商业地产项目分析报告

商业地产项目分析报告（精选10篇）

1.商业地产项目分析报告 篇一

《××商业地产项目节能评估报告书》根据节能法规、标准、评估依据，对项目概况、能源供应情况、项目建设方案、项目能源消耗和能效水平、节能措施进行科学合理的评估。通过对建设项目分析，核算该项目的各种能源的消费结构和消费量，核算主要用能设备的能源利用状况，分析各种节能降耗措施的效果，核算该项目单位产品和单位产值能源效率指标和经济指标，评价该项目的用能合理性和先进性，并编制节能评估报告书、节能评估报告表。

第一章 基本情况

1.1评估范围和内容

1.1.1评估范围

1.1.2评估内容

1.2评估依据

1.2.1相关法律、法规、规划、行业准入条件、产业政策

1.2.2相关标准及规范

1.2.3节能技术、产品推荐目录

1.2.4国家明令淘汰的 用能产品、设备、生产工艺等目录

1.2.5相关工程资料和技术合同

第二章 项目概况

2.1建设单位基本情况

2.2项目基本情况

2.3项目用能概况

2.3.1主要供、用能系统选择

2.3.2主要耗能设备选型

2.3.3能源消耗种类和数量

第三章 能源供应分析评估

3.1项目所在地能源供应条件及消费情况

3.1.1水资源

3.1.2电力资源

3.1.3煤资源

3.2项目能源消费对当地能源消费影响

3.2.1水能耗对当地的`影响

3.2.2电能耗对当地的影响

3.2.3煤消耗对当地影响

3.3本章评论小结

2.商业地产项目分析报告 篇二

一、工程造价概述

1. 工程造价简介

工程造价的意思就是工程的建造价格。广义上工程造价涵盖建设工程造价, 安装工程造价, 市政工程造价, 电力工程造价, 水利工程造价, 通信工程造价等。另外, 工程造价也是指进行某项工程间建设所花费的全部费用, 其核心内容是投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算、竣工决算等等。而工程造价的任务主要是根据图纸、定额以及清单规范, 计算出工程所包含的直接费用、间接费用、规划费用以及税金等等。

2. 工程造价的基本职能

工程造价的基本职能主要体现在评价职能、调控职能、预测职能、控制职能等方面。

评价职能是在评价土地价格、建筑安装产品和设备价格的合理性时, 就必须使用工程造价资料, 而在评价建筑项目的偿贷能力、获利能力和宏观效益时, 也可以依据工程造价进行评判。

调控职能是指国家对于地产项目的规模、结构等进行调控和管理;在我国政府依然是项目调控和管理的主要单位, 对于地产项目中的物资消耗水平、建设规模和投资方向等都要进行调控和把控, 让地产项目的规划建设更加的合理, 而且不造成资源的浪费, 可见工程造价调控职能的重要性。

预测职能是指投资者或者开发商在项目开建之前, 对项目做整体的预测和把控, 只有这样投资商才能知道自己的钱都花在了哪些地方, 在项目开建之前需要筹集多少资金;而开发商也能根据预测知道如何开展工作。

控制职能主要体现在两个方面:一方面是它对投资的控制, 就是字投资的各个阶段, 能够根据对造价的多次性预算和评估, 对造价进行全过程多层次的控制;另一方面, 是对承包商所提交的商品和劳务供应进行成本控制。

二、商业地产项目造价控制特点分析

商业地产项目造价控制就是通过相应的管理方法对项目的各个阶段进行控制, 这个控制不但体现在费用的控制上, 更多的是体现在合理安排和损失控制上, 控制不必要的费用浪费和损失, 以便于项目能够在不必要的阶段造成浪费。通过这些内容分析, 商业地产项目造价控制的特点主要体现在以下几个方面。

首先, 商业地产项目开发建设造价投入巨大。商业地产项目作为大型固定资产投资投入项目, 是一项建设规模巨大、开发周期长、资金占据大的工作, 如果造价控制在整个工程实施过程中不能起到控制全局的作用, 那么就很容易造成亏损, 使得商业地产项目的利益缩水, 损害投资商和开发商的利益。

其次, 商业地产项目开发建设造价控制管理的差异性加大。现在随着人们审美意识的提高以及商业地产项目的同质化严重, 众多的开发商开始屡出奇招吸引客户的注意力。他们开始在建筑的外观、内部的装修装饰以及区位配套等方面下功夫, 不管是欧式风格、韩式风格还是哥特风格, 亦或是绿化、小区配套、学区配套等方面, 开始大力投入以期让客户过来购买;但是这些都需要大量资金的投入, 而项目造价控制的意义就在这里, 通过采取不同的措施来达到管理的目的。

最后, 商业地产项目造价控制管理具有明显的动态特征。上述已经提及, 商业地产项目是一项大型固定资产建设, 建设周期长、投入巨大;因此在这个建设过程中, 会有很多不可控的因素, 不光是政策的变动, 加之费率等的调整, 项目投入亦有不同。因此在商业地产项目开发建设上, 应该遵循动态管理的原则, 不同阶段采用不同的造价措施, 根据时局的变化进行调整。

三、商业地产项目造价控制管理手段

1. 商业地产项目开发准备阶段的造价控制

商业地产项目准备阶段的主要工作包括:项目的设计、工程项目的征地及项目建设条件的准备, 设备、工程招标及承包商的选定、签订合同等。在项目开发伊始, 就要首先制定商业地产项目开发造价的方案。要思虑到开发过程中各个阶段的情况, 综合考量下, 制定出商业地产项目开发造价的总方案, 并成立项目管理组织机构, 在项目实施的过程中, 对不同阶段的造价控制办法、工程付款方法以及风险管理等方面进行明确的规定。

另外, 在项目开发准备阶段, 还要注意完善商业地产项目开发造价控制管理组织并确定各个阶段的造价控制管理目标。以备在项目实施过程中, 能够把控全局。商业地产项目开发准备阶段是整个项目的根基, 只有根基稳定才能够保证项目在后期实施的过程中有条不紊, 因此做好项目开发准备阶段的造价控制重中之重。

2. 商业地产项目决策阶段的造价控制

商业地产项目决策阶段的造价控制是整个造价控制阶段中最重要的一环, 是造价控制的源头, 因此这个阶段的造价控制重中之重。在这个阶段里, 造价控制管理工作的重点就是根据工程标准、工程规模等估算投资额。工程标准、工程规模、配套设施、工程定位等这些在项目决策阶段都要准确衡量, 才能对项目造价进行准备的把控。

另外, 对商业地产项目开发建设中的建筑工程费、设备与器具购置费、安装工程费以及工程建设等其他费用进行估算也是项目决策阶段的重点, 合理把控好决策阶段的造价控制, 对于整个项目的良好运作将起到事半功倍的效果。

最后, 商业地产项目决策阶段的造价控制还取决于经济环境。在改革开放之初, 我国的房地产发展未露锋芒, 因此房地产行业的整体发展环境并未成熟, 相关配套措施也未被考虑;但是随着房地产行业的日益发展, 同质化的产品越来越多, 而人们的要求却越来越高, 不匹配的供需导致人们对于房地产越来越不满意。为了争取更多的客户, 现在的房地产开发商开始花样百出, 只为争取更多的业主, 而这不同的吸引手段则需要相应的支出, 因此在商业地产的决策阶段进行造价控制并预计到未来支出, 也是重要一环。

3. 商业地产项目设计阶段的造价控制

商业地产设计阶段是总价控制的重要一环, 在这个阶段, 首先要采取招标制度, 不能人为的确定哪家公司来进行项目执行工作, 要设计严格的招标方法, 以此来降低设计费用;同时在招标阶段, 要采取竞争的方式, 让招标单位能够发挥所长, 尽量做到造价控制, 以此来优化设计方案。

其次, 在商业地产项目的设计阶段, 还要采取标准设计和限额设计两种不同的方式, 其中标准设计就是按照常规的用料用量来进行设计, 进行工程造价;限额设计就是在确保工程质量的同时, 对一些用料用量进行控制来进行设计, 以此来控制工程造价。

第三, 除了我们说的常规的招标制度外, 还有请专家学者来对设计方案进行把关, 看是否有需要调整的地方, 以优化设计方案, 从而从设计阶段来进行造价控制。专家学者不同于设计人员, 他们的学识更加渊博, 相关经验更加丰富;而且由其进行审核没有利益纠葛, 因此便更加的公平公正。加之有专家学者进行把关后, 设计阶段的各项问题可以被提前发现并修正, 以防止后期出现不可预估的错误和漏洞;而设计师们也可以通过和专家学者的交流, 更好的提升自己的专业素养, 在以后的设计过程中, 能够避免类似的问题出现和发生, 将问题扼杀在摇篮里, 以使得商业地产工程造价在设计阶段能够被严格把控。

第四, 严格控制设计变更, 有效控制工程投资, 在项目设计的初步阶段, 会受到各个方面不同因素的影响, 比如工程性质、设备材料的供应、物资采购、供应价格等方面的变化, 最终都会影响到设计阶段的工程造价, 但是这种误差范围一般都是小范围的, 也是被允许的, 但是即使如此, 严格控制和审核各个流程的造价使其尽量能够按照前期的设计图纸进行, 也是被大家期许的。另外, 在项目施工图实施过程中, 设计人员要做好调研, 不能与经济相脱节, 要加强图纸审核、校对的次数, 只有这样才可以将工程造价脱节问题暴露在施工前, 才能更好的进行控制。

第五, 加强相关立法建设, 中国现在的经济发展迅速, 相关经济法制也与时俱进一应俱全;自我国房产经济飞速发达以来, 相继出台了《中华人民共和国建筑法》、《合同法》《招标投标法》等相关法律法规。而在1995年, 我国建设部、国家计委也出台了《工程建设监理规定》, 根据这个法律法规, 各省市也根据自己的相应行情颁布了一些具体的实施方法, 对提高我国各省市的工程质量起到了重要的作用。但是即使如此, 纵观房产行业的法律法规依然甚少, 因此在控制工程造价, 提高房产质量水平这条道路上, 我国依然还有很长的路要走。

4. 商业地产项目实施阶段的造价控制

在商业地产项目实施阶段进行造价控制, 关系到实际商业地产项目建设过程中的实际开销, 因此应该从造价、质量以及工程进度等方面进行全面把控, 以确保项目整体目标的实现。首先, 上述我们已经说过, 在商业地产项目实施过程中, 要以前期的造价控制为依据, 严格按照此执行, 为了方便操作, 执行双方应该签订劳动合同, 以此来保证项目的顺利开展;在合同中要就项目实施各个阶段的内容进行明确规定, 只有这样才能在意外发生的时候双方有理可据, 同时也可以保证项目在合同的管理下顺利开展, 减少双方不必要的损失。

其次, 在商业地产项目实施阶段, 要对实际用料进行严格把控;项目用料在工程造价中占据重大篇幅, 因此严格控制用量, 可以避免浪费的情况发生;另外, 在工程实际作业的过程中, 难免会有变动和意外导致用料的不同, 在这个过程中, 双方要就意外出现的情况和用料增减的情况写成合同并双方签字, 避免后期不必要的麻烦。

最后, 在商业地产项目实施阶段及工程进度方面, 也要进行把控, 双方在签订合同的时候, 要根据工程进度安排资金支付, 不能将所有工程的全款一次付清, 要循序渐进, 这样做一方面可以较少占用资金, 另一方面当工程出现其他问题时候, 双方也可以进行协商, 以防处于被动位置。

5. 商业地产项目结算阶段的造价控制

商业地产项目阶段阶段的造价控制是工程造价审核的最后一步, 即在项目完工后, 请相关审计部门对现场进行审计, 这个审计过程是要和施工单位就工程进行过程中的单据进行一一核对, 同时要对工程进度过程中变更的项目进行核对, 对项目所有的定额单价进行核对, 对项目进行过程中的一应支出进行核对, 同时要就项目的实际花费和原始的造价资料进行核对, 了解项目实施过程中哪些地方发生了变化, 以便于其他项目实施过程中进行把控。

四、结语

在商业地产项目开发建设的手段分析上, 本文从项目实施过程中的各个阶段进行了分析并阐述, 并重点指出, 商业地产项目开发建设部门应该根据不同的阶段继续不同的规划, 同时采取不同的造价控制手段和措施, 只有这样, 才能够保证商业地产项目造价控制管理目标的实现, 才能够有效控制浪费和不必要的费用支出, 才能最终提高项目建设开发的经济效益。

摘要：随着改革开放后我国经济的大力发展, 人们的生活越来越好, 经济收入越来越高, 而买房置业也成为人们的首选。我国是传统的国家, 人们对于居有定所有着深深地执念, 因此我国房地产发展迅速, 商业地产项目也受到人们的喜爱。本文重点探讨了商业地产项目造价的内容和特点, 进而分析了商业地产项目造价控制的有效手段, 以期对商业地产项目造价控制有所助益。

关键词：商业地产,造价控制,有效手段

参考文献

[1]周梅.商业地产项目造价控制有效手段分析[J].商场现代化, 2015 (04) :23-24.

[2]刘华.城市综合体——商业地产项目开发中的成本控制[J].宁波工程学院学报, 2009 (03) :54.

3.房地产投资项目风险分析 篇三

关键词：风险；风险分析；风险识别；风险评估

第一章 房地产开发项目风险概述

1.1 房地产开发项目风险的相关概念

风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度，是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前为止，风险的概念还没有一个统一的定义。

项目风险的定义：项目在其寿命周期内自然存在的导致经济损失的变化，而项目的风险评估就是对项目风险的分析，也即分析项目在其存续的时空内自然存在的导致经济损失之变化的可能性及其变化程度。项目的一次性使得项目中不确定性比其它的一些经济活动要大得多，项目的风险也有其自身的特点，主要有风险的客观性、多样性、持续性、补偿性、全面性、可测性及规律性。

1.2 房地产项目风险分析的一般过程

一个工程项目进行风险分析的过程，通常可以分为四个阶段：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对[1]。

风险分析是对风险的识别、估计、评价和应对作出全面的、综合的分析，这四个部分是一个完整的整体，相辅相成，不可分割，缺少任何一部分，风险分析都是不完整的。

第二章 房地产开发项目风险识别

2.1 概述

风险识别是风险管理的基础。房地产开发项目风险识别是指风险管理人员找出影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原因，并对风险进行分类列表。 [2]。

2.2 房地产项目风险识别方法

房地产项目风险识别的方法很多，主要包括专家调查法、故障树分析法（FTA 法）、幕景分析法

及筛选—监测—诊断技术等方法。

第三章 房地产开发项目风险评估

3.1 风险估计与评价常用方法

房地产项目风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。风险估计与评价常用方法主要有调查和专家打分法、风险报酬法、风险当量法和解析方法。

3.2 我国传统项目风险评估方法

我国传统项目风险评估方法包括：（1）盈亏平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三种方法均存在各自的优缺点，且具有一定的互补性，现逐一论述。

3.3 盈亏平衡分析

盈亏平衡分析就是利用投资项目生产中的产量、成本、利润三者的关系，通过测算项目达到正常生产能力后的盈亏平衡点，来考察分析项目承担风险能力的一种不确定性分析方法[3]。所谓盈亏平衡点，是指项目在正常生产条件下，项目的收入等于支出的那一点。在这一点上，项目既不盈利也不亏损。如果低于这一点所对应的生产水平，那么项目就会发生亏损；反之，则会获得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一种有广泛用途的分析技术。其基本目的是考察一个项目分析结果的稳定性，即该项目投资分析结果以多大的程度随着相关因素的变化而变化的，通过分析，可使决策者对项目的风险程度有一个量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于将来客观条件（如政府政策、通货膨胀、投资等）的不确定性因素变化所产生的影响，引起项目的经营产生变化而使项目主要效果指标发生变动的程度。

3.5 风险概率分析

3.5.1 房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、规避的主要是经济风险。经济风险主要包含市场风险、经营风险和财务风险等。

3.5.2 风险概率分析的方法

风险概率分析总结起来主要有以下几种：

（1） 利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率

（2） 利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率

（3） 蒙特卡罗模拟法

第四章 房地产开发项目风险应对

4.1 风险应对概述

风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别与评估，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其他因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的危险等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。

4.2 项目风险回避

风险回避是指当项目风险的潜在威胁发生的可能性太大，不利后果也很严重，又无其他策略来减轻时，主动放弃或改变项目目标与行动方案，从而回避风险的一种策略。采取这种策略，必须对风险有充分的认识，对威胁出现的可能性和后果的严重性有足够的把握。这种策略从根本上放弃使用有风险的项目资源、项目技术、项目设计方案等，从而避开项目风险的一类项目风险应对措施。

4.3 项目风险转移

风险转移是投资主体将其本身面临的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。风险转移是房地产开发商处理风险的一种重要方法。风险转移也叫合伙分担风险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或协议，在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到项目以外的第三方身上。

4.4 项目风险控制

相对于风险回避而言，风险控制措施是一种积极的风险处理手段，它是指投资主体对不愿放弃也不愿转移的风险，通过降低其损失发生的可能性，缩小其后果不利影响的损失程度来达到控制目的的各种控制技术或方法。

4.5 项目风险自留

风险自留是指开发商自己承担由风险事故所造成的损失。当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采取风险接受的方法。风险接受是最省事的风险规避方法。自愿接受风险可以是主动的，也可以是被动的。

第五章 结语

5.1 本文主要工作和结论

本文详细介绍了房地产开发项目风险分析的全过程，包括风险投资的相关概念，风险分析过程的四个阶段（风险识别、风险估计、风险评估和风险应对）的特点和相互关系，风险识别的具体方法和存在问题，风险评估的常用方法和适用条件，并重点介绍了我国传统的风险评估方法：盈亏分析、敏感性分析和概率分析。最后介绍了风险应对的四个策略：风险回避、风险转移、风险控制和风险自留。

参考文献

[1] 赵振宇，刘伊生，杨华春.故障树法引入工程项目风险管理研究[J].现代电力，2002 年

[2]李长乐.IT 项目风险管理预警管理模型研究[J].信息与控制，2003（12）

4.商业项目综合分析 篇四

一、商业的定义以及发展史

（文字+古老商业店铺图片——现代商业建筑图片）

二、商业形式分析（文字+图片）

1.封闭式——mall——

2.开放式——室外步行街——

3.半开放式——

三、各商业类型的特点，优缺点以及适应性。

1.Mall的商业类型、特点以及适应城市。（典型性的项目分析）

2.室外步行街的商业类型、特点以及适应城市。

3.半开放式步行街的商业类型、特点以及适应城市。

4.三种类型对比分析。

四、室外商业综合体（综合mall）

室外商业步行街

1.特色特点

a.传统商业步行街的特点

b.3-4层不容易形成氛围（全散售、无业态规划、无统一营销，难以旺盛）

c.缺少主力休闲业态，没有带旺整体

d.建筑营造上并无风情化、特色化、无品质感、难以吸引人流。

2.新型的室外综合体

三、核心解释

理解为一个拆了顶的mall（解决人流去3-4层的问题）

商铺面积：30-50㎡、50-80㎡、各铺位多少、位置、（可组合，方便销售）

四、举例说明

1.项目规模

2.街道尺度

3.平面细节（各商铺面积的比例）

五、商业街细节的打造

（参照世联地产商业分析研究）

六、开放型的室外商业综合体

适应的商业类型（建材、小商品、服装鞋帽、）

综合类

建材类，如何适应

5.地产开发项目贷款申请报告 篇五

XX市商业银行：

XX市XX开发公司（组织机构代码：XXXXXX）创建于2008年。注册资本XX万元，资产总额XX万元，现有员工XX人。具有房地产开发X级资质。法人代表情况。。。

200X年我公司购得XX地块，土地面积XX平方米。该地块处于东市场西，新玛特商厦以东，步行街以南，地处XX地区核心商圈，经本公司调研，拟在该地块建设XX大厦项目（商住），其中含27层高屋住宅两座，X层住宅一座，底部四层商场。总建筑面积XXX平方米。住宅XX户。

该项目现已取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》（见附件），并完成了各项立项手续，且确保全部立项文件真实、完整、有效。项目申报用途与其功能相符，符合国家相关规定。该项目如顺利实施有利于XX市核心商圈的环境提升。能够有效满足城市规划和房地产市场需求。

我公司目前经营管理制度健全，财务状况良好，资产负债率为X%（详见资产负债表、损益表和现金流量表），符合贵行贷款要求。

我公司拟在该项目投入XX万元，现在自有项目资本金XX万元，资本金比例符合国家规定。为提高资金流动率，保障项目实施特向贵行提请流动资金贷款XXX万元，用于推进项目顺利进行。我公司用商铺及住宅收益作为还款来源，以公司所有的土地使用权及建筑材料设备作为抵押，贷款使用期为两年。希望贵行给予我公司授信和贷款支持，帮助我公司实现新的发展!

此致

敬礼

6.养老地产项目可行性分析报告 篇六

【目录】

第一部分 养老地产项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、养老地产项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位

(四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下：

1.《中华人民共和国公司法》;

2.《中华人民共和国行政许可法》;

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发20号 ;

4.《产业结构调整目录版》;

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会

年审核批准施行;

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会

8. 企业投资决议;

9. ……;

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、养老地产项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

表1 技术经济指标汇总表

序号

名称

单位

数值

1 项目投入总资金 万元 26136.00

1.1 固定资产建设投资 万元 18295.20

1.2 流动资金 万元 7840.80

2 项目总投资 万元 20647.44

2.1 固定资产建设投资 万元 18295.20

2.2 铺底流动资金 万元 2352.24

3 年营业收入(正常年份) 万元 36590.40

4 年总成本费用(正常年份) 万元 23783.76

5 年经营成本(正常年份) 万元 21954.24

6 年增值税(正常年份) 万元 2783.61

7 年销售税金及附加(正常年份) 万元 278.36

8 年利润总额(正常年份) 万元 12806.64

9 所得税(正常年份) 万元 3201.66

10 年税后利润(正常年份) 万元 9604.98

11 投资利润率 % 62.03

12 投资利税率 % 71.33

13 资本金投资利润率 % 80.63

14 资本金投资利税率 % 93.04

15 销售利润率 % 46.52

16 税后财务内部收益率(全部投资) % 29.32

17 税前财务内部收益率(全部投资) % 43.98

18 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元 9147.60

19 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元 11761.20

20 税后投资回收期 年 4.66

21 税前投资回收期 年 3.88

22 盈亏平衡点(生产能力利用率) % 42.05

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 养老地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、养老地产项目建设背景

(一)养老地产项目市场迅速发展

养老地产项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国养老地产领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

(1)稳定国内外市场;

(2)提高自主创新能力;

(3)加快实施技术改造;

(4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局;

(6)完善服务体系;

(7)加快自主品牌建设;

(8)提升企业竞争实力。

(三)项目发起人以及发起缘由

……

二、养老地产项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、养老地产项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于，改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的养老地产工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。

(四)模式可行性

养老地产项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 养老地产项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的`选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、养老地产项目产品市场调查

(一)养老地产项目产品国际市场调查

(二)养老地产项目产品国内市场调查

(三)养老地产项目产品价格调查

(四)养老地产项目产品上游原料市场调查

(五)养老地产项目产品下游消费市场调查

(六)养老地产项目产品市场竞争调查

二、养老地产项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)养老地产项目产品国际市场预测

(二)养老地产项目产品国内市场预测

(三)养老地产项目产品价格预测

(四)养老地产项目产品上游原料市场预测

(五)养老地产项目产品下游消费市场预测

(六)养老地产项目发展前景综述

第四部分 养老地产项目产品规划方案

一、养老地产项目产品产能规划方案

二、养老地产项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、养老地产项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 养老地产项目建设地与土建总规

一、养老地产项目建设地

(一)养老地产项目建设地地理位置

(二)养老地产项目建设地自然情况

(三)养老地产项目建设地资源情况

(四)养老地产项目建设地经济情况

近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……

(五)养老地产项目建设地人口情况

(六)养老地产项目建设地交通运输

项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、养老地产项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1.项目占地

7.保利地产项目投资风险分析 篇七

关键词：房地产,商品房项目,投资风险

一、研究现状

基于2013年房地产行业运行态势,我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面;而一二线重点城市房价仍会进一步上涨,但其增速将大幅放缓,预计在5%左右。在2014年李克强总理说,“房地产问题是个大问题,它直接关系到居民住房问题。”近年来,随着数学和计算机的高速发展以及科学管理方法的引进,房地产项目风险研究者开始采用数学建模的方法对项目风险进行不同方式的风险评估。2012年陈国栋则进一步分析了蒙特卡洛模拟方法对房地产项目风险评估的作用,等等。

房地产的风险管理近二三十年来在国外的到了迅速发展,纵观国外房地产的研究主要有三个方面:(1)房地产周期波动理论,美国学者Stephen认为房地产发展具有周期性,大体经历着四个阶段,在不同的阶段,面临的风险也不同,同时对房地产项目投资风险做了系统的分析,第一次谈到了投资组合的问题;(2)房地产项目投资组合理论,美国学者Wurkzebach认为房地产项目可以分为不同的投资类型和组合,根据不同的投资组合进行风险分析;(3)房地产泡沫理论,美国学者Bertrend认为房地产在发展过程中,随着价格的不断上涨,普遍北里其真正价值,也是房地产项目产生风险的关键原因。在对房地产风险管理研究中,外国学者更加注重量化和模型的方法对房地产分先进行系统的研究,并提出了许多风险分析和评价的方法和模型,这些方法和工具的出现,加速了房地产风险管理研究的发展[6]。

而且在实际经营中,经过多年的发展,房地产在发达国家已经形成一个完善的产业链行业。在美国、日本等发达国家,无论私企还是公司,这些企业或机构运用精确的经济分析(风险分析)手段,帮助投资者进行房地产投资风险决策,使其避免因决策失误等造成风险损失。

二、保利地产风险评估

1. 项目介绍

保利地产坚持以商品住宅开发为主,适度发展持有经营性物业。公司奉行“和者筑善”的企业价值观,将“和谐”提升至企业品牌战略的高度,致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。项目所处于福州市仓山区,南台岛北部,三环路东部,多所大中专院校在内传统学区的北侧,乌龙江南面。这里环境很好,是个风水宝地。而且周边上学方便、生活便利、交通便利,但该项目处于一个坡地地基要牢固,不仅如此通水电也是非常重要的,下面主要是对项目中商品房进行评价。本项目规划设计商品房约23万平方米本项目销售价格暂定为14000元。下面介绍的是商品房(不包括公租房)。

2. 保利地产投资风险评价

(1)非折现的投资回收期分析

关于投资回收期,回收期越短越有利。经过对其数据进行分析,该项目商品房的投资回收期为4.37(年),该项目计划建设期为4年,从2013年到2016年,即这四年为建设期,而且每期建设采用商品房预售来快速回笼资金。从每年的净现金流量可以得出该项目存在销售风险及市场风险,因为虽然每年的销售都在增长但是增幅较小,而且不仅销售在增长,成本也在增长,从而可能存在控制成本的问题。又由于周围有好多竞争对手,从而早市场方面也存在一定的风险。不仅如此,还有自然风险也在影响着项目的资金回收,因为该项目地处峡谷可能会遇到不可预测的自然风险。

由于2013年放松房产政策导致房地产行业过热,出现了一阵购房潮,因而国家出现“新国五条政策”。这会抑制房产过热,到2014年由于2013年房贷过松所造成的房产过热现象,多数银行2014年首套房贷利率上浮10%以上,还有部分银行停贷。2014年延续了2013年年底房贷收紧趋势。所以在该项目中不可避免的会有政策风险及利率风险,此时就会影响销售及经营。

(2)投资报酬率分析

投资报酬率(ROI)是指通过投资应返回的价值,企业从一项投资性商业活动中得到的经济回报。投资报酬率亦称投资的获利能力,是一种综合的质量指标。且该指标具有时效性,回报通常基于特定年份。

通过进行实地考察及数据分析可以得知,该项目的逐年增加,相对风险会降低,这不是实际发生的效益而是在预测未来将要发生的投资回报,从侧面来反映该项目投资风险低。在该项目每年还要偿还银行利息本金,并且结合保利地产公司整体而言负债率相较于其他房地产企业较高,所以无论是从公司层面还是项目本身都要注意财务风险。

(3)场景分析

场景分析是指假设某一场景下的多个因素或全部因素同时发生变动时,所进行的投资决策分析。下面就保利地产地产项目分析销售收入及税费的变化对项目利润的影响,其实主要是收入的变化引起税费的变化,从而导致两个因素均发生变化,考察在同一场景下收入及税费的变化对利润的影响。

通过对其进行分析可知,项目的销售收入或价格对销售利润较为敏感。在实际工作中,要特别关注市场和销售群,加大营销力度,加大宣传力度,从而防范市场风险,以保证项目获得更大的利润。从而可以得知若处理不当,则公司的该项目则会产生销售风险、市场风险,同时主要购买人群。

(4)盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值,从而来判断投资方案对不确定因素变化的承受能力,以便于为决策提供依据[8]。该项目的固定成本与其土地费用相一致,而营业税金及附加是开发期的税费。

通过分析得知其盈亏平衡点,因此当出售面积达到62%以上才能有所盈利,而这又是建立在均价为14000元的基础上,若保证销售价格为14000元及以上出售面积达到62%及以上,此时能盈利。若是不能达到盈亏平衡点,则该项目会面临损失的风险。

三、保利地产投资风险应对及监控

在环境方面,应该预防为主而且可能会发生财产损失,可以加入保险,转移为主,预防为辅。当然国家宏观环境也很重要,要时刻关注国家政策;在施工阶段,要经常督促人员进度,同时保障人员安全,材料供应充分,不仅如此,还要进行成本估算,同时保证施工过程中的质量;在技术方面,技术人员进行技术交流,以保证人员能熟悉了解项目标准,对于相对隐蔽的工程,制定严密计划,进行定期检查,在项目设备、材料订货前,要对所有的方案进行细致的分析和了解;在参与管理方面,管理者应该多同项目人员进行沟通,制定合理的方案,在实施前确定项目目标是否清晰,对可能存在的各种风险进行讨论,对于各种实施办法认真落实,吸取以往项目经验,不断改进以预防风险。

不仅如此,从该项目的分析来看,公司应注意国家及福州房产政策,同时还应密切关注银行利率的变化。每年的政策都会有不同的侧重点,而且房地产行业的不确定性大,从整体行业来说投资风险高,所以要密切注意政策性风险。除此之外,也要密切关注市场风险,它关联到销售风险及购买力风险。

从整体公司来看,面对公司存在的风险有以下几点意见:

(1)建立合适的风险预防体系。建立必要的财务风险指标判断机制,同时要建立全面准确的现金流量预算体系。为了更好的预测和把控企业投资项目的收益及财务风险,企业应建立全面的财务预算制度及准确的现金流量预算体系。

(2)提高企业的经营管理水平,作为企业的管理者,应该增强风险意识,采用科学有效的方法来预测、控制投资风险。同时,公司的每个人都树立防范意识,共同进行风险控制监管。

(3)使用不同的风险预防措施,制定多种风险处理备选方案。例如,企业应建立和健全企业财务风险防御机制、企业风险分散机制以及提前预测风险来防范风险。

(4)建立风险监管机制。在有条件的倩况下,公司可以建立专门的风险监管机制对公司项目进行监管。

参考文献

[1]陈国栋.基于蒙特卡罗模拟的房地产项目风险分析[J].中国管理信息化,2012,15(6):41-44.

[2]Wurkzebach.Modern Real Estate[M].John Wiley&Sons,1991:1-259.

[3]刘鸿义.房地产开发风险管理[J].经济研究,2009,(12):65-66.

[4]马文超.房地产项目风险管理研究[J].项目管理技术,2008,(12):29-33.

[5]江铃、马建.房地产项目风险管理探析[J].财会通讯,2009,(12):134-135.

8.商业地产项目分析报告 篇八

关键词：房地产开发；无效成本；控制

随着我国房地产市场竞争日益加剧，如何以最低的成本开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产企业需要关注的首要问题，成本控制在房地产开发和管理中占据了核心地位。而房地产项目开发过程中无效成本的控制更是控制的重点，无效成本无法获得客户的认同和补偿，属于浪费的成本，严重影响投资收益，因此控制好项目的无效成本具有重要的现实意义。

1. 无效成本控制概念的提出

1.1. 无效成本控制的概念

根據房地产项目开发成本的性质可以将其总成本分为有效成本和无效成本，即总成本等于有效成本和无效成本的总和。项目开发的总成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费，有效成本是指能形成有效产品，或能提升产品价值，对促进营销有积极作用的成本费用。无效成本是指在项目实施过程中产生的对形成产品或提升价值等没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。

无效成本的概念是针对有效成本而言，它们最大的区别是有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，而无效成本则完全无法获得补偿。据不完全统计目前无效成本占总建造成本的2%左右，按照平均建造成本2000元/m2计，达到40元/m2。无效成本投入收益为零，对总成本的控制影响重大，而换个角度讲，无效成本控制好的话，对总成本的控制也意义重大。因此有必要专门针对无效成本的控制与管理，进行科学系统地分析与论证，提出具体的控制方法与措施，以降低项目开发的总成本，增加收益。

1.2. 无效成本控制的目的与意义

无效成本具有零收益的特殊性，因此控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接、最有效的方法。将无效成本概念从总成本概念中剥离出来，单独提出有助于培养和提高房地产企业各部门的成本意识，而以数据语言展现建造成本浪费情况也能够提高各部门对成本浪费的警惕性。无效成本覆盖各类合同的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口，属于对成本各阶段的动态主动控制。主要目的是分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制。寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考。减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。通过归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高。

2. 无效成本的分类与统计方法

2.1无效成本的分类

无效成本原因分析及无效成本归口不正确将会引起动态成本及建造成本的真实性存在偏差，所以，无效成本的归口与分析建议由成本部门派专人负责，分月按类别编制图表进行统计，当发现无效成本高于正常值时，对责任部门提出预警，及时纠偏，同时为项目结束后项目成本管理的后评估提供真实、有效的数据。

无效成本的产生贯穿于整个项目的建设阶段，针对各开发阶段进行分析与总结，无效成本分类与归口可分为以下几种类别：（1）设计原因产生的无效成本。（2）招标原因产生的无效成本。（3）施工管理原因的引起无效成本。（4）销售原因产生的无效成本。（5）预结算原因引起的无效成本（6）建设方管理类失误产生的无效成本。根据以往竣工项目的总结，对各阶段易产生的无效成本分类如表1所示：

2.2.无效成本的统计分析方法

无效成本的统计分析方法分为三种，一是单个合同的无效成本分析，目的是避免类似合同再发生同样类型的无效成本。

在统计分析时，可以制作图表统计出结算总造价、签证造价、设计变更率和工程签证率等参数，分析结算中无效成本占总造价的百分率，明确无效成本产生的责任部门，产生的原因，浪费的成本，归入的成本科目等。二是月度无效成本分析，主要是制作图表归纳月度无效成本发生情况，统计月度内各个合同的无效成本进行分析，计算无效成本的比例，分析其产生的原因，归入的成本科目，提出改进办法等。三是项目无效成本分析，目的是促进成本结构优化，为新项目目标成本编制提供参考，主要是以整个项目为主体，宏观进行统计，明确在整个项目的土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费等各成本科目中无效成本的比例，对各无效成本产生的原因进行归纳总结，提出改进意见。成本管理部门按以上三种分析方法对项目发生的成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。对无效成本的动态信息作出比较，对无效成本产生原因进行分析，提出工作改进建议，各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。

3.无效成本的控制方法与措施

无效成本的产生贯穿于整个项目的建设周期，并且分布于不同的部门，不同的责任主体管辖范围内，因此要做好无效成本的控制，必须在整个建设期的各个阶段通过各个相关部门的共同努力，协同合作来完成。各个阶段无效成本控制的主要方法与措施有：

（1）推行限额设计，在设计合同及设计任务书中明确限额指标，各部门可提前介入设计工作，多角度提出设计建议，优化设计方案，加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更。

（2）加强招标环节的控制，加强合格供应商的选择与评估，加大集中采购力度，加强清单招标的使用。

（3）确定合理的施工技术方案（降低废品率），严格执行现场签证制度，工程量的确认必须各方参与，报批规范，审核严格。

（4）提高技术人员专业能力，提高各部门无效成本控制的意识，确保各岗位人员能够有效地控制无效成本的发生。

（5）加强部门间信息沟通，促进各部门协同工作，降低无效成本产生的概率。

（6）通过对每单结算（包括合同和签证变更）及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。

（7）定期（每月或每季度）向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较，并根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。

（8）制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。

4.结语

综上所述， 房地产企业为了确保企业的生存与发展，必须努力降低开发项目的成本，才能在竞争中取得成本优势。无效成本概念的提出，使得企业对成本的控制更加明确化，更加有针对性，可以实现成本的主动控制与事前控制。针对零收益的无效成本进行控制，通过对无效成本的分类、分析、统计方法与控制方法的剖析，能够直接、高效地实现对成本的精细化控制与管理，是一种科学的成本控制方法，可以最大程度地提高企业的收益，形成企业的成本优势，提升企业的市场地位和核心竞争力。

参考文献

[1] 郑哲一.《房地产无效成本分析与管理[J].》广西城镇建设，2008，（10）：123-124

[2] 王运道. 《房地产开发企业工程成本控制[J].》技术经济，2001， （2）： 54-55

9.房地产项目申请报告 篇九

1.1项目申报单位概况

1.2项目概况

第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析

2.1发展规划分析

2.2产业政策分析

2.3行业准入分析

第三章 资源开发及综合利用分析

第四章 节能方案分析

4.1用能标准及节能规范

4.2电气节能

4.3给水排水节能

4.4结构节能

4.5暖通空调动力节能

4.6建筑节能

4.7节能效果综合分析及评价

第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案

5.1项目选址及用地方案

5.2土地利用合理性分析

5.3房屋拆迁安置补偿方案

第六章 环境和生态影响分析

6.1环境和生态现状

6.2项目建设对环境的影响

6.3生态环境保护措施

6.4环境和生态影响综合评价

第七章 经济影响分析

7.1经济费用效益或费用效果分析

7.2行业影响分析

7.3区域经济影响分析

7.4宏观经济影响分析

第八章 社会影响分析

8.1社会影响效果分析

8.2社会适应性分析

8.3社会风险及对策分析

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10.房地产项目备案申请报告 篇十

我公司属 XX 年 8 月 8 日 经河南省建设厅批准的，并取得了郑州市工商、税务等合法经营房地产开发所需各种证件的有限公司。我公司于 XX 年 4 月在xx市取得了xx大道东端原xx兽医站使用的国有土地 3700平方米 和xx干休路中段路东针纺织站所使用的国有土地 2780平方米 。通过政府挂牌出让，我们已取得了上述两块土地的开发权，现已开工建设“昊苑美居”和“万福人家”住宅楼工程。“万福人家” 1# 楼已封顶， 2# 楼正加紧施工。“昊苑美居” 1# 楼已开工建设， 2# 、3# 楼已办妥一切建设手续，准备开工。

特此申请备案。

河南xx房地产开发有限公司