住宅区卫生管理制度

住宅区卫生管理制度（精选6篇）

1.住宅区卫生管理制度 篇一

XX镇环境卫生长效管理和住宅小区物业管理工作实施方案

为持续推进环境卫生长效综合管理和住宅小区物业管理工作，更好的解决小区存在的突出问题，努力在全区长效管理和物业管理工作中争先进位，切实让全镇广大人民群众共享美好环境。经镇党委、政府研究决定，制定环境卫生长效管理和住宅小区物业管理工作实施方案，具体实施方案如下：

一、总体要求

为深入贯彻市委X届X次全会精神，落实市委、市政府关于打造“XX”建设部署，进一步贯彻区政府《关于深入推进物业管理工作的实施意见》精神，根据XX市城市长效综合管理考核方法（市环境卫生城乡一体化考核办法、XX区环境卫生物业管理和长效管理考核办法）和《XX区住宅小区物业管理工作考核办法（试行）》，全面整治我镇住宅小区环境，切实提升物业管理服务水平，增强人民群众的获得感和幸福感。

二、考评范围和内容

1.全镇所有小区（XX花园、XX苑、XX园、XX苑、XX园、XX园）的环境卫生长效综合管理和物业管理成效及“红色物业”开展情况。

2.职能部门和单位

全镇所有小区，市、区城市管理考评小组，XX镇综合行政执法局（环卫），XX镇建设局（物管科）。

三、考核标准

1.根据XX市城市长效综合管理考核方法（市环境卫生城乡一体化考核办法、XX区环境卫生物业管理和长效管理考核办法）进行考核。占考核总分的60%。

2.根据附件二《XX镇物业管理工作考核细则》中细则进行评比，占考核总分的40%。

3.根据附件三《党建引领物业管理服务工作市级示范点评分表》，对成立临时党支部的物业小区单独考核。

四、考评方式

(一)长效管理考评

1.市级每季度组织开展住宅小区专项考核一次，区级每月组织开展住宅小区专项考核明查、暗访各一次，并将存在问题及时反馈给相关小区，被巡查小区根据要求对反馈问题限期进行整改，每次检查的问题根据考核细则扣分（每个问题扣1分），未按要求及时整改到位的双倍扣分。

2.超时案卷扣分：对未按规定的处置时限回复的案卷进行审核扣分，市级案卷每个扣2分、区级案卷每个扣2分。

3.推诿案卷扣分：对进入指挥协调流程经确认责任主体推诿扯皮的案卷进行审核扣分，市级案卷每个扣2分、区级案卷每个扣2分。

4.反复性案卷扣分：对同一问题当月出现三次举报（在处置时限内的或按照结案标准正在查处等法律程序中的多次举报视为一次）的作为反复性问题进行审核扣分，市级案卷每个扣2分、区级案卷每个扣2分。

5.案卷核查扣分：对经电话、微信回访与案卷处置回复不一致的、触发市、区重点问题库的举报按比例进行现场核查，经核查不符合结案标准的进行审核扣分，市级案卷每个扣2分、区级案卷每个扣2分。

6.重点问题扣分：对当月超过三次（不含）举报的问题纳入重点问题进行审核扣分，市级案卷每个扣2分、区级案卷每个扣2分。

(二)物业管理考评

镇政府相关部门联合考核，按照《XX镇物业管理工作考核细则》进行扣分考评。

五、奖惩办法

1、对各小区执行“以奖代补”激励政策，以“一等奖（2名），二等奖（2名），三等奖（2名）”的形式发放。每个小区都有以奖代补资金（以上资金由镇承担），详情见附件4。

2、鼓励积极开展镇村市容环境提升项目和各类相关项目的创建。创建完成区级示范项目有一项加3分、市级项目加5分、省级项目加7分、国家级项目加10分。

六、实施要求

1、强化组织领导。各小区和相关单位要充分认识到环境卫生长效管理和住宅小区物业管理工作的重要性，做到主要领导亲自抓，加大工作力度，做到经费有保障、制度有落实。各小区要成立小区环境长效综合管理领导小组和督查考评小组。

2、完善工作机制。各小区和相关单位要立足自身，建立严格的长效管理和物业管理考核机制，认真组织自查自评。镇环境长效管理和物业管理考核小组要采取定期与不定期、重点区域与全面检查相结合等形式加强督查考核，对检查发现的问题迅速反馈给各小区和责任单位，限期整改到位，并通过编发工作简报、召开点评通报会议等形式通报工作情况。

3、营造工作氛围。各小区和相关单位要切实加强长效管理和小区物业管理的宣传，运用多种形式、多种渠道，宣传物业管理和长效管理及文明城市创建工作的目的和意义，全面提高公众的卫生意识、生态意识，倡导健康向上的生活方式，营造社会各界和人民群众主动参与、自觉支持环境物业管理和长效管理的良好氛围，确保工作实效。

4、保障工作经费。环境卫生长效管理和住宅小区物业管理工作经费按照“镇奖励、小区为主”的原则实施，镇政府每年安排专项资金支持长效管理和物业管理工作。各小区对长效管理和物业管理工作专项资金都要列入预算，确保工作顺利开展。

5、严格考核工作。在环境卫生长效管理和小区环境物业管理考核中，考核人员必须严格按照各项规章制度执行，做到公开、公平、公正，对徇私舞弊、弄虚作假的纪委将严肃问责。

附件：

1.XX镇镇村环境卫生长效综合管理考评标准及扣分细则（住宅小区）

2.XX镇物业管理工作考核细则

3.党建引领物业管理服务工作市级示范点评分标准

4.XX镇环境卫生长效管理和住宅小区物业管理以奖代补资金表

附件1：

XX镇镇村环境卫生长效综合管理考评标准及扣分细则

（住宅小区）

大类

名称

分类

小类

代码

小类名称

立案条件（扣分依据）

处置时限

责任单位

每处（个）扣分

住宅

小区

基础设施

外立面破损

房屋、附属构筑物外立面墙皮脱落、破损

3工作日

物管科.各小区物业.1

小区道路破损

小区内部道路坑洼（大于0.5㎡）、破损

3工作日

门牌号缺失缺损

大楼幢数、单元门牌号缺失或破损

3工作日

井盖缺损

各类井盖（含雨水箅子、格栅）破损、缺失

3工作日

消防设施缺损

消防栓（箱）设施破损、漏水、缺失

3工作日

公共设施缺损

公共设施（宣传栏，公告栏，健身、游乐器材，信报箱，景观灯、路灯，监控，各类立杆、标示标牌，休息桌椅、花台等）破损、锈蚀、缺失、倾斜、断裂

3工作日

环卫设施缺损

环卫设施（公厕、垃圾箱、果壳箱、垃圾亭等）缺失、破损、脏，分类桶颜色错误，桶标识不清晰，桶未盖，分类亭、分散式收集点标识牌错误、缺失，责任牌缺失

3工作日

环境秩序

清扫保洁不干净

小区内有散落垃圾、淤泥、积尘、污水横溢，水面有漂浮物

2工作时

焚烧垃圾

焚烧垃圾（树叶）现象（痕迹）的2工作时

乱堆物料

小区内杂物堆放

2工作时

擅自饲养家禽

有散养鸡、鸭、鹅等家禽

2工作时

建筑垃圾处置不规范

建筑（装潢）垃圾临时堆放点未设明显标志；建筑（装潢）垃圾未袋装化或未设围护或未覆盖

1工作日

环卫设施脏乱

环卫设施（公厕、垃圾箱、垃圾房、果壳箱等）脏乱（含周边环境）

2工作时

非法小广告

小区内有违章（规）张贴、涂写、悬（披）挂、刻画现象

2工作时

违规晾晒

小区内有违规晾晒（公共设施、绿化、树木）

2工作时

垃圾筒设置不规范

垃圾筒、果壳箱设置在绿化带内或绿地上（无绿化或植被的除外）

2工作时

住宅

小区

环境秩序

广告、店招破损

广告、店招破损

3工作日

擅自设置广告

擅自设置广告、店招、杆牌、灯箱的1工作日

无证经营

流动摊贩

2工作时

店外经营、堆放

乱设摊、商铺占道经营（堆放）

2工作时

除“四害”

无固定灭鼠用毒饵站或未按时有效投药

3工作日

占用消防通道

消防通道被占用

4工作时

绿化管理

绿化管养不佳

绿化管养（修剪、除草）不到位，有空秃（大于1㎡）、死树枯枝、明显病虫害、垃圾、杂物

3工作日

破坏绿化

绿地（篱）、树木被破坏，有占（毁）绿、种菜、堆放、绿地停车现象

4工作时

绿化设施破损

绿化箱体、花台（坛）、护树、绿地护栏、雕塑、花架花钵等破损、缺失、锈蚀

3工作日

违法建设

私搭乱建

私自开凿及搭建建筑物、构筑物或其他设施

7工作日

附件2：

XX镇物业管理工作考核细则

序号

考核内容

分值

评分标准

做好住宅小区各类应急管理预案，及时发现小区安全隐患，及时处置和上报情况;建立物业管理矛盾纠纷化解机制。

未制定消防、电梯、给排水、供配电、自然灾害、公共卫生、治安、交通、燃气事故、群租房、重大矛盾纠纷等应急预案的有一项扣1分；小区发生安全事故未及时处理和上报有一例扣5分，不处理或存在严重失职造成重大影响的有一例扣3分；未建立镇与社区联动物业管理矛盾纠纷化解机制的扣5分。

开展住宅小区物业管理巡中查提出的整改意见，整改到位。

物业管理住宅项目巡查①整改情况未反馈的有一例扣5分。

及时、有效调查答复区物管部门反馈的信访件，积极做好撤场交接工作，做到事实清楚、完整，积极配合各职能部门执法进小区工作,及时沟通调处物业管理中的各类矛盾。

在矛盾处理、企业撤场交接中存在明显处置不当造成后果的有一例扣1分，拖延、推诿处理造成后果的有一例扣

分，不作为造成重大物业管理集体上访事件的有一例扣5分；经发现不配合职能部门进小区执法工作的，有一例扣2分。

及时完成物管部门年内布置的统一要求的相关工作。

未按要求及时完成的或完成情况与要求不相符的，有一次扣5分。

发挥镇物管会会议制度作用，每季度至少一次联系会议

未正常开展每少一次扣

分，未有会议签到的有一例扣1分，未有会议内容记录的有一例扣1分。

附加分

小区文化建设有成效，积极开展各类活动

开展各类社区活动，每有1例加2分。

每年至少开展一次业主满意率调查，调查覆盖率不低于80%。

满意率80%-90%，加5分；满意率90%-100%，加10分。

①

基础管理台账：投诉、报修登记台账、外来人员、车辆进出登记台账、保洁、绿化及消杀台账、保安日常巡逻记录、小区各类应急预案、设施设备值班、巡查记录、电梯日常管理及事故处理台账、联合执法进小区台账等

设施设备管理：消控室、消防泵房、电梯机房、风机房等

现场环境秩序：要求公示内容公示情况、门岗管理和卫生情况、保洁卫生情况、绿化管养情况、楼道整治情况、非机动车停放管理情况

附件3：

党建引领物业管理服务工作市级示范点评分标准

项目

标

准

内

容

评价分值

考核打分

一、组织体系健全（20分）

物业管理服务项目成立党组织，选优配强党组织书记，明确工作职责。

1.项目有党组织；

没有建立党组织的，一票否决

2.党组织成员职责清晰明确，履职较好；

3分

3.项目党组织架构、人员信息公示上墙；

2分

4.项目成立的业委会或物管会中党员人数不少于半数。

2分

街道社区或上级党组织选派党员干部担任项目党建指导员，因地制宜采取多种形式开展党建工作。

1.积极配合街道社区或上级党组织选派到项目的党建指导员开展工作；

2分

2.党建指导员积极参与项目活动，有计划，有方案，有措施，有落实；

2分

3.党建活动形式多样，在传递党的声音、收集社情民意、调解矛盾纠纷、促进和谐稳定等方面成效较好。

3分

项目党组织自觉接受街道社区党组织领导，与街道社区内各类组织衔接有序、互动良好。

1.项目党组织每季度向街道社区党组织汇报1次党建工作情况；

2分

2.项目党组织主动接受街道社区党组织指导；

2分

3.项目党组织与街道社区内各类组织正常开展活动。

2分

二、运行机制科学（15分）

项目所在地街道社区党组织牵头的社区居委会、物业服务企业、业主委员会和辖区治理力量共同参加的多方联动机制或联席会议制度健全。

1.建立多方联动机制或联席会议制度，有党建共建工作平台；

3分

2.多方联动机制或联席会议制度有效落实，对涉及物业管理服务的重大事项、重要问题、重点工作能共同协商解决；

2分

3.有合理的议事规则和规范的工作流程；

2分

4.每月至少召开1次联席会议，会议记录完整。

2分

落实“交叉任职”制度，项目党员负责人担任社区党组织兼职委员，作用发挥较好。

1.配合社区党员兼任的物业项目服务督导员，开展好物业服务监督检查工作；

3分

2.物业服务企业负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，积极主动完成社区党组织安排的工作任务。

3分

三、党员作用明显（22分）

项目党组织严格执行“三会一课”等基本制度，积极开展“主题党日”、党员责任区、党员示范岗、特色创建等活动。

1.“三会一课”等基本制度落实；

3分

2.每月定期开展“主题党日”活动；

2分

3.设有党员示范岗、党员责任区；

2分

4.有党建活动经费保障，收支记录准确完整。

2分

主动融入属地街道社区治理网格党建范畴，组建“红色物业”党员志愿服务队，主动联系落实小区业主党员参与共建共治。

1.积极融入街道社区治理网格党建框架内；

1分

2.组建“红色物业”党员志愿服务队并发挥作用；

2分

3.推动小区党员积极参与共建共治活动，有计划、有成效。

2分

党组织活动与物业管理服务工作有机融合，党建品牌特色鲜明，示范效应和社会影响良好。

1.党组织活动与物业管理服务工作有机融合；

2分

2.有自己的特色党建品牌，示范效应和社会影响良好。

2分

发挥党员业主模范带头作用，推进住宅小区共建共治共享。

1.项目党组织主动联系落实小区业主党员到属地社区党组织报到；

2分

2.协助支持业主中的党员参与居民委员会委员、楼栋长或业主组织成员等选举活动；

1分

3.协助支持业主中的党员参与小区党组织活动、公益活动、综合治理等相关活动。

1分

四、党建阵地规范（10分）

党建阵地布局合理、节约实用。

1.有党建活动场所和设施设备；

2分

2.有“红色物业”相关标识，各项党建工作制度健全。

2分

在业主休闲场所、公共通道等重点区域，党建氛围浓厚。

1.公共区域党建元素丰富；

2分

2.有体现党建引领小区治理的特色做法；

1分

3.设有楼栋党小组、楼栋党员等公示牌；

2分

4.网格化党建工作内容有落实，有成效。

1分

五、管理服务高效（20分）

物业管理项目按照合同规定提供标准化服务，公示服务内容、服务标准、收费标准等。

1.设立物业服务中心，公示服务内容和标准、收费依据和标准等；

2分

2.物业项目财务公开，定期公布物业收支情况。

2分

强化安全责任，对小区安全隐患部位严格落实防范措施、设置警示标识。

1.安全标志设置合理，对可能危及人身安全的地点和设施设备，有明显警示标志和防范措施；

1分

2.小区安全防范服务责任制和责任人明确；

1分

3.有消防安全制度和消防安全操作规程，定期进行消防安全巡视检查，隐患及时整改；

2分

4.消防通道畅通，无杂物堆放，无违章占用；

2分

5.消火栓柜、防火卷帘、防火门、灭火器、疏散指示灯、应急灯及应急工具等消防设施设备完好，定期组织检验、保养；

1分

6.安全疏散通道畅通，疏散标志和示意图设置合理、醒目；

1分

7.对私拉乱接、飞线充电、高空抛物等危害安全行为，制定并落实有效措施；

1分

8.定期开展形式多样的安全警示教育宣传工作。

2分

做好垃圾分类、日产日清工作，公共区域环境整洁。

1.配合做好垃圾实行分类管理工作，日产日清；

2分

2.定期对保洁设施设备进行卫生消毒；

1分

3.管理区域内道路、绿地、停车场、文体活动区域等共用场地，确保无纸屑、烟头、塑料袋等废弃物。

2分

六、民主监督有力（13分）

抓好业委会党组织组建工作，支持和保证业委会依法依规行使职权，维护业主合法权益。

1.配合街道社区做好业委会党组织的组建工作，支持业委会落实有关党建工作要求；

2分

2.开展多种形式的宣传教育，配合做好对业主的政治引领。

2分

推动业委会和物业管理服务项目融入基层治理，组织居民有序参与事前、事中、事后的全过程监督，小区自治水平较高，业主满意度较高。

1.落实所在地的物业管理行政主管部门、镇街有关基层治理要求，配合街道社区动员和组织业主积极参与小区自治；

2分

2.建立健全与业委员的沟通联系机制，不定期地听取业主和业委会对物业服务的意见建议，主动接受监督；

2分

3.小区报修服务与投诉处理制度健全，记录完整；

2分

4.每年开展1次业主满意率调查，调查结果和对发现问题的整改落实情况及时向业主公示，业主满意率较高。

3分

附件4：

XX镇环境卫生长效管理和住宅小区物业管理以奖代补资金表

序号

档次

以奖代补资金(元）

一等奖（2名）

3000/名

二等奖（2名）

2000/名

三等奖（2名）

1000/名

“红色物业”（1个）

2000/个

备注：须物业制表奖励到个人，领取表由镇审核后发放，领取人为小区负责人。

2.住宅区卫生管理制度 篇二

1 住宅建筑卫生间的常见问题

1.1 卫生间设置与住宅标准不匹配

随着我国房地产业的不断发展, 住宅建筑的种类也日益增多。目前, 商品房建筑户型主要有别墅、高层住宅与多层住宅, 其中高层住宅与多层住宅的套型面积大多在80 m2～100 m2 (两房两厅一卫、三房两厅一卫) 、120 m2以上 (三房两厅两卫) ;别墅建筑的卫生间设计主要根据建筑层数来确定。虽然商品房套型种类十分的多样化, 但是卫生间的设计基本一致, 面积在5 m2～6 m2左右, 卫生间分区基本一致, 由此导致部分卫生间设计不能满足住户的需求, 入住前需要对卫生间重新进行调整, 浪费了人力物力。所以, 卫生间的设计上需要与住宅标准相匹配, 满足不同需求。

1.2 传统卫生间平面与多样化的卫生间设施不匹配

近几年, 我国的装修材料市场发展十分快速, 卫浴、洁具等产品也推陈出新, 出现了种类繁多并融合了现代科技以及时尚感的洁具产品, 如全自动马桶、按摩浴缸等。但由于住宅卫生间的平面尺寸已经趋向于模数化、标准化, 所以住户在选择卫生洁具时, 只能根据现有卫生间尺寸来挑选合适的产品, 一些时尚、个性、美观的产品就无法选择。所以卫生间的平面尺寸应结合市场上流行、大众喜爱的产品, 不断的推敲改进。

1.3 卫生间空间尺度缺乏人性化考虑

住宅建筑中, 卫生间的功能定位十分明确, 其空间组成也相对简单, 一般是由卫生设施空间、人体活动空间和交通空间三部分组成。但在现实设计中, 卫生间空间设计上往往忽略了卫生设施和细部处理, 仅考虑卫生洁具的布置, 导致卫生间使用时, 存在部分功能使用不畅的情况, 人体在卫生间活动的自由度也大打折扣。卫生间的设计中要充分考虑卫生设施与洁具的统一设计, 避免出现设施的离墙间隙过小的现象。

1.4 装修风格单调

发展商在商品房卫生间设计中, 为节约成本, 卫生间的设计风格定位为现代、简约, 卫生洁具的款式、品质、色彩也简单单调。但随着人们生活水平的提高, 对生活空间的品质追求也越来越高, 简单的卫生间装修已经不能满足住户的物质享受。因此在未来的卫生间装修设计中, 要充分考虑住户的需求和喜爱的风格, 开发定制服务的项目, 为住户提供更加方便的生活, 同时也避免住户进行二次装修造成的浪费。

1.5 通风排气问题

卫生间由于功能的特殊性, 对通风的要求较高。风是流动的空气, 可以吹干水分带走浊气。在我国南方地区, 气候湿热, 细菌容易滋生, 所以卫生间的朝向与对外开窗十分的重要。但是在住宅设计中, 由于为了满足客厅、卧室等大空间的朝向位置, 卫生间的自然通风条件并不十分的理想, 所以, 需要借助设备来辅助通风。所以卫生间的通风排气设计一直是卫生间设计时重点考虑的问题。

1.6 噪声问题

住宅卫生间的噪声源主要有两个, 一个是通风设备的噪声, 一个是排污立管水流的声音, 这些噪声会影响到住户的休息和健康。因此在设计中, 要考虑对这两方面的噪声提出必要的措施。

2 住宅建筑卫生间布局设计

两房及以下的商品房通常只有一个卫生间。三房则有两种情况, 经济型三房 (100 m2左右) 与舒适型三房 (120 m2左右) 。经济型三房因为面积与定位的原因, 只有一个卫生间。而舒适型三房则多出一个主卧卫生间。

2.1 功能分区并且进行隔断

目前大多数卫生间还停留在三件套的阶段, 并且三件套并没有进行隔断 (见图1) 。没有隔断每次只能一人使用卫生间, 卫生间的利用效率并没有充分的发挥出来。此时人们总是误认为卫生间数量不够, 其实稍作隔断就能充分利用卫生间三件套。特别是一户只有一个卫生间的户型, 增加不到半平方米的面积, 得到相当于两个卫生间的使用效率。如图2所示, 在洗手盆与另外两件套之间加了一个隔断之后, 当一人洗漱的时候并不影响另一人如厕。而三件套都分隔开的话 (见图3) , 肯定没有洗手盆与另外两件套分隔的大。因为一般来说早晨起床后使用卫生间比较紧迫, 晚上使用卫生间则时间比较充裕, 所以沐浴与如厕的冲突没有洗漱与如厕的冲突明显。而在建筑面积的比较上两个隔断比一个隔断面积又增加半平方米, 对经济型户型的使用者来说, 更倾向于把这半平方米空间用在洗衣机的布置上。

2.2 卧室卫生间前设步入式衣帽间

对于卧室中的卫生间而言, 噪声影响是最主要的问题。通过布局上来解决这个问题, 可以在卧室卫生间前设置步入式的衣帽间 (见图4) 。这也同时解决了卫生间没有更衣空间的问题。

2.3 运用人体工程学原理充分利用空间

卫生间的内部空间布局, 要符合人体工程学原理。便器与淋浴的空间容易过窄, 造成动作施展不开。而洗手盆前的空间也是容易狭窄的位置。三件套需要合理的布置, 来实现空间的充分利用。

3 住宅建筑构造措施设计

3.1 防水构造措施

卫生间除了沉箱防水外, 在淋浴位置处也要进行必要的墙面防水。可用防水涂料或者防水砂浆涂抹墙面。地面找坡也可适当的加大坡度, 增加排水流畅度。

3.2 通风构造措施

当有自然通风条件时采用自然通风与机械排风相结合的方法。如果卫生间为黑卫生间, 则只有机械通风一种通风措施。这时需要注意的是要选用带通风百叶的卫生间门。否则卫生间通风效果将大打折扣。

3.3 隔音构造措施

卫生间噪声主要是管道流水声与机械排风设备的噪声。管道声可以通过管道外用成品风道来包裹。或者管道外包裹隔音棉。而机械噪声只能选用静音设备, 并且防止设备与天花吊顶、管道等接触面产生共振而发出噪声。

3.4 防滑构造措施

卫生间地面应该选用防滑瓷砖。淋浴空间则可选用带凹槽的防滑瓷砖, 来加强防滑效果。

3.5 无障碍构造措施

家里如果有老年人及残疾人, 卫生间还需增加适当的无障碍措施。首先卫生间不能选用蹲厕, 只能选用座厕, 并且座厕旁还需设置借力的扶手措施。

4 结语

在住宅建筑设计过程中, 卫生间设计的重要性很容易被忽视。实际上卫生间是住宅建筑设计的重要内容之一。如果设计不合理或不到位, 将给住宅建筑带来极大的使用不便, 甚至会给住户带来极大的困扰。因此, 必须高度重视卫生间设计问题, 并结合建筑的实际情况, 做出最佳的设计方案。

参考文献

[1]贾东明, 贾佳.论住宅卫生间设计的技术要点[J].中国住宅设施, 2004 (12) :46.

[2]王凡.关于住宅设计中厨房及卫生间的思考[J].山西建筑, 2013, 39 (21) :1-2.

3.住宅区卫生管理制度 篇三

1、地面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。

2、楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹二次，保持基本无灰尘。

3、消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。

4、天花板、公共灯具：每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。

5、门、窗等玻璃：每月擦抹一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。

6、天台、屋顶：保持清洁，无垃圾。

7、垃圾收集：高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹无明显异味。

8、电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。

9、道路地面、绿地、明沟：道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。

10、公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，表面无污迹。

11、垃圾厢（房）：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。

12、果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

4.住宅区卫生管理制度 篇四

第一条 为加强对我市住宅区的物业管理，规范物业管理服务收费行为，维护国家利益和物业管理单位及

物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和建设部第十九号令、第三十三号令的规定，制定本办法。

第二条 物业管理单位（以下简称物业公司）是指经营物业管理业务的专业或综合性的按合法程序成立的企业性经济实体；物业管理是指由专业机构及人员依法及按合同（或契约）对物业进行有偿管理和其它与之相关的服务行为。

第三条 物业管理收费是指物业公司接受物业产权人使用人（以下简称业主）的委托对城市住宅区的房屋

建筑（包括高级公寓、别墅）及其它附属配套设施、绿地、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常养护、维修、整治服务及其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第四条 市、县（市）、上街区物价部门是物业管理服务收费的主管机关。市、县（市）、上街区房产管理

部门是物业管理的行政主管部。物价部门会同房产管理部门共同加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导

价和经营者定价。凡属政府定价和政府指导价的收费项目必须执行市、县（市）物价部门统一核定的收费标准。

第六条 物业管理服务实行资质等级认证和经营性收费许可证制度。凡从事物业管理服务的物业公司，都必须分别到房产管理部门和物价部门申请办理《资质等级证书》和《经营性收费许可证》。否则不得经营和收费。

第七条 物业管理服务费由住宅区公共设施设备维修基金（启动金）、质量保修金、综合管理服务费、共用设施设备维修费、代办服务费、特约服务费等组成。

第八条 维修基金是指公有房屋售房单位和房地产开发企业在售房后一次性缴纳的费用，维修基金应专项用于住宅区共用部位和共用设施设备的维修养护和更新。

第九条 维修基金由公有房屋售房单位和房地产开发企业分别从售房款中或投资总额中按有关规定缴纳。维修基金由市、县（市）、上街区房产管理部门指定的银行专户储存。所得利息用于规定范围内房屋的维修养护。

第十条 维修基金的使用应接受委托方、业主和市。县（市）、上街区房产管理部门的监督。

第十一条 质量保修金旨在房屋保修期内，物业公司因建筑质量问题对房屋组织返修、维护而向建设单位收取的费用。经验收合格的新建楼字建设单位委托物业管理时，由建设单位将扣留承建单位的质量保修金转付物业公司。保修期内非重大质量问题由物业公司负责维修。保修期满后，物业公司按组织施工的实际支出向建设单位结算，余款退回。

第十二条 综合管理服务费，共用设施管理维修费，代办服务费是指物业公司为全体业主提供公共部分公共场所、公共事务管理服务所收取的费用，由全体业主从移交物业管理之日起，按月交纳。

第十三条 物业公司为业主代交水、电、气等费用的，可根据测算向业主收取一个半月费用额的周转金，存入银行个人专户，利息归业主。周转金使用后下月补齐。服务双方解除此项服务合约时，周转金退还业主。

第十四条 物业公司为业主个别需求提供特约服务的，除政府物价部门规定有统一收费标准外，其收费标准由服务双方协商议定。个别确需物价部门核定的，由物业公司报物价部门审批。

第十五条 物业管理服务收费标准，由管理服务成本(包括物资损耗补偿、管理服务人员工资及按规定提取的利费)、利润、税（费）等因素构成。

第十六条 业主装饰装修房屋应首先向物业公司，经市、县（市）、上街区房屋安全鉴定机构和装饰装修管理部门批准后方可施工，施工单位应按有关规定的标准向物业公司缴纳垃圾清运费和管理服务费。

第十七条 凡已纳入物业管理范围内的待销房屋和业主购买后暂未入住的房屋，业主应按规定的收费项目标准交纳空房看管费。

第十八条 物业公司收取物业管理服务费，应提供下列管理服务项目：

1、保证楼宇的安全使用，监督业主按有关规定装饰、装修、使用房屋。

2、保持公共环境卫生清洁。包括打扫公共走廊、楼梯、电梯、通道、道路、场院、垃圾清运，水池、水塔的清洗、消毒等。

3、保持公用设施经常处于良好的使用状态。包括上、下水管网（含楼内主管道）排水排污、化粪池、住宅区输供电线路、变电室、增压供水系统、消防设备、电梯、房屋本体公共部分及其它公共设施的日常维修、保养。

4、绿化养护管理、修剪、补栽、补种。

5、做好消防、治安防范工作，维护公共场所秩序，确保区域安全。

6、代业主缴纳水、电、气、暖、有线电视、电话等费用、代收发信件等。

7、为业主提供汽车、自行车等交通工具看管服务（指有公共车库、棚）。

8、代表业主协调解决日常生活中所涉及的公共事务。

第十九条 物业公司在承接物业管理之前，必须向物价部门申报收费项目及标准，办理《收费许可证》，按物价部门批准的收费项目和标准执行，收费标准调整后，应及时更换《收费许可证》。

第二十条 物业公司应坚持“服务收费，不服务不收费”的原则，对构不成服务内容或无条件、无能力提供服务的项目，不得收取物业管理服务费。

第二十一条 物业公司与委托方签订物业管理服务合同须统一使用市房产管理部门制订的合同文本，并经房产管理部门批准备案，合同中应明确载明双方的权利和义务，相互监督，共同遵守。

第二十二条 物业公司管理服务收费必须实行明码标价制度。物业公司应在其服务或收费场所醒目位置挂牌公布收费项目和标准，自觉接受业主和物价、房产管理部门的监督。

第二十三条 物业公司应每半年向业主公布收费的收入和支出帐目，公布物业公司计划和住宅区管理的重大措施，接受委托方或全体业主的监督。

第二十四条 接受物业管理的住宅区业主应按物价部门核定的收费项目和标准向物业公司缴纳管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业公司有权按照所签订的服务合同要求追偿。

第二十五条 物业公司与业主之间发生收费纠纷的，可由物价部门进行调解。

第二十六条 物业公司已接受委托对住宅区实施物业管理并相应收取管理服务费的，性质和内容相同的收费项目其它部门和单位不得再进行重复征收。

第二十七条 凡有下列违反本办法行为之一者，由物价价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。l、越权擅自制定收费项目和收费标准的；

2、擅自提高收费标准、扩大收费项目的；

3、不按规定实行明码标价的；

4、不如实申报各种有关收费成本的；

5、只收费不服务或多收费少服务的；

6、不申领《收费许可证》擅自收费的；

7、其它违反本办法行为的。

第二十八条 营业用房、写字楼等非住宅楼字及其配套设施、设备、公共场地的物业管理服务收费管理参照本办法执行。

第二十九条 本办法自发布之日执行。以前所发文件与本办法相抵触的，以本办法为准。

5.北京市住宅区管理规约制定规范 篇五

北京市住宅区管理规约制定规范

1.[管理规约]管理规约是首次业主大会会议筹备组拟订的,由本物业管理区域业主大会会议通过的对物业的使用、维护和管理、业主的共同权益的维护、物业共用部分的经营和收益分配等公共管理权的行使、物业管理区域内的应急预案、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。

2.[制定主体和时间]首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起60日内拟定管理规约草案。

3.[公示和修改]管理规约草案应当以书面形式在物业管理区域内显著位臵公示7天。公示期间，筹备组应当记录业主提出的修改意见和建议。公示期满后7日内，筹备组应当参考业主提出的意见和建议，确定正式的管理规约草案。

管理规约草案与现行法律、法规、规章等相抵触的，筹备组应当及时修改，并将修改后的管理规约草案在物业管理区域内显著位臵重新公示。

4.[法律效力]管理规约草案应当在首次业主大会会议上进行表决，经专有面积占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意，管理规约草案经表决通过后在本物业管理区域内生效。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。

管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可以依法提起诉讼。

5.[基本内容]管理规约的基本内容应当包括九部分内容，分别为物业基本情况、物业管理方式、物业共用部分的经营和收益分配、物业的使用、维护和管理、物业管理区域内的应急预案、违反管理规约应当承担的责任、争议解决方式和附则。

5.1 物业基本情况：包括物业管理区域划分及调整、物业服务用房的基本情况和物业共用部分。

5.2 物业管理方式：按照《物权法》、《北京市物业管理办法》的规定，业主大会可以决定本物业管理区域内实行自行管理、委托物业服务企业或者专业性服务企业管理、委托其他管理人管理。

5.3业主共同管理的权利和责任：业主按照《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》和《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律、法规、规章和规范性文件的规定对物业管理区域共用部分享有共同管理权利并承担共同管理责任。

5.4物业共用部分的经营和收益分配：物业管理区域内的物业共用部分的经营和收益可以分为属于全体业主的经营及收益和属于相关业主的经营及收益。

属于全体业主或者相关业主的共用部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用；利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规的规定和本规约的约定，并经业主大会或者相关业主共同决定。委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理的，按照物业服务合同约定可以委托物业服务企业或者其他管理人统一实施。

利用物业共用部分经营所得收益，属于全体业主或者相关业主的共用部分，按照相关法律法规的规定和全体业主或者相关业主的约定进行分配，但全体业主或者相关业主约定的分配方式不得违反相关法律、法规和规章的禁止性规定。

利用物业共用部分经营所得收益，一般按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配，全体业主或者相关业主另有约定的除外。

业主委员会、相关业主应当至少每半年在物业管理区域内公布全体业主共用部分、部分业主共用部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。

业主转让建筑物内的专有部分，其对共用部分享有的共用和共同管理的权利一并转让。

5.5物业的使用、维护和管理：包括物业使用的注意事项和禁止行为，物业的装饰装修，物业的维修、更新和改造，专项维修资金的筹集和使用，物业服务费用的缴纳和监督，水、电、气等费用的交纳及相关设施设备的维修责任。

5.6 物业管理区域内的应急预案：管理规约中应当约定物业管理区域内发生下列紧急情形之一的，授权相关主体采取紧急措施的应急预案：

（一）物业服务企业突然停止提供物业服务；

（二）《北京市物业管理办法》第三十四条规定的危及房屋使用安全的紧急情况；

（三）其他紧急情形。

5.7 违约责任：业主、使用人违反管理规约约定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人有权要求其改正；业主、物业使用人拒不改正的，应当承担违约责任，并可以由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、物业使用人的姓名及违约事实，限期未改正的，业主大会也可以依本规约对其提起诉讼。

管理规约中可以对业主不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等损害业主共同权益的行为，约定不得行使以下共同管理权：

1．选举权和被选举权；

2．不得参与经营物业共有部分业主所得收益的分配。限制共同管理权的时限应当在管理规约中予以明确。物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

5.8 争议解决方式：业主之间因本规约实施中发生的纠纷，可以协商解决。协商不成的，由业主委员会、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会或者物业管理纠纷调解组织进行调解；也可以申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

5.9 附则：对管理规约的生效时间等事项作出约定。

6.[适用范围]本管理规约适用于本市行政区域内的住宅区物业项目及相关活动，非住宅区参照执行。

7.[行政管辖和行政指导]相关行政管理部门在依法执行公务需要进入物业管理区域时，各相关主体应当予以配合。

8.[格式及填写说明]管理规约正文应当用A4纸打印，空格部分应当用钢笔（黑色墨水、蓝黑墨水）、签字笔或者打印填写，空格部分若不填写内容，应当用“X”划掉。

附件2：

北京市住宅区管理规约

（示范文本）

使 用 说 明

一、本管理规约文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会制定，适用于本市住宅区业主、业主大会的相关活动。

二、业主可以根据实际情况共同决定对示范文本的内容进行选择、修改、增补或者删减。

三、非住宅区可以参照使用本示范文本。

管理规约

（名称应当与前期物业服务合同名称一致）

第一部分 物业基本情况

（应当与前期物业服务合同内容一致）

一、物业管理区域

东至 ： 南至 ： 西至 ： 北至 ：

物业管理区域内的物业构成明细、物业共用部分明细详见商品房预售合同、商品房现房买卖合同。

对本物业管理区域进行调整的，应当按照《北京市物业管理办法》第六条、第十一条的规定，分别经原物业管理区域内及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；由全体业主委托业主委员会或者业主代表向物业所在街道办事处、乡镇人民政府提出调整物业管理区域申请。

二、物业服务用房

物业服务用房建筑面积为平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于 【幢】【座】 层 单元 号；地下建筑面积为平方米，位于 【幢】【座】 层 单位 号。其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为平方米，位于

【幢】【座】 层 单位 号。

（注：物业服务用房为多处时，可根据实际情况增加以上内容）

三、物业共用部分

根据有关法律、法规规定和房屋买卖合同约定，业主共用部分包括：

（一）单幢建筑物的共用部分，包括该幢建筑物的业主共用的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）等部位以及该幢建筑物的业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装臵 等设备。

（二）物业管理区域内的共用部分，包括道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋 等。

第二部分 物业管理方式

四、本物业管理区域内，实行下列第 种物业管理方式。1．由全体业主自行管理；

2．全体业主依法选聘物业服务企业； 3．由全体业主依法选聘其他人管理； 4．

采取第1种物业管理方式的，书面告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门；采用第2、3种物业管理方式的，双方依据物业服务合同共同对物业共用部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生和公共秩序。

《北京市物业管理办法》实施后，申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目，全体业主确定物业管理方式时，可以根据《住宅物业服务标准》（编号DB11/T 751-2010）选定相应的物业服务标准。

第三部分 业主共同管理的权利和责任

五、业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》以及相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

(二)选举或者更换业主委员会委员；

(三)确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

(五)筹集、管理和使用专项维修资金；

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；

(七)申请分立或者合并物业管理区域；

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守业主大会、业主委员会依法作出的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同，应当由业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会或者业主委员会印章。

因物业服务企业或者其他管理人突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘新物业服务企业或者其他管理人的，按照《北京市物业项目交接管理办法》（京建发[2010]603号）第四章的规定执行，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府会同相关部门组织提供应急物业服务。临时代管期间的物业服务费用，由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。

六、业主的共同管理责任

（一）物业服务费用及其交纳、监督

各业主同意，物业服务收费采取（包干制/酬金制）方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照本规约和物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。

物业服务企业或者其他管理人每年第一季度向全体业主公布上一年物业服务资金的收支情况，并接受审计监督；审计监督的实施方式由物业服务合同另行约定。

业主应当按照本规约和物业服务合同的约定交纳物业服务费用，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或者及时补交。业主未按规定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳； 月以上拒交物业服务费用的，业主委员会可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号及欠费金额；仍不交纳的，业主大会、物业服务企业或者其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主委托物业服务企业或者其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或者其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公示。

（二）专项维修资金的交存和使用

1.业主应当按照相关规定交存、使用、续交本物业管理区域内专项维修资金。

2.使用专项维修资金的，物业服务企业或者其他管理人应当按有关规定向业主大会提出维修资金使用方案，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

3.业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布；并每 个月定期向全体业主或者相关业主公布一次专项维修资金使用情况。

4.一幢或者一户门号的专项维修资金余额不足首次交存的30％时，由业主委员会按下列第 种方式，向该幢或者该户门号业主续筹专项维修资金：

（1）一次性交存；

（2）按 元/平方米逐月交存至业主一卡通；（3）。

业主转让物业专有部分的，其交存的专项修资金随房屋所有权同时过户。

业主共同决定上述专项维修资金的筹集和使用方案时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并由业主另行表决通过。

（三）水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任

本物业管理区域内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。

物业服务企业或者其他管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同。业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务企业或者其他管理人按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应按相关供用合同规定承担违约责任。

水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共用的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。

业主大会应当代表业主，及时与供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位建立供用合同关系，并与开发建设单位办理户名变更手续。

（四）业主应当向物业服务企业或者其他管理人以及业主委员会提供联系地址、通讯方式。

（五）遵守本管理规约中关于物业的使用、维护和管理的约定。

（六）各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规、政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

业主不承担上述第（可多选）项共同管理责任，损害业主共同权益的，业主大会或者相关业主共同决定可以限制其行使以下第（可多选）项成员权利：

1．不得担任业主委员会委员或候补委员； 2.业主大会会议表决权； 3.共用部分经营收益分配权； 4.。

限制时限至业主承担完成相应共同管理责任时终止。

第四部分 物业共用部分的经营和收益分配

七、物业共用部分的经营

利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定。委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理的，按照物业服务合同约定委托物业服务企业或者其他管理人统一实施。

八、物业共用部分经营收益分配

（一）利用物业共用部分经营所得收益的分配，按照下列第 种方式分配：

1．业主专有部分占建筑物总面积的比例分配； 2．全体业主或者相关业主其他约定；

属于全体业主的共用部分，按下列第 种方式使用： 1．用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到维修资金监管专户；

2． ； 3．。属于相关业主的共用部分，按下列第 种方式使用：

1．用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；

2． ； 3．。

（二）业主委员会、相关业主应当（至少每半年）在物业管理区域内公布全体业主共用部分、部分业主共用部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。

（三）业主转让建筑物内的专有部分，其对共用部分享有的共用和共同管理的权利一并转让。

第五部分 物业的使用、维护和管理

九、本物业管理区域内的业主、物业使用人应当遵守相关法律、法规、政策规定和本物业管理区域质量保证书、房屋建筑使用说明书及其他文件的约定，并按照下列规定使用物业：

（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质。因特殊情况需要改变物业用途的，除遵守法律、法规以及本规约外，应当征得有利害关系的业主同意；

（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《北京市物业管理办法》的有关规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或者其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房 11

屋的使用安全；主动配合物业服务企业或者其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；

（三）在指定地点放臵装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部分。施工期间应采取有效措施，减轻或者避免施工过程中对相邻业主或者使用人日常生活造成的影响，晚间 时至次日上午 时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；

（四）因装饰装修房屋影响物业共用部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应当及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应当承担相应的赔偿责任；

（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位臵安装，未预留位臵的，按照有关规定或者物业服务企业或者其他管理人指定的位臵安装；

（六）合理使用水、电、气、环卫等共用设施设备，不擅自拆改相关管线、设备；

（七）使用电梯，应遵守本物业管理区域内电梯使用管理规定；

（八）停放车辆，应遵守本物业管理区域内车辆停放有关规定。机动车在本物业区域内行驶应避让行人，车速不超过 公里/小时，严禁鸣喇叭；车辆出入应按规定出示相应证件或者登记； 机动车严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；车位只可用作停放车辆，不得用于其他用途；

（九）阳台封闭，应遵守本物业管理区域内阳台封闭的有关规定。阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或者安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或者标语等；

（十）业主饲养宠物，应当遵守相关管理规定，及时清理宠物粪便，乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间；

（十一）；

（十二）法律、法规、规章的其他规定。

十、业主、物业使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违规凿、拆、搭、建；

（三）占用或者损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）等物业共用部分。

（四）损坏或者擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或者超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等；

（八）践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；

（九）影响市容观瞻或者本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；

（十）随意停放车辆，鸣喇叭或者以其他方式制造超过规定标准的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮篷、花架等其他结构，不按指定位臵安装空调外机且不进行滴水处理；

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或者损伤内壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或者其他不道德的行为；

（十四）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

十一、业主、物业使用人按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或者物业服务企业或者其他管理人应当事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应当负责维修并承担赔偿责任；

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业或者其他管理人提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；

（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部分应急维修的，物业服务企业或者其他管理人可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会两名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担；

（五）当物业服务企业或者其他管理人对物业共用部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共用部分或者其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；

（六）本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或者使用功能障碍，由建设单位负责解决；

应当由建设单位维修，建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。

物业共用部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，由物业服务企业或者其他管理人直接组织实施，费用按规定列支。

（一）属于规定的急修项目；

（二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；

（三）经安全鉴定机构鉴定的危险房屋；

（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形；

（五）物业维修、更新、改造费用在 元以下；

（六）。

十二、物业维修、更新、改造的实施

物业共用部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，经业主大会同意或者相关业主共同同意后，由物业服务企业或者其他管理人组织实施，费用按规定列支。

（一）物业维修、更新、改造费用在 元以上；

（二）；

（三）。

十三、物业转让、出租的相关事项

业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或者其他管理人、业主委员会。

房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租的，业主均应承担相应的责任。

房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或者转租，或者将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。

对违反本规约出租或者转租的，业主委员会有权书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。

业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费用、专项维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

十四、共用部分保险

本物业管理区域内物业共用部分及公众责任保险，自行管理的，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例享有权利、履行义务；选聘物业服务企业或者其他管理人的，由业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人从物业服务费用中提取并办理相关手续。

业主、物业使用人在物业使用过程中，有违反本规约物业使用禁止行为的，其他业主、使用人可以向有关行政主管部门报告，由有关部门依法查处；受侵害的相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。

第六部分 紧急情况下的应急预案

十五、紧急情况下的应急预案

物业管理区域内发生下列紧急情形之一的，授权 启动紧急措施的应急预案：

（一）物业服务企业突然停止提供物业服务；

（二）《北京市物业管理办法》第三十四条的规定的危及房屋使用安全的紧急情况；

（三）其他紧急情形：

第七部分 违约责任

十六、违反规约应当承担的责任

业主、物业使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人有权要求其改正；业主、物业使用人拒不改正的，应承担以下违约责任，并由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、物业使用人的姓名及违约事实：

（一）向全体业主或者相应业主支付违约金 ；

（二）损害赔偿；

（三）； 限期未改正的，业主大会也可以依本规约对其提起诉讼。

十七、连带责任

物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第八部分 纠纷的处理与相关民事诉讼

十八、业主之间因本规约实施中发生的纠纷，可以协商解决；协商不成的，可以采用以下 方式解决：

1．业主委员会调解； 2．社区居民委员会调解；

3．物业管理纠纷人民调解组织调解； 4．申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

第九部分 附则

十九、本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议表决通过之日起生效。

本规约未尽事项由业主大会会议补充。

二十、本规约对本物业管理区域内的各业主和物业使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。

本规约自首次业主大会会议表决通过之日（年 月 日）起生效。

二十一、制定和修改的管理规约，按照规定报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

二十二、本规约业主各执1份，业主委员会保存3份, 物业所在地的区（县）房屋行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会各1份。

6.商品住宅的卫生间设计 篇六

1 目前住宅卫生间存在的问题

1)面积偏小,或者位置、尺寸不合理。2)卫生间设备随意安装,维修不方便。3)卫生间通风、采光较差。4)由于上层排水管道影响,装修后净空高度不够。5)管线杂乱。因设计不合理或用户自行改造,成套设备无法安装,也难以清扫。6)大部分卫生间没有考虑放置洗衣机的位置,用户使用不方便。7)没有考虑无障碍设计,老年人使用不方便。8)开发商为节约成本,不顾用户喜好,选择低成本装修材料,造成用户二次装修,浪费严重。

2 卫生间设计

2.1 卫生间功能

卫生间以便溺、洗浴、盥洗、衣物清洗四项功能为基础。随着社会经济的发展和社会文明程度的提高,功能的扩展和相关功能发展已成为越来越普遍的社会现象。卫生间是住宅中所有家庭生活卫生和个人生理卫生处理的空间,其主要功能有:家庭公共生活卫生处理,包括清洁地面、清洁家具、门窗、洗涤衣物等。个人生理卫生处理,包括大小便处理及身体下部清洗、洗浴、盥洗。同时,还发展了化妆、整理发型等内容。卫生间除这些功能外,还有人习惯作为学习、工作室的一种短时延续地,休息和视觉、思维短时休息、娱乐消遣之地。例如,有的人喜欢在里面看书,或躺在浴盆内以松弛肌肉和疲惫的心情,或思考问题。发达国家住宅卫生间更有许多人认为是基本功能以外的功能,如欧美国家强调把阳光与绿化引入,把回归自然的创意引入卫生间,以获得沐浴、盥洗时的舒畅、愉悦。他们认为,在卧室封闭一夜之后,早上进入有大自然情调的卫生间,有益于健康。自我医疗、体育设施也开始进入西方人的卫生间。在卫生间自我观察身体部位变化情况,以随时加强身体的保护。除洗衣、烘干外,缝纫等也都设在卫生间内。

2.2 设计思路

1)根据我国经济发展的程度和我国居民的生活习惯,住宅卫生间主要有3个基本功能:a.作厕所用;b.供洗浴用;c.供洗涤用。虽说人人都有这些需要,但不是所有的卫生间都有如此完善的功能,有的虽然功能完善,但布置不当,使用起来十分不便。这就要求人们既要分析家庭生活的不同要求,又要探索满足这种要求的合理组合。卫生间的设计大致可分为5种类型,即“单厕型”、“浴、厕型”、“面、浴、厕型”、“机、面、浴、厕型”及“多件分离型”。

“单厕型”(见图1)为只设有一个便器的卫生间,一般净面积不小于1.10 m2～1.30 m2,这种形式为标准较低的住宅所采用。

“浴、厕型”为浴盆(淋浴器)与便器之组合,在单厕型的基础上增加了洗浴,净面积为1.40 m2～2.00 m2。该种形式也存在单厕型的缺点,已不适应目前的使用需求。

“面、浴、厕型”(见图2)为面盆、浴盆、便器之组合,也叫宾馆型,净面积一般不应小于2.30 m2。这种形式一般在目前的设计中采用较多。但这种类型也有一定的缺点,在家庭人员同时起床的情况下,面盆与便器使用集中,不太方便,因此也不太适用。在国外,因为大多数家庭都设有两套卫生间,故采用较广泛。现在我国的大部分住宅设计中也开始设计两套卫生间,这种设计很快被广大居民接受。

“机、面、浴、厕型”为洗衣机、面盆、浴盆、便器之组合,净面积一般大于2.70 m2。用户要求把洗衣机放入卫生间便于使用,这也给设计人员提出了新的要求。一般设计中没有考虑洗衣机的位置,用户感觉十分不便。为了靠近上、下水管,大都挤在卫生间,不但洗衣机容易锈蚀,而且占据了使用空间,影响了其他设备的使用。如果洗浴设备采用了整体浴房,可以有效地保护洗衣机因潮湿而被损坏,因此应用地较广泛。

“多件分离型”为洗衣机、面盆、浴盆、便器根据设备的功能有分、有合地布置在两个房间中,既邻近又分离,总的净面积不应小于4.30 m2。这种形式克服了前4种形式的缺点,目前很受欢迎。在设计布局时注意和其他房间的协调,合理占用面积。

2)选定了卫生间面积、类型后考虑卫生间位置。在传统设计过程中,在分割完其他使用房间后才设计卫生间,只是利用住宅内部的边角料,设计很难体现人性化,在设计时应该避免。

a.在设计允许的前提下尽量沿外墙布置卫生间,满足采光、通风。

b.坐便器、浴盆相邻的墙上放置安全抓杆(见图3,图4),地面材料选择防滑材料,便于老年人使用,体现无障碍设计。

c.排水管道设计时,建议采用同层排水(将自家的排水管道放在自家的卫生间),可以方便检修,还可以提高卫生间净空高度。

d.在设计时不要盲目采用大卧室套卫生间的这种设计方案,设计前应调查使用人群后再确定。这种方案对于三口之家比较合适,但对与三代甚至四代同堂的家庭使用起来就比较麻烦。

3 设备、材料选择

在设计前充分调查住宅使用人群,选择能够被使用者接受的洁具类型和材料。尽量避免住户二次装修,造成浪费,还可以有效避免二次装修造成的渗漏。

4 卫生间设计审美要求

在满足使用功能的基础上,尽可能地满足人们的审美要求。然而,就卫生间而言,使用者对它们的审美要求是有差异的。从卫生间功能分析不难看出,卫生间有化妆等审美方面的功能。停留时间长,扩展、增加的一些新的功能内容,对审美方面本身就有更高的要求,为弥补一些暗卫生间封闭感,设计者把风景画设置在里面,做得象窗户一样逼真,产生自然景观引入感。卫生设备也重视装饰性,浴缸、便器在满足功能前提下做得更美观(国外有的还做成工艺品的形式)。

卫生间专用瓷砖有几十种之多,各种图案、色彩都有。铺地毯、挂画、布置观赏植物、落地镜、电视机、音响、电话等也成为西方人设计、布置卫生间的常用手法,以满足更多功能和更高审美心理要求。出现这种发展趋势,使卫生间最具有私密性、最少干扰。虽然我国住宅卫生间目前还普遍达不到这种水准,但使用者要求卫生间成为满足最大使用功能和更符合审美心理需要的空间,来达到更舒适的要求方面则是相同的。

5 结语

目前我国在成套商品化住宅设计中,不是所有的卫生间布置都十分完美。因此,从住宅整体出发、全面考虑、不断进行细致、认真的研究,做到节约、节能设计、采用卫生间成套设备,符合国家政策,切实提高居住水平。

摘要：指出了目前住宅卫生间存在的问题,简要介绍了与商品住宅相适应的卫生间设计方案以及各方案的优缺点,提出了商品住宅的卫生间设计方法和思路,并对设备、材料的选择及卫生间设计审美要求进行了阐述,以提高居住者的居住水平。

关键词：商品化住宅,功能,卫生间,设计思路

参考文献

[1]同济大学,西安建筑科技大学,东南大学,等.房屋建筑学(第三版)[M].北京:中国建筑工业出版社,1997.