金地培训计划

金地培训计划（精选4篇）

1.金地培训计划 篇一

金地沈阳公司简介

据析，2010年，沈阳金地的销售总额突破32亿人民币，是2007年初入沈阳时2.5亿销售额的16倍！沈阳金地人用四年的时间，成为了沈阳地产市场上一块功勋卓著的品牌标地。2010年的沈阳，品牌开发商将占据25%的地产市场份额。特别是高端地产，必将是品牌开发商的天下。

金地地产，秉承一贯的“高端地产专业营造商”的开发理念进行开发运营，针对城市中产阶级和高端人群，打造丰富的产品和高端的服务，从金地•长青湾到金地浑南檀郡项目和铁西50万平高端创意综合体项目-沈阳名京，其定位均为这一方向。2010年，金地地产在沈阳，将以100万平开工量、30-50万平方米的销售面积，占领沈阳总销面积约2.5%的份额。其规模化扩张显而易见。由当初的国际花园到现在的七盘联动；由占据浑南进而成功入住铁西核心、布局全城；由德式成熟社区、东北首席湾畔豪宅、浑河唯一双滨洋房，到浑南西路的英伦风情，再到铁西城市创意综合体，金地不断超越自我，每一步都走的踏实而坚定，已然成为城市高端运营商的卓越代表。

2010年，是金地进入沈阳的第4个年头，在不足4年时间内，金地取得如此不俗的成绩，是有目共睹的，也是与其卓越的发展战略和创新追求分不开的。2010，金地沈阳七盘联动将震撼沈阳市场，全线高端产品的开发，不仅是超越自我的见证，更是决胜市场的关键！在品牌的强有力支撑下，高品质的施工、高品质的物业服务、令人信服的企业及项目文化底蕴，让以“品质为王”为核的金地地产一向广受好评。金地•国际花园的成熟绽放、金地•滨河国际的火爆热销以及金地•长青湾魅力折服沈阳的传奇，都是金地沈阳品牌与品质底蕴的强大背书。科学金地，正以“十亿军团”的豪迈姿态，蓬勃发展，引领城市高端地产向前。

金地物业公司

作为全国第二的物业品牌，金地物管业务范围已覆盖36个大中城市，项目类型包括住宅小区、别墅、写字楼、商场、公寓和工业园区，总面积1591.9万平方米。

深圳市金地物业管理有限公司是金地集团(上证600383)成员企业，中国首批物业管理一级资质企业，中国物业管理协会常务理事单位和深圳市物业管理协会副会长单位。

打造高品质的生活空间不仅是指建筑空间、环境空间，更要关注服务空间。金地物业管理以“服务创造价值”为核心理念，以积极热情的心态和专业的服务去满足客户需求，提供行业内一流性价比的服务。

精品化服务方向

金地物业秉承“精品服务、真情关爱”的服务理念，树立精品意识，加强精品作业，打造精品品牌，追求物业管理服务品质的持续提升；并以真诚的情感关怀，丰富现代物业管理内涵，实现服务产品的高度精品化。

专业化管理水平

金地物业推行清单式物业管理模式，对物业管理的各个方面建立数据化的指标系统，通过系统化的操作流程和标准化的量化管理，深入自检、系统改进、全面提升，追求物业管理专业化的极致水平。

特色化服务模式

金地物业深入把握业户需求，推出“7ⅹ24ⅹ365无间断服务”、“干扰极小化”、“常规

服务﹢个性化菜单服务”、“量身定做”等一系列特色服务模式，打造物业管理的差异化优势，满足业户的个性化需要，形成鲜明的服务特色，满足业户的尊贵感、尊重感、愉悦感。

广泛性社会赞誉

金地物业已获得数百项国家、省及市、区级等各类荣誉称号。在1997年通过ISO9002国际标准质量体系认证，2001年通过ISO9001(2000版)国际认证，2004年获得“深圳最具影响力知名品牌”称号，获得社会的广泛认可和赞誉。

金地物业以业户需求作为品质提升的根本方向，将专业化管理和人性化服务有机结合，持续提高服务品质，为业户打造温馨和美的家园生活环境。

物业管理决定了物业的居住价值和长期成长价值。

金地物业是中国建设部首批40家物业管理一级资质企业，中国物业管理协会常务理事单位和深圳市物业管理协会副会长单位。

作为位居全国前三甲的“24小时金牌物业管家”让你的房子越住越有价值。十几年来，金地物业秉承“精品服务，真情关爱”的理念，在全国30多个城市中服务着1800万平米物业，为业主提供最细致入微的精品服务的同时，为客户创造最具吸引力的物业价值。沈阳金地 品质创造价值

金地家天下

金地•家天下”客户俱乐部作为一种全新的服务模式，旨在加强金地与社会各界的联系，更深入的了解您的个人需求，以便为您提供更多、更好、更有针对性的服务，使您更方便、更快速地获得行业发展的信息和市场信息。作为尊贵的会员，您会从“金地•家天下”客户俱乐部得到持久深入的关心，独一无二的优惠和服务。在这里，您是我们最宝贵的资源，因为我们深信，您的支持是金地持久发展的源泉。

“金地•家天下”沈阳分会隶属金地集团(沈阳)公司，是为提升企业服务品质，使客户享受更多服务，与客户建立长期的互动互惠关系而设立的非盈利性会员组织。

2.金地集团投资价值分析报告 篇二

一、公司概况

快速成长的房地产业后起之秀

金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。

金地的核心竞争力

与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。

相互制衡的公司治理结构

金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。

科学而具有竞争力的内部激励机制

房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。

所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。

前瞻性的战略

金地非常重视前瞻性的战略思考，“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍然致力于本地市场争夺的2000年，金地就迈出了跨区域扩张的脚步，先后进入北京和上海市场，并在随后的几年中在这两个城市站稳了脚跟，取得了不俗的业绩。这种战略性的安排不仅使金地避免了在竞争日趋激烈的深圳土地市场上以高价拍地的尴尬，又充分握住了北京和上海近几年房地产市场的战略性机遇，从而获得了丰厚的投资回报。当前，在目前大多数地产商都在进行跨区域发展之际，金地的战略性思考已经深入到：如何在几个重点区域实现区域化发展、如何通过更科学合理的投资体系安排进一步提高资金的使用效率等更深层次的问题。

卓越的产品开发能力

金地强调产品的人本、优质和创新。经过几年的摸索，金地已经形成了一套贯穿产品开

发全过程的科学的开发体系。公司在设计施工过程中坚持以满足客户需求为导向，使产品最大限度地满足客户的需要；集团制定了全流程管理制度，在规划设计、建筑设计、建筑施工、客户服务等重要节点都实现了标准化，确保公司所有的工程优良率都达到了100%。与此同时，金地非常注重产品的创新，始终确保公司开发的项目与同类产品相比具有先进性和差异化。因此，公司开发的产品都能受到了客户和业内广泛的认可，项目的销售率都非常高。以公司2004年销售的几个项目为例：香蜜山一期在短短半年时间内，便取得了95%以上的销售率；武汉金地格林小城首期销售就出现了1500多人抢购400余套精品房的情况；上海格林春岸两度出现当天推出房源当天售罄的盛况。

远见卓识、凝聚力高、管理能力强的管理团队

金地的管理团队和管理风格非常具有个性，主要具有以下的特征：第一、公司的决策坚持理性主义原则，无论是对区域的选择，还是具体项目的规划设计，管理层都秉持科学决策的理念，而不是凭借个人的经验和直觉决策。金地或许会因此失去一些机会，但绝不会出现大的决策失误，这也正是公司以往开发的项目都能取得成功的重要原因。第二、团队的凝聚力极强。金地将近60人的中高层管理团队在公司平均的服务年限超过5年，董事长凌克与总裁张华纲在公司服务的年限都在10年以上。第三、对战略和运营的研究非常重视。对战略的重视表明公司是一家有抱负有理想的企业，并不只是跟随行业发展而随波逐流；另一方面，金地又十分注重执行力，善于利用各种行之有效的管理工具提高运营效率，达成的途径包括向世界一流的专业顾问公司寻求支持，或直接从外部聘请专才。

二、发展战略

远景———“做中国最有价值的地产企业”

金地的远景是“做中国最有价值的地产企业”，其对价值的定义包括四个主要方面：第一、为正在形成和壮大的中产阶层提供高品质的生活空间和增值服务；第二、为股东和投资者创造最大的价值；第三、为员工提供良好的职业环境和发展机会；第四、为社会创造价值，承担社会责任，实现可持续发展。

与万科注重规模扩张的“成为行业领跑者”的愿景相比，金地更加注重品质与价值的提升，并在此基础上进行适度有序的规模扩张。这保证了公司项目开发极高的成功率，同时管理质量也不会降低。实际上，到目前为止公司已经和正在开发的10多个项目中没有一个失败的案例。

全国性扩张战略———多层次、高质量的有序扩张

从1998年的住房制度改革开始，中国的房地产行业进入了高速增长的阶段；另一方面，中国各地区的经济发展水平和房地产市场的发展水平差距较大，总体上呈现此起彼伏的态势。为了充分把握行业的发展机会，金地从2000年起开始实施了全国性的扩张战略。与许多地产公司的扩张冲动不同，金地的扩张相当理性，区域与项目的选择经过慎重的筛选、实施的步骤有条不紊，管理质量始终如一。

金地的全国性扩张战略分为三个层次：区域性公司、城市性公司和项目公司。所谓区域性公司，是指金地在中国经济增长最具活力的三大经济圈———长江三角洲、珠江三角洲和环渤海经济圈，设立负责三大片区项目管理的区域性公司。金地希望通过区域性公司来运作更多的项目扩大整体开发规模，并籍此进一步提高集团的开发和营销能力，并且分散单个城市的投资风险。目前集团已经在北京、上海和深圳建立了区域性管理中心并在当地开发项目，并且以此为基地向周边的城市渗透。目前，深圳公司已经将项目扩展到了珠海、东莞，并且正在广州寻找投资机会；金地在天津的项目拓展工作也进行的非常顺利，公司还在长三角周边城市积极寻找投资机会和合作伙伴。在第二个层次，公司计划在中、西部内陆地区挑选若干个具有发展潜力的中心城市，设立分公司进行长期运作。公司已经巨资投入的武汉就属于这一类型，此外金地已经对重庆、成都、沈阳等区域中心城市进行了充分的研究和考查，并

且正在寻找合适的时机进入。最后，作为对前两个层次的补充，公司还会根据个别项目的收益情况，在一些二、三线城市选择一些个别项目投资，以提高集团的盈利水平，并使公司未来的业绩增长更加平稳。

土地储备战略———优化结构、提高周转率

虽然目前金地的土地储备规模并不是非常大，但从结构上看一些项目的开发周期偏长。这样的土地储备结构是公司上一轮土地储备战略所形成的结果，并实现了很高的土地增值，公司这几年的高毛利率体现了这一战略的成功。不过，这种长周期的土地储备结构使得集团的资产周转率偏低，不利于规模扩张和分散风险，公司的利润和现金流的波动幅度也较大。

金地充分意识到这点，在新一轮土地储备中，公司将会更加强调优化土地储备结构，提高集团的资产周转率。在未来新增的土地储备中，短期项目将占55％左右，而中期项目将占到35％左右，长期项目仅占10%。结合现有的项目储备，未来将基本形成“长、中、短搭配”的土地储备结构。区域布局方面，公司的区域布局将更加分散化，三大经济圈之外的投资比重将有所提高。

产品竞争策略———注重产品品质和社区价值的提升

总体上，金地的产品竞争策略是：通过对客户需求和偏好的分析和理解，制定市场细分策略，并据此调整和安排公司的业务流程，集中利用企业有限的资源、有效地为客户提供能满足其需求的产品或服务，提高客户的满意度，最终形成企业持续的竞争优势。金地的市场细分策略是：为中国日益扩大的中产白领阶层（主流市场与潜力市场）提供高品质的生活空间和房地产增值服务（居住价值与社区价值）。

针对目标客户的需求，公司将通过两方面的能力提升，为客户提供高品质的居住空间和增值服务：一方面，公司采取差异化的竞争战略，通过提高产品的附加值来提高客户的价值。首先，公司通过科学的社区规划和完善的社区运营，满足客户的需求，尤其是将塑造社区文化的理念植入社区价值体系中，公司开发的北京格林小镇就是这样的成功典范；其次在产品开发方面，金地在坚持设计和工程质量的同时，注重运用新材料、新技术和新工艺来提高产品的附加值。另一方面，公司将通过项目系列化和产品标准化提升开发效能，缩短项目开发周期，提高项目的运营效率。

三、业务及项目介绍

在建项目的概况

（1）北京金地国际花园

■ 北京金地国际花园是对公司2004年盈利贡献最大的一个项目，也是金地集团在北京提升品牌形象的力作，公司在项目中拥有60%权益。该项目位于朝阳区建国路北侧，东西两侧为规划中的光辉里路，属于中央商务区（CBD板块），与知名楼盘现代城隔街相对。项目总规划建筑面积约为33万平米，分为南北两区。其中，北区5幢高层住宅已经达到90%以上的预售率，并大部分将在04年竣工结算。南区则由一幢甲级写字楼、一幢服务式公寓和一个三层的商业设施组成，预计将在07年产生利润贡献。

（2）上海格林春晓

■ 格林春晓是金地集团在上海开发的第一个项目，公司拥有90%的权益。该项目坐落于上海西北部的古镇南翔，紧临沪嘉高速公路和沪宜公路，且临近规划中的轨道交通R3线（该线将F1赛场所在地安亭镇与市区徐家汇相连）。南翔虽属于嘉定区，但距离市中心不足1小时的车程，为嘉定区最靠近市区的地块。因此，该楼盘优越的地理位置吸引了区域以外购买者的追捧。格林春晓的占地面积为13.5万平米，规划建筑面积为9.6万平米，容积率为0.7，共有联体、叠加及双拼别墅共436套，分为三期建设销售，目前仅存2套未售，而售价从开盘之初的5700元/平米，逐步提高到目前的8300元/平米以上。

（3）上海格林春岸

■ 格林春岸位于嘉定区的中心地带，为一旧城改造项目，公司拥有100%的权益。项目的占地面积为12.2万平米，总规划建筑面积为15.3万平米，容积率为1.2，共有总户数为974套住宅和4间商铺。项目分为两期开发，分别在04年和05年竣工结算。该项目贴合了当地政府对老城区“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生态型为基本原则”的主导思想，以水景社区为卖点，推出低密度花园洋房、六层电梯公寓、亲水叠加别墅、河滨联体别墅、错层小高层等多种物业形态，以满足当地高端客户的不同需求。凭借超前的设计和极佳品质，该楼盘在当地的区域市场上独领风骚,销售势头非常不错，每次推盘的预售率都在95%以上，而售价从最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。

（4）上海格林世界

■ 格林世界项目也位于南翔，位于沪嘉高速公路的东侧，与格林春晓项目临近,公司拥有70%的权益。该项目的占地面积为136.66万平米，规划建筑面积90.2万平米，容积率为0.66，为一个以别墅为主的低密度大型社区。项目一期800亩已经开工，其中包括占地100亩的公园和建筑面积约为21万平米的住宅。按规划，将建成具有法国南部普罗旺斯风格的社区，住宅部分将分成小高层、联排别墅、独幢别墅等，该项目将是公司06年以后的主要利润来源。值得注意的是，该项目的土地成本仅为37万/亩，在容积率相近的情况下，比格林春晓的56万/亩要低将近三分之一。另外，去年10月份，南翔镇临近的另一块土地拍出了130万/亩的价格（普通居住用地、容积率为1.2），因此这个项目的地价升值幅度相当可观。

（5）上海浦东未来域

■ 该项目是金地集团与上海的浦发集团合作的第一个项目，公司拥有49%的权益,并拥有经营管理权。该项目位于浦东三林路西侧，占地面积为10.5万平米，建筑面积为14.1万平米，容积率为1.3，由多层及小高层组成。2005年三月份一期将对外销售，预计售价将在8000元左右。该项目将在05年及06年为集团提供利润贡献。

（6）深圳香蜜山

■ 该项目地处深圳福田区香莲立交路口，属于当今深圳市地段极佳的中心地区，公司拥有100%的权益。该项目依山而建，并容纳了深圳的国际网球中心，是一个具有运动、健康特色的山体住宅项目，也是深圳首个获得国家住宅中心认证的健康住宅。项目对外推出之后，当即受到各界好评,成为业界学习的典范。项目总建筑面积约17万平米，分成二期。其中，一期已经达成95%以上的预售率，并将在04年提供利润贡献。

（7）武汉格林小城

■ 武汉格林小城位于武汉武昌的南湖片区，是武汉市二环线内为数不多的可大规模开发的中心地块。该项目最大的特点在于东临南湖水域这一天然的水景社区。项目的左右两侧将是市政规划中的600亩超大规模水上公园。公司规划把格林小城打造成为德国风情的精品社区。项目的占地面积为43.8万平米，规划建筑面积为65.7万平米,将分成六期开发。该项目的一期A1组团在04年11月预售，首次推出的458套房源，当天就成交了442套，成交率高达96.5%，创造了武汉楼市的新记录。

（8）东莞格林小城

■ 该项目毗邻东莞市中心区，西靠东莞大道，与新建的市政府、歌剧院和会展中心相望，地理位置优越。该项目占地面积为13.6万,总规划建筑面积约为24.5万平米,共分为7个组团。第一组团在04年下半年推出，销售情况良好。该项目从05年起将持续为集团提供利润贡献。

储备项目的概况

（9）北京格林小城

■ 北京格林小城位于北京亦庄经济技术开发区内，是格林小镇的后继项目。该项目占地

面积约为60万平米。由于用地手续尚在办理中，尚未开工。

（10）深圳龙华项目

■ 该项目位于深圳龙华地区，占地面积约为18万平米，总规划建筑面积约为42万平米。目前该项目正在前期设计中，预计可在06年提供利润贡献。

与房地产相关的其他业务

金地在长期专注于住宅开发领域的同时，也一直在审慎地尝试新业务的拓展。这种拓展的目的有两个方面：第一、是为了降低经营风险，增加公司的利润来源；第二、也是更重要的目的，是为了提高公司在住宅开发领域的核心竞争能力，而向价值链上下游的一种拓展。实际上，香港、新加坡的大型地产公司往往采取了类似的经营模式，其业务范围涉及到：地产开发、投资物业、房地产信托管理等与房地产相关的多个领域，并具有逐步向房地产金融领域渗透的趋势。金地也看到了房地产行业发展的未来趋势，从培养人才、积累经验的角度出发，开始逐步涉足这些领域。

房地产信托

美国、香港等地大型地产公司的案例已经证明：房地产信托投资基金能很好地为住宅开发业务提供互补的协同效应。金地与金信信托、浙江绿城等公司合作的金信双龙计划是主要针对房地产项目公司权益投资的一个信托计划。公司希望通过参与项目的筛选、谈判、投资的全过程，增长房地产投资的专业经验，为将来参与房地产信托投资基金管理（REIT）业务做准备。

房地产不良资产处置

公司还与摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地产不良资产处置业务。三方通过设立合资公司，以折扣价购买了中国建设银行的不良资产，然后通过各种方式变现获得收益。所谓的不良资产实际是一些由于各种原因停工的“烂尾楼”，处置过程中需要涉及到项目筛选、结构融资、处置变现等多个环节，而三个合资方在这些方面又各有所长。除了获取丰厚的收益以外，金地希望借此为未来进入商业地产等新的领域积累经验和人才。

物业管理

物业管理则是金地早期为树立品牌而进入的领域。目前，金地的物业管理已经覆盖全国30个大中城市，管理和顾问的项目总数达到118个，总面积超过1600多万平方米，在全国位居前三位。虽然，这项业务本身对集团的盈利贡献并不大，但公司在此领域的经营却是和自身的发展战略紧密相关的。物业管理不仅可以帮助公司树立良好的品牌形象，对公司的跨区域发展尤为有利，同时物业管理也是差异化竞争策略中的重要一环，公司通过优质的物业管理服务提高自身产品的价值和差异化，并以此构筑公司的竞争优势。

四、行业背景及区域分析

中国住宅产业————— 一个长期增长的故事

我们认为，1998年下半年开始的住房制度改革是中国住宅产业长期持续发展的开端。虽然，受到宏观经济因素和政策变化的影响，过程中必然会存在着调整，但基于以下的理由，我们认为增长是行业发展的主导趋势：第一、中国经济的持续增长趋势仍将继续得以维持，而居民收入的持续提高也是可以预期的；第二、中国的城市化正处于加速的阶段，受过良好教育的农民子弟具有强烈的愿望在大城市找到他们生活和发展的空间；第三、在计划经济体制下，城市居民对住房的需求未被充分满足，而把毕生的储蓄转化为不动产是东方国家普遍的文化传统。第四，从居住质量的角度，中国住宅产业仍处在较低的水平，而旧城改造等重建计划也将推动多次置业需求的产生。

短期即使出现调整，长期仍然可以看好

不可否认的是，从2003年起全国房价出现了上涨加速的趋势。2004年1-11月份，全国住宅价格同比大约上涨了12%。尤其是，长江三角洲地区的许多城市，过去三年房价的累

计涨幅超过了一倍。除了地区经济高速发展的合理因素以外，投资性购房比重过高和买房者的看涨预期也对房价的上涨起到相当大的作用。

从今年开始，政府采取了包括加息在内的一系列的调控措施来抑制房价的上涨。我们认为，在未来一至两年内，政府有可能继续提高利率，而当累积加息幅度超过100个基点之后，房地产市场有可能出现短暂的调整。但是，基于以下两个的判断，我们认为调整的幅度和时间都不会太大：第一、由于土地和信贷的控制，使得未来的住房供应量增速放慢；第二、经济持续增长和居民收入持续增加，将使得购房者的对房价的承受力加强。

主要区域住宅市场分析

上海 ——— 土地供应放慢，房价居高不下

从1998年下半年以来，上海房地产市场的表现大幅超越了北京和深圳，无论采取何种数据计算，上海住宅价格累计涨幅都超过一倍以上。对此，我们认为2002年以前上海房价的上涨是符合经济发展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海经济持续快速增长，经济中心的地位得到确立和加强；第二、由于看好上海的投资环境，近几年国内外的资金大量涌入，外来人口的持续增长产生了源源不断的需求；第三、过去几年，上海的城市基础设施建设和动拆迁投资巨大，提升了环境和地段价值；第四、自内外销并轨之后，海外人士购房需求被大大激发，在人民币升值的预期下，海外资金纷纷投资于上海的房地产。

房价涨幅过大，房价收入比创新高

不可否认的是，随着房价的持续上涨，投资者的比重增加过快，而购房者对房价继续上涨的预期也得到加强。因此，从2003年起，上海房地产市场出现了一些非理性的成份。从从房价收入比的角度来看，当前的倍数已经达到了16倍左右，不仅超过了97年的高点，从在全国范围内来看，也远远超出了平均水平。

土地供应已放慢，在建规模并不大

值得关注的是，从今年起，土地的供应速度出现了明显的放慢。一方面，上海市动拆迁政策改变后，动拆迁量已经大幅下降，而自实行招标以后，土地供应的节奏明显放慢；另一方面，受银行信贷紧缩的影响，新开工量增速也在放缓。2003年，上海市商品住宅新开工面积仅同比增长13.1%，预计04年将进一步放慢到10%左右，而明年可能会更低。从当前在建的规模来看，在建住宅面积大约相当于03年预售面积的1.7倍，这个比例虽比02年有所提高，但仍旧低于1998年房地产低谷时的水平，这表明当前的在建规模并不大。综合分析，我们认为虽然上海的房价高企，但由于供应的放缓，两至三年内未必会出现大幅下跌。

政府高度关注，房价有望软着陆

房价的上涨已经引起政府的高度关注。从2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大对土地供应的调控力度，放慢动拆迁、限制期房转让、增加中低价住宅用地供应，实施房地产交易合同网上备案制度、健全住房保障体系等一系列措施。我们认为，政府的一系列调控措施终会起到成效，上海房价不会出现暴涨暴跌的现象，有望实现软着陆。

深圳———空置率见底，未来房价看涨

前几年，深圳的房地产市场总体上处于调整吸纳存量的过程中。深圳住宅价格从1999年开始就走出底部开始回升，由于收入的增长略高于房价的涨幅，因此，房价收入比总体上是处于逐年下降的。

特区外城市化带来发展契机

2003年深圳市的国内生产总值为2861亿元，增长17.3%，达到八年新高，在全国居第四位。人均GDP为54560元/人，居全国首位。2003年6月CEPA的签署、2003年底，深圳特区外城市化进程全面启动，以及地铁建设等城市基础设施的加快建设，将使深圳房地产市场面临巨大的发展机遇。

政府控制土地供应，市场消化吸纳存量

从2001年起，深圳市政府实施了“三年内控制土地供应”的措施，因此过高的投资增幅得到有效的控制。我们将历年的新开工面积减去当年的竣工面积后的数值，来衡量供应量的变化。从图中可以看到，供应的变化呈现明显的周期性变动，而从2003年开始市场已经进入了供应减少、吸纳存量的周期。

销售率回升，房价收入比下降

销售方面，我们将历年的竣工面积与销售面积之差定义为空置量的变化，而销售面积与竣工面积的商定义为销售率。由于市场的整体规模的逐步提高，近三年空置量的绝对值比较高，但销售率从2001年起已经逐步开始回升，这意味着供大于求的局面已经得到遏制。价格方面，深圳住宅价格从1999年开始就走出底部开始回升，由于收入的增长略高于房价的涨幅，因此，房价收入比总体上是处于逐年下降的，这点与全国的情况相似。综合上面的分析，我们认为，与95年前后的房地产热相比，当前深圳的房地产市场更加健康，政府控制供应的措施将使未来三年内市场的空置量显著下降，而房价将稳中有升。

北京———奥运带动基建，房价稳中趋升

前几年，北京房地产市场同样处于调整消化存量的过程中。与写字楼市场的整体供大于求相比，住宅市场正在逐步回复到供求平衡的状态。值得关注的是，从今年起北京房价出现了比较明显的回升。展望未来，奥运工程带动北京的城市基础设施建设，北京土地供应日趋规范，对当地房地产的市场都是正面的，我们对北京住宅市场持乐观的看法。

房地产投资回归理性

2001年以前，北京市的房地产投资出现了过快的增长，远远超出本地经济的增长速度。其后几年，房地产投资增速逐年回落，市场逐步回归理性，并于经济增长速度相匹配。截至2004年第三季度数据，北京的房地产投资额增长幅度为GDP增长幅度的1.81倍，已经回到2000年以前的低位，这表明市场正朝着更为平衡、健康的方向发展。

供求关系有所缓和

从施工面积与销售面积数据情况来看，供过于求局面已有控制。最近4年，北京的施工与销售面积之比基本稳定在4-5倍区间；而销售面积与竣工面积之比维持在70%以上，并逐年提高，这表明市场在逐步消化存量之后，供求关系已经大为缓和。

居民对房价承受能力有所增强

最近几年，北京的房价整体上呈现稳中略降的态势。相反，居民的收入却持续增加。因此，从房价收入比的情况来看，北京的房价收入比已经从1997年的23倍降到了2003年的11倍，这意味着北京居民对房价的承受能力在加强。

武汉 —————中部重镇，潜力无穷

武汉历来是中部地区的交通枢纽和工业重镇，由于各种原因武汉的发展潜力一直没有得到充分的发挥。最近几年，武汉出现了明显的正面变化：城市建设和招商引资的力度明显增强，已有多条地铁和过江隧道项目通过国家审批。同时，位于汉阳的沌口经济开发区已经吸引到了神龙富康、海尔和美的空调等大企业的入驻。我们认为，未来三至五年内，武汉的经济和房地产市场将有相当大的发展机会，这一点与当前的天津和三年前上海的情况很类似。

高档商品住宅市场潜力巨大

长期以来，武汉市的房地政策的主基调是：土地出让以协议为主且价格相当低廉、政府积极鼓励兴建大规模的经济适用房社区。在这种背景之下，武汉的房价在全国省会级城市中属于偏低水平。2003年的住宅平均售价仍旧在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，当地住宅的总体品质较低。因此，武汉的高档商品住宅市场具有巨大的潜力。

旧改力度加大，推动住宅消费

从2003年开始，为了改善城市形象，武汉市的旧城改造力度相当大。根据武汉房产局

的数据，2003年全年武汉完成了29块片区、总占地面积为8267亩的旧城改造，比02年同比增长了292.7%,全市的拆迁面积达到260万平米，同比增长34.7%,拆迁户数为24433户，比02年增加了11413户。我们认为，大规模的旧城改造将减少市场的存量，并带动住宅消费，成为促进房地产市场繁荣的“助推器”。

需求旺盛，房价加速上扬

2003年，武汉市商品房销、预售面积为961.32万平方米，增长26.60％，总销预售金额为191.72亿元，增长44.74％，增幅巨大。进入2004年，在销售淡季的一季度，即实现销预售商品房262.48万平方米，同比增长60.11％，商品房销预售收入为33.52亿元，同比增长62.56％，增幅均创历年之最。价格方面，从2003年9月份以来，武汉市商品房销售均价连续三个季度加速上扬（涨幅分别为1.5%、3.6%、5.1%），其中2004年一季度5.1%的单季涨幅为近年之最。

从历史数据来看，武汉的住宅消费起步于2001年，但2000-2002年间的房地产投资增速一直维持在10%—15%之间的温和增长，在过去的四年间，销售面积始终大于当年的竣工面积。因此，我们认为武汉住宅市场供不应求的局面至少还会维持两至三年，而房价正处于起飞的初期。

五、盈利预测和财务分析

基本假设

■ 未来三年内，中国经济增长速度仍将保持7-8% 左右的年均增长速度，而居民收入的增长速度可维持在10%以上

■ 利率的上调幅度和频率是温和的，三年内累积加息幅度不超过2%

■ 全国房地产的销售速度与供给增长速度基本相当，房价的涨幅保持在5%左右

■ 金地集团的项目开工、建设和销售均能按计划进行，各项目竣工时的销售率仍维持在95%以上

■ 以下的项目预测均以目前公司已经拥有的项目为基础，尚未考虑公司未来新增项目或收购股权可能带来的盈利增长

六、房地产上市公司比较

区域发展模式

目前，中国的房地产上市公司大至可以分为三类：全国性、区域性和以项目为主的公司。我们对比了不同类型的房地产开发商，并结合当前中国房地产行业的特征后认为：在未来十年甚至更长的时间段内，全国性布局的房地产公司具有更好的发展前景，主要理由包括：第一、中国的房地产行业正进入一个持续的高速增长阶段，这为行业内的领先者提供了广阔的增长空间，全国性开发商的扩张能力更强；第二、中国的房地产行业的专业化水平都比较低，因此全国性开发商可以通过经验和信息资源的共享，提高专业化水平；第三、中国房地产企业的品牌知名度比较弱，全国性的品牌更是屈指可数，未来行业的竞争将由项目的竞争转向品牌的竞争，这一方面全国性的开发商又可以占得先机。

目前，在上市公司中，除了万科是公认的全国性开发商以外，金地已经初步确定了全国性的布局，并从2004年起进入收获期。招商地产从去年开始也开始了跨区域的发展，但仍处于转型过程中。

产品定位

金地的目标客户群锁定为国内正在迅速成长的中产阶层，其产品档次明显高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行业平均。公司将中产阶层更进一步划分为25-30岁首次置业的年轻白领，产品类型为高品质中、小户型公寓；30-40岁的一二次置业的社会中坚，产品类型为城区高尚公寓小区（小高层、高层）、城郊高尚社区（多层、花园洋房、经济性别墅等）；35-45岁二次或多次置业的中产精英产品类型为城市中心黄金地段高档公寓、城郊景

观别墅。金地的策略是将重心放在社会中坚（占70%）层次上，同时兼顾年轻白领和中产精英的需求，为中产阶层各个主要层次的客户提供高品质的生活空间和增值服务，从而建立清晰的客户梯度，提高客户忠诚度，实现金地品牌价值最大化。

在房地产上市公司中，对自身所开发产品具有明确定位的实属少数，大多数的公司还停留在根据个别项目的实际情况进行客户定位，尚不具备从满足目标客户需求的角度去寻找项目、并有针对性地进行开发产品的意识和能力。因此，大多数的地产商只能提供同质化的产品和获得行业平均水平的利润率，而无法享受到客户支付的溢价。在这方面，金地又表现出了“快人一步”的意识。

财务比较

我们比较了10家以住宅开发为主业的房地产上市的财务指标。从毛利率和净利润来看，金地不仅高于万科、招商地产，比包含了小型公司在内的行业平均值也高了2-4个百分点，这主要得益于公司较高的客户定位和产品品质。从资产回报率的角度来看，金地也处于领先的地位。1999-2000年间，金地的净资产收益率曾高达18.3%,远远超出行业平均水平。2001年，公司发行新股后，虽然净资产增长了210%，但其净资产收益率仍属于中等以上的水平。从表面上看，公司的总资产收益率似乎略低于行业平均水平，这主要是因为公司新增的土地储备较多而且在建项目的结算大多要到2004年以后。如果剔除这些特殊因素，公司的总资产收益率应该也在行业平均水平之上。资产周转方面，金地的资产周转率和存货周转率略低于行业平均值，这主要是由于公司的土地储备较多。对于房地产公司而言，周转率偏低未必是经营效率低下的反映，相反在房价和地价持续上涨的过程中，反而是公司决策能力高超的体现。唯一略有欠缺的是，金地的资产负债率偏高，这主要是因为过去几年公司的积极扩张所导致。幸好，完成增发以后，公司的资产负债率将大幅下降到50%左右的安全水平。

七、估值

绝对估值—现金流折现法和重置成本法

房地产公司是以项目为基础的特殊企业，理论上其价值的计算公式为：

净资产价值（NAV）=有形资产价值 + 无形资产价值-债务的价值，保守起见，一般的评估中都忽略无形资产的价值（品牌及商誉）。对于有形资产的评估，有两种基本的方法：第一、现金流折现法，即将公司未来可以从所开发项目中获得的现金收入现值，减去未来必须支付的投资、费用、税收和利息等各项成本的现值，即可得到各个项目的净现值，最后将这些项目的价值与公司其他资产价值相加之后即得到有形资产的总价值。这种方法在理论上比较完善，但需要做多项假定，客观性较差。第二、重置成本法，即参照当前的市场价格，对公司土地储备的重置成本进行评估，作为其评估价值。这种方法简单明了，但有时限于缺乏可参照的市场成交价或当成交价显失公允时，将给评估带来困难。

我们以2004年6月30日以评估基准日，对金地集团的净资产价值进行评估。需要说明的是，截止6月底公司已售未结算的楼盘销售面积约为16.2万平米(这部分面积并未包含在6月底的项目及土地储备中),这部分未结算面积可为公司带来的净利润约为2.69亿元。因此，我们在评估前先对公司的净资产值做了相应的调整。对于金地集团的未售项目及土地储备，我们分别采用上述两种方法进行评估。我们得出的评估结果是：公司的未售项目及土地储备的的重估增值（扣除少数股东的权益后）分别为14.55亿元和14.29亿元。以增发前股本计算,金地的每股净资产重估价值应该在11.82-11.91元之间,目前股价大约折让20%。

相对估值—市盈率及市净率

我们选择了10家以住宅开发为主业的房地产公司，进行相对估值的比较。从市盈率的角度，金地集团的05年的预测市盈率是最低的。从市净率来看，金地的市净率也属于偏低的水平，招商地产的市净率虽低于金地，但主要的原因在于其房屋租赁业务和供水供电业务的增长相当平缓。此外，中远发展和银基发展的市净率虽低，但这两家公司的资产回报率和

盈利的持续性远不如金地。综合来看，金地的估值相对于其他房地产公司而言，也被明显低估。

3.金地大酒店岗位说明书 篇三

一、岗位名称：客房部经理

二、直接上级：店长

三、直接下级：客房服务员、房务员

四、岗位职责:

1、确保客房部工作的正常运转。

2、组织部门例会，传达会议精神，督导并落实。

3、根据酒店总体经营目标，最大限度地提高客房收入和客房出租率。

4、做好与酒店各部门的沟通协调，调整完善部门的组织结构、规章制度。

5、审查各管区每天的业务报表，为财务薪资核算做好基础工作。向直接上级提供有利于改善经营管理的意见。控制部门经营成本，增收节支。

6、巡视所辖区域，进行现场督导，及时处理直接下级工作中遇到的问题。

7、负责对本部门员工进行职业道德教育、业务培训。根据工作需要，合理调配部门的工作人员。

8、检查落实贵宾的接待工作，处理客人投诉。

9、走访住店客人，了解客人需求，提供个性化服务。

10、检查所有贵宾房；严格检查OK房，做好查房意见反馈工作。

11、及时协调相关部门进行客房设施保养、维修工作，确保正常售房。

12、督导和检查所负责楼层的各类物品存量及消耗量，做到配备齐全

使用良好，无不和理损失，特殊情况有备案。

13、负责客房万能、楼冷钥匙的领用和管理工作。

14、巡查客房维修保养事宜，编制楼层大清洁计划和单项卫生清洁计划。

15、属各班组的日常行政管理工作，对员工的工作态度、劳动纪律和工作质量进行考评，并提出奖惩意见。

16、接上级交办的其他工作事项。

客房服务员岗位职责

一、岗位名称：客房服务员

二、直接上级：客房部经理

三、直接下级：无

四、岗位职责：

1、掌握楼层的住客状况，为客人提供迅速、礼貌、周到、规范的服务。

2、保证各楼层公共区域的整洁、宁静、安全。

3、按照操作程序查看退房，发现房内设备有损坏应立即汇报。

4、按程序接收、登记、存放宾客遗留物品。５、妥善保管房务中心配备的可用品。

6、负责楼道内地毯的吸尘、楼道卫生的清洁工作。

7、向直接上级汇报工作中遇到的问题。

8、完成直接上级交办的其他工作事项。

前厅经理岗位职责

一、岗位名称：前厅经理

二、直接上级：店长

三、直接下级：接待员、保安员、保洁员

四、岗位职责：

1、贯彻落实酒店的经营决策和各项工作计划。

2、主持召开前台每周工作例会, 上传下达部门要求。

3、处理工作中遇到的问题。

4、控制前台的对客服务质量，保证日常运转工作正常。

5、参与制定客房销售政策的制定，努力提高客房收入、平均房价和出租率，完成部门经营目标。

6、负责宾客信息的收集反馈，向店长提出有利于客房销售的各项建议。

7、协助店长调整、完善部门的各项规章制度。

8、组织实施员工进行业务技能、职业道德教育培训并进行评估。

9、做好与酒店各部门的沟通协调，促进对客服务工作。

10、与长住宾客联系沟通，征求其对酒店服务工作的意见和建议，反馈给店长，并在部门内部加以改进。

11、根据工作需要，合理调配各班组员工。

12、负责所分管班组员工的考勤考核和评估，做好员工销售统计工作。

１

3、检查所分管班组员工的服务质量及仪表仪容，确保员工按工作要求及标准为宾客服务。

１

4、掌握客情及预订资料，检查落实当日抵店的团队及重要宾客接待工作的准备情况。

15、督促各班组员工履行卫生值日工作，确保环境整洁。

16、检查督促员工严格执行各项操作规范。

17、向直接上级汇报工作中遇到的问题。

18、完成直接上级交办的其它工作事项。

前厅接待员岗位职责

一、岗位名称：接待员

二、直接上级：前厅经理

三、直接下级：无

四、岗位职责：

1、参加前台经理召开的每周班会及班后会。

2、熟练掌握前台接待与收款员工作程序。

3、编制各种报表，数字准确，内容完整。

4、负责为宾客办理入住登记手续，耐心回答宾客询问。

５、掌握当天及未来一周内的酒店可出租房情况，积极促销客房及

酒店服务项目。

6、了解酒店内的各项活动信息，做好问讯服务工作。

7、做好前厅物品的使用、领用登记工作。

8、保持工作区域内的清洁卫生，保持工作用表、文件夹、宣传册、报纸摆放整齐，井然有序。

9、严格执行各项操作规范，确保准确、高效接待。

10、掌握预订程序，接待宾客预订。

11、详细准确填写交接班本，及时交接未办事宜。

12、收集录入宾客相关信心，制作客史资料。

13、熟悉酒店各项服务设施，推销酒店，招徕客源。

14、、遵守酒店各项规章制度。

15、向直接上级汇报工作中遇到的问题。

16、完成直接上级交办的其它工作事项。

保洁岗岗位职责

一、岗位名称：保洁岗

二、直接上级：前厅经理

三、直接下级：无

四、岗位职责：

1、负责酒店大堂石材地面的清洁保养工作。

2、对大堂的沙发、软包墙布、铜器及其他金属器进行清洁和保养。木制、石材板壁的清洁保养，酒店公共区域的玻璃清洁。3.负责电梯清洁、保养工作。4.及时清理步行梯区域卫生。

5.巡视酒店的公共区域，做好日间保洁、巡视的工作。6.负责清洁用品的保管和使用。

4.金地培训计划 篇四

申请贷款报告

（一）公司简介：

江阴金地置业发展有限公司成立于2009年，位于江阴市临港新城经济开发区（澄西卫星城）核心地段，（申港）港城大道621号。（朱家湾桥）注册资本5000万元。主营房地产和商业综合市场开发与经营为主，具有房地产开发二级开发资质。公司总经理叶德佑，现年50岁，具有20多年文化用品和礼品市场开发经营经验，在全国各地有庞大的生产厂家及经营大户，丰富的人脉资源及招商团队。1993年参与全国第一家中国礼品城（在温州龙港）开发和经营；现年产值80亿元。早年参于浙江义乌全国最大商贸城经营。两位董事鲍克处、叶德佐两人起步于浙江温州，曾于2006年12月在温州龙港共同开发“华府银座”高档商住楼，建筑面积11万㎡。2010年10月又在温州龙港开发“财富广场”商、住综合体项目，建筑面积15万㎡，成功引进了世界500强商业大润发超市。

公司于2010年11月，竞标取得A地块73.25亩土地，开发高档、新型、复层式、中小户型住宅小区，总建筑面积15.7万㎡。竞标取得B地块51亩，开发苏南地区最大的文化用品礼品专业一级批发市场，总建筑面积10万㎡。该项目已被立为江阴市重点商业项目之一。

（二）项目概况：

1、项目位置：

本次申贷项目是目前在建项目A地块第一期—香缇半岛住宅小区。项目位于江阴临港新城核心地段申港港城大道621号。沿街商铺面朝港城大道，交通十分便利，有多条公交车线路站头设立，距江阴市区和常州市区中心各只有10分钟车程，周边有本项目大道对面，中国房地产百强企业、上海中华企业开发的“上城铂玨”高档别墅住宅区，总建筑面积约45万㎡。欧洲花都、翡翠城、东港小区、映像江南、中国百强房开企业金科房产开发的锦绣天成、春申莊园、书香门第、领航城等多个大型住宅小区，周边生活服务配套设施有临港新城医院（紧邻项目旁边目前已动工建设的江阴市第二人民医院）江苏省著名的江阴市高级中学、实验小学、英桥国际学校、临港新城实验幼儿园、春申老人颐养中心、南华中等专业学校、汉皇国际大酒店、农贸市场、临港开发区规划展览馆、五大银行、购物大超市都有配套齐全。体育主体公园、健身养生—申港大公园：面积400多亩的沿着对面港城大道水系核心区中央生态公园已建成。紧邻我们香缇半岛住宅和礼品城的中央公园边上广州商户开发的———中翔城市综合体项目已购土地明年准备动工建设。还有合和百客城商业和娱乐于一体另有金马文化园、孕妇全程服务中心等项目，临港新城行政中心大楼都已规划部署。

江阴金地A地块开发本项目香缇半岛住宅小区旨在打造年轻人刚需的中、小户型、高档、新型、跃层式，绿化率50%以上住宅小区，吸引年轻人刚需购房。

紧邻旁边的B地块位于港城大道和亚包大道十字路口，开发苏南地区最大的文化用品礼品一级批发市场，填补该区域商业空白。

2、经济指标

A地块住宅小区“香缇半岛”占地面积48833.24㎡，容积率2.6，规划总建筑面积156966㎡，计容积率面积126966㎡（其中15000㎡商业，底层商铺层高5.6m，可分为两层使用，买一层得两层。）共有12幢高层及2幢多层。其中16-18层6幢，22-26层6幢，3-6层2幢组成。

B地块苏南国际文化礼品城，占地面积34001.26㎡，容积率2.5，规划总建筑面积100000㎡，计容积率面积85000㎡，其中：特大、大、中、小铺位共700多个。商铺层高5.1m可分成两层使用，买一层得两层，办公用房3000㎡，有酒店式公寓1幢，小户型配套住宅2幢，共有6座楼号组成。

（三）、市场分析

江阴市简称“澄”总面积占987.53平方公里，总人口200多万外来人口80多万。华夏A股第一县级市，工业总产值接近7000亿10多家企业跻身中国500强，100多个产品市场占有率全国第一、人均国内总产值超过3万美元，养老医疗社会保险覆盖率达100%。被誉为国际花园城、国家级生态城市、中国最具幸福感城市、中国人居环境示范奖、国家级低碳示范区、国家级安全社区、国家卫生城市、国家环境保护模范城市、全国优秀旅游城市、国家园林城市、国家和谐管理城市、国家人居管理示范奖、亚洲都市景观奖等。

为顺应江阴市新一轮开发趋势和滨江花园城市的推进，临港经济开发区已成为江阴市城市副中心。经济发展重要板块，临港新城经济开发区区域面积188平方公里，常住人口20多万，外来人口15万，区域内大小工业企业有7000多家，支柱产业是，港口物流、新能源、机械设备。另有24公里长江岸线，占江阴市总人口1/

6、土地1/

5、有1/3销售、1/3投入、1/2外资、100%的集装箱。随着滨江花园城市澄西卫星城建设的推进，临港新城行政中心的定位，临港新城核心区人口入住率不断扩大，目前所刚需人群中、小套型置业房源。

1、附近高中学生房

2、年轻人结婚房

3、刚出来工作不久的年轻人

4、中高收入的当地企业主

5、周边社区业主的眷属

6、以收取租金和资产溢价为目的投资客。

7、周边企业管理人员及工人置业

8、老房拆迁户。

目前附近市场上在售房源高档别墅总价350万—400万元。特大户型170㎡—180㎡—250㎡平层式套房房源，总价都在120万元以上—200万元以上一套房源。

江阴金地公司针对购买市场所需，A地块开发的“香缇半岛”住宅和沿街商业于一体，实惠价位，中、小户型人车分流、绿化率达50%的高档跃层式住宅小区，该项目分两期开发，第一期沿街商铺约50间，住宅465套（其中90㎡-98㎡，200多套跃层式房型赠送面积高达50-60㎡左右有四房，内有走入式衣橱带卫生间、二厅、三卫、一厨房、上下两层前面都有阳台后有露台作为空中花园）。（120㎡-130㎡，250套跃层式的房型赠送面积高达65㎡-70㎡左右，四室、三卫、两厅、一厨房、上下两层双阳台，后有露台作为空中花园。房间内有走入式衣橱带卫生间。）沿街商铺共两层，一层商铺层高5.6m可分做两层、买一层得两层。跃层式住宅90-98㎡小户型均价在8500元/㎡左右，总价在80万元左右壹套。小部分平层式90㎡-96㎡住宅均价6700元/㎡左右，总价60万元左右壹套。跃层式住宅120㎡-130㎡中小户型均价8000元/㎡总价在100万元左右壹套。沿街商铺可售1.5万元/㎡。

通过对周边住宅市场价格，建成品质等因素进行分析、我们对项目未来销售价格进行了预测:香缇半岛第一期项目可实现销售5.5亿元（其中60000㎡住宅跃层式和部分平层式均价在8000元/㎡左右可售4.8亿，商业4500㎡均价在15000平方米左右可售0.7亿）

B地块（商业用地）也是临港新城核心区域，紧邻住宅小区香缇半岛。项目是苏南国际文化礼品城，借鉴我们温州龙港“中国礼品城”经验的基础上开发的，填补了苏南地区文化礼品专业大型批发市场的空白。预计2-3年后年产值30-50亿，5年后可达80亿元。该项目是临港新城目前唯一的大型一级批发商业体，建成后带动周边及整个临港新城经济的飞跃。目前该项目基础打桩已竣工，预计地面建筑在2014年下半年开工，本礼品城是集批发、带零售、仓储、配送、品牌代理、产品展示推广、电子商务网购平台，配套集散服务于一体的文化用品，礼品采购批发中心，服务配套用房有、商业酒店式公寓1幢，小户型平层式住宅2幢。该项目预计总投资5.2亿元，市场预计销售:53000㎡商业均价在11000元/㎡，7000㎡的沿街商铺20000元/㎡（保守价），2幢总可售面积25000平方米小户型配套平层住宅均价在6000元/㎡;可实现销售额共计8.8亿元。

（四）资金安排：

1、B地块：苏南国际文化礼品城预计总投资5.2亿元。土地获得价款5200万元，开发投入800万元。

A地块：香缇半岛住宅小区预计一至二期总投资7.2亿元。土地获得价款11200万元，开发投入10800万元。

2、公司总投入资金3亿元：其中土地获得价款和已建设香缇半岛住宅第一期（分两期）部分工程款及费用已支付，后续由公司及在售项目资金回笼支持。

3、目前申贷计划安排：

A地块住宅（部分商业）占地面积48833㎡（73.25亩），土地证号[澄土国用(2011)第1916号]，容积率2.6，地上建筑面积126966㎡（其中商业面积15000㎡），地下建筑面积14903.78㎡分两期开发。

4、第一期已开发建设的土地二分之一土地24554㎡（36.83亩），地上建筑面积63710.24㎡。地下室面积14903.78㎡，共计建筑面积78614.02㎡。建筑楼号1#、2#、3#、10#、11#、12#六幢18-26层的高层住宅，14#一幢三层商业会所（营销中心及办公、住宿），主体已竣工验收、窗户、栏杆、外墙保温、真石漆预计在9月份全部完工。

已领取建筑号1#、2#、3# 3幢高层住宅预售许可证。2013年12月份已开盘销售。10#、11#、12#3幢高层已领取预售许可证，预计在2014年底开盘销售。

5、本次申请贷款0.6-1.6亿元人民币，周期2-3年。

融资土地及房地产抵押说明：

1、抵押商品房房地产面积：27352㎡香缇半岛住宅一期未领预售证3幢高层中、小套型（跃层式）【建筑号11#幢（12-13单元）、10#幢（15-16 单元）、12#幢（17-18单元）】

2、抵押土地面积（香缇半岛二期未建设土地）：24279㎡（约36.42亩）宗地代码：320281006042GB00356

详见房地产和土地预评估报告

6、还款来源

还款来源为A地块香缇半岛住宅一期项目销售回笼资金，B地块礼品城为还贷作出一定的财力保障

江阴金地置业发展有限公司