对房屋维修管理的探讨

对房屋维修管理的探讨（共7篇）

1.对房屋维修管理的探讨 篇一

第十部分 物业设施、设备维修、维护方案

第一节 物业的维修养护

1．业主对物业专有部分的装修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

2．因维修、养护物业设备确需进入其他业主的物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

3．相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

4．发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业公司可向相邻业主说明情况，在居委会或派出所监督下进入相关业主的物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

5．因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位、小区物业管理处和业委会的同意，并在约定期限内恢复原状。

6．建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

7．本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

第二节 公共设施维护管理

（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。

（2）建立共用设施设备清册档案（设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

（3）有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。

（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

（5）特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范。

（6）设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。

（7）各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。

（8）对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（9）公共区域内的雨、污水管道每年检查、疏通1次；雨、污水井每半年检查、清掏1次；雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。

（10）建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。

（11）每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。保证设施设备能正常使用，无安全隐患。

（12）设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。

（13）使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。（14）载人电梯日夜24小时正常运行。

（15）消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。（16）小区主要道路及停车场交通标志齐全。（17）路灯、楼道灯完好率不低于95%。

第三节 特种设备维护管理

1．电梯及自动扶梯

（1）保证办公楼至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。（2）电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行。

（3）应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录。

（4）电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。

2．空调系统

（1）对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行。（2）定期对空调系统进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

（3）定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。

（4）定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。

（5）定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

（6）定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。（7）各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象。（8）保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。

（9）保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。

（10）对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求。

（11）定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。（12）定期安排对新风量、排风量的测定。（13）应考虑定期安排对空气品质的测定。（14）定期安排对风管系统的清洗。

第十一部分 小区房屋维修维护方案

第一节 房屋维修维护管理

1、每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。

2、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。

3、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

4、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

5、保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的两个工作日内完成；照明设施一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保证楼道照明灯具90%能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进行维修。

6、按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。

8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

第二节 房屋装修管理

房屋室内装修直接关系到物业安全和住户的生命安全等各方权益。因此，为加强物业管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，本公司根据政府有关法规及《小区物业管理服务协议》的有关内容及要求，特制定以下装修管理规定：

1、业主在装修前，需按下列程序办理装修手续：提前七天向物业管理处提交书面申请，须认真填写装修项目、范围、标准、时间等，提供施工图和施工单位(队伍)名称、营业执照、资质证书及家装证原件，管理处在三个工作日内提交小区业主委员会批准，并给以答复。

2、根据业主房屋装饰装修时间的长短，需交纳装修保证押金。

3、业主有责任督导装修施工队伍到管理处办理“装修许可证”，经审核验证后，装修队伍需提供施工人员名单及身份证复印件，并到管理处办理小区临时“出入证”(施工人员交个人身份证复印件一份，免冠相片一张，工本费：人民币拾元，押金：人民币叁拾元)，将临时出入证佩戴在胸前，并在指定的区域内活动。

4、装修垃圾须袋装后堆放在指定地点，以便管理处统一清运。装修垃圾清运处置费为：按建筑面积为l00平方米以下的收300元装修垃圾清运费，建筑面积为100平方米以上至150千方米以下的收450元装修垃圾清运费，建筑面积为150平方米以上的收600元装修垃圾清运费。

5、装饰装修只限于购买或租赁房屋的室内，不得超出该室内，不得将楼面公共走道纳入自己的装修范围。

6、本物业禁止加封阳台窗，禁止对阳台窗户及任何部位楼宇外部加封防盗笼、网等设施，禁止加设雨蓬，禁止以任何形式改变楼宇外部形象的—致性。

7、需安装空调机时，应事先与管理处联系，为保持房屋外观统一、整洁、完好，应在管理处指定的位置和指导下进行安装。

8、禁止改动阳台、门、窗等原有设计及外观款式、颜色，避免造成与楼宇外观的不一致性。

9、禁止拆改原房屋的立柱，内外承重墙、梁、楼板等主体结构部件及公共设施。正常使用室内配套设施设备。

10、禁止改动给排水管道、水电系统，以及抽油烟机孔。特别是卫生间不得有任何改动。

11、根据煤气公司安全管理的有关规定，禁止以任何形式封闭煤气管道及煤气表。禁止改动煤气管道。

12、装修室内，楼顶、地面不应凿除原水泥面层，地面禁止使用超过12mm厚度的地砖，22mm厚度的大理石、花岗岩等硬质装饰材料。

13、禁止将装修材料和装修垃圾堆放在楼道，妨碍楼道通行和消防通道的畅通。

14、严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。

15、禁止从外墙吊运物件；装修材料不允许集中堆放，不允许超过楼面承重负荷。

16、阳台禁止装饰装修，禁止堆放大件装饰材料。

17、在装修期间，禁止在小区内生火煮饭。施工现场，严禁使用电、炉、煤气等明火，防止火灾事故的发生。禁止施工人员在小区内留宿。

18、装修时间

装饰装修工作时间为周一至周五上午8：00--12：00，下午 14：00--19：00；周六至周日上午：9：30--12：00，下午14：00--18：00，不得在其它时间施工，以免影响他人休息。

19、装修期限

初级装修工程为30天，中级装修工程为45天，高级装修工程为60天。确需延期装修，应提前办理延期手续及补交保证押金。所购房屋在一年内须进行初次装修。

20、房屋装饰装修应填写《装修申请表》，经管理处审核后方可进行装修，并遵守本规定。若未办理装修手续擅自装修的，除补办装修申请外，还须缴纳违约金：人民币壹仟元。

21、业主未按《装修申请表》内容进行装修的，扣违约金人民币壹仟元，情节严重者，追究其法律责任。

22、装修垃圾实行袋装化管理，禁止将装修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共楼道及小区四周，装修垃圾应统一放置在指定地点(有标识)。否则，除承担政府执法部门的处罚外，还要向管理处缴纳违约金人民币贰佰元。

23、搬运材料要爱护楼梯、走道等公共设施设备，撞伤他人或损坏公共部位等由业主负责赔偿和修复。

24、装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人财物或公共设施等，由业主负责修复和赔偿。

25、禁止乱搭乱接公用水、电线路，违者扣违约金。

26、严禁随地大、小便，违者对大便者罚款人民币伍佰元，小便者罚款人民币贰佰元。

27、业主在装修期间，需交纳装修保证押金。

28、装修保证押金是为保障广大业主及住户利益不受侵害，是业主及装修施工方遵守本规定的经济保证，要求文明施工，注重施工质量。业主聘用装饰装修人员违反有关规定，给广大业主及住户生活带来不便或造成损失的，将从业主装修保证金中扣除，同时，造成责任事故的由业主负责。

29、装修保证押金：

(1)装修工期30天以内，保证金额为壹仟元整；

(2)装修工期在30天以上45天以内，保证金额为贰仟元整；(3)装修工期在45天以上60天以内，保证金额为叁仟元整； 30、装修管理费用

根据中华人民共和国建设部第110号《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定收取装修管理费用。

此项费用按照《装修申请表》申请装修天数计，每天收取装修管理服务费l0元，装修延期每天收取装修管理服务费15元。(费用由装修单位交纳)

31、竣工检查

业主房屋装修完工后，应在一周内将竣工图及竣工资料送报管理处存档，以便查证。同时，管理处将组织技术人员进行检查认可后。如无违规违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗漏、堵、冒等)，交付业主正常使用半年后方可退还装修押金。

2.对房屋维修管理的探讨 篇二

关键词：房屋建筑,施工现场,安全管理,问题,措施

国民经济的发展带动房屋建筑行业的飞速发展, 已成为我国的国民经济支柱行业之一。但是由于房屋建筑行业的特殊性 (主要表现在高空作业、施工交错复杂、施工难度性高、施工技术性要求高等方面) 致使事故发生率要比其它行业相对高的多, 而事故一旦发生都将会为整个建筑施工单位、乃至国民经济建设造成极大地损失。可见, 建筑施工中施工安全管理问题已成为我国建筑行业最突出问题, 以前传统的施工安全管理工作已无法适应当今建筑工程的发展需要。要想保证我国建筑行业朝着健康可持续发展道路向前, 就应采取相应措施, 更新安全管理理念、建立健全规章制度、做好个人安全防护、加强现场安全管理等提高建筑行业的安全管理水平, 最大限度的减少或杜绝建筑施工安全事故的发生。

由于目前我国一直在提倡建立和谐社会, 所以做好建筑施工的安全管理工作显得更为重要, 这样就应进行全面强化管理, 以最大限度降低建筑施工中安全事故的发生率。

1 房屋建筑施工安全管理工作的意义

建筑行业具有自身的特殊性决定了它具有高风险性。近年来, 由于施工人员疏忽, 违规操作引发的伤亡事故屡见不鲜, 这就势必影响“构建和谐社会主义的国家”的方针。传统的施工安全管理工作已不能适应我国建筑行业现代化发展的新事态和新要求。这就需要一种新的施工安全管理理念替代, 只有做到“以人为本, 人人负责”, 并与时代建设接轨, 营造一个安全管理的新局面, 才能减少施工安全事故的发生, 增强我国建筑业在国际竞争中的地位。因此, 加强房屋建筑的施工安全管理工作有着非常意义。

2 房屋建筑施工安全管理与施工质量的关系

在房屋建筑施工行业中, 安全管理工作主要包括2个方面的内容:一个是在实际施工中, 很有可能出现多种安全事故问题;另一个是在施工过程中, 对工程施工质量的控制管理。第一个是对整个房屋建筑行业的实施主体而开展的, 后一个的安全管理工作就是针对整个房屋建筑业的对象, 也就是房屋建设者或房屋居住者而言的, 这样看来在一定程度上建筑质量的安全管理的工作有着自身的特殊性。因此, 建立完善的安全管理制度和完善行业标准, 不仅能够保证整个施工过程的行为意识, 还可以避免很多意外事故的发生, 提高建筑施工的质量, 到达以后房屋居住者的要求, 避免后期产生的矛盾。

3 当前房屋建筑施工中的安全管理问题

3.1 安全教育培训不到位

在建筑施工中, 由于传统的安全管理工作已不能适应当今发展迅速的建筑业, 其安全管理工作存在着相对滞后的状态, 如很多施工单位在人手不够的情况下, 会临时招收一部分施工人员 (多为农民工) , 但在招用后, 为了赶工期或为争取提前完工, 管理人员不对他们进行相应的安全教育就进行工作, 这样在进行施工时由于他们会缺乏安全生产的知识和意识, 违规施工或不按要求施工等, 这样就会直接影响到工程施工的实际效果, 而且还会造成安全事故的发生, 甚至造成人员伤亡, 给个人或给国家造成重大经济损失。

3.2 缺乏安全意识

建筑施工中, 涉及到的工种多样、人员多而流动性又大, 且大部分都是交叉作业, 若施工人员缺乏安全意识或安全意识淡薄的话, 将会直接引发很多安全事故。如引起脚手架倒塌、触电、火灾、高处坠物等众多安全事故的发生。此外, 施工现场不能及时得到清理, 致使现场杂乱, 道路赌塞等问题, 这些都是很多施工现场的通病。在每一个施工现场都有可能发生, 因此应在各种重要位置及危险的地方设置安全警示标志, 悬挂的警示牌要明显、准确。及时做好施工现场的各种安全管理预防控制工作。

3.3 安全管理责任落实不到位

在以往的众多施工项目中, 施工单位都会根据企业自身标准建立规范的安全生产责任制度, 但在直接执行时, 管理人员又疏忽这方面的管理, 麻痹大意, 没有安全隐患意识, 存在众多假象, 这样就会造成管理上的混乱, 引起各种安全事故。

4 建筑安全管理的具体解决措施

4.1 加强施工人员的安全教育培训

建筑施工是一个高风险行业, 要想做好施工安全管理工作, 就要加强施工人员的安全意识, 做好安全教育培训, 安全管理责任落实到位。主要落实的群体有:工程施工建设的各类技术人员、班组长以及施工人员。其中技术人员是直接的指挥者, 因此要加强技术人员的专业知识、专业技术培训, 强化他们的质量安全责任和现场安全管理意识。要求技术人员自觉参与到安全管理工作中, 及时发现并解决施工中出现的相关问题。同时施工现场直接负责人是各施工班组的组长, 一定要做好他们的安全教育培训工作, 使其做到模范大头的作用。

4.2 落实安全管理制度

施工企业在建筑工程施工前期, 就应做好了安全管理责任落实工作。他们首先将责任工作落实到每一个管理部门, 管理部门再将责任工作落实到各个班组, 最后各个班组组长再将责任工作落实到每一个施工人员。在施工的每一个阶段都要对安全生产责任制度落实工作进展情况进行检查, 学习相关法律法规, 并结合自身发展情况统一企业标准, 最终落实好企业安全责任管理制度。另外, 可以将工程中项目经理、安全管理主管及相关管理人员的具体职责和权力等跟他们的任务关联在一起, 这样可以起到强化监督管理工作的时效性, 达到提高项目安全管理意识的目的。

4.3 做好安全防护工作

在建筑施工过程中, 施工企业应做好大型机械设备的进退场、安拆工作。对设备应及时检查、排除、维护及做好后期保养工作, 绝不能让报废机械设备继续使用的情况出现。另外, 还要做好施工现场临时用电工作, 并严格按照有关规定执行。如做好配电箱控制, 确保配电箱防雨、防尘及固定牢固, 不妨碍其他施工。操作人员应严格按照操作规范施工, 不得违规操作。施工企业配备的专职安全人员, 应做好施工中重点位置以及危险易发处的重点检查工作, 比如高空吊装、高空焊接、高空脚手架搭设等这些地方应该重点检查, 排除危险源, 并落实现场施工的安全防护措施, 在易发生危险地方的明显位置设置警示牌, 并分析易发危险区域的原因, 采取相应措施, 建立应急预案。

5 结束语

从以上内容可以看出, 安全管理工作是非常重要工作的, 尤其是在建筑施工这个行业, 表现的尤为突出。因此, 施工企业要做好安全管理工作, 加强施工活动中薄弱环节的管理, 增强管理人员及施工人员的安全意识, 把安全教育培训工作作为重点, 为构建一个健康和谐的施工环境而努力。

参考文献

[1]宋勇.浅谈我国建筑安全管理存在问题及对策[J].中国科技纵横, 2010, 15.

3.对房屋维修管理的探讨 篇三

关键词：房屋权属档案；数字化；管理模式；探讨

房屋交易权属档案是房产管理部门在房产权属登记、调查、测绘、产权转移和房屋变更等房屋权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表和声像等不同形式的历史记录。所以，房屋权属档案作为一种房地产凭证，它的重要性更是不用多说的，这就对相应的管理工作提出了更高更好的要求。随着经济的发展，房地产也发展的越来越壮大起来，在科技和电脑技术的迅猛推动下，房屋权属档案的数字化管理也迅速发展起来，就像雨后的春笋层出不穷。由于旧式的纸制化档案的缺点，所以这种数字化档案管理更显示了其先进性，为各个部门的相互和谐和沟通提供更为便捷的条件，为我国的房屋权属交易档案的完善提供了一种新的模式。

一、房地产权属档案数字化的必要性

现在的社会飞速的发展，社会服务向着更深更广发展，不再仅仅局限于单纯的某一项服务，而是向着全面的范围发展。社会服务的更加全面就要求房地产权属管理采取更新更先进的方式展开，这样才能适应新的形式和情况。现今，人们的物质文化不断的提高，对住房的要求也在不断的增加，为了适应人民日益增长的物质文化需要，住房建设突飞猛进，这就关系到房地产权属档案的管理。随着房地产权属档案的日益增多，纸制档案不断的增多，工作人员的任务非常的繁重，工作效率非常的低下。所以，房地产权属档案数字化的产生就成为了一种潮流和趋势，就成为一种必然。

二、数字化管理的原则

1.实用性原则

所说的实用，一般是指的是要想对房地产权属档案进行有效管理，就必须采用稳定的、并且是能够兼容的设备，使得更好的房地产权属档案管理服务，使其走上一条正规的轨道，为房地产业更好更快的发展做出自己应有的贡献。所以，在实际的工作中，不能一味的追求新的技术，而与房地产的管理脱节，这样就会使得新的系统出现很多的错误，使新技术瘫痪。

2.安全性原则。安全在房地产权属档案管理中非常的重要，起着至关重要的作用。只有做到档案的安全化管理，才能确保所有人的切身利益不被非法分子索盗取，才能保护所有人的合法利益不受侵害。如果在管理中，采取的措施不当，或者是对新的技术保护措施不够完备，就会使业主的信息被泄露出去，给业主造成很大的危害。新的技术虽然先进，但是新的技术也会有很的弊端，比如信息的共享等都会使得信息泄露。所以，一定要采取强有力的措施，使得新的技术不被自然灾害和人为破坏，阻止档案泄露。

3.真实性原则

档案最为基本的要求就是要真实。只有真实的档案才是有效的，才能为数字化提供有效的信息。不真实的信息会给社会的各个部门提供虚假的信息，给社会造成混乱，使社会对信息无从利用。在对房地产权属档案进行管理中，一定要及时发现错误，并及时修改。一旦发现错误，要做到及时的修改和修正，避免发生房地产权属不必要的纷争，给当事人带来很大的损失。所以，在房地产权属管理的实际工作中，一定要从各个方面杜绝虚假信息的介入，要建立一套强有力的措施，使档案真实。

三、数字化管理模式的具体实施

1.数据库选择

庞大、复杂的系统工程就是要建立房屋产权数字化档案馆（室）。因此，要想对房地产权属档案管理实行数字化，就要采取先进的存储系统。由于，数字化管理安全性非常的高，所以在采取先进的技术的时候，一定要保证系统的安全可靠，不要被非法分子索盗取。还有，要对动态进行及时的更新，只有把这两者结合起来，新的技术才能够发挥其真正的作用，做到档案管理的及时更新，做到系统的快捷便利。这才能保证二者的同步性和协调性。所以说数据库的选择必须从自身的实际出发，既要选择先进的技术，又要符合自身的实际情况，只有这样才能发挥系统的优势，又能使档案的管理及时的更新。

2.利用计算机辅助立卷，促使房屋产权档案整理规范化

现在的社会是信息的社会，更是新技术的社会，计算机普遍运用到了各个领域和部门。在房地产权属档案管理中，计算机已经悄然无声的发挥着作用。通过利用计算机进行各个环节的工作，从而形成了一整套完整的数据。从而为使用新的技术打下了坚实的基础。因为，房地产的各个行为活动，可能都会使房地产所有者发生变化，这就需要对数据进行及时的更新和更正。通过使用计算机，不但可以使原来的工作负担减轻，而且使档案更加的完善和整洁。

3.录入、扫描及备份

工作人员培训了以后，这样工作人员才能够熟练的掌握工作的程序，才能对新的技术进行及时的掌握和理解，这样才能更好的使得房地产权属档案从纸质档案向数字化进行快速转换。第一，录入房屋权属档案的资料。要想做到档案资料的正确录入，工作人员必须认真负责，要有一颗积极负责的心，要有过硬的计算机操作技术，要保证对输入的每一页档案都能够正确无误，要符合档案管理的原则。只有这样，数字化档案才能够做到有效，才能够真正发挥数字化的作用，真正做到房地产档案管理的规范化。第二，扫描房屋权属档案的资料。扫描的工作人员，一定要对所扫描的每一页进行认真的整理，做到不漏掉每一页，没一个字，使资料的保护做到完整和全面。第三，检查录入和扫描的整个过程。房地产权属档案的每个过程，每个环节都是非常的重要的，都能够给档案管理带来很大的危害。所以说每一个小小的环节都有可能影响档案的真实、安全、可靠。所以，这就要去检查者必须对每个环节都要负责，对检查的错误进行及时的更正和改进。第四，档案完成以后，还要进行必要的备份。房地产权属档案数字化虽然先进，但是容易丢失和破坏，数据很容易丢失，给档案管理工作带来很大的影响。所以，这就需要对档案进行备份，这样就可以防止档案丢失后，无法恢复数据，给工作带来很大的麻烦。备份后，就会给工作带来更大的方便，为以后的工作做好了坚实的基础。

4.开放性管理

我们所说的开放性管理，就是指的是依据我国的法律法规，通过公开的方式，查阅和变更房地产信息，使社会的各个部门都很好的掌握信息，更好的进行决策，为社会的发展做出更大的贡献。这种开放性管理主要有以下两个方面的内容：第一，权利人可以对自己的房地产权属信息进行查阅。这样权利人就可以随时对自己的权属进行了解，及时掌握信息，更好的做出正确的决策。因此，权利人的权利要受到法律的保护。第二，权利人有权利对房地产信息进行及时的变更。在变更中，要出具最为原始的凭证，要严格依照法律法规，只有这样才能确保自己的利益不会受到侵害。

四、结束语

4.对房屋维修管理的探讨 篇四

第一条 为维护业主的合法权益，建立城市住房维修保障机制，加强住房专项维修资金管理，根据国务院《物业管理条例》，结合成都市实际，制定本办法。

第二条 本市城市规划区国有土地范围内住房专项维修资金的缴存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称住房专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。

本办法所称业主，是指房屋所有权人。

本办法所称共用部位，是指一幢房屋内部、由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

第四条 拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按本办法规定统一建立专项维修资金。策五条 专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。

第六条 市房产管理部门是本市专项维修资金的主管部门，负责对本市专项维修资金的统一归集和监督管理。区(市)县房产管理部门按规定权限负责本辖区内专项维修资金缴存、使用的监督管理。

第七条 房产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主、业主大会设立的业主委员会和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。第二章 专项维修资金的缴存

第八条 商品房的首次专项维修资金，由房地产开发建设单位和购房人分别按下列规定缴存：

(一)房地产开发建设单位对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3．5％缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3％缴存；所缴存的专项维修资金，进入当期销售费用，归物业管理区域内全体业主所有。

(二)购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2．5％缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2％缴存，该专项维修资金归购房业主所有。

商品房每平方米建筑面积成本价，由市房产管理部门会同有关部门定期发布。

第九条 商品房的首次专项维修资金的缴存时限：

(一)房地产开发建设单位应当在办理商品房所有权初始登记前，按本办法第八条第(一)项的规定，将该商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。

(二)购房人应当在办理房屋所有权分户登记前，按本办法第八条第(二)项的规定，将所购商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。(三)业主大会成立时尚未出售的商品房，房地产开发建设单位应当在业主大会成立之日起30日内，对配备电梯的房屋和未配备电梯的房屋，分别按每平方米建筑面积成本价的2．5％和2％，将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。商品房出售时，所缴有的首次专项维修资金转由购房人承担。

第十条 公有住房售后的首次专项维修资金，由售房单位和购房人分别按下列规定提取和缴存：

(一)售房单位对配备电梯的住房按售房款的30％提取，对未配备电梯的住房按售房款的20％提取，专款专用。

(二)购房人按售房款的2％缴存，该专项维修资金归购房业主所有。第十一条 公有住房售后的首次专项维修资金的缴存时限：

(一)售房单位自房改售房款存入单位住房资金专户之日起30日内缴存至专户管理银行。

(二)购房人在办理房屋所有权登记前，缴存至专户管理银行。

第十二条 房地产开发建设单位、公有住房售房单位在出售房屋时，应当与购房人在合同中约定首次专项维修资金缴存事项。申请办理房屋所有权登记的，应当向房屋产权登记机关提交专户管理银行出具的首次专项维修资金全额交款凭证。

第十三条 一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30％时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。

第十四条 利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该房屋业主的分户帐。

利用业主依法享有的物业管理区域共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该物业管理区域全体业主的分户帐。

第十五条 房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主缴纳专项维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。

在已建立专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存首次专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的，由转让当事人协商足额缴存后，方能办理房屋所有权转移登记。第三章 专项维修资金的管理

第十六条 市房产管理部门应当与商业银行(即专户管理银行)签订委托合同，委托专户管理银行办理专项维修资金帐户的设立、缴存、使用、结算等手续，并在专户管理银行设立本市专项维修资金专户。

在专项维修资金专户中，应当建立专项维修资金明细帐，以一个物业管理区域为单位立帐，并以房屋户门号设分户帐，记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。房地产开发建设单位、公有住房售房单位缴存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独列帐。

专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。

第十七条 业主大会未成立的，首次专项维修资金由市房产管理部门统一代为监管。

第十八条 业主大会成立后，其业主委员会应当按本办法第十六条第二款的规定，持下列资料到专户管理银行设立所在物业管理区域的专项维修资金帐户：

(一)设立银行帐户申报表；(二)业主委员会设立备案文件；(三)业主清册：(四)物业服务合同；(五)其他有关资料。

专项维修资金帐户设立后的帐目管理，由业主委员会负责，也可委托物业管理企业或者社会中介机构办理。

专项维修资金帐户，接受市房产管理部门的统筹监管。

第十九条 业主委员会设立专项维修资金帐户后，应当书面告知所在地区(市)县房产管理部门，由市房产管理部门将代为监管的该业主委员会所在物业管理区域的首次专项维修资金的本金和利息，划转至该业主委员会设立的专项维修资金帐户。

第二十条 有下列情形之一的，业主委员会持相关手续到专户管理银行办理专项维修资金帐户的有关变更手续：(一)物业管理区域发生变动的；(二)物业管理企业发生更换的；

(三)业主委员会主任、副主任发生更换的。

第二十一条 因买卖、赠与等发生房屋所有权转让的，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续。

第二十二条 因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的，由业主办理有关手续后到专户管理银行提取原房屋专项维修资金分户帐中的资金余额，并办理分户帐户注销手续。

第二十三条 业主委员会可每半年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金帐目，并向业主公布。业主对公布的专项维修资金帐目有异议的，可要求业主委员会复核。

专户管理银行应当每季度向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，业主委员会对专项维修资金帐户变化情况有异议的，可向专户管理银行申请复核。

专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。第二十四条 专项维修资金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。第四章 专项维修资金的使用

第二十五条 专项维修资金应当按本办法规定的用途使用，属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。

供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用专项维修资金。物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

第二十六条 专项维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支：

(一)用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

(二)用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

(三)用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

第二十七条 业主大会未成立需使用专项维修资金的，由物业管理企业或者相关业主根据维修项目提出使用方案，经专项维修资金列支范围的全体业主所持投票权三分之二以上通过，并报所在地区(市)县房产管理部门备案后，由专户管理银行将所需资金划转到物业管理企业或维修单位。业主大会成立后需使用专项维修资金的，由物业管理企业提出使用方案，经业主大会依法通过，并报所在地区(市)县房产管理部门备案后，由专户管理银行将所需资金划转到物业管理企业。专项维修资金的使用条件由市房产管理部门另行制定。

第二十八条 经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修房屋或其设施设备的，物业管理企业应当及时向业主或者业主委员会提出维修建议并报告所在地区(市)县房产管理部门； 区(市)县房产管理部门应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，责成物业管理企业维修，费用由相关业主承担。物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。第五章 法律责任

第二十九条 房地产开发建设单位未按本办法第八条第（一）项规定、第九条第（三）项规定缴存或足额缴存首次专项维修资金的，由市或区（市）县房产管理部门责令其限期改正，给予警告，并可处3万元以下罚款。第三十条 公有住房售房单位未按本办法第十条第（一）项规定提取或足额提取专项维修资金的，市或区（市）县财政部门、房产管理局门应当责令其限期提取；逾期不提取的，由市或区（市）县房产管理部门予以警告，并可处3万元以下罚款。

第三十一条 挪用专项维修资金的，按国务院《物业管理条例》第六十三条的规定处理。

第三十二条 房产管理部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章 附则

第三十三条 因专项维修资金的缴存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。

第三十四条 本办法实施前，未建立专项维修资金的，业主应当依法召开业主大会作出决定，在业主公约中规定、并按照业主公约规定将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。本办法实施前，已按原来有关政策规定交纳专项维修资金的，应统一缴存至专户管理银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。第三十五条 住宅小区外有二个以上房屋所有权人的非住宅物业专项维修资金的建立，参照本办法执行。

本市城市规划区外国有土地范围内专项维修资金的缴存、管理、使用、监督，参照本办法执行。

第三十六条 本办法具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释。第三十七条 本办法自2004年4月1日起施行。本市过去制定的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。成都市人民政府令 第103号

《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》已经2004年2月11日市人民政府第11次常务会议讨论通过，现予发布，自2004年4月1日起施行。市长 葛红林 二OO四年三月八日

《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》将于4月1日起正式实施，昨日，成都市房管局会同成都市物价局正式公布了商品房每平方米建筑面积成本价：成都市五城区和高新区的商品住房每平方米为1100元，按照规定缴存比例计算，购房者在购买市区的商品房时，每平方米最低要缴存22元的首次专项维修资金。

住房专项维修资金，指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。

据了解，成都市其他区（市）县商品住房每平方米建筑面积成本价的情况是：青白江、龙泉驿、新都、温江、郫县、双流、都江堰为720元，崇州为600元，金堂、蒲江、大邑、彭州为550元，新津、邛崃为500元。商品住宅小区内的非住宅物业、与单幢商品住宅结构相连的非住宅物业，其首次专项维修资金也要按上述核定标准计算。

按《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》规定，商品房的首次专项维修资金，由开发商按每平方米建筑面积成本价的3.0%（未配电梯）、3.5%（配电梯）缴存；购房人按每平方米建筑面积成本价的2.0%（未配电梯）、2.5%（配电梯）缴存。依照这一缴存比例，开发商和购房者可以根据自己所处的区域，计算出需要缴存的商品房首次专项维修资金数额。以成都市五城区和高新区为例，对于配备电梯的商品房，开发建设单位每平方米需缴存38.5元、购房者每平方米需缴存27.5元到专户管理银行；对未配电梯的商品房，开发商每平方米需缴存33元、购房者每平方米需缴存22元到专户管理银行。市房管局物管处负责人说，如果你购买的商品房是没有配备电梯的房屋，面积为100平方米，那么你缴存的首次专项维修资金就应该是：（1100元/平方米×2%）×100平方米=2200元。

5.对房屋维修管理的探讨 篇五

目录

第一章 总则................................................3 第二章 筹集和补充..........................................3 第三章 使用................................................4 第四章 管理................................................9 第五章 附则...............................................11

第一章 总则

第一条（目的和依据）为规范本建筑区划（建筑区划名称：XXXXXXXXX_建筑区划地址：XXXXXXXXXXXXXXXX）房屋专项维修资金（以下简称“维修资金”）续筹、使用、增值等管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》等法律法规和相关规定，经全体业主协商一致，并结合本建筑区划实际情况，制订本公约。

第二章 筹集和补充

第二条（筹集）住户按单元并分户管理，商铺为一个单元，各需所用，严格控制维修基金的开支。业主应当按照国家、省、市有关政策规定，及时足额缴存首期维修资金。

一幢或一户维修资金余额不足首次缴存金额的30％时，业主应当按下列第（三）种方式在规定时间内续筹维修资金：

（一）根据房屋建筑面积，按照2.5元/平方米一次性交存至专户管理银行；

（二）按 元/平方米逐月交存，由代收，并在月底前转入维修资金专户；

（三）选择一次性续筹的，续筹后的维修资金余额不得低于首次缴存金额。第三条（未出售房屋维修资金追缴）业主大会成立后，业主委员会应当通知开发建设单位按规定缴存未出售房屋维修资金。开发建设单位拒不缴存的，授权业主委员会依法向人民法院提起诉讼。

第四条（公共收益补充）利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益，《管理公约》有约定的，按照约定；无约定或约定不明的，扣除管理服务成本和业主大会决定用于补充物业管理需要的其他费用后，用于补充维修资金或按照一定比例分配到全体业主，不遵守《业主管理公约》等规定的业主不享受分配利益。

第三章 使用

第五条（分摊原则）维修资金使用遵循“谁受益谁分摊”的原则。鉴于下列情形受益范围难以界定，经召开业主大会50%以上业主表决同意后按下列原则进行分摊：

（一）地下车库连接地面多栋房屋，地面房屋电梯、外墙、屋面等维修、更新和改造时，地下车库业主☑参与□不参与分摊；

（二）住宅底商连接多栋（单元）房屋，高层住宅电梯、外墙、屋面等维修、更新和改造时，住宅底商业主☑参与□不参与分摊。

第六条（施工单位选取）使用维修资金实施维修、更新和改造的，应当按照下列方式组织选取施工单位：

（一）维修（更新、改造）单项总金额在20.00万元（贰拾万元整）以上（含20.00万元）的使用项目（需单一来源采购的项目除外，下同），应当委托招投标代理机构通过公开招标的方式选取施工单位。

（二）维修（更新、改造）单项总金额在20万元（贰拾万元整）以下、1万元（壹万元整）以上（含1万元）的使用项目，采取询价或竞争性谈判的方式选取施工单位。

（三）维修（更新、改造）单项总金额在1万元（壹万元整）以下（含1万元）的使用项目，采取简易比选的方式选取施工单位。

（四）下列情形可采取单一来源采购的方式选取施工单位： 1.只能从唯一供应商处采购；

2.发生了不可预见的紧急情况不能从其他供应商处采购； 3.必须保证原有采购项目一致性或者服务配套的要求，需要继续从原供应商处添购，且添购资金总额不超过原合同采购金额百分之十。

第七条（工程监理）金额在20万元（贰拾万元整）（含20万元）以上的维修、更新、改造项目，经业主大会通过后，业主委员会应当委托具有专业资质的工程监理机构对维修工程质量、造价、进度、安全生产等方面提供工程监理服务。

第八条（工程审价）维修资金使用符合以下情形之一的，业主委员会应当委托具有专业资质的工程造价咨询机构进行工程造价审核：

（一）金额在3万元（叁万元整）（含）以上的使用；

（二）按照本公约第十条、第十一条约定实施的紧急维修；

（三）按照政策规定实施的应急维修；

（四）金额在3万元（叁万元整）以下，物业所在地区（市）县房产管理部门认为应当审价的使用。

第九条（费用列支）委托除本建筑区划专户管理银行提供的招标代理机构、工程监理机构、工程造价咨询机构外的第三方机构，产生的相关费用可由☑小区公共收益 ☑维修资金 □受益业主按面积分摊 □其他进行支付；当维修、更新、改造所需费用不足5000元（伍仟元整）时，产生的费用应尽量避免动用专项维修资金，可优先通过小区公共收益支付，不足部分按照受益业主所占面积分摊。

第十条（紧急维修情形）当本建筑区划内物业共用部位、共用设施设备发生下列紧急情形时，业主委员会或受托的街道办事处、社区居民委员会、物业服务企业（以下称“实施机构”）应立即组织紧急维修，消除安全隐患，恢复物业共用部位、共用设施设备的正常使用：

（一）电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，质监部门出具整改通知书的；

（二）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的；

（三）房屋外墙存在脱落、剥落等安全隐患的；

（四）因水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水的；

（五）排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍的；

（六）屋面、外墙面发生渗漏，严重影响房屋正常使用的；

（七）供配电系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，造成停电和漏电的。

第十一条（紧急维修程序）实施紧急维修的，应当按照下列流程办理：

（一）拟定使用方案。当建筑区划内共用部位、共用设施设备出现本公约约定的紧急情形时，由使用申请人参照四川省（区域性）地方标准《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》及相关技术规范拟定使用方案，并向分摊列支范围内业主公示，公示期不少于7日。

（二）使用备案和预算资金拨付。使用申请人持有关资料向区（市）县房产行政主管部门申请使用备案；其中，涉及动用售后公有住房专项维修资金的，应当取得售房单位同意使用的书面证明。符合规定的，区（市）县房产行政主管部门应当及时备案。专项维修资金代管的，由区（市）县房产行政主管部门在规定时间内拨付预算资金；专项维修资金自管的，由业主委员会在规定时间内拨付预算资金。预算资金可在使用备案后拨付，也可待工程竣工验收合格后，一并拨付。预算资金拨付比例不得高于使用方案确定的总金额的50%。

（三）竣工验收和结算资金拨付。工程竣工后，使用申请人应当根据相关规定和使用方案约定组织验收，并将验收结果向业主公示7日。公示期满无异议后，专项维修资金代管的，由使用申请人持相关资料向区（市）县房产行政主管部门申请结算资金拨付，符合拨付条件的，区（市）县房产行政主管部门应当在规定时间内完成结算资金拨付；专项维修资金自管的，业主委员会应当在规定时间内完成结算资金拨付。

上述业务流程应全程接受合能锦城公馆业主监事会的监督，业主监事会有权指出不合规的相关问题并敦促相关负责人予以改正。

第四章 管理

第十二条（资金管理）本建筑区划维修资金由□市维修资金管理服务中心代管 ☑业主大会授权业主委员会自管。

业主大会授权业主委员会自管的，业主委员会应当在☑中国工商银行支行、□中国银行支行、□成都银行支行开设本建筑区划维修资金专户，并将本建筑区划维修资金从市维修资金管理服务中心代管专户划转至本建筑区划维修资金专户进行自主管理。

第十三条（增值）维修资金划转自管后，业主委员会应当在保证小区维修资金正常使用的前提下，在政策许可范围内对维修资金进行增值。

维修资金用于组合存储的，定期存储期限由业主委员会自主决定，组合存储方案应向业主公告。定期到期日不得超过制定存储方案的业主委员会任期。

维修资金存入定期后，如活期余额不足以支付维修工程费用时，选择以下方式支付（可多选）：

☑使用公共收益； ☑提前支取定期存款； □相关业主自筹。

第十四条（代理记账）业主大会授权业主委员会在本建筑区划专户管理银行提供的代理记账机构中选择一家，委托其办理本建筑区划维修资金相关财务管理和会计核算业务。第十五条（审计）业主委员会主任离任前，业主委员会应委托有资质的审计机构（不得为本建筑区划代理记账机构）对维修资金和物业管理区域的公共收支和结存情况进行审计，审计报告应当在建筑区划内显著位置予以公告。

逾期未进行审计的，由业主委员会换届改选小组、物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府或居（村）民委员会委托本建筑区划专户管理银行提供的审计机构进行审计。

第十六条（账目公示）业主委员会应于每年1月和7月向业主公布上年或上半年账务，包括下列内容：

（一）维修资金收支、结存明细；

（二）发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及分摊情况；

（三）利用物业管理区域共用部分从事经营性活动而获得的收益补充维修资金的情况；

（四）维修资金使用和管理的其他有关情况。

上述账目信息应张贴于小区公示信息栏、主要进出口及相关业主的单元门口等显著位置，公示期不少于15日。

第十七条（资金回划）因业主委员会不履职、换届不及时等原因，造成本建筑区划维修资金专户暂停办理结算，自专户管理银行协调区（市）县房产管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）在本建筑区划张贴《关于拟暂停合能锦城公馆建筑区划业主委员会维修资金专户结算的公告》之日起10个工作日内，仍未恢复正常结算状态，影响本建筑区划维修资金的正常缴存及使用时，经过全体业主50%以上同意可授权市住房专项维修资金管理服务中心将维修资金专户资金回划至市维修资金代管专户。

第五章 附则

第十八条（违约处理）业主违反本公约约定的，业主委员会有权要求相关业主限期改正，逾期不改的，业主委员会可依法向成都仲裁委员会申请仲裁，或向有管辖权人民法院提起诉讼。

业主委员会违反本公约约定的，业主有权要求业主委员会限期改正，逾期不改的，业主可依法向成都仲裁委员会申请仲裁，或向有管辖权人民法院提起诉讼。

第十九条（专户管理银行变更）业主委员会提出变更本建筑区划维修资金专户管理银行的，应当召开业主大会，经建筑区划内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过后，办理相关变更手续。

变更专户管理银行只能在我市维修资金专户管理银行中选择。第二十条（维修资金使用例外情形）物业共用部位、共用设施设备在保修期内，因不可抗力造成损坏需维修、更新、加固的，可以按本市政策规定及本公约约定使用维修资金。

第二十一条（生效和修改）本公约经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过之日（年 月 日）起生效，对本建筑区划全体业主均具有约束力。所有权人发生变更时，公约的效力及于继受人。

本公约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的公约，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过之日起生效，但涉及本公约第十条至第十二条、第十九条的，应同时报当地房产管理部门备案后方可生效。

本公约未尽事项由业主大会补充约定。业主大会通过的有关本公约的决定为本公约的组成部分。

6.浅谈电力企业房屋维修管理 篇六

1.1 复杂性

房屋因其地点不同、结构不同、用途不同, 所以在对其进行维修管理过程中也要针对不同的情况区别对待, 针对不同的设计和结构采用不同的房屋维修方案, 组织不同的维修施工工作, 所以在房屋维修管理中也没办法简单为之, 只有针对其复杂性实施不同的管理方法, 同时还要对零散地带的房屋进行维修管理。

1.2 计划性

房屋维修过程也是工程施工的过程, 所以对于其施工是有一定的计划性, 各项工序之间有一定的程度, 所以在房屋维修管理过程中也需要按这一程度来对房屋维修实施有计划有组织的管理。

1.3 技术要求高

房屋维修管理工作不是简单的一项管理, 其是具有一定专业技能的工作, 在房屋维修管理过程中具有特殊的技术规定, 所以对其技术工人都需要具有建筑工程及相关专业知识的人员为基础, 只有具有专业技能的技术人员才能有效的完成房屋维修管理中技术规定和质量指标, 同时在房屋维修工程中其技术水平的高低直接关系着房屋维修工程质量。

2 电力企业维修工程管理中存在的主要问题

2.1 工程项目缺乏立项、项目实施无计划性

近年来, 随着经济的发展和人们物质文化生活水平的提高, 电力企业为了满足社会发展的所需, 企业的规模在不断的扩大, 在扩大过程中就需要建设新的办公楼、住宅楼来满足发展的所需, 所以电力企业把主要精力都投入在了这些新建的项目上, 从而忽视了旧建筑的维修和改造工程。维修工程的计划管理多而杂, 同时可操控性较差, 无法与新建工程的可预见性相比, 所以电力企业在缺乏资金的情况下, 对于需要维修改造的房屋工程很难做到有求必应, 多数情况下是一拖再拖, 致使建筑物在长期超负荷运转下老化破损严重, 当无法运转必须进行维修时无形中加大了维修的成本。其实在实际工作当中, 电力企业的后勤保障部分每年度都会把需要进行维修的工程项目列入下年度的预算当中, 只是在实际操作中, 这部分维修工程预算多数无法有效的得到执行, 在资金紧张或是新增项目中就把这部分预算拿掉或是减少一部分, 致使维修工程的整体规划无法全面实施, 维修工程的质量难以保证。

2.2 管理人员水平不高、服务行业不规范

房屋维修工程需要在原有结构加固拆除更换或地基基础加固补强等, 大多数取决于专业知识和实际工作经验, 维修工程的技术人员必须具备足够的建筑工程专业知识, 熟悉各类新旧建筑, 掌握维修工程的修缮专业知识和技术。但在实际工作当中, 电力企业房屋维修管理人员多数是由后勤人员中的一部分来担任的, 这部分人员根本就没有专业的建筑工程知识, 更是缺乏相关的维修管理技术, 所以对于房屋的翻修、加固等维修工作只是凭借工作经验来为之, 同时这些人员没有意识到自己的工作具有服务意识, 所以就造成了电力企业房屋维修管理工作中管理人员水平低下, 服务不规范等。

2.3 工程施工缺乏监控力度

房屋维修工程主要包括的内容为屋面防水维修、上下水维修、门窗维修、地面及墙面维修以及一些改造及装饰工程等。这些工程一般采用小修、中修、大修及翻修方式进行维修。维修工程项目类型繁多, 工程分布零散, 施工点多、线长、面广, 实施工程管理难度大, 同时, 工程施工随意性较强, 通常无正规的专业设计;工程时间相对集中, 常利用一两个月突击施工, 工程管理比较粗放, 存在着较大的漏洞, 参与施工的单位大多数都不是正式的有施工资质的建筑施工单位, 大多是一些挂靠的一些小的个体施工单位, 加之现场管理人员人数少, 技术水平有限, 无法对所有工程进行全过程的监督管理。在施工过程中, 不能起到有效的工程监管作用, 导致工程质量不能达到要求。

2.4 工程经费控制不到位、工期控制难度大

目前, 电力企业一般小额维修工程项目的预算和结算一般由施工单位编制, 上报建设单位认可后方可实施。在这个过程中, 大多数施工单位为求利益最大化, 常常在预算和结算过程中虚报工程造价, 高估冒算。有的维修工程由于工程量小、施工内容增减弹性大, 工程进度难以保证整齐划一, 工期控制难度大。工期一般不做硬性要求, 施工方常常利用这一特点降低施工效率, 施工时间的延长致使人工费在工程项目中的所占比重较大。

3 加强电力企业维修工程管理的有效措施

3.1 建立健全维修项目质量相关管理制度

为了提高维修工程质量, 首先各单位工程维修管理部门应结合本单位的实际情况, 成立专门维修工程立项审核小组, 并制定关于维修项目成本控制的一系列管理制度, 制定各项维修工程从申报、立项、审批、招投标、施工现场管理、验收、交付使用、审计等每道程序的规范, 使有关部门和涉及维修项目的人员对维修项目的申报、审批、建设、结算管理程序了如指掌, 有章可循。

3.2 规范各项维修工程立项决策程序

维修工程必须经过立项审批、签订合同、决算审计等规定程序, 否则单位不承担由此发生的维修工程费用, 并追究使用或管理单位及施工单位负责人的责任。对突发安全事故的抢修工程, 管理处可进行相应应急处置。日常零星维修, 用工单位根据工作需要, 填写临时派工用工申请表, 报管理处审批后实施。其它维修工程, 维修单位向管理处提出申请, 管理处在实地查看论证的基础上, 提出维修意见, 报主管领导审批后再立项。

3.3 做好各项维修工程的招、投标工作

企业应对于每一项招投标工程, 严格按照相应的工程招投标管理办法执行, 公开、公平、公正的做好每一项工程招投标工作。5万元以下的维修工程, 可以视工程情况选择议标、直接发包等方式, 超过5万元以上的维修工程按照上级规定实行公开招标, 同等条件下优先考虑企业后勤集团。招标前要做好对投标单位的资格预审工作。管理处应会同相关职能部门, 对参与投标单位的信誉、资质情况进行审查或考察筛选。所有投标人应提供详细的工程预算文件。维修工程招、评标, 由管理处、监察审计处、财务处、基建处、国资处等部门负责人及使用部门抽调人员参与评标, 由管理处组织并实施招投标程序。在招标过程中, 应当优先选择掌握先进技术、有丰富管理经验、队伍训练有素、工程质量稳定的投标单位。外单位与企业后勤集团条件同等时, 应优先考虑后勤集团施工。招标信息及评标结果在管理处网站上予以公示。

摘要：随着电力企业的快速发展和壮大, 为了满足电力企业发展的需要, 电力企业的基础设施建设进入了大规模增长的时期。电力企业历经了几个年代的不断发展, 新旧设施的更替数量呈上升趋势, 因为不论是电力企业的房屋还是设备都有一定的使用年限, 随着时间的推移, 其许多都到了服役期限, 这样房屋和设备如果不进行维修改造或是更换, 将会为电力企业的运行安全带来不安全的隐患, 所以这些问题的存在就成为了摆在电力企业后勤工作的重要课题。本文分析了电力企业房屋维修工程的特点, 然后针对电力企业房屋维修工程存在的若干问题进行了简单的阐述, 从而提出了电力企业房屋维修管理的具体措施。

7.对房屋维修管理的探讨 篇七

关键词：质量控制 房屋维修 施工管理

中图分类号：G231文献标识码：A文章编号：1674-098X（2014）09（c）-0172-01

2013年，成都某小区发生了纠纷，顶楼户主搬进维修过的房屋后，不久就出现渗水现象，事后发现问题就在于房屋维修工程施工管理不好，质量控制不到位而存在隐患问题。一直以来，房屋维修都是建筑工程中重要部分，探究怎样做好施工管理和质量控制具有重要意义。

1 房屋维修施工管理和质量控制现状分析

要想提升施工管理和质量控制，就必须要从管理和控制现状中分析存在的问题，有针对性加强才具有实用价值。总体来说，施工管理和质量控制具有下面一些问题。

（1）施工管理措施呆板；在传统观念影响下，一些管理人员思想保守，缺乏创新意识。比如被一些新技术与新设备应用的限制，一些人片面认为应用新食物会增大施工成本，根本没有看到带来的效率与质量控制的效益。

（2）缺乏完善的施工质量保证体系；现在房屋建设工程施工质量管理以及安全具有法律法规，但是房屋维修上却依然没有相对的法律法规，留下了许多安全隐患。比如很多房屋维修根本不通过招投标来确定施工队伍，而是建设单位找一个关系好的人承包，随便找一些人就开始施工，为施工质量留下一定隐患。而且施工中也缺乏严格的监督管理，所需材料也是找个人随便去外面购买，缺少专业检查人员，施工现场常常出现管理混乱，无人管理、互相推诿等现象。

（3）质量全过程跟踪管理不到位；维修施工全过程管理，包含了施工前的准备工作、施工过程及竣工验收等几个阶段，要确保施工管理和质量控制，就一定要对整个过程中每一个细节严格把控。但是从实况来看，许多管理并没有落到实处，几乎都是空谈，质量控制的意识较为淡薄、管理混乱、质量标准模糊以及无人监管等现象屡屡出现，根本不能够确保房屋维修施工质量。

2 加强房屋维修中的施工管理和质量控制

2.1 做好施工前的各项工作

房屋维修是建设工程的补救性工程，因此进行维修之前就要全面了解维修房屋的历史及现状，以及此次维修的目标及任务，技术人员就要认真查阅维修房屋的详细资料，最好是到实地勘察房屋损坏程度，依据房屋现有的结构、维修目标以及破损程度等情况，分析维修的可行性。如果房屋常年未修或者存在隐患事故，其利用的价值不大，就应该上报相关单位给予拆旧建新，如果房屋的破损不大，采取维修之后还能够解决，就要根据维修目标及现状，设计好维修方案，做好设计论证、工程招标、工程预算以及签订合同等各种前期工作。

2.2 加强现场施工管理

对于施工管理和和质量控制上，做好现场施工管理非常关键，能否做好这个关键步骤直接影响工程质量，进度及经济效益。

（1）做好维修中技术储备管理；因为维修房屋属于补救性的措施，因此施工的工艺大多较为复杂。其一现场的管理人员一定要熟悉合同要求和施工图纸，依据自身的材料供应、施工队伍、设备基础以及资金等各种条件，制定出合理的施工方案，做好每项施工的管理控制；其二依据工程的技术要求和特征，做好工人与技术人员的挖掘与储备，并且进行培训交底，技术人员一定要熟掌握各种新材料特征和施工工艺，区别每一个施工工艺都在控制之下，确保完成工程项目的进度、时间以及质量；其三对于现场的控制管理及质量检查等各种技术，都要制定出完善的制度与操作规程，根据质量要求与规范标准提出合理的质量控制与验收标准，当然工序与施工工艺不同标准也就不同，保证工程质量。

（2）加强管理维修工程材料；相对而言，房屋维修涉及到的材料数量与种类要少一些，但是一定要严格要求材料供应管理。采购上要按照设计的方案确定材料的材质、品牌以及规格，不能够购入廉价劣质的材料，避免影响质量。而且材料进场要适时进场验收，严格抽查样品，按照设计方案合理归类对方，造册登记；入场材料一定要管理好发放，要按照施工进度，发放出库单，并且对所发放材料进行追踪管理，避免材料的浪费与丢失。

（3）管理好维修的施工质量与进度；要保证施工质量，施工人员必须要严格依照相关的规范与质量标准，做好每一个工序，严禁出现偷工减料现象，严格落实专检、自检以及联检措施，层层检查，层层过关，才能够保证整个工程质量。

（4）加强施工安全的控制与管理；施工中必须要戴安全帽、加固脚手架、系安全带，严禁工人乱拉乱接电线等，一定要采取强制性的防范措施，加强对员工进行安全培训，安排专职或者兼职的安检员，预防为主，防患于未然。

（5）加强维修的人员管理；在维修施工中，施工和技术人员是最具有决定性、最活跃的因数，加强这些人员的管理，建设纪律严明的人员队伍，处分发挥相关人员的创造性与主观能动性，是确保施工质量的重要保证。

2.3 加强监督维修的质量控制

房屋维修施工的质量直接对施工企业形象与效益造成影响，尤其是影响使用者，因此一定要加强监督其质量控制，确保施工质量。

首先要采取主动控制，监督施工全过程；施工之前要对图纸进行会审，尽量降低图纸上可能出现的错、碰、漏、缺，最好采用图纸质量的连带责任制。施工中比较关键的工序，要指定出合理的施工方案与监督；原材料的进出一定要按照流程实施，还要加大监督工作的力度。其次，还必须要大力发挥出监理作用，严格监督施工中的质量控制。

3 结语

房屋维修工程属于一项较为复杂的工程，因为施工质量因素较多，必须要分析施工管理及质量控制的现状，挖掘出影响施工管理和质量控制的因素，并结合房屋维修工程实况采取合理的强化措施，只有这样才能够实现质量控制要求，才能够达到施工质量目标。

参考文献

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