房产市场调查表

2024-09-19

房产市场调查表（通用8篇）

1.房产市场调查表篇一

深圳市场调查：大数据与“共享单车”

2016年底以来，国内共享单车毫无征兆的就火爆了起来，彼时一张手机截屏蹿红网络—在这张截图上，24个共享单车应用的图标霸满了整个手机屏幕，昭示着共享单车市场抢夺大战的激烈和残酷。

数据统计：共享单车领域两大巨头—摩拜单车和ofo近一年的客户端用户增长数据，二者的用户增长曲线别无二致，都是一路高歌猛进，共享单车领域的火爆势头在短时间内不会遏止。

同时，在全国各大城市，在街头巷尾，在居民小区和创业园区，排满了各种颜色的共享单车，仿佛一夜之间，共享单车如“千树万树”的梨花一般，盛开到了泛滥成灾的地步了。

与此同时，各种乱象也是接踵而至，触目惊心：人为肆意毁坏单车、车身乱贴小广告、街上随意停放„

对于当下共享单车在互联网界的火热状况，从大数据文本挖掘的角度来做一番分析，主要是从海量的文本数据中找到有价值的讯息和观察视角，透过文本挖掘了解共享单车相关的热门话题和潜在趋势。

以下是本文的行文路线图和所涉及的文本挖掘方法。

1、数据采集和预处理

在数据采集部分，想采集跟共享单车关联性强的文本数据，没有去写爬虫去爬取数据，而是用到了新浪微舆情“信息监测”中的“数据导出”功能，根据设置的关键词检索逻辑，将所有涉及到共享单车的各类媒体文章的标题、发布时间、媒体名称、正文及正文分词等数据下载下来，省去文本数据的清洗和预处理过程，直接进行文本挖掘部分。

在这里，选取了市场上主流的26个共享单车品牌，再加上关键字“共享单车”，形成如下的关键词检索逻辑：

据，为节省时间，仅选取“新闻”这一信息来源的文本数据作为分析对象，因为这部分的数据比较符合要求，包含的噪音较小。

2、常规描述性数据统计

在正式的文本分析之前，再对上述预处理后的数据进行描述性分析，先从表层获得这些数据的直观印象。

首先是这4个月有关共享单车的文章数量的分布情况。

经统计，共有4056个媒体发布了跟共享单车有关的文章，在Excel中使用“数据分析-描述统计”对这些媒体发文数据进行描述统计，得出如下结果：

由此可见，在文章总数88,291篇、发文媒体4,056个的情况下，平均每个媒体的发文数约为22篇（21.66），其中的中位数为3篇，众数为1篇，最大发文数为4,815篇。结合下面的直方图，数量分布呈现明显的左偏态，主要集中在“0-300篇”这个区间内（其中绝大部分为1篇）。

再来展示发文数量TOP30媒体的情况。排名榜首的是突袭网，它是一个信息资讯“大杂烩”（上面有各类转载过来的信息和琳琅满目的广告，而且经常不标明信息来源„„），其次是腾讯新闻、搜狐媒体平台、新浪和网易这样的综合信息门户网站。有点意外的是，汉丰网（

根据上面的阐述，权重值大小与词频数不呈正比。对这88,291篇文章的关键词提取和词频统计如下。

从上表可以看出，提取出的关键词跟共享单车的关联性很明显，大致上有如下几类：共享单车的品牌及其创始人：“小黄车”(ofo)、“摩拜单车”、“永安行”、“小鸣（单车）”、“胡玮炜”、“戴威”等。

投融资、资本运作：“资本”、“投资”、“融资”、“战略”、“资金”、“金融”、“商业”、“投资人”、“合伙人”等。

政府对共享单车行业的监管：“政府”、“规范”、“监管”、“车管”、“城管”、“机动车”、“车道”、“秩序”、“政策”等。

共享单车运营相关（包括其中出现的问题）：“投放”、“运营”、“停车”、“支付”、“手机”、“拥堵”、“街头”、“开锁”、“地铁站”、“环境”等。

然后根据这些词的词频大小制作出共享单车形状的个性化词云，显示如下：关键词的提取只是获取这些文本讯息的“初の印象”，好戏还在后头！

4、文档聚类

接下来采用的是基于谱联合聚类算法（Spectral Co-clustering algorithm）的文档聚类，这部分的原理涉及到艰深的数学和算法知识，可能会引起小伙伴们的阅读不适感，如果是这样，请快速跳过，直接看后面的操作和结果。

先将待分析的文本经TF-IDF向量化构成了词频矩阵，然后使用Dhillon的谱联合聚类算法（Spectral Co-clustering algorithm）进行双重聚类（Biclusters）。所得到的“文档-词汇”双聚类（Biclusters）会把某些文档子集中的常用词汇聚集在一起，由若干个关键词构成某个主题。

在正式分析前，现将先前Excel中的正文分词文本按月份进行分类，将其单独放进所属的月份文件夹下。

最终的结果是，系统自动形成的几个文档簇群，以及每个簇群下面最重要的TOP30关键词。结果如下图所示：

上面四个话题可以很容易的得出：

类别0：共享单车相关的创投、资本和竞争相关，行业的视角类别1：共享单车相关的行政监管、整治，政府的视角类别2：共享单车运营中出现的各种社会问题，社会的视角

类别3：共享单车方面的负面信息，很多已经上升到违法违规，甚至触犯刑法的层面了，法律的视角

由上面的数据，还可以得到这4个话题在总文本中的占比情况。

5、情感分析

在新浪微舆情“信息监测”上观察到，3~6月间关于共享单车的负面信息的走势情况，显然，这段时间内的负面信息一直处于一个较高的水平，平均每天好几W的负面新闻报道量。

紧接着，使用机器学习的方法，对这8W多条文章的标题进行本地的情感分析，以便获得媒体对共享单车报道的“情感倾向”的总体情况。

这里的“情感倾向”是以一个介于0~1之间的“情感极性值”来表征—如果某条评论的情感极性值越接近于0，说明它的负面情感倾向越明显，越接近于1，说明它的正面情感倾向越明显，而取值在0.5左右徘徊，这说明这种情感倾向不明显，是为“中性”。将情感倾向值的取值区间0~1细分为3个子区间，分别对应不同的情感倾向。

整体上看，与媒体的报道不同，绝大部分网民对于共享单车的“泛滥成灾”是持“喜悦”情绪的，由上面的LDA主题模型可以了解到，“便利出行”是形成这种赞许态度的原因之一。

6、LSI文本相似度索引

在上面的主题分析和文本聚类分析中，“融资”这个关键词出现了若干次，它成功的攫取了的眼球。为此，想通过“融资”这个关键词去找寻与其最相关的TOP20新闻标题。在这里，不采用直接通过关键词查找的方法去寻找这些相关标题，而是通过语义上的关联性去寻找，也就是说，即使这些语句不包含“融资”二字，只要体现这个含义就是我要寻找的目标。

鉴于此，采用了基于LSI（Latent Semantic Index，潜在语义索引）的方法去查找文本相似度最高的20个语句，大致上比较文本向量化后的余弦夹角值（介于0-1之间），值越大，就代表相似度越高。详细的原理推导，小伙伴们可以自行Google脑补。

经过分析，找到了跟“融资”语义最相关的20条新闻。可以看到，里面很多没有包含“融资”二字，但意义上都有体现资本运作，比如“共享单车又掀起新一轮‘互掐’”这条新闻，里面有这样的论述:“公开资料显示，截至2017年4月，两家公司共计融资总额超过10亿美元，其中ofo刚刚完成D3轮融资，估值超过16亿美元”，第二个“„ofo共享单车获4.5亿美元”，也是讲的融资方面的新闻，剩下的相似语句以此类推。

从这些新闻标题来看，共享单车领域的竞争不仅出现在用户获取和地盘争夺上，在资本领域的也是刀光剑影，撕得不可开交。

由此可以看到，计算机通过LSI算法变得“聪明”了不少，在某种程度上，能“理解”自然语言了！

2.房产市场调查表篇二

美国:融资主体向市场化转变

自上世纪30年代以来, 美国开始发展保障性住房体系。经过80余年的摸索, 美国已建立起一套多元化的保障房融资体系, 融资主体也经历了由政府为主向市场为主的转变。目前, 美国保障房建设与投资的70%是私营开发商, 整个融资体系已呈现出高度市场化、金融化的特征。其中, 美国首创的低收入住宅返税政策 (LIHTC) 以及房地产投资信托基金 (REITs) 模式, 通过以市场化的方式吸引社会资金介入保障性住房项目, 使保障房建设找到了可持续的融资之道。

融资主体转为市场

20世纪30年代至70年代, 为解决受经济危机冲击的弱势群体和战后大量涌入移民的住房问题, 美国保障性住房建设逐渐增加, 其中20世纪50年代至70年代是公共住房建设的高峰期, 这一期间以政府直接资助为主要特点。

1934年, 美国政府成立联邦住房管理局 (住房和城市发展部的前身) 和房利美。前者负责建设和管理保障房, 后者主要在一级市场上购买和证券化住房抵押贷款, 确保购房者有大量可供使用的贷款资金。同时, 美国政府还成立了联邦储蓄和贷款保险公司, 防止金融危机带来的银行清偿困难。这些保障房制度与措施一直维持到20世纪60年代。

随着供求关系逐步好转以及保障房本身引发的一些问题的出现, 如房屋质量不高、贫民窟化等, 美国从20世纪80年代开始适时调整政策, 逐步将保障性住房建设的融资主体从公共部门转为私人资本, 政府极少直接参与投资, 而是推行住房补贴计划, 变直接投资者为管理者, 吸引更多投资者进入房地产市场。

政府向住宅建筑商提供住房开发资金、维修资金、低息开发贷款、贷款贴息、贷款担保等, 以及向住房建筑者和租房机构提供税收优惠、利息抵税等“开发补贴”。比如, 开发“农村租赁房”项目的地产商就可以获得实际利率1%、长达30年的优惠贷款。同时, 美国政府还支持金融机构通过金融创新拓宽融资渠道, 在利率安排、还款方式、还款期限上进行创新, 鼓励信贷资金进入保障房建设与维护领域。

总体而言, 尽管不同时期美国政府对保障房的资助形式不一样, 但对保障房的财政预算一直比较充足。美国通过出台完备的配套财税政策, 将政府收入的主要来源——房地产税作为保障性住房长期稳定的资金来源。

“税收抵免”鼓励开发商

在美国支持保障房建设资金的各项政策中, 只针对保障房开发商才提供优惠的低收入住宅返税政策 (LIHTC) 发挥了重要作用。这一政策的核心是以抵免税收的方式鼓励开发商兴建针对低收入家庭住房的工程, 促进保障性住房的供给。

这一政策始于美国1986年“税收改革法案”。美国国内税务局 (IRS) 每年都会授予每个州一定的税收抵免额度。200年, 抵免额度是每个居民1.75美元, 从2003年开始, 联邦政府每年根据通货膨胀情况对人均抵免额进行调整。各州再将此分配给符合一定条件的项目开发者。

这些条件充分体现了保障性住房的特色, 首先, 房屋必须供出租, 如用于出售, 必须已经出租满10年;其次, 至少需要满足以下两项条件之一:至少20%的住宅单位向地区收入中位线水平50%以下的家庭供应, 或是40%的住宅单位向收入在城市家庭收入中位线60%以下的家庭供应, 同时, 这些家庭用于租金的支出不能超过家庭收入的30%;第三, 每个房屋公共设施收费都是设定好的;最后, 在约定的租金和收费限制下需运行满30年。

根据返还额度的不同, LIHTC分为两类, 即9%税收返还政策与4%的税收返还政策, 大多数新建或翻新项目都能获得9%的税收返还, 这意味着10年将总计返还相当于建造成本的90%。

一般情况下, 开发商在获得税收返还额度后, 会就此成立一家公司, 将大部分股权出售给银行或其他投资者, 降低了项目开发的资金成本, 从而能提供低于市场租金水平的住宅;而投资者也由此获得了长期的收益, 可谓实现了多方共赢。

数据显示, 自1986年实施LIHTC以来, 到2000年时, 仅北卡罗来纳州就有3.7万个租赁住宅单位在该政策的推动下建成, 在全国范围内, 截至2010年, 这一数字超过180万。因此, 很多业内人士称LIHTC是推动美国保障性住房建设的最重要力量。

设信托基金拓宽融资渠道

美国还非常重视运用金融创新手段来促进房地产市场融资, 并于2 0世纪60年代最先开发出房地产信托基金 (REITs) 。尽管这一证券化产品并非只针对保障性住房, 但这一模式的优势在于将回报期限较长的保障房项目进行证券化销售, 相当于将远期收益变现, 从而增强了项目的流动性, 提高了对投资者的吸引力, 拓宽了融资渠道, 对于我国的保障房建设而言有较大的借鉴意义。

REITs专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费, 通过发行基金券 (如受益凭证、基金单位、基金股份等) 方式, 将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产, 再交给专门的投资机构管理, 收益按照出资比例分享, 风险也是由参与者共同承担。REITs属于资产证券化的一种方式, 本质是将低流动性的不动产, 直接转化为资本市场上可交易、流动性较高的证券资产。REITs具有多方面优势:

首先, 税收优惠。REITs在税法上是一个独立的经济实体, 根据1960年美国国内税收法案, 如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者, 则无需缴交公司所得税, 避免了对REITs和股东的双重所得课税。

其次, 多元组合、流动性强。与只能投资于单个项目的产品相比, REITs可以投资于不同项目、不同地区和不同类型的房地产项目及业务, 有效降低投资风险。值得一提的是, 美国REITs股本金低, 持股灵活。投资REITs每股只需要10至25美元, 对持股数量没有限制。

第三, 持续、稳定的回报。虽然与股票投资相比有差距, 但其收益高于债券资产, 常常是国外寿险公司、养老金等机构投资者青睐的长期投资工具。

也正因为上述特征, REITs具有很强的融资能力。自20世纪80年代开始, 美国政府尝试运用房地产投资信托进行廉租房建设, 特别是1986年低收入住宅返税政策颁布后, 廉租房房地产投资信托开始受到投资者热捧。1986年~1995年, 美国共有80万套中低档住房投放市场, 其中很大一部分是房地产投资信托投资的廉租房项目。目前, 美国有超过200支REITs, 市场总值逾3900亿美元。

德国:推住房储蓄助集资建房

德国的住房保障制度始于1847年, 经过多年发展, 目前已形成一整套成熟的保障房金融体系。其中, “先储蓄后贷款”的住房储蓄制度对筹集住房建设资金作出了巨大贡献。针对住房合作社的集资建房, 德国政府通过多渠道补贴缺口部分:对于兴建福利性社会住宅及私人建房等, 德国政府也出台财政税收优惠政策分别给予资助。

融资四成来自住房储蓄

德国的住房储蓄制度效仿的是英国1775年建立的住房信贷合作社制度。1924年, 德国科隆成立了第一家住宅储蓄银行。1931年, 德国把住房储蓄制度纳入国家监管, 并制定了专门法律。20世纪50年代以来, 随着住宅建设的持续增长, 住宅储蓄制度逐渐成熟。

“先存后贷”是住房储蓄制度的一个重要特点。一般来说, 潜在购房者先要根据自己的住房需要及储蓄能力, 与住房储蓄银行签订储贷合同, 储户每月按合同约定存钱, 当储蓄额达到所需贷款额的40%-50%时, 才有资格获得贷款。由于存在这种存贷时间差, 这些先期存入的储蓄可以作为住房建设资金, 从而大大缓解住房建设融资压力。比如, 德国住房储蓄银行、住宅互助储金信贷社、住宅信贷协会、私营建筑协会、公营建筑协会等, 都是在吸收个人存款的基础上发放房地产贷款, 为个人买房建房筹集资金。其中, 住房储蓄银行属于国家银行, 安全性高, 吸收了德国一半以上的居民存款。

住房储蓄法还规定, 住房储蓄银行吸纳的资金及储户的还款必须专款专用, 不得用于风险交易, 以保证住房储蓄银行安全运营。同时, 住宅储蓄制度独立于德国资本市场, 存贷款利率不受资本市场供求关系、通货膨胀等利率变动因素的影响。多年来, 住宅储蓄贷款利率保持在6%以下, 存贷款利率差保持在两个百分点, 而且贷款实行固定利率, 居民还贷额固定明确, 因而对居民有相当大的吸引力。

为了鼓励人们参与住房储蓄, 德国政府还对低收入人群参加住宅储蓄给予奖励。一种是储蓄奖励, 不同家庭状况和收入状况的储户, 其住房储蓄基础部分每月可以获得最高10%的储蓄奖励。另一种是购房奖励, 对通过住房储蓄进行的购房贷款, 给予总额14%的贷款补助。

德国的住宅储蓄制度是在资本市场重建过程中快速发展起来的, 当时主要是解决暂时的住房资金短缺情况下的融资安排, 经过长期发展和逐步完善, 现已成为世界范围内独具一格的住房融资方式。目前, 德国住房融资的40%来自住房储蓄体系, 为住房保障提供了巨大的资金支持。

政府多渠道扶持

在德国的房地产市场, 合作社形式筹建的住房扮演重要角色。这是一种始于19世纪中期的合作建房制度, 人们成立合作社集资建房, 房屋建好后, 合作社成员拥有使用权, 他们可以较低的租金租下房屋, 且不用担心被房东赶走。目前, 德国约有2000个住房合作社, 拥有大约200万套房屋, 300万个会员。

德国住房合作社最少需要七人组成, 有自己的章程和理委员会, 以集体力量来经营。据波恩市一处合作社住房的住户介绍, 建房前, 每个成员必须根据住宅面积交纳一次性的会员费, 每平方米400欧元 (类似于首付) , 建造款不足部分由政府提供低息或免息贷款。房屋建成后, 每个住户再按月支付房租 (类似月供) , 每平方米8.2欧元。如有中途退出或搬迁, 合作社将向个人退还截至当前的全部房款 (会费加租金) , 再将该房转给新加入的会员。

在合作社集资解决了大部分建房前期资金的情况下, 政府再通过多种渠道给予扶持。除了提供长期的低息或免息贷款以及贷款担保外, 政府还提供价格合理的土地。这些土地一般位于市郊, 或者是城市中的废旧住房。同时, 政府减少对合作社征收所得税、财产税、土地转移和交易税。此外, 合作社住宅如用于向社员出租, 政府在必要时可以补贴部分租金, 使房租降低到社员能够负担的水平。

实施建房财税优惠

在通过住房储蓄制度、合作社集资建房等方式提高住房保障水平的同时, 德国政府还对所有开发主体的建房、购房均出台了财政税收优惠政策。这在很大程度上促进了房地产开发, 而供给的增加也让德国的房价保持了稳定。

一方面, 政府对非营利性开发商兴建的福利性社会住宅提供资助。这类住宅向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租, 也包括大中型企业用自有资金建造的福利性住宅。具体措施为:由政府向土地所有者征购土地, 租给开发商建住宅, 开发商向城市政府提出建房预算, 可以获得政府提供的占建筑费用50%的无息贷款, 偿还期为25年;对于大型厂矿企业为本企业的职工建造福利性住宅, 当企业具有25%的自有建房资金, 即可获得75%的政府优惠贷款, 并可获得减免土地税所得税等方面的优惠。

2006年起, 德国联邦政府将保障性住房建设的立法权和管理权逐步交由各联邦州自行负责。此前, 联邦政府承诺2013年前每年付给各联邦州5.18亿欧元用于保障性住房建设。2013年底, 德国联盟党与社民党组成大联合政府, 新政府在联合组阁协议中提到, 联邦政府将在2019年前每年继续向州政府拨款5.18亿欧元用于保障房建设。

另一方面, 政府通过减免税和其他奖励措施鼓励私人建房。优惠政策包括建房费用折旧、免征地产税等。具体来说, 建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50% (后改为最初年内折旧40%) , 从而降低房主应纳税的收入;申请建房的贷款可从应纳税的收入中扣除;免征10年地产税, 并在购买房地产时免征地产转移税。

3.上半年中国房产市场“全盘皆涨” 篇三

上半年的全国房地产市场呈现近几年来中最为强劲的上扬态势，据国家发改委和国家统计局近日发布的信息，6月份全国70个大中城市新建商品住房的价格指数同比上涨7.4%，涨幅比上月提高0.8个百分点，同比、环比均创下了2006年以来的新高。

在北京、深圳等一线城市连续多月10%的同比涨幅的引领下，房产价格上涨态势正在向其他地区一路蔓延。2005年3月以来住房价格相对稳定的长三角地区的房价出现反弹，南京、杭州、宁波6月份房价同比涨幅分别为11.3%，8.6%、6.9%。

随后的二、三线城市房价也呈现出普涨局面，石家庄、蚌埠、韶关、长沙、惠州、大理等市住房价格的上涨，已经进入到全国70个大中城市价格涨幅的前十位。北海市的房价涨幅连续两个月位居榜首，同比增长分别达到了15.1%，16.5%。

而事实上，根据中房指数研究院和一些城市的有关部门对实际成交数据的统计，某些地区实际房屋成交价格涨幅还要高于已经公布的涨幅。中国的房地产市场已是全盘“皆涨”。

针对这一态势，8月11日，中国房地产协会产业与市场研究专业委员会专门发布《2007年上半年中国房地产市场研究报告》，专项对今年以来的房地产市场上扬态势做系统分析。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，今后应加强包括出台物业税法、调整利率等在内的财税等市场调节手段。

三大因素助推上半年楼价

中房协报告认为，今年上半年虽然摆脱了2005年来土地供应连续减少的局面，土地供应同比增长10%，但由于前两年基数较小，供应总量依然不足，一些企业在取得土地后，开发建设速度减缓，上半年全国完成土地开发面积占同期土地购置面积比重68.4%，而占历年待开发土地面积比重仅40%，土地有效供应明显不足。

与土地购置面积同比上升10%相比，同期购置土地费用却同比上升高达28.6%。朱中一认为，这表明土地购买价格的上涨。单位土地面积开发成本明显加大，反映出拆迁安置费用的提高，和实行“招拍挂”后地价的上涨，而这一切终将反映到房价上。

另一组形成对比的数据是，商品房供应增幅回落与需求显著上升的反差，供不应求的矛盾正在加剧。上半年除完成土地开发面积增幅比去年同期回落26.4个百分点外，商品房新开工面积同比回落3.2个百分点，竣工面积低了9.3个百分点。

而相形之下，需求类指标增幅却强劲上升，上半年商品房销售面积同比增长21.5%，增幅比去年同期提高了5个百分点；商品房销售面积同比增长33.8%，增幅同比提高了9.3个百分点，其中商品住宅销售面积同比增长22.5%，增幅比去年同期提高了5.9个百分点。商品住宅销售额同比增长36.8%，增幅比去年同期提高了13.9个百分点。

造成住宅市场供不应求的原因有很多，朱中一分析认为，从需求方面看，在人民币升值、流动性过剩背景下，大量资金涌向住宅市场，家庭拥有多套住宅的数量增加；而前两年受宏观调控影响，一些持币待购的消费者，需求在今年上半年得到集中释放；此外还有股市获利的转向资金以及海外资金等。

“就供应方面而言，除了土地成本上升影响，部分开发商基于对未来市场预期看好，大量项目闲置、囤积现象，也加剧了有效供应的不足，还有城市拆迁进度普遍放缓以及去年以来实行新政后项目套型调整等都综合影响了市场供应数量。”朱中一说。

此外，二手房和租赁市场的发展滞后也是造成房价单边上扬的另一大诱因。据中国指数研究院院长莫天全介绍，40个重点城市统计数字显示二手房交易量缩价升。上半年二手房成交总面积不但没有增长，还同比减少1.6%。其中二手住房成交面积增长幅度低于新建商品住房销售面积涨幅21.8个百分点，二手住房成交面积仅为新建住房面积的40%。二手住房成交套数与新建商品住房占比为56.3%。二手房交易量仅为新房的一半。

而二手房价涨幅却异常快速，并于今年6月首度超过新房价格的涨幅。通常情况下新房价格的涨幅要高于二手房价格，而在新房供应不足情况下，二手房价被迅速抬升，今年6月二手房价格上涨7.8%，高于同期新建住宅价格涨幅0.4个百分点，莫天全预计，短期内这种情况还会继续保持。

行政干预适得其反？

对于上半年房地产呈现出来的种种问题，中房协报告坦陈，商品住宅供不应求局面下半年仍难以缓解，房价上涨的压力依旧存在。

值得注意的是，衡量供求的关键性指标，商品住宅销售面积与竣工面积比在上半年首度突破了2.0达到2.08，高于去年同期的1.9。上半年，成都、武汉、南京、杭州4城市该数据分别为2.97、2.42、2.31、2.06，而重庆、广州、上海也达到了1.89、1.79、1.74，意味着购买力的增长速度将把可供数量远远抛在身后，而这一趋势无疑将在下半年延续。

在分析中国楼市快速上扬深层原因时，也有不少反思近两、三年来政策宏观调控得失的声音。中房协报告认为，今年以来，房价普遍上涨，人们对某些宏观调控政策措施的有效性产生了疑虑。比如，套型90平米一下占70%以上的规定，与实际需求不一致。

对此，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，需求结构的变化主要与住房的价格有关，与硬性的指标关联不大。但靠行政的手段使需求适应供应结构的调整，难以达到目的。通过对北京、上海、深圳、天津4城市消费者调查，有70－80%的消费者选择了100平米以内户型，而对90平米户型的需求，深圳只有46%，上海仅37%。

“对调整住房结构，政府应该多采取财税等经济的手段，这样收效会更大。”朱中一说，调控需要政府行政与市场机制两种手段互相结合。

除了反思调控，中房协也对金融系统执行不到位提出了批评：银行没有严格执行个人住房抵押贷款的条件，客观上支持了住房消费需求的增长。

此外，朱中一还认为，近年来外资进入开发领域，虽然缓解了一部分房地产开发企业的资金压力，增加了部分供应，但也增加了宏观经济调控与稳定房价的难度。

物业税出台“越早越好”

针对上半年市场发展现状，中房协报告预计，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，物业税等财税金融手段、金融政策调整、土地市场治理、住房保障制度落实等均是未来调控的主要手段。

对于万众关注的物业税何时出台，朱中一表示，目前是针对现有住房数量、还是人均面积大小等都还存在不同方案，“但就目前来看，迟早都要走这一步，早一点走更好。”

朱中一认为，目前全国房价存在明显的“虚高”，一个明显的证据是，今年一季度住房租赁价格与销售价格涨幅分别为1.5%和6%，租赁需求是反映真实的居住实际要求，两者存在4.5个百分点落差，要引导消费，抑制虚高增长，物业税无疑是最为有力的利器。

此外，朱中一还建议，在扩大土地有效供应方面，在固守18亿亩耕地前提下，探索城市住宅用地增加与农村宅基地减少相挂钩的政策。

4.房抵贷调查报告(装修) 篇四

借款人***向我行提出房抵贷贷款**万元的申请，用途为家庭居室装饰装修，抵押物为借款人自有房产。客户经理 ***对其办理房抵贷业务的可行性进行了调查。

此次调查本着独立性，全面性和审慎原则，采取了现场调查、非现场调查和第三渠道调查相结合的方式，对借款人本人、家庭、工作情况进行了调查，对其提供的房产进行了考察评估，问询并通过个人征信系统对借款人信用情况进行了查询，对客户提供的资料和调查取得资料进行核实分析，同时对调查结果的真实性负责，具体情况如下：

一、基本情况

借款人***，男，现年**岁，初中，身份证号：***********，户口所在地：***市***县*******；配偶****，现年**岁，**，身份证号：***********，户口所在地：：***市***县*******，家庭居住地：：***市***县*******，房屋性质为****，面积***平方米，无供养人口。借款人及配偶身体健康，具有完全民事行为能力，其提供资料真实、合法、有效。

二、居室装修情况

借款人与配偶于****年****月**日与XXXX龙舟室内装饰有限公司签订了家庭房屋装饰装修工程施工合同，本次装修房屋位于：***市***县*******，房屋面积****平方米，工程造价*****元，合同约定付款方式为分期付款，即：开工前预付装饰公司材料款****万元，装修工程竣工验收后支付装饰公司剩余款项（*****元）。借款人拟贷款***万元，期限**年，贷款发放后由我行监督支付给装饰公司，房屋装修与当地同类物业价格水平相符。

三、征信、评分情况

经借款人及配偶授权，通过查询人民银行个人征信系统，借款人有贷记卡1张，无透支信用记录，配偶无信用记录。根据【《中国农业银行个人房产抵押贷款操作规程》农银规章[2012] 44号】对 “房抵贷”贷款用于消费用途的，信用评分在580（含）以上。经过C3系统评级得分****分，符合申请条件。经登陆C3系统查询个人风险信息，借款人及配偶不存在风险记录。

四、还款能力分析

借款人与配偶在XXX**县**村注册*****厂，夫妻共同经营，性质：个体，经营场地

及厂房：租赁，营业执照号码*************，经营范围：*******。经核对销售流水账，除去各种税费，月经营净收入约*******元，存货价值约****万元，机器设备现价值约****万元。活期存款：*****元；房产***处价值合计约****元【

1、位于：***市***县*******，现价值（评估）****元；

2、：***市***县*******，现价值约***万元】；家庭无其他资产和收入。贷款发放后月还款额****元，本笔贷款月还款额与其家庭月收入之比为*****%，家庭月所有债务支出与月收入之比为****%，符合我行规定，借款人及配偶无其它债务。根据借款人意愿及申请、结合其家庭收入及实际情况，确定该笔贷款期限为***年。

五、担保情况分析

本笔贷款拟采用抵押担保方式，以***自有商品房做抵押担保。该宗房产位于：***市***县*******，地理位置较好，交通便利，易变现。实地核实抵押物与有效权属证件、申请表上记载的内容相符，产权清晰，无纠纷，无重复抵押，无查封。房屋建筑结构砖混结构，设计用途为住宅，房屋所有权人及财产共有人已出具同意抵押证明书，同意以此处房地产做抵押。房屋所有权证号：邯房权证字第********号，建筑面积*****平方米；房产证手续合规，真实有效，产权清晰。

借款人拟抵押房产评估价每平方米*****元（建筑面积****平方米）评估价值*****元，根据目前邯郸市房地产市场行情和该宗抵押物所处地理位置，我行认为价值公允、合理。综合考虑借款人经营状况及抵押物价值，办理个人房抵贷贷款***万元，贷款抵押率为****％，符合抵押条件及抵押比率。经核查，抵押人所持房屋所有权证件登记状况与档案相符一致,未重复抵押。

根据农银冀办法（XXXX）XXXX号【转发总行关于转发《中国农业银行个人信贷业务担保管理操作规程（试行）》】第二十条规定，经我们调查确认符合“单证抵押”办理信贷业务的条件：

1、本笔办理“单证抵押”的房产属于整宗土地不可分割的住房，且土地不能抵押登记的原因是邯郸市土管局没有办理商品房整宗土地分割发证；

2、房产抵押我行后房产占用范围内土地使用权不存在再度抵押给他人的风险；

3、拟抵押房产的土地为出让方式取得的国有建设用地；

4、拟抵押物（房产）权属清晰，不存在被查封等司法、行政强制措施的情形，经向房屋管理部门和国土资源管理部门查询，确认房屋及占用范围内的土地使用权未被抵押、未欠缴土地出让金，单证房屋可正常交易、过户及处置变现；

5、我按照有关要求适当降低了抵押率（按照第八条规定商品住房抵押率≤70%），我行拟控制在60%（含）以内，同时在借款合同中约定：在贷款本息结清及房产抵押撤押之前，不将抵押房产占用范围内的土地使用权另行抵押给他人；

6、借款人和抵押人共同出具承诺：在土地资源管理部门可以办理《土地使用权证》后将及时办理，并在取得《土地使用权证》后一个月内完成抵押给我行的抵押登记工作。

六、授信及期限

通过对借款人及家庭情况调查，借款人家庭收入稳定，按照“房抵贷”的授信额度要求，根据“最高额抵押额度”和“最大偿还能力额度”二者取其低者进行确定。最高抵押额度=抵押物价值×抵押率【******(评估价)×70%=******元】；“最大偿还能力额度为【按照等额本息法还款公式进行反算（月还款额*****×85%=****元）】*******元。根据借款人意愿及申请、家庭收入及实际情况，同意为***办理个人房抵贷贷款***万元，期限***年，借款人年龄加贷款年限为***年，贷款年限加房龄为****年（抵押房产建于****年），符合我行相关规定。同意为***授信***万元，期限**年。贷款收回等额减少授信。

七、调查结论

借款人具有完全民事行为能力，主体资格合法、借款人有贷记卡，无透支信用记录，配偶无信用记录。符合我行信用状况标准。借款人提供资料真实、完整、有效，装修行为真实，抵押真实合法有效，借款人收入稳定，还款能力充足、装修交易价格合理，贷款期限、利率符合规定。同意为***办理个人房抵贷贷款***万元，期限***年，用途为房屋装饰装修，贷款采用浮动利率，即基准利率****％上浮***%，执行利率为****%，担保方式为：房屋抵押方式，还款方式为月等额还款，还款来源为借款人的家庭总收入，该笔贷款发放后五级分类为正常类。

客户经理：

5.城市青年婚房观念调查报告篇五

一、调查对象

20xx年x月3日开始，历时一周。主题为全国城市青年人婚·房观念调查，本次调查采用互联网线上调查的方式收集，准确反映城市青年婚房观。截止到x月9日调查结束，共计22407份有效问卷，全面覆盖全国31个省、自治区、直辖市。

被调查者具体特征如下：

1、性别构成参与调查的男性有15873人，占总人数的72.3%，女性有6069人，占总人数的27.7%，参与本次调查的男性人数比女性多9804人。

2、年龄构成调查对象范围从20岁以下到40岁以上。20-28岁之间每三岁归为一类年龄层，29-40之间每5岁一个年龄层，一共有8个年龄层。其中26-28岁有7381人，占总数的32.9%，是参与人数最多的年龄层。23-25岁的人占总数的20.4%，20-22岁的人占总数的3.2%，20岁以下的最少，只有xx1人，仅占0.5%。29-30岁的人占总数的18.3%，31-35岁的人占总数的15.5%，36-40岁的人占总数的4.5%，40岁以上的占调查总数的4.6%。调查对象涵盖了整个80后，以及部分70后和90后。年龄层相对集中，能够反映当代城市拼搏年轻人的年龄分布特征。

3、月支配收入范围月可支配收入共6个阶梯范围。月可支配在3000元以下的占总数的35.1%，3000-4999元占总数的32.2%，5000-7999元占总数的17.9%，8000-9999元月可支配收入占总数的6.3%，10000-9元占总数的5.8%，0以上的占2.7%。也就是说，月可支配收入在5000元以下的占到总数的六成以上。

4、所在城市在北京、上海、广州、深圳、天津、成都等国内一线城市工作的人占此次调查总人数的34.8%，在省会城市的占28.7%，其他城市的占36.5%。三者基本持衡，北上广深渝和其他城市人数稍多。

二、调查内容

(一) 关于婚

1、你的婚姻状态是?本次调查中，未婚人数有16602人，占总数的75.3%，是结婚买房的生力军;而已婚的占24.7%，不排除无房即结婚或者预备换房。

2、如未婚，你是否有意愿结婚?在未婚人群中，有意愿结婚的占大多数，有16590人，占总数的85.2%，不愿意结婚的只有14.8%。由此可见，未婚者对婚姻还是有所期待的。

3、你目前未婚的原因是?在未婚的四个原因中，“没房没经济基础”占了一半，占51.5%。其次有33.7%的人是因为“未找到真爱”，还有xx.7%的人是因为“心态不成熟”，只有2.1%的人是出于“父母亲戚的干涉”而未结婚。

4、目前你每月的恋爱花费是多少?每月由于恋爱的花费在1000元以下的占多数，67.4%。在1000-1999元之间的占调查总人数的23.3%，2000-3999元的占6.9%，4000元以上的仅2.4%。从调查对象背景的月可支配收入情况来看，在恋爱方面的花销在千元以下是合理的。

5、你是否曾被父母亲人催婚?在本次调查中，有近七成的人表示曾被父母催婚，30.8%的人则没有此种经历。

6、你是否会因父母压力选择结婚?有64.3%的人表示，就算是父母逼婚，也不会屈服于压力而勉强结婚。只有35.7%的人表示会。可见，年轻人对于结婚越来越理性了。

7、20xx，你会结婚吗?而在是否会在20xx年结婚的问题上，想婚与不想婚的人基本持平，都在39%左右，而会结婚的人占20.7%。

结论：城市年轻人正值适婚年龄，有结婚意愿的人但因没房没经济基础而未婚的大有人在。其中多数人遭遇家里催婚、逼婚等，但并不会迫于长辈压力而结婚。花费在恋爱方面的费用并不是很多，关于婚姻的态度谨慎而理性。

(二) 关于房

1、你认为自己合适的结婚年龄是?调查中，认为自己合适的结婚年龄最多的是26-28岁，站总数的45.4%，其次是29-30岁，占总数的26.7%，31-35岁占13.0%，23-25岁的刚大学毕业的年龄层占总数的8.5%。处于两个端点的选择36-40岁和20-22岁结婚的人数均比较少，分别为1.4%和0.7%。

2、你认为双方收入达到多少才适合结婚?在这一项调查中，处于中等收入水平的“双方收入超过5000”和“过8000”这两个选项分别为37.9%和37.1%，合占总数的.75%，表明大多数人在适婚时没有对收入有过分的期待。“过1万5”的有19.3%，觉得“过3万”才适合结婚的只占总数的5.7%。

3、你能接受闪婚么?有高达68.9%，将近七成的人不能接受闪婚，31.1%的人表示接受。

4、你认为成功的人生必需有婚姻么?接近85%的人认为婚姻是成功人生的必备条件。而15.1%的人认为成功人生也可以不必拥有婚姻。

5、你认为什么时候能圆自己的买房梦?在调查中，认为自己能在三五年内圆买房梦的占55.5%，超过总数的一半，可见现如今年轻人对买房有自己的步骤与规划。认为需要十年甚至更久的占25.0%，而认为一年以内就能买房的仅占19.6%。

6、根据你现在的收入和经济状况，你最高能承受的房价单价是?能够承受4000元/平米内房价的占总人数的37.6%，能够承受6000元/平米以内的占29.5%，10000元/平米内的占19.1%。房价再往上能承受的人就越来越少了，15000、20000、30000元/平米的房价能承受的人数百分比分别为：7.5%、4.0%、2.4%。

7、20xx，你会买房吗?基于对婚姻的期待、收入、房价等方面，表示在20xx会不买房的近一半，占总数的47.7%，持观望态度的占28.6%，明确表示会买房的占总数的23.7%。

结论：多数年轻人不会选择欠缺情感基础的裸婚，认为家庭与婚姻是成功定义中的必备要素。在城市中的他们认为，只有双方收入到达中等以上水平才适合结婚。希望房价在4000/平的是主流，而一半以上的人对在三五年内实现买房梦期望很高。但20xx，大多数人对买房持观望态度。

(三) 关于婚房

1、你认为拥有人生第一套房的时间应该在什么年龄?在本次调查中，有44.8%的人认为在27-30岁应该拥有人生第一套房。27-30岁也是认为自己适合结婚的年龄。认为在30-35岁有房的占33.8%，认为是24-26岁的占11.9%。而24-26是多数大学生毕业两三年后的年龄。只有9.5%的人认为35岁以后拥有人生第一套房才是合理的。

6.房产市场调查表篇六

一、说明

农村“空心房”改造是当前新农村建设中的一个重点和难点，破解这一难题，实现村容整洁目标，关系到新农村建设的深入和持久开展。本调研报告以福建省漳平市永福镇石洪村为例子，对农村“空心房”的现状，形成原因，改善前景与困境做一些分析。

二、农村“空心房”问题调研

（一）农村“空心房”的界定

“空心房”绝大多数为土坯房，使用年限基本超过二十年以上，当前农村“空心房”主要有以下几种类型：

1、农民另建新房后舍弃不用或仅用来堆放柴草、杂物的老旧房。

2、历代农民另建新房后仅留有极少数老人居住、占用的大面积旧房，这种类型最终将转化为“空心房”。

3、基本失去实用价值，残破的宗祠或其他公共建筑物。

4、残垣断壁和残破杂房。

5、畜禽棚、猪牛栏、坑式老厕、烤烟房等不符合规划的建筑物。

（二）石洪村基本情况及“空心房”情况

1、石洪村基本情况

永福镇石洪村是重点革命老区村，福建省新农村建设第二批“百村示范”联系点，省级农村固定观察点。有中心学校、中心幼儿园，第二初级中学三所学校，全村共5个自然村，25个村民小组，共917户，3200多人。耕地面积2764亩，山地面积4444 亩，全村大力发展花卉、蔬菜、高山茶，有花岭千亩花卉基地，内洪千亩台资高山茶园。

2、石洪村“空心房”基本情况及拆除意愿

调查结果显示，石洪村全村“空心房”总面积约8250m，总共涉及87户、336人。其中住房面积6830 m，厕所面积320 m，猪牛羊圈面积860 m，其他面积240 m。在调查中，我们对涉及到的87户有“空心房”的农民进行交谈、询问，调查他们对拆除 “空心房”的意愿情况，调查结果显示：愿意拆除占62%，不愿意拆除占32%，不确定占6%。愿意拆除的62%村民中，有95%以上要求拆除补偿。

（三）空心房形成的原因

1、思想认识不到位。目前，很多农民群众对基本国情认识不够，法律意识不够强，对农村土地后备资源严重不足认识不到位，没有保护土地资源的思想基础，不了解“一户一宅”等有关法律政策。农民群众对“空心房”没有概念，不清楚节约土地的需要，不了解新农村建设的目标要求，导致了农村“空心房”现象大量存在。

2、外出务工人员增加。改革开放以来，随着社会主义市场经济的不断发展，农村劳动力出现了剩余，农民纷纷外出务工，导致了农村很多旧房子、厕所、猪牛羊圈、烤烟房等闲置，据调查，石洪村外出务工人达857人，占全村人口的26.8%。

3、土地管理不够规范。因为土地是集体所有，而集体又缺乏管理和规划。农民的原则是能占就占，如果有新户要建房子，很少有在自己老宅基地上建，而是选择地理位置好，交通便利的地方建新房子，但是老旧房又没有拆除，导致农村“空心房”增加。

三、治理“空心房”的对策与建议

（一）加强源头管理，依法治理村庄

1、加强源头管理，依法治理村庄。一是要向中小学生和广大农民进行国情宣传，让“人多地少，土地后备资源严重不足”的国情观念深入人心，为保护土地资源奠定良好的思想基础。二是要利用各种媒体加强对“空心房”整治的宣传，使“一户一宅”等有关法律政策家喻户晓，让广大农民群众认识到“空心房”改造既是节约土地的需要，也是建设社会主义新农村和改善村民居住环境的需要。三是组织村干部、村民代表、村委会成员到新农村建设精品点参观学习，让他们亲身感受新农村建设带来的变化，激发他们求美求变的热情。

2、加强农村建房用地管理。一是落实农村村民“一户一宅”制度，从严审批宅基地。违反“一户一宅”规定建新不拆旧退旧的，予以经济处罚，限期拆除旧房或将老宅基地有偿收归村、组集体统一规划使用。二是坚决停止村庄规划区外的房屋建设用地审批，控制“零星建房”，严禁“开天窗”建房。三是农村村民申请宅基地，必须先拆除旧房或签订协议承诺在新房建成半年内（自批准建房时间起计算，最长时间不超过2年半），退回原宅基地方可批准用地。

3、严格执行村庄建设规划。一是农村建设用地严格执行“先批规划后批地”的管理制度，凡农民申请建房用地的必须先到乡镇规划管理所进行规划审批，乡镇国土所必须凭规划所意见再进行土地审批，县（市、区）每年度开展2次以上的农村建设用地专项检查，从严查处违规操作的人和事。二是以乡镇为单位，聘请有资质的专家及设计单位编制村庄布点规划，对所有村庄进行分类管理，限制小型、偏远村和路边村建房，鼓励农民在中心村庄建房，促进中心村庄人口和村域扩张。三是由县（市、区）级以上规划设计单位对中心村和有发展生命力的村庄作总体建设规划。引导农民按规划建设，对传承历史文脉的古建筑予以保护修缮，保护村镇内的古树名木和生态环境。四是执行规划常抓不懈，将村镇规划实施列入村规民约，落实专人管理实施。发动群众监督，坚决拒绝破坏规划现象。五是向农户免费提供有特色、结构合理、功能完善的农宅设计图样，保证农民新房设计美观、建造安全、成本低价且较长时期不会落后，避免改了又拆的反复建设。

（二）建立健全“空心房”改造工作机制

1、建立公益资金筹措机制。一是实行资金封闭管理，内部平衡。对各项建设项目做到独立管理、独立运作、独立建账、独立核算，力求资金平衡。凡是在“空心房”改造中产生的收益，优先用于本地公用设施建设。公用设施建设的资金缺口，原则上按照“一事一议”的办法由区域内受益人口平均摊负。二是将部分适宜的公用设施建设项目建设推向市场，以出让经营权引进社会资金建设，如集中供水、供气设施、校舍、医疗室、文体室、商贸中心建设等。三是由公共财政支持实施系列“村村通”建设项目。四是由受益农户联合起来申请金融机构的联户担保贷款，并由政府贴息。

2、建立土地流转机制。一是建档集地。将新村规划区内的土地以户为单位，对零散土地建立土地档案，农户与村委会签订土地保管协议，集中村委会保管，由村委会统一操作和统一规划。二是亲属调剂。对需在规划区建房且土地面积不足建设用地面积的农户，在新农村建设村委会的监证下，允许本村、组亲属之间协商调剂土地。三是有偿转让。以村委会的名义对规划区内不建房农户的土地按议定指导价进行收购后，划归村委会代管，再由村委会将土地调剂给建房户。四是以地换地。对不需要在规划区内建房又不愿将土地调剂给亲属或村委会征购的农户土地，采取以地换地的形式，允许本村、组建房户将规划区外的土地与其等面积对换。

3、建立拆迁补偿机制。拆迁补偿标准原则上由村委会根据各地实际情况，在征求多数拆迁户、建房户意见的基础上确定，也可利用地段区位实行高价竞争。对退宅还耕、还林的，可考虑整合国土部门的土地整理项目、林业部门的退耕还林项目给予一定补偿。乡镇政府应对补偿定价进行监控，以每平方米50-150元价格为宜。

4、建立拆迁户安置机制。积极鼓励拆迁户自行安置，对困难户、五保户等弱势群体要特别关心和重视，采取过渡安置和长期安置相结合的办法解决，最终要保证每一户农民都有住房。一是集中供养。将“五保户”、残疾户送敬老院、老年公寓集中供养，其生活来源由亲属扶一点、社会捐一点、民政补一点的方式加以解决。二是以房换房。依据“一户一宅”原则，对有劳动能力而生活贫困的农户，由新农村建设村委会负责协调，将新建房户尚能使用的旧房的使用权免费或低价转让给本村、组贫困户。三是租房居住。对有劳动能力暂时贫困的农户，由村委会帮其协调，将其亲属、邻居的闲置房免费或低价租给困难户居住。四是村民领养。由本人亲属和村、组干部或村委会成员领养。

（三）完善村庄管理长效机制

1、乡村两级服务到位。乡镇政府、村委会对“空心房”改造要切实做好调查论证、引导协调和服务指导工作，做到参与不干预、到位不越位、帮办不包办。对“空心房”改造各种手续的办理，只收工本费，减轻农民负担。要特别注意调处“空心房”改造中的矛盾纠纷，化解各种苗头性、倾向性的问题。

2、充分发挥以“五老”为主体的村委会作用。要充分调动群众参与的积极性，使群众成为新农村建设和“空心房”改造的主体。由村委会具体负责“空心房”改造组织和操作，负责思想动员、宅基地回收、农户安置、基础设施完善、工程验收等工作。村委会对“空心房”改造工作应建档造册，阳光操作，及时公榜，接受广大群众监督。

7.房产市场调查表篇七

20世纪80年代, 中国城镇进行了住房体制改革, 由原来的单位包干福利分房制度转化为市场化供给制度。房地产市场兴起, 价格机制开始起作用。市场是残酷的, 遵循严格的优胜劣汰。作为国家, 尤其是社会主义国家, 不得不考虑公平问题, 经济适用房、廉租房之类的社会保障性住房政策产生。然而, 自1998年经济适用房开始兴建以后, 质疑之声一直存在。首先, 一方面是需要购买经济适用房, 但却买不到, 另一方面不愿意购买经济适用房, 经济适用房出现大量空置现象。其次, 经济适用房小区出现了许多开宝马、奔驰的假穷人, 富人假扮穷人, 分享了政策红利。再次, 经济适用房的审批程序过于严苛, 无形中增加高昂的官僚制成本, 造成社会福利净额的无效损耗。最后, 土地划拨、开发商选取等给予地方政府寻租的政策空间, 诱发腐败行为, 以致出现各种负面报道。

经济适用房如今的困境, 笔者认为症结在于分配。以上四点质疑其实都与分配有关, 富人搭了便车, 政府增加了分配成本, 穷人无法享受分配。通过设计怎样的资源分配方式, 才能确保分配的稳定, 而且使得与每个群体的激励兼容, 不会发生策略行为, 最终实现经济适用房的稳定匹配, 提高资源的利用效率, 进而改善社会的整体福利水平。

二、对现有问题的再思考

很多学者意识到经济适用房问题的根结在于分配, 具体说来是富人假扮穷人侵蚀了政策的红利。因此有些学者认为必须加强政府干预, 建立严密的经济适用房资格审查制度, 健全“土地审批——楼盘筹建——用户申请——用户入住”的程序, 政府严格把关, 制度上规避“假穷人”。这类学者似乎是凯恩斯主义的拥泵, 市场配置失灵, 单纯的市场力量无法解决, 需要外部“看得见的手”发挥作用, 而且政府也是责无旁贷的。然而, 政府的政策也会失灵, 就像笔者导论提到的第三、四点质疑, 政府也有自身部门理性。作为官僚制组织, 有效激励不足, 无法逃脱人浮于事、卸责慵懒的困境;作为一级政府, 在严格的政府绩效考核之下, 陷入了政治锦标赛式的政绩工程。因此, 有些学者将分配的失败归结于政府政策的失败, 政府干预市场导致更严重的问题。于是建议放开政府对经济适用房的管制, 运用市场滚动价格机制和商品房市场的对冲影响来改进经济适用房的分配问题。更有学者基于市场自由原则, 建议废除经济适用房, 完全实现住房的市场化供给, 双轨制始终摆脱不了政府的影响, 这样虽然在短期内有一些群体需要忍受改革的阵痛, 但是就长期而言整个社会的房地产供求市场一定会到达最佳均衡, 市场出清, 资源实现最优化配置, 没有发生任何浪费。

以上两种思路比较极端, 加大政府干预抑或相信自由市场、市场解决一切。当然他们都致力于解决分配问题, 具体说是用户的甄别问题。前者通过制度规避, 后者通过价格甄别, 然而两者都处于极端。介于两者之间, 也有些学者尝试着进行改进。例如降低规格, 通过质量来影响选择偏好, 抑制无效需求。茅于轼就曾说过, “经济适用房就不应该有独立卫生间”。然而此种改进看似合理, 但依然解决分配问题。其一:无法摆脱“中间人”的影响, 购买者不一定是真正入住者。那么, 富人还是可以挤进来, 只是将其作为投资行为而不是消费行为。其二:歧视性供给有悖于平等原则, 穷人一定只能享受低规格的吗?可能出于情感的考虑, 穷人很可能隐藏自己的真实偏好, 假扮富人, 抵制新政策, 低规格经济适用房出现空置。由此可见, 单纯的价格机制、制度考量抑或介于两者之间的规格改进都难以解决问题, 反而会出现负向激励, 每个群体都谎报自身真实偏好, 最终导致扭曲。

三、分配机制的选择与设计

经济适用房作为保障性住房, 单纯的价格机制肯定有悖于政策的初衷, 而且还面临资格甄别问题, 单纯的价格机制显然无法适用。单纯的政府控制同样存在问题, 由于信息不对称或者甄别成本过高, 会有“假穷人”的出现, 分享政策的红利。经济适用房的分配市场其实是一个“匹配市场”, 一方提出申请, 另一方相应地做出选择。最好的匹配就是每个人都能找到自己选择中排序最高的住房, 而所有的住房都能找到相应的买主, 市场出清, 此时的匹配也是最稳定的匹配, 因为没有一个群体还有改进优化的空间。1962年, 数学家盖尔 (D.Gale) 和博弈论学者夏普利在《美国数学月刊》 (American Mathematical Monthly) 发表了一篇名为《大学录取和婚姻稳定》的文章, 首先提出了后来被称为盖尔——夏普利算法 (GS算法) 的稳定配对 (stable matching) 问题。

在经济适用房这个市场上, 买房人由于受到法律和道德的限制, 不能实施价高者得, 那么如何提高分配效率呢?夏普利及其助理在1974年研究House allocation时, 提出了一个简单的住房市场模型 (housing market model) , 但仅仅做出理论上的阐述。随后盖尔作为数学家, 基于递延接受程序 (the deferred acceptance procedure) , 创造出TTC (top trading cycle) 算法, 也叫做“首位交易循环”, 经济学家将其称为TTC分配机制。

TTC机制就是一种匹配方式——闭合式循环, 每个市场主体具有严格的偏好选择, 在交易开始前就已经具有偏好排序, 出于理性只会从最高排序依次到最低排序, 交易另一方也一样, 交易双方在某一时点达成默契, 这次交易行为便算成功, 交易成功者被踢除出市场交易 (removed from the market) , 余下的继续进行交易, 直到所有的交易完成, 最终的匹配结果就是稳定有效的结果——每个人都能找到自己选择中排序最高的住房, 而所有的住房都能找到相应的买主, 市场出清。

罗斯意识到了盖尔——夏普利的理论和计算可让实践中重要市场的运作方式变得更清晰。如果将TTC机制运用到经济适用房的分配中, 如器官移植一样。首先, 运用计算机技术, 构建一个登记结算中心, 按等级将买主和经济适用房排序, 买主的排序可以参考“收入水平”、“工作性质”、“家庭情况”、“紧急程度”等指标进行综合考虑, 得出排序位列一方, 命名为“需求指数”。经济适用房的排序按照“房屋价格”、“空间位置”、“内部构造”、“社区服务”等指标进行综合排序, 得出结果位列另一方, 命名为“供给指数”。然而两边指数进行配对, 需求指数最高的配对供求指数最高的, 一旦配对成功, 就踢除, 然后依次继续, 最后所有的经济适用房需求者与各类型的房子都配对成功。

四、分配机制检验

解决经济适用房这类匹配市场中的分配问题, 需要解决两个问题, 第一个问题是“匹配稳定”, 分配结果如果不能被任何联盟“改进”, 那么它就是稳定的分配。这必须满足两个条件: (1) 没有一个对象认为匹配不可接受, (2) 不存在一组匹配双方认为重新组合由于当前组合。第二个问题是“激励相容”, 主要指匹配对象的占优策略为讲实话, 不会通过撒谎来操纵结果, 引发策略性行为。那么本文提出的机制设计是否能解决以上两个问题?当然现实中没有将TTC机制具有运用到经济适用房的分配, 所以不能给出精确的实践数据材料, 只能从理论上加以假设检验。

就整个市场而言, 如果经济适用房市场上, 买主知道所有经济适用房的信息, 卖主也知道买主的排序信息。然后卖主对买主有一个排序, 买主也对卖主排序。接下来一方申请, 另一方对照自己的偏好排序表, 如果是最爱的就接受, 不是的就拒绝。在交易费用为零和配对时间不限的假设情况下, 最终每个人总能找到自己约束条件下的最优解, 实现个体理性。并且没有人想毁约, 为什么呢?譬如, 我们假设有X买主和Y卖主 (经济适用房) 重新合谋, X舍弃原来所得经济适用房M, 这说明X更偏好Y, 这违反了预设的偏好稳定。同样对Y来说选择X也意味着更偏好X, 但每个人都是按照自己的偏好排序来选择的, 这也就违反了偏好排序。所以说, 在稳定配对的时候, 就不会出现毁约现象, 没有人的福利水平能改善。其实罗斯专门做了实证分析比较, 在英国, 爱丁堡和卡迪夫运用TTC机制, 而伯明翰、纽卡斯尔和谢菲尔德还是采用原先的优先匹配机制, 数据发现前者明显稳定。

其次是“激励相容”问题。以前的分配机制中, 富人假扮穷人, 分享政策的红利;穷人也会隐藏真实偏好, 假扮富人, 为了面子抑或其他的情感诉求。最终的结果就是一房难购和闲房空置并行不悖, 市场匹配混乱。采用TTC机制, 买方和卖方分别排序, 并严格参照排序匹配, 而且各指标中有正向和负向之分, 得出的指数相对客观, 一是增加了谎报的难度, 二是抑制了谎报的动机。富人和穷人同时参与排序, 闭合式循环交易, 每个市场主体都能参与排序, 只看匹配程度。没有转手的可能, 还得遵循严格的偏好排序, 谎报只会自食恶果。因此, TTC机制使买方和卖方激励相容, 不会谎报自己的偏好。

五、结论

因为理性有限, 市场和社会都不能够完全设计, 真正认识市场的不足, 然后运用科学的方法和理论, 试图改进市场的运行机制, 从而提高市场运行的效率。罗斯说, “充分理解市场才能修复崩溃的市场”, 市场需要完善, 理论需要联系实际。盖尔——夏普利在理论上揭示出TTC分配机制的作用, 罗斯的实证运用展示了TTC分配机制的巨大潜力。正如前面所言, 这是处理真实世界里那些一般价格机制作用受到各类限制和约束的情况下, 不推翻现有市场, 来改善市场效率, 让市场更好发挥作用的机制。

参考文献

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8.房产市场调查表篇八

保障房建成以后又空置，一个原因是，有的保障房小区建成后，由于基础设施建设未跟上，导致水电不通，无法入住，有的小区选址偏远，居民入住后出行不便，因此兴趣冷淡。而从更深层次看，由于保障房基本上是由地方政府包办，往往与实际需求不能合拍。保障房建设任务曾经被作为一个硬指标分配到了各地，地方政府也将建设相当数量的保障房作为硬任务来完成。但各地区居民对保障房的需求情况却千差万别，即使同一城市居民，对保障房的需求也存在差别，这导致一些地区的保障房建成以后，居然找不到合适的居民入住。一些地区不得不降低保障房入住标准，以至于保障房产生了“食利空间”，成为一些人的“福利房”，在保障房的分配中出现了政府工作人员和有关系者的寻租同盟。

保障房出现空置情况，究其本质，是政府越俎代庖，代替了市场所产生的结果。政府对低收入者的住房固然具有兜底责任，但这种责任的行使并不是建起多少以保障房命名的住房，而是应该以更合适的途径来行使这种责任。政府可以向低收入者提供购房补贴，使他们能够有条件从市场上购买商品房。但政府似乎更习惯以看得见的事物来显示其政绩，向低收入者提供住房补贴，有一种“点了灯依然坐在暗处”的感觉。建起连排的保障房，体现出一种“政绩美感”，但却使它从一开始就陷于自外于市场的窘境。保障房毕竟是一种不动产，无法从住房富裕地区调剂到紧张地区，而当保障房建设作为各地政府必须完成的一个目标时，难免会出现因为数字管理与实际情况不符的矛盾。

解决保障房空置问题，钥匙还是在市场。一方面，地方政府对于存量保障房应该认真清理，建设好配套工程，提高其居住舒适度以吸引入住；另一方面，也是更重要的方面，是通过多种形式并举的措施来履行对低收入者的住房兜底责任，这种责任的行使应该更多地体现在货币化支持而不是建造实物房屋，将低收入者的住房需求向商品房市场引导。在这同时，对于多余的保障房，可以考虑将其以平价推向市场，向不具备户籍的外地打工者和当地农民开放。

编辑/张玉荣

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