不动产租赁协议

不动产租赁协议（精选8篇）

1.不动产租赁协议 篇一

不动产能否作为融资租赁中的租赁物

【内容提要】为规范融资租赁活动并维护融资租赁市场秩序的《融资租赁法》正在酝酿之中，以不动产作为融资租赁标的物是否具有合法性，亦将成为一个重要的问题。

对此，律海扬帆法律编辑推荐此文，不动产能否作为融资租赁中的租赁物进行讨论。

一、司法解释的规制路径

不动产能否作为售后回租的标的物?这是实务界普遍关注的重要问题。

对此，最高法院《融资租赁司法解释(征求意见稿)》第四条曾规定：“有下列情形之一的，人民法院应认定融资租赁合同无效：……(二)以房屋等不动产作为租赁物的”，但是在最后颁布施行的正式稿中前述规定被删除了，根据“法无禁止即可为”的一般原则，实务界有观点认为，司法解释并不禁止不动产作为融资租赁的标的物，该观点有一定的说服力，但不完全符合司法解释的本意。

根据最高法院《融资租赁司法解释的理解与适用》所披露的立法本意，司法解释正式稿之所以没有坚持前述《征求意见稿》第四条的规定，原因有二：一是如果直接否定不动产融资租赁合同的效力立法依据不足;二是如果直接认定无效，将会影响大量的存量合同的履行。

据此理解，相对于有效合同支付租金、利息及息差的义务而言，承租人依据无效合同或许能够取得免除息差的结果，如果合同无效成为比较确定的预期则承租人可能以此为由不履行部分合同义务。

由此，不难看出司法解释呵护市场的立意。

那么，司法解释虽然没有直接规定不动产融资租赁的合同效力，是否意味着不动产租赁就没有效力风险呢?对此，应整体解读司法解释的全部规定，尤其是第一条开宗明义所要求的“人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

”“对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院按其实际构成的法律关系处理。

”在此，司法解释调整了规范合同效力的方式，不再简单地以“不是有效就是无效”的标准来考察效力问题，而是以法律关系的构成要件为判断标准，以是否执行融资租赁内含的权利义务关系作为纠纷裁判的方法。

按此规定，我们可以这样理解不动产融资租赁的效力问题，即，以不动产为标的的融资租赁虽然不会直接因为标的物的原因而被认定合同无效，但是却可能不被认定为融资租赁法律关系，因此导致融资租赁公司预期的合同利益得不到全面保护。

二、如何判断是否构成融资租赁法律关系

根据前述司法解释第一条的规定，判断是否构成融资租赁法律关系有四项要素，标的物的性质则排在第一位，由此不难看出其重要性。

那么，实务中，租赁物的性质应达到什么要求才能构成融资租赁法律关系呢?根据最高法院《融资租赁司法解释的理解与适用》的解读，融资租赁法律关系中的租赁物应满足以下条件：

1.使用价值。

融资租赁是融资和融物两重交易的交易的结合，承租人通过融资租赁交易需要直接获得租赁物的使用价值。

因此，如果在交易中的租赁物并不能满足承租人对标的物使用价值的需求，或者承租人从事租赁交易其目的并不是为了获得租赁物的使用价值，那么该项交易即便名为融资租赁，实质上因其不符合融资租赁的通常目的，因此不认定其构成融资租赁法律关系。

2.担保功能。

融资租赁交易另外一个典型特征是，出租人需要保留租赁物的所有权以担保其对承租人租金债权的实现，同时这也是融资租赁法律关系中租赁物的重要法律功能。

要满足上述功能，租赁的权属必须确定，而不动产权属的确定需要建立在权属登记的基础之上，因此，对缺乏权属登记的财产其无法承担出租人保留所有权以担保债权实现的功能。

对于售后回租交易而言，承租人所拥有不动产的所有权应真实转让给出租人，所有权变更登记是不动产权属变更的要件。

当然，除了上面两个条件之外，从人民法院所负担的对国家经济发展的.保障职能而言，国家产业政策也会间接影响对某项交易是否按融资租赁关系予以保护的取向，尤其是对国家宏观调控限制发展的建设项目，如果通过融资租赁交易变相提供贷款支持，则人民法院也有可能以前述使用价值和担保功能等要件缺失为由认定其不构成融资法律关系。

三、对不构成融资租赁法律关系的交易如何处理

人民法院审理合同纠纷，坚持实质重于形式的原则，不受当事人自行约定的合同名称的限制，对上述情形，司法解释明确规定“对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院按其实际构成的法律关系处理。

”实务中，不构成融资租赁关系的交易实际构成何种关系，同样需要根据标的物的性质、当事人约定的权利义务关系等要素进行衡量。

一般而言，其可能构成的法律关系可能是借贷关系、租赁关系、租购关系等。

如果认定实际构成借贷关系，那么当事人之间的纠纷就转化为借贷合同纠纷，有关合同效力、当事人权利义务关系随之将按借贷合同纠纷的规则进行审理。

对企业间的借贷合同，最高法院法复〔〕15号批复认定无效，因此，如果执行该批复，对转化为企业间借贷纠纷的不动产融资租赁合同最终仍然面临无效的法律后果，相应的为承租人(已经转化人债务人)提供的担保也会被认定无效。

当然，有关企业间借贷合同的效力，根据最高法院在全国商事审判工作会议上传达的政策，“不具备从事金融业务资质的企业之间，为生产经营需要所进行的临时性资金拆借行为，如提供资金的一方并非以资金融通为常业，不属于违反国家金融管制的强制性规定的情形，不应当认定借款合同无效。

”根据该项政策的字面含义，其适用条件为：(1)借款人借款系为生产经营需要;(2)融资租赁公司系以自有资金拆借;(3)融资租赁公司并不以资金拆借为常业。

按照这三个要件，部分不动产融资租赁即便转化为企业间借贷纠纷，其合同效力仍可能得到维持。

假设合同有效，那么当事人的合同中约定的租金和利息条款如果不超过人民法院的保护范围，则融资公司仍然可以全额获得预期的合同利益。

当然，还有观点认为，“借贷发生在不具备从事金融业务资质的企业之间”也是该政策适用的要件之一，如果该观点成立的话，则金融租赁公司从事的不动产融资租赁的效力又面临另外一重不确定性。

当然，全面解读20在全国商事审判工作会议报告的精神，似不宜将前述有关借贷法律关系发生的背景描述理解为相关政策适用的前提条件。

四、区别对待不动产融资租赁中的经营风险和法律风险

这里所谓的经营风险，系指在以不动产为标的的融资租赁交易中可能出现的承租人无法支付租金的债务风险，而所谓法律风险，则是指因不动产融资租赁导致诉讼纠纷而可能出现的最终被认定为合同无效的风险。

显然，经营风险是导致法律风险产生的前提，换言之，即便是存在法律风险的不动产融资租赁如果承租人能够如约履行按期付租的合同义务，那么潜在的法律风险并不会发生，因此，经营风险应该是实务中考虑的主要因素。

尤其是在一些企业集团中，融资租赁交易发生在集团内的关联公司之间，相对而言其经营风险较小，在业务发展的考量中适当降低对法律风险的顾虑当然也是可行的。

2.不动产租赁协议 篇二

[案例]张某因为投资失败负债较多, 被债权人诉至法院并进入了法院执行程序。在执行阶段, 张某本人下落不明, 法院依法查封了张某自有的房屋并拟对该房屋进行拍卖。第三人陈某遂向法院主张保护其对该房屋享有的租赁权, 并向法院出具了一份租赁合同, 该租赁合同显示:陈某已于该房屋被查封前两个月与张某签订了房屋租赁合同, 租期为15年, 租金80万元, 并约定一次性付清了全部租金。陈某还向法院出具了租金的收条, 并声称房内的生活用品正是其所有。债权人认为张某与陈某虚构租赁关系以规避强制执行, 但是又苦于无充分证据证明, 执行因此陷入了僵局。

近些年来, 以虚假租赁规避不动产强制执行的案例在网络、报端频繁可见。虚假租赁指的是在执行过程中, 债务人为了规避自己的财产被法院强制执行, 与第三人恶意串通, 签订以不动产为对象的虚假租赁合同。法院在执行过程中, 碰到不动产上有租赁情况是相当普遍的, 但是如何甄别虚假租赁, 这是对法院执行工作提出的一个难题。在涉及拍卖不动产的租赁关系中, 有一些是正常的经济活动产生, 这类的租赁往往租期不长, 租金也是分期支付;还有一些就是债务人与第三人串通, 签订虚假的租赁合同, 以减少自己的损失、规避执行, 该类租赁往往租期很长 (甚至20年) , 租金却一次性提前支付完毕。

虚假租赁阻碍了法院执行工作的顺利开展, 并且带来了恶劣的社会效果和法律效果:首先, 阻碍债权的顺利实现。虚假租赁使得债权人陷入被动境地, 债权人可能迫于无奈牺牲自己的利益。此外, 有此种租赁权负担的不动产的拍卖成功率降至很低, 甚至无人问津而最终流拍。其次, 危及买受人的利益。因为“买卖不破租赁”原则的存在, 买受人得到的不是完整的所有权。长期的租赁和租金的提前支付完毕, 意味着即使有人愿意购买该不动产, 也将面临着长期无法使用和收益的尴尬境地。再次, 纵容恶意的债务人。如果不加大对虚假租赁的规制和打击, 不仅会使债务人的目的得逞, 还将使更多的债务人乐于钻法律的漏洞, 规避执行。最后, 损害司法公信力。法院在执行过程中, 效率优先是重要的原则, 执行工作应该迅速、及时、连续。但是, 虚假租赁严重损害了执行工作的效率, 执行措施不得不因此中止甚至终结, 严重损害司法的权威。

虚假租赁的不断涌现对执行工作提出了极大挑战, 如何预防、确认、减少虚假租赁是法院执行工作亟需解决的一个问题, 也是非常值得探讨的一个问题。笔者从虚假租赁不断涌现的成因进行分析, 由此提出规制虚假租赁的法律对策。

二、追本溯源

虚假租赁的泛滥并非毫无根源的, 其最直接的原因便是因利而动。从法律依据上、从证明规则上、从处罚机制上等等看来, 订立虚假租赁是一个“低风险”而“高收益”的行为。

(一) “买卖不破租赁”具有绝对对抗效力

“买卖不破租赁”是指租赁关系存续期间内, 出租人将租赁物的所有权转让给第三人, 原先在该所有权项下的承租人仍然可以根据其与原所有人之间的租赁合同向新的所有权人主张继续履行租赁合同。“买卖不破租赁”使得原本债权性质的租赁权准物权化, 即本质上是一种债权, 但是在行使上表现出某些物权的特点。

租赁权本是债权的一种, 在民法史上有其独立的地位, 但是随着社会商品经济的发展, 出于利益平衡、降低交易风险、维护社会稳定等考量, 立法者赋予租赁权越来越多的物权化特征。“买卖不破租赁”原则就是这样逐步产生的。罗马法最早采用的是“买卖破除租赁”原则, 基于租赁权的债权性和物权的优先效力。但是到了近现代, 越来越多的国家在民事立法中, 将租赁权准物权化。例如《德国民法典》第566条规定住房租赁中的“买卖不破使用租赁”, 第578条规定将其准用至土地使用租赁和除住房之外的房屋的使用租赁关系。[1]《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁实行登记后, 对以后就该不动产取得物权者, 亦发生效力”[2]然而, 值得特别注意的是:其他国家和地区在将租赁权物权化的同时大多搭配一定租赁权公示性的措施, 就是要求租赁权经过一定的公示程序, 承租人才享有其对抗性。例如法国民法 (第1743条) 和日本民法 (第605条) 均将租赁的标的物限定于不动产, 且规定只有在租赁权做了登记时方赋予租赁权以对抗力。[3]

“执行不破租赁”是“买卖不破租赁”的合理延伸。租赁合同成立一般需要三个条件:一是双方当事人具有相应民事行为能力, 二是双方意思表示真实, 三是不违背国家法律、社会公共利益。从这三个要求来看, 虚假租赁满足形式上的要求十分简便, 当事人双方恶意串通订立就很难辨别。此外, 我国现行的法律中, 并没有对租赁有公示上的要求。双方当事人签订了租赁合同一般就具有了绝对的对抗效力。

(二) 举证难度降低行为风险

一般而言, 除了法律有特别规定将举证责任倒置外, 证明责任的分配实行“谁主张谁举证”的原则。在执行过程中, 当第三人提出其与被执行人或者被法院处置的标的之间存在租赁, 并拿出所谓的合同后, 债权人认为租赁合同可疑, 但是如何判断该租赁合同的真假, 依据证明责任分配规则举证责任一般落在申请执行人或买受人上。然而, 租赁合同满足我国现行法律中的形式要件非常简便, 且租赁合同的对抗效力没有公示上的要求, 要证明合同的虚假性有难度。并且, 被执行人在执行程序启动后, 有很大一部分因为逃债而下落不明, 取证更是难上加难。

(三) 惩罚机制不具有威慑力

对于执行过程中不履行生效裁判或者妨害执行的, 法院一般对当事人采取拘留、罚款的措施。关于司法拘留, 这是法院对实施了严重妨害诉讼、执行活动的人采取限制其人身自由的一种强制措施。司法拘留的期限最长为15日。关于罚款, 法院可以对与司法拘留情节相似的人采取, 对个人的罚款金额为人民币10万元以下, 对单位的罚款金额, 为人民币5万元以上100万元以下。但在实务中法院一般对当事人处以15日的司法拘留, 却极少对当事人采取罚款的措施。这样的惩罚机制, 对于订立虚假租赁合同的双方当事人并不能起到真正的威慑作用。订立一个虚假租赁合同很便捷, 且“获利”的数额往往涉及数十万元、上百万元甚至上千万。两相对比, 获利与后果明显失衡, 不断有虚假租赁涌现也是可以预见的。

三、路径探索

“买卖不破租赁”原则给社会的稳定、交易的安全、承租人利益的保护的确起到了举足轻重的作用, 但它也给法院的执行工作带来了越来越多的困扰。如前文所述, 相对于其他的国家和地区, 我国的租赁权缺少公示对抗的程序要求, 使得租赁权有绝对的对抗效力, 为订立虚假租赁的双方当事人提供了法理上的“依靠”。此外, 证明难度过大和惩罚机制的威慑力不足也助推了虚假租赁的泛滥。笔者认为, 要规制虚假租赁的不断涌现, 从以下三个方面着手:

(一) 确定登记为租赁对抗要件

“权利对于第三人之对抗效力与权利之公示作用应相伴而生, 乃法律之基本原则”[4]如果一项权利的公示作用不足, 那意味着对于权利的过多保护, 反而会带来交易的不安定性和其他社会成本的提高。笔者认为, 我国应当引入一种公示程序作为租赁权的对抗要件。

1. 占有或者交付。

“买卖不破租赁”原则是通过保护承租人的占有来稳定交易秩序, 承租人对租赁物的占有是“买卖不破租赁”的应有之义。大陆法系的德国、日本采取交付和占有为对抗要件。我国有一些学者认为应当将占有或者交付作为租赁权的对抗效力的公示程序。结合我国的国情和执行实务, 笔者认为, 采用交付和占有为对抗要件并不适合。首先, 对于订立虚假租赁合同的双方当事人并没有多大的限制作用, 因为占有和交付非常易于操作;其次, 交付和占有难以认定, 因为根据我国的法律规定, 交付和占有有很多的分类;最后, 交付和占有的公示力很低, 需要进一步的查证核实才能确定。

2. 公证。

公证作为租赁权的对抗要件, 有其突出的优势。因为公证的效力很高, 公示力充足, 可以比较有效地规避虚假租赁的产生。法国就是采用公证作为租赁权对抗要件的。但是对照我国实际, 笔者并不这样认为:一方面我国的租赁非常普遍, 承租人中很大一部分收入并不高;另一方面, 我国的公证制度发展并不健全, 有很多不完善的地方, 并且收费偏高, 强制要求租赁双方去为租赁合同做公证显得很不切实际。

3. 登记。

笔者认为, 应当将登记作为租赁权的对抗要件, 将其作为适用“买卖不破租赁”原则的前提。理由有以下几点:第一, 登记的公示力很高。在我国, 登记的公示力甚至比公证还高。第二, 作为准物权化的租赁权, 以登记作为对抗要件, 也符合物权公示公信的原则。第三, 立法上几乎没有障碍。我国现在很多的地方性法规、规章就已经规定了租赁合同需要到房管部门进行登记备案, 只不过没有上升到国家法律的层面。因而, 将租赁权登记上升为对抗要件, 没有太多立法上的障碍。第四, 非常便于法院执行工作的开展, 实务中操作性很强, 十分有效率且准确。

租赁权强制登记不会给租赁双方当事人带来不便, 且没有过于限制“买卖不破租赁”的原则。笔者认为, 对租赁权进行登记是双方当事人对租赁付出的一种必要的成本。承租人为了获得一种准物权化的权利, 去房管部门进行登记, 并不会带来多大的不便。依据我国目前的国情, 租赁市场上的供需并没有失衡, 承租人对不动产的依赖并不是非常的强烈, 固守“买卖不破租赁”原则并没有必要, 采取登记对抗主义并不会对社会稳定、交易安全和承租人的利益产生不利的影响。

(二) 对于执行中的租赁情形, 应合理分配举证责任

造成虚假租赁不断涌现的一个重要原因, 就是实务中往往债权人或者买受人承担了虚假租赁事实的举证责任。虚假租赁的难以证明, 从而使得债权人或者买受人承担了举证不能的后果。笔者认为应该由提出异议的案外人, 也就是承租人承担虚假租赁的举证责任。承租人会以不动产上存在租赁为由提出的执行异议或者异议之诉是关于实体权利上的争议, 应当按照“谁主张谁举证”的原则来分配举证规制, 由提出异议的承租人来承担举证责任。我国《民事诉讼法》第227条规定了案外人异议和异议之诉, 虽未明确规定举证责任的分配, 但是要求异议人对异议说明理由, “理由成立的, 裁定中止对该标的的执行;理由不成立的, 裁定驳回”。对于裁定不服的, 案外人提出异议之诉时, 根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》, “执行法院按照诉讼程序审理”。可见, 由提出异议的承租人承担举证责任也是现行法内在的要求。

(三) 加大对妨害、规避执行行为的打击力度

惩罚机制的不健全、打击力度的不足是虚假租赁不断涌现, 越演越烈的一个重要原因。对于虚假租赁的双方当事人施以重罚, 是防范虚假租赁的有力措施。目前, 对于妨害执行的当事人的惩罚措施往往只是几千元的罚款、15日的司法拘留。笔者认为, 以上的打击力度不能对妨害执行的当事人形成强有力的威慑力。笔者建议对司法拘留和罚款的规定做适当的立法修改:关于拘留, 笔者建议对妨害执行的行为人提高拘留期限, 最高可以拘留3个月。区别不同类型和性质的行为, 将拘留的期限分为不同的两至三档。对于提供虚假租赁合同的当事人, 最高可以拘留3个月;关于罚款, 虽然新《民事诉讼法》较大幅度地提高了罚款的金额, 但是在司法实践中, 真正利用到罚款措施的很少见, 并且很少施以重罚。笔者认为, 这与法律关于罚款的规定不够详细明确有关。笔者建议采用比例式的罚款模式, 杜绝“一刀切”的模式, 即根据标的物的价值按照一定的比例予以处罚, 明确可处罚的金额, 增强可操作性。此外, 除了罚款和拘留, 查明提供虚假租赁的, 还可将当事人纳入信用体系, 产生后续长期的不利影响。

四、结论

凡权利皆有其边界。不管是怎样的权利, 过多的保护往往产生不利的后果。租赁权因为缺少限制而产生的不良后果正不断地呈现。本文提出在实体上剔除“买卖不破租赁”的绝对性, 在程序上加大对虚假租赁行为的打击力度, 希望可以对规制虚假租赁有实质的意义, 可以让执行机制更加规范有序。

参考文献

[1]陈卫佐译.德国民法典[M].法律出版社, 2006:203.

[2]王书江译.日本民法典[M].中国人民公安大学出版社, 1999:107.

[3]苏永钦.走入新世纪的私法自治[M].中国政法大学出版社, 2002:339.

[4]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社, 2000:148.

3.不动产租赁协议 篇三

关键词：不动产；融资租赁；租赁物

中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）03-0000-01

一、问题的提出

2015年3月24日，商务部发布了《外商投资租赁业管理办法》的补充规定（征求意见稿），其中第四条规定将5号令（即<外商投资租赁业管理办法>）第六条修改为：“本办法所称租赁物财产应当权属清晰、真实存在且能够产生收益权，（三）工业厂房、仓储用房、商用地产、附着于不动产的其他设备（如电梯、空调系统等）等其他用于生产经营的资产；”。该补充意见虽暂未获立法或规章确认，但确实在一定程度上反映了目前融资租赁立法对于融资租赁租赁物界定偏颇的问题，反映了业内对于扩大租赁物范围的呼声。

二、国内立法

从国内立法情况来看，《合同法》以及最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》对融资租赁合同的认定做了规定，通过对融资租赁合同效力的规定给予了融资租赁租赁物范围的认可，另外，融资租赁租赁物的规定在商务部的《外商投资租赁业管理办法》和银监会的《金融租赁公司管理办法》亦可以找到，银监会和商务部对于不动产作为融资租赁租赁物没有直接肯定，甚至在一定程度上排除了不动产作为融资租赁租赁物的可能性。但《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定与银监会、商务部的规定有较大的出入，根据最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，应该从融资租赁合同双方的权利义务角度对融资租赁合同的效力做了相应的规定，明确了在融资租赁法律关系中出租人的租金收取权、承租人的租赁物选择权、使用权等权利与义务。

综合国内立法情况，虽银监会、商务部与最高人民法院对于不动产作为融资租赁租赁物的合法性规定有一定程度上的冲突，但现行立法对不动产作为融资租赁租赁物的合法性并未有直接否定。

三、国外立法

（一）《美国统一商法典》规定“融资租赁中的货物，是指符合合同要求的一切可移动的物，或不动产附着物，但不包括货币、资料、票据、账簿、动产契据、一般无体物，及包括未分离的石油、天然气在内的矿产等。”即融资租赁的标的仅包含有体物，包括不动产附着物，不包括无体物。

（二）《俄罗斯融资租赁法》第3条规定“租赁物为任何可用于经营活动的非消耗品，包括公司和其他资产、建筑物、在建物、设备、交通工具和其他不动产和动产，都可作为租赁物。土地和其他自然遗产以及根据联邦法律禁止自由流通或限制流通的物不得作为租赁物”

（三）国际统一私法协会《租赁示范法》第一条规定“租赁物是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产，特制资产、植物和活的以及未出生动物。不包含货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物”

四、国内立法中的问题

通过列举融资租赁租赁物范围的国内立法，同时对比国外立法情况，笔者认为现行立法中对于不动产是否能够作为融资租赁租赁物的规定仍有待完善，具体来说包括以下几点问题。（1）立法冲突，《外商投资租赁业管理办法》、《金融租赁公司管理办法》，均只列举了动产或是附着其上的无形资产为融资租赁租赁物的范围，并没有列不动产。而最高人民法院的《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》无论是从内容、立法本意还是司法实践中，都能体现立法者对于不动产作为融资租赁租赁物的态度是更为支持的。（2）立法层级不够，虽银监会、商务部、最高院所颁布的行政规章和司法解释在全国范围内都有普遍适用的效力，但是但其均为立法机关授权制定，不但法律效力低，且其规定出现冲突时难以确立标准，同时因多头监管适用不同的行政法规，也亦造成标准不一。（3）租赁物范围过窄，融资租赁交易一重大价值在于盘活企业资产，对于亟需融资需求的企业来说，无论是动产还是不动产均为有使用价值和担保价值的资产，现行立法的规定采取列举式，一定程度上限定了融资租赁租赁物的范围，也使得不动产作为融资租赁租赁物的合法性受到质疑。

五、融资租赁租赁物范围立法问题的改善

一方面上述融资租赁国内立法中立法冲突的问题，需进一步提升融资租赁租赁物范围的立法层级。法院判定合同的效力应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、部委行政规章为依据。因此，无论是银监会、商务部的行政规章依法都不能成为人民法院判决的法律依据，在目前的法律框架下，以不动产作为租赁物开展融资租赁交易，并不必然导致融资租赁合同无效。需提高融资租赁立法层级，由立法机关全国人民代表大会制定相关法律，据此亦可以解决融资租赁立法效力过低的问题。另一方面，上述提到的我国对融资租赁租赁物范围的界定采取列举式规定，导致融资租赁租赁物范围过窄的问题，参考国外立法情况，仍需进一步扩大融资租赁范围。

参考文献：

专著类

[1]奚晓明.最高人民法院关于融资租赁合同司法解释的理解与适用[M].2014（3）：1.

[2]史树林，乐沸涛.融资租赁制度概论[M].2012（6）：1.

[3]史燕平，徐晓兰.中国融资（金融）租赁行业发展报告2013[M].北京：中国经济出版社.

[4]胡晓媛.中德融资租赁法律制度比较研究[M].2011（11）：1.

行业报告类

[1]李思明，丛林，杨燕青.中国融资租赁行业2014年度报告[R].2014（10）：1.

[2]李思明，丛林，杨燕青.中国融资租赁行业2014年度报告[R].2014（10）：1.

学业论文类

[1]沈天悦.论融资租赁出租人物权的法律保护[D].华东政法大学，2014（10）.

[2]高扬.论融资租赁中出租人的法律风险防范[D].华东政法大学，2014（4）.

期刊杂志类

[1]马秀梅.融资租赁取回权问题研究[J].华东政法大学，法学研究，2014（1）.

[2]雷继平.融资租赁实务：不动产能否作为租赁物？[J].尚格法律人，2015（7）.

[3]才杰.小议融资租赁出租人在经营中面临的风险[J].载中国乡镇企业会计，2013（8）.

4.抵押反担保协议(不动产) 篇四

编号：抵本合同于年月日由以下两方在深圳签订：

1、抵押人： 住 所：

2、抵押权人：深圳市高新技术产业投资服务有限公司（下称乙方）

住 所：深圳市深南中路二号新闻大厦一号楼二十二层

鉴于乙方与 公司（以下简称“借款人”）签署的《担保协议书》，合同编号：（以下简称“担保协议书”）； 鉴于乙方与（以下简称“贷款人”）将签订的保证合同，合同编号：保（以下简称“保证合同”），乙方为借款人与贷款人将签订的借款合同（合同编号：借，以下简称“借款合同”）项下的借款提供担保。

为确保借款合同及担保协议书的履行，甲方应借款人的请求，同意以反担保人及担保人的身份以其有权处分的财产向乙方提供抵押反担保及担保。乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押。甲乙双方经协商一致，订立本合同。

第一条抵押物

1.1甲方用作抵押的财产为（详见抵押财产清单及财产有效证书）：

1.11 抵押物名称：1.12 数量：

1.13所有权：

1.14所在地：

1.15其他：

1.16抵押期限：自本合同生效之日起至还清借款合同项下全部借款本息、担保协议书项下担保费用及其它费用止。

第二条甲方陈述与保证

2.1甲方是本合同项下抵押财产完全的、有效的、合法的所有者或有权处分的管理者，本 合同项下的抵押财产不存在所有权或经营管理权方面的争议；

2.2甲方完全了解借款人的借款用途，为借款人提供反担保完全出于自愿，甲方在本合同项下的全部意思表示真实。

2.3甲方清楚地知道借款人的经营范围、资信情况、财务和财产状况等情况，并充分知晓担保协议书、借款合同、保证合同及其相关附属合同的条款。

2.4甲方保证以其所有或有权处分的本合同第一条规定之财产和本合同所附《抵押物清单》列示财产的全部权益抵押给乙方，作为借款人偿还借款合同项下的借款之反担保、担保协议书项下的担保费用之担保，并保证承担反担保及担保责任。

2.5甲方签署本合同已经过甲方之董事会同意，并签署了董事会决

议，若甲方违反企业内部的其他规定而签署本合同，责任概由甲方负责，甲方不得以此为由对抗本合同项下责任的承担。

第三条被保证的债权种类及数额

3.1本合同所反担保的债权为：

贷款人依据借款合同向借款人发放的贷款，金额不超过(币种)万元（其中万元以抵押反担保），贷款期限不超过个月，具体金额及期限以借款合同之约定为准。

3.2本合同所担保的债权为：

乙方依据担保协议书向借款人收取的担保费用等（包括担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金、其它费用），具体金额以担保协议之约定为准。

第四条保证范围

4.1本合同担保的范围包括借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害

赔偿金、实现债权的费用，担保协议书项下的担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金、其它费用。

第五条抵押登记与生效

5.1甲方必须在本合同签定后执本合同、借款合同、保证合同及全套该抵押物的证明文件 到有关部门办理抵押登记手续，并将该抵押物的产权证书及抵押登记证明文件交存于乙方。

5.2如甲方未办理上述抵押登记手续，导致抵押无效，乙方可以要求甲方补办登记手续，甲方必须办理。若原抵押物的抵押登记手续办理已无法实现，甲方必须另行提供抵押物并办理抵押登记。

第六条抵押物的使用和保管

6.1甲方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式 或任何目的。

6.2未经乙方同意，甲方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变，因甲方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转化为本合同的抵押物。

6.3在本合同有效期内，未经乙方同意，甲方不得迁移、出租、转让、再抵押、抵偿债务、馈赠或以其他任何方式转移本合同项下抵押财产。由此引起乙方的任何损失，由甲方承担责任。

6.4甲方对抵押物必须妥善保管，负有维修、保养保证完好无损的责任，并随时接受乙方的监督检查。对该抵押物造成的任何损失，由甲方承担责任

6.5甲方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。甲方因不履行该项义务而对乙方造成的一切损失，甲方负责赔偿。

第七条抵押物的保险

7.1甲方应按乙方要求，对抵押财产办理财产保险，保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁。投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额。投保期限应长于借款合同约定的借款期限，如借款人不履行到期还款的义务，甲方应继续购买保险，直至乙方代垫的借款合同项下的借款本息和担保协议项下的担保费用全部还清为止。若借款合同项下借款延期，甲方须办理延长投保期手续。保险财产，如发生灾害损失，乙方有权从保险赔偿中获得赔偿。

7.2甲方需在保险手续办理完毕五日内，将保险单正本交乙方保管。保险单的第一受益人须为乙方，保险单不得附有任何损害或影响乙方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条款（除非乙方书面同意）。

7.3甲方不可撤销的授权乙方为其上述事项的代表人，接受或支配保险赔偿金，将保险金用于清偿借款合同项下借款本息、担保协议项下担保费用。

7.4抵押期间，甲方不得以任何理由中断或撤销上述保险，否则，甲方须无条件赔偿乙方因此所受到的一切损失。

7.5抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，甲方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。

第八条抵押物的处分

8.1出现下列情况之一时，乙方有权依法定方式处分抵押财产，并就所得价款优先受偿：

8.11本合同第9.1条约定的情形出现，甲方未依本合同代借款人归还借款本息；

8.12担保协议书约定的支付担保费用的期限届满，借款人未依担保协议的约定支付担保费用。

8.13甲方在本协议终止前被宣告解散或破产，或被依法撤销。

8.2处理抵押物所得价款，依下列顺序清偿：

8.21实现抵押权的费用；

8.22主债权的利息；

8.23主债权。

8.3处理抵押物所得价款，不足以偿还借款本息，担保费用及其他费用的，乙方有权另行追索；处理抵押物所得价款偿还借款本息、担保费用及其他费用还有剩余的，乙方应退还给甲方。

第九条甲方的权利和义务

9.1甲方同意并确认，若借款人未能及时按借款合同向贷款人清偿该等借款本金、利息及 其他有关费用等，在乙方代借款人向贷款人清偿该等借款本金、利息及其他有关费用等款项后五天内，甲方无条件向乙方清偿该等借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和其他应付费用等，不得有任何异议，该等款项视为甲方对乙方之欠款。

9.2甲方同意并确认，若借款人未能及时按担保协议书向乙方支付担保费用，在收到乙方通知后五天内，甲方无条件代借款人向乙方清偿担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金及其它费用，不得有任何异议，该等款项视为甲方对乙方之欠款。

9.3甲方应偕同乙方办理抵押登记手续。

9.4本合同项下有关的公证、保险、鉴定、登记、运输及保管费用由甲方承担。

9.5在抵押物受到或可能受到来自任何第三方的侵害时，甲方有义务通知并协助乙方免受侵害。

9.6甲方有下列情形之一，应当书面通知乙方：

9.6.1实行承包、租赁、股份制改造、联营、合并、兼并、分立、与外商合资合作等；

9.6.2经营范围和注册资本变更、股权变动；

9.6.3涉及重大经济纠纷；

9.6.4抵押财产发生权属争议；

9.6.5破产、歇业、解散、被停业整顿、被吊销营业执照、被撤销；

9.6.6住所、电话、法定代表人等发生变更。

9.7甲方有9.6.1和9.6.2情形的，应至少提前30日通知乙方；有前款其他情形的，应在事后5日内通知乙方。

9.8在本合同有效期内贷款人或乙方将主债权转让给第三人的，甲方仍在原抵押担保范围内继续承担担保责任。

9.9在甲乙两方签定本合同之后发生主债权人变更之情况（即贷款人发生变更），只要不增加主债权金额，甲方仍在原抵押担保范围内继续承担担保责任。

9.10借款人偿清借款合同及担保协议书项下的全部债务后，甲方不再承担担保责任。

第十条乙方的权利和义务

10.1乙方有权要求甲方协助，避免抵押财产受到来自任何第三方的侵害。

10.2乙方负有妥善保管权利凭证的义务。

10.3在本合同有效期内，依法转让主债权的，应及时通知甲方。

10…4抵押财产在偿清本合同抵押担保范围内全部债务后还有剩余的，乙方应将剩余部分返还给甲方。

第十一条违约责任

11.1若甲方违反本合同第二条“陈述与保证”的约定作出虚假陈述和声明，导致本合同无效或其他后果，给乙方造成损失的，甲方应负全部赔偿责任，甲方应向乙方赔偿借款合同项下全部的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用，担保协议书项下全部的担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金及其它费用。

11.2 若甲方不履行或不完全履行本合同约定的还款义务，超过还款时限的，每延长一日还 款，甲方须向乙方支付相当于逾期还款额的万分之五的违约金。

11.3若因甲方过错造成本合同无效的，甲方应负全部赔偿责任，甲方应向乙方赔偿借款合同项下全部的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用，担保协议书项下全部的担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金及其它费用。

11.4按照本合同的约定，由甲方保管的抵押财产，因保管不善，造成毁损，乙方有权要求恢复财产原状，或提供经乙方认可的新的抵押财产，或要求甲方赔偿因此而遭受的全部损失。11.5甲方违反本合同的约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。乙方可视情况要求甲方恢复抵押财产原状或提前代偿，并可要求甲方支付借款本息总额万分之五的违约金。

11.6甲、乙方任何一方违反第十二条第三款的约定，应向对方支付借款合同项下借款本息总额万分之五的违约金，并赔偿对方遭受的全部损失。

11.7法律规定登记生效的抵押合同签订后，甲方违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使

乙方受到损失的，甲方应当承担全部赔偿责任。

第十二条合同的生效、变更、解除和终止

12.1本合同经甲、乙双方法定代表人签字、加盖公章后生效，至借款人在借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用，在担保协议书项下的担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金及其它费用全部偿清之日自动失效。本合同的任何部分条款因任何原因而成为无效、失效，不影响任何其他部分的效力。

12.2本合同独立于担保协议书、保证合同及借款合同，不因借款合同、保证合同及担保协议书的无效而无效。如借款合同或保证合同及担保协议书无效，甲方仍应按本合同承担担保责任。

12.3本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。

第十三条争议的解决

13.1本合同适用中华人民共和国法律法规和深圳市地方法规，若因本合同引起纠纷，须向乙方所在地的深圳市人民法院提起诉讼。

第十四条合同文本

14.1本合同一式律效力。

第十五条其他约定事项

15.借款合同约定的主债务履行期届满，但企业仍有发展前景，经贷款人与乙方谨慎协商、共同认定，同意给予展期或转贷，甲方承诺本抵押合同继续有效，甲方继续承担抵押反担保与担保责任。抵押人（甲方）：

法定代表人：（签字）

联系人：

电话：传真：

抵押权人（乙方）：深圳市高新技术产业投资服务有限公司（盖章）

法定代表人：（签字）

5.动产赠与的合同协议 篇五

_________年____月____日 _________年____月____日

赠与者_________(以下简称甲方)、受赠者_________(以下简称乙方)，双方就定期性赠与事宜缔结契约如下：

第一条 甲方提供乙方监护、养育其子_________(以下简称丙方)的养育补助费，于每年六月底及十二月底，无偿赠与人民币各_________元整。

第二条 前条定期赠与期间，自_________年_________月_________日始至丙方成年为止。

第三条 乙、丙双方倘有不良行为依刑法有关处罚之明文者，甲方可撤销本契约。

6.房屋租赁协议的补充协议 篇六

甲方：

乙方：

甲乙双方于2011年8月16日签订的房屋租赁协议（合同编号2013-5-01），现根据实际情况做以下补充：

一、租赁期限：

租赁期限依照原协议继续顺延，租期从2015年2月19日起至2016年2月19日，再次续租一年。

合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方在同等条件下拥有优先承租权。

租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到新的房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。

二、租金、交纳期限和交纳方式：

甲乙双方议定年租金14400元，计人民币（大写）壹万肆仟肆佰元整。付款方式为半年付，签订完此补充协议后，乙方向甲方先付7200元，半年租赁期到期前15天将后半年租金交纳给甲方，先付后用。

三、其他条款：

1、房屋租赁押金、房屋原有家具、水、电储备金等物品事宜仍按原租赁合同执行，继续有效。

2、房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任；

3、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任；

4、甲方因其他原因确实需要收回出租房屋的。

因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。

5、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可向人民法院起诉。

四、本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商。

本合同一式2份，甲乙双方各执1份。从签字之日起生效。

甲方：

乙方：

日期：

7.不动产租赁协议 篇七

一般纳税人的融资租赁业务按照租赁业务性质可分为售后回租服务和除融资性售后回租以外的融资租赁服务。融资性售后回租指承租方以融资为目的, 将资产出售给租赁企业后, 又将该资产租回的业务活动;而除此之外的直租业务是出租人按照承租人的要求购买租赁物, 并将租赁物在租赁期内出租给承租人, 期满后, 承租人有权按残值购入租赁物以拥有所有权[1]。营改增试点将直租业务中的一般纳税人出租方的动产租赁由按“金融保险业”税目缴纳5%的营业税改征17%增值税, 大幅度的税率变动是企业的一大挑战, 如何针对此次营改增进行成功的税务筹划是目前企业亟待解决的问题。

二、回租业务的税务筹划

回租业务中, 出租方以收取的全部价款和价外费用, 扣除向承租方收取的租赁物价款本金, 以及支付的借款利息、发行债券利息后的余额为销售额。出租方不能为承租方支付的租赁物价款本金开具增值税专用发票, 且扣除的相关租赁物本金必须取得承租方的相应发票[2]。此项业务中存在操作瑕疵, 承租方若为出租方开具普通发票, 主管税务机关是否会认为该项业务为视同销售而要求承租方缴纳销项税额?故相关部门仍需明确承租方的发票细节问题。一般纳税人出租方进行税务筹划时, 首先应取得承租方开具的发票, 才可抵扣租赁物价款;其次对承租方开具专用发票时, 可与其商议, 适当降低应税收入, 亦可平衡价款和价外费用的比重, 价外费用在计缴增值税时可挤掉其增值税, 从而降低计税额, 获得筹划效益。

三、直租业务的税务筹划

直租业务中, 按照出租人的资质有不同的纳税规定。据[2013]106号文, 经中国人民银行、银监会商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人, 按照出租方以向承租方收取的全部价款和价外费用扣除发行债券利息、保险费、安装费和车辆购置税后的余额为销售额;且经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人, 提供有形动产融资租赁服务, 对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策[2]。故有资质的一般纳税人出租方能以差额计税并可获取退税, 但实际操作中存在问题, 如债券利息不能取得相应发票, 税务机关是否认可所发生的利息?且实际税负指的是出租方实际缴纳的增值税与全部价款和价外费用之比, 分母不是差额, 会增加退税的难度, 出租方在营改增之后几乎不能取得退税, 税负明显增加。出租方对动产融资租赁进行税务筹划时, 应先与税务机关沟通, 取得税务机关认可的利息等抵扣凭证, 也可通过其他补偿收入以适当降低计税租赁收入, 增加抵扣项目金额, 以享受超税负即征即退政策。

未经上述机构批准的出租方的融资租赁业务, 则按照所取得的租赁收入全额计缴增值税, 一般纳税人适用税率为17%, 小规模纳税人适用税率为3%。一般纳税人出租方的税负在试点之后因计税依据和税率的改变而大幅提高, 是营改增试点中少有的税负增加的纳税人, 税务筹划成为其必然选择。无资质的出租人在经营融资租赁时, 亦可通过其他方式从承租方取得补偿收入以适当降低租赁收入, 也可适当提高收取的价外费用从而降低计税依据, 购买租赁物时及时取得增值税专用发票以抵扣销项税额, 达到降低税负的目的。

四、兼营融资租赁业务的税务筹划

出租方的融资租赁业务往往为多种经营, 如包括动产直租、不动产直租和融资性售后回租, 以及经营租赁业务。租赁方式不同, 其计税额、税率和税负均有很大差。据目前税法规定, 企业兼营不同税率应税服务的, 应分别核算应税收入, 没有分别核算或者核算不清的, 从高适用税率纳税[3]。因此, 如果纳税人兼营不动产租赁和动产租赁, 不动产租赁缴纳5%的较低营业税税负, 动产租赁缴纳17%的增值税, 筹划时应分开核算, 分别缴纳税款, 避免不动产租赁从高税率多缴税。若纳税人兼营动产的直租和回租业务, 因直租业务不可扣除租赁物的购置价款, 与回租相比, 计税依据大, 若未分开核算, 会导致回租多缴税, 达不到筹划效果。

五、跨期业务的税务筹划

试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同, 在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税[2]。此政策为尚未试点地区的纳税人提供了筹划空间, 且动产融资租赁期一般在3年以上, 即便出租方参与营改增试点离租赁合同到期仍有一段时间, 可继续享受5%的较低营业税负。筹划时, 未试点纳税人可与承租方签订较长期的租赁合同, 合同中约定租金设有一定的调动区间, 以规避物价变动带来的损失, 还可获取筹划效益。

参考文献

[1]叶舟舟.“营改增”融资租赁交易方税负水平变化[J].财会通讯, 2013, (11) :59~60.

[2]财政部, 国家税务总局.关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知[N].财税[2013]106号, 2013-12-12.

8.不动产租赁协议 篇八

一、融资租赁合同标的物的所有权必须归出租人所有

融资租赁合同法律关系得以实现的基础就是标的物所有权和使用权的分离，实质上基于绝对所有权理论下所有权权能的分离。因此出租人必须完全拥有标的物的所有权从而保证承租人能够完全的使用该标的物，也能够以所有权作为担保，实现自己的投资利益。然而不动产融资租赁并没有完全符合融资租赁合同标的物的此项要求。在我国土地归国家所有，无论单位还是个人对土地只拥有使用权，这也就从根本上排除了土地作为融资租赁合同的标的物。另外许多成功的不动产融资租赁案例如舟山在建码头的融资租赁、2009年的天津保税区在建工业厂房的融资租赁、2009年云南昆石高速公路的售后回租等在建工程都不符合融资租赁的此项要求。根据最基本的所有权理论所有权应该在标的物存在的情况下才会有所有权的问题。而这些在建工程，处于建设阶段，没有所有权的问题也就不可能成为融资租赁合同的标的物。事实上，在建工程所谓的“融资租赁”的法律实质是抵押贷款关系。

二、融资租赁合同标的物的所有权有转移的可能性

由于融资租赁从其诞生之初就与分期分期付款买卖难以区分。在融资租赁合同法律关系中，承租人所支付的租金实际上是购买标的物的价款，并且在租赁期满支付最后一笔租金以后，只要再支付名义上的价格就可以取得标的物的所有权，这与保留所有权的动产买卖没有区别。[3]也正是因为这个原因，英国直接将所有权最终转移到承租人的法律关系认定为租购而不是融资租赁。而在大陆法系国家，一般都给予了承租人在租赁期满后退租、续租和购买的选择权。区分融资租赁和分期付款买卖的标准一般有以下几个方面：①买卖合同是取得标的物的所有权，而融资租赁合同是取得对标的物的使用权；②尽管融资租赁契约中可能规定承租人在租赁期满后以名义价格购买标的物的权利，但该权利并非融资租赁合同成就的条件，并且融资租赁期限届满时标的物的所有权并非自动授予承租人，而是给予承租人选择权，即使购买，也需要另外订立买卖合同；③租赁公司从事融资租赁的交易的经济本质，市委客户提供资金融通，将融资租赁合同理解为分期付款合同，违背了融资交易的经济实质。[4]通过以上分析可以看出，作为融资租赁合同的标的物，所有权在租赁期限届满以后具有转移的可能性，并且区别于分期付款满买合同的根本就是承租人获取的是租赁物的使用权而不是所有权。然而现实生活中所出现的不动产作为融资租赁合同标的物最终的所有权几乎全部归于了承租人。无论是如云南昆石高速公路这样的基础设施建设，还是天津保税区办公大楼的售后回租亦或是保障性住房建设，甚至企业厂房的融资租赁，最后租赁物的所有权都归于了承租人。虽然在合同中没有明确规定合同期届满标的物直接归属于承租人，符合融资租赁合同的要求，但是这些合同的签订大都以获得最终的所有权为目的，完全形式上的融资租赁，实质上的分期付款买卖行为。

三、融资租赁合同标的物必须具有使用功能

根据上述两点的分析和我国《合同法》对融资租赁的界定，在融资租赁合同中，承租人选定租赁物和供货商，出租人按照承租的选择购买租赁物，并将其出租给承租人占有、使用，承租人按约定支付租金。由此可知，融资租赁合同的标的物对承租人要有使用功能。然而不动产作为融资租赁合同的标的物并不能完全符合此项要求。比如在房地产融资租赁合同中，承租人不是房地产的使用人，而是房地产的开发商、建设者；高速公路等基础设施的使用人是公众，而不是承租人，与融资租赁合同中承租人系租赁物的使用人显著不同。另外从融资租赁的功能上看，融资租赁制度上世纪 80 年代引入我国， 初期的融资租赁交易主要以大型机械设备为主，后逐步发展为飞机、轮船等大型交通设备等。 从融资租赁交易对象上看，标的物主要是企业的生产经营设备。 因此，融资租赁也被作为金融资本支持实体经济的重要法律工具。而现实生活中的不动产融资租赁要么就是开发商开发的房地产楼盘，要么就是为了公共利益而修建的高速公路等基础设施以及保障性的住房 ，反而很少有企业用融资租赁的方式获取厂房。所以现实生活中的不动产融资租赁不符合融资租赁功能上要求。除此之外类似于在建工程这种不动产作为融资租赁合同标的物也不符合固定资产的含义，《金融租赁公司管理办法》将租赁物限定为固定资产。根据《企业会计准则第 4 号——固定资产》第 3 条规定，确定某物是否是固定资产，不是取决于它的实物属性， 而是取决于它在生产过程中执行职能的特殊方式。 固定资产的一个重要特征是持有的目的在于使用而不是出售或投资。[5]现实中的在建工程都是一出售或者投资为目的，所以不符合固定资产的含义，当然不能作为融资租赁合同的标的物。

通过以上的分析，可以看到不动产不能作为融资租赁合同的标的物。尽管目前我国没有明确禁止不动产的融资租赁，原因并不是在于其存在的合理性，而是当前已然存在的大量的不动产融资租赁的事实，一旦禁止将会给很多人带来巨大的经济损失也会对相关产业的造成一定的冲击。

参考文献：

[1]江必新：《融资租赁合同纠纷》，法律出版社2014版，第4页.

[2]奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编著：《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2014 年出版，第 31 頁.

[3]查松：《融资租赁发》，人民法院出版社1999年版，第31页.

[4]查松：《融资租赁发》，人民法院出版社1999年版，第32页.