土地转让涉及的相关税费问题

土地转让涉及的相关税费问题（通用4篇）

1.土地转让涉及的相关税费问题 篇一

问：在土地管理部门以交土地出让金方式取得的土地使用权，在转让时应当缴纳哪些税？如何计算？答：1.转让土地使用权涉及以下税种营业税：国家税务总局关于印发的通知规定，转让无形资产是指转让无形资产的所有权或使用权的行为，应按转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用的5%计算应缴纳的营业税。土地增值税：规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。企业所得税：根据及其实施条例的规定，转让土地使用权取得的收入计入企业当期应纳税所得额，按适用税率计征企业所得税。印花税：根据印花税相关规定，转让土地使用权应按“产权转移书据”计算缴纳印花税。税率为万分之五。2.取得土地使用权何时缴纳土地使用税问题根据规定，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定的税额在取得的次月起缴纳城镇土地使用税。又规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。因此贵公司应按上述的规定缴纳土地使用税。

一、营业税及附加（出让方）：

1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

二、印花税和契税（双方）：

1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。

2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。

（印花税为双方承担，但契税应由受让方承担）

三、土地增值税（出让方）：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%

2.土地转让涉及的相关税费问题 篇二

关键词：煤炭企业,税费降低

1993年之前, 国家对煤炭行业一直采取低税率的税收政策。主要特点为流转税税率较低, 企业总体税负较轻。据相关资料统计, 煤炭企业总体税收负担按不含税收入计算为5.74%。而1994年税改后, 受政策影响, 煤炭企业的税负水平逐年增高, 税收负担日趋沉重。据统计, 目前煤炭企业负担的各类税费种类繁多, 综合税费负担率达13%以上, 为一般加工业和制造业的2至3倍。煤炭行业税费交织, 设计不合理, 有些项目重复征收。过高的税费负担严重制约着煤炭企业的健康发展。

一、煤炭企业税费过重的主要因素

(一) 煤炭行业税费名目繁多, 税费交织, 功能重合。针对煤炭资源, 目前计征的税费项目包括资源税、矿产资源补偿费。而资源税、矿产资源补偿费属于对同一目标征收两项税费, 属于明显的税费重征。特别是目前的政策条件下, 煤炭企业的资源取得方式已由政府无偿划拨改为市场化操作, 企业支付巨额成本取得探矿权、采矿权并在开采时通过资源税进行补偿, 实际上已经履行了相关义务, 却仍然需要缴纳矿产资源补偿费, 明显不尽合理。

目前, 在水土资源方面的地方性收费项目包括水土保持费、河道工程修建维护管理费及水利基金。其收费性质、收费目的和用途基本相同, 属于重复收费项目, 严重地加重了煤炭企业的负担。另外, 煤炭企业在开采过程中, 一方面对由于开采造成的土地塌陷, 已按照规定标准和价值进行了付费补偿, 另一方面, 对于塌陷的可耕地, 也已投入大量的人力、物力、财力以复垦的形式进行补偿, 政府再对煤炭企业征收水土保持费等费用, 也不尽合理。

(二) 不合理收费现象大量存在。除了国家规定的各种税收之外, 地方性收费项目也名目繁多、标准奇高。这些项目有些是依据法律文件征收, 有的则是地方政府文件。不合理的行政事业性收费, 加剧了企业的税费负担。

(三) 煤炭企业增值税抵扣范围不合理。该问题主要体现在以下两个方面:一是煤矿开采为井下作业的特殊行业, 主要巷道包括开拓巷道、准备巷道和回采巷道, 并以这些巷道为载体进行作业, 构成整个煤矿的作业系统。煤矿采准巷道是伴随煤矿开采活动结束而消失的, 与一般行业的构筑物有明显的不同, 不构成固定资产, 不实行增值税进项税额抵扣, 明显存在不合理现象。二是增值税抵扣政策没有充分考虑煤炭企业生产经营特点和费用支出特点, 煤矿企业的特殊成本, 例如采矿权价款、塌陷补偿费、青苗补偿费、环境治理费用等方面投入较大, 约占煤炭企业完全成本的20%以上。这些煤炭企业开采必需的费用不能抵扣, 加重了煤炭企业的增值税负担。

二、降低煤炭企业税费负担的可行性措施

(一) 合理扩大增值税抵扣范围。建议明确煤炭企业抵扣“采准巷道及其附属设备与设施”的进项税额。对煤炭企业占成本较大的塌陷治理、青苗补偿、搬迁安置、资源购置及运输环节发生的费用, 应按17%比例计算抵扣进项税, 以降低煤炭企业增值税税负。

(二) 规范地方政府行为, 杜绝随意设置行政事业性收费项目。取消功能重复的不合理的地方性收费, 同时杜绝地方政府随意性行为。建议取消河道工程修建维护管理费、矿产资源补偿费和重复计征的地方教育费附加等项目。

3.土地转让涉及的相关税费问题 篇三

一、营业税及附加(出让方)：

1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

二、印花税和契税(双方)：

1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

三、土地增值税(出让方)：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

为计算方便，可以通过速算公式计算：

土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数

(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。

一、新征耕地环节

1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。

2、契税。按成交价格的3%缴纳。

3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。

4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

二、土地出让环节

1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。

2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。

三、土地转让环节

1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。

2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。

3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。

5、印花税。土地使用证，每本贴花5 元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。

6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。

四、土地使用环节

(一)自用

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税;纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

(二)出租

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税;纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

2、营业税。按租金收入的5%缴纳。

3、城建税、教育费附加、地方教育附加。以出租土地实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人所在地在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在市区、县城或镇的为1%。教育费附加的征收率为3%，地方教育附加2%。

单位或个人出租土地，其取得的租金收入，应分别计征所得税。

(三)投资

1、营业税。以土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，应区别以下情况征收营业税：不动产的所有权或土地的使用权没有发生转移，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，其收取的固定利润，应按“服务业”税目中“租赁业”税目征收营业税;不动产所有权或土地使用权发生了转移，其收取的固定利润，按“销售不动产”或“转让无形资产”征收营业税。

2、土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于以土地作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收土地增值税的规定。

3、企业所得税。企业以土地使用权进行对外投资，企业所得税视为按公允价值转让无形资产并投资两项业务，转让无形资产应确认转让损益，计入应税所得。

4、契税。以土地权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让，由产权承受方缴纳。

4.土地转让涉及的相关税费问题 篇四

一、契税（无）

根据（财税[2018]17号）规定：

（一）公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

（二）同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

二、土地增值税（很有可能征收）

根据《财税[2018]57号》规定：

按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

此外，根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

三、企业所得税（可以分期缴纳）

根据《财税〔2014〕116号》规定：

居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规

定计算缴纳企业所得税。

四、印花税（需缴纳）

根据《财税[2006]162号》规定：