房地产开发间接费用的会计核算与税务处理

房地产开发间接费用的会计核算与税务处理（精选4篇）

1.房地产开发间接费用的会计核算与税务处理 篇一

房地产开发企业预售业务收入会计与税务处理

房地产企业是以房地产为经营对象的企业，房地产主要指房产、地产，都是不动产。房地产企业与一般的工业企业相比，具有单位价值大、投资成本高、开发周期较长等特点。正是由于这些特点，使得房地产企业与一般的工业企业存在一定的区别，尤其是在销售方式上。一般的工业企业以现销、赊销为主要方式，房地产企业的销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。对于房地产企业预售业务的处理，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。

一、预售业务的会计处理

根据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。即：收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款；房屋交给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。

二、预售业务的税务处理

第一，营业税的处理。根据税法规定，企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以当房地产企业预售房屋收到预收款项时，应计算并交纳相应的营业税，根据收到的款项金额和税率相乘即为要交的营业税，会计分录为：借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”，同时根据计算出应交的城建税及教育附加，编制会计分录同上。

第二，土地增值税的处理。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产企业符合土地增值税的交纳条件，所以在销售房地产时应交纳土地增值税。

土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分部计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目×适用税率，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其它扣除项目。为了保护房地产企业的发展，房地产企业还可以加计扣除。若是销售的旧房，扣除项目指的是旧房的评估价格。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增长额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没竣工，其成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，土地增值税暂行条例有规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由此看来，房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税，根据计算出的土地增值税金额借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。

第三，所得税的处理。为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题也有特别的规定：房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%；开发项目位于其他地区的不得低于10%。

房地产企业预售业务预交所得税的处理，待房屋竣工后再根据实际情况进行调整。

此外，企业会计准则对预售业务不确认收人，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用”，同时要调整该的应纳税额。

2.房地产开发间接费用的会计核算与税务处理 篇二

房地产是一个特殊的行业,会计核算说起来也有它的特殊性,税务处理在他的方法上也有其特殊性;税务有许多不同的种类,一般包括:营业税、土地增值税、企业所得税等等。他们特殊性所导致的一些问题是我们应该注意的。

二、房地产开发企业的财务核算

一般来说,房地产开发企业财务核算的内容主要有:(1)筹措开发项目所需资金;(2)及时、正确地计算土地开发和各种房屋建设的工程成本,并加强成本管理,降低成本;(3)正确核算开发经营收支,加强经营管理,提高经济效益;(4)强化商品房销售管理工作,及时收回价款;(5)按照国家有关政策,正确地对企业利润进行分配。房地产开发企业生产经营及其商品的特殊性决定了其财务核算的特殊性。由于房地产开发企业的各个阶段特点不同,其财务核算的侧重点也有所不同。具体来说,房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润分配阶段。

三、营改增后房地产开发企业财税处理的4个变化

自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营改增试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。房地产开发企业关乎着我们各阶层人民的住宿,是我们最关注的一个行业,接下来我将介绍一下实施“营改增”之后,房地产开发企业相关的财税处理的4个变化。

(1)会计处理的变化;营改增之前,房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税,税率为5%。营改增后,房地产开发企业适用11%的增值税税率。

(2)会计利润的变化;在不考虑营业成本的情况下,“营改增”后,企业的会计利润有所下降。而如果考虑营业成本这一因素,则在采购环节的进项税额能否抵扣变得尤为重要。如果在采购环节企业无法取得增值税专用发票,则相关的进项税额不得抵扣,相应的税金则计入房地产开发成本,税金会进一步增加购入成本,从而进一步减少会计利润。而如果在采购环节能够取得增值税专用发票,进项税额可以抵扣的话,则企业的房地产开发成本则为不含税价款,而原缴纳营业税时,采购环节的购买价款中已经包含了施工方的营业税额,因此,营改增会导致房地产开发企业的采购成本降低,相应的利润总额会有可能高于原缴纳营业税的情况。企业的可抵扣成本比例越高,毛利率的提高幅度也会越大。

(3)税负变化;营改增之前,房地产开发企业涉及到的税种主要有营业税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等,其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种,房地产开发企业的收费项目有几十种。营改增后,税种由营业税改为增值税,其他税种不变,税率由原来的营业税5%改为增值税11%,单从税率方面看,税率有较大提高,但是由于增值税存在抵扣链条,只对增值额征税,而营业税是对全部营业额征税,所以从理论上讲,最终会降低整体税负。不过,如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话,则可能会导致企业整体的税负增加。因此,能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。

(4)发票管理的变化;原营业税税制下,营业税发票仅作为购入方相关资产或费用的确认依据,而不作为抵扣凭证。在增值税税制下,增值税发票的管理尤为重要,由于一方开具增值税专用发票,会涉及到下游企业的抵扣,增值税形成整个行业完整的闭环链条,因此销项发票的领购、开具、保管、作废,进项发票的取得、认证、抵扣等都显得尤为重要。企业在营改增后,应更加重视发票的管理,同时在选择供应商时,应注意选择增值税一般纳税人,以便相应的进项税额可以抵扣,减少企业的应纳税额。

四、房地产开发企业财务核算特点

(1)营业收入的特殊性;房地产开发企业的特点是要对一定的地区或地段进行总体规划,统一开发和建设,因而开发的内容具有综合性和多样性。房地产开发企业营业收入一般包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入等,营业收入的形式具有多样性和特殊性。收入的多样性也导致了营业利润的多样性与特殊性。(2)开发产品成本的核算具有一定的特殊性;核算难度大。核算时间跨度大。房地产项目开发的周期较长,少则1—2年,多则超过5年,使房地产成本费用核算的时间跨度很大。成本核算的差异性较大。不同的房地产项目受地域、项目定位、产品功能、用途、规模等各方面因素的影响很大,导致不同项目之间的差异性很大,每个项目都或多或少有自己的特点。(3)参与利润分配形式多样性;房地产开发企业的投资主体具有相当的广泛性,而且参与方式也具有一定的特殊性,最为常见的是进行项目投资合作(企业并不在工商管理部门进行注册资本变更登记),项目完成后投资合作也即完成,合作双方根据项目的盈利情况进行利润分配,而且利润分配的形式也不尽相同,既有按现金分配的,也有按产品分成的。较其他企业而言,参与利润分配的分式有其显著的特点。

五、结语

房地产的特殊性使得我们应该特殊的对待他;对于核算采取不同的核算方法所达到的效果是不同的,我们应该针对不同的企业不同的项目选择不同的会计核算方式,做到最大程度的发挥会计核算的作用。

摘要：随着社会经济的不断发展,房地产企业也快速的发展了起来,但随之而来也带来了许多的问题,特别是房地产开发企业会计核算与税务处理之间的问题;这些问题对于房地产的发展来说举足轻重;本文主要介绍目前房地产开发企业会计核算与税务处理问题及营改增对房地产企业的影响。

关键词：房地产开发企业,会计核算,税务处理,营改增

参考文献

[1]葛育春.浅析房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性[J].中国总会计师,2013,(9):68-69.

3.房地产开发间接费用的会计核算与税务处理 篇三

一、房地产企业会计科目及明细账的设置

随着社会信息化的发展，大多数财务人员使用财务软件进行会计核算了。会计电算化的特点就是通过输入会计凭证，自动记录明细账、总账，出具报表。因此，对于初次进入房地产行业的会计来说，要想学好房地产会计，最重要的事情是学会做会计分录、熟悉税收、做好财务分析。本书就从认识房地产行业会计科目入手，熟悉房地产企业会计分录和明细账，让您尽快掌握房地产会计知识，成长为一名成熟的会计师。

房地产企业会计科目及明细账的设置

序号 科目编号 一级会计科目名称 明细帐的设置

一、资产类 1 1001 库存现金 1002 银行存款 按照开户银行和其他金融机构、存款

种类等，分别设置“银行存款日记账” 3 1012 其他货币资金 设置外埠存款、银行汇票存款、银行

本票存款、信用卡存款、信用证保证

金存款、存出投资款等 1101 交易性金融资产 按照交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”、“公允价值变动”进行

明细核算。1121 应收票据 按照开出、承兑商业汇票的单位

明细核算，并 设置“应收票据备查

簿”，逐笔登记每一商业汇票的种

类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名

或单位名称、到期日、背书转让日、贴

现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收

回金额、退票情况等资料，商业汇票到

期结清票款或退票后，应当在备查簿内逐

笔注销 1122 应收账款 按照开发项目及债务人进行明细核算 7 1123 预付账款 按照开发项目及供应单位、施工单位

进行明细核算 1131 应收股利 按照被投资单位进行明细核算 9 1132 应收利息 按照借款人或被投资单位进行明细核 1221 11 1231 12 1321 类 1402 14 1403 15 1405 16 1406 17 1408 18 1411 1471 20 1501 21 1502 算

其他应收款 按照开发项目及其他应收款的项目和

对方单位（或个人）进行明细核算

坏账准备 按照应收帐款的类别进行明细核算

代理业务资产

按照有无风险和委托单位、资产管理 别（如定向、集合和专项资产管理业

务）、贷款对象，分别“成本”、“已实现

未结算损益”等进行明细核算

在途物资 按照开发项目及供应单位进行明细核算 原材料 按照开发项目及材料的保管地点(仓

库)、材料的类别、品种和规格等进行

明细核算

开发产品 按照开发项目，分别开发产品的种类

（商铺、住宅等）进行明细核算

发出商品 按照购货单位及商品类别和品种进行明

细核算

委托加工物资 按加工合同、受托加工单位以及加工物

资的品种等进行明细核算

周转材料 按照周转材料的种类（如低值易耗品、包装物等），同时还应分别“库

存”、“摊销”进行明细核算

存货跌价准备 按照存货项目和类别进行明细核算 持有至到期投资 按照持有至到期投资的类别和品

种，分别“投资成本”、“溢折

价”、应计利息”进行明细核算。

持有至到期投资减值准备 按照持有至到期投资类别和品种 进行明细核算 1503 可供出售金融资产 按照可供出售金融资产类别或品种

进行明细核算 1511 长期股权投资 按照被投资单位进行明细核算。长 1512 25 1521 1531 27 1532 28 1601 29 1602 30 1603 31 1604

1606 33 1701 34 1702 35 1703 36 1711 长期股权投资减值准备投资性房地产 长期应收款 未实现融资收益 固定资产 累计折旧 固定资产减值准备 在建工程 固定资产清理 无形资产 累计摊销 无形资产减值准备 商誉

期股权投资核算采用权益法的，应

当分别“投资成本”、“损益调

整”、“所有者权益其他变动”进

行明细核算。

按照被投资单位进行明细核算 按照投资性房地产类别和项目进行

明细核算，采取公允价值计量的，还应分别“成本”和“公允价值变 动”进行明细核算。

按照承租人或购货单位（接受劳务

单位）等进行明细核算

按照未实现融资收益项目进行明细

核算

按照固定资产类别或项目进行明细

核算

按照固定资产类别或项目进行明细

核算。

按照固定资产类别或项目进行明细

核算。

核算企业开发的自有工程，按

照“建筑工程”、“安装工程”、“在安 装设备”、“待摊支出”

以及单项工程进行明细核算。在建工程发 生减值的，应在本科目设置“减值准 备”明细科目进行核算。

按照被清理的固定资产项目进行明细

核算。

按照无形资产项目进行明细核算 按照无形资产项目进行明细核算 按照无形资产项目进行明细核算 商誉发生减值的，应在本科目设

“减值准备”明细科目进行核算，也可以 单独设置“商誉减值准备”科目进行核 算。

1801 长期待摊费用 按费用项目进行明细核算

1811 递延所得税资产 按照可抵扣暂时性差异等项目进行明

1901

二、负债类 40 2001 41 2101 42 2201

2202 44 2203 45 2211 46 2221 待处理财产损溢

短期借款 交易性金融负债应付票据 应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税费 “细核算，根据税法规定可用以后税前 利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在 本科目核算。

按盘盈、盘亏的资产种类和项目进

行明细核算

按照借款种类和贷款人进行明细核算 按照交易性金融负债类别，分别“本

金”、“公允价值变动”进行明细核算。

按照债权人进行明细核算，同时应当

设置“应付票据备查簿”，详细登记每一 商业汇票的种类、号数和出票日期、到期 日、票面余额、交易合同号和收款人姓名 或单位名称以及付款日期和金额等

资料。应付票据到期结清时，应当在备 查簿内逐笔注销。

按照开发项目，分别不同的债权人

（如供应单位、施工单位等）进行明细 核算。

按照开发项目，按购房单位或个人进

行明细核算

按照“工资”、“职工福利”、“社

会保险费”、住房公积金”、“工会经 费”、“职工教育经费”、“解除职工 劳动关系补偿”等应付职工薪酬项目进 行明细核算。

按照应交税费的税种进行明细核算营

业税、消费税、营业税、所得税、资源 税、土地增值税、城市维护建设税、房

2231 48 2232 49 2241 50 2314 51 2801

2401 53 2501

2502

2701 56 2702 57 2711 应付利息 应付股利 其他应付款 代理业务负债 预计负债 递延收益 长期借款 应付债券 长期应付款 未确认融资费用专项应付款 产税、土地使用税、车船使用税、教育 费附加、矿产资源补偿费等。企业代

扣代交的个人所得税，也通过本科目核 算。企业不需要预计应交数所交纳的税 金，如印花税、耕地占用税等，不在本 科目核算。

按照存款人或债权人进行明细核算 按照投资者进行明细核算

按照开发项目，分别其他应付款的项

目和对方单位（或个人）进行明细核算

按照有无风险和委托单位、资产管理

类别（如定向、集合和专项资产管理业 务）等进行明细核算

按照预计负债项目进行明细核算，如

对外提供担保、未决诉讼、产品质量保 证、重组义务以及固定资产和矿区权益 弃置义务等。

按照政府补助的种类进行明细核算 按照贷款单位和贷款种类，分别“本

金”、“溢折价”、“交易费用”等进 行明细核算。

按照“面值”、“溢折价”、“应计

利息”、“交易费用”进行明细核算。企业发行的可转换公司债券，应在本科 目设置“可转换公司债券”明细科目进 行核算。

按照长期应付款的种类和债权人进行

明细核算。

按照未确认融资费用项目进行明细核

算。

按照拨入资本性投资项目的种类进行

明细核算。

2901 递延所得税负债 按照应纳税暂时性差异项目进行明细

核算。

三、共同类

3101 衍生工具 按照衍生金融工具类别，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算 60 3201 套期工具 61 3202 被套期项目

四、所有者权益类

4001 实收资本 63 4002 资本公积

4101 盈余公积

4103 本年利润

4104 利润分配

4201 库存股

五、成本类

5001 开发成本

按照套期工具类别进行明细核算 按照套期项目类别进行明细核算 按照投资者进行明细核算 分别“资本溢价”或“股本溢

价”、“其他资本公积”进行明细核算 分别“法定盈余公积”、“任意盈余公 积”进行明细核算。企业（外商投资）还

应分别“储备基金”、“企业发展基 金”进行明细核算。

分别“提取法定盈余公积”、“提取任 意盈余公积”、“应付现金股利或利

润”、“转作股本的股利”、“盈余公积补

亏”和“未分配利润”等进行明细核算。企 业（外商投资）还应分别“提取储备基 金”、“提取企业发展基金”、“提取职工 奖励及福利基金”进行明细核算。企业（中 外合作经营）在合作期间归还投资者的投

资，应在本科。按照开发项目，分别成本项目（土地征用 及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程 费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接 费用）进行明细核算

5101 开发间接费用 按照开发项目，分别费用项目（职工薪

酬、折旧修理费、差旅交通费、办公费、水电

费、劳动保护费、周转房摊销费、利息支出、其他费用）进行明细核算

5201 劳务成本 按照提供劳务种类进行明细核算 71 5301 研发支出 按照研究开发项目，分别“费用化支

六、损益类 72 6001 73 6051

6101

6111 76 6301

6401 78 6402

6403 80 6601

出”与“资本化支出”进行明细核算 主营业务收入 按照主营业务的种类进行明细核算 其他业务收入 按照其他业务收入种类进行明细核算，如 出租固定资产、出租无形资产、出租包装物 和商品、销售材料等实现的收入

公允价值变动损益 按照交易性金融资产、交易性金融负 债、投资性房地产等进行明细核算 投资收益 按照投资项目进行明细核算

营业外收入 按照处置非流动资产利得、非货币性资 产交换利得、债务重组利得、罚没利得、政府补助利得、确实无法支付而按规定程 序经批准后转作营业外收入的应付款项等 进行明细核算

主营业务成本 主营业务的种类进行明细核算 其他业务成本 按照其他业务成本种类进行明细核算，如销售材料的成本、出租固定资产的累计折 旧、出租无形资产的累计摊销、出租包装物 的成本或摊销额、采用成本模式计量的投资 房地产的累计折旧或累计摊销等

营业税金及附加 营业税、土地增值税、城建税、教育费 附加等

销售费用 按照开发项目，分别费用项目进行明细 核算，如保险费、包装费、展览费和广告 费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而 专设的销售机构(含销售网点、售后服务网

点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营 费用。

6602 管理费用 按照费用项目进行明细核算，如企业的

6603

6701

6711 财务费用 资产减值损失营业外支出 董事会和行政管理部门在企业的经营管理中 发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物 料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅

费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成 员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机 构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招 待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等

按照费用项目进行明细核算，如利息支

出(减利息收入)、汇兑差额以及相关的手续 费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣

按照资产减值损失的１３个项目进行明细

核算，如坏账准备、存货跌价准备、长期股 权投资减值准备、持有至到期投资减值准 备、固定资产减值准备、在建工程——减值 准备、工程物资——减值准备、生产性生物

资产——减值准备、无形资产减值准备、商 誉——减值准备、贷款损失准备、抵债资 产——跌价准备、损余物资——跌价准备。

按照营业外支出项目进行明细核算，如

处置非流动资产损失、非货币性资产交换损

失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出等

6801 所得税费用 按照“当期所得税费用”、“递延所得

税费用”进行明细核算

6901 以前损益调整

会计科目和主要帐务处理依据企业会计准则中确认和计量的规定制定，涵盖了各类企业的交易或事项。企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可以不设置相关的会计科目。对于明细科目，企业可比照本附录的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考，企业可结合本企业的实际情况自行确定会计科目编号。

同时，朋友们也要注意到，中小型的房地产企业（资产总额1亿元、营业收入1亿元以下）不用全部设置所有的会计科目，可以根据企业规模大小，自行设置。会计科目可以设置三级或四级，主要看是否有利于核算和分析。

二、房地产企业会计科目注释

学会了房地产企业会计科目和设置明细账的明细，我就和大家一起学学这些会计科目是来干什么用的，也就是分别对他们做出注释。在这里，各位要注意了，我注释的仅仅是中小型房地产企业常用到的会计科目，对于什么交易性金融资产啊、或有负债、代理业务资产（负债）啊、公允价值变动损益啊、资产减值损失啊等等很少用得着的科目暂不介绍，您若用的上的话要记得去找会计准则查一下或找高手问一下。

这些会计科目我顺着资产负债表的左边开始，也就是资产类科目说起，然后说说资产负债表的右边，即负债和所有者权益，最后解释损益表上的科目。

资产负债表的基本架构即是有名的“会计等式” 资产＝负债＋所有者权益

简单定义会计等式的名词如下：

资产

指的是为公司所拥有、能创造未来现金流入或减少未来现金流出的经济资源。

创造未来现金流入：例如货币资金（能取得利息）、存货（能通过销售得到现金）、投资性房地产（能得到租金）、设备（能制造货品以供销售）。

减少未来现金流出：例如预付工程款、预付房租等各种预付项目，由于已预先付清，未来不必再付出现金。

负债

指的是公司对外在其他组织所承受的经济负担，例如应付及预收款项、应付职工薪酬、长期借款等。负债也包括部分的估计值，例如公司需要估计法律诉讼案所造成的可能损失。

所有者权益

指的是资产扣除负债后，由公司所有者享有的剩余权益，又称为“净资产”或“账面净值”。

上述的会计等式其实是个恒等式，因为它是公司资金来源与资金用途一体两面的表达。

会计等式左边

代表资金的用途。资金可以用各种形式的资产拥有，例如货币资金、存货、应收及预付款项、固定资产等。

按照威尼斯会计表达的传统，资产负债表常把资产按照流动性，也就是转化成现金的速度快慢和可能性高低来排序，将流动性较高的资产排在前面。

会计等式右边

代表资金的来源。资金的来源可能是负债或是所有者权益。

负债与所有者权益的相对比率一般称为“财务结构”。负债越多，财务压力越大，越可能面临倒闭的风险。反之，部分公司可能会选择完全没有长期借款（但仍有短期借款），一般称这种公司为“零负债公司”。

为了反应资金来源和资金用途之间的恒等关系，了解每一项经济活动的来龙去脉，我们一般使用“复式记账法”来记录经济业务内容、进行会计核算。西方的经济学家及社会学家，经常称赞“复式记账”能协助经理人进行理性的商业决策，是欧洲资本主义兴起的重要功臣。它目前已成为世界通用的会计记账方法。

资产部分

流动资产

通常是指一年内能转换成现金的资产。按照惯例，流动性越高的资产排在越前面，所谓流动性高，就是变现现金的能力快。

1001库存现金

会计科目中的库存现金就是指钞票，人民币。和资产负债表上的现金不一样。库存现金是狭义上的现金，指人民币，而财务报表上的现金是广义上的现金，包涵库存现金、银行存款、其他货币资金。

说到现金，作为会计了，您和出纳说话的时候可要注意点，别问，公司现在有钱吗？会让出纳一头雾水的，有钱？现金还是银行存款？

专业的会计说话要分清现金还是银行存款的。记得又有一次到市场买菜，秤好菜以后，忽然发现我没带现金，就说，坏了，我没带现金（一般人都说我没带钱）。卖菜的师傅说，我不要支票的。呵呵，师傅还知道支票呢。老婆在医院工作，九十年代的时候都是到公共澡堂洗澡，老婆看到从浴室出来一女士，实际上是想问里边的人多少，可是她上来就问：“里边病号多不多啊”把人家吓坏了……这叫职业语言，呵呵。

1002银行存款

银行存款就是公司在银行中存有的货币资金。有的随时可以使用，有按揭贷款的，部分资金存入保证金账户，只有客户归还完贷款，解除抵押后才能使用。这部分资金也在银行存款中列示。您可以按照银行的名称分设二级明细账。例如工商银行--致远分理处、工商银行--理想分理处、建设银行营业部等等。月底按照银行对账单和银行日记账编制银行余额调节表，对未达账项予以关注。

如果公司规模较大，同时在几家银行办理银行贷款和按揭贷款，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 1002.01 银行存款--结算户

--工商银行

-建设银行

1002.02 银行存款--贷款专户 –工商银行

-建设银行

1002.03 银行存款--按揭保证金户-工商银行

-建设银行

一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户。这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，发改委和住建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。

银行的故事有人这样戏说：（字母按照汉语拼音读）

1.中国建设银行 ——CBC（Construction Bank of China）——”存不存？“ 2.中国银行 ——BC（Bank of China）——”不存！“

3.中国农业银行 ——ABC（Agriculture Bank of China）——”啊，不存。“ 4.中国工商银行 ——ICBC —— ”爱存不存。“ 5.民生银行 ——CMSB ——”存吗？傻*宝“ 6.招商银行 ——CMBC ——”存吗？白 痴！“ 7.兴业银行 ——CIB ——”存一百“

8.国家开发 银行 ——CDB ——存点吧！

9.” 北京市商业 银行 ——BCCB ——白存存不？“ 10.汇丰银行 ——HSBC ——”还是不存。"

看看吧！银行是不是需要您的存款？不过，银行是标准的嫌贫爱富型的。

其实我们每个人的心里都有个情感银行，就像我们公司的银行明细账。它会有存款，也有取款。孩子就是我们之间的沟通保证金。夫妻之间，如果经常在对方的户头中存款，户头的款项愈多，夫妻关系就愈稳固。即使偶尔因自私或不够体贴而支出，也不至于因此透支。

如果户头款项很低，每次冲突将会扩大其严重性。这时候就用上孩子做沟通调和的保证金了。当信任和欣赏的资金一旦陷入负债状态，而双方又不断透支的话，感情或婚姻就会被推入破产边缘。

成功的婚姻秘诀是，不断增加配偶的情感银行户头，直到它充满体贴，这时你就会享受到丰富的爱心，满溢的信任。平常多说感激欣赏的话，多些体贴关怀的举动。让我们的情感银行永远充裕。

1122应收账款

房地产公司目前都是预售商品房，用预收账款或其它应付款科目核算，一般不用应收账款。房地产公司销售房子一般是两种回款方式：一次性付清、银行按揭。只有很少量的分期收款。只有到年底结账的时候，对于具备结转收入条件的客户需要挂出应收账款，对于分期收款的客户同样需要挂出应收账款。另外还有一种情况可能用得上应收账款，房地产公司用房子顶施工单位的工程款。在工程决算未完成，房子已经交给施工单位的情况下房地产公司要挂应收账款。房地产开发商一般不会赊销房子，假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款。如果房地产开发公司出现应收账款业务比较多而且余额大的情况，这样的工程不干也罢。

1123 预付账款

房地产开发企业与施工单位有关预付备料款、拨付甲供材、结算工程款的核算，应在“预付账款-预付承包单位款”“应付账款-应付工程款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包单位的备料款、拨付甲供材和工程款，应计入“预付账款-预付承包单位款”账户的借方。决算完成后予以结转成本。1221 其它应收款

留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府收费标准不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。

1402在途物资 1403 原材料 1405 开发产品 1406 发出商品 1408 委托加工物资 1411 周转材料 5001 开发成本 5101 开发间接费

上述会计科目全部在体现在资产负债表中的“存货”项目里。主要项目是开发成本---项目发生过程中发生的成本项目（（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）；开发产品---库存未销售的房子。由于房地产开发企业的特殊性，土地作为房地产企业建设商品房的“原材料”，一般体现在存货项目，而不会体现在“无形资产”项目中。1601 固定资产 1602 累计折旧 1603 固定资产减值准备

上述三个科目都是按照固定资产类别或项目进行明细核算的。在这里需要解释的是，累计折旧是“资产价值损耗的计量”。“累计折旧”账户属于资产类的备抵调整账户，其结构与一般资产账户的结构刚好相反，累计折旧是贷方登记增加，借方登记减少，余额在贷方。固定资产在使用过程中会发生磨损，消耗，其价值会逐渐减少，这种价值的减少就是固定资产折旧。

有个笑话这样形象的描述固定资产和累计折旧的。结婚就像固定资产，爱情的长短就像折旧方式，长的叫平均年限法，短的叫加速折旧法，贪图物质的是工作量法，离婚的是提前报废。我有个60岁的老朋友，单身。平时喜爱运动，打乒乓球，练武术，身体倍儿棒。他估计能够活到90岁，是正常的直线折旧。但是后来，他请了一个小保姆，两年后就死了，这就是加速折旧。

13项资产减值准备主要用在上市公司，一般的房地产公司涉及不多，在此不细详述。设立减值准备的目的就是财务的谨慎性原则，但是这些减值准备税前一概不能扣除，杜绝和堵住了上市公司调整会计利润，少缴纳企业所得税的漏洞。

财务一个很重要的原则是审慎或者说保守，这是财务的判断力。一个跨国公司的平均生命周期是40到50年。长寿公司各有各的特点，但又一些共同的关键要素，比如对自己的周围环境都非常敏感；公司有很强的凝聚力，员工有较强的认同感；具有宽容的文化；很重要的一点，就是财务上比较保守。长寿公司以一种很古老的方式思考金钱的意义，他们知道在资产中保持一定的结余的重要性，它意味着行动的灵活性和独立性，意味着自己始终处于从容的主动地位，而竞争对手将处处被动，处处受节制。

然而保守常常被片面误导，走向保守的僵硬的一面。但是，保守与固步自封完全是两回事。《007》的作者伊安·佛莱明说，“永远不要对历险说不，永远说是。不然的话，你的生活将会乏味无比。”有时保守意味着主动，意味着更快速的反应。《X战警》中说：“最有效的防御就是主动的进攻。

拿破仑认为一个战略领导人所具备的所有品质中最理想的是具备审慎的品质。在拿破仑眼里，“审慎”表明的是一种行为，这种行为是随经验而增长的智慧的结果。在事务管理中理智，在资源使用上节俭，在有危险或冒险时谨慎，在做出决策前运用智力和经验，在行动时主动积极，是审慎的行为体现。

坚守严谨的审慎思考，保持职业的怀疑态度，坚持做人做事的原则，这是一位职业会计人应该遵循的。

负债部分

依照会计惯例，负债按照必须偿还的时间长短排列，越快需要偿还的项目排在越上面。

流动负债

2001 短期借款

一般房地产开发项目的借款期限是2年或年以上，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，房地产企业的贷款期限都超过一年，挂在长期借款科目里。只有当长期借款到期日在1年之内才将贷款金额转入短期借款。

2202 应付账款，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，也可以按照公司开发的小区分类。视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相应的重视。同时建议所有的付款都到这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：

借：应付账款

贷：银行存款

借：开发成本

贷：应付账款

不要简化成

借：开发成本

货：银行存款

这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。

2203 预收账款 现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式，分小区-楼号-单元-101（-102）这样的明细核算最好。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证正确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目预测回款提供一定的依据。

2171 应交税费

房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。

账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，把提取的税金挂在长期待摊费用，结转收入成本时配比结转税金。如果与税务关系好，轻易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。

2241 其它应付款

一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。

2501 长期借款 核算银行贷款。

2701 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。

4001 实收资本

4002 资本公积4101 盈余公积4103 本年利润4104 利润分配与其它无异。

实收资本是指投资者作为资本投入到企业中的各种资产的价值，所有者向企业投入 的资本，在一般情况下无需偿还，可以长期周转使用。注册资金，也称为注册资本 是指在公司登记机关登记的全部股东实缴的出资额。实收资本大于或等于注册资本。

如果实收资本小于注册资本，说明该公司资本金没有到位。5001 开发成本

如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

3、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

6、开发间接费（由5101转入）。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到成本部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成成本部门和财务部门提出来的数据不一致，造成被动局面。5101 开发间接费用

一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，即指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。其中银行贷款利息也可以单独设置一个科目，开发成本-利息支出，这样的明细科目划分有利于财务分析，同时对后期的土地增值税汇算清缴提供了方便。

6001 主营业务收入、6051 其他业务收入、6111 投资收益、6301 营业外收入、6401 主营业务成本、6402其他业务成本6403 主营业务税金及附加、6711 营业外支出、6801 所得税费用、6901 以前损益调整等损益类科目与其它行业无异。6602 管理费用

房地产开发企业的管理费用包括筹建期间发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。

企业行政管理部门发生的固定资产修理费用等后续支出，不符合固定资产确认条件的，也在本账户核算。6603 财务费用

按照费用项目进行明细核算，如利息支出(减利息收入)、汇兑差额以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣。房地产企业的财务费用一般做资本化处理，除非贷款利息发生时项目已完工。6601 销售费用

房地产开发企业的销售费用包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。

销售前期费主要指样板房装饰费、售楼处建造与装饰费。

销售推广费主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费户外发布费、短信费灯箱制作费、楼书印刷费等。业务宣传费是指企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品、传单等。

合同交易费是指合同交易时房地产开发企业向住建委缴纳的交易手续费。销售佣金是指房地产企业向销售代理公司支付的销售策划或佣金。

房地产企业的销售费用，广告费占整个销售费用的比例较大，约50-70%的比重。

有关销售广告的宣传褒贬不一。看看下面这样的广告，就得让您静下心来分辨是非。

偏远地段———远离闹市喧嚣，尽享静谧人生 郊区乡镇———回归自然，享受田园风光

紧邻闹市———坐拥城市繁华

挨着臭水沟——-绝版水岸名邸，上风上水

挖个水池子——-东方威尼斯，演绎浪漫风情

地势高———–视野开阔，俯瞰全城

地势低洼———私属领地，冬暖夏凉

楼顶是圆的——-巴洛克风格

楼顶是尖的——–哥特式风格

户型一般———-个性化户型设计，紧跟时尚潮流 楼间距小———-邻里亲近，和谐温馨

边上是荒草地——超大绿化，满眼绿意

边上有家银行——紧邻中央商务区

边上有个居委会—-中心政务区核心地标

边上有家学校——浓厚人文学术氛围

边上有家诊所——拥抱健康，安享惬意

边上有家小卖店—–便利生活触手可及

边上有个废品站—–人性化环境管理

边上有火车道——-交通便利，四通八达 边上什么也没有—–简约生活，闲适安逸

如果说上面的广告还能说得过去，老百姓看了一笑了之，但是，您看看下面的宣传，能把你我气的瞪翻了眼珠子。有的地产商整蛊了许多气人的广告，不断刺激着工薪族的神经。

1、汤臣一品只献给颠峰世界的杰出人物。

这是汤臣一品的广告。位于陆家嘴住宅区，其以每平方米8万至15万元的售价成为上海最贵公寓。公司负责人在接受采访时说：身价百万的小老板我们不接待。那工薪族就不用说了。

2、非董事谢绝参观。

这是塞那维拉楼盘的广告，引来了众多猜测和指责。有人说，这是歧视，也有人说这是作秀。

3、海逸长洲，打造世界级群岛富人区。

由天津顺驰开发的一个住宅区，在媒体广告上宣称“用世界级地段铸就世界级群岛富人区，让地段成为地位的一种天然分界”。

4、尊崇豪宅，只给少数人享受。

杭州一楼盘户外广告。这“少数人”刺激着多数人的神经。

5、每平方米仅售一万八千元。

北京一楼盘广告。一万八千元也罢，但“仅售”两字用得让许多人愤怒。

6、一套别墅仅需３５０万元。

从南京去往上海的高速公路边广告牌，又是“仅需”，能把年轻人气疯了。

7、每套320万元，钻石地段、平民价格

嘉里华庭的广告。第一次听说平民这么有钱！

8、让有身份的人悠然起来

郑州长城康桥花园户外广告。

有身份的人悠然了，买不起房的人就“忧然”了。

此外，房产广告中“豪华”、“豪宅”、“新贵”等字眼更是比比皆是，售房电话都成了“尊贵热线“、”贵胄专线”等。

最新的房地产广告出来了-----张艺谋导演的电影《山楂树之恋》正在轰轰烈烈的上演中，《山楂树之恋》展现了纯美之爱，这样纯美的爱情并非只出现在书中或影片中，在XX花园里买房，你也可以上演纯美的山楂树之恋！

如此纯美的爱情必然会掀起结婚风潮，80后的清纯小伙和姑娘们，赶紧选择70平方米的安心恬静小户型。XX花园等着您的山楂树之恋„„ 房地产财务会计做凭证：借：销售费用--**花园广告费 N亿 贷：银行存款---**支行 N亿

第二章 房地产企业设立阶段会计与税收处理

第一节 房地产企业设立阶段会计处理

房地产企业设置的前置条件本书暂不详细介绍，需要各位网友要关注一下新《公司法》和《城市房地产开发经营管理条例》。为方便初涉房地产会计尽快掌握会计与税收知识，本书以中小型的房地产有限责任公司为例介绍房地产会计与税收。

设立公司时主要的关注点：

1、《城市房地产开发经营管理条例》第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

2、设立有限责任公司符合股东法定人数：有限责任公司由五十个以下股东出资设立。（注意：最多50人，可以是1人）

3、《公司法》第二十六条有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足；其中，投资公司可以在五年内缴足。

有限责任公司注册资本的最低限额为人民币三万元。法律、行政法规对有限 责任公司注册资本的最低限额有较高规定的，从其规定。（注意：房地产公司 最低100万元，但是各个省份对暂定资质的房地产公司有注册资金的最低要求，山东省最低1000万元。）

4、《公司法》第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价 出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。（注意：30%）

第三十六条公司成立后，股东不得抽逃出资。（注意：不得抽逃）

房地产企业设立阶段设计的会计业务主要包括对接受投资者出资业务 和开办费以及纳税业务的会计处理。

设置两个会计科目，“实收资本”和“资本公积”。

先说一下实收资本，实收资本简单地说就是公司的本钱。这个项目反映的是公司所有者，投资人或股东，他们在公司才开业的时候，投到公司的钱。在关注这个项目时，一个是要搞清楚主要的投资人或股东都有谁，都投了多少钱，占总投资额的比例有多大，为什么要关注这个呢，主要是看一看，谁是老大，谁在公司说了算，因为，出的钱越多，在股东会上说话就越算数。另外要关注的是资本公积项目，所谓资本公积，简单的说，这些钱确定是股东或投资人的，但没有明确说明，具体哪个股东或投资人应该分多少，可以把它看成是还没有最后分配到股东或投资人自己帐上的公共的钱，共有的钱。为什么会有这处项目，这个项目是如何形成的，主要是几个方面，一个是股票或资本溢价，说简单一点，就是在公司成立后，后来加入的股东或投资人，应该要比公司成立时的股东或投资人支付要多出一部分钱，才可以得到与在公司成立时的股东或投资人一样的持股比例，为什么呢？因为人家比你先投入，比你多承担了资金的风险，你的资金没有承担这些风险，如果要得到与以前股东或投资人相同的持股比例，当然要多付出一些钱来，后来的股东或投资人多付的那部分钱，就是股票或资本溢价。资本公积另外一个重要来源就是，公司以外的人捐赠给公司的东西，对方捐赠的是公司，而不是某一个股东或投资人，因此，这些东西是全部股东或投资人公共的，于是做为资本公积。

明白了“实收资本”和“资本公积”，做账就很简单了。

（一）新设立公司的会计核算

1、投资者以货币出资

在工商登记办理完公司名称预约后开立临时账户后，房地产企业收到投资人投入的货币资金，才能存入到这个临时账户。验资，办理完营业执照，刻章，开立基本存款账户，然后才能动用这笔资金。主管会计根据银行加盖受理章的《现金缴款单》或《银行进账单》的金额，借记“银行存款”科目；按投入资本所占份额，贷记“实收资本”，按其差额，贷记“资本公积-资本溢价”。网友们，在这里需要注意的是，新办企业一般不存在资本溢价。【例2-1】甲、乙两公司共同出资设立致远地产有限责任公司（以下简称致远地产公司），公司注册资本为10 000 000元，甲、乙持股比例分别是60%、40%。2010年5月20日，致远地产有限责任公司如期收到各投资者一次性缴足的款项。

根据上述资料，致远地产公司依据银行进账单作以下账务处理： 借：银行存款—临时户000 000

贷：实收资本—甲公司

000 000

—乙公司

000 000

公司拿到营业执照，刻好财务印签，重新开立基本账户，需要将临时存款账户的资金转入基本存款账户上，这笔资金就可以动用了。

2、投资者以非货币资产出资

以非货币财产出资，需要注意投资方如期办理其财产权的转移手续，其中对于动产，原则上以交付为转移，对于不动产、机动车，由于我国一般实行登记主义，则需要进行相应的过户登记，对于法律法规规定需要办理过户登记才能算为财产权转移的，如违反规定未及时办理过户登记的，即使非货币财产已实际交付给公司使用，仍将视为投资方未履行相应的出资义务。

按照《公司法》规定，要先办理财产转移手续才能验资，但因为设立时法律主体尚未产生，无法办理财产转移手续。所以实践中一般是按分期出资的方式，先以货币资金出资成立公司，之后再短期内办理土地使用权、房产等非货币资产财产转移手续，然后再办理验资手续。

以实物资产出资的，应在办理财产转移手续时，按照评估确认的价值或合同、协议或公司章程的价值，借记“固定资产”或“无形资产”，按投入资本，贷记“实收资本”。

【例2-2】甲、乙、丙三家公司共同出资设立致远地产有限责任公司进行，公司注册资本10000000元，甲乙丙持股比例分别是50%、30%、20%。甲以土地使用权出资，土地使用权进过评估确认的价值是5000000元，乙公司以货币资金出资3000000元，丙公司以设备出资2000000元。

根据上述资料，乙公司将资金打入致远公司临时账户后，致远公司依据进账单作以下账务处理：

借：银行存款—临时户000 000

贷：实收资本—乙公司

000 000

甲公司于致远公司办妥验资手续时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，致远公司应作如下账务处理：

借：无形资产—土地使用权

000 000

贷：实收资本—甲公司

000 000

如果这块土地全部是用来开发商品房的，公司应作账务调整； 借：开发成本—土地出让及拆迁补偿费

000 000

贷：无形资产—土地使用权

000 000

丙公司办妥财产转移手续时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，致远公司应作如下账务处理：

借：固定资产000 000

贷：实收资本—丙公司000 000

上述公司的成立是比较理想化的情况。如果甲公司实际投入的土地评估价值大于5000000万元，如何做账务处理呢？通常的做法是，在三方的投资协议或合同中明确约定，多余的挂账甲公司的其他应付款。如果甲公司土地评估价值是6000000万元。致远公司依据银行进账单、财产转移手续、评估价值确认证明文件，作如下账务处理：

借：无形资产--土地使用权

6000000

银行存款--临时户

3000000 固定资产

2000000

贷：实收资本—甲公司

5000000

--乙公司

3000000

--丙公司

2000000

其他应付款—甲公司

1000000

各位网友：由于本人工作最近很忙，单位融资业务、税务第三次检查、应一家培训机构邀请做税收筹划培训，后期的连载要等一段时间。请见谅。

二、公司增加注册资本的核算 房地产企业增加资本一般有三条途径：一是所有者（包括原企业所有者和新投资者）投入；二是资本公积转为实收资本；三是将盈余公积转增资本。企业将盈余公积转增资本时，必须经股东会决议批准。在实际将盈余公积转增资本时，要按股东原有持股比例结转。这里要注意的是，资本公积和盈余公积均属所有者权益。公司为有限责任公司的，应按原投资者所持股份同比例增加各股东的股权。房地产企业在增加注册资本时按照增加注册资本的不同方式，进行不同的会计处理。

1． 所有者（包括原企业所有者和新投资者）投入

所有者（包括原企业所有者和新投资者）接受投资投入的资本，借记“银行存款”、“固定资产”、“无形资产”、“长期股权投资”等科目，贷记“实收资本”等科目。企业增加注册资本时有新投资者介入，新介入的投资者缴纳的出资额大于其按约定比例计算的其在注册资本中所占的份额部分，应作为资本公积，计入“资本公积——资本溢价”科目。

（1）投资者以货币出资

房地产企业增加注册资本的，应在投资者将货币存入准备设立的公司在银行开设的临时账户时，依据银行加盖受理章的现金缴款单，或者银行进账单回单的金额，借记“银行存款”科目；按投入资本在注册资本中所占份额，贷记“实收资本”科目，按其差额，贷记“资本公积——资本溢价”等科目。

【例2-3】致远地产公司由甲、乙共同投资设立，原注册资本为10 000 000元。甲、乙出资分别为6000 000元、4 000 000元。2009年5月26日，丙公司加入致远地产公司，投入货币资金3 000 000元，经协商，丙公司持股比例为20%，投资后的注册资本为12 500 000元。

根据上述资料，丙公司投入资本时，致远地产公司应作以下财务处理： 借：银行存款000 000

贷：实收资本——丙公司

500 000

资本公积——资本溢价

500 000

在这里需要说明的是：在公司成立后，后来加入的股东，应该要比公司成立时的股东支付要多出一部分钱，才可以得到与在公司成立时的股东一样的持股比例，为什么呢？因为人家比你先投入，比你多承担了资金的风险，你的资金没有承担这些风险，如果要得到与以前股东相同的持股比例，当然要多付出一些钱来，后来的股东多付的那部分钱，就是资本溢价，在科目上走“资本公积”。

（2）投资者以非货币财产出资

以非货币资产增资时，股东应当在依法办理财产转移手续后，依据财产移交清册，借记“固定资产”、“无形资产”、“长期股权投资”等科目，贷记“实收资本”等科目。

【例2-4】致远地产公司由甲乙共同投资设立，原注册资本为10 000 000元。甲乙出资分别为6000 000元、4000 000元。2009年3月23日，丙公司加入致远地产公司，投入土地使用权5 000 000元，经协商，注册资本增加为15 000 000元，丙公司持股比例为30%。丙于4月15日办妥土地使用权过户手续。致远地产公司将土地使用权作为储备土地用于开发住宅核算。

根据上述资料，致远地产公司应作以下账务处理： 借：存货000 000 贷：实收资本——丙公司

500 000

资本公积——资本溢价

500 000 2． 将资本公积转为实收资本

将资本公积转为资本。在办理增资手续后，依据股东会决议，应借记“资本公积——资本溢价”科目，贷记“实收资本”或“股本”科目。【例2-5】致远地产公司由甲、乙、丙共同投资设立，原注册资本为1 000万元，甲、乙出资分别为600万元、400万元。为了扩大经营规模，经批准，致远地产公司按照原出资比例将资本公积500万元转增资本。

根据上述资料，依据股东会决议，致远地产公司应作以下财务处理： 借：资本公积 5 000 000

贷：实收资本——甲000 000

——乙000 000

三、公司实收资本减少的核算

房地产开发企业实收资本减少有两种原因；一是资本过剩；二是企业发生重大亏损。企业因资本过剩而减资，一般要发还股款。公司减少注册资本，应当符合《公司法》规定的程序，减少后的注册资本数额应达到法律、行政法律、行政法规规定的公司注册资本的最低限额并经验资机构验资。

有限责任公司减少实收资本的会计处理比较简单，按法定程序报经批准减少注册资本的，按照股东大会批准文件借记“实收资本”科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。

四、开办费的核算

房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。筹建期间为从企业开始筹建之日起至取得营业执照之日的期间。开办费在实际发生时，依据相关原始凭证，借记“管理费用——开办费”，贷记“银行存款”等科目。

【例2-6】20×9年1月5日，致远地产公司支付设立验资费用10 000元。

在验资费用实际发生时，致远地产公司应依据银行转账凭证和验资发票作以下账务处理：

借：长期待摊费用——开办费 10 000 银行存款 10 000

同时在开始生产经营的当月转入当期损益

借：管理费用—开办费 10 000 贷：长期待摊费用——开办费 10 000

第二节

房地产企业设立阶段税务处理

房地产企业设立阶段涉及的税收主要有印花税和契税。在此需要强调的是，税收筹划在设立阶段就应该准备了，筹划要做到前面，未雨绸缪啊。具体的筹划方法各位网友可以阅读下《实战派房地产税收与税收筹划》。

网址：http://item.taobao.com/auction/item_detail.htm?item_num_id=6924941564 与当地税务人员处理好关系也是财务人员很重要的工作，虽然很怵与他们打交道，但又不得不面对。但是财务人员必须坚持的是，讲法律，讲法规；依据法规做好税收筹划；不做假账。从下面的笑话中即可看出企业会计怎么看税务人员的。

话说某房地产公司财务部正在紧张运行中，忽有人大吼一声：都不许动！把钱都交出来！是恐怖分子抢钱来了！肃然无声中。忽然有会计轻拍胸口，松了一口气：“吓死了，我还以为是税局的呢”。言归正传„„

一、印花税

1、营业帐薄

记载资金的帐薄按照实收资本和资本公积的合计金额0.5‟在帐薄启用时贴花；其他帐薄在启用时按件贴花，每件5元。

2、权利许可证照

房产证、土地证、营业执照，每件5元。

3、土地使用权合同

对于以土地使用权投资入股的，公司以土地使用权转让合同按产权转移数据征收印花税，按照合同记载金额的0.5‟贴花。

二、契税

在房地产企业设立阶段，如果接受出资人额土地使用权等不动产出资的，接受出资的单位按照成交价格的3%-5%缴纳契税。

三、税收的账务处理

房地产企业发生的印花税和契税，一般不通过“应缴税费”科目进行核算，印花税在实际缴纳时直接进入“管理费用”，契税发生时视去的土地使用权的用途计入不同的会计科目。

【例2-7】2009年3月，致远房地产公司购买印花税票1000元。缴纳土地入股时的契税60000元。

致远地产公司应作如下会计处理： 借：管理费用

1000

土地征用及拆迁补偿费---契税

60000

贷：银行存款

61000

四、开办费的税务规定

《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令2007年第63号）第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出，作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：

（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；

（二）租入固定资产的改建支出；

（三）固定资产的大修理支出；

（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第七十条规定，企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。

据此，2008年以后企业筹建期间发生的开办费，自支出发生月份的次月起，可以分期摊销，但摊销年限不得低于3年。

因此，纳税人在会计处理时应在开始生产经营当月一次性摊销，但在当年的所得税纳税申报时，应在会计利润的基础上调增应纳税所得额，在以后的申报时，应相应调减应纳税所得额。

第三章 房地产企业获取土地阶段会计与税务处理

第一节 获取土地阶段会计处理

一、取的土地使用权确认

房地产企业去的土地使用权的方式一般有接受土地使用权出让、接受土地使用权转让、投资者投入的土地使用权以及其他方式。

通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费，相关税费是指涉及的契税、印花贺岁，去的图地位更低的，还涉及耕地占用税。通俗的说法是房地产公司通过招拍挂从政府买的土地，也叫一级市场获取土地。

通过土地使用权转让取得的土地使用权的成本，包括购买价款、其他行政事业性收费和其他税费。通俗的说法就是从其他公司购买的土地。

投资者投入的土地使用权，应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。就是其他想入股房地产公司的单位以土地作价入股。

房地产企业取得的土地使用权，根据《企业会计准则第6号—无形资产》应用指南的规定，通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金的，引港将其转为投资性房地产。房地产企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，线管的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物的成本。在此特别说明的是，本书主要介绍房地产企业购买土地用于开发商品房的情况。

根据企业会计准则，房地产开发取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本，即借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”等科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。取得的土地使用权所缴纳的印花税直接计入“管理费用”核算。

【例3-1】20×8年6月，致远地产公司取得100亩的土地使用权用于商品房开发，价款5 000万元，契税征收率为3%，当地政府规定的耕地占用税税额为30元/平方米，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。1.支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续，致远地产公司应进行的会计处理为：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 50 000 000 贷：银行存款 50 000 000 2.应缴纳的契税为： 5 000×3% =150（万元）

依据契税完税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 1500 000 贷：银行存款 1 500 000 3.应缴纳的耕地占用税为： 100×666.67×30=200（万元）

依据耕地占用税完税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 2 000 000 贷：银行存款 2 000 000 4.签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为 5 000×0.5‟ =2.5（万元）

缴纳印花税时，依据印花税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：管理费用——印花税 25 000 贷：银行存款 25 000 不过正常情况下，房地产企业招拍挂获得土地的过程是这样的：先交纳竞拍保证金，等竞拍成功了转作土地出让金，最后根据土地出让合同规定的付款时间支付剩余的土地款。会计应该如下做账：

1、支付竞拍保证金

借：其他应收款---国土资源局 20000000 贷：银行存款 20000000

2、竞拍成功后

借：预付账款---国土资源局 20000000 贷：其他应收款---国土资源局 20000000

3、支付剩余的土地出让金

借：预付账款—国土资源局 30000000 贷：银行存款 30000000

4、房地产企业开发商品房转入存货

借：开发成本—土地出让及拆迁补偿费 50000000 贷：预付账款—国土资源局 50000000 如果房地产企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”账户。【例3-2】2008年1月，致远房地产公司一出让方式取得土地一宗，以银行存款支付500万元，并在该块土地上自行建造一栋办公楼，发生建筑成本1300万元。办公楼已经完工并达到预定可使用状态。假定土地使用权年限50年，五净残值；写字楼使用年限25年，预计净残值100万元；都采用直线折旧法进行摊销和计提折旧。契税税率3%。

1、支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据，进行的会计处理：

借：无形资产—土地使用权 5000000 贷：银行存款 5000000

2、应缴纳的契税 500*3%=15万元

根据契税完税凭证和付款证明，进行的会计处理为：

借：无形资产—土地使用权 150000 贷：银行存款 150000

3、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为： 500*0.5‟=0.25万元

借：管理费用---印花税 2500 贷：银行存款 2500

4、在土地上自行建造办公楼，发生建造费用时，根据付款凭证、税务部门监制的收据，进行的会计处理为：

借：在建工程 13000000 贷：应付账款等 13000000

5、办公楼达到预定可使用状态，进行的会计处理为：

借：固定资产---办公楼 11000000 贷：在建工程 11000000

6、每年分摊土地使用权核对办公楼计提折旧，进行的会计处理为： 借：管理费用 583000 贷：累计折旧 480000 累计摊销 103000

第二节 获取土地阶段税务处理

房地产企业获取土地阶段涉及的税收有：土地使用税、耕地占用税、契税、印花税等。

一、土地使用税

房地产企业按规定计算应交的土地使用税时，借记“管理费用”账户，贷记“应交税费——应交土地使用税”账户；上交时，借记“应交税费——应交土地使用税”账户，贷记“银行存款”账户。

【例3-3】致远地产公司拥有一宗50万平方米的土地使用权，其中市政道路及绿化带用地5万平方米，已完成销售商品房占用土地25万平方米，该地城镇土地使用税税额为5元/平方米，按季缴纳。

1.应纳土地使用税额计算方法如下：

应缴纳城镇土地使用税的土地面积=50-25-5=20（万平方米）应纳税额=20×5=100（万元）每季度应纳税额=100÷4=25（万元）2.上述致远地产公司的会计处理为：（1）致远地产公司计算土地使用税时：

借：管理费用——土地使用税 250 000 贷：应交税费——应交土地使用税 250 000（2）上交土地使用税时：

借：应交税费——应交土地使用税时 250 000 贷：银行存款 250 000

二、耕地占用税

如果房地产企业购置的是耕地，则需要缴纳耕地占用税，由于耕地占用税是在实际占用耕地之前一次性交纳的，不存在与征税机关清算和结算的问题，因此企业按规定交纳的耕地占用税，可以不通过“应交税金”科目核算。

【例3-4】致远地产公司购置一宗10万平方米的土地使用权，是耕地，该地耕地占用税税额为30元/平方米。

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费-耕地占用税 3000000 贷：银行存款 3000000

三、契税

契税一般不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会

计科目.房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税,在实际缴纳时依据契税完税凭证直接计入“开发成本”科目。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，在实际缴纳时依据契税完税凭证直接计入“无形资产”科目。

【例3-11】20×9年5月25日，致远地产公司取得一块土地使用权进行房地产开发，支付土地出让金9 000万元，缴纳契税3 600 000元。（假设契税税率4%）

支付契税时，致远地产公司应依据契税完税凭证作以下会计处理： 借：开发成本 3 600 000 贷：银行存款 3 600 000

四、印花税

账务处理详见【例3-2】

税收特别关注

在此，需要提醒各位网友的是，在房地产企业购买土地阶段应注意的有关税收的情况如下：

1、房地产企业的耕地占用税重点关注新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，由于耕地占用税是在实际占用耕地之前一次性交纳的，不存在与征税机关清算和结算的问题，缴纳完耕地占用税满一年才缴纳土地使用税。因此不要重复缴税，即同时缴纳耕地占用税和土地使用税。

2、土地使用税的缴纳要区分耕地与非耕地。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。①纳税义务的开始时间

新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。批准征用之日是指依据不同的耕地类型来确定不同的审批机关，该审批机关批准征用的日期。

以土地出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税；未签订合同的，应由受让方从实际交付土地时间的次月起缴纳土地使用税。

②纳税义务的截止时间

房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。

商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

3、《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件规定：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

土地是房地产开发商的生命线。我们欣赏守法的地产商，为了公司的前景，发展我们的事业，理好财，合法纳税。我们痛斥狠心的开发商，看见土地两眼放光，疯狂揽地。购置土地，有些房地产商可是费尽心思，这不一位房地产商看上了故宫，还说：“账其实很好算，与其每年花十多亿元维修，不如干脆炸掉故宫，彻底改造成建筑用地，这将大大缓解北京因土地资源匮乏引起的房价暴涨局面”。

别以为这是精神病患者，也不是为愚人节准备的“笑话”。这是一位地产大亨通过媒体大放厥词。

这年头，什么事情都有可能发生----小偷谈拾金不昧，妓女讲贞操，缺少诚信的银行给用户建立信用档案，大搞垄断的石油巨头要求市场化......人们大可不必惊诧。

正如在贼眼里，天下人尽皆是贼，而在地产大亨眼里，天下都是他跑马圈地盖房子的好地儿，无论这地上是稀世瑰宝，还是民家院落，无论是皇家宫殿，还是农民的耕地，莫不如此。

炸掉故宫的理由非常简单，那就是北京土地资源太缺乏了，要彻底缓解土地资源的缺乏，就必须充分利用市区内每一寸土地。我们不难想象，假使有一天，开发商建筑材料涨价了，这个道貌岸然的君子一定会抛出同类观点：“由于建筑材料价格暴涨，为了抑制房价，建议国家容许开发商免费拆除长城古砖用来建设商品房”。

开发商的一派胡言被天下人所耻笑，但是却得到了其“走狗”的认可去支持。北京房地产商协会会长在听到“主子”的言论后，立马放出屁话表示强烈支持。

“北京土地资源浪费严重，其中最浪费的就是故宫，北京的市区面积近2738平方公里，而故宫占了其中的72万m2，如果将其全部改造成建设用地，可以提供2400万m2的可居住面积，以人均拥有20 m2的面积计算，可以解决120万人的住房问题，如果此举真的施行，北京住房价格会有比较大幅度下降，到那个时候普通收入阶层都可以有房可居”。

大家听出来了吧，“主子”和“走狗”的言论何其高明，已经上升到为最广大人们群众“居者有起屋”的高度，为和谐社会的建设添砖加瓦，为政府分担民生压力。其实大家稍微想一想，如果开发商真的有本事拿到了故宫这样的黄金地段，到时候开发商一定会把其打造成价值不可限量的稀世豪宅，10万元/ m2怎么样？绝对不可能，一定是10万欧元/ m2，普通人想都不要想！

千万不要相信开发商只是顺口一说，其实他们早已蓄谋已久了。

在开发商眼中，故宫那几千间破房子实在有损北京国际化都市的良好形象，通过改建，不但可以改善城市形象，更重要的能够带动北京GDP发展，同时解决居民住房问题，但是这位老兄不好意思说出口的是，通过改建，一定能给自己带来天量的暴利。故宫的价值，举世皆知，但在这些人眼里居然如此不堪。由此可以理解，何以中华地大物博，却不似欧洲的罗马希腊，到处都有古人留下来的建筑遗迹，让人一踏上那样的土地，就感觉到文化和历史如何在土地上成长。可在我们一些地方，历经岁月保存下来的一些历史建筑却在各地一波又一波的造城运动中灰飞烟灭。但愿这仅仅是地产大亨和协会会长在愚人节前为炒作而出的一个笑话。如果哪天故宫的琉璃墙上真的写上大大的“拆”字,那中国就彻底完了。

更有甚者，有人想出了出卖月球的点子。去年底，有人“一本正经”的在北京的一处大楼内竖起了“月球大使馆”的牌子，开始卖起月球的土地。虽然连在大街上晒太阳的老大爷都笑话这人“跟全世界人民开了个玩笑”，但这位曾在“万里大造林公司”之类公司担任过销售部长和副总的“CEO”, 就是在工商局查扣其营业执照并告诫其“不要再干那些捕风捉影的项目”之后，还坚持认为自己卖月球土地“很务实”。更让人不可理喻的是，在“月球大使馆”开张后，竟然还有34人购买了49英亩月球土地，总金额为1.4万余元。土地啊，土地，您是房地产开发商的命根啊！！我们要做爱国爱民的开发商！！

第四章 房地产企业开发建设阶段会计与税务处理

第一节 房地产开发建设阶段业务概述

一般来说，房地产开发企业不直接从事项目施工建设，而是委托有施工资质的施工单位进行项目施工。房地产项目的施工建设是房地产开发建设的重要阶段，此阶段的工作包括材料及设备供应、工程分包、建筑和安装施工等。

（一）材料及设备供应

为了保证材料质量或控制材料成本，房地产开发企业可以根据自身的情况选择“甲 供材”（也称A类材料）或“甲控材”（也称B类材料）的方式对材料进行控制。“甲供材”是房地产开发企业直接采购材料，直接供应给施工单位，如直接组织采购钢材、水泥、外墙砖及门窗型材等；“甲控材”是房地产开发企业限定了材料的品牌、材质及规格（有时也规定价格），由施工单位负责采购并综合在报价内，如只规定管材、防水材料、五金配件的品牌等但不直接供应，由施工单位负责采购及供应。有的房地产企业还有C类材料，对于涉及金额比较小的零配件等有施工单位自行采购。

（二）工程发包

工程发包工指房地产开发企业将房地产开发项目的施工采用发包方式委托施工单位进行施工。工程发包的主要工作包括发包方式选择、各类合同条件谈判和合同签订等。发包方式一般有直接委托、招标，招标又可以采用邀请招标和公开招标，将工程发包给施工企业。

合同谈判主要包括价款、结算方式及付款方式的谈判。房地产开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定，目前主要有如下三种方式：

1、按月结算

按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算，由于房地产企业施工跨，施工管理复杂，按月结算及时性强，但工作量大。

2.分段结算

就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位),如基础、结构、装饰及竣工等，按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，注意，此时一定要扣除甲供材，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。这种结算方式比较普遍。

3、竣工一次结算

开发项目工期在12个月之内或价值较小的，也可以采取每月月中支付，竣工后一次决算。

（三）工程分包

房地产开发企业的主体工程一般由具有资质的施工企业负责施工，除主体工程外，一般将电梯安装、门窗、防水、保温、外墙涂料及消防等工程分包给其他施工单位来完成，还有水、电、天然气、有线电视、热源及消防等各种配套，需要向政府或专业公司缴纳符合标准的资源性费用，具体工程施工一般也由各专业公司所属的工程队来完成。

材料设备供应组织和工程发包、分包完成后，就由施工单位进场建筑和安装施工，具体施工过程在此不再介绍。

第二节 房地产开发成本及费用核算

房地产开发企业的开发经营对象是房地产。房地产是房产和地产及其权属的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。

一、房地产开发企业的主要业务范围包括：

1.土地开发和建设

土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。

2.房屋、建筑物的开发建设和经营

房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。

房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。

房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。

3.配套设施开发和建设

配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。

4.代建工程开发和建设

代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。

5.物业管理和服务

有些房地产企业还从事物业经营。房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。

在此特别强调的是，为方便初学者尽快掌握房地产开发建设阶段成本核算，本书只介绍房地产企业房屋建筑物的开发建设和经营项目，即房地产企业购置土地后整理完毕立即投入房屋建设，建成后出售、出租或自用的业务流程。

二、房地产企业成本对象的确定原则

成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

三、房地产开发成本项目的构成

按照成本支出的用途不同，房地产开发企业产品的开发成本可划分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用。

具体而言，各类成本主要包括以下的内容：

1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

3、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

四、房地产企业计税成本核算程序

企业计税成本核算的一般程序如下：

1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

3、对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

五、房地产企业间接成本的分配方法

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法。

指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二）建筑面积法。

指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。

指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法。

指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。其他成本项目的分配法由企业自行确定。

六、房地产企业成本核算应设置的会计帐户

为了核算房地产企业的成本费用，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置以下账户进行会计核算。

1.“开发成本”账户

“开发成本”账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施的开发过程中发生各项费用。该账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。期末借方余额反映未完工开发项目的实际成本，该账户应按开发成本的内容设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等二级明细账户。

2.“开发间接费用”账户

“开发间接费用”账户核算房地产开发企业为开发产品而发生的各顶开发间接费用。该账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本核算对象的开发间接费用，用末该账户无余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。

3.“管理费用”账户 “管理费用”账户核算房地产开发企业为组织和管理企业开发经营所发生的管理费用。该账户借方登记企业发生的各项管理费用，贷方登记期末结转入“本年利润”账户的各顶管理费用。期末，“管理费用”账户的余额结转“本年利润”账户后无余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。

4.“销售费用”账户

“销售费用”账户核算房地产开发企业销售开发产品的过程中发生的各种费用。该账户借方登记企业发生的各项销售费用，贷方登记期末结转入“本年利润”账户和各项销售费用。期末，“销售费用”账户的余额结转“本年利润”账户后无余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。

5.“财务费用”账户

“财务费用”账户核算房地产开发企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用。该账户借方登记企业发生的财务费用，贷方登记期末结转入“本年利润”账户的各项财务费用。期末，“财务费用”账户的余额结转“本年利润”账户后无余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。在此特别说明，房地产企业的贷款一般是项目贷款，用于本项目，因此，房地产企业的贷款利息应予以资本化，计入开发成本—**项目--开发间接费或单独设置开发成本—**项目--利息支出。

七、房屋开发成本核算

房屋开发是房地产开发企业的主要经济业务，房屋开发是指城市各种房屋建设从可行性研究、规划设计、建筑安装工程施工到房屋建成竣工验收的全过程。房屋再开发是指对旧城区成片地进行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按规划设计要求重新建造各种房屋。房地产开发企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。

（一）房屋开发成本核算对象的确定

房地产开发企业开发建设的房屋用途可以分为五类：第一类是为销售而开发的商品房，开发完成以后将作为商品对外销售；第二类是为出租经营而开发建设的投资性房地产，出租时按照确定的成本结转投资性房地产；第三类是安置拆迁居民而开发建设的周转房，开发完成以后用于安置拆迁居民周转使用，第四类是企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房；第五类自行建造的自用房屋，第四类代建房在代建工程部分介绍;第五类自行建造的自用房屋。发生的工程成本应通过“在建工程”账户核算，工程完工达到预定可使用状态时，从“在建工程”账户转入“固定资产”账户，自建自用的房屋本章不作重点介绍。

本章着重介绍房地产企业为销售而开发的商品房，开发完成以后将作为商品对外销售。房地产开发企业确定房屋开发成本计算对象时，应考虑房屋开发内容，地点、用途、结构、施工方式、施工进度等因素，按以下原则来确定：

1.一般开发应以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程，即每栋独立的房屋作为成本计算对象。

2.对于同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相同，并由同一施工队伍施工的群体开发项目，可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成后，再将其实际总成本按每栋独立房屋概算、预算的比例进行分配，求得每栋房屋的开发成本。

3． 对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合工程进度和责任制的要求，以房屋开发项目的各个部位作为成本计算对象，待开发完成后再将各部位的实际成本进行汇总，求得该栋房屋的开发成本。

（二）房屋开发成本项目的设置 房屋开发成本作为开发产品成本的重要组成部分，其各成本项目具有与开发产品成本项目相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费六个成本项目。

（三）房屋开发成本的归集

房屋开发建设发生的各项成本费用支出，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋开发成本核算对象；有些房屋开发费用发生时由多个成本核算对象共同负担，需按一定标准分配计入有关房屋开发成本核算对象。因此，房地产开发企业应根据不同的支出内容，采用相应的办法将房屋开发成本归集到各成本核算对象的成本项目。

1.土地征和及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、拆迁补偿费、市政配套费等。土地征用费是指支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费、交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价，补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税费等。拆迁补偿费是指有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本。市政配套费（此科目进入开发成本---前期工程费-市政配套费似乎更合适）是指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等建造费、管线铺设费等。

房地产开发企业发生的土地征用及拆迁补偿费视能否区分负担对象等情况，有不同的归集方法，具体如下：

（1）能够分清负担对象的，应直接计入房屋开发成本核算对象的“土地征用及 时性拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

（2）不能分清负担对象的，应先在“开发成本——土地开发”账户进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的分配方法将其计入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“开发成本——土地开发”账户。

（3）房地产开发企业开发完工的商品性建设场地，改变用途为房屋开发时，应将商品性建设场地的开发费用转入有关房屋成本核算对象的“土地征及拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“开发产品——商品性土地”账户。

（4）房地产开发企业综合开发的土地，先通过“开发成本——土地开发”进行归集，待开发产品投入使用时，应按一定的标准分配房屋建筑物和商品性建设场地应负担的土地开发成本，即借记“开发成本——房屋开发”、“开发产品——商品性土地”账户，贷记“开发成本——土地开发”。

房地产开发企业将土地开发成本结转房屋开发成本时，应采用平行结转法，即土地开发成本项目中土地征用及拆迁补偿费应结转为房屋开发成本项目中的土地征用及拆迁补偿费；土地开发成本项目中的前期工程费应结转为房屋开发成本项目中的前期工程费。

2.前期工程费

前期工程费是指取得土地开发权之后项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘和“三通一平”等前期费用。具体包括项目行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编审费以及其他前期工程费等。行政事业性收费是指项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费，如市政基础设施配套费、异地绿化建设费、人防异地建设费、消防图纸审查费、地方教育费附加、白蚁防治费、建设工程社会保险费。新型墙体材料专项基金、工程质监费、防雷图纸及检测、施工抗震设防技术审查费、工程招标代理费、图纸审查费、散装水泥费、环评报告编制费及招投标管理费等。规划设计费是指方案设计，施工图设计、园林设计、自来水设计、电力设计、人防设计、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费等费用，如遇到比较复杂的地质，还需要进行岩土设计，会发生岩土设计费。勘测丈量费用指水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等。“七通一平”费是指接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。临时设施费是指施工方临时办公室，临时场地占用费、临时空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰、等费用。预算编审费是指支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

房屋开发建设过程中发生的前期工程费，能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发——前期工程费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户；应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的前期工程费，应按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目。

3.建筑安装工程费

建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。具体包括土建工程费、安装工程费和装修工程费等。

土建工程费是指土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费，桩基咨询费，土建结构工程费（含地下室部分）。有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。安装工程费是指主体工程内的照明等电气设施安装费，主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费，主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费，主体工程内的电梯及其安装、调试费，主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费，主体工程内的自动喷洒、消防栓和消防报警系统等消防设施安装费，主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费，主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。装修工程费是指内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、电梯间、天（顶）棚、雨篷等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应甲供材料费。

房地产开发企业开发建设房屋，其建筑安装工程施工一般采用出包的方式，建筑安装工程支出应依据“工程结算单”，企业承付的已完工程价款确定，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，根据施工单位提供的建安发票（注意：包含甲供材）即借记“开发成本——房屋开发——建筑安装工程费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、“预付账款”等账户。

4.基础设施费

基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内，建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明和绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。具体包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防智能化工程费以及小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门等。供电工程费是指变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费，电源建设费，交纳的电增容费等。给排水工程费是指自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。煤气工程费是指煤气管道的铺设费、增容费、集资费、煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。供暖工程费是指暖气管道的铺设费、集资费。通讯工程费是指电话线路的铺设、电话配套费、电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。电视工程费是指小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。照明工程费是指小区内路灯照明设施支出。景观绿化工程是指小区内景观建设、人工草坪、栽花、种树等绿化支出。环卫工程费是指小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站（箱）、公厕等支出。安防智能化工程费是指小区内安防、监控工程费。

房屋开发建设过程中发生的基础设施费，能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，借记“开发成本——房屋开发——基础设施费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户；应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的基础设施费，应按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目。

5.公共配套设施费

公共配套设施费是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区分为以下情况：（1）在开发不区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园和自行车棚等设施的支出。（2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池和球场等设施的支出。（3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。（4）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

发生的公共配套设施支出，能够分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，借记“开发成本——房屋开发——配套设施费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户；如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的，应先在“开发成本——配套设施开发”账户进行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，借记“开发成本——房屋开发——配套设施费”账户，贷记“开发成本——配套设施开发”账户。

6.开发间接费

企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

房地产开发企业在开发建设房屋过程中发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，期末，再按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应计入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发——开发间接费”账户，贷记“开发间接费用”账户。

（四）房屋开发成本的结转 房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、周转房及投资性房地产，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，计入“开发产品——房屋”账户的借方和“开发成本——房屋开发”账户的贷方。

（五）房屋开发成本核算方法举例

【例4-1】致远地产公司开发的商品房A、商品房B，在20×9共发生了下列有关开发支出：（1）2月份，用银行存款支付征地拆迁费3000万元，其中商品房A应负担2000万元，商品房B应负担1000万元（2）3月份，用银行存款支付承包设计单位设计费100万元，其中商品房A的设计费80万元，商品房B的设计费20万元。（3）5月份，用银行存款支付承包施工企业基础设施工程款为80万元，其中商品房A应负担的工程款为60万元，商品房B应负担的工程款为20万元。（4）7月份，根据工程结算单，应付甲承包施工企业建筑安装工程款1000万元，其中商品房A应负担的工程款为600万元，商品房B应负担的工程款为400万元。（5）根据小区内建设一公共配套水塔，其中应由商品房A负担的水塔配套设施费为40万元，商品房B负担的水塔配套设施费为10万元。（6）8月份，共发生开发间接费用20万元，其中应由商品房A负担15万元，应由商品房B负担5万元。（7）假设小区内还有一公共配套未完工，经主管部门同意用其预算成本10万元。

1.根据上述资料（1）根据有关部分规划（拆迁）批准文件，凭借双方签订的拆迁 补偿合同和收款收据及银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：

借:开发成本——房屋开发——土地征用及拆迁补偿费（商品房A）20 000 000 ——土地征用及拆迁补偿费（商品房B）10 000 000 贷：银行存款 30 000 000 2.根据上述资料（2）依据结算单及设计发票和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：

借：开发成本——房屋开发——前期工程费（商品房A）800 000 ——前期工程费（商品房B）200 000

贷：银行存款 1 000 000 3.根据上述资料（3）依据结算单及建筑发票和银行付款凭据，致远地产公司应 作以下财务处理：

借：开发成本——房屋开发——基础设施费（商品房A）600 000 ——基础设施费（商品房B）200 000

贷：银行存款 800 000 4.根据上述资料(4)依据结算单和建筑发票,致远地产公司应作以下账务处理: 借:开发成本——房屋开发——建筑安装工程费（商品房A）6 000 000 ——建筑安装工程费（商品房B）4 000 000

贷：应付账款——应付工程款（甲施工单位）10 000 000 5.根据上述资料（5）依据公共配套（水塔）计算分配表，致远地产公司应作以下财务处理：

借：开发成本——房屋开发——公共配套设施费（商品房A）400 000 ——公共配套设施费（商品房B）100 000

贷：开发成本——配套设施开发——水塔 500 000 6.根据上述资料(6)依据开发间接费用分配表,致远地产公司应作以下账务处理: 借：开发成本——房屋开发——开发间接费（商品房A）150 000 ——开发间接费（商品房B）50 000

贷：开发间接费用 200 000 同时应将各项房屋开发支出分别计入各有房屋开发成本明细分类账。

7.假设A商品房公寓已完工，但配套设施尚未完工，报经主管部门批准，同意用其预算成本9万元，预提计入成本。

做如下会计分录：

借：开发成本——房屋开发——公共配套设施费（商品房A）

100000

贷：预提费用 ——预提配套设施费

100000

（注：将来实际发生的配套设施费，如果大于或小于预提的部分可于发生的当期增加或减少在建工程开发成本，数额不大也可以直接计入管理费用。）

8.依据开发产品结转明细表，应将完工验收的商品房的开发成本结转“开发产品”账

户的借方。致远地产公司应作以下账务处理：

借：开发产品——商品房A 28 050 000 贷：开发成本——房屋开发（商品房A）28 050 000 借：开发产品——商品房B 14 550 000 贷：开发成本——房屋开发（商品房B）14 550 000 9.假设B 商品房完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，结转其实际成本。

借：投资性房地产——商品房B

550 000

贷：开发产品——房屋开发（商品房B）550 000 根据网友涯思女士的建议，我再举一个例子，更详细的介绍下房地产企业成本核算程序和房地产企业间接成本的分配方法：

【例4-涯思专例】

致远地产公司开发的商品房A（写字楼）、商品房B（住宅），本案占地面积10000平方米，容积率为2.0，可以建设商品房20000平方米。其中商品房A-5000平方米，商品房B-15000平方米。在20×9共发生了下列有关开发支出：（1）1月份，用银行存款支付征地拆迁费3000万元，契税90万元。此土地占地10000平方米，根据公司设计部出具的图纸，根据占地面积法，测算出商品房A占地6000平方米，商品房B占地4000平方米，可以计算出其中商品房A应负担1854万元，商品房B应负担1236万元

在商品房竣工验收前，未达到结转收入成本的条件时，土地成本存在于资产负债表的存货中。应该按照占地面积法分配商品房A和商品房B的土地成本。

商品房A:3090*6000/10000=1854万元 商品房B：3090*4000/1000=1236万元

根据有关部分规划（拆迁）批准文件，凭借双方签订的拆迁补偿合同和收款收据及银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：

分录如下：1.借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费商品房A 1854--土地征用及拆迁补偿费商品房B 1236 贷：银行存款 3090 在此特别强调的是：房地产企业拿到土地时，规划设计、方案设计、施工图设计等还没有进行，也就无法将土地分配到不同类型的商品房（商业、住宅）和不同的楼号。这时候，财务的账务处理就只能笼统些，走一下过度科目，等施工图设计完成后再转入各种类型的商品房，即：

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款（预付账款、应付账款等）

然后根据公司设计部提供的施工图的商品房类型、户型、面积等制作凭证。（假设项目不大，也可以将土地成本按照合适的分配方法直接转入开发产品）

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费商品房A--土地征用及拆迁补偿费商品房B 贷：开发成本—土地征用及拆迁补偿费

（2）2月份，用银行存款支付设计院设计费100万元，设计费一般是按照建筑面积法为单位收费的，其中商品房A分摊的设计费：100万*5000/20000=25万元；商品房B分摊的设计费：100万*15000/20000=75万元

分录如下：依据结算单及设计发票和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：

借：开发成本——前期工程费（商品房A）250 000 ——前期工程费（商品房B）750 000 贷：银行存款 1 000 000

（3）3月份，用银行存款支付承包施工企业基础设施工程款为60万元，基础设施费一般是按照建筑面积法进行分配成本的。其中商品房A应负担的工程款为60*5000/20000=15万元，商品房B应负担的工程款为60*15000/20000=45万元。

依据结算单及建筑发票和银行付款凭据，致远地产公司应作以下财务处理： 借：开发成本——基础设施费（商品房A）150 000 ——基础设施费（商品房B）450 000

贷：银行存款 600 000

（4）10月份，根据工程结算单，应付甲承包施工企业建筑安装工程款3000万元，根据甲乙双方签订的施工合同，根据设计的要求施工，经双方最终决算确认或经造价师事务所二审定案。其中商品房A应负担的工程款为700万元，商品房B应负担的工程款为2300万元。

依据结算单和建筑发票,致远地产公司应作以下账务处理: 借:开发成本——建筑安装工程费（商品房A）7 000 000 ——建筑安装工程费（商品房B）23 000 000

贷：预付账款——应付工程款（甲施工单位）24 000 000 应付账款——应付工程款（甲施工单位）6 000 000

（5）根据小区内建设一公共配套锅炉房，成本80万元，公共配套费一般按照建筑面积法分配：其中应由商品房A负担的锅炉配套设施费为：80*5000/20000=20万元，商品房B负担的锅炉房配套设施费为80*15000/20000=60万元。

致远地产公司应作以下财务处理：

借：开发成本——公共配套设施费（商品房A）200 000 ——公共配套设施费（商品房B）600 000 贷：开发成本——配套设施开发——锅炉房 800 000

（6）12月份，本案共发生开发间接费用20万元，开发间接费一般按照建筑面积法分配成本。其中应由商品房A负担20*5000/20000=5万元，应由商品房B负担20*15000/20000=15万元。

依据开发间接费用分配表,致远地产公司应作以下账务处理: 借：开发成本——开发间接费（商品房A）50 000 ——开发间接费（商品房B）150 000

贷：开发间接费用 200 000

（7）12月，本案发生贷款利息500万元，全部用到本项目建设中，应该资本化处理。资本利息可以列在开发间接费—利息支出中，也可以列入开发成本—利息支出，我本人比较支持后者的账务处理，理由如下:一是利息支出应该按照直接成本法或预算造价法进行分配比较合理，二是在进行土地增值税汇算清缴的时候容易区分；三是利于公司财务指标的分析。

对于利息支出根据预算造价法进行成本对象的再分配是比较合理的，商品房A的预算造价如下：1854+25+15+700+20+5=2619万元 商品房B的预算造价如下：1236+75+45+2300+60+15=3731万元 商品房A应分配的利息支出：500*2619/（2619+3731）=206万元 商品房B应分配的利息支出：500*3731/（2619+3731）=294万元 根据银行利息单：借：开发成本-利息支出（商品房A）206

开发成本-利息支出（商品房B）294 贷：银行存款 500 注意：平时的利息支付直接进入开发成本—利息支出，不用每笔结转到A和B商品房，到结转成本时再按照预算造价法分配到A和B商品房的成本中去

依据开发产品结转明细表，应将完工验收的商品房的开发成本结转“开发产品”账 户的借方。致远地产公司应作以下账务处理：

借：开发产品——商品房A 28 250 000 贷：开发成本—土地征用及拆迁补偿费（商品房A）18 540 000 开发成本——前期工程费（商品房A）250 000 开发成本——基础设施费（商品房A）150 000 开发成本——建筑安装工程费（商品房A）7 000 000 开发成本——公共配套设施费（商品房A）200 000 开发成本——开发间接费（商品房A）50 000 开发成本----利息支出（商品房A）2 060 000

借：开发产品——商品房B 40 250 000 贷：开发成本—--土地征用及拆迁补偿费（商品房B）12 360 000 开发成本——前期工程费（商品房B）750 000 开发成本——基础设施费（商品房B）450 000 开发成本——建筑安装工程费（商品房B）23 000 000 开发成本——公共配套设施费（商品房B）600 000 开发成本——开发间接费（商品房B）150 000 开发成本----利息支出（商品房B）2 940 000 可以看出，A商品房是写字楼，建筑面积5000平方米，占地面积却有6000平方米，属城市内底层高档写字楼建筑，一二层对外商业房，三四五层是办公楼，销售价格高，单位成本也高，单位成本：2825/5000=5650元/平方米。而商品房B属于高层住宅，建筑成本低，销售价格也低，单位成本：4025/15000=2683元/平方米。销售时，根据销售的面积结转主营业务成本，假设销售商品房A100平方米，单价8000元/平方米，分录：借：主营业务成本—商品房A--565 000 贷：开发产品—商品房 A— 56 5000 同时：借：预收账款(一般是预售)或银行存款 800 000 贷：主营业务收入---商品房A 800 000

八、开发间接费的核算

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将其直接计入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将其先计入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准计入各项开发产品成本。

（一）开发间接费用的组成

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约

费用开支，开发间接费用应分设工资、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周围房摊销和利息支出等明细项目进行核算。其中，利息支出指房地产开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后发生的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。在这里需要提醒各位网友的是，对于符合资本化的利息支出，也可以单独设置为二级科目，即开发成本-房屋开发-利息支出，这样分类对于后期的财务分析及计算土增税很方便。

（二）开发间接费用的归集

开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核

算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“长期待摊费用”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方。

房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用。应作为开发间接费用计入开发产品成本。但在实际工作中，除了周转房摊销外，企业很难划清管理费用和开发间接费用的界限。因此，除了周转房摊销列入开发间接费用外，其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发企业不设现场管理机构，而由企业定期或不定期地派人到开发现场组织开发建设活动，则其所发生的费用可直接并入企业的管理费用。

（三）开发间接费用的结转

每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。开

发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入房屋等开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费及配套设施费）进行：

某项开发产品成本分配的开发间接费用=月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷各开发产品实际发生的直接成本总额。

【例4-2】致远地产公司6月份共发生了开发间接费用50 000元，应分配开发间接费的各开发产品实际发生的直接成本如下：

开发产品名称 直接成本 商品房A 1 000 000 商品房B 600 000 商场 400 000 合计 2 000 000 根据上列公式，各开发产品应分配开发间接费的分配率为： 50 000÷2 000 000×100%=2.5% 商品房A应分配的开发间接费：1 000 000×2.5%=25 000（元）商品房B应分配的开发间接费：600 000×2.5%=15 000（元）大配套设施应分配的开发间接费：100 000×2.5%=10 000（元）

根据上面的计算，就可将各开发产品应分配的开发间接费计入各开发产品成本核算对象的“开发间接费用”成本项目，并将它计入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。致远地产公司应作以下账务处理：

借：开发成本——房屋开发——开发间接费（商品房A）25 000 ——开发间接费（商品房B）15 000 ——开发间接费（商场）10 000 贷：开发间接费用 50 000

九、期间费用的核算

期间费用是本期发生的、不能直接或间接归入某种产品成本的、直接计入损益的各项费用，包括管理费用、销售费用和财务费用。

（一）管理费用

房地产开发企业的管理费用是指房地产开发企业为组织和管理企业生产经营所发生的各项费用。为了划清开发单位与行政管理部门的责任，管理费用不计入开发成本，而作为期间费用直接由当期利润补偿。1.管理费用核算的内容

房地产开发企业管理费用包括企业在筹建期间发生的开办费、董事会和行政管理部门在经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费）等、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。企业行政管理部门发生的固定资产修理费用等后续支出，不符合固定 资产确认条件的，也在本账户核算。

2.管理费用的主要账务处理

（1）企业在筹建期间发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等在实际发生时，借记“管理费用”账户，贷记“银行存款”等账户。

【例4-3】致远地产公司在20×9年筹建期间共发生办公费5 000元，差旅费6 000元，注册登记费4 000元，人员工资5 000元，全部用现金支付。依据相关发票及工资表，致远地产公司应作以下账务处理：

借：管理费用 20 000 贷：库存现金 20 000（2）行政管理部门人员的职工薪酬，计提职工薪酬时，借记“管理费用”账户，贷记“应付职工薪酬”账户。

【例4-6】致远地产公司20×9年5月份发生的职工工资中有120 000元属于行政管理部门人员的工资。依据工资分配表，致远地产公司应作以下账务处理： 借：管理费用 120 000 贷：应付职工薪酬 120 000（3）行政管理部门使用的固定资产计提的固定资产折旧，借记“管理费用”账户，贷记“累计折旧”账户。【例4-7】致远地产公司20×9年5月发生的固定资产折旧中有50 000元属于行政管理部门使用的固定资产计提的折旧。依据固定资产折旧表，致远地产公司应作以下账务处理：

借：管理费用 50 000 贷：累计折旧 50 000（4）发生的办公费、水电费、业务招待费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、技术转让费、研究费用，借记“管理费用”账户，贷记“银行存款”、“研发支出”等账户。按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记“管理费用”，贷记“应交税费”账户。

【例4-8】致远地产公司20×9年6月发生管理费用业务及账务处理如下： ① 财务部工作人员报销差旅费10 000元，冲借款； 借：管理费用 10 000 贷：其他应收款——×× 10 000 ② 用转账支票支付20×8审计费10 000元； 借：管理费用 10 000 贷：银行存款 10 000 ③ 计提公司总部办公和管理用低值易耗品摊销额5 000元； 借：管理费用——低值易耗品摊销 5 000 贷：低值易耗品 5 000 ④ 本月无形资产的摊销额为10 000元；

借：管理费用 10 000 贷：无形资产 10 000 ⑤ 支付业务招待费用20 000元。

借：管理费用 20 000 贷：银行存款 20 000（5）期末，应将“管理费用”账户的余额转入“本年利润”账户，结转后“管理费用”账户无余额。

【例4-9】致远地产公司20×9年5月末，结转“管理费用”账户余额245 000元。致远地产公司应作以下账务处理： 借：本年利润 245 000 贷：管理费用 245 000

（二）销售费用

房地产开发企业的销售费用是指房地产开发企业转让及销售土地、房屋和其他建筑物的过程中发生的各种费用。1.销售费用核算的内容

房地产开发企业的销售费用包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售开发产品而专设的销售机构（含销售网点、售后服务网点等）的职工薪酬、业务费和折旧费等经营费用。企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等费用化后续支出，也在本账户核算。

销售前期费核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处中反映；售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为与房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。

销售推广费主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费、和楼书印刷费等。广告费包括媒体广告费、户外发布费，展位费及展台搭建作为展览费，其他应归入宣传费。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；广告费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。

合同交易费是预售合同或出售合同交易时房地产开发企业所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括支付给交易中心的网上服务备案等。

销售代理费是销售费用中的主要费用之一，是房地产开发企业委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该账户核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。

与售房有关的办证费、支付给住建委的交易费也在本科目中核算。2.销售费用的账务处理

（1）企业在销售开发的过程中发生的展览费、广告费和维修费等费用。借记“销售费用”账户，贷记“库存现金”、“银行存款”等账户。

【例4-4】致远地产公司发生销售费用情况及财务处理如下：

① 公司为出售小区商品房，根据客户要求进行改装，发生改装费用80 000元，款项尚未支付。

借：销售费用 80 000 贷：应付账款 80 000 ② 为推销商品房，发生广告费用320 000元

借：销售费用 320 000 贷：应付账款 320 000（2）发生的为销售本企业商品而专设的销售机构的职工薪酬、业务费等经营费用，借记“销售费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”等账户。

【例4-5】致远地产公司委托市房地产交易中心代售商品房一批，支付代售手续费50 000元。

借：销售费用

000

贷：银行存款

000

（3）期末，应将“销售费用”账户余额转入“本年利润”账户，结转后“销售费用”账户无余额。

【例4-6】月末，结转“销售费用”账户余额450 000元。借：本年利润

450 000

贷：销售费用

450 000 有关销售费用的记录，各位可以看一下，下面的宣传是否也可以进入销售费用呢？ 宣传提纲：

1.绝版水岸名邸：小区旁边的臭水沟，夏天最招蚊子的地方；

2.个性化设计，户型符合年轻人时尚潮流：这房子一定是设计有问题，就和牛仔裤质量不好干脆挖几个洞，反而有人买；

3.邻里亲近，和谐温馨：这样的楼肯定拥挤在一起，坐在家里就可以和对面的住户对话；

4.东方威尼斯，演绎浪漫风情：小区里挖了个水池子，然后有个外国娃24小时不停撒尿；

5.公园里的家：小区数公里外有一个小型公园，据说小狗撒一泡尿可以绕三圈； 6.托斯卡纳风格：外立面贴砖而不是涂料的房子； 7.巴洛克风格：楼顶是圆的房子； 突破传统规划：开发商绝对不能少盖一平米房子，因此尽可能盖东西向房子满足容积率；

9.紧邻中央商务区：小区旁终于有了一家农村商业银行； 10.中心政务区核心地标：乡政府近在咫尺；

11.浓厚人文学术氛围：紧邻职业技术学校，学生都是问题少年； 12.繁华闹市：边上有家小超市； 13.与LV为邻：边上有家商场，里面全是假名牌；

14.节能环保，领先时代：小区没有集中供暖，掏钱买分户式壁挂炉吧；

15.管家式服务：原来就是门口站一保安专门负责收停车费； 16.拥有知识，拥有世界：有一间储藏间改造成的蜗牛书房； 17.回报客户：房子卖不动准备打折了； 18.回报社会：房子卖不动继续打折！

当然，在各位买房子的时候，一定要擦亮眼睛哦，宣传的啥样与财务可没有关系哦，我们只能拿着广告商提供的发票做分录：

借：销售费用---N万元

贷：银行存款—N万元

分录是做了，票子也付出去了，可是心里觉得也不舒服。

（三）财务费用

房地产开发企业财务费用是指房地产开发企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用。

1.财务费用核算的内容

房地产开发企业的财务费用包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。

为购建或生产满足资本化条件的资产发生的应予资本化的借款费用，在 “开发成本”等账户核算。

2.财务费用的账务处理

房地产开发企业发生的财务费用，借记“财务费用”账户，贷记“银行存款”等账户。发生的应冲减财务费用的利息收入、汇况损益和现金折扣，借记“银行存款”、“应付账款”等账户，贷记“财务费用”账户。期末，应将“财务费用”账户余额转入“本年利润”账户，结转后“财务费用”账户无余额。

【例4-7】致远地产公司本月发生财务费用情况及财务处理如下：（1）收到开户银行通知，扣收银行结算业务手续费5 000元。借：财务费用

000

贷：银行存款

000

（2）公司20×9年从银行取得三年期中长期项目贷款，金额10 000 000元，月利率5.4‟（基本利率上浮20%），计提本月应付借款利息。应付利息=10 000 000×5.4‟=54 000（元）

借：开发间接费—利息支出 54 000 贷：应付利息 54 000

或：将资本化的利息支出单独设立为二级科目，方便以后的财务分析。借：开发成本—房屋开发--利息支出 54 000 贷：应付利息 54 000

（3）接银行通知发生银行存款利息收入7 000元。借：银行存款 7 000 贷：财务费用 7 000（4）月末，结转“财务费用”账户贷方余额2 000元。借：财务费用 2 000 贷：本年利润 2 000 有时候，当地银行为了应付省级行有关金融衍生品业务发展的任务和利润要求，特别和房地产企业商议，将上浮的30%的利息，拿出10%（假设200 000元）和房地产企业签订协议，以财务咨询费或资金托管费（其实从没有做过财务咨询或资金托管，应付共产党的国有企业呗）的名义，房地产公司应该根据协议、发票做分录： 借：财务费用 200 000 贷：银行存款 200 000 在这里各位网友需要注意的是，此项财务费用在项目完工清算土地增值税汇算清缴的时候是不能税前扣除的。因为不是税法规定的银行利息单据。第三节 房地产材料、设备、周转材料、资产、出包工程核算

一、材料核算

房地产企业一般涉及的材料不多，为了控制产品质量或成本，通常会采用“甲供材”的方式控制材料。材料核算主要包括材料增加、材料减少等核算。

（一）材料增加核算

材料增加的方式有外购材料、自制材料、委托加工等方式。1.外购材料核算（1）材料采购核算

房地产开发企业支付材料价款和运杂费等，按应计入材料采购成本的金额，借记“在途

物资”或“材料采购”账户，按实际支付或应支付的金额，贷记“银行存款”、“库存现金”、“应付账款”、“应付票据”、“预付账款”等账户。

【例4-8】致远地产公司购入屋面瓦一批，价款为100万元（含运费），款项通过银

行存款支付，材料按实际成本核算。依据采购单和银行付款凭据，致远地产公司应作以下财务处理：

借：在途物资 1 000 000 贷：银行存款 1 000 000（2）材料验收入库核算

为了保证所购物资在数量、质量方面不出差错，企业购买原各项材料物资，在收到发票

账单以后，一般要等货物验收入库后，才进行账务处理。期末，企业应将仓库转来的外购收料凭证，分下列几种情况进行处理：

1）材料已验收入库，发票账单已到，货款已付。

在这种情况下，也可以不通过“在途物资”账户，而直接记入“原材料”账户。

【例4-9】3月2日，致远房地产公司从乙公司购入A材料一批，发票账单已到，增值税专用发票上注明的价款50000元，增值税8500元，另由售货方垫付运杂费2000元，款项已用银行存款支付，材料已验收入库。应作如下会计分录：

借：原材料——A材料

60500

贷：银行存款

60500

如果上述业务，货款尚未支付，分录如下：

借：原材料——A材料

60500

贷：应付账款——乙公司

60500

2）发票账单已到，货款已付，但材料尚未到达货尚验收入库。

按上例，如果货款已付，材料尚未到达，应作如下分录：

借：在途物资——A材料

60500

贷：银行存款

60500

待材料到达并验收入库后再作如下分录：

借：原材料——A材料

60500

贷：在途物资——A材料

60500

3）材料已到达并已验收入库，但发票账单尚未到达，可暂时不做账务处理，待发票账单到达后，再进行会计处理。但到月末发票账单仍然未到，则应按暂估料款入账，借记“原材料”，贷记“应付账款——暂估应付款”账户，下月初再做相反的分录冲回，待发票账单到达后，再按实际采购成本进行账务处理。

4）如果所购材料在验收时发生短缺，则区分以下情况进行处理。如属于运输部门的责任，则要求运输部门赔偿，如属于合理损耗，则应计入材料的采购成本。

【例4-10】致远地产公司购入A材料1000公斤，单价5元，支付增值税850元，货款已付，入库时发现短缺50公斤，属于运输部门的责任。

企业应作如下分录：

借：原材料

5557.5

其他应收款——×运输单位 292.5

贷：银行存款

5850

（二）材料减少核算

房地产开发企业的开发经营过程中领用材料，应依据领料单，借记“开发成本”、“开发

间接费用”、“销售费用”、“管理费用”等账户，贷记“原材料”账户。采用计划成本进行材料日常核算的，发出材料还应结转材料成本差异，将发出材料的计划成本调整为实际成本。采用实际成本进行材料日常核算的，发出材料计价，可以采用先进先出法、加权平均法或个别计价法等方法计价。

【例4-10】致远地产公司开发产品领用钢筋20吨，价款80万元。领用材料时，依据材料用单，致远地产公司应作以下账务处理：

借：开发成本

800 000

贷：原材料

800 000

（三）“甲供材”的核算

4.房地产开发间接费用的会计核算与税务处理 篇四

投资性房地产的后续计量与纳税调整

1.成本模式在会计处理上，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但按准则规定采用公允价值模式的除外。采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号———固定资产》。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号———无形资产》。

在税务处理上，如果没有减值迹象，企业没有对投资性房地产计提减值准备，采用成本模式的企业不需要对后续计量进行纳税调整；如果有减值迹象，企业对投资性房地产计提了减值准备，则需要按照《企业所得税法》第八条、第十条规定，对后续计量进行纳税调整。

2.公允价值模式在会计处理上，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整；投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除。

投资性房地产转换的差异

在会计处理上，企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

在税务处理上：（1）企业将原采用成本计量模式计价的、没有计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时，持有并准备增值后转让的土地使用权改为自用的，土地使用权可以确认为无形资产，计算摊销费用扣除，其他方面基本一致。（2）企业将原采用成本计量模式计价的、已计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致，需要进行纳税调整。（3）企业将原采用公允价值模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，其计税基础维持不变，按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的部分应进行纳税调整。

（4）房地产开发企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，无论采用成本计量模式还是采用公允价值计量模式，当期都要按视同销售确认收入，同时按开发产品的公允价值确认投资性房地产的计税基础。投资性房地产的处置

在会计处理上，当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。