城中村征地拆迁方案

2024-09-08

城中村征地拆迁方案（共7篇）

1.城中村征地拆迁方案篇一

第一章总则为保障西安国家民用航天产业基地（以下简称航天基地）城中村改造拆迁建设工程的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据《西安市城中村改造管理办法》（以下简称《办法》）、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《细则》）等法规文件，结合实际，制定本方案，西安市国家民用航天产业基地城中村改造拆迁安置方案。本方案适用于航天基地范围内的所有城中村改造项目。

第二章拆迁补偿与安置

第一条本方案中的拆迁人是指航天基地拆迁安置领导小组办公室，被拆迁人是指在拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的所有人。

第二条被拆迁人的补偿与安置以房屋产权登记载明的面积和性质为依据，按照以下补偿安置方案进行，此方案中的优惠及奖励政策不得重复享受。

补偿安置方案：

1、被拆迁人二层以下（含二层）的房屋根据合法安置面积(合法安置面积是指按照有关土地法规规定的标准宅基地上的建筑面积)按照“拆一安

一、互找差价”的标准执行，即：安置房屋建筑面积与被拆迁房屋（二层以下）产权建筑面积相等部分，按照新建房屋的综合造价（不含配套费和楼面地价）与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算。

2、三层以上（含三层）房屋按评估价给予补偿，不予安置房屋。

3、纳入股份制改造的被拆迁人，原房屋产权建筑面积人均不足65平方米的，按人均65平方米建筑面积根据自愿原则补差安置。补差的面积部分按新建房屋建筑成本价结算。

4、对持有合法宅基地手续而未建房屋的被拆迁人，经航天基地、韦曲街道办事处、本村村委会三方核实后，按宅基地批复的应划拨面积给予安置。

5、对就近上靠户型超出应安置补偿面积的部分按新建房屋建筑价结算。

6、居民（农转非）住户、祖遗户选择房屋安置的，以现有二层以下（含二层）房屋面积置换安置面积，不享受人均不低于65平方米的安置条件。

7、居民（农转非）住户、祖遗户的被拆迁人，不予分配商业用房。

第三条在规定的期限内搬迁的被拆迁人，按“拆一安

一、不找差价”的标准执行，方案为：安置房屋建筑面积与被拆迁房屋（二层以下）产权建筑面积相等部分进行置换，互不找差价。

第四条被拆迁人人均安置面积不足65平方米但在规定期限内进行搬迁的，可以无偿补足人均65平方米。

第五条为解决被拆迁人的长远生计，分配给纳入股份制改造的被拆迁人人均5平方米商业面积（从安置面积中扣除），按新建房屋建筑成本结算，统一由改造村改制后的新经济组织经营管理。

第六条被拆迁的房屋及其附属物，在拆迁前应经在拆迁预备会上确定的具有房地产价格评估资格的房地产价格评估咨询机构进行评估作价。

第七条被拆迁人自行搬迁、自行过渡。过渡期限为30个月。过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算。

第八条在协议规定的过渡期限内，拆迁人原则上应对自行过渡的被拆迁人，按下列规定一次性付给过渡补助费，规划方案《西安市国家民用航天产业基地城中村改造拆迁安置方案》。拆迁住宅房屋的过渡补助费标准为：每人每月补助200元。

第九条超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期的，从逾期之月起，由拆迁人按原过渡补助费标准的二倍支付过渡补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按原过渡补助费标准的三倍支付过渡补助费。

第十条拆迁人应按下列标准给付应当安置的被拆迁人搬家补助费：对住宅用房，按人给付搬家补助费200元（包括回迁费）。

第三章奖励第十一条持有合法宅基地手续而未建房屋的，在签订相关协议后，给予以下奖励：

1、按安置面积每平方米奖励100元。

2、同时享受未装潢的1万元奖励。

3、不再享受其他优惠奖励政策。

第十二条未加盖三层房屋的被拆迁户，按第二层实际建筑面积每平米奖励100元。原房屋为三层的被拆迁户，房屋第三层按评估价上浮30%进行补偿。三层以上的建筑面积按评估价补偿。

第十三条配合拆迁安置工作的被拆迁人给予以下奖励：

1、配合评估并在拆迁公告规定期限内签订相关协议的，奖励1万元/户,以签订协议的先后顺序作为选择安置房的顺序。

2、在拆迁公告规定的期限内腾空房屋，交出钥匙并交回相关手续的，奖励5000元/户。

3、按时回迁的，奖励5000元/户。以上奖励在拆迁安置实施过程中予以兑现。

第四章建设

第十四条按照有关法律、法规的规定，安置房屋建设工程的招标工作由拆迁人面向社会公开、公平、公正的进行。

第十五条安置工程竣工后，由拆迁人组织建筑工程质量技术监督部门验收，拆迁人向被拆迁村庄的村委会移交相关手续一套。安置房屋竣工验收合格后，由拆迁人、公证处等有关部门确定被拆迁人安置房屋分配方案，并现场公布。以上工作完成后，该村的拆迁安置工作同时结束。

第五章其它

第十六条对拆迁范围内房屋及其附属物，凡《西安市城中村改造管理办法》、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》中明确规定不予补偿的，一律不予补偿。

第十七条本村所有被拆迁人必须与拆迁人签订拆迁安置补偿协议。拆迁安置补偿协议签订后，被拆迁人应保持原评估被拆迁房屋及其附属物的完整性。

第十八条对拆除有纠纷的房屋或房屋所有人分属两个以上被拆迁人且在安置房屋方面有争议，在发布的拆迁期限内纠纷或争议未解决的，由拆迁人提出安置补偿方案，报拆迁安置管理部门批准。拆迁人在对被拆除房屋作勘察记录并办理证据保全后，先行实施拆除，待争议或纠纷解决后再予安置。

第十九条在公布的拆迁期限内，拆迁人依照本方案经协商与被拆迁人达不成协议的，由拆迁人申请拆迁安置管理部门裁决。被拆迁人对裁决不服的，可在裁决书送达之日起三个月内向人民法院提起诉讼；拆迁人已给被拆迁人作了合理的安置，对被拆迁房屋作勘察记录，并办理证据保全后，不停止拆迁的执行。

第二十条本方案中未涉及到的其他有关事项，按《西安市城中村改造管理办法》、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》中有关规定办理。

第六章罚则

第二十一条在拆迁安置过程中，拆迁人、被拆迁人违反《西安市城中村改造管理办法》、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》等规定，按《西安市城中村改造管理办法》、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》有关罚则条款，由相关部门予以处罚。

第二十二条房屋拆迁工作人员，必须严格执行有关法律、法规、政策和本方案规定，接受社会公开监督，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十三条对围攻、辱骂、殴打拆迁工作人员，阻碍拆迁工作人员执行公务及抢占房屋，影响正常拆迁安置工作秩序的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第二十四条本拆迁安置方案实施后，如遇西安市人民政府颁布新的相关规定的，则根据新规定予以修订。但已经依照本方案由拆迁人与被拆迁人签订合法有效的拆迁安置补偿协议的，按已签订协议履行。

第二十五条本方案由西安航天基地拆迁安置领导小组办公室负责解释。

第二十六条本方案自发布之日起实施。

2.城中村征地拆迁方案篇二

城中村是我国城市化发展过程不充分的产物。当前, 随着我国整体经济水平的提升以及城市建设的飞速发展, 解决城中村的问题成为北京、上海、广州等我国诸多城市自身城市建设的首要问题。其中, 如何解决城中村改造过程中的拆迁补偿安置工作是改造城中村工作的难点。近年来, 关于我国各地暴力拆迁的报道不断见诸报端, 由此可见, 探索科学、合理的城中村拆迁补偿安置模式势在必行。

1 我国城中村拆迁补偿安置模式综述

我国的城中村改造早在上个世纪八九十年代, 进入21世纪之后, 我国的城中村改造进入高潮。目前, 我国城中村改造关于拆迁补偿安置的模式主要有以下几种:

1.1 政府模式

由政府主导的城中村拆迁补偿安置模式是我国城中村改造初期 (上世纪90年代) 多采用的一种模式。在政府主导模式下, 采用政府直接投资的形式, 由政府负责全部解决村民拆迁安置的全部问题。政府独立主导解决村民拆迁安置的模式优点在于管理指挥上高效率, 缺点在于拆迁安置成本很高, 对政府的财政压力太大。此外, 行政的强硬介入也是造成拆迁社会问题的一大原因。

1.2 开发商模式

由开发商主导城中村拆迁补偿安置模式是我国进入21世纪之后, 目前采用较多的一种模式。在开发商主导模式下, 由政府引导、监督, 开发商成立项目公司, 负责城中村的拆迁、补偿、安置、建设和销售等工作, 按市场化方式进行综合开发。民间资本的大量注入是该种模式最大的优点, 其可以缓解政府的财政压力, 同时又可以避免行政力量的介入, 但是, 该种模式下, 开发商的逐利思路往往会侵害到村民的基本利益。

1.3 村民自筹模式

村民自筹模式是指村民在政府指导与支持下, 自筹资金, 自行完成改造。这种模式, 政府支持力度比较大 (比如在基础设施、公建设施及资金等方面) , 适用于村集体及村民筹资能力强, 村规模较小的情况[1]。村民自筹模式给了村民很大的拆迁安置的自主权, 充分体现了“以人为本”的思路, 但是, 村民自筹模式对村民筹资能力、自我管理能力方面要求较高, 因此, 该种模式无法大规模推广。

2 作价入股型模式的探讨

土地使用权作价入股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价, 作为国家的投资计作国家的股份[2]。作价入股型拆迁补偿安置模式是指村民以宅基地作价入股的形式进行拆迁赔偿安置。作价入股型拆迁补偿安置模式是我国目前正在探索的一种新型的城中村拆迁补偿安置模式。目前, 深圳、山东等省份已经采用作价入股模式进行拆迁安置工作.

2.1 作价入股型模式特点分析

城中村拆迁安置工作的作价入股模式的核心对象是政府和村民。采用这种模式, 即在城中村改造中引入一个市场经营意识强、财力资本较雄厚的企业来参与城中村的改造, 这种模式与开发商主导模式相比的不同之处在于, 在作价入股模式中, 开发商不再通过政府征收农村集体土地, 而是直接采取与集体经济组织协商合作的方式, 经政府规划审批, 由双方合作成立股份有限公司负责宅基地的统一开发和经营。村民同样可以分配获得数倍于原来宅基地面积的住宅面积, 剩余的住宅或商业地产, 由股份有限公司负责经营, 其收入由村集体、开发商和参股村民按所持股份进行分配[3]。从政府的角度而言, 通过宅基地的作价入股, 政府可以不花财政的钱完成城市改造的目标, 从而降低改造城中村的成本。从村民的角度而言, 宅基地作价入股, 经过改造之后, 土地容积率提高, 村民可分得更多的建筑面积用以出租, 从而可以利用宅基地的收益权来保证自身收入的增加, 这种拆迁补偿方式更能够保证村民的利益, 而且这种收益是一种长期的较为稳定的收益, 村民的未来生活保障能够得以解决。从深圳、山东试点的情况看, 作价入股模式城中村改造是村民相对容易接受的一种方式。

2.2 作价入股模式的关键点

作价入股模式下, “作价”和“入股”是两个核心的工作。作价即对宅基地的价格进行评估, 入股即村民用宅基地入股的行为。城中村的拆迁安置工作要想顺利进行必须注意以下几个关键点:1) 政府需要建立一套完整的城中村改造政策和基准地价的评估体系。基准地价的评估体系是宅基地作价入股的基本考评指标, 这个指标的合理与否直接关系拆迁过程中村民的利益能否得到合理的保障。2) 降低股份制公司运营的风险。目前的作价入股模式基本采用成立股份制公司进行运营管理, 有村民入股, 分成利益。通常采用宅基地股价的倍数给村民进行分成, 例如, 深圳田厦村是给村民7倍于入股宅基地面积的住宅面积。但是, 由于股份制运行风险较大, 因为房地产开发是具有周期长, 风险多变的行业特点, 采用股份合作的方式, 公司的经营水平直接影响着村民的未来收益, 从而导致村民收益具有很大的不确定性。3) 对股份公司的监督要严格。作价入股模式依靠股份公司进行运营, 公司运营总是追逐利益的, 因此, 要想保障村民的利益, 尤其是在村民个体与开发商之间信息和地位不对称的情况下, 对公司进行有力的监督, 对维护村民的利益至关重要。

2.3 作价入股模式的成功案例

目前, 深圳、山东等省份已经采用作价入股模式进行拆迁安置工作, 深圳相对更早采用作价入股模式, 工作开展也非常有力。深圳市的田厦村2006年开展了作价入股的拆迁安置模式, 其具体做法如下:由田厦村集体股份公司天厦实业牵头组织成立一个单独项目运作部门, 负责该村改造、开发和建设, 村民采用宅基地入股的形式参与其中。在新村改造完成后, 村民可获得7倍于入股宅基地面积的住宅面积, 而对于改造前很多村民住宅一楼的商铺, 将依据村民原商铺的位置、租金高低, 分得相应的商业面积。其余的办公楼、酒店包括停车场等公共设施归田厦公司所有, 由其经营管理, 收益按项目持股比例进行分配。

深圳田厦村村民以宅基地入股改造城中村并参与项目利润分配的模式大大区别与传统的拆迁居民补偿安置的一锤子补偿形式, 建立的是一种更为合理, 更能保障村民长期利益的分配机制, 同时也有效地避免了政府、村民和开发商之间关于拆迁费用上的纠缠不清, 保障了拆迁过程的顺利实施。从深圳田厦村的拆迁补偿结果来看, 城中村的拆迁改造非常成功, 为我国破解城中村改造补偿安置工作的困局开辟了一条新思路。

2.4 宅基地作价入股模式的缺点分析

作价入股模式下, “作价”和“入股”是两个核心的工作。目前采用宅基地作价入股模式并非尽善尽美, 主要风险体现在以下2个方面。1) 目前, 我国并没有支持宅基地作价入股方面的法律条文, 在包括宅基地的流转条件、流转方式、流转范围、流转期限、收益如何分配及流转后土地产权关系的调整等方面, 均没有明确的法律政策规定。因此, 在没有法律支持的情况下, 必须强调由政府批准同意并纳入城市统一规划, 尽管如此, 从法律层面上讲, 无论是开发商还是村民的权益很难得到保障。2) 关于宅基地的定价问题, 由于作价入股还是一种相对比较新的形式, 目前我国尚未建立起科学、合理的基准地价评估体系, 宅基地价格容易被低估。宅基地作价入股缺乏统一价格评估标准。在这种情况下, 开发商和村民之间关于宅基地价格的纠纷将无法得到解决, 更多的情况是, 开发商会极力压低价格, 造成村民利益受损。

2.5 宅基地作价入股模式修正研究

宅基地作价入股模式作为一种新型城中村改造模式, 体现出其巨大的优越性。但同时也并非尽善尽美, 应着重从以下几个发方面予以修正:

1) 建立健全宅基地流转体系的法律法规。用法律的形式支撑宅基地作价入股模式的拆迁安置模式, 从而确保开发商和村民的合法利益;2) 建立宅基地地价评估体系。3) 拆迁安置中, 将宅基地作价入股与保障村民的就业、养老等形式结合起来, 丰满整个拆迁安置模式;4) 建立健全股份公司的监督管理工作, 可以考虑引入村民监督的形式。

3 结语

城中村拆迁补偿安置工作是我国城市化发展工作中的重点和难点。宅基地作价入股模式作为一种新型的城中村拆迁改造补偿的模式, 能够更好地保障村民的利益, 解决村民的可持续发展问题。

参考文献

[1]城中村改造的基本模式.[EB/OL].www.baidu.com.2011-06-01.

[2]郭真, 么贵鹏.深圳市宅基地作价入股的经验借鉴及创新[EB/OL].www.baidu.com.2011-06-02.

3.城中村征地拆迁方案篇三

【关键词】模糊预测；贴近度；城中村；房屋重置价格

在国内各大、中城市，“城中村”问题是政府、村民及学术界所谈论和关注的热点。通常所说的“城中村”是指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，原来处于城市边缘的村落因周边土地用于城市建设而逐步被城市包围，但剩余土地性质、建筑格局、社会管理和居民生活方式等仍保留传统农村特征的区域。由于城中村缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，土地利用十分粗放，土地资产流失。城中村的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力，村集体组织和村民受经济利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍。城中村里建筑密度大，抗震性能差，存在严重的安全隐患，已成为城市抗震设防的“软肋”。城中村人口结构多元，社会治安堪忧，公共设施缺乏，环境问题严重，村民素质较低，就业问题严峻。城中村的这些特征使其已经成为城市化过程中形成的一种新的城市病，严重影响了城市化的质量，对城市的持续发展和社会进步带来了严重影响。对城中村进行改造、尽快实现其向现代文明城市社区转型是我国城市化面临的重要问题。

对城中村改造首先就要对其进行拆迁，在拆迁过程中要保障村民的利益就要对其房屋进行估价。房屋拆迁评估，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。城市房屋拆迁评估随着2001年中华人民共和国国务院令第305号文件的施行，全国各省以国务院的城市房屋拆迁管理条例为大纲，先后出台了各省更进一步细化的城市房屋拆迁管理规定及城市房屋拆迁评估办法。目前，大多数城市房屋拆迁评估所使用的评估方法均以中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999房地产估价规范中的“市场比较法”、“收益法”、“成本法”这三种方法为主。

一、问题的提出

由于城中村房屋乱搭乱建，周围也没有相似的市场交易案例，所以对于城中村房屋拆迁评估采用的是“成本法”。例如西安市为了加快拆迁工作，由西安市人民政府颁发《西安市房屋拆迁估价暂行规定》，规定了对西安市城中村中的住宅房屋、营业用房、办公用房、仓储用房、旅馆用房采用基准价格修正方法评估，即根据市政府公布的拆迁区位基准价和相应的修正体系对房屋进行估价。以住宅房屋评估为例，住宅房屋拆迁估价=区位基准价格×(1+综合环境修正系数)×(1+层次差异调价系数)×(1+单元住宅房屋朝向差异调价系数)×建筑面积+房屋重置价格+房屋附属物重置价格。

区位基准价是政府按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格，每个城市都会对每个区域进行划分分别给予区位基准价。而对于城中村拆迁评估工作来说，基准价格已经确定，主要是进行房屋重置价格的确定。房屋重置价格是指在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用等情况下，重新构建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。由于城中村房屋在建筑结构上形式各异，并出现一些半框架半砖混等混合结构，而且城中村房屋建设基本上都没有设计图和预算表，这样对于房屋重置价格的确定带来了困难。为了加快城中村拆迁评估工作和提高房屋重置价格的准确性，我们可以引入模糊预测法来确定房屋重置价格。

二、模糊预测的基本理论

1965年，美国加州大学柏克莱分校的L.A.Zadeh教授第一次提出了“模糊集合”的概念。随后，世界各国研究人员发表了数千篇论文，使模糊数学成为一门新的学科。对一些采用模糊性语言来描述问题，用模糊的方法来思考问题，进行推理，往往可以得出清晰、明确的结论。

模糊预测就是利用模糊数学基本原理，用和要评估的房屋相似的若干已评估的房屋重置价为原始资料，采用指数平滑法推导出的快速估算数学公式进行估算。模糊预测采用的是模糊贴近度理论，贴近度理论是模糊数学中的重要理论，在模糊模式识别、模糊人工智能等模糊信息处理中有极其广泛的应用。模糊关系作为一种特殊重要的模糊集，模糊关系之间贴近程度的度量在模糊数学及模糊信息处理中将具有重要的理论和实际意义。

所谓贴近度是指两个模糊集接近的程度，其取值在之间，贴近度越大，两个模糊子集越接近；贴近度越小，两个模糊子集越疏远；当贴近度为1时，称两个模糊子集完全贴近；当贴近度为0时，称两个模糊子集完全不贴近。模糊贴近度的原则为：设是的模糊幂集，若映射，满足条件：

(1-1)

则称为模糊集与的贴近度。

贴近度是刻画模糊集合接近程度的一种度量，其计算公式一般如下：已知论域是有限集，其上定义个模糊集合，其中构成标准模型库，为待识别集合。与的贴近度的计算公式为：

(1-2)

中与的贴近度越大，说明两者相似差距越小；反之，贴近度越小，相似差距越大。

三、建立模型

1.设立特征元素。已知个已评估过的典型房屋，设为，用表示各个房屋价格组成的特征模糊集合，记为：，其中为房屋重置价格组成的特征元素，为特征元素的个数。对于特征元素的选取我们采用“部件积分法”中的特征向量，从1992年起，北京市制定了《北京市房屋重置价格评估标准》，在总结当时各地使用的分等定价法、定额核算法、折旧扣除法、分项计价法的基础上，提出了“部件积分法”，这位我国房屋重置价格标准的制定开了定量分析的先河。“部件积分法”基本原理就是将整幢房屋按其结构分解为屋顶、房架、墙身、地面、装修、设备六大部件，按每一部件所使用建筑材料的不同划分为若干等级，根据房屋评估条件制定不同部件等级标准，分别判定分数、计算总分，然后通过分值折算，从而确定所评估房屋的价格。“部件积分法”能较好地体现宏观与微观、总体与局部的结合，更好地体现按质论价的房屋评估原则。

2.计算贴近度。我们以某一房屋作为标准，其六个特征向量值为1，然后设计房屋评估打分表，确定打分等级。例如按较小、稍小、中等、较大、很大五个等级，分别以0.1、0.3、0.5、0.7、0.9、1.1、1.3、1.5、1.7、1.9打分，通过若干个评估师将房屋与标准房屋的特征向量比较，进行打分，每个评估师的打分取平均值，就是各个房屋在六个特征向量下的隶属度。通过上述方法可计算出模糊集，再利用公式(1—2)计算出与的贴近度。

3.计算房屋重置价格。

将与的贴近度从大到小排成一个有序数列：，相应的房屋重置价格为，则第个相似房屋重置价格预测值为：

(1-3)

将(1-3)展开，并考虑到不同时间材料价格差异，引入材料价格调整系数，一般取最相似的3个房屋进行计算就可满足精度要求，所以这里，得到待评估房屋重置价格为：

四、结束语

利用模糊预测中的贴近度理论计算城中村拆迁房屋重置价格有几点优势：与拟评估房屋越相似的房屋其权值越大，其房屋重置价格越得到重视；随着拆迁评估的进行，积累更多各种房屋类型的重置价格，使用该方法计算的重置价格的准确度就越高；采用贴近度做平滑指数，预测值能迅速反映出房屋重置价格的变化状态；权值和隶属度通常是根据经验或统计而定的，其确定带有一定的主观性，而采用此方法，可利用上述公式检查其权值和隶属的精度，假定一个已评估的房屋为，其它房屋为已知典型房屋，根据确定的权值与隶属度，计算出房屋的重置价格，与原来的评估值进行比较，看是否满足精度要求；该方法可操作性强，使评估更全面、准确，能加快城中村房屋拆迁评估工作。

参考文献：

[1]王宝军,崔义中,对西安市城中村改造的若干问题的思考[J].西北工业大学学报,2005,25(4).

[2]沈良峰.我国城市房地产估价的模糊数学应用述评[J].华中科技大学学报,2006:23(4).

[3]刘法贵,赵娟.模糊贴近度及应用[J].华北水利水电学院学报,2006,27(3).

[4]于小北,霍达.基于模糊贴近度对房地产住宅小区价格的评估[J].山西建筑,2007,33(1).

作者简介：安东（1976—），陕西绥德人，西安外事学院讲师。

4.城中村拆迁回迁房买卖合同协议篇四

出卖人（甲方）：

配偶：

身份证号码：

身份号码：

买受人（乙方）：

身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方认购房产签订本协议，以资共同信守执行。

1、因甲方的房屋被依法拆迁，甲方自愿将其回迁的楼房xXXX 小区

XX单元西户 XXX室转让给乙方。乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔，否则甲方将承担交易总金额500%的违约金。

2、甲乙双方商定成交价格为人民币____万元，（大写）________万圆整。乙方分____次付清，首付款_______，并预留尾款_____万元，待房屋产权证下来过户完毕后于___日内付清。

3、甲方在乙方付清首付款起即刻将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内所有权、使用权等权利同时转让。

4、因出卖的房屋现并未办理房屋产权证、土地使用证，待到办理兹相关证件时甲方应主动积极配合乙方办理相关事宜，如届时该房屋存在产权纠纷，由甲方承担全部责任，退还乙方全部房款，同时支付交易总房款的200%做为补偿金。

5、甲方应积极配合争取能在产权证办理前直接将房屋所有人更改为乙方名字，如乙方不能与开发商（拆迁办）直接办理更名手续，以甲方名义办理产权证书，则办理费用由甲方承担，过户费用由乙方承担，且甲方应当无条件协助乙方办理过户手续，提供一切与之有关的资料。不得以任何理由借故要挟推辞，否则视甲方为违约，承担交易总金额300%的赔偿金，乙方保留追诉权。如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方负赔偿责任。

6、乙方在本协议生效成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，将此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻挠，否则视为违约。

7本协议签订后，双方应该共同遵守，甲方不得无故反悔，不得再对该房屋主张任何的权利。如果甲方违约，除了退还乙方交纳的所有认购款和利息及酬谢金外，还应当支付交易总金额300%的违约金。

8、本协议双方应当共同执行，不得无故反悔。在本协议履行过程中，双方发生分歧应该协商解决，协商不成，任一方均可向人民法院起诉。

9、其它约定

10、本协议一式叁份，双方各执一份为凭，合肥市公证处一份。

11、本协议自双方签字盖章之日起生效。甲方

乙方

5.城中村征地拆迁方案篇五

“分家析产纠纷”

承办律师：朱启松

所在律师事务所：云南华恒律师事务所案情介绍：

余某家父辈居住于昆明市西山区某社区居委会第8村民小组182号，1991年，余母父亲老余和母亲江夫人在批准的宅基地182号上建盖了一楼一底（两层）房屋。老余和江夫人共生育子女三人，余某及余某两姐姐（下称：大姐、二姐），余某与郑某1995年8月28日登记结婚，婚后生育一子小余。

1998年，老余、江夫人、余某、大姐、二姐共同签订了一份《房产协议书》约定：182号一楼一底（两层）房屋属于老余和江夫人所有。之后，余某一直居住在该房房屋。大姐、二姐分别出嫁，大姐出嫁在本村，二姐出嫁在外村，大姐在本村夫家已批得宅基地，二姐自家已购买商品房。

2000年，江夫人去世后，老余、余某、郑某、小余四人共同居住该房屋。

2007年3月，老余办理了该房屋的《宅基地使用权证》，土地性质为集体土地。

2007年8月，因该房屋被鉴定为危房，余某向相关部门申请重建。重建后房屋为5.5层597.85平方。

2010年3月，182号所处区域进行城中村改造，获得拆迁补偿156.22万元和回迁房屋一套（按拆迁补偿规定折价值56万元）。

达成拆迁协议后，余某办理了相关拆迁手续，按协议领取了30%，即48.8万元拆迁款并腾出房屋。

随后，因城中村改造，老余、余某、郑某达成《家庭财产分割及养老问题协议》一份，余某夫妇向老余支付50万元，老余的生活费不要余某夫妇负担，老余百年之后由余某夫妇负责处理身后事。2010年8月，老余以余某、郑某、小余这被告，向昆明市西山区人民法院提起诉讼【（2010）西法民初字第3102号】：

原告诉称：182号是老余和江夫人在批来的宅基地上建盖的，已经协议约定房屋为老余和江夫人所有，原告一直在182号居住。2008年，原告与被告余某、郑某共同出资加盖了两层砖混结构房屋，共同居住使用。2010年3月，房屋被告拆迁，被告余某向拆迁办谎称182号为其所有，办理了拆迁手续，领走前期款项48.8万元。请求判令：

一、依法分割回迁房一套（56万元）和拆迁补偿款156.22万元；二本案诉讼费由被告承担。

法院受理后，依法追加大姐、二姐为共同被告。

本所接受被告余某、郑某、小余的委托，指派曾维昶律师、朱启松律师作为被告余某、郑某、小余的诉讼代理人。

接案后，我们对案件进行了专门研讨，进行了全面的法律分析，认为本案涉及以下法律关系：

1、农村宅基地管理（哪些人对本案182号享有权利）；

2、拆迁安置补偿（多少款项可以作为共同财产分割）；

3、遗产继承（江夫人已经去世）；

4、家庭析产（家庭成员如何分割拆迁款项）；

5、确认协议无效（原告与被告达成的养老协议效力）。

经过调查取证、专门研讨、法律分析后，我们提出如下诉讼分析和解决方案：

一、事实问题：

1、房子于2008年经街道办事处批准由余某翻建；

2、街道办批准翻建时以该房宅基地为祖遗为由；

3、拆迁时，老余、余某、郑某、小余四人共同居住使用182号；

4、老余于2007年以家庭名义申请宅基地使用权证，家庭成员包括余某、小余，未列郑某；

5、江夫人（余某母亲）于2000年去世；

6、拆迁补偿以房地一体进行补偿：回迁房一套140平米、补偿款1562270.95元，包括超出规划面积部分全部补偿；

7、房屋无产权证；

8、追加被告大姐、二姐均已出嫁，且大姐在本村已有宅基地，二姐已购买商品房。

二、法律问题：

1、宅基地的法律性质；

2、宅基地为祖遗，是否存在继承纠纷，以及追加两原告是否享有权益问题；

3、老余以家庭名义将宅基地使用权证申请于个人名下，其权利人是否只为老余个人；

4、关于家庭成员如何界定问题；

5、余某翻建本户房屋，其翻建后宅基地使用权及产权问题。

6、房屋翻建后，其权益如何界定，是否全部为新修建还是超出原有部分为新修建，即：原告作为家庭成员享有共同房屋为原一楼一底还是全部。

三、法律问题研究：

1、宅基地属于集体土地，根据《土地管理法》、《昆明市农村宅基地管理办法》规定，其本村居民享有宅基地使用权，一户一批，即，村民一户可依据其家庭成员，共同申请一块宅基地，宅基地由家庭成员共同享有使用权。根据法理，若家庭成员去世，则其使用权消灭，其家庭原有宅基地的使用权由现有家庭成员继续居住使用。

具此，第1个法律问题，即宅基地的使用人为本村居民，只享有使用权，没有所有权；

第2个法律问题，继承是对被继承人个人享有所有权的财产发生的法律关系，宅基地使用权权人对宅基地不享有所有权，不存在继承的问题。

2、根据《昆明市农村宅基地管理办法》规定，其家庭成员申请宅基地使用权，可由其中一位家庭成员申请，同时记明其家庭成员情况。

具此，第3个法律问题，老余作为家庭成员，可以家庭名义将宅基地使用权申请于个人名下，其申请宅基地使用权是合法的，其现实在该宅基地居住、使用的家庭成员共同享有、使用。但宅基地使用权证记载的家庭成员遗漏郑某，需要解决遗漏登记的家庭成员问题。

这里存在程序问题：A、老余申请时虽注明了家庭成员，但其家庭成员的签字并非家庭成员本人签字；B、老余申请时遗漏一位家庭成员，即郑某；C、家庭成员并不知道老余申请了该宅基地使用权证。

由此，关于老余申请宅基地使用权的问题可以提起行政诉讼予以撤消或增加郑某为家庭成员。也可以直接认可，同时证明遗漏家庭成员郑某，在法院审理过程中加以确认。

3、家庭成员的界定，其作为家庭成员，应当是本户的全体成员。在宅基地使用权问题上，根据《昆明市农村宅基地管理办法》“第十一条宅基地面积以户为单位，每户人口以农村户籍实有人数计算”的规定，申请宅基地使用权的家庭成员为本户户籍记载实有人数，同时，根据《昆明市农村宅基地管理办法》“第十三条有下列情况之一的，不得列为家庭人口申请宅基地：

（一）另有住房的家庭成员；

（二）已婚嫁的子女户口未迁出，但配偶方宅基地面积已达到标准”的规定，尽管已婚嫁，但户口未迁出，其配偶有住房或宅基地的，则不再享有本户宅基地使用权。

4、翻建后的宅基地使用及产权问题，根据目前法院审判实践及宅基地相关法律法规规定，宅基地使用权为本户共享，其翻建无论谁出的钱，均为本户共同使用，即，余某个人出钱翻建了本户宅基地上的房屋，其产权仍由家庭成员共享。但可以根据其对房屋修建的贡献大小，分割时予以考虑，即予以事实正义考量。

四、根据事实和法律分析，提出如下解决方案：

1、只继承分割宅基地的观点不具备法律规定的继承条件，因此，不主张继承分割；

2、先提起行政诉讼，撤销或变更土地使用权证，以完善登记家庭成员；

3、直接认可该土地使用权证，同时证明、确认郑某对宅基地的权益后，先行扣除余某修建房屋的款项后，由现有家庭成员进行分割析产。

经再次研讨后，我们认为，第3方案更具可行性。

理由：

1、若先提行政诉讼，法院可能判决撤销或不撤销，但其结果不能改变老余是本户成员的事实，老余也享有该宅基地使用权。同时，若判决撤销，即存在需要重新认定宅基地使用权人（户成员）问题，根据1998年村委会的说明及分家协议，有两间两耳砖混房屋的宅基地使用权为大姐享有，即本案的争议析产将会涉及大姐的权益，对我方委托人不利；

2、若适用第三方案，则该宅基地由老余申请，其记载的家庭成员遗漏郑某，但根据其户口本及居住事实，郑某为本户成员，可以证实。由此产生的法律后果为182号宅基地使用权为老余、余某、郑某及小余四人共同享有，其他人不具有该宅基地使用权，即，拆迁补偿由现在本户四人共同享有。从法律关系上也不发生继承的关系，对事情的解决及我方委托人的权益均为有利。

确认方案后，经向当事人示明，当事人认可后，我们即按此方案进行专门研究。我方辩称：房屋为老余、余某、郑某、小余四人共同享有，其权益只能由四人分割；该房屋分割时应当先行扣除被告翻建支付的费用，并适当多分部分给被告；分割的权益因为老房屋已经不，原告所享有的宅基地权益只能按拆迁补偿标准无房300平方的补偿标准计算后予以分割；追加的两被告对争议房屋不享有权利，争议房屋也不符合继承法律关系，且追加的两被告均已有自己的宅基地或房屋，对争议房屋的宅基地也不享有权利，同时，被告母亲于2000年就已去世，主张继承已过诉讼时效。

原告向法庭提交了下列证据：

1、前述分家协议一份，欲证明原有182号房屋为原告及江夫人所有；

2、土地使用证一份，欲证明房屋使用权人为原告；

3、拆迁证表一份，欲证明拆迁房屋面积为233.28平方；

4、拆迁补偿协议一份，欲证明补偿款156.22万元和回迁房一套56万元。

我方向法庭提交了下列证据：

1、身份证、户口册，欲证明余某、郑某、小余与老余同为182号户成员，共同享有182号宅基地使用权；

2、三级组织证明各一份，欲证明被告合法办理拆迁安置补偿手续的事宜；

3、土地登记申请书一份，欲证明原告申请宅基地使用权证时遗漏了郑某，该宅基地使用权于2007年取得，与被告母亲江夫人不发生继承法律关系；

4、危房鉴定书一份、证明一份，欲证明被告于2008年按规定将原有被鉴定为危房的房屋进行的翻建；

5、危房建设保证书一份，欲证明被告翻建房屋均按要求翻建；

6、建房申请两份，欲证明村级组织批准被告人余某翻建发房屋；

7、旧房拆除协议及修建房屋费用清单各一份，欲证明房屋由被告翻建并支付了44.6万元建房款；

8、补偿协议一份，欲证明补偿款为156.22万元及回迁房140平方；

9、养老协议一份，欲证明因拆迁已与原告达成财产分割与养老协议，但原告反悔；

10、拆迁补偿安置管理办法及补偿实施细则各一份，欲证明昆明市的拆迁补偿标准及依据。

庭审中，原告主张与余某共同出资翻建房屋，经法庭调查，其偶尔给余某200或300元；大姐、二姐也主张共同出资翻建房屋，经法庭调查，大姐、二姐在余某翻建房屋期间，分别借与余某16000元和38000元，房屋建完后，余某已将款项偿还。

法院审理后认定前述案情事实，并认为，被告翻建了房屋，原告贡献较小，追加的两被告借与余某的款项余某已偿还，且款项性质为借款，追加的两被告对房屋翻建无任何贡献。关于继承的主张，其原有标的（房屋）已经因成为危房而灭失，不具备继承的条件，主张继承没有依据。同时，余某对拆迁房屋做出较大贡献，拆迁所得权益，原告享有40万元较为公平，根据《土地管理法》第六十二条、《民通意见》第九十条、《民法通则》七十八条、《物权法》九十五条、《民事诉讼法》六十四条、《民事诉讼证据规则》第二条判决：

一、由余某、郑某于判决生效后十日内给付原告40万元；

二、驳回原告其它诉讼请求；

三、驳回追加两被告的全部诉讼请求；

四、诉讼费23778元由原告自行承担13778元，被告承担10000元。

解析：

本案涉及法律关系较为广泛，就其拆迁房屋的情况，可能涉及继承；对其权利主体的确认也较为复杂，涉及户籍管理、农村宅基地管理等；对证据链接性要求也较高，必须经向各有关部门调取，并进行严密组织、论证。

本案中，法院的判决以事实为依据，以法律为准绳，充分考虑各方当事人的权益，对权利主体进行了准确定性，依法对事实进行确认，并适用了公平原则进行了判决。

联系地址：滇池路312号西双版纳大厦5楼联系电话：*** 邮编：650228

6.城中村征地拆迁方案篇六

一、申报房屋拆迁计划。

二、申请《房屋拆迁许可证》。

申请程序：申请人备齐以下材料向国土资源和房产管理局提交申请：

（一）、建设项目批准文件（复印件1份，验原件）；

（二）、项目用地规划选址意见书。

（三）、项目用地预审意见或土地使用权批准文件。

（四）、拆迁计划和拆迁补偿安置方案

（五）、拆迁补偿安置资金证明文件

自受理之日起30工作日内审查审批，批准后，发放《房屋拆迁许可证》，并发布拆迁公告。

三、委托查勘、测绘。

（一）、拆迁人委托拆迁公司根据《拆迁公告》对拆迁范围内建筑物进行查勘、测绘。

（二）、被委托拆迁公司出具《测绘查丈报告》

四、对被拆迁人的产权进行公示

（一）、拆迁人根据《产权确认流程表》对被拆迁房屋产权调查登记。

（二）、将确认的拆迁房屋产权进行公示

五、市场评估

（—）、委托评估公司对要拆除建筑物进行市场评估。

（二）、被委托评估公司出具《评估报告》

六、签订《拆迁补偿安置协议》

（—）、根据《拆迁补偿安置方案》和《评估报告》与被拆迁人进行谈判协商。

（二）、①协商成功，与被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》。

②协商不成，向拆迁主管部门申请裁决。

七、房屋拆除

（一）、与被委托拆迁公司签订《委托房屋拆除工程合同》。

7.征地拆迁工作方案(工作流程 ) 篇七

征地拆迁工作分为十个阶段：

①征迁准备阶段②宣传发动阶段③勘察核实阶段④征地拆迁阶段⑤资金兑付阶段⑥拆迁安置阶段⑦进场施工阶段⑧服务招商阶段⑨竣工通车阶段⑩验收总结阶段。

一、征迁准备阶段

1、委托文物、压矿、地灾、水保、环评、土地等相关咨询评估机构完成相应的报告书，并获取相关行政批文后，委托国土咨询评估机构编制土地利用总体规划修改及土地预审呈报书，报省国土资源厅审批。

2、在设计单位出征地红线图后，委托林业勘察单位编制《使用林地可行性研究报告》和《使用林地调查报告》，报林业厅初审，报国家林业局批准。

3、省政府印发永武高速征地拆迁补偿标准。

4、地方政府建立相应的征地拆迁协调领导小组，并成立全职的征地拆迁办公室，办公室应设立土地核查小组、房屋丈量小组、矛盾纠纷协调小组。

5、根据初步设计编制征地拆迁简介，准备征地拆迁使用的各种表格及工具、用具等。编制项目征地拆迁实施预案，为正式实施征地拆迁做好充分准备。

6、召开征地拆迁动员大会。

二、宣传动员阶段

采取多种形式，宣传项目的重要性和征地拆迁政策。通过宣传发动，使沿线群众和征迁安置对象熟悉掌握永武高速公路征地拆迁政策、计划安排，争取公路沿线被征单位和个人积极配合、参与、支持。

三、勘察核实阶段

该阶段的主要任务是以施工设计图为依据，通过实地勘察放线，划定高速公路征地拆迁红线范围，对征迁范围内的实物指标进行丈量、清点、核实、登记、签认，为开展征迁补偿提供数据指标。

1、与地方征迁办签订红线边沟开挖协议。

2、由设计单位依据红线图划定红线范围，进行红线放样，项目办、地方征迁办共同参与。确定中线和边线、打桩、开挖边沟和边界保护。

3、勘测界定：土地勘测单位以施工图为依据，对项目征地进行勘测核对、绘制勘测界图、市县勘测定界报告书，正式确定公路用地范围。

4、实物指标调查，在划定公路用地红线范围的同时，与设计单位、各地征迁部门、国土部门、林业部门、被征户（单位）共同对红线内土地、建筑物、地面附着物等进行现场实地丈量、清点、登记、四方共同签认工作，调查登记结束后及时统计、核算、汇总并上报确认。征地拆迁调查资料应永久存档保存。

四、征地拆迁阶段

（一）签订协议

1、与市（县）征地拆迁部门签订征迁协议及项目管理责任书、征迁管理资金管理协议。

2、各地征迁部门以确认的实际核实面积和实物为依据，以村为单位分解到农户，对被征地单位和个人的土地及房屋、类别、面积、补偿资金进行张榜公布。在公布期间无争议和举报，各地征迁部门，村组分别与被占地的单位、个人签订征地和房屋征迁补偿协议。

3、与沿线电力、通讯、水利等部门及其它设施的权属单位按实物指标调查结果签订拆迁补偿协议。

（二）实施征地拆迁

1、按照征地拆迁实施办法，拆除征地红线范围内的各类构筑物、地面附着物等，满足交地、施工条件。

2、在当地党委政府的领导下，由地方征迁办负责组织具体实施，项目征迁办指导、督促、检查征迁进度。

3、督促沿线电力、通讯、水利等部门履行协议，满足施工单位进场施工要求。

五、资金兑付阶段

1、保证征迁对象及时足额得到补偿。

2、依据征迁勘察、调查核实实物指标、核算征迁补偿资金，按照协议按比例分期支付补偿资金。

3、征地拆迁补偿费由项目建设单位按征地拆迁的实际进度分期付款。即：征地拆迁协议签订后先付征地拆迁补偿费的50％，土地丈量、调查及核算汇总上报后，在完成征地范围内的清障工作达到交地条件，经验收后，在建设用地交付施工单位使用并全面开工后，再付征地补偿费的50％；县（市、区）、乡（镇）政府与拆迁户签订协议后再付拆迁费的50％（拨付比例按省政府文件规定为准）。

4、电力、通讯、广播、水利等部门专业设施的拆迁补偿拨付比例按补偿协议的约定办理。

5、按照规定、进度分期拨付地方征迁办的管理费用。

六、拆迁安置阶段

按照拆迁安置办法，通过采取各种措施，把因修建高速公路搬迁的厂矿、企事业单位、机关、学校、个体工商户、集体和个人的原有生产、工作、生活秩序在规定的时间内得到恢复，它直接关系到人民群众安居乐业、经济的发展、社会的稳定。各地征拆部门一定要在当地党委政府的领导下，按照分级负责的原则，切实做好此项工作。地方征拆办要对拆迁户宅基地安置点严格把关并告知项目征拆办，避免乱占耕地。

七、工程建设阶段

1、根据国家法律法规，结合本项目建设实际，对前阶段工作进行全面的清理和回顾。以施工单位进场交地为切入点，按照“缺什么、补什么”的原则，在妥善处理好本项目征拆的各种遗留问题的基础上，满足施工单位进场开工的要求；

2、地方政府办理征地农民社会保障手续，配合国土部门获取土地使用批文，满足项目对用地的法律要求；

3、地方征拆办对征拆户宅基地安置点的选择要按规定、按标准执行；

4、施工单位进场，复核项目用地，正式移交施工用地；

八、服务协调阶段

1、施工过程中需二次征地：设计单位、业主、监理单位、当地政府人员现场核实补签征地手续。

2、协调好施工单位在施工过程中与各方的矛盾与纠纷，协助施工单位办理临时用地、施工便道、取砂采石、用水用电等手续。

3、加强与个部门的联络，协调好项目办及各参建单位与各个部门的关系。

九、竣工通车阶段

1、涵洞通道接水是否通畅，并经地方征迁办、项目办工程处验收。

2、督促施工单位履行合同，恢复施工便道原貌。

3、督促施工单位对临时用地实行相应的绿化等措施恢复植被。

十、验收总结阶段

1、根据国家法律法规，结合本项目建设实际，对征地拆迁过程进行全面回顾和清理，以完善手续为切入点，妥善处理好征地拆迁的各种遗留问题，办齐各种批文和证照，满足工程交工验收是需要。

2、征地拆迁的资料收集，整理、汇总、归档、移交工作，达到征地拆迁工作无遗漏、批文证照无遗漏、数据资料无差错的目的。

3、征地拆迁竣工验收总结工作：

（一）纂写项目征地拆迁工作总结

（二）聘请有关部门对征地拆迁工作进行全面检查或验收，做出结论性评价

（三）对先进单位和个人进行表彰。

4、征地拆迁验收总结是项目验收总结的一个重要组成部分，是项目竣工验收的考核指标之一。

工作流程及时间安排

一、土地预审、报批流程委托咨询机构签订协议——实地踏勘——编制文本——当地政府落实用地指标——与县政府签订耕地占补协议——县国土部门落实基本农田补划——国土规划部门召开土地利用规划修改评审会——县政府召开土地利用规划修改听证会——对照评审意见修改文本——文本送专家签字确认——文本送县政府盖章、图纸送县国土部门盖章——国土规划部门组织专家对基本农田补划现场踏勘——基本农田专家论证会——对照论证会意见修改文本——送专家签字确认——国土规划部门组织召开项目用地预审会（需提供压矿、地灾、环评报告）——项目办提出用地预审申请，连同以上成果送国土规划处——规划处受理签署联审意见——国土耕保部门牵头，土地利用、地籍、法规、信访等部门进行联审——国土分管领导审批——提交国土厅厅务会通过（项目核准、需提供水保）——红线放样——委托咨询机构进行勘察定界——编制呈报说明书、农用地专用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案“一书四方案”——县政府落实耕地占补的验收批复——国土部门应产权人申请组织召开对拟征用土地的补偿标准、安置途径进行听证——县国土资源部门与被征地户签订征地补偿协议并作土地报批必备件——县政府落实被征地户社会保障并得到省劳动保障厅的批复——逐级上报至国土部（需提供林地、水保）——国土部批复、缴费——基本农田报国务院批复（开工建设）——省国土厅通过媒体公示征地批准事项——以县为单位办理土地证——归档。

二、专项评估、批准流程

包含压矿评估、地灾评估、环保评估、水土保持评估等委托咨询机构签订协议——实地踏勘——编制文本——委托评审机构签订协议——组织专家现场踏勘——召开专家评审会——对照专家意见修改文本——评审机构对文本修改的确认——地方相关行政部门初审——向行政审批机关申请——相关行政审批机关批复——收文、归档。

林地：红线放样——委托咨询机构签订协议——林地现场调查——形成报告——专家论证——修改文本——项目办向林业部门申请——市、县初审——省林业厅初审——报国家林业局审批——收文、归档。

文物调查挖掘：红线放样——委托机构签订调查协议——现场调查——形成调查报告——（没有文物）－形成批文——收文、归档——（有文物）——签订抢救性文物挖掘协议——现场挖掘——形成报告——收文、归档－施工中发现文物——施工单位向项目办报告——项目办向文物所报告——签订挖掘协议——形成挖掘报告——批文——收文、归档。

三、征地拆迁流程

项目征地拆迁动员大会——县召开征地拆迁动员大会——与地方征迁办签订挖红线沟协议——设计院红线放样——县征迁办向拆迁户告知——挖红线沟——国土部门进行勘测定界——设计单位出具拆迁统计表、工程量清单——实物指标调查、核实、确认——与地方政府签订征地拆迁包干协议——与杆线单位签订协议——地方征迁办起草征地拆迁补偿安置方案并经市、县政府批准——地方征迁办与被征地单位和个人签订补偿协议——按协议支付征地拆迁费用——发布迁坟公告、移栽树木等——实施征地拆迁、杆线迁移——协调解决征地拆迁、杆线迁移中存在的问题——督促、检查、落实征地拆迁、杆线迁移进度——（获得土地批文后）施工队进场清表——复核红线面积——交地——开工建设——施工——督促、检查、落实征地拆迁情况

红线放样：委托地方征迁办签订开挖协议——设计院放边线、中线、打中桩、边桩——地方征拆办挖红线沟——设计、地方征迁办、项目征迁办、业主四方调查、核对、确认征地地类、征拆量等——数字不对的、情况不符合实际的与设计代表沟通、与业主沟通按实际数量更正确认——签订协议实施征地拆迁——施工结束——隔离栅施工——数界牌桩（界牌间隔200米、离隔离栅50公分）

施工进场：土地批准——施工队进场——用施工断面图复核用地面积——设计宽度与红线不对的与设计单位沟通后补征地——红线放位不够的与地方征迁办沟通红线放到位——放挖方、填方、坡顶（坡脚）线——与施工方土地交接——清表——施工

二次征地：设计单位、业主、监理单位、当地政府人员现场核实补征地及遗漏征地

四、杆线迁移流程

设计单位出具拆迁统计表——复核公路用地图拆迁清单——与权属单位复核拆迁工程量清单——拆迁工程量合同谈判——拆迁资金申请、复核、审批、支付——权属单位进行杆线拆迁——协调解决拆迁存在的问题并配合拆迁——督促检查落实拆迁情况。

五、时间安排

1、土地报批

土地预审批文（月日）——县耕地占补平衡造地的验收（国土厅待定）——地方政府与农户签协议（月日）——送国土部（国土厅待定）——批复（待定）。

2、征地拆迁

召开征地拆迁动员大会（月日）——红线放样（月日）——勘测定界（月日）——与地方政府的拆迁协议（月日）——地方政府与农户的协议（月日）——与五线单位协议并完成迁移（月日）——支付征地拆迁第一笔费用（月日）——发布迁坟公告、移栽树木（月日）——完成征地拆迁（月日）——满足施工单位进场要求（月日）——施工单位进场。

管理规定

一、项目办征迁处工作职责

1、贯彻落实相关土地法律法规，做好项目征地拆迁、移民安置和地方协调工作。

2、负责项目土地、林业、压覆矿产、地质灾害、文物保护、水土保持、环境评估等报批及办理相关手续，督促落实相关评估意见。

3、负责协调组织地方征迁办做好土地征用、俯着物拆迁和移民安置工作，协调施工单位办理临时用地征用、采矿许可、爆破许可、爆破方案审查、用水用电等相关手续。

4、负责编制项目的征地拆迁工作计划，提出征地、拆迁方案，核实征地面积和拆迁数量，并组织绘制项目最终用地红线图。

5、负责征地拆迁费用及预算管理，严格执行征地拆迁补偿标准，按期编制征地拆迁计划和资金预算，及时支付征地拆迁费用，缴交有关规费。

6、负责地方关系协调，协助地方政府调解纠纷，化解矛盾，保障良好的施工环境。

7、负责征地拆迁资料档案管理工作

8、完成领导交办的其它工作

二、征地拆迁工作制度

为加强永武项目的征地拆迁管理，依法规范征地拆迁行为，维护被征地拆迁当事人的合法权益，推动征地拆迁工作的全面落实。根据有关规定，建立以下工作制度。

1、公示制度

征地拆迁部门应按时在征地拆迁现场或工作地点设立征地拆迁公示栏，主要内容包括：征地拆迁通告；征地拆迁工作程序、安排；征地拆迁工程量、补偿安置方案、监督举报电话等。

2、信访制度

征地拆迁部门应在工作地点设专人负责接待群众，向群众宣传征地拆迁政策、法规和有关规定，提供政策咨询，听取群众意见和建议。

设立投诉举报电话和举报箱，对待来信来访要认真做好记录，处理信访件，要件件有着落。对群众反应的问题，要及时分析解决，不得拖延和推诿。重大问题及时汇报，加强沟通，把问题化解在萌芽状态，严禁出现群众集体（越级）上访事件的发生。

对群众反映的合理要求，要督促有关部门解决；不符合政策规定的，要耐心解释。

3、监督检查制度项目征地拆迁处对县、乡征迁办采取定期或不定期检查，发现问题及时处理，并予以通报，情节严重的要追究有关单位和人员的责任。

4、业务培训制度

建立征地拆迁人员的定期培训制度，提高人员的政治、业务素质，确保征地拆迁政策法规的顺利实施。

5、责任承诺制度

（1）、坚持依法征地拆迁，严格执行相关法律、法规。教育、督促征地拆迁人员遵守各项制度和规定，按要求做好公示和信访接待，实行阳光操作。

（2）、保证严格履行相关协议，补偿资金在规定期限内足额支付到位

（3）、保证不采取暴力、威胁或其它非法手段，强迫实施征地拆迁行为

（4）、保证拆除的旧材料不污染水源，以及有其它影响未拆迁居民正常生产、生活的行为。

（5）、保证妥善处理好征地拆迁中的纠纷，不发生因征地拆迁工作不到位而引发集体（越级）上访事件。

6、责任追究制度

有下列情况之一的，将进行责任追究，分别给予提醒、批评教育、告诫、通报，情节严重，影响恶劣的，将向管辖单位建议更换直至行政纪律处分

（1）、消极对待征地拆迁工作，抵制工作安排的（2）、违反征地拆迁资金管理规定的

（3）、借征地拆迁，达到个人非法目的，造成征地拆迁工作被动局面或造型当事人较大损失的（4）、违反征地拆迁廉政规定的（5）、未按程序或未依法征地拆迁的

（6）、扰乱征地拆迁次序，散布虚假信息，混淆是非的行为（7）、违反合同条款或拒不改正的（8）、对失职行为经教育拒不改正的

（9）、为处理好征地拆迁过程中的矛盾，一起上访行为，尤其是群体性上访或越级上访的

（10）、未按时按量完成征地拆迁任务的

三、征地拆迁工作廉政规定

1、严格遵守国家法律、法规及交通部门相关规定，自觉遵守交通厅“六条禁令”和监理中心“八不准”的规定。

2、建立健全廉政制度，开展廉政教育，设立廉政告示牌，公布举报电话，自觉接受社会、媒体、群众、内部监督

3、严格执行征地拆迁合同文件，严禁擅自提高标准、更改地类、多付少征、多征少付等行为

4、不得索要或接受礼金、有价证券和贵重物品，不得在对方报销任何应由个人支付的费用

5、不得参与被征迁方的宴请和娱乐以及旅游等活动

6、不得私自与被征迁人接触，不得随意透露征地拆迁有关情况

四、征迁资金监督管理办法

1、征迁办根据征地拆迁协议向财务处申报征地拆迁资金使用计划。

2、征迁办根据征地拆迁协议、征地拆迁清单及征地拆迁进度，审核征地拆迁费用支付申请。

3、对征迁费使用实施监管，要求地方征迁办对拨付的征地拆迁费，必须专款专用，不得占用、挪用、不得漏付、错付、延付、多付、少付等。

4、按照法律法规相关规定，与财务审计部门定期或不定期对征迁费用进行检查，地方征迁办必须按时报送征地拆迁费用使用的情况。

5、征迁资金指工程建设中，用于征地拆迁的各类补偿费和与征迁相关的有关税费和征迁管理部门的管理费。

6、征地拆迁资金的支付程序

征地拆迁款支付：地方征迁办提出申请附清单——征迁办审核——地方征迁办出具行政事业行收据——征迁办签署支付意见、填写合同付款申请单（附清单）——分管领导签署意见——财务处签署意见——主管领导签署意见——财务处办理并反馈——地方征迁办查收。

地方征迁办工作经费、购用车费用：地方征迁办提出申请——征迁办审核——地方征迁办出具行政事业行收据——征迁办签署支付意见——分管领导签署意见——财务处签署意见——主管领导签署意见——财务处办理并反馈——地方征迁办查收。县征迁安置补偿调剂费：按协议随同征地拆迁款一同支付。规费（税）支付：提出申请——征迁办审核、提供支付依据——财务处签署意见——分管领导签署意见——主管领导签署意见——财务处办理并反馈——征迁办凭支付凭证办理税票、规费收据——征迁办签验——财务处签验——分管领导签署意见——主管领导签署意见。

其它征地拆迁相关费用的支付：按协议、按财务支付程序办理。

五、征地拆迁考核奖励办法

为按时完成征地拆迁工作，做好协调服务，确保本项目按项目办的要求如期开工，保证项目顺利实施，特制订本考核奖励办法。

一、考核的对象以县为单位进行考核

二、考核的内容

考核内容包括征地拆迁完成情况、土地报批材料组织情况、协调服务工作，统一考核。

1、对县征地拆迁办工作的考核内容包括：（1）建立征地拆迁机构，人员到位。

（2）召开本行政区域内的征地拆迁工作会议，合理安排、统一部署、措施得力。

（3）及时组织土地、房屋及附着物复查核定工作。（4）签订各项征地拆迁包干协议和耕地占补平衡协议。（5）足额及时支付各项补偿款。（6）制定并落实拆迁安置方案。

（7）积极配合电力、通讯等杆线动迁工作。（8）及时处理征地拆迁各类纠纷和突发事件。（9）不得侵害群众正当合法利益。

（10）及时完成其它有关征地拆迁关系协调工作。

2、对县土地工作的考核内容包括：（1）明确责任人和责任部门（2）完善用地规划修改手续（3）组织完成听证材料（4）编制和实施补充耕地方案并获得验收（5）编制和落实被征地农民安置方案