房地产企业开发经营行为自查报告

房地产企业开发经营行为自查报告（精选6篇）

1.房地产企业开发经营行为自查报告 篇一

×××房地产开发有限责任公司年检

自查申请书

内蒙古建设厅：

呼市住房保障和房屋管理局：

我公司按照重点检查内容的要求，对照检查以内容：

（一）企业信息系统操作员和售楼员配备情况

我公司xx同志已通过x年x月x日在网上公示的系统操作员考试 ；xx同志已通过x年x月x日在网上公示的售楼员考试。

（二）严格检查房地产开发企业2010填报的 《项目手册》填报情况

1、我公司已按月申报了项目手册并无漏报、瞒报等弄虚作假行为；

2、保证了填报的数据准确性，没有离奇数据。

（三）是否通过网上售房系统销售所有商品房屋

1、我公司已通过网上售房系统销售所有商品房屋，并不存在签订纸质合同销售商品房屋行为；

2、我公司也存在先签订纸质合同销售商品房屋，然后集中进行网上补签的行为。

（四）三级以上房地产企业所开发的住宅项目是否进 行了全装修。

（五）住宅项目是否进行了A级住宅性能认定

（六）通过建设清欠行政管理部门提供的房地产开发

企业拖欠工程款相关文件检查以下内容：

1、在建项目中，我公司已按照合同约定根据工程

进度拨付工程款；

2、已竣工项目中，我公司没有因开发企业原因长

期未结算；

3、已竣工并结算的项目，是否有拖欠工程款行为，如有，我公司已与建筑施工企业订立还款协议并履行。凡

竣工已结算但尚未足额支付施工企业工程款的房地产开

发项目，应于2011年上半年付清全部工程款。否则，不

予批准新开发建设项目，在资质年检中给予降低资质等级

或注销资质处理。

（七）通过信用档案检查以下内容：(根据投诉情况进

行审查)

1、我公司不存在擅自变更房地产开发项目规划设计

方案，侵害购房者合法权益的行为；

2、我公司不存在未取得预售许可擅自预售商品房行

为；

3、我公司不存在一房多售行为；

4、我公司不存在商品房销售面积不足问题；

5、我公司不存在虚假和不规范广告行为；

6、合同使用、订立和履行情况；

7、我公司尚未收到群众投诉：

8、我公司不存在擅自交付使用未经验收或验收不合格房屋行为；

9、我公司已按照规定发放住宅质量保证书和住宅使

用说明书，不存在不按保证书承诺条款承担保修责任行为。

10、近两年内有无开发项目，手续是否完善。

申请参加2010房地产开发企业资质年

检，授权信息员××同志办理房地产开发企业资质年

检申报事宜。

联系人：xxx联系电话：xxx

法定代表人:xxx联系电话：xxx

×××房地产开发有限责任公司

×年×月×日

2.房地产企业开发经营行为自查报告 篇二

关键词：房地产开发,土地增值收益,利益主体,行为

0 引言

土地增值在城市发展过程中普遍存在。国土资源部的最新数据显示, 2013年我国105个主要监测城市的商业、住宅和工业地价全面上涨, 其中住宅用地涨幅最大 (接近10%) [1]。因此, 城市土地增值问题已经成为社会普遍关注的热点, 而围绕土地增值的收益如何分配及对其的争夺却越发激烈。在土地价格不断上涨的趋势下, 相关利益主体越来越重视开发过程中带来的额外收入和高额利润, 为此纷纷各显身手, 以追求最大的增值收益。

土地税费是政府取得土地增值收益的主要途径, 同时也是重要的政策管理工具[2], 但从实施的效果来看并不尽如人意, 中央政府、地方政府、开发商、商业银行、投资者等相关利益主体纷纷在法律法规边缘寻求实现土地增值收益的行为模式。事实上, 土地增值收益分配的土地租税费制度因为土地租、税、费存在概念不清、相互混淆、名不符实等问题[3,4], 相关利益者从中获得的收益很少, 不能满足其对土地增值的需求, 而利益相关者的非理性行为由于其隐蔽性和不确定性, 对土地增值的影响却日益广泛。十八届三中全会提出要“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制, 合理提高个人收益”[5]。因此, 本文对房地产开发过程中利益主体的行为进行剖析, 重构均衡各行为主体之间利益的土地增值收益分配模式, 通过规范他们的行为, 来保障他们的合理收益。

1 土地增值形成的因素

城市化进程的加快引起国有建设用地重新调整并产生增值。这种增值必须由地方政府依据城市土地规划在土地一级市场通过招标、拍卖、挂牌等形式得以实现。土地增值不但包含供不应求引起的自然增值、投资开发引起的人工增值, 还包括转变土地用途的用途性增值。

自然增值是不以人为地投入时间、精力、资本等因素, 而是一种自然而然产生的土地增值。这种土地增值来源于土地资源的稀缺性, 由供求变化拉动土地增值。从形式上讲, 是由于城市化进程的加快、社会经济的提高, 促使土地地价上涨, 从而导致土地增值。实质上, 土地面积的有限性和位置的固定性与城市化活动在空间上的扩张, 形成了相对无限的需求与相对有限土地资源的争夺。土地的稀缺以及人类对城市发展的需要, 共同影响着土地的自然增值, 而区位因素是决定土地增值幅度的核心因素。

相对于自然增值, 人工增值是指人类投入劳动、资本等因素引起的土地增值, 也叫投资性增值。土地使用者在投资开发土地过程中, 有两种形式:投资性和投机性。投机性是土地投机者借着旺盛的土地需求市场形势获得差价, 虽然土地的投机性对土地增值的影响比土地投资大, 然而土地投机过程并未给社会带来真正的收益, 因此, 我们必须区别对待土地的人工增值, 正确识别土地增值方式, 从而才能在相关利益者之间合理分配土地增值收益。

从城市规划角度讲, 用途性增值是政府为调整城市规划, 改变城乡用地的性质和功能, 从而使土地由低收益用途转向高收益用途, 而笔者认为, 在房地产开发过程中, 用途性增值也是一种变相的由利益主体非理性行为引起的土地增值。开发商以开发公益性项目为由向地方政府拿地, 然而真正拿到地之后, 改变土地用途, 向高收益用途投资开发, 从提高土地的使用功能和利用率中, 增加开发的额外利润, 从而获取更高的土地价格和价值。

上述三种增值实质上是两类土地增值:自然增值和人工增值。用途性增值既属自然增值的部分, 又是人工增值的一方面。这三种增值相互渗透、相互影响, 形成了我国土地增值的全过程。由于不同地块、不同区位的供不应求、投资开发、用途转变等因素综合形成的土地增值存在差异, 还非常复杂, 就很难清晰地分辨各个因素的影响程度并据此作为收益分配的依据。实践中, 政府通过获得租、税、费分配部分的土地增值收益, 却也不能忽视现今广泛影响分配土地增值收益的行为因素。

2 我国现行土地增值收益的分配模式

土地租、税、费是分配土地增值收益的基本形式, 但由于税费在收益分配上所占的比例很少, 相关利益者尤其是地方政府就把目光放在了巨额的土地出让金收入 (地租的实体) 上。为了当地经济的快速发展, 以及受政绩压力影响, 地方政府就会游走在法律边缘, 同其他行为主体展开利益博弈, 从而获取更多的土地增值收益, 增加财政收入。由此, 土地租税费制度依然运行的情况下, 在法律法规边缘, 影响土地增值的利益相关者行为模式正在迅速起效。

2.1 土地租税费制度的分配模式

我国土地租税费制度是财税体制的重要组成部分, 也是分配土地增值收益的依据。如前文所述, 土地增值的来源主要包括人工增值和自然增值两部分。人工增值是由投资带来的土地价值的增加, 形成土地级差地租II, 其遵循贡献大小分配土地增值收益, 为土地使用者所得;土地自然增值是由稀缺性引起的、受外部经济影响的一种增值, 其分配遵循社会共享原则, 而土地出让金作为地租收入由政府享有。

土地税收是指国家凭借政治权力向土地使用者强制收取部分土地增值收益的一种税收, 包括针对房地产整体征收的税收, 可以得出, 只要是以土地价值为依据的土地税收, 都是可以归入土地增值收益中的。而从实质上讲, 地税是对地租收益分配的课税, 是土地增值收益的第二次分配。地税的这种回收土地增值收益的功能从形式上降低了土地价格, 换言之, 土地价格的降低是实现了税收对土地增值的收益。

目前, 我国的地费主要有两种形式:第一种叫规费, 它指国家对个人或者企业法人等因提供某种特殊服务而收取的手续费、工本费或者管理费, 如土地使用证的工本费、土地的估价费等[5];第二种是项目性收费, 指开发商、土地投资者等土地使用者直接或者间接享用和借用了各种基础设施而必须缴纳的费用, 如教育设施配套费、城市建设配套费等[6]。由此可知, 地费实质是对投资和使用管理中的一种补偿措施, 它并不属于分配和再分配的范畴。然而, 实践中, 因为租税费三者存在概念不清、相互混淆、名不副实等问题, 地费常常带有地租地税性质的形式实行着, 扰乱了土地市场的秩序。图一就是在房地产开发过程中以土地租税费制度为依据的我国现行土地增值收益分配模式。

2.2 土地增值收益分配的行为模式

目前, 我国的土地一级市场是被我国政府垄断的, 此种市场被管制的情况下, 利益相关者在土地租税费制度下取得的土地增值收益很少, 不能满足他们对收益最大化的需要, 就必然产生重新调整利益分配的其他模式:通过各方利益主体的非理性追逐土地增值收益, 产生了土地增值收益分配的行为模式。为了说明行为模式是如何影响土地增值收益分配的, 本文按照利益主体的不同分类进行分析。表一列出了在房地产开发过程中利益主体的分类和确定。

中央政府是我国的土地所有者, 是土地宏观政策的制定者, 也是年度新增建设用地指标额的最高分配者。在经济上, 中央政府是不追求土地增值收益的, 主要从宏观调控政策上影响地方政府在房地产开发中的寻租行为和非理性行为。但中央政府对地方政府在土地增值收益分配上的容忍和默许是造成两种分配模式并存的主要原因。

地方政府是我国的土地管理者, 是土地宏观政策的具体实施者, 也是房地产开发过程中的重要参与者之一, 是城市土地的供应者。在土地供应环节, 地方政府通过公开市场出让土地使用权获得土地出让金。土地出让金收入是地方政府获取土地增值收益的最大部分, 为此地方政府通过创租设租活动向开发商表明“合作”意向:低于市场价出让土地的;以协议价出让的;甚至让开发商代建一定数量的基础公共设施, 其实质是将这些负外部性最终转嫁给购房者。在房地产开发环节, 地方政府消极执行土地闲置办法, 默许开发商囤地行为, 促使开发商再拿地、再囤地, 如此循环, 土地供不应求, 地价上涨, 地方政府取得的土地出让金增加, 从而攫取更多的土地增值收益;另一方面, 地方政府还在开发商贷款过程中介入行政手段为开发商获得更多的贷款, 鼓励开发商再拿地、再开发, 更甚者, 地方政府直接介入房地产开发环节, 进行房地产开发。在这两个环节中, 地方政府和开发商通过合谋来实现他们之间的利益分配, 这些通过政权的支撑, 具有隐蔽性的行为方式已经成为土地增值的重要分配模式, 其规模可以说已经超过了土地租税费制度所实现的利益分配。实践中, 发生的环节和分配的份额都取决于各方“贡献”的较量, 很难被外界觉察到。由此可知, 行为运作下的分配模式无法实现分配的公平、公正和透明, 其本质上是对我国现行土地租税费制度下归于公共部分收益的非法侵蚀。

在房地产开发过程中, 土地使用者有土地投资者 (商业银行、投资者) 、土地生产者 (开发商) 。作为房地产开发过程中最重要的行为主体, 开发商在拿地环节, 积极配合地方政府的合谋指令, 以不合理价格购得土地, 同时开发商之间也经常通过串谋方式拿地。在房地产开发环节, 开发商因不受地方政府的监管, 不断进行囤地行为, 曾一度在我国多地区频发“地王”事件。而在其事件背后, 若没有商业银行和投资者的资金投入, 开发商这一系列的非理性追逐也无法实现。因此, 作为土地投资者尤其是商业银行, 其对土地增值的信贷支持起着关键性作用。商业银行对开发商贷款条件的放宽以及以低利率手段吸引开发商贷款等非正常行为, 均为开发商的拿地、囤地、开发提供了宽松的信贷环境, 进一步刺激了土地市场的旺盛需求, 此时部分土地投机者会通过转让土地使用权取得高额差价, 也是部分的土地增值收益。在此形势下, 又促使开发商再拿地、囤地、开发, 更有甚者, 开发商改变土地用途建设开发房地产, 如此反复循环, 为各利益主体攫取土地增值收益提供了有利条件。应该看到, 由于土地一级市场寻租现象的存在以及房地产开发环节土地税收制度的不完善, 开发商在获取正常的人工增值之外, 还通过了上述灰色交易分享了部分公共收益。土地投资者这一利益群体在获取正常的投资利息外, 也因助长开发商非理性行为分割了部分土地自然增值收益。因此, 土地使用者在很大程度上介入了土地增值收益分配, 尤其是对房地产开发行为所需资金调整上有着很大影响。

房地产开发过程是个人或群体相互作用的一种“社会情境”, 由众多的行为主体进行决策的一个复杂过程[7,8,9]。然而, 仅在涉及上述几种行为主体的房地产开发中, 相互之间的利益博弈已改变着现行我国土地增值的收益分配模式。在中央政府容忍和默许地方政府不正当行为的大环境下, 地方政府成为了影响土地变相迅速增值的牵头人, 在土地增值的刺激下, 与开发商联盟, 赋予开发商“公”的权利, 进行地方政府“私”的行为, 以谋求实现更大利益。而这些利益的满足很大程度上是通过这两大“公私集团”合作的隐蔽性行为得以实现的。同时, 作为信贷支持人的土地投资者, 在房地产开发活动中, 对各方攫取土地公共增值收益起着推动作用。图二为两种分配规则并行下的土地增值收益分配模式。

3 结束语

1994年我国的分税制改革, 地方政府由此拥有对土地利用规划的编制权、修改权和土地征用权, 正是地方政府这种对土地配置的垄断地位, 在房地产开发前期即征地过程中降低了对集体用地和农村土地的权能, 造成了国有建设用地对集体土地的不平等侵蚀, 这也是为何在房地产开发过程中地方政府和开发商及其他利益主体能不断分享更多土地自然增值的根源。另一方面, 在政治晋升和政绩压力下, 地方政府有利益冲动扩大征地规模, 建设高档的住宅小区或别墅, 建造机场、铁路、高速公路等形象工程、政绩工程来发展地方经济, 从而获得大量的土地增值收益。同时, 土地价格的不断上涨也为地方政府分享增值收益提供了经济支撑。因此, 行为运作下的分配模式会出现并成为土地增值收益分配的补充方式, 是由于现行土地租税费制度与土地利用及相关主体的利益追求不匹配, 这也是市场机制被摒弃、政策管制低效率情况下中央政府、地方政府、开发商、商业银行、投资者等利益主体相互博弈的结果。

然而, 依靠行政或法律规定提高补偿数额从根本上既无益于解决征地收益问题, 更无法避免地方政府、开发商等相关利益者对土地利用的逐利行为。要缩小或拒绝土地增值收益分配的非理性追逐, 就必须从规范带头人地方政府的行为着手来重构能均衡各主体之间利益的土地增值收益分配模式 (见图三) :地方政府退出土地市场经营, 采用税收手段回收大部分土地自然增值;开发商则遵循贡献大小原则, 获得土地人工增值;而其他利益主体共享部分土地自然增值。

第一, 完善法律法规, 改进土地租税费制度。修改土地相关政策的一系列法律, 给予集体用地和国有建设用地平等权能的同时, 严格土地利用规划的编制和调整, 从而减少或杜绝地方政府在一定范围内的寻租行为或投机行为。另一方面, 为促进土地增值收益的合理分配, 还必须研究增值收益分配的税收调节机制, 尤其是以土地价值为标准的税收, 如开征房产税或者不动产税以及对土地增值的收益课征累进税等, 这可在一定程度上对开发商等行为主体的获益起到控制作用。

第二, 放开土地一级市场, 改变地方政府的垄断地位。现今我国的土地一级市场完全由地方政府垄断, 土地必须先通过征收再由地方政府出让才能入市, 大量的土地出让金所得就迫使地方政府扩大征地规模和攫取了过多的土地自然增值收益。因此, 我国应放开土地一级市场, 按公共利益和私人利益的严格界定, 使非公益性的集体土地尝试征购或直接入市的办法, 以此改变地方政府的土地垄断地位。

第三, 植入健康、和谐元素, 改进地方政府政治晋升机制。长期以来, 我国各级政府顺应“以经济建设为中心”的发展方针, 政府官员的政绩均建立在GDP等经济增长数字上。在房地产开发领域, 地方政府以建设大型的形象工程和政绩工程来彰显自己的伟绩和当地经济的繁荣, 是以大力发展当地经济为首要目标。因此, 在保证了一定经济条件下的城市中, 中央政府可详细明确当地政府在土地利用中的非赢利目标, 植入健康、和谐元素, 作为地方政府政绩考核的首要指标, 以此为依据改进地方政府的政治晋升机制。

3.房地产企业开发经营行为自查报告 篇三

自查报告

根据车务段、车站相关要求，我车间自2月9日起开展了为期十天的进一步规范经营行为专项自查活动，现将活动的开展情况汇报如下：

一、在接到上级通知后，我车间高度重视,迅速传达了张军邦局长、杨建祥书记在2月9日电视电话会议上的讲话精神和车务段、车站的通知要求，并对全体干部职工做好了记名式传达，同时还组织干部职工学习了央视2套财经频道关于郑州东站经营行为不规范的相关资料，进一步提高了规范经营行为的思想认识。

二、成立车间规范经营行为专项检查自查小组： 组长：XXX XXX 组员：XXX XXX XXX XXX

三、自查内容

车间能严格按照车务段、车站的通知要求，逐条逐项对照，认真开展自查。车间主任、书记按要求作出了规范经营行为的承诺。活动开展以来，经严格自查我车间不存在任何收费项目，但为了规范现场作业纪律，杜绝相关工作人员在报计划、安排空车、取送车、翻勾对位等作业中收取好处费，特制定如下措施：

1、调车作业送空车要严格按照货配安排，不得私自送车；

2、要严格按照车站规定存车数送车；

3、在货物线、专用线送车时要对好货位，调车人员按规定与货运员签认。

4、对个人收取好处费的，一经查实，要做出党纪、政纪的处理，甚至移交司法部门追究法律责任。

XX车间

4.房地产企业信用等级评价自查报告 篇四

淮安市房地产业协会：

为进一步推动房地产市场信用体系建设，提高房地产开发企业诚信水平，鼓励和引导房地产开发企业依法经营、诚实守信，促进房地产市场平稳健康发展，依据淮安市房地产业协会《关于开展2011-2012房地产开发企业诚信评选活动的通知》（淮房协【2012】15号）文件的要求，现将我公司2011企业自检情况报告如下：

一、公司基本情况

上海亿丰企业集团（淮安）投资有限公司（以下简称公司）是由上海亿丰企业集团投资成立的一家房地产综合开发企业，具有房地产开发暂定二级资质。公司注册资金11000万元，现有在职员工260余人，其中具有中级以上职称11人。符合二级资质要求的人员配备条件。

二、工程建设情况

公司自2009年8月进驻淮安开始正式运作，根据企业规范化、标准化、科学化的需求，以适应市场竞争为导向，拟建“淮安亿丰时代广场”项目，项目位于江苏淮安经济开发区迎宾大道1号，占据淮安城市战略规划“东扩南连”中心的大道上，是淮安未来城市副核心的标杆项目，项目近邻城市主干翔宇大道，对外交通便捷，开发规模大，整体形象好，与主城区连接方便，周边配套日趋完善。项目占地225亩，总建筑面积约42万㎡，其中商业部分占地90亩，建筑面积约12万㎡，规划建筑有城市精品住宅、大型主题购物广场、特色商业步行街。大型商业主体共

五层，内部商业空间为连续开敞的大空间，可灵活分隔使用，满足未来经营的多种可能性的需要。商业底层层高5.1m，二至四楼层为4.75m，五层4.2m，商业地下设有7000㎡停车场，东、西、分别建设约7000㎡和14000㎡城市广场，供商业活动和停车之用。

三、信用信息管理工作

为引导企业依法经营，提高企业诚信水平，我公司严格按照淮安市住房和城乡建设厅、工商局、国土资源局、地税局、统计局、物价局、银监局等单位以及建设、人防、地震等方面的法律法规和政策办事，严格遵守国家、省、市关于房地产开发经营管理规定和建设、规划、环保等部门的建设程序，自觉依法规范公司的开发建设行为，杜绝了违犯城市规划、非法用地、违规拆迁、偷逃税款、商品房无证销售、合同欺诈、拖欠工程款、贷款不良记录等各种违纪行为，且在本项目开发活动中未发生任何工程质量及安全事故。

四、获奖情况

5.企业煤炭经营情况自查报告 篇五

平罗县荣泰煤业有限公司是经平罗县原经贸局多次论证，于2004年3月19日批发了平经贸发［2004］63号文件项目立项精神实施的。总投资为220万元，年产精洗煤10万吨，产值1200万元，利税128万元的计划项目。但在实际运行中我们多方调研市场情况，扩大了建设规模，在项目实施过程中严格按照环保“三同时”的要求组织施工。切实做好施工、生产等方面工作。同时在2005年12月份也取得了平罗县环保局(2005)123号环境保护立项的批复，在2005年2月份就申报工商部门进行注册，更名为“平罗县荣泰煤业有限公司”。

一、煤炭经营合同签订和执行情况

在煤炭经营过程中，购销情况其本上采用签订合同的形式进行购销。在合同执行方面，我们相互信任，严格履行合同的条款，执行情况良好，从未出现任何形式的合同纠纷。我公司信誉良好，无掺杂使假、以次充好、数量短缺、垄断经营、哄抬价格或低价倾销等不良现象，从未发生过因合同方面投诉情况，也未受到任何部门的处罚。

二、煤源、销售方向及运输方式等情况

煤源的采购方面主要来源于石炭井二矿、乌海、甘肃的天祝矿等。通过这几年的经营，公司也积累了很多经验，特

-1-别在采购方面，采购不到质优价廉煤源，你的效益就很难保证，再加上市场的竞争力也非常激烈，价格时时在变换。特别是今年的金融危机，国家的宏观调控是压缩开采，合理化开采资源。特别是煤资源要有规模的深加工，科学化使用。所以在此情况下，关停一些煤矿，使公司今年的原材料比较紧缺。因此，公司配有一名专职购销员，调研行情，搜集信息。产品是根据用户需要的指标组织生产，主要销往内蒙电厂、乌海市焦化厂、宁夏吴忠冶金厂、石嘴山等地焦化厂和当地的焦化厂、小发电厂等。

通过几年的经营，公司在销售方面做了很全面的分析，在2008年没有签定过多的稳定合同，因为销售市场也是变幻无常，大多是随市论价，随货论价，随行论价，基本上都是购货方自备运输---汽车运输。

公司自投产以来始终坚持“以质量求生存，以效益求发展”的经营宗旨。

三、企业经营设施、储煤场地情况

公司现有两套洗煤机，分别是6.0、2.8平方米跳汰洗煤机，办公室5间，职工宿舍、食堂、化验室6间，库房、磅房、车库、锅炉房等6间，占地面积约800平方米；装载机一台、循环澄清池五座，占地面积约300平方米；储煤大棚一座约2000平米。小轿车2辆，机房7间占地面积300平米，自购电子汽车地磅一台。今年又增容一台100千伏安

-2-变压器1台，深井1眼。储煤场地是公司立项时就征用11495平方米，使用期40年。同时在今年公司又扩征3000平米场地，这样公司的储煤场地约在1万平方米，现土地使用证、房产证等相关手续齐全。

四、煤炭计量和质量检验设备配置情况

计量、质量检验设备也是完全自备，计量设备是公司从银川旺源衡器厂购买的一台SCS-100型汽车电子衡，年年由平罗县质量技术是监督局进行校验，均符合国家法律、法规的计量要求。在使用中从未出现与计量不一致而产生的纠纷。质量检验设备是公司一次性从河南省鹤壁市鑫科技术有限公司购买的全套化验设备。主要有：全自动一体定硫仪、箱型高温炉、粘结指数测定仪、电子天平、电热恒温鼓风干燥箱、制样机等其他配套设备。

今年我公司又增加一台粉碎机、箱型碾磨机。同时又配备一名专业从事煤炭行业的化验员。在日常工作中，公司要求定时中常规模化验，定期大常规化验。对洗出的精煤定时采样，两小时出一次化验结果分析，并报送有关领导和洗煤机操作人员。并定期对同一煤样交由市中心化验室化验，与公司的化验结果进行对比，以提高化验数据的准确性。经过多次化验对比，数据基本一致，准确度良好。我公司对购进的原煤，先到煤矿取回煤样化验，再到市中心化验，也基本一致，才定购合同，再进货。通过我公司自查、计量、质检

-3-都是良好的，能达到一定的规定和要求。

五、环保措施实施情况

公司在建设期就严格执行污染防治设施“三同时”的规定进行实施，即污染防治设施与主体工程同时设计，同时施工，同时投入运行。建造五座面积约300平方米的废水循环池，对废水进行循环澄清再利用，对生产过程中产生的粉尘主要环节均安装喷水装置，从而降低了粉尘的污染，对生产噪音最大的风机安装消声器，降低了噪音的污染。今年国家对环保治理抓的非常严，我公司也响应这一号召，在今年扩建的同时，特别对环保治理加大了投入，建造2000平米的储煤大棚，投资67万元，加高了围墙，把生活区和生产区进行隔离。购进的原煤浇水后打堆并加盖沙网堆存。墙体统统进行穿衣戴帽，进行了粉刷。通过几年的实际应用，所采取的环保措施均起到了一定的效果。未对周围环境产生不良的影响，并通过平罗县环保局的多次抽查。今年石环保局、区环保局的重点检查，对我公司都给予了很好的评价。

六、煤炭购进量、销售量、期末库存量情况

今年的原煤购进在上半年情况比较好，基本上购销两旺，下半年的情况不容乐观，又受到金融危机的冲击。7-8月份原煤涨到800元左右，9-11月份原煤基本采购不上，精洗煤也是同样。7-8月份1000元左右，9-11月份一下降到500元左右。当然国际的大气候所变幻，国家的宏观调控，-4-但公司采取了其他措施，提高了销售和利税，搜集了周边煤场的煤矸石和洗精煤没有价值的次品原煤，再采购些质差价廉的风化煤给附近的几家小发电厂生产、加工配制电煤利润也是很可观的。总的今年共购进一切原煤28.7万吨，销售产成品煤19.40万吨，期末库存原煤2109吨，精煤500余吨。

七、煤炭分种类购进、销售价格情况

公司今年购进原材料主要以烟煤、精洗为主，主要有四种：(1)含硫低、灰分低、价格较高、回收率高；(2)含硫较高、灰分也较高，价格低、回收率低。生产这样两种煤进行配置，客户所需要的指标煤，主要用于工业、冶金用。(3)没有标号的风化煤和质差的煤种；(4)煤矸石、中煤加工配置，主要用于小发电厂用。工业用煤上半年均在400-500元，下半年从5月份就在800元、900元、1100元、1200元之间，电厂用煤销售价格在100元左右。

八、煤炭销售收入、实现利税情况

今年我公司虽然遇到很多对企业经营不利的因素，但公司的销售量、销售收入及利税还是非常的可观的。分别为：销售量19.4万吨、销售收入5649.4万元、利税623.3万元，说明公司老总通过几年的经营积累了很多经验，在金融危机的大冲击下，能够取得这样的成绩是非常不容易的。

九、依法纳税情况

公司主要负责人一贯对国家的税收非常重视，按照税

-5-规、税法足额计提、足额上缴。从未有偷税、漏税现象发生。从财务角度按照税种、税率月月计提入帐，从未拖欠过税款。年年税务检查机关进行稽查，都比较满意。

十、接受过执法部门的检查、处罚情况

公司自投产以来，始终坚持“以质量求生存，以效益求发展”的经营宗旨，严格遵守国家在煤炭经营方面的相关法律、法规，并积极配合工商、税务、物价、质监、环保等部门的监督检查，全年未出现违犯相关法律、法规而受到处罚的情况。

回顾过去的一年，企业在不断壮大的发展，管理规范、设备齐全、规模到位，是一家遵纪守法的煤炭加工企业。但还存在着很多薄弱环节。信息撑握不及时，造成生产时有停产现象，职工技术操作水平和自身文化素质不高。公司要加强管理待向高层次发展。在资金方面时有资金短缺，流转迟缓现象。回顾过去，展望未来，公司要在这薄弱的环节上狠下功夫，力争在新的一年里取得更好的成绩。

6.论房地产开发企业的开发成本 篇六

一、房地产开发企业开发成本的组成

(一) 、房地产项目土地费用。

房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地有多种方式, 所发生的费用各不相同。主要有下列几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费。

(1) 、土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为:农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。

1、农村土地征用拆迁费主要包括:

土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补偿费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用费、拆迁费、其他费用。

2、城镇土地拆迁费主要包括:

地上建筑物、构筑物、附着物补偿费、搬家费、临时搬迁安置费、周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费、拆迁管理费和拆迁服务费等。

(2) 、土地出让地价款。土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴纳的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。

(3) 、土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时, 地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。

(二) 、房地产项目前期工程费。

前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究, 水文、地址勘测, 以及“三通一平”等阶段的费用支出。

项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算, 也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。项目水文、地址勘测所需费用支出根据工作量估算。土地开发中三通一平 (通水、通电、通路、平整土地) 工程费用根据实际工作量估算。

(三) 、房地产项目建筑安装工程费。

建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段, 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法, 也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择应视资料的可取性和费用支出的情况而定。

(四) 、房地产项目基础设施建设费。

基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程, 其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用, 以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

(五) 、房地产项目公共配套设施建设费。

公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利的公共配套设施 (又称公建设施) 的建设费用, 主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

从上述成本费用组成分析, 成本的发生是一个过程, 涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节, 因此地产企业的成本控制, 就是要在项目开发的全过程中, 对上述全部成本构成要素进行规划、控制, 从而实现企业利润最大化的目标。

二、土地开发成本核算过程中应该注意的问题

房地产开发企业土地成本的核算过程是指企业将开发一定数量的土地所支出的全部费用进行归集和分配, 最终计算出某个项目的总成本或单位成本的过程。对于开发规模小, 周期短的企业, 只要按前面所讲的成本内容进行核算, 就能较容易解决问题。但对于企业进行规模较大、周期较长的成片土地开发而言, 土地成本核算过程就不那么简单了, 在成本核算过程中就应该注意以下三个问题:

(一) 土地开发成本归集对象的确定问题

房地产开发企业在具体确定成本归集对象时, 应结合本企业的土地开发特点和实际情况, 在满足成本计算的基础上加以确定, 成本归集对象确定后, 要有利成本计算的真实、准确和完整, 正确反映成本的构成, 并能及时结算成本对象的竣工成本。一般而言, 都以成片开发土地中的具体运作项目或土地区域作为成本归集对象。如某一成片开发土地上规划有紫荆花园、千秋假日酒店等十个具体运作项目, 则每一具体运作项目可作为成本归集对象。

(二) 共同成本的分配问题

对成片开发土地而言, 肯定存在共同成本。那么, 如何将共同成本分配至每一具体成本对象呢?分配方法有个别认定法, 按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应考虑配比原则并且要保持使用方法的一致性。

个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法。但如能分别认定, 就可在平时归集, 也就不存在共同成本的分配问题, 这种方法可同以上两种方法结合使用。

(三) 期末土地开发成本的结转问题

对一般房地产开发企业而言, 为了抓住商机和保持现金流的良性循环, 一般都是进行成片土地开发, 分块出售、转让或进行房产开发。在土地分块出售或分块进行房产开发而房产又对外销售的情况下, 期末结转土地成本可能有两种情况出现, 一种情况是土地成片开发已完工, 则期末按正常程序结转实际开发成本则可。另一种情况是, 土地成片开发未完工, 在这种情况下, 应该根据权责发生制和收入与成本费用配比的原则, 按有权批准机构批准的工程概 (预) 算计算项目的完全成本, 通过“预提费用”科目将尚未投入的完全成本与实际投入成本的差额计入成本, 即也应该结转该项目的完全成本。待工程完工后, 再按实际成本调整该项目的有关会计科目。