行,聚焦于养老产业链中的上市公司,投资范围涵盖养老产业不同细分领域,包括医疗保健、数字医疗、老人照护、老人消费等,着力于挖掘其中有价值的投资标的。

6)信托投资基金(REITs)

2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》指出鼓励信托公司利用信托制度优势,积极开发各类附带养老保障的信托产品。

7) PPP模式

运用政府及企业各方资金很大程度上解决了养老产业巨大的资金缺口。但民办养老机构投资如何把握与政府的关系及解决盈利难题,是PPP模式的风险所在。

3.3养老与资本市场合作

2016年1月宜华健康收购亲和源,2016年5月光大控股收购汇晨养老,从侧面反映出民营养老企业资本困境,也让其他养老地产企业看到,当存在缺少抵押物和融资成本高问题时,与资本结合是解决融资难问题的一条快速通道。

4医养结合成为未来养老新模式

医疗是养老产业发展的基石,如何将医疗服务与养老地产相结合,是企业亟需破解的关键问题,也是养老地产企业未来发展的主要方向。

4.1政策支持力度加大

中央和地方支持政策相继出台,其中落实到企业最为关心的几个关键点如下。

1)供地支持

2015年11月发布的《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》明确对民办非营利医养机构可以使用政府划拨的土地,对民办营利性的养老机构通过招牌挂的方式优先保障供地。

2)金融支持

《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》明确对医养结合机构可以采取PPP方式,也可以采取产业引导基金方式,鼓励和引导各类金融机构创新金融产品和服务方式,加大金融对医养结合领域的支持。

3)人才建设

《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》鼓励医疗机构的医护人员到养老机构多点执业或轮岗服务,帮助培养养老护理人员。

4)机构许可

2015年《关于做好医养结合服务机构许可工作的通知》提出医疗和养老机构可互设,并打造“无障碍”审批,10个工作日内可申请设立许可。

5)医疗保险

李克强总理在2016年两会期间提出要在2016年基本解决省内就医异地直接结算的基础上,争取用2年时间实现老年人跨省异地住院费用直接结算。

4.2关注社区医养结合模式

医养结合政策正向基层深入落实,企业可重点关注社(区医养结合模式。随着中国房地产市场步入存量房时代,以及“9073”养老格局的基本确立,房地产企业从开发商逐步向社区服务运营商转型,而非房地产企业也在逐步介入养老地产领域,故社区将成为未来医养结合的重点。企业不仅要关注养老机构与医疗机构之间的结合,更要注重将医疗资源整合进家庭、社区,完善配套服务。

4.3“地产+社区医疗服务”模式正在兴起

于养老机构而言,地方对中央政策的执行速度和规范细化程度都是影响养老机构发展过程中医养结合的关键问题。目前,北京和上海在这两方面做得较好。

4.3.1政策细则落地速度快

1)医保联网政策落地

2015年《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》提出养老机构内设医疗机构符合条件的,按规定申请纳入医保定点范围。

2015年上海确定新增50家养老机构内设医疗机构,并在医保批准联网之后纳入“三段”结算。2016年出台的扶持政策对全市非营利性养老机构实行“以奖代补”制度,最高可获得50万元的一)次性补贴。

2)家庭医生签约政策落地

2016年上海《关于全面推进本市医养结合发展的若干意见》中要求完善养老机构与医疗机构业务协作机制。综合性医疗机构要与养老机构建立急救绿色通道和转诊机制,社区卫生服务中心要通过家庭医生签约服务为养老机构内的老人提供转诊服务。

上海作为率先开展家庭医生签约服务的地区,近年来不断推动社区卫生服务综合改革,创新家庭医生签约模式。

3)养老服务驿站政策落地

2016年5月北京市民政局发布《支持居家养老服务发展十条政策》,2016年将在城六区建设150家社(区养老服务驿站,为5000户困难老人家庭进行免费适老化改造,完成北京65周岁以上老人优待卡换“北京通——养老助残卡”工作,并逐步将老年人常见病医保范围各类药品纳入社区药品目录。

2016年5月西城首家养老驿站(牛街养老服务驿站)开门迎客,衔接社区养老。

4.3.2“地产+社区医疗服务”的品牌化模式兴起

1)北京恭和苑

双井恭和苑老年持续照料生活社区的“医养结合”分为3部分:社区设立医务室;与定点医院合作;设立120急救中心急救站。

2)北京太阳城

银龄公寓,虽然每月收费破万,但床位仍然紧张。其内部独立设置了纳入医保范围的太阳城医院,此外医院又与安贞医院合作,开辟绿色通道,安排转诊服务。

3)北京泰康之家燕园

2015年7月正式运营的泰康之家燕园养老社区,即便位置偏远(六环外)、费用高(入门押金85万、每月服务费5000元),但仍受市场欢迎,其主要原因就是因为燕园独立设置了医院,并与周边2家三甲医院建立绿色通道。此外,还邀请北京海军总医院、北京急救中心、北京安贞医院等众多医院的专家定期坐诊。

4)上海万科智汇坊

2014年上海万科推出首个社区嵌入式长者照护之家——万颐智汇坊,目前智汇坊床位长期供不应求,已成为社区嵌入式长者照护标杆机构之一。2016年上海万科联手上海地产集团再推智汇坊——古美智汇坊,全面采用“无障碍设计”,可为长者提供长期照护服务,辐射古美社区周边近2000多名老人。

5)鸿坤理想湾

2015年4月鸿坤集团与益润医疗完成战略签约仪式,双方全面战略合作的第一个社(区诊所正式落户鸿坤理想湾。鸿坤计划在开发的其他社区内都设立类似的优质社(区诊所。

5趋势及展望:顶层设计待完善,地方政策先行值得期待

1)中央政策法规顶层设计尚待完善

土地方面,制定“养老产业”的专门用地分类,解除医卫慈善用地不允许贷款抵押等融资限制,地方应逐步将养老设施用地纳入供地计划;政策优惠方面,解除对于民办养老机构的营利属性的限制,使营利性养老机构享受更多非营利性养老机构的政策支持,解决企业融资难等问题,增强社会资本参与养老企业的信心和积极性;医养结合方面,从降低医保门槛、合理配置医疗资源、实现全环节监管以及人才培养等方面着手,实现医疗资源与养老资源的互通。

2)地方政策先行值得期待

2016年6月京津冀三地民政部签署《京津冀养老工作协同发展合作协议(2016-2020年)》,破解跨区域老年福利和养老服务方面身份和户籍壁垒,推动北京政策外延,天津武清、河北高碑店等试点机构享受北京养老床位运营补贴,医保政策互通等政策,使京津冀三地老人异地养老无障碍。地方政策先行,一方面对于国内其他区域和城市起到示范和推动作用;另一方面,养老地产企业可以重点布局政策优先推行的地区。

3)民办营利性企业与资本结合,民办非营利性企业向营利性企业转型或成趋势