房地产资产评估报告（共9篇）
1.房地产资产评估报告 篇一
长光华评字[]第2201号
楼资产评估报告书摘要
长春光华资产评估有限责任公司接受李先生的委托，根据国家有关资产评估的规则，本着客观、独立、公正、科学的原则，对以6月19日为评估基准日，以拟出售吉林省长春市新开河小区2栋401室提供参考价值为目的所及的资产进行了核实。采用成本法进行评估，其评估结果如下：
资产评估价值为人民币：60元。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解评估目的的全面情况，应认真阅读评估报告书全面。
法定代表人：张宏伟
项目负责人：吴秀华 项目参加人：张舒新
邓菲
项目审核人：张舒新
206月19日 中国注册资产评估师 吴秀华 中国注册资产评估师 张舒新 中国注册资产评估师 邓菲 中国注册资产评估师 张舒新
2.房地产资产评估报告 篇二
关键词：房地产,处置不良资产,回收购买,评估
1 市场前景的状况分析
据统计,2010年以来,我国的商品房空置率增幅较快,由起初的3%,到2015年跃为46%,是国际警戒空置率10%的4.6倍。可以看出,潜在的银行贷款难以按期收回的金融风险,拖欠工程款的工资风险,闲置烂尾的项目风险等不断加重,社会压力急剧攀升。由此造成的银行或其它金融机构的房地产贷款无法按期清偿的问题的发生,是显而易见的,必然处置抵押资产,进行变现化解金融风险。这将不断扩大房地产闲置形成的不良资产收购市场。
2 不良资产收购过程的调查方法
处置不良房地产过程中的收购工作,须充分掌握涉及不良资产的各类信息,主要工作程序分为调阅档案、外围了解和人员走访等三大环节。
(1)调阅档案。调阅档案材料是对不良资产情况了解的第一步。在查阅档案的过程中,从现成的文字信息库中,对债务人的情况和担保信息以及资产抵押查封状况和相关基础信息,对房产的有效权属进行甄别,为收购的顺利进行掌握真是的一手材料。房产档案的各种原始的商业文件认真查阅,不得疏忽大意,尤其是各类合同文书非常重要,如:借款和担保合同、抵押文书和诉讼情况以及执行结果等等。在查档案的过程中,对金融系统的放贷信息也要重视,尤其是放款调查情况和贷款维护的有关信息记录,注重寻找有价值的财产价值信息。有些房产的不良资产形成的原始记录信息很详细,有助于了解房地产公司的经营状况和投资、财产信息。这些资料一般出让方不及时提供,只有在收购调查过程中,认真细致地查找才能有所发现、有所收获。
(2)外围了解。收购不良资产的调查不仅要重视查阅档案,更要对现实情况有所了解,这就需要从外围上进一步了解和调查不良资产的相关信息。1走访工商管理机构,重点了解房地产商存续和经营信息,对债务人、担保单位的登记信息进行有效核实,确定其存续状态;2走访房管机构,核实不良资产的房产权属信息。重点了解债务人、担保人的房屋产权信息,对其重大的财产转移、诉讼以及相关的资产隐蔽信息,要进行多方面地详细了解;3走访法院,了解相关的资产纠纷调解情况。对所有的不良资产纠纷信息,要做到全面掌握、不留死角。
(3)实地走访。对不良资产出让方相关人员的实地走访,往往会对收购准备工作更有利。在对方配合的情况下,能够走访的尽量走访。1不良资产出让方的代表或项目经理,是必须要见的,对了解不良资产的历史信息和出让条件,能够及时准确地掌握;2原贷款金融部门的负责人、经手人。对了解不良资产的贷款情况有很大帮助;3有必要见一见债务人和作担保、抵押的有关责任人。对当事人的适时调查访问,能够与档案资料进行比较,实现防伪存真,去粗留精的目的。
3 收购过程中不良房产的评估程序
对已确定收购的不良房产资产,做好切实有效的评估工作,才能实现顺利交易,确保盈利。因此,必须委托权威部门或有资质的社会机构对确定收购的不良房产进行调查评估(评估流程见图1)。
(1)对不良资产房产的产权核实,对存在的风险进行评估。在达成收购意向的前提下,委托不良资产房产属地的国土、房管部门的职能机构,对所要收购的房产的产权可能存在的风险,进行信息核实、问题分析和评估结果,增强收购决策的科学性。
(2)不良资产产权不完善的整改措施。在对准备收购的不良资产房产调查评估的过程中,对产权不完善的评估,按照有关职能部门的的建议,实施规范操作整改措施,通过相关补救方法,完善不良资产房产实际存在的影响出让资格的有关条款。
(3)对具备出让条件,不存在潜在风险的不良资产房产,评估机构出具评估不良资产。房产的市场价格以及建议价格。先公开市场价值划分标准,对不存在任何确定风险,符合出让标准的不良资产房产,给出相应的合理价格认定。然后,按照委托方的具体操作条件,充分考虑评估不良资产的各种情况,确定比较适宜的交易方式。如:拍卖、置换等。
4对不良资产房产实施评估的基本原则
(1)沟通原则。对不良资产房产实施收购,是一个系统性的项目的工程。因此,要充分做好各方面的沟通协调,确保收购过程的顺利开展:1要做好评估前的沟通。这个阶段主要是通过详细的沟通协调,对不良资产房产涉及方方面面的情况,进行必要地掌握和了解;2收购准备过程的沟通协调。进行不良资产房产的收购,不能一蹴而就,要与出让方的项目经理和相关单位的负责人,做好充分地沟通,意见达成一致,最好共同制作一套切实可行的工作方案,更有利于收购工作的顺利进行。
(2)顺利原则。对不良资产房产的收购,从程序上来说,要求规范、顺利,可操作性强。因为不良资产的处置,于出让方而言是相对被动的情况下而进行的,所以一旦有的环节处理不及时,很可能造成前功尽弃。
(3)处置原则。对收购的不良资产房产,要根据不同情况和行情进行及时处置。1若需要变现的时间很短,适用和解协商变卖原则或者诉讼处理;2若有时间周转,可采用包装再转让原则;3若难以实现转让,可进行自营或寻租。
5 结束语
据新浪财经消息称:截止2016年3月我国的房地产涉及金融机构的贷款余额达22.51万亿元,同比增长22.2%,在房地产空置率超过46%的情况下,房地产不良资产的收购市场空前拓展,开发潜力巨大。因此,科学评估,收购价格合理,不良资产房产收购工作才能更加顺利地开展。
参考文献
3.试论房地产广告价值评估 篇三
摘要：广告是房地产营销的一种常用手段，因其投入额巨大，需对房地产广告的成本、经济效益以及影响房地产广告价值的众多因索进行分析，以预测或评价出房地产广告的经济价值。本文以解决此问题为初衷，在立足房地产广告成本的基础上，通过对影响房地产广告价值的众多个别因素进行修正，得出房地产广告的经济价值，并对其经济效益进行评价。
关键词：房地产广告；价值评估；经济效益
一、房地产广告的影响因素分析
房地产广告是可确认的广告主(一般指开发商)以付费的方式，通过公共媒介对其房地产产品或服务进行宣传，借以向消费者有计划地传递信息，影响人们对所广告的房地产产品或服务的态度，进而诱发其行动而使广告主得到利益的活动。在此，把影响房地产广告价值的因素归结为以下几个方面：
1广告主(一般指房地产开发商)在房地产业的地位以及其产品的品质。具体表现为商标价值、开发商知名度、广告的壁垒效应等。这些主要反映开发商的无形资产价值。
2广告媒介的不同(包括媒介组合不同和展露度不同等)，导致广告价值的不同。
3广告公司的因素。具体表现为广告公司定价方法不同、广告公司经营成本不同、广告公司经营规模、行业垄断程度不同等。
4广告本身的特点，如广告创意、广告发布时间等。
二、对影响房地产广告的因素进行修正
目前，很多开发商只知道一味地花大成本打广告，以为这样才能获得好的销售业绩，而实际上企业获得的收益跟广告的投放量并非完全成正比的。下面在立足房地产广告成本的基础上，通过对影响房地产广告的众多因素进行修正，得出房地产广告的经济价值。
1房地产广告价格。通常，在开发商、广告商、广告媒介商眼里广告的价格就是衡量其价值的重要因素。根据在房地产广告期间发生的费用，房地产广告的价格主要还是取决于广告公司和媒介商在制作广告过程中所发生的费用，即：
房地产广告价格=广告制作费+媒介相对广告费用
2经济效益修正。以广告效果相关系数法进行测评，主要是在其他因素对广告销售无影响的假定前提下，研究广告促销与产品销售之间的关系。
假设有下表表示的调查结果：表中：a看过广告而购房人数b未看过广告而购房人数c看过广告而未购房人数d未看过广告未购房人数其基本计算公式如下：φ=(ad-bc)/[(a+b)(c+d)(a+c](b+d)]1/2例如：一房地产开发公司对自己的某一住宅小区作过两次报纸广告宣传，经调查得如下资料：
在上例中，第一次广告的相关系数约为0.1，第二次广告的相关系数约为0.21。
一般的，φ中＜0，2时为低效果，0.2＜φ＜0，4时为中等效果，0.4＜φ＜0.7时为较高效果，φ＞0.7时为高效果。
根据计算，第一次广告为低效果，第二次广告为中等效果。
只有了解这些效果的测定，才能不断提高广告的经济效益。
修正后的广告价值=广告价格广告经济效益修正系数
(其中，广告经济效益修正系数=1+广告效果相关系数)
3市场供求修正。就房地产商品而言，在对其广告价格进行修正时，主要考虑的是它与其它商品之间存在的市场供求弹性上的差异以及它是否具有广告提价效应。因为在确定广告价格时总是以社会平均需求为标准。对于房地产而言，它是价值含量高的长期耐用消费品，且通常0＜需求弹性＜1，所以价格的提高或降低只会引起很小的销售数量的减少或增加。另一方面，广告价格是房地产销售价格的组成部分，广告投入的增加，必然引起房地产成本的增加，从而导致价格的上涨，这就是所谓的广告提价效应。
按照成本定价法，房地产商品价格与广告费用有下列函数关系：
P=fA(A)且dP/dA=fA(A＞0
上式说明，广告所宣传的商品价格的上升是伴随广告费的增加而增加的。
通过对商品价格中广告费用的确定以及销售价格的变化，可得修正系数：
广告市场供求修正系数=1+(房地产涨价的额度一房地产价格中源于广告费用部分)／该房地产涨价前的价格
4媒介组合与展露度修正。媒介组合包括单一媒介和组合媒介。对于开发商来说是采用哪种方式，其主要的目的就在于寻求最佳传送路线，使期望的目标展露数量达到更多的目标沟通对象。
根据美国学者Herbert E.Krugman的研究，在制定广告推广计划时，广告展露三次就够了。如下图：
A分布重复过少，B分布最为有效，C分布重复太多
从以上对广告展露度的分析，可运用统计或模糊数学方法把展露度系数采用如下方法量化：
展露3次，系数为1；展露2次，系数为0.9，展露1次，系数为0.8。
5广告壁垒修正。进入壁垒是指外来开发商欲进入该房地产市场所额外负担的开发经营成本。过度的广告竞争会筑高广告的进入壁垒，但从经济理论的角度分析，进入壁垒的设置能对行业市场潜在或新进入者起到有效的阻截和抑制作用。
由于这种现象的存在，在对房地产广告价值进行综合评估时应考虑到房地产开发商的实力，以及他在无形资产(商标、企业信誉)等因素上积累的价值。因为广告壁垒的形成并非一朝一夕，需要一个长期经营的过程，所以在对广告壁垒进行修正时可对其无形资产进行评估，最后得出修正系数：
广告壁垒修正系数=该公司的无形资产价值／社会平均水平
综合以上各项因素，得出房地产广告的价值的计算公式：
房地产广告价值=房地产广告价格广告经济效益修正系数广告市场供求修正系数广告壁垒修正系数广告展露度修正系数
房地产广告价值效果系数=(房地产广告价值一房地产广告价格)／房地产广告价格100％
三、实例分析
无锡“×××”住宅小区广告推广价值评估
无锡“×××”住宅小区坐落于无锡蠡湖新城，市场定位为中高档住宅小区，在一期基本售罄后，该小区开发商欲对该小区做大规模广告推广，以便为二期销售做准备。现针对其整版报纸广告做价值评估。
三则广告基本情况如下：每则都是《无锡日报》整版彩色广告，广告公司制作成本为2000元(每则)，媒介商成本6万元(每期)，三则广告成本共计18.6万。
1广告经济效益修正。对广告前后的销售情况进行统计，结果如下：
2广告市场供求修正。广告后该住宅平均售价为每平方米8000元，比广告前(一期)房价每平方米高50元，其中广告费用占20％，即10元。
广告市场供求修正系数=1+(50-10)/(8000-50)=1.005
3媒介组合与广告展露度修正。对第三期评价时取系数为1.0。
4广告壁垒修正。经调查，该公司的无形资产等于社会平均水平，即广告壁垒修正系数为1.0。
三期广告后对整体广告的价值评估：
三期广告价值=18.611.2.1.0051.01.0=20.94万元
四、结论
该楼盘广告的经济价值大于实际投入，其价值系数=(20.94-18.6)/18.6=12.58％
4.房地产资产评估报告： 篇四
土地总价值=1800*1000=180万元 (2)估测建筑物的价值
①估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法)
A、B、C3个参照物的成本情况
经分析比较，得知：参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对
象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。
参照物A调整后的单位造价为：1800×100/103=1747.57(元/平方米) 参照物B调整后的单位造价为：1750×100/98=(元/平方米)
评估对象的单位工程造价为：(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)
评估对象建筑安装成本为：1785.71×3=57142857(元)=5714.2857(万元) ②估测勘察设计及前期工程费。勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。
则总的前期费用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(万元)
③计算基础设施及配套工程费。根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220(元/平方米)则基础设施及配套工程费为704万元。 ④计算管理费用。建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。 则管理费用=5714.2857×2%=114.29(万元)
⑤计算投资利息。建设项目建设期为3 年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付. 则各年应计算利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率 第一年末：300/2*6%=9万元
第二年末：(300.9+400/2)*6%=30.54万元
第三年末：(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37万元 建设期利息和=9+30.54+59.37=98.91万元
⑥计算开发利润。经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。 则开发利润为(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(万元) ⑦计算销售税费。经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。
则销售税费=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(万元)
⑧计算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本为前几项之和。
则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(万元) ⑨估测建筑物成新率。
评定人：周升 评定日期：2012年11月4 说明：G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.
则建筑物评估价值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(万元) (3)计算房地产评估值
房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值
=180+8187.42
=8367.42(万元)
房地产单价=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)评估结论
根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。
附件
5.房地产租赁价格资产评估报告 篇五
一、委托评估方
二、受托评估方
投行三班评估小组
三、评估对象
概况(包括实例房产)
1、房产位置
2、房产现状
根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为钢筋混凝土楼房，
建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下:
建筑物详细列表
房产名称
光华阳光水城
华宇西城丽景
俊峰龙凤云洲
性质
商品房
商品房
商品房
户型
一室一卫
两室一厅一卫
两室两厅两卫
租金
850元/月
1100元/月
1200元/月
交通条件
209杨家坪--井口(中级车)、210菜园坝--白公馆(中级车)、2xx朝天门--双碑、265朝天门--双碑(中级车)、227沙坪坝--井口半边街、221土湾--双碑嘉陵厂、237西南医院--井口、467磁器口--大坪九坑子、501朝天门--北碚、708沙坪坝--井口、821烈士墓--龙溪镇电子校、805重庆大学--嘉陵厂堆金村(中级车)、808磁器口--南坪融侨半岛(中级车)、801烈士墓--渝北区一碗水(中级车)
，与沙区最繁华的商业中心--三峡广场相距不过3分钟车程
公交车228 267 881 821 808 209途经
210、2xx、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交车途经，距离三峡广场只有三分钟的车程
周边环境
阳光水城位于沙坪坝区“北部新城”的中心区，重大科技园之内，临近嘉陵江，西北部是著名的歌乐山风景区，地理位置得天独厚，总建筑面积40万平方米，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。
邻近沙坪坝公园和歌乐山
小区的景观规划即体现了人与自然的完美融合，绿化率高达43.89%，水系占到20%。主体为一个0平方米的.超宽中庭景观，安排一轴、二池、三林、四广场，中央水系分为两部分，一个近千平的游泳池，可畅游、可嬉戏，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流变小成溪，形成叠水延伸至低处，生活于此惬意舒适。增一分则太肥、减一分则太瘦，经过对市场的细心研究和对人们生活习惯的调查，俊峰龙凤云洲的户型设计本着实用、舒适、健康的原则进行设计，从50平到120平，户户经典，从简洁的一房到舒适的功能型三房满足不同家庭结构的客户需求，房型格局方正实用，户型几乎没有浪费，每一平方米都有它的空间定位。户户观景，无视线死角，享受20000方豪景中庭，从此视野无界限。尽可能将功能做细、做足，在细节处出彩。
地理位置
沙坪坝区杨公桥附近
杨梨路20号(原重庆灯泡厂原址)
该房位于杨公桥车站 龙凤云洲小区
商业区繁华程度
餐饮:家福火锅(杨公桥店),重庆家福火锅杨公桥店,农老灶火锅,和喜火锅(梨杨路),千美香辣虾，购物金乐连锁超市(梨杨路),好又多量贩重庆市欣阳店,家乐福超市三峡广场步行街店,美家乐超市,大川花园农贸超市
邻近三峡广场步行街(只有几分钟的车程)
购物:国美电器 立洋百货 王府井百货
餐饮:两江双椒鸡 两江风情火锅 君之薇 和喜火锅
基础设施
教育:沙坪坝区白鹤岭幼儿园、重庆市沙坪坝小学，市政设施:童家桥邮政支局、三角碑邮政所，中国工商银行杨公桥分理处、中国信合杨公桥分社、中国工商银行杨公桥分理处等
教育:68中 南开中学 杨公桥小学 重庆大学 西南政法大学，小区内配套有游泳池、幼儿园、网球场、羽毛球场、乒乓球台、基本健身器材等
教育条件:重庆大学 西南政法大学 重师，医院:西南医院 爱德华医院 重大A区校医院
银行:招商银行 农业银行 工商银行
评估对象土地开发程度宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通信)。
四、评估目的
为居住目的的房产租赁提供价格参考依据
五、估价时点
20xx年1月1日
六、价值定义
本次评估采用的是公开市场价值标准，评估结果中的房产租赁价值是指评估对象于评估时点20xx年1月1日的宗地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通信)条件下的租赁市场价值。
七、评估依据
1、有关法律、法规、政策文件和技术规程
(1)《中华人民共和国土地管理法》;
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;
(3)《房地产估价规范》;
(4)《城镇土地估价规程》。
2、受托评估方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。
八、评估原则
1、合法原则
房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。本报告遵守这一原则。
2、替代原则
具有相同使用价值、有替代可能的房产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房产评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价格。
3、最高最佳使用原则
房产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。本报告是为委托评估方为居住目的的房产租赁交易提供价格参考依据，因此以保持现状为前提。
4、评估时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。本报告的估价时点为2022年5月2日。
九、评估方法
房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。
运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。
十、区域因素修正
区域因素比较表
区域因素
实例一
实例二
评估对象
性质
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交易情况
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交通条件
较好(100/101)
较好(100/101)
较好(100/101)
周边环境
相同(100/100)
较差(100/99)
较好(100/101)
基础设施
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
商业区繁华程度
相同(100/100)
较差(100/99)
较好(100/101)
合计
100/101
100/99
100/103
十一、个别因素修正
个别因素比较表
个别因素
实例一
实例二
评估对象
新旧程度
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
装修程度
普通(100/99)
精装(100/102)
精装(100/102)
楼层
10(100/98)
xx(100/102)
18(100/102)
配套设施(家电)
简单(100/99)
标准(100/101)
齐全(100/102)
其他个别因素
只能一人入住，室内条件较简陋(100/98)
可合租，室内条件较好(100/101)
可合租，室内条件豪华(100/102)
合计
100/94
100/106
100/108
十二、评估结果
评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点20xx年1月1日的价值结果为:
房产租赁价格:人民币1081元整
大 写:人民币壹仟零捌拾壹圆整
评估结果汇总表
评估对象
租赁价值
俊峰龙凤云洲
1081元/月
十三、评估人员
姓 名 签 字
十四、评估作业日期
2xx年4月28日
始20xx年1月1日止。
十五、评估报告应用的有效期
6.房地产评估报告 篇六
姓名: 班级： 专业：建筑工程技术 学号：
怡若梦 ******** ********** 1
房地产评估报告
项 目 名 称：宁德蕉城区新华街31 号地上建筑物 及附属物等进行估价 受 托 估 价 单 位：福建中兴资产评估有限公司
估 价 人 员：刘海教 吴宁
委 托 估 价 方：福建闽东电力股份有限公司
估 价 日 期：2009年12月26日
房地产估价报告编号：宁焦房铜评（2010）3004号
目
录
一、封面........................二、目录.......................三、致委托方函..................四、估价师声明..................五、估价的假设和限制条件........六、《房地产估价结果报告》.......七、《房地产估价技术报告》
（评估机构留存）
八、附件........................3
致 委 托 方 函 福建闽东电力股份有限公司：
我公司受贵方委托，于2009 年12 月26 日对坐落于宁德市蕉城区新华街31 号进行了实地勘察及有关资料的调查，本着“公开、公平、公正”的原则，依据国家有关法规和估价规范，对估价对象进行了评估，作为房产交易价值鉴定的参考依据。
采用成本法分析计算，评估工作已完成，现将评估结果报告如下：在估价时点2009年12 月26 日，委估房产包括土地价格（建筑总面积3764.83平方米）评估价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86 万元）。
人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。
福建中兴资产评估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。
7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。
9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
房地产估价师：刘
海教
二〇〇九年十二月二
十七日
估价的假设和限制条件
1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。
2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。
3、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2009年12月26日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。
4、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。
5、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相
应调整。
6、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。
7、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。
8、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。
9、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。
福建中兴资产评估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日
房地产估价结果报告
一、委托方：
委托单位：福建闽东电力股份有限公司
单位地址：宁德市蕉城区环城路143号华隆大厦8~10层
二、估价方：
估价机构：福建中兴资产评估有限公司
单位地址：福建省福州市湖东路152号中山大厦b座11层 法定代表人: 王 永 忠
三、估价对象概况：
1、权属状况：
委估房产所有人为：福建闽东电力股份有限公司，房屋所有权
证号为：宁德市房权证蕉城区字第01-0021506 号，土地使用证号为：宁德用(2003)字第A00977 号，土地使用权类型
为出让，土地用途为商业服务业用地，土地使用权面积为1719.54平方米，土地使用权终止日期为2029 年6 月30 日。
2、房产现状与环境 ：
委估房产坐落于宁德蕉城区新华街31 号，委估房产为1 幢 三～五层沿街营业楼，钢混结构，于1988 年建成，房产总建筑面积为3764.83平方米。委估房产周围环境较好，公共配套设施较好。委估房产前外墙瓷砖墙面，后外墙为水刷石墙面，内墙为混合砂浆抹面涂料墙面，一层全玻门，铝合金窗，大理石和瓷砖地面。二层为饭店，26 个装饰房间，高档装修。整幢楼水电暖等设施齐全，成新率70％。
3、估价对象区位状况：
估价对象地处宁德蕉城商业用地基准地价二级地段，座落 于宁德蕉城区新华街以西，北邻新村东路，西邻中心路。该区域位置属城区商住较好地段，交通便捷，公共配套设施齐全。
四、估价目的：
作为确定委估房产交易价值而提供参考依据。
五、估价时点：
二〇〇九年十二月二十七日。
六、价值定义：
本次估价价值是在房地产市场正常情况下估价时点的公开
市场 价值。
七、估价依据：
1、《房地产估价规范》。
2、国家和地方的有关法律、法规和政策。
3、委托方提供的有关资料。
4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。
八、估价原则：
本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。
（一）合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
（二）最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
（三）替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。
（四）估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价值或价值。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价值。估价时点是评估房地产价值的时间点。
（五）公平原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出对各方当事人来说都公平合理的价值。
九、估价方法：
根据估价目的和房产的具体情况，本报告采用成本法进行估 10
价。
十、估价结果：
我公司根据评估目的，按照法定估价程序，运用科学方法综合
确定委估房产价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86万元），评估单价为2726.10 元／平方米。人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。
十一、估价人员：
项目参与人（估价师）：刘海教 吴宁 技术负责人审签:
十二、估价作业日期：
二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日
十三、估价报告应用有效期：
二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日
附 件
1、估价对象的相关资料。
2、估价机构营业执照（复印件）。
3、估价机构资质证书（复印件）。
4、注册估价师资格证书（复印件）。
5、各房产评估价格明细表：
估价测算过程：
一、估价方法：
根据估价目的和房产的具体情况，采用成本法进行估价，采用
市场法进行调整。
二、估价测算：如表1 和表2：
三、估价结果确定：
根据以上计算,最后确定委估房产在估价基准日的评估价格为
人民币：1026.33 万元。
7.“房地产评估”课程教学改革初探 篇七
关键词：房地产评估,教学方法,教学改革,案例教学
我国已进入城镇化的快速发展阶段, 城乡格局正处于重大转型和调整时期, 城市和乡村内部及城乡之间的诸多矛盾正成为我国社会经济发展的重大障碍。要从根本上解决上述问题, 就必须实施科学的资源环境与城乡规划管理。在此背景下, 国家及各级地方政府正在开展新的区域规划、土地利用规划、农村综合发展规划、社会经济发展规划、城市规划等, 这些任务对资源环境与城乡规划管理方面的人才提供了市场需求。我国自1998年设置该专业以来, 该专业的发展速度非常迅猛, 仅1999年全国就有32个高等院校设置了此专业, 到2006年底, 全国已有125所高等院校设置了该专业[1], 重庆交通大学于2001年开设此专业。从几年的办学实践来看, 该专业存在专业方向不明确, 学生就业形势严峻、课程理论性过强、学生学习积极性不高等诸多问题。最终导致许多学生达不到教学大纲的基本要求, 教学效果差, 运用所学解决实际问题的能力也差。笔者近几年在从事该专业课程《房地产评估》的教学实践与研究过程中, 摸索出了适合本课程教学的比较高效的教学方法, 取得了良好的教学效果。
1. 激发学生的学习兴趣
兴趣是最好的老师。学习兴趣是一个人求知的起点, 是创造精神的原动力。学生在感兴趣的情况下, 注意力集中, 最容易接受新知识, 产生创造性思维。在《房地产评估》课程教学中, 笔者主要采用以下三种方式激发学生的学习兴趣。
首先, 调查了解学生对本课程的教学愿望。通过与学生交流, 了解到由于该专业大多数课程偏重理论并且实用性不强, 学生普遍觉得枯燥乏味, 喜欢实践性强, 对就业有较大帮助的课程。老师在课程开始就把开设该课程的目的、课程性质及对毕业就业的帮助给学生作了详细介绍, 并把国家土地估价师和房地产估价师考试的相关信息及网站告诉学生, 鼓励大家对专业充满信心, 不要盲目悲观, 这样就充分调动了学生尤其是平时因对专业缺乏信息而蜕变得比较懒散的学生的学习积极性。
其次, 情感激励。情感激励以人与人之间的情感为中介, 引起需要、激发动机、影响行为的心理过程。情感激励是调动人的积极性的纽带和润滑剂, 对学生参与学习的态度形成和发展具有十分重要的作用[2]。教师作为教学活动过程的引导者, 教师的情感在很大程度上决定着学生的情绪体验。研究表明教师良好的教学态度是影响高校教师教学质量的最主要因素。因此教师处处以健康的积极的情感体验, 激发教学工作的积极性, 始终以愉悦情感投入工作, 激励、赏识、教化学生。正如前苏联教育家马卡连柯所说:“我从来不把自己不满的情绪带进教室。”在学习中经常获得表扬、赞赏、认可等良好心理体验的学生, 品味的是自信的振奋、成功的喜悦, 他们的自我感受便朝自信、成就、积极方面发展[3]。
第三, 创设问题情景。教学中, 教师创设问题情境, 激发学生的求知欲, 巧用相关科学家的故事, 引入脍炙人口的诗词、谚语、俗语, 密切联系实际生活, 比如在讲述路线价时, 借用“酒香不怕巷子深”的俗语来阐明地价与临街深度的关系。从而使“教学生活化, 生活教学化”, 激起学生的学习兴趣。
2. 灵活运用多种教学方法
教学有法, 但无定法。关键是教学方法要得当, 要适合课程与学生实际。在该课程教学中, 老师主要采用了以下几种方法:
2.1 以实际评估项目为例, 进行案例教学
案例教学法是在教师的策划和指导下, 选择和运用适应教学内容的典型案例, 使学生在实践环境中独立思考或集体协作, 提高其识别、分析和解决某一具体问题能力, 同时培养科学的实践理念、沟通能力和协作精神的教学方法。大量采用案例, 以真实的评估案例进行课堂教学, 例如房屋出租、抵押贷款、合作建房和身边的房地产投资项目等。这样, 教师讲课言之有物, 学生也可以形成具体的认识, 并且通过理论分析与现实的对比, 可以更深刻地领会授课内容, 及时提出问题, 寻找答案。
2.2 现代教学手段与传统教学方法相结合
传统的教学手段对于制图课中一些比较抽象的内容教学效果很不理想, 而且往往占用较多课堂时间。近年来, 多媒体演示作为先进的教学手段, 以图、文、声、像特点展示丰富多彩的画面, 使原本抽象而枯燥的教学内容直观形象化, 容易实现由空间形体到平面图形及由平面图形到空间形体的认识性的飞跃。因此, 我们在教学中适时地利用多媒体以及三维动画等信息手段进行演示教学, 不仅可以部分替代板书、板图、模型和挂图, 节省大量课堂时间, 而且教学生动形象, 增加了学生的感性认识, 培养了抽象空间的思维能力, 活跃了课堂气氛, 提高了教学效果。但多媒体教学并不能完全取代传统的教学方法, 尤其不能取代教师多年积累的教学方法和经验。因此, 不能单一地使用多媒体手段, 而是针对一些较难懂的内容和例题, 仍采用边讲边画的传统方式进行讲授, 或多种教学手段结合使用, 互相补充, 相得益彰, 从而达到较好的教学效果。
2.3 积极探讨“讨论式”教学方法, 加强师生的双向互动
改变传统的以教师为主的教学模式, 探讨以学生为主, 教师引导的师生合作型教学模式。组织学生对有关投资案例进行讨论, 提前安排学生对少量简单的内容进行试讲, 教师积极引导学生从不同的角度进行思考, 以加强学生的主观能动性, 提高综合素质。通过双向交流, 教师也从中获得进一步完善教学的宝贵资源, 达到教学相长的效果[3]。
2.4 邀请房地产业内人士讲学
邀请房地产评估业内人士到校讲学, 和学生进行面对面的交流, 不仅可以弥补高校教师实践经验的不足, 增加学生对房地产及房地产评估业的感性认识。了解房地产评估企业的组织结构和运作机制, 还可以让学生感受到真正的企业家应该具有的素质和精神, 从而激发学生的学习热情和创业热情。
3. 及时更新教学内容
我国的房地产市场和房地产业是上个世纪8O年代才开始逐步建立和形成的。在过去这20多年里, 我国房地产业的市场机制、相关制度和法规发生了巨大的变化, 而且随着社会经济的发展, 我国的房地产市场将进一步成熟, 市场机制、制度和法规等也会进一步完善, 这些都会导致《房地产评估》的教学内容发生变化。教材的内容总是有所滞后的, 不能反映房地产领域的最新情况。因此, 教师不能过分依赖教材, 而应该经常进行市场调查, 关注国家和地方政府对房地产评估行业的政策变化, 了解与房地产评估业相关的最新法规和制度等。并将这些反映在教学中, 教学内容要与时俱进。老师在讲清基本原理与方法的同时, 时常关注国家每年一度的估价师考试的新动向及专业杂志论文, 并与估价从业人士交流, 了解实践中的新问题新方法。比如补充教材上没有而实践中应用很普遍的“征地综合区片价法”、补充实践中的征地补偿标准 (与教材内容不一致) 、讲解最新的城镇基准地价评估与更新的方法等。这样一方面可以让学生学到该课程的最新知识, 拉近理论与实践的距离, 也可以激发学生的学习兴趣, 不至于让学生觉得老师照本宣科而感到乏味。
4. 结语
房地产评估课程作为资源环境与城乡规划管理专业的专业课程, 在学生的专业知识构建中起着不容忽视的作用。实践证明, 按照“学生为中心, 加强理论联系实际”的综合原则进行的教学改革, 促进了学生的思维, 激发了学生的学习激情, 提高了学生分析问题和解决问题的能力。同时也增进了师生之间的情感, 启发了教师的思维, 丰富了教学的内容和形式, 使得“教”更有针对性与实际意义。真正达到教学相长, 最终提高了教学效果与教学质量。
参考文献
[1]毕华兴, 朱清科.关于资源环境与城乡规划管理专业教学改革的思考[J].中国林业教育, 2008, (4) .
[2]欧阳霞, 刘峥嵘.论情感激励与教学“双主”地位的发挥[J].中国成人教育, 2007, (3) .
[3]王璐, 杨永忠.论“四位一体"原则下的大学本科教学改革[J].科技资讯, 2009, (13) .
8.房地产资产评估报告 篇八
一、房地产租赁实行价格评估竞价招租的必要性
关于竞价招租，南京军区房地产管理局一直走在前列不断探索，早在2006年10月，我们印发的《空余房地产租赁管理办法》中就提出了要通过对空余房地产租赁价格评估竞价招租的方式出租房地产，并于2008年5月正式印发了《空余房地产租赁竞价招租实施办法》。去年下半年，针对竞价招租工作中出现的一些新情况新问题，又修订完善并试行了《竞价招租实施细则》，全面推开合理最高价评标定标办法，探索构建价格评估竞价招租“三控三防”新机制，效果比较好。
空余房地产租赁价格评估竞价招租总的出发点是公开、公平、公正，总的目的是力求空余房地产租赁效益合理化、最大化。具体讲有三个目的，一是通过房地产价格评估，同时引入市场竞争机制，挖掘空余房地产的合理租赁价格和潜在经济效益；二是通过公平竞争，让“有关系的”变成“没关系”，“没关系”的也不用去“找关系”；三是大范围公开信息、遴选承租户，可以让资金实力强、经营能力好和社会信誉度高的单位成为我们的合作伙伴，利于加强租后管理，确保项目顺利实施。鉴于上述三个目的，价格评估竞价招租可以采取公开竞价和邀请竞价两种方式；同时，对业态相对独有、品牌效益明显、客观制约较多的现有租赁项目，且原承租户资金实力强、经营能力好、讲诚信守信用，招租单位可采取先价格评估再竞争谈判的方式，在确保租赁效益有明显提升的前提下（年租金不得低于评估价），经批准后与原承租人续签租赁合同。去年，我们有4个项目采取这种方式，不仅实现了租赁效益翻番，而且确保了平稳过渡、无缝衔接。
二、价格评估合理最高价评标定标办法的探索
影响房地产租赁价格的因素有很多，除了地理区位、租赁用途、租赁年限，还有承租户的经营能力、经济实力和经营诚信等因素。所以《竞价招租实施细则》中明确了关于合理最高价的评估计算方法，虽不能做到绝对的合理，但也是通过科学合理的房地产租赁价格评估办法评估计算出来的，尽管做到相对合理。主要有以下三方面考虑：一是倡导了报高价不一定能中标的理念，进而引导投标人结合自己的实际情况，在充分评估论证的基础上来报价。去年下半年，我们有1个竞价招租项目，年租金评估价为350万元，最高报价为410万元，但评标结果却是报价为406万元的单位中标。对此，各投标人没有任何疑义，完全理解和支持这种做法。二是体现了随机性和公平性的要求，避免了暗箱操作和人为因素干扰。合理最高价的计算依据是各投标人的有效报价，计算方法和相关系数是会前随机抽取的，谁也无法掌控合理最高价。三是彰显了相对合理的原则，借鉴房地产租赁价格评估和工程招投标合理低价中标的评标办法，以项目租赁评估价格为基数来确定竞价招租有效报价，再以有效报价计算合理最高价，既有竞争性、也有合理性。对此，在组织竞价招租过程中，通过招标答疑等形式，把相关情况事先通报给各投标人，特别要参照统一制定的样本编制招标文件，让各投标人充分了解掌握评标原则、竞价入围价和合理最高价的确定方法，防止事后有误解，甚至质疑评标定标的公开透明。
三、下一步的创新思考和打算
房地产租赁与房地产转让不同，房地产竞价转让是一手交钱一手交地，开发商交钱拿地后是否盈利与我们没有关系，也不用承担风险；另外，开发商如果比预期赚得更多，我们也不能再参与分成，因此，完全可以采取多轮举牌、按照谁出价高谁中标的原则组织竞价转让。但房地产竞价招租则不同，可以这么理解，房地产竞价转让是“一锤子买卖”；而价格评估竞价招租招的是合作伙伴，不能一味地追求高价中标，否则就可能埋下租赁纠纷隐患。为了防止投标人虚报价格、恶性竞争、恶意中标，去年，在上级业务部门的指导下，我们研究探索并全面推行了房地产租赁价格评估合理最高价评标定标办法，其目的就是大力倡导“双赢”理念，真正实现理性投标。
下一步，我们拟结合空余房地产租赁项目普查清理活动，对试行过程当中发现的问题，对价格评估合理最高价评标定标办法进行修改，不断完善房地产租赁竞价招租办法。尤其要切实重视房地产租赁前期论证评估工作。对整坐落、成片、整栋房地产租赁项目，必须进行前期评估论证，确保军事保障功能不受影响，确保租赁项目的可行性。部队空余房地产租赁项目，由出租单位提交可行性论证报告。储备房地产租赁项目，特别是利用场地出租、引资建设的骨干项目，必须搞好前期调研评估和规划论证。要主动协调和走访地方规划部门，了解掌握用地规划条件，尽可能提高规划容积率，最大限度挖掘土地的利用价值。对地理区位较好的土地对外开展租赁活动，首要前提是要把规划条件搞清楚，再根据规划条件搞方案设计，确定能建什么类型的房屋、能建多大规模的房屋，才能相对准确地评估土地租赁价格。
9.房地产资产评估报告 篇九
XXXX股份有限公司拟以公允价值模式
计量的投资性房地产
关于评估说明使用范围的声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实情况总体说明
三、评估技术说明
四、评估结论及其分析
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 声明 注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要
摘 要
一、本次评估对应的经济行为
本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。
二、评估目的
本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。
四、价值类型
根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。
五、评估基准日 2013 年XX 月 XX 日。
六、评估方法
本次评估采用市场法。
七、评估结论及其使用有效期 1．评估结论
在评估基准日 2012 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXXXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXXX万元，评估值比账面价值增值XXXX万元，增值率为XXXXX%。评估结果详见下表：
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013 年XX 月 XX 日
产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目
A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 XXXXXXX
本评估结论仅对XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性 房地产这一特定评估目的有效。2．报告使用有效期
本评估报告评估结果于 2013 年 XX 月XX 日至 2014 年XX 月 XX 日之间使 用有效。
八、对评估结论产生影响的特别事项
1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：
各楼层对外出租情况表
2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，且其权属归XXXX股份有限公司所有，因此，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。
3．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值中未考虑相关税费对评估值的影响。提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文
XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告
XXXX股份有限公司：
证券资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如 下：
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况(一)委托方、产权持有者概况
委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXXX 注册资本：XXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXXX(二)其他评估报告使用者概况
除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文
三、评估对象和范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。
四、价值类型及其定义
评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是2013年XX月XX日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
XXXX股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。(二)法律法规依据
1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)； 3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；
4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意 见》(国办发〔2001〕102号)；
5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)； 6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；
7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权 〔2006〕274号)；
8．《中华人民共和国土地管理法》； 9．《中华人民共和国城市房地产管理法》。(三)评估准则依据
1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财 企〔2004〕20号)；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)； 3．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189 号)；
4．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)； 5．《以财务报告为目的的评估指南》；
6． 中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》 中评协〔2011〕 230号）。(四)权属证明 XX市房地产权证。(五)其他参考依据
评估人员收集的上海市房地产交易资料。
七、评估方法
房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXXXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故
本次评估采用市场法。
市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。
基本计算公式为： P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。
交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；
区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；
个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。
根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估 工作计划，组织评估工作团队。(二)资产核实
指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。(三)评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。(四)出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：(一)基本假设
公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。(二)具体假设
1．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2．任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
十、评估结论
在评估基准日 2013 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值XX万元，增值率为 XXX%。评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2012 年 12 月 31 日
产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产XXXXX
十一、评估报告使用限制说明
1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3．除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4．根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 2012 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。
十二、特殊事项说明
1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期 附 件
一、与评估目的相应的经济行为文件；
二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；
三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；
四、委托方及产权持有者承诺函；
五、签字注册评估师的承诺函；
六、评估机构资格证书复印件；
七、评估机构法人营业执照副本复印件；
八、签字注册评估师资格证书复印件；
九、评估业务约定书复印件；
十、授权书。
证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 评估基准日：2012年12月31日 表1 共2页第1页
被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 1 流动资产 2 非流动资产 其中：可供出售金融资产 #REF!#REF!#REF!#REF!4 持有至到期投资 #REF!#REF!#REF!#REF!5 长期应收款 #REF!#REF!#REF!#REF!6 长期股权投资 #REF!#REF!#REF!#REF!7 投资性房地产 XXXXXX 8 固定资产 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 长期待摊费用 18 递延所得税资产 19 其他非流动资产 20 资产总计 期：2013年流动负债 22 非流动负债 23 负债总计 净资产（所有者权益）
投资性房地产—房屋(公允价值计量模式)评估明细表 评估基准日：2012年12月31日 表2 共2页第2页
被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币元 来 建成 计量 建筑面积 成本单价 评估单价
序号 权证编号 房屋名称 结构 原始入账价值 账面价值 评估价值 增减值 增值率 备注 源 年月 单位(m2)(元/m2）(元/m2)XXXXXX
评估说明
证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及产权持有者概况
委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXX 注册资本：XXXXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXX
二、关于经济行为的说明
本次评估对于的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计 量投资性房地产。
三、关于评估对象与评估范围的说明
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXX土地使用权取得方式为出让。2013 年 XXX 月 XXX日的账面价值为XXXX元。
四、关于评估基准日的说明
本次评估基准日是2013年XX月XX日。
I
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租
2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，其权属归XXXX股份有限公司所有。
六、资料清单
1．资产评估申报表；
2．委托方及产权持有者营业执照复印件； 3．房地产权证。
法定代表人：
委托方及产权持有者盖章：
年 月 日
资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXX(二)实物资产的分布情况及特点
(1)委估资产位于XXXX，该房屋产权来源为2009年购买。经现场勘察，该房屋较新，使用及维护状况非常好。
(2)委估房地产权证编号为XXXX号，证载房屋所有权人为XXXX股份有限公司，规划房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用 途为综合用地，土地使用权取得方式为出让，土地终止日期为2055年4月18日。(3)委估房产2013年XX月XX日账面价值为XXXX元。
(4)截止评估基准日，委估资产B1-5层全部出租，地下车位已出租，6层尚 待出租，已出租楼层建筑面积为XXXX平方米。具体情况如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
根据资产评估有关准则及规范要求，依据委托方提供的资料，评估人员对评估范围内资产进行了实地查勘。核实过程具体如下：辅导产权持有者清查资产、填报资产评估申报明细，收集整理产权持有者提供的各项评估资料。
依据产权持有者提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在产权持有者有关人员的配合下，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。根据核实结果，提请产权持有者补充、修改和完善资产评估申报表。对产权持有者提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。(二)资产核实方法
根据委估资产原值、净值等项目进行账账、账实核对。(三)核实结论
委估资产法律权属清晰，不存在抵押、质押和担保事宜。
三、评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围内的投资性房地产为办公、商铺和车位用房，截止评 估基准日 2013 年 XX 月XX 日账面价值为 XX 元。
(二)基本概况
委估资产位于XXXXX；地下 2-3 层的停车位 148 个（其中地下三层车位 203 为民防工程）。委估房屋为精装修，装修标准为外墙为玻璃幕墙，一楼大堂和-1 层局部为大理石地面，-1 层健身房等为复合地板和地毯，1-6 层地面铺设地毯、办公室内墙为铝合金隔断，会议室等内墙帖木式镜面板，天棚为三合板吊顶、配水晶灯饰，其他房间内墙涂料，卫生间地砖、至顶瓷砖内墙、PVC 吊顶，部分铝合金门窗，其余为木门。配套设施：给排水、照明、消防、宽带、通信，四部客梯，一部货梯，一部消防梯等。(三)核实的方法和结果 1．核实方法
(1)评估人员会同委托单位配合评估人员，将申报项目核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；
(2)核查房屋权属证及土地使用证；(3)核实建筑物竣工时间；
(4)调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；
(5)在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有单位有关人员的配合下深入现场进行实地勘察，记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实位置、数量、结构形式、装修标准及保温情况等。对委估资产走访查看，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的部分详细填写现场记录表。2．核实结果
(1)经核实，委估资产权属完善。(2)截止评估基准日，委估资产 B1-5 层全部出租，地下车位已出租，6 层尚待出租，已出租楼层建筑面积为 12,115平方米。明细如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期
(3)委估资产账面原值为 2009 年企业购置房产时的价值，以及购置后的房屋装修费用。(四)评估方法
房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。基本计算公式为：P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。
交易情况修正系数 A 用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数 B 用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；
区域因素修正系数 C 用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环 境、交通条件、基础设施等方面的差异；
个别因素修正系数 D 用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。
根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。(五)评估案例
案例 XXXX 5 号楼 评估明细表序号 1 1．选取比较实例
委估对象位于XXXX。评估时，假设该建筑物为整体出售，选择与委估资产相类似的小区物业 A、B 两宗 交易实例作为比较实例。评估对象和比较实例基本情况如下：(1)评估对象
评估对象位于XXX。房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让。房屋总面积XXX。委估建筑物位于黄浦江西岸，拥有 880 米长的黄金沿江岸线，毗邻两条上海地铁线并与东方明珠电视塔隔江相望。委估建筑物由国际客运码头、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施组成，是一个集邮轮码头和商业办公为一体的综合商务开发项目。该项目东起高阳路，西至虹口港，北沿东大名路，南到黄浦江，位于虹口北外滩的“黄浦江门户”位置，与浦东小陆家嘴的东方明珠隔江相望。整个项目规划占地面积 15 万平方米，总建筑面积将达 40 万平方米左右，其中，地下建筑面积 24.5 万平方米，地上建筑面积 16.5 万平方米（容积率近1:1.1），共有 13 个单体建筑。委估建筑物的办公楼项目临江景观好、建筑规模小，成为整个航运服务聚集区的“门面”，被誉为北外滩的标志性建筑。委估建筑物毗邻北外滩滨江绿地，滨江绿地北靠东大名路，东临高阳路，西至溧阳路，南沿黄浦江边，与上海港国际客运中心码头相邻。绿地面积 6.4万平方米，茂密的大乔木、各类花灌木、地被植物等构成了绿色生态区，极大改善委估建筑物的办公环境。委估建筑物所在小区的地下有即将开通的 12 线地铁，该小区的中心区域有近万平米的音乐广场及音乐之门。整个小区的地下贯通，并通往上海港国际客运中心码头。(2)比较实例
①比较实例 A 和 B 分别为上海国际航运服务中心项目的 3 号楼和 6 号楼，均竣工于 2012 年 12 月，钢筋混凝土结构。3 号楼地上共 6 层，地下 1 层，总建筑面积 7,098.16平方米（其中地上 6,354.84平方米，地下 743.32平方米），6 号楼地上 13 层，地下 1 层，总建筑面积 19,778.93平方米（其中地上 18,162.37平方米，地下 1,616.56平方米）。
上海国际航运服务中心项目，位于上海市虹口区北外滩地区公平路 18 号，距上海港国际客运中心东 1.6 公里。该楼盘所在物业西起公平路、东至瑞丰大厦及秦皇岛码头、北靠临江小区至杨树浦路、南临黄浦江。2011 年至 2012 年 销售的写字楼位于西块，总用地面积 41,345平方米，总建筑面积 206,857平方米，整个项目由高度 21.5 米到 100 米不等的 5 幢商务办公楼组成。该楼盘功能定位包括办公、商业、会议、公寓式酒店，以及游艇港池在内的相关设施，作为上海国际航运中心建设的重要组成部分，体现了航运服务业的核心功能和规模效应，将起到跨国航运企业集聚的作用。设立上海国际航运服务中心项目是为了体现上海市航运服务业的核心功能和规模效应，以达到跨国航运企业集聚的目的。上海国际航运服务中心项目与委估建筑物上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。
②比较实例C为上海中信广场的第五整层，中信广场位于上海虹口区（虹口区四川北路 859 号，四川北路以西、塘沽路以北、江西北路以东、海宁路以南），是北外滩及四川北路核心区域的一座国际 5A标准甲级写字楼。整个项目由街区型商业设施与一栋超高层办公楼组成。项目落成后将成为未来浦西地标建筑之一。
中信广场竣工于 2010 年，建筑结构为框架结构。建筑面积 147,065平方米，建筑占地面积 10,121平方米，地上建筑面积 109,828平方米，地下建筑面积 37,236平方米，总建筑层数为地上 47 层，地下 3 层，标准层建筑面积2500平方米，电梯数量：三菱客梯 18 部，货梯 4 部，地下车位 387 个，标准 层净高 3.1 米。具体情况见下表：
评估对象—上海上海国际航运服 上海国际航运服比较内容 港国际客运中心 5 中信广场务中心 6 号楼 务中心 3 号楼号楼
建筑用途 商业配套楼 相同 相同 相同 所处地区 北外滩 相同 相同 相同
交易时期 2012.12.31 2012.12 2012.12 2012.12 交易情况 市场价 中介叫价 中介叫价 中介叫价 建 成 年 代
(年)2009 2012 2012 2010 土地使用权出让 相同 相同 相同 性质繁华程度 较好 相近相近相近距海天路商0.5 公里 相近相近相近业区交通便捷程
有 3 条以上公交线路 相同 相同 相同度
评估对象—上海
上海国际航运服 上海国际航运服 比较内容 港国际客运中心 5 中信广场 务中心 6 号楼 务中心 3 号楼 号楼
空气、噪音、绿化周 环境质量 一般 一般 一般 围景观较好 建 筑 面 积
15,258.86 19,778.93 7,098.16 2,340.09(m2)建筑结构 钢混 相同 相同 相同 户型 整栋 相同 相同 相同
楼层 地下 1 层地上 7 层 地下 1 层地上 13 层 地下 1 层地上 6 层 第 5 整层，共 50 层 朝向 整栋 相同 相同 相同
配置 水、电、通讯等 相同 相同 相同 装修情况 高档 普通 普通 普通 景观情况 江景 相近相近相近交易单价(元
115,000/92,000 138,000/116,000 68,000 /m2)
2．交易情况修正
交易情况修正系数=正常交易的交易情况指数/比较实例的交易情况指数 设定正常交易的交易情况指数为 100，因比较实例 A、B、C 为中介叫价，经市场调查，参考实例上海国际航运服务中心项目的 5 号楼（建筑面积 12,157.99平方米）和 8 号楼（建筑面积 35,302.31平方米），在 2011 年 12 月 和 2012 年 3 月整体出售的价格，销售单价分别为 6.5 万元和 6.6 万元，当时 5 号楼和 8 号楼网上中介叫价为 8—10 万元/平方米。经计算，实际成交价与中 介叫价下限的比分别为 81.25%和 82.5%。故在评估时参考上述比率，并结合 实例 A、B 中介叫价的浮动比例，进行交易情况修正，综合考虑后，交易情况修正系数分别为 100/125、100/125，即中介叫价的 8 折。本次评估 A 和 B 采用中介叫价的下线作为交易单价，即实例 A：92,000 元，实例 B：116,000 元。实例 C 由于中介叫价不打折，因此实例 C 交易单价采用 68,000 元。
3．进行交易日期修正
交易日期修正系数=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数评估基准日与比较实例的时点相同。因此，无需进行交易日期修正。4．进行区域因素修正
区域因素修正系数 = 评估对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数因比较实例与评估对象不在同一小区内，故需要进行区域因素修正。以评估对象的区域因素，如距商服中心距离、交通便捷度、区域基础设施状况、区域公用服务设施、环境质量、黄浦江景观状况等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见区域因素比较修 正系数表。
5．进行个别因素修正
以评估对象房地产的个别因素，如户型、面积、楼层、朝向、临街状况、装修标准、设备配置、新旧程度、整栋楼盘和商业修正等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见因素比较 修正系数表。
6．计算评估对象的评估值 因素比较修正系数表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易情况修正 100/125 100/125 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正
1．距商服中心距离 100/100 100/100 100/100 2．交通便捷度 100/100 100/100 100/100 3．区域基础设施状况 100/100 100/100 100/100 4．区域公用服务设施 100/100 100/100 100/100 5．环境质量 100/99 100/99 100/97 6．景观状况 100/100 100/100 100/99 个别因素修正
1．户型 100/100 100/100 100/100 2．面积 100/100 100/115 100/120 3．楼层 100/97 100/100 100/102 4．朝向 100/100 100/100 100/100 5．临街 100/100 100/100 100/100 6．装修标准 100/93 100/93 100/93 7．设备配置 100/100 100/100 100/100 8．新旧程度 100/103 100/103 100/101 9．整栋楼情况 100/100 100/100 100/80 10．商业面积修正 100/99 100/99 100/98
因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 2 交易单价(元/m)92,000 116,000 68,000 交易情况修正 0.8000 0.8000 1.0000
因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000 区域因素修正
1．距商服中心距离 1.0000 1.0000 1.0000 2．交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0000 3．区域基础设施状况 1.0000 1.0000 1.0000 4．区域公用服务设施 1.0000 1.0000 1.0000 5．环境质量 1.0101 1.0101 1.0309 6．景观状况 1.0000 1.0000 1.0101 个别因素修正 1．户型 1.0000 1.0000 1.0000 2．面积 1.0000 0.8696 0.8333 3．楼层 1.0309 1.0000 0.9804 4．朝向 1.0000 1.0000 1.0000 5．临街 1.0000 1.0000 1.0000 6．装修标准 1.0753 1.0753 1.0753 7．设备配置 1.0000 1.0000 1.0000 8．新旧程度 0.9709 0.9709 0.9901 9．整栋楼情况 1.0000 1.0000 1.2500 10．商业面积修正 1.0101 1.0101 1.0204 综合修正系数 0.8785 0.7410 1.1552 比准单价(元/m2)80,822 85,956 78,554
7．确定评估值 市场单价＝XXXXX 取整
评估值＝市场单价×面积＝XXX＝XXXXX(元)取整
四、评估结论及分析
(一)评估结论
在评估基准日 2013 年 XX 月XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值 XXX万元，增值率为XXX%。评估结果详见下表： 资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年 XX月 XXX 日
产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%
(二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因