土地增值税分析报告

土地增值税分析报告（通用8篇）

1.土地增值税分析报告 篇一

房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态。然而不当税收筹划又会带来税务稽查风险。本文从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出其税务稽查风险点供大家参考。

一、案例

（一）基本案情

A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心，紧邻国道，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月竣工，B集团同时为A 房地产开发企业控股股东，出资比例70%。

A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余㎡，在土地增值税清算申报时已售罄。A房地产开发企业提交的税务师事务所出具鉴证报告审定的销售截止期为2014年12月，已售面积16.4万㎡，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿。根据税务师事务所出具的鉴证报告，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。

A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。

（二）税务机关的质疑

1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零，剔除房地产开发企业按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。

2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔细核对后发现，根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型——商铺、幼儿园和车库，其中车库面积占非住宅总面积70%，单价2381元/㎡，在H区不算低价，但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时，商铺均价9000元/㎡，幼儿园均价4500元/㎡，初步看来也是低于市场价的。

3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元，单位面积成本2376元，超出按竣工计算的定额标准。

（三）税务机关的清算审核

地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：

1、清算单位的审核

在基本情况的审核中，税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”，故A项目应当划分为两个清算单位，而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。

通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼，而九号楼车库面积1742㎡，仅占其非住宅42%，其余非住宅都是商铺。通过重新划分清算单位，九号楼非住宅4100㎡的单价提高到6500元，直接导致审核调减应退土地增值税约300万元。

2、销售收入的审核

经税务人员审核，A项目销售收入存在两个问题： 一是部分住宅收入偏低。鉴证报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对42套住宅的评估价格调增销售收入360万元，评估均价3800元/㎡，平均调增单价900元/㎡。另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套。且均未说明理由。

二是商铺、幼儿园收入偏低。商铺建筑面积占非住宅的25.66%，幼儿园建筑面积占非住宅的4.26%，全部销售给了A房地产开发企业的控股股东B集团。A房地产企业提供了第三方资产评估机构出具的房屋估价报告，采用收益法评估的不含室内装修价值的市场价值为4900万元，低于清算申报价格5700万元。但是根据税务机关掌握的二手房申报信息，与A项目地段和建设规模相近的营业用房合同均价在18000元/㎡。因此，土地增值税清算申报价格虽高于评估价，但仍低于市场价比较多。

3、扣除项目的审核

为了进行扣除项目的审核，税务人员一方面对A企业提供的清算资料进行了详细的书面审核，并对重要事项进行了实地查验和验收取证。另一方面向企业取得了各栋的施工图、竣工图电子资料，并向第三方造价咨询公司寻求帮助。最终税务人员确认以下几方面存在问题：

一是土地成本确认存疑。B集团这几年的财政资金返还记录显示，B集团2010年收到A项目地块的土地出让金返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元，该款项被约定用于A项目基础设施建设和拆迁。

二是前期工程费扣除凭据不足。未提供支付记录。“其他”中196万余元未提供发票明细表。

三是建筑安装工程费扣除凭据不足。未提供支付记录。四是乔木结算价格与造价信息差额比较大。五是代收费用不应加计扣除。

4、成本分摊的审核

车库未计容，不应分摊“取得土地使用权所支付的金额”。幼儿园未缴配套费，不应分摊配套费及配套费契税。

九号楼系独立地块，单独入户、未享受小区环境、不应分摊园林费用。

（四）税务机关处理

最终，税务机关只针对前述提到的几个明显违法的问题进行了调整，调减应退增值税369万元。

二、房地产开发企业土地增值税筹划税务风险及应对

（一）A房地产企业筹划方案分析 从案情分析可以看出，A房地产企业至少运用了三种类型的税收筹划方法：一是利用公司组织形式，即通过单独成立法人企业固化土地成本；二是合理定价，即通过关联交易使项目达到清算条件，并将转让收入保持在可控范围内；三是选择项目核算方式，即对两个地块的开发项目实施统一核算。

（二）A房地产企业筹划方案的税务风险

1、土地成本存疑：由于财政返还资金的存在，结合B集团是A房地产企业的实际控制人，因此，A项目取得土地的成本是低于申报的土地出让金的。但是A房地产企业与B集团系独立法人，B集团将财政返还资金用于A项目的情况该如何从税法上定性，这在税法领域没有定论，存在税务风险。

2、A项目中部分交易是发生在关联企业之间的，并且合同定价低于市场均价，虽然有房屋评估机构对被交易的非住宅进行了资产评估，但是评估价是否合理、税务机关会否对评估价进行调整、如何调整。

3、对于四项费用税务机关认为与定额标准差异大，结合《房地产开发企业土地增值税清理管理有关问题的通知》，税务机关至少还要证明A房地产企业提供的“凭证或资料不符合清算要求或不实”。但是关于不符合清算要求与不实的标准，税法并没有很明确的规定。假设税务机关认定A房地产企业提供的凭证不实，那么A房地产企业还可能面临税务稽查的风险。

（三）A房地产企业税务风险应对

1、针对土地成本问题：虽然涉案地块有财政返还资金，但是按照合同约定该资金是返还至B集团而非A房地产企业，且A企业与B集团是独立法人主体，因此从A房地产企业角度看，在计算土地增值税时，该笔财政返还资金不能冲减获地成本。

2、针对关联交易估价问题：由于涉案关联交易的房产均为商业性房产，而商业性房产的价值通常体现在它获取收益的能力上，因此用收益法评估是符合其产品性质的。虽然税务机关指出该评估价低于市场价，但是在商业性房地产价值评估方面并不是市场价法一定比收益法评估价更合法。

3、针对四项费用的问题：A房地产企业四项费用算下来比定额标准高不少，但是由于税法相关规定中对土地增值税清算要求并没有详细明确的标准，经过A房地产企业的据理力争，税务机关只对缺少发票的部分费用予以调整不许扣除。

三、房地产开发企业土地增值税稽查风险点

（一）税收优惠政策适用是否合法

房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（3）因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（4）对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（有例外：另根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文暂免征收土地增值税的规定。）（5）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。（6）委托代建免税：对开发商而言，虽然取得了收入的，但是没有发生产权转移，其收入不属于土地增值税的征税范围。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议，例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策，都存在争议。

（二）销售收入是否有少计的情况

销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为，比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。

（三）扣除项目是否真实、扣除金额是否准确

计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。

2.土地增值税分析报告 篇二

1. 对房地产企业收益与利润的影响

土地增值税增加了房地产企业的销售成本。首先, 土地增值税占用了一部分资金, 增加了部分应缴纳的税款, 造成房地产企业资金周转紧张。其次, 土地增值税税率随着项目增值率提高而升高, 二者是成正比关系的。较高的项目增值率会对房地产企业利润产生深远的影响。

2. 对房地产行业格局的影响

目前, 土地增值税的变动促使房地行业形成了小企业增加、大企业保留的两极化发展格局。造成这种形式的原因是:一方面, 中低层开发项目及普通小型住宅项目, 按税法规定如果增值率低于20%则免征土地增值税, 会使追求低利润率的小型企业迅速发展。另一方面, 房地产项目需要大量的资金支持, 是一个资金密集型的产业, 再加上超率累进税率的影响, 会造成房地产价格偏向集中, 导致行业市场竞争加剧, 只有影响力大、实力雄厚的企业才能在这种形势下获得稳定的发展。

二、土地增值税清算对房地产企业行为的影响

1. 企业经营模式的调整

在土地增值税相关规定出台之前, 土地税率较低, 仅按1%-3%的税率收取。一些开发商企业不规范经营, 放弃房地产项目的发展, 转型向土地经营, 依靠与当地政务的密切来往。大量购买囤积廉价的土地, 再转让给建筑工程、项目公司、土地开发商等, 从中获取巨大的利润。土地增值税清算政策出台后, 一些开发商企业无法再利用这种土地交易方式换取利润, 不得不调整发展规划, 又转型向产品经营方向发展, 通过提高经营成本、增加项目开支等途径, 降低利润率, 减少纳税项目, 提高企业利润。

2. 企业发展模式的调整

目前, 房地产经营模式大致分为:选址拿地-用地规划-建筑设计-施工-装修-宣传推广-销售七个阶段。在这一经营阶段中, 只有选址拿地是房地产开发商自行实施的, 其余阶段都需要由其他公司参与完成, 这种方式会使房地产项目总体利润超过20%, 税率相对增加。为了解决这一弊端, 开发商多会将其他阶段全部由自己包揽, 将拆迁公司、建筑公司、装修公司、销售公司等集于一体, 使总体利润低于纳税额度, 提高开发商的经济利润。这样的经营模式会使单一的开发商企业逐渐发展为涉足多个行业的综合性企业。

3. 企业盈利模式的调整

税法规定, 房地产开发商将开发的房地产用于出租等商业用途时, 若未发生产权变更, 则不收取土地增值税, 不列收入税款清算。这一规定的执行使一些开发商转变盈利模式, 将原先单纯的房地产销售盈利转变为长期的小额收益, 售租并举, 从而减少纳税支出。

三、应对土地增值税清算的纳税筹划

1. 拆分房地产销售合同, 降低土地增值额

由于增值税税率远远大于营业税税率, 因此, 房地产企业在与顾客签订合同时可以分两次签订。一次是所售房屋尚未交工时, 与顾客签订相关合同。另一次是当房屋完工后装修阶段与顾客签订装修合同。这样做可以免于交纳第二次土地增值税, 达到减轻税负的目的。

2. 合理制定房地产价格

在开发中低层开发项目及普通小型住宅项目时, 要深入了解当地普通住宅的习惯和具体标准, 制定符合当地住宅要求的计划。充分利用增值税临界点这一条件, 争取最大几率免税收优惠。制定合理的销售价格, 做好提高价格和承担的税负之间的关系, 做到最大化的利润。

3. 增加可抵扣项目金额, 做好扣除项目的确认核算

房地产企业在开发前, 要对开发成本、费用进行筹划, 缩短建筑工程时间, 增加用人数量, 把用人所需的费用计入前期工程费。把部分管理费用、经营费用、财务费用等转移到项目开发成本中。通过这种方式会增加房地产企业开发成本, 达到用增大扣除项目金额来抵扣土地增值税的目的。房地产产业是一个典型的资金密集型产业, 可利用大量的负债利息支出筹划财务费用。可利用数据扣除法和比例扣除法对房地产利息进行计算和分析, 选择能较大程度赢得扣除项目金额的方法。也可成立一个具备纳税资质的建筑材料供应子公司, 直接供应房地产企业开发所需的材料, 从中提高供应材料价格, 从而提高了开发商采购成本。这样, 在没降低开发商内部利润的同时还能利用增加成本这一方式达到减税的效果。

结论

房地产产业在我国占有主导地位, 是国家支柱型的产业, 对于推动国民经济的快速发展具有很大的作用。处理好开发商利益与增值税税收的问题能促进其健康稳定发展。随着国家综合实力的增强, 房地产产业也越来越多, 由于房地产行业发展受很多因素的制约, 要想提高企业竞争能力, 就需要不断完善管理制度, 寻找新措施维护自身利益, 同时还要合理调节土地资源利用率, 防止土地资源浪费流失。

参考文献

[1]高强.浅谈房地产开发企业的土地增值税筹划[J].中国经贸, 2014 (18) :266-267.

[2]宋荟伊.以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题[J].经济研究导刊, 2014 (7) :134-136.

3.土地增值税分析报告 篇三

【关键词】土地资源；土地档案管理；合理开发

一、我国土地资源开发利用存在的问题及解决措施

人口的增长与经济的发展使土地的需求量不断增加，土地的供求矛盾日益加深。再加上不合理的开发利用，导致我国在土地资源上面临着严重的问题。我国土地资源开发利用上存在的问题主要表现在三个方面。一是耕地面积正在不断缩小，改革开放以来我国经济不断发展，各行各业都进入了繁荣发展的时期。各种非农业的建设使农业产业结构不断调整，随着建筑面积的不断增大我国耕地面积正在直线下降，我国的粮食安全已经受到了严重的威胁。二是我国的土地质量不断下降，机械业和化学业的快速发展给土地带来了严重的污染，使土地的有机质含量下降。人们生活的水污染和垃圾污染也严重影响到了土地的质量。并且我国的土地正在不断的沙化，水土流失现象严重。三是山林、草原乱垦与大量荒山闲置现象并存，在我国很多地方，把山林和草原作为耕地不断开垦，造成水土流失，而另一方面又将许多可开发利用的荒山闲置，长期不进行管理利用。

合理开发利用土地，优化用地结构，最大限度的发挥各类土地的优势是土地资源研究的最终目的。提高土地利用率和生产效益的关键是合理开发土地资源，它是满足人们土地需求的必要措施。合理开发土地资源要根据土地的本质特点，经过研究评价后确定土地资源开发利用的方向和形式，它必须以不破坏生态环境为前提。土地资源的开发必须根据土地的特性来进行合理地规划，不能无视自然环境，禁止破坏和浪费土地资源。尽量做到合理的开发和保护，确保经济和生态的可持续发展。首先要做到的就是因地制宜，这是由土地的自然经济规律所决定的，自然环境不同，土质往往就会存在着很多差异，这就需要我们根据土地的特点，正确选择土地的发展方向，使多种土地都能够得到充分的利用，进而提高土地的利用率满足人们对土地的需求。其次是节约用地，工业化和城镇化的不断发展使农业的用地面积不断减少，人均占地面积逐渐下降，这就要求我们充分考虑土地资源的现状，尽量减少土地的使用量，建立一系列的土地管理机制，采取各种经济、法律政策对土地进行合理的规划，加强土地档案管理。三是保护自然资源，生态环境系统与土地资源有着密切的联系。人们在开发土地资源的过程中应遵守自然规律，不能一味地向自然界索取并且要减少对土地资源的污染，建立和谐的生态环境。

二、合理开发土地资源，加强土地档案管理

对土地档案进行有效地管理是保护土地资源的有效途径，土地档案管理已经成为了土地管理的基础工作，在人们的生活中发挥着越来越重要的作用。它在解决土地纠纷、土地利用规划、合理开发利用土地，缴纳土地使用税方面都有很重要的参考和记录作用。因此，我们应加强土地档案管理的工作，用科学、有效的管理方法和途径使其为社会带来更高的经济效益。①及时更新档案管理意识，加强档案管理工作人员的专业素质。加强档案管理人员的培训工作，强化其责任意识，在工作上培养认真严谨的态度，鼓励工作人员提高工作效率，提高工作的积极性。②创新管理理念，提高土地档案管理的工作水平。单位领导应高度重视档案管理的工作，树立依法建档的观念，为档案管理工作创建一个良好的环境。另一方面要结合本地的具体情况，制定相应的规章制度，提出科学合理的工作要求进而规范管理人员的工作行为。③采用先进的科学技术，加强土地档案管理的现代化和信息化建设。近几年来，土地价值不断上涨，越来越多的人们对土地进行各种各样的投资活动，导致档案的数量和类别不断增多，传统的文本管理方法已经不适用于现在的档案管理工作。因此，必须在土地档案管理的工作中应用先进的科学技术，建立现代化信息管理系统，对土地档案实现信息化的管理。这就需要管理部门尽快选择合适的资源管理系统，使用现代科学技术做好电子档案的备份工作，确保土地档案资源的安全性与有效性，向社会提供优质的土地档案资源信息服务。

三、结语

面对如此严峻的土地资源问题，我们要从长远发展的角度出发树立全局观，合理地开发和利用土地资源，做好土地档案管理的工作。只有加强土地档案的管理工作，大力开发利用档案，提高档案管理工作的活力，才能推进我国土地资源事业的健康快速发展，从而创造出更多的经济效益和社会效益。在本研究中，对于合理开发土地资源和土地档案管理的分析涉及了一些笔者的主观看法，还有许多不足之处，但希望所得的结果能够引起大家的广泛关注。

参考文献：

[1]徐雪华.浅议档案管理工作中存在的问题及对策[J].农村经济与科技，2010，24（12） ：35-36

[2]李丹.浅谈高校档案管理工作存在的问题及改进对策[J].吉林农业科技学院学报，2011，67（03）：21-22

4.对土地增值税清算工作的调研报告 篇四

一、关于土地增值税几个具体新政策与老政策的比较

（一）对纳税人转让旧房及建筑物，准予扣除项目的计算问题

新政策规定只是在原政策规定继续有效的执行下，又增加了对纳税人能够提供购房发票证明的，以纳税人所持的购房发票所记载的金额为依据，从购买起至转让止，每年加计5%计算确定扣除项目金额，同时还增加了对纳税人购房时缴纳的契税，也准予作为扣除项目金额。新出台的政策规定，既有效简化了土地增值税的征管程序的，又减轻了纳税人的经济负担，充分体现税收政策的公正、合理性。但是新政策未明确扣除如何计算，是否按照周年计算。

（二）关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

新政策与老政策没有发生变化。新规定是对老规定的进一步解释和明确，即：仅限于经因实施国务院、省级人民政府，国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的范围，方可享受免征土地增值税的政策。

（三）关于以房地产进行投资或联营的征免税问题老政策与新政策的变化主要是，新政策取消了对以房地产进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，享受免征土地增值税的政策。

二、土地增值税清算中存在的问题

（一）关于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的非可售配套设施的税务处理

1、非可售面积的成本问题。不可售面积的成本因为属于全体业主所有，成本应该可以扣除。目前，土地增值税清算工作中人为将项目分为普通住宅和非普通住宅两部分清算。成本一般也用普通住宅和非普通住宅的比例来进行分摊。对没有单独计算成本的部分，例如人防工程、不能确权的车库、地下储藏室等直接计入建房成本，按比例在普通住宅和非普通住宅间分配。对单独计量的非可售面积，例如非营利性的社会公共设施（包括变电站、热力站、水厂、派出所、托儿所、幼儿园、医院、公共厕所等）这部分设施的成本单独计量，根据国税发「2006」187号文件第四条第三款的要求，他们的成本、费用可以扣除，具体如何扣除，文件没有明确。我们认为，如果清算项目中，既有非普通住宅也有普通住宅，对这部分公共设施的成本应在普通住宅和非普通住宅之间进行划分，对于划分方式，我们认为应该用普通住宅和非普通住宅的面积占总可售面积的比例来划分这部分公共设施的成本，应为共享了这部分设施，比较合理。

2、非可售面积的收入问题。现实情况中大量存在房地产开发企业将开发建造的与清算项目配套的非可售配套设施销售的情况。例如：小区内的平战结合地下人防工程停车位，部分开发商将停车位的使用权单独进行了销售，虽然理论上这些公共配套属于全体业主所有，但就开发商取得的使用权销售收入，我们认为也应计入整个清算项目收入中。因为整个清算项目被人为的划分为普通住宅和非普通住宅两部分。且这部分收入相应的成本已经用普通住宅和非普通住宅的面积占总可售面积的比例来划分，所以这部分的收入应该按相应的比例非别计入普通住宅和非普通住宅的销售收入。部分观点认为，应该按照购买者是普通住宅业户还是非普通住宅业户划分，我们认为，不合理，因为存在部分购房者同时购买了同一清算项目中的多套住房，或是非小区业主购买了清算项目中的配套附属设施的使用权，这时这部分收入就无法进行划分，同时，因为成本已经用普通住宅和非普通住宅的面积占总可售面积的比例来划分，根据配比原则，收入也应按此比例划分。

（二）关于利息支出扣除问题的税务处理。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四款指出“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有

关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发穿越小说网 http://费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”土地增值税出台的时机市场通胀压力很大，银行利率在高位运行，企业融资费用非常之高，随着国家整体经济的发展，银行利率一降再降，许多企业实际发生的财务费用已经低于取得土地使用权价格和开发土地和新建房及配套设施成本之和的5%.这时，部分开发企业以不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明为借口，以不能完整提供资料为借口，要求执行“房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除”。我们认为，对没有发生融资费用的企业，因不存在利息支出，也就不存在扣除的问题。

目前新的《企业会计准则第3号—投资性房地产》指出“自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成”。许多企业依据此将建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，将属于房地产项目完工前发生的，按规定计入了房地产开发成本并予以扣除，将属于房地产项目完工后发生的，计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。企业如此处理在土地增值税清算过程中，不但加大了建设成本，而且因为加计扣除的规定，计入成本的利息最多可再加计30%.我们认为，这样做是不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的要求，同时我们认为这是税法和会计的差异，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，当税法和会计存在差异时，应该按照税法的规定计算纳税。所以，我们不允许企业在进行土地增值税清算过程中将利息支出列入房地产开发成本。

（三）清算时间对土地增值税的影响。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体的时间条件有：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的；四是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；五是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；六是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

在实际工作中，清算的时间直接影响税款入库时间，具体有以下两种情况：

1、企业对项目的工程结算具有滞后性，而且项目开发多分期进行，建筑安装成本结转不及时，竣工决算迟迟不做，造成房地产开发成本不真实。

2、房地产企业普遍存在开发的房地产项目大部分已销售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商铺，因预售许可证未满三年，当前的清算原则就是把未售部分的成本剔除，不进行清算，这就存在二次清算的需要。二次清算就可能存在适用税率不一样，对税款造成影响。如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，无疑会加大税收成本。

（四）关于清算过程中其他相关税种的管理问题

在土地增值税清算过程中我们应同时加强对相关税种的管理。例如，我们在日常清算中发现某企业开发的房地产项目为钢结构和整体墙面，房地产开发企业自行购进了钢结构和整体墙面并取得了销售发票，再由施工方进行了安装，施工方仅就安装工程费和辅料进行了营业税申报，我们认为钢结构和整体墙面也应该作为计征建筑业营业税料、工、费中的料。企业对此提出了异议，认为钢结构和整体墙面不应该作为计税依据，我们认为根据《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）文件的要求，“纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同），同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：

（一）必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；

（二）签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。以上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准”。只有销售自产货物并同时提供建筑业劳务，且有建安资质和标明建安劳务价款，自产货物才可以只缴纳增值税，对房地产企业购买，交由建安企业安装的，都应该按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》“第十八条纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内”的要求，作为材料计征营业税。

（五）关于通知清算的纳税人的后续管理问题。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件“符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。”对通知清算的纳税人，根据187号文件的有关规定“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”。我们认为这只能是工作的第一步，当剩余房产全部销售结束后，纳税人应对全部房产进行一次统算。因为对普通住宅存在增值额未超过20%的免税，当房价持续上涨时，因为成本已经确定，如果先期清算时增值额未超过20%，后期因销售价格上涨，有可能统算中超过20%这个临界点，同理，当房价持续下跌时，有可能出现前期增值额超过20%的项目，统算后不足20%.所以我们认为对于通知清算的纳税人，在全部项目结束后，应在进行一次统算。

三、对土地增值税清算工作的建议

（一）开展调查摸底，建立清算档案。详细摸清各地房地产企业的开发项目、工程竣工验收、开发成本费用、销售情况、税款缴纳等情况，梳理历年来房地产开发项目的基本信息，分类建立土地增值税数据库。同时，建议统一由市地税局出台清算实施细则，对一些清算模糊问题作出具体规定，明确清算口径、时间、方法。在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》允许的范围内，简化清算程序，提高土地增值税清算工作的可操作性。

（二）对销售收入确认标准进行把关。当前房地产销售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款项以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加银行按揭。在对销售方式确认时，要注意区别于预售款，防止纳税人以预售的名义延迟计算纳税。在确认销售收入时要注意收入的完整性，将外部了解调查的情况与纳税人不同房源类型的单位销售价格进行比较，找出其中可能存在的收入转移。在对收入确认的审核中，要分清不同销售方式下的收入确认日期：付款日或取得索取价款凭据日、银行按揭贷款转账日、合同约定付款日等日期，确定销售收入是否及时确认，以继而确定其完整性。

（三）严格按照房地产开发企业会计核算的要求，对房地产开发成本按照规定的六个明细科目进行成本归集或调整。房地产开发企业会计制度中对开发成本按照六个明细科目进行成本核算的要求，是顺应房地产开发行业中开发流程多、时间跨度长、资金耗用大这一自身规律的一种核算总结，因此，严格按照这样的明细科目进行成本归集并适当调整，非常有利于清算工作中对各扣除项目的甄别和对加计扣除项目的准确计算，同时也有利于提炼单项数据信息，供同一地区不同清算对象间进行横向比较，以及为其他需要实行核定征收的项目提供核定依据。同时，注意区分开发间接成本和开发费用。在区分纳税人开发间接成本与开发费用时，要注意两种可能的倾向：一种是纳税人故意混淆这两种成本费用，另一种是由于核算水平限制，纳税人对部分比较容易模糊的成本费用区分不清，主要可能发生在纳税人仅仅开发一处房地产项目，而导致对部分成本费用区分不清。而比较容易混淆的是开发间接成本与开发费用中的管理费用容易被模糊理解。在实际审核中，可以要求其列出各自的明细项目及金额，将对应或相近的项目进行比较后，就可以区分出其合理归属。

（四）要区别于企业所得税的计税核算。在企业所得税核算中，要求计算各项应税收入的总额及与收入相关的成本费用，要把握收入与成本费用之间的相关性、配比性及合理性等原则，对所发生的不相关、不配比、不合理的成本费用不得在税前扣除。而在土地增值税清算中，计算收入时仅指房地产销售收入或视同销售的房地产销售收入，而对其他如利息收入、租赁收入等收入，都不是清算的对象。因此，在计算扣除项目时，除不予清算收入的相关成本费用不得计入扣除项目外，对其他实际已发生的成本费用，基本上是可以计入扣除项目的，只是在会计核算时，要严格按照规定的会计要素和明细科目进行确认。如果说，不同企业间的成本费用特别是期间费用，其金额存在着不相同，那也只是企业管理中的成本控制问题，而在其清算中需要尊重实际发生这一基本原则，当然也要核实其真实性。在对利息支出的处理中，在会计实务上要求对完工前的利息支出计入产品成本，而对完工后的利息支出却计入期间损益。会计处理即便不同，一般也不会影响企业所得税的计算，而在进行土地增值税清算时，就需要单独调整成利息支出专项扣除，如有已计入开发成本项目的部分则应调整出来。

（五）发挥税务中介作用，建立完善税务中介机构参与土地增值税清算审核与税务管理部门日常检查、稽查部门稽查三位一体的土地增值税纳税清算模式。在土地增值税清算工作中，税务部门要注意定好位，做到“有所为”与“有所不为”。所谓“有所为”就是税务部门要创造一个完整、合理、便捷的清算环境，努力避免出现操作性差、存在政策制度衔接“真空”的弊端，督促纳税人尽量利用中介机构按照规定的要求清算到位，做好最终对各成本费用项目的审定调整把关；所谓“有所不为”，就是尽量不要“越俎代庖”地取代纳税人而直接进行清算，避免既清算不清、又不便于对法律责任归属的界定。

5.土地增值税分析报告 篇五

对XXX房地产开发有限责任公司

土地增值税清算报告

XXX地房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园住宅小区项目，于2011年9月向陕县地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清算手续。陕县地方税务局派出崔长安和张春霞对该公司的土地增值税进行了全面清算。现做出如下清算报告：

一、整体项目情况简介

1、XXX房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园是集住宅与商用一体的综合项目，于2006年9月12日取得住宅建设土地使用权，并在XX局办理了建设用地规划许可证【编号陕国用（2008）第041号】，规划批准总占地面积13676.98平方米。由XXX设计，共计6幢，总建筑面积27097.46平方米，该公司并于2009年4月开工建设时向XXX税务所办理了土地增值税纳税申报鉴定。

2、该项目于2008年2月开工建设，于2008年9月取得商品房预售许可证（陕房管预许字[2008]第10号），根据项目规划设计该小区用地面积13676.98平方米，总建筑面积为25244平方米，其中商业用房1522.17平方米，住宅

23721.83平方米，建筑密度为27.5%，容积率为1.63%，绿化率为36.7%。可提供商品住宅202套，商业用房14套，套型结构为89—127平方米。该项目在2010年9月通过全部工程质量验收。

3、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明该项目的住宅房均为普通标准住宅，可享受普通标准住宅的加计扣除。

4、该项目截止到清算前已按普通标准住宅政策规定的1.5﹪预征率，预缴了土地增值税592191.39元。

二、税务师事务所鉴证说明

（一）土地增值税应税收入的审核

截至2011年5月25日止，该公司自报本项目土地增值税应税收入41,209,488.65元；经审核，核定本项目土地增值税应税收入为42,010,110.65元，比自报数调增800,622.00元.其中：

1.销售普通住宅25445.35平方米，取得销售收入自报应税收入36,921,448.15元；经审核，调增800,622.00元，核定收入37,722,070.15元。

2.销售非普通住宅商铺1418.79平方米，取得销售收入自报应税收入4,288,040.50元；经审核，调增0元，核定收入4,288,040.50元。

（二）土地增值税扣除项目的审核

截至2011年05月25日止，该公司自报本项目按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目总额47,156,772.96元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额46,603,662.27元，比自报数调减553,110.69元，其中：

1.取得土地使用权所支付的金额。该公司自报本项目的土地使用权按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目金额为3,126,053.73元；经审核，调减185,090.54元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为2,940,963.19元。

2.房地产开发成本。该公司本项目自报可售面积27097.46平方米，其中：普通住宅25575.29平方米，非普通住宅商铺1522.17平方米，房地产开发成本按售出面积占可售面积比例总计31,430,143.84元。按照售出面积占可售面积比例普通住宅应分摊开发成本29,831,212.89元；非普通住宅商铺应分摊开发成本1,598,930.95元；经审核，应调减240,379.22元，核定允许扣除的开发成本为31,189,764.61元。其中：

（1）该公司自报土地征用及拆迁补偿金额按售出面积占可售面积比例为0元。普通住宅应分摊0元；非普通住宅商铺应分摊0元。经审核，应调增148,534.95元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为148,534.95元。

（2）该公司自报前期工程费按售出面积占可售面积比例

为952,244.66元。普通住宅应分摊901,966.14元；非普通住宅商铺应分摊50,278.52元。经审核，应调减226,909.33元，核定允许扣除的前期工程费为725,335.33元。

（3）该公司自报建筑安装工程费按售出面积占可售面积比例为28,680,698.81元。普通住宅应分摊27,226,952.14元；非普通住宅商铺应分摊1,453,746.67元。经审核，应调减0元，核定允许扣除的建筑安装工程费为28,680,698.81元。

（4）该公司自报基础设施费按售出面积占可售面积比例为657,291.30元。普通住宅应分摊622,577.43元；非普通住宅商铺应分摊34,713.87元。经审核，应调减0元，核定允许扣除的基础设施费为657,291.30元。

（5）该公司自报公共配套设施费按售出面积占可售面积比例为346,986.36元。普通住宅应分摊328,660.79元；非普通住宅商铺应分摊18,325.57元。经审核，应调减0元，核定允许扣除的公共配套设施费为346,986.36元。（6）该公司自报开发间接费用按售出面积占可售面积比例为792,922.71元。普通住宅应分摊751,056.39元；非普通住宅商铺应分摊41,866.32元。经审核，应调减162,004.85元，核定允许扣除的开发间接费用为630,917.86元。

3.房地产开发费用。

本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提

供金融机构票据，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额2,940,963.19 元与开发成本31,189,764.61元之和的10%扣除3,413,072.78元。因此，该公司此项目可扣除金额为3,413,072.78元。

4.与转让房地产有关的税金。

该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关税金为2,233,716.12 元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关税金为2,233,716.12元。其中：

（1）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关营业税税金为2,068,255.68元；经审核，贵单位商品房可扣除的转让房地产有关营业税税金为2,068,255.68元。

（2）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关城市维护建设税税金为103,412.78 元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为103,412.78元。

（3）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关教育费附加费为62,047.66元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关教育费附加费为62,047.66元。

5.财政部规定的其他扣除项目

该公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额2,940,963.19元与开发成本31,189,764.61元之和的20%扣除6,826,145.56 元。因此，该公司此项目可扣

除金额为6,826,145.56元。

（三）增值额及增值率的审核

该公司自报商品房转让房地产土地增值税的增值额为-5,947,284.31元；经审核，应缴土地增值税的增值额为-4,593,551.62 元。其中

1.普通住宅增值额为-6,385,981.43 元； 2.非普通住宅商铺增值额为1,792,429.81 元；增值率为71.82%。

（四）应缴土地增值税的审核

该公司自报商品房转让房地产土地增值税税额为584,323.44 元；经审核，应缴土地增值税税额为592,191.39 元。已缴税款为584,323.44元；应补税额为7,867.95 元。其中非普通住宅商铺应缴土地增值税税额为592,191.39元。已缴税款为584,323.44元；应补税额为7,867.95元。

三、税务机关审核情况

审核人员经过对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中的数据进行核对并对鉴证报告中披露的内容情况进行审核后，根据土地增值税现行政策规定，该项目清算情况审核确认如下：(一)收入确认

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，确认土地增值税应税收入为42010110.65元。其中普通住宅取得收入为37722070.15元，商铺收入为4288040.50元。(二)扣除项目金额确认

1、根据纳税人提供的陕县国土资源局的土地出让合同”及支付凭证审核取得土地使用权所支付的金额为3126053.73元；经税务事务所鉴证该开发项目实际列入扣除金额为2940963.19元。税务清算人员经过核对该项目的土地开发规划使用面积和原征用面积进行比较，发现该公司将不属于该开发项目的土地成本摊入，应扣金额为1464765.18元，多计扣除项目金额为1466198.01元。

2、开发成本确认

(1)对于土地征用及补偿费148534.95元，经审核支付凭证存在将非本项目的契税等费用摊入，多计扣除项目75193.17元。

(2)对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过分析计算，《鉴证报告》给出的结论真实有据，不作调整。

(3)经审核确认后，开发成本扣除合计为：

73341.78+725335.33+28680698.81+657291.30+346986.36+630917.86=31114571.17元

3、房地产开发费用确认

经过核实房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得

土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行计算扣除。《鉴证报告》给出的扣除金额为3413072.78元。经过核实，由于该公司多计土地使用权和土地拆迁补偿费扣除金额，造成开发费用扣除不实，多计扣除项目金额为173648.17元。实际扣除金额为3239424.61元

4、与转让房地产有关的税金2233716.12元，经审核数据无误。

5、财政部规定的加计扣除金额为：

《鉴证报告》确认的加计扣除金额为6826145.56元，经税务机关核实其甲级加计扣除项目金额为(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

(三)应纳税款计算

经过核实，由于该公司开发的住宅均为普通住宅，在加计扣除的基础上计算，普通住宅的增值额为负数。现将商铺的应纳税额计算如下：

1、房地产转让收入4288040.50元；(二)扣除项目总金额合计2398022.11元；

82281.57+1578854.63+166113.6+231554.19+332227.24=2391031.23元

(三)增值额

4288040.5-2391031.23=1897009.27元

(四)增值额与扣除项目金额之比（增值税）

1897009.27÷2391031.23x100﹪=79.34﹪

(五)适用税率40﹪ 应纳土地增值税为

1897009.27x40%-2391031.23*5%=639252.15(六)已纳土地增值税为592191.39元(七)应补土地增值税47060.75元

四、其他税种的审查：

1、营业税应缴2121492.68元已全部缴纳

2、城建税应缴106074.63元已全部缴纳

3、教育费附加应缴64709.51元已全部缴纳

4、印花税应缴纳印花税30225.1元，已全部缴纳

5、耕地占用税审核：实际征用耕地27561平方米，应补缴耕地占用税27461*5=137305元

6、截止2011年，该项目应缴纳土地使用税为284028.69元

已缴纳土地使用税为171369.41元

6.土地增值税分析报告 篇六

1吉林省农村土地确权中遇到的问题

1.1财政压力较大。土地确权工作需要耗费大量的工作经费，经测算之后，每亩土地所需要的土地确权经费大约为32.47元。吉林省本身就是农业大省，现有耕地面积553.78万公顷，这就造成了较大的财政压力，部分地区的工作经费得不到保障，阻碍了土地确权工作的正常开展。1.2缺乏先进的技术支撑。当前全省主要有两种实地测量方法，在这两种测量方法中，分别是农经部门和技术公司占据主导。从实地测量结果来看，由农经公司主导的实地测量工作，专业技术缺乏，处理难度较大；由技术公司主导的实地测量工作，技术公司撤出后，出现矛盾纠纷时需要由农经部门来处理，同样存在技术难题。1.3存在历史遗留问题。当前全省范围内存在的土地历史遗留问题主要有四种，第一种是连片集中土地在重新确定土地边界、面积时，难度较大，容易出现权属争议。第二种是在土地承包时期，部分农民瞒报耕地面积，导致实际土地面积比登记的土地面积较多。第三种是机动地、册外地分配不够科学。第四种为未分到土地、新增人口要地的农民，争取土地确权机会。1.4土体边界模糊、用途转变。部分土地在使用过程，出现边界模糊现象，无法准确确定土地界限，导致土地面积测量不够准确。部分农民将土地用以他用，开展修建厂房、植树造林等活动。1.5承包关系变更所带来的问题。在开展土地确权作业时，承包关系的变更也会造成很多问题。承包关系变更主要有四种情况。一是承包方户口迁移、死亡、下落不明，土地承包主体发生变化；二是父母子女、兄弟姐妹要求合并、单立承包合同；三是为方便耕作地邻私自串地、换地的；四是承包户于承包期内一次性流转土地的。

2吉林省农村土地流转过程中存在的问题

2.1土地流转行为不够规范、有序。在推行农村土地流转政策时，土地流转行为不够规范、有序现象比较严重。部分农民在转让土体使用产权时，没有签订有效合同，仅仅是口头方式进行协商，土地流转行为比较随意。同时，一些用户虽然签订了合同，但是合同内容不够全面和规范，部分合同不存在法律效益，当出现合同纠纷时，无法提供法律依据。并且，部分地区的农民对土地流转工作支持力度不足，工作成效不够理想。除此之外，还存在侵害农民合法权益的违法现象，在农民不是自愿的情况下转让土地使用权。2.2土地流转中介和维权机构较少。土地流转中介和维权机构，能够降低土地流转过程中的风险，对农民的合法土地权益起到保护作用，并且还保证了经营承包权登记的法律效益。但是，从现阶段全省的农村土地流转工作情况来看，土地流转中介和维权机构建设力度不足，机构数量比较少，这就加大了土地承包经营权的处置难度，在开展土地流转工作中出现了很多问题。2.3土地流转信息传播路径较少。土地流转信息传播路径较少，造成农村土地流转对象与范围选择余地小。受让方往往要求地块相对集中、面积足够大，有流转愿望的农户所承包的土地往往面积少、地块小，往往出现农户有转让土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到出让者的现象，即使实现了土地流转，也往往局限于村内甚至是组内或亲朋之间，使土地效益得不到最大限度地发挥。

3吉林省农村土地流转新政策

3.1完善农村社会保障体系。耕种是农民的主要经济来源，一旦失去土地，农民将面临最基本的生存问题，土地对农民来说就显得尤为重要，所以要想确保农村土地流转工作顺利开展，就需要构建完善的农村社会保障体系，消除土地流转后农民的后顾之忧，提高农民的支持力度和参与力度。首先，应该完善低保制度，使农民的基本生活得到保障。其次，应该完善养老保险制度，解决农村老龄化严重现象。然后，应该完善农村医保制度，为农民的健康提供保障。最后，还应该将城镇社会保障制度与农村社会保障制度进行整合，转移农村剩余劳动力，增加农民经济收入。3.2加强土地流转市场管理。规范的土地流转市场，对于保证农村土地流转工作的顺利开展是非常重要的。各级政府应该完善土地流转标准及规范，做好宣传和引导工作，提高农民对土地流转工作的认识，了解开展土地流转工作过程中的重要影响因素，加强对农民的培训教育力度，提高农民的法律意识，按照法律程序进行土地流转。同时，应该对农村土地法律法规漏洞加以完善，明确土地承包经营权抵押范畴，并加强土地流转中介和维权机构建设，保证土地流转更加规范进行，解决土地流转过程中出现的纠纷问题，降低土地流转风险。3.3大力发展农村经济合作社。农村经济合作社在农业发展过程中起到组织和引导作用，大力发展农村经济合作社，对于保证土地流转工作顺利开展具有重要作用。首先，应该根据土壤特点以及农作物特性，科学划分土地流转区域，确保四荒地规划利用的合理化及科学化，为提高农作物产量提供有力保障，实现土地使用效率的最大化。同时，应该坚持可持续发展理念，加强生态农业建设，协调农业发展生态环境之间的关系，优化产业结构，采取抓包、转让、租赁等多种土地流转形式，扩大土地流转规模。

4结束语

7.土地增值税分析报告 篇七

一、土地纠纷的类型与特点

(一) 目前土地纠纷存在的主要类型

就目前情况而言, 所产生土地纠纷的主要类型分为承包经营权纠纷、农业承包合同纠纷、土地转让协议确定无效纠纷以及承包经营权流转协议纠纷等。

(二) 土地纠纷的特点

1. 不规范的土地承包流转操作

对于那些经济条件不是特别好的农村, 在流转土地承包经营权的过程中通常不会进行书面合同的签订。现阶段的土地流转主要还是以农民自主性流转为主, 并未得到发包方的同意;还有些农村就算是签了土地流传合同, 由于合同内容条款与内容不够明确, 隐藏很多矛盾与隐患。

2. 涉及土地纠纷的人员比较多, 具有明显的群体化

在发生土地纠纷时, 通常会涉及到很多村民, 关系到每个村民的切身利益, 矛盾一旦被激化, 就会导致村民集体上访与群体事件的发生, 在很大程度上影响着农村经济与社会的发展与稳定。

3. 承包土地争抢现象严重

随着中央对农村税费的减免、经济的发展以及粮食补贴等很多惠民政策的实施, 使得粮食价格不断得到提升, 农民在土地方面的收益也逐渐增加, 大量被割弃的土地再次被流转, 使得很多没有争取到土地承包的农民要求土地分配与耕种, 导致已经逐渐缓解的土地纠纷再次激发。

二、农村产生土地纠纷的原因

(一) 不断发展的社会经济以及大幅提升的土地效益是导致土地纠纷逐渐上升的根本因素

随着最近几年农产品价格的不断提升、农村征地建房的不断增多以及农业税的减免, 使得土地的使用价值迅速提升。先前被荒废的土地在现阶段再次被使用, 先前被换出的土地被再次开发。在紧急利益的强烈驱动以及协商不理想的状况下, 通常会用诉讼的方式来解决土地纠纷[2]。

(二) 不规范的地籍管理以及不统一的界桩埋设

再次进行土地承包的过程中, 为能够少交农业税费与公粮, 很多村干部通常会用两本账手段, 其中一本帐主要在村里进行保管, 具体记录本村村民所分得土地的数量;另一本则主要用于向乡镇政府上报, 这本帐薄所记录的数字和承包合同书以及土地承包证书上所记录的信息存在一致性, 但是, 通常会在很大程度上少于农民现实所分到的土地数量。在发生农村土地纠纷时, 界桩对于农民来说是最重要的界定凭据。然而, 就是这样一个关键性凭证, 却还有埋设随意的现象。具体情况是在对土地进行丈量完毕后, 只是找一块石头在两块地之间埋设, 如果再规范一点, 也大不了再在石头下面打一个石灰桩[3]。然而, 当土地纠纷发生后, 办案工作人员在找界桩的过程中, 通常会在一个地界找到好多块相同的石头。此外, 不到位的管理措施, 也在很大程度上为土地纠纷的发生埋下隐患。

(三) 农民淡薄的法律意识

很多承包商对土地用途进行自主更改, 违反合同内容, 导致土地与相关林业资源的破坏, 直接对集体利益造成损害。还有些种植户以对承包田进行长期使用, 并交付一定费用为理由, 擅自经营土地。但是通常会由于没有办理相关土地使用手续, 而被否认土地使用权。依照相关法律规定, 相关土地决策机构有土地确权的权力与义务, 有些农民由于对法律不了解, 本该向上级申请仲裁的, 他们却去法院进行起诉, 最终遭到驳回[4]。

三、解决土地纠纷的建议与对策

(一) 对地籍管理进行规范, 保证地籍的一致性

具体做法是由相关职能部门进行组织, 由村干部对其进行密切配合, 对各农户的土地进行重新丈量、登记造册以及权属证书的发放, 确保权属书上所记录的土地数与农民实际拥有的土地数相契合。

(二) 统一界桩制作与埋设方式

对界桩的埋设进行统一规范, 这是对土地权属进行明确的重要保证。因此, 建议政府管理部门要对界桩进行统一设计与制作, 规范界桩的制定与埋设措施, 保证界桩能够起到对土地权属进行界定的作用[5]。

(三) 加强诉讼与调解, 对和谐土地关系予以积极构建

在土地纠纷中, 诉讼调解可以有效减少农民诉讼对抗, 而且对案件自动履行效率有提高的重要作用, 此外, 诉讼调解也是对土地纠纷进行解决的重要手段。因此要对农民诉讼调解的意识予以强化, 找到诉讼调解的出口, 对所发生的土地承包纠纷予以及时性的化解, 最终维护好农村社会的稳定。

(四) 落实土地管理制度

就目前情况而言, 要想使土地纠纷得以解决, 就要对以下管理制度进行重点落实:a.鉴证制度;b.公开制度;c.回访与检查制度;d.调解仲裁制度。

摘要：在农村经济中, 土地起着核心的作用, 而且关系到农民的根本利益。而且在国家实施惠农政策之后, 土地的收益也逐渐有所提升。在土地确权的过程中, 由于在承包土地时没有规范的操作, 由此所引起的土地纠纷频频发生。将土地确权过程中所出现的土地纠纷作为探讨对象, 通过归纳与演绎的方法, 对土地纠纷产生的成因、特点以及解决纠纷的措施进行分析, 提出要将调解土地纠纷现象作为重中之重, 同时加强相关法律的宣传, 保护农民利益, 对农村发展、改革以及大局的稳定予以维护。

关键词：土地确权,土地纠纷,法律意识,承包经营

参考文献

[1]郑新立.借鉴韩国“新村运动”经验加快我国新农村建设[J].小城镇建设, 2005 (11) :156-157.

[2]高潮.对社会主义新农村建设的认识与思考 (上) [J].小城镇建设, 2005 (11) :841-842.

[3]统筹城乡规划:农民分梯次转移和住房分阶段置换[J].领导决策信息, 2005 (42) :794-795.

[4]建设社会主义新农村农民2006年有哪些政策可期待[J].农村实用工程技术.农业产业化, 2005 (06) :623-624.

8.城市土地收购储备模式分析 篇八

西安市人民政府相应于2002年6月15日颁布了《西安市国有土地储备暂行规定》，并于2002年7月1日起实施；此后，2004年1月1日，《西安市土地储备条例》正式施行，使西安市土地储备制度以地方法规的形式得到保障和确立。

1. 西安市城市土地收购储备特点

⑴ 政府主导与市场调节相结合

西安市土地储备制度体现政府意志但并非完全政府主导。土地储备中心根据土地收购、储备和供应计划，择优拟定用地收购方案，报经市人民政府审批后实施收购储备，储备土地招标拍卖方案在获得市人民政府审批后实施。但对于收储范围以内的土地并不全部收储，还存在其他土地使用者合法向市场供应土地的可能，如在《西安市人民政府关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》第九条中看出，划拨土地使用权可申请转让。这一方式同政府主导型的杭州模式有明显区别，杭州市政府明文规定，除土地储备中心外的其他任何单位、个人都不能收购土地，也不能供应土地，划拨土地使用者也不能通过补办出让手续的方式自行转让土地使用权。

另一方面，西安市土地储备虽能体现市场导向但决非市场主导，土地储备具有相当程度的强制性。对于收储范围以外的土地以及虽属收储范围以内但不宜收储的土地，其土地使用者确实拥有转让土地的权力，但也不能自由转让，而是需要获得政府许可并在公开的土地市场内进行。这又与市场主导型的上海模式也有所不同，上海市政府虽然规定了收储土地范围，但对范围以内的土地实施收储并不具有强制性。

⑵ 双层结构、分级储备

西安市的土地储备机构属于双层结构模式，即成立西安市土地使用制度改革领导小组和西安市土地储备中心，实行分层次两级管理，建立市区两级、以市为主的土地储备网。新城、碑林、莲湖、未央、雁塔、灞桥城六区辖区内的土地储备工作，在市土地行政管理部门的指导下进行。城六区行政区域内列入储备计划的集体土地，由市、区两级政府分别储备。市国土资源和房屋管理局负责编制征地方案、耕地占补平衡和报批、公告工作；征地所在区人民政府负责征地补偿安置等项工作。县（含阎良区、临潼区、长安区）土地行政管理部门负责管理本辖区内的土地储备工作。被赋予市级经济管理权限的开发集中新建区，由开发区管理委会进行土地储备。其中国家级的高新技术产业开发区(含长安科技产业园)、经济技术产业开发区的招标、拍卖、挂牌出让，按照全市统一的供地计划，在市国地资源和房屋管理局的指导下，委托开发区管委会组织实施，交易结果报领导小组办公室备案。

⑶ 规划先于储备

西安市土地储备模式区别于其他城市土地储备模式的一个显著特点是土地储备机构不预先收购土地，而是市规划局根据城市建设规划和年度土地储备计划，划定储备土地的具体范围报送西安市土地使用制度改革领导小组办公室，市土地储备中心根据规划部门划定的土地储备范围，进行征地、拆迁、整理等前期开发工作，将地块纳入土地储备库，在适当的时候以净地出让方式投放市场。其优点是：地块在进入储备之前，土地储备机构与规划部门已经做好了详细规划制定了一套详细可行研究方案，认为经济上可行，土地储备机构才进行收购储备工作，因而土地储备工作计划性强，避免了盲目储备，在一定程度上减少了储备风险；其次，由于前期有详细的规划方案，在实际工作中还可以减少与相关部门的磨擦，有利于提高工作效率。

2. 西安市城市土地收购储备存在的问题

城市土地储备制度是一种制度创新，在管理体制、运作模式、政策制定等方面都是一种全新的探索过程。所以，在西安土地储备制度运作过程中也确实存在和已经出现了一定问题和困难。

⑴ 法律支撑条件尚不完善

政府必须拥有充分的法律依据和理念依据来限制企业自行出让土地使用权，但1999年1月1日实施的《土地管理法》对政府如何建立土地储备机制，行使土地统一收购权却没有明确规定。从法律制定的层面上分析，西安市政府作为地方政府，立法权限有严格的限制，其颁布的《西安市土地储备条例》是缺乏一定权威性的。因此，首先需要从现行有关法律法规层面，寻找建立和实施城市土地收购储备制度的法律依据；其次，还需要围绕土地权利等相关法律关系，深入研究城市土地收购储备制度与现行法律法规之间的关系，为城市土地收购储备制度的完善和建康发展奠定法律基础。

⑵ 政府尚未完全垄断土地一级市场

从目前西安土地储备运作过程来看，一级土地市场仍然存在多头供地、恶性竞争现象，一定程度上引起土地市场价格混乱，国有土地资产流失，土地开发整理成本增加且难以成片集中开发，城市规划难以实施等问题。

⑶ 土地收购范围有待进一步拓宽

从西安土地储备实践来看，储备土地储备来源较窄，目前以“征用储备为主，收购储备为辅”，即储备的土地多为城市增量土地，而对城市存量土地的储备较少。同时储备的土地大多是经营性用地，非经营性用地储备较少，这对于西安市土地储备机制进一步发展存在一定的制约，土地收购范围有待进一步拓宽。

⑷ 资金筹措、资金运用和风险控制机制有待完善

从西安市一年多来土地储备的实践看，土地储备的运作资金主要是通过土地抵押银行贷款解决，政府只在初期注入3000万元资金作为运作资本金。但这种单一的资金来源渠道，虽能满足当前土地储备的需要，却尚未形成有效的资金筹措机制，而且存在较大风险。特别是统一收购政策落实后，客观上要求政府对需盘活的土地实施敞开收购，如果单单依靠银行贷款，不仅难于满足实施土地敞开收购对资金的需求，而且可能因银行利息增加而使收购土地的运作成本大幅度增加，甚至出现土地出让收益低于土地储备成本的现象。

⑸ 土地储备机制的利益分配及收购补偿价格机制还需要进一步理顺和规范

西安市在建立土地储备机制之前，基本遵循企业自主型的土地入市交易模式。建立土地储备机制后，则实现了政府垄断土地一级市场，市场确定土地开发单位和土地价格的举措，其核心问题成为权力和利益的重新分配。目前在确定土地收购补偿费的实际操作方法主要有：市地产评估机构依据市区土地基准地价和国家有关规定进行评估，并经市土地管理部门依法确定；按收购合同约定的土地拍卖、招标所得的比例确定，即以土地置换方式进行储备的，按规定确定置换土地收购补偿费，由市土地储备中心与原土地使用权人结算差价。这些补偿办法简单、方便，易于操作，但由于部分土地使用者感觉土地收购、回收补偿标准不合理、不科学，在心理和行为上对土地回收有抵触，使得土地储备中心的谈判难度增加，土地回收时间延长，增加了储备的成本。

3．结语