城市拆迁管理条例

城市拆迁管理条例（精选8篇）

1.城市拆迁管理条例 篇一

城市拆迁管理工作报告

为推动城市房屋拆迁管理工作顺利进行，前段时间，市人大常委会组成调查组，通过听取汇报、座谈研讨、实地考察，对我市城市房屋拆迁管理情况进行了一次专题调查。现将这次调查的有关情况报告如下：

一、坚定信念向前看

目前，我市的建设改造拆迁工作遇到了困难。在困难的时候，应能看到成绩，看到光明，以提高勇气，坚定信念，夺取新的胜利。几年来，我市的改造拆迁特别是“城中村”的改造拆迁工作取到了人所公认的历史突破性成就，也积累了大量的实践经验，应当认真总结，发扬光大，指导今后的工作。

（一）改换了城市容颜。

近年来，市委、市政府始终坚持创造环境科学发展、以人为本健康发展、长短兼顾持续发展、新旧统筹和谐发展的理念，制定了一系列科学的拆迁管理的政策和措施，并精心部署，全力推进，掀起了建设、扮靓凤城的热潮，开创了老城和新区齐头并进、相互促进、和谐发展的新局面。XX年以来，全市共完成城区范围内道路绿化、公益事业、旧城改造拆迁项目50个，面积71.2万平方米，拆迁安置企业和居民4080户，开发建设了城投·新视界、城投·书香苑、桃园小区、碾头小区、文苑小区、蜜水景苑、黄金花园等一大批设计超前、理念新颖、布局合理、质量过硬、档次较高的住宅小区，大批城市居民告别低矮旧居，住进宽敞楼房。其中，XX年城区共完成拆迁面积35万平方米，拆迁单位95个、居民1510户，比前3年总和还要多。今年以来，完成城市拆迁项目13个，面积19.8万平方米，拆迁安置企业和居民1020户。截至目前，“城中村”改造完成率已达到52%。通过拆迁改造，城区面貌焕然一新，城市功能配套进一步完善，城市人居环境进一步优化，城市品位进一步提升，广大群众对城市面貌发生的巨大变化给予了高度评价。

（二）积累了宝贵经验。

这几年我市城市拆迁改造规模空前，城市面貌日新月异，同时在城市房屋拆迁管理方面，探索了一些新路子，积累了一些好经验，可以归纳为四条。

好的制度和政策是做好拆迁管理工作的根本保障。近几年，我市相继出台了《关于进一步加快旧城区和违法建筑拆迁工作的意见》、《关于鼓励旧城改造的暂行规定》、《市房屋及附属设施拆迁补偿标准》等，并配套制定了拆迁方案报批、拆迁资料详细审查、拆迁工作考核和拆迁管理责任追究等制度，建立了较为完善的城市拆迁制度体系，做到了有法可依、有章可循。

规范的运作程序是做好拆迁管理工作的关键所在。市政府及有关职能部门严格按照法律法规和制度规定，牢牢把握政策合法、程序规范、运作公开、补偿合理的原则，积极开展工作，推动了拆迁的高效进展。如今年的铁路拆迁，依据《省城市房屋拆迁管理条例》，对拆迁房屋和产权调换房屋价值实行了市场化评估，增强了拆迁工作的公开透明性；严格按照法定程序做好拆迁公告、听证及座谈会、动迁会议、测量评估、公示送达、协议签订等工作，实现了和谐拆迁、依法拆迁。

正确的舆论导向是做好拆迁管理工作的内在要求。为了有效统一思想，各级各单位充分利用舆论阵地，通过制作宣传车、贴通告、挂横幅、发宣传单、印发简报、给广大被拆迁户致一封信等形式，广泛深入地宣传拆迁改造的重要意义、总体思路和方法步骤，宣传拆迁改造的法律法规和政策规定，宣传先进单位、先进个人的事迹，形成了良好的舆论氛围，有力地促进了拆迁改造的顺利进行。

2.城市拆迁管理条例 篇二

国外的大部分国家和地区只是将土地和土地上合法建筑视为一体的不动资产, 房屋在法律上被视为土地附属物, 故而在这些国家在制度上只允许土地的征用和土地的转让, 并不存在独立的城市房屋拆迁政策, 因此目前国外学术理论界还未有成熟的关于城市房屋拆迁沟通的研究成果。我国学术界在城市房屋拆迁制度方面的研究成果颇丰, 对于城市房屋拆迁的法律保障机制也有所涉及, 但是对于政府在拆迁中管理沟通职能还没有形成全面的和更为深入的研究。各学者多将约束政府行政权力和保护公民私权作为出发点, 不同程度的阐述了城市房屋拆迁活动中应建立和完善行政程序的观点, 普遍认为行政权力的正确使用对保障城市房屋拆迁活动的依法进行具有根本性作用。然而在实践中, 除了完善法律规范, 政府更应当在开发商与被拆迁人中有效地做好管理沟通, 通过合法的渠道、合理的沟通技巧、人性化的管理, 让各方了解其应该获取的相关信息, 明确其在拆迁行为中的权利义务, 保证拆迁行为的有序开展。

一、管理沟通在拆迁工作中运用的目的

管理沟通是为了一个设定的目标, 把信息、思想和感情在特定个人或群体间传递, 并且达成共同协议的过程。拆迁工作涉及政府部门, 政府部门与评估公司、委托机构等中介组织, 拆迁人与被拆迁人等多方关系, 由于各方的利益着眼点不同, 往往就会产生矛盾和纠纷。所以如何使利益各方协调一致, 为完成拆迁任务这个共同的目标而努力, 管理沟通就不可或缺。

1. 通过沟通达到贯彻拆迁精神, 了解被拆迁者需求的目的

沟通的首要职能就是要进行信息的交流、互换。积极的沟通, 尤其是畅通无阻、轻松自由的相互交流, 使参与拆迁的单位和群众都能够充分表达各自的观点和意见, 从而使拆迁工作中的各种问题通过各色形式的沟通渠道反映出来;同时, 及时地公布拆迁相关信息, 进行有效的信息沟通, 这是落实拆迁政策, 实行依法拆迁、公平拆迁与和谐拆迁的保障。

2. 通过沟通达到化解拆迁过程中矛盾和冲突的目的

在城市公共基础设施的发展、建设中, 拆迁工作的主要组织者往往是市、区等各级政府, 他们在这一过程中由于拥有社会资源、国家公权等优势地位, 是拆迁中处于强势的一方;而与此相对的是处于弱势一方的被拆迁人, 他们大多是普通的个人或者家庭, 几乎只能接受拆迁人开出的任何补偿条款。因此在这样一个极度不平等的对话中, 稍有不慎就能引发出尖锐的矛盾。如果在拆迁的过程中如能及时进行信息交流和情感沟通就有可能有效化解矛盾、解决冲突。

3. 通过沟通达到提高拆迁工作效率的目的

沟通是了解群众的需要, 明白群众对社会建设的意见, 清楚群众对居住环境的要求, 并以此来指导拆迁工作, 让政府的城市规划贴近群众, 服务人群, 提高政府的公信力;通过沟通我们可以向群众贯彻政府的发展蓝图, 贯彻拆迁工作的指导思想, 表达行政部门在拆迁工作中遇到的实际困难, 以此取得群众的体谅和支持;通过沟通还能及时的发现拆迁工作中产生的问题, 以不断的互相协商, 消除彼此的意见分歧, 让问题产生的负面影响降低到最小。

二、城市拆迁中的管理沟通障碍

在现实城市拆迁的过程当中, 可能成为影响沟通障碍的环节较多。各利益主体之间的沟通不畅、信息不通, 被拆迁人的抵触心理, 拆迁中的干扰信息多, 拆迁工作人员沟通技巧欠缺等等, 这些障碍不同程度的破坏了沟通中的良性循环, 降低了拆迁工作的质量。

1. 被拆迁人的抵触心理

在一些涉及到城市基础设施建设的公益项目上, 拆迁工作需要被拆迁人的理解, 并可能需要他们牺牲切身利益支持城市的建设。由于社会公众对公共事务的参与性不强, 行政部门一般不会与相关利益人进行事前的协商和沟通, 因此在工程建设初期涉及到的拆迁对象大多只能处于被动接受的状态。拆迁部门以政府的强权力主观的进入拆迁工作, 给被拆迁人一种极度强势的心理暗示, 增加了其自我防卫的心理态势, 一开始就对拆迁工作有了抵触心理。在这个时候, 如何能够打破这种不信任的僵局, 消除群众的抗拒, 是拆迁工作者需要面临的首要难关。

2. 拆迁中的干扰信息多

在目前的拆迁工作中, 信息的发布具有一定的滞后性。普通的群众很难参与到拆迁计划的制定, 只能等到所有方案设计完毕并投入到工程实施中, 他们才能了解到一些相关政策, 而且了解到的信息还不全面、完整。因此, 为了谋求更大的自身利益, 很多被拆迁户托关系、走后门打听消息, 也是在这样的社会大环境下, 各种真实的、虚假的小道消息、内幕消息不断散布, 谣言漫天。这种情况给拆迁工作带来了巨大负面影响, 为拆迁工作者做群众沟通工作增添了困难。沟通的起始信任被打破, 没有了利于沟通的基础, 沟通工作就无法开展下去, 更为严重的后果便是引发矛盾, 引起冲突。

3. 拆迁工作人员沟通技巧欠缺

拆迁工作者的业务素质则与沟通的效果戚戚相关。如果拆迁工作者在与被拆迁人的沟通中表达有误, 说话不清楚和重点不明确时, 容易给对方产生信息的失真和歪曲。例如交流中, 拆迁工作者如果心态不能摆放端正, 认为自己是强势的一方, 被拆迁人没有讨价还价的余地, 就恶化沟通环境, 拉开双方的距离, 使对方产生不愉快的心情, 甚至发展成为抵触。被拆迁人大多在自己的住宅被拆除时会有内心的不舍, 此时他们情绪会表现出一些低落, 而此时如果拆迁工作者不能很好的控制住自己, 不理解被拆迁人心理上的失落感, 就会产生负面影响。

4. 部门隔阂, 政出多门

近年来, 我国的城市化建设处于高速发展阶段, 全国各地都兴起了新区的规划、建设, 各级政府都制定了新的省市规划蓝图。又由于各部门间的重点项目不尽相同, 因此在项目的执行上存在很多客观难以统一的难处。而且我国的行政部门繁多, 管辖职能有很多相交、合作领域, 拆迁工作涉及领域很多, 需要协调的工作量很大, 例如地方政府、城市规划局、住房保障、城管部门等一些事业单位, 商业项目还需要企业的配合, 如此庞大的一个系统工程中, 部门间的不协调就经常会产生。

三、城市拆迁中提升管理沟通效果的途径

提升我国城市房屋拆迁管理沟通效果可以从沟通的制度以及环节上着手, 运用合理有效的方法消除障碍。

1. 完善沟通机制, 让被拆迁人加入到拆迁方案的制定中去

制度是从根本上保障一切社会活动有序进行的基础, 拆迁工作也不例外。要实现拆迁工作中沟通的及时、有效, 健全的保障机制是其立足点。首先, 建立信息公开制度。政府职能部门要做好细致的拆迁工作报告, 及时的向社会公众发布其城市规划计划, 让公众监督其行政职能。其次, 完善群众参与机制。城市拆迁工作的方案制度不仅仅是当地行政部门的本职工作, 更是关系当地百姓民生的头等大事, 因此, 政策的制定一定要得到群众的认可。

2. 合理运用沟通渠道, 有效杜绝小道消息的传播

拆迁中沟通的渠道分为两种, 正式渠道及非正式渠道, 或者称为官方渠道及非官方渠道。正式渠道是相关部门根据法律条款、行政规划通过官方的形式发布给社会公众信息的方式。这种方式具有权威性、不易改变性等特质, 在拆迁项目中对于一些重大的信息必须通过此种渠道发布。例如拆迁政策、补偿方案、安置条例等内容, 依托官方渠道发布出去, 是政府公信力的表现。这样能有效的杜绝小道消息的传播, 保障拆迁计划的平稳实施。然而其缺点也是显而易见的。正式渠道发布时间缓慢, 群众了解渠道单一, 没有快速的反馈机制。非正式渠道则能很好的弥补这些不足。拆迁工作者可以利用各种方式与被拆迁人进行交流, 互换彼此的意见, 了解群众的想法, 及时解答群众的疑惑。这样的交流可以发生在任何场合、任何时间, 没有太多的局限。因此, 合理的运用两种沟通渠道可以更好的传播相关信息, 减少干扰信息。

3. 关注尊重被拆迁人的想法, 为他们解决实际问题

城市房屋拆迁过程中, 拆迁工作者在拆迁工作的沟通中占据主导地位, 需要其主动的引导被拆迁人进行交流, 表达其内心想法。因此, 拆迁工作者在实际工作中要做到平等、诚实、主动、服务。平等是指拆迁工作者与被拆迁人之间的沟通需要在平等自由的原则下进行, 如果没有一个轻松、平等的平台, 弱势的一方不会表达自己的真实想法, 这样的沟通就没有实际意义;诚实是沟通的基础, 沟通双方要在基于互相信任的原则下如实的表达自己的观点, 对于一些不利于自己的信息也需要坦诚的告知对方, 而非在一种欺瞒中完成沟通;拆迁工作者占据着主导地位, 所以沟通中需要其先取得被拆迁人的信任, 主动积极的帮助群众了解基础政策。即使是自己无法解决的问题也要耐心想办法通过其他渠道尽力解决。

4. 提高沟通技巧, 提高工作效率

在城市房屋拆迁过程中, 沟通技巧的掌握, 拆迁工作者语言表达、交流的能力以及把握当前环境的能力对于沟通的效果至关重要。拆迁人员一是要提高表达能力。沟通中需要注重自己的表达方式, 注意语义的传达是否清晰, 对方能否清楚明白自己的意思;二是要善于倾听。仔细听取对方的表达意见, 不要一味的向对方灌输自己的想法, 而全然不顾别人的感受;三是要调整个人心态。拆迁人员在与被拆迁人在沟通过程中要始终保持平等平和的心态, 尤其是当被拆迁人情绪不满时更要控制好自己的情绪, 耐心倾听, 换位思考, 学会理解, 善于开导;四是选择合适的沟通环境。环境的选择能很好的影响沟通的效果, 在一个轻松的环境中, 被拆迁人能放下心中的包袱, 自由的表达自己的观点, 利于拆迁工作者调控沟通过程。只要做到以上四点, 就能提高沟通的效果。

5. 以行动强化语言, 提高执行力

语言上说明意图, 只不过是沟通的开始。只有化为行动, 才能真正最终提高沟通的效果, 达到沟通的目的。如果说的一套、做的又是一套, “言行不一致”, 这种沟通可能适得其反。在与被拆迁人的协商过程中, 拆迁人员一定要做到以事实说话。有些地方拆迁初期为了保障拆迁进度, 极力夸大拆迁后的安置政策, 对于被拆迁户的要求一一答应, 但拆迁完成落实当初承诺时, 拆迁人却以各种理由、借口为说辞, 不能兑现起初的安置条款。虽然当时的拆迁工作顺利完成了, 但后续却容易引发其他的社会矛盾, 所以沟通承诺时一定不能过分、夸张, 要实事求是。

四、结语

本文主要从拆迁方如何提高管理沟通技巧的角度出发, 阐述了管理沟通在城市拆迁中的作用, 然而沟通具有双向性, 对于如何提升被拆迁人在拆迁活动沟通中的地位, 主动合理进行沟通, 积极的促进拆迁活动的进行, 未有详细论述, 笔者将在以后的研究工作中进行深入研究。

参考文献

[1]卢雪聪.公共危机中的政府沟通能力和沟通效率研究[D].上海交通大学, 2009:P69-73

[2]徐修德.管理中的沟通媒介与沟通效率研究[J].东方论坛, 2007:P52-55

[3]寻海荣.管理沟通如何更有效[J].现代企业教育, 2010:P87-90

[4]薛白.我国城市房屋拆迁协调机制的研究[D].首都经济贸易大学, 2008:P9-13

3.台湾城市拆迁升级 篇三

2011年2月21日，台北“三莺部落拆迁事件”终于有了一个较好的回应。由于原住民屡次走上街头抗争，台“财政部国有财产局”同意让出0.7公顷国有土地，用于三莺部落重建，并将以成立社团法人的方式承租自建。

近年来，台湾正经历着一波波城市更新的狂潮，市政府藉由搬迁住民、拆除老旧空间、重划闲置土地与屋舍，建设摩登大楼，达到所谓美化都市的“好好看”政策。然而其背后真正意图，却是政府巧立名目与建商携手拆楼、炒地。

比如在2010年，台北市政府挟大笔预算举办花卉博览会，为了配合花博会的短期面子工程而“打造绿色都市”，市府团队计划明定“容积奖励”的诱因，要旧房拆除后的地主在其荒芜的基地上铺草皮。

这项奖励计划以“绿覆率”作为计算标准：覆盖越多的绿色面积，容积奖励就越高(即楼房可以盖得更高)，闲置建物被加速拆除。破碎、畸零的小绿地于是如雨后春笋般出现，在台北市一共有74处(约莫两万坪空间)，占公有地60％。然而政府花了人民纳税钱养绿的这些“假公园”只有18个月的生命，之后这些绿空间便转化为容积，落入地产建商的口袋。

三莺部落、乐生院强拆事件

“三莺部落”是台北城市边缘的原住民部落之一，位于横跨大汉溪的三莺大桥下，处于三峡区与莺歌区交界处。居民多为阿美族人，通行阿美语、华语。原址曾有平房为汉族人所居，1984年海山矿坑爆炸，许多族人辗转迁徙至大汉溪河滩高地，用低廉的二手建料自力造屋维持生计，形成了一个都市边缘的原住民部落。这些区域的成年人口多以打零工、种菜维生，老迈的族人大部分是前海山矿坑的原住民劳动者。

近年不断出现的建商广告明星产品，无一不是以水岸美景作为标榜，也因此，各地方政府陆续推出包括水岸自行车道、拦河堰、运动公园等各种工程，配合房地产业者的土地增值计划。推动这些符合部分人利益计划的前提，便是以拆除现有的都市原住民部落作为代价。

“三莺部落拆迁事件”便是其中暴力色彩最重的一次。

“三莺”遭遇强拆后，在社会运动团体和自救会的声援、陈情下，2008年2月，三莺部落还是面临近30年来第7次铲平。居民又多次原地重建。没有能力提供基层人民合理居住环境的历任政府，不仅未能反省这些“违章建筑”之所以出现的历史缘由，更不痛思任由财团炒作买卖的土地政策，认为以简陋的国宅将原住民“安置”起来，问题便从此消失。此后，原住民便不断地在街头抗议，直到2011年2月21日，政府终于有了较好的承诺。

事实上，类似的强拆2003年就已经出现。这一年，台北新庄市龟山乡的“乐生院”第一次遭拆。龟山乡“乐生院”早在1930年被设为全台“第一间”公立麻风病隔离医院。最初只有五栋房合，国民党到台后，陆续扩建房合至六十多栋。1961年“癞病防治规则”订立，废止强制隔离，该院改为门诊治疗。1993年，卫生处曾计划将乐生院整建为“公共卫生中心”。

然而，1995年台北市捷运局确定了捷运新庄线，选址于乐生院，从30公顷的乐生院土地中征收17.4公顷作为捷运机厂用地，涵盖了乐生院最具文史价值的建筑群区以及半百年的老树与自然山坡地，引发了工程与古迹保存的争议。

遭拆后，乐生院现仅剩面积3公顷，同时也衍生出院民的诸多安置问题，在此期间成立的“青年乐生联盟”与“乐生保留自救会”多次向县市文化局陈情、抗争，皆不受理会。

自救会通过与全台串连向政府高层抗争，2005年底提出“台湾汉生病友人权保障条例”，并与文化建设委员会研拟“乐生保存方案”，2007年按铃控告工程会主委吴泽成等人在乐生院保存方案中涉嫌图利厂商。

2008年12月3日早上七点半，工程人员以及警察的强制介入，驱使抗争活动转入地下化；规划区内的院民，也被隔离至由水泥围墙高筑起来的医院。

向农田强攻

彰化二林镇相思寮位于万合里的东北角，居民均为于清末移入垦植万合农场、筑屋于相思林边的佃农后代。今日相思寮有二十余户、百多人，是辛勤老农的家园，也是壮年专业经营农业的生产基地。

2008年8月，该区被划入“中部科学园区四期计划”631公顷的预定地。原来的开发计划也没要这么多地，但为了让区位方正一点，主管机关为了方便，大笔一画将人家的房子、田地都画进来了，而将被强制征收的20多户聚落，不过2.2公顷，但规划蓝图中的园区内，却有公园、有停车场、绿地空间、甚至还要盖饭店。

2009年征收公告案贴出，主管机关未曾到聚落开过任何一场协调会，也没有适当的拆迁安置措施，只有一封封的公文，欺负朴实的老农民们。相思寮居民陈文中在抗争现场说：“当初以一坪3500元跟政府买地盖房子，现在征收仅用公告市价加四成，一坪才1500元，明显不符市价，根本是在侮辱我们这些傻百姓!”70多岁的杨姓老农也说：“开发单位说我们大家都同意，我们有写同意书吗?有签字、盖章吗?田园、土地都被霸占去了，跟拿麦牙糖骗小孩一样。”居民们只想留住一块农地，永续营生，全村抵制搬迁。

政府口中宣称，中部“高科技走廊”是光电产业发展基地，但目前核准进驻的厂商仅三家，其中友达就占地200公顷，另外两家则和光电产业无关，友达一家企业图利的事实昭然若揭。事实上全台湾科学园区尚有253公顷的闲置用地，国科会更为了开发科学园区而负债上千亿，一再土地征收，其实正是藉发展之名、行炒地皮之实的手法。

在可以预见的未来，废水将排入浊水溪流域，造成彰化县及其下游市镇的污染，威胁沿海渔业，甚至危及第一级保育类动物中华白海豚的生存。

环境保护团体与绿党多次将此案上诉法院做环境评估审议，司法体系四次裁决开发案败诉，未符合环评标准，应立即停工，然而无论是国科会还是县政府，均无视司法判决与舆论压力，强行襄助业者开发，行政权力的粗暴终究压过司法。

相思寮征地事件尚未得到合理解决，2010年，苗栗大埔又发生了暴力征地事件。

2010年6月9日凌晨，200多名警力包围竹南大埔里，随后20多辆挖土机(俗称：怪手)驶入，以“整地”之名，破坏农民不到一个月就能收成的稻作物。苗栗县长刘政鸿竞义正辞严地说，“因为我有4000亿到5000亿的大企业要来苗栗设厂，我没有地，所以我得赶工。”

苗栗县竹南镇大埔里的都市计划案，一直以来就争议重重。2004年，政府以竹南科学园区将额满，科学园区周边生活机能需要加强为理由，提出300公顷土地征收计划。由于面积庞大，地主争议多，2006年再提面积减半的新方案。2008年底，一封“群创光电”总经理段行建署名的“投资意向书”陈情，要求将区内原先23公顷的工业地区，扩大为28公顷。苗栗县政府立刻“从善如流”，修改主计划。于是，多要求的这5公顷土地，牵涉24户农民的房子是否被拆，从此埋下未来两年的争议。

这种破坏五谷，威吓希望保留家园居民的行为，激起了社会各界的挞伐，独立媒体、学者与农运、社运团体纷纷集结到大埔被破坏的稻田现场，含泪将这些被糟蹋的稻梗扶起，通过网络传播，消息迅速散布开来。

2010年6月23日，征收区的居民在律师、学者的陪同下，把陈情书面交“总统府”，“总统府”承诺一周内会给回复，然而6月28日早上，同样的警力戒备场景、同样的粗残手段再次重演，怪手更全面毁坏田地上还来不及成熟的稻米。原来，民众还苦苦等待政府正面响应的时候，府院已经从后门响应苗栗县政府：支持硬干!

2010年7月17日，由不同团体、各个工业区开发案底下受害者自救会在事件的引爆下发起“台湾人民要农村-717凯达格兰大道守夜行动”。

目前在台湾，可耕地每年正以9000公顷的速度在流失。经过这次学者、农运、环境团体、媒体与文化工作者的集结，一股连结于土地的多元社会运动正在酝酿，对于长期漠视农村、农业地位、高举工业产业大旗的执政单位，将造成重大的挑战。

在民主更先进国家，土地征收是“不得不”的手段。而当下台湾地区，不分区域的人民，正遭受到政治集团单一思维的迫害：抢粮抢地抢房子。大量地形成土地私有化、高价化的景况，中产阶级已然面临到逐渐边缘化，而弱势民众更加被向外排除的圆心效应。

4.唐山市城市房屋拆迁管理条例 篇四

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唐山市城市房屋拆迁管理条例

唐山市城市房屋拆迁管理条例状态:有效 发布日期:2005-03-30 生效日期: 2005-07-01 发布部门: 河北省唐山市人民代表大会常务委员会

(2004年10月27日唐山市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，2005年3月25日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准)

第一章 总则

第一条 为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本条例。

关联法规：

第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要

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对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

第三条 城市房屋拆迁应当坚持符合城市规划、有利于旧区改造和生态环境改善、保护文物古迹、维护社会公平、保障被拆迁人合法权益的原则。

第四条 市人民政府房产行政管理部门对本市行政区域内城市房屋拆迁工作实施监督管理。各县(市)人民政府确定的房屋拆迁管理部门对本县(市)行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。国土资源行政管理部门依照有关法律、法规和规章的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。其他有关部门应当按照各自的职责协助城市房屋拆迁管理部门做好拆迁管理工作。

第二章 拆迁管理

第五条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市或县(市)房屋拆迁管理部门提交房屋拆迁申请书和下列资料：

(一)建设项目批准文件;

(二)建设用地规划许可证(含红线图);

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(三)国有土地使用权批准文件或国有土地使用权出让合同;

(四)拆迁计划和拆迁方案;

(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金足额到账证明。

房屋拆迁管理部门应当自收到房屋拆迁申请之日起三日内告知有关利害关系人享有听证的权利，并自收到拆迁申请之日起三十日内作出房屋拆迁许可决定。

准予拆迁许可的，拆迁人与金融机构应当在房屋拆迁许可证颁发之日起五日内签订资金托管协议，并自签订协议之日起三日内向房屋拆迁管理部门备案。

拆迁补偿安置资金应当专款专用。拆迁人和金融机构应当凭拆迁补偿安置协议支付拆迁补偿安置资金。

第六条 房屋拆迁管理部门应当自颁发房屋拆迁许可证之日起三日内在拆迁范围内书面公告下列事项：

(一)拆迁人和被拆迁人;

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(二)拆迁范围;

(三)拆迁期限;

(四)拆迁双方当事人的权利和义务;

(五)依法应当公告的其他事项。

拆迁公告发布后，拆迁范围内的任何单位和个人不得新建、改建、扩建建筑工程或设施，不得改变房屋和土地用途，不得设立和变更房屋租赁关系。

房屋拆迁管理部门应当在发布公告时，就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。

第七条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的范围和期限内实施房屋拆迁。

拆迁人确需扩大或者缩小拆迁范围的，应当重新办理相关手续。

拆迁人需要延长拆迁期限的，应当依法向房屋拆迁管理部门提出

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延期拆迁申请，房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起十日内给予准予延期或者不准予延期的书面答复。准予延期的，延长期限最长不超过一年。

第八条 拆迁人与被拆迁人签订的补偿安置协议应当包括下列内容：

(一)补偿方式和补偿金额;

(二)安置用房面积、地点和价格;

(三)搬迁期限、拆迁过渡方式和过渡期限;

(四)违约责任;

(五)争议的解决方法;

(六)当事人认为需要约定的其他事项。

第九条 拆迁下列房屋的，拆迁补偿安置协议或者拆迁补偿安置方案应当经公证机关公证，并由拆迁人对房屋及其附属物办理证据保全：

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(一)代管房屋;

(二)产权有争议的房屋;

(三)实施强制拆迁的房屋。

第十条 在约定或者裁决规定的搬迁期限内，拆迁人不得拆除未搬迁的被拆迁人的房屋，不得实施停水、停电、停气、停暖、阻断交通等影响生产、生活的行为强迫被拆迁人或者房屋承租人搬迁。

第十一条 被拆迁人、房屋承租人超过裁决规定的搬迁期限未搬迁的，房屋拆迁管理部门可以申请房屋所在地的市、县(市)人民政府责成有关部门强制拆迁，也可以依法申请房屋所在地的人民法院强制拆迁。

不是为了公共利益需要的拆迁，人民政府不得强制拆迁。

第十二条 实施强制拆迁时，被拆迁人所在单位和被拆迁房屋所在地的基层组织应当予以协助。

被拆迁人应当到达拆迁现场，拒绝到达拆迁现场的，不影响强制

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拆迁的执行。

强制拆迁前，执行人员应当对被拆迁人的财物逐件进行登记并运到指定处所交由被拆迁人接收，被拆迁人拒绝接收的，应当由拆迁人向公证机关申请办理提存公证。被拆迁人拒绝接收造成损失的，执行机关不承担责任;因执行人员在实施强制拆迁过程中的过错，给被执行人的财物造成损失的，由执行机关按照有关法律、法规的规定给予赔偿。

强制拆迁后，执行人员应当制作拆迁笔录，并连同财物登记一同交由被拆迁人签字。被拆迁人拒绝签字的，由执行人员在笔录中载明。

第十三条 拆迁人应当在拆迁补偿安置协议履行或者强制拆迁执行完毕之日起六个月内，持房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置协议书和被拆迁房屋的所有权证、土地使用证等文件，分别到被拆迁房屋所在地房产行政管理部门、国土资源行政管理部门办理房屋产权及土地使用权注销登记手续。

房产行政管理部门、国土资源管理部门应当向拆迁人、被拆迁人出具房屋产权和土地使用权注销证明。

实行产权调换的，拆迁当事人应当自安置住房交付之日起三个月

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内办理房屋所有权证和国有土地使用权证。

实行房屋产权调换的和利用补偿费自购房屋的契税征收办法，依照国家有关规定执行。

  律师事务所考勤 http://s.yingle.com/y/ws/955900.html 关于核发（成品油仓储经营批准证书）的申请(规范文本)http://s.yingle.com/y/ws/955899.html

 淄博市人事争议仲裁委员会调查提纲 http://s.yingle.com/y/ws/955898.html

 健康相关产品生产企业卫生条件审核申请表 http://s.yingle.com/y/ws/955897.html

 建设项目职业病危害预评价报告审核(备案)申请书 http://s.yingle.com/y/ws/955896.html

 化妆品生产卫生条件审核表

http://s.yingle.com/y/ws/955895.html

 计算机信息系统集成资质年审表

http://s.yingle.com/y/ws/955894.html

 准予变更登记通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955893.html

 企业承包经营合同公证书

http://s.yingle.com/y/ws/955892.html

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 拍卖公证书格式(现场监督类公证书)http://s.yingle.com/y/ws/955891.html

  仲裁反申请书 http://s.yingle.com/y/ws/955890.html 律师事务所章程(合作所，范本二)http://s.yingle.com/y/ws/955889.html

  保全视听资料 http://s.yingle.com/y/ws/955888.html 股份公司创立大会公证书格式(现场监督类公证书)http://s.yingle.com/y/ws/955887.html

 收容教育／延长收容教育决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955886.html

 工伤劳动争议仲裁申请书

http://s.yingle.com/y/ws/955885.html

 交通建设工程质量监督申请书

http://s.yingle.com/y/ws/955884.html

 水行政许可延期告知书

http://s.yingle.com/y/ws/955883.html

 律师事务所调查专用介绍信

http://s.yingle.com/y/ws/955882.html

 劳动和社会保险行政复议不予受理决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955881.html

 招标公证书格式(现场监督类公证书)http://s.yingle.com/y/ws/955880.html

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 律师见证书(范本二)http://s.yingle.com/y/ws/955879.html

 律师事务所律师办理非诉讼案件操作规程 http://s.yingle.com/y/ws/955878.html

 事业单位公开招考需求方案汇总表 http://s.yingle.com/y/ws/955877.html

 律师事务所业务档案管理制度

http://s.yingle.com/y/ws/955876.html

 准予延续水行政许可决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955875.html

 土地违法案件行政处罚决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955874.html

 律师事务所办公室规则

http://s.yingle.com/y/ws/955873.html

 涉水产品新产品卫生行政许可申请表 http://s.yingle.com/y/ws/955872.html

 地方税减免申请审批表(范本二)http://s.yingle.com/y/ws/955871.html

 律师事务所律师工作规则

http://s.yingle.com/y/ws/955870.html

 关于建设成品油仓储设施的申请

http://s.yingle.com/y/ws/955869.html

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 土地违法案件结案报告

http://s.yingle.com/y/ws/955868.html

 公司财务管理规章审查意见书

http://s.yingle.com/y/ws/955867.html

 某某律师事务所关于某某公司某某股票发行招股说明书的验证笔录 http://s.yingle.com/y/ws/955866.html

 国产特殊用途化妆品卫生行政许可申请表 http://s.yingle.com/y/ws/955865.html

 水行政许可听证通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955864.html

 国产涉水产品卫生行政许可申请表 http://s.yingle.com/y/ws/955863.html

   律师催告函 http://s.yingle.com/y/ws/955862.html 律师事务所劳保 http://s.yingle.com/y/ws/955861.html 律师事务所重大或疑难案件集体讨论制度 http://s.yingle.com/y/ws/955860.html

 辩护律师收集案件材料许可证

http://s.yingle.com/y/ws/955859.html

 律师事务所律师担任法律顾问制度 http://s.yingle.com/y/ws/955858.html

 案件移送函(农业行政处罚)http://s.yingle.com/y/ws/955857.html

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 人民法院鉴定委托书(委托鉴定用)http://s.yingle.com/y/ws/955856.html

 律师事务所关于律师过错责任赔偿的暂行规定 http://s.yingle.com/y/ws/955855.html

 查处(协助查处)违法用地告知函 http://s.yingle.com/y/ws/955854.html

  没收违法所得 http://s.yingle.com/y/ws/955853.html 国土所

巡

查

土

地

违

法

行

为

日

志

http://s.yingle.com/y/ws/955852.html

 涉外经济公证申请表

http://s.yingle.com/y/ws/955851.html

 合同格式条款备案表

http://s.yingle.com/y/ws/955850.html

 某某某公安局传唤通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955849.html

 律师事务所受理刑事案件批办单

http://s.yingle.com/y/ws/955848.html

 劳动争议仲裁申诉书(范本二)http://s.yingle.com/y/ws/955847.html

 上海市工商行政管理局合同格式条款修改通知书 http://s.yingle.com/y/ws/955846.html

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 建设项目职业病防护设施设计审查申请书 http://s.yingle.com/y/ws/955845.html

 专利案件登记保存笔录

http://s.yingle.com/y/ws/955844.html

  回避申请书(仲裁)http://s.yingle.com/y/ws/955843.html 企业法

人

资

格

公

证

书

（范

本

一)http://s.yingle.com/y/ws/955842.html

 国内民事公证申请表

http://s.yingle.com/y/ws/955841.html

 律师事务所财务管理制度(范本二)http://s.yingle.com/y/ws/955840.html

 律师事务所案件讨论业务学习制度 http://s.yingle.com/y/ws/955839.html

  食盐准运证 http://s.yingle.com/y/ws/955838.html 听证通知书(药品监督行政执法文书)http://s.yingle.com/y/ws/955837.html

 某某人民法院通知书(二审指定原审被告补充证据期限，行政诉讼证据文书范本 http://s.yingle.com/y/ws/955836.html

 中国证券监督管理委员会行政复议终止通知书 http://s.yingle.com/y/ws/955835.html

 某某某公安局移送案件通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955834.html

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 某某某公安局重新计算侦查羁押期限通知书 http://s.yingle.com/y/ws/955833.html

 人民检察院解除扣押决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955832.html

 解除先行登记保存物品通知书(药品监督行政执法文书)http://s.yingle.com/y/ws/955831.html

 人民检察院批准会见在押犯罪嫌疑人决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955830.html

 人民检察院不批准聘请律师决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955829.html

 人民检察院拘留通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955828.html

 某某人民法院通知书(具有专门知识人员出庭协助质证，行政诉讼证据文书范本 http://s.yingle.com/y/ws/955827.html

 人民检察院提请批准延长侦查羁押期限报告书 http://s.yingle.com/y/ws/955826.html

 行政复议中止通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955825.html

 刑满释放人员通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955824.html

  减刑申请书 http://s.yingle.com/y/ws/955823.html 保证书 http://s.yingle.com/y/ws/955822.html

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  人民检察院起诉书 http://s.yingle.com/y/ws/955821.html 某某某

公

安

局

取

保

候

审

决

定

书

http://s.yingle.com/y/ws/955820.html

 人民检察院提供法庭审判所需证据材料意见书 http://s.yingle.com/y/ws/955819.html

 行政裁定书(停止执行具体行政行为或驳回申请用)http://s.yingle.com/y/ws/955818.html

 支持刑事抗诉意见书

http://s.yingle.com/y/ws/955817.html

 人民检察院询问通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955816.html

 某某某公安局询问通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955815.html

   罪犯处罚审批表 http://s.yingle.com/y/ws/955814.html 退还保证金通知书 http://s.yingle.com/y/ws/955813.html 行政

处

罚

案

件

询

问

笔

录

http://s.yingle.com/y/ws/955812.html

 查封扣押物品通知书(药品监督行政执法文书)http://s.yingle.com/y/ws/955811.html

 询问笔录(农业行政处罚)http://s.yingle.com/y/ws/955810.html

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 出入境管理拘留审查／延长拘留审查决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955809.html

 抽样取证凭证(农业行政处罚)http://s.yingle.com/y/ws/955808.html

 指定管辖决定书(送达被指定管辖的人民检察院)http://s.yingle.com/y/ws/955807.html

 某某某公安局撤销案件决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955806.html

 复议申请书(范本二)http://s.yingle.com/y/ws/955805.html

 人民检察院立案决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955804.html

 某某某工商行政管理局经济合同仲裁委员会查封(扣押)执行笔录 http://s.yingle.com/y/ws/955803.html

 强制执行申请书(行政复议用，范本一)http://s.yingle.com/y/ws/955802.html

 先行登记保存物品通知书(药品监督行政执法文书)http://s.yingle.com/y/ws/955801.html

5.包头市城市房屋拆迁管理条例 篇五

（1993年11月3日包头市第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 1994年5月31日内蒙古自治区第八届人民代表大会常务委员会第八次会议批准 2002年11月29日包头市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议修订 2003年4月3日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第二次会议批准修订）

第一章 总则

第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 在本市城市规划区和白云鄂博矿区、石拐区规划区范围内的国有土地上实施房屋拆迁（以下简称房屋拆迁），并需对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

第三条 房屋拆迁必须符合城市规划，有利于旧城区改造和生态环境改善，保护文物古迹。第四条 拆迁人必须依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的房屋所有人。

第五条 市房屋拆迁行政主管部门对本市房屋拆迁工作实施监督管理，可以委托市城市建设拆迁安置办公室行使对昆都仑区、青山区、东河区、九原区的房屋拆迁工作的监督管理职责。

规划、建设、环保、公安、文化等部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁工作顺利进行。

旗县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

白云鄂博矿区人民政府、石拐区人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，依照本条例行使对所属城区内房屋拆迁工作的管理职责。

第二章 拆迁管理

第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

第七条 申请领取《房屋拆迁许可证》，应当向房屋拆迁管理部门提交下列资料：

（一）书面申请；

（二）建设项目批准文件；

（三）建设用地规划许可证；

（四）国有土地使用权批准文件；

（五）房屋拆迁计划和补偿安置方案；

（六）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。拆迁补偿安置资金存款金额不得低于所需拆迁补偿安置资金的60％。

第八条 房屋拆迁管理部门自收到上述资料之日起7个工作日内审核完毕。符合本条例第七条规定的，应当颁发《房屋拆迁许可证》，不符合的，应当书面通知申请人。

第九条 房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》时，应当将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项以房屋拆迁公告的形式予以公布。

拆迁人取得《房屋拆迁许可证》后应当在3日内向被拆迁人发送房屋拆迁通知书，公布拆迁补偿安置方案。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当向被拆迁人做好宣传、解释工作。

第十条 拆迁人应当在《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围和期限内，依法实施房屋拆迁。

需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予书面答复。

第十一条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自房屋拆迁委托合同订立之日起15日内报房屋拆迁管理部门备案。

被委托的房屋拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十二条 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

市人民政府确定的收购储备土地，可以由土地收购储备机构凭市国土资源管理部门批准的用地计划和划分的范围，到市房屋拆迁管理部门办理拆迁手续。

第十三条 在房屋拆迁许可证认定的范围内不得进行下列活动：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋或土地用途；

（三）房屋租赁、抵押和交易。

实施前款规定，由房屋拆迁管理部门书面通知有关部门停止办理相关手续，并在拆迁范围内予以公示。

第十四条 拆迁人以及有关单位在公告的搬迁期限内，不得对被拆迁人或者房屋使用人尚未搬出的房屋实施停止供水、供电。供热、供气以及损坏房屋结构等影响生产、生活和居住安全的行为。

第十五条 拆迁人与被拆迁人应当依据本条例就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任等事项订立房屋拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议应当经公证机构公证，并办理证据保全。

第十六条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。第十七条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决；房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供异地安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

第十八条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第十九条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当报经房屋拆迁管理部门批准，并根据有关规定办理相关手续，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

第二十条 拆迁房屋涉及市政公用设施、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，房屋拆迁管理部门应当依照有关法律、法规的规定办理，并及时通知相关部门。

第二十一条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于补偿安置，不得挪作他用。

房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁安置资金的监管；办理拆迁安置资金的金融机构应当配合房屋拆迁管理部门对拆迁安置资金的监管，使用拆迁安置资金应当经过房屋拆迁管理部门同意。

第二十二条 市房屋拆迁管理部门及其工作人员，应当严格依法履行监督管理职责，文明执法。

房屋拆迁管理部门应当建立健全档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

第三章 拆迁补偿与安置

第二十三条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除另有规定外，被拆迁人可以选择补偿方式。

货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定。房屋拆迁评估规则和办法按照自治区有关规定执行。

房地产价格评估机构在评估时，应当遵守评估规范，做到公开、公平、公正。

第二十四条 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

拆除未超过批准期限的临时建筑，按照其建筑面积、重置成新价结合剩余期限给予补偿。批准临时建筑规定不予补偿的除外。

第二十五条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人按照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。第二十六条 实行产权调换的，在拆迁范围内建造与被拆迁房屋相同类别房屋的，应当对被拆迁人原地调换，经拆迁人与被拆迁人协商也可以异地调换。在拆迁范围内建造与被拆迁房屋类别不同房屋的，按原房屋用途实行异地调换。

拆迁人与被拆迁人应当以房地产市场评估价格计算被拆迁房屋的补偿金额和调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

产权调换的面积按照房屋的建筑面积计算。

第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第二十八条 拆迁出租的公有住房，被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人享有的公房使用权，或者以异地安置房屋承租人的方式与房屋承租人解除租赁关系，由拆迁人对被拆迁人补偿。房屋承租人放弃安置的，拆迁人也可以按照房地产市场评估价70％的价格收购房屋承租人的公房使用权，剩余房地产市场评估价格的30％部分给付房屋产权单位。

第二十九条 拆迁具有部分产权的住房，原购房人按照有关规定完善产权后，拆迁人对其予以补偿。

第三十条 拆迁公有住房的承租人和私有自住房屋的所有人需要安置的，应当由拆迁人给予安置。安置房屋与原住房面积相等的部分，按照原住房的重置价与安置房屋的建设综合成本价结算差价；超出部分，按一定比例的房屋建设综合成本价和房屋市场销售价购置，具体比例和标准由市人民政府制定。

被认定为经济特困的被拆迁人或者公有房屋承租人，执行前款规定仍无能力购买安置房屋的，可以实行房屋产权调换。房产管理部门按照有关规定给予办理共有产权登记手续。

前款所称的经济特困人员，是指民政部门认定的享受最低生活保障待遇的城市居民。

第三十一条 拆迁产权不明确的房屋，或者虽然产权明确，但至拆迁通告规定的拆迁期限届满时该房屋无人使用，而且产权人未向拆迁人主张权利的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门批准后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机构办理证据保全。

第三十二条 拆迁设有抵押权的房屋，依照有关担保的法律法规和规章的规定执行。第三十三条 拆迁人提供的拆迁安置或者产权调换用房，应当符合国家质量安全标准、建筑设计规范、具备基本生活配套设施。

第三十四条 过渡用房由被拆迁人或者房屋承租人自行解决的，由拆迁人对被拆迁人或房屋承租人支付临时安置补助费。被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

第三十五条 对被拆迁人一次性安置的，由拆迁人付给被拆迁人或房屋承租人搬迁补助费；临时过渡的，由拆迁人付给被拆迁人或房屋承租人二倍搬迁补助费。第三十六条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，除按本条例进行补偿安置外，对停产、停业造成的损失，拆迁人应当给予补偿。

第三十七条 因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，自逾期之月起按照原标准的二倍付给临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

第三十八条 因房屋拆迁造成的停产、停业补偿的具体标准，由市人民政府制定；临时安置补助费、搬迁补助费的具体标准，按照自治区的有关规定执行。

第四章 法律责任

第三十九条 违反本条例规定，未取得《房屋拆迁许可证》，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令其停止拆迁，给予警告，并处以拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下罚款。

第四十条 拆迁人违反本条例的规定，以欺骗手段取得《房屋拆迁许可证》的，由房屋拆迁管理部门吊销《房屋拆迁许可证》，并处以拆迁补偿安置资金1％以上3％以下的罚款。

第四十一条 拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令其停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销《房屋拆迁许可证》：

（一）未按《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

（三）擅自延长拆迁期限的；

（四）提供无合法产权或者不具备基本生活配套设施安置用房的。

第四十二条 拆迁人与被拆迁人达不成协议，不申请房屋拆迁管理部门或者同级人民政府裁决擅自拆除房屋的，由房屋拆迁管理部门责令其停止拆迁，视情节酌情给予经济处罚。

第四十三条 接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令其改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50％以下的罚款。

第四十四条 房地产价格评估机构违反评估规范，显失公平，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任，由房屋拆迁行政主管部门处以合同约定的评估服务费二至四倍的罚款；情节严重的，由有关部门吊销该房地产价格评估机构的资格证书。

第四十五条 房屋拆迁管理部门及其工作人员违反本条例规定，有下列行为之一的，由有关部门对直接责任人员及其主管人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）违法核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；

（二）未按规定履行监督管理职责，造成严重后果的；

（三）违法发布拆迁公告，造成不良影响的；

（四）作为拆迁人或者接受拆迁委托的；

（五）玩忽职守，滥用职权，循私舞弊的。第四十六条 违法拆迁造成被拆迁人损失的，违法拆迁人应当承担损害赔偿责任。违法阻碍拆迁工作造成损失的，违法阻碍拆迁人应当承担损害赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

第四十七条 在本市土默特右旗、固阳县、达尔罕茂明安联合旗的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。

第四十八条 市人民政府可以依据本条例，制定实施细则。

第四十九条 本条例自2003年5月1日起施行。

发布部门：包头市人大（含常委会）发布日期：2003年04月03日年05月01日(地方法规)

6.浅谈城市房屋拆迁管理条例的修改 篇六

高丽娜

摘要拆迁活动进行的依据主要是《城市房屋拆迁管理条例》，民众与政府引发的冲突以及一些群体性事件愈演愈烈，非

法暴力拆迁事件频发。按原条例的规定，拆迁主体界定混乱及补偿标准较低还有作为拆迁的动机的“公共利益”界定不明

等诸多不当之处。学界呼吁大修拆迁条例，在征求意见稿出台后至正式法规出台前我们需要对相关问题加以注意，以期立

法的相对完善。

关键词拆迁管理条例暴力拆迁条例修改

作者简介：高丽娜，安阳工学院文法学院，讲师，研究方向：宪政。

中图分类号：D922.1 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)02-163-02

从重庆的“最牛钉子户”事件到成都公民唐福珍自焚抗拒拆

迁，到2010 年12 月2 日清华大学法学博士王进文因老家遭强拆

而发的致潍坊市长的一封公开信引起的关注，频频发生的暴力拆

迁一次次刺激着人们的神经，一位公民在什么情况下会在众人面

前燃烧自己的生命？支撑野蛮拆迁背后的《城市房屋拆迁管理条

例》俨然成为一部“恶法”，不除不修不足以平衡和彰显社会正义。

一、原拆迁管理条例不可回避的问题

《物权法》第66 条规定，私人的合法财产受法律保护，与此同

时物权法还规定，国家、集体、私人财产均依法受到保护，这三者的财产同等重要，同样都受到法律的保护。当公民手里拿着土地

使用权证、房屋产权证，在权证在手的情况下，在登记薄上依然登

记是产权人的情况下，是土地使用权人的情况下，怎么就来拆房

子了呢？难道那个拆迁许可证比房产证的权利还大吗？《物权

法》第42 条对政府征收公民个人的房屋和不动产采取了例外允

许、严格限制的态度。该条规定：“为了公共利益的需要，依照法

律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房

屋及其他不动产”。但这应当是征收补偿，而不是拆迁补偿。因

为公共利益审查过之后，它是征收而不是拆迁，征收是所有权变

更的一种方式，经过征收，房子的所有权变成政府的，政府拆的是

自己的房子，不存在强制拆除的问题。依照物权法的规定，确实

属于公共利益的建设项目，在给与了足额补偿之后，政府要将财

产的产权变更到政府名下才能实施拆除。可是现在却把这个补

偿环节放在拆迁来谈。其实应该是在征收补偿完了以后才涉及

到拆迁房子的事情。拆迁的时候很容易因为补偿的问题产生争

议，然后又会寻求裁决，又会寻求法院起诉，但是这一切都不影响

拆迁的进程。

2001 年以前《城市房屋拆迁管理条例》实施之初，为保证旧

城改造和项目的顺利实施确实起到了高效的推动作用，但是随着

2004 年新修订的《宪法》和2007 年生效的《物权法》推出，这一条

例就与之产生了矛盾。当以《城市房屋拆迁管理条例》为依据，没

有经过征收的情况，去拆别人《物权法》保护物权的时候，行为的性质毫无疑问就是一种侵权。从另外一个角度来讲征收和拆迁的结果实际上是消灭了民法上的另一个合法权利了，如果这个 “拆迁人”是一个公司或企业，他绝对没有权力去消灭一个别人的 一个权利。从宪法的角度来看，它是违反《宪法》和《物权法》的。北京大学法学院沈岿、王锡锌、陈端洪、钱明星、姜明安五位

学者《关于对〈城市房屋拆迁管理条例〉进行审查的建议》中指出： “依据宪法和法律，征收、补偿主体应该是国家，征收补偿法律关 系应该是行政法律关系；而《条例》却将补偿主体定位为拆迁人，将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。”征收的决策主体依然是 政府，具体行使这一决策权的机构是“市、县人民政府房屋拆迁管 理部门”。但是，具体的拆迁人却是所谓“拆迁人”，他们通常是商 业性企业。在征收行为中，政府无端引入了一个第三者，且让其 分享自己的征收权。当然，政府可以巧妙地利用这个第三者实现 自身利益最大化，但反过来也必然与这个第三者结成利益同盟，而损害被拆迁/征收人的权利和利益。根据《拆迁条例》，政府是 拆迁的仲裁人，但当土地成为地方政府主要“财源”时，这必然导 致法律缺陷，根本无法保证拆迁的公正。激烈的权利与利益冲突 也由此而生。不少捍卫私产者以惨烈方式抵抗暴力拆迁，甚至付 出了生命的代价，仍不能阻挡被利欲驱动以致“疯狂”的铲车。当 强权与暴力屡屡突破法律规范、消解对法律的敬畏时，原本指望 通过法律救济自身权益的民众，得到的无疑只能是失望。如此一 来，拆迁所拆掉的就不仅仅是普罗大众赖以安身立命的住所，还 有他们对于法律公正的信仰、对于人权至上的理念——而这无疑 是在拆除中国“和谐社会”的根基。

二、修订拆迁条例中难以逾越的障碍

在多次征求各方面意见的基础上，形成了《国有土地上房屋

征收与补偿条例（征求意见稿）》，伴随着名称的改变，其内部的制 度也有很大的变化。原条例强调的是“管理”，而新名称体现了由 单向的管理到对公民私有财产权的尊重和保护。而且征求意见

稿中摒弃了“拆迁”的概念，取而代之的是“搬迁”，从“拆”到“搬” 也折射出一种法治理念的进步。虽然拆迁仅仅是一字之差，但前 者已然造成一种不良的社会心理暗示。

首先面对的是如何界定公共利益的问题。征收条例采取了

列举的方式界定公共利益，且倾向于进行范围较窄的界定。根据 征求意见稿的规定，只有因七种“公共利益”的需要，政府才能征 ◆政法论坛

2011 · 02（中）

收房屋；只有90％以上被征收人同意，方可进行危旧房改造。不 过这遭遇了地方政府的不同意见，地方希望能够将之界定的宽一 点。至于“公共利益”这个筐究竟该编多大，争执了那么久似乎也 没争出个所以然。例如央视就举例，旧城改造可以美化市容，提 供更多住房，算不算公共利益？公共利益如何界定一直都是拆迁 条例修改过程中最焦灼的问题之一。虽然专家们对以列举的方 式界定公共利益范围基本无异议，但公共利益的具体范畴却备受 争议，专家学者以及多年代理拆迁案件的律师，都认为建议稿中

公共利益的规定差强人意，专家们对此无法达成共识。北京大学 法学院副院长沈岿教授接受中国青年报记者采访时表示，理性的 公共利益界定模式是：法规列举＋民主程序＋司法程序。尽管相 关法律没有明确规定公共利益的认定标准，但这一条件本身就意 味着，征收的范围是有限的，而不是无限的。有些公共利益是很 模糊的，这个在国外同样争论不休，但是有一个民主程序。蔡定 剑教授曾说解决拆迁问题的根本要从民主制度上下功夫。在城 市在建设规划、设计规划的时候，就要纳入公众参与，这个公众参 与最终是要经过议论批准。解决暴力拆迁问题的根本措施之一 是要有公众参与，对城市规划，我们的社区规划要有真正的公众 参与。

条例遇到的第二个困难是征收程序。包括征收程序，及由谁

启动等问题。新条例可能改为“房屋征收与拆迁补偿”，多了“征 收”和“补偿”二字，显示其对被征收人的尊重。不过要是不解决 关键性的问题，“依法征收”就难免会变成“依法强制征收”。此 外，补偿问题也是难点，法制办倾向于按市场价格补偿，毕竟，房 子是几代人的积蓄或者当了一辈子房奴换来的，理应“风能进雨 能进国王不能进”。即便新条例明确了要按“市场价”补偿，可什 么是“市场价”？同等位置的不同小区，甚至不同楼层、不同朝向、不同装修，都会导致不小的价差，在实践操作中仍会面临诸多问 题。建议有专业的评估机构介入“市场价”的评定。

再之，由于国家征收是行政法律关系，而非公共利益征收一 般是民事法律关系，两种不同的法律关系能否放在同一部征收条 例中也是需要关注的问题。唐福珍事件折射出的农村集体土地 以及土地上房屋的拆迁问题应该引起重视。这一块，无论是未来 统一的土地和房屋征收和补偿法，还是说我们现在新的条例修 改，都需要去考虑相关原则和规范。希望这个统一的立法可能会 尽可能快的出台。另外也必须引起对目前施行的财税体制改革 的思考，因为这一制度引起地方政府对土地财政的依赖，并引发 了土地征收和拆迁事件频发。

三、法规背后的利益博弈

要解决暴力拆迁的问题其实不仅仅是制定一部《拆迁条例》。贺卫方教授曾谈到《拆迁条例》只是整个制度链条中的末端性的 问题。而最源头的问题就是关于我们土地制度问题，《土地管理 法》本身的规定不甚公正合理。宪法和有关的土地法律都规定，城镇的土地都属于国家所有，这天然的就会带来一个问题，就是 任何在城镇中的拆迁、建设和开发，即使是商业开发，也必然与政 府的公权力有关联。土地是国有的，虽然并非政府所有，但政府 却是国家的代表，所以政府就不断地会介入到相关的争议中。价 格不能由土地的占有者来决定，也不能由拆迁者来决定，因为两 者都倾向于自己利益的最大化，最后恐怕还是要由行使公权力的 政府来决定。行诉法是私权面临公权力侵犯时，寻求救济的一部 最重要的法律和制度设计，但当前面临的一个迫切问题是，在当 下的城市大规模拆迁和建设中，民众与政府引发的冲突以及一些

群体性事件往往是拆迁补偿标准过低造成的，但按照当前的行政 诉讼法，被侵权者却不能起诉，因为拆迁和补偿标准往往被界定 为抽象行政行为，而行政诉讼法却规定不能对政府的抽象行政行 为提起诉讼，即使把拆迁补偿标准界定为具体行政行为，这个问 题依然解决不了。法院也同样面临这样的一个困难，这个困难是 中国土地制度的缺陷造成的。

所以很容易理解《拆迁条例》最大的阻力为什么来自政府。这些年地方经济发展都很快，其中很大一部分是政府依靠土地财 政和拆迁来支持着这种财政。拿北京来说2009 年全年土地出让 金是930 亿，其中住宅土地出让金约700 亿。今年前三月住宅土 地出让金已超过去年的一半。地方政府难以抑制卖地冲动是有 原因的，上世纪90 年代中期，地方政府手中的金融权力被悉数上 收，地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的只有土地 这一项核心资源了。房价的飙升刺激投资的迅猛增加，并拉动经 济快速增长和地方财税的大幅增加。一些地方政府低价征地，转 手高价出让，卖地越多，财政收入越多，如2009 年上海土地出让 金有“日赚2.5 亿”的说法。此外地方政府官员要获得政绩，最直 观的印象莫过于城市面貌的改善，政府工作任务的强力推进。这 也是暴力拆迁难以制止的原因。在武汉“3 · 3”事件发生前一个 月，武湖街工委书记在一次讲话中提到，光2010 年，在武湖街拟 建项目就多达40 多项，涉及土地调整征用6000 多亩，需要拆迁 村庄23 个，涉及家庭1600 余户。他指示，要“强力推进征地拆 迁，从空间上保障项目落户”，“时间紧、要求高、任务重”，周在讲 话中说，将把征地拆迁工作作为加快发展的硬任务来落实，全力 以赴打好“攻坚战”，务求必胜。这也就不难理解拆迁人的暴力行 径了。

7.城市拆迁管理条例 篇七

城市房屋拆迁,是根据城镇建设规划和国家专项工程的建设计划及当地政府的用地文件,拆除建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。城市房屋拆迁涉及到当地政府、房地产开发商(拆迁人)、被拆迁人三方的利益。就“被拆迁人”而言,在三方利益角逐中,处被动地位,属于弱势,其合法权利容易被忽视或剥夺,从而引发一系列社会问题。那么,在城市房屋拆迁中需要注意保护的哪些基本权利呢?

(一)生命健康权。

生命健康权是公民最基本的权利。然而很多地方的强制拆迁出现了暴力违法的影子,夜深人静私闯住宅,敲门砸玻璃殴打被拆迁人。这种现象在倡导建设和谐社会理念下发生是不应当的和应予以避免的,我国倡导和谐社会和以人为本,依法维护三者权益,维护正常拆迁秩序和城市建设城市改造规划按计划进行,文明依法拆迁,保障公民人身权利是十分重要的。

(二)财产权。

《宪法》以及新颁布的《物权法》都有明确规定,公民合法的私有财产不容侵犯,未经所有人允许,不受任何权力以及任何形式的侵害。然而,许多居民倾其毕生积蓄买了住房,拆迁公告下来,说拆就拆,除按照预先制定的补偿标准进行补偿外,对补偿款数额能否再次回迁购置新房,以及由此带来的一系列生产生活问题,缺乏系统考虑,使被拆迁人利益受到损害。

(三)劳动保障权。

从湖南嘉禾事件中,可以看到行政命令被拆迁户的家属停止本职工作去劝说搬迁,直到搬迁结束才能上班。如果在职职工是拆迁当事人又不顺利搬迁的话,轻者被调离,重者则被开除公职的做法,严重影响了党和政府在广大人民群众心中的形象。

(四)知情权。

房屋拆迁公告贴出来的同时公布拆迁评估补偿数额,补偿依据什么标准评估、什么公司进行评估、拆迁法律程序以及如何进行法律救济的途径要同时告之,如果不是这样,被拆迁人很少被告知,被拆迁户就有着强烈的被欺骗感的感觉,埋下了拆迁纠纷隐患。

(五)公平交易权。

有些地方的强制拆迁干脆就是晚上进行,把当事人架进车里,推土机就开始工作。

(六)司法救济权。

房屋管理部门的行政裁决不需要法院审查和司法救济,只须经过申请法院强制执行。所以很多法院驳回被拆迁人的起诉,或者法院也被推向强制拆迁第一线(当然还有其他原因)也就不足为怪了。正是由于司法救济权的缺失,被拆迁户权利受损后,要么忍气吞声,要么层层上访,要么走向暴力抗争的悲剧。

二、城市房屋拆迁中被拆迁人权利被侵犯的根源

(一)观念陈旧,在法律法规认识上存在误区。有的当地政府观念陈旧,在城市拆迁及有关法律、法规认识上存在误区,导致党委、政府对城市房屋拆迁活动介入过宽,往往“公”、“私”不分,不能公平处理政府、房地产商、被拆迁户三者合法利益关系问题。

(二)城市房屋拆迁有关法律、法规的规定不完善,立法对被拆迁人权益保护需要适时进一步完善。2001年修改后的《条例》在立法上对城市建设效率给予了足够的重视,而对社会公平方面应继续补充有关条款。这一立法指导思想在一定程度上反映了加快城市化建设进程的客观要求,但与建设现代法制社会所倡导的厉行法治、保障人权、促进社会公平的要求相比,还需要不断地加以完善。

(三)拆迁人侵害被拆迁人的合法权益问题。根据《条例》规定,拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位,公民个人是不能成为拆迁人的。当前,拆迁人大部分是房地产开发商。房地产开发商实力雄厚,其所进行的房地产开发,在客观上顺应了当地政府实现城市发展规划的要求,与当地政府有着千丝万缕的联系。个别拆迁人往往自恃手中握有当地政府颁发的规划许可证、土地使用权批文、房屋拆迁许可证等合法手续,采用种种强制性的、违法的手段,逼迫被拆迁人与其签订“霸王条款”,甚至有的拆迁人不惜借助黑社会的势力,对被拆迁人进行恫吓或进行人身伤害,来迫使被拆迁人就范,这些都是与构建和谐社会和政治文明相违背。

(四)在房屋拆迁中,评估机构不中立,参照的评估标准偏低问题,使评估结果不公正。由于我国的房地产评估机构大多是由政府职能部门演化而来,它会在评估时偏向当地政府,加上房地产开发商是房屋评估机构的主要评估业务来源,其房屋评估业务交给哪个评估机构,就会使哪个评估机构获取收益,所以房地产开发商和评估机构的关系往往是很密切的。房地产评估机构往往会偏向拆迁人(房地产开发商),使其在房屋拆迁评估中难以保持中立。

(五)我国城市房屋拆迁立法存在的问题。最为突出的是《条例》规定的房屋拆迁行政裁决。在城市房屋拆迁中,如果被拆迁人不服裁决,可以向人民法院提起诉讼,但结果往往是成为败诉方,这里需要法院执法公正问题。因此各级人大监督法律实施时切实体现和谐社会要求,为今后不断完善法律适应城市建设需要积累一手资料。

三、城市房屋拆迁中被拆迁人权利保护的途径探讨

(一)建议尽快完善城市房屋拆迁立法,兼顾城市房屋拆迁活动中的效率与公平。设立《房屋拆迁管理法》应兼顾市房屋拆迁主体各方的利益,明确政府职责,切实规范各级政府在依法管理城市房屋拆迁活动中,既要保证城市规划建设实施的效率,又要坚持“立党为公,执政为民”的原则,切实维护被拆迁人的合法权益。

(二)规划和拆迁时遵照合理程序,强制拆迁方只能是政府。当前,房屋拆迁领域之所以出现问题,最重要的原因在于房地产开发商和被拆迁户直接对阵,所以野蛮拆迁的恶性案例时有发生,严重影响了政府形象。其实,这是因为在拆迁程序上出了极大的问题。开发商购买的是国有土地使用权,收回土地的一方应该是政府,应该由政府出钱来征地。同时,政府和开发商介入房屋拆迁的顺序绝对不能颠倒,不能够少的环节一定不能够少。其中应该强调的是,绝对要应该先妥善安置补偿,然后才能强制拆迁。

8.城市拆迁法律问题及对策解析 篇八

摘要：城市拆迁制度是中国所独有的一项法律制度。目前。该制度中拆迁行为不规范，补偿价位低，权益不对等调换，不利于保护弱势群体等等问题日益严重。因此，必须合理构建这一制度：通过在城市拆迁制度中界定公共利益概念和标准、正确确定公权力在拆迁中的角色和定位，防止公权力过多干预商业性拆迁、实行拆迁评估机制市场化，从而合理规范拆迁行为，合理调解拆迁过程中公权力与私权利的冲突，平衡各方的利益，促进对于公民财产权等基本权利的保护。

关键词：城市拆迁；拆迁评估机制；拆迁补偿

中图分类号：DF3文献标志码：A文章编号：1673-291X(2008)08-0110-04

城市拆迁制度是中国所独有的一项法律制度。城市拆迁工作既是实施旧城改造，加快城市基础设施建设，改变城市面貌的重要手段，又是改善群众居住条件和人居环境的有效途径，具有加速城市化进程，满足重新规划发展城市的需要。优化城市生存质量，推动经济发展的重要意义。

目前，现行房屋拆迁法律规范主要是由《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》(2001年)和一些相关的行政法规、地方性法规构成。由于《拆迁条例》和一些地方性法规、规章均制定于经济体制转轨的特殊时期，因此，不免处处打上计划经济的烙印。随着社会经济的不断发展，以及中国法治理念的进步，这一制度的诸多问题都已暴露出来。如拆迁行为不规范，补偿价位低，权益不对等调换，不利于保护弱势群体等等，因此，合理构建这一制度可以规范拆迁行为，合理调解拆迁过程中公权力与私权利的冲突，平衡各方的利益，促进对于公民财产权等基本权利的保护。

一、城市拆迁制度中存在的主要法律问题

1法律体系不完善，法律效力层级太低。根据当今各国普遍接受的民法理念，凡涉及到调整基本民事权利的制度，一定要以最高立法机关通过法律的形式加以规定。就我国现状而言，城市拆迁管理主要还是依靠行政法规和地方性法规、规章，因此，法律效力层级太低，权利体系不完善。2007年10月1日实施的《物权法》在第42条明文规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”但《物权法》仅仅是对拆迁的法律性质作了一些原则性的规定，对何为公共利益、土地补偿费的具体范围、补偿原则是给予公平补偿还是适当补偿等重要环节并没有深入进行具体规定。《物权法》的实施还必须修改与制定相关的法律、行政法规，并结合相应的法律、行政法规一起适用。

2拆迁许可证程序设置与物权绝对性原则相冲突，物权保护制度缺位。《物权法》第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”因物权具有排除他人干涉的效力，在教科书上称为“物权的绝对性原则”，与契约自由原则、过错责任原则并称为现代民法的三大基本原则。出于社会公共利益的需要，可以排除物权绝对性原则，即排除物权的“排他性”效力。法律上用来排除物权绝对性原则，排除物权的排他性效力的制度，一个是公法上的搜查证制度，一个是民法上的征收和征用制度。但《物权法》中关于征收制度的规定，是将商业目的用地排除于国家征收之外，公共权力支持下的商业行为，甚至公共权力参与的商业行为，都不可以成为剥夺和限制私有财产所有权的根据。比如，政府为进行商业性开发所进行的拆迁行为，就不能形成为对私有财产所有权进行剥夺和限制的根据。这种行为应该按照购买或其他合同方式。

中国一直以来实行的是土地公有制度(或称土地市场的政府垄断模式)，同时，也承认公民个人的私有房屋所有权和土地使用权。“房为地载”。公民、法人或其他组织享有自有房屋的所用权和土地的使用权，但与此同时国家享有房屋赖以建筑存在的土地所有权，且法律规定，房屋拆迁之前必须取得土地使用权。这两类权利在一个物上同时并存的结果，就使得被拆迁人所拥有的房屋所有权实际上成为一种脆弱的、轻易就会受到国家权力侵犯的权利。根据《土地管理法》的规定，“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”(第2条第4款)：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”(第43条)。这样就隐含着这样一个风险：国有土地使用权的转让，让受双方是土地使用者之间的关系，土地使用权连同附属建筑物的转让一并进行。而在房屋将拆而未拆迁之前，该房屋的土地使用权已被国家转移或出卖给了他人。这样国家在签订被拆迁地块的土地使用权转让合同时，实际上就已经“侵犯”了被拆迁人的合法权益。在拆迁许可证程序的设置上，就体现了拆迁人对被拆迁人物权绝对性的侵犯。我国现行的拆迁框架中，拆迁行为取得合法性的前提是取得房屋拆迁许可证。《拆迁条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”也就是说拆迁人只要取得了拆迁许可证，就享有交易的强制启动权。在尚未征求被拆迁人任何意见的情况下，行政机关即可向拆迁人发放拆迁许可证，不论是否经被拆迁人同意，交易都已启动。而且拆迁人只要获得拆迁许可，拆迁双方就负有签约义务，不管被拆迁人是否情愿，拆迁入就取得强制交易权。若双方达不成拆迁补偿安置协议，也不能停止拆迁行为，也只能申请行政管理部门强制裁决，而一旦作出裁决，若被拆迁人拒绝执行，拆迁人即可申请行政或法院强制执行。因此，拆迁程序严重侵犯了公民的物权绝对性原则，是对人权的践踏。

3拆迁项目未按公共利益目的进行区分，“公共利益”概念無标准可循。我国《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。《土地管理法》第58条第1款第(1)项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权。《城市房地产管理法》第19条更规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要.依照法律程序提前收回出让土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。显然，从宪法、法律到行政法规，“社会公共利益”都成为了征用土地、收回土地的前提条件，并且在概念使用上都是一致的。然而。在房屋拆迁立法上这一立法宗旨却悄然发生着变化。《城市拆迁管理条例》第1条规定：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”该条款明确地把“保障建设项目顺利进行”作为拆

迁的目的，但未对城市拆迁项目的性质做公益性拆迁和商业性拆迁区分，而公益性拆迁和商业性拆迁具有本质的不同，其补偿标准也必然有所区别。实践中，房地产开发经营项目明显带着营利性的，却同样能以“城市建设需要”进行拆迁，甚至可以借助行政强制措施作保障，补偿标准上与市政建设等公益性项目并无二样，在法理上违反了民事活动自愿公平、等价有偿的基本精神，更多地保护了拆迁入、开发商的利益，但处于弱势方的被拆迁人的合法权益却得不到保障。重庆“史上最牛钉子户”案例中，被拆迁户就提出了对拆迁行为属于商业拆迁而非公共利益的质疑。从世界各国的立法来看，各国的立法也大都规定征收或征用财产，必须是为了公共利益。我国的《宪法》和《物权法》仅规定，土地征收的目的应为公共利益的需要，但同时又未对公共利益做出具体的界定。在我国，很多拆迁行为(包括一些明显的商业拆迁)都挂着公共利益的幌子，使公共利益制度流为拆迁人的工具，这是土地征收制度存在的重大缺陷。

4拆迁补偿市场化原则异化，拆迁房屋评估制度不完善。《城市拆迁管理条例》第24条规定：“因房屋拆迁对被拆迁户进行货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，其具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一条款明确规定了拆迁补偿的市场化原则。但《拆迁条例》第31条又规定：“搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定”。而根据“因地制宜”的原则，省、自治区、直辖市政府制定的拆迁“条例”或“细则”又往往再行委托下属市、县自行掌握。各地实施该国务院法规的地方性法规、政府规章甚至规范性文件，往往将该市场化补偿原则异化为行政机关的单方定价。目前，通行的作法是政府通过规章或其他规范性文件规定拆迁房屋的土地及房屋补偿标准。不同级别的土地补偿不同的地价，而房屋的建筑安装费用也有详细的规定，一砖一木均可在地方政府出台的拆迁补偿办法中寻求到对应的标准，因此市场评估价方式形同虚设，房屋评估机构及评估具体办法的决定权最终还是掌握在各地方政府手里，被拆迁户对此没有决定权或者法律上的请求权。在这种情况下，行政法规所设定的市场补偿方式实际上就异化为行政单方定价，根本上违反了国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，使得被拆迁人的财产损失没有得到依法补偿。另一方面，国家标准《房地产估价规范》(下称《规范》)对于征地和房屋拆迁补偿估价，仅有6条原则性的规定，没有给出相应的技术路线和方法，更没有从充分保护被拆迁人的私人财产权的角度建立拆迁估价基础理论。自2004年1月1日起施行的建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(下称《意见》)，在拆迁估价机构的选择、拆迁评估纠纷的调处、被拆迁房屋性质和面积争议的处理等方面做出了明确的规定，有助于规范城市房屋拆迁估价行为，从而维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。但是，《意见》对于拆迁评估价值标准，以及拆迁估价方法、估价时点和技术路线等方面的规定，并未在《规范》基础上有突破和创新。

5拆迁补偿标准未包括对土地使用权的补偿，被拆迁人的知情权和参与权机制欠缺。城市私产房产权人依法享有国有土地使用权。1990年4月23日国家土地管理局在给最高人民法院《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》中指出：“我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属于自己的城市土地应该自然享有使用权。”1995年3月11日国家土地管理局在《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》中进一步提出：“土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受土地上建筑物等方式使用国有土地的，可以确定其国有土地使用权”；“土地公有制之前，通过购买房屋土地及租赁土地方式使用私有土地的，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者的国有土地使用权。”1988年12月29日重新修订的《土地管理法》第7条规定：“国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用”。由此可以看到，有关的法律法规对城市私房产权人享有国有土地使用权是予以确认的，尽管规定不很具体，但原则是明确的。1995年10月31日建设部“关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的复函”中明确：“拆迁城市私有房屋应当严格执行同现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》，并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿”。这就是说，拆迁城市房屋只对“房屋进行安置补偿”。对私有房产权人所享有的土地使用权不予补偿。2001年10月重新修订的《城市房屋拆迁管理条例》和各省市制定的实施细则中关于土地使用权在补偿问题上，大都沿用该原则，土地使用权被忽略。而《城市房地产管理法》第19条仅仅保护了一级土地出让市场之商业开发商的补偿权，对再转让后土地使用权人之保护却是空白的。我國法律明文规定，土地使用权人可以转让土城使用权，在转让房屋及地上附着物时，土地使用权一并转让。城市拆迁中涉及面很大一部分都是城市私房，房屋所有人获得房屋所有权时都对土地使用权支付了相应的对价，但在拆迁中却得不到其已支付的土地使用权的对价金补偿。特别在商业性拆迁中，拆迁地段大都商业价格较高，旧房的评估价值通常不包含土地出让金、装修设施及材料的价值、搬迁的合理损失费和原居民应可获得的适当救济补偿等。但开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常包含了土地出让金、市政建设配套费、支付给该居民的补偿费、装修成本、经营成本及开发商期望得到的利润，旧房补偿价与新房市场价的不平衡，导致原居民的基本利益受损。拆迁人和被拆迁人本来是平等民事主体间的民事行为，等价有偿是双方签订拆迁补偿协议的基础，拆迁开发商却依据《拆迁条例》无偿取得土地使用权，被拆迁方凭补偿到的一点房屋重置金根本无法在商业价值极高的拆迁地段重新置业，严重违背了民事活动的基本原则，是对公民合法财产的一种侵犯。

另一方面，被拆迁人的知情权和参与权机制欠缺，导致拆迁过程不公开不透明。房屋拆迁实践中由于公示、公众参与机制的欠缺，导致拆迁中信息不对称，被拆迁人对拆迁人的所知仅限于拆迁公告发布的内容，拆迁人具体的拆迁计划、步骤、给同等情况及其他被拆迁人的补偿数额等关键信息却知之甚少，被拆迁人权益保护的预防能力弱化，在拆迁人与被拆迁人之间没有形成合理的对抗状态，产生了不能形成完善的对行政行为的监督机制等弊端。

二、城市拆迁法律问题之对策

1城市拆迁制度中界定公共利益概念和标准

首先必须明确“公共利益”的涵义。一是须有公共使用的性质，二是须有公共利益的用途。在立法上，一些国家以列举的方式规定“公共利益”的范围。如日本《土地征用法》规定：“凡因国防、公益、公立学校、铁路、电信、水利、灾害防治等可征收之，其征收程序为先由内阁认定该土地为公共利益所必

需，再由内务大臣向内阁会议提出认定案，经二次认定后，签订征收合同。”以公共利益为标准，可以将城市拆迁划分为公益性拆迁和商业性拆迁。如何区分二者呢?主要从以下几方面予以区分：一是看拆迁项目是否以盈利为目的。公益性拆迁以国家财政为基本后盾，在经济上表现为不营利或基本保本。商业性拆迁以市场经济主体的自有资产为投入，在经济上追求利润。二是看拆遷项目为何人使用受益。公益性拆迁侧重于服务大众，以公共利益为目的，重社会效益大于经济效益，具有社会福利性质，而商业性拆迁以商业利益为目的，为某个或某些法人、社会组织服务，是纯粹的经济行为，更看重经济效益。第三看行为的性质。公益性拆迁是国家行为，具体表现为政府的行政行为。商业性拆迁是经营行为，无行政色彩。

其次，根据城市拆迁项目的性质和用途，在立法中采用列举的方式规定“公共利益”的范围，明确规定凡为国防设施、文化设施、公共道路、公共教育、公共博物馆、医院、环境保护等公共建设项目、基础设施建设项目、旧城改造等带有公益性质项目的是公益性拆迁，除此之外均为商业性拆迁，可将国办发(2004)46号文件中“能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目及重大社会发展项目、危房改造，经济适用房和廉租房项目”等列为重要的公益项目，并对二种拆迁项目区别对待，明确政府作为行政机关的权限及相关程序等，如规定对公共利益拆迁项目，政府可以有较多的发言权，可以采用行政强制和司法强制的方法来解决强拆的问题。而在公益性拆迁之外的商业性拆迁，是开发商为了赚取商业利润而进行的拆迁，这种拆迁应结合城市发展的需要来看待其正当性，并且必须依照商业模式而非现在的公益模式来拆迁，在立法中设立不同于公益性拆迁的审批程序、原则，如在补偿费用和安置上应给予所有权人及时、充分的补偿，只能采用司法强制来解决强迁问题。

2正确确定公权力在拆迁中的角色和定位，防止公权力过多干预商业性拆迁

拆迁中涉及到被拆迁人利益、社会利益、开发商利益和政府利益，而政府利益、拆迁人利益和被拆迁人利益间的利益冲突是最主要的利益冲突。现行规定下，政府往往与开发商结为利益共同体，而将被拆迁人处于行政与民事双重力量压迫下的相对方，政府以国家土地所有人的身份，不经被拆迁人的同意，单方收回其土地使用权，界定补偿标准，限定拆迁期限，再通过介入拆迁纠纷，从而圈锁住被拆迁人的民事法律权利(知情权、索偿权、救济权等等)，转而从开发商处获得土地出让金。待开发完成后再按商业用地逐年收取税费。从而政府实现了其成本收益最优化，但被拆迁人的合法权益却得不到保障。法学家梁慧星教授预言的：“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁，使其成为历史名词”一言将只能成为纸上预言，实现之日遥不可及。因此。必须正确定位国家这个公权力的角色，国家应退出拆迁人和被拆迁人的博弈，而不是与拆迁人分配拆迁利益，不能在拆迁活动中直接充当拆迁人的角色，既当运动员，又当裁判员。萨缪尔森说过，政府的具体经济职能是什么呢?有三个作用即效率、平等和稳定。在拆迁中政府主要扮演五种角色：第一，被拆迁人基本权利的保护者；第二，双方协商和公众参与的促进者；第三，拆迁纠纷的调停者；第四，城市拆迁的规划者；第五，公共项目的拆迁者。而目前的拆迁许可证等程序设计。把政府摆在既是否给予房屋拆迁许可的初始界定者，又是判定该拆迁是否为合理拆迁的裁判者，政府垄断经营体各环节职能不清，缺乏彼此的制约监督，严重影响了政府行政行为的公正性和被拆迁人对其行政行为的公平性的信任。因此，必须明确限定拆迁权限，促进拆迁主体责权统一化、实质化，将行政强制拆迁的范围局限于公益性拆迁项目中，“在商业性拆迁中。适用行政强制拆迁是对民法的严重违背和对民事主体私权的严重侵犯。”对商业性拆迁项目，要按照市场规律，实行意思自治，拆迁人和被拆迁人间是平等的民事主体关系，政府不能过多地干预拆迁人和被拆迁人间的补偿安置协议的谈判订立，更不能适用行政强制的手段来实施强制拆迁。拆迁许可只是为拆迁设定了一种资格，是拆迁活动启动的活动前提，拆迁活动最终能否顺利进行，关键是要看拆迁补偿安置协议能否顺利达成，政府公权力的角色及职能应当转变到督促有关当事人遵守法律规定，维护市场经济的法制环境，实现市场经济的必然要求。

3拆迁评估机制市场化，保护被拆迁人的合法权益

第一，双方共同确定拆迁估价机构，并引入公证程序以加强监督机制。建设部的《指导意见》规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、确定，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”；“拆迁估价机构确定后一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。”上述规定一定程度上体现了对被拆迁人弱势群体的保护，但《指导意见》未对投票或抽签活动的组织者、组织该活动的规则作具体规定。缺乏技术上的操作性。另评估机构由拆迁人单方面委托，无法从根本上改变拆迁人操纵评估结果的局面。因此，法律应明确规定评估机构和评估价格过程中组织投票或抽签活动的责任人，规定拆迁人或拆迁管理部门作为法定组织者的法律责任。“为确保评估机构的确立过程公正，应当在拆迁机构的确立过程中引进公证程序，让公证机构对被拆迁人投票或拆迁当事人抽签进行证明，作出公证书。”评估机构确定后，应由拆迁人和被拆人双方共同委托评估机构。

第二，承认并适当补偿被拆迁人的土地使用权。首先，承认并适当补偿被拆迁人的土地使用权。其次，确立土地使用权价格评估体系和评估标准。评估机构评估时，应对房屋和土地使用权分别做出评估，最后确定的房地产价格应是房产和地产价格的总和，以确保被拆迁人得到充分补偿。再次，对采取非回迁方式补偿的，还应考虑补偿拆迁给被拆迁人增加的隐性成本。以“公正的赔偿”为赔偿基准和目标，使被拆迁人在拆迁安置后能达到拆迁前的经济生活条件。

第三，建立拆迁补偿安置资金监控程序，加强拆迁专项基金监管力度。首先。要事先测算资金监控数额，在发放拆迁许可证前，政府部门应对拆迁范围进行摸底调查，结合房屋产权管理部门登记的资料，确定监控资金数额，以保障被拆迁人能够按时、按标准得到补偿安置。其次，指定特定银行保管并监控该资金专款专用，其使用必须经过三方签字确认。

4引进拆迁听证及公示制度，确保被拆迁人的知情权与参与权

外国一般从土地规划阶段就引入了公众参与机制，并将公开、民主贯穿于征用之始终。例如，英国将规划分为结构规划和地方规划，前者要由公众评议(Public Examination)；后者要由通过公众质询(Inquiry)，并在质询阶段即引入听证程序。澳大利亚、新加坡、日本《城市规划法》亦规定了进行城市规划决定时，要履行举行听证会、公告方案、提出、听取相关市、町、村的意见、提请城市规划地方审议会讨论等程序。1987年德国的《建设法典》、新加坡1962年颁布的《总体规划

条例》和1981年颁布的《开发申请条例》在这方面也有相应的规定。在拆迁申请阶段，也都规定了先期的公告与质询程序。在我国，《行政许可法》第47条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在20日内组织听证。”为此，建立听证制度，实行阳光操作，容易找到拆迁中各方当事人的利益结合点。只要是行政机关拟进行行政强制拆迁的，都要经过听证程序，目的是要听取拆迁当事人的最后意见，保证强制执行的公正性。拆迁听证会，并不是仅仅具有单纯的程序上的意义，其实质意义是打造公开、公平、公正的拆迁过程，便于拆迁当事人和社会各界公开发表意见，动员社会舆论力量推动、监督拆迁工作，切实解决因拆迁引起的各类问题，维护社会和谐稳定。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证；如果被征收方对于征收行為是否符合“公共利益”这一目的提出质疑，可以要求举行听证会，政府方应当在听证会上说明征收行为的必要性和合理性；房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，也应当进行听证。同时，细化听证程序的实施细则，规定居民代表的产生办法、居民代表在听证会的人数比例、是否许可媒体监督、居民不满听证会后政府的决定时应有什么样的救济途径。

确立拆迁评估结果公示制度，及时公布拆迁信息，拆迁信息应登报公告，保护被拆迁人及时掌握拆迁进程和拆迁人的动态。对拆迁估价结果进行公示，让公众了解拆迁、监督拆迁。定期公告所有房屋拆迁补偿项目和补偿标准，并且在每一次拆迁工程中，拆迁管理部门应向拆迁人公告上述事项的具体内容，并建立被拆迁人的抗辩机制，保证被拆迁人对拆迁补偿项目和补偿标准不服时，有权提出异议。

城市拆迁冲突已经成为城市发展中无法回避的问题，法律制度能调整、预防、转化社会冲突，随着市场经济的发展，《拆迁条例》中的某些条款已经不能适应现实的需要，在调节拆迁中产生的矛盾和纠纷时显露出它的苍白无力。因此修改《拆迁条例》中与物权法相冲突的条款迫在眉睫，只有规范拆迁行为，化解拆迁中的利益冲突，才能推进我国的城市化进程，维护社会的和谐稳定，并且让处于弱势群体的被拆迁人也能享受到城市化的实惠，实现政府利益、拆迁人利益、被拆迁人利益和社会利益的协调一致。