城中村改造讲话稿

城中村改造讲话稿（通用8篇）

1.城中村改造讲话稿 篇一

坚定信心创新思路扎实推进 努力开创我区城中村改造新局面 ——在视察全区城中村改造工作时的讲话提纲 各位代表，同志们：

根据常委会的工作安排，今天我们组织有关代表对全区城中村改造工作进行了视察。去年11月28日，我们组织部分代表对全区城中村改造工作进行了视察。时隔不到半年，我们再次视察。不同的是，去年的视察可能更多地带有总结和表功的色彩，但根据当前的经济形势和各方面的意见，今年常委会把对多项重点工作的视察都时间提前，目的就是为了提前介入，及早谋划，有效支持和推动工作开展。相同的是，两次视察都是在全球金融危机肆虐之时进行的，而且视察城中村改造工作是今年常委会组织的第一次代表活动，这充分表明人大对这项关系全区赶超发展的重点工程的高度重视，也显示出对推进城中村改造的信心。上午我们实地察看了小杜庄城中村改造的情况，并听取了有关同志的汇报。刚才的座谈中各位代表也提出了许多很好的意见和建议。总的来看，大家对我区城中村改造工作充分肯定，充满信心。这里，受人大常委会禹舜主任的委托，结合当前经济形势和我区赶超发展任务，我谈几点意见：

一、认清发展形势，吃透上级政策

去年12月以来，中央和省市区委先后召开了经济工作

会议和各级人大会议。中央和各级对形势的判断很明确，认为目前虽然全球金融危机的影响还在持续，特别是对我国房地产市场造成的低迷状态还未结束，但危机对我国的影响有限可控，我国经济快速发展的总体态势没有变。中央和各级出台的各项救市措施也正在显现积极效应。具体到房地产市场，尽管当前房地产市场销售下降，但从需求方面看，影响房地产发展的长期因素并没有发生根本性的变化，而且未来几十年不可能发生变化。这种长期因素最重要的方面就是中国正在加速的城市化，这是个硬性需求。3月15日召开的中国城中村改造峰会上，郑州市领导也表示，今年郑州城中村改造将加快“消化”现有批准项目，推进安臵房建设。这些都表明，经济形势回暖步伐正在加快。所以，我们对这项工作一定要有信心。“信心产生勇气和力量”“以暖心来暖经济”。

认清了形势，还需要吃透政策。这包括土地政策、城建政策、规划政策、文化政策、民政政策、电力政策等等所有涉及的政策，都要尽可能把它们吃透。不管是国家颁布的、省里颁布的、市里颁布的也好，都要做到心中有数。有时一个政策就让我们省下几万到几十万资金，这样能让村民多得很多钱。所以，这项工作我们要常抓不懈，越是现在工作推动相对困难的时期，越要研究政策，寻找突破口。

二、摸清村庄底数，算清各类帐目

城中村改造牵涉面广，涉及群众的切身利益。汇报中也提到，村民方面对改造期望值过高，不切合实际。这就需要我们把前期工作作细作实，最基础性的工作就是要摸清本村的真实概况，越精确越好。这当中主要涉及本村的宅基地问题和人口问题，直接影响到居民的征地补偿和安臵房的分配。对于村民来说，征地补偿、安臵房的分配是敏感度很大的问题。可以说，城中村改造，对村民的补偿和安臵，是村上利益的最后一次再分配，都非常关注。在这其中，村民对分房比分钱要关心的多。因为安臵房都是按套给的，小杜庄村的安臵房最少的也是九十平方左右，村民少分一套房的话，损失相当的大，所以村民都非常关注。还有抢占宅基地问题，我区近几年宅基地管理混乱，有些村特别是即将进行城中村改造的村庄，村民突击占地建房成风。这就要求我们对村民具体抢占了多少要摸清。还有就是租赁问题，有的土地三年、五年甚至长期租赁.在租赁的土地上村民建房的投入也很大，该怎样安臵，这些情况都要摸清。另外是土地利用情况，有些村的存量土地比较多，有些村已基本上没有土地了。这些家底都要真实的估清。摸清了家底，并向村民交待明白，下一步算账就能顺利。

三、加强部门协调，形成工作合力

“城中村”改造是一项系统工程，是一项艰巨工程，明确责任、形成合力至关重要。区城中村改造指挥部要切实履

行组织、协调、指导职责，搞沟通联系。各有关镇办要建立“城中村”改造工作责任制，把工作目标任务层层分解，落实到部门、到人头，采取强有力的措施开展改造工作。

同时，要加强与市里相关部门的沟通联系，积极争取上级争取。首先的就是争取政策和资金的问题。这项工作从改造一开始做就要进行。比如土地出让金的问题，用于安臵村民的建筑税，市级留成部分返还到区里的问题等。当然这里有些是成文的政策，不用去下力气争取。但要想保证村利益的最大化，各个方面都可以也都需要去争取。至于如何去争取，方法很多，只要能见成效的，就是好方法。第二是争取市里职能部门的支持。这是我们项目建设速度必须要求的也是很关键的，意义非常重大。在工作中，我们常常能感觉到来自很多部门的管理和约束，有时候甚至觉得这些部门是靠行政职权来故意刁难我们。在这个问题上，我们要摆平心态，要知道，各个职能部门都有自己的职责，人家要严格按照其职责办事，履行有关程序，否则可能会被追究责任，这是无可厚非的。有时并不是在故意难为我们，而是现有的行政体制的问题。但最起码我们要想办法取得他们感情上的支持，这点也很重要。

四、做好群众工作，确保大局稳定

推进城中村改造工作，群众支持是关键。我了解到，因为在改造过程中，许多决定、决议都需要村民代表会议或者

村民大会通过，有时候一个数据、一张图纸不清楚，都可能被村民否决甚至产生误解，导致工作停滞，所以我们城中村改造办公室的同志，包括办事处和村里的同志的工作是很艰辛而细致的。要高度重视做好群众工作。首先要加强宣传，把改造工作的各项方针、政策向群众深入解释，使村民认识到改造带来的利益和好处，从思想上消除抵制情绪和顾虑，争取村民对改造工作的理解配合、支持参与。当然，这中间要注意方法，对各项政策自己拿不准弄不透的，就不要给群众乱承诺瞎许愿。其次要把群众工作做细做深。算清了账目，就要大胆交给群众以集思广益，认真回答群众的疑问，照顾群众的不同需求，一定要最广泛地统一群众思想。在这个问题上宁可多费些时间也不能冒进。

五、加快改造步伐，争取早见成效

今年，区委为应对当前经济形势，加快赶超步伐，提出了“项目建设年”的发展方略。城中村改造工作是赶超发展的重点工作，也是重大项目的聚集区，使命光荣，责任重大。虽然当前遇到一些困难，但危机总会过去，困难只是暂时。这也是对我们执政能力的一个检验。我们一定要坚定信心，不等不靠，积极应对。按照郑州市今年重点消化已批准的城中村的要求，对我区14个已批准村要因地制宜，分类指导，各个突破。如对已经开始改造的小杜庄、南阳等村，相对容易，就要加快进度，争取先改造完毕。对王砦、刘寨等或因

资金问题或因规划问题稍显滞后的，加大工作力量，加强协调力度，争取尽快解决；对金洼、下坡杨等已经确权完毕的村，及早介入，早做工作，争取尽快启动；对因政策障碍尚不能启动的村，积极创造条件，力争早日突破。我们相信，只要大家齐心合力，多想办法，一定能够实现我区城中村改造工作的大突破。

2.城中村改造讲话稿 篇二

关键词：城中村,改造,政策

1 研究背景

城市是人类文明的主要组成部分, 是一个国家或地区的经济、政治和文化中心, 是人类进行物质文明、精神文明建设的载体。城市化的发展在人类可持续发展中占有重要的地位, 体现了一个国家地区的文明化进程。城市化的高低不仅是富足的标志也是文明的象征。

中国城市化在飞速进展的过程中, 因为城市开发建设的速度、管理的水平远远跟不上城市化发展的进程, 使得城市规划、建设和管理缺乏统筹协调, 城中村随之产生。城中村是改革开放政策、城市化进程和城乡二元体制的产物, 城中村的问题主要表现为基础设施陈旧、环境破坏、交通拥堵等方面, 诸多城中村问题严重影响了城市的和谐健康发展。城中村改造是城市在逐渐走向成熟期的过程中不可避免存在的问题, 如何解决城中村问题成为亟待解决的问题。

2 城中村的特征

2.1 人口特征

城中村大多位于城乡结合部, 大多数城中村村民的户口是农业户口, 但实际上他们已经不再从事农业劳动。除了受城乡二元管理制度的局限而享受不到城市居民的各种社会保障外, 他们已经融入到了城市生活中去, 和城市人口基本上没有任何区别。村内原村民的文化水平普遍较低, 主要从事工业和服务业等为主的二三类产业。城中村内人口复杂, 由于城中村房屋廉价、社区管理力量薄弱, 导致大量进城务工人员聚集于此。这些外来人口多数是户籍制度上的村民, 地缘认识上的外地人, 管理制度上的体制外之人。这三个方面政策体制的缺位使得他们趋向边缘化, 易导致流动人口的“相对剥夺感”。

2.2 经济形态

城中村土地被征为国有土地后, 村民基本上不可能再以务农为生而转到第二、第三产业等诸多领域中就业。部分城中村的集体经济实力较强, 集体经济收入来自于城市建设征地补偿款、村办企业收入、出租房屋等收益。

城市经济的迅速发展吸引了大量外来人员, 由于城中村中相对低廉的出租屋能够满足外来务工人员的需求, 从而形成了具有区域特点的出租屋经济。城中村村民的主要收入来源于出租屋的租金, 出租活动的繁荣与否直接关系到村民的生活质量, 出租房屋成为城中村村民赖以生存的主要途径。

2.3 管理制度特征

由于城中村没有纳入城市生活中, 一方面城中村的村民在社会保障、教育培训、职业指导、职业介绍、医疗保障等方面没有享受到城市居民的同等待遇;另一方面城市管理也极少主动渗透到城中村来, 包括城市基础设施、社区管理等。管理制度的不公平待遇, 使得治理城中村非常困难, 村民不愿用自己已有的利益换取管理者所谓的长远计划。城中村由于其粗放式的发展方式在改造过程中的难度会随着时间的推移而逐渐增大, 这就使得管理更加困难。

3 城中村改造的模式分析

3.1 城中村改造过程中各利益主体之间的关系

城中村在改造过程中会不可避免地涉及到三种行为主体:政府、村民和开发商。三个行为主体在改造中为了各自的利益分别扮演着不同的角色。城中村改造的最终平衡点就是将三者之间的利益关系调节到一个均衡点。

开发商与政府之间的关系, 其矛盾的交合点主要是总体规划与售地价格两个方面, 确定好适当的开发强度和双反相对满意的地价是两者关系平衡的重点;村民与政府的关系, 主要涉及拆迁后房地产的产权确认和如何维护村民的既得利益的问题, 土地产权的所属、既得利益的补偿是城中村改造过程中政府与业主利益合理分配的关键;村民与开发商的关系主要涉及拆迁及安置补偿款的问题, 解决办法体现在开发商以什么方式和补偿标准对村民进行安置补偿。

3.2 改造模式

在城中村改造中, 政府、开发商和村民作为参与者根据自己的意愿会有不同的行动规则。在各自利益的驱使下会选择不同的改造模式。

政府引导下开发商参与治理的模式, 此模式解决了政府、村民集体的资金难题, 确保了城中村改造的顺利进行;引入开发商, 能充分体现出市场配置资源的高效率。但由于开发商的参与使得在城中村改造过程中利益主体增加, 而且各个主体的利益追求目标不同, 使得城中村改造过程中利益博弈的结构变得更加复杂, 如果政府不能作为协调人来调整利益分配的公平, 有可能会损害村民的既得利益。

政府的投资模式:指政府具有雄厚的资金, 直接投资城中村进行建设开发, 解决村民的拆迁费用以及回迁安置问题达到改造目标。此模式适用于对政府形象、城市形象以及城市环境有较大影响的项目, 这些村庄一般位于城市中心区域或者在影响城市建设的重点段落、或者是大型的公共事业项目。

政府协助村民自主改造模式是指在城中村改造中, 将村民集体作为主体, 指导他们进行自我开发和改造。该模式与政府投资型相对应, 是一种自下而上的改造模式。村民自主改造模式主要适合于:①城中村集体的经济实力比较强大、并且具有自主改造的能力;②需要改造的规模较小、资金的需求量较少, 一般指局部改造或者是整顿改造方案。

3.3 改造的效益

城中村的改造是改造主体寻求利益最大化的过程, 改造之前由于土地利用率低, 城市环境差、社会治安乱、商业模式单一等弊端导致了城中村的低效益。改造过程是通过对城中村建筑、环境、商业模式以及将村民的思想意识进行改造, 从而实现效益最大程度的提高。这里所说的效益是指综合效益, 包括社会效益、经济效益和生态效益等等。

经济效益:城中村改造使原本低效率使用的城中村土地, 实现城市土地资源的合理利用, 并从中获得土地资源使用出让金;社会效益:是建设和谐社会的必然要求, 通过改造可以充分利用土地资源、建立更加完善的市政基础设施、美化城市环境、促进社会的和谐稳定、实现城中村集体的可持续发展;生态效益:通过科学规划城中村的建筑环境、绿地绿化和容积率, 来实现城中村集体、村民和城市的整体生态效益提升。

4 青岛市李沧区城中村改造的实例分析

4.1 李沧区城中村基本情况

该项目包括河南社区、南庄社区两个城中村, 其中李沧区浮山路街道办事处河南社区, 地处李沧区政治、经济、文化中心, 北依繁华商贸中心, 南接青岛高科园。该项目在青岛市李沧区“一极两轴三区四带”战略中占据重要位置, 处于李村中心商圈和东李商圈范围内, 紧邻黑龙江路发展轴、九水路商贸产业带, 商业潜力大。2014年青岛世界园艺博览会将在李沧区举行, 对李沧区土地资源的升值起到了巨大的提升作用, 目前看来计划改造区域内的建筑多为低层的旧式民居, 土地的潜在价值远远大于其现有的利用价值, 在很大程度上浪费了城市的土地资源。

李沧区虽然在体制上已经实现了农转非的变化, 但是居民的生活条件还没有达到城市中的标准, 村内现有的文化设施不全、功能单一, 村民的文化生活非常单调, 造成村民的整体文化水平低下, 很多村民主要依靠对外出租房屋、村内集体企业的分红维持生活, 不思进取, 安于现状。随之产生许多终日游手好闲的青壮年村民, 也增加了社区内的不安定因素。城中村改造势在必行。

4.2 改造中存在的问题

目前河南庄的经济状况较好, 改造压力不大, 改造愿望并不迫切, 村民普遍担心改造的利益被开发商分去, 因此不愿意引入开发商集中改造, 希望能够以自己的力量逐步改造, 逐步获取改造带来的经济利益。政府方面虽然有整体改造的强烈意愿, 但不能够无视村民的利益诉求, 因此造成了目前的困境。

其次, 在城中村的改造过程中普遍存在拆迁安置补偿标准过低, 损害村民利益的情况也使得村民对于改造抱有较大的抵触情绪。村民们一方面希望通过改造能改变自己的生活环境和条件, 另一方又担心自己的已有利益受到损害, 这种矛盾的心理也增大了改造的困境。

4.3 改造策略

4.3.1 建立政府主导的土地储备制度, 将村庄用地整体储备

“政府做地、企业做房、拆建分离、熟地流转”。城市政府依照法律程序, 运用市场机制, 按照城市规划的要求, 对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理、并予储存, 以供应和调控城市各类建设用地的需求, 确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。

变小块收购为整体储备, 变粗放经营为集约经营。河南庄、南庄建设用地可通过预征或实征方式转为国有土地, 并全部纳入土地储备。土地储备周期一般为两年, 通过制定近期村庄改造方案, 逐步分批地将村庄土地征用并纳入储备, 暂时无法征用的可采取规划的手段予以控制。最终可通过土地储备的运营建立李沧区土地储备体系。

4.3.2 转变土地的供应机制, 确保政府对土地市场的调控

据城市的长远发展计划, 充分研究市场需求, 选择拟发展地段, 提出先后售卖次序。根据选定的发展地段, 政府征用土地, 组织搬迁, 腾空土地, 进行基础设施建设, 将生地开发成熟地, 然后制定投资规划及有关设计资料, 向投标者提供。选择有利时机, 公布售卖地段, 公开招标或拍卖。

对于河南庄、南庄社区储备土地的使用存在两种方式, 一种是对于村庄安置区用地以及公益性事业用地, 其土地是无偿划拨。另一种为经营性土地 (商品房开发、商业用房建设等) 则采取公开招标、拍卖的形式出让, 并控制出让土地的规模、位置、时序与使用性质。

4.3.3 严格规划控制、整体开发建设

打破村庄界限, 实现区域的协调发展, 避免造成地区差异过大, 通过整体平衡可以实现张村河流域村庄的全面小康社会的建设。村庄集体用地分为住宅用地、经营性用地、农用地, 根据现有政策其征用费用各不相同, 且差异极大。三类用地平均征用费用比值为:26∶7∶1。如表1所示:

李沧区未来的升值潜力巨大, 政府、集体和个人都应该在这个过程中获益。对于政府而言, 让村集体从搬迁后的土地升值中获得收益是在满足其近期利益后鼓励搬迁, 减少资金投入和减少搬迁难度的关键, 而村集体可以用日后得到的收益按照比例首先用于社会养老保险和保障体系的建立, 其次还可以解决村民就业和村集体经济的再发展和后劲, 彻底解除村民的后顾之忧。

5 结论

本文尝试从经济、社会、生态和政府、城中村村民、房地产开发商两种不同的体系角度建立了两套城中村改造的综合效益评价指标体系, 以求为后续的城中村改造实践提供借鉴。从政府、村民、开发商三个利益相关者的角度来分析城中村改造中的利益关系, 分析三方的博弈过程和博弈的均衡结果, 从而得出了城中村改造的三种改造模式:政府完全主导型, 开发商参与型、村民自主改造型。

本文最后以李沧区城中村改造为例, 介绍了青岛市政府在城中村改造中坚持的原则, 以及改造政策和策略的提出。根据不同地区不同的人文环境选择合理的改造方案是重中之重, 因此决策者在城中村改造中要根据自身的情况来选择改造方案。

参考文献

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3.广州冼村城中村改造“黑幕” 篇三

记者从纪检部门、检察机关、冼村村民及地方政府等获取的独家信息显示，冼村案并不仅仅是一宗简单的“村官集体腐败事件”，由此顺藤摸瓜查出的还有广州市原副市长曹鉴燎和广州市协作办原党委副书记何继雄，更牵扯多家地产、物业公司。

在村改居后仍基于宗族势力手握大权的“经济村官”、深谙城市规划又谋求城建政绩的地方高官、希望从旧城改造中获得巨额利润的开发商，三者之间形成强大的腐败“铁三角”，共同进退、相互支撑，利用各自手中的权力、资本和土地资源，一起瓜分城中村改造的红利。“这些村霸、高官、开发商之间的故事，几乎就是电影《窃听风云3》的现实版”，某位办案人员感慨说。

新城崛起下暗流涌动

上世纪90年代以来，伴随着广州中央商务区珠江新城的开发，冼村地段优势充分显现，大片土地被征用。1999年，冼村正式撤销村委会，成立冼村企业集团，2005年又改为冼村实业有限公司，担负起冼村集体经济的管理职能。然而，本应代表村集体利益的冼村实业有限公司，近几年来屡屡遭到村民质疑和声讨。

记者在冼村看到，一片密密麻麻的“握手楼”，有的已被拆掉大半，堆起的废墟足有一人来高，上面长起了荒草，垃圾丢得满地都是，一股刺鼻的臭味弥漫在空气中，与周边高楼林立的现代化建筑形成了巨大反差。一位村民指着旁边一座商业广场说，“那里以前都是冼村的地，很便宜就被卖掉了。”

冼村的地卖得到底有多便宜？根据广州“一村一策、一厂一策”的旧城改造策略，规定城中村土地的出让收益由政府、房企和村民三方分成，具体分成比例由三方议定。一些冼村村民反映，绝大多数合作开发项目，冼村的收益分成只占到20%至30%。

惟一的例外只有珠江新城F2-2地块，2006年签协议时，冼村占收益分成的70%。但2007年，村干部又擅自更改协议，将48%的份额拱手让给合作方广州市嘉裕房地产集团。这块建筑面积68023.8平方米的土地，嘉裕仅出价6000万元人民币，每平方米仅为882元。对比珠江新城动辄四五万元一平方米的商品房价格，村民抱怨村官“把黄金地段卖成了‘白菜价’”。

被贱卖的不仅仅是土地。来自权威部门的信息显示，冼村共有物业47萬平方米左右，其中约35万平方米明显低于市场价出租，租金最低的仅有每平方米11元，最高的也只有每平方米25元，远远低于珠江新城商业物业的市场价。

村民的不满在2010年之后达到高峰。当年广州市启动138个城中村的改造，冼村在列。但接下来的数年里，部分村民不肯签约，施工队强拆引发冲突，村民不断上访举报村班子成员……持续数年的拉锯战，结果是村领导班子集体受审。

村官“家天下”瓜分集体利益

村官腐败案并不罕见，但“群体沦陷”并不多见。在冼村案中，冼村实业有限公司原党支部书记卢穗耕已被证实外逃；原党支部副书记、董事长冼章铭，原党支部副书记、副董事长卢佑醒，原党支部委员、副董事长卢杏肖，原党支部委员、董事卢国荣、陈建强、冼国坚，以及该公司编外人员卢炳灿，竟然在今年7月底“齐聚”被告席。而且，7名被告人中有5人与卢穗耕是亲戚关系，另有两人是同学关系。

冼村管理者“家天下”，背后是宗族势力长时间把控村务的严峻事实。据办案机关介绍，卢穗耕娶了上任村支书的女儿，然后当选“一把手”。他上台后任人唯亲，在重要岗位都安排了自己的亲信。

多位受访村民向记者反映，卢穗耕1979年当选冼村党支部书记，此后30多年一直连任。但实际上，这些年村里并没有举行过真正的选举，村民股东大会也从来没开过，都是卢穗耕说了算，“就连扫地工都是卢穗耕家族的人来做”。

根据起诉书，冼村腐败案涉嫌犯贪污罪、受贿罪两项罪名。在涉嫌贪污方面，起诉书显示，冼章铭等5名班子成员利用职务便利，以超额发放精神文明奖等奖项的方式，先后多次共同侵吞公共财产共计724万多元。

在涉嫌受贿方面，冼章铭等7人被指利用职务便利，在国有土地管理和经营，合作共建或选择开发商，以及村集体物业的放租过程中，为多家房地产商、物管公司提供帮助，以低价出租物业，并集体收受开发商给予的高额贿赂。涉嫌受贿最多的卢佑醒，共收取105.4万元人民币、8万元港币及购物卡7000元。

三位一体的腐败联盟

去年12月，曹鉴燎被广东省纪委“双规”接受调查。冼村案办案人员透露，正是在查处冼村案过程中发现曹鉴燎涉嫌收受贿赂的犯罪线索，广东省纪委、省检察院根据这条线索，调查发现曹鉴燎涉嫌接受巨额贿赂的犯罪事实，并牵出原广州市协作办党委副书记何继雄受贿案。

一位办案人员说：“冼村班子成员之所以肆无忌惮贪污受贿，就是因为上面有曹鉴燎、何继雄等作为保护伞，他们不怕村民举报，也不怕上级查处，与开发商共同勾结，形成领导、村班子和开发商三位一体的利益集团，大肆瓜分集体利益。”

上世纪90年代，珠江新城刚刚进入开发期，主要开发形式是开发商与城中村联手合作。“有的村价格开得高，开发商便去‘公关’时任沙河镇党委书记的曹鉴燎，曹鉴燎找村干部把价格谈下来，让利开发商促成合作。为表示感谢，开发商或直接向曹鉴燎、卢穗耕等人行贿，或承诺日后按差价的百分比分成。”随着日后步步升迁，曹鉴燎自然成为基层腐败者的“保护伞”。而在冼村案中，曹鉴燎等更是人为制造制度漏洞，通过“股份制改革”剥夺部分村民选举权。

一些冼村村民反映，2001年曹鉴燎担任天河区委书记时，天河区政府下文将该区城中村居民划分为社区股东和社会股东。简单说，这些居民户籍都在原地，没地的是社会股东，有地的是社区股东。天河区部分官员曾向记者证实，上世纪90年代，冼村撤村改制后，村集体资产全部股份化到村民手中，村中确有社会股东和社区股东之分。社会股东没有“选举权和被选举权”，不能参与村里各项决策，股份分红也与社区股东存在一定差距。

这就意味着，4000多名冼村居民有一半以上的人失去了参与村中重要事项决策的权利。这项被部分官员称之为“创新”的改革，实际上却是借城镇化契机人为创造的制度漏洞，剥夺了部分村民参与村内重大事项决策的权利，以求减少征地、改造时来自民众的程序阻力。

而为了减少余下社区股东的阻力，村干部们需要对他们进行“威逼利诱”。如何“威逼”可以想见，而“利诱”则主要由开发商提供资本支持。冼村村干部们的某次集体受贿，就来自于开发商为帮助他们操纵选举，给了卢穗耕数十万元。卢穗耕将之分给其他几位村干部之后，让他们到处“活动”请村民吃饭送礼，换取村民支持，最终实现出卖合作权、出卖承租权的目的。

此外，办案人员透露，开发商们一般逢年过节都要请村干部到高档酒店吃饭，给他们派红包，“有时单请一个村，有时是群村宴，好几个村的村干部都会来吃饭交流，请客的地方档次很高，有五星级酒店。”

在这个腐败“铁三角”中，城中村村干部们看似权力最小、资本最少、最不起眼，但其作用却不可忽视。在反贪部门的眼中，城中村村干部又有权力又有油水，受到监督相对又小，是容易被忽视，但腐败风险不可小觑的群体。

打造城中村改造反腐“高压线”

“土地腐败”的问题不仅仅出在冼村。去年，广州市白云区81名干部涉嫌违纪违法被调查，其中近一半涉及“土地腐败”。多位受访基层干部群众和专家学者建议，城中村改造急需完善反腐“高压线”，打造监督村干部和村务的“曝光台”，粉碎高官、村干部、开发商腐败“铁三角”。

针对冼村案暴露的城中村改造土地监管漏洞，科學论证、民主决策要成为“政策创新”的法律制约。据一些领导干部透露，一些所谓“创新方案”的出台，多半是企业提出“突破”现有政策需求，政府主管处室和主管局长在制度框架内“想办法”，主管副市长或者市长批准，决策者不超过5个人。此类政策最多在政府部门之间征求意见，但不会征求到纪检部门，也就是说没有合法性审查和预防腐败审查。

部分专家认为，要避免官员、村班子插手城中村改造土地交易，改制后的集体经济组织要建立现代公司制度，形成经济制约。广东省委党校教授唐代望建议，村改居后，村干部变成了公司经理，操纵资金动辄上亿，但多数依然用过去管村务的方式来操控村集体经济事务，方式过于滞后，可借鉴东莞等地探索聘请职业经理人当“操盘手”的经验，使公司管理专业化、职业化，符合市场规律。

此外，村改居后，村干部身份变化也带来了法律追责问题。据冼村案部分办案人员介绍，村集体经济管理者身上公职人员色彩更加淡化，贪腐手法更加多样，刑法中仅有极少数规定可以涉及，建议完善相关法律法规，同时上级党委应加强监管，建立重大事件报上级部门同意、一般决策报街道办备案的制度。

4.城中村改造讲话稿 篇四

在市委常委会上关于改造“城中村”有关问题的讲话

刚才，市规划局汇报了XX中心城区“城中村”改造总体布局规划方案，大家针对规划方案讲了很好的意见和建议，我都赞成。这个规划，是市政府组织人员到外地学习考察后，结合XX“城中村”的实际编制的，总体上看是编制得比较好的。

下面，我就如何推进“城中村”的改造工作讲几点意见：

一、要高度重视“城中村”是推进城市化进程中的产物。随着城市规模的不断扩大，城市空间的迅速拓展，城市周边的农村不断融入城市范围。与此同时，已经居住在城市的农民的身份以及农村集体所有制经济、管理体制、农村土地等都没有及时向城市转变，使处于城市与农村之间的区域出现了“城中村”。“城中村”的出现既是一个历史问题，也是一个社会问题。虽然“城中村”问题出现的原因是多方面的，但归根到底是“一个过快”、“两个滞后”。“一个过快”就是农村人口大量涌入城市成为流动人口，导致城市人口过快增长。“两个滞后”：一是规划滞后。XX的规划视野主要在中心城区，没有向城郊、农村延伸，导致城郊、农村规划失控，成了规划的“真空”地带。二是管理滞后。一方面，面对城市与农村之间的乱搭乱建，我们没有及时去制止、去管理、去规范；另一方面，我们对城市空间的拓展、城市规模的扩大出现的新问题新情况没有及时进行研究解决。

XX“城中村”量多面广，形成村包城、城包村格局。“城中村”内土地管理混乱、土地使用粗放、基础设施严重匮乏、建筑布局零乱、消防隐患突出、居住环境恶劣、社会治安混乱，与省会城市形象极不相称，既不利于投资环境的改善和城市统一建设管理，也不利于已经进入城市的农民生活水平的提高。“城中村”的出现，严重影响了城市市容市貌，严重影响了城市功能的发挥、城市空间资源的优化配置，严重影响了城市化的推进和城市品位的提高，严重影响了人民群众居住环境的改善。对“城中村”进行改造，事关城市化进程的推进，事关城市竞争力的提升，事关人民群众居住环境的改善，事关社会主义和谐社会的构建，意义非常重大。我们要从这样的高度来认识“城中村”的改造问题，切实增强改造“城中村”的责任感和紧迫感。

当然，“城中村”改造是一项艰巨的、复杂的系统工程，既是城市建设管理中的难中之难，也是城市建设管理工作中的重中之重。“城中村”的出现是一个历史的过程，对“城中村”进行改造也需要一个过程。因此，我们要充分认识“城中村”改造的长期性和艰巨性，采取措施，强力推进，把这项工作抓好，抓出成效。

二、要创新思路

根据规划方案，列入此次改造的3个城区的“城中村”共有29个，占地面积达9.72平方公里，涉及农业人口1.7万户6.05万人、外来流动人口23.6万人。对“城中村”进行改造是一项涉及范围宽、改造规模大、拆迁力度大、建设任务重，且投入成本很高、工作难度很大的工作。但不能因为“城中村”改造有难度就畏缩不前，就在困难面前无所作为。我们一定要解放思想、创新思路，运用市场机制解决“城中村”改造工作中的难题。当前，要着力解决好以下四个方面的问题：

第一，树立以人为本的思想和理念。“以人为本”是科学发展观的本质和核心，是我们一切工作的出发点和落脚点。坚持“以人为本”，就是要树立为民的理念，真正把群众的呼声和意愿作为指导工作的第一信号，把关心和服务群众作为各级领导的第一职责；就是要善于调动群众的发展积极性，帮助群众解决发展的难题，让群众在发展中创造新的业绩；就是要完善科学的决策机制，在决策中体现以人为本的理念。只有把这些工作做好了，才能从源头上、从根本上落实以人为本的要求，才能得到群众的拥护，才能妥善地解决好与群众利益的关系，才能保持社会稳定。因此，我们在研究制定“城中村”改造有关政策的时候，必须坚持把人民群众的利益放在首位，牢固树立“以人为本”理念。说到底，就是要把人民群众答应不答应、满意不满意、高兴不高兴作为“城中村”改造工作的出发点和落脚点。

第二，把“城中村”改造与城市基础设施建设、完善城市功能结合起来。“城中村”长期不在城市的统一规划建设管理范围之内，水、电、气、道路、通讯、消防安全等市政基础设施非常薄弱。我们对“城中村”进行改造，不是简单的拆旧建新，不是填平补齐，不是低水平的重复建设，而是建设现代化的城市文明社区。因此，在“城中村”的改造工作中，必须把改造与完善城市功能结合起来。完善的城市功能主要是完备的基础设施。要切实解决“城中村”基础设施不完备、城市功能不全、城市管理不严、城市品位不高的问题。只有城市功能完善了，才有服务力、辐射力；没有完善的功能就没有服务力，更没有辐射力。完善城市基础设施和城市功能，关键是要在道路建设、通讯设施、污水处理、垃圾填埋、市场建设等方面下功夫，要在净化、亮化、美化、绿化上加大力度，切实提升城市品位，提高服务力和辐射力，提高城市吸引力和凝聚力，提升XX的城市形象。

第三，解决好钱从哪里来的问题。“城中村”改造的最大难题，仍然是资金问题。钱从哪里来？我们绝不能沿袭传统的包投入、包拆迁、包改造、包建设、包管理的思路来搞“城中村”改造。完全由政府的投入进行“城中村”改造，既是不现实的也是不可能的，因为我们没有那么大的投入，也不符合市场经济规律。当前，我们的首要任务就是要在解决钱从哪里来的问题上下功夫。应该说，我们改造黔春路是一个成功范例，就是大胆挖掘潜力，通过市场的手段来解决资金问题。改造“城中村”就是要坚持走政府领导、行政推动、市场化的路子，形成有利于吸引社会资本进入的政策支撑。只要我们政策到位，充分考虑群众和开发商的利益，就能够充分吸引社会资本，推进“城中村”改造进程。如果政策不到位，改造阻力就很大，资金来源就非常有限。因此，我们一定要解放思想，创新思路，切实研究制定有利于“城中村”改造的政策。要善于运作，敢于突破，通过市场找钱，通过改革找出路。

第四，“城中村”改造要与完善管理体制、机制结合起来。我们在实施“南明河三年变清”整治工程中，就反映出过去工作中存在的一些问题，特别是在规划、建设上存在着一些薄弱环节。我们对这些暴露出来的问题进行了深刻反思并加以解决，才使“南明河三年变清”整治工程得以顺利实施。在“城中村”改造工作中，可能也会面临同样的问题，也会暴露出规划、建设、管理方面存在着的许多薄弱环节。因此，我们一定要加快管理体制、机制的完善，规范各有关部门的职能，提高工作能力和工作水平，扎实推进“城中村”的改造。

三、要强力推进

规划只是推进“城中村”改造的前提和龙头，落实规划才是强力推进“城中村”改造的关键。刚才有的同志的发言，显得底气不足，只看到“城中村”改造的难度，这是不行的。因此，我们一定要坚定信心，强力推进“城中村”的改造。这也是对我们执政能力的一个检验。

一要下决心降低成本。改造“城中村”需要投入基础设施建设的成本很大，同时改造中的征地拆迁费用、为原村民建立社会保障费用、解决劳动就业费用、集体资产改制注册资金、文化教育医疗设施投入等等，涉及的成本是非常大的。因此，降低成本就显得尤其重要和紧迫。首先要形成政策支撑，尽快研究制定具体的、明确的政策，降低资本进入的门槛。其次要坚持统一规划、统一建设、综合开发、成片改造的原则，有利于形成规模改造，降低成本。再次，要坚持集约高效利用土地资源。

二要重点推进。“城中村”改造是复杂的系统工程，是艰巨工程，毫无疑问要全面推进，但每一个阶段都有它的主要矛盾，重点环节。当前，我们的主要工作就是要解决主干线、重要通道的“城中村”改造问题。比如头桥到三桥这一段，是XX的一条主要通道，但城市建设非常滞后、管理也非常混乱，严重影响了XX的城市形象。因此要把主要干线、主要通道上的“城中村”作为改造的重点加以解决、强力推进，并明确改造限期，务求取得实效。要把老城区的中华路、遵义路、延安路等几条重要的主干道、重要通道和万东桥、省医一带的城中村改造作为重点加以解决。要先解决重点，然后再全面推进。

四、要形成合力

“城中村”改造是一项系统工程，是一项艰巨工程，明确责任、形成合力至关重要。关于明确工作责任的问题，有的认为应以区为主，有的认为应以市为主。搞好“城中村”改造工作，市、区都有责任。只有坚持市、区协同作战，形成合力，才能攻克“城中村”改造这一难题。这里明确一下：市主要负责“城中村”的统一规划、统一部署工作，具体来说，就是抓规划的编制，抓政策的制定，抓重大问题的协调，抓重点区域、关键环节、核心位置的“城中村”的改造工作。除此之外应以区为主，市有关部门要积极帮助支持。市直各有关部门要切实履行组织、协调、指导职责，搞好与有关区的沟通联系。各有关区要采取强有力的措施开展改造工作。要建立“城中村”改造工作责任制，把工作目标任务层层分解，落实到区、到部门、到人头。要加强宣传，通过广播电视、报刊等多种形式进行广泛宣传，把改造工作的各项方针、政策向群众深入解释，使村民认识到改造带来的利益和好处，从思想上消除抵制情绪和顾虑，争取村民对改造工作的理解、配合、支持和积极参与，保证改造工作的顺利推进。

五、要坚持不懈

改造“城中村”既是强力推进城市化进程、提升城市品位的重要举措，又是改善人民群众居住环境、生活环境、工作环境的必然要求。当然，“城中村”改造既是一个系统工程，也是一个复杂工程。说是一个系统工程，是因为“城中村”涉及改造社会、经济、文化、政治、体制、政策等各个方面，关系到人民群众的利益，关系到城市总体空间的布局和建设安排。

说是一个复杂工程，是因为一方面在改造工作中，既有思想观念的转变，又有既得利益的调整，还有体制机制等方面的问题；另一方面，随着城市规模的拓展，在对现有“城中村”改造之后还会有新的“城中村”出现。所以，改造“城中村”就显得艰巨而复杂。因此，我们要坚定信心，坚持不懈，敢于攻坚，敢于克难，把“城中村”这个难题一抓到底。我相信，只要大家齐心合力，就一定能够攻克改造“城中村”这个难题，把“城中村”改造成精品工程，人民群众满意的民心工程。

5.城中村改造 篇五

本报海口2月22日讯（记者范南虹）广西北海珠海路，道路两边的南洋骑楼内，是酒吧、咖啡厅、餐厅，倘佯其中，有一种时空错换的迷离与惊喜；海口也有一条这样的老街，骑楼里却少了珠海路骑楼闲适的风韵雅致。

“这是因为海口旧城区改造不到位”，省人大代表邢诒川告诉记者，今天下午，他为此向大会递交了《以人为本，有效推进旧城改造工作的建议》。

旧城改造迫在眉睫

邢诒川说，海南自然风光优美自不待言，但海南的城市面貌却跟不上旅游的发展。在海口还有不少脏乱差的城中村。

邢诒川对此进行了认真调查。据他介绍，海口市的城中村及环境较差的街区近80个片区，占地面积10余平方公里，涉及居民约22.4万人，占城市人口的20%。这些城区和城中村多在市中心，如道客村、博爱路一带等，这些旧城区违规用地和违章建筑比比皆是，人居环境恶劣，脏、乱、差现象严重，安全隐患大，许多建筑年久失修，一旦发生较大的灾害，后果不堪设想。据统计，海口市今年一季度发生的火灾主要集中在老城区。

“不独海口有很多旧城区，三亚以及一些市县都存在这样的问题，与国际旅游岛建设发展严重不符，旧城改造刻不容缓。”邢诒川说。

改造不必都大拆大建

“旧城改造不应只是把街面和外墙粉刷一下、装饰一下就大功告成。”在邢诒川眼里，旧城改造是提升旧城区居民的生活品质，是推动城市发展，是国际旅游岛旅游梦想的诉求表达，“所以，要有长远的眼光，要有科学合理的规划，要从内至外地进行改造。”他认为，旧城区的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根据旧城区原有的建筑、区位、居民习俗等，进行科学合理的规划。他希望海南能通过旧城改造，沉淀出海南独特的民俗文化，提升城市品位，让游客在欣赏海南自然之美的同时，也能感受海南独特的城市之美。

应鼓励企业参与改造

“改造旧城区，只要政策到位，政府不用花钱也能成功完成旧城改造。”邢诒川在《建议》中提出，旧城改造可以采用市场运作的方式，让企业和旧城区居民共同来推进、完成旧城区的改造。

“政府独家运作旧城改造，弊端很多。”邢诒川说，工作方法单一，资金滞后，人力不足，政府既当旧城改造的“裁判员”，又当旧城改造的运动员，不是很妥当。

作为海南现代科技集团董事长，邢诒川正在努力尝试改造海口市龙华区丁村，希望将这一片区打造成社会主义新农村。

邢诒川建议要以完善城市功能、促进城市发展为目的，对全省旧城改造进行整体规划，科学制定改造方案；采取“政府主导，企业参与，市场运作”的模式，大胆引进社会资金，鼓励企业参与旧城改造；出台优惠政策，制定合理的供地方式，维护投资人合法利益；改造旧城，不忘民生，要以人为本，在制定拆迁补偿等相关配套政策时，向旧城区居民倾斜。

6.城中村改造论文 篇六

城中村是在城乡二元体制束缚下，城市化、工业化快速推进过程中出现的特殊产物，“城中村”存在的问题主要表现在以下几个方面，即土地利用粗放，土地资产流失、管理体制不顺，管理难度较大、人口构成多元，社会治安堪忧、公共设施缺乏，环境问题严重、村民素质较低，就业问题严峻，所以“城中村”问题现已经成为影响城乡统筹发展、和谐发展的重要障碍。如何积极稳妥地推进城中村改造，是落实科学发展观，统筹城乡发展，推进城乡一体化的必然选择。１．改造城中村，是构筑经济社会发展新平台的客观要求。改革开放以来，宁波全市经济社会持续快速发展。分析新一轮经济社会发展趋势，宁波如何继续保持关键在提升城乡统筹力，空间在城郊，潜力也在城郊。因此，必须把城郊接合部作为经济社会发展的主战场，积极推进城中村改造，着力打好这场硬仗，努力形成城乡互动、交融发展的新格局。

２．改造城中村，是推进工业化、城市化和城郊新农村建设进程的必然要求。随着工业化和城市化进程的加快，城市的规模在扩大，城市的功能在强化，解决“城中村”问题势在必行。因此，改造城中村是一种方向、一种趋势，既顺应工业化和城市化的发展趋势，又符合城郊新农村建设要求，使工业化、城市化和新农村建设并驾齐驱。

３．改造城中村，是改善城郊农民生产生活条件的迫切要求。宁波城郊农民的房屋大多建于上世纪八十年代，由于受历史原因的影响，村民住房困难比较突出，村内公共服务和公共设施严重缺乏，农民要求改善居住条件、提高生活质量的愿望呼声非常强烈。改造城中村，有利于从根本上解决城郊农民的生产生活问题，是政府职责和群众愿望的有机统一，也是一项为民造福的民心工程。４．改造城中村，是构建社会主义和谐社会的内在要求。由于受城乡二元体制的影响，城中村成为城市管理不到位、农村管理不着边的“游离体”，“脏乱差”、“假伪劣”等问题屡禁不止。如果不及时解决，很可能出现贫民窟，成为社会最不稳定的地区，影响和谐社会的建设。改造城中村，有利于建立良好的城乡公共秩序，使城市发展、城中村发展与村民发展融合和谐。

但是在城中村的改造中，依旧存在不少的问题。

关于拆迁政策方面：

一、是拆迁补偿政策灵活性不够。随着《物权法》的实施和房地产市场的变化，有些“不适应”拆迁现状的问题日渐凸显。因此在不改变相关政策文件规定的补偿标准的前提下，制定适当的方案。即要考虑大多数人的利益，又要顾及一部分人的利益。比如现行的住房困难家庭捆绑政策与农村宅基地建房批地的捆绑政策不一致，而且该政策对无房户和独立享受困难户界定有一定的盲区。需对现有的住房困难家庭政策进行修正，与宁波宅基地管理政策保持一致。

二、同区不同街道（镇）补偿办法的冲突。同在江北区，在同一时段各街道往往会有不同的拆迁补偿办法。老百姓会有互相的比较，认为拆迁补偿吃亏了，就会造成拆迁难度，有的甚至不同街道，但相邻的两个村，拆迁补偿标准不同，造成拆迁部门也难以向拆迁户解释，造成拆迁的被动。

三、政策的合理性值得商権。按照法律规定，村民应该享受同等的宅基地使用权，但目前往往是有一定关系的，活动力强的，早早享受了足额的宅基地使用面积，而那些经济困难、老实巴交的或是因为规划限制没有享受应有的宅基地面积的，在拆迁中往往享受不到应有的权利。如无房户拆迁时最多享受人均30平方，然而他可能就永远丧失宅基地申请权，同样的村民，只是因为政策，而不能享受同等的权利，这显然是不公平的。因此，在制定政策中，要兼顾合法性和合理性，如可以规定每个村民应享受多少面积，对意见建房投入给予评估，给予补偿，这样应该更合理一点。

四、政策可操作性差。国有土地上非住宅拆迁补偿，按照目前政策只能货币补偿，实际操作中难度较大。大多数被拆企业要求落实企业迁建用地，以便生产和经营能顺利进行。因此在江北区适当区域划出一片土地，作为有发展前途的企业迁建用地势在必行。

关于安臵方面：

一、安臵滞后引发不少矛盾。征地拆迁安臵在政策上讲是先安后拆，但落实不好是相当普遍的现象由此而引发不少的矛盾，拆迁安臵机制不规划是唯一引发矛盾的根源。征地拆迁补偿本应通过市场机制来运作，而实际工作中大多又因为市场不健全或市场机制缺位而形成既非纯粹的政府行为又非规范的市场行为，形成利益分配不清晰不规范，造成农民对基层政府的普遍不信任情绪，严重制约了经济发展，危及社会稳定。

二、拆迁过渡期过长（往往耗上好几年时间）。过渡期过长导致农民失业的情况增加，被拆迁农民无法正常的经商、打工、务农，政府虽然补偿农民这部分损失，但不补偿其他可得利益损失。如孔浦朱家安臵房地块共有128户，自2004年7月26日开始签订房屋拆迁安臵协议以来，绝大部分住户积极配合拆迁工作，签订了房屋拆迁协议，但至今尚有11户村民因各种原因尚未签订协议，成为“钉子户”，村集体仓库因集体仓库补偿价格严重偏低，未能及时签约。针对朱家地块安臵房迟迟未开工的现状，市，区在2007年8月出台了货币回购政策，但至今尚有11户钉子户和集体仓库尚未签约，因间隔时间长达5年，导致拆迁主体，过渡费不明确，引发群众上访，严重影响了拆迁工作正常开展。

三、房屋安臵（或者叫产权交换）适应性不够。经调查分析：并不是所有农民都愿意住进公寓小区，甚至可以说大多数农民不愿意住进小区，他们更倾向于自己再要一份地建房而不是商品房。问及原因，他们谈到住进公寓邻里关系就冷淡了，锄头、钉耙带进去也觉得别扭，种田也不方便，住着觉得不自在。原来自己种菜，用井水，生活开销少，现在要买菜，用水，用电都需要钱，另外还要支付一笔不少的物业费，原有的传统生活行为模式、人际关系被打破，感到生活无所适从。

四、安臵房小区物业管理缺失。安臵房小区的物业管理一向来是个比较大的难题。小区里的住户都是原本村里的农民转变过来的。无论是经济能力还是生活习惯等都与一般小区的住户有一定差距。物业费交不上来，物业公司处于亏损状态的话势必在绿化养护，清洁卫生，小区保卫等方面都出现问题，使安臵房小区变回到原本城中村的脏乱差的局面。因此在给予物业公司一定数量的商业用房外，是否可以由政府出资，对安臵房小区的物业费用进行补贴。使小区物业能够正常运行。

队伍建设方面：

据调查涉农街道（镇）拆迁办现在工作人员除了少量同志有编制外，大多数人员均为临时聘用人员，显然于所承担的工作量不相适应。今后随着重点项目的不断推进和拆迁建设任务日益繁重，拆迁量和难度都将不断增加，更需要大批热爱拆迁建设工作的人员长期从事。因此建议各街道抽调一部分懂法律政策，善于做群众工作的人员充实到拆迁办。以便于拆迁队伍的稳定性，更有利于拆迁工作的连续性。

在城中村改造的过程中，现有如下几点思考：

1、加强学习，提高素质是做好城中村改造工作的首要前提。由于改造工作政策性非常强又错综复杂，政府从实际出发对政策常有调整，这就要求对参与拆迁安臵工作的干部要进行相关法律政策的学习和培训。通过不断的学习和培训，锻炼能力，提高工作效率。

2、坚持原则，依法征拆是做好城中村改造工作的重要基础。在拆迁安臵工作中严格执行法律、法规和有关的安臵与补偿政策，坚持一个尺度，保持拆迁补偿、安臵政策的连贯性、一致性和严肃性，减少拆迁工作中的随意性和盲目性，倡导“无情拆迁，有情操作”，切实保护拆迁安臵当事人的合法权益。在拆迁工作程序上，坚持依法、公开、公正、透明的原则，让普通百姓参与拆迁全过程，接受群众监督，尤其对涉及农民切身利益的环节，让群众参与决策，实施阳光拆迁。如对拆迁区域规划方案、拆迁补偿方案，要征求被拆迁农民的意见；根据被拆迁农民投票表决的选择意见通过公证摇号选定拆迁评估机构；聘请被拆迁人代表，参与拆迁全过程的监督，使被拆迁农民从被动拆迁转化为主动参与配合拆迁，使拆迁安臵工作做到文明拆迁，阳光拆迁。

3、关注民生，依靠群众是做好城中村改造工作的关键环节。工程动工前期，要由街道（镇）分管城建的领导、干部牵头，分别召开村民代表、户主代表会议，统一思想，对征地拆迁补偿标准达成共识，把民主管理体现到征地拆迁和安臵工作中去，体现到城市化推进中去，以此为突破口使工作取得实质性进展。同时，在拆迁安臵工作中，因为利益的牵动，总有部分村民会提出一些过高的要求，从而与拆迁人产生纠纷，如果解决不好就会影响拆迁安臵工作的顺利进行。对此，要遵循“宜调不宜裁，宜解不宜结”的原则，太慎用、少用或不用强硬和强制手段，充分发挥人大代表、政协委员、被拆迁代表、专家、联村干部、村民代表的作用，在重大决策、重要环节上广泛发表意见，并在处理纠纷召开的听证会上进行说服、动员工作，以达到完成拆迁安臵工作的目的。

4、开拓思路，力求创新是做好城中村改造工作的有效途径。农村土地对于

7.城中村改造模式的分析 篇七

1 城中村问题的凸显

城中村之所以发展到现在的局面, 究其原因有两个方面:

1) 城市的迅速发展。随着我国经济的崛起, 城市发展日新月异, 人口的聚集使得城市不得不对周边进行扩张。在城市扩张的过程中, 周边的一些村落, 自然而然的进入到城市的群落中。然而这些都是没有经过先期规划 (城市发展过快, 规划速度没有跟上, 成为了一段空白期) 。由于缺少了前期的规划, 在市政配套, 土地权属等问题上出现了矛盾并对今后埋下隐患。2) 城中村发展过缓。在进入到城市的群落中后, 拥有土地的村民做起了出租房屋的生意, 家家户户起楼房, 城中村就这样产生了。这时, 这些村子已经具备了城市的某些特征, 如生产经营方式, 人口密度等, 但是依然保留了村落的一些特征, 如土地权属, 道路, 排水, 生活垃圾的处理等。由于土地权属问题, 城市对村落发展的监管不能有效执行, 村落以一种自发的方式缓慢而又混乱的发展。

2 城中村改造的模式

城中村改造并不局限于房屋建筑方面, 还涵盖了社会意识形态, 目的在于使其彻底融入城市生活圈。全国各地城中村的发展各有不同, 对其改造的模式主要有以下几种。

2.1 自行改造模式

该模式由村委会主导, 配合周边城市发展的需要, 对范围内的业态进行调整, 对辖区内的建筑, 道路以及市政管网进行整改。该模式可以提高片区的市容市貌, 完善周边配套, 提高土地利用率, 有利于管理规范化、市场化, 能够保障村民的收入水平, 实现城中村改造平稳过渡。该模式的问题在于:1) 需要村委会自行解决资金问题;2) 使用范围较小 (比较适用于经济基础好的, 且以第三产业为主的城中村) 。

2.2 整体搬迁模式

在城市的总体规划中, 有可能出现兴建大型的公共服务建筑, 如飞机场, 火车站, 展览馆, 产业园区等, 需要村庄整体搬迁。该模式由市政府主导, 能在城市整体发展的层面上统筹发展, 对城市发展能起到重要作用, 能有效提升村民生活质量, 对城中村发展带来质的提升。该模式问题在于:1) 前期投入较大。整村的搬迁应该遵循先安置再拆除的原则, 这就意味着, 需要先建设村民的安置房, 且没有或有较少的产出。2) 建设周期长。3) 村民今后的生活来源问题。

2.3 与地产商联合改造模式

该模式依然以政府为主导。地产商的介入可以有效缓解村委会乃至政府的资金压力, 同时能提供相对丰富的建设经验。忻州匡村北部片区的改造方式正是借鉴于此。村委会与开发商在政府的监督下, 相互交换资源, 形成优势互补, 最终能够实现双赢。

3 忻州匡村改造实例

匡村改造项目的建设基于忻州市城中村改造的大背景下, 由政府主导, 统一规划;村为主体, 优选方案;整村规划, 彻底改造;市场运作, 综合平衡;试点先行, 分步推进;依法改造, 和谐发展的要求推进。匡村村委会本着“村民得利, 村组利益不受损”的原则, 首先要解决匡村北部长征街以北慕山路两侧463户村民的拆迁安置。按照政策确定土地处置方式及拆迁补偿安置原则, 城中村改造建设用地标准按人均150 m2控制, 房屋产权调换及货币补偿方式按照市政府意见执行, 集体建设用地上的有合法手续的其他建筑, 按建安成本价予以补偿。优先安排村民回迁安置房建设。村民安置房未开工建设的, 发展经济用房不开工建设;村民安置房未竣工分配的, 发展经济用房不对外销售。

按照国家有关规范要求, 合理配建6班幼儿园、便民市场、社区医疗服务中心、文化活动中心等公共服务设施和市政基础设施, 并与村民安置房同步建设, 同步投入使用。合理分配住宅、产业比例, 确保村民和改制后集体经济组织长远收益。安置用地要符合城市建设规划, 不转让, 不搞房地产开发, 由村集体统一经营, 发展生产。城中村改造完成后, 原村民依法享有集体收益分配。同时, 按照整村规划, 分步实施的原则, 本项目城中村改造与城市整体规划相结合, 规划设计范围以城市路网为界, 采取连片整体规划设计, 分片区进行开发的模式, 在确保质量的前提下, 全面投入市场化运作模式。开发住宅和商业的主要客户群体, 面向市区区域周边居民的首次置业及二次置业, 外地创业者人群首次置业, 长征西街慕山路周边的商圈人群预计整个忻州市其他区域人群。

在该模式下, 政府的部分负担下放, 仅需实行监管, 即可完成对城中村改造的目的, 同时提高政府的财政收入。村委会通过开发商的物力、财力等资源, 完成了对自身的改造, 提高群众的生活环境、居住条件及收入水平。开发商通过对城中村的改造, 实现了资金的流动, 实现了利润的产生。

参考文献

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[4]宋言奇.旧城更新中的公众参与[J].经济研究与方略, 2005 (7) :13-15.

8.浅析“城中村”改造的效益 篇八

【关键词】城中村；改造；效益

“城中村”，狭义上指在农村村落城市化的进程中，农民土地大部分或全部被征用后，农民的身份转变为居民并仍然在原村落居住而演变成的居民区；广义上指在城市高速化发展的进程中，滞后于时代发展的步伐、游离于现代城市管理门外、生活水平低下的居民区。在通常的认识观念里，“城中村”即“都市里的村庄”。

为了促进城市的建设发展，政府大力征收城区周围的农村土地，以获得更大的城市扩展空间。但是，被征用土地的农民没有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐渐发展成为“村庄进入城市，城市包围农村”的景象。同时，我国的二元所有制结构使得村民能够用低廉的价格获得土地的使用权，有的甚至是无偿地获得，各家各户自行搭建出租，谋求土地和住房租金的最大化收益，这更进一步促使城中村形成的加剧。在这些主客观作用的共同影响下，我国“城中村”便应运而生了。

“城中村”的存在带来了一系列的社会问题，如：治安形势严峻，违法建设集中，环境卫生质量低下，消防隐患严重，土地的使用、管理极为混乱等等，严重阻碍了社会的发展和进步，对城中村进行改造将会带来很大程度的经济、环境以及参与者效益，促进社会的进步和发展。

一、经济效益

（一）提高土地利用率，优化资源配置

目前，国家对房价的调控日益严格，土地也因此变得更为稀贵。但是城中村的土地资源管理相对滞后，致使土地利用率很低。通过对城中村进行改造，盘活存量土地资产，提高城市的土地利用率，促进城市经济的快速发展，全面提升和加快城市化进程，更好的实现社会主义现代化。

（二）改善城市投资环境，拉动相关产业发展

随着经济的持续增长和社会的持续发展，投资者对投资环境的要求也愈见愈高。通过城中村的改造，城市环境质量可以获得极大提高，使得土地的相对价值更为提升，也使得城市投资环境得到改善，同时拉动相关产业发展，促使二、三产业的比重大大提升，提高了城市的核心竞争力，增加了对投资商的吸引力，促进城市经济持续快速的发展起来。

（三）增加对人才的吸引力，促进经济增长

现阶段，人们的经济收入逐渐提高，生活水平也日益改善，对居住质量的要求也大大提升。人们在注重发展的同时，也更加注重自身的生活环境，越来越多的人在选择自身发展地区的时候会把目光投放到生态环境较好的地区。改善居民的居住环境，在某种程度上为城市的可持续发展提供了更多人力资源，使得城市的发展有强大的人才军做保障。

二、环境效益

（一）改善生态环境，促进可持续发展

城中村基础设施薄弱，排污相对集中，另外，依托区位优势而建设起来的小企业和加工业众多 ，这些小企业、加工业排放大量没有经过处理的废气、废水和固体废弃物，严重造成了城区的污染。通过城中村的改造，改善城中村基础设施建设，解决废弃物的乱排乱放的问题，规范小企业的运行模式，对资源环境优化配置，合理开发、节约利用，将改善城市生态环境，推动可持续发展。

（二）美化城市景观，提升城市形象

随处可见的城中村景观，导致城市的整体形象受到严重影响。在建成区，随处可见的是整齐的楼房、宽阔的道路，而在没有改造的地段则是破旧低矮的窝棚，杂乱无章的线路，影响了城市的总体环境。经过改造，政府拥有了更多的空间实施规划项目，按照现代标准建设的建筑物、公共设施使城市的总体景观得到了改善，提升了城市整体的形象。

（三）完善基础设施，改善居住环境

城中村的改造，根本目的是想要居民的生活的更好，想要改变城市的总体环境，提高城市的整体形象，使社会更和谐地发展。在这之中，环境的改善也是改造中的成效最为明显的。经过改造后城中村基础设施完善，居住环境适宜。村民们利用新配备的活动设施，培育健康积极的社会文化，促进社区治安的稳定，使新建设的社区成为符合现代社会要求的新型社区，大幅度提升了整个城市的居住环境质量。

三、参与者效益

（一）政府效益

在条件适宜的村庄投入人力、物力资源进行改造，统一建造规范的住房小区，可以有效吸引各界投资，带动相关产业发展，一定程度上可以增加就业， 稳定社会治安，实现政府的宏观调控。伴随城中村治安状况的改善，城市治安也将得到大规模的提升，这一改变一定程度上提高了政府的公信度。此外，改善了城市“脏、乱、差”的景象，改善了城市建筑景观和居住环境，推动绿色城市的发展。

（二）村民效益

对城中村进行改造，把城中村归入城市统一的规划管理中，采取强有力的措施对其进行综合整治，完善区内基础设施建设，建立健全社会保障制度，有利于改善人民的生活质量，提高的人民生活水平，切实解决村民在生活质量方面的需要。同时，城中村的改造解决了城中村居民长期出路的现象，增加了就业机会，减少了社会犯罪率，使得社区的综合建设得到， 推进了科教文卫的发展，同时也更新了居民的思想观念，提高了居民的素质，使城中村居民跟上了城市化进程的脚步。

（三）开发商效益

无论是从当下来看还是从长远来看，对城中村进行改造都是一项极其艰巨且复杂的大工程，开发商介入城中村的改造工程， 很大程度的缓解了仅由政府投资或者村民出资改造时的财政紧张和困难， 解决村民的安置补偿问题， 最重要的是锻炼了企业的运营能力以及承担风险的能力，实现了企业利润，提高了企业的竞争力。城中村改造工程的顺利完成，对开发商知名度的提升将会有一个质的飞跃。知名度的提高，对企业的综合实力给予了极大肯定，也对企业吸引各界投资打下了坚实的基础，在同行业里得到的机会也大大增加，这一系列的效益都将推动企业更好的发展。