房地产抵押贷款介绍

房地产抵押贷款介绍（共10篇）

1.房地产抵押贷款介绍 篇一

抵押人(甲方)为___________________________。

抵押权人(乙方):_________________。

为保证_________________合同(以下简称主合同)的履行，甲方同意将其购买但尚未还清的房产抵押给乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证所提供的信息真实、合法、有效。为此，甲乙双方本着自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，订立本合同。

第一条甲方购买的房产位于___________________________________________________

第二条甲方同意将上述房地产及其附属物的全部权益抵押给乙方..

第三条甲方购买的房地产价格为人民币(大写)。抵押贷款金额为人民币(大写)万元。

第四条房地产抵押担保的范围是被担保债务的主债权和利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

第五条抵押期限自借款至清偿欠款止。

第六条抵押期间，抵押财产由甲方负责。甲方应在占有期间保持抵押物的完整性，乙方有权检查抵押物的管理情况，甲方不得拒绝。

第七条抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得转让、出租、再抵押、拆除或重建抵押财产;不改变其用途;未通知乙方，上述行为无效。

抵押财产的价格明显低于其价值的，乙方可以要求甲方提供相应的担保;甲方不提供的，抵押物不得转让。

抵押物转让所得价款应提前清偿给乙方或交由乙方同意的第三方保管，超过债权额的部分归甲方所有，不足部分由债务人清偿。

第八条抵押权不得与债权分离转让或者作为其他债权的担保。

第九条抵押物除自然损耗外如有损坏，甲方应采取措施负责维修，以减少损失，甲方应自负费用并及时通知乙方。因意外损坏或损失而无法或不足以作为债务担保的，乙方有权要求甲方提供或增加担保以弥补不足或根据《保险法》的规定直接向保险公司行使索赔权。

第十条因国家建设等政府行为导致抵押物价值减少，不足以作为债务担保的，乙方有权要求甲方再次提供或增加担保。

第十一条如甲方应乙方要求需要保险，甲方应在签订本合同前为抵押物投保，并以抵押权人为保险赔偿金的第一受益人。在合同有效期内，甲方不得自行取消保险，保险期结束但合同未结束时，甲方应继续全额投保。

第十二条抵押关系发生合同标的物变更的，合同继续有效，合同约定的权利和义务由变更后的合同标的物享有和承担。抵押当事人共同到扬州市房地产交易所申请合同变更登记。合同条款如有变更，应重新签订合同，并征得对方同意。

第十三条违约责任:___________________________________________。

第十四条抵押合同签订后(土地新增房屋不属于抵押财产)，如债务人未按主合同履行债务，乙方可按国家规定向有关部门申请处分抵押财产。处分抵押物时，以划拨方式取得的土地使用权，除支付土地出让金金额外，收益按以下顺序分配

(a)支付处置抵押财产的费用;

(2)抵押物应缴纳的代扣税费;

(三)偿还债权人的本金、利息、违约金和损害赔偿金;

(4)将剩余价款返还给甲方..

若出售原抵押物的价格不足以偿还乙方债权本息或相关费用，乙方有权主张应偿还部分。

第十五条因履行本合同发生的任何争议，双方应协商解决。协商不成的，乙方有权直接向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第十六条本合同生效后，甲乙双方应在扬州市申请房屋他项权利登记，并取得房屋他项权利证书。

第十七条本合同全部条款履行完毕后，甲、乙双方应在30日内(港澳台或境外当事人在三个月内)依法向扬州市房屋产权登记监督事务所申请注销其他权利。

第十八条本合同为单独的抵押合同，其效力不受借款合同效力的影响。

第十九条甲方因工作调动变更永久地址的，应及时书面通知乙方。

第二十条本合同未尽事宜，双方可另行协商。本合同及补充协议经双方签字并经扬州房地产交易所注册认证后生效

第二十一条本合同、补充协议及附件一式两份，甲、乙双方各执______________________________________________有______________________________________________

第二十二条双方约定的其他事项:

乙方(签字盖章):___________________________。

法定代表人(签名和盖章):_________________________________________________________

法定地址:___________________________。

授权代理人(签名和盖章):______________________________________________________

日期：________________________________________________________________________

签字地点:___________________________________________________________________________________

附件

一、本合同适用于个人与房地产之间的抵押。

二.本合同未尽事宜，经双方同意后，可填写空白条款或签订补充协议。

三.本合同用钢笔或毛笔填写。

四.本合同格式解释权属于扬州市房地产管理局。

2.房地产抵押贷款介绍 篇二

一、房地产抵押权人在房地产抵押过程中的风险

房地产抵押权人即为债权人, 也就是当债务人不履行债务时, 抵押权人 (债权人) 可依法将债务人或第三人为该债务所提供担保的房地产折价或拍卖, 变卖的价值优先受偿, 以此来保证自己的权益不受损害。表面看来, 抵押权人在房地产抵押过程中好象处于主动地位, 但在实际工作中也不尽然, 还存在着一些风险, 主要表现在:

(一) 抵押权不进行登记会给抵押权人带来很大风险。在现实生活中, 一些民间抵押或非金融系统的抵押不很规范, 有些债权人只是扣押债务人或担保人的《房屋所有权证》, 而不进行抵押登记, 致使一些债务人钻空子, 重复抵押。而不进行登记的抵押是无效的, 这在《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》中都有明确规定。这一现象虽然在银行等金融系统已很少发生, 但在一些民间抵押中还是有的, 应当引起注意。这一风险的防范主要是无论抵押权人为何种性质、何种形式, 都应依法办事。一是要符合金融政策的规定从事金融活动;二是凡涉及房地产抵押都应进行抵押登记。

(二) 抵押权人操作风险也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。在开展房地产抵押贷款业务中, 银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则是相互矛盾的。因为, 从安全性原则, 遵循保守原则, 银行应降低贷款比例以防范风险, 但同时会影响银行的盈利;而从盈利性角度出发, 应扩大银行的贷款范围, 放宽贷款条件, 扩大贷款比例, 这又会导致银行经营风险的提高。目前, 评估机构抵押评估结果大都是给出市场价值, 抵押权人再结合抵押人的资信状况、还贷能力、贷款期限、市场预测及变现能力等来综合确定抵押率。抵押权人因专业所限, 很难完全弄明白房地产市场的走势和应扣减哪些费用及其数额的大小, 信贷工作产生了困难。贷款的安全性仅体现在对估价时点的公开市场价值的折扣比例上。实际上, 抵押物对贷款的担保能力应体现在其未来的变现能力上。如目前, 银行在办理抵押贷款业务时, 一般按市场价格的50%~70%确定贷款额, 但这种折扣不能体现抵押物的担保性质。从实际情况来看, 采用现有的抵押率计算公式存在两方面的缺陷:一是当前的抵押物评估价值经常被高估, 即使不被高估, 反映的也是市场价值, 而不是变现价值, 变现价值往往与市场价值存在较大差距;二是确定抵押率时, 未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用, 如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等, 而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。

(三) 抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分三种情况:一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押, 抵押物重置价值与市场变现价值相差大;另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押, 由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变, 也会使抵押物市场价值减值;第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼, 交易市场狭窄, 变现能力很差;

(四) 抵押物短期强制处分风险。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条, 当债务人不履行债务时, 债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。由于被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产, 所以不是自愿的卖主;其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易, 而是在拍卖日公开竞投, 买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投, 拍卖实际上就是在短时间促成交易, 为了促使拍卖成功, 就必须具备价格优势, 才能吸引买家竞投, 故拍卖价格一般较公平市价偏低。另外, 拍卖市场还不很成熟, 成交不活跃, 竟投不激烈, 使拍卖价格一般低于市场价格。

(五) 房屋、土地管理部门分别设置的。由于体制的问题, 土地和房屋管理部门分开设置, 导致了一些抵押行为不规范。有些抵押人先在土地部门办理了抵押登记, 而后又到房产管理部门办理抵押登记, 而且是不同的抵押权人, 这样就形成了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期后, 到底该由哪一个抵押权人优先受偿?对此类风险的防范:笔者认为抵押权人在具体操作之前, 一定要先到有关部门了解该地产是否已进行抵押, 抵押的情况又是怎样的, 抵押物能否再进行抵押等情况。这样才会少受损失或不受损失。

(六) 除以上几种情况外, 抵押权人在设定抵押权时还要全面了解和掌握抵押人 (债务人) 的其他情况。如该房地产是否在法律、法规规定的不得抵押范围内;该抵押物是否已设定抵押;该抵押物是否有共有人、承租人;抵押人 (债务人) 是否有经营期限, 抵押期限是否超过经营期限;该房地产的土地使用权年限是多少年等等。抵押权人在抵押运作过程中, 只有采取有效措施, 提高防范意识, 对抵押情况进行全面细致的了解, 才能把风险降到最低, 保证自己的权益不受损害。

二、房地产抵押登记部门的风险

房地产管理部门作为房地产抵押登记部门, 从目前我国的登记制度来看, 对房屋权属登记及抵押登记均进行实质性审查, 在登记中常常遇到对证件证明等难辨真伪的事情, 加上现在有一些抵押权人存在依赖思想, 认为只要进行了抵押登记, 就不会出什么问题, 放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方, 麻痹大意或心存侥幸, 单靠登记机关予以把关, 无形中又加大了登记机关的压力, 也增大了登记机关的风险, 风险容易出现在:

(一) 对抵押当事人的合法性审查。

登记机关对抵押当事人的合法性审查主要是查验当事人是否具备抵押登记条件;有无进行抵押的主体资格;是否验明正身;是否有本人的签字。个人印章与其身份证名字是否一致;公章与其法定名称是否一致;有无共有人, 共有人是否同意抵押;不能亲自办理的是否持有效委托证明等。对这类风险登记机关只要认真查实, 一般不会引发纠纷, 但有些是由抵押当事人隐瞒事实或欺诈行为造成的, 这种情况登记机关不应当承担责任。但如果是因登记机关审查不严造成的, 那登记机关的责任是不可推脱的。

(二) 对抵押物的审查。

登记机关首先应审查该抵押物是不是在国家有关法律法规规定的不得抵押范围内;其次要核对该房屋所有权登记的原始产籍资料, 查验抵押物是否与档案资料记载情况一致, 有无已进行抵押的情况。对于在建工程的抵押, 因为没有进行权属登记, 没有形成产籍资料, 不能核实档案, 就更要引起注意, 进行详实的实地调查并与其提供证件进行核对。验证是必不可少的。再次, 要审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况, 一旦发现应及时停止。

(三) 对抵押登记提交要件的审查。

对抵押合同的审查要依据《担保法》及《城市房地产抵押管理办法》中所列的抵押合同应载明的主要内容核实是否有漏项或表述不清, 最好采用统一的文本格式;借款合同也要核查与抵押合同相关联的条款是否一致, 有无出入, 合同所用印章是否与抵押人、抵押权人、借款人名称一致;对房屋所有权证的查验主要利用核对产籍资料来验证其真实性;对评估报告的审查主要看评估机构是否具备房地产评估资质, 评估标的与抵押物有无不一致情况;对于在建工程的评估报告还应考虑对已投入资金的评价和提供的资金证明。费用发票凭证等资料是否准确;土地使用证的审查主要看土地使用者与房屋所有者是否属同一权利主体, 土地有无抵押情况等。此外, 对登记机关认为有必要提供的其他证件证明, 如股份制企业的董事会决议、公司章程;集体企业的职代会证明。主管单位证明、担保书等等都要认真审查, 有必要当面书写的一定要当面书写, 有必要进行公证的一定要进行公证, 避免造成不应有的风险。

三、房地产抵押风险防范

相对而言, 房地产抵押方式属于安全系数较高的贷款担保方式, 但这必须是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的, 要保证抵押贷款能够有效规避偿付风险, 在操作中必须注意以下几点:

(一) 重视借款人第一还款来源。发放房地产抵押贷款时, 不仅要考虑借款人抵押物价值的充足性和变现能力, 更重要的是重视第一还款来源。因为银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期回收, 而不是为了占管或取得抵押物, 银行之所以要借款人提供抵押就是因为对其偿还能力缺乏信心而采取的一种补偿措施。因此, 我们在信贷决策时, 一定要着重分析项目本身的经济效益、考察其是否具备可靠的还款来源, 在此基础上, 再选择切实可行的抵押担保措施增加一道风险防线。

(二) 进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分, 明确规范不宜作抵押物的统一标准, 同时加强贷后管理。加强贷后管理, 建立定期或不定期贷后跟踪检查制度, 要将抵押物的日常监管作为贷后管理工作中的一个重要环节。

(三) 加强银行内部管理, 规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况, 到有关职能部门核实产权档案情况;法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性;咨询部门要重新评估确认抵押物价值。

(四) 对抵押率进行科学的分类, 按不同抵押物及其变现能力确定抵押率, 谋求抵押率≈变现率。调整抵押率的计算方式, 对容易确认变现价值的抵押物, 采用变现价值扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率, 对不容易确认变现价值的抵押物, 应在双方认可的评估价值基础上, 扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率。建议根据市场敏感程度对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率。

综上所述, 房地产抵押贷款风险是金融机构和房地产抵押登记管理部门共同防范的风险, 必须在高度认真负责的态度下认真对待每一笔抵押贷款的全过程实施, 评估价格应客观合理地反映房地产的抵押价值, 抵押权人在抵押人的资信状况、还贷能力、市场预测等方面有正确的判断, 只有在双方密切配合下, 共同认识风险、科学地分析风险, 才能合理地把握房地产抵押贷款的风险。

摘要：随着我国市场经济的发展, 作为房地产的一种利用方式和融资风险的一种防范措施, 房地产抵押权作为债权担保的形式已为越来越多的债权人所运用。本文从抵押权人、房地产抵押登记部门等角度分析了房地产抵押存在的风险, 并简要的提出防范措施。

关键词：房地产,抵押贷款,风险,防范

参考文献

[1]、朱蔚风;论我国住房抵押贷款保险市场的改革[J];商业研究;2004.18.

3.关于房地产抵押贷款的评估 篇三

一、接受评估委托前需要注意的问题

抵押贷款评估的前提应该是银行已有同意放贷的意向。有些评估委托方在没有得到银行表示同意贷款之前，就直接找评估机构要求进行抵押物的评估。当评估完毕，银行却不同意贷款时，就出现了不来取评估报告或要求撤消评估业务约定书这样的情况。因此，评估机构有必要在接受评估委托前提醒委托方，即评估机构只能提供抵押物的评估价值，并不能保证贷款的实现。

在抵押物评估前，一些委托方可能会提出评估结果要达到某一具体金额等不合理的要求。这是对评估机构执业道德和风险意识的考验，评估机构应拒绝委托方这些不合理的要求。但评估机构应该与委托方充分沟通，说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免评估工作完成后的“扯皮”。

还有一些委托方会要求评估机构提供抵押物“初步的预估值”。一些委托方甚至是找了多个评估机构，谁提供的“初步的预估值”高，就让谁评。而一些评估机构为争夺业务而投其所好，向对方随意提供使其满意的“预估值”。结果在正式提供评估报告时，因达不到当时应允的“预估值”而出现了纠纷。这些问题，都是在接受评估委托前需要注意的。

二、关于评估的价值类型

抵押贷款中的抵押物是处于准交易的状态，当贷款期满而债务方无法还贷时，银行有权处置抵押物。银行在确定抵押物的抵押价值时，要考虑风险，进行变现能力分析，并要扣除处置抵押物时发生的卖方税费等。因此，有人提出，为防范信贷风险，需要评估抵押物的清算价值作为抵押价值。但是，评估机构评估的清算价值并不一定能符合贷款银行的要求，因此《房地产抵押估价指导意见》（建设部、人行、银监会建住房（2006）8号）要求：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值”。同时要求“房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。”“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”最后由银行来确定贷款数额。

三、商品房抵押时的评估

商品房抵押评估一般采用市场比较法。采用市场比较法进行商品房抵押时需要注意以下问题：

1.比较案例选取时应注意的问题

市场比较法中比较案例的选取，决定了评估结果的正确程度。笔者认为比较案例选取时需要注意以下几个问题：

（1）比较案例应尽可能选取同一供求圈内与同一地段等级的交易案例。同一地段等级内可能存在一些价格特别高或特别低的交易案例，这不足为怪，因为这可能是存在一些特殊的因素。我们在选择比较案例时，不要选取这些特殊的案例。

（2）比较案例的选择不应集中在同一个住宅区。因为同一住宅区价格影响因素基本上是雷同的，如果同一住宅区挑选了多个比较案例，实际上只能起到一个案例的作用。

（3）比较案例的交易日期要尽量接近评估基准日，特别是在房地产市场价格变动较大时。如这两年来，福州市商品住宅市场涨幅一直很高，如选用一年前的交易案例作为比较案例，无疑将影响评估结果的准确程度。

（4）比较案例的价值属性应尽量一致。福州市房地产估价协会今年五月份已经出台了根据户型价格差异确定的户型指数，因此，商品住宅评估时所选择的比较案例户型应相同。此外，作为比较案例的商品住宅所在小区的建筑密度及配套设施也应尽量接近；建筑类型（多层、小高层、高层）也应尽量对应；写字楼的档次（智能化程度）也应尽量一致等等。

（5）比较案例中的特殊因素在案例所披露的信息中没有被体现。如住宅楼东把头的价格比中间楼口便宜，二层的价格比四层的贵等不合常理的现象。这往往是因为存在其他的因素。如住宅有现房和期房之别，有一次性付款、分期付款与按揭之别，并可能存在有关系背景的交易和特殊交易方式下的交易等。

（6）从某些信息来源获得的交易案例的交易价格，是纳税之后的价格，低于实际的成交价。我们在评估报告中必须阐明所选用比较案例的来源，并对于所选用比较案例的交易价进行具体分析，对于有确凿依据证明其与市场行情有明显差异的交易案例，应予剔除。

2．除比较案例的选取以外，市场比较法的应用中还应注意以下问题：

（1）市场比较法中商品房装修状况的比较是指对商品房一次装修的比较。商品房二次装修的状况不应列入评估中进行比较。因为商品房的二次装修档次差异很大，且装修的式样也因人的喜好而异，比较案例装修的具体状况一般不进行现场勘察，因此，在市场比较法中，不能将商品房的装修价值与建筑物的价值合并在一起评估。并且，二次装修的价值一般也难以被买方所接受。因此即使二次装修需要评估，也应是单独进行评估。

(2)不应将商品房的“成新率”作为比较因素。评估中，一般只需考虑商品房建造时间之间的差异。“成新率”仅仅是成本法中分析损耗后的结果。在市场比较法中，“成新率”这一模糊的概念不能作为比较因素。

四、自建房抵押时的评估

不论是单位还是个人的自建房，自建房的抵押评估一般适于采用成本法。只有在其具有明确且稳定的出租收益时，才适于采用收益法评估。

五、在建工程抵押时的评估

在建工程抵押时的评估可采用假设开发法与成本法进行评估。假设开发法即是将在建工程开发完成后所拥有的合理的市场价值折现为评估基准日的现值，并扣除成本、税费和正常利润。成本法即是确定在建工程已完工形象进度的完全重置成本。

假设开发法需占有详尽的工程资料，其评估选取的许多参数都需要依赖于评估师的判断，工作量也较大。而采用成本法评估在建工程，有人会认为评估的只是“成本”，而未体现在建工程的市场价值。实际上，只要在重置成本中合理地计算投入的资金成本与投资利润，成本法与假设开发法这两种方法的评估结果差异不会太大，具有可比性。

在建工程抵押估价报告要披露工程是否拖欠工程款。《房地产抵押估价指导意见》第十七条规定：“在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额”。因此,在接受评估委托时应要求委托方提供这方面的资料。

六、房改房、集资房、拆迁安置房的抵押评估

这类房产的评估方法也适于采用市场比较法。在缺少可比案例时，可采用商品房的交易案例。不过要注意应尽可能选择个别因素和区域因素品位相称的商品房案例。

七、变现能力分析

《房地产抵押估价指导意见》要求：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析”。但目前一些评估报告的变现能力的分析还十分粗浅。笔者在实践中总结得出了下列的商品房变现率分析表，供同行们参考。

首先要对影响变现率的相关因素进行充分的定性分析，然后才能得出定量的变现率。影响变现率的因素可以归纳为品质、转让属性、潜在市场状况和变现期限四个方面，具体分析内容如下：

4.房地产在建工程抵押贷款合同 篇四

抵押人_________愿将其在建工程作抵押物，以担保债务按期清偿，担保的范围为抵押贷款的本息及罚息，经与抵押权人_________协商，于_________年_________月_________日在_________签订本抵押贷款合同。

一、抵押在建工程状况：_________。

1．坐落位置：_________区_________街路_________胡同_________号。开工许可证_________号。工程设计总面积：_________平米。

2．建筑结构：_________。设计层数：_________。用途：_________。

3．资金来源：_________。计划批准文号：_________。工程总造价：_________元整。

4．已完成部分：层数_________。建筑面积_________平方米。评估现值：_________元整。

5．土地使用权取得方式：_________。使用年限：_________。

6．土地面积：_________。地区类别：_________。

7．土地使用性质：_________土地证号：_________。

8．土地评估现值：_________元整。

9．在建工程及土地总值：_________元整。

二、抵押人将上述在建工程全部／部分，抵押给抵押权人，并将在建工程有关要件：计划批件、规划许可证、用地许可证，开工许可证、_________交_________保管。

三、抵押权人同意在建工程评估现值_________％以内提供贷款。贷熬总额为：（币种：_________）_________元整。

抵押贷款期限_________个月，从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

付款方式：_________

四、抵押人保证将该款项用于_________。抵押人同意按本合同所定之贷款利率（年／月利率）_________%支付利息。如遇国家调整利率或计息办法，自调整之日起按调整后的规定计息。

五、还款方式：_________。

六、双方商定，抵押在建工程的保险事宜按以下第_________款办理。

1．由抵押人向保险公司投保。保险费用由抵押人负担，保险凭证交抵押权人保管。在本合同有效期内，当抵押工程因保险事由毁损灭失时，抵押权人为该保险赔偿金及支配人。保险赔偿金如不足清付贷款本息和罚息，抵押权人有权另行追索。（已投保的，填写下列（1）（2）款）

（1）投保价值：_________元整。

（2）保险期限：_________个月，从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2．双方再另行约定。

（1）依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情况下，抵押权人有权依法对抵押工程及土地使用权提出诉讼保全。

（2）向房地产市场管理部门提出申请，对抵押工程及土地使用权进行拍卖，拍卖所得价款，按有关规定依次偿还、若不足清偿贷款本息及罚息。抵押权人有权另行追索。若超出所欠贷款本息及罚息，所余部分返还给抵押人。

七、抵押期内，抵押人必须保证该工程的安全、完整，正常施工。其贷款的使用应接受抵押权人的监督、检查。

八、抵押期内，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将该工程转让或以其他交易方式处置。

九、抵押期内，抵押人必须交纳有关部门对该工程所征收的任何税费，并保障该工程免受扣押或涉及其他法律诉讼。

十、抵押权人未按本合同约定的期限、金额给付贷款的，抵押人有权要求支付违约金或赔偿实际损失。

十一、抵押人不依约履行本合同任何条款，或逾期不能偿还贷款本息的，抵押权人有权采取以下处置方式：

十二、企业法人分立、合并或更名，本合同的权利义务随之转移、变更。

十三、抵押人还清贷款本息及罚息，并同时已全部履行本合同各项条款，抵押关系即告终止。抵押权人应会同抵押人在十日内到房地产市场管理部门办理合同注销手续。

十四、本合同的附件：_________等，构成本合同的整体。完整的合同整体方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押双方各执_________份，房地产市场管理部门存档一份。

十五、本合同经房地产市场管理部门登记鉴证方可有效。

十六、特约：_________。

抵押人（盖章）：_________抵押权人（盖章）：_________

地址：_________地址：_________

法定代表人（签名）：_________法定代表人（签名）：_________经办人（签名）：_________经办人（签名）：__________

________年____月____日_________年____月____日

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│鉴（公）证意见：│

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│经办人：鉴（公）证机关（章）│

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│年月日│

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│（注：除国家另有规定外，鉴（公）证实行自愿原则）│

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5.贷款名词解释以及贷款产品介绍 篇五

二、贷款利息 利息是指借款人为取得资金使用权而向贷款人支付的报酬，它是资本（即贷出的本金）在一定期间内的使用价格。

三、贷款利率 一定期限内利息与贷款资金总额的比率，是贷款价格的表达形式。即：利率=利息额/贷款本金利率分为日利率、月利率、利率。

四、房产抵押贷款 又称住房抵押贷款和按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

五、无抵押贷款 无抵押贷款，又称无担保贷款，或者是信用贷款。不需要任何抵押物，只需身份证明，收入证明，住址证明等材料（具体证明材料要看是什么银行）向银行申请的贷款，银行根据的是个人的信用情况来发放贷款，利率一般稍高于有抵押贷款，客户可根据个人的具体情况来选择贷款年限，然后跟银行签订合同，有保障。

六、汽车抵押贷款是以借款人或第三人的汽车或自购车作为抵押物向金融机构或汽车消费贷款公司取得的贷款。

七、企业贷款 是指企业为了生产经营的需要，向银行或其他金融机构按照规定利率和期限的一种借款方式。企业的贷款主要是用来进行固定资产购建、技术改造等大额长期投资。

现在很多贷款公司又推出了新的贷款产品（以上门贷为例）

1、二次抵押贷款 指借款人正在还按揭款或还未结清抵押贷款的情况下，对房产进行二次抵押，还能继续享受之前按揭贷款的优惠利率。

2、个人经营性抵押贷款 指有经营实体的借款人（私营企业主/个体工商户）为购买固定资产、原材料、流动资金周转、店面装修等，用自己、家人亲属等取得所有权的房产作为抵押物向银行申请的一种贷款。

3、上班族工资信用贷款 指信用良好的借款人向银行申请的用于个人消费需求的贷款，以借款人的工资收入作为还款保证，无需抵押。

4、按揭放大信用贷款 指借款人已经有房产按揭/抵押贷款/车辆按揭记录，向银行申请的无需抵押贷款方式。

5、生意信用贷款 指私营企业主、个体工商户类信用良好的借款人向银行申请的无需抵押的贷款方式。

6、周转借款 指通过借款方和出借方当面协商达成一致,即可借款,灵活自由,主要包括经营周转借款、临时借款、结算借款、工程项目保证金、到期归本等。

7、银行过桥 指借款人上一笔银行贷款未还清，但新一笔贷款已经审批通过，急需结清上一笔贷款所申请的过桥借款

8、赎楼借款 指借款人原先在银行还有抵押贷款或按揭房贷没还完，但想通过买卖该房产进行资金周转或购买二套房所申请的借款。

9、生意信用贷款 指私营企业主、个体工商户类信用良好的借款人向银行申请的无需抵押的贷款方式。

6.贷款产品介绍 篇六

产品一：大额信用卡

额度：30万（可一次性全额套现）

办理时间：1个月使用年限为2年

利息：按天计息，日息万分之4，即月息1分2用时计息不用不计息。成本即办理费用：10%即3万

返佣：500+额外提成（3万以上费用为额外提成）

满足条件：有50万及以上不动产或存款，最好成都有房有车，必须为个体或开公司，只做经营性客户，要求有营业执照，且办理在一年以上即可

备注：办理费用在银行报审通过后签合同时一次性收取

产品二：小额信用卡

额度：3—10万

办理时间：7个工作日

利息：按天计息，日息万分之5，即月息1分5，用时计息不用不计息 成本即办理费用：10%

返佣：300+额外提成（10%以上费用为额外提成）

满足条件：和信用贷款准入条件雷同，即有正当工作和收入，近半年有银行流水，征信良好即可。如不能提供个人工作证明和银行流水，办理成本为15%。

备注：办理费用在银行报审通过后签合同时一次性收取

产品三：贷款买车

按揭买车，4%的费用+2000的调查、资料费。按买15万的车首付3成贷款10来算，成本6000，成本以外费用看个人发挥。保险另算，保险有10%的返佣。

成品四：车贷

一种叫新车按揭，即3个月以内的全款新车，要求在大成都范围内有固定住所或房产。贷款金额为裸车价的7成。一般资料齐全7个工作日能办理完。不需要押车。成本为6个点。1年期利息为年息4%，（月息3粒多，相当便宜）可做3年期，即年息为12%。每月还本付息。

还有一种车贷是3年以内的全款车，要求行驶在12万公里以内。不押车，月息为1分6，成本6个点，资料齐全7个工作日办完。3年期。金额也为裸车价的7成，要求在大成都范围内有固定住所或房产。

产品五：理财投资产品

7.房地产抵押贷款介绍 篇七

一、以土地使用权作为抵押物的潜在法律风险

土地使用权抵押是房地产抵押贷款担保的一种形式。以土地使用权作为抵押物的法律潜在风险有二:

1.《国有土地出让和转让暂行条例》第32条规定:“土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押”。正是基于此,银行往往认为地上建筑物、其他附着物无论是抵押设定前所建,还是抵押设定后所建,均应视为抵押物的一个组成部分。更有些银行随着其拥有设定抵押权的土地上建筑物增加而相应增加贷款金额。其实,根据《担保法》第55条规定,抵押合同签订后,土地上新增房屋不属于抵押物。

2.银行设定抵押的土地使用权其取得的方式有三种,即划拨、出让、转让。国有划拨土地使用权是一类性质特殊的土地使用权,无偿划拨的土地不属于企业财产或国家授权经营管理的财产。为此,《城市房地产管理办法》第50规定,设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,债权人处置房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人才能优先受偿。所以,商业银行以划拨土地使用权或者连同地上建筑物及其他附着物设定抵押权的,抵押权依法需要处分时,要从该土地所处分的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金,而不能追偿全部土地变卖价款。

二、以预售商品房和在建工程作为抵押物的潜在法律风险

预售商品房和在建工程抵押贷款的特点是:抵押物尚未形成,是正在建设或将要建设的商品房;购房人尚未完全付清购房款;从抵押物到成屋时间周期长。这些特点决定着预售商品房和在建工程抵押的风险显著高于成品物抵押。实际操作中有些发展商为了快速获得资金或出于其他目的,假按揭屡见不鲜,表现在:开发商套取资金的假按揭、不具备销售资格房子的假按揭、开发商恶意套取银行资金的零首付、返租式的假按揭等,这都对银行造成了潜在的法律诉讼风险,鉴此,银行应予以重点防范。

三、以亏损企业房地产担保贷款的法律风险

银行在压缩不良贷款实践中,为了保全信贷资产,减少贷款损失,通常采取完善抵押担保手续的措施来达到保全银行债权的目的。但亏损企业由于长期资不抵债,无力偿还银行债务,也只能同意将企业财产包括房地产类资产作为抵押来应付银行的追讨行为。所以,银行就以前年度发放的贷款就企业财产补办抵押担保手续的情况时有发生。在这种保全银行资产的过程中,由于亏损企业处于朝不保夕的境地,可能走向破产,而国家对破产企业又有许多特殊的政策规定,因此,若债权银行掌握不好,不注意防范政策法律风险,有可能导致事与愿违,产生法律纠纷。

四、防范房地产抵押贷款法律风险的对策

(一)明确抵押物的法定范围

《城市房地产抵押管理办法》第8条规定,下列房地产不得设定抵押:权属有争议的房地产;用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;已依法公告列入拆迁范围的房地产;被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;依法不得抵押的其他房地产。此外,土地所有权、未经全部共有人书面同意抵押的房地产、法律禁止抵押的农村集体土地、违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的房地产等,也不得抵押。

(二)规范土地使用权抵押操作

作为债权方,银行不宜接受国有划拨土地作为抵押物。必须以国有划拨土地作为抵押物的,应当扣除抵押土地价值中未来变卖需缴付的土地出让金份额,就其土地余值办理抵押贷款。

对于以亏损企业房地产的抵押贷款要实施抵押保全,应尽可能早地完善抵押担保手续,以免引起抵押无效的后果。《中华人民共和国企业破产法》第35条规定:人民法院受理破产案件前6个月至破产宣告之日的期间内,破产企业对原来没有财产担保的债务提供财产担保的行为无效。

以商品房抵押贷款的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。有营业期限的企业以其所有的房地产抵押的,其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限;以具有土地使用年限的房地产抵押的,其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限;以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意

(三)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限

国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应当符合国有资产管理的有关规定;以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,并报其上级主管机关备案。

摘要：商业银行房地产抵押贷款风险主要有:以设定抵押后建的设施扩大贷款、以划拨土地抵押贷款、以预售商品房和在建工程抵押贷款和以亏损企业财产贷款。防范此类贷款风险的措施主要有:明确抵押物的法定范围、规范土地使用权抵押操作等。

8.房地产抵押贷款介绍 篇八

一、小额贷款公司设立的背景及其业务性质

为解决“三农”问题，扶持农村经济的发展，2004、2005、2006年三个中央1号文件都提出，要加快改革和创新农村金融体制，有条件的地方，可以探索建立更加贴近农民和农村需要，由自然人、企业法人与其他社会组织出资成立小额信贷组织。2008年《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出“加强监管，大力发展小额信贷，鼓励发展适合农村特点和需要的各种微型金融服务”。据此，银监会和中国人民银行于2008年下发了《关于小额贷款公司试点的指导意见》（以下简称《指导意见》）。之后，一批小额贷款公司纷纷成立。

根据《商业银行法》、《非法金融机构和非法金融业务取缔办法》等法律法规规定，我国境内（不含港、澳、台地区）的金融机构必须是由金融监督管理机构批准设立并监管、领取金融业务牌照、从事特许金融业务活动的机构。包括银行业金融机构和非银行业金融机构。非银行业金融机构是指除商业银行和专业银行以外的其他金融机构，主要包括信托、证券、保险、农村信用社、财务公司等。银监会在《贷款公司管理暂行规定》（银监发[2007]6号）中将“贷款公司”界定为：经银监会依据有关法律、法规批准，由境内商业银行或农村合作银行在农村地区设立的专门为县域农民、农业和农村经济发展提供贷款服务的非银行业金融机构。

按照《指导意见》的规定，小额贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织依照《公司法》投资设立，不吸收公众存款，经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司。

从以上规定可以看出，小额贷款公司既非银行业金融机构，也非贷款公司（非银行业金融机构），而只是可以从事贷款业务的一般工商企业。但是，从小额贷款公司的设立和审批来看，也非一般工商企业，而是可以从事贷款类金融业务的特殊企业，其特殊性在于以下几个方面：首先，设立条件高于一般工商企业。《指导意见》明确，小额贷款公司要向省级政府主管部门申请，经工商部门登记注册后，需要向当地公安机关、银监会派出机构和人民银行分支机构报送相关资料。其次，监督管理严于一般工商企业。《指导意见》要求，小额贷款公司应向注册地中国人民银行分支机构申领贷款卡。要建立审慎规范的资产分类制度和拨备制度。《指导意见》还要求省级人民政府承担小额贷款公司风险处置责任，并明确一个主管部门（金融办或相关机构）负责对小额贷款公司的监督管理。再次，小额贷款公司主要从事的贷款业务属于金融业务。在部分政策处理上，财政部和人民银行也参照金融企业对其进行管理。2009年，财政部发文，明确小额贷款公司应当执行金融企业财务规则和呆账核销管理办法等相关金融财务管理制度。人民银行建立了小额贷款公司金融统计制度，将小额贷款公司纳入金融统计范畴。

综上，小额贷款公司作为引导民间资本有序投资、解决小微型企业融资难等方面有其积极意义，其虽然不是金融机构，但从事的业务在性质上属于金融业务。

二、可否为小额贷款公司办理房地产抵押登记的法律探讨

《物权法》规定，以房地产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而1996年颁布实施的《贷款通则》第21条规定，贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的金融机构法人许可证或金融机构营业许可证，并经工商行政管理部门核准登记。第61条规定，企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。最高人民法院1996年《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》规定，“企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同”。同时规定“企业以借贷名义向社会公众发放贷款的，应当认定无效”。由此可见，一般企业不得向其他企业及自然人发放贷款。

然而，2007年实施的《物权法》第171条规定，“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的。可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权”。第172条明确“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外”。1986年实施的《民法通则》第84条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人”。1999年实施的《合同法》第196条规定，“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还供款并支付利息的合同。并规定，订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《担保法》的规定”。1995年实施的《担保法》第33条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物”。2006年开始实施的《公司法》第149条第3项规定，公司董事、高级管理人员不得有下列行为：违反公司章程的规定，未经公司股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保。从以上法律法规可以得出以下结论：一是民事主体之间可以按照相关法律签订借款合同，主要包括自然人之间、企业与自然人之间、企业之间均可以依法签订借款合同。其中自然人之间、企业与自然人之间的借贷关系在高法的相关司法解释中并未禁止。对于企业之间的借贷，从以上法律规定看，也并未禁止。二是为了保证债权的履行，债权人可以要求债务人以自身或第三人财产设定抵押。由于房地产价值量大，再加上抵押权有优先受偿的权利，故现实中常常以房地产设立抵押来担保债权的实现。三是借款合同是主合同，担保合同是从合同。若借款合同无效，则担保合同无效。

从债的合法性和担保的从属性两个方面分析，担保物权成立的前提是须存在一个合法的债。不论是借款合同还是担保合同，均属于当事人的民事活动，属于私法自治的范畴，按照民事行为“法无禁止即可为”的原则，应当充分尊重当事人的意思自由，本文所讨论的小额贷款公司，其发放的贷款显然是一个合法的债，为担保该债务的履行而设立的房地产抵押显然也是合法有效的。由于《贷款通则》颁布的时间较早，相关法律法规还不完善，第61条的规定已经不能适应目前的法律环境和经济形势。实践中也早已被突破，如小额贷款公司、典当行均为国家允许从事融资业务的机构，担保公司提供融资担保等需要将房地产设定抵押。

综上，不论从法律规定，还是从小额贷款公司设立的背景以及所发挥的作用来看，小额贷款公司可以作为房地产抵押权人，房地产登记机构应当予以办理。

三、登记机构在办理抵押登记中应当注意把握的几个问题

在实践中，一些新形式、新类型的房地产抵押登记不断产生，房地产登记机构对于错综复杂的借款、抵押关系，应抓住主线，理顺关系，既要依法登记，也要加强研究，为当事人解决问题，更好地发挥抵押这个“担保之王”的作用。

从以上分析可以看出，登记机构可以为小额贷款公司办理抵押登记，按照《房屋登记办法》第43条，申请抵押权登记应当提交下列材料：登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同、其他必要材料。除此之外，还应当注意把握好以下几个问题：

一是对申请主体的审查。要求抵押人和抵押权人（小额贷款公司）双方共同申请，同时，可以参照对金融机构办理抵押登记时所收的要件，要求按照当地贯彻《指导意见》的实施办法，经过相关程序合法设立的企业出具相关审批证明材料和企业营业执照。

二是对申请设立抵押的房地产的审查。特别要关注是否有查封行为，若有要及时告知当事人相关事实，不能在其上设定房地产抵押。还要关注是否已设立了其他抵押，若有要告知抵押权人（小额贷款公司）设立的抵押权顺位。同时，登记机构还要特别注意，如果是以在建工程设定抵押，还必须进行实地查看，并做好相关的实地查看记录，拍摄有关形象进度的照片存档。

三是做好房屋登记簿的记载。对符合规定条件的抵押权登记，登记机构应当将抵押当事人、债务人的姓名或者名称，被担保债权的数额以及登记时间记载于房屋登记簿。

9.个人贷款介绍 篇九

一、个人贷款的概念 银行向个人发放的用于满足其各种资金需求的贷款。

二、个人贷款的种类

1、按担保方式分类

个人抵押贷款---贷款银行以自然人或第三人提供的、向个人发放的贷款。

个人质押贷款---个人以合法有效的、符合银行规定条 个人保证贷款---银行以银行认可的，具有代位清偿债向个人发放的贷款。

个人信用贷款---银行向个人发放的、无须提供任何担保的贷款。

2、按用途分类

个人住房贷款---商业性个人住房贷款、公积金个人住房贷款

个人消费贷款---个人汽车消费贷款、个人助学贷款、个人耐用消费品贷款、个人旅游消费贷款等1

个人经营类贷款---个人商用房贷款、个人流动资金贷款

三、个人贷款的要素

1、贷款对象

也就是借款人，仅限于自然人（具备完全民事行为能力的自然人）。

2、贷款利率

分浮动利率和固定利率。一般采用浮动利率。采用浮动利率的贷款利率是按中国人民银行规定的同档次贷款利率加权浮动比值的计算值。一般，贷款期限1年以内（含1年）的，合同期内遇法定利率调整不分段计息，仍执行原合同利率；贷款期限1年以内上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定，一般在次年元月1日按调整后利率执行。

逾期贷款利率是正常贷款利率加权罚息比率后的计算值（中国人民银行规定：借款人未按合同约定日期还款的借款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％)。

3、贷款期限：

目前我们采用的系统以月计算

4、还款方式

定期付息一次还本、到期一次还本付息法、等额本息法、等额本金法

5、担保方式

抵押担保、质押担保、保证担保

6、贷款额度

四、村镇银行综合业务系统柜面贷款发放流程

第一步：个人贷款资料登记

第二步：个人贷款资料补充登记

第三步：个人贷款授权申请

10.房地产抵押物风险分析（下） 篇十

除了房地产市场的波动导致抵押物资产价值发生变化之外，我们还应关注以下几点可能导致抵押物资产贬值的主要风险类型

1、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值

若抵押物用于租赁，则市场租金是抵押物市场价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。

长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人（极可能是借款人的关联方）。

2、处置难导致抵押资产贬值

主要为以下几种情况：

（1）大宗抵押物（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等，处置时由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少，受众面狭窄，变现难，往往会导致无法处置或处置价格较评估价格大幅降低；

（2）对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施，处置将非常被动。另大商场内部的小店铺，其交通及人流依赖大商场的整体运营情况，若大商场整体经营状况不好，且大商场和小店铺分别抵押给了不同的银行，处置起来将会很困难，特别是小店铺抵押物，买家往往不太接受，极可能有价无市；

（3）对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款中，因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，目前尚未有专门的法规解决集体土地的流转问题，因此银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出较高的成本。

（4）工业企业分幢分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的价值，如果无独立通道或不能利用公用设施及道路的情况将导致难以处置；

（5）非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差，变现能力差。

3、车库抵押风险：

（1）人防车位：根据本市有关车位的相关规定，人防属国家所有，任何单位及个人不得转让、抵押。另外，根据相关规定车位的转让优先在小区内业主之间进行，不宜向社会公开交易，故车位的价值不属于公开市场价值，处置时可能带来贬值风险。

（2）车库抵押时，往往很多产权证为一个大证，并未对每个车库面积进行分摊，也没有具体的车位个数，评估价值将会与实际车位的价值有较大出入。

4、评估中的疏漏导致抵押资产贬值

（1）土地基本情况未详细核实

房产证载土地用途与实际用途不一致，如证载土地用途为办公，实际房屋用途为住宅，评估公司如果完全按照房屋类型为住宅用途进行评估，则会高估了抵押物的价值，此类房地产应该按照非居物业合理评估其物业价值，根据前面所述，非居物业的交易税收成本是很高的。另外，由于历史原因有的老土地证在证载用途上写的是综合用地，但没有具体说明具体是哪两种或两种以上的用途构成，出让合同可能也没有说明，若实际用途与评估设定用途不一致，也将导致评估价值不准确；还存在另外一种土地证，土地使用权类型上载明为出让，但没有土地的终止日期，出现这种情况多数是政府部门为了融资贷款而做出的权属证书，实际是没有缴纳土地出让金或土地出让金未全部缴纳，如果在评估时不考虑周全，也将导致抵押物贬值。

（2）待开发土地未按期动工或改变用途

根据有关规定，以出让土地方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。超过约定的动工日期满1年未动工开发的，可以征收一定数额闲置费，满2年未动工开发的可以无偿收回（特殊情况除外）。若待开发土地未如期动工开发，造成被收闲置费则加重客户负担；若被无偿收回，则第二还款来源无保障。因此，评估时要充分考虑土地闲置时间、是否可延期、施工许可证载明的竣工日期等因素，并在估值结果中予以体现，并且在报告的特殊事项中予以说明；如遇已经超过闲置2年的土地，则不能对其正常估值。

5、司法处置不利导致抵押资产贬值

（1）权利瑕疵导致无法处置

有产权瑕疵，如产权纠纷、地役权限制等的抵押物，很难处置。

有合法产权的资产未必是合法的抵押物。如一在建工程报建手续中估价对象的用途为营业用房（库房或车库），但工程完工后开发商将其作为设备用房（公用），在申请法院强制拍卖时无法执行——商业或住宅大楼的设备用房不能单独变卖。另：抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使法院难以执行。

（2）抵押物有法定优先受偿款导致即使处置贷款难收回

法定优先受偿款是指假定在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款。特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使银行的权益受到较大的损失。

（3）储备用地、专用设备、根据生产工艺设计的生产厂房，处置时会受专业性限制，变现困难，导致资产贬值。

四、加强风险防范的措施

1、任何银行的分行、支行或个人都不得干涉评估机构的独立执业。

2、慎重选择抵押物

银行在市场营销过程中，不宜将任意的资产都用于贷款抵押，应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的资产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产。房地产类资产变现能力，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的等都不易变现。

3、详细核实拟抵押资产的基本情况

4、谨慎确认拟抵押资产的评估价值和抵押净值

5、严格抵押登记办理手续，杜绝虚假登记

6、加强对抵押物的贷后监控

（1）抵押资产的用途。定期检查抵押资产用途是否改变，尤其是在建工程，若用途改变给银行债权带来不利影响，立即采取措施，置换抵押物或提前还款等防范风险。

（2）抵押资产出租情况。抵押资产用于出租的，定期监控出租情况，租赁人、租期、租金等是否有异常变动。

（3）抵押资产的存在与价值情况。定期监控抵押资产是否存在、有无毁损，使用是否正常，价值是否大幅下降。

（4）商业房产。关注整体经营内容、经营情况，与重要商户所签的租约期限等是否有重大变化。