盘活存量资产存在的问题

2024-07-10

盘活存量资产存在的问题(通用5篇)

1.盘活存量资产存在的问题 篇一

盘活城镇存量建设用地的调查与思考

在高速发展三十余年后,像中国很多城市一样,深圳也面临着土地资源难以为继的困境。近年来,深圳通过城中村改造等方式激活存量用地,以破解土地困局、促进产业发展。图为位于深圳罗湖闹市老街附近的湖贝村启动改造。CFP

安徽省天长市秦栏镇通过“退宅不退地”,探索出一条既降低农民进镇门槛,又实现了宅基地自愿、有偿退出的新路子,盘活了集体建设用地。农户李池来在秦栏镇的老房子拆除,宅基地复垦为2亩耕地后李池来将它租给了种田大户。

土地是城市发展基础和命脉。我国城镇化的快速推进,对土地产生了大量的需求,在十八亿亩耕地红线的硬性约束下,原来单纯依赖土地增量进行城市发展扩张的模式已经难以为继。中央城镇化工作会议提出,推进新型城镇化,要提高土地利用效率,“严控增量,盘活存量”。调查表明,新形势下解决城镇化过程中的土地供需矛盾,应特别重视“盘活”存量,向“土地存量”要“发展增量”。

中央城镇化工作会议指出,要大力提高城镇建设用地利用效率。《国家新型城镇化规划2014-2020》指出,要“建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制,盘活利用现有城镇存量建设用地。建立存量建设用地退出激励机制,推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发,发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。”我国城镇化的实践表明,盘活城镇存量建设用地,释放闲置、低效用地的潜力,已成为破解当前土地资源利用管理困局的不二选择。

为总结全国各地城镇存量用地再开发利用的有益经验,形成全国性政策建议,2013年12月至2014年2月,国家发改委城市和小城镇改革发展中心调研组先后赴浙江省温岭市大溪镇、河南省辉县市、安徽省天长市秦栏镇进行专题调研。本报告旨在总结这些地方在提高工业用地使用效率、促进城镇低效用地再开发、集体建设用地盘活置换等方面的实践经验,分析其在全国的示范价值,并对如何在全国盘活利用存量建设用地提出政策建议。

存量建设用地的几大特征

中国土地勘测规划院指出,存量建设用地在土地占用、开发、处置、收益等多个方面,与新增建设用地存在较大差异:

(一)在土地占用上,新增建设用地由政府垄断,而存量建设用地则分散在各土地使用权人手中

根据我国现行土地用途管制制度和征用制度,政府垄断了农用地转为建设用地的通道,而新增建设用地的主要来源正是农用土地。所以新增建设用地从一开始产生就被政府垄断,且绝大多数是国有建设用地。而存量建设用地不同,它包括国有建设用地和农村集体建设用地,这些建设用地是居民、村民或集体以有偿的方式从政府手中合法取得的,已使用了很长时期。

(二)在土地开发上,新增建设用地开发建设的权利关系相对简单,而存量建设用地再开发面对的权利关系较为复杂

新增建设用地在开发建设前,首先已经划清了政府国有和农村集体所有等关系,产权单一且清晰。而存量建设用地在事实上经过原使用权人的多次转让,再加上国有企业破产、文物保护、产权纠纷等多种遗留问题,权利关系非常复杂。河南开封的一个城中村除了大量当地村民持有集体建设用地外,还有约15%的城镇居民持有建设用地,这些城里人有的没有拿到产权证,但事实上长期居住于此。有的拿到了集体建设用地产权证,甚至还有的通过各种关系拿到了国有大产权证。

(三)在土地处置上,新增建设用地处置权被政府掌握,而存量建设用地使用权掌握在土地使用者手上,政府不能随意处置

存量建设用地使用权人从政府手中有偿获得使用权后,拥有二次转让和处置的权利。在处置形式上,存量建设用地使用权人可以在合法的范围内赠送、转让、置换、出租、抵押。除非明显危及公共利益,政府不仅无权干涉,还有义务积极保护土地使用权人的各项权益。

(四)在土地收益上,新增建设用地出让收益由政府支配,而存量建设用地土地收益则必须兼顾各方

因为政府拥有对新增建设用地的处置权和产权,所以收益权自然由政府支配为主。存量建设用地的收益,原则上大部分也应由原土地使用权人拥有,如果政府想要从土地使用权人手中获取收益,必须以一种合作共赢的方式介入,优先考虑原使用权人、原所有权人(比如集体所有权人)、社会资本的相关利益,同时还要考虑社会整体利益,此过程中政府不宜分享过多权益。

盘活存量建设用地的地方经验

(一)浙江省大溪镇“零地技改”

2010年我国工业用地占城镇建设用地总量的26%,在一些制造业比较发达的城市,这一比例超过了40%。长期以来,工业用地利用效率低,用地粗放现象相当普遍,平均容积率仅0.3-0.6,单位面积产出偏低。近年来浙江省下辖的一些工业大镇,逐步探索出了一条兼顾产业转型和土地集约高效利用的新路子:依托多年来形成的产业基础,在土地零扩张的前提下向空间要地,为传统技术的升级改造提供空间,大幅提高了工业用地的利用效率。浙江省温岭市大溪镇自2008年以来推行的“零地技改”就是其中的典型。

大溪镇的主要做法,一是适当放宽容积率和有条件调低工业绿地配套比例。在符合城市建设、采光、消防、环保等要求的前提下,突破此前规定的容积率上限2.5,并允许企业在补交相应的绿地配套费后,适当降低配套绿地比例;二是大幅减轻企业空间扩容的税费负担。对于拆除重建、加高厂房的企业,政府免收两层以上的厂房配套费,每平方米为60元~80元,并一次性免除气象费等其他收费;三是通过财政补贴鼓励企业更新高质量生产设备。企业购买国内指定的合格品牌设备的,按照总价款的6%予以补贴;购买外国先进设备的,按照总价款的8%予以补贴;四是提供审批和确权颁证服务,尽可能简化审批环节。只要用地来源合法,符合消防安全、建筑结构安全、环境安全,企业就可以获得土地和新增厂房的产权证;五是促进高污染但重要的生产环节向标准工业园区集聚,通过规模化来降低控污成本。

这些措施取得了多方面成效:首先,大幅增加了产业空间,为企业更换生产设备、提高生产效率创造了条件;大批企业不仅扩展了自己的生产部门、更换了先进的生产设备,也极大地改善了企业的办公硬件和形象,为企业整合上下游提供了有利的条件;其次,“零地技改”企业增加了固定资产,增强了抵押融资能力。再次,在维持耕地资源总量不减少的前提下,以更集约的方式促进了地方经济的发展。2008年-2012年,大溪镇的规模以上工业企业亩均产值和亩均税收分别增长了25.8%与51.5%。

(二)河南省辉县市“以毛地置换促旧城改造”

多年来,由于老城相对于郊区往往拿地慢、拿地成本高,地方政府不愿啃旧城改造这块“硬骨头”,而是不断扩大城市边界,通过低价征收、高价出让的方式大搞新城新区建设。这种做法不仅导致用地粗放,造成了大量“空城”“鬼城”,还抬高了农民的进城门槛。有鉴于此,中央城镇化工作会议提出,未来要控制城市发展边界,大幅提高城镇人口密度和土地利用效率。

辉县市位于河南省西北部,是新乡市下辖的县级市,2012年末户籍总人口84万人,常住人口74万人。2008年以来,辉县市为改善老城区面貌,探索毛地置换,采取由政府让利给原住民和企业的方式,引导社会资本参与旧城改造,极大地降低了老城区的土地开发成本,促进了土地的集约节约利用。

辉县市的基本做法,一是限定城市边界,优化空间结构。2008年该市重新修订了城市总体规划,明确市区城市建设用地总量由当年的19.6平方公里增长为2015年的25.5平方公里,7年时间内新增总量不得超过6平方公里。在25.5平方公里内,将工业用地比例由22%削减为8%,居住用地比例由46%调低至38%,而将城市公共设施用地比例由29%大幅增加至50%;二是允许毛地置换,降低旧城改造开发成本。辉县按照1亩地500元的标准将土地公开出让给开发商;然后由开发商支付拆迁补偿费用,并提供安置住房;开发商按市价出售多余的新增房产获取利润;三是创新拆迁补偿方案,有效遏制违建。辉县市提出“房地都补偿,房屋补偿价随楼层递减”的拆迁安置补偿方案。以城关镇为例,无上盖建筑物的宅基地按1∶0.5置换、一层建筑物按1∶1置换、二层建筑物按1∶0.5置换、三层及以上仅按成本价支付货币补偿;四是原地安置,保障原住民分享土地增值收益。允许调高整个项目片区的容积率,并将所有集体建设用地征转为国有建设用地。

辉县市的探索取得了以下成效:首先,守住了城市边界,提高了城镇人口密度。辉县市主城区人口密度由2008年的每平方公里8673人增加到2013年的1.17万人;其次,提高了城市土地利用效率。同样的土地面积可以容纳更多人,城市功能明显更加完善;再次,极大地促进了民间资本参与城市建设。2008年辉县市的城市建设投资14.8亿元,2009年为20亿元,2010年以来连续三年投资都在30亿元左右,绝大部分是来自郑州、江西、山西、河北等地的小地产商通过参与旧城改造完成的;第四,遏制了房价过快上涨,降低了农民进城门槛。2008年,辉县的商品房均价为每平方米1800元,2013年为每平方米2500元。2008年-2013年间,辉县市城区近13万新增人口中,有三分之二是来自下辖乡镇的农村居民。

(三)安徽天长市秦栏镇农民“退宅不退地”与政府“批地不卖地”

我国现行宅基地所实行的福利分配方式虽然有助于保障农民的居住权利,但也产生了很多问题。比如,由于宅基地属于福利分配,村民不占白不占,占了也不愿无偿退出,这导致农村耕地不断被占用。另外,因为政策上不允许宅基地流转,农民在农村的宅基地这项重要财产不能变现,农民无法利用宅基地获取进城的资本,这直接影响了农民进城落户的积极性。

秦栏镇位于安徽省天长市最东部,地处苏皖两省、三市(天长、仪征、高邮)交界处,西距天长市区20公里,东距扬州市区36公里。2013年常住人口5.4万人,其中外来人口1.2万人,工农业总产值135亿元,财政收入1.07亿元。2003年以来,秦栏镇探索宅基地分配方式改革,在镇区按成本价划拨宅基地,吸引了1.2万个农民跨村进入镇区,同时顺利地实现了4000亩宅基地复耕还田,探索出一条既降低农民进镇门槛,又实现了宅基地自愿、有偿退出的新路子。

秦栏镇的基本做法,一是允许农民跨村进入镇规划区建设住房,将宅基地分配与人口进镇需求结合起来。秦栏镇改革了以前只能按组零散批准宅基地的方式,不再把宅基地指标分配到各个村里,而是在镇区集中规划了近1500亩地专用于农民跨村进镇区建房,用于吸引农民进镇定居;二是按成本价划拨建房用地,吸引农民进镇定居。政府以征地成本价划拨宅基地,每户占地128平方米(8×16米),水、电、路、灯、电信、绿化一次配套到位;三是政府在农民自建住房的方式外提供统建住房服务。秦栏镇在镇区另划了600亩地试行政府统建的方式,在办理土地农转用审批后,由政府受农民委托统一建设农民住房,政府只服务不拿收益。与农民自建相比,这样的房屋档次和品位好很多,房产的升值空间更大,而且规划得到了很好的落实;四是利用市场化办法筹集小区基础设施配套资金。对小区周边的商住用地采取招、拍、挂方式公开出让,所得收益补贴农民居住小区的基础设施配套。秦栏镇规划在镇区的2100亩地中专门拿出300亩地用于修建商住两用房让富人购买或投资,镇政府累计获得1.8亿多元的收入,这些收入主要用于完善农民居住小区的公共配套和镇区整体环境和发展产业园区;五是农民进镇必须拆除旧宅并复耕,但退宅不退地。

秦栏镇的探索取得较好的效果:首先,降低了农民进镇居住的成本,促进了人口集聚。农民进镇的门槛始终控制在中等收入农民能承受的水平,自2003年以来,吸引了1.2万个本镇农民进入镇区。镇区常住人口也随着整体环境的改善不断上升,由2003年的1.5万人增加为2013年的3.5万人,目前镇区以占全镇5%的面积,集中了全镇64%的常住人口、80%的工业、90%的商业;其次,实现了宅基地的自愿有偿退出,破解了城乡两头占地难题。所有进镇定居的农民共复耕了4000多亩宅基地,扣除在镇区使用的2100亩,净增了近2000亩耕地,实现了农村宅基地的有偿退出,农民不再城乡两头占地了;再次,增加了农民的财产收益。以农户李池来为例,他家原来的宅基地近2亩,当年连房带地1万元也没人要,现在镇里的房子仅占地128平方米,但由于整体环境和配套好很多,现在连房带地至少能卖40万元。此外,李池来还将宅基地复垦后的2亩地,连同原有的10亩承包地流转给种田大户,按照年租金每亩550斤稻米的市价,加上“粮食直补”等国家补贴,每年可获得9000元土地相关收入。

大溪镇、辉县市、秦栏镇在提高工业用地使用效率、促进城镇低效用地再开发、集体建设用地盘活置换等方面的实践经验,对全国盘活存量建设用地提供了非常有益的启示,比如:土地增值收益要分成,而不是土地增值都归公。存量用地改造要和促进人的城镇化结合起来,和促进本地产业转型升级结合起来。

同时,也要看到,以上三地的探索还有很多有待进一步改进的地方:

1.现有探索缺乏对历史文化传承、完善交通等城市公共服务设施的考虑。从调查的几个地区看,不论是对存量工业用地,还是对城乡存量用地,它们更多偏向于局部的经济利益平衡,在再开发过程中,对历史文化因素的传承和保留不够重视,仍停留在一拆了之或纯投入式的保护的状态;缺乏对城市微观运行比如交通和服务业发展的重视,仍停留在宽广场、大马路的城市建设层次上。甚至有些地方完全以卖地为终极目标,不断压缩教育、治安消防、群众公共文化活动空间。

2.受城乡土地同地不同权限制,集体土地很难纳入合法改造。比如,目前浙江试行的“零地技改”政策,要求土地必须是国有且各类手续要齐全,但包括大溪镇在内的沿海大部分地区有相当部分集体建设用地,在事实上已经长期作为工业用地使用,也创造了产值、税收,带动了非农就业。这些厂房有不少存在安全隐患,亟须更新改造,但却无法进入合法的“零地技改”。

3.未建立起一套新的财税机制,替代城市发展过程中的资金筹集及债务偿还问题。过去几十年,中国的城市建设大量依靠政府的卖地收入,而在上述多地存量建设用地改造经验中,政府必须从土地增值收益中减少分享比例,压缩这方面的收入,城市公共服务设施的配套资金怎么来?比如,辉县市政府每年在保持基本的财政运转、公共服务支出、基础设施建设以及工业园区投入方面的开支不小,2012年约为35亿元,但因为没有搞土地财政,所以在旧城改造过程中的公共基础设施部分的投入只能依靠财税收入和债务融资,这对于经济基础较差的城市来说并不适用。天长市的秦栏镇在后面的改革中也面临着这样的难题,以至于给农民确权颁证的费用都拿不出来。

盘活存量建设用地的几点建议

传统的招拍挂卖地、征收土地出让金的城市发展模式,很容易抬高城市发展门槛、抬高城市房价、提高农民通过购房进入城镇的成本。投资门槛和房价过高,人口就聚不起来,服务业发展的消费基础就无法形成。高标准、高档次的城市建设,也使得中低端服务业发展成本过高,无法形成多层次的服务业体系吸纳就业。因此,存量用地的再开发利用,必须避免传统土地出让模式下的种种弊端,按照中央城镇化工作会议精神中关于大力提高城镇土地利用效率和城镇建成区人口密度的要求,进一步创新:

(一)存量建设用地再开发必须要有新思路,应坚持合作共赢的原则,以构建原住民、社会资本、集体组织、公共利益等多方利益分配机制为核心

存量与增量建设用地产权现状差异决定了,仍用强制低价征用那套办法,不仅行不通,反而会激发更大量的社会矛盾。辉县提出来的思路具有非常重要的价值,政府的利益是个变量、开发商的利益是个常量,在多拿甚至独占存量用地增值收益已明显不现实的情况下,政府必须主动让利才能推进相关工作。做到这一点,习惯了卖地财政的地方政府,必须形成新的角色定位和利益分享意识。

(二)存量建设用地再开发,需要政府提供相应的契约监管、纠纷协调、确权颁证、公共服务设施配套等服务

政府不能独自分享类似新增建设用地的利益,不代表政府可以完全退出,不管不顾甚至放任自流。事实上,政府在这方面还有大量不可替代的责任:一是对历史遗留问题复杂、资产权属关系界定不清的区域,首先由原住民自行划清不同产权主体间的债权债务关系,共同协商化解产权纠纷的解决方案;二是鼓励社会资本注入,自行与原住民协商拆迁事宜,达成双方认可的安置补偿方案;三是监督社会资本与原住民双方契约履行情况、协助处理拆迁补偿纠纷、提供确权颁证等服务;四是着力完善教育、医疗、商业配套、开放空间等公共服务设施,妥善解决因旧城改造而失业的人员的再就业问题。

(三)存量建设用地再开发,必须以改善原使用权人的生产生活质量为核心,绝不能演变成新一轮房地产开发运动

我们在调研过程中也了解到,一些地方仍按照征地拿地的强硬逻辑来推行包括棚户区、城中村之类的旧城改造,本质上是为了赶走原住居民、实现所谓的城市形象改善,然后将地卖给房地产开发商以获取高额土地收益,一些地方对原住民的就业、公共服务、住房过渡等方面考虑太少,甚至大面积压缩老城区学校、治安以及公共活动空间,为的是多腾出些可供政府卖的地,由此造成大量社会矛盾,必须引起足够重视。

(四)探索工业用地上的产业用房可分割转让

目前的工业用地出让、使用政策规定,工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证,使用者不能进行产权分割,无法进行转让和再开发。建议允许工业用地厂房可分割转让:一是产权可分割有助于降低改造成本,促进合作开发,大多数工业用地占地较大,一家企业自行改造成本过高,若是能够寻找合作伙伴共同更新改造,利用效率会大大提高;二是产权可分割符合家族式企业升级转型的需要,有不少工业用地是一个家庭的几个兄弟合伙买下的,但经营多年之后,有分开经营的实际需求,不可分割的规定限制了他们各自的发展;三是产权可分割符合新兴业态的空间需求,土地再开发与产业转型升级存在紧密关联,而产业转型升级常常伴随着新业态的出现,这些业态有不少介于传统工业制造和商业之间,需要更加灵活的产业空间。

(五)赋予集体建设用地更多权能,允许使用权人自行参与改造,与国有建设用地享受同等政策

建议允许集体工业厂房也能实施“零地技改”。在符合规划的前提下,允许集体建设用地使用权人在补缴相应税费后自行改造旧村庄、旧厂矿用地。允许通过协议方式转让存量建设用地使用权。支持利用旧厂房、闲置仓库等用地兴办符合规划的服务业,工业用地按商业用地价格补缴土地出让价差后,可直接转变为商业用地。

2.盘活存量资产存在的问题 篇二

一、地方财政结余结转资金的概念及意义

财预[2015]15号《财政部关于推进地方盘活财政存量资金有关事项的通知》中指出, 地方财政存量资金的结余结转资金, 是公共预算部门结余结转资金和地方政府基金预算部门预算结余结转资金的统称。

(一) 概念

(1) 地方财政结余资金是预算结余和决算结余的统称。预算结余指财政部批复的本部门预算在编制预算时出现的财政资金结余, 与年终各级地方财政机关执行结果的年度预算总收入 (预算收入、上级补助、下级上解、资金调入等收入) 大于预算总支出 (预算支出、上级补助、下级上解等支出) 的余额。 (2) 地方财政结转资金指的是地方行政事业单位财政在本部门财政结余的基础上, 需要跨年在专项用途上计划内继续使用的资金。

(二) 意义

为了盘活财政存量资金, 加强国家财政的后备力量, 解决好地方结余结转问题, 可以推进国民经济的稳定、顺利发展、避免出现财政赤字等现象。我国的地方财政结余结转坚持的一贯原则是:收支平衡, 略有结余, 科学、合理的财政制度秉持的经济财政理念, 为调整我国经济结构、加强地方财政部门执行力度、提高资金使用效益、财务预算管理更加科学化与精细化、促进经济增长发挥着非常重要的作用。

二、地方财政结余结转存量资金存在的问题

我国当前经济发展处于蓬勃发展的重要阶段, 资金作为推动经济运行的中坚力量, 发挥着巨大的作用。因此, 分析地方财政结余结转存量资金的问题是国家经济发展、民族事业进步的重要基础工作。

(一) 地方政府大量结余结转资金闲置

随着我国国民经济的迅速发展, 国家财政部收入量快速增加, 由于资金未形成有效需求造成大量结余资金闲置。据2012年国家审计局对18个省的抽样调查显示:104个地方财政部门的结余结转资金达396.4亿元占国库存款的44%。我国移动支付专项资金在使用过程中不过范、不透明的制度体系, 使得各地方部门的项目申报和资金安排混乱, 为了得到更多的项目资金支持, 地方各部门追求资金使用最大化申报, 资金到位后项目却毫无进展, 也是造成大量结余资金闲置的重要原因。

(二) 地方财会核算制度亟待完善

我国政府虽然在2010年针对中央级行政事业单位的财政结余结转资金问题, 规定了会计核算需要遵守的章程, 但是却未涉及到地方政府存量资金范围, 致使地方政府各级财政对于盘活存量资金的工作, 不能有一个清晰的工作内容与明确的工作方向, 从而使得地方政府财政存量资金的财政预算执行、财政拨款收支与结余结转资金等工作不能顺利进行, 地方财会核算制度的缺失, 给地方财政部门对财政部拨款的结余结转资金的界定和管理增加了难度。

(三) 转移支付结转结余资金不规范

一些由中央财政部向地方政府财政的转移支付专项使用资金, 由于工作人员的工作不到位的失职行为, 造成了资金支付渠道的不畅通, 甚至会被故意拖延时间迟迟不予支付。以致于政府的采购支出在不断受阻的情况下不能执行国库的直接支付制度, 支付系统的举步维艰、工作行为的不规范, 使得转移支付结转结余资金工作的顺利进行受到了严重影响。

三、盘活地方财政结余结转存量资金的策略

(一) 地方财政结余资金预算管理规范化

财预[2015]15号《财政部关于推进地方盘活财政存量资金有关事项的通知》中指出, 为了更好地发挥财政存量结余的资金效益, 对于按照原用途使用的财政存量资金要加大力度尽快拨付并投入使用;对于不需要按照原计划用途使用的结余结转资金, 国家财政部规定并实行统一收回、统筹使用的制度, 所收回存量资金使用在城市基础建设、国家公路、水利部门等工程项目领域。以提高财政存量资金的使用效益。如某区自2012年度起, 将盘活财政存量资金作为每年的常态化工作进行管理。2015年根据财预[2015]15号文件的基础原则与上级对某区部署的盘活财政存量资金的工作要求, 某区制定了《关于推进区直各部门盘活财政存量资金有关事项的通知》, 通知中明确规定了收缴原则为基本支出结转一年以上的、项目支出结转两年以上的资金将予以收回、将基本支出结构收费年限提前一年。某区2014年底部门预算小本级集中支付指标结余资金31555万元, 其中公共预算28645万元, 基金预算2910万元, 实际支出4001万元, 按照国家收缴原则, 拟收回结余指标结余8744万元 (其中包括基本支出收回976万元, 项目支出收回7768万元) 。

(二) 制定关于各级财政存量资金的定期清理制度

为了贯彻 (国办发[2014]70号文《国务院办公厅关于进一步做好盘活财政存量资金工作的通知》) 之规定, 切实落实好地方盘活财政存量资金的工作, 2015年2月份正式出台了财预[2015]15号《财政部关于推进地方盘活财政存量资金有关事项的通知》。通知中制定了地方各级财政部门的盘活财政存量资金的详细工作目标与工作内容。一方面明令地方政府财政对各省、各区、各市的盘活财政存量资金实际情况, 要严格执行跟踪与监控制度, 在经过同级人民政府批复后的每季度结束后15日内按照指定附件表格汇总好报送财政部。另一方面指出各级地方财政部门要对财政存量资金的每季度、上一季度、本季度等的结余结转资金情况进行分析与比较, 并找出增减与差异变化生成报告形式与财政存量资金表格一并报送国家财政部。如某区根据国办发[2014]70号《国务院办公厅关于进一步做好盘活财政存量资金工作的通知》与财预[2015]15号的文件要求, 积极开展结余结转工作, 着力建立盘活财政存量资金与预算编制、执行等挂钩机制, 以切实提高地方财政存量资金的使用效益。并根据制定表格填写好政府性基金预算结转资金、转移支付结转结余资金、部门预算结余结转资金、预算稳定调节基金、预算周转资金与其他用途的各项财政存量资金, 以及体现地方财政结余结转资金盘活情况的补充预备使用调节基金、调整使用用途的资金以及政府性基金调入一般公共预算、交回上级政府、同级政府收回等项目的填写, 将区盘活财政存量资金统计汇总表按照规定定期提交。

(三) 制定移动支付结转结余资金制度

对于移动支付结转结余资金 (包括一般公共预算安排的转移支付与政府性基金预算安排的转移支付) , 财预[2015]15号的文件内容中指出, 财政预算已经分配到地方部门并结转两年以上的资金, 必须由地方财政部门统一收回、统一筹划使用, 同时将收回的地方财政存量结余结转资金规定在两年内必须使用完毕。对于专项转移支付资金的交回、收回、调整使用用途等情况, 都要进行及时汇总并形成书面文件, 报送到上级部门和业务主管部门进行备案。对于移动支付资金的财政专户, 除依照国务院、财政部规定的法律条文纳入财政专户管理的资金外, 还要将财政预算安排使用的资金全部严格执行国库集中支付的管理之规定, 禁止转入财政专户, 并且要坚决杜绝违规采取“以拨作支”方式将库款转入财政专户、虚列支出、挤占挪用资金等行为的发生, 以盘活地方财政的存量资金、用好资金增量、支持实体经济的质量提高与效益的增加, 以促进我国经济社会健康、持续的发展。截止到2014年底某区财政权责发生制列支69791万元, 其中:教育事业发展基金66167万元、科技发展专项资金3624万元。

四、结语

地方政府财政部门在解决结余结转问题的同时, 要为实现我国财政部盘活财政存量资金的总目标 (以促进稳增长、促改革、调结构、惠民生) 为中心, 提高地方财政存量资金的使用效率与收益。针对地方财政结余结转资金要完善好资金收支管理, 并加大预算的执行力度, 地方财政存量资金力争实现“当年收入、当年支出”。根据我国地方财政结余接转资金的地方政府大量结余结转资金闲置、地方财会核算制度亟待完善、转移支付结转结余资金不规范的现状问题, 应该采取地方财政结余资金预算管理规范化、制定关于各级财政存量资金的定期报告制度、制定移动支付结转结余资金制度等有效策略, 以改善我国地方财政存量资金的现状, 并推动我国财政事业的科学化、正规化、合理化的发展进程。

参考文献

[1]常华清.盘活财政存量资金要统筹“四个关系”[J].财政监督, 2013, (28) .

[2]孙开, 王丹.盘活财政存量资金的对策建议[J].财政监督, 2013, (28) .

[3]常华清.盘活财政存量资金要统筹“四个关系”[J].财政监督, 2013, (28) .

3.企业闲置资产盘活问题研究 篇三

摘要:随着国民经济的快速发展和国有企业的发展壮大,企业重组活动日益频繁。特别是国家加大了一系列行业性企业的改革力度,力图通过改革使企业组织结构进一步、优化机制进一步完善。但是,由于机制、体制方面的不健全,企业闲臵资产的活化和保值增值工作在改革活动中并没有引起足够的重视,造成国家资产的流失。本文重点分析行业性企业的资产的特点以及闲臵资产盘活中遇到问题及处理方法。关键字:闲臵资产 成因 影响 方法

1、闲置资产概述 1.1闲臵资产的概念

随着经济全球化进程的加快,中国企业参与世界竞争已不可避免。由于科学技术的发展和市场环境的变化,许多企业都不同程度地存在闲臵资产,能否及时有效地盘活闲臵资产,已成为影响企业经济效益以及企业竞争力的重要因素之一。对企业目前的生产经营来说,闲臵资产是利用率很低的资产,不一定是不好的,可能对另外一个行业来说,可能是有益资产。闲臵资产与不良资产很多时候是被混在一起说的。企业的不良资产是指企业尚未处理的资产净损失和潜亏(资金)挂帐,以及按财务会计制度规定应提未提资产减值准备的各类有问题资产预计损失金额。当然,资产闲臵久了,往往都会当不良资产进行处臵。1.2闲臵资产的类型 1.2.1生产能力过剩型

即产品供大于求,市场饱和,企业不得不采取限产措施,这样就造成了现有生产能力过剩。但产品生产能力过剩,往往不是绝对的过剩,而是相对于市场开拓程度而言,相对于同类产品的更新换代而言,因此,实质上是产品创新能力不足或市场开拓能力不强的问题,或两者兼而有之。1.2.2技术设备老化型

一些企业建厂时间比较长,没能适应科学技术的发展和市场的变化及时进行技术改造,使得自身既缺乏造血功能,又没有外部输血条件,因而设备陈旧,技术落后,只能维持低效率运行,或处于瘫痪状态。1.2.3产品过时淘汰型

有些企业生产的产品跟不上市场发展的需要,产品开发创新能力很差,习惯了“等米下锅”、“守株待兔”。当前,人们的物质水平不断的提高,相应的对企业产品的需求不断变化。企业生产的产品只有不断创新,才能满足人们的需求,增加企业的市场竞争力。

2、企业闲置资产的成因分析

闲臵资产的产生,有其必然性和客观性。它与企业的产业结构及政策的变动、市场需求变化、技术进步、行政干预、决策水平、设备运用及维护等有直接关系。

2.1传统的管理观念,导致资产闲臵

企业受计划经济的影响,盲目争投资、争项目、争资产设备,片面追求资产占有数量,致使大量投资未能形成可供有效使用的资产,最终导致不少资产处于长期闲臵或半闲臵状态。2.2高层领导决策失误,导致资产闲臵

一些管理部门或人员决策失误造成资产闲臵,例如,一些管理部门或人员在进行资产投资或购臵时,由于没有很好地与具体实际相结合,没有经过认真仔细的调查研究和论证,或处于个人动机,造成盲目投资或购臵,使购臵回来的资产不能满足生产经营的需要,产生闲臵。2.3设备新换代,形成闲臵资产

现在的时代是经济上高速发展的时代,社会日新月异,人民的生活蒸蒸日上,这一些都应归功于科技的发展,正因为科技的发展,才使我们创造了前所未有的新时代,科技的发展使企业的产品更新换代的间隔大大缩短,生产能力不断增强,产量大幅度增加,商品的流通速度加快,为此,企业产品更新换代的周期也大大缩短,但是在企业产品更新的背后,是企业的资产设备的更新与改造,与此同时,伴随的是企业原有资产设备的报废与闲臵,此类设备虽然在生产上失去了它原来的地位,但在占有的场地上及人工的看管上却占有一席之地,企业还要为此负担一定的费用,对于此类闲臵资产的处理已是一个急需解决的问题。2.4企业破产或倒闭,造成资产闲臵

由于企业内部管理存在缺陷以及财务结构不合理等原因,加之企业外部经营环境竞争激烈,这就使得企业的现金流量是负数,只有支出,没有流入,长期下去,使得企业的营运资金难以维持,只有申请破产、倒闭,从而造成企业整体的资产闲臵。2.5工作量不饱和,造成资产闲臵

由于现代市场竞争异常激烈,使得有些企业产品的市场占有率不高,工作量不饱和,产品生产量达不到设备原有的生产能力,使一些中、小型企业所占有的市场份额逐渐缩小,产品大量积压,生产量逐年减少,有的企业在这种情况下,为了减少各项成本费用,避免更大的损失,就人为的把一条,甚至几条生产线停掉,造成设备闲臵。

3、闲置资产给企业带来的影响 3.1造成无形损耗

无形损耗是指资产的各种物质要素,在有效使用期内,由于技术进步而引起的价值上的损失。无形损耗分两种情况,一种情况是由于技术更新和劳动生产率的提高,使得生产同种产品的生产成本下降,造成的产品贬值,另一种情况是由于科学技术水平的进步,生产出了功能更完善、效率更高的设备,使得原有的设备贬值。在这两种情况下,尽管原来的设备在物质形态上是完好的,但是其使用价值和市场价值存在明显的差别。3.2造成企业财务信息失真

大量闲臵资产充斥在企业中,使企业财务数据不真实,在财务报告上往往表现为资产的“虚胖”,不能真实反映企业资产的运营情况,造成企业虚增资产、虚增利润,使得对外提供的财务会计报告,所反映的财务信息也失去其真实性,这不仅不符合会计核算的真实性原则,也与稳健原则相违背。

3.3使得企业管理成本高,包袱重

闲臵资产的管理及人工成本耗费量大、不但使企业包袱沉重,还造成大量资源浪费。首先对于大量闲臵资产,企业不但要付人工费对闲臵资产进行管理,并且对于整体完好的设备,每年还要进行保养、维修。不仅这样,根据财政部新颁布的《企业会计准则》的规定,企业除对已提足折旧的资产以及单独作价作为固定资产入账的土地不提折旧,其余的固定资产均需要提取折旧费用。其次,闲臵资产同时占用一定面积的场地,使占用面积的场地丧失了其投资机会。再次,在每年企业的资产清查中,都会给工作人员带来了不必要的工作量,这样就浪费了大量的人力物力,使得企业的管理成本增加。

3.4减弱企业筹资能力,增加企业风险

由于现代市场的活跃,资本市场也蓬勃发展,为企业的筹资提供了广阔的天地,但是由于企业存在大量的闲臵资产,长期以来,使得有些企业账面很好看,实际虚赢实亏很严重,导致财务报表充斥水分,不利于企业的股东、企业的经营者、广大投资者、债权人以及银行等财务信息使用者的经营、投资决策。从而毁损企业在资本市场的声誉,进而影响企业的筹资能力,增加企业的经营风险。

4、盘活企业闲置资产的方法

盘活闲臵资产应该在政府的管理下,以市场为导向,以资产效益最大化为目标,结合产权制度改革和产业结构调整,打破地域和行业的界限,先 易后难,逐个解决,进而达到整体盘活的目的。4.1加大政府扶持力度

及时盘活闲臵资产,仅依靠企业自身是不足的,政府应该制定扶持政策,给予大力支持和指导,同时还要培育与完善产权交易市场,为企业转让闲臵资产提供方便。

4.1.1制定政策,强化指导协调

一些企业在进行改造时,缺乏足够的资金,还有一些企业投资新项目中途资金不到位造成投资失败。针对这些闲臵资产,政府应针对性地制定一些扶持政策,并监督政策的执行。同时,政府应加强基础设施建设,提高自身管理水平,为企业提高需要的信息,并利用政府对外联系渠道广、范围宽的优势,为企业牵线搭桥,对企业进行必要的指导与协调。4.1.2培育产权交易市场,方便资产转让交易

培育和建设闲臵资产交易市场是我国流通领域综合要素市场建设的一个迫在眉睫的内容。资产交易市场的建立需要国家和企业进行合作。我国建有很多交易市场,但大多数为无形市场,且由于组织形式、管理体制等原因的限制,主要对比较大企业有利,而对其他的中小型企业的闲臵资产仍然得不到益处。因此,可以以行业或地区建立闲臵资产自由交易市场,使企业的闲臵资产更早得到有效转让,以减少资金占用,盘活资金,加速资金周转,提高企业的经济效益。4.2加大企业自身的盘活力度 4.2.1强化企业内部管理

提高企业内部管理,就是要转变管理理念,树立并加强企业整体资产的境遇管理意识,解决整体资本中的个别资产闲臵问题,追求资本收益最大化为目标的经营理念。企业内部资产使用者,应彻底改变过去为了搞形象工程而盲目投资的经营理念,从思维方式、目标任务、控制方法等方面转移到资本的组织、管理、运营上,充分发挥企业整体资产的效益,防止产生闲臵资产。

4.2.2建立信息库,实行网络化管理

(1)对生产设备应实行分级管理,采用计算机设备管理,建立信息库,使企业内设备等资产的运作情况及时得到反映,可迅速提供闲臵设备的清单,有利于设备的盘活和调剂。

(2)建立资产管理计算机系统,企业可加入社会上的一些设备管理或产权交易网络,目的在于收集、汇总、发布产权交易信息,提供产权交易和资产调剂服务,促进信息交流,形成一个迅速、及时、可随时随地提供 交换、查询闲臵资产及产权转让信息系统,从而实现资产优化配臵,达到盘活闲臵资产的目的。

4.2.3建立或依托闲臵资产管理机构

闲臵资产管理机构犹如高效的监管系统,从全局出发,成为一个联系全局资产流动的渠道和纽带,系统科学的监控和防范闲臵、不良的资产,有步骤的消化闲臵、不良资产。企业各部门通过系统的管理,有效地掌握自身的闲臵、不良资产情况,根据各自的不同需求,重新组织配臵,使得一些低效资产产生效益。

4.2.4利用资产租赁或兼并,盘活闲臵资产

在生产经营过程中,经常会出现一部分企业大批资产闲臵,使企业因融资困难无法添臵所需的同类设备。针对这种状况,可以考虑将闲臵资产对外进行出租。对于出租方来说,既可以达到盘活闲臵资产的目的,又可以获得租金,增加企业的收入,获得的租金可以投入到新的项目中,使得企业能正常运转。对于承租方也是有益的,可以避免因无力添臵设备而出现危机的情况。

兼并则是指在两家公司或两家以上公司合并中,其中一家公司因兼并了其他公司而成为存续公司的经济行为。在兼并中,存续公司仍保持原有的公司名称,且有权获得其他被吸收公司的资产和债权,同时承担其债务,被吸收公司则不存在了。具有较高管理效率的企业兼并管理效率低的企业,可以通过提高后者的管理效率而获得正效应。很多企业经营状况不佳,由于资金周转不畅,大量资金都沉淀在一部分有形资产上,从而形成大量的闲臵资产。亏损企业可视情况与经营良好,需扩大规模的、有消化能力的大企业联合甚至被兼并,实现资产重组,使资产闲臵以比较合适的价格被处理,并在新的资产配臵中实现其价值。4.2.5强化决策,避免投资失误产生闲臵资产

企业生产经营活动的主要目的就是运用资产取得收益,以使企业的资产不断增值,因此,企业必须充分利用现有的资产,以增加企业的收益。但是,在企业的生产经营过程中,由于各种原因,经常会出现闲臵资产,这时企业可以考虑利用现有的闲臵资产对外投资,以取得投资收益达到盘活闲臵资产的目的。对投资者而言,即使闲臵资产得到了充分利用,提高了企业资金的利用率,还可分散投资,减少资产闲臵造成的损失,减少企业的经营风险;对被投资企业而言,既可以迅速取得所需的资产,保证生产经营的正常进行,还可以与对方建立良好的合作伙伴关系,谋求共同发展。

5、盘活闲置资产—以中国石油辽宁阜新销售分公司为例 5.1公司概况

阜新分公司原有两座油库,东梁油库储存汽柴油,阿金油库储存润滑油和成品油。随着企业持续重组和业务整合,占地6.66万平方米的阿金油库经营日趋萎缩,房屋闲臵,杂草丛生,成为守着搭钱、弃之可惜的包袱。2007年年初,阜新分公司决定以养殖、种植为重点,开发利用阿金油库,建设副食品供应基地。该公司利用闲臵仓库建起养鸡场和养猪场, 利用空地建起花卉大棚和蔬菜大棚,并种植各种树木。以养殖业带动种植业发展,建设循环经济产业链的绿色庄园。将“都市农业”与“石油销售”两件互不相干的产业进行了成功的嫁接。截至2008年8月底,该公司养殖的美国蛋鸡已产蛋22万斤,除分给员工和供应加油站食堂外,对外销售6.5万斤,销售肉鸡1.6万斤,获利12.9万元

阜新销售的做法与经验受到上级的重视和支持。中国石油集团公司有关部门、中国石油销售公司等公司领导先后到这里考察调研,对阜新销售通过开发利用闲臵油库,以养殖业发展带动种植业腾飞,建设集安臵、服务、创收于一体的绿色庄园,形成循环经济产业链的做法给予充分肯定。5.2具体措施

5.2.1强化管理意识,谋求效益最大化

面对闲臵资产,作为企业领导干部,开动脑筋,开发利用,阜新销售的可贵之处,就在于领导干部有很强的管理意识,不安于现状,不贪图享受,善琢磨会干事,尽可能的为企业谋利益。5.2.2领导重视,为员工谋福祉。

时下,“情为民所系,权为民所用,利为民所谋”等执政格言,经常挂在一些领导干部的嘴边,写在许多单位的报告里。须知,群众看中的不仅是领导干部的自我表白,更期待实实在在的行动。试想,阜新销售如果不利用闲臵油库创办“两个基地”,20名有偿解除劳动关系人员就不能顺利实现再就业,就没有今天的温馨生活。领导干部真心实意为群众谋福祉,就会得到群众拥护,企业才能和谐稳定发展。5.2.3健全机制,加强领导

为了健全机制,加强领导,有序发展,建议将销售企业闲臵资产开发利用纳入非油业务,统一规划,统一管理。利用闲臵资产发展多种经营,相信只要好好耕耘,必有收获。同样是一项不可忽视、效益可观的业务。

2007年初,阜新销售领导班子经过深思熟虑,做出了“以养殖种植为着眼点,开发利用阿金油库”的决定,利用闲臵土地和库房,建设再就业基地 和副食品供应基地。

中国石油辽宁销售阜新分公司主要依靠企业自身的努力利用停弃不用的油库进行改造,建设成都市农业,有效地盘活了企业的闲臵资产,不仅提供了一部分的就业岗位,还为企业创造了新的经济效益。

6、结论

由于企业闲臵资产的规模不同。资产闲臵程度不同、产生的原因不同,盘活的方法也应有所区别。从企业自身角度来说应区别情况,采取加大科技创新,强化企业经营管理,积极组织投资、租赁、拍卖等方式盘活闲臵资产。当然,盘活闲臵资产,不仅依靠企业经营管理,还必须有政府的宏观调控和政策扶持,只有政府和企业共同努力,才能及时有效地盘活企业的闲臵资产。

参考文献:

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[7]刘于鹤.《关于国有企业建立现代企业制度的几点思考》,2002第3期 [8]胡庆国.《闲臵设备的在用与管理》.2002第9期 [9]龚仁浦.《闲臵设备调剂》.2003第4期

4.盘活存量资产存在的问题 篇四

第一条 为提高土地节约集约利用水平,盘活存量建设用地,推进土地资源的合理开发和可持续利用,促进经济发展,维护社会稳定,根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等法律法规的规定,结合本市实际,制订本暂行规定。

第二条 本规定所称的存量建设用地,是指在本市行政区域内土地使用者在2011年6月30日前取得的建设用地使用权,超过规定期限未动工建设或动工建设不符合法律法规规定情形的建设用地。

第三条 符合万宁市土地利用总体规划,且宗地所在区域已编制控制性详细规划,属于以下情形之一的存量建设用地,应当按照控制性详细规划确定的用途进行盘活开发利用:

(一)由于土地闲置,市政府已作出处置决定,上级行政复议机关或司法机关撤销了市政府处置决定且未动工建设的土地;

(二)以出让方式取得超过规定期限未动工建设的土地;

(三)已在市土地行政主管部门办理土地抵押登记超过规定期限未动工建设的土地;

(四)司法机关已查封超过规定期限未动工建设的土地;

(五)司法机关裁定抵债或转让超过规定期限未动工建设的土地;

(六)因建设规划调整造成未能按期动工建设的土地;

(七)已动工建设,但投资额占项目投资总额不足25%或已开发建设面积占应开发建设面积不足三分之一的停缓建工程用地;

(八)法律、法规规定应当盘活开发利用的其他存量建设用地。

第四条

盘活存量建设用地的措施:

依据《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)、《海南省闲置建设用地处置规定》(海南省人民政府令第143号)规定,应当予以处置的以上情形的存量建设用地,但为了盘活存量建设用地,经建设用地使用权人向市土地行政主管部门提出申请,报经市政府批准后,由市土地行政主管部门与建设用地使用权人重新签订土地出让合同和限期开发协议,建设用地使用权人按协议约定缴交有关费用后,按照以下措施以宗地为单位进行盘活开发利用。

(一)上级行政复议机关或司法机关撤销市政府收地决定的存量建设用地,以出让、转让方式取得国有土地使用权的存量建设用地,在市土地行政主管部门发出办理盘活存量建设用地手续通知之日起6个月内必须动工建设,自动工建设之日起一年内建设项目投资额应达到建设项目总投资额的25%以上,或者已动工开发的土地面积必须超过应动工开发建设土地总面积的三分之一以上,两年内必须竣工。

(二)已在市土地行政主管部门办理土地抵押登记,但尚未开发的建设用地,经司法机关裁定抵债给国有独资商业银行的,由国有独资商业银行向市人民政府申请核发换地权益书,由市土地主管部门委托具有相关资质评估机构对宗地权益价值进行评估,按经备案的评估价格核发换地权益书。未经司法机关裁定的,按照《海南经济特区换地权益书流转与收回暂行办法》(海南省人民政府令第199号)的规定,由国有商业银行在市土地主管部门发出办理核发换地权益书手续之日起30日内,向市人民政府提出核发换地权益书申请。

(三)经司法机关裁定过户或裁定作为抵债物抵债的闲置建设用地,由市土地行政主管部门给予办理土地过户手续,并重新签订土地出让合同和限期开发协议,建设用地使用权人缴交有关费用后,须在办理土地过户之日起六个月内动工进行项目开发建设。

(四)因城乡建设规划调整造成宗地不能按原土地出让文件或出让合同规定、约定的用途进行开发建设,建设用地使用权人又不同意按新的规划用途建设的,由市人民政府依法作价补偿后,收回土地使用权;建设用地使用权人同意按新的规划用途建设的,须在市土地行政主管部门发出办理盘活存量建设用地手续通知之日起2个月内提出办理土地用途改变手续申请,在市土地行政主管部门按规定办理并报用地原批准机关批准,补交土地出让金及有关费用后,6个月内必须动工建设。

(五)已动工建设,但项目已投资额占投资总额不足25%,或者动工开发面积未达到项目应动工开发建设土地面积三分之一的停缓建工程用地,在市土地行政主管部门发出办理盘活存量建设用地手续通知之日起6个月必须恢复动工建设。

(六)因不可抗力等原因使得建设用地使用权人不能按本规定限定的动工建设期限进行开发建设的,建设用地使用权人在市土地行政主管部门发出办理盘活存量建设用地手续通知之日起2个月内必须向市土地行政主管部门提交延期开发申请,延期开发期限最长不超过6个月。延期期限满后仍不动工建设的,无偿收回建设用地使用权。

(七)没有能力按本规定要求进行项目开发建设的,可采取代为处置方式进行盘活开发利用。建设用地使用权人须在市土地行政主管部门发出办理盘活存量建设用地手续通知之日起2个月内向市土地行政主管部门提出代为处置申请,由市土地行政主管部门和建设用地使用权人共同委托具有相关资质的评估机构,根据代为处置宗地所在区域基础设施建设程度、宗地使用条件等因素对代为处置宗地现存价值进行评估,评估价格经依法确认后,由市土地行政主管部门与建设用地使用权人签订代为处置协议书,将土地交市土地开发整理储备中心处置。建设用地使用权人的土地处置收益,在土地处置完成后按经确认的评估价格支付。

第五条 依照本规定进行盘活开发利用的存量建设用地,建设用地使用权人须在与市土地行政主管部门签订限期开发协议之日起15天内,按批准的盘活开发宗地实际土地面积每亩5万元标准缴交项目开发保证金。建设用地使用权人在限期开发协议约定的期限内开发达到本规定第十条情形时予以退还保证金,限期开发期限满后未进行开发或开发未达到本规定第十条情形的,项目开发保证金不予退还。第六条 依照本规定进行盘活的存量建设用地,尚存在未付清征地补偿款、青苗及地上附着物补偿款(包括房屋拆迁补偿款)、安置补偿费等征地历史遗留问题的,由建设用地使用权人负责处理。市政府按照“六个一”的项目推进工作方式给予支持和帮助。

第七条 万宁市土地利用总体规划已调整为农用地的闲置建设用地,依照《海南省闲置建设用地处置规定》(海南省人民政府令第143号)、《海南省经济特区换地权益书流转与收回暂行办法》(海南省人民政府令第199号)及《海南省土地置换办法(试行)》的有关规定处置。

第八条 本规定限定的期限内未投入进行项目开发建设,也不提出延期开发或代为处置申请的,或虽已提出延期开发或代为处置申请但未经批准,建设用地使用权人仍未进行项目开发的,依法无偿收回建设用地使用权,注销土地登记和国有土地使用权证书。

第九条 依照本规定进行盘活的存量建设用地,虽已动工建设,但建设用地使用权人与市土地行政主管部门签订的限期开发协议或重新签订的土地出让合同约定的动工开发日期满后一年内,已投资开发总额占项目投资开发总额不足25%,或动工开发土地面积占应开发建设土地面积不足三分之一的,市土地行政主管部门应当作新的闲置建设用地依法收回土地使用权。

第十条 国有建设用地使用权人依法取得施工许可证后,实施了以下行为的,视为已动工开发:

(一)需深挖基坑的项目,基坑项目开挖完毕;使用桩基的项目,完成所有基础桩。

(二)其他项目,地基施工完成三分之一以上。

国有建设用地使用权人仅进行土地平整、绿化、建设围墙的,不视为动工建设。

第十一条 项目开发总投资额以国有建设用地使用权有偿使用合同的约定确定,合同未约定或约定不明确的,以发改部门核准或备案的项目开发总投资额为准。已投资额由具有工程造价评估资质的机构进行评估并经市住房和城乡建设主管部门确定。总投资额、已投资额不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的取得土地相关税费。

第十二条 项目应当开发土地总面积,以经依法批准的项目修建性详细规划方案中的建筑物、构筑物(包括区内道路)所占的土地总面积为准。规划绿地所占的土地面积不认定为应当开发土地面积。应当开发土地总面积中,建设用地使用权人已经实际开发的土地面积,由具有相关资质的测绘机构实地测绘确定。

第十三条 闲置满两年以上的土地,依法不得办理土地他项权利登记。

第十四条 市土地行政主管部门要对全市闲置建设用地处置情况、区域建设规划编制审批情况等,进行全面的清理和认真审查,严格审核闲置建设用地是否符合本规定规定的条件。

第十五条 市住房和城乡建设主管部门要认真抓紧城乡规划及各开发区的控制性详细规划的编制审批工作,督促项目业主单位按时编制盘活建设项目修建性详细规划方案,对建设用地使用权人呈报的修建性详细规划方案或项目报建手续,要及时组织评审,及时审批,确保盘活存量建设用地项目按期开工建设。对违反本规定,不依法履行职责,造成建设项目无法按期开工建设,造成损失的,追究单位主管领导和直接责任人的责任。

第十六条 本规定由市土地行政主管部门负责解释。

第十七条 本市有关盘活土地的处置规定与本规定不一致的,依本规定执行。

5.盘活存量资产存在的问题 篇五

国务院对盘活财政存量资金工作高度重视,强调这是创新宏观调控的重要内容,对于稳增长、惠民生具有重要意义,要求切实提高资金使用效率,充分释放积极财政政策的有效作用。按照国务院部署和要求,有关部门在盘活存量方面做了大量工作,提出了具体要求,财政存量资金快速增长的趋势初步得到遏制。但从近期审计署对中央本级和部分省财政存量资金审计情况来看,各级财政存量资金的数额依然较大,与盘活存量、用好增量、支持实体经济提质增效和促进经济社会持续健康发展的要求相比,仍有较大差距,有必要进一步采取措施加以解决。

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