房地产分析

房地产分析（共8篇）

1.房地产分析 篇一

房地产融资分析

1.定义：

房地产融资是指房地产企业为满足项目资金的需求，以项目为依托，获取资金，完成项目开发建设。

2.分类：

主要的分类方式为二大类：

（1）内部融资和外部融资

内部融资包括：企业预付房款和应收账款，员工集资等

外部融资包括：企业上市，房地产信托，房地产企业债，银行贷款等

（2.）直接和间接融资

直接融资是指从资本市场募集资金，间接融资是指从金融类机构募集资金。

银行贷款：

银行融资需要注意的三要素：

1.融资额 2.下贷款时间 3.贷款资金使用效率

银行融资流程：

1.融资额度匡算 2.融资方式确定 3.落实授信额度 4.银行受理

5.调查审批6.银行审批 7.发放贷款 8.贷后监管

政府监管：因为央行212号文件要求房地产开发企业必须具备“四证一金”和35%的自有资金方可获贷款。

目前，公司跟各大商业银行（中农工建和民生）都按照这个融资流程来运行。

房地产信托

房地产信托又分：房地产股权类信托，房地产债券类信托，房地产收益信托。其中，房地产股权类信托最常用，其优势在于可以垫付土地出让金，而银行贷款不可以。房地产债券类信托由于融资成本比银行贷款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就属于股权类信托模式。平安信托设立融资方案，购买部分项目公司股权，公司承诺到期溢价回购，并以抵押物和信用做担保。

融资项目提供的主要材料：

从重庆和西安各项目提交的材料中，可以看到。除了对集团的的财务状况，信用评级和开发资质审核外，最主要的还是项目情况。而在项目材料中，最主要的是可研究性报告。通常的可研究性报告包括：项目概况，市场研究，项目规划方案，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目社会影响和总结。

其中，对于我们融资来说，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析是主要了解和掌握的。

项目进度设计每个项目公司根据实际情况，具体制定。财务测算主要是对项目的土地价款，开发成本和开发费用做个预算，并计算总投资，来确定融资额度。具体根据项目公司和拓展部中心的材料为准。财务评价主要是通过财务模型，根据一些动态经济指标如内部收益率（IRR），动态回收期，净现金流值来评价项目收益。项目不确定分析，主要通过盈亏平衡分析和敏感度分析来对判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。

2.房地产分析 篇二

1 敏感分析方法

1.1 敏感性分析的定义

敏感性分析就是相关人员在很多不确定性因素中, 找到严重影响到相关项目经济利益的敏感性因素, 以此为依据来对项目所能承受的风险范围进行判断的一种不确定的分析方式。

1.2 敏感性分析方法的步骤

(1) 对具体要进行敏感分析的经济评价指标进行确定。敏感性分析一般是针对一个或者几个效益的指标, 然后找出这些指标所对应的敏感性因素, 具有很强的针对性, 要求进行分析时必须有一个定量的指标, 来对敏感性因素对项目效益指标的影响程度进行反映, 其中较为常见的有:方案净现值、投资的回收期以及内部的收益效率等[1]。

(2) 对不确定因素进行选定。对不确定因素进行选定, 并对其变化的范围进行设定, 具体应该从以下两个方面进行考量: (1) 在这些因素可能发生变化的范围内, 对投资的效果会有较大的影响。 (2) 这些因素自身可能会发生较大的变化。

(3) 计算出各项不确因素可能会给经济评价指标带来的影响程度。在计算出各项不确因素可能会给经济评价指标带来的影响程度的过程中, 要假设这些不确定因素是不会发生变化的, 然后利用敏感性分析或者图表, 将这些不确定因素的变动情况和分指指标所对应的数量反映出来, 以便对敏感性因素进行确定。

(4) 对敏感性因素进行确定。在对敏感性因素进行确定时, 可以用以下两种方分析: (1) 相对的测定方法, 就是对在同一幅度上的因素发生的变动对分析指标带来的影响进行比较, 而对因素的敏感程度进行判断。 (2) 绝对的测定方法, 就是对降低投资效果的方向进行调整, 分析其因素在相关项目的经济是可取程度, 如果相关的项目无法接受, 那么这个因素就属于敏感因素[2]。

(5) 绘制相关的敏感分析图, 并对相关方案进行分析。绘制出敏感性的分析图表, 将其中一个评价指评作为纵坐标, 将不确定因素的变化作为横坐标, 对绘制出来的分析图进行分析, 以对不确定因素进行确定。相关人员再结合这些不确定因素发生的可能性, 对项目的风险进行测定, 并采取相应的预防控制措施。

2 房地产项目经济评价风险分析中敏感性分析方法的弹性应用

2.1 敏感生分析的类型

(1) 单因素的敏感性分析。单因素敏感性分析就是指每一次运行中只有其中一个参数会发生变化, 其余任何参数都不会发生变化的敏感性分析方式。

(2) 多因素的敏感性分析。多因素敏感性分析就是指对各种可能出现不同变动幅度的因素的多种组合, 并对各种因素可能给相关项目带来的经济效果影响程度进行分析。

2.2 敏感性分析的指标

(1) 敏感度的系数。敏感度系数就是指项目的效益指标变化发生的百分率和其不确定因素的变化百分率之间的比例。敏感度的系数越高, 则证明该项目的经济效益对其不确定因素的敏感度也就越高, 这就提醒相关要员应该对其不确定因素进行重视, 以免其给项目的效益造成较大程度的影响, 给房地产企业带来一定的损失。

(2) 临界点。这里所说的临界点, 就是指不确定因素所发生的极限性变化, 也就是说这个不确定因素让项目财务的内部收益率和基准的收益率时之间的变化百分率是相等的。也可将临界点看作是项目所允许的不确定因素朝一利方向发展变化的一个极限值, 所设定的基准收益率直接影响着临界点的的高低。在一定程度的基准收益率之下, 临界点越低, 说明该因素可能给项目效益指标带来的影响就越大, 该项目对该不确定因素的敏感度也就越高[3]。

3 房地产项目经济评价中敏感性分析中存在的问题

当前房地产项经目经济评价中敏感性分中所存在的问题, 大致有以下几个方面: (1) 在使用敏感性分析方法的过程里, 敏感度的系数计算量比较, 而且相对繁琐, 尤其是在现实情况中, 一部分不确定因素有可能在同一时间发生变化, 从而造成了庞大且繁琐的计算量。 (2) 在传统的敏感性分析方式中, 某些不确定因素的敏感度系数, 是评价指标基本方案相对的变化率除以该不确定因素变化的机率所得到的, 这种情况下算出来的计算结果, 只是一种平均值, 缺少一定的准确性, 无法给房地产项目中经济评价分析提供必要的依据。 (3) 在计算的过程中, 没有对评价指标中相对的不确定因素进么充分的考虑, 没有选用不确定因素变化中适当的的幅度值对其因素进行敏感性分析。 (4) 在计算的过程中, 选择用了不确定因素中变化的相对幅度值, 但在实际情况中, 房地产项目经济评价还存着很多不确定性的因素, 且这些不确定因素可能会出现的变化有无数种, 面对这样复杂的情况, 只靠对几种固定的变化幅度来对敏感度系数进行计算, 在说服力和准确上都有着很大的欠缺。

4 探索房地产经济评价中的敏感性分析方法

在经济数学中弹性分析有着很重要的经济学意义, 能够直接延伸到房地产项目经济评价敏感性分析的领域中, 给相关的房地产行业提供了改进敏感性分析计算过程的有利条件, 让房地产项目经济评价工作效率和准确度都有大幅度的提高。如某一个房地产公司有一个房地产投资项目, 可以先对该项目的投资额、折现率以及年收入假设成为该项目的主要敏感性因素。以此为依据, 利用单因素敏感性分析方法试着对该投资项目的净现值指标进行相关的分析: (1) 敏感性因素和分析指标同样是按照上文中的不确定性因素来进行设定, 不确定因素依旧是:年收入、投资额, 而分析指标也同样是该项目的净现值[4]。 (2) 对该项目的敏感性指标进行相应的计算, 先对决策基本方案中的NPV进行计算, 之后对弹性分析方法进行充分的运用, 来对其敏感度的系数进行计算。 (3) 对该项目的临界值进行计算。 (4) 将敏感性分析的过程和结果以图表的形式绘制出来。 (5) 结合图表对该项目的经济效益及不确定因素对该项目效益的影响程度进行分析评价。这样就可以在敏感性分析表中准确的看出, 该项目的净现值指标对其年收入变化的敏感程度。

5 结束语

总之, 在房地产项目经济评价中, 将敏感性分析法和经济数学中的弹性分析法进行有效的结合, 可以在很大程度上对敏感性分析法中的计算过程进行改进, 让其计算的效率和准确相对的提高, 并能够针对不同的指标, 对数据进行连续性分析, 在实际的房地产经济评价起到了很大的作用。

摘要：在房地产项目经济的评价风险分析中敏感性分析是一个很重要的方法。敏感性分析的核心, 是利用经济的评价指标和部分不确定因素之间的变化率, 对其中比值的各项经济指标控制临界进行寻找, 从而将风险降到最低。而弹性分析, 则是将经济数学应用经济领域中, 把两者进行有机的结合, 从而为经济评价风险的分析提供更好的方法。本文主要就房地产项目经济评价中敏感性分析的方法进行分析, 并对其分析方法进行具体的阐述。

关键词：房地产项目,经济评价,敏感性分析

参考文献

[1]高为民.房地产项目经济评价中敏感性分析方法探综[J].价值工程, 2014, 9 (23) :308.

[2]陈梓炜, 李圆.多因素敏感性分析在项目经济评价中的应用[J].价值工程, 2014, 18 (33) :130-131.

[3]解继超, 邓晓盈, 朱海涛.基于SVM的房地产财务决策风险预测及敏感性分析[J].价值工程, 2014, 15 (29) :189-190.

3.房地产营销策略分析 篇三

关键词：房地产营销产品价格促销渠道

1房地产营销策略的演进

由于房地产具有投资价值大、不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。传统的4P理论始建于1960年美国的密歇根州立大学，它认为市场营销的根本问题在于解决好四个基本要索：Product(产品)、Price(价格)、Place(销售渠道)、Promotion(销售促进)。也就是说，企业只要能生产出“质量上乘”的产品，即可根据成本和竞争设定一个能赚取很多利润的价格，然后只需对代理商、经销商予以支持与控制并经常进行广告和促销，企业即能顺利发展成长。4P理论的思维基础是以企业为中心的，因而适合供不应求或竞争不够激烈的市场环境。然而，由于目前房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C(即CONSUMER、COST、CONVENlENCE、COMMUNICATlON)理论在房地产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P理论，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品、价格、销售渠道还是促销，都以消费者的需求、意愿为首要因素和根本出发点。

2我国房地产营销的现状

目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念、一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构、合理组织社会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的，是为了提高投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。同时，虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。在房地产营销方面，这个问题同样存在。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以能够在竞争中取胜，就是因为其为市场提供顾客所需要的产品，也就是说，开发商必须了解市场，按照市场需求开发建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展，但目前许多开发商都还缺乏以顾客为导向、以交换为中心的理念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。因此，房地产营销的产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。

3房地产营销策略

3.1房地产营销产品策略

3.1.1品牌营销。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益

3.1.2特色营销。现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无我有，人有我优，人优我奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。

3.1.3绿色营销，即居住环境的打造。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。

3.1.4人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。

3.2房地产营销价格策略房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。同时房地产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，

3.3房地产营销渠道策略我国常用的房地产营销渠道策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。

3.3.1企业直接销售策略它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

3.3.2委托代理销售策略它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买房产的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。

3.3.3网络销售策略网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。和其他所有行业一样，房地产业正在受到全球电子商务化趋势的影响，运作方式的变化必将会产生新的营运模式和流程。实际上，我们的房地产公司显然已经意识到建立房地产信息服务系统的重要性，有些公司开始自行设计房源数据库，以向客户提供服务。不过，这种数据库功能单一，除能查找文字介绍的房源信息外，很难提供其它技术支持。据几家在北京小有规模的房地产中介公司经理介绍，尽管公司在北京有多个连锁店，但彼此信息不沟通，公司的业务发展大受影响，更别提单枪匹马做市场的中介公司。据统计，仅北京市登记在册的房屋中介大大小小就有近千家，彼此几乎没有信息沟通和共享，而每家的业务又都是遍布北京，这种状况如何能为消费者提供丰富、满意的房源?这散布全城各个角落的近千家房屋中介又如何能达到信息沟通与共享?惟一的答案是促成房地产信息的联合与共享，加速房地产业的电子商务化，扩大房地产数据库在互联网上的应用，一定会极大地促进中国房地产业的飞速发展。

4.我国房地产现状分析 篇四

我国房地产现状分析

一、行业的供需分析

从供应和需求来看，现阶段我国房地产市场处于供过于求的状况，但是房价依然上涨，不过由于需求下降的原因，房价的涨幅与2013同期相比普遍缩小。在供应方面现阶段，住宅的供应为五年同期最高，半数城市商品房库存量上升。而成交方面，成交量明显回落，同比下降19%，但仍处于历史最高水平。

二、宏观环境的分析

宏观经济方面，经济开局乏力，“稳增长”仍将是经济发展总体目标，在保持合理的经济增长速度的同时，注重调整优化经济结构。我国经济预计将继续保持降速、平稳前行的态势，为房地产业提供良好的发展环境。

三、从我国实行的货币政策分析

货币政策方面，货币信贷环境将加强宏观审慎管理，引导货币信贷和社会融资规模的“适度”增长。近期A股房企再融资的放开，非上市企业的融资门槛或将进一步提高，将推动房地产行业的集中度持续提升。

四、从房地产企业的利润率分析

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房地产企业的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政

府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高涨，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房地产企业不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

然而在宏观经济学中我们学过是否要对新的实物资本进行投资取决于这些新投资的利润率与购买这些资产而必须借进的款项所要求的利率比较。前者大于后者时，投资是值得的；前者小于后者时，投资是不值得的。所以投资者会减少投资使得房地产行业降温，房地产产业也会趋之稳定。

五、从风险与投资的角度分析

在现在消费者消费越加理性，而且出现了部分宁愿租房也不愿意买房的新兴群体。地产商的投资需求也会考虑到风险，投资是现在的事，而收益却是未来的事，所以作为一个理性的投资人，地产商也会注意到这些风险，从而进行投资，但是由于当前市场并不是那么的好，所以地产商的投资较同期比较涨幅下降。

为什么说“下降”但是还要“涨”，我在前面行业的供求方面也说过虽然现在房地产市场处于买方市场但是房价依旧要涨，只是涨幅下降，其实很大的原因取决于我们的国情，房地产产业在我国有着特殊的经济地位，可以说它是我国经济的一个大支柱，这同时也是上一届政府出台许多相关政策却没有取得什么明显效果的原因，所以说“下降”但还要“涨”。

六、从土地的供求方面分析

2014年，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前两月市场维持火热，3月成交热度消减；价格方面，全国300个城市各类用地楼面均价上涨显著，同比上涨27.0%，溢价率为13.0%。房企扩展一线布局，稀缺地块争抢白热化；各类城市，土地市场分化显露，一线城市成交面积及金额同比增长迅速，二、三四线城市成交面积同比小幅下滑。

从以上的数据不难看出由于土地的资源稀缺，导致了土地价格的上升，也相当于开发商的成本上升，也不难令我们揣测成本推动导致的通货膨胀毕竟房地产产业的业内经济变动对于我国的经济影响是很大的。

5.房地产分析 篇五

下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的错处。

1、P20----80

2、p107----160

3、P197---266

4、P275----282

5、P287-----294

6、P299-----306

封面

1、封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。

2、“估价人员”应为“注册房地产估价师”。

一、致估价委托人函

1、致估价委托人函中，未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款（抵押专有）

2、“致估价委托人函”应放在“目录”之前。

3、致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。

4、致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。*目录

二、估价师声明

1、注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。

三、估价假设和限制条件

1、在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。

四、估价结果报告

（一）估价委托人

（二）房地产估价机构

（三）估价目的

1、估价目的后置于估价对象，可作为备选错误。

2、该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。

（四）估价对象（1）估价对象范围

1、未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。（2）估价对象基本情况

1、该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。（3）土地基本情况

1、估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。（4）建筑物情况

1、估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。

2、估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。（5）他项权利状况

1、其他权利中，未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位

第1页，共6页 状况因素。

2、其他权利中，未说明是否有共有权情况。

3、估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：

（1）法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。

（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。

（五）价值时点

1、该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。

（六）价值类型

1、“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。

2、该房地产评估报告中价值定义表述错误。（估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。）

3、价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。

4、价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。

（七）估价原则

（八）估价依据

1、估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。

2、严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。

3、该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。

4、估价依据中《城市房屋征收管理条例》错，应为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

（九）估价方法

1、估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。

2、技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。

（十）估价结果

1、估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。

2、严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。

3、估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。

4、结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。

5、结果报告的估价结果没有大写。

（十一）注册房地产估价师

1、估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。

2、结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”。

（十二）实地查勘期

1、估价结果报告中缺少“实地查勘期”

第2页，共6页

（十三）估价作业期

1、估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。

（十四）变现能力分析（抵押专有）

（十五）风险提示（抵押专有）

1、估价结果报告中缺“风险提示”项。

五、估价技术报告

（一）估价对象描述与分析

（二）市场背景描述与分析

（三）估价对象最高最佳利用分析

1、该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。

（四）估价方法适用性分析

（五）估价测算过程 比较法：

1、比较因素条件说明表中，“使用功能”不属于实物状况调整内容。

2、可比实例B的市场状况调整系数应为112，而不是113。

3、可比实例A的离市商服中心距离指数应小于100。

4、可比实例B的离市商服中心距离指数应为100，而不是98。

5、可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。

6、用市场法求租金时，所在层、总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。

7、选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

8、可比实例2成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100／100的理由。

9、可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。

10、可比实例的租金收租损失情况未说明。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用=有效毛收入－运营费用。对可比实例的租金收租损失情况需要说明。

11、在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。

12、维修费取值依据未说明。

13、维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客观平均成本计算。

14、保险费率的确定未说明理由。

15、比较法测算未列出计算公式。

16、比较法比较因素中，将楼层归入为实物状况错，楼层应属于区位状况。

17、比较法比较因素系数确定未说明比较基准。

18、比较法交易日期修正系数确定无依据。

19、比较法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。（或：交易实例B、C为高层，不宜选作可比实例）。

20、表4中的可比实例成交价未说明付款方式。

21、可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。

22、可比实例与估价对象结构不同未作修正。

23、比较、修正项目不全。

24、距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。

25、表6中修正系数的表述形式错误。

26、表6中修正系数的确定缺乏理由或某个因素的取值缺乏理由。

第3页，共6页

27、表6中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。

28、技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。

29、比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。收益法：

1、确定估价对象比准价格中，可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。

2、收益法中，未说明所采用的收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。

3、确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。

4、应说明确定的年净收益是保守估计值。

5、未说明确定的年净收益是预测值。

6、估价对象收益价值中，未说明在建设用地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。

7、收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。

8、收益法计算中，租金内涵未说明或者确定房地产年总费用项目构成未说明理由。

9、收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。

10、收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。

11、收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。

12、收益法计算中，未说明年净收益是预测值，或者说应进行预期或期望调整。

13、报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56％而不是6％。

14、报酬率确定中，以一年期贷款利率作为报酬率是错误的。

15、确定建筑物尚可使用年限有45年的理由或依据不充分。

16、收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。

17、抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。理由：收益法测算公式为：

18、该房地产评估报告应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。

19、该房地产评估报告中年有效毛收入计算时未考虑收租损失。20、该房地产评估报告中年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。

21、不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式（或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾）。

22、在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。

23、没有对年净收益进行预期或期望调整（或者未说明年净收益是预测值）。

24、钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年而不是40年。

25、在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。

26、根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限（27年）为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

27、选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由（或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析）。

28、在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。

29、在最后确定估价对象总价时，估价对象商业部分建筑面积按511.45m2计算致估价委托人函中的建筑面积411.45m2不一致。

30、未说明求取估价对象最终比准价格的方式。

31、收益法公式选取未说明理由。

第4页，共6页

32、收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，应采用客观租金。

33、收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。

34、收益法测算中，空置率取“0”不妥，应根据资料考虑适当的空置率。

35、收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。

36、收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。

37、客观毛租金收益（100元/m2·月）。

38、租约期外租金构成内涵不清。

39、租约期外租金面积内涵不清。40、租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。

41、租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。

42、租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。

43、空置率取2%的理由不充分。

44、等比递增计算中租约期外的折现期错误。成本法：

1、成本法计算中，建筑物建安费中第3幢建筑物应按砖混结构造价计算。

2、成本法计算中，建安费应根据《关于发布××市建筑安装工程2011年2季度造价指数的通知》计算，而不是1季度的造价 指数。（因为价值时点为2014年9月14日）

3、成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“其他工程费”。

4、成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费”的计算。

5、成本法计算中，不可预见费取3％未说明依据或理由。

6、成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或者说应考虑销售费用。

7、成本法计算中，开发利润率取值不能依据××市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。

8、开发利润计算中，成本利润率计算基数中不应有“销售税费”一项。

9、两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。

10、该房地产评估报告缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。

11、该房地产评估报告管理费用的取费基数错误，估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建改造成本的3%。

12、该房地产评估报告销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。

理由：销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的2%。

13、该房地产评估报告投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。

14、该房地产评估报告中折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。

（六）估价结果确定

1、比较法和收益法这两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。

2、确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。

3、抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。

4、估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。

第5页，共6页

5、在估价结果确定中应说明三种价值：房地产抵押价值、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

6、结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。

7、比较法与收益法测算结果的价值内涵不一致。

8、确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。

六、附件

1、估价报告缺最后一大项（第八项）：附件。

2、附件应放在技术报告之后。

（一）估价委托书复印件

（二）估价对象位置示意图

（三）估价对象实地查勘情况和相关照片

（四）估价对象权属证明复印件

（五）估价对象法定优先受偿款调查情况

（六）可比实例位置图和外观照片

（七）专业帮助情况和相关专业意见

（八）估价所依据的其他文件资料

（九）房地产估价机构营业执照复印件和估价资质证书复印件

（十）注册房地产估价师估价资格证书复印件

6.房地产策划案例分析 篇六

案 例 分 析

案例：

成都港都花苑实业开发有限公司在成都东门的龙舟路有一块占地31亩的土地待开发，需进行项目定位及整合营销策划。大禹企划公司选派精兵强将组成强大阵容，对该楼盘做了大量的市调工作。经调查，发现该楼盘的重要优势有：楼盘地处东门，土地价格便宜；位置紧临龙舟路，交通方便；牛市口小学、幼儿园、四川师大附中分布四周；紧邻府南河，背靠望江公园、河心公园，环境清幽；莲花新区及农贸市场、牛沙便道农贸市场就在附近，生活方便，同时发现几处明显的劣势：小区占地面积小，不可能开发高档楼盘，因为不能满足高档楼盘必须配制的会所及其它大型配套项目设施。成都港都花苑实业开发有限公司是一家年轻的公司，刚介入房地产领域，自身缺乏知名度。经济实力也不济，没有成片大规模开发的实力，竞争能力弱。如果走中低档路线，特色不突出的竞争对手非常多，而且对手实力较强劲，打价格战，港都花苑实业公司不仅没把握取胜，说不定连本钱都收不回来。龙舟路沿线为旧城改造、老成渝公路拓宽改造的重点城区，房地产开发新项目非常多，并且由于 成都东门国营老厂商单位非常多，经济效益普遍较差，故价位低，卖点雷同。经缜密的策划后，楼盘以“夕阳红”命名，正式开盘。响亮提出是专门为老人量身定做设计的房子。全面的户型设计，环境、配套都完全符合老人们的习惯和内在需求，并响亮地传播了楼盘的广告主题

语：“成熟地爱一次！”方案推出后，由于定位准确，特色突出，营销独特，房价便宜，功能完善，因而大受好评，创造了开盘两个月销售一空的奇迹，并赢得了可观的社会效益和经济效益。

分析：

一、需求心理分析：

1、老年人和下一代、下两代由于生存环境、所受教育不同等诸多原因，生活方式、习惯及思想观念等方面难免产生“代沟”。多数被访问者认为：解决“代沟”的最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。

2、年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律；与老年人住在一起相互干扰影响，令人头痛。

3、敬老院虽然“火爆”，但入院使人心理上有“被遗弃”的感觉，子女也有不孝的负罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。

4、老人再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处，分户购房是最佳选择。

5、老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工厂区，与子女的居住要求差异较大。

6、老年人怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。

二、资金来源分析：

1、老年人常常有多年的积蓄和稳定的退休金；

2、子女们可以共同出资为老人买房，既尽了孝心，日后也可成为遗

产；

3、本来准备送父母支敬老院的子女，可以用入院费转为购房款，既解决了后顾之忧，又摆脱了“负罪感”。通过以上分析，开发商确立开发老年公寓，并将楼盘定名为“夕阳红”，可谓名至实归。

三、公寓特色设计：

项目确定后，开发商应立即着手，针对老年人的心理和生理特点，紧紧围绕老年人的生活需求，广泛开展调研和征询，为老人群体量身定做最合理、最合适的住房。例如：将所有路面都进行防滑处理；所有通道、门坎都采取无障碍设计；房型设计上，力求通风、干燥、采光、隔音、结构合理；装修适用合理，不奢侈豪华。

四：环境配套设施：

7.房地产风险控制策略分析 篇七

一、房地产市场的现状

怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢?

1. 国民经济的持续快速增长。

近几年来, 我国国民经济增长率持续超过7%, 高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大, 大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费, 从而为房地产市场带来新的购买力需求。

2. 体制与机制的市场化。

长期以来, 我国主要靠国家和集体来建房分房, 这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革, 把建房与购房一同推向市场, 从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入, 使建房者成为自负盈亏的法人, 购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化, 催生了当前这个世界上最大的房地产市场, 而这个巨大并且日益增长的市场需求, 正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。

3. 与消费观念更新配套的住房按揭贷款。

市场经济不但提升了购买力, 更重要的是催化了人们全新的消费观念。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。

二、房地产的金融风险控制策略

面对我国房地产业发展的现实, 住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾, 约束房地产开发, 拉动市场消费需求, 提高市场购买力, 消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置, 提升国内房地产业竞争能力, 提高住房金融服务质量, 推进住房金融市场化, 促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。

1. 调控房地产业信用总量, 约束市场扩张规模与速度。

房地产业是国民经济的敏感产业, 调控得当, 市场发展稳健规范, 将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时, 这又是一个高风险产业, 若长时间内发展失控, 极易产生经济泡沫, 对国民经济造成重大危害。一是把分散的职能归集于一个权威部门, 这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标, 在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量, 并分解到国内商业银行, 利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下, 对城市土地管理中心发放土地储备贷款, 通过强化土地资源的宏观调控能力, 张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选, 通过发放项目储备贷款等方式, 重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业, 更好地调节市场和引导市场。

2. 适度控制住房开发贷款增量, 调整房地产开发贷款的内在结构。

房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如, 在今年的新增房地产开发投资中, 国内商业银行贷款较同期增长35.9%, 这说明, 资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上, 充分运用信贷杠杆, 少投放甚至短期内不投放住房开发贷款, 调节市场商品房的供应量, 又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。

3. 积极拓展住房按揭贷款市场, 促进房地产业的良性循环。

中国的房地产市场寄托了太多的希望:国家靠它拉动内需, 支持国民经济的持续健康增长;房地产企业靠它创造利润;老百姓靠它改善居住质量, 谁也不希望这个市场垮下去。维持市场稳健运行的前提是供求平衡, 而积极拓展住房按揭业务, 加大个人住房消费贷款投入, 既可以提高城市居民的购买力, 又可以促进空置商品房的销售。当然, 解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。首先, 地产商要让利销售, 把价格降下来;其次, 政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平, 加大住宅价格的下调空间。

4. 启动住房公积金贷款市场, 拉动住房市场需求。

我国从1991年起, 建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系, 对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化, 促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是, 在具体运行中也存在一些问题, 例如, 归缴力度不够, 一些单位欠缴或不缴住房公积金, 影响了公积金归集额的增长;已归集的住房公积金管理存在缺陷, 发放了大量难以收回的非住房性质的贷款, 甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。目前, 最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻, 这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。

5. 目前, 我国有着广泛的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷

款市场, 加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元, 初步具备了发债规模, 而住房按揭贷款又是不良率低于1%的“精品信贷板块”, 具备发行住房债券的条件。当务之急是国家应该尽快将这一构想付诸实践:尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构, 由其按规范化的标准向商业银行收购个人住房抵押贷款。证券机构以个人住房抵押贷款的不断还本付息作为支付债券利息的资金来源。这种以个人住房消费信贷为支持, 以债券融资为载体, 实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接, 不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源, 而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作, 推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。

8.海南房地产发展轨迹分析 篇八

关键词：海南房地产；国际旅游岛；烂尾楼；房地产销

售；房地产量

海南，是位于我国最南边的一个岛屿，拥有广阔的海域，加之陆地面积达到三万四千平方公里，现有人口为670万人。

1988年4月13日，这对于海南来说绝对是具有历史时刻的一天，随着第七届全国人民代表大会第一次会议的举行，会议通过以举手表决方式撤销广东省海南行政区，设立海南省，并且建立海南省经济特区。这就意味着海南经济特区是全国最大的经济特区、并且是唯一的省级经济特区。2001年，海南建设国际旅游岛的概念第一次被提出。随着往后几年省级单位的重视，以及国家对此派出越来越多的专家考察和写下的研究报告。2010年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，这也标志着海南国际旅游岛的概念转变为现实，正式开始建设海南国际旅游岛，并由原来的省级发展路线上升为国家战略，这也意味着海南在1988年建省，并且成为全国最大的经济特区之后，迎来了第二次重大的历史性发展机遇，也为海南独特的发展环境制定的一条发展道路。

“1992年，又是一个春天，有一位老人在中国的南海边写下诗篇，天地间荡起滚滚春潮，征途上扬起浩浩风帆” 这是《春天的故事》里的一段歌词，歌词中的“老人“相信大家也都知道，就是邓小平同志，而其中的”诗篇“就是1992年邓小平同志的南巡讲话。随着邓小平同志南巡讲话的结束，武昌、上海、深圳等地被划为了经济特区成为一夜崛起的城市，一座座的高楼拔地而起，上海成为了全国的经济中心。而作为城市配套必备的房地产行业也得到了迅速发展。正是如此，在海南建省建经济特区之后的几年，房地产行业空前火爆，光是土地的价格就在一年内翻了10倍以上。根据当时的报道，在1992年末统计得出的数据，整个海南在1992年的固定资产投资达到了160多亿，而其中房地产的投资达到了固定资产投资的一半，而海口作为海南的省会，仅仅在海口的房地产投资就达到了40个亿，房地产用地达到了800万平方米。如果上海和深圳等”画圈“城市一样，1992年这一年，海南的省会城市海口市的经济增长率创造了历史最高点的83%，而作为海南最南端的重要旅游城市三亚也达到了73.6%，当年海南省财政收入的40%就来自于一夜爆发的房地产行业。这无不说明海南房地产行业的火爆，也似乎在预示着海南会成为下一个上海，或许应该这么说，海南或许会成为下一个珠江三角洲。

1993年，房地产行业达到了空前的规模，随着经济特区建设的加快，在1993年初，海南的特区效应，特别是在房地产这一块得到了全面释放，甚至用夸张来形容这一规模也不足为奇。在海南建立经济特区以来，从1988年的平均房价1000平方米至1500平方米，到1993年初的7500平方米至10000平方米，在小小的海南岛上，竟然出现了超过2万家房地产开发的注册公司，在人口数不过才670万的小岛上，竟然出现了将近3000万平方米的商品房。这种惊人差距在乐观主义者或者说房地产开发商和投资商看来，似乎第二个上海正在快速建成，至少在房地产这方面，在房产容量这方面，或者更直接一点，在房价的增长这方面，已经超过了上海当时的速度。但是在更多人看来，这对海南来说并不是好的发展，这是一种超负荷的发展。即使在当时的专家看来，这不是飞速的发展，而是一场房地产泡沫风暴来临之前的繁荣。好在当时国家也看到了这场危机，认识到这场危机的严重性。

如果说1992年南巡讲话是开始，那么1993年6月23日朱镕基的讲话就是这场空前“盛宴”的结束。随后一天，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施。所谓整顿措施，这实际上就是给这场“盛宴”一个打击，想要在暴风雨来临前及时做出补救，16条措施，条条致命，这场浮夸的房地产“表演秀”落下帷幕。这场调控给海南带来了空前的打击，在这场打击中留下来的遗产是全省“烂尾楼”的数量高达600多栋，空置的商品房1600多万平方米，泡沫经济达到800亿。随后就产生了许许多多的补救措施，但是这也措施也就相当于“拆东墙补西墙”，甚至是“亡羊补牢”一样，效果十分有限。

2010年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，但同时也强调，保持房地产业平稳健康发展，积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展类型、规模和速度。但是这种仅仅在强调层面的话语，对于房地产商和狂热投资者来说，并没有多大用处。仅仅一个月内，海南的房地产便“活”了过来，迅速重回1993年初那段梦幻般的日子，如同过山车般直冲云霄。

2010年1月至今，国际旅游岛的效应还在释放，国家级对房地产的限制和省级房地产限制也在不断加大，但是这似乎仅仅是对房地产形成短暂的顿号，并没有太大实质性的作用。就拿文昌的清澜开发区和高隆湾旅游区来说，从2010年开始，大量的房地产商和资金往清澜涌进，据不完全统计，房地产商高达20家，投资金额超过60亿。对于房地产行业来说，这或许不是一个非常夸张的数据。但是如果在这个数据前面加上前提，文昌现金人口仅为60万左右，清澜镇的人口仅为4万，其中90%以上还在乡下居住，文昌人均月收入仅为2500元，而清澜的平均房价为9000元平方米。正因为如此，泡沫的效应马上就蔓延了整个清澜。“夜晚的清澜很美，房地产规模很大，但一眼望去，犹如星星之火。”这是我在夏天夜晚去高隆湾所感受到的，“星星之火”指的是那不到5%的入住率，这股“星星之火”能不能“燎原”我还不能下定论。但是在短期能“燎原”的可能性不大，甚至说没有，因为清澜的卖点仅仅椰风海韵。而在文昌另外一端的龙楼镇，2010年宣布在龙楼建设航天发射基地，原计划在2013年首发，而龙楼镇光从房地产这方面来说，还没有发展起来，仅有两家房地产在龙楼开始了楼盘的销售，这种全面的慢速度或许才是符合“中国速度”。但是我也相信龙楼或许能发展更好，因为这是泡沫并不在龙楼开始蔓延，而是等到基础设施和一体化城市发展成型后再大规模开发房地产，这是和清澜完全不一样的发展模式。

相比于像2010年房地产商和投资者像“中国大妈”那般的涌入，现在的房地产商或许低调很多，低调指的是两方面，一个就是来的少，一个就是定位低，这对海南的房地产来说是件好事。时隔五年，在上一轮房地产泡沫还没有完全消除之前，房地产投资者终于想起了房地产的消费者人群，这其中不仅仅有来自内地的炒房者和旅游者，还有海南本地的居住者。从现状来分析，在炒房热褪去之后，海南本地的居住者消化房地产能力或许比内地旅游者要大，只要房价回到正常水平，也可以说回到这个阶段该有的水平，那房地产的发展之路势必会平稳许多。