地产公司设计部职责

地产公司设计部职责（精选10篇）

1.地产公司设计部职责 篇一

地产公司工程部职责范文

1、负责协助工程部经理处理工程部的总体工作，并协调各岗位之间的工作关系。

2、协助审核、修订公司各项管理规章制度。

3、做好行政文件的收集、档案以及文书的起草工作。

4、负责各类会签文件的起草、上报签批、监督执行工作。

5、负责每月本部门工作总结，编制本部门月工作计划，报工程部经理审批后组织实施。

6、负责根据公司考核制度协助工程部经理对下级进行公平、公正、公开的月、季度考核。

7、负责编制本部门工作计划。

8、检查部门工作日志，跟进所列问题，跟进处理突发事件。

9、负责部门内部团队管理及建设。

10、完成上报和外来文、电的收发、登记、传阅、催办、回复和立卷归档等工作。

11、协助经理完成其他工作。

12、就物业工程方面的改进意见向工程部经理提出建议。

13、掌握主要设备运行、技术数据和技术档案。

14、检查运行日志，确保设备的良好的运行。

15、协助工程部经理计划和实施各级员工的培训。

16、完成领导安排的其他任务。

工程部职责21、负责办理各项征地(海)、拆迁所需全部手续。

2、负责办理房建及市政工程建设所需全部手续。

3、负责组织总体规划设计、报批、修改及完善。

4、负责施工环境的协调工作。

5、负责组织房建、市政工程、校园景观方案设计及施工图设计。

6、负责组织房建和市政、环境绿化工程的监理、施工队伍、分包工程队伍的招标。

7、负责起草、会签房建和市政、环境绿化工程的设计、监理、施工合同和负责合同管理工作。

8、负责房建及市政、环境绿化工程的进度、质量、造价等施工现场管理及验收工作。

9、负责制定、完善工程管理制度及环境绿化、美化管理制度。

10、负责前期工作、总体规划、征地拆迁及房建和市政、环境绿化档案的整理及移交。

11、工程竣工并经质监部门综合验收后，向管理部门进行工程固定资产移交工作。

12、完成领导及指挥部交办的其它工作。

工程部职责31、协助工程部经理开展工作。贯彻执行上级下达的各项指令，组织落实工程维修项目，督导检查各班组人员按岗位规范和操作规程做好工程维修保养。

2、检查重点部位的重点设备运行状况，技术状况，发现事故隐患立即采取措施，排除故障，保证浴场正常营业。

3、巡视检查各班组员工遵守纪律，完成工作任务的情况，发现问题，及时提出改进措施。

4、督导检查班组人员，做好设备运行记录，收集编制技术资料、技术案，为保证设备管理与运行提供依据。

5、完成工程部经理交办的其他工作。

工程部职责41、依据工程维修养护标准、设计文件和合同要求，完成辖区工程日常维修养护工作。

2、完成辖区河道工程的根石探测及汛前工程安全检查。

3、完成辖区基建工程施工任务，及时整理施工资料。

4、完成维修养护专项工程的施工任务。

5、负责组织进行工程管理考评及检査，日常管护任务下达以及内部分阶段检查验收。

6、负责制定聘用人员管理办法以及工程聘用人员的培训、管理，并向财务人员提供群管人员补助费发放依据。

7、负责辖区工程林木的日常管理工作。

8、负责辖区洪水跟踪、查险、抢险任务的完成。

工程部职责51、协助部门经理，主要负责各项目的具体工作。

2、负责根据工程情况制定好项目的年、季、月工程施工计划，掌握施工进度，组织好人力和物资材料的供应。

3、参与公司重大工程项目的预选，编制工程施工可行性报告。

4、协调、解决施工中的问题，检查施工质量。

5、做好工程技术档案资料的收集、整理、保管和归档工作。

6、完成领导交办的其他工作。

2.地产公司设计部职责 篇二

[1]黄桔.浅析在设计行业中设计管理的强化——以珠三角地区设计行业为例[J].艺术科技, 2012, 10 (03) :233-224.

[2]毛兴芳, 章朝旭.关于房地产项目设计管理工作的几点思考[J].中华民居 (下旬刊) , 2014, 11 (05) :203-204.

[3]胡琮哲.谈谈业主在项目建设过程中的设计管理[J].中国房地产业, 2011, 10 (02) :1202-1204.

3.谈房地产会计的职责 篇三

关键词：房地产企业；会计；职责；措施

随着我国各行各业的快速发展，企业在经营过程中，财务管理变得尤其重要，成为了企业发展进步的重要决定因素。鉴于此，企业必须寻找方法，加强适合企业发展的动态成本管理，从而对企业日常工作中的各个环节进行实时监督和控制，改善企业的发展规律和促进企业利润的增加，因此企业必须建建有效地会计核算体系，切实做好房地产企业会计的职责，对企业来讲是最重要的工作内容之一，是企业内部核心体系，也是企业获得经济效益的重要手段和途径，因此加强企业内部建立规范的会计核算体系，明确会计职责至关重要。

一、房地产企业建立会计核算体系的基本原则

会计核算体系建立的目标就是为了完善企业的会计核算制度，做好企业经营发展过程中一切的财务核算工作，对企业成本造成影响的因素进行动态分析，确定其财务指标，运用一定的管理方法，将预定成本目标和通过实时控制的成本目标进行比较，从而实现企业的财务动态管理。在制定会计核算体系时，要做到以下几方面：

1、要注重对企业内、外部财务环境的分析，要综合企业遇到的机遇和风险以及企业自身的优势和劣势。企业的运行是在内外因素综合作用下进行的，一定要全面、系统地分析各种因素，确切把握企业在市场中的地位。

2、企业会计核算管理的目标是准确定位企业核心竞争力，通过对内外部资源和环境比较、分析，对企业的各类资源进行优化配置，使企业资源有效利用，形成资源配置最优化，最终形成企业的核心竞争力，确保企业获取良好的经济效益。

3、必须保证会计信息的完整和准确，符合会计要素的计量准则，保证获取的会计信息真实可靠。

二、当前房地产行业会计核算成本存在的问题

在2013年我国居民消费价格总水平（CPI）不断上涨，衡量企业购买的物品和劳务的总费用的生产者物价指数（PPI）也随之不断增加，通货膨胀最终将引发泡沫经济，在这样的情况下，研究房地产企业的财务管理，以保证房地产企业的资金运转状况良好，无论是对企业自身发展，还是对国民收入的持续增长都有显著意义。房地企业经营遇到了十分严重的财务困难，主要表现在以下几个方面：

（一）目前房地产企业所面临的财务问题。第一，银行信贷受阻，筹资困难，抗风险能力差，房地产企业面临资金供给不足问题，发展缓慢问题；第二，受国内国外双重制约，房地产企业普遍存在的财务控制薄弱、资金监控不严，房地产企业销售导致资金回笼难问题；第三，成本上涨，许多房地产企业财务人员会计核算能力薄弱，，房地产企业利润空间变窄；第四，房地产企业的管理模式僵化，管理观念陈旧等问题。第五，其他风险导致房地产企业陷入财务困境。

（二）会计信息失真。由于房地产企业会计法规制度和会计法规尚不健全，相关的行业监督机制仍然不完善，再加上企业会计人员的自身素质也较低，因而在会计做账过程中，就容易出现会计信息失真的情况。

三、企业如何建立规范的会计核算体系

（一）健全法律制度体系，夯实房地产企业会计核算管理基础体系。企业只有拥有了健全的会计核算管理制度才能够保证日常工作的有序开展，通过建立完善的企业会计核算管理体制，结合工作实际，不断夯实企业会计核算管理基础。不断地强化责任落实，提高会计核算管理控制水平。企业要想取得快速发展，提高会计核算管理控制水平，就必须保证每一个环节的责任落实，只有做好会计核算管理过程中每一个环节的成本控制，才能不断地完善部门人员的职责分配，只有这样才能够充分发挥每个员工的主观能动性，确保职责问题，不要一旦出现问题，就互相推诿责任。同时发挥会计的监督、管理、分析预测的职能作用，其实就是查看和监督工作的同时运行的一种行为方式，是依照既定的标准实施检查和督促，通过监督和检查可以获取有用的监督数据，从而保证会计信息记录可以准确地反应企业当前发展状况，将企业的真实情况通过会计信息记录提供给信息需要者，从而对企业的经济活动和经济事项进行准确地分析判断，编制正确的记账凭证，做好会计账簿的记录，不断完善房地产企业会计报表的编制。

（二）加强会计人员素质和管理水平的提升。会计人员管理不是一项固定的工作，在工作中要两手抓，既要通过硬性的制度来约束员工，同时也可以通过激励制度来鼓励员工实现成本管理方式的创新，最大限度地发挥员工的主观能动性。同时通过开展相应的会计人员能力培训课程，加强会计人员素质和管理水平的提升，做好企业会计核算管理工作的监督考核。最终能够提高会计人员的素质，并保证与现代企业制度相符合，充分发挥会计人员在企业财务管理工作中的重要职能，提高会计人员的经济地位，保护会计人员的合法权益，发挥其主观能动性，更好地为企业发展贡献自己的力量。

（三）转变会计工作理念，促进企业信息化技术发展。企业信息化就是企业运用各种网络技术和信息，在企业的财务动态管理、生产、经营过程中采用信息一体化的方式形成统一的管理信息系统。通过转变会计工作理念实现创新发展，可以在企业生产经营过程中使用互联网技术和信息处理技术，形成自动化的会计电算化系统，或者也可以在企业日常经营过程中，采用信息化技术对企业相关的财务数据进行自动化处理和分析。当然在企业生产经营过程中，从会计专业角度形成了提供企业决策使用的专家系统，也能够实现决策系统的科学化和信息化水平，从而转变会计工作理念，促进企业信息化技术发展。

（四）企业现代信息网络系统的构建。企业要想高效快速发展，就必须建立现代信息网络系统，有效地保证企业相关经营数据及其文件处理的自动化、企业财务相关各类事务处理的自动化及其企业决策管理的自动化。通过建立的现代信息网络系统，能够有效地提高企业处理相关各类事务的效率和准确性。同时办公自动化的实现能够将企业决策所需要的信息进行网络系统分析，提高数据的准确性和决策的可靠性，能够及时地对决策所需信息进行查看和汇总，不断优化企业经营计划，从源头上促进我国当前形势下会计核算体系的有效建立。

（五）建立统一的会计科目。企业内部实行统一的会计核算科目，能够有效地提高工作效率和会计做账过程中科目的转换率，比如有的企业预算科目和会计核算科目不同，那么就会造成会计数据不能够综合的整理，这在会计做账过程中就会造成很大的影响，很难进行统一管理，因此建立统一的会计核算科目，能够有效地提高财务人员的工作效率。

（六）构建会计职能控制管理模式。对企业支出进行成本分解，对其成本支出的控制具体到每一个细小环节，对其资金流动状况进行实时的信息管理，根据市场需求的变化，对具体的财务动态指标与计划目标进行比较，对于任一环节的成本支出进行实时管理、控制和调整。通过对市场需求的实时变化进行分析，从而确定合理的系统模块，保证其系统有效顺利的运转，最终对整个会计核算体系进行全面管理控制。

四、结束语

企业要实现发展和获利，就必须建立完善的财务管理体系。随着社会主义市场经济的逐步发展和完善，会计核算体系在企业发展过程中的位置越来越重要，因此加快我国会计职能的转变，使其不断地适应当前新形势下的会计发展进程至关重要，对实行企业财务的动态管理有着深刻的意义。培养知识型和技能型的企业员工，提高整个企业的人才素质，利用现代化的会计办公技术水平，将房地产企业的会计职责不断完善，最终提高我国企业的会计电算化发展应用水平，加快其现代化发展进程。

参考文献：

[1]周俊玲.浅谈房地产会计的职责[J].青年科学（教师版），2013（03）

[2]王钦.简谈房地产会计核算的业务处理[J].实务探讨，2011（03）

4.公司地产销售经理岗位职责 篇四

房地产销售主管一名：

岗位职责：

1、负责市场调研和需求分析;

2、负责年度销售的预测，目标的制定及分解;

3、确定销售部门目标体系和销售配额;

4、制定销售计划和销售预算;

5、负责销售渠道和客户的管理;

6、组建销售队伍，培训销售人员;

7、评估销售业绩，建设销售团队。

任职资格：

1、专科及以上学历，市场营销等相关专业;

2、2年以上销售行业工作经验，有销售管理工作经历者优先;

3、具有丰富的客户资源和客户关系，业绩优秀;

4、具备较强的市场分析、营销、推广本事和良好的人际沟通、协调本事，分析和解决问题的本事;

5、有较强的事业心，具备必须的领导本事。

5.地产公司财务经理岗位职责 篇五

2进行公司及子公司财务数据分析，编写财务报告分析;

3.协助财务总监对财务管理工作进行研究、布置和检查，并进行不断改进及完善;

4.协助财务总监编制公司及子公司的预算、决算及收入成本的控制，参与制定公司年度、季度预算并进行调整;

5.协助财务总监完成公司政府项目申报规划及实施;

6.房地产公司总经理职责 篇六

第一、要想做好总经理，必须首先明确总经理的职责。简单地说，总经理职责就是：对董事会负责，在董事会的授权下，执行董事会的战略决策，实现董事会制定的经营目标。负责公司日常业务的经营管理，经董事会授权，对外签订合同和处理业务；组织经营管理班子，提出任免副总经理、总经济师、总工程师及部门经理等高级职员的人选，并报董事会批准；定期向董事会报告业务情况，向董事会提交报告及各种报表、计划、方案，包括经营计划、利润分配方案、弥补亏损方案等。

第二、要想做好总经理，必须通过组建必要的职能部门，组聘管理人员，形成一个以总经理为中心的组织、管理、领导体系，实施对公司的有效管理。

第三、要想做总经理，必须清楚自己所在的地位。总

经理的地位会因公司的规模而有所不同。例如在一般的中小企业，总经理通常就是整个组织里职务最高的经营管理者与企业行政负责人。而在规模较大的组织里(如跨国企业、大型企业)，总经理所扮演的角色，通常是旗下某个事业体或分支机构的最高负责人。而在小企业，总经理也只能是一名“拳打脚踢”、“事必躬亲”、“亲历亲为”的人。虽然都是总经理，但所要干的事情却因却因企业的规模不同而各有不同。

第四、要想做好总经理，必须具备相当高的素质和技能。综合的讲，要具备以下十二个方面的能力：

1、具有忠诚敬业的品德；

2、具有朴实谦让的作风；

3、具有宽广隐忍的胸怀；

4、具有自信自主的气魄；

5、具有互助感恩的心态；

6、具有诚信尽责的勇气；

7、具有培养下属的能力；

8、具有自律廉洁的气节；

9、具有创新改革的激情；

10、具有团队合作的精神；

11、具有高效高能的行为；

12、具有科学管理的素质。即使目前达不到，也要朝着这个标准去努力。第五，要想做好总经理，必须讲究领导艺术。这方面有说不完的话题，在此请恕烈夫不能详谈。因为，每个人都有自己的“艺术”，这要靠在实践中加以总结和改善。第六、要想做好总经理，必须认知自己的角色，也就是说，总经理既是一个领导者，又是一个管理者。采用什么方式去领导和管理，这要根据企业规模大小等多方面的条件来决

定。总之，要想做好总经理，的确有很多必须做到和必须努力做到的标准的。由于实践和网络的条件所限，烈夫只能简谈到此，希望对您有所帮助和启发。

一、制定企业战略和目标

高层管理队伍能够有助于去发展战略；投资商们可以批准一项商业计划；但最终还是要由总经理把握企业的发展方向。例如：这家公司的目标市场是哪些？要面临怎样的竞争对手？具体建立什么生产线？又怎样树立特有的企业形象呢？总经理来做出决策、制定预算、组织合作伙伴，当然还要聘用一支高水平的管理队伍去带领着全公司完成指 定企业战略和目标

二、创立企业文化

任何工作都要通过人去完成，而人又深受文化的影响。一个极差的工作环境能够使一些人才望而却步，别忘了，他们对于工作环境是有选择的。当然，一个好的工作环境也能够吸引也能留住最好的人才。企业文化的构筑可以通过许多方法、途径，但CEO要定主基调。他的一举一动都传递着文化的信息，他的穿着，可以体现出此刻的工作场合是何等的正式。他与某人谈话，大家会认为此人是极其重要的或者相反。他怎样对待错误（无论是反馈回来的还是本身的失误）

能够传递出关于承担风险方面的信息。他雇用谁，他忍耐什么，以及他鼓励什么都有力地塑造了企业文化。再举个例子，某公司组建了一个项目小组，它的任务是要在规定的限期内完成建设多媒体网站的工作，团队的每个成员为此直到周末还在忙碌着。对于总经理来说，这不过是保证他的私生活的神圣不可侵犯的问题，而对于这个课题小组的每个成员来说，这一做法无疑传递了一个信息，相对于他们奋斗的日日夜夜来说，相对于他们所努力争取的最后期限来说，总经理的私生活则更为重要。那么，下一次他们就不会工作得如此卖力。

三、团队建设

总经理要负责雇用、解聘、领导高层管理团队，然后由他们：雇用、解聘、领导其余的员工。总经理必须有权雇用人才和解雇不利的执行者。必须能够解决高层管理团队成员之间的分歧，并使他们为了一个共同的目标同心协力。总经理通过传达企业将要实现的战略思想来确立工作的方向。战略思想组成了工作目标。由于目标明确，整个团队凝聚在一起，从而圆满地实现组织目标。如果说战略目标指明了公司将要发展的方向，那么价值观念则告诉了怎样去实现这一目标。价值观概括了可以接受的行为举止。总经理通过他对其他人的一举一动传递出了她的价值观。临时取消了已定的行程去会见质量管理层，这表明她很重视质量问题。当一

支团队共同避免了可能出现的问题时，也不要过分宣扬他们英雄般的挽救能力。这表明应该能预防和控制毁坏事故。人们能够从人与人之间的价值观中获得一些暗示，同样，他们也能从总经理的举动中获取同样的信息——真诚、信任、公开。

四、资金分配

7.地产公司设计部职责 篇七

一、逆经济周期财务策略理论

逆周期政策选择也叫逆向政策选择, 是相对于经济社会正常发展状况之下经济学分析所支持的各种公共政策和微观经济措施而言的, 是一种逆向思维的思想。随着全球经济一体化程度的提高, 经济活动的不确定性不断增强。为了应对各种不确定性, 最大限度地降低经济波动对经济活动的影响, 一般常规的政策选择已经不足以应对超常规的经济波动。将逆周期政策的思想引入财务管理, 与财务策略结合在一起, 就形成了逆周期财务策略。在低谷时期, 由于产品价格大幅下降, 导致行业内公司普遍陷入财务困境, 现金流短缺, 资产被贱卖。同时, 资本市场上投资人的抛弃加剧了资产的贬值, 资产市值严重低于重置价值, 从而产生了并购套利机会———低价收购的资产在行业高峰期将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值, 并在长期来看将降低生产成本。逆周期财务策略实际上提升了企业资产回报率。

逆经济周期财务策略运用到房地产行业, 即“繁荣时期卖产品, 萧条时期拿地”。但在这一策略的背后, 则是利用房地产行业典型的周期性特点, 追求稳健的财务表现, 体现了公司主动管理周期的战略性思想。在逆经济周期财务策略下, 周期顶点, 房地产企业通过主动防御性的压缩存货规模, 而非存货扩张。也即在行业狂热的时候, 企业要能挺住市场的感染而抑制住买地的冲动, 这样才能保留宝贵的现金流, 使公司在周期底部具备充足的体力以扩大存货规模。周期底部, 公司要逆周期加大资本开支, 尽可能多的拿地, 这样当下一个周期来临时, 由于规模已实现扩张, 公司才能更好的享受到顺周期的收益。

二、万通地产案例分析

万通地产是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制房地产企业, 具备一级开发资质, 下设10家控股子公司和1家参股子公司, 均为房地产开发公司。从2005年到2009年, 公司总资产的年均增速达到了58.98%。

其一, 万通地产逆经济周期财务策略分析。2007年为经济周期的高峰期, 土地交易市场异常亢奋, 大批房地产企业竟相买地、囤地。在周期的顶点, 如果企业大量购置资产, 其购买价格将会高于资产的长期价格均值, 尤其在2007年下半年, 房地产企业通过公开市场购入的土地几乎都是高价地。但是, 万通地产在周期顶点并未过多参与土地“盛宴”, 万通地产大部分新增项目通过成本更低的股权收购和合作等方式获得, 通过多次向关联方现金收购的方式来扩大公司规模 (如表1所示) 。从万通地产经营活动产生的现金流量净额中, 可以发现资金运营主要来自于“销售商品、提供劳务”的现金收入。如表2所示, 万通地产每年销售商品、提供劳务收到的现金都大于购买商品、接受劳务支付的现金。行业均值显示, 房地产行业对现金的需求很高, 万通地产商品、劳务支出比明显高于行业均值。

单位:万元

数据来源:2007年～2009年万通地产年报

由于大部分地产公司在2007年拿地开支较大, 导致行业经营活动产生的现金流量净额平均为-4.1亿, 而同年万通地产经营活动产生的现金流量净额为8.1亿, 与行业产生了巨大反差。在大部分公司于周期高点圈地的同时, 万通地产却逆经济周期而行, 负债率在2007年却持续下降, 成为2007年A股房地产公司中极少数经营性现金流为正的企业。2008年, 经济下行, 处于周期低谷时期, 产品价格大幅下降, 导致行业内公司普遍陷入财务困境, 现金流短缺, 出现资产被贱卖的情况。这时, 万通地产在周期顶部储备的宝贵现金流就凸现出作用, 具备充足的条件尽可能多的拿地, 加大资本支出, 从而经营活动产生的现金净流量从2007年的8.11亿元下降到-6.39亿元。相比, 万科A在周期顶部进行大幅的扩张, 导致现金流短缺, 经营活动产生的现金流量为-104.38亿元, 筹资活动产生的现金流量净额为213.61亿元, 需要大量借款才保证公司的现金流。到2008年, 出现财务困境, 没有充足的现金来扩大存货规模, 从而经营活动产生的现金净流量为-0.34亿元。2009年, 经济回暖, 即将进入下一轮周期。万通地产由于规模已实现扩张, 低价收购的资产将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值, 在长期来看降低了生产成本, 带来很好的收益。公司在该阶段又开始现金流量的储备, 所以未进行大幅扩张, 经营活动产生的现金流量上升到9.33亿元, 现金净流量为11.52亿元。

其二, 创新模式应对经济周期性波动。万通地产的创新模式体现在三个方面:第一、商业模式的创新, 强化“美国模式”, 包括住宅、商业不动产。作为房地产行业的创新者和开拓者, 万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”, 按照“美国模式”来优化公司经营资源配置, 发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系, 成为开发与运营并重的地产公司, 从而使公司具有稳定的利润来源和良好的逆周期能力。第二、公司业务流程和价值取向创新。万通地产反复提到绿色公司战略, 在产品的标准、流程以及价值取向上的创新, 就是彻底地贯彻万通地产绿色公司的战略。第三、人才和组织管理上的创新。万通所采用的方法是和市场相反的走向, 在市场好的时候, 保持一个比较高的薪资、福利、大强度的培训和目标激励;市场不好的时候, 提高薪资, 吸引优秀人才, 这样的办法保证了万通的团队是最好的。

三、逆经济周期财务策略贡献分析

其一, 财务稳健是应对行业周期的灵活性表现。房地产行业资产负债率保持较高水平, 但是万通地产一直保持在较好的负债水平。同万科A相比, 2006年～2008年万科A的资产负债率呈持续上升趋势的同时, 万通的资产负债率却从2006年的77.23%下降到2007年的67.26%, 2008年仅为54.96%, 2009年万通开发新项目收购资产, 资产负债率有所上升, 为64.82%, 但是仍然低于行业平均水平68.14%。逆周期财务策略给公司的最大贡献表现在2008年经济下行低迷时期的超越行业脱颖而出的财务指标增长, 如图1所示。此外, 从表3可以看出, 在2008年, 公司的各项指标均达到历史上的最好水平。2008年万通地产实现营业收入48.41亿元, 同比增长122.44%;实现营业利润总额12.16亿元, 同比增长172.84%;实现归属于母公司所有者的净利润5.27亿元, 同比增长219.78%。截至2008年底, 万通地产净资产为288576.28万元, 比2007年增长了18.54%。公司在2009年的销售业绩平淡, 营业资金、营业收入和净利润呈现负增长, 主要原因在于公司的发展战略和产品定位不同于国内的一般房地产公司, 公司推崇的是逆周期财务策略, 必然财务杠杆较低, 不过多的追求高周转率, 公司追求的是保持低负债水平下的稳健增长, 因此不会在顺周期阶段出现业绩的爆发式增长。

其二, 逆周期财务策略确保公司业绩持续增长。万通地产的逆周期财务策略在2008年即获得回报, 一些2007年高价拿地较多的企业在市场全面收紧的情况下倍感压力, 而万通地产由于不存在高价地困扰, 相当游刃有余。逆周期稳健的财务策略为公司准备了充裕的现金流, 为万通在今后的经营带来了较大的自由度, 在大部分地产公司为2008年的业绩挣扎时, 万通已经在为今后做准备了。万通地产对于行业周期一直有着不错的把握和判断能力。在地产周期的各个时期始终保持一份清醒的头脑, 提倡逆周期经营。公司始终通过自身实力和背景, 一方面消化大股东优质资源, 另一方面采取合作的方式获得市场上优质、低价土地。目前公司平均土地成本仅2234元/平方米。如果扣除商业地块, 住宅地块的平均成本为1945元/平方米。从地域分布的情况来看, 公司重点布局的天津地区的土地成本仅1447元/平方米。正是由于土地成本的相对低廉, 保证了公司项目收益可以长期享受较高的毛利率和净利率。公司2007年毛利率和净利率分别为38.28%和12.64%;2008年毛利率和净利率达到43.47%和17.17%, 2009年毛利率和净利率为42.71%和14%。这两项指标水平均高于行业平均, 较高的毛利率和净利率保证了公司业绩的持续增长。

其三, 逆经济周期财务策略启示。万通地产之所以能很好地完成逆经济周期财务策略, 因为万通做好了两个方面的工作:一是积极、稳健的财务策略, 即在财务特别是在自由现金流的控制方面保持稳健。由此, 在投资 (包括买地) 以及资产管理方面做出相应的安排。在财务安排上, 万通地产把反周期策略融入长期财务安排, 财务策略与业务扩张始终保持着一定的理性和弹性, 真正做到了积极、稳健。二是用创新和变革来应对周期性波动, 万通地产把住宅、商用等房地产业务由香港模式彻底转向美国模式。用这样一种创新模式再加上稳健的财务安排, 万通地产就成功地逐步将地产项目的经营从被动应对市场转变为主动驾驭周期和超越周期, 从而取得较好的业绩。

参考文献

[1]罗福凯、张作伟、曹岩:《论周期性因素在财务战略中的作用》, 《财会通讯》2004年第9期。

8.房地产公司股价止跌反弹 篇八

我们先说房地产公司股价的反弹。A股和港股的内地房产股在经历过4月中旬到5月下旬的快速杀跌后，在6月至7月间逐步企稳反弹，而同期A股和港股也迎来一波像样的反弹。在过去三个月里，从内地房地产股票的风格变化剧烈。

通过比较恒生地产指数与中证地产指数在本轮反弹中的走势，我们发现港股地产股表现占优。首先，港股地产股的涨幅更大。在过去的9周里，中证地产指数的涨幅为7.31％，而恒生地产指数的涨幅则达到11.7％，收益率较前者多出4.4个百分点。此外，港股地产股的反弹时间明显早于A股。恒生地产指数在5月底触底后，在6月份已出现实质反弹，而中证地产指数在7月1日才触及阶段性低点，并在随后快速反弹。7月份以来，中证地产指数的涨幅达11.3％，高于恒生地产指数7.1％。

我们认为，地产殴反弹的原因有三个：

1在调控的大环境下，上半年多数大型内房股公司的销售额保持增长，销售完成情况良好。在销售和施工进度符合预期的情况下，行业内多数大型内房股公司的全年业绩仍有望录得增长，部分公司的业绩增速甚至将远超2009年水平。

2尽管主要城市的销售仍旧低迷，但投资者预期随着销售价格的下调，房屋成交量将有望企稳回升。

3下半年中央政府的工作重点将由“调结构”向“保增长”转移，行业调控政策可能阶段性缓和，市场的风险偏好回升，大幅下跌后房地产股的估值吸引获得资金青睐。

房价实质性下跌是我们关注的另一个话题。国家统计局的数据显示，2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4％，较5月下降0.1％。住宅价格环比下跌是好的开始，但也部分掩盖了现实的残酷。事实上，房地产调控政策给了多数人以错觉。在2010年上半年“降房价、调结构”的浪潮中，全国住宅销售价格已然从2009年末的4474元／平方米快速上涨至4959元／平方米，涨幅达10.84％。在10.84％的涨幅面前，0.1％的环比跌幅显得有些渺小和力不从心。

从趋势来看，尽管只是0.1％的跌幅，却反映全国主要城市的房价走势已开始转向，房价下跌之门正式开启。我们认为，下半年房屋销售价格下滑将不可避免，供应放量、调控政策深化以及资金压力将是下半年推动开发商降价的重要因素，三、四季度内地房地产企业的库存快速增加将加速房价下跌的进程。

在纷繁复杂的调控环境中，目前有几点是可以明确的：房价将持续下行、房地产销售的低位成交难以持续、地产商的流动性问题将有所恶化。房地产公司的股票在经过阶段性的反弹后，其股价吸引力明显下降，尤其是港股内房股。我们预计，未来6至12个月房价将下调10％～15％，从而带动内房股未来12个月资产净值下降5％～10％，房地产公司股价调整的可能性仍较大。

关键字：行情

在过去的9周时间里，A股地产股经过6月的盘整格局，在7月快速反弹。期内，中证地产指数实现上涨7.31％。世茂股份、首开股份、云南城投、嘉凯城和荣盛发展排名涨幅前五位，而涨幅后五名的公司分别是泛海建设、金地集团、名流置业、外高桥和陆家嘴。本次反弹中，涨幅排名前五位的公司市值均处于100-200亿元的规模。中等规模的商业地产股和二线地产股明显受到了资金的青睐。世茂股份以29.32％的涨幅排名第一，商业地产受调控政策影响小且2010年业绩增长的确定性高，是推升股价的重要因素。跌幅榜中值得一提的是金地集团，管理团队的巨大变动直接影响了投资者对公司的信心，表现落后。

关键字：半年盘点

2010年上半年，中国房地产市场整体呈现出“行业趋热、市场趋缓”的发展态势。从行业发展的角度来看，自2009年跌至谷底之后，目前国房景气指数已经回到相对的高位，投资增速和新开工面积增速处于较高水平。与行业发展的高歌猛进不同，2010年上半年全国楼市的整体成交状况并不乐观。虽然在成交量的绝对值方面有所突破，但同比增长的幅度却已明显放缓，后继乏力的态势已经表现得十分明显，此种局面的出现很大程度上是由于“4·15新政”所造成的。

目前楼市处在“量缩价平”阶段。民营公司风险承受力较弱率先降价，如恒大地产、佳兆业地产。国资背景企业项目利润率高且财务安全性高，缺乏降价动力多观望，如中海外发展、华润置地等。也有在调控中风生水起的公司，碧桂园上半年实现合同销售金额132亿元，同比增长50％。合景泰富是项目制胜典范，产品对销售的推动能力强，上半年已完成全年销售目标65％，过去三个月股价上涨近50％。

三、四季度是市场寻找平衡阶段，结果很可能是销售价格下调而销售额逐步回升。在未来，政策面松紧趋势与房价下跌的速度、时间以及幅度有关。若房价下跌速度快、时间短、幅度大，则政策面趋势容易从紧转为松，其中信贷政策阶段性放松的可能性较大。而保有环节房产税，是政府预期管理的一部分，除非房价快速反弹，否则短期内难以出台。

关键字：行情

期内香港恒生地产指数上涨11.7％，合景泰富、世茂房地产、富力地产、保利香港和雅居乐排名涨幅前五位，而涨幅后五名的公司分别是华润置地、恒盛地产、远洋地产、中海外发展和方兴地产。从涨幅榜可看出，民营内房公司有较大弹性，在本轮反弹中表现抢眼，而稳健的央企背景大型公司则较为平稳。公司层面，合景泰富凭借强劲销售，以及在销售增长率和全年销售目标完成比率两项指标上的优异表现受到投资者追捧，过去8周的整体涨幅达到惊人的45％。香港内房股在本轮反弹中的涨幅远超A股地产股，目前其估值上不具备明显优势，可能在随后时间再次面临调整。尽管有所反弹，但内房股的重估过程仍将继续，估值重心仍呈下探趋势，不同内房股公司股价将产生分化，而稳健的央企内房股公司则具有较高安全边际。

关键字：私募股权基金

近期包括中国海外发展、金地集团和上海复地在内多家内地房地产公司纷纷宣布，成立建立投资于房地产行业的私募股权基金。房地产公司试图以风险投资的方式投资于房地产开发中，并获取较高的风险收益，并将其作为公司新的赢利增长点。尽管金融创新步伐逐渐加快，但房地产融资渠道狭窄问题短时难以解决，私募股权基金可以作为解决这一难题的方案之一，市场空间值得看好。在我们看来，关键在于一套可复制的投资模式和有效的风险控制。尽管多家公司在这一领域已经积累了相当经验，但预计产业投资基金在短时间内难以对公司的业绩构成实质支撑。理想的情况是，2015年左右投资业务的利润比重达到15％～20％。

关键字：商业地产

调控的大环境下，商业地产意外进发出活力。无论是销售型SOHO模式、租售并举的宝龙模式，还是传统的持有型模式，

亦或是剑走偏锋的人和商业模式，均保持了旺盛的增长态势。SOHO中国上半年的销售额猛增至119亿元，其股价也逆势上涨，逼近前期高点5.4港元。富力地产在2010年的销售乏善可陈，但其在珠江新城的商铺旺销成为广州销售额增长的关键。福建的三家地产商——宝龙地产、明发集团和禹洲地产则都把商业地产作为未来业绩增长的重要动力。依靠防空洞开发地下商城的人和商业，则将其模式成功复制到更多城市。在国内消费快速增长的背景下，中国商业地产已然步入发展的春天。

世茂股份

期内世茂股份是A股涨幅最佳的地产公司，上涨约30％。通过整合资产，世茂股份目前已成为世茂旗下专营商业房地产的平台。目前世茂股份是A股中土地储备面积最多的商业地产公司，公司在19个城市的核心地段拥有的优质商业地产项目储备超过800万平方米，地价成本不足1600元。租、售、自营相结合的经营模式和“兼顾短期与中长期业绩体现”的发展模式助推公司进入高速增长期。公司60-70％的项目用于出售，保证资金充裕和收入增长，30-40％的项目用于出租和经营，形成稳定的现金流，同时可以享受物业升值。可以预见的是，随着持有型商业地产的规模扩大和经营模式成熟，世茂股份将逐步回归成为依赖租金和经营收入为主的商业地产模式。

金地集团

金地集团在本统计期内表现不佳，仅录得1.05％的涨幅。究其原因，有两点。首先，上半年销售下滑明显。2010年上半年公司累计实现签约面积48.29万平方米，较去年同期下降42.8％；累计签约金额53.76亿元，同比下降37.3％。

第二个原因是公司管理层发生变动。赵汉忠等高管的离去，引发了投资者对公司发展前景的担忧。“金融+地产”是金地目前新的运营模式。金地的房地产金融将以项目股权合作开发形式为主，未来5年争取成立200亿元的房地产基金，房地产基金六成投向金地，公司的目标是到2015年房地产金融业务所创造的利润占比能超过20％。

我们看好金地的房地产金融业务的增长潜力，探索独特的营利模式和竞争优势则是公司的当务之急。

合景泰富

在本轮反弹中，合景泰富表现抢眼，在过去9周里录得45％的涨幅，在内房股中排名第一。2001年上半年合景泰富的销售强劲，其销售增长率和全年销售目标完成比率两项指标在内地房地产公司中名列前茅。2010年上半年合景泰富累计完成销售收入人民币65亿元，完成2010年销售目标(100亿元)的65％，并较2009年同期大幅增长。我们认为合景泰富是目前销售达标确定性最高的内地房产股，并对合景泰富完成全年销售目标表示乐观。

我们预计，下半年合景泰富将完成人民币45亿元的销售额，全年销售额有望达人民币110亿元。物业产品具有较强的竞争力是合景泰富的销售额稳定增长的制胜之道。合景泰富的产品主要定位于别墅、高级公寓和写字楼，准确的项目定位使其产品具有较强的市场竞争力。

综上，产品对销售的推动能力强，2010年物业的在售规模大幅增长，项目施工进度符合预期是合景泰富的业绩高增长的保证。

保利香港

期内保利香港的涨幅居前，累计上涨34％。上半年保利香港的销售平稳，合约销售额达人民币47亿元，同比增加24％，实现全年百亿元销售目标的47％。随着在售规模增加，保利香港极有希望在2010年成为百亿俱乐部的新成员。

母公司保利集团持续的资产注入是保利香港销售额快速增长的关键，也是保利香港的核心竞争优势。通过资产注入，保利香港由一家小型地产商迅速成长为具有较大规模的地产企业，土地储备超过1700万平方米，销售额即将突破100亿元。

9.房地产公司总工程师职责 篇九

职责1.负责工程质量、安全管理、技术指导和参与工程预算，并承担责任； 总工程师应具备与其职责相应的技术能力及职业素质，要求有足以胜任职务的专业经历以及职业敏感。在工程施工中，质量事故和安全事故的发生往往是突然的和人们最不认为可能发生的时候发生，这就要求总工程师必须在事前预料到哪些工序、哪些工种易产生质量及安全事故，并及早做出预防对策，提供相应的、切实的技术指导，尽可能杜绝事故的发生；如果发生了质量或安全事故，则应根据国家的有关规定，提出实事求是的解决方案，并根据事故的大小，及时上报上级，在解决事故的同时，制定出防止再次发生的实施方案。对工程中涉及的新技术、新材料、新施工方法，总工程师要作到先理解、先掌握，制定出施工方案及试点运行的计划，待全体施工人员掌握后，再行推广。

在实际施工中，施工方偷工减料是非常常见的，总工程师应根据工程的各个阶段，制定相应的检查方法，会同监理公司及各专业工程师运用各种监理手段予以杜绝，并应在工作中及时检查监理工作，防止监理疏漏或个别监理人员的素质问题引发事故或隐患。

工程预结算与施工方法、工程材料、工程设计及工程变更等密不可分，参与工程预结算是总工程师的主要责任之一，总工程师应在工程预结算中发挥重要作用，审核工程量、审核套用的子项目、审核施工机械、审核施工用电用水数量、审核实际停工天数，审核雨雪天数、审核已签发的工程变更和工程签证等，同时承担相应的责任。

职责2.主持审核投资项目的设计方案，审定设计单位的所有图纸及设计技术变更通知；

工程前期的项目设计我认为是是项目成功与否的关键，已往的房地产公司常常把施工质量认为是第一位的，百年大计，质量第一的标语也仅仅贴在施工现场，实际上设计质量应是项目的根本，人们常说建筑是遗憾的艺术，就是在工程结束后，才发现还存在许许多多的大小问题，实事求是的讲，施工质量还可以通过返工或修补等措施弥补，而设计缺陷往往遗憾终身。因此，总工程师应根据公司的指导方针和项目意图，提出项目可研报告或设计意见书，审核设计方案及施工图，在设计方和公司管理层之间进行充分的沟通和解释，完整的将公司的项目意图体现在设计中。同时，总工程师应本着美观、实用、经济、坚固的原则审核设计，以最小的投资成本完成设计工作。

设计变更既是甲方或设计方的意图，也是施工方增加收入的手段，总工程师必须严把变更关，使其符合工程实际需要，而对似是而非的变更，不管是谁提出的，都应予以拒绝。

职责3.负责审核、控制工程项目建设成本；

应在项目实施中，严格审核各种将增加成本的材料变更、工序变更，施工方法变更等等，在工程的各个阶段都做好成本控制，在总的施工方案确定后，不轻言变更。

审核施工月进度、季进度报表，检查工程成本的实际发生情况，对出现的偏差应予以纠正，对施工方提出的各种建议或方案都应仔细分析研究，拒绝不合理的。对合理的建议，亦应交付集体讨论，并上报上级批准后予以采纳。

职责4.负责参与承建单位的选择和招、投标工作；

承建单位的选择和招、投标工作是总工程师的重要职责之一。承建单位的施工能力，经济实力，社会信誉，人员配置，与业主的合作、配合，机械、材料的准备充足度等都是完成工程的必要条件。在这项工作中，要进行充分的调研、仔细筛选，认真考察已建工程，考察被选单位的施工方案等，提出招标候选承建单位，在招标中运用市场手段，选出最合理的承建单位。

职责5.主持审批承建单位提出的组织设计、施工技术方案和施工进度计划； 承建单位提出的组织设计、施工技术方案和施工进度计划经监理单位审核后，总工程师应主持业主方的审核工作：施工组织设计是否是应付差事，是否切实可行，能否达到提出的质量目标、工期目标和成本目标，施工方提出的降低成本方案会不会减低工程质量，施工技术方案是不是科学合理，会不会影响工程质量和工期，有没有质量隐患和安全隐患；质量控制方案是不是切实有效，与监理方案是不是配合协调；承建单位提出的材料和设备清单及规格、质量是否正确合理，监理工程师提出的材料进场检查方法能否保证材料质量；施工进度计划是不是可行，有没有水分夹杂其中，保障措施是什么；施工组织设计是工程施工大纲，严格讲，放过存有水分的实际是欺骗自己，而一般承建单位往往不重视施工组织设计的编制，经常是应付了事，或没有编制能力，总工程师应检查监督承建单位和监理工程师共同拿出一份科学合理、切实可行的施工组织设计，并严格照此执行。

职责6.负责参与审查监理大纲和监理月报，检查监理工作；

出现的问题是不是正确及时的解决，与业主的合作是否和谐，有没有瞒报不报现象，有没有个别监理人员假公济私，内部管理是否严格等。监理作为工程第三方，承担工程的质量、成本、进度等工程全面的管理工作，因此，检查监理工作是总工程师的重要职责：监理工作是不是按监理规范进行，各种文件往来是不是规范，监理检查是不是及时，对

职责7.负责督促、检查承建单位严格按图纸及技术规程施工，做好安全生产，确保工程质量；

总工程师应经常检查现场，检查监理到位情况，对重要的、隐蔽的部位更应在现场。安全工作非常重要，一旦出现人身伤亡事故，对工程、社会影响、施工人员的心里都会产生不利，应督促施工方和监理方共同杜绝伤亡事故。

职责8.负责处理质量、安全事故；

一旦出现质量和工伤事故，应对应得当，处理应及时合理，不留尾巴，不留隐患，不再发生。

职责9.负责验收各工程项目所使用的材料、构件及设备的质量情况，严格把关； 对各工程项目所使用的材料、构件及设备的质量情况应心中有数，事前应制订材料验收、检验方案，主持设备验收应详细了解设备的性能和配件，检查设备的验收方案和安装方案，主持大型设备安装，对进口设备应了解供货周期，主持开箱验货等。

职责10.负责督促整理合同文件和技术档案资料；

督促工程部或项目部及时整理合同文件和技术档案资料，检查文件的完整及可信，及时归档。

职责11.负责组织设计单位（部门）和承建单位（施工队）进行工程竣工初步验收，向有关部门提出竣工验收报告；

职责12.负责督促竣工工程资料存档；

工程资料的完整对工程本身非常重要，亦须符合质检站和档案馆的要求，也是公司的重要文件，因此，总工程师应检查工程资料的编制整理工作，检查工程资料，并及时归档。

10.房地产上市公司月度综述 篇十

众多上市房地产公司在2011年的1个多月里主要做了一件事：再融资。每年年初都是房地产企业融资的重要时点，流动性充裕是重要原因。而今年在经过收缩开发贷款、收紧按揭贷款和房企IPO停摆几大棒后，上市房企突然发现，销售停滞带来的现金流枯竭和土地余款支付压力就摆在眼前，无法回避。相比较A股上市的房企，香港上市的内房股公司要幸福得多。香港市场融资环境的宽松让多家内房股公司通过发债成功实现再融资，碧桂园、恒大、佳兆业、中骏和瑞安均在其列。数据显示，2011年的头两个月内，房企通过境外发行高息债融资总额约200亿元。

接下来，我们说说中国上市房企在资本市场的表现，总结为四个字：萎靡不振。截止到2月18日，中证地产指数下跌0.7％，恒生地产指数下跌6.25％，而同期上证综指和恒生指数在2011年分别上涨2.62％和1.98％网市地产公司股价的疲弱可见一斑。其中A股地产公司的表现明显优于港股地产公司，尤其在节后地方“限购令”推出后A股地产股表现出明显的抗跌性，反映出两地的机构投资者对内地房地产公司的看法有所不同。而在我看来，从公司估值、资产质量和分红派息的角度来看，港股内房股的估值更具吸引力。随着港股地产股的持续下跌，其投资价值已悄然凸显。

回到房地产调控的话题，不出意外的话，这一话题将贯穿整个2011年。尽管进几个月中央政府和地方政府出台一系列政策来调控房地产，措施由温和逐步升级到严厉甚至激进，但从整个国民经济长期健康发展的角度来看，我们要以积极的态度面对房地产调控。房价高企的问题不仅削弱了国家的竞争力，也成为影响社会稳定的隐患。因而，2011年，控制房价已经上升到政治的高度。

如果有人问我，2011年中国房价会下跌吗?我会回答：可能性很大。如果有人问我，2011年中国房价会企稳吗?我会肯定地回答：会的。中国房地产调控在经过不成功的2010年后，2011年的中国房价将会体现决策层的意志。如果还有人问我，中国房地产会出现拐点吗?我会回答：这个真的不知道。

我对中国房地产市场未来走势的不确定来源于对保障性住房能否有效缓解商品房的供求矛盾的疑惑。一个业内朋友的观点能够解释我的疑问：近三年保障住房的土地供应占据了新增土地出让面积的六成以上，而其建起的房屋面积只能满足原有商品房有效需求的三成。“双轨制”仅仅解决了一小部分中间层的居住问题。于是一个结构性矛盾可能成为本次调控后的结果：保障性房屋建设“雷声大，雨点小”，覆盖人群有限，而商品房市场的供求矛盾失衡问题升级，房价企稳再成泡影。

我在上面这种偏悲观的预测，源自于房地产行业一些根深蒂固的症结：土地问题、长期宽松的货币问题以及房地产税制问题。这些问题与我们的经济和政治制度密切相关，解决尚需时日。最后一句话表达对目前房地产调控形势的看法：解决市场问题，还是需要借助市场力量，用市场的办法解决。

A股地产板块

关键词：行情

2011年的前七周，上证综指上涨2.62％，表现出色，而受房地产宏观调控的持续深化，A股房地产板块表现乏力，期内下跌0.7％，整体呈现窄幅振荡的态势。个股方面，中华企业、金地集团、陆家嘴、华侨城和招商地产排名居前，而首开股份、世茂股份、泛海建设、荣盛发展和新湖中宝位列涨幅榜后五位。在严峻的调控环境中，低估值的房地产公司体现了很强的抗跌性，涨幅榜前五位的上市房企的平均市盈率为17.2倍，而涨幅榜后五位的上市房企的平均市盈率则为36.8倍。在遭遇系统性风险时，低估值个股往往成为资金的避风港。

关键词：新“国八条”

稳定房价、抑制投资性购房需求，以及加大保障性住房成为新“国八条”的核心内容。当高房价成为当前社会最不和谐的因素时，政府发现单一市场化是难以解决房屋这类公共品的需求问题，因而利用计划+市场的“双轨制”已成为我国在未来相当长时间里解决住房的方案。在我看来，政府稳定房价的核心思路是：先利用计划稳定市场，再两条腿走路。在最近的几年时间里通过压制购房需求、加大保障性住房建设来缓解供求矛盾。政府计划利用五年时间缓解中低收入家庭的住房矛盾并提高收入水平，逐步降低房价收入比，有效解决住房问题。但有一个问题值得注意：如果近几年商品房投资受抑，那么几年后取消压制购房政策后，商品房的供求矛盾失衡问题可能会更加严重。

关键词：房产税试点

1月27日，上海、重庆也分别公布了两地的房产税试点方案细则。整体基调而言，重庆的方案要比上海的严厉许多。重庆房产税方案中，征税的税率最高可达1.2％，而上海征税税率最高只是暂定为0.6％，只是在应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率才暂减为0.4％。但从操作上而言，上海方面的细则可能更具可操作性。上海并不将存量房划定为征税对象，只对上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。而重庆细则则显得更复杂一些，重庆试点方案采取分步实施的方式。因为涉及高档房以及平均房价等标准的划定，重庆方案的实际操作性似乎会比上海遇到的难题大一些。

沪渝两地房产税试点揭开了我国房地产持有环节征税的序幕，可以预见的是我国房地产税制将发生较大变革，从而对房地产成本和房地产价格产生深刻的影响。但从目前来看，全国推广房产税尚需时日。

港股地产板块

关键词：行情

2011年伊始，随着国内房地产政策环境的恶化，香港地产股成为做空者的乐园。截止到2月18日的七周里，恒生地产指数重挫6.25％，而同期恒生指数则上涨1.98％。涨幅榜上，中渝置地、合生创展、碧桂园、宝龙地产和绿城中国排名前五位，而世茂房地产、中海外发展、华润置地、保利香港和恒盛地产排名居末。令人意想不到的是，近期蓝筹地产股遭遇重创。中海外发展、华润置地这两个内房股的标杆遭遇重挫。我们认为，近期资金流出香港趋势明显，且中海外发展、华润置地均是房地产股的标配，因此在调控和机构资金流出的双重压力下，股价遭遇重挫。由于内地房地产调控的持续性和境外资金短期难以流回港股，这两只大盘蓝筹地产股的股价短期难有起色。

关键词：限购令

地方政府的限购政策分两个阶段：第一阶段从2010年10月至2011年1月上旬，特点：温和；第二阶段从2011年2月初至今，特点：严厉甚而激进。两个阶段的分水岭是1月底新“国八条”出台。在我看来，本轮全国性的“限购”是政府压制购房需求的一种计划式手段，充满行政意味。但因为限购令本身的局限性，也就决定了其“暂时过渡”的本质，只是在一个特殊时间段的政府意志行为。因此，限购令的最终寿命将取决于政

府对于市场是否回调到其认为的合理状态的判断。

关键词：海外融资潮

进入2011年，房地产调控政策密集出台，在资金压力不断加大的情况下，在港上市的内地房地产公司海外融资高潮迭起，对房地产前景的乐观，是其高频高息发债的根本动力。今年以来，共有8家在港上市内地房地产公司赴香港融资，融资总额超过250亿元，接近去年内房股新发债规模的一半，而平均发债息率接近10％。

每年的年初，在港上市的内地房地产公司均会进行再融资。今年因为内地信贷规模收缩，加上近期楼市政策调控，影响了开发商销售回笼资金的信心，其销售回笼速度不可避免地放缓，因而在港上市的房地产商的海外融资额较往年有明显增加。在严厉的房地产调控背景下，房地产公司再融资对于缓解其短期流动性有着积极意义。但是2011年内地多数房地产商未录得销售额增长，甚至是负增长。如果公司的房地产销售和利润率的削弱幅度超过预期，则这些公司将面临极大的偿付风险，而较高的票面利率也会加大公司的财务成本，削弱公司赢利。2011年保持稳健的负债率和健康的现金流对于房地产商至关重要。

公司点评

金地集团(600383，SH)

金地集团2010年全年累计实现签约面积229万平方米，同比增长21.6％；累计签约金额283亿元，同比增长34.6％。随着“限购”政策全国铺开，我们预计2011年全国住宅销售面积将下降15％，受影响最大的是一、二线城市的中高端住宅开发商。我们认为，金地作为全国性住宅地产公司，由于项目布局分散、具备品牌优势等因素，其销售将维持稳定增长，行业集中度持续提升。我们预计，公司全年的新增供应将接近400万平方米，2011年的销售面积达250万平方米。公司在2010年和2011年的净利润预计为28亿元和32.5亿元，2009～2011年的复合增速达35％。

首开股份(600376，SH)

北京是新一轮地方“限售令”的重灾区，针对外地人近乎苛刻的购买条件使北京的房屋购买力被极大削弱，北京本地人群根本无法支撑近2000万平方米的房屋销售面积，预计2011年北京的商品住宅销售面积将回落30％，甚至可能下滑50％。

首开股份有超过90％的营业收入来自北京，因此2011年其商品房销售和入账面积均将受到很大影响，但2011年北京保障房建设提速将为其提供新的业务增长点。目前首开股份已经启动全国扩张战略，近期大力巩固苏州市场、挺进福州市场。目前公司除北京大本营之外，在二、三线城市拥有累计项目储备近700万平方米。新市场的开拓将为公司未来发展带来更大的战略纵深，降低公司的经营风险。我们预计，首开股份在2010年和2011年的收入分别达57.7亿元和83.6亿元，净利润分别为13.8亿元和19.2亿元。

复地集团(2337，HK)

1月下旬母公司复星集团向复地提出私有化建议，作价为每股3.5港元。随后复地集团从2.8元直接涨到3.5元，并在附近窄幅波动。我们认为，复地的上市地位阻碍了母公司对地产业务的整合以及复地的股价被市场低估无法反映其价值是私有化的主要原因。

20lO年复地实现权益销售金额约人民币136亿元，同比2009年增长59％。公司在四季度的销售额达36亿元，表现持续理想，优于我们预期，全年销售额较我们预期的110亿元销售额超出24％。尽管限购令和物业税均会对2011年的销售产生不利影响，但复地在二、三线城市的竞争优势将缓冲负面因素对销售的负面影响。我们预计，复地在2011年的净利润将达人民币11.99亿元，核心利润为9.62亿元。

碧桂园(2007，HK)

碧桂园是首家发布业绩的港股房企。其业绩公告披露，2010年，碧桂园共实现合同销售为人民币329亿元，同比增长42％。公司全年收入和毛利分别为258亿元和83.5亿元，同比分别增长46.7％和80.8％，净利润则为43亿元，同比增长95.9％。碧桂园的业绩创出历史新高。

碧桂园的酒店业务成为其住宅开发外的新亮点。2010年其酒店业务收入超过4.72亿元，同比增长约50％。截至2010年末，碧桂园拥有4家五星级酒店、10家五星级标准酒店和1家四星级酒店。未来两年，还将继续拓展酒店业务，使其拥有的酒店数量达到36家。