集体土地征用管理

集体土地征用管理（6篇）

1.集体土地征用管理 篇一

丽水市城市规划区征用集体所有土地房屋拆迁管理暂行规定

第一章 总则

第一条 为规范征用集体所有土地房屋拆迁的管理，保障建设项目的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及其他有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 凡在丽水市城市规划区范围内征用集体所有土地而实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本规定。农民在原集体所有土地上的房屋被拆迁后，安置建在国有土地上的房屋再次被拆迁适用本规定。

拆迁不属于拆迁所在地农民的集体土地上房屋及其附属物，其补偿、安置的方式、标准按照《丽水市城市房屋拆迁管理办法》执行。

第三条 征用集体所有土地实施房屋拆迁(以下简称房屋拆迁)必须符合城市规划，有利于旧城改造、撤村建居和保护生态环境、文物古迹。

第四条 丽水市国土资源局是本市征用集体所有土地房屋拆迁主管部门(以下简称房屋拆迁主管部门)，负责征用集体所有土地房屋拆迁监督管理工作。

财政、计划、建设、规划、公安、司法、工商、劳动、文化、环保等部门应当按照各自职责，互相配合，共同做好征用集体所有土地房屋拆迁管理工作。

规划部门在确定建设用地范围时，对建设征地范围内需要拆迁的住宅、生产经营房屋以及村集体公共设施，应当按照城市规划同步确定安置用地范围。

第五条 拆迁人必须按照本规定对被拆迁人给予补偿和安置;被拆迁人必须服从征地建设的需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

莲都区政府以及拆迁安置所在乡(镇)人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会，应当协助拆迁人做好被拆迁人的搬迁动员工作。

第六条 拆迁人是指取得征用集体土地房屋拆迁许可证的单位。

被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属物的合法所有权人。

第二章 拆迁管理

第七条 征用集体所有土地需拆迁房屋的，在规划确定征地范围后，房屋拆迁主管部门应当将建设项目名称、征地范围以预公告的形式予以发布。预公告发布后，征地范围内的房屋所有权人有下列情形的，不作为安置的依据：

(一)户口迁入、分户的;

(二)房屋买卖、交换、改(扩)建、析产、赠与、分户、租赁、抵押、典当等的;

(三)领取营业执照、临时营业执照的。

征地预公告应当抄告公安、房地产管理、工商等相关部门，有关部门应当协助配合。

第八条 拆迁人应当在征地公告发布5日内向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请;房屋拆迁主管部门应当自收到申请之日起10日内，对符合条件的予以批准实施拆迁，并颁发征用集体土地房屋拆迁许可证。

拆迁人在批准之日起5日内，将建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿安置方案等予以公告。

实施房屋拆迁不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

拆迁人自取得征用集体土地房屋拆迁许可证之日起3个月内不实施房屋拆迁的，征用集体土地房屋拆迁许可证自然失效，并由拆迁主管部门予以通告。

需变更拆迁范围的，应当重新办理领证手续;延期拆迁的，应当办理延期手续;终止拆迁项目的，应当及时办理注销手续。

第九条 房屋拆迁可由拆迁人自行拆迁，也可由拆迁人委托具有房屋拆迁资质的单位实施。

第十条 拆迁人应当按照规定查明被拆迁人的户籍、家庭常住户口人数、被拆迁房屋及其附属物状况等事项。

被拆迁人必须如实申报被拆迁房屋及其附属物的产权、户籍等有关情况。

被拆迁人家庭的常住户口人数以公安部门颁发的户口簿为准。

第十一条 在房屋拆迁通告规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人应当按照本规定，就补偿、安置等事项签订房屋拆迁补偿安置协议。协议应当明确补偿形式、补偿金额、安置方式、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。房屋拆迁补偿安置协议应当送房屋拆迁主管部门备案。

第十二条 被拆迁人签订《拆迁安置补偿协议》时，必须提供《房屋所有权证》和《集体土地使用权证》。当上述两证记载的建筑占地面积不一致时，如选择货币安置、公寓安置的，以《房屋所有权证》上记载为准，如果选择迁建安置的，以《集体土地使用权证》上记载为准。两证不全或无证的，但其权源合法、产权明晰的，经有关部门确权后予以登记。

第十三条 被拆迁房屋需要货币补偿的，以政府公布的货币补偿基准价为依据，在实施房屋拆迁前根据被拆房屋的区位、用途、环境、结构、建筑面积、成新、层次、朝向等因素，由具有法定评估资格的房地产评估机构评估确定。

房屋拆迁重置价格、附属物价格、装修价格、临时安置补助费、搬家补助费、停业损失补助费等按照市政府有关部门规定的标准执行。

第十四条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十五条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁主管部门依法作出行政决定。

房屋拆迁主管部门应当在收到申请之日30日内，依法作出行政决定。行政决定作出前，房屋拆迁主管部门应当充分听取各方意见。

当事人对行政决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。

第十六条 被拆迁人或者房屋承租人在行政决定规定的搬迁期限内不搬迁的，由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第十七条 拆除有产权、使用权纠纷或其他产权不明的房屋，在拆迁通告规定的搬迁期限内不能解决纠纷或明晰产权、使用权的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门批准后予以拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当会同有关部门组织拆迁人对需拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

第十八条 拆迁用地范围内的违法建筑、临时建筑按照以下规定处理：

(一)拆迁用地范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁通告规定的拆迁期限内自行拆除，不予补偿。

(二)拆除未明确规定使用年限，而建设、国土资源部门在审批中已注明实施城市规划时须无偿拆除的建筑物，必须在拆迁通告规定的拆迁期限内自行拆除，不予补偿。

(三)拆除未超过批准期限的临时建筑，可根据使用年限给予适当补偿，但不予安置。

(四)被拆迁人在房屋拆除前已依法取得宅基地建造新房，但未按照规定拆除旧房的，该旧房不予补偿，并应当在拆迁通告规定的拆迁期限内自行拆除。

(五)被拆迁人在房屋拆迁通告发布后，进行装修、改(扩)建的部分一律不予补偿，不作为安置依据。

第十九条 公安、教育、供水、供电、税务等部门和单位应当凭房屋拆迁主管部门的拆迁证明，及时办理和安排被拆迁人的户口转移、子女转学转托、购房减(免)税以及用电、用水等事宜。

第三章 住宅用房拆迁补偿与安置

第二十条 被拆迁人属于拆迁所在地农民的，被拆除的住宅房屋，实行货币安置、公寓安置或迁建安置。

货币安置指由拆迁人按照被拆住宅房屋的货币补偿金额，提供安置资金，由被拆迁人自行解决住宅房屋。

公寓安置是指以政府或拆迁人提供的多层成套住宅房屋，作为产权调换用房，安置被拆迁人。

迁建安置是指由拆迁人按照被拆住宅房屋重置价结合成新对被拆迁人予以补偿，并按照有关规定办理用地手续，在规划确定的地点建房进行安置。

第二十一条 货币安置。实行货币安置的，按照以下规定办理：

(一)被拆房屋货币补偿金额由具有法定资格评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准价为基本依据，根据被拆房屋的区位、用途、环境、结构、建筑面积、成新、层次、朝向等因素评估确定。

评估机构在确定被拆迁房屋的房地产市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。

货币补偿基准价的确定，参照《丽水市城市房屋拆迁管理办法》的方法执行。被拆迁房屋的房地产市场评估价格实行公示制。

(二)被拆房屋按照货币补偿金额给予补偿后，按房地产评估价再给予被拆迁人20%的奖励。

第二十二条 公寓安置。实行公寓安置的，按照以下规定办理：

(一)公寓安置房实行统一规划，由市政府或拆迁人统一建设，土地供应方式为出让，公寓安置房可以直接上市交易。

(二)被拆迁人在丽水城市规划区内只有一处集体所有土地上的住宅房屋的，安置的住房面积按照以下标准执行：

1-2人户，被拆房屋建筑面积不足80平方米的，安置建筑面积为80平方米;被拆房屋建筑面积在80-120平方米的，按照被拆房屋建筑面积安置;被拆房屋建筑面积超过120平方米的，安置建筑面积为120平方米。

3人户，被拆房屋建筑面积不足120平方米的，安置建筑面积为120平方米;被拆房屋建筑面积在120-180平方米的，按照被拆房屋建筑面积安置;被拆房屋建筑面积超过180平方米的，安置建筑面积为180平方米。

4人户，被拆房屋建筑面积不足180平方米的，安置建筑面积为180平方米;被拆房屋建筑面积在180-240平方米的，按照被拆房屋建筑面积安置;被拆房屋建筑面积超过240平方米的，安置建筑面积为240平方米。

5人以上户，被拆房屋建筑面积不足240平方米的，安置建筑面积为240平方米;被拆房屋建筑面积在240-300平方米的，按照被拆房屋建筑面积安置;被拆房屋建筑面积超过300平方米的，安置建筑面积为300平方米。

(三)被拆迁人在丽水城市规划区内有多处集体所有土地上住宅房屋的，在实行安置时应当合并计算其住宅房屋面积。

(四)公寓安置房的货币结算：

安置房建筑面积与被拆房屋建筑面积相等的部分，按被拆房屋重置价结合成新进行差价结算;

当安置建筑面积大于被拆房屋建筑面积时，如果安置房面积在安置标准范围内，面积超出部分按照安置房成本价结算，如果安置房面积高于安置标准，面积超出部分按照安置房竣工时同类地段商品房市场价结算;

当被拆房屋建筑面积大于安置房建筑面积时，超出部分按照货币补偿标准给予补偿。

公寓安置房因自然产权不可分割而使总安置面积增加在五平方米以内的部分，按照公寓安置房成本价结算。

公寓安置房成本价由拆迁人报价格主管部门核准。

第二十三条 迁建安置。实行迁建安置的，按照以下规定办理：

(一)被拆迁人选择异地安置并同意进入指定安置地点的，可以实行迁建安置。

(二)迁建安置用地应当在城市规划指导下集中统一规划。

(三)实行迁建安置的，安排住宅房屋建筑占地面积根据被拆迁人家庭的常住户口人数，划分为四个标准执行：

3人以下户：安排房屋建筑占地面积为54平方米;

4人户：安排房屋建筑占地面积为72平方米;

5人户：安排房屋建筑占地面积为90平方米;

6人以上户：安排房屋建筑占地面积为108平方米。

(四)被拆除的房屋，根据不同情况予以补偿：

当被拆房屋建筑占地面积少于或等于新安排房屋建筑占地面积时，如果被拆房屋建筑面积少于(含等于)新建房屋建筑面积的，被拆房屋按照重置价结合成新给予补偿，如果被拆房屋建筑面积多于新建房屋建筑面积的，超出部分在扣除该部分建筑面积所分摊的土地成本费用后，按货币补偿标准给予补偿。

当被拆房屋建筑占地面积大于新安排房屋建筑占地面积时，其被拆房屋建筑占地面积与新建房屋建筑占地相等部分的房屋建筑面积，按上款规定补偿，其余部分按货币补偿标准给予补偿。在上述补偿标准中，同一户如有不同层次的被拆房屋，其房屋建筑面积应按该房屋的建筑占地面积平均分摊计算。

(五)新安排房屋建筑占地面积与被拆房屋建筑占地面积相等部分(包括间距)征地和安置点的各种费用，以及新安排房屋建筑面积与被拆房屋建筑面积相等部分的各种规费由拆迁人支付;超过被拆房屋建筑占地和建筑面积(包括间距)部分的土地成本费和各种规费由被拆迁人支付。

第二十四条 实行公寓和迁建安置的，安置人口按照被拆迁人家庭常住户口人数确定，有下列情形之一的，可增加一个安置人口：

(一)已婚尚未有子女的;

(二)已领取独生子女证的;

被拆迁人家庭成员在本村虽无常住户口，但属下列情形之一的，可计入安置人口：

(一)与本村村民结婚3年以上的农业户口的配偶;

(二)配偶为非农业人口且未享受房改房、集资房政策或购买过经济适用房的;

(三)子女为非农业人口，尚未成家随父母居住，且未享受房改房、集资房政策或购买过经济适用房的;

(四)原户口在本村的现役、复转退军人(不含现役军官和已在外结婚定居人口);

(五)原户口在本村的大中专院校在校学生;

(六)原户口在本村的监狱服刑、劳动教养人员;

(七)法律、法规规定的其他人员。

第二十五条 被拆迁人有下列情况之一的，不作为公寓安置和迁建安置的人口计入：

(一)不符合分家立户条件的;

(二)父母与子女虽独立分户，但父母随子女居住且已享受过审批建房的;

(三)买卖或以其它形式转让房屋的;

(四)其他不符合公寓安置和迁建安置条件的。

第二十六条 被拆迁人有下列情况之一的，不予迁建安置：

(一)被拆迁住宅建筑占地面积未达到36平方米的;

(二)除被拆除的住宅外，另有一处及一处以上集体土地住宅房屋产权的。

第四章 非住宅用房及其他拆迁

第二十七条 拆迁集体土地上的生产用房，在拆迁通告发布时仍在生产的，可以实行产权调换或异地建房，但安置后的房屋使用性质不变。

拆迁集体土地上的房屋，经有关部门认定，确需改变用途的，经批准并按有关规定补交出让金后，按新用途的房屋补偿标准进行补偿。

第二十八条 拆除住宅附属的禽畜棚舍、室外厕所、门斗等，均不作原住宅用房建筑面积计算，由拆迁人给予相应的折价补偿。

第五章 附则

第二十九条 原拆迁集体土地上房屋及其附属物的有关规定与本规定不符的，以本规定为准。

第三十条 丽水经济开发区范围内因征用集体所有土地而涉及拆除房屋及其附属物的安置、补偿等事宜，参照本规定执行。

第三十一条 本规定自2003年10月1日起施行。

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2.集体土地征用管理 篇二

一、黄金山先行区的现行土地征用补偿方式及比较分析

1、黄金山先行区现行的土地征用补偿方式

从黄石市国土资源局于2006年至今公布的54条征地补偿方案中, 涉及的补偿方式包括货币补偿、社保补偿、农业安置补偿和就业安置补偿, 在2009年第12号补偿安置方案之前均采用单一的货币补偿方式, 其后才开始采取了社保补偿、农业安置补偿和就业安置补偿等方式, 但货币安置补偿仍然是主要补偿方式, 占到所有补偿安置方式的66.6%;社保安置、农业安置、就业安置的比重分别只有19.8%、11.1%和2.5%。

黄金山先行区目前普遍采取的现行安置方式虽然也采用了工作安置补偿的方式, 但依然还是以货币补偿安置为主, 这种安置模式操作简单, 易于执行, 一方面失地农民往往从眼前考虑, 比较容易接受, 减少了用地单位在征占土地中所遇到的不必要的矛盾, 另一方面缓解了地方政府为解决劳动力安置带来的压力。但是从长远来看, 黄金山先行区的补偿安置方式相对单一, 不能保证农民的长远生计。货币安置是一种生活指向性安排, 而非就业指向性安置。有限的货币补偿安置不能从长远解决被征地农民最为基本的生活保障问题, 对被征地农民的未来出路缺乏长远考虑, 一旦被征地农民不能合理地利用它, 尤其是对具有“一夜暴富”心理的被征地农民来说, 这笔费用短期内会很快挥霍一空, 造成“吃光、花光、集体上访”的局面, 最后还得找政府, 为社会的安全和稳定带来隐患。因此, 货币补偿不能解决被征地农民的长远生计问题。

2、黄金山先行区补偿安置方式在武汉城市圈中的比较

从武汉城市圈地区现行的土地征用安置补偿方式来看, 主要具有如下几个特点。

一是武汉城市圈所有城市基本上都采取了以货币安置为主的补偿方式, 这主要是由于我国长期以来制度上的安排, 致使货币补偿成为征地补偿方式的主流。虽然国家在《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》中明确提出了优先农业安置、规范留地安置和社会保障安置等方式, 但目前还尚未广泛运用。

二是鄂州、黄冈、咸宁及孝感等部分城市开始采用社保安置的办法, 社保安置从一定程度上弥补了单一货币补偿方式的局限性, 有利于失地农民的可持续生计。国办发[2006]29号《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》明确要求落实被征地农民就业培训和社会保障资金、做好被征地农民社会保障工作, 保障被征地农民的基本生活和长远生计。同时, 省国土厅计划实施征用补偿首先缴纳社保的制度。因此, 社会保障安置的方法将成为湖北征地补偿安置的一个重点。

三是部分地区已经开始尝试多样化的补偿方式。比较突出的地区是东湖高新区, 提出了“和谐征用补偿”, 除了进行合理化的货币补偿外, 还积极加强被征地农民的技能培训和创业培训, 并大力扶持村集体经济实施土地补偿费入股。此外, 孝感市根据本人意愿, 将18周岁以下人员纳入低保范围, 将男55周岁以上、女50周岁以上的人员纳入基本养老保障范围, 将18岁以上、男55周岁以下、女50周岁以下的劳动力采取培训、推荐就业、发放安置补助费、办理社保等方式进行安置。云梦县的留地安置尝试, 以村为单位, 依据该村征地全部撤组时可利用土地面积的3%作为该村留用地基数, 城市规划区范围内按40—60亩安排发展留用地, 主要用于发展三产服务业;城市规划区范围外按70—100亩安排发展留用地, 主要用于发展第二、三产业, 目的是促进村组经济健康可持续发展, 提高公益福利水平, 保障被征地农民尤其是弱势群体的生产生活。

由上述的三个特点来看, 黄金山先行区在土地征用补偿方式上还比较单一, 有必要加快土地征用补偿方式的创新。一方面可借鉴圈内部分地区的经验和不足之处, 另一方面要充分认识哪些补偿方式更适合黄金山先行区的现实状况, 开辟适合自身的多样化土地征用补偿方式。

二、新型补偿方式及对黄金山先行区的适用性分析

1、农业生产安置的适用性分析

农业生产安置, 是指通过调整分配农村集体机动地、承包户自愿交回的承包地以及土地开发整理新增加的耕地, 保证被征地农民有必要的耕作土地, 继续从事农业生产的安置方式。农业生产安置模式的优点很多, 主要表现在可操作性强和易于被失地农户所接受两个方面。

但这一模式对黄金山先行区不适用。主要因为:一是黄金山先行区发展需要增加“两型”产业项目建设用地的指标, 要求尽可能的调减基本农田数量, 可供转移安置的农田数量受到限制, 而且黄石作为工业城市, 农田数量本身就有限。二是黄金山先行区部分土地开发整理出的土地质量一般难以满足农业生产的需要。三是部分被征地农民由于对其他安置模式存在特殊偏好, 对农业生产安置存在心理误区。

2、重新择业安置的适用性分析

重新择业安置, 是指土地被征收后, 原土地使用者从农业生产行业转向其他生产经营模式的安置方式, 包括原来意义上的用地单位招工安置。重新择业安置后, 被征地农民通过技能培训, 选择适合自己的岗位就业, 不但生活有保障, 而且收入还会有所增加。农民满意程度高, 有利于社会稳定。这一模式对黄金山先行区适用, 主要有以下几方面的原因。

第一, 黄金山新区作为黄石两型产业发展的新战场, 现已有台湾宝成、比利时LVD、法国康迪泰斯、日本丸红等30多个投资过亿元的项目入驻;同时, 包括机械工业园、创业中心产业园、科技产业园、有色工业园、东贝工业园、劲牌工业园、三环锻压工业园、美岛工业和铁山工业园等9个特色园区已经初具规模, 随着20平方公里起步区发展的逐步完善, 其他地区将具有更为广阔的发展空间。从目前的发展势头来看, 不仅为黄金山先行区, 而且给黄石市其他地区可以提供诸多的就业机会。

第二, 黄金山先行区在重新择业安置上已采取了相关措施, 积极为失地农民就近进行转移就业, 鼓励新区内企业招聘失地农民, 确保先行区内企业每年招收2000名当地农民就业, 并积极开展农民工就业培训, 就业人数达到5万以上。同时, 新区每年安排100个绿化、保洁、保安、物流等公益性岗位向失地农民倾斜。这些措施为进一步实施该安置方式提供了良好的基础。

3、社保安置的适用性分析

社保安置即用征用土地补偿费和安置补助费购买养老保险, 逐步将被征用农民纳入社会保险体系, 以确保失地农民长期的基本经济生活保障。这一安置模式应被黄金山先行区采纳, 一是湖北省国土资源厅有意在全省实施征用补偿首先缴纳社保的制度;二是黄石市的征地补偿尝试过社保安置的模式, 对黄金山先行区有可直接借鉴的经验;三是已出台的《黄石经济技术开发区失地农民基本养老保障暂行办法》已提供现成的参考依据。因此, 社保安置对以黄金山先行区是一个十分重要的补偿模式。

4、入股安置的适用性分析

入股分红安置, 是指被征地农民在土地集体所有权不变的前提下, 将被征收土地按政府规定的土地征收价或经营土地的效益折股, 或者按农民的经济组织关系、土地承包关系、劳动贡献及土地状况等综合因素折股, 并由被征地农民将土地股带入用地单位进行股份合作经营, 最终分享被征收土地深度开发带来的利益成果的安置方式。

黄金山先行区的产业发展以“两型产业”作为发展指导, 以低碳产业发展为重点, 具有良好的发展前景, 可以采取入股安置的模式, 但是入股安置存在一定的风险。首先, 必须本着农民自愿的原则。其次, 必须选择成长性较好的企业。再次, 必须有较高素质的村集体管理人员来进行操作。入股不同的项目或者公司收益也将不同。因此, 该模式可进行探索性的实施, 可考虑成立黄金山投资集团作为征地农民入股企业的载体, 通过集团与被征地村签订合同入股, 共同建设基地和园区。

5、留地安置的适用性分析

留地安置, 是指在土地征收时由用地单位代征一定比例土地留给被征地集体经济组织使用, 按城市统一规划要求, 开展经营活动, 使被征地农民的生产、生活与社会城市同步发展的安置方式。

这一方法需要在完善的土地利用规划的基础上进行实施。目前黄金山先行区的土地利用规划正在制定和完善中, 同时黄金山先行区是黄石的城乡结合部, 土地本身就是巨大的财富, 使得该模式具备良好的实施基础。但由于该模式存在着易产生“城中村”和“食利阶层”、不利于耕地保护、容易产生土地权益纠纷等比较明显的缺陷, 黄金山先行区应该进行探索性的实施。

6、土地债券安置分析

债券安置, 是指各市、县人民政府以发行有价债券的形式代替货币形式支付给被征地农民, 待一定年期满后, 被征地农民凭借土地债券获得相应本息的安置方式。一般适用于除土地收益外, 被征地农民有其他的固定收入来源, 土地征收对被征地农民的生计没有太大影响的经济发达地区。

这一模式仅适用于经济发达地区和家庭经济条件良好的农户, 加上黄金山先行区的人员构成以农民为主, 而且人均纯收入在5000元左右, 如果发行债券, 征地农民对此可接受的程度极低, 容易形成不稳定因素。因此, 这一方式并不适用于黄金山先行区。

三、黄金山先行区创新土地征用补偿方式的探索

从新型补偿方式的适用性分析来看, 适用于黄金山先行区的安置方式主要有社保安置、重新择业安置、入股安置和留地安置。黄金山先行区实施征地补偿安置模式的创新应该在充分保障农民基本生活的基础上, 循序渐进, 以试点的方式进行探索创新, 实施因人而异的补偿方式, 最终形成一套适合黄金山先行区的补偿安置模式, 发挥两型社会先行区的示范带头作用。本文建议将黄金山先行区的失地农村人口划分为4类群体, 按照不同群体的特征实施不同的补偿模式组合。具体如表1所示。

参考文献

[1]田正桃:农村土地征用补偿方式思考[J].科技创业月刊, 2008 (9) .

[2]秦妍、施金花:常州武进农村土地征用补偿模式浅析[J].农家之友, 2010 (5) .

[3]温国明、程俊超:城市建设中农村集体土地补偿方式的新探索[J].城市规划, 2006 (9) .

3.集体土地征用管理 篇三

【关键词】集体土地；征收征用；问题

0.前言

近几年來，随着经济的发展，城市化建设不断加快，大量人群涌入城市，城市可用土地日益减少，地方政府越来越多的征地和拆迁均在集体土地上进行，国家对土地征用越来越多，很多土地被征用后，建设成了开发区、旅游度假区等。由于这类建设往往具有时间紧、土地用量大等特点，在短时间内形成了大量的资金流失，涉及到广大农民的生活保障、就业、土地补偿金分配等多项问题。为了加速城市发展和基础设施融资需要，地方政府已经过度征收土地，进而对我国社会稳定和持续发展构成长期威胁。国土资源部就此下发了《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》，这是继《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施后的又一重要举措，《通知》要求严格规范征地拆迁管理、坚决防范查处强征强拆等违法行为，切实维护群众合权益。

1.我国农村土地征用的现状

第一，我国法律规定农村集体土地归集体所有，由集体经济组织和村民委员会行使所有权，而集体经济组织有镇、村、组三级，主体的多级和不确定性造成了农村集体土地所有权的虚位，农民土地利益被虚化，集体土地人人所有，却人人无权，农民拿到手的补偿金往往会在发放过程中遭到各级官员的克扣。如何解决农民在多元补偿主体中的地位，使集体土地补偿金能够直接惠及农民，是集体土地征收过程中需要解决的前提问题之一。第二，集体土地征收的慎重性更甚于国有土地，因为国有土地的征收仅仅是改变土地用途，而集体土地征收涉及土地性质的改变，直接关涉国家土地结构和产业政策。集体土地征收立法必须对“公共利益”的内容和限度予以适度明确，积极探索“公共利益”确定程序中的公众参与机制，严格集体土地征收的审批程序，避免假借“公共利益”之名行圈地之实，或以旧村改造之名行商业开发之实。第三，目前集体土地征收补偿标准过低已是公认的事实。尤其是对比集体土地征收补偿价格与国家土地一级开发市场价格，其中的“天差地别”可见一斑。这也是导致集体土地征收过程中征收方与被征收方矛盾尖锐，农民对征地补偿难以理解、接受并心存积怨的主要原因。政府对“土地财政”的依赖性一定程度上形成了政府与民争利的现象。改善这种土地财政模式，逐步探索政府财税制度改革，让利于民，是解决补偿标准过低的根本途径。

2.农村集体土地征用过程中存在的问题

2.1征用范围乱

主要表现为目前“公共利益”概念的界定模糊。土地征用是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的一种行政行为，直接关系到农民的切身利益。①为了国家建设的需要，农民集体不得以任何理由阻碍政府。我国《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地征用或征收并给予补偿。”《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。”《宪法》和《土地管理法》均将“公共利益的需要”作为集体土地征用的前提条件，但对于“公共利益需要”的内涵和范围限制不够，在理解上仁者见仁，智者见智，从而形成了一种无论何种投资主体搞建设，均可征用农村土地的现象。根据《土地管理法实施条例》对征地审批程序的规定，可以间接推断出：在土地利用总体规划规定的城市用地范围内，为实施城市规划需要占用土地，以及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，应当属于为“公共利益”需要使用，而事实上，为实施城市规划分批次征用土地后，由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给使用。

2.2征地补偿低

我们知道，国家为了公共利益，对被征占土地的农民进行补偿，既是世界通例，也体现了国家公共利益与土地所有者的“生产利益”、“财产利益”在矛盾中的必要协调，但是我国现行法律规定明显带有计划经济的特征，如我国《土地管理法》第47条第2款明确规定：“征用耕地土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费”根据上述法律规定，国家对土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费都是以土地过去年均产值作为确定补偿费用标准，这个标准虽在原来的基础上有所提高，但仍存在一定的不足，它难以正确体现地块的区位差异及各地不同的经济发展水平，进而难以维护农民现有的生活水平。现行法律对征地补偿标准的规定偏低，采取一次性货币补偿安置，就永久性取得农民的土地所有权，这种补偿标准和方式，不能体现土地的实际价值，远低于农民获得与城镇居民同等待遇的社会保障标准，不能保障农民的长远生计。传统体制下解决就业的非货币性补偿的替代功能在现有补偿标准中基本没有体现，造成失地农民生活水平下降，由此引发了一系列的社会矛盾。

2.3保障制度滞后

农村土地被征用后，农民失去赖以生存的土地，一成不变的生活方式突然改变，绝大多数农民会感到茫然无助，此时，各项应有的社会保障措施明显滞后。首先，表现在基本生活保障问题上。农民土地被征用后，原先日常生活中的自给部分也必须从市场购买，再加上原本就已沉重的子女教育支出、医疗费用支出使农民更加感觉到了手中的征地补偿费是如此的不堪用。由此引起失地农民的就业难题。农民长期在农田劳作，普遍具有文化程度低、劳动技能单一的特点，尽管在征地中对完全失去土地的农民进行相应的安置，但这种安置方式是在计划经济的背景下产生的，随着我国计划经济各市场经济转变并趋向成熟的过程中，企业地位及用工制度发生了巨大变化，虽然不少开发区、渡假区在征地之初，信誓旦旦地承诺在同等条件下，优先录用失地农民，但这种承诺往往变成水中月、镜中花，且遥不可及。农民即使通过安置获得一份非农职业，但在目前“竞争上岗，能者上，弱者下”的这种激烈竞争的社会大潮下，农民受其自身素质的限制，难以适应企业的需要，往往成为下岗的首选对象。

3.结语

目前，在推进城市化进程中，因征地拆迁引发的争议和矛盾严重影响了社会稳定。在经济社会飞速发展的今天，在集体土地的征收和征用过程中，应从切实维护人民群众利益、构建和谐社会的高度，维护被征地农民利益，使之依法规范进行，认真贯彻落实中央下达的各项相关规定。 [科]

【参考文献】

[1]赵伟，张正峰.中国城镇化进程中土地征收制度的问题及对策[J].中国农业学报，2009，25（11）：271-276.

4.集体土地征用管理 篇四

管理办法

2011-10-21（2003年11月24日武汉市人民政府第13次常务会议审议通过，2003年12月22日武汉市人民政府令第148号公布，自2004年2月1日起施行）

第一章 总则

第一条 为规范征用集体所有土地上房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，维护拆迁当事人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖北省土地管理实施办理》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市被征用集体土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人实施补偿安置的，适用本办法。

第三条 本办法所称拆迁人是指依法取得使用集体所有土地有关批准文件的用地单位。被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的合法所有人。

第四条 市土地行政主管部门主管本市征用集体所有土地房屋拆迁管理工作，同时负责江岸、江汉、（编者注：此字左边为石，右边为乔）口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区内征用集体所有土地房屋拆迁管理的实施工作。

东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂区土地行政主管部门负责本区内征用集体所有土地房屋拆迁管理的实施工作。被拆迁人所在地的区、乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）民委员会以及政府有关部门，应当依据各自职责，配合、支持土地行政主管部门做好拆迁管理工作。

第二章 拆迁管理

第五条 用地单位取得征地批准文件后，可以向土地行政主管部门申请在用地范围内暂停办理下列事项：

（一）新批宅基地和其他建设用地；

（二）审批新建、改建、扩建房屋；

（三）办理户口的迁入、分户；

（四）以被拆迁房屋为注册住址办理工商注册登记手续；

（五）改变房屋、土地用途。

土地行政主管部门核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。暂停办理有关事宜的期限自公告之日起算，最长不超过12个月。

暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。

暂停期限内，因出生、婚嫁和复转退军人、离退休人员、大中专院校学生及刑满释放人员、解除劳教人员回原籍确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的，可到公安部门办理户口迁入手续。公安部门办理户口迁入手续后，应及时抄告土地行政主管部门。

第六条 征地方案公告后，用地单位应当根据征地方案拟订被征用土地范围内的房屋拆迁补偿安置实施方案并报土地行政主管部门。房屋拆迁补偿安置实施方案应包括以下内容：

（一）征地范围内房屋拆迁摸底情况；

（二）拆迁期限；

（三）拆迁方式；

（四）安置方式及期限；

（五）实物还建所需房屋及相关资料、证明；

（六）补偿安置资金证明以及使用计划；

（七）其他与房屋拆迁补偿安置有关的意见。

第七条 土地行政主管部门应对拆迁人提交的房屋拆迁补偿安置实施方案进行审查，并连同征地补偿安置方案一并予以公告，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。补偿安置方案经批准后，由土地行政主管部门组织实施。

实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和拆迁期限。

第八条 在土地行政主管部门公告规定的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法规定和经批准的补偿安置方案，就补偿、安置等事项签订房屋拆迁补偿安置协议。协议应当明确载明补偿形式、补偿标准、安置方式、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。

依法签订的拆迁补偿安置协议，双方当事人应当遵守，任何一方不得擅自变更协议内容。

第九条 拆迁补偿安置协议的示范文本，由市土地行政主管部门制定。

第十条 在公告的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人经协商达不成拆迁补偿安置协议的，按国家和省有关规定进行处理。

第三章 拆迁补偿和安置

第十一条 拆迁中环线以内的住宅房屋，被拆迁人可选择货币补偿安置或以房屋产权调换方式安置；具备条件的，经依法批准，可由农村集体经济组织集中建设多层住宅予以安置；确属从事农业生产需要且人均农用地达到或超过全市人均耕地数，并符合宅基地审批条件的，可申请审批宅基地安置。

拆迁中环线以外的住宅房屋，被拆迁人可选择货币补偿、产权调换或者另辟宅基地进行安置。具备条件的，也可由农村集体经济组织按照农民社区模式，统一集中安置。

第十二条 实行货币补偿安置的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋重置价和宅基地区位补偿价确定。房屋重置价标准由市价格行政主管部门会同房产部门制定。

宅基地区位补偿价按不同的区位确定。江岸、江汉、（编者注：此字左边为石，右边为乔）口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区范围内宅基地的所在区位，按武汉市城市总体规划确定的环路分为三类：一类区为二环路以内（含二环路）的区域，二类区为二环路至三环路（中环线）之间的区域，三类区为三环路（中环线）以外的区域。具体补偿价标准由市价格行政主管部门会同市土地行政主管部门制定。

东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂区范围内的宅基地区位及其补偿价标准，由各区人民政府组织制订，报市价格行政主管部门、市土地行政主管部门批准。

实行货币补偿安置的，被拆迁人具有购买经济适用房的资格。第十三条 实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按本办法第十二条的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的评估价款结算差价。

第十四条 由农村集体经济组织集中建设多层住宅安置被拆迁人的，拆迁人应对被拆迁人按本办法第十二条的规定给予补偿；集中建设多层住宅的方式、标准等，农村集体经济组织应当征求被拆迁人的意见，费用由被拆迁人承担。

另行审批宅基地安置被拆迁人的，拆迁人应对被拆迁人按本办法第十二条规定的标准给予补偿，由被拆迁人按经批准的宅基地的位置和面积自建房屋，费用由被拆迁人承担。

按照本条第一、二款规定的安置方式建设住宅的，应当符合城市规划、土地利用总体规划和农民新村建设规划。

第十五条 拆迁住宅房屋，拆迁人对被拆迁人按照1户1处宅基地进行补偿安置。拆迁补偿中被拆迁住宅房屋的占地面积、建筑面积，应当根据经合法批准的面积认定。被拆迁住宅房屋的占地面积不足60平方米，被拆迁人在本市范围内无其他住房的，被拆迁房屋的占地面积按60平方米认定。

《中华人民共和国土地管理法》实施前建成的房屋及所占用的土地，未取得相应权证及主管部门批准文件，但确由本村被拆迁人长期自住的，可给予适当补偿，具体办法由市土地行政主管部门另行规定。

第十六条 拆迁补偿中认定的房屋占地面积，以土地使用证登记的面积为依据；未取得土地使用证但经合法批准的，以批准的用地面积为依据。拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证登记的面积为依据；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，以批准的建筑面积为依据。

第十七条 对利用自有住宅房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，按住宅房屋予以认定，但对其实际用于经营的建筑面积部分给予适当营业补偿。具体补偿标准，按城市房屋拆迁的有关规定执行。

第十八条 按本办法补偿安置的，拆迁人还应付给被拆迁人搬迁补助费和临时安置补助费或提供过渡房。房屋搬迁补助费、临时安置补助费的具体标准，按城市房屋拆迁的有关规定执行。

第十九条 拆迁人应当向被拆迁人支付被拆迁房屋电话、空调、水表、电表、有线电视、管道煤气等设施的迁移补偿费，具体标准按城市房屋拆迁的有关规定执行。

第二十条 拆迁农村集体经济组织的非住宅房屋，拆迁人应当按照房屋重置价对被拆迁人进行补偿，房屋占用的土地按《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》规定的标准，对被拆迁人进行补偿。

拆迁非住宅房屋，除按前款规定给予补偿外，还应当按实际情况对被拆迁人补偿下列费用：

（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；

（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（三）因拆迁造成的停产、停业补偿费；

（四）属于商业用房的，应按其营业面积给予营业补偿。第二十一条 拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑，按照重置价结合剩余期限给予适当补偿。

第二十二条 房屋的用途按照规划审批用途确定；没有规划审批的，由土地行政主管部门根据土地使用证登记用途确定；仍无法确定被拆迁房屋用途的，按住宅房屋认定。

第四章 法律责任

第二十三条 房屋拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。

第二十四条 土地行政主管部门及有关部门的工作人员在征地拆迁补偿安置过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第五章 附则

第二十五条 依法占用本村集体土地及国有农用地的，其房屋拆迁补偿安置，参照本办法执行。

第二十六条 本办法具体应用中的问题，由市土地行政主管部门负责解释。

5.征用集体土地有关知识问答 篇五

这是宝山区征用集体土地有关知识问答

1、征用、使用集体土地的报批程序有哪些规定？

在上海市土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内（以下简称“圈内”）和区、县土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内（以下简称“区内”），为实施城市规划、村庄、集镇规划，占用土地涉及农用地转用、征用土地、使用集体土地及其建设项目供地，按照下列程序报批：

（1）、“圈内”涉及农用地转为建设用地的，由区、县土地管理部门依据批准的土地利用总体规划、下达的农用地转用计划和土地利用用途管制原则，结合土地利用现状和建设项目用地的需要，拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征用土地方案》和编制《建设项目用地呈报书》。经区、县政府审核同意后，附以下送审材料一次或者分批次报市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）审查：

(a)分幅地块现状图两份；

(b)征地地块的《勘测定界技术报告书》一份和勘测定界图两份；

(c)征地地块土地用途和经批准的相关城市规划详细规划图等资料；

(d)市或者区、县土地管理部门出具的农用地转用《上海市建设项目用地计划审核意见书》。

市房地资源局对上述送审材料提出审查意见，汇总和填写上述三个方案和呈报说明书，经市政府审核后分批次报国务院审批。

（2）、“区内”涉及农用地转为建设用地的，由区、县土地管理部门依据批准的区、县土地利用总体规划和下达的土地利用计划和土地利用用途管制原则，结合土地利用现状和建设项目用地的需要，拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征用土地方案》和编制《建设项目用地呈报书》。经区、县政府审核同意后，附以下送审材料一次或者分批次报市房地资源局审查：

(a)经批准的区、县土地利用总体规划图一份，分幅地块现状图两份；

(b)征地地块的《勘测定界技术报告书》一份和勘测定界图两份；

(c)征地地块土地用途和经批准的相关城镇规划图等资料；

(d)市或者区、县土地管理部门出具的农用地转用《上海市建设项目用地计划审核意见书》。

市房地资源局对上述方案和呈报说明书审核后，由市房地资源局以市政府名义审批，并报国务院备案。

（3）、乡（镇）村企业、公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设使用农村集体土地涉及农用地转用的，由区、县土地管理部门拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》，经区、县政府审核同意后，按照“圈内”或“区内”的报批程序办理农用地转用报批手续。

《农用地转用方案》、《补充耕地方案》经依法批准后，乡（镇）村企业、公共设施、公益事业使用农村集体土地的具体建设项目，由市或者区、县政府根据现行的建设用地审批权限和审批程序批准；农村村民在乡（镇）土地利用总体规划确定的集镇、中心村、保留的农村宅基地范围内建造住宅，由村民提出用地申请，经村民代表大会或者农村集体经济组织同意，经乡（镇）人民政府审核，由区、县政府批准。

（4）、经分批次批准的农用地转用、征用土地范围内的具体建设项目供地，由市或者区、县政府根据现行的建设用地审批权限按下列程序审批供地：

(a)建设项目可行性研究论证前，建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地管理部门提出建设用地预申请。受理预申请的市或者区、县土地管理部门依据土地利用总体规划和国家及本市供地政策进行预审，出具建设项目用地预审报告。可行性研究报告报批时，必须附土地管理部门出具的建设项目用地预审报告。

(b)建设用地单位持经有关部门批准的可行性研究报告，市或者区、县城市规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》和经批准的建设项目扩初设计方案等有关批准文件，依照现行的建设用地审批权限向市或者区县土地管理部门提出具体建设项目用地申请，由市或者区、县土地管理部门审查送审材料。属市政府审批供地的，由市房地资源局拟定《供地方案》，经征询所在地的区、县政府意见后，由市房地资源局以市政府名义审批。属区、县审批供地的，由区、县土地管理部门拟定《供地方案》后，报区、县政府审批。

(c)《供地方案》符合下列条件的，由市或者区、县政府予以批准。

①符合国家和本市的土地供应政策；

②申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；

③划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件；

④以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定。

(d)市或者区、县土地管理部门依据《供地方案》批文，属划拨国有土地的，向用地单位核发《国有土地划拨决定书》；属有偿使用国有土地的，由市或者浦东新区、县土地管理部门与用地单位签订国有土地有偿使用合同，条件具备后，由市或者区、县土地管理部门向用地单位颁发《建设用地批准书》。

2、征用集体土地的程序有哪些规定？

(1)申请用地。建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明和图件，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写《建设用地申请表》，并附下列材料：1)建设单位有关资质证明；2)项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；3)土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；4)初步设计或其他有关材料；5)建设项目总平面布置图 ；6)占用耕地的，提出补充耕地方案 ；7)建设项目位于地质灾害区的，应提供地质灾害危险性评估报告；8)提供地价评估报告。

(2)受理申请并审查有关文件：县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作，对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审批同意后报上一级土地管理部门审查。

(3)审批用地：有批准权的人民政府土地行政管理部门，收到上报土地审批文件，按规定征求有关部门的意见后，实行土地管理部门内部会审制度审批土地。(4)征地实施：经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施，主要工作是：1)征地公告；2)支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费；3)安置农业人口；4)征收用地单位的费税；5)协调征地争议。

(5)签发用地证书：1)有偿使用土地的，应签订土地使用合同；2)以划拨方式使用土地的，向用地单位签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》；3)用地单位持土地使用合同或相关材料办理土地登记手续。

(6)征地批准后的管理：建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪管理，其主要任务是：1)会同有关部门落实安置措施；2)督促被征地单位按期移交土地；3)处理征地过程中各种争议；4)填写征地结案报告。

(7)颁发土地使用证。建设项目竣工验收后，用地单位向当地土地管理部门提出土地登记申请，经测绘部门测绘，核定用地面积、确认土地权属界限，地籍管理部门注册登记后，由人民政府颁发土地使用证，作为使用土地的法律凭证。

(8)建立征收土地档案。

3、征用集体土地批准权限有哪些规定？

(1)征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；

(2)征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；

(3)基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；

(4)其他用地和已经批准的农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

4、征地拆迁居住房屋，被征地的村或村民小组建制不撤消的，对未转为城镇户籍的被拆迁人补偿安置有哪些规定？

(1)具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建按重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

(2)不具备易地建房条件的区域，按下列规定执行，1)被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币金额同等价值的产权房屋调换。2)货币补偿金额计算公式为：（被拆迁房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品房每平方米建筑面积的土地使用基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。（注：单位指每平方米建筑面积的价格）。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。

(3)被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和本市农村住房建设的有关规定执行。

(4)拆迁居住房屋还应当补偿被拆迁人以下费用：搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费。

5、征用集体土地应遵循的原则？ 在征收集体土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则；（2）保证国家建设用地的原则；（3）妥善安置被征地单位和农民的原则；（4）有偿使用土地的原则；（5）依法征地的原则。

6、征地包干费用包括哪些？

征地包干费用包括：土地补偿费、青苗补偿费、农村集体和个人地上和地下附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、不可预见费以及国家和本市规定应缴纳的其他费用。

7、征用土地公告应包括哪些内容？

(1)征地批准机关、文号、时间和用途；

(2)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；

(3)征地补偿标准和农业人口安置途径；

(4)办理征地补偿的期限、地点。

8、征用土地的补偿费用包括哪些？

征用土地按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

9、宝山区征地补偿费的标准是多少？

(1)耕地补偿费标准：其他耕地：12000元/亩；常年蔬菜地：24000元/亩。

(2)青苗补偿费标准：其他耕地：1080元/亩；常年蔬菜地：2160元/亩。

(3)常年蔬菜耕地部分乡镇补偿标准：庙行：31000元/亩；大场：31000元/亩；祁连：28000元/亩；高境：31000元/亩。

(4)常年蔬菜耕地青苗补偿费部分乡镇标准：庙行：2800元/亩；大场：2800元/亩；祁连：2540元/亩；高境：2800元/亩。

非耕地的土地补偿费标准是耕地的50％。

10、征用林地补偿费标准是多少？

(1)征用林地补偿费分为以下六种： 1)防护林地补偿费标准：造林当年为1000元/亩，以后每增加一年，增加500～800元。

2)用材林：同防护林。

3)经济林（果园、桑园下同）竹林：以造林、培育全过程的投入加增值或按被征用、占用前三年平均亩产值三至五倍计算。暂定投产前每亩按1500～5000元计算，投产后每亩按5000～30000元计算。

4)特殊用途林（包括国防林、实验林、母树林、环境保护林、风景林、名胜古迹林、纪念林、自然保护区林和珍贵树种林，下同）：以防护林的林木补偿费二至三倍计算或以被征用、占用目标的实际价值计算。暂定造林当年每亩为2000～3000元，以后每增加一年增加1000～2400元计算。

5)苗木以征用、占用当前或前三年平均亩产值计算。暂定一般用才树苗一年生苗木每亩1500～2000元，二年生苗木每亩2500～3000元，三年生以上的苗木每亩3500～6000元；珍贵绿树苗以一般用材树苗的林木补偿费二至五倍计算或双方面议。

6）“四旁”林木：按植树、培育全过程的投入加增值计算。暂定一般用材树植树当年每株五元，以后每增加一年增加3～5元计算；珍贵常绿树木以一般用材树的林木补偿费二至五倍计算或双方面议。林地上林木、苗木以外的青苗附着物、建筑设施等，按有关规定另行计算。

(2)森林植被恢复费：暂定每亩30000元，免交垦复基金。征用、占用森林地单位在被征用、占用林地邻近补足林地的，不缴纳森林植被恢复费。

(3)林地补偿费：按照本市征用、占用菜地标准和规定办理。

(4)劳动力安置补助费：《上海市小城镇社会保险暂行办法》（沪府发【2003】65号）。《上海市征用农民集体所有土地农业人员就业和社会保障管理办法》的通知（沪府发【2003】66号）。

11、征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，补偿安置费有哪些规定？

(1)被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币金额同等价值的产权房屋调换。

(2)货币补偿金额计算公式为：（被拆迁房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积（注:单位指每平方米建筑面积的价格）。

12、被征地人员就业和社会保障包括哪些方面？

(1)被征地人员的条件：应当是被征地范围内具有本市常住农业户籍16周岁以上的人员。

(2)被征地人员分类：1)男性年满16周岁不满55周岁，女性满16周岁不满45周岁具有从事正常生产劳动能力的劳动力（以下简称征地劳动力）；2)男性年满55周岁，女性年满45周岁的养老人员（以下简称征地养老人员）。

(3)就业服务：征用地劳动力按照市场就业原则，纳入城镇就业服务范围。

(4)征地劳动力安置补助费用途。征地单位为征地劳动力承担的安置补助费应当首先用于缴纳小城镇社会保险费。安置补助费的具体标注，由区县政府确定。小城镇保险费包括：1)不低于15年的小城镇基本养老、医疗、社会保险费；2)养老、医疗和不低于24个月的生活补贴等补充社会保险费。小城镇基本养老、医疗社会保险费的具体标准，按本市有关规定执行。

(5)征地养老人员安置补助费的用途与构成。征地单位为征地养老人员承担的安置补助费，应当用于缴纳征地养老费。征地养老费包括：生活费、医疗费、补助费等。征地养老费的缴纳年限为男性15年，女性20年。征地养老费的计算办法由市劳动保障局规定。

13、镇保实施前，已被征地的人员社会保险如何落实？

(1)由原征地责任单位安置的被征地人员：由原参加本市城保的征地责任负责单位安置的被征地劳动力，在原劳动合同履行期间，应当继续参加镇保；与征地责任单位解除或终止劳动关系时，其已参加镇保的缴费年限可按规定计算为镇保的缴费年限，缴费年限不满15年的，由征地责任单位按《暂行办法》规定为其一次性补足不低于15年的基本养老金、医疗保险费后，纳入镇保。

(2)按规定享受安置补助费后自谋出路的人员：各区县政府应当根据镇保规定的被征地人员一次性缴费额与自谋出路人员原领取的安置补助费的差额，结合本地区的实际，制定自谋出路人员参加镇保时缴纳基本养老金、医疗保险费的具体补贴方案。未参加城保、农保的人员参加镇保时，其领取的安置补助费应当用于一次性缴纳不低于15年的基本养老、医疗保险费，不足部分根据区县政府制定的补贴方案予以落实。已参加镇保、农保人员，可以将原参加镇保、农保的缴费年限按规定计算或折算为镇保的缴费年限，并与区县政府的补贴方案落实后的缴费年限合并计算，超过15年的，累计计算其缴费年限；不足15年的，由本人予以补足。

(3)已办理征地手续、但未落实社会保险及办理“农转非”手续的人员；原征地责任单位应当按照《暂行办法》的规定，为其一次性缴纳不低于15年基本养老金、医疗保险费及相关的补充保险费，并按规定办理“农转非”手续。

(4)已实行养老安置的原征地养老人员，仍按原政策执行。

14、非农建设被使用土地的农民的社会保险问题如何落实？

非农建设经批准使用农村集体土地的，可以通过以下办法为被使用土地农民落实镇保：

(1)按照“落实社会保险、土地处置、户籍转性”三者整体联动的原则，通过土地“使用改征用”的办法首先落实其社会保险，再办理土地处置、户籍转性手续。各区县政府应当结合本地区实际，制定3至5年内基本落实土地“使用改征用”工作的具体方案，从根本上落实被使用土地农民的社会保险。

(2)分步实施土地“使用改征用”的工作。各区县政府可以先行对经营性用地和人均耕地不足0.2亩的村队实施土地“使用改征用”。土地“使用改征用”后人均耕地不足0.2亩的村队，要按照《上海市撤制村、队集体资产处置暂行办法》（沪府发[1996]34号）等文件精神，妥善处置农村集体资产，并撤销村队建制。

(3)土地“使用改征用”后，征地责任单位按规定给予被征地人员的安置补助费，应当首先用于被征地人员参加镇保所需缴纳的社会保险费。

15、征用集体土地的土地补偿费等应归谁所有？

土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

16、侵占、挪用征地补偿费用的如何处罚？ 单位侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用50万元以上的，对直接责任人员应给予开除的行政处分。

17、基本农田征地补偿标准是多少？

经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。

18、市房地资源局单独审批征用集体土地征地费用包干的办事程序和时限？

市房地资源局发出征用集体土地征询单→建设用地事务所征询乡、镇意见并核对土地权属情况→组织土地勘丈→回复市房地资源局征询→市房地资源局发出征用土地批文通知→进入“两公告一登记”程序→市建设用地事务中心通知区建设用地事务所受理征地包干→会同乡镇房地所现场勘查、分类登记造册、核价，编制、送审《征地补偿安置方案》，并会同劳动部门计算土劳比例、核定补偿费用草拟征地包干协议书→进行协议签订、打印盖章并经市建设用地事务中心鉴证→建设单位付清征地费用→建设用地事务所与被征乡、镇签订征用土地补偿安置协议书→建设单位安置好劳动力并做好动迁安置→建设单位填写上海市建设用地批准书申请表→区建设用地事务所审核→携带申请表到市建设用地事务中心审批→市局领取建设用地批准书→十天（无特殊情况）内将土地交建设单位使用。

19、市房地资源局分次审批（区发供地批文）征用集体土地征地费包干的办事程序和时限？

市房地资源局发出批次征用批文通知→区房地资源局发出供地批文→进入“两公告一登记”程序→建设用地单位到区建设用地事务所申请办理征地包干委托→区建设用地事务所会同乡镇房地所到现场勘查，对地上、地下附着物等进行分类登记造册、核价，制定补偿清单→用地单位核实认定，编制、送审《征地补偿安置方案》→签订征地包干费协议书，由区建设用地事务所与被征地乡、镇签订征用土地补偿安置协议书→建设单位安置好劳动力并做好动迁安置→建设单位填写建设用地批准书申请表→区建设用地事务所审核→向区房地资源局领取建设用地批准书→十天（无特殊情况）内将土地交建设单位使用。

20、征地包干收费项目及标准是多少？

（1）耕地开垦费：37.50元/平方米；（2）新菜地开发建设基金：蔬菜保护区67.50元/平方米，非保护区49.50元/平方米，重要园艺设施112.50元/平方米；（3）土地垦复费（临时借用土地）：15元/平方米；（4）土地补偿费：菜地36元/平方米，粮棉地18元/平方米，高境、庙行、大场46.5元/平方米，原祁连42元/平方米；（5）青苗补偿费：菜地3.24元/平方米，粮棉地1.62元/平方米，高境、庙行、大场4.2元/平方米，祁连3.81元/平方米；（6）建筑物、构筑物补偿费：按标准规定；（7）农田设施、农村集体财产补偿：按标准规定；（8）居、农民房屋按评估额；（9）征地包干管理费：（1～7）×（2～3%）住房建设，（1～8）×（1.4～2.1）；（10）征地包干不可预见费：（4～7）×2％（住房建设不收）。

21、征地补偿安置方案公告应包括哪些内容？

征地补偿安置方案公告应包括：（1）被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量；（2）土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式；（3）安置补助费的标准、数量、支付对象和方式；（4）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；（5）农业人口具体安置途径；（6）其他有关征地补偿安置的措施。

22、特殊征地有什么规定？

特殊征地包括：（1）大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定；（2）征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理；（3）征收土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征地；（4）迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；（5）用地范围内的国防设施，经协商后方可征收。

23、非居住房屋及附属设施补偿标准是什么？

（1）征收过程中，对非居住房屋以及附属物按原拆原建的原则，即按重置价予以补偿。

（2）本补偿标准的预算价格是以正常规格的建筑、工程施工社会平均消耗量水平为标准。按《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000定额）量价分离、材价按市场价格为准的原则及有关取费标准编制的。编制中所取用的工程消耗量基本上以“2000定额”为主，部分“2000定额”取消的子目则参照“93定额”相应子目，单价按市场价，如混凝土下水管铺设等。整个编制中力求简明、通用、便于操作。

具体编制细则如下：

(a)人工费取定：采用2002年3月《市场信息》中公布的建筑用工费用参考表，各工种的单价取平均价作为依据，如“砼工”：最低24元；最高32元，平均价：（24＋32）／2＝28元／工。

(b)材料价格取定: 采用2002年3月《工程造价》及《市场信息》，参考了《市政工程材料预算价格》等公布的材料价格为依据，少部分如：“木材”、“圆钉”、“旧料”则参照市场价作了调整；混凝土下水管Ф150„Ф600取用公布的市场价，Ф100及Ф800、Ф1000未公布的，则取用原定额价。

(c)机械费取定：凡《市场信息》中有公布的机械台班费则以公布的为准；如无公布的则参考《上海市统一施工机械台班费用定额》（96机械单价）中的机械台班费。

(d)费率取定：取用“2000定额”工程费用计算表。

（3）有关说明：(a)围墙：“2000定额”取消了“统一砖外墙”子目，本次编制中还是保留了统一砖单项工程量（93土建），套用“2000定额”。另增加了“空斗墙”子目。

(b)道路：增加了普通的“碎石道路”。

（4）新建房屋的申照，水电安装等费用不包括在本补偿标准内，应由建设单位按有关规定另付。

（5）建筑物及附属设施的造价是根据下列建筑物的结构标准进行计算的。

(a)楼房一开间乘进深为4米×9米，二上二下。

砖混结构：层高3米；基础埋深0.8米；统一砖墙体，内外墙均为普通抹灰；地面为砼垫层、地面为砼找平层，水泥砂浆面层；砼柃条、木椽子小瓦屋面、木门窗；阳台板及楼板均为预制多孔板。

砖木结构：层高3米，基础埋深0.5米；八五砖墙体,内外墙均为普通抹灰；地面为砼垫层、水泥沙浆面层，楼面为木搁栅、木地板；原木柃条、木椽子、小瓦屋面、木门窗；直径150－200mm圆木柱。

(b)平房

砖混结构：檐高2.8米，基础埋深0.5米；统一砖墙体，内外墙普通抹灰；地面砼垫层，水泥砂浆；砼柃条、木椽子、小瓦屋面、木门窗。

(c)仓库

双跨：檐高4.5米；钢筋砼基础，埋深1.4米；统一砖墙体，内外墙普通抹灰；砼地坪，细石砼面层；双拼角钢屋架，砼柃条、木椽子、平瓦屋面、木窗、钢板门。

单跨：除为单跨外，其建筑结构与双跨仓库相同。

(d)厂房：檐高6.5米；钢筋混凝土基础，埋深1.4米；带牛腿钢筋混凝土柱，钢梁柱粉刷；统一砖墙体，内外墙普通抹灰；砼地坪，细石砼面层 ；双拼角钢屋架，砼柃条、挂瓦条、平瓦屋面；钢窗，钢板门。

(e)活动房：碎砖三合土垫屋，砼地坪 ；单层普通彩钢板房屋（市场价）。

(f)猪棚

双圈：檐高3米，基础埋深0.8米；统一砖砌筑，普通抹灰；圈栏墙为半砖，高0.9米，双面混合砂浆粉刷；砼地坪，双拼角钢屋架；砼柃条、木椽子、平瓦屋面，木窗。

单圈：檐高3米，基础埋深0.8米，单圈墙，其他建筑结构同双圈猪棚。

(g)运动场 ：0.07米道碴垫层、0.07米砼面层；0.9米高半砖圈栏墙。

(h)鸡棚

普通：檐高2.6米，基础埋深0.8米；统一砖砌筑，普通抹灰；砼地坪；双拼角钢屋架；砼柃条、木椽子、平瓦屋面；木门、窗为木框加铁丝网。

(i)鸭棚：檐高3米，基础埋深0.5米；统一砖砌筑，普通抹灰；砼地坪；角钢屋架，砼柃条、木椽子、平瓦屋面、铁丝网门窗。

(j)围墙、道路、场地等：

i、围墙：普通标准砖围墙。“空斗围墙”砖用量按一砖墙的70％计。

ii、道路：砼道路为一般白色道路。“碎石道路”基层用旧料。

iii、场地：以碎砖（旧料）作为基层，道碴垫层，混凝土面层。

(k)窨井：包括混凝土盖板。

6.对农村集体土地征用现状的反思 篇六

引 言

截止2月底，国土资源部清查各类开发区6015个，这些开发区规划面积达3.54万平方公里，大大超过了现有城镇建设用地总量。据十个省(市区)的统计，在458.1万亩园区实际用地中，未经依法批准的用地占68.7% .即在整顿的开发区的面积大于现有城镇建设用地的总量，在实际园区用地中又有近七成的用地属于违法占地。这一现状一方面造成了土地资源的无序利用和土地收益的大量流失，另一方面，失地农民生活无着，引发了很多的社会问题。笔者试图从我国对农村土地征用的现状出发，围绕着农村土地的征用范围、征用程序、征地用途、征地补偿、救济途径等环节入手，反思在这些方面存在的问题，归结原因，对相应的立法略作一下浅显的建议。

一、在农村土地征用过程中存在的问题

我国土地的所有形式就是两种，一是土地的国家所有制，二是土地的农村集体所有制。我国农村土地征用是发生在国家与农村集体之间所有权的转移，它是国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，在给予了农村集体经济组织和农民个人相应的补偿后，将农村集体经济组织所有的土地转变为国家所有。就是这看似简单的所有权的转移，实践中却存在着大量的问题。

(一)“公共利益”概念的界定模糊

《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。但对于“公共利益”的解释模糊不清，大多数学者认为，公共利益是指一定范围内不特定多数人的共同利益。但同时要排除的二种错误倾向：一是公共利益必须是与全体人员都直接相关的，不与全体人员直接有关，就不应允许征地;二是以“不特定多数人”为幌子，将商业目的用地纳入征用范围。实际上，近两年来“大学城”、“高尔夫”等一些大型征地项目风起云涌，带有营利色彩的基础设施、教育和医疗等公共事业项目也越来越多。

(二)对非法占地行为的处罚力度过轻

目前已查处的大量违法批地占地案件，往往是未批先征，未批先用，事后再补办手续。即使被查处了，也常以“生米煮成熟饭”为由，再补办手续，做善后工作，最终实现征地占地的“合法化”。 今年以来，全国已发现违法占用土地案件4.69万件，结案2.78万件。然而，只有193人受到行政处分，62名违法责任人被移送司法机关，16人被追究刑事责任，受处罚率仅为千分之几。既破坏了司法的权威性，也没有使违法者受到震慑。

(三)征地补偿过低导致失地农民生活毫无保障

浙江省一项调查表明：如果征地成本为100，被征土地收益分配格局大致是-地方政府占二至三成，企业占四至五成，村级组织近三成，农民仅占5%至10% .据经济观察报报道，距湖南省会长沙市仅8公里的长沙县星沙镇，是长沙市经济开发区(国家级)所在地，“《财富》世界500强”企业中有5家落户在此。“湖南经济看长沙，长沙经济看星沙”，这是湖南省当地现在流行的一种说法。长沙县政府在1992年至期间采取“化整为零”的方式违规征用1个乡7个村约84个组的17278.675亩土地(其中5152.693亩为一类稻田)，并故意混淆土地补偿费和安置补助费的区别，至今拖欠1633户6244名农民土地征用补偿费约1.4亿元，导致当地农民陷入失地又失业的境地，生活极度困难。

在对农村土地进行征用后，政府通常给予四种补偿费：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。前两种费用是归农村集体经济组织所有的，后两种费用则是给地上附着物及青苗所有人的。国家在对农村土地征用后，受偿的主体主要是集体经济组织，而个人承包经营农户不能作为受偿的主体，只能在集体经济组织中受偿，失地农民不仅丧失了土地承包经营权，而且丧失了集体经济组织成员的身份，成了多余的劳动力。加之没有配套措施安排其生产和生活，由此引发纠纷和争端就不可避免了。

二、农村土地征用过程中导致上述问题的成因

在土地征用过程中出现上述问题的原因是多样的，主要有以下几方面的原因：

(一)为局部利益故意模糊“公共利益”的概念

我们并不否认为了公共设施和公益事业建设需要牺牲部分人或集体的利益，但不得不对征用中“公共利益”的界定、征地适用的范围、征地的程序和损失补偿产生了质疑。国家征用权的滥用和土地所有权的强制转移，产生了明显的不公平：政府以低补偿从农民手中征用土地，又以拍卖、出让等形式高价转移给土地开发商。把这一行为认定为了“公共利益”，显然是没有说服力的。该行为使农民的私权利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也远远不及农民对自己土地的利用率。

(二)农村土地征用权的滥用

农村土地的征用主要针对农村集体所有土地，其中也涵盖了一部分农民个人承包经营的集体土地。对农村土地的征用也主要涉及农村集体经济组织的利益和农民个人的利益。有的地方政府打着“公共利益”幌子，以较低的补偿强行征用农村集体经济组织所有的土地，甚至要求村集体单方解除土地承包经营合同，强行征用农民承包的土地。当农村土地被肆意的征用，社会上便出现了一种新的群体-“失地农民”，他们丧失了赖以生存的土地，又得不到相应的补偿，寻求不到新的生存出口，于是，他们不断地上访、告状，成为了社会不稳定因素。

(三)征地程序中欠缺有效的监督机制，致使农村土地流失严重

《土地管理法》第四十五条第三款规定：“征用农用地的，应当依照本法第四十条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”这是征用农业用地的基本程序，但在我国农村土地征用过程中最大的问题是不按审批程序进行。我国的广大农村中，县、乡、镇政府对农村土地享有着绝对的权力，农村土地的所有权属于村集体所有，但县、乡、镇政府部门却是所有者主体的代表，同时又是征用土地的使用者和管理者。在涉及农村土地征用的决策上需要听从于政府，由于在征用程序上缺乏有效的监督机制，很多时候便会出现政府擅自占用土地、买卖土地等非法转让土地和越权审批，或先征后批，或以合法形式掩盖非法占地的现象。由于农村土地征用费低，很多土地在被征用后由于种种原因被闲置，造成了大量土地资源的浪费，致使农村土地流失严重 .

(四)土地征用补偿制度不健全是成为引发纠纷的争端的主要原因

首先，行政补偿法律体系不健全。我国宪法规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用，但未规定应给予响应的补偿。与宪法此规定相配套的法律规范对于补偿制度的规定也不完备。如《环境法》、《水法》、《草原法》中只有各种禁止性、

限制性的规定，但却未规定应当给予何种补偿的规定。其次，补偿办法规定不合理、不科学，在实践中的可操作性较差。《土地管理法》第47条规定：征用耕地的土地补偿费为征用前三年该地前三年的平均产值的六倍至十倍，对安置费的补偿规定为最高不超过十五倍，两者相加不超过三十倍。这样的规定能否合理体现被征用土地的实际价值令人怀疑。据权威部门统计，近三年全国土地出让金收入累计达9100多亿元。这其中又有多少真正补偿到了农民的手中呢?从《审计调查报告》所列数据中可以发现，长沙县政府此次征地总投入的费用为14596.34万元，拆迁征地面积13632.25亩，征地每亩平均只花费1.07万元，而在卖给投资商时即使以每亩8万元的最低价卖出，长沙县政府也可从中至少获利9.44亿元。事实上，1995年以后，政府储备的土地卖出的价格要远远高于每亩8万元。一些了解事情经过的法律专家评价说：“长沙经济技术开发区实际成了长沙县政府谋求低成本发展和‘以地生财’的一条捷径。”

(五)欠缺合理的司法救济途径，土地纠纷不能得到很好的解决和处理

笔者曾看到过一起“自贡土地征用”案件：自贡市政府成立了“自贡高新技术产业开发区管理委员会”(简称“管委会”)，并于1994年下发文件规定自贡市内划出19平方公里的土地，由市管委会实行“统一征地管理”。7月，自贡市政府授权管委会对城市规划区内的居民房屋进行拆迁，但补偿标准却相当低，拆迁户不满遂于4月5日以不满拆迁补偿安置为由向自贡市中院提起诉讼，法院认为该案属抽象具体行政行为，故判决不予受理。原告不服，上诉至四川省高级人民法院，但仍未获受理。20，被征地人联名向建设部申请行政复议，但却一直未获答复，年6月6日，被征地人向北京市第一中级人民法院以建设部行政不作为为由提起诉讼，建设部6月13日通知复议申请已受理，但此时却已经超过法定期限60天，6月19日，北京市一中院以建设部已经受理为由作出不予受理的决定，同年9月14日，北京市高院驳回上诉，维持一中院的不予受理决定。

通过该案我们不仅看到了农民对维护自己合法权益的执着，也看到了司法保障在农村土地征用问题上的无力。近几年，人民法院受理涉及农村土地征用的案件的数量呈递增的趋势，但在案件审理的过程中，法院常常受到来自于地方保护主义的压力，加之该类案件缺乏有力的法律依据，特别是农村土地纠纷的侵权责任尚未形成共识，能否适用司法救济的态度不甚明了，使得案件的审理困难重重，农民为了寻求救济的途径，不得不采取上访甚至围攻政府、闹事的非正常途径。可见，如果想要很好地解决和处理纠纷，将司法审查引入农村土地征用纠纷之中，为农民寻求一种合理的司法救济途径，是迫切需要解决的问题。

三、对农村土地征用过程中出现诸多问题提出的相应对策

直至今日，土地仍然是农民安身立命之所在。因此，必须完善农村土地征用过程中的每一个环节，纠正征地过程中存在的种种问题，才能使农村土地征用程序趋于合法化、正规化。

(一)严格界定“公共利益”范围，排除商业性征用，严格限定农村土地征用的范围

对公共利益的范围，我国现行法规采取的均是概括式规定，没有一个明确的界定。笔者认为，虽然在法律上对公共利益的界定并不是很明确，但是有两点应当明确：其一，应当排除为了商业性用地而征用农村土地;其二，应当尽量缩小征用农村土地的范围。我们将土地视为不动产，是不可再生的宝贵资源，因此，当土地与商业性相联系时，我们对土地的利用就不应当通过征用的手段得以实现。调整和实现商业用地应当由市场来实现，而不应该是国家运用的公权力，国家应当尽可能避免介入，而应依据市场公平交易的原则，由用地者与土地所有者直接进行交易。当一方提出的条件足以维护另一方的.利益，土地所有者愿意将自己的土地提供给国家用于商业性建设时，征地的目的就达到了。当然，国家应当尽量少征农村集体土地，尤其是农用地、耕地。只有进行合理规划，严格审批，才能有效地保障农村集体土地所有权和农民的土地使用权。

(二)完善农村土地征用程序，加强征地的民主性

笔者认为，农村土地征用事关农民的生存，完善农村土地征用程序，在原有的程序上还需要注意完善和增加几个步骤：其一应该加强对农村土地征用的审批程序。其二，应该增加农村土地征用的听证程序。在农村土地被征用时，农民往往是最后一个知道自己的土地被征用了。为了提高征用土地的透明度，防止在征用农村土地过程中的暗箱操作，应当增加听证程序以听取被征土地的所有者和使用者的意见，满足他们的知情权，提高征地的透明度。其三，加强农村土地征用的民主性。虽然土地的所有者或使用者无权决定土地被征用的用途，但对征地补偿的确定及补偿费用的分配及使用，却有权进行参与，发表自己的意见，如果是少数农民的土地被征用，那么更有必要让失去土地的农民参与决策，如此才能更好的监督征地使用单位对土地使用情况，如果被征土地被闲置，农民当然地有权申请恢复土地的耕种，如此不仅达到了提高被征土地的利用率，还更有利于保护国家有限的土地资源。

(三)完善农村土地征用的补偿制度，合理安置失地农民

农村土地征用补偿如何完善是学者们一直关注的问题，《土地管理法》规定的补偿标准中的“土地年产值”是个极不易确定的数值，各地差异也相当大，计算时主观性很强，不仅增大了政府自由补偿的随意性，而且在实践中征地的双方多数时是达不成共识的。因此，笔者认为解决这些问题应该从几个方面着手：第一，补偿标准。现在是市场经济的时代，只有以土地的市场价格来确定补偿的标准才较为合理，让土地所有人或使用人切实了解土地征用，参与讨价还价，如此才能满足、保障土地所有人和土地使用人的合法权益，支持土地的征用。第二，合理的给予安置。应该在给予金钱补偿的同时，对他们今后的生活给予安置。如给予换地补偿的安置，就是在征用了这块土地后用另一块适宜耕种的土地进行补偿。有学者还提出“债券或股权补偿”，笔者同意这样的补偿方法，因为这种补偿的方式收益稳定，综合效益周期长，能为失地农民日后的生活提供保证，另外，笔者认为还可以将一部分补偿拿出为失地农民办理保险，这也是维护他们合法利益可行的途径之一。第三，扩大补偿的范围。笔者认为在对农民的实际损失给予了补偿的同时，还应该加入预期的利益。预期的利益当然是很难确定，但是可以从失地农民近五年甚至近十年的平均利润中予以确定，尤其是对于个人承包集体土地的农户，承包期限还未到期，承包的土地就被政府征用了，他们的预期利益更应该给予维护。

(四)健全农村土地征用制度，加强司法审查，排除外界干扰，为被征土地的所有人或使用人提供相应地救济途径

农村土地的征用是个宪法性的问题，同时也是对农村土地征用进行司法审查的内容。现今，人民法院在审理农村土地征用的案件时，民事诉讼和行政诉讼有着不同的结果，在民事诉讼中，诉讼人通常能得到更多的补偿，利益得到更好地维护，但在行政诉讼中，被征用的农民通常不能获得更充

分的救济。我国在征地上一直奉行“特别牺牲理论”，这种理论以及外界的压力使得法院在审查征地的合法性和合理性上存在很大的困难，其实，这种理论在国家的利益受到紧迫威胁时是当然成立的，但是在平时状态下不应当理所当然的成立，因为即使国家由于公共利益而征用农村土地，但也不能要求被征地人承担无过错责任，自己承担财产的损失。新宪法修订后将财产的征用提高到了较高的位阶。在农村土地征用中涉及到好几种行政合同，从法律面前人人平等出发，合同的受损方不能因提出不同性质的诉讼而得到不同的判决结果，在宪法的明文支持下，它是法院受理审查这种类型案件的依据和源泉，正是由于农村土地征用涉及各种行政合同的特殊性，人民法院才更应进行合理性、合法性的审查，而且可以兼顾行政法的合理性原则同合同法上的诚实信用原则，因此，笔者认为在受理这种类型的案件时，行政与民事应该相结合，为被征土地的使用人和所有人提供更有力的司法保障。

结 语

土地资源是国家的垄断性资源，土地资源的商品化正在不断获得承认。处于法治社会中的农村土地征用问题正期待着国家给予公平合理的解决，农村土地征用不仅涉及到宪法保障的财产权和土地资源，而且涉及到整个社会的稳定、安宁，因此司法机构既要充分尊重行政权力，同时又需要勇于表达对立法的理解和对行政行为合法性的判断，这几年，人民法院一直在努力的坚持司法独立和司法公正，因此，对于农村土地征用过程中的纠纷，司法机构应加大司法审查的力度，不仅更有效地维护广大农民的合法利益，而且使国家的公共利益得到圆满实现。