房地产估价师备考

房地产估价师备考（共8篇）

1.房地产估价师备考 篇一

2015年土地估价师备考：土地的概念考试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、目前我国的土地证书主要有__。A．《国有土地使用证》 B．《国有土地所有证》 C．《集体土地使用证》 D．《集体土地所有证》

E．《土地他项权利证明书》

2、在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括__。A．管理费 B．土地税 C．维护费 D．保险费

3、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为。A：50～100 B：60～120 C：70～140 D：80～160 E：土地

4、私募债券的利率一般公募债券。A：高于 B：等于 C：低于

D：以上均不对 E：土地

5、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。A.供需分析  B.效用分析  C.价值分析  D.边际分析

6、宗地估价报告中，必须有名以上土地估价师签名的报告才有效。A：1 B：2 C：3 D：4 E：时间因素

7、根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，获得执业资格的土地估价师可以从事（）的评估。A.地表的权利  B.地表及地下空间的权利  C.地表、地下及地上空间的权利  D.地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定着物及相关权利

8、没有条件开垦，或者开垦出的耕地不符合要求的，建设单位可以按照有关规定缴纳耕地开垦费，由__履行造地义务。A．省级人民政府 B．市级人民政府 C．县级人民政府

D．地方政府土地管理部门

9、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为__。A．20 B．50 C．66.7 D．75

10、在经济较为落后的地区，可以适当降低城镇土地使用税税额，但降低额不得超过国家规定的最低税额的。A：10％ B：20％ C：30％ D：40％ E：土地

11、某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有。【2008年考试真题】 A：宽深比修正 B：区位修正 C：用途修正

D：出让方式修正 E：时间因素

12、根据《农用地定级规程》，修正法定级是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评估出农用地级别的方法。

A：自然因素、区位因素 B：区位因素、社会因素

C：自然因素、区位因素、社会因素 D：区位条件、耕作便利度 E：合法性

13、国有企业改革涉及的划拨国有土地使用权，在下列情形中，可不采取出让方式处置的是__。A．原国有企业出售

B．非国有企业兼并国有企业 C．原国有企业破产

D．国有企业兼并国有企业

14、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)规定，土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额的违约金。A：1％ B：3％ C：1‰ D：3‰

E：专职副总督察(副部长级)1名

15、当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始（）。A.以递增的速度上升  B.以递减的速度上升  C.以递增的速度下降  D.以递减的速度下降

16、下列关于土地权屈争议调处的受理范围和管辖，说法正确的是__。

A．个人之间发生争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理

B．单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的省级国土资源行政主管部门调查处理

C．跨设区的市、自治州行政区域的土地权属争议案件，应由省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门受理

D．争议一方为军队，且涉及土地面积较大的，应由设区的市、自治州国土资源行政主管部门受理

E．跨设区的市、自治州行政区域的土地权属争议案件，应由国土资源部受理

17、土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终确定取决于。【2007、2004年考试真题】 A：市场资料 B：土地交易双方 C：土地估价师 D：土地供求状况 E：时间因素

18、估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据来确定。A：估价对象 B：估价目的 C：估价程序 D：估价原则 E：时间因素

19、根据工业区位理论，集聚因素形成的聚集经济效益可使和工资定向的工业区位产生偏离，从而形成工业区位的第二次变形。A：固定成本 B：原料指数 C：运费

D：分散因素 E：时间因素

20、土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括__不同。A．表示方式 B．价格基础 C．生产成本 D．形成时间

21、为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是。

A：承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15％ B：出租房屋的物业管理费1．2元／平方米，由承租人自行向物业公司缴纳 C：买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3％和1％分别缴纳契税和土地增值税

D：买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5．5%和1．0％分别缴纳营业税及附加和土地增值税 E：合法性

22、采用平均年限法计提折旧，折旧额应根据乘以折旧率计算．【2002年考试真题】

A：固定资产预计净残值 B：固定资产净值

C：固定资产应提折旧总额 D：固定资产原值 E：土地

23、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是。A：物价变动 B：交通条件

C：公用设施条件 D：环境质量 E：时间因素

24、在层数一定的条件下，容积率与建筑密度呈关系。A：反比 B：正比 C：互补 D：不相关 E：土地

25、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。

A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日

C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、土地权属争议的种类有__。A．集体所有者与国有使用者之间

B．国家所有者与集体所有者之间的权属争议 C．集体所有者之间的权属争议 D．国家所有者与集体使用者之间的权属争议 E．国家所有者之间的权属争议

2、在国有企业改制为股份公司的资产评估中，若资产评估价值小于原资产账面价值，差额应（）。A．冲减资本公积 B．计提资产减值准备 C．冲减盈余公积

D．计入当期营业外支出

3、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发E2008]131号)规定，下列表述正确的是。

A：争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题 B：中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准 C：将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过3年(含3年)转让免征营业税

D：个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税 E：取消城市房地产税

4、下列固定资产中，应计提折旧的是的设备．【2004年考试真题】 A：在建工程项目交付使用以前 B：当月以经营租赁方式租出 C：季节性停用

D：已提足折旧继续使用 E：前期费用

5、影响土地区位的主要因素有__凶素。A．环境 B．社会经济 C．自然 D．交通 E．行政

6、货币的职能包括．【2006年考试真题】 A：保险手段 B：贮藏手段 C：外汇手段 D：流通手段 E：支付手段

7、在土地价格评估过程中，如果遇到（）等交易情况，需要进行交易情况修正。A．通过房地产中介公司进行正常市场交易 B．母公司将土地作价转让给子公司 C．外籍华人购买先辈曾居住过的房屋 D．公司将单位职工宿舍作价出售给职工 E．经济适用房交易

8、评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于。A：地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大 B：土地和地上附着物不可分离 C：地上附着物不能够单独评估

D：土地的价值由土地及地上附着物共同作用形成 E：地上附着物没有市场交易和收益资料

9、在决定土地市场供需调控的力度时，要考虑的因素包括。A：土地经济波动的幅度

B：调控手段从使用到产生效应的滞后时间 C：调控效应惯性大小 D：调控环境 E：调控时间

10、《国有建设用地使用权出让合同》示范文本规定，宗地用途按《土地利用现状分类》规定的土地__填写。A．一级类 B．二级类 C．三级类 D．四级类

11、土地调查可分为__。A．土地管理调查 B．土地利用现状调查 C．地籍调查

D．土地条件调查 E．土地动态监测

12、符合__条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租和抵押。

A．土地使用者为中国公民 B．领有国有土地使用证

C．具有合法的地上建筑物和其他附着物 D．具有合法的产权证明

E．土地使用者为其他经济组织

13、赠与契税由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定，按__税率征收。A．1%～3% B．3%～5% C．2%～4% D．4%～6%

14、下列关于市场经济特征的表述，__是错误的。A．从信息传递方式看，市场经济以信息横向传递为主 B．从决策的方式看，市场经济以集体决策为主 C．从调节方式看，市场经济以自我调节为主

D．从经济联系方式看，市场经济是一种开放的经济系统

15、下列情形中，__适用或者参照适用《城市房地产管理法》。

A．在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发的

B．在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内，从事房地产交易的 C．对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内，实施房地产管理的 D．在城市规划区外的国有土地范围内取得房地开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的

E．在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内，从事物业管理的16、我国的金融监管机构主要有。A：中国人民银行

B：银行业监督管理机构 C：证券监督管理机构 D：政策性银行 E：商业银行

17、土地评价可划分为土地__评价。A．适宜性 B．经济 C．等级 D．用途 E．观赏性

18、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按__求取。

A．宗地内外开发投入的费用总和 B．宗地外开发投入的费用总和 C．宗地内开发投入的费用总和

D．宗地内外受益分摊的开发费用总和

19、房地产开发前期的规划管理工作内容包括．【2009年考试真题】 A：核发建设用地规划许可证 B：规划条件审批

C：核发建设用地批准书 D：规划设计方案审批

E：建设项目选址及定点审批

20、在会计处理上，企业盘盈的固定资产应按__计价。A．评估价格 B．原始价值

C．重置完全价值 D．评估净值

21、土地价格与一般物价相比，自身具备的特性有。A：表示方式不同

B：地价具有明显的地区性和个别性 C：土地无折旧 D：市场结构不同

E：土地价格绝不遵循供需平衡理论

22、建设工程实行招标投标的作用是。A：有利于保证质量和工期 B：有利于降低造价 C：有利于政府监督

D：促进承包企业提高管理水平和技术水准 E：取得开工许可证

23、按照土地利用现状调查要求，编制标准分幅土地利用现状图的比例尺一般是。A：1：500 B：1：1000 C：1：5000 D：1：10 000 E：35％～50％

24、在企业设置的“其他货币资金”科目下，还应设置进行明细核算的明细科目，下列选项属于其明细科目的是。A：外埠存款 B：银行汇款 C：现金

D：银行本票 E：银行存款

25、耕地保护工作的目的是实现耕地数量、质量和__。A．耕地面积

B．耕地总量动态平衡 C．生态的全面管护 D．生态与经济的改善

2.房地产估价师备考 篇二

一、估价比较案例的基本概念

估价比较案例也称估价对象比较案例、估价对象可比实例等等, 是指房地产估价活动过程中, 估价师或估价人员依据替代原理, 根据估价目的与估价对象具体情况性质的需要, 为了完成估价任务并保证评估结果质量, 选择的相应于估价目的和估价时点的用于估价分析比较的类似房地产的实际存在或已发生实例。

估价比较案例存在于估价服务的分析比较过程中。在估价服务活动过程中, 不管是市场比较法、还是收益法、成本法、假设开发法或剩余法, 都涉及到估价比较案例的选择与利用问题。可以说, 市场比较法中比准价格的确定、收益法中客观预期收益或项目实际客观社会经济效益的分析确定、成本法中客观成本的认识与确立、假设开发法或剩余法中类似房地产开发价值的分析认可, 都是基于估价比较案例的认知、筛选、分析、整理与数据应用。

估价比较案例因交易状况而区分, 因与估价对象的类似性而被选择与认可, 因时间限制的适应而具有适应性。同时, 估价比较案例是众数概念, 具有数据的群体性与概括性。所谓群体性是指相应于某种类型的房地产, 其类似房地产可比较案例信息是广泛的、众多的, 估价过程中只是根据估价需要选择3个可用案例而已;所谓概括性是指每一个类似房地产案例都包含有共性与个性的各方面信息要素, 调查记录不可能全面、充分地记载表露, 只能按照数据分析与整理原理, 概要列举估价比较分析时所需要的基本要素, 以满足估价需要即可。

估价比较案例还是一种信息, 具有信息的意义与作用。不同种类的估价比较案例来源于不同的渠道或资料文献中。一般地, 房地产交易案例来自于市场信息与政府有关部门;房地产经营收益信息则见之于有关财税报表、估价师现场调查取证、以及政府有关文件、报纸或杂志;有关赔偿或补偿信息则见之于法律文书、政府公文、征收公告与拆迁补偿公告及当事方协议。

不同的估价项目需要选择不同的估价比较案例。估价项目的性质与特点决定估价比较案例的性质与应用方向。一个良好的估价服务过程, 从明确估价对象开始, 以了解类似房地产情况为核心, 通过判断与分析, 得到客观合理的估价结果。在此过程中, 相应估价目的、围绕着估价时点的类似房地产估价比较案例的寻找、分析、应用, 贯穿于估价作业过程始终。

二、估价比较案例的价值判断

估价比较案例的价值指该案例的实际应用价值, 亦即可利用比较价值或使用价值。这里的价值含义指该估价比较案例在估价对象分析比较中的可比较性与适用性。估价比较案例的可比较性或使用价值, 依赖于估价原则与《房地产估价规范》的有关规定, 从估价原理方面讲, 与估价对象情况类似 (即相似或相近) , 包括城市区位、土地等级、城市商圈与住宅区域, 以及建筑结构和类型、规模、容积率、交易状况类型与发生时间等等, 都符合估价规范并适宜于对比分析。可比较性是适用性的基础, 适用性是估价分析合理性与估价结果客观性的基础。可比较性由项目估价师依据估价目的把握, 结合估价对象情况去判断。在具体估价过程中, 只有具有可比较性估价比较案例才可能被选用。

对于特定项目估价服务, 其估价比较案例应有特别的有效性与适用性。比如经济适用房的估价、央产房估价、北京特有的腾退安置房估价等, 需要寻找同类、相似权利的估价比较案例。

估价比较案例价值判断指估价机构的估价师, 在估价活动中, 对于资料信息库内相关资料或临时搜集的信息资料中适合作为本次估价比较案例价值的认识区分, 由此决定估价比较案例使用价值及选择使用的过程。利用表格表示如下 (见表1) 。

上表列举的八种性能之中, 适宜性、实用性、有效性是价值要素判断的重点, 适应估价目的、估价服务使用有效、估价结果客观被接受认可, 是估价比较案例价值判断要素的起点。笔者认为, 在估价服务过程中, 估价目的至关重要, 估价目的决定并影响估价方案与估价技术路线, 乃至决定整个估价活动的作业方式与程序内容。估价目的确定开始于估价过程的起始, 估价比较案例的选择与判断必须围绕估价目的进行。

三、估价比较案例的选择与应用

估价比较案例的选择在估价比较案例价值判断的基础上进行, 当案例的可用价值判断通过时, 才有可能被选择使用。

选择估价比较案例要注意客观、公正、合理性, 估价比较案例的选择及其应用, 关系到估价结果的准确、公允、合理, 关系到估价结果被当事人接受的容易程度。

选用估价比较案例时, 优先选择范围面广、受众多、信息量大的专业房地产网络信息, 以及专业报刊杂志、公开刊物与公告公示方面的案例, 这类案例具有公众见证的真实性与客观性。网络与公开刊物的广告信息反映公开房地产市场的充分竞争性与无限制性, 众数广告反映趋势与潮流, 说明当前房地产的交易态势与价格水平。同时, 由于网络与公开刊物便于阅读, 其公众效应与公众效益不可否定。其次, 政府文件与行业资料中包含的估价比较案例信息, 尽管其项目资料完整度披露有限, 但其权威性与公信力不可否认, 故其有关项目资料数据具有可比较参考的估价分析意义。专业广告与售楼书等项目资料信息, 与按程序调查的现场取证方式差不多, 一般情况下不宜作为估价比较案例使用, 但具有一定的估价参考意义。估价的特质是分析判断的有依据性, 有依据是估价师估价作业的职业素养与操守。除了对于估价对象的准确了解以外, 估价比较案例的真实可靠则是估价诚信的主要内容之一。估价师生活在具体的城市区位并忙碌于具体的工作生活中, 不可能穷尽了解所有估价对象及关联估价比较案例的具体情况, 为避免错误或失误, 必须借助公众、公信见证手段, 把社会环境的真实客观性与具体项目的主观真实性有机结合起来并反映出来, 因此, 运用网络手段与“文本主义”是估价师尊重客观事实基础, 也是借助社会手段与公众监督而获得真实性的便利方式有关估价比较案例选择要素见本文表2。

需要说明的是估价比较案例的实际成交或市场叫卖价值的含义与估价应用问题, 从估价原理的替代原则与估价目的交易愿望来说, 估价所求得价值大多是市场销售价, 也就是叫卖价。市场叫卖是一种不限制受众的公众行为, 具有公开、公正、市场透明的性质, 而实际成交交易则具有了特定双方的对象目的性协商与条件限制、保密约束、以及谈判环境条件影响的诸多限制性情况, 具有反对公开、公正、市场透明的非公众行为。可以认为, 在信息不对称问题没有完全解决、谈判手段与谈判技巧尚能发挥作用的前提下, 所有的成交案例都有了交易情况影响因素、也就是都或多或少具有了不公正性或交易偏差。这种交易偏差, 在单一交易市场可以通过外部环境纠正来进行市场系数矫正, 但对于多数个体存在的多种类房地产市场来说, 成交偏差与交易矫正错综复杂, 估价师无法识别具体成交案例的非市场性隐蔽性交易决策因素, 故对隐蔽的、不统一的、受利益影响的成交价格的分析利用无法进行, 具有避税与债务因素的成交价格违反房地产市场的真实性, 其修饰性价格没有估价使用意义。相反, 不受限制的房地产售价或叫卖价, 是经纪人基于自己对于市场情况的掌握与了解、或者房地产当事人通过市场观察与情况了解而做出的价格决策, 从而在公开市场进行叫卖以宣布自己的特定房地产价值的公告与邀约, 具有市场讨价还价的特别意义, 情境真实、客观而具有可验证的直观性, 适宜于估价分析比较的案例利用与使用价值分析参考。

估价说到底只是一个价格预计, 实际上也是相应于估价目的的一种专家建议价或说资信中间价。这种价格估计或说预计, 是相应于估价目的的价值方案指导。尽管由于社会管理的威权作用与公信力使估价结果具有依据参考意义, 但依据参考不是实际交易, 不是实际估价鉴定事项的最后解决, 而是双方当事人参考估价机构估价师的专家建议而以估价结果结算了结, 或者是在估价结果的基础上讨价还价, 最后以双方认可的具体数字结论解决。对于司法鉴定项目, 则直接借用了法院的权威与法官的裁决权, 法官依据评估结果作出对民事诉讼的经济裁决。凡此, 都说明估价结果的参考性、基础性、可讨论性、价值依据的水平界限性 (价值“度”) , 说明估价结果不是定价、不是成交价, 不能用成交结果来判断估价结果的准确性, 更不宜用实际成交案例来讨论估价比较案例的客观性。

四、估价报告质量问题

估价报告质量包括文字的合法性、数字结果的客观性、装订样式的合规性三个方面。

估价报告质量的文字合法性包括依据政策法规合法有效、文字语言合法、分析结论合法。依据政策法规合法是指估价报告的文字表述需在宪法许可的范围内, 按照民法、物权法、房地产管理法、土地管理法、规划法的有关规定, 结合国家及地方政府的政策规章, 对估价对象的权属及权利状态、房地产状况、运营收益情况而进行的文字性论述与表述;同时, 要求所依据或引用的政策法规必须是时间上在施有效, 这里的时间是估价时点, 一定要特别的注意。文字语言合法是指文章格式与句子结构应符合汉语规范, 逻辑结构合理、字词准确, 《房地产估价规范》中要求回避“必须”“绝对”等字眼, 同时, 语言文字内容符合有关政治、经济、区划、房地产等法规也是文字语言合法的内容。分析结论合法是指估价分析需要在综合考虑外部环境因素与个性因素的具体条件影响下进行, 估价分析结论不能也不可以超越现有法律制度的有关规范, 比如土地公有性质、国有土地使用权管理、征地公示公告原理、房屋所有权登记确认原理、司法公平公正原理等。估价报告所采用的数字或数据, 应是具有依据或按照合法程序调查取得的可信数据, 分析中要注意公权力、公信度、公正方式、公开市场情况下的资料利用。数据的有依据性、参数的合理性、分析的客观性、结论的可信性是估价报告质量分析结论合法的四个构成方面。

估价报告数字结果的客观性与文字合法性中分析结论合法所包括的数字 (或数据) 获取、与分析处置相关联。估价报告的数字结果的客观性应能概括与体现估价对象的实体价值与权利状态价值, 适应市场变现要求并满足市场交易, 也就是结果的实用性与估价结果的有效性。客观性指的是依据有关事实并结合现实环境状况而做出的有效分析讨论或估算推论, 分析结论能够反映估价目的要求下的估价对象在估价时点的权利状态价值实际, 估价师自我限制并良好地掩饰自己的主观意向, 估价报告内的表述为让事实说话的客观陈述内容。数字结果的客观性也就是估价结果的客观性与可靠性, 是估价报告成立的基础, 也是估价服务活动的价值意义所在。优秀的估价师, 一定要训练自己的数字分析与文字表达能力。法律意识、数字能力、文字能力是估价师职业素养的技能衡量标准要件。

装订样式的合规性指估价报告的格式、样式与装订质量符合使用或利用要求的程度。国标《房地产估价规范》有所规定, 行业协会与地方政府有关部门也都有不同的要求。估价服务的目的是“有用”与“有效”, 估价报告的装订样式直接关系到使用要求与送达便利。为了优质装订, 引进优良的报告装订设备或与专业图文设备装订印刷服务机构合作 (有合作条件情况下) , 都是很好的保证评估报告装订质量的有效办法。

笔者认为, 在当前格式限定的情况下, 估价报告不能也不应该用打分形式进行评价, 而应区分为达标、不达标两种情况。评估技术服务活动更多的是用法律法规来评价衡量, 结合估价对象情况与市场状况有针对性处置, 且不限定固定模式。

3.房地产估价方法初探 篇三

【关键词】房地产 估价方法 探讨

中图分类号:F293.3文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0235-02

改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产價格各项因素。

一、比较法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。

比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。

二、收益法

按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨。因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。

三、成本法

适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题,现在土地出让是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值,而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率。

四、假设开发法

运用该方法要注意两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率,教材中说,与收益法中的资本化率原理相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率,它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率,只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已,因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率,更能反映其本质,更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现,房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

五、运用估价方法进行估算并决定估价结果

(一)评估方法的选择

在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况:

1.各种估价方法的适用范围。

2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。

(二)运用估价方法进行价格试算

依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格,称为试算价格。

(三)调整试算价格

运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果。因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。

1.调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异,可能是因为所用的估价方法不同,也可能是因为所依据的资料不同。因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面:

(l)资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认,所依据的资料不仅要全面,而且必须准确。因此,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时,不仅要分析资料的真实性,还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当,有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当,价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。

(2)估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的,则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此,一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。

2.调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种,

(四)最终估价额的决定

在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见: 1.以调整得出的最终估算结果为主要依据。

2.以估价人员的经验为主,参考估算结果。

我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤,一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。

六、撰写估价报告

4.2014年造价师考试备考经验谈 篇四

2013年的造价师考试成绩已经陆续出来了，我们各个造价群里也捷报不断，有的考友甚至计量考到了90多分（总分100），案例考到了130多分（总分140），真心为你们高兴！也有很多14年的备考新生不断地求经验，提问题，特将造价最靠谱的考试经验分享给大家（以第一年考4门的同学为例）。

⑴看书顺序：法规→计价→案例→计量。其中前3门息息相关，最后

一门计量与前3门毫无关系（除了很小部分的计量规则案例会用到）。

⑵老师的选择：以“超钻+高通”学员课程为例：★法规：王玲、朱俊文、达江。作为最简单的一门，听王玲的其实

已经够了，如果不放心可以再听遍朱俊文的。至于达江，讲的不错，但是太细了，根本没时间听完。

★计价：柯洪、王玲、吴绍艳。柯洪是主编，帮你对书的框架有一个

整体了解，是领你进门的老师，但是你要想靠他通过，还是比较困难的！所以王玲才是计价第一人，遗憾的是2013年她没

主讲计价，后

来发现吴绍艳老师也很牛，跟她走完冲刺班，计价想不过都难，尤其

是她的考点题库，做完必过（有点夸大，呵呵）！★土建计量：李毅佳。讲的很不错，但是就算是她的网校精讲的范围

都不够。她网校精讲的覆盖面也就是考试范围的70%，另外30%除非

你有很强的答题技巧，否则你就全书都看吧...计量目前基本上都在70分以下过关。

5.房地产估价师备考 篇五

1. 封面

2. 目录

3. 致委托方函

4. 估价师声明

5. 估价假设和限制条件

6. 估价结果报告

7. 估价技术报告

8. 附件

二、报告书不完整

1. 估价结果报告书漏项(共13项内容)

一) 委托方(委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所)

二) 估价方(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)

三) 估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况，其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况;对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况)

四) 估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

五) 估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)

六) 价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

七) 估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)

八) 估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

九) 估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

十) 估价结果(说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格)

十一) 估价人员(估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章)

十二) 估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)

十三) 估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年)

2. 估价技术报告漏项(共7项内容)

一) 个别因素分析

二) 区域因素分析

三) 市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来)

四) 最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)

五) 估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)

六) 估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等)

七) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

报告部分内容描述不清

评估报告中估价对象描述不清

1.估价对象属于房地产的

1) 土地使用权人交代不清

2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等

3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等(划拨土地不需交代)

4) 是否具有土地使用权证没有交代

5) 是否具有房屋所有权证没有交代

6) 房屋用途交代不清

7) 建筑物结构交代不清

8) 房屋建成年代交代不清

9) 房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)

10) 房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

2.A. 修正项目错误

B. 修正方向错误(*分子分母、上下方向错误)

6.房地产经营估价师 篇六

职业定义：

掌握房地产市场开发与经营、价格评估基本理论，熟悉房地产开发、经营、房地产估价实务的高级管理专门人才。从事的主要工作包括：房地产经营与价格评估。

职业概况：

报考房地产经营估价师系列，最对口的专业是房地产经营与估价。其核心课程，包括房地产法规、合同管理、房地产企业经营管理、房地产市场营销、城市土地管理、房地产会计、房地产统计、房地产估价、房地产中介；房地产市场调查等。就业领域，是房地产开发、经营、价格评估、房地产中介服务等部门。

职业资格：

该职业资格共分三级：助理房地产经营估价师、房地产经营估价师、高级房地产经营估价师。申报条件：（具备下列条件之一）

一、助理房地产经营估价师：

1、本科以上或同等学力学生；

2、大专以上或同等学力应届毕业生并有相关实践经验者；

二、房地产经营估价师：

1、已通过助理房地产经营估价师资格认证者；

2、研究生以上或同等学力应届毕业生；

3、本科以上或同等学力并从事相关工作一年以上者；

4、大专以上或同等学力并从事相关工作两年以上者。

三、高级房地产经营估价师：

1、已通过房地产经营估价师资格认证者；

2、研究生以上或同等学力并从事相关工作一年以上者；

3、本科以上或同等学力并从事相关工作两年以上者；

4、大专以上或同等学力并从事相关工作三年以上者。

发证机构：

经职业技能鉴定、认证考试合格者，颁发加盖全国职业资格认证中心（JYPC）职业技能鉴定专用章钢印的《注册职业资格证书》。权威证书，全国通用。政府认可，企业欢迎。网上查询，就业首选。

考试时间：

每年统考四次，时间为4月、6月、10月和12月。具体考试日期、地点、方式，由考生所在地的考试机构或培训机构另行通知。

收费标准：

助理房地产经营估价师：报名费10元、认证费130元、考试费200元，培训费1280元。合计1620元。

房地产经营估价师：报名费10元、认证费160元、考试费240元、论文评审费200元，培训费1580元。合计2190元。

7.房地产估价市场法的运用 篇七

有人认为市场法是最简单、最容易操作的一种方法。很多估价公司都有标准的市场法估价报告格式范本, 即所谓的报告模板, 一些估价人员在评估时走捷径, 对报告模板进行简单的增加和删改后就能快速地完成一宗报告的撰写。这种做法严重违背了市场法的科学性, 也损坏了评估的信誉。事实上, 市场法的运用需要注重可比实例的质量, 需要建立比较基准, 需要比较多种价值影响因素, 所以市场法是房地产估价三大基本方法中难度最大的一种。运用市场法估价, 通常包括以下步骤:搜集交易实例→选取比准实例→建立价格比较修正的基础→交易情况修正→交易日期修正→房地产状况修正→综合求取比准价格。评估时每个步骤都要认真细致, 这样才能得出客观合理的估价结果。

一、搜集交易实例

运用市场法估价需要拥有大量的交易实例, 只有这样才能把握正常的市场价格行情, 选择出符合要求的可比实例, 保障根据可比实例评估出的估价对象价值精准合理。因此, 估价人员应当尽力搜集较多的交易实例。需要搜集的内容一般包括:交易实例房地产的基本状况、成交价格、成交日期、付款方式、交易时的状态、交易双方及交易目的。上述内容应针对不同房地产的类型, 制作成统一的房地产交易实例调查表, 避免重要事项的重复和遗漏。

二、选取可比实例

虽然交易实例可能较多, 但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点, 有些交易实例并不适用, 需要从中加以选择, 作为可比实例。

可比实例选取得恰当与否, 直接影响到市场法评估出的价格的准确性, 应特别慎重。

选取可比实例的基本要求是:可比实例应是已经发生了交易的真实的房地产;可比实例应是与估价对象的类似房地产;可比实例的成交日期应与估价时点接近;可比实例的交易类型应与估价目的吻合;可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

选择中要注意几种不可比的情况:不同地域;成交价格调整幅度超过了30%;用途不同;交易时间超过2年;权利性质不同;规模档次不相当;交易类型与估价目的不吻合。

可比实例的数量不是越多越好, 一般应在3个以上 (含3个) 10个以下 (含10个) 。

三、建立可比基准

选取可比实例后, 应对可比实例的成交价格进行换算处理, 使它们与估价对象之间的口径一致、相互可比, 并统一到估价对象的价值内涵上来, 为后续的成交价格修正与调整建立一个共同的比较基础。建立价格可比基础包括:统一房地产范围, 统一为现房价格, 统一付款方式, 统一采用单价, 统一币种和货币单位, 统一面积内涵, 统一面积单位。

一些估价人员不进行比较基准的建立, 他们对各可比实例不认真细致地查勘、分析、比较, 随意对各种因素进行修正 (调整) , 因此估价作业“效率”高, 但同时也加大了评估风险。目前估价实务中建立比较基准的关键点在于统一房地产范围和统一为现房价格。

1.统一房地产范围。某些估价对象, 有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例, 只能选择“主干”相同的房地产的交易实例。这种情况在实际估价中有以下三类:一是房地产实物范围不同;二是含有非房地产成份;三是带有债权债务的房地产。第一种情况下, 要将可比实例房地产范围统一到估价对象房地产范围, 补充可比实例房地产缺少的范围, 扣除可比实例房地产多出的范围, 相应地对可比实例的价格进行加减。第二种情况下, 要将可比实例房地产范围统一到“纯粹”的房地产范围, 将含有非房地产成份的房地产价格减去非房地产成份的价格即为房地产价格。若估价对象含有非房地产成份, 在市场法最后步骤求出了不含非房地产成份的房地产价值后, 再加上非房地产成份的价值, 就可得到估价对象的价值。第三种情况下, 要将可比实例房地产范围统一到“干净”的房地产范围, 将带债权债务的房地产价格减去债权加上债务就是房地产的价格。如果是估价对象带有债权债务的, 在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后, 再加上债权减去债务, 就可得到估价对象的价值。

2.统一为现房价格。一手房成交时大多为期房。如果用此作为可比实例, 必须将其期房单价换算成现房单价。在期房与现房同品质下, 期房价低于现房价。主要原因是现房可以立即出租、有租金收益以及无买期房存在的风险。期房价与现房价之间的关系是:

现房价格=期房价格+出租的净收益的折现值 (预计从期房达到现房期间) +风险补偿

需要注意的是, 出租的年净收益问题要视租金是年初或年中或年末取得而区别对待, 而且风险补偿问题是比较复杂的, 主要包括资金及质量风险, 质量又包括所在楼宇单体质量、小区品质及配套设施。这些风险取决于开发商、建筑商、监理单位的资信与能力以及成交日至交房时间的长短等因素。

3.统一采用单价。在统一采用单价方面, 通常为单位面积上的价格。房屋及建筑物通常为单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格;土地除了单位土地面积上的价格, 还可为单位建筑面积上的价格———楼面地价。在这些情况下, 单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况, 还可以有其他的比较单位。

4.统一币种和货币单位。若可比实例与估价对象的币种不同, 则需要统一。不同币种的价格之间的换算, 应采用该价格所对应的日期时的汇率, 在通常情况下, 是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易日期调整, 那么对进行了交易日期调整后的价格就应采用估价时点时的汇率进行换算。

在统一货币单位方面, 按照使用习惯, 人民币、美元、港币等, 通常都采用“元”。

5.统一面积内涵。在现实的房地产交易中, 既有按建筑面积、套内建筑面积计价的, 也有按使用面积计价的, 若可比实例与估价对象的面积内涵不同, 则需统一。它们之间的换算公式为:建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积÷建筑面积;建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积÷建筑面积;套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积÷套内建筑面积。

6.统一面积单位。在面积单位方面, 我国内地通常采用平方米。

四、交易情况、交易日期和房地产状况的调整与修正

在选取了可比实例、建立了比较基础后, 需要进行各种因素的调整修正。这些调整修正不仅要定性正确, 还要定量合理。

1.交易情况修正。可比实例的成交价格可能是正常的, 也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是客观合理的, 所以如果可比实例的成交价格是不正常的, 则应将其修正为正常的, 如此才可以作为估价对象的价值。

房地产成交价格容易受一些特殊因素的影响而偏离正常的市场价格, 如利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解、交易双方或某一方有特别动机或偏好、拍卖、招标、哄抬或抛售等特殊交易方式、交易税费非正常负担、相邻房地产的合并、受债权债务关系影响的交易等都会影响房地产的交易价格。

若可比实例存在上述状况, 则需对其进行修正调整。

2.交易日期调整。可比实例的成交价格是其成交日期的价格, 而估价对象的价值是估价时点的价值, 如果成交日期与估价时点不同, 即使两宗完全相同的房地产, 在两个不同的时点价格也会有所不同。因此, 应将可比实例在其成交日期的价格调整为估价时点的价格, 即进行交易日期调整。

在进行交易日期调整时, 需要注意以下几点:一是这一时间段内当地的类似房地产价格变化是否一致, 如果不一致应该分时间段进行调整;二是价格变化所采用的参数必须是合理的, 而且是有依据的, 决不能按需而随意求取;三是日期调整的方法与市场背景分析的口径要一致;四是同一估价机构对于同区位的同类房地产的日期调整幅度要大致相同。

3.房地产状况调整。房地产自身状况的好坏关系到其价格高低, 如果可比实例房地产与估价对象房地产状况之间有差异, 则应进行房地产状况调整。

房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况, 所以房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。每一种状况还可以细分为若干因素。由于构成房地产状况的因素多而复杂, 房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。

房地产状况调整总的思路是:如果可比实例房地产状况好于估价对象房地产状况, 则应对可比实例价格做减价调整;反之, 则应做增价调整。

在房地产状况调整中应注意以下问题: (1) 可比实例房地产状况, 无论是区位状况、权益状况还是实物状况, 都应是其成交时点所对应或反映的房地产状况, 而不是在估价时点或其他时候的状况。 (2) 不同使用性质的房地产, 影响其价格的区位和实物因素不同, 即使某些因素相同, 但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。因此, 在进行区位状况和实物状况的比较调整时, 具体比较调整的内容及权重应有所不同。 (3) 在房地产状况调整中, 可以根据每个因素的具体情况而分别予以调整。

经过对交易情况、交易日期和房地产状况的修正调整之后, 就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格调整为正常市场价格, 将可比实例在其成交日期的价格变成了估价时点的价格, 将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

综上所述, 在采用市场法估价时对可比实例的质量、比较基准的建立、各种修正调整值等方面都有很高的要求和很多的约束条件, 只有做好了这些方面, 估价结果才会客观、合理。

参考文献

[1].中国房地产估价师与房地产经纪人协会.房地产估价案例与分析.北京:中国建筑出版社, 2005

[2].中国房地产估价师与房地产经纪人协会.房地产估价理论与方法.北京:中国建筑出版社, 2007

8.房地产估价师备考 篇八

关键词：房地产估价；风险体系；防范

近年来，房地产中介行业迅速成长，房地产估价行业作为其主要的分支行业之一，发展的历史虽然不长，但它在房地产开发经营、交易、抵押，企业合资、合作、兼并、分立、资产重组，政府课税、拆迁补偿、诉讼案件、住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。

一、房地产评估概况

（一）房地产评价的含义

所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在特定时间上的价值进行估价。在进行这种估价时，专业评估人员必须综合分析房地产价格的影响因素和房地产市场的供需状况以及变化趋势。遵循评估原则，按照一定的评估程序，运用适当的评估方法，结合自身的评估经验，对房地产正常合理的价格进行测评。

（二）房地产评估行业的现状

我国的房地产评估，是在1978年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制进行了一系列重大的改革，促进了房地产的发展，使房地产成为商品并可进入市场流通而出现的。1995年1月1日起实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。目前，不管是抵押贷款、合资合作、作价入股、征用拆迁补偿，还是国家征收税费、开发商进行投资决策、租售定价等各个方面，房地产估价的应用越来越广泛，房地产估价的重要性也逐渐显现。1999年建设部与国家质量局发布了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。

随着行政体制改革、住房分配制度改革，房地产行业迅速发展，房地产估价行业也蓬勃发展，服务的领域不断扩大。根据中国房地产估价师网的数据，目前我国内地注册的房地产评估机构有2421家，广泛服务于房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理等经济活动中。

二、房地产评估风险体系

房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

（一）政府面临的房地产评估风险

经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发深重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，2008年席卷全球的金融危机，无一例外不与房地产价值估计过高有着一定的关系。

（二）评估机构和评估人员面临的风险

估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：

1、委托风险

房地产评估中，标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等对价值影响很大，如果这些情况委托方明知却故意隐瞒，就会严重影响评估结果，受托方也要因此承担风险。如现在房屋产权不完整的情况很多，有的只有房产证没有土地证，有的是小产权房，有的是房改房，还有的设有抵押、出租等他项权利，评估这些权利状况不同的房产，价格差别很大，所以估价师在对房屋情况调查时，首先就要摸清房屋的权益状况。

委托方提供资料失实，而估价师又疏于检查或核实其资料的准确性，会给估价师和估价机构带来一定的风险。估价师在同委托方签定《估价委托合同》时，应首先要求委托方提供相应的资料，仔细核实资料，并明确要求委托方对提供资料的真实性、合法性做出承诺，如果做不到这一点，就会形成潜在风险。

2、技术风险

实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。在具体估价过程中估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。而且对评估方法的使用要灵活运用，不能简单的生搬硬套，估价人员能否将估价方法灵活而又准确地运用到估价工作中去，将直接决定估价质量的好坏。

（1）选取估价方法不合理的风险

房地产评估的几种方法都有适用条件，如果在评估时选取方法不适当，评估结果就会有偏差。如对于公共事业性房地产评估采用市场比较法，本来这种房产的市场交易就少，即使有交易实例也受个别因素影响较大，没有代表性，作为可比实例评估待估土地价格显然不合适。

（2）选取参数不当的风险

房地产评估中要用到很多参数，如在收益还原法中，有纯收益、还原利率、收益年限等，尤其是还原利率，选取不当，就会失之毫厘，谬以千里；假设开发法中，要先测算开发完成后的房地产价值，如果对房地产市场不了解，这一价值估算不准确，就会影响整个估价结果；成本法中的建筑费随着建材市场的变化，在不同的时期差别也很大，近两年主要建筑材料钢材、水泥的价格都有大幅上涨，不了解市场，还照搬原来的数据就会低估标的物的价值。

此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。再者就是估价人员素质水平低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠，通过估价师考试缺乏实际估价经验，估价过程中技术路线、计算参数选择不当，从而使估价结果出现较大的偏差。有些机构的从业人员没有经过相关专业的学习，或者虽然通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格，但实际上几乎没有房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识，使其对影响房地产价格的因素缺乏深层次的了解或者取得的资料不客观。因此，在对市场情况及个体情况较为复杂的房地产估价过程中，自然就会出现较大的偏差。

3、政策风险

政策法规风险主要是由于估价未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或运用不合理所引起的估价失误而带来的风险。当然，这种风险也可能是由于政策法规发生变化而估价机构和估价师未能及时熟悉掌握所造成的。目前我国正处于经济体制变革时期，有关政策规定变动频率比较大，而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定。如果不能保持信息渠道通畅，随时掌握政策法规的最新变化和地方上的—些特殊规定，就会造成政策法规风险。

目前房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

（三）经济活动主体面临的房地产估价风险

经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。

抵押人为了获得更多的抵押贷款，要求所委托的估价机构对抵押房地产的价值进行高估，在转嫁给估价机构风险的同时，客观上加大了抵押物的违约处分风险，同时也对金融安全构成了严重的威胁。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账。如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。又如，在房地产买卖课税估价中，如果房地产价值估价较低，明显偏离市场价值，将导致政府财政税收流失，使那部分利益流人少数人的口袋里，最终损失的是整个社会的利益。

三、房地产评估风险防范和转移

对于房地产估价风险管理的措施包括风险识别、分析、防范、处理等内容。在这些内容中，防范应该是一种主要措施。根据长期的估价实践和理论研究，可以从以下几方面防范来自估价机构和人员带来的风险：

（一）规范房地产评估师和评估机构的资质管理和日常跟踪管理

目前，我国推行房地产估价师资格认证制度，即通过考试取得资格，而后注册，开始执业。而单一实行注册登记制度并不能全面加强并规范对房地产估价师跟踪管理。笔者认为应建立房地产估价师等级制度，根据工作年限、实践能力和业绩报告评定普通房地产估价师和资深房地产估价师，这就有助于估价人员不断学习和进取，提高自身素质和水平。对于估价机构管理，建议将以机构管理为核心的房地产估价管理延伸为以估价师管理为核心的房地产估价管理体系。激励估价师不断提高自身素质，开展行业有序竞争，这对于降低来自估价机构给估价师带来的经济利益风险具有积极的意义。

（二）建立和完善估价机构质量保证体系

建立和完善估价机构质量保证体系就是在估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。也就是从获取估价任务开始，一直到项目完成向用户提供估价报告的全过程中，所采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，以此来保证估价的真实、可靠、科学、公正。这就要求建立完善的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到互职责分明，利益明确，从而保证估价机构内部风险最低化。

（三）建立房地产估价师职业保险制度

建立房地产估价师职业保险制度也是一种转移估价风险选择。目前许多地方建立的医师职业保险制度、律师职业保险制度和注册会计师职业保险制度，这些制度的实践为建立房地产估价师职业保险制度提供了参考。我国大陆目前注册的一级房地产估价师已经达到15304人，房地产估价行业从业人员超过25万人。这样庞大的队伍，依据保险的大数原则，对于保险公司来说，应该是一个具有极大潜力的发展市场。建立房地产估价风险保险制度，对于估价师来说是具有督促作用的。如果某个估价师经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险，那么这些估价师就会失去估价市场，丢掉生存的空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质水平，提高整个行业的水平和形象。若能建立，对提高估价人员素质是具有一定督促作用的。

参考文献：

[1]张东祥.房地产评估新制度研究[M].北京.中国经济出版社，2005.

[2]韩晓燕.《房地产估价的风险分析与评价》[J].现代商业，2010（30）

[3]汪胜、曹亚琨、杜浩辉.《房地产估价与信贷风险控制》[J].中国房地产估价与经纪，2009（1）