按揭贷款操作手册

按揭贷款操作手册（8篇）

1.按揭贷款操作手册 篇一

心连心互助购房联盟合作社

个人购房按揭贷款操作流程

个人购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部份

一、楼盘审查

在借款人提出申请之前，信用社（部）需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

房地产公司提出申请，信用社（部）要求房地产公司（以下简称“开发商”）提交以下资料：

1、书面申请；

2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等；

3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。

4、农村信用社认为需要提供其他资料。

项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

二、发放贷款操作流程

具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

（一）借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的可执行首付款比例不低于２０％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（二）受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

（三）贷款审查、审批

审贷部门重点审查：

1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;

2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

4、借款人偿还贷款本息的能力；

审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

信贷部门应在发放贷款后10个工作日内完成资料归档。

2.按揭贷款操作手册 篇二

一、五户联保贷款发展情况

多年来, 五户联保贷款被农信社广泛应用, 为金融支持农村经济发展发挥了积极作用。此外, 邮储银行2009年前后开始开办农户贷款业务, 农行2009年完成华丽转身, 重返农村市场。农户联保贷款也被邮政储蓄银行、农行采用, 移花接木并进一步演化成3户联保形式。但是, 近三年来, “五户联保”贷款规模萎缩趋势明显。

二、五户联保贷款存在的主要问题

第一, 农户联保小组组建日益困难。“五户联保”贷款原则上要求由从事不同行业且非直系亲属的成员组成, 应不少于5户。但许多农民十分看重“责任连带”, 存在既怕负担连带责任, 又碍于情面、怕影响邻里关系的矛盾心理, 对参加联保小组持回避态度, 顾虑重重。而一般农户又缺乏进行多种经营的能力, 信贷需求少自然不愿轻易参加联保。同时, “经济实力相当、信贷需求相近、信用程度相似”的联保小组构建模式, 则容易导致不同联保小组之间, 成员信用状况两极分化, 有的小组多数成员信用状况普遍欠佳却组合在一起。

第二, 联保贷款集中使用问题突出。实践中, “五户联保”贷款实际由“一户集中使用”的情况较多。原因是:平原地区农民收入增加较快, 非农收入比重增大, 农户耕种自家口粮田对贷款需求不大。随着中央鼓励开展农村土地承包权合理流转, 鼓励农村土地适度集约化经营, 农村大额信贷需求增加。农村贷款需求主要用于开展多种经营或规模化种养殖。以包地30亩的农户为例, 其贷款需求约为10万元。由于“农户联保贷款”单户贷款限额一般为2万元, 无法满足需要, 便产生动员亲属组成“家族式联保小组”, 形成“联保一家亲”。贷款资金由一户使用, 客观上也增加了信贷员违规操作的发生率。

第三, 联保小组集体面临行业波动风险。组成联保小组的成员多为同一村镇的农户, 根据目前“一村一品”的农村生产格局, 联保成员之间经营产品和方式相似。一旦该品种遭受价格波动或自然灾害, 联保小组成员将会一起遭受损失, 农户联保贷款从而容易出现集体不良, 影响到“五户联保”贷款的正常运行。即使少数联保成员有能力还款, 也存在相互观望、不愿为其他联保成员承担债务的现象。

第四, 法律风险突出导致清收执行困难。“五户联保”贷款存在法律漏洞, 在诉讼中难以获得有力的司法支持。一是农户联保小组成员往往既是借款人又是保证人, 联保贷款实质是互保贷款, 不良贷款的清收难度较大。二是联保小组成员之间相互承担连带保证责任, 贷款一旦形成不良, 诉讼立案中将出现“一事多案”现象, 信用社在诉讼中面对的被诉群体范围扩大, 不利于工作开展。三是每个债务人偿还先后顺序及应承担的具体份额含糊, 联保小组成员均有责任承担全部债务的连带责任, 往往超出单一农户的经济承担能力, 加大了执行难度。

三、关于五户联保贷款的改进建议

第一, 强调“多户联合保证、各自按固定份额承担债务”的原则。应对合同进行修订, 强调:各保证人按合同约定的份额承担保证责任;主债务人逾期未履行债务时, 债权人不得要求保证人超出其约定的份额承担保证责任, 债务总额减少, 则每个保证人负担的债务数额也相应等比例缩减。这有利于分清联保成员各自责任, 弥补“五户联保”的法律漏洞。即使主债务人确实无力偿还, 其余四家就各自担保的份额偿还银行贷款即可, 单户偿还金额较小不会造成太大损失, 可以有效打消农户怕承担连带债务责任的疑虑。

第二, 强调理清合同中保证人之间的债务关系。应对合同进行修订, 强调:各保证人按照保证合同约定的份额承担保证责任后, 在其履行保证责任的范围内对主债务人行使追偿权, 对其他参与共同保证的保证人不再享有追偿权。这有利于减轻农户参与联保的顾虑, 增强支农贷款投放力度。通过加大宣传力度, 让农户了解保证人只须按合同约定的份额承担担保责任, 保证人之间相互不享有追偿权。这样一旦发生欠贷行为, 作为“保证债权纠纷”案件, 其诉讼对象明确, 不会形成保证人相互推诿, 一般能缩小诉讼对象人数和单一保证人的诉讼金额, 降低司法执行难度。

第三, 着重防范合同缺陷产生的道德风险。应对贷款合同进行修订, 强调三点:一是债务人与保证人共同欺骗债权人, 订立主合同和保证合同的, 债权人可以请求人民法院予以撤销;二是给债权人造成损失的, 由保证人与债务人承担连带赔偿责任;三是对随意改变贷款用途的农户, 要提前收回贷款本息, 并按规定加、罚息。这样可以强化违约责任, 减少“多人贷款、一人使用”现象;同时, 保证人保证份额及承担比例确定无误, 减少保证人之间的心理博弈, 更容易实现有效清收。最终, 降低了道德风险。

第四, 放宽基层信用社贷款发放权限。联社可以考虑授权基层信用社开办此项业务, 提高单户单笔额度最高为10万元, 辅之以信贷员保证金制度。保证人应具备承担保证份额内的偿还能力, 担保额最高一般不应超过近三年的平均年收入水平, 禁止其多头担保。这有利于在一定程度上消除隐蔽状态的贷款“一户集中使用”和“冒名贷款”的动因, 减少信贷员规避违规操作风险, 增强信贷审批和贷后管理环节风险防控的可操作性及有效性, 更好地满足农户大额资金需求。

参考文献

[1]、许松涛.农户联保贷款制度需完善[J].中国金融, 2011 (10) .

[2]、李剑峰.完善辽宁农民互保协会贷款的策略研究[J].商情, 2009 (30) .

3.浅谈有效防范贷款操作风险的途径 篇三

一是“三查”制度落实不到位。贷款发放前，对借款人的基本情况、经济状况、年收入情况、贷款的真实用途、资金去向没能够做到真实、细致的了解，以致造成一个错误的导向，在贷款发放前就潜伏了危险的信号;贷时的审查，合同签订后，贷款上柜台办理，一些顶名贷款很容易被发现，比如一个联保体（套取信贷资金的一种办法，类似这个问题，多发生在一人办经商或者办企业，个别的资金已投资的外地，甚至跨省作业）的贷款，在临柜办理业务时，其中的一个贷款户就表现的特别热情，不但帮助其他借款人办理贷款，就借款的时间、金额显得早知道，会早与借款人告诉工作人员。假如临柜人员仔细盘问，就会很容易的发现，实际用款人不是真正的借款人，很简单,形成了顶名贷款,在利益的驱动和外来的压力下，临柜人员没有终止此业务。贷后检查，由于人力的问题，贷款发放后，有相当部分贷款不能做到贷后定期检查，只有贷款形成风险，按期结息发生了问题时，相关人员才会去关注，更谈不上贷后检查的书面资料，也就是说贷后管理相当滞后。

二是腐败是滋生不良贷款的温床。吃吃喝喝，收受红包，有甚者参与经商办企业，在企业中入暗股，这是产生不良贷款最大风险（借款人经营或者市场好，资金回笼快，贷款就没有问题，也很难发现问题，一旦遇到金融风暴，物价不稳的情况，就会暴露问题）。有的工作人员，在客户中的印象是：酒杯一端，贷款3000，红包一送，贷款马上办，甚至帮客户出主意想办法，如何套取信用社的信贷资金。比如联保体贷款，真正贷款使用人，其实是一个人用，明知道发放顶名贷款要被处罚，受利益的驱动，遇到检查时给借款人打掩护等等。都是腐败的思想惹得祸，由于是不公开的交易，所以有很大的隱蔽性，以致在一些问题的检查时，不会发现存在收受礼金的问题，一是借款户不会告诉相关人员，给谁送了礼金，不然以后的贷款就不好办，办不了。借款人为了得到贷款，送了红包，请人吃饭，也不会到处去说，生怕贷款被收回，以后不好办理贷款。即使有人来调查此事，也不会承认所谓的贷款送礼一说，况且送礼的证据很难掌握，但在社会中产生了很坏的影响，只有贷款出现问题，才会暴露出来类似的问题

三是对不良贷款的处置方法不得当。由于各方面的原因，在贷款的核销，不良贷款的收回方面存在一些瑕疵，给个别人造成了可乘之机，由于类似现象的发生，也给一部分人造成了一个假想，往往把逃避债务，放到工作之上，造成一些逃避债务的想法。比如替借款人谎报其真实信息，在不追究担保人的情况下，优先办理贷款的核销、招标和拍卖，以致造成工作的被动，出现贷款归还时的等待、观望、不积极还款，养成等待时机逃避债务的想法和做法，造成贷款质量下降的恶性循环。

根据存在的上述问题，应抓好以下几个方面工作。

一是抓好政治思想学习和制定落实工作。传统的“思想政治工作是一切工作的生命线”，还非常实用，只要有一个健康的思想、高尚的品质，就会产生一个良好的工作环境，特别是对于基层单位的决策者更为实用，这是因为，一笔贷款的质量好坏，直接由决策人来定夺，只要把严关口，就不会使信贷资金出现风险，所以一个决策人的思想品质的好坏直接关系到一个信用社的经营成败。为此，要定期不定期的举办学习班，学习内控制度和有关法律法规方面的知识，使每名信合员工做到知法、懂法、用法、不犯法，同时开展贷款质量行活动，将每次贷款抽查活动中发现的问题，处理的结果，作为案例，学习的典型材料，一是能够震慑思想不健康的人，同时体现出行（社）对贷款质量管理的决心和信心。

二是加强贷款的督导和检查.由上级行（社）抽调部分业务精湛的科室工作人员（抽调基层人员，普遍存在应付公事的想法，相互间的问题可以说情，不能发现很深刻的问题），对全辖系统内金融机构的贷款业务的全过程实行不定期的抽调、检查，从贷款发放的调查、贷款发放时审查（查看监控录像，看当时的具体情况，临柜人员和借款人的业务办理和谈话情况，看是否发现贷款不合规，而不制止，继续发放贷款的行为）是否合规，发现问题是否终止行为现象的发生，从而定论工作人员的履职是否到位。看贷后检查，按照有关规定，责任人要对所发放的贷款进行定期不定期的检查，并有书面文字资料，这个是保证信贷资产质量，及早发现问题，及时纠改的关键环节，只要这项做的好，就可以保证贷款的质量。凡在检查中，对上述事项履职不到位的，处理要快，作为员工学习的反面教材，起到督促、指导、教育的作用。

三是加大对腐败问题的惩处力度，并开展举报有奖活动。对待信贷业务腐败的问题，这是一个非常隐蔽的问题，对待这个棘手的问题，使用举报有奖，奖项设置要高，采取暗访的方式，可以查到相关信息。同时在贷款时做到真正的公开，不实行一言堂，实行真正的集体审批制度。对于参与审批人员实行承担同等的责任制度，对待工作中由于工作原则问题，而对工作人员打击报复，上级主管部门，要给予有关责任人员严厉的处分。对待各类问题要充分体现出有调查才有发言权的工作思路，不要只听某个人的一面之词，来否定一个人，给某个人定论。对利用行政职务，强迫工作人员办理不合规业务的，以不听话（比如让办理的不合规贷款，拒绝办理的，会用不听话、不配合的说法）为由要挟工作人员调离、工作不称职言论的，上级主管部门，要严肃处理，绝不姑息迁就，心慈手软，主管部门要真正作为每名员工合规办理业务的坚强后盾，只要这样，才会保证银行业的各项业务的健康稳定发展。

四是严格不良贷款的处置。在不良贷款的处置问题上，由于把关不严，就会形成部分不合规的贷款核销，招标清收。因此上级行（社）要做好不良贷款处置的事后监督检查工作，成立事后监督、检查小组，对核销、拍卖、招标清收等等的每笔贷款，结合有关规定逐笔一一核实，比如说借款人的死亡的真实情况，是否将债务追溯到保证人；在招标收回贷款的情况下，是否存在关系、人情、腐败现象的发生，是否在同等条件下，优先处置了某些关系人情类的贷款，甚至与内部人员有关联的贷款，看是否有跨越条件做账务处理的，如果违规办理的要对主要责任人，和主管人员给予严励的处分，并及时通报全辖区工作人员，引以为戒，使其没了妄想之心。只要杜绝上述现象的发生，打消了某些人投机取巧的思想，才会消除某些人逃避债务的想法，走上一个贷款发放、收回的良性循环的轨道。

五是将信贷岗位合理的分工更为精确化，明确责任。责任分担应该分为三个部分，决策人是一笔贷款的最后审查决定人员，要对贷款合同的合规承担100%的责任，信贷主管是每笔贷款的审查、考察的责任人，对客户的资料真实，资信状况负责，要承担100%责任；客户经理是一线的具体经办人员（上级要授予他们抵制、拒绝办理不合规贷款的权力），担负着对客户调查、审查的责任，任务重，责任重大，关系到一笔贷款的质量，要对贷款的质量负全责。只有这样，环环相扣，又互不影响每个人的利益，才能确保贷款质量的提升。

（作者单位：巨野县农信联社）

4.贷款业务操作规程 篇四

第一章 总 则

第一条 为保证小额贷款公司(以下简称公司)贷款业务的规范化、制度化和程序化，防范和控制贷款风险，根据银监会、中国人民银行《关于小额贷款公司试点的指导意见》《银监发(2008)23号》的精神和要求，制定本规程。

第二条 公司贷款业务始终遵守国家法律、法规，自愿接受金融监管部门的监督和指导，始终竖持“风险第一，效益第二”的原则，牢固树立为“三农”、个体工商户和中小企业服务的宗旨。

第二章 贷款业务程序

第三条 申请贷款业务程序如下：(一)客户申请(二)贷款受理和调查(三)贷款审查和审批(四)签订合同(五)抵(质)押登记(六)贷款发放(七)收取利息收入(八)贷后管理(九)贷款收回

第三章 借款申请和贷款受理

第四条 借款人申请借款须填写《借款申请书》,同时应提供下列材料，并对所提供材料的真实性负责。

(一)借款人应提供的材料：

1.法人营业执照(年检)、税务登记证； 2.组织机构代码证； 3.法人代表授权书；

4.法人代表及委托代理人身份证； 5.注册资本验资报告；

6.贷款卡(密码)及贷款卡回执单； 7.资信证明； 8.公司章程；

9.申请借款的董事会(股东会)决议；

10.当期财务报表及近3年的财务报表和中介机构出具的审计报告。报表主要包括：资产负债表、损益表、现金流量表、纳税申报表等；

11.与借款用途有关的资料：购销协议、合作协议； 12.项目可行性报告及主管部门批件； 13.生产经营情况；

14.主要存货、长期投资、固定资产、银行借款明细表，应收账款账龄分析表和或有负债等明细表；

15.公司简介和法人代表简介； 16.公司基本账户和其他账户情况；

17.近三个月的银行对账单和个人信用卡对账单； 18.水、电费票据； 19.企业和个人征信资料； 20.其他有关材料。(二)担保人应提供的材料：

1.法人营业执照(年检)、税务登记证； 2.法定代表人授权书；

3.法定代表人及委托代理人身份证； 4.注册资本验资报告；

5.贷款卡(密码)及贷款卡回执单； 6.资信证明；

7.公司章程及公司合同；

8当期财务报表及近3年的财务报表和中介机构出具的审计报告。报表主要包括：资产负债表、损益表、现金流量表、纳税申报表等；

9.主要存货、长期投资、固定资产、银行借款明细表，应收账款账龄分析表和或有负债明细表；

10、股东会或董事会同意担保的决议； 11.公司简介和法人代表简介； 12.其他有关材料。

（三）担保方式为抵押或质押应提供的材料 1.抵押物、质物清单； 2.抵押物、质物权利凭证；

3.抵押物、质物评估资料； 4.保险单；

5.董事会同意抵押、质押的决议；

6.抵押物、质物为共有的，提供全体共有人同意抵(质)押的声明； 7.抵押物、质物为海关监管的，提供海关同意抵押或质押的证明； 8.抵押物、质物为国有企业，提供主管部门及国有资产管理部门同意或质押的证明；

9.其他有关材料。(四)注意事项

1.提供的材料除复印件外，同时应提供原件备验； 2.提供的材料复印件要加盖公章；

3.法定代表人授权委托需法定代表人亲笔签字授权；

4.公司受理人可根据借款人和项目的实际情况对提供的资料进行删选和添加。

第五条 公司信贷业务部负责项目受理，一般情况下项目受理人为项目责任人(以下简称责任人)，负责核实客户提交材料的完整性和真实性，审理受理条件，提出受理意见。对符合贷款条件的项目正式受理，建立客户档案及档案编号，登记《贷款项目受理登记表》。

第六条 贷款受理条件

(一)具备企业法人资格并已通过年检；

(二)合法经营，重合同、守信用，具有良好的资信等级；(三)资产负债比例合理，有连续的盈利能力和偿债能力。

第四章 贷款项目初审和实地调查

第七条 公司实行双调查人制度，第一调查人为责任人，负主要调查责任，第二调查人为项目协办人(以下简称协办人)协助责任人工作。

第八条 项目初审主要是通过资料审核和实地调查，获取贷款项目、借款人和担保人真实、全面的信息，通过综合分析、比较、评价，形成《贷款调查报告》。

第九条 资料审核是项目初审的开始阶段，是对申请贷款的企业提供的资料、信息进行搜集、整理和审核，以确定这些信息的有效、完整和真实性。信息除来源于企业外，还应从其他途径获取，如与企业和项目有关的管理、金融、财税部门和供应商、用户等。

对上述资料、信息审核过程中须明确、补充、核实之处是下一步进行实地调查的重点。

第十条 资料审核要点

(一)按“清单”要求提供的材料是否齐全、有效，要求提供的原件是否为原件，复印件是否和原件一致，复印材料是否加盖公章。各种文件是否在有效期内，应年检的是否已年检；

(二)有关各文件的相关内容要核对一致，逻辑关系要正确，通过对企业成立批文、合同、章程、董事会决议、验资报告、立项批文、可研、资信等级、环保及市场准入等具体文件的审核，了解借款人和担保人是否具备资格、合法合规；

(三)财务报表是否由中介机构出具了审计报告，是否是无保留意见报告，初步分析财务状况，记录疑点，以便实地调查核实。

(四)对担保人提供的文件资料的审核与以上3项基本相同，重点是审核担保人提供的担保措施是否符合《担保法》和有关法律法规（如房地产、土地)及有关抵(质)押登记管理办法的规定，抵押物、质物的权属(权力凭证)是否明晰。

第十一条 项目初审过程中，项目责任人与协办人应到借款人和担保人以及有关部门实地调查。公司负责人根据具体情况参与调查。进行实地调查前，要列出调查提纲，明确调查目标，以保证调查的质量和效率。

第十二条 实地调查要点

(一)访问借款人，会见有关当事人，了解借款人和项目背景、市场竞争范围、销售和利润、资源的供应等情况。弄清借款用途和还款来源。考察企业管理团队的整体素质(文化程度、主要经历、技术专长、经营决策、市场开拓、遵纪守法等方面)，了解主要领导人的信用状况、能力和综合素质。

(二)对需进一步核实的材料，要求企业提供原件核对。

(三)考察主要生产、经营场所，通过走、看、问，判断企业实际生产、经营情况，印证有关资料记载和有关当事人介绍的情况。

(四)对财务报表的调查审核，应根据企业的实际情况，主要调查核实以下内容：

1.了解企业的主要会计政策，是否按会计准则记账； 2.企业的财务内部控制制度是否完备并有效执行；

3.通过采用抽查大项的方式，审核企业是否做到了账表、账账、账证、账实相符，核实资产、负债、权益是否有虚假；

4.有保留意见的审计报告的保留意见部分； 5.或有损失和或有负债情况。

(五)察看抵押物、质物。以房地产抵押的，要察看、了解抵押物的面积、用途、结构、竣工时间、原价和净值、周边环境等；以动产抵押、质押的，要察看、了解抵押物、质物的规格、型号、质量、原价和净值、用途等；以汇票、债券、存款单、仓单、提单等出质的，要察看权力凭证原件，辨别真伪，必要时请有关部门鉴定。

第十三条 综合分析是在核实资料和实地调查的基础上，对已经获取的信息进行综合判断、分析、比较和评价，主要有以下几个方面：

(一)分析、判断借款人的主体资格、清偿债务意愿及是否能严格履行合同条款。

(二)分析经济环境对贷款项目和借款人的影响，主要包括：项目产品在行业中的地位；产品经济寿命期；技术、工艺先进程度；市场结构和市场竞争能力，市场风险程度及政府的管制程度等。

(三)分析借款人的还款能力。通过财务分析和现金流量分析，掌握借款人的财务状况和偿债能力，预测借款人的未来发展趋势。

财务分析的主要内容：

1.偿债能力(财务杠杆比率、流动比率)； 2.盈利能力（盈利比率）； 3.营运能力（效率比例）； 4.资产质量； 5.资金结构；

6.预测近3年的发展趋势。

7.现金流量分析是要预计在未来的还款期间内，是否能够产生足够的现金流量偿还公司贷款。

(四)分析担保人的担保资格和担保能力。重点分析担保方式的可操作性，抵押、质押是否合法合规，与抵押物、质物的流动性相关的预期变现难易程度、交易成本和价格的稳定性和可预见性。

(五)基本风险度分析。

第十四条 项目初审结束，责任人须向信贷评审委员会提交《贷款调查报告》。《贷款调查报告》的主要内容：

(一)借款人背景情况；(二)项目基本情况；(三)市场预测及销售分析；(四)财务状况及偿债能力；(五)借款用途及还款资金来源；(六)担保情况；

(七)与银行往来及或有负债情况；(八)综合分析该项目风险程度；(九)其他需要说明的情况；(十)调查结论。

第十五条 项目初审过程中发现借款人或担保人有不良信用纪录、出具虚假资料、违法违规等问题，或借款人主动要求撤回担保申请，致使初审工作不能继续进行时，责任人应在《贷款调查报告》中说明原因并提出

处理意见，填写《中止贷款项目处理意见书》，信贷业务部签署意见后逐级报公司董事长(总经理)审批。责任人将处理结果告知借款人。

因借款人或担保人材料提供不全或借款人要求暂缓处理影响项目初审工作的，亦按上述程序办理。

第十六条 项目自正式受理开始，一般应在3个工作日完成，如超过3个工作日，责任人应向信贷业务部负责人说明原因，信贷业务部负责人逐级向公司董事长(总经理)报告。

第五章 贷款项目评审与决策

第十七条 贷款项目的评审包括两个环节，即部门评审和会议评审。第十八条 贷款项目责任人将借款人和担保人提交的各项资料和《贷款调查报告》提交信贷业务部，信贷业务部负责人组织人员对上述资料进行初审。信贷业务部初审的重点是项目资料和《贷款调查报告》。

信贷业务部初审的主要内容：

(一)项目资料的真实性、完整性、正确性；(二)对担保措施提出意见；

(三)对报审资料从法律角度加以审核；(四)对项目的风险度进行评价；

(五)对企业的财务状况进行评价。做出评审意见和结论，信贷业务部初审一般应在2个工作日完成。初审结束后需填写《贷款项目风险评审意见书》。

第十九条 信贷业务部初审完毕后，将《贷款调查报告》和《贷款项

目风险评审意见书》连同其他资料一并移交公司风险控制部进行审核。风险控制部主要对信贷业务部提供的《贷款调查报告》的结论，进行再次复审(包括对贷款单位的再次实地考察和相关资料的复审)，复审后需填写《贷款项目风险评审意见书》，提交公司信贷评审委员会进行会议评审。

第二十条 会议评审的组织机构是公司信贷评审委员会，由公司董事长(总经理)、副总经理、风险总监及外聘专家等组成。

评审会议参加人员：(一)评委会全体成员；(二)项目责任人和协办人；(三)评委会认为须参加的人员。第二十一条 会议评审工作程序

(一)评委会至少在会议召开前1天将会议内容通知参加会议人员，会议资料由项目责任人负责提交。

(二)会议由评委会主任—公司董事长(总经理)召集，参加会议人员必须按时参加会议。

(三)责任人报告项目调查情况和初审意见，协办人作补充说明。(四)部门负责人报告部门审核意见。

（五）风险控制部把审核、考察情况，对贷款项目作出风险评估意见。(五)评审委员会和参加会议人员质疑，项目调查责任人和协办人答疑。(六)参加会议人员从合法性、安全性、效益性等方面对项目进行综合分析并提出具体评审意见。

(七)评审委员会主任综合与会大多数人的意见后提出总结性评审意

见。

(八)会议评审采用签字表决制，评审委员会人员(项目责任人和协办人不参加表决)须在《贷款项目风险评审意见书》明确填写“同意”或“不同意”并签字，不得弃权，信贷评审委员会成员全部同意视为项目评审通过。

会议评审和审批一般应在1个工作日完成。

第二十二条 贷款审批权限包括贷款额度、贷款期限、贷款利率、贷款展期由公司董事长(总经理)审批。

第二十三条 对部门审核、会议评审中被否决的项目，公司董事长(总经理)只能做“不同意贷款”或“进行复议”的决定，而不能做“同意贷款”的决定。

第二十四条 会议由评委会指定专人记录，内容包括会议的时间、地点、出席人员、参加会议人员对项目的意见及评委会主任最后综合意见。会议形成的文书、资料归档保管。

第二十五条 发生以下情形的项目需进行复议

(一)公司评审委员会否决(三分之一以上评审人员不同意)，但公司董事长(总经理)决定复议的项目；

(二)多数评审人员质疑，公司董事长(总经理)认为有必要进一步调查的项目。

复议仅限一次。对复议的项目，自项目初审程序开始办理，如有必要可重新确定责任人。

第六章 贷款合同的签订

第二十六条 项目经会议评审通过后，由责任人通知借款人、担保人办理有关签约手续

第二十七条 信贷业务部安排专人办理签约手续，一般情况下责任人为经办人，签约程序如下：

(一)准备空白合同文本，包括借款合同、担保合同及其他须准备的资料。

(二)由信贷业务部、风险控制审核上述合同文本，对需要调整和修改的合同条款应及时与有关当事人协商、谈判，将修改意见，报公司董事长(总经理)审定。

(三)责任人登记《贷款项目合同登记表》，确定本公司出具合同的编号，填写合同内容并在经办人处签字。

须注意的事项：需要抵(质)押人对抵(质)押物进行保险的，保险期限至少要长于借款期限3个月，投保总值不得低于抵押物、质物总值，保单要注明公司为保险赔偿第一受益人，保单正本须存放在公司。

(四)对填写完内容的合同文本再进行一次审核，方法与本条第(二)项相同；

(五)涉及到股东代表、法定代表人、董事会成员、共有人、担保人等签字盖章的情况，当事人必须当面签字、盖章，公司至少应有两人在现场。

(六〉法定代表人、公司签章。

第二十八条 办理完签约手续的项目资料和重要合同、证件：包括借款合同、保证合同、抵(质)押合同及抵(质)押登记证件等须移交财务部管理。

第七章 担保措施

第二十九条 申请借款必须落实担保措施，包括财产抵押、财产或权力质押、保证等。公司根据借款人和项目的实际情况，采用一种或几种担保措施。

第三十条 担保人提供抵押物、质物的范围，按《担保法》的规定执行，并按有关规定办理抵（质）押登记手续。

第三十一条 负责人负责准备抵(质)押登记资料和借款人一同办理抵(质)押登记手续。办理完抵（质）押登记手续后，应取得抵(质〉押登记部门发放的《他项权力证书》或经抵(质)押登记部门签章的《抵(质)押登记表》等证明文件。

第三十二条 用不动产抵押，抵押率(按净值计算)不高于70%；动产抵押率(按净值计算)不高于50%；动产质押率(按净值计算)不高于50%；股权、债券等权利质押，质押率(分别按投资额、债券面值计算)不高于70%。

第三十三条 采用信用保证措施的担保企业，必须满足以下条件：(一)具备《担保法》规定的担保资格；(二)资产负债率不超过70%；(三)连续3年(含当期)以上盈利；(四)企业资信和经济实力要优于借款人；(五)企业在承保期必须参加保险。

第八章 利息收取和贷款发放

第三十四条 公司贷款利率的制定符合国家有关规定。不高于银行同

期贷款利率的4倍。

第三十五条 贷款利息按合同约定收取。

第三十六条 借款人在签署《借款合同》时，应确认贷款利率。第三十七条 责任人办妥抵(质)押登记手续后，按合同约定督促借款人缴纳贷款利息，贷款利息由信贷业务部负责计算和催缴，公司财务部门负责核实和收款。

第三十八条 责任人须将抵(质)押登记手续完备情况送信贷业务部、风险控制部、财务部、董事长(总经理)审核。财务部在发放贷款时须要求项目责任人提供：

1.填写《转款申请单》报公司相关部门责任人和公司董事长(总经理)签字同意；

2.提供《借款合同》、《保证合同》、《抵(质)押合同》、借款借据原件查验并作为记账凭据。

财务部根据借款人提供的账号、户名、开户行，发放贷款。

第九章 贷后管理和贷款收回

第三十九条 贷后管理是指自公司向借款人放款至贷款收回的过程的管理，包括贷后检查、展期、逾期的处理等。

第四十条 贷后的日常管理由信贷业务部负责；风险控制部进行定期或不定期抽查。检查前要制定检查计划，报公司董事长(总经理)审批。贷后检查分日常检查和重点检查。日常检查是根据企业的实际情况，如贷款金额、贷款期限、担保措施、风险等级等确定检查频率，日常检查原则上

每月进行一次，对于用机器设备做抵押担保的项目，至少每个月进行一次。重点检查是对贷款封闭管理的项目、认为风险较大的项目及其他需特别关注的项目进行不定期检查或全程跟踪。检查完毕后，检查人员须填写《贷后跟踪情况报告表》并附要求借款人及有关部门提供的资料，报公司董事长(总经理)签批意见后与有关资料一并归档。

第四十一条 贷后检查的内容：(一)借款人是否按合同规定使用贷款；(二)借款人生产经营和财务状况；(三)担保措施中是否发生了新的不利因素；(四)风险等级确定(贷款的五级分类)(五)其他须说明的情况。

第四十二条 检查人员在检查中发现借款人和担保人存在较大问题，须当日向部门负责人口头报告，部门负责人应在一日内将存在问题和处理意见书面报告公司董事长(总经理)。对发现的重大问题，部门负责人应立即报告董事长(总经理)，董事长(总经理)认为有必要时，可召集有关人员进行专题讨论并提出相应的对策及措施。

第四十三条 对所有贷款项目，在贷款到期日之前7日，责任人原则上填写《贷款到期通知》，通知借款人，公司须留存。

第四十四条 每月月末前，信贷业务部应向公司董事长(总经理)提交当月《逾期项目统计表》。季度检查完毕应及时向公司董事长(总经理)报送《贷后跟踪情况报告表》。

第四十五条 需要展期的贷款项目，借款人须在贷款到期前10天向公

司提出贷款展期书面申请，信贷业务部负责调查贷款展期的原因，提出处理意见，并要求担保人出具同意继续担保的书面证明，撰写《贷款展期处理意见书》，报公司董事长(总经理)审批。

第四十六条 对逾期的贷款项目，由信贷业务部写出检查报告，提出处理意见，撰写《贷款逾期处理意见书》报公司董事长(总经理)审批。

第四十七条 贷款到期后，责任人负责核实贷款本金确已归还，经信贷业务部和财务部确认后报公司董事长(总经理)核准，办理注销抵押登记并将所保管的原件退还。

第四十八条 贷款项目责任人和信贷业务部负责人在办理贷款业务过程中，应根据业务进度将完成内容及时登记有关台账及录入微机，进行项目统计和管理。

第十章 贷款的追偿

第四十九条 借款人在贷款到期日足额清偿《借款合同》项下的全部款项，贷款责任即宣告解除合同。如果借款人在贷款到期日未能按时足额归还公司贷款，公司应及时与借款人、担保人落实公司向借款人(担保人)追偿债务的权利。

第五十条 追偿项目的管理

①建立追偿项目《风险评级报告制度》，及时监控追偿资金总量及风险级别的转移情况，定期反映追偿项目的动态情况。

②指定专人负责追偿资金的回收工作，每个追偿项目有具体的工作方案。对责任人有明确的考核指标，做到责任明确、奖惩分明。

③对追偿项目要一户一策，对症下药，重点突破，确保措施有效。④对追偿项目要进行剖析，属业务人员不按工作程序等主观原因造成的要进行处罚和处分。对催收追偿资金有贡献的要奖励，做到奖惩分明。

第五十一条 追偿方案由项目责任人制订，信贷业务部、风险控制部审核后报公司董事长(总经理)审定。项目责任人为追偿的具体经办人，负责填制《追偿台账》，按月计算、催收资金占用费、违约金，并与相关部门核对。

第五十二条 追偿结束，项目责任人撰写《贷款项目追偿结果意见书》，经信贷业务部和风险控制部、财务部确认后报公司董事长(总经理)核准。

第十一章 责任和罚则

第五十三条 责任人、协办人和部门评审、会议评审人员按公司的有关规定承担相应比重的责任。

第五十四条 因失职、渎职使公司遭受损失，要追究有关人员责任，并按公司有关规定进行处罚。

第十二章 档案管理

第五十五条 每项贷款业务完成后1天内，责任人应填制《贷款业务资料清单》并按《贷款业务资料清单》的顺序将资料整理立卷后移交给公司会计（负责档案管理）。

第五十六条 贷款后期管理至追偿终结过程中所有有关的文书和资料都在归档范围，业务事项处理完毕后及时移交公司会计归案管理。

第十三章 附 则

第五十七条 本规程如与国家法律、法规不一致时，应作相应修改和调整。

5.商业贷款操作流程 篇五

商业贷款操作流程：

具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

（一）借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的可执行首付款比例不低于２０％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（二）受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

（三）贷款审查、审批

审贷部门重点审查：

1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;

2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

4、借款人偿还贷款本息的能力；

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审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

举例李先生办理商业贷款：

2月16日，他和开发商签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，并交了20%的首付款。售楼人员告诉他，开发商须把他的购房合同拿到区房地产局去办理预售登记手续，等预售登记手续办完后，他才可以拿着《预售合同》到位于该项目的合作银行——农业银行北京分行西城支行在售楼现场设的律师办公处办理申请手续。

2月23日，李先生接到了到售楼处拿购房合同的通知。

2月24日，李先生和夫人拿着首付款发票、身份证、户口簿、结婚证等身份证明到了售楼处，拿了购房合同便到农业银行指定的律师事务所现场办公地点填写借款申请表，并交纳了所有材料和法律服务费。

按律师的要求，2月24日，李先生又交了两口子近期证件照各一张、财产证明、收入证明。律师告诉他们，律师将对他们的材料进行初审并向银行出具法律意见书。

3月1日，李先生接到律师的通知，要求他们到售楼处现场的银行办公地点购买房屋保险，保险费为购房

3月14日，李先生接到律师的通知，告知他们已经通过银行的审核，可以来售楼处签借款合同。3月15日，李先生按约定的时间到了售楼处的律师办公地点签订了个人住房贷款借款合同、担保合同、/ 2

商业贷款操作流程

委托转账付款授权书等文件，并到银行现场办公柜台办理了个人住房贷款专用账户。至此，李先生办完了贷款手续。

住房公积金贷款置换商业性住房贷款流程：

1、到公积金管理中心领取申请表

2、到原贷款发放银行出具贷款余额清单

3、材料完备后送公积金管理中心

4、凭公积金管理中心批件到指定银行签订借款合同、保证合同

5、银行放款至原贷款帐户还贷

6、凭结清余额证明办理撤销抵押手续

7、如需撤销自然人担保，必须重新办理抵押手续，并将房屋他项权证送达放款银行，凭银行证明，向公积金管理中心申请。

置换商业性住房贷款的条件：

职工购买自住住房已办理了商业性住房贷款并具备下列条件的,可将商业性住房贷款转为公积金贷款。

1、具有扬州市城区常住户口或有效居留身份；

2、本人及所在单位建立住房公积金制度半年以上并按规定连续按时足额缴存住房公积金；

3、有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力，且无3期（含）以上逾期不良记录；

4、具备必要的担保手续即找一个符合下列所述担保条件的自然人担保。

置换商业性住房贷款需提供下列材料：

1、贷款申请表3份；

2、商品房提供购房合同、房产证(含共有证)、土地证、购房发票；二手房提供房产证(含共有证)、土地证、买卖契约、完税单复印件2份；

3、借款合同复印件2份；

4、贷款余额清单(加盖银行章)原件1份,复印件1份；

5、申请人夫妇及产权共有人身份证明、户口簿、结婚证复印件2份；

6、担保人身份证、户口簿、收入证明复印件2份及公积金帐号。

置换商业性住房贷款额度及年限

1、购买商品房不超过房价的80%,购买二手房不超过房价的80%,且均不得超过商业性住房贷款余额；

2、夫妻双方正常缴存住房公积金贷款最高额为50万元,借款人未婚或单身的贷款最高额为30万元,借款人配偶为现役军人的可视为双职工计算贷款额度；

3、可贷额度=借款人夫妇月缴存公积金额÷缴存比例×40%×12×贷款年限 按上述3款测算最低者为批准贷款额度。

4、贷款期限最长为15年，贷款期限加借款人年龄不得超过法定退休年龄，公务员可在法定退休年龄基础上延长5年。

担保人的条件：

1、具有完全民事行为能力；

2、具有本地城镇户口或有效居留身份,工作、收入相对稳定；

3、连续正常缴存住房公积金6个月以上且帐户内有1年以上缴存额；

4、无公积金贷款余额及其它不良债务、贷款逾期不良记录；

5、借款人未全部偿还贷款本息或撤销担保之前担保人不得提取住房公积金或申请住房公积金贷款；

6、担保人年龄加担保贷款期限不得超过法定的退休年龄。

担保方式的变更：

6.小额担保贷款操作流程 篇六

本中心对小额贷款担保，按以下程序操作：

一、受理担保申请

（一）核实是否符合小额贷款的受理对象

1． 个人申请小额贷款的，是扬州市区（广陵区、维扬区、开发区）内年龄在60周岁以内、身体健康、城市守信、具备一定劳动技能并领取《再就业优惠证》的下岗失业人员、城镇退役军人、城镇登记失业人员、大中专（技）毕业生以及被征地农民等（以下统称再就业人员），自谋职业、自主创业或合伙经营与组织起来就业的，其自筹资金不足部门，向商业银行或其分支机构申请小额贷款的个人（以下简称个人）。

2． 企业申请小额贷款的，是扬州市区（广陵区、维扬区、开发区）内当年新招用再就业人员达到企业现有在职职工总数30%以上，并与其签订一年以上期限劳动合同的劳动密集型小企业（以下简称企业）。小企业的标准依据原国家经贸委、国家纪委、财政部和国家统计局《关于印发中小企业标准暂行规定的通知》（国经贸中小企业[2003]143号）执行。

除以上对象外的个人与企业均不具备小额贷款担保受理条件。

（二）核查小额贷款担保申请者的相关资料

1． 个人申请小额贷款担保的，需提供：

（1）居住地社区居委会劳动保障工作站出具的《下岗失业人员小额担保贷款前期审查表》；

（2）就业登记证复印件（第3、4页）；（3）再就业优惠证复印件（第1、2、4页）；（4）创业培训合格证复印件；（5）营业执照复印件（副本）；

（6）申请人及配偶的身份证复印件；（7）申请人及配偶的户口簿复印件。（2）~（7）项复印件需与原件核对一致。2．小企业申请小额贷款担保的，需提供：

（1）劳动部门核发的《劳动密集型小企业吸纳下岗失业人员认定证明》；

（2）劳动部门认定、担保中心审核并报财政部门批准的《劳动密集型小企业微利项目财政贴息申请表》；

（3）法人营业执照复印件（年检），国、地税的税务登记证（复印件），法人代码证；

（4）法人代表身份证复印件；（5）《公司章程》；

（6）上年末及当期的财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）。

（三）落实反担保措施

个人申请小额贷款担保的，原则上需第三方提供信用反担保，第三方应是无不良信用记录或其他经济违法行为的公务员、事业单位正式工作人员、部省属及地方经济效益好的企业中层以上干部、教师、医生以及其他有固定工作、年收入在2万元以上的人员，其中反担保者为个人的，应提供其所在单位的身份证明、身份证复印件，并签订担保人、贷款人、反担保人的三方合同；反担保者为企业法人的除签订三方合同外，还需提供法人营业执照复印件。如小额贷款者确实难以提供第三方信用反担保的，又有可执行的有效财产的，亦可以此实物进行抵押、质押。

二、审核担保申请

以上资料，手续完备后，对担保申请进行审核。

（一）实地查核 向社区调查申请者的信誉度，审核贷款人资料的真实性，经营项目的可行性或经营状况等，并在其申请表上如实填写调查结论。

（二）评审

1． 中心主任预审，若主任认为不具备小额贷款担保条件而否定的，则做评审不通过处理。

2． 中心主任预审通过的，则提交担审会评审。评审会成员一人一票，记名投票，三分之二赞成为通过。评审会成员均需在评审决议上签字。评审会一般一周一次。

凡资料齐全、情况属实的，我中心必须在一周内办结。对个人申请小额贷款担保的，不管是担审会通过还是未通过的，均需及时告知申请人。

对担审会通过的小额贷款担保申请，通知贷款人及时将相关材料送交商业银行，办理贷款手续。

三、跟踪贷款管理

（一）每月25日前及时准确掌握小额担保贷款归还情况；

（二）对未归还的应在当月底前电话了解未归还的具体原因，并进一步向贷款人讲明政策，要求其履行贷款合同；

（三）到贷款第三个月仍未归还的，应与商行工作人员一道登门了解其经营情况，查明其未归还原因，同时将贷款人未能逐月归还贷款的情况告知反担保人，并请其协助做好贷款人的归还工作；

（四）对因主观原因不能按期归还贷款的，除通知贷款人所在社区外，应视其具体情况采取相应安全措施；

（五）每月15日前将逾期贷款详细情况报市劳动部门，由社区协助催收；

7.房屋按揭贷款风险分析及防范策略 篇七

一、楼盘准入风险

(一) 楼盘延期交付、楼盘质量整体出现问题、甚至造成楼盘烂尾

对于此类情况, 要重点考察楼盘开发商。对于资质等级为四级或以下的、暂定资质 (项目公司、子公司等, 资质可参照其母公司/控股母公司资质执行) 开发商所开发的楼盘, 原则上不予准入。开发商当前有房地产开发贷款逾期, 或其他融资渠道违约, 不得准入, 已准入楼盘要立即暂停贷款发放。对于曾有过烂尾楼等情况的开发商, 不得准入。

要调查该楼盘资本金到位情况、楼盘销售进度, 调查楼盘开发商开发历史、社会影响以及是否建造过烂尾楼等。

(二) 楼盘滞销, 整体抵押物处置难

要考察楼盘地理位置、周边交通情况;商业、生活配套设施情况;周边楼盘建造、价格情况。商业地产贷前调查需调查该商业地产周边商业用房的空置率是否较高, 使用率是否较低。商业地产项目需位于城市成熟商业或办公区, 且开发商须具有商业地产开发运营经验。商铺仅接受首层、临街且独立商铺。

二、开发商担保风险

(一) 担保能力不足或下降

房屋按揭贷款一般由开发商承担阶段性担保。开发商须具有较强的资产实力, 经营状况正常、财务状况良好, 商业与银行信誉良好, 无不良还款记录, 具有相应的担保能力。

(二) 项目公司注销

通常情况下, 项目公司注销前应当进行清算, 清算时对债务作出处理。因此要定期对楼盘进行贷后检查, 发现公司清算时按照清算公告要求申报债权。有些股东为了逃避债务, 不清算或者清算不合法甚至“主动吊销执照”的方式侵害债权人的利益。这种情况可以直接起诉股东, 要求其承担担保责任。

三、“假按揭”风险

(一) 利用假的购房备案合同, 向银行申请贷款

这种情况发生在贷款无法办理预抵押手续的地区, 房产局对外开放的网站也查询不到或者查询不全该房屋买卖详细信息。开发商通过假的购房备案合同, 和客户勾结骗取银行贷款。

防范措施:经办银行要到房产局或者通过房产局的专网核实购房备案合同的真实性。

(二) 利用真的购房备案合同, 等贷款发放后, 再去房产局撤销购房备案合同, 一房多卖

这种情况也发生在贷款无法办理预抵押手续的地区, 开发商通过一房多卖, 大量骗取银行贷款。

防范措施:经办银行一方面要加强对开发商的甄选, 一方面要加大贷后检查力度, 对于大额可疑的贷款, 定期去房产局查验其备案及办证情况, 对于已办证贷款立刻办理抵押手续。

(三) 开发商的股东或员工, 利用真的购房备案合同, 通过虚假交易, 套取银行资金

上述情况往往发生在滞销的楼盘, 开发商因回款困难, 资金链紧张, 而采用虚假交易, 开具假的首付款收据, 利用真的购房备案合同, 套取银行资金。此类假按揭虽然办理了抵押或者预抵押手续, 但是实际用途性质是房地产开发贷款, 由低风险的个人按揭贷款转变为高风险的房地产开发贷款。

防范措施:经办银行贷前要验证首付款的真实性, 贷后抽取贷款客户, 查询客户的还款来源, 看是否为开发商代垫款项。

四、借款人信用风险

(一) 稳定职业者

稳定职业者, 如果是自住型或改善型购房, 购房贷款月供在其理财计划之内, 因借款人有稳定的收入来源, 这类贷款往往违约率极低。

贷前调查及审查重点是对借款人单位及其收入的真实性进行调查审核。可以借助其社保记录单、税单、公积金缴存单核实借款人单位及其收入的真实性。

(二) 自营业主

对于自营业主购买大额住房如别墅类的贷款, 风险较大, 对借款人最好按照小微贷款客户标准审批。对自营企业要进行行业分析、现金流分析、运营分析、偿债分析、赢利分析以及非财务指标分析。对于自营业主的投资性购房要按照企业的投资审批。

五、抵押物风险

(一) 房价下跌风险

房价下跌后, 房地产抵押物价值变化会导致银行风险。如果是整体房价大幅度下跌, 还会造成银行系统性风险。

银行在调查审批时, 应基于客户的第一还款来源是否充足, 避免简单依据第二还款来源选择客户。对于投资性购房审慎介入。

(二) 房屋毁损风险

房屋如果发生火灾等重大的毁损, 房价即会大幅度贬值, 影响借款人还款。有些银行通过让借款人投保房屋财产保险来规避可能出现的风险。

六、银行操作性风险

(一) 贷前阶段

贷前阶段操作性风险主要有:贷前调查未尽职, 对借款人提供的相关资料和资信状况等情况缺乏深入实际的调查评估。内部欺诈, 明知虚假信息故意隐瞒。“面谈”、“面签”流于形式, 致使其他人假冒签字, 合同无效。

(二) 贷中阶段

贷中阶段操作性风险主要有:录入人员将重要要素录入错误。审贷人员审查不仔细, 未发现明显伪造材料。合同制作人员打印合同时将抵押人、抵押物地址等重要要素打印错误, 致使合同存在缺陷。抵押人员抵押未落实。对于凭抵押放款的, 不是抵押人本人去办理抵押而未发现, 致使抵押落空。放款审查人员未落实审贷意见, 或对合同、担保不符合放款条件的贷款把关不严。

(三) 贷后阶段

贷后阶段操作性风险主要有:没有按期对楼盘进行检查。对已竣工交付房产, 没及时落实抵押。对于大额可疑贷款没有按时做贷后检查。对逾期贷款未及时催收, 未能及时发现和处置信贷风险。

8.必须收紧个人住房按揭贷款政策 篇八

当美国股市及金融市场逐渐好转,美国经济开始复苏之际,美联储开始计划退出“量化宽松”的货币政策。尽管这种退出的时间及方式是相当不确定,但是市场对此已经有所反映。在中国,尽管货币政策加上“适度”两字,使中国的货币政策看上去是较为有约束的,但上半年银行信贷的投放是前所未有的,是极度宽松的。在半年的时间里,银行贷款达7.37万亿,是2007年信贷增长最快年份的2倍。按照上半年这种信贷增长速度,年底基本上可达10万亿以上,即全年的信贷增长是2007年的3倍。我们知道,2007年是房地产泡沫、股市泡沫最为严重的一年。

面对当前国内经济形势,尽管国家统计局出来的数据比市场预期的要好,但政府的共识是,未来经济发展的基础仍然不稳定,面对的不确定因素仍然不少,因此,下半年的宏观经济政策不应改变。最近央行的工作会议表示,下半年将继续保持宽松的货币政策,也有媒体报道说,央行将会密切关注通货膨胀的市场预期。对此,有市场分析员认为,央行发行定向票据,已表明将收紧银行资金,相信货币当局将“看紧”商业银行放贷,不过,下半年加息抗通胀的机会不大。

现在我们要问的是,下半年的货币政策会不会调整?需要不需要调整?美国及日本都在计划退出“量化宽松”的货币政策了,如果国内央行仍然坚持现行的货币政策,这种货币政策能否持续下去?它对整个经济将造成什么样的结果?现在政府的目标一直盯在“保八”上,但实际上这种“保八”的意义何在?它对中国经济未来持续稳定发展将会产生什么影响?

其实,从实体经济的情况来看,目前无论是CPI还是PPI都处于负增长的阶段,经济处于紧缩的状态。相信短期内通货膨胀是不会出现的。而货币政策的目标是稳定货币,在整个实体经济的物价水平还比较低的情况下,现有的货币政策并不需要调整。也就是说,大量的信贷增长并没有传导到实体经济的价格水平上。

应该看到,从1980年代开始,随着经济全球化及金融全球化的深入,整个经济格局发生了巨大的变化。经济全球化,使得许多可贸易的产品可以在全世界要素价格最低的地方生产,从而使得整个世界可贸易品的价格水平全面下移;金融全球化,不仅使得大量资金在全球范围内快速流动,而且使得许多商品的交易完全金融化及期货化。在这种情况下,一方面国际市场上许多商品的价格水平越来越低,另一方面,大量的资金流入金融市场推高资产价格。在这样的条件下,传统的货币政策已经不适应经济形势。如果不改进这种传统的货币政策,那么货币政策操作将使金融市场积累的风险越来越大。也就是说,在这种经济环境下,央行的货币政策如果不密切关注资产价格的波动,那么,爆发金融危机是不可能避免的。