投资性房地产记账模式及其财务报表的影响

投资性房地产记账模式及其财务报表的影响（精选3篇）

1.投资性房地产记账模式及其财务报表的影响 篇一

关键词：投资性房地产,公允价值,计量模式

新会计准则制定以来, 投资性房地产计量模式的选择备受关注, 而且金融危机爆发后对公允价值更是争议不绝。因此, 采用公允价值计量投资性房地产的公司也会引人注目。公允价值计量尽管可以提高会计信息的质量, 从而更真实地反映企业的市场价值和财务信息, 但截止到2011年, 年报披露中拥有投资性房地产的上市公司采用公允价值后续计量的比例只占3.25%。于是, 大多数公司持谨慎态度仍然选择成本模式来计量投资性房地产

1 中航地产的案例背景

深圳中航地产股份有限公司 (简称:中航地产, 证券代码:000043) 成立于1985年, 其前身由中国航空技术进出口深圳公司, 联合国内二十四家有实力的大中型企业共同发起, 1994年在深圳证券交易所上市, 公司注册资本为22232.047万元。2006年4月, 通过股权转让, 中国航空技术进出口深圳公司直接、间接持有中航地产股份比例增加到了44.90%, 成为该企业第一大股东。经过二十余年的努力, 中航地产发展成集地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理为一体的综合性集团公司。2012年中航地产再次登上中国房地产上市公司100强排行榜。

2 投资性房地产计量模式转变的财务影响

公允价值计量运用于投资性房地产不仅具有严格的限制条件, 而且可能会导致上市公司的利润在短期内发生剧烈波动, 造成企业风险提高, 故多数上市公司仍然采用成本法来计量投资性房地产。中航地产却从2009年起选择公允价值计量, 这必将引起了该企业财务数据的大幅度波动, 投资性房地产计量模式的转换也必然会对企业的财务状况产生显著的影响。通过收集2008-2012年中航地产年度报告中有关投资性房地产的数据, 它们能更直观显示出投资性房地产计量模式转变对企业财务的影响。

表1表明了2008-2012年中航地产投资性房地产的概况。通过表1可以反映出从2007年以来中航地产拥有的投资性房地产的总量在不断增加, 在2012年投资性房地产账面价值竟高达40.11亿万元, 同时投资性房地产占总资产的比重在2009年明显从6.59%增长到了9.36%, 这就说明中航地产自2009年1月1日起投资性房地产计量模式的转换是造成这些变化的主要原因之一。

表2表明了中航地产的投资性房地产公允价值变动损益对利润的影响。由表2可知从2009年投资性房地产计量模式转换为公允价值计量以来, 投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重是相当高, 尤其是2012年, 投资性房地产公允价值变动收益占到了利润总额一半以上。毫无疑问, 中航采用公允价值模式计量投资性房地产对公司的利润贡献较大。

从表3可以看出, 中航地产投资性房地产计量模式的转换引起房地产价值升高而带来净资产的大幅度增长, 说明公允价值计量可以增加企业的会计盈余, 但这也会影响到当期净资产收益率的变动。表3也表明了中航地产后续计量模式变更为公允价值计量模式会影响每股收益和每股净资产, 但如果该企业净利润增长小于净资产的增长幅度, 净资产收益率便会降低。

3 启示

中航地产自采用公允价值计量投资性房地产以来, 公司的利润急剧提高, 甚至在2011年净利润高达5.17亿元, 相比前年增加了92%, 投资性房地产公允价值变动损益带来了2.3亿元的净利润, 然而当年的营业收入为37.1亿元, 相比前年下降了5%, 这表明该企业若采用成本模式计量, 其净利润会急速下降。这种状况的出现引起了媒体和会计业内人士对公允价值计量的关注和热议。然而, 毋庸置疑的是公允价值模式虽然应用门槛较高, 却能更加真实地反映资产的价值, 提高会计信息的质量, 降低财务风险, 促进企业的再融资。由此可见, 公允价值计量在我国仍然面临应用困境, 本文以中航地产的公允价值运用为对象进行分析得出以下启示。

3.1 投资性房地产计量模式的选择应与公司战略相匹配

中航地产随着公司战略转型的逐步完成, 该企业希望加速发展商业地产, 并且投资性房地产主要集中在深圳的核心地带, 有活跃的市场环境, 更易获取市场价格以及相关信息, 从而采取公允价值计量投资性房地产是具有可操作性, 也是完成企业战略转型的重要一步。因此, 企业在选择计量模式, 需要考虑企业当前的战略愿景。

3.2 注意计量模式转换后企业收益和成本的权衡

目前, 我国只有少数的上市公司采用公允价值计量投资性房地产, 主要原因之一就是公允价值计量程序繁琐, 信息取得的成本较高。然而, 公允价值计量却能提高财务信息的相关性和及时性, 使企业的经济情况得到更真实的反映, 继而很大程度降低了金融风险, 这就使类似于中航地产的企业拥有更大的会计盈余空间。因此, 企业需要充分考虑投资性房地产计量模式转换带来的财务影响, 尽量做到趋利避害, 使企业适应公允价值计量模式以获得更好的收益。

3.3 规范对投资性房地产公允价值信息的披露

为了维护投资者及相关者的利益, 企业选择公允价值计量模式后, 不仅需要披露计量模式转换的原因以及带来的财务影响, 也要明确地说明房地产公允价值的确定依据和评估方法。中航地产由于是自身评估公允价值, 而不是按国际会计准则要求专业人士来进行评估, 这样企业自身就能调节利润, 可能会粉饰公司的财务指标。我国于2014年7月1日实施《39号公允价值计量准则》中进一步规范了公允价值信息的披露和完善了我国的会计准则体系, 以实现与国际会计准则的趋同。

参考文献

[1]张奇峰, 张鸣, 戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素:以北辰实业为例[J].会计研究, 2011, (08) :22-29.

[2]刘永泽, 马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[J].当代财经, 2011, (08) :102-109.

[3]戴佳君, 季晓婷, 张奇峰.投资性房地产计量模式转换的财务影响与决定因素——以世茂股份为例[J].上海立信会计学院学报, 2010, (06) :55-60.

2.投资性房地产记账模式及其财务报表的影响 篇二

国际会计准则委员会(IASC)认为,公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额(1998);美国财务会计准则委员会(FASB)认为,公允价值是双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中,自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额(2000)。可见,公允价值作为一种新的计量属性,最大的特征就是来自于公平交易市场的确认,是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。正是由于公允价值是理性双方自愿达成的交易价格,其确定并不在于业务是否真正发生,而在于双方一致同意就会形成一个价值。我国新颁布的《企业会计准则——基本准则》中,把公允价值定义为:“在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”由此可知:(1)公允:非歧视性,无偏见,公正,公平,诚信,符合规则;(2)公允价值的界定条件:交易各方无直接利益关系;交易各方出于自愿,以实现各自的利益为目标;交易双方理解自己的利益所在;交易各方具备足够的知识能力,并了解有关信息;(3)公允价值是利益主体决策的基本依据,使当事人决策时少犯错误。

二、投资性房地产的公允价值计量

《企业会计准则第3号--投资性房地产》中规范的投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产是一种经营活动,主要形式是出租建筑物、已出租土地的使用权,这实质是让渡资产使用权而取得的使用费收入。投资活动的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权,其目的是为了增值后转让赚取增值收入。

投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量,对于进行后续计量时,通常采用成本模式。只有企业有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的才能采用公允价值计量模式。

采用公允价值模式核算投资性房地产,可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤:

1. 采用公允价值模式下的初始计量(1)采用公允价值模式的前提条件

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式,就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应当同时满足下列条件:(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

(2)采用公允价值模式下初始计量的账务处理

(1)外购和自建的投资性房地产在初始计量时,采用公允价值模式与成本模式入账价值的确定方法相同。

(2)将存货和自用资产转为出租。

房地产开发商将开发的商品房出租或企业将自用的建筑物、土地使用权出租,应按转换日的资产的公允价值作为投资性房地产的入账价值,公允价值与将原账面价值之间的差额,如果公允价值大于账面价值,其差额计入“资本公积——其他资本公积”;如果公允价值小于账面价值,其差额计入“公允价值变动损益”。

企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按该项房地产在转换日的公允价值,借记“投资性房地产(成本)”科目;原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”科目;按其账面余额,贷记“开发产品”等科目。同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的,按其差额,贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处理时,因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入,借记“资本公积——其他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值,借记“投资性房地产(成本)”科目;按已计提的累计摊销或累计折旧,借记“累计摊销”或“累计折旧”科目;原已计提减值准备的,借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目;按其账面余额,贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的,按其差额,贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时,因转换计入资本公积的部分应转入当期损益,借记“资本公积——其他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。

2. 采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

企业采用公允价值模式进行后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销;在资产负债表日投资性房地产应当以公允价值计量,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入。

3. 投资性房地产的处置

(1)出售

出售采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应将出售收入计入其他业务收入,将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本;同时将原计入“公允价值变动损益”和“资本公积——其他资本公积”的金额转入其他业务收入。

具体账务处理是:按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额,借记“其他业务成本”科目;按其成本,贷记“投资性房地产——成本”科目;按其累计公允价值变动,贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时,将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入,借记或贷记“公允价值变动损益”科目,贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额,也一并转入其他业务收入,借记“资本公积——其他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。

(2)出租转为自用

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

具体账务处理时:转换日,按该项投资性房地产的公允价值,借记“固定资产”或“无形资产”科目,按该项投资性房地产的成本,贷记“投资性房地产——成本”科目;按该项投资性房地产的累计公允价值变动,贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目;按其差额,贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

4. 投资性房地产后续计量模式的变更

(1)企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(盈余公积、未分配利润)。

(2)已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产公允价值的影响

1.企业将自用房地产转换为投资性房地产时,投资性房地产按当日的公允价值入计价,如果转换当日公允价值小于原帐面价值的差额也将计入当期益实为损失),降低企业的净利润,反而将成本计价模式下隐性亏损变成了显性;如果转换当日公允价值大于原帐面价值的差额将计入当所有者权益,在当期盈利能力不变的情况下,反而降低了企业的净资产收益率,选择公允价值计价对这类企业无明显益处。

2.在新会计准则还规定采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,而减少的成本支出,也会增加当年的利润。而在成本模式下计提折旧或摊销处理,所计提的折旧可以税前列支具有抵税效果,则企业最终作出是否采用公允价值模式的选择。

3.选择采用公允价值模式计量,今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估;如果以后投资性房地产增值,企业的利润会增加,如果投资性房地产减值的时候,企业的利润会减少,也会使企业未来的业绩风险加大。

摘要：公允价值计量及其应用一直是我国会计界讨论的热点问题。财政部2006年相继颁布了新企业会计准则和应用指南,其中公允价值计量值得我们关注。笔者介绍的公允价值的含义、投资性房地产的公允价值计量及其影响。

关键词：公允价值,投资性房地产,公允价值计量

参考文献

[1]企业会计准则.经济科学出版社.2006

3.投资性房地产记账模式及其财务报表的影响 篇三

为了反映资产、负债的真实情况, 提高信息的相关性, 我国在这次新会计准则实施中采用了公允价值的计量模式。在许多具体准则中, 都可以看到“公允价值”的运用, 在已发布的38项具体准则及其应用指南中, 直接或间接涉及公允价值的达35项, 占全部新准则的92%, 比如在金融工具、非共同控制下的企业合并等方面。但是, 作为新会计准则, 其在实际应用方面仍存在许多问题。调查中, 1570家上市公司中, 存在投资性房地产的有630家上市公司 (占1570家的40.13%) 。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。仅18家上市公司 (占有此类业务公司数的2.86%) 采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元, 占有此类业务18家公司净利润的2.61%, 占1570家上市公司净利润的0.23%。由资料可以看出, 新会计准则实际的执行情况还是不容乐观, 虽然新会计准则较过去的旧准则更加规范和具体, 但是大多数上市公司仍然选择旧的制度实行核算。

1 公允价值在投资性房地产运用中出现的问题

为了规范投资性房地产, 新会计准则特意将其单独列示, 并且采用了公允价值模式计量。投资性房地产准则应用指南规定公司可以采用公允价值模式计量投资性房地产的情况如下:

(1) 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场, 这意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。所在地, 通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市, 应当具体化为投资性房地产所在的城区。

(2) 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息, 从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

尽管公允价值的计量模式能够比较真实、客观的反映投资性房地产的真实的市场价值, 但是在新准则的实施中由于企业对公允价值的认识不够充分, 且受我国国情的影响, 仍然出现了许多问题。问题主要表现在以下几个方面:

1.1 采用公允价值计量模式的上市公司数量不多

在新准则出台前, 社会各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式后续计量投资性房地产。但在2006年中报中, 明确表示将使用公允价值模式进行后续计量投资性房地产的公司却寥寥无几。2006年年报中披露采用公允价值模式进行后续计量的有9家, 占上市公司总数的0.69%;2007年增加到18家, 占上市公司总数的1.1%。

1.2 公允价值模式下的评估方法有待改进

受不同条件下评估者评估方法不同的影响, 投资性房地产的实际价值往往难以统一, 有的企业是聘请房地产评估专家进行计量, 有的由企业自己进行估计, 还有的以房地产经济公司调查报告为计量依据, 不能公允的获得投资性房地产的真实信息。

1.3 采用公允价值模式计量的成本大

新会计准则中对投资性房地产单独列示, 这就需要企业会计人员重新评估投资性房地产, 对资产价值的重新评估和对账务处理的重新调整, 这样即增加了企业评估费用, 又增加了工作量。

1.4 企业利润波动较大

当房地产市场较为繁荣的情况下, 房地产的价格不断上涨, 采用公允价值模式计量投资性房地产可以给企业带来较多的利润, 但是在房地产市场萧条时, 采用公允价值计量的投资性房地产的价值将会使企业业绩大幅下滑, 利润减少。

2 公允价值在投资性房地产运用中出现问题的原因

针对目前新会计准则实施后对投资性房地产产生的一系列问题, 可以总结出以下原因:

(1) 经济体制不成熟影响公允价值的推广。

(2) 评估机构条件受限导致评估结果分歧。

(3) 公允价值计量模式的动态性增加评估成本。

(4) 公允价值的核算方法影响企业利润。

(5) 投资性房地产的后续计量方法不一致。

3 解决公允价值在投资性房地产运用中出现问题的对策

在新会计准则实施的初期, 我们就审时度势, 及时总结, 从各方面分析了当前产生的一系列问题, 这让我们在会计改革的道路上少走了许多弯路, 但是当务之急是我们应当在充分考虑我国国情的前提下, 尽早制定出一个具有实际操作性的公允价值计量的具体准则或应用指南。这个具体准则或应用指南应对公允价值计量的细节问题予以明确规定和详尽说明。我们应从以下方面采取有效措施:

(1) 建立健全完善的经济体制。

(2) 培育发展对公允价值可靠性验证的评估机构。

(3) 调整企业的产品结构, 降低利润波动带来的风险。

(4) 改进计量方法, 与国际会计准则接轨。

此外, 要想保证公允价值的可靠性与公允性, 加强企业内部控制使是必不可少的, 其中就包括健全内部会计监督体系。我们要严格会计法律责任, 改变当前有法不依, 违法不纠的混乱局面。

在加强企业内部治理的同时, 要积极发挥国家职能以解决市场上物业价格对投资性房地产公允价值的影响, 发展生产保证供应、加强市场价格监管、打击价格违法行为, 消除物价不稳定对投资性房地产公允价值计量的影响, 确保公允价值计量模式顺利进行。

(1) 制定具体准则以应对实际中出现的问题。我国新会计准则对公允价值的运用采取了非常谨慎的态度, 不是任何企业任何情况下都可以运用公允价值, 不能满足公允价值使用条件的企业是不允许运用的。

(2) 鼓励上市公司积极履行社会责任。上市公司应自觉执行新会计准则, 主动施行公允价值计量模式, 客观反映投资性房地产价值, 公允地报告企业资产价值, 选用公允价值模式计量的企业, 应该披露确定投资性房地产时聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设等要素;使用成本模式计量的企业, 也应该披露使用的折旧方法、折旧率等要素, 为股东、债权人等利益相关方的决策提供真实有用的会计信息, 承担起应尽的社会责任。

参考文献

[1]中华人民共和国财政部制定, 《企业会计准则——应用指南2006》, 中国财政经济出版社, 2006年11月出版.

[2]2008年度注册会计师全国同一考试辅导教材, 《会计》, 中国财政经济出版社, 2008年3月出版.

[3]中国总会计师协会主办, 《中国总会计师》, 2007年1-12月份.

[4]会计师杂志社, 《会计师》, 2007年1-12月份.

[5]《财会月刊》, 2007年1-12月份.