保障性住房物业管理办法

保障性住房物业管理办法（精选8篇）

1.保障性住房物业管理办法 篇一

一、引言

最近几年，随着住房保障政策和住房保障制度的建立，经济适用房、廉租房和公租房等政府部门为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的保障性住房越来越多，这些保障性住房将在今后几年甚至几十年的住宅市场中占据一定的份额。与一般商品住房一样，保障性住房在使用过程中也需要进行物业管理。物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

相对于商品住房而言，保障性住房有一定的特殊性，保障性住房的物业管理存在一定的困难。保障性住房的使用人群相对而言都是低收入家庭，这在一定程度上造成了物业管理费用收缴率的低下，物业管理过程中物业管理资金的来源受到了一定的限制，这必然导致保障性住房物业管理服务水平的低下。长此以往，保障性住房在使用过程中将会出现房屋质量下降、住宅环境恶化等问题，这将严重影响保障性住房使用者的生活质量，违背保障性住房建设的初衷。因此，要研究解决保障性住房在物业管理中出现的各种问题，尤其是物业管理资金来源与运用问题，确保保障性住房物业管理的有效进行。

二、保障性住房的现状和发展趋势

保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。由于我国70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标：住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。

1995年我国开始实施的“安居工程”是保障性住房的雏形。住房制度改革，正式提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。出台“90/70”政策(即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下户型必须占总面积比例的70%以上)，市场结构开始向中小户型住宅转变，并称尚未建立廉租住房制度的城市，必须在20年底前建立，并合理确定和公布今后两年廉租住房建设规模。提出住房保障制度的目标和框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。底，提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，计划-，全国平均每年新增130万套经济适用住房，到20年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。制定保障性住房发展规划，计划2009-年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。提出全年要建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。2011年国家发展和改革委员会提出，未来五年，我国将建设城镇保障性安居房3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%;2011-将各建1000万套，后三年完成剩余的1600万套保障性住房的建设。从我国住房保障制度和住房保障政策的发展来看，国家对保障性住房的保障力度越来越大，保障性住房的建设规模也越来越广。在未来的住房市场中，保障性住房所占的份额也会越来越大。

三、保障性住房物业管理的资金平衡问题

住宅社区物业管理是指住宅社区物业产权人、使用人委托物业管理企业对社区内各类房屋和设备、设施及相关的居住环境进行维护、修缮和提供服务的活动。保障性住房的物业管理是指政府或住户通过招标等渠道委托有资质的物业管理企业对保障性住房小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治，包括管理、经营与服务三方面的工作。

(一)保障性住房物业管理费用的构成

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。物业管理人员的费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。

2.公共设施、设备日常运行维修及保养费。公共设施、设备日常运行维修及保养费包括：(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建设施的维修费;(2)给排水日常运行、维修及保养费;(3)电气系统设备维修保养费;(4)燃气系统设备维修保养费;(5)消防系统设备维修保养费;(6)公共照明费;(7)不可预见费;(8)易损件更新准备金。

3.绿化管理费。绿化管理费是指小区内环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费和景观再造费。

4.清洁卫生费。清洁卫生费包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需的其他费用。

5.保安费。保安费是指对封闭式小区公共秩序的维持费用，不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险;保安用房及保安人员住房租金。

6.办公费。办公费包括交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)和其他杂项等。

2.保障性住房物业管理办法 篇二

大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设,快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题,逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展,自从2011年以来,河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见:

2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》,提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。

2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布,要求逐步降低保障性住房准入门槛,同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。

2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设,切实落实保障性住房配建政策,积极推进棚户区改造。

2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施,这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。

由于政府的积极作为,河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体,经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括:准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定,“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务,也可以聘请专业机构提供物业服务”,对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。

本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究,对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析,从而有针对性地提出解决策略,这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且,通过改善住房条件和环境,切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧,也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持,对有效降低后期管理过程中的阻力,促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。

二、问题解读

(一)从部门主管方面发现的问题

对于保障性住房部门主管,主要是以访谈的形式进行,谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施,对于后期管理这部分,将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展,但其中也暴露许多问题,主要有以下三个问题。第一,政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大,包括行政人员、管理人员等费用开支扩大,而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费,随着时间的推移资金的压力就越大;第二,有些官员怕担责任搁置手中的房源,使保障房不能发挥它应有的功效;第三,居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度,个人收入和金融资产不公开透明,缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞,导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主,违背了设立保障房的初衷。此外,保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显,关于退出概念模糊,缺乏激励机制,导致住户一旦居住在保障房内就不想退出,居民自愿退出的动力严重不足。

(二)从物业方面显示的问题

问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知,156份(70.91%)小区没有专门的物业公司进行管理,64份(29.09%)设置物业管理的小区中有127份(40.2%)问卷结果表示从业人员素质一般,有84份(38.18%)表示对物业的管理满意度是一般,主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。

调查的结果说明了四个问题:第一,物业提供的服务范围太狭窄,仅限于简单的日常服务,并且住户反映小区安全管理不到位,多发生电瓶车失窃案件,门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂,居民的日常安全得不到保障。第二,物业的小区绿化没有规划到位,并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三,物业工作效率较低,出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四,缺乏针对性的物业,应根据保障房业主不同需要,不同消费水平制定切合实际的服务业务,做到服务细致化。

而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费,导致物业工作不能如期及时开展,管道使用期为2年,屋面等使用期为5年,到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量,拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点,既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作,但大多数居民并没有很好地参与其中,缺少主人翁意识,并没有意识到自己也是小区中一员,不能积极主动的参与社区文化建设。

(三)从住户满意度方面反映的问题

问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户,147份为经济适用房住户,3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题:第一,保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便,缺乏健身器材以及公共活动场地,社区医疗不健全,社区超市物价偏贵等问题。第二,在邻里关系这方面,27.5%的居民选择一般,表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动,如果有条件将非常乐意参与其中,尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三,在后期管理模式这题28.5%的居民选择了希望住户和物业自行结合管理,20.9%选择政府及相关部门主导,说明住户参与管理的意愿还是很强的,只是缺少一个平台。此外,目前没有物业管理的保障房小区居民表示,之前在小区内有物业进行管理,但由于第四,36.4%的住户表示对保障房相关政策不太了解,并且50.6%表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过,少数住户表示举报过但并未得到回复,物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善,没有一个公开透明的渠道,真正的让民众表达心声,让权力行使在阳光下。第五,多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房,说明政府在这方面的引导不够,没有让民众建立一个正确的就业观,通过自己的努力提早退出保障房。

三、破解策略

(一)部门主管方面

对于部门主管方面的问题,首先应采取措施“开源节流”,对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价,降低政府财政资金的压力,一方面,通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用,增加保障房管理的资金来源;另一方面,可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务,精简物业管理人员的规模,实行竞争性激励机制,提高办事效率;其次,对于住建厅的相关工作人员加强监督,同时健全公示制度,最大限度地避免保障房资源的浪费,使其发挥应有的效用,切实保障住房困难户解决住房问题;最后,对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题,应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组,确定明确指标,定期入户核查,而且要加大宣传力度,使住户对退出机制加强理解,严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出,同时,建立周转房或周转金制度,在执行强制退出时,提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金,助其在社会上租房。

(二)物业管理方面

物业管理公司在对保障房小区进行管理时,应该提供全方位的服务,尤其是安保措施,要切实维护住户的人身和财产安全;同时,“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理,平时注重对工作人员进行培训,提高办事人员的素质,提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决,要使小区住户对物业管理加强民主监督,健全小区住户的申诉渠道。另外,物业费要按照规定的标准收取,建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费,并结合住户的住房状况分层分阶段收取,不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商,使管理信息公开化,缓解两大主体间的矛盾。此外,物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设,使其增强主人翁意识。

(三)住户方面

首先,住户是保障性住房管理的关键元素,保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展,民主参与管理,积极建言献策,增强自身的主人翁意识。调查发现,多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费,所以开展社区内部相互帮扶,不仅可以增进邻里间的关系,而且还可以减轻物业管理的工作压力,对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此,对于流动性强,劳动强度不大,不需要固定人员的工作岗位,可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中,有效整合可以利用的人力资源,在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制,要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解,自愿选择有利的主动退出策略,促进保障性住房退出机制合理公平实施。

摘要：住房保障是重要的民生问题,近年来,保障性住房建设日益规模化,但是在国家政府高度重视,大量的保障性住房投入使用后,后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战,物业管理部门与住户间的矛盾横生,十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略,对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。

关键词：保障性住房,后期物业管理,河南安阳市

参考文献

3.吉林省保障性住房制度管理 篇三

摘要：近年来，随着城镇化进度的加快和房价的飙升，城镇中低收入家庭住房困难问题日益显著。为了缓解这一矛盾，吉林省从1998年开始保障房的建设，并制定了相应的政策。文章以吉林省保障性住房制度建设为背景，提出了完善吉林省保障性住房制度的建议。

关键词：住房制度；保障性住房；中低收入人群

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）32-0009-02

为了解决中低收入人群住房难的问题，1998年国务院出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，开始了保障性住房的建设。作为东北老工业基地之一的吉林省积极响应国家政策，1998年开始建设保障性住房至今十几年，采取了一系列措施初步缓解了城镇中低收入家庭的住房紧张问题，并进行了前所未有的创新，即“八路安居”工程，改变了吉林省城乡面貌，拉动了经济增长，带动了几十个相关产业的发展。

1 吉林省保障性住房制度发展历程

吉林省保障性住房制度大致经历了高度发展、质疑、转型发展三个时期。

高速发展期（1998年至2002年），此期建设部、全国总工会提出了《关于印发解决城镇居住特别困难户住房问题的若干意见》的通知，吉林省响应国家政策建设经济适用房50万套，但户型标准与销售对象没有限制。这种建设促进了住房制度的改革，扩大了内需，从而拉动了经济

增长。

质疑期（2003年至2007年），此期间从2005年4月国家先后出台了《城镇廉租住房租金管理办法》的通知、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的通知、《城镇廉租住房档案管理办法》的通知、《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》的通知、《廉租住房保障资金管理办法》的通知、《经济适用住房管理办法》的通知等，吉林省均响应了国家政策。但由于土地、税收等优惠政策，许多项目出现了“经适豪宅”（面积达到200m2）或“开宝马住经济适用房”的现象。此期间吉林省各地陆续停批停建经济适用房。

转型发展期（2008年至今），2008年吉林省印发了关于《吉林省城镇廉租住房申请、核准及轮候管理试行办法》的通知，这是吉林省廉租房起步阶段，2009年我省开始全面实施林业棚户区改造、城市棚户区改造、煤矿棚户区改造、农村泥草房改造和城市廉租房建设“五路安居”工程。2011年，吉林省保障性住房制度创新，进行了国有工矿棚户区改造、建筑公共租赁住房、国有垦区危房改造，实现了从“五路安居”到“八路安居”工程。

经过5年的调整，吉林省结合保障房工作初步形成了宏观指导与具体操作相结合的多层次保障房制度体系，执行标准也在不断细化，吉林省保障性住房工作确实取得了有效成绩。

2 吉林省保障性住房制度存在的缺陷

2.1 保障对象覆盖面窄

吉林省保障性住房虽然实现了从城市到农村，从矿区、林区到垦区的全覆盖的局面，但是其保障对象覆盖面仍然不够，《吉林省廉租住房使用管理暂行办法》、《吉林省公共租赁住房管理暂行办法》中明确规定其分配的对象主要是具有城市户口的低收入人群。事实上，非城市户口的低收入人群、刚毕业大学生、研究生以及外来务工人员同样需要这样的保障，他们都被排除到商品房市场外，形成了“两头不靠岸”的“夹心层”，高房价对这些人群产生了挤压效应，更有甚者其本身价值观出现扭曲，将为城市的发展带来阻力。

2.2 建设的资金来源单一

制约我国保障房发展的瓶颈问题为资金的缺乏。保障房制度上没有纳入到政府的公共财政中，而吉林省乃至全国各省的保障房建设的资金主要以政府为主。实践看来，这种方式资金供给单一，且不稳定。仅就2008年吉林省保障房建设中，廉租房建设成本约为1500元/m2，国家补贴300元/m2，省里补贴125元/m2，占成本的1/4多点。其余的资金则来自地方财政。而地方的配套资金迟迟不能到位，造成了廉租房推行十分的艰难。

2.3 保障形式有待进一步完善

《吉林省保障性住房实物配租与租赁补贴分配管理暂行办法》主要是针对廉租住房和公共租赁住房。实践证明，城市棚户区改造、煤矿棚户区改造、国有垦区危房改造、林业棚户区改造也需要同样的补贴制度来实施。而国有工矿棚户区改造和国有矿区改造，人们生活水平都普遍较高，他们只属于搬迁户，能否算到保障性住房制度的考虑范围之内，需要我们重新调查认证和思考。同时，保障性住房实物配租分配主要是采取抽签、摇号和综合打分等方式，这明显会出现分配不公平的现象，应综合考虑保障对象的经济情况、住房状况等因素，就如何补贴、补贴多少等做出统一的规定。

2.4 相关法律、政策仍需要进一步健全

发达国家如美国、日本，甚至新加坡和我国香港地区，都形成了与市场化住房法律制度并行且非常完善的住房保障法律体系。而我国除《廉租住房管理办法》、《经济适用房管理办法》外，至今尚没有全国性的住房保障法律法规，不能够对住房保障制度进行有效的法律支持及保障。吉林省在响应国家政策的基础上，借鉴国外的成功经验制定权威性的保障性住房法律制度，使吉林省保障性住房在建设、申请、运行、退出等方面能更有保障。

3 完善吉林省保障性住房制度的建议

3.1 健全保障性住房准入审查制度，实施科学的轮候制度

制定详细的准入审查制度，增加高收入群体的机会成本，从而使其推出保障房购买的队伍，进而使符合条件的低收入家庭购房者能够切实地得到保障福利。这就需要实施全面的审查制度，由住房保障部门的独立调查系统进行调查，并实施多方位的调查制度，确保购房者家庭低收入的真实性。

3.2 强化政府资金投入制度，推行信息公开制度

加强政府对保障房投资的制度化，政府要以法规制度的方式明确保障住房建设资金的最低比例。同时应该采取一些有效的措施来吸引社会融资对保障性住房的建设，以保证建设资金来源的多元化。对于政策性融资机构与社会融资的制度要做出较好的安排，进而使政府政策性资金（公积金、住房储蓄）及社会资金杠杆功能能够得到充分的发挥。在保障性住房分配中推行信息公开制度，将申请人的申请材料、审核人的申请结果及分配的方案等信息通过网络公开化，任何单位及个人都可以在网上查阅，信息公开后，能够引入社会监督，实现分配公平，减少腐败

现象。

3.3 健全保障性住房退出制度，制定严格的法律处罚制度

保障性住房的准入难，退出更难，保障性住房的退出涉及到更多利益关系。需要制定严格的奖罚和法律制度，对那些坚决不退出的，可以借鉴香港经验，制定严格的法律处罚制度，在严格的惩罚制度下，违法者受到制裁的几率要高于其获得利益的几率，并追究其刑事责任，确保不再符合保证对象的人群能及时主动退出保障房，为更需要保障的人群提供更多的机会。同时对于保障房在分配中出现的虚假瞒报、行贿受贿等违规或违法的行为，也要根据该项法律制度予以严厉的惩罚。

4 结语

中低收入家庭住房紧张问题是我国乃至发达国家共同存在的一个问题。我国解决这一问题的重要方式为保障性住房的建设。吉林省从1998年开始保障性住房建设经历三个发展阶段至今，已取得一定的成绩，但相应的制度在运行时仍旧存在一定的问题，需要进一步地解决。解决好保证性住房制度的问题有利于民生，利于安定和团结，并对推进我国社会进步起着举足轻重的作用。

参考文献

[1] 杨洋.经济适用房到底存在哪些问题[N].金融时报，2010.

[2] 国家发展改革委投资所住房保障课题组.我国城镇住房保障制度主要问题和政策建议[J].中国经贸导刊，2008，（24）：33.

[3] 赵振宇.我国住房保障制度改革探析[J].学术交流，2008，（3）：140.

[4] 李斌，孙玉波.“夹心层”住房：一道待解的难题[N].中国建设报，2002.

4.陕西省保障性住房管理办法 篇四

第一章

总

则

第一条

为加强保障性住房的管理，根据国家和我省有关政策规定，结合实际，制定本办法。

第二条

本办法适用于本省行政区域内保障性住房的规划、建设、分配、退出、运营和监督等管理。保障性住房是指廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房。

第三条

省人民政府对本省保障性住房工作负总责，并对省级有关部门和各设区市人民政府实施目标责任制管理。

市、县（市、区）人民政府负责本行政区域内保障性住房的建设和管理。

街道办事处（乡镇人民政府）负责保障性住房申请的初审工作。

社区负责保障性住房的申请受理工作。

第四条

省住房城乡建设行政主管部门负责编制全省保障性住房建设规划，并会同发展改革、国土、财政、民政、林业等部门，按照各自职责，指导和监督全省保障性住房管理工作。

市、县住房和城乡建设行政主管部门具体负责本区域保障性住房工作的实施和管理，并会同相关部门制定本区域保障性住房工作具体的规划、计划和落实措施，完善规章制度，规范管理程序，健全准入和退出机制。

第二章

项目管理

第五条

保障性住房目标任务应当纳入项目投资计划管理。发展改革部门会同住房和城乡建设部门、财政部门按照上级政府下达的保障性住房目标任务，积极落实项目，加快前期工作，编报投资计划，并按要求逐级上报。

第六条

所有保障性住房建设项目要严格按照国家和省上的有关规定，履行审批程序，及时办理项目立项审批、规划、土地、环评、节能等手续。

第七条

省发展改革委要按照中央下达的新建廉租住房投资规模计划，会同省住房城乡建设部门共同审定廉租住房投资项目计划，并及时下达。

第八条

省住房城乡建设部门会同省财政、发展改革部门对各市上报的新建公租房、廉租房购改租项目进行审查，对审查通过的项目纳入全省项目计划，列入中省资金补助范围。

第九条

市、县（市、区）发展改革部门会同住房城乡建设、财政等部门对本区域经济适用住房、限价商品房目标任务内的项目及时立项，并报上级主管部门备案。

第十条

列入计划的项目，应足额按时建成，不得多报少建。项目计划原则上不得调整，确需调整的，必须按程序报原项目批准部门核准。

第三章

规划与设计

第十一条

市、县（市、区）人民政府应当编制保障性住房建设规划、计划，明确保障性住房建设规模、土地、资金安排、项目布局、套型结构和工作机制等内容，并向社会公布。

保障性住房建设应当符合城乡总体规划、土地利用总体规划，优选规划设计方案，遵循经济适用、生活设施配套齐全、满足基本使用功能等要求。

第十二条

保障性住房建设项目应当依据经批准的土地利用总体规划、城乡规划，选择在地质条件安全可靠、环境适宜、公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共设施及市政配套相对完善的区域，本着节约集约用地的原则，充分利用储备土地、闲置土地，挖潜利用存量土地和产业结构调整土地。

第十三条

保障性住房的建筑设计应当符合节能、省地、环保要求，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第四章

土地管理

第十四条

保障性住房建设用地应当纳入土地供应计划，指标单列，应保尽保。市、县（市、区）人民政府应当进一步提高审批效率，对于急需建设的保障性住房项目应当优先使用政府储备土地，采取即报快批方式，缩短审批时限，加快供地速度。

保障性住房建设单位未取得原批准职能部门同意，不得改变保障性住房建设用地用途。

第十五条

市、县（市、区）人民政府要对列入保障性住房建设计划的建设用地实行统征统迁。

第十六条

廉租住房、政府投资的公共租赁住房和经济适用住房建设用地采用划拨方式供地。

其他方式投资的公共租赁住房建设用地可以采取市场方式出让，也可以经过有资质的土地评估机构评估后以租赁或者作价入股等方式有偿使用。

限价商品住房建设用地，应当在市、县（市、区）人民政府限定房价的基础上，通过招、拍、挂方式出让。

第五章

资金管理

第十七条

各级政府应当确保保障性住房建设资金，可以按下列渠道筹集：

（一）各级财政预算安排的专项建设资金；

（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

（三）不低于3%的土地出让成交价款（含招、拍、挂、协议出让等）；

（四）保障性住房建设融资（包括银行贷款和住房公积金贷款等）；

（五）出租出售保障性住房的收益；

（六）国家代地方发行的债券；

（七）保障性住房配建商铺等商业配套设施的出售、出租收入；

（八）其他方式筹集的资金。

第十八条

廉租住房纳入财政预算内基本建设程序管理，省级财政部门根据省级发展改革部门会同省级住房城乡建设部门审定的廉租住房投资项目计划下达中省补助资金预算；公共租赁住房由省级住房城乡建设部门会同省级有关部门审查通过并纳入全省项目计划，省级财政部门按计划任务下达中省补助资金预算。

第十九条

各级财政部门要按照上级政府签订的目标责任书确定的任务，以及省住房城乡建设、发展改革、财政等部门联合审定的项目批复计划，按照实施进度拨付保障资金。

纳入中省资金补助的保障性住房项目取得施工许可证后拨付中省补助资金；建设单位根据施工进度将建设资金向施工单位予以拨付。

第二十条

各级财政部门要切实加强保障性住房资金的使用管理，及时将中省市县筹集的保障性住房资金全部进入保障性住房资金特设专户，实行“专项管理、专账核算、封闭运行、专款专用”，严格按照规定用途使用，不得截留、挤占、挪作他用，也不得用于平衡本级预算。

省财政部门依据省住房城乡建设、发展改革、财政等部门联合审定的项目批复计划，对市、县资金使用管理情况进行定期和不定期检查。

第二十一条

符合租、购保障性住房条件的职工家庭可用住房公积金支付保障性住房房价款、租金。推进住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点。

第六章

建设管理

第二十二条

保障性住房建设应当严格执行基本建设程序、国家有关技术标准和强制性规定。开工项目和竣工项目信息应在开工和竣工验收后20个工作日内按项目逐个公开。

第二十三条

保障性住房来源包括：

（一）政府投资建设的住房；

（二）政府购买、改造、租赁的住房；

（三）政府依法收回、没收的住房；

（四）企业或者其他组织按照与政府约定建设的住房；

（五）住房建设中配建、代建的保障性住房；

（六）其他途径筹集的住房。

产权存在争议或者纠纷、存在质量安全隐患或者不符合保障标准的房屋，不得作为保障性住房房源。

第二十四条

以配建方式建设廉租住房、公共租赁住房的，配建的建筑面积、建设标准、收回和收购条件、价格等内容应当作为取得国有建设用地的前置条件，并在国有建设用地划拨决定书或者国有建设用地使用权出让合同中明确约定。

配建廉租住房、公共租赁住房的具体办法，由市、县（市、区）人民政府制定。

第二十五条

保障性住房套型建筑面积应当按下列标准控制：

廉租住房在50平方米以内；

公共租赁住房在60平方米以下；

经济适用住房在60平方米左右；

限价商品住房在80-100平方米。

第二十六条

市、县住房城乡建设行政主管部门依法对保障性住房的质量及造价等工程建设活动进行监督管理。开发建设单位应当对其开发建设的保障性住房在合理使用寿命内的质量承担责任。

第二十七条

廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房建设项目，免征城市基础设施配套费等各类行政事业性收费和政府性基金。

电力、通讯、市政公用事业等企业要对保障性住房适当减免入网、管网增容等经营性收费。各项税收按照国家规定从低征收。

第二十八条

市、县（市、区）人民政府应当将城镇住房保障人员经费和工作经费纳入财政预算，保证工作的正常开展。对在城镇住房保障工作中作出显著成绩的单位和个人给予表彰和奖励。

第二十九条

省、市、县住房城乡建设行政主管部门应当建立住房保障信息管理系统，建立申领和退出廉租住房租赁补贴发放的个人信息、各类保障性住房建设项目信息等内容的电子档案，及时更新和维护数据，健全保障性住房档案检索体系，做好档案的录入、管理、使用、移除等工作。

第七章

分配管理

第三十条

保障性住房供应对象为城镇低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭。

低收入家庭收入线,根据《陕西省城市低收入家庭认定实施办法》（陕民发〔2009〕57号）的规定，按照当地低保家庭收入线的1.5倍以下确定。

中等偏下收入家庭收入线按照当地城镇居民家庭人均可支配收入的80%以下确定。

中等收入家庭的收入线按照当地城镇居民家庭人均可支配收入为上限确定。

住房困难家庭按照家庭人均住房建筑面积低于当地城镇人均住房建筑面积的60%确定。

市、县（市、区）人民政府应当结合当地社会经济发展、居民收入和住房水平，合理划定城镇居民低收入、中等偏下收入、中等收入标准和住房困难标准。

第三十一条

廉租住房保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭。

公共租赁住房保障对象为城镇中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者。

经济适用住房保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。

限价商品住房保障对象为当地城镇中等收入以下住房困难家庭。

第三十二条

符合下列条件的可依照本办法申请租赁或购买1套保障性住房：

（一）满足市、县（市、区）人民政府规定的户籍、劳动关系和各项社会保险要求；

（二）符合市、县（市、区）人民政府划定的收入和财产标准；

（三）无房或者现住房面积低于市、县（市、区）人民政府规定的住房困难标准；

（四）市、县（市、区）人民政府规定的其他条件。

第三十三条

居民申请租用、购买保障性住房应当提供以下材料：

（一）家庭成员身份证件、户口簿等；

（二）家庭成员婚姻状况证明、收入证明；

（三）用人单位证明、劳动用工合同及社保证明；

（四）所在单位或者居住地街道办事处（乡镇人民政府）出具的住房情况证明；

（五）市、县（市、区）人民政府规定的其他需要提供的材料。

第三十四条

申请保障性住房的家庭应当推举1名具有完全民事行为能力的成员作为申请人。

申请人向户籍所在地社区提出申请。

申请人为外来人员的由用人单位或本人向住地社区提出申请。

未设社区的，申请人可直接向住地乡镇人民政府提出申请。

第三十五条

社区应及时受理申请材料，并将符合条件的申请材料报送街道办事处（镇人民政府），同时在社区公示申请人名单。

街道办事处（镇人民政府）对申请材料进行审查，对申请人的家庭收入、住房状况等是否符合规定条件进行认定，并将符合条件的家庭报市、县住房城乡建设行政主管部门核准。

第三十六条

街道办事处（镇人民政府）应当在申请人户籍所在地、居住地或工作单位将审核结果公示15日，公示内容包括申请人姓名、收入、住房等情况。

市、县住房城乡建设行政主管部门对公示期满无异议的予以核准。核准结果在申请人户籍所在地、居住地或工作单位公示15日，并在当地电视、报纸、政府网站等媒体上公开。

第三十七条

对拒不配合调查，申请材料不齐全、不真实或者经审核不符合条件的，初审、复审或者审核部门应当退回其申请，书面告知申请人，并说明理由。

申请人如有异议，可以自收到书面告知之日起20日内，向原初审、复审和审核部门申请复核。原初审、复审或者审核部门应当自收到复核申请之日起15个工作日内进行复核，并将复核结果书面告知申请人。

第三十八条

保障性住房实行轮候分配制度，按照抽签、摇号或其他公平、公正的方式确定轮候及分房顺序。未经相关程序不得擅自改变分配对象和轮候次序。

第三十九条

有下列情形之一的保障对象，予以优先分配：

（一）享受城镇最低生活保障的家庭；

（二）孤寡老人；

（三）家庭成员属于残疾、重点优抚对象以及获得省级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的；

（四）居住在危房的。

第四十条

各市、县住房城乡建设行政主管部门应当将保障性住房的地段、户型、面积、价格、交付期限及供给对象等信息及时向社会公开。

各市、县住房城乡建设行政主管部门应当将保障性住房的配租、配售对象的姓名、家庭人口、收入、配租配售的房屋面积等信息及时在当地电视、报纸、政府网站等媒体上公开。

第八章

运营管理

第四十一条

保障性住房运营管理的责任主体为保障性住房产权所有部门或单位。

第四十二条

廉租住房租金和经济适用住房售价实行政府定价，租金成本由房屋的维修费和管理费构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。公共租赁住房租金和限价商品房售价实行指导价管理，租金成本由房屋的折旧费、维修费、管理费、贷款利息等构成。

第四十三条

保障性住房的物业服务费实行政府指导价，由使用人承担。

第九章

退出管理

第四十四条

享受保障性住房的对象有下列情况之一的，由市、县住房城乡建设行政主管部门作出取消保障资格的决定，保障性住房产权所有部门或单位收回或者回购保障性住房：

（一）虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入、财产、住房等情况取得保障性住房的；

（二）违规出售、出租、出借，或者擅自改变住房用途且拒不整改的；

（三）无正当理由连续6个月以上未在廉租住房或者公共租赁住房居住的；

（四）无正当理由连续6个月以上未交纳廉租住房或者公共租赁住房租金的；

（五）家庭的收入、财产、人口、住房等情况发生变化，不再符合廉租住房或者公共租赁住房保障对象条件的；

（六）其他违反保障性住房政策规定的。

第四十五条

已经享受廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房的保障对象购买其他住房的，应当办理退出手续。

第四十六条

住房城乡建设行政主管部门做出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。当事人对取消保障资格决定有异议的可按照有关规定向有关部门申诉，当事人无异议的应当在规定期限内退回住房。

第十章

监督管理

第四十七条

保障性住房住户不得擅自改变房屋用途，不得损毁、破坏、改变房屋结构和配套设施。

第四十八条

住房城乡建设行政主管部门应当加强保障性住房的成本控制，实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

第四十九条

各级住房城乡建设行政主管部门应当依法履行监督管理职能，定期或者不定期对保障性住房进行监督检查，监督检查结果要及时向社会公布，并通过设立举报电话、信箱、电子邮箱等方式畅通信访举报渠道，接受社会监督。

第五十条

违反本办法规定，应当退出保障性住房而拒不退出的，由市、县有关行政管理部门依法申请强制执行

第五十一条

享受保障性住房的保障对象违反本办法第四十四条、第四十七条的，由市、县住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；情节严重、拒不改正的，取消保障资格，收回保障性住房；被取消资格的保障对象在5年内不得再次提出住房保障申请。

第五十二条

对各相关管理部门的工作人员在住房保障管理工作中玩忽职守、滥用职权的，依法追究责任。

第十一章

附

则

第五十三条

本办法未尽事宜，按照国家有关规定执行。

第五十四条

5.保障性住房物业管理办法 篇五

（送审稿）

第一章 总 则

第一条 为贯彻国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发„2011‟45号），进一步加强我区保障性住房的管理，根据国家和我区有关政策规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于广西行政区域内保障性住房的规划设计、建设、分配、退出、运营和监督等管理。本办法所称保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房（含城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房和城中村改造以及旧住宅小区危房改造等方式建设的保障性住房，下同）。

第三条 自治区人民政府对全区保障性住房工作负总责，并对自治区各有关部门和各设区市人民政府实施目标责任制管理。

市、县（市、区）人民政府负责本行政区域内保障性住房的建设和管理。

街道办事处（乡镇人民政府）负责保障性住房申请的受理及初审工作。

第四条 自治区住房城乡建设行政主管部门负责编制全区保障性住房建设规划，并会同发展改革、国土资源、财政、监察、审计、民政等部门，按照各自职责，指导和监督全区保障性住房管理工作。

市、县住房城乡建设行政主管部门或政府指定的住房保障主管部门（以下统称“市、县住房保障主管部门”）具体负责本区域保障性住房工作的实施和管理，并会同相关部门制定本区域保障性住房 工作具体的规划和落实措施，完善规章制度，规范管理程序，健全准入和退出机制。

第二章 项目管理

第五条 保障性住房目标任务应当纳入项目投资计划管理。发展改革、国土资源、住房城乡建设（规划和住房保障）、财政部门加强配合，加快保障性住房建设项目各阶段行政审批效率，按照各自职能、根据上级政府下达的保障性住房目标任务，积极落实项目，加快项目前期工作。

第六条 所有保障性住房建设项目要严格按照国家和自治区的有关规定，履行审批程序，及时办理项目立项审批、规划、土地、环评、节能、施工许可等手续。

第七条 自治区发展改革部门要按照中央下达的廉租住房、国有工矿棚户区、林区棚户区、垦区棚户区改造项目投资规模计划，会同自治区住房城乡建设部门共同审定投资项目计划并及时下达。

第八条 自治区住房城乡建设部门会同自治区财政部门对各市上报的公共租赁住房、廉租住房购改租和城市棚户区改造项目进行审查，对审查通过的项目纳入自治区项目计划，列入自治区资金补助范围。

第九条 市、县（市、区）发展改革部门会同住房保障主管部门对本区域经济适用住房、限价商品住房目标任务内的项目及时立项，并报上级主管部门备案。

第十条 加快行政审批时效，简化前置条件。发展改革部门对保障性住房项目的立项核准时间缩短为5个工作日；环保主管部门对保障性住房项目的环评审查时间缩短为5个工作日。

第十一条 列入计划的项目，应足额按时建成，不得多报少建。项目计划原则上不得调整，确需调整的，必须按程序报原项目批准 部门核准。

第三章 规划与设计

第十二条 市、县人民政府应当在开展城镇居民家庭收入、财产和住房状况调查的基础上，结合当地财政能力、资源环境条件、人口规模和家庭结构等，编制保障性住房总体规划、计划，明确保障性住房建设规模、土地、资金安排、项目布局、套型结构和工作机制等内容，并向社会公布。

保障性住房建设应当符合土地利用总体规划、城市总体规划，坚持发展节能省地环保型住宅，遵循经济适用、生活设施配套齐全、满足基本使用功能等要求，优选规划设计方案。

市、县人民政府投资建设的保障性住房，由发展改革部门依照经批准的住房保障计划和政府投资项目管理的有关规定统一立项，规划部门根据立项按期选址，市、县主管部门会同相关部门组织开发建设。

第十三条 保障性住房建设项目应当依据经批准的土地利用总体规划、城乡规划，选择在地质条件安全可靠、环境适宜、公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共设施及市政配套相对完善的区域，本着节约集约用地的原则，充分利用存量土地，做到科学规划、合理布局。

第十四条 以出让方式取得国有土地使用权的保障性住房项目，建设单位持建设项目批准、核准、备案文件和国有土地使用权有偿出让合同、经依法审定的设计方案总平图，向城乡规划主管部门申请核发建设用地规划许可证；以划拨方式取得国有土地使用权的保障性住房项目，建设单位持建设项目批准、核准、备案文件，项目选址意见书和经依法审定的设计方案总平图，向城乡规划主管部门申请核发建设用地规划许可证。

保障性住房项目建设单位持使用土地的有关证明文件、项目批 准文件、经依法审定的建设工程设计方案，向城乡规划主管部门申请建设工程规划许可证。

第十五条 保障性住房的建筑设计应当符合节能、省地、环保要求，积极推广应用包括绿色建筑技术在内的先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第四章 土地管理

第十六条 保障性住房建设用地应当纳入土地供应计划，指标单列，应保尽保。市、县（市、区）人民政府应当进一步提高审批效率，对于急需建设的保障性住房项目应当优先使用政府储备土地，采取即报快批方式缩短审批时限；保障性住房的划拨供地直接报当地人民政府审批，以加快供地速度。

在进行老城区、老厂矿、老城中村的危旧住房（简称“三老”）改造过程中，在符合程序规划前提下，用地单位承诺按规划的总用地面积30%以上比例建设公共租赁住房等保障性住房的，经当地住房保障主管部门和国土资源部门同意后，报经市人民政府批准，可以将工业、仓储、办公等闲置用地，变更为商品房开发或经营性用地。国土资源部门应与用地单位变更原供地合同有关土地用途限制的约定，并依法办理土地用途变更手续。

保障性住房建设用地应当纳入住房用地供应计划，新增建设用地指标单列，应保尽保。市、县人民政府应当积极盘活存量建设用地，优先用于保障性住房建设，及时办理土地供应手续，确保保障性住房建设项目依法用地。严格禁止改变保障性住房用地性质。市、县人民政府与上级人民政府签订住房保障工作责任目标后，当地保障性住房建设项目用地没有全部落实到地块前，不得出让其他商品住房（配套建设保障性住房的商品住房除外）。

第十七条 市、县（市、区）人民政府要对列入保障性住房建设计划的建设用地实行统征统迁。第十八条 廉租住房、政府投资的公共租赁住房和经济适用住房建设用地采用划拨方式供地。

其他方式投资的公共租赁住房建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等供地方式有偿使用。

限价商品住房建设用地，应当在市、县（市、区）人民政府限定房价的基础上，通过招、拍、挂方式出让。

第五章 资金管理

第十九条 各级政府应当确保保障性住房建设资金，可以按下列渠道筹集：

（一）各级财政预算安排的保障性安居工程资金；

（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

（三）不低于5%的土地出让成交价款（含招、拍、挂、协议出让等）；

（四）保障性住房建设融资（包括银行贷款、非银行贷款和住房公积金贷款等）；

（五）出租出售保障性住房的收益；

（六）中央代发的地方政府债券；

（七）地方政府融资平台公司发行的企业债券或中期票据；

（八）保障性住房配建商铺等商业配套设施的出售、出租收入；

（九）其他方式筹集的资金。第二十条 相关单位的管理职责：

（一）各级财政部门负责政府直接投资的保障性安居工程项目资金及财政投资补助资金、贷款贴息资金的筹集、拨付及资金使用的财政监督和财务管理等工作。

（二）市、县住房城乡建设或住房保障管理部门负责保障性住房建设资金预决算编制工作；负责保障性租赁房购房资金预决算编 制以及房产管理工作。同时负有对预算资金使用情况进行监督检查的责任。

（三）业主单位负责项目投资及平衡方案的初步测算，项目投资计划的执行、控制和分析报告，配合财政部门筹措项目建设资金，按期汇总编报项目建设进度和资金使用计划；对保障性住房建设工程款拨付申请进行初审；对代建单位建设资金使用情况进行监督、检查；做好项目竣工决算工作。

（四）代建单位负责按照批准的建设规模、建设内容和建设标准组织项目实施，协助业主单位有效做好项目控制投资，按期编报项目建设进度和资金使用计划，项目建设资金实行专帐管理，专款专用，及时配合业主单位报审项目竣工财务决算资料，做好完工资产交付使用手续。

第二十一条 廉租住房纳入财政预算内基本建设程序管理，自治区级财政部门根据自治区发展改革部门会同自治区住房城乡建设部门审定的廉租住房投资项目计划下达中央和自治区专项补助资金预算；公共租赁住房由自治区级住房城乡建设部门审查通过并纳入自治区项目计划，自治区级财政部门按计划任务下达中央和自治区专项补助资金预算。

第二十二条 各级财政部门要按照和上级政府签订的目标责任书确定的任务，以及自治区住房城乡建设、发展改革、财政等部门联合审定的项目批复计划，在项目立项审批后可以预拨10%—20%的资金，其余保障性住房建设资金按照实施进度拨付。

纳入中央和自治区专项资金补助的保障性住房项目取得施工许可证后按项目实施计划拨付中央和自治区专项补助资金；建设单位根据施工进度将建设资金向施工单位予以足额拨付。

第二十三条 各级财政部门要切实加强保障性安居工程资金的使用管理，按国库管理有关规定执行，实行“专项管理、专账核算、封闭运行、专款专用”，严格按照规定用途使用，不得截留、挤占、挪作他用，也不得用于平衡本级预算。

自治区财政部门或自治区住房保障主管部门依据自治区住房城乡建设、发展改革、财政等部门联合审定的项目批复计划，对市、县资金使用管理情况进行定期审计及不定期检查。审计部门负责对保障性住房资金的来源和使用情况进行审计监督。

第二十四条 符合租、购保障性住房条件的职工家庭可用住房公积金支付保障性住房价款、租金。

第二十五条 经自治区保障性安居工程领导小组批准后，市、县可开展廉租住房、公共租赁住房并轨试点工作。统筹使用廉租住房、公共租赁住房资金。

第六章 建设管理

第二十六条 保障性住房建设应当严格执行基本建设程序、国家有关技术标准和强制性规定。开工项目和竣工项目信息应在开工和竣工验收后20个工作日内按项目逐个向社会公开。

第二十七条 保障性住房来源包括：

（一）政府投资建设的住房；

（二）政府购买、改造、租赁的住房；

（三）政府依法收回、没收的住房（含腾退的公有住房）；

（四）企业或者其他组织按照与政府约定建设的住房；

（五）住房建设中配建、代建的保障性住房；

（六）社会捐赠和其他途径筹集的住房。

产权存在争议或者纠纷、存在质量安全隐患或者不符合保障标准的房屋，不得作为保障性住房房源。

第二十八条 以配建方式建设廉租住房、公共租赁住房的，配建的建筑面积、建设标准、收回和收购条件、价格等内容应当作为取得国有建设用地的前置条件，并在国有建设用地划拨决定书或者 国有建设用地使用权出让合同中明确约定。

配建廉租住房、公共租赁住房的具体办法，由市、县（市、区）人民政府制定。

第二十九条 保障性住房套型建筑面积应当按下列标准控制： 廉租住房在50平方米以下；

公共租赁住房单套建筑面积以40平方米左右为主，控制在60平方米以下；

经济适用住房在60平方米左右；

限价商品住房在90平方米左右。限价商品住房项目中单套建筑面积90平方米以下的户型比例不得少于80%。

第三十条 市、县建设行政主管部门依法对保障性住房的质量及造价等工程建设活动进行监督管理。开发建设单位应当对其开发建设的保障性住房实行分户验收，在合理使用寿命内承担质量责任。在住房建筑上设置质量责任永久性标识制度，接受社会监督。

第三十一条 廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房建设项目，免征城市基础设施配套费等各类行政事业性收费和政府性基金。

电力、通讯、市政公用事业等企业要对保障性住房适当减免入网、管网增容等经营性收费。

第三十二条 市、县（市、区）人民政府应当将城镇住房保障工作人员（含街道办事处、社区）经费和工作经费纳入财政预算，保证工作的正常开展。对在城镇住房保障工作中作出显著成绩的单位和个人给予表彰和奖励。

第三十三条 自治区、市、县住房保障工作主管部门应当建立住房保障信息管理系统，建立申领和退出公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房以及廉租住房租赁补贴发放的个人信息、各类保障性住房建设项目信息等内容的电子档案，及时更新和维护数据，健全保障性住房档案检索体系，做好档案的录入、管理、使用、移 除等工作。

第三十四条 保障性住房参建各方要建立健全质量管理体系，将加强质量监管贯穿于建设全过程。严格按照法律法规和强制性标准规定进行勘察、设计、施工、监理和验收，加大对工程质量和施工安全的监督检查力度。对存在违规行为和工程质量不符合强制性标准的工程项目，要责令整改。

第三十五条 统筹安排开工建设，科学把握建设进度，保证工程建设的合理周期和造价。督促参建各方加大技术革新力度，创新管理模式和方式，提高效率。严把建筑原材料和部件质量关。把保障性住房建成节能省地环保型工程。

第七章 分配管理

第三十六条 保障性住房供应对象为城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭及享受国家抚恤和补助的重点优抚对象。

租赁廉租住房的低收入家庭收入线,以《广西壮族自治区城市低收入家庭认定实施办法》的规定为基础，具体标准由设区的市、县人民政府研究确定。标准实行动态管理。

购买经济适用住房的低收入家庭收入线按照当地城镇居民家庭人均可支配收入确定。

中等偏下收入家庭收入线按照不高于当地城镇居民家庭人均可支配收入1.4倍确定。

住房困难家庭按照家庭人均住房建筑面积低于当地城镇人均住房建筑面积的60%确定。

市、县（市、区）人民政府应当结合当地社会经济发展、居民收入和住房水平，合理划定城镇居民低收入、中等偏下收入、中等收入标准和住房困难标准。

第三十七条 廉租住房保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭。公共租赁住房保障对象为城镇中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者。

经济适用住房保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭，并逐步与廉租住房保障对象衔接。

限价商品住房保障对象为当地城镇中等偏下收入以下住房困难家庭。

第三十八条 符合下列条件的可依照本办法申请租赁或购买1套保障性住房：

（一）满足市、县（市、区）人民政府规定的户籍、劳动关系和各项社会保险要求；

（二）符合市、县（市、区）人民政府划定的收入和财产标准；

（三）无房或者现住房面积低于市、县（市、区）人民政府规定的住房困难标准；

（四）市、县（市、区）人民政府规定的其他条件。单身人士申请购买限价商品住房的必须年满30周岁以上（含30周岁）。

第三十九条 居民申请租用、购买保障性住房应当提供以下材料：

（一）家庭成员身份证件、户口簿等；

（二）家庭成员婚姻状况证明、收入证明；

（三）用人单位证明、劳动用工合同及社保证明；

（四）所在单位或者居住地街道办事处（乡镇人民政府）出具的住房情况证明；

（五）房屋登记机构出具的自有产权房屋状况证明；

（六）市、县（市、区）人民政府规定的其他需要提供的材料。第四十条 申请保障性住房的家庭应当推举1名具有完全民事行为能力的成员作为申请人。申请人向户籍所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请。申请人为外来人员的由用人单位或本人向住地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请。

第四十一条 保障性住房的分配实行“三审两公示”制度。首先是向当地的街道（或乡镇人民政府）申请，街道（居委会）对申请人的情况进行第一次审查，20个工作日内将情况在所住的街道和社区进行公示，公示期为5天。公示期没有接到反对意见后，由街道办事处将审核意见和申请材料一并报所在县级住房保障管理部门，由其会同同级民政、公安、工商、税务、公积金管理等部门按照有关规定程序对申请人家庭经济状况（家庭收入状况、家庭财产状况）等情况进行第二次审核。若符合条件，当地住房保障部门对前两次审核获取的信息进行第三次综合审查，5个工作日内拟定具备参与分配资格的名单。经过第三次审查之后，符合条件的申请者名单将在政府网站或建设部门网站上进行公示。

各级主管部门在“三审两公示”期间要透明化管理，积极接受社会各界的监督，及时呈报材料，迅速采取措施，按时反馈信息，确保分配公平。对执行不力的部门的负责人要进行问责。

第四十二条 对拒不配合调查，申请材料不齐全、不真实或者经审核不符合条件的，初审、复审或者审核部门应当退回其申请，书面告知申请人，并说明理由。

申请人如有异议，可以自收到书面告知之日起20日内，向原初审、复审和审核部门申请复核。原初审、复审或者审核部门应当自收到复核申请之日起15个工作日内进行复核，并将复核结果书面告知申请人。

第四十三条 保障性住房实行轮候分配制度，按照抽签、摇号或其他公平、公正的方式确定轮候及分房顺序。原则上不得擅自改变分配对象和轮候次序。第四十四条 有下列情形之一的保障对象，予以优先分配：

（一）享受城镇最低生活保障的家庭；

（二）孤寡老人；60岁以上的老人无法定赡养义务人，或虽有法定赡养义务人，但赡养义务人无劳动能力、无赡养能力、无生活来源的；

（三）家庭成员患有重大疾病（医保界定的重大疾病，须有市、县级医院疾病证明书）或属于残疾丧失劳动能力，无生活来源的；

（四）未成年人无法定抚养义务人，或虽有法定抚养义务人，但抚养义务人无劳动能力、无抚养能力、无生活来源的；

（五）家庭成员属于重点优抚对象以及获得自治区级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的；

（六）居住在D级危房的。

（七）政府公告实施棚户区改造拆迁范围内的无能力购买能力的家庭。

第四十五条 一个家庭只能承租一套廉租住房或公共租赁住房。考虑家庭代际、性别、年龄结构和家庭人口等因素，配租标准原则为：

家庭人口 家庭构成 配租套型

1人 独身（包括未婚、离异、丧偶）宿舍、单居或小套型

2人 夫妻及子女未满10周岁的单亲家庭 单居、小或中套型

2人 子女年满10周岁的单亲家庭 中或大套型 3人以上 夫妻及子女 中或大套型 第四十六条 各市、县住房保障工作主管部门应当将保障性住房的地段、户型、面积、价格、交付期限及供给对象等信息及时向社会公开。

各市、县住房保障工作主管部门应当将保障性住房的配租、配售对象的姓名、家庭人口、收入、配租配售的房屋面积等信息及时在当地电视、报纸、政府网站等媒体上公开。

在商品房项目配建的保障性住房，开发企业取得《商品房预售许可证》之日起10工作内，将许可房源一次性在售楼销售现场向社会公示。

第八章 运营管理

第四十七条 保障性住房运营管理的责任主体为保障性住房产权所有部门或单位。

第四十八条 廉租住房租金和经济适用住房售价实行政府定价，租金由房屋的维修费和管理费构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。公共租赁住房租金和限价商品住房售价实行指导价管理，公共租赁住房租金成本由房屋的折旧费、维修费、管理费、贷款利息、税金等构成。

第四十九条 政府投资建设的公共租赁住房只租不售;企事业单位、开发企业等社会机构投资建设的公共租赁住房, 按投资主体确定房屋权属, 实行“谁投资、谁所有、谁收益”，市房屋产权登记机构应当在房屋登记簿和权属证书中注明公共租赁住房及其性质；属于共有份额的，应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下，投资者权益可依法转让。

公共租赁住房租金标准和楼层、朝向调剂系数按房屋租赁市场租金水平确定并调整。公共租赁住房租金标准应当低于同类地段类似房屋市场租金，但不得低于70%，以确保建设资金在合理周期收回，实现良性循环。公共租赁住房具体租金标准由设区的市、县（市）价格主管部门会同住房保障部门确定，经同级人民政府批准后，按进行调整并公布。

企事业单位提供的用于本单位职工租住的公共租赁住房，可以参照政府确定的租金标准自行确定，并报住房保障部门和价格主管部门备案。用于向社会保障对象出租的，按政府确定的租金标准执行。

第五十条 公共租赁住房出租人与承租人应签订《公共租赁住房租赁合同》，房屋租赁合同期限一般为3—5年。承租人签订合同之日，按规定缴纳租赁保证金，以保证租赁合同的正常履行。租赁合同期满或终止，无违约责任的退还保证金本金，违约的可从保证金中抵扣应承担的相关费用。

对承租人拖欠租金和其他费用的，可按租赁合同约定通报其所在单位。

承租人在租赁期限内死亡的，共同申请人可按原租赁合同继续承租，但需确定新的承租人，并变更租赁合同，租赁期限按原有合同的剩余时间计算。

第五十一条 集中建设的保障性住房，应选择有相应资质的物业服务企业进行服务管理，物业服务费实行政府指导价，由使用人承担，政府出台扶持政策，鼓励物业服务企业在同等条件下优先聘用小区内的被保障家庭人员。配建的保障性住房，纳入该项目统一物业服务管理。

第五十二条 公共租赁住房产权单位应在完成家庭选房签约工作5个工作日后，将配租家庭情况、身份证号及所选房号等情况录入信息管理平台，并将配租家庭名单、配租房源、房屋租金等材料经单位领导签字盖章后报区县住房保障管理部门备案。上述备案材料作为房屋产权单位享受公共租赁住房运营税费减免的依据。第五十三条 申请人缴存租房保证金标准：

廉租住房实物配租的家庭不缴存租房保证金；租住公共租赁住房的家庭，按照所承租住房建筑面积每平方米100元的标准缴存。缴存的租房保证金按照同期银行1年定期存款利率计息，未满1年的，按照同期银行活期存款利率计息。承租人腾退公共租赁住房时，抵扣欠缴租金和违约赔偿，一次性结清本息。

第五十四条 承租廉租住房、公共租赁住房的家庭除按照合同约定交纳房屋租金外，还须交纳物业管理服务费、水、电、气、热、通讯、有线电视等费用。

第九章 退出管理

第五十五条 享受保障性住房的对象有下列情况之一的，由市、县住房保障工作主管部门作出取消保障资格的决定，保障性住房产权所有部门或单位收回或者回购保障性住房：

（一）虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入、财产、住房等情况取得保障性住房的；

（二）违规出售、出租、出借，或者擅自改变住房用途且拒不整改的；

（三）无正当理由连续6个月以上未在廉租住房或者公共租赁住房居住的；

（四）无正当理由连续6个月以上未交纳廉租住房或者公共租赁住房租金的；

（五）家庭的收入、财产、人口、住房等情况发生变化，不再符合廉租住房或者公共租赁住房保障对象条件的；

（六）其他违反保障性住房政策规定的。

第五十六条 已经享受廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房的保障对象购买其他住房的，应当办理退出手续。

经济适用住房和限价商品住房购买不满5年的，不得上市交易。满5年上市交易的，政府优先回购。

第五十七条 采用梯度保障、租补分离的方式对廉租住房和公共租赁住房进行并轨后的管理。符合廉租住房、公共租赁住房实物配租条件的家庭，均可申请政府租赁型保障房，并按不低于市场租金的70%缴租；符合廉租住房租赁补贴发放条件的家庭，租赁政府保障房还可享受相应额度的房租补贴。当承租人的经济状况发生改善，不再符合相关条件时，按承租人的实际情况及时调整保障标准，停止发放租赁补贴资金，或改为按不低于市场租金的70%的标准收取房屋租金。当承租人收入水平达到中等或中等偏上收入水平，则给予其一段腾退期，逾期不退者，按商品住房市场水平的标准收取租金。

第五十八条 住房保障工作主管部门做出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。当事人对取消保障资格决定有异议的可按照有关规定向有关部门申诉，当事人无异议的应当在规定期限内退回住房。

第五十九条 被责令退出或应当退出拒不退出廉租住房或公共租赁住房保障的人员，其行为记入当地“住房保障信息管理系统”，五年内不得再受理其任何形式的住房保障申请。

第六十条 被保障家庭通过购买、获赠、继承等方式取得其他住房的，或在租赁期间收入超过规定收入标准的，应当退出所租赁保障性住房。

腾退期间，给予3个月的过渡期；过渡期满拒不退出的，可以依据规定或合同约定申请人民法院强制执行。

第六十一条 承租人在租赁合同执行期间，可以提前退房。第六十二条 承租廉租住房的家庭，当家庭人均收入连续1年超过本地居民低收入标准时，由市、县廉租住房管理部门收回廉租住房，补交市场租金与廉租住房租金的差额。

第十章 监督管理 第六十三条 保障性住房住户不得擅自改变房屋用途，不得损毁、破坏、改变房屋结构和配套设施。

第六十四条 住房保障工作主管部门应当加强保障性住房的成本控制，实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

第六十五条 各级住房保障工作主管部门应当依法履行监督管理职能，定期或者不定期对保障性住房进行监督检查，监督检查结果要及时向社会公布，并通过设立举报电话、信箱、电子邮箱等方式畅通信访举报渠道，接受社会监督。

第六十六条 违反本办法规定，应当退出保障性住房而拒不退出的，由市、县有关行政管理部门依法申请强制执行。

第六十七条 享受保障性住房的保障对象违反本办法中相关规定，擅自改变房屋用途，损毁、破坏、改变房屋结构和配套设施的，按规定应退出却拒不退出保障性住房的，由市、县住房保障工作主管部门责令限期改正；情节严重、拒不改正的，取消保障资格，收回保障性住房。

第六十八条 对各相关管理部门的工作人员在住房保障管理工作中玩忽职守、滥用职权的，依法追究责任。

第六十九条 中介机构违规代理出售、出租保障性住房的，由住房保障部门会同工商等有关部门依照有关规定予以处理。

第十一章 附 则

第七十条 本办法未尽事宜，按照国家有关规定执行。第七十一条 公共租赁住房租赁合同示范文本、公共租赁住房租赁担保书示范文本，由自治区住房城乡建设部门会同有关部门制定。

6.保障性住房物业管理办法 篇六

厦门市社会保障性住房住户户口管理办法

2009年12月28日 16时02分277

主题分类: 土地房产 公安安全

“住房”

“户口”

厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市社会保障性住房住户户口管理办法的通知

厦府办[2009]314号

各区人民政府，市直各委、办、局：

《厦门市社会保障性住房住户户口管理办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

厦门市人民政府办公厅

二○○九年十二月十五日

厦门市社会保障性住房住户户口管理办法

第一条 为明确和规范本市社会保障性住房住户的户籍管理，根据《厦门市社会保障性住房管理条例》和本市户籍管理相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我市社会保障性住房住户户口登记、迁移及其管理。

第三条 各社会保障性住房小区设立公共户，办理特殊情况下的户口迁移落户。公共户地址不属于合法固定住所。

第四条 社会保障性住房申请家庭在取得社会保障性住房后，申请人的户口应当迁入其所取得的社会保障性住房，共同申请人可按本市户籍管理规定办理户口迁移手续。思明区、湖里区的申请家庭选择集美区、海沧区、同安区、翔安区房源的，在退出社会保障性住房时，原属思明区、湖里区的家庭成员户口可迁回思明区、湖里区的合法固定住所或社会保障性住房公共户。

第五条 申请家庭成员户口在下列住房的，在办理社会保障性住房入住手续前，必须将户口从原址迁出：

（一）公有住房；

（二）已退管的侨房、信托房、代管房；

（三）经鉴定的危房；

（四）单位自管房；

（五）其它按规定应退出的政府优惠政策住房。

申请家庭成员是户主的，同一户口本的其他成员户口必须同时迁出。

第六条 社会保障性住房住户将户口迁入所承租或购买的社会保障性住房的，由社会保障性住房所在地派出所办理立户，户主应是申请人。

第七条 每套社会保障性住房只能设立一户，立户时应在户口本首页上注明“社会保障性住房”。非申请家庭成员不得在社会保障性住房挂户。

第八条 社会保障性住房住户满足下列条件的，其亲属可按本市户籍管理有关规定申请办理投靠落户：

（一）入住社会保障性住房满一年；

（二）无违规使用社会保障性住房行为；

（三）无违反小区管理制度和拖欠物业管理费行为；

（四）属承租的，无拖欠租金行为。

第九条 社会保障性住房住户亲属投靠落户申请办理程序：

（一）社会保障性住房住户向社会保障性住房所在地社区居委会提出申请。社区居委会

初审、公示后报有关部门进一步审核。

（二）有关部门进行资格审核。属承租的，按《厦门市保障性租赁房管理办法》的相关规定进行资格审核和公示。

（三）有关部门出具《社会保障性住房户口投靠落户联系单》。

（四）申请人持《社会保障性住房户口投靠落户联系单》、《厦门市社会保障性住房销售合同》或《厦门市社会保障性住房租赁合同》及相关材料到户籍管理部门申请办理投靠落户手续。

第十条 社会保障性住房住户退出社会保障性住房时，必须将本户家庭成员户口全部迁出社会保障性住房。家庭成员无合法固定住所可落户的，可暂时在社会保障性住房公共户落户。

退出社会保障性住房后超过二个月不迁出户口的，户籍管理部门应按市公房管理中心出具的《社会保障性住房住户户口迁移协办函》将其户口迁入社会保障性住房公共户。

第十一条 住户将户口迁入社会保障性住房公共户的，在其有合法固定住所后，应按本市户籍管理规定将户口迁移到其合法固定住所。

第十二条 属于本办法第五条情形，户口必须从原地址迁出但暂无合法固定住所可落户的，可将户口迁入社会保障性住房公共户。

第十三条 本办法所称的申请家庭成员，包括申请人和共同申请人。

第十四条 2006年之前购买经济适用住房的申请家庭成员的户口立户和迁移参照本办法执行。

第十五条 本办法由市公安局、市社会保障性住房建设与管理办公室负责解释。

7.保障性住房项目成本控制管理探究 篇七

关键词：保障性住房项目,成本控制,存在问题,解决方案

一、引言

我国市场经济快速发展的背景下,城市化脚步加快,因而,建筑行业的竞争变得激烈。保障性住房是现阶段的一种经济产物,是由政府提供的,针对中低收入家庭住房难的问题,提供廉租住房。保障性住房项目的实施是城市化进程中的一个重要组成部分,它关系到“衣食住行”四大民生问题中的居住问题,引起社会广大的关注。保障性住房中,有很大一部分是公共租赁住房,是新时代背景下的一个特殊需求。其中,保障性住房的项目一般在工期上比较紧张,同时对于住房的造价上要求低廉,而在房屋质量水平上,又要求的比较严格。在保障性住房项目的开发过程中,如何对成本控制进行有效管理,实现企业的经济效益,是当代房地产开发商需要慎重考虑的问题。

二、保障性住房项目成本控制管理中存在的问题

1、成本预算不科学及成本控制目标不合理

保障性住房项目需要开发商在全部的过程中进行预算管理。进行规划设计,在规划设计之后,将项目进行招标,并对房屋的施工,竣工等进行监督管理,这些过程中部分保障性住房项目开发商,没有进行合理的预算管理。同时在经营管理过程中,由于大部分的公租房、廉租房为政府回购,核定了开发商的固定利润率,造成成本控制的项目不合理,在资源的利用上比较浪费,在资金的花费上比较随意性。

2、管理制度存在缺陷,责任分工不明确

保障性住房项目的开发商企业,在项目成本控制的制度上比较粗糙,只对工程预算、合同管理与工程招标三个方面进行了一些指引性材料的制定,但是对开发商的管理层人员,没有将责任明确化,也没有设定责任问责制。当事故发生时,各管理层人员相互推卸责任,对成本控制管理造成了危害。同时,对于能够影响到成本控制管理的一些具体问题,不能做到及时地发现,从而造成不必要的损失,使得保障性住房项目的成本消耗增加,影响到了项目的经济效益。

3、成本控制管理混乱,资源利用率比较低下

在保障性住房项目的成本控制管理,缺乏对成本项目的具体分析。在保障性住房项目成本控制中,进行成本预算时,时常把以往同类型保障性住房的成本作为重要参考依据,停留在项目表面,而没有针对具体的项目进行分析,造成了成本控制管理系统的不完善。保障性住房项目成本控制效果与项目成本管理人员的薪资待遇没有挂钩,使得成本管理人员不会重视该项目成本控制,造成了对资源使用和资金花费上的随意性,并降低了成本的有效利用率,最终对保障性住房项目的成本控制造成了损害。

4、成本控制管理模式静态化,缺乏对动态成本的控制有效性

保障性住房项目中缺乏检测、分析与纠偏,同时采用的成本控制管理模式属于静态管理模式,无法对动态的成本的控制状况进行真实的反映,不能为企业对成本的后续控制提供必需的数据依据。保障性住房项目的控制成本的标准具有一定的经验性,比较墨守陈规,不能推陈出旧,缺乏实际的可操作性。当企业保障性住房项目成本控制出现偏差时,无法对其产生原因进行追究审查,也没有分析成本控制的合理性及科学性。最终,保障性住房项目中进行的成本预算,缺失了严肃性以及合理性,导致成本控制管理差错的产生。

5、成本支出随意,追求企业的面子

在保障性住房项目的房地产开发商中,有部分企业对面子比较看重,在一些不必要的花费上的支出造成了成本的增加。例如,公司将汽车作为固定资产并为员工配备等。保障性住房项目房产的销售上,与其他的一些房地产销售,存在一些不同,它是需要进行精准销售的,而部分开发商在市中心建立豪华的售楼处,增加了成本,对资源造成了严重的浪费。

6、外部因素对项目成本控制管理有一定的影响

保障性住房项目不仅有房地产业投资比较大、周期时间长等基本特点,还拥有一些工期紧、价格低以及质量高等个性特征。因而,其项目成本控制管理会受到国家政策的一些影响。在这个过程中,受到难以预测的人为因素、环境因素以及市场因素的影响也就比较多。前几年,房地产行业出现泡沫经济,对市场经济造成了一定的冲击。之后,国家通过宏观调控,对这个现象进行了制止。国家政府所出台的限购政策,使得保障性住房项目的财务成本以及融资难度得到了极大增加。同时近几年,人工工资的大幅提高给开放商对保障性住房项目的成本管理增加一定的难度。

三、保障性住房项目成本控制管理的优化措施

1、完善成本控制管理的监理制度

在保障性住房项目的成本控制的管理授权制度上,仍然存在许多不完善之处。这种现象的解决,可以通过制定法律法规,对房地产的成本控制管理进行严格的约束。首先,相关部门对立法工作的加强进行督促。现在,我国的一些相关施工现场的管理行为的法律法规体系并不完善,必须要对立法工作做足,行业才能够有法可依有法必依,最终完善施工成本控制的管理制度。其次,应该加强对保障性住房项目的成本控制管理力度,通过对管理人员的成本控制效果进行考核,根据考核结果,进行评价,及早发现存在的问题,并进行及时解决,同时将问题的职责进行明确化,落实责任问责制,以保证保障性住房项目成本控制管理制度的合法高效。同时,对于一些成本控制效果良好的管理人员,应该建立激励制度,对其进行有效激励。最后,完成对保障性住房项目成本控制管理的奖惩力度的完善。

2、加强保障性住房项目成本控制管理的规范化

我国虽然已经出台了一些对保障性住房项目的成本控制管理进行规范化要求的法律法规,但是它只能对其进行宏观把控,无法适应一些地区的实际情况。在地方上的保障性住房项目成本控制管理中,开发商应该根据本地的地方特色,对制定出与其发展实际相适应的地方性成本控制管理条例。应该将市场利益作为根本出发点,对成本进行合理控制,以期对行业的良性竞争和行业的整体水平有所促进,并积极地将外地的优秀资源引入当地市场。在对成本控制管理权的授予过程中,应该做到公开、公正,并选择那些有能力的高素质管理人员。对于成本控制管理而言,应该对成本的降低进行积极争取,对自身进行不断的完善。同时,成本控制管理中应该增强竞争意识,重视人才的引入和培养,进而促进我国保障性住房项目成本控制管理水平的提高。

3、提高成本控制管理人员的专业素质与道德素质

保障性住房项目成本控制管理工作的实际实施者,应该是与工程的各个环节有密切接触的存在,成本控制管理的水平很大程度上取决于他们的素质。一个优秀的成本控制管理人员能够做到对成本控制问题的及时发现,并能够在与各方人员接触的基础上,对问题的解决提供切实有效的方案;而一个素质较低的管理人员,则可能会利用职务的方便,和其他环节人员进行互相的包庇,以牟取非法利益,最终造成行业风气的败坏,甚至严重影响到保障性住房项目成本控制。对保障性住房项目成本控制管理人员的培养应该从道德和专业两个方面的素质来进行。在道德素养培养上,成本控制管理人员要达到不滥用职权、不向承包方进行非法利益的索取、避免和承包方相互包庇等目标。在专业素养的培养上,应该加强对成本控制管理人员的培训,并将岗位的审查制度进行严格化。对成本控制管理人员要进行岗前培训,同时,应该在考核合格之后方能上岗。

4、减少保障性住房项目的不必要外包

开发商主要是通过对土地进行购进,然后将房屋建筑的规划设计、策划以及营销等全部进行对外承包。固然具有一定的优点,比如集合了各专业的优点,但是每一次的外包都会提高开发商的成本,最终影响到保障性住房项目经济效益与社会效益。目前的市场态势下,减少不必要的外包是极其重要的。许多开发商企业设立了设计部、策划部,该部门员工仅作为联络员去和规划、设计、策划机构合作,造成了企业人力资源的浪费,进而增加了人力资源成本。

5、优化开发商企业的人力资源结构

人力资源成本,主要包括五个成分:第一,取得成本,指招募、选拔、定岗过程中发生的支出。第二,开发成本,指岗前培训、在岗培训、脱产培训的支出。第三,使用成本,指对人力资源的维持、奖励、调剂所发生的支出;第四,保障成本,指建立人力资源的更新换代以及工伤等基金的支出;第五,离职成本,主要是空职成本、离职低效成本、离职后的补偿支出、重新招聘的取得开发成本。

保障性住房项目的开发商中对成本的控制,必须要做到对人力资源成本的控制。企业可以通过聘请综合型人才,实行一人多职或者一职多能的方式,将支出有效减少,并达到对人力资源结构的优化,最终将成本进行最大化的降低。

四、结语

保障性住房项目的成本控制管理是一项复杂的系统工程,它的具体实施必须考虑到实际的情况,进行灵活的应变。保障性住房项目成本控制管理的模式、方法、人员不同,会对其有效性造成影响。保障性住房项目开发商企业的的发展,需要对这个问题进行深度的研究以及考虑,企业应该向科学管理的道路前进,促进项目经济效益的提高。

参考文献

[1]刘亚臣、姜依岑、牛思琦:非信息对称下的保障性住房项目委托代理激励模型研究[J].沈阳建筑大学学报(社会科学版),2013(2).

[2]邢佳林:大型保障性住房项目的规划实践——以西善桥岱山西侧经济适用房项目为例[J].城市规划,2011(35).

8.做好区县住房保障档案的管理 篇八

住房保障工作是关系国计民生的热点问题,也是重大社会问题和政治问题;是建设和谐民生的重要基础, 也是推动科学发展的基本保证。住房保障工作是政府在新理念、新制度、新技术环境下的具体问题,形成的住房保障档案是民生档案信息资源的重要组成部分,需要档案部门变革理念,提出新的解决思路,同时发挥拓展价值,为社会救助、劳动保障等其他民生档案提供可资借鉴的经验和方案。

一、住房保障档案管理的现状与问题

(一)住房保障工作基本概念

城市住房保障工作是以城市低收入家庭为对象,以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的一项工作,是各级人民政府的重要职责。它在起初的廉租住房工作的基础上,发展成以经济适用住房、限价房等为补充的一系列工作。

(二)住房保障档案的概念和基本构成

住房保障档案是住房保障管理机构在实施住房保障过程中直接形成的具有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录,包括纸质、电子两种档案。住房保障档案的基本外延包括以户为单位的住房保障对象档案和以工作部门为单位的宏观管理工作档案两个部分。目前,以户为单位的住房保障对象档案又分廉租房、经适房、限价房三种类型。经适房、限价房档案一般由申请、审核等有关材料构成,廉租住房档案一般由申请、审核、实施保障及年度复核等有关材料构成。宏观管理工作档案是住房保障机构在工作中形成的文件材料,涵盖了文书档案、会计档案、基建档案、声像档案等类型。

(三)住房保障档案的基本特点

1、住房保障申请审批的程序决定了住房保障档案的多层面性。一套完整的住房保障对象档案是伴随着“三级审核、两级公示”的工作流程形成的,记录了市、区、街道三个层面针对个体民生的具体工作。宏观管理工作档案则依据该项工作的领导关系、组织体系,体现了业务管理以及其他一些配套工作。

2、住房保障工作的管理方式决定了住房保障档案的动态性。因家庭经济、住房情况变化,住房保障对象的构成不断变化;为加强监督管理,住房保障审批机构定期对住户情况进行复查;根据经济发展情况,调整住房标准;随着社会的发展,政策的变化,住房保障覆盖面不断扩大等情况变化,住房保障文件材料具有动态性。目前,这种情况在廉租房档案管理上表现较为突出:街道住保办每年会复核廉租户的情况,签订一年合同,并将相关文件材料归入对应住房保障对象的档案。

3、住房保障管理工具的特点决定了住房保障档案的双轨制。北京市建委已经建立了全市统一的“保障性住房申请审核管理系统”,工作人员通过数据库随时掌握保障性住房申请审核材料的处理情况、住房对象的情况及实物配租和租金的发放情况,完成各级各类报告的生成和管理。这样住房管理工作不仅产生了纸质文件,同时也产生了相应的电子文件,在住房保障档案最初形成时就保证了纸质档案和电子档案的双套并存。

(四)住房保障档案管理中存在的主要问题

1、管理体系不够健全,未能有效地进行集中统一管理。目前,我区建委和各街道的档案室没有直接介入住保档案管理。区建委住房保障科有兼职档案员一名,区九个街道部门有五个住房保障办公室设有兼职人员管理档案,都是由审核人员兼任,其人员身份多是聘用的协管,隐藏着一些风险。现实原因是多方面的:其一,档案管理配套体系建设未能跟上工作的发展。新形势新条件下的住房保障工作是一项全新的工作,审核管理产生的一系列文件材料对于区建委、区档案局和各街道的档案管理部门来说,都是新的管理对象,需要规范工作方式;其二,由于住保工作的专业性和现时性,文件材料的实体集中在具体工作部门,本单位专职档案员对于文件材料的增减、更新不易把握;其三,住保档案利用频繁,为年度复核、廉租续租、情况核查、数据统计等查阅申请材料,各街道平均年查阅量近千次。

2、缺少规范管理制度。近年来,大规模保障性住房建设刚刚兴起。北京市建委2007年制定了《城市廉租住房管理办法》,修订了《经济适用住房管理办法》,2008年制定了《限价商品住房管理办法》。档案业务方面,建设部2006年制定了《城镇廉租住房档案管理办法》,明确了“一户一档”的原则。在经适房、限价房档案的管理上,还存在着制度空白。档案局、建委、各街道在住保档案项目上的业务关系,管理关系还需要进一步梳理。总体而言,必须完善涵盖各门类、各层级住保档案管理的配套制度体系。

3、档案业务基础薄弱。其一,住保档案年形成量大,而保管条件简陋。区建委已形成住保档案11883件,有专门库房,用五节柜保管,将近饱和。九个街道2008年形成5487件,2009年已形成4174件(截至6月),其中廉租房1218件,经适房3338件,限价房5105件,共计9661件,库房和办公用房混用,文件容易散失。其二,兼职档案员素质有待提高,多是单位聘用的临时工,有的不懂基本的档案业务规范,影响工作质量和效率。其三,编制紧张,兼职档案员忙于其他工作,从事档案工作时间不超过二分之一。其四,档案缺乏规范整理,不便检索利用。

二、加强住房保障档案管理的有效措施

(一)完善管理体制

1、提高领导重视程度。做好住房保障档案工作,领导重视是关键。一是从提高认识入手,增强领导干部的责任感。区档案局和住房保障工作部门要把住房保障档案管理工作作为民生档案工作的重要组成部分、政府提供公共服务的一项重要职责和维护群众利益的重要工作。二是从加大投入着眼,提高工作的实效性。区建委和各街道需要切实加大对人员、设备的投入,解决库房问题、人员编制问题。

2、建立组织体系,实行统一领导、分级分类管理。住房保障档案由市住房保障主管部门、区住房保障主管部门、街道三级进行管理。区住房保障主管部门负责本区住房保障档案的监督和管理工作;各街道档案室负责本辖区内住房保障档案的监督和管理工作;区档案局应对辖区内住房保障档案工作依法行使监督和指导职权,对违反档案法的行为进行处罚。住房保障对象档案与宏观管理工作档案实行分开管理。住房保障对象档案由住房保障工作部门在录入“北京市保障性住房申请审核管理系统”的同时,走双轨制进行即时归档。住房保障宏观管理工作档案每年由兼职档案员移交本单位档案室,与本单位其他工作档案一起归档。

3、规范住房保障档案管理各项制度。区建委和区档案局在充分调研的基础上,应结合住房建设部和市里的相关政策,出台区住房保障档案管理的规范性文件,使工作有章可循。同时,各工作部门要相应完善接收、收集、整理、保管、利用等各项具体制度,落实好管理细节。

(二)提高业务工作水平

1、加强档案管理人员的业务培训。在不断提高工作人员业务素质和能力的同时,加强区建委、各街道和区档案局相关工作人员档案管理业务的培训,提高工作人员对做好住房保障档案管理工作重要性的认识和档案管理业务水平。不但要熟练掌握计算机技术、网络技术,还要努力树立科学的管理观念和思想,提高住房保障档案现代化管理的能力和水平。

2、加强档案业务监督指导。依据区住房保障档案统一领导、分级管理的体系,区档案局、区建委和各街道的档案管理部门应定期对住房保障工作部门的档案管理业务进行监督指导,对专业档案心里有数,胸中有底。

三、在条件允许的情况下探索新型档案管理模式

(一)推动建立专业档案室,设专人专职管理。住房保障档案形成量大,专业性和政策性强。全部移交给本单位档案室,将大大增加专职档案员的管理负担,也不便工作;滞留在业务工作部门又不利于档案的安全保管。建立住房保障专业档案室可以解决这个问题。区建委已经做了一些尝试,委派了住保科一名业务素质较强的工作人员管理住保档案专业库房和档案,使得管理水平得到跃升。下一步,在经费和人员编制许可的情况下,准备在各街道也推广这种管理模式。

(二)探索半现行文件管理模式。住房保障工作应用了新的信息化工作成果,和传统意义上的档案管理不同,住房保障档案管理应与“北京市保障性住房申请审核管理系统”充分结合,在文件形成和发挥效用时,有针对性地提出档案管理的要求,实行前端控制。今后,随着信息化的发展,各类工作将越来越多地沿用这种模式。将半现行文件管理纳入档案管理的轨道上来,是时代发展的需要,也是档案管理发展的趋势。

参考文献:

1、 楮元秋、 白爽、 孙秀英:《 城镇廉租住房保障档案管理初探》,《黑龙江档案》,2008年第5期:第23页。