工业地产分析报告

工业地产分析报告（精选8篇）

1.工业地产分析报告 篇一

北京项目考察报告

郭长根、刘志臣 2011年9月8日

2011年9月6日下午我们对北京丰台总部基地和亦庄联东U谷产业综合体项目进行了考察调研；7日上午赶赴河北涿州参加涿州市政府针对京南智慧园项目的交流协调会。具体情况如下。

一、丰台总部基地

我们到现场参观时没有找到招商中心或者售楼处，仅找到了物业服务中心。据物业服务中心的人员介绍，目前总部基地所有楼盘已售完，不再接待购买客户；如果想租赁，也只能自行去找业主谈，但他们不提供业主信息；物业服务中心仅负责针对业主的物业服务。随后，我们转了一圈，对园区做大致了解。

园区位于西北京南四环边，距天安门直线距离13公里左右。园区占地900亩，大约500栋高密度写字楼。写字楼分高低两种，高的11~15层左右，建筑面积13000平米左右，集中在北面金融总部区；其余大部分楼高为5-6层不等，建筑面积在6000平左右。楼的样式不多：整齐划一方块结构；主色调为深灰色，每栋下面三层包有红色外框。入住的企业以央企、上市公司、金融和高科技企业为主。园区一些公交线路经过但无地铁（离最近的地铁站也有7公里左右，据说将修地铁9号线）。生活配套设施较少，酒店、餐饮、娱乐设施不多。一期项目自2003年开始到2010年售完，历时7年。

据悉，2004年开盘时，总部基地的办公楼大约6800元/平方米，对面怡海花园住宅价格6500元/平米。目前怡海花园的房子3万元/平方米左右，而总部基地办公楼仍徘徊在2万左右。“面积太大，总价太高，贷款不好办，又是工业产权，所以转让难度比较大。”，故总部基地的房子转手出售的较少，主要用于出租。

另据悉，总部基地正在往东扩大约1.75平方公里，定位为高技术服务总部区。总部基地东扩在功能布局上将分为总部基地国际区、总部基地综合区、总部基地民营区和总部基地生活区，其中总部国际区除了现有的汽车博物馆，还将规划大体量、高品质的独栋办公楼，并建设国际商务酒店、国际会展中心、现代艺术中心、SOHO中心；总部综合区除了独栋总部楼外，还将集教育、酒店、餐饮、娱乐等生活、商务配套服务于一体。丰台总部基地向东拓展后，整个总部基地项目总占地面积约400公顷，总建筑面积约800万平方米，其中已完成300万平方米，总投资300多亿。

二、联东U谷

联东U谷位于亦庄开发区，南六环外、京津塘高速边，距天安门直线距离25公里；占地1300亩，规划建筑面积100万平米；属于中关村科技园分支，是国家级开发区。

我们现场参观时发现，园区中的标准厂房已经全部住满；研发生产混合用房区域建成部分已经住满，还有两排在建，据说已经售完；特殊定制区已经建完；目前在售的是总部商务区。

我们到招商/售楼中心了解总部商务园的情况。据招商经理介绍，总部商务园占地200亩，有8排商务独栋，每排7-8栋；目前在建、预售其中的2排，其余还未开始；每栋楼有4、5层两种，建筑面积1600~3200平米左右，独栋或双拼结构；企业必须在园区注册才可购买，每平米售价8000元左右；房屋只有产权证，但北京地区房屋交易或贷款仅需产权证；根据情况，注册企业可享受国家级，或省级，或园区内的特殊优惠政策。

据现场感觉，与标准厂房和研发生产混合用房相比，商务独栋的销售情况并不理想。因为联东U谷投入大量的广告宣传商务独栋，但目前在建的两排还未售完，其余的六排还未开建；而研发混合用房和厂房早已全部售完。

三、京南智慧园

2011年9月7日上午10：00~12：00，我们和赛普中心的孙主任、查处长等与涿州市委领导一行开了京南智慧园项目交流协调会。这次，新任市长非常重视该项目，希望通过该项目提升园区形象、拉动经济和带动就业，现场表示欢迎项目落户，责成各部门尽快落实各项落户审批工作，并指派专门的副市长督办和协调后户各项工作。会后不久，我们也顺利接到规划局受理项目通知。估计在涿州市政府层面项目基本通过了，下一步需要到省里环首都办申请土地指标问题。

但是，在交流过程中，市委领导也提出了对项目的担心和警示。市委书记明确表示，项目必须是做产业聚集，开发区不需要房地产开发；项目必须能够像赛普中心介绍的那样能够有国家级“某某产业基地”或“某某中心”的名头落户，并能够实实在在地落户一些龙头企业；开发区土地指标的释放是根据项目进展情况供给的，先期可能仅给200~500亩，如果半年内未动工，或者动工后仅作房地产开发而无大企业入住，市政府很可能收回土地指标且不再继续供应剩余指标。市政府也专门参观赛普中心，了解中心的性质和能力。

另外，当天下午，我们也接触了华容投资有限公司的任总。据任总介绍，华容投资在涿州开发区有5平方公里的商业和住宅地产开发体量，其中，1000亩左右自己做一、二级房地产开发，其余只做一级开发。目前，在与万达和万科接触，准备引进万达商业综合体项目。华容投资在涿州项目，其中，华容投资占股51%，福建一私企占股40%，涿州政府占股9%。项目获利后，每亩向政府缴纳土地指表费约47.3万，其余获利40%归政府，60%归项目公司。任总原本是赛普中心的人，现在人事关系还在中心，两年前运作华容的项目，对涿州政府关系很熟，赛普中心希望任总能在当地帮助我们。

四、建议和意见

（1）针对京南智慧园项目

由于项目规模巨大，京南智慧园的规划和建设，在前期必须先满足政府产业聚集的要求，利用CSIP赛普测试中心的名声和能力，真正吸引几家龙头企业入住，树立“智慧园区”的形象，以争取政府的优惠政策和土地指标支持。有了一定的形象和政府支持之后，在后期项目中逐渐增加住宅和商业比重，逐渐增加盈利空间。

由于土地指标的紧缺，整个项目的指标至少要分两、三次甚至更多次才能获得，而每一次的获得都以之前的招商完成情况为基础，因此，前期的“产业聚集”非常关键，前期切不可不动或者盲动。为减少前期投入风险和快速区的招商效果，应该提前让赛普中心与一些龙头企业接触，并给予一定优惠条件吸引共同入住。前期产业聚集增加人气后，后面的地产项目增值空间也大，如果前期就做房地产，不但政府限制，且利润空间也有不高。

（2）针对南京财富产业园项目

南京项目我们无法作产业聚集，而且政府也没有强行产业聚集任务，应侧重房地产业务。但由于远离市区，大楼单体体量大，12层的售价近亿元人民币，6层的也要4000多万元，能买得起企业不多；而且即使有整幢购买的企业，其议价能力必然也强，成交后利润也会降低。据这一时期客户蓄水情况看，购买1000平米左右的居多。故建议以按层分割出售为主，只要想办法取得土地证分割许可。据悉，增加土地出让金可以变通解决。如此法可行，可借机收购周边位置好的工业用地，如法炮制。

2.工业地产分析报告 篇二

观察一系列政策的出台, 其大背景正是由于中国经济发展历经20~30年的高速成长, 使得无论土地还是人力资源等一系列生产要素的价格都节节攀升, 而倒逼产业进行升级迭代。此前低附加值、高劳动密集型的产业面临无法持续, 需要由沿海向内陆区域转移, 甚至是搬离大陆赴东南亚或其他地区。产业的升级伴随着一系列经济、社会结构形态的改变, 也意味着设施物业层面的转型。本文试图聚焦工业转型背景下工业地产设施升级、转换功能所面临的机遇与挑战。

篇章一经济发展与工业土地资源

在产业升级与城市快速扩张的背景下, 一系列社会、经济变革绘就的产业升级图景意味着围绕重点城市的产业园区也面临着升级发展:伴随着旧产业的转移, 原本多为从事低附加产值生产的厂房、土地如何被更新运用无疑成为一个日益为人关注的话题。

产业升级是经济发展之后的必由之路

在此系列第二篇专题文章中我们曾详细探讨了近年来作为生产成本要素的人力资源日趋昂贵, 实际上与之相对应的, 从事生产的工业土地价格 (价值) 也在不断升高。

从近十年主要一二线城市的工业土地 (一手) 价格比较可发现, 其复合增长率分别达到9.1%及10.7%。其中二线城市升幅更大部分原因在于, 二线城市的土地市场仍有比较充分的交易及市场价格, 而由于一线工业土地供应有限, 地方政府日渐趋向于严格控制所入驻企业资质、创收情况, 而并非聚焦于推升土地价格, 因此土地的成交价格反而受到抑制, 实际潜在涨幅应远高于成交价格所示。

随着经济发展, 既有的产业必然会不断调整, 以适应不断上涨的成本, 并向产业链上产出更高附加值的环节移动, 从而达到单位面积土地上产出更高的效率。苏州工业园区 (SIP) 位于邻近上海约100公里的江苏省内, 作为中新合作的工业园区成功样本, 其历时近30年的发展过程也可以清晰地看到产业在园区内迭代升级, 并不断创造出更高产值的过程。

以苏州工业园区发展轨迹为例可以看到, 在工业园区创立的前十年, 园区内生产产值经历了高速成长 (总生产产值年复合增长率达45%以上) , 由于处于快速建设阶段, 如果以每年园区存量工业及商办单位面积产生的产值来看, 是逐年减少的。而自2005年起, 随着园区的逐步成熟, 出让土地减少、建成面积渐趋稳定, 整个园区发展单位产值回升, 并成为带动园区经济发展的主要因素。而苏州工业园区由于开发成熟与规划前瞻, 近年来第三产业更是蓬勃发展, 这也进一步催动了单位产值的上升。

经济发展模式升级必然驱动原有的低附加值产业, 如一般制造业向高附加值产业转变, 而所附着的厂房需要改造为新的功能设施。然而, 新的产业可能是资本密集度更高或是需要更高层次人力资源的研发业务, 以及生产精密度更高的医药或是IT产业, 但可能囿于产业整体规划或招商进程, 并非每个园区都适合引入。另一方面高端制造业对于厂房设施的要求会有升级, 其要求体现在尘埃、噪音甚至是来自于厂区周边的震动都可能是精益生产过程需要在意的, 其他物理设施条件包括原先的地板天花都可能被要求改造。原有工业生产设施在制造业进一步升级的环节上面临诸多挑战, 因此寻求因势利导、事半功倍的升级模式也是我们应考虑的方向。

篇章二城市扩张升级背景下, 原生产功能设施向多用途转变

经济发展带动产业升级不可避免, 既有的厂房厂址随即面对的问题是如何被进一步地转化利用。实际上原有工业用途的物业改建为其他功能的命题若干年前即已出现:主要城市尤其是一线城市中, 位于市区中心范围内原生产企业 (基本皆为国营企业) 在逐步市场化过程中, 逐步改建市区厂区变为商务园区, 成为办公乃至零售、娱乐等其他功能, 实现了土地功能由第二产业向第三产业服务转变, 更精益化地利用了土地的价值。当然这转变其中包含了在制度、市场等多个层面的创新, 包括土地性质、屋宇功能等方面的探索与变通。

从原工业物业向其它用途转变的过程目前可大致分为三种路径, 前两种基本为工业物业转化为一般较为熟知的商办类功能, 而第三种为工业物业由原生产功能向新经济的升级迭代, 也是本文更想着重讨论的方式。

路径一:租赁后改建为办公商业用途 (不改变土地性质)

适合改建为商办用途的厂房此前以中心城区位置国企为主。以上海为例, 大量的工业企业原先在市区范围内生产经营, 但随着城区的发展扩大, 这些区域再作生产功能已不经济。有数据表明上海国资委监管企业土地总量占上海土地总量10%以上。而在2006年上海出台《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》即明确要积极利用老厂房促进现代服务业健康发展。而在改建承接新的商业功能时原则上都不会去改变容积率甚至是建筑形态。

另一方面, 随着城市化快速推进, 原先偏远的工业区也渐渐成为人口密集、设施齐备的宜商宜住的城市新社区, 在不改变规划许可前提下, 改造此前十到二十年开发建设的次新工厂为办公类项目是较为成熟的做法。如浦东金桥开发区一处多层厂房原为内衣厂生产使用, 一内资开发商在近期收购后改建为Loft创意园区。

此类工业设施基本改建为商业、办公类用途。商办类设施单位租金增长潜力很大。需要看到, 办公类物业受市场波动影响更大, 但单位面积租金水平均在厂房的一倍以上。

路径二:深圳模式——工改工工业商业及其他改变土地性质的尝试

这种模式为近年来深圳起风气之先并推出了较为系统的操作办法。方案包含对于原工业用地附着建筑不再利用, 而是重建新楼并同时伴随容积率的重新修订, 使其达到3以上甚至是6~7, 成为新兴IO (industrial office) 用途。土地性质可能由原有单一工业用途转变为工业结合商业部分。由于深圳的地理环境所限, 城区建设用地面积仅968平方公里 (2014年底) , 近年来其新增工业用地均依靠填海造地及存量土地二次开发, 因此面对用地紧缺的问题尤为迫切且来得更早。由此诉诸工业性用地城市更新计划——改变原来的建筑容积率并引入其他包括商业、住宅类的土地使用性质不失为务实的一种创新方式。如位于深圳南山的某项目, 调整原有土地规划加入商办配套部分后, 使得不可分割销售的产业部分面积占项目60%~70%, 在限定产业基础上由企业认购。此外配套部分占30%~40%, 这部分可以分割对外销售 (30年用权) 。

同样北京也存在着可供开发土地缺乏的压力, 北京市住建委在2013年下半年出台政策鼓励国有企业以自有土地 (多为原有厂房工业用地) 开发保障性住房。这是一种渐进式的尝试, 具体多少比例能得到规划许可转性为住宅用地开发, 多少比例用地仍保留原有性质、功能转为办公园区等设施仍待政府对市场情况的评判考虑。我们看到市场中一些具有开发资质、且有较多工业土地资源的企业率先涉足, 承揽了项目一二级开发, 而开发的进程中也涉及了变更原有土地性质。

可以看到, 几乎所有一线城市都在迅速面临同样的土地资源问题, 比如上海在2015年中已宣布未来将在目前850平方公里的工业建设用地指标 (占全市建设用地27%) 基础上远期 (2040) 降低至10%~15%, 这意味着工业用地面积将逐步下降, 原有用地在采取一定措施转化为其他性质用地。可以预见深圳目前的转型创新亦有可能被正式引入到其他城市。

城市建设的快速发展带来了工业设施及其附着土地有了变更性质的机会, 这也为一些有着更为独到眼光的投资者所亲睐。市场中不乏有投资者寻求收购或已购入老旧厂房, 在城市快速扩张之际, 等待地方政府重新规划利用工业土地, 通过动拆迁途径获得土地升值的收益。

路径三:消费升级带动的工业物业更新利用

从经济发展带来改变这一角度来思考, 我们看到也正是由于人力成本 (工资) 的逐步升高, 整体消费市场在日益蓬勃发展。消费升级的背景下, 城市周边区域的厂房在脱离原有生产加工功能之余, 也会有更多的可能去服务于日渐升级的消费需求。这一趋势目前刚处于起步阶段, 但我们预计未来将有更多的案例出现, 而市场也会相应有更多的讨论。

与消费不断升级发展相应地将衍生出诸如对于物流仓储、消费后台数据处理乃至更精细化的配送、处理设施 (如生鲜冷链库) 的需求, 这些功能直接服务于迅速发展的第三产业并且这些需求都可考虑在原先从事生产功能的厂房基础上改建而成, 成为地方产业“腾笼换鸟”的选择之一。

向消费转型趋势一工业厂房改制物流仓储

需求产生的原因鸟”的选择之一。

中国整体经济正处于由投资拉动转向消费驱动, 而消费中最为突出的亮点无疑是零售电商, 其需求相应也在快速上升。

由于面临工业转型的厂房位置都处于经济发达城市, 同时也是潜在消费者密集地区, 这与零售业对于仓储位置的需求天然重合。在零售各环节中由于运输成本的相对高昂而仓储成本总体占比相对较低, 商业企业相应地更多会考虑尽量地贴近终端消费市场。但另一方面在包括一线及部分二线城市在内的地区物更精的第地方仓储用地近年来的投放非常稀缺, 物流设施也是供不应求。利用原有废弃厂房改建成为仓储设施不失为一种替代性的选择。

售, 昂从经济角度来看, 随着发达区域生产加工业的弱化, 其设施租金的上升动能不足, 以苏州市场为例, 2009至2015年上半年标准厂房租金涨幅约15%, 而同期物流设施租金上涨近25%。当然不可否认考虑到生产企业为地方经济带来更多税收及其它优势, 部分厂房的租金是非市场化的, 但综合来看仍能发现不同的市场趋势变化。

种替市场发展态势决定了这种改建有着特定的需求与赢利模式, 近期案例包括一物流地产开发商在苏州高新区内将此前弃置的厂房改建为仓库, 单位租金水平提升达到50%以上。而在广州, 由于市场中本身存在诸多建设在较低成本宅基地之上的仓储设施, 有一些厂房不再使用后, 甚至直接改为了非高标仓进入市场, 解决快速增长的仓储需求。

面临的挑战

市场发展的演进总是充满各种的转折, 一种模式带来收益的同时必然有其他方面的阻碍出现, 成为其在市场博弈中必须涉及到的考量。我们看到以既有厂房转为仓储设施仍存有一些挑战, 包括了1) 地理位置:由于物流仓储对于位置的选择上仍会有场地装卸方面的考虑, 以及周边路网的通达性, 这也在一定程度上限制了原有厂房改建的普遍性;2) 建筑结构及成本因素:由于物流仓储设施对于装卸货的通道结构、层高等均有要求, 原有厂房可能面临着需要重新改建的要求, 但由于新建仓储的建造成本并不高, 改建可能并非是经济的选择, 因此从经济角度而言并不一定有利;3) 地方政府的考虑:从原有的生产功能转化为仓储, 生产所带来的地区工业生产值及税收收入可能并不能被物流功能所弥补, 地方政府基于此考虑可能并不乐见这一变化, 因此仍需综合当地各种实际因素与政府协商。

向消费转型趋势二保税仓跨境电商蓬勃发展带动的仓储需求

需求产生的原因

金融危机以来, 受国际需求疲软、大宗商品价格下降等影响, 传统进出口增速持续放缓。2010~2015年期间, 按美元计, 全国进出口总额复合增长率仅5.9%, 2015年更同比下滑8.0%。而同时在全国自贸区扩容及电子商务飞速发展的背景下, 跨境电商作为崭新的业务模式, 同时也成为政府推动国内贸易发展的新途径。虽然如何定义跨境电商尚未有官方的准确数据, 但其快速增长是毋庸置疑的。据中国电子商务研究中心数据显示, 2015年上半年, 全国跨境电子商务交易规模达2万亿, 同比增长42.8%, 占国内进出口总额的17.3%, 其中出口占比达84.8%。

跨境电商根据商品品类不同, 仅收取各档行邮税, 相对于一般的贸易产品所征收的关税、增值税、消费税等税率有更大价格优势及通关便利性。目前, 跨境电商试点城市可申报“一般出口”、“保税出口”、“直购进口”和“保税进口”四大业务。

2016年1月, 继杭州之后, 国务院再次批复包括上海、广州、深圳、成都等地在内的12个城市设立跨境电子商务综合试验区。而跨境交易中保税模式的日益火热催化了跨境电商对于保税仓的需求。以“保税进口”为例, 对跨境电商试点城市要求则是由商家直接将商品存储在海关特殊监管区域或B型保税物流中心进行备货, 消费者下单后商品直接从上述区域清关出货。以深圳为例, 目前, 深圳优质保税仓存量约171万平方米, 单拿这一数字较国内其他二线城市的整体存量 (含保税和非保税项目) 相比, 有过之而不及。2013年12月深圳正式启动跨境电商出口项目, 随后又于2014年7月获批成为跨境电商进口试点。前海蛇口自贸区成立后, 在海关、税务、检验检疫等方面的一系列的利好政策为跨境电商节约运营成本、促进业务创新等方面提供了极大的支持, 在一定程度加速了该区域跨境电商的发展进程。深圳保税物流仓储市场供不应求, 尤其是在跨境电商进口业务获批之后, 市场对于保税仓的需求急速攀升。2015年全年, 深圳保税物流仓储市场仅有23.5万平方米的新增供应入市, 但净吸纳量达30.6万平方米, 空置率同比下降6个百分点至7.4%。

有鉴于此, 目前深圳的保税仓业主在招商方面也更加倾向于跨境电商:前海一保税物流园内的新空置仓储均优先面向跨境电商进行招租;位于前海湾保税区、总建筑面积近10万平方米的某集团仓库亦专门出租给跨境电商, 并计划中后期逐步转型用作跨境电商的展示交易、研发检测和商务办公。同时, 跨境电商的快速发展又催动了更多的供应倾斜, 市场上亦有部分开发商将非保税仓库转成保税仓库以满足来自跨境电商的旺盛需求。比如一内资开发商将其位于广州花都的综合物流园新一期近10万平方米的非保税仓转变为保税仓即为一例。

面临的挑战

目前跨境电商的快速发展源于部分地区先行先试, 而未来全国实行统一的行邮税将是大势所趋, 税率方面有消息称将在现在行邮税税率的基础上提高三至五成。一旦推行, 则目前试点城市中刚发展起的需求是否会减弱乃至分流将存在不确定性。

另一方面, 我们也看到地方政府的支持态度对于跨境电商的发展起了很大作用。比如对比各地情况, 其中部分城市由于原先的进出口贸易发达, 来自跨境电商的需求对其而言并没有明显增量, 因此相形之下反而对于进出口的清关审核最为严格, 也并不像其他试点城市所做, 设立单独针对跨境电商的窗口, 则在跨境电商的发展中反而显得速度较慢。可见在目前政策仍在逐步完善的阶段, 未来此市场的需求趋势仍显不明朗。

向消费转型趋势三数据中心电商热潮下的衍生需求

需求产生的原因

物流仓储无疑是整体零售消费旺盛的需求产物, 而数据中心更是伴随零售, 尤其是电子商务飞速发展的“云端”中心。由于数据中心是企业须臾不离的需求, 即使是外包的数据中心, 企业最理想的状况也是与其处于同一城市, 便于管理。因此往往数据中心将位于零售企业所建物流园区邻近区域。以近期被改建为某电商集团数据中心的金桥一厂房为例, 该厂房为金桥出口加工区内一幢已有多年生产历史的多层厂房, 原为某家用电器生产场所, 在售回后被作为该电商集团在上海的数据中心加以再利用, 在原有厂房内部改建了1.2万平方米恒温机房, 安装2000多台机柜。作为“数众云”项目, 这是该集团布局上海的几大数据中心之一。

面临的挑战

数据中心虽是零售行业乃至国民经济诸多行业发展后的必然需求, 但其高能耗的特性与政府目前倡导、考核的低碳经济发展微观层面无疑又有着一定冲突。在物理设施条件上, 数据中心对于原厂房的改建要求颇高, 比如:1) 需要持续且稳定的电力供应 (其机房空调用电可能占总能耗一半) ;2) 对于楼层承重要求高, 远超一般物业水平的每平方米500公斤的要求, 甚至达到每平方米800~1000公斤;3) 层高要求净高不低于4.0米, 最好达到4.5米。楼层以3~4层为宜。

向消费转型趋势四冷链仓生鲜消费的升级需求

需求产生的原因冷

消费中包括待加工农产品、乳制品甚至医药等都需要冷藏冷冻运输。而随消费者消费升级趋势, 原先侧重于初加工农产品的冷链需求会逐步转移至后端的食品。以目前国内冷库资源对比可以发现, 2014年中国单位城市人口冷库面积0.11平方米, 而美国2010年数据已达到0.43平方米。对于果蔬的冷链使用率在中国20%, 而在美国85%~100%, 由此带来的结果是损耗率前者达到40%, 而后者仅为5%。

从我国冷库资源分布来看, 目前的冷库运用集中于生产端及中间物流, 远非为最终消费市场服务。由于消费级冷库的配送半径一般在100公里左右, 基本上单个冷库的服务范围应为省内。而从目前各省库容来看, 冷库集中于农业生产大省与物流中转枢纽节点省份, 重要的消费市场——东南沿海的一二线城市却还处于相对较小权重。随消费逐步升级, 目前集中服务于生产端的冷链冷库是远远不能满足需求的, 消费冷链 (冷链宅配/冷链干线) 会有更长足的发展。

随着消费者收入的提高, 生鲜食品的消费必然进入快速成长阶段。以相对数据可得的电商来看, 2013年时生鲜食品占电商销售食品约7%, 达到21.8亿元, 但同时又是其食品所有品类中增长最快的, 当年达到近110%。而生鲜食品的增长将带来消费级冷库需求的快速上升。

应该看到市场对于冷链仓储的需求潜力巨大, 但这一需求仍处于起步阶段, 虽然市场中已出现先行者试水该领域, 比如某综合性地产企业已改造上海南汇一处厂房为冷链库, 但需求实现提升仍有待于消费升级的到来。部分案例如西部某二线城市一处厂房被收购后, 政府出于整体规划考虑希望设置部分厂房为冷链库, 但其市场需求的实际承接能力仍有待观察。

面临的挑战

冷链冷藏库的未来需求缺口非常明显, 但各地市场发展成熟阶段不同, 如何择时介入抓住市场爆发增长的机会需要细致的考察。此外, 由于冷链库的通用性不及标准仓且投资金额更大, 市场较为特殊, 如何与需求 (特定的商家) 匹配也需要对市场深入挖掘进行研究。

向消费转型趋势五私人仓储城市化发展下的个人升级需求

需求产生的原因

随城市快速发展、空间资源日益昂贵等因素所催生的个人存储空间需求, 是一个日益被行业热议的话题。包括香港、新加坡等亚太区域内诸多城市皆已兴起了投资、应用私人储物仓的趋势, 相信这一应用场景不久也将在北上深广等一线城市出现。所催生的个人存储空间需求, 是一个日益太区域内诸多城市皆已兴起了投资、应用不久在北上深广等一线城市出现。

根据发达经济体市场经验, 人口生活场景、状态改变中的4个“D” (Death, Divorce, Density and Dislocation离世、离异、人口居住密度变化及搬迁) 都将带来直接的个人物品存储需求, 而除个人需求以外, 伴随办公扩租等商业活动也将带来储物空间的增加。而随着城市空间单位面积价格快速上升, 私人储物空间的成本也会显得更具有吸引力。

以发达国家城市私人仓储单位面积作为对比可以发现, 对于每个一线城市, 这一市场的潜在需求面积达到50~100万平方米。

研究表明, 尤其在亚太区域市场, 客户对于便利性的需求十分突出, 这意味着私人仓储的位置应紧邻消费者居住区域, 也就意味着本文所探讨的随城市扩张而限制的原厂房位置都较为适宜来满足这一功能。从经济角度而言, 私人仓储带来的单位面积租金收益都将大大超越原功能时的水平。

面临的挑战

如世邦魏理仕在其亚太区专题文章《人口结构变化驱动亚洲私人仓储空间需求》中所述, 私人仓储首先面临着消费者观念的转变——接受此种生活方式, 释放潜在需求。其次基于交通出行成本考虑, 私人仓储空间需置于居民集中区域或交通枢纽位置便于使用。土地本身的成本及出让时长都会影响到如何建制此类物业。变化驱动亚洲私人仓储空间需求》中所—接受此种生活方式, 释放潜在需求。置于居民集中区域或交通枢纽位置便于如何建制此类物业。

总结

3.工业地产再升温 篇三

戴德梁行的研究报告显示，2010年1季度，上海工业市场的租金指数在连续低位盘整5个季度后开始出现增长的迹象（图1），空置率指标延续了前两个季度持续下降的态势，为7.87%，比上季度下降了1.58%。同时，北京和深圳两地各种工业物业，包括工业厂房、仓储和研发型物业的空置率持续下降，租金水平延续升势，全国各地市场需求的快速增长拉动工业地产逐步回暖。

另一方面，进入2010年以来，住宅市场宏观调控力度不断加大，住宅开发商的利润空间日趋下降，商业地产的竞争日趋激烈，风险不断攀升。房地产市场投资者积极寻求各种新的投资机会，摸索转型之路。工业地产市场以其低廉的土地成本、稳定的租金回报等优点吸引了越来越多投资者的眼光，为各路资本提供了一个看似稳妥的避风港。各路资本重兵集结工业地产，工业地产能否成为继住宅和商业地产之后，中国房地产市场的下一座金矿？

廉价土地和商业配套的诱惑

工业地产回报率一般为8-12%，高者可达15%，若政府给予政策优惠，回报率将高出15%。相较于住宅开发动辄20%以上的利润率，工业地产的利润率远不如开发写字楼、住宅。然而，随着房地产暴利时代渐行渐远，众多开发商的饕餮大餐正在撤席，如工业地产般粗茶淡饭的日子已然开始。毕竟，在住宅市场调控风声鹤唳之际，稳定的租金收益显得尤为宝贵。

何况，除了收益稳定这个优点之外，工业地产还有“黄金”—那就是低廉的地价成本和可观的商业配套。2008年金融危机以来，工业地价增幅回落，远低于同期商业和住宅地价增幅（图2）。全国城市地价动态监测系统提供的数据显示，2005-2009年5年间，工业厂房租价比呈上升态势，整体偏高，普遍高于住宅，甚至高于商业物业租价比，说明工业用地出让价格明显低估。国土资源部官方统计数据显示，2010年1季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2715元/平方米，商业、居住、工业地价分别为4822元/平方米、3938元/平方米和607元/平方米，工业地价最低，连商业和住宅地价的零头都不到（图3）。而对众多开发商而言，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是高利润的保障。

除了低廉的地价之外，工业地产可观的商业配套也是开发商眼中的“香饽饽”。目前工业地产由传统的工业厂房向配套完善的现代化工业园区的升级，使得不少产业园的配套都远远超出原先单纯工业园的定位，开始大量涉足上下游相关功能的配套。戴德梁行房地产顾问（深圳）公司助理董事顾炜指出：“工业用地不仅地价便宜，而且一般工业项目总建筑面积的7%可作配套项目建设，涉及酒店、办公楼、公寓等利润率更高的上下游配套项目。”

一般来说，工业项目的地块面积都较大，7%的面积相当可观，不少工业项目的配套比例甚至远超7%。在富力（02777.HK）的金港城工业园区中，只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余计划开发的都是商业或住宅产品，其中住宅楼的占地面积约为50多万平方米，办公楼的面积则为31.92万平方米。在工业项目中，工业产品的比例反而是最低的。类似的情况不胜其数：2009年11月29日，远洋地产（03377.HK）投得金石IT产业园用地，每平方米楼面价格低至200元，且在近百万平方米的规划用地中，将有25%的住宅产品作为产业配套；合生创展（00754.HK）在广东惠州的两个工业项目，其面积分别达3000亩和1000亩，规划将有接近20%建成住宅。

因此，尽管工业地产项目的投资收益通常无法和住宅地产相比，但如果其中有部分配套项目的开发，则可以为开发商提供可观的额外补偿。在目前土地出让竞争激烈的背景下，参与工业项目开发，不失为一个降低土地获取门槛的好办法。

稳定的租金回报、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产看上去不失为房地产行业一个温暖的“避风港”。顾炜表示，更为重要的是，资本投入工业市场，购买大幅工业土地，建造厂房，3至5年的市场培育后，租金收益和土地增值可以带来最终物业至少50%的升值空间，考虑到人民币升值的因素，这个数字会更可观。而这可谓众多资本逐鹿工业地产的另类算盘。

住宅开发商频试水

传统的住宅开发商也开始试水工业地产市场。2010年3月30日，地处广州花都空港经济圈内、与广州白云国际机场货站隔邻的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌，项目占地面积超过2200多亩，计划投资额高达30亿元，标志着富力地产正式进军工业地产。2010年初，远洋地产也正式推出其第一个工业地产项目－金石IT产业园，占地面积66万平方米，总建筑规划面积超过100万平方米。地产龙头万科（000002.SZ）也正积极寻找机会介入工业地产，实现战略布局。4月8日，西安市曲江新区管委会宣称，万科将在曲江“开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区”。万科总经理郁亮称：“（项目的）重点内容为曲江国际会展产业园区建设以及周边商务办公、酒店公寓等综合开发。”

早在2005年的房地产行业宏观调控浪潮中，不少原以住宅开发为主的地产商已渗透到工业地产领域。在上海，复地集团（02337.HK）、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等知名大型开发商早已有所涉足。在广州，包括合生创展、美林基业、珠江投资等在内的诸多住宅地产开发商也已迈进工业地产领域。

众多住宅地产商涉足工业地产意欲何为？“未来几年，各地工业用地指标日益减少，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。”光大证券分析师赵强表示。

并非一劳永逸

不过，业界人士提醒，工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑当地的产业和招商政策等。与住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产的利润主要来源于后续经营。开发商不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的增值服务，这就对开发商提出了更高的要求。因此，工业项目的开发绝非一劳永逸。

同时，创新的运营模式和区域选择对工业地产项目的成功至关重要。近水楼台先得月，由于工业地产与工业的紧密结合，部分地产开发商独辟蹊径，以其持有的厂房、土地和现金入股入园企业，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，形成了独具特色优势的工业地产运营模式。立足天津的工业地产商鑫茂科技（000836.SZ）即独创了“鑫茂模式”，通过“买地—建房—招商—扶持—服务—联合发展”的模式开发建设民营科技园，以工业地产为资本基础，并将工业地产股权化、证券化，作为资本入股朝阳产业已经成为鑫茂科技发展的核心竞争力，形成了工业地产、高科技产业多元化发展局面。

在投资区域的选择上，不同区域经济发展程度的差异和国家产业政策的调整，都会引发市场投资热点的转移。由于上海、深圳等一线城市的工业地价上升较快，长江三角洲、珠江三角洲的工业地价已远远高于全国均价水平，而环渤海区域的地价尚处于全国均价水平，存在较大投资潜力（图3）。目前由于一线城市土地价格与劳动力成本的快速攀升，一些跨国企业正在试图将生产基地从一线城市撤出，二、三线城市成为他们的新目标。据仲量联行预测，未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的生产选址热点，分别是：以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳、厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西部地区；以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。这些城市将成为工业地产投资的热点地区。

4.工业地产分析报告 篇四

查勘记录模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师变更注册、延续注册之日起日内作出决定。

A：5 B：10 C：20 D：30 E：执行层的组织协调

2、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

3、假设某房产限差为120，则其中误差为。

A：30 B：60 C：90 D：120 E：执行层的组织协调

4、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。

A：签订估价委托合同之日

B：发放抵押贷款之日

C：完成估价对象实地查看之日

D：未来处置抵押房地产之日

E：工业用地的监测点评估价格

5、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于__。

A．疗养区

B．居住区

C．工业区

D．大学区

6、不动产登记费的收取__ A．按不动产面积

B．按件收取

C．按不动产体积

D．按价款的比例

7、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。

A．14% B．10% C．33% D．15%

8、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

A：100 B：200 C：300 D：500 E：执行层的组织协调

9、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。

A：1％

B：1．5％

C：2％

D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

10、从房地产投资的对象上来分，投资可以分为__。

A．固定资产投资和流动资产投资

B．不动产投资和动产投资

C．长期投资和短期投资

D．境内投资和境外投资

11、负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门为__。

A．市、县级人民政府房屋征收管理部门

B．省级人民政府房屋征收管理部门

C．市、县级人民政府

D．省级人民政府

12、下列不属于房地产的行政法规的是。

A：《城市私有房屋管理暂行条例》

B：《城市房屋拆迁管理条例》

C：《城市房屋拆迁单位管理规定》

D：《住房公积金管理条例》

E：房地产估价机构必须加盖公章

13、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。

A．通货贬值

B．通货膨胀

C．通货紧缩

D．通货异常

14、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。

A．AA级及以上

B．A级以上

C．BB级以上

D．BBB级及以上

15、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付__万元土地补偿费。

A．30 B．60 C．70 D．100

16、房地产投资决策分析主要包括和项目财务评价两个部分。

A：价格分析

B：市场分析

C：产品分析

D：成本分析

E：借款合同

17、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。

A．生活方式

B．受教育程度

C．购买动机

D．自我形象

18、是指完成一定的合格产品规定的劳动消耗的数量标准。

A：机械消耗定额

B：劳动消耗定额

C：材料消耗定额

D：施工定额

E：执行层的组织协调

19、以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是__。

A．政策风险

B．市场风险

C．经营风险

D．物业费收缴难风险

20、下列关于建筑施工图，表述不正确的是。

A：用大样图表示其细部做法的一套图纸

B：用平面图表示建筑物的外部

C：用总平面图表示建筑物的位置

D：用平面图及剖面图表示其内部

E：执行层的组织协调

21、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信

B．给水、排水、燃气、热力

C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力

22、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为。

A：超额利润

B：投资回报

C：内部收益

D：风险报酬

E：借款合同

23、以下属于房地产资产管理范围的是__。

A．制订物业策略计划

B．设备更新财务预测

C．室内布局与空间规划

D．建筑设计与工程规划

24、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括。

A：分部分项工程量清单

B：措施项目清单

C：单位工程费用清单

D：其他项目清单

E：执行层的组织协调

25、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。

A．临时

B．三级

C．四级

D．预备

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、零售商业物业的分类不是按__分类的。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．建筑范围

2、被邀请参加投标的承包商通常在__个之间。

A．1～3 B．3～5 C．1～7 D．3～10

3、民法中的人身关系包括。

A：财产所有权关系

B：财产流转关系

C：财产形成权关系

D：人格权关系

E：身份权关系

4、边际收益递减规律也称生产要素__规律。

A．边际产量递减

B．边际因素递减 C．边际效果递减

D．边际收效递减

5、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。(2006年试题)A：买地一建房一卖房

B：买房一经营

C：买房一出租一转售

D：买房一出租

E：买地一开发一转让

6、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。

A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

7、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。

A：当事人姓名或者名称及住所

B：租赁期限

C：租赁用途

D：租金交付方式

E：房屋的修缮责任

8、借贷双方资金融通的方式可分为两大类。

A：直接信用

B：间接信用

C：中间信用

D：直接融资

E：间接融资

9、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。

A：统计报表

B：社会调查

C：普查

D：重点调查

E：典型调查和抽样调查

10、下列属于住房公积金使用原则的是。

A：定向使用的原則

B：安全运作原则

C：严格时效原则

D：按期间缴存原则

E：非一次性原則

11、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析

B．敏感性分析

C．现金流量分析

D．统计试验分析

12、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。

A：购买水平

B：购买单位

C：购买能力

D：购买欲望

E：购买需求

13、下列指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

A：实际价格/理论价格

B：房地产价格增长率/实际GDP增长率

C：房地产价格指数/居民消费价格指数

D：房屋施工面积/新竣工面积

E：个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率

14、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。

A：要给被征地单位妥善安排生产用地

B：要妥善安置征地范围外的拆迁户

C：对征收的土地要适当补偿

D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿

E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排

15、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。

A：宪法具有最高的法律效力

B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触

C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章

D：行政法规的效力高于地方性法规、规章

E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章

16、下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是__。

A．审计费

B．工程造价咨询费

C．临时用地费和临时建设费

D．工程监理费

17、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保。

A：风险基金

B：保证金

C：预留金

D：周转金

E：执行层的组织协调

18、保险合同的终止主要包括。

A：保险期限届满

B：保险公司因解散、破产等原因而终止

C：保险标的因除外责任原因而灭失

D：当事人解除保险合同

E：保险人未履行赔偿或给付义务

19、某大厦总建筑面积10000m2房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。

A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

20、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供给、需求、利用状况

C．权利、租金、利率

D．价值、使用价值、供求

21、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的。

A：生产成本高于市场平均成本

B：生产成本低于市场平均成本

C：自由竞争

D：该种商品本身可以大量重复生产

E：生产成本等于市场平均成本

22、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有。

A：对当前的价值进行评估，一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点

B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日

C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点

D：房地产估价人员可以假定估价时点

E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

23、与非专业估价相比，专业估价的特点有．【2007年考题】

A：是一种专业意见

B：估计价格或价值

C：实行有偿服务

D：承担法律责任

E：估价作业日期长

24、以下能够引起利率上升的因素有__。

A．借贷资金的供给大于需求

B．预期通货膨胀率上升

C．中央银行采用货币紧缩政策

D．某国国际收支出现大量顺差

E．中央银行采用货币扩张政策

25、房地产测绘的作用，__ A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

B．为房地产管理提供信息服务

C．为其他部门提供参考资料

D．为房地产管理提供技术服务

5.工业地产分析报告 篇五

1.市场调研、项目分析、项目定位、规划概念、建筑风格、空间设计、环艺景观、VI设计、营销策划；

2.大型物流基地、物流城项目开发的全程营销策划、规划概念、招商引资、广告策略；

3.工业地产、工业园项目全程营销策划、开发、规划、招商、营销、商务合作；

4.再生资源市场、再生物流基地项目专业全程营销策划、开发规划、招商推广；

5.专业交易市场全程营销策划、开发、规划、招商、商务合作、投资咨询；

7.商业地产、商业步行街、主题商铺等前期选址、可行性分析、营销策划、招商等一条龙服务；

8.企业品牌营销策划、产品上市推广与分析、协助商家项目投标提案、市场拓展；

9.企业经营策略改造分析与解决办法，经营问题诊断及营销上市策划；

------------------

1.项目投资营销:市场调研报告 •项目定位分析报告 •项目透支分析报告

2.建筑规划概念设计:项目设计委托书及规划招标 •项目总体规划设计 •建筑风格 •户型组合及配套 •景观设计概念

3.建筑材料设备设施提示:外里面材料选用提示 •屋面、地面材料选用提示 •室内设计提示 •智能化设备设施提示

4.形象营销:项目名称、标志设计 •VI及延展运用设计 •项目形象推广

5.营销推广策划:入市前市场分析 •销售价格策略 •营销推广思路 •广告媒体计划 •活动主体策划 •推广预算

6.销售管理:销售物料（沙盘、促销品）•销售组织与控制 •销售培训 •销售管理

7.物业管理操作:物业管理建议书 •社区文化组织及设计提示

6.中国工业地产投资蓝皮书 篇六

招 商 战——工业地产

招商引资战略战术

招商工作是各地开发区工作的重点，招商引资是利用外来资金、技术，推进本地经济跨越发展的重要手段，其多方面的积极作用已成为共识。然而，当前招商引资热潮中也存在一些不容忽视的问题。

依据投资者的选址标准的变化，中国开发区的招商引资可以分为三个阶段：

1、改革开放初期的“优惠政策主导”阶段，外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中；

2、20世纪90年代中后期以来的“基础环境主导”阶段，面临开发区的优惠政策趋同，投资环境(尤其是基础环境)成为吸引投资的关键；

3、方兴未艾的“产业环境主导”阶段，良好的产业基础、完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素。

《中国工业地产》研究显示，在招商引资发展的新阶段，传统的招商模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题。

首先，开发区政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发成本过高。在国家有关政策的鼓励下，开发区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策，使开发区的政策优惠逐步趋同。为了在招商竞争中获取优势，各地开发区就突破国家土地、税收法规及相关政策，竞相压价，恶性竞争愈演愈烈，企业所得税“两免六减半”、“五免五减半”、“七免七减半”，甚至还减免增值税地方留成部分；规费“零收费”，免收各项基本建设配套费，免收各项基金；免收水电增容费，全部由地方政府财政补贴。这种单纯依靠政策优惠的低层次的招商最终损害的是国家的利益和国民的福祉，而且造成土地开发的成本过高，也不利于开发区的长远发展。

其次，优惠政策的作用弱化也使开发区的竞争力下降。20世纪90年代，开发区在外贸方面享有的各种优惠政策开始逐步取消，从未来发展趋势看，开发区所享受的的优惠政策将会逐步取消，使区内企业与区外企业的政策待遇趋同。在我国加入WTO以后，营造公平的竞争环境成为必然要求，这必将使得开发区的政策优惠的吸引力逐渐弱化，招商引资必须要有新的思路。

第三，国际产业转移也为开发区的发展带来了新的挑战。从国际产业转移的新特点来看，传统的招商模式已不能适应组团式产业转移的要求。当前，国际产业转移正呈产业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，因而开发区的产业基础和产业配套成为承接国际产业转移的主要因素，这对开发区的招商提出了更高的要求。

第四，重复建设，产业雷同，到处圈地，集约化不高。我国开发区、工业园遍地开花，过多过滥。据统计，全国现有各类开发区4200余个，至于区内区、园中园更是屡见不鲜。目前东部地区开发区产业93%雷同，中部地区开发区产业97%雷同。规划以IT为主导产业的开发区，仅沿江地带就有20多家，从东部上海的张江高新区，一直密布到西部的重庆、成都、绵阳等地开发区。我国开发区普遍存在圈地现象，造成土地闲置、耕地锐减，土地结构不合理等问题，这些问题导致了日益严重的后果：土地资源和投资的浪费；耕地占用过多，威胁农业发展；土地收益外流，损害国家利益；目前我国发达地区开发区投入产出率不及西方发达国家开发区的一半；我国欠发达地区及中西部地区每平方米的投入数不及我国发达地区的1/10，产出数不及1/20，而占地数却与发达地区开发区不相上下。

软硬兼施 打造良好的招商环境

“开发区如何开发下去？”成为招商引资工作面临的一个问题。开发区的招商引资必须再造新优势、重塑新功能、实现新突破

开发区建设的目的是招商引资，即利用土地资源来换取外资的特殊营销。既然招商引资是一种营销活动，那么就要进行营销环境的分析，即开发区的引资环境。国际投资市场的竞争，不仅是投资者之间的竞争，也是引资者之间的竞争，引资者的竞争实际上就是引资环境的竞争，谁的引资环境好，谁就能更好地吸引外资，开发区的招商引资首先应对本身的引资环境进行分析，积极创造好的引资环境，才能增强自己的引资营销实力。开发区的营销环境可分为硬环境和软环境。

招商引资的硬环境。开发区招商引资的硬环境是指影响引资的物质条件，包括自然资源、基础设施、环境保护等。

自然资源是指与地理、气候、资源有关的自然物质条件。沿海开发区的地理优势明显，而内陆开发区资源丰富，同样可以吸引外商，只要能依据本身优势进行宣传，同样可以增加对外资的吸引力。

 基础设施是指交通、通讯、能源供应等条件。基础设施的落后是制约许多开发区引进外资的“瓶颈”因素。另外，基础设施还应包括为区内投资者提供的各类生活服务设施和条件，以及文化娱乐设施。

环境保护也是外商选择开发区进行投资的一个重要考虑因素，恶劣的环境质量是无法保证工作质量和产品质量的，而好的环境质量能体现出好的管理水平，也容易吸引外资。

招商引资的软环境。开发区引资的软环境是指经济和社会条件，包括市场潜力、劳动力资源、政策法规、金融中介服务以及社会治安等。

市场潜力是指开发区周边市场的容量和潜力。市场是吸引外资的关键，让出一部分市场是吸引外资的一个很好的策略。

劳动力资源包括劳动力的质量和数量。开发区内劳动力数量充足，劳动力质量高，便能更好地吸引外资企业进驻。因此，开发区应有很好的人力资源措施，吸引各种人才。

政策法规是招商引资环境中的一个核心因素。除了国家制定的一些法律法规外，开发区应有自己特殊的政策。在国家法律允许的范围内给投资者最大的优惠，从而吸引更多的投资者。

金融中介服务包括银行信贷、会计事务、律师事务、信息咨询、管理咨询等。这些服务对外商投资者来说，都是很重要的。金融中介服务越完备，吸引外资的能力就越强。

社会治安也是软环境的重要组成部分。良好的社会治安使外商有一个良好的社会环境，这同样能够吸引投资者。

招商定位 知彼更要知己

通过功能优势集聚的产业效应树立开发区的市场定位形象，以完整的产业群树立开发区的市场定位形象

开发区的招商引资不仅要与国外的开发区竞争，国内区域内的开发区同样存在着激烈的竞争。如何发挥自身的特长，吸引更多的外资进入呢？开发区的市场定位尤为重要。

市场定位就是根据竞争者现有产品（开发区）在市场上所处的位置，针对用户（投资者）对该产品（开发区）某种特征或属性的重视程度，强有力地塑造出本企业产品（开发区）与众不同，给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客（投资者），从而使该产品（开发区）在市场上确定适当的位置。要树立开发区的形象，关键在于开发区的功能开发，内涵的发掘。

1、通过功能优势集聚的产业效应树立开发区的市场定位形象。以上海浦东为例，各开发区都形成了自己独特的产业效应，吸引了相关产业的外资企业进入。

2、以完整的产业群树立开发区的市场定位形象。产业群是指相互间具有密切的经济技术联系的同一产业或行业及相关产业或行业在空间的集聚。在宏观上表现为由主导产业、支持产业以及经济基础设施三要素构成的区域产业结构；在微观上则表现为行业或部门间的生产关联与协作，即将一个部门或行业的产品作为另一行业或部门的原料、半成品或辅助性材料。开发区如果以完整的产业群的特征进行招商引资，能给投资者获得集聚经济效应，使投资者获取更高的回报，从而吸引投资者，具体表现在：（1）最大程度地利用各种基础设施，降低使用成本；（2）减少运输和交易成本；（3）随着“本地网络”的形成，刺激创新效应；（4）溢出效应的存在促进企业间的模仿与学习，降低进入壁垒，吸引新企业进入；（5）学习曲线效应，降低学习成本。

天津经济技术开发区便是以完整的产业群来吸引外资的。经过十多年的开发建设，已形成了以电子、食品、机械、生物制药为主的产业结构，企业间的联系开始形成，由于一个企业的入驻，连带其他几个企业入驻的现象很多。例如，可口可乐公司进驻开发区后，美特容器投资近一亿美元与之配套；而摩托罗拉则吸引来了绿点公司、模范公司、英国的BOC集团、韩国富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入区为之配套。产业群的连带效应对开发区的招商引资也有重要影响。

 选商 大献殷勤不如细分项目

在实现从招商到选商的转变后，把洽谈项目的规模和质量结合起来，从项目的行业性质、投资强度、产值和税收、环境影响、就业意义等八个质量指标评估项目的质量

广州天圆咨询及培训机构高级咨询顾问许学锋博士认为，“商”的内涵有三个意思：

1、商人；

2、商号（企业）；

3、商机（项目）。在招商实践中，这三层往往混在一起，很多时候是某商人代表某企业来洽谈某项目。如果把招商的着重点放在商人或商号（企业）上，对知名商人、知名企业的代表大献殷勤，百般招待，往往没有好效果。许学锋把招商的着重点放在“商机”，并以南海国家生态工业示范园区园为例，总结出一套根据项目分类、评估来洽谈的有效招商的方法。即根据来谈的企业过去是否已有相关项目（工厂）、现在是否有计划要新开办的具体项目、以及是否规划将来要扩建项目，把“来商”分成五类（见下表）。表1：“商”的分类

过去

现在 将来 I类

有项目 有项目

有项目 II类

有项目 有项目 无项目 III类

有项目 无项目 有项目 IV类

无项目 有项目 有项目 V 类

无项目

无项目 有项目

第I类的案例：香港某橡胶集团，原来在香港、深圳、东莞、佛山已有8个项目（工厂），2005年（现在）计划找新址建一间新厂，规划将来扩建成一个橡胶科学城（生产和研发基地）。第II类的案例：佛山四方实业有限公司，原来在佛山已有2个项目（工厂），2004年（现在）计划找新址搬迁，将来无扩建或再建计划。第IV类的案例：广州某光源贸易公司，原来无项目（工厂），2005年（现在）计划在广州或佛山建一间生产投影仪灯泡的工厂，并规划将来建成一个各种光源生产和研发基地。

通过连续3年跟踪近200个项目，我们得出以下结论： 第I和第II类“商”，招商成功率较高，约30%；第III类的成功率约为20%，但这类项目即使谈成功、签好合同并已付款购买工业用地，项目的建设久拖难落实；第IV和第V类成功率较低，一般不到5%。

另一方面，在实现从招商到选商的转变后，把洽谈项目的规模和质量结合起来，从项目的行业性质、投资强度、产值和税收、环境影响、就业意义等八个质量指标评估项目的质量，定出一条项目选择标尺（下图红色字体）：大型项目质量必须在“中”以上；中型项目质量必须在“良”以上；小型项目质量必须在“优”以上（见下表）。

表2：项目评估 项目规模

项目质量

大型

优、良、中、差 中型

优、良、中、差 小型

优、良、中、差

从2004～2005年，南海国家生态工业示范园区园区招商部门一共筛掉了不合入园要求条件的意向项目50多个，包括一些来自日本、北美和北欧的大型项目，确保了园区的品质和档次，因此顺利通过了国家的审核，并从形成期过渡到发展期。

招商方式面面观

4P组合营销——从产品到促销

从营销角度讲，工业园区招商引资同样存在营销组合的问题。如何利用营销学的营销组合理论帮助工业园区招商引资，对于现阶段逐渐失去政策优势的工业园区来说尤为重要。工业园区通过各种营销策略的组合，同样可以吸引投资者进入。下面我们从营销学的4P组合即产品、价格、渠道、促销来分析工业园区招商引资的营销组合策略。

1、产品策略

营销学讲的产品概念，实际分为核心产品、形式产品和附加产品三个层次。工业园区招商引资提供的产品同样也可分为三个层次，其核心产品是提供给投资者获取最大收益的机会。

每个投资者都是经济学的理性人，他们追求的都是投资收益的最大化。工业园区要吸引这些投资者进入，关键是要使投资者在工业园区投资能够获得所期望的利润。

明确了这一点，工业园区在招商引资的过程中便要以此为核心，创造有利于投资者的投资环境，将利益最大程度地让渡给投资者。工业园区招商引资提供的形式产品即工业园区提供的投资硬环境和投资软环境。如前所述包括自然资源、基础设施、环境保护、人力资源等。形式产品的好坏直接影响工业园区招商引资的成功与否，工业园区软硬环境的建设具有重要意义。

7.工业地产分析报告 篇七

我国工业地产企业面临融资难的问题

近年来, 随着国家对房地产市场的宏观调控的持续进行, 住宅地产与商业地产逐步回归理性发展的轨道, 而与此同时, 工业地产逐步兴起, 并有可能成为“下一个高地”。一般而言, 理论与实务界将工业地产 (Industrial Estate) 界定为:工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属, 大致包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。根据国内外相关经验总结, 工业地产开发大致有四种模式:工业园区开发模式、工业地产商模式、综合运作模式、主体企业引导模式等。当前, 我国工业地产正迎来全面发展的新阶段, 据《2013~2017年中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》的相关数据显示, 在多种因素的影响下, 我国工业地产需求正在稳步上升, 投资价值开始逐步显现, 与此相对应的是, 我国工业物业的租售价格稳步上升。例如, 2011年第一季度, 广州整体物流园租金升至28元/m2/月, 环比增加4%, 同比增加10.9%。

然而, 现实情况中, 虽然具有受调控政策影响较小、市场波动范围相对较小、项目偿债能力强以及收益比较稳定可靠 (工业地产的投资回报率可达到15%) 等特点, 我国工业地产仍然面临着融资难的问题。实践中, 作为资金密集型的企业, 我国工业地产开发企业面临的融资难问题往往体现为以下几个方面: (1) 融资渠道单一, 集中在商业银行贷款。银行贷款一直以来是我国包括工业地产在内的房地产企业资金的主要来源。随着国家宏观调控措施的收紧, 工业地产企业资金来源单一的问题更加凸显。 (2) 股票、证券、基金等资本市场的成熟度和发展程度还不够高, 无法为我国工业地产企业创造更多的、低成本的、可达到的 (available) 的融资方式。 (3) 不少民间借贷市场比较多的区域, 工业地产开发企业的资金来源的一部分依赖于民间借贷, 这不仅抬高了融资成本, 增加了融资的不确定性, 而且也给地方金融乃至国家金融体系带来一定的风险。因此, 笔者认为, 如何拓宽我国工业地产企业的融资渠道, 降低融资成本, 改善融资环境, 提升资金的使用效率, 对于我国工业地产的发展是至关重要的。

我国工业地产企业的几种创新融资模式

(一) REITs融资模式在我国工业地产企业融资中的运用

REITs (Real Estate Investment Trusts) 也就是房地产信托投资基金, 起源于美国, 在美国、欧洲、澳大利亚等西方国家普遍存在的房地产融资、证券化的一种手段。REITs作为一种新型融资模式, 具有四个特点:其他资产较低的相关性;较低的市场价格波动性;有限的投资风险;较高的当前收益等。在实践中, REITs大致可以分成两种操作模式:契约型的房地产信托基金;公司型房地产信托资金。

REITs一直以来备受我国政府、商业银行和房地产企业的高度关注, 许多学者也一直呼吁和积极努力想要实现REITs在我国的“落地生根”。最近几年, 受限于法律法规和金融体系, 虽然REITs仍然还没有正式启动, 但是, 中国人民银行于2009年初已经开始就相关问题进行研究和讨论, 并形成了REITs初步试点的总体构架。2011年, 国投瑞银主投亚太地区REITs产品已经成为国内基金业首个REITs专户产品。笔者认为, 在可预期的将来, 房地产信托基金是一种新型的融资工具、先进的金融手段, 随着市场条件、政策法规、金融监管的不断成熟, REITs在我国工业地产领域一定具有广阔的发展前景。REITs发挥其优势和特点, 推动工业房地产的进一步发展, 提高工业地产企业的资金使用效率, 进一步促进工业地产项目的发展。

(二) 供应链融资模式在我国工业地产企业融资中的运用

毫无疑问, 地产的开发过程并非是由一家企业独立完成的, 在全球化和分工如此密集的现代商业社会, 工业地产的开发意味着无数的公司、企业被卷入, 其中有的充当原材料供应商的角色、有的负责工程的建设工作, 如建筑公司;有的负责工业地产的租售工作和营销工作等。可见, 围绕工业地产开发的核心企业, 供应商、制造商、分销商、零售商以及最后的企业用户, 连成了一个完整的、循环的、功能性的网络结构模式, 这就是现代意义上的供应链及其管理。与供应链相结合, 供应链融资模式成为我国工业地产企业融资过程中一种新型的融资方式和渠道。供应链融资模式中, 参与融资过程的主体大概包括以下几个:首先是商业银行等信贷机构 (资金提供者) ;融资的企业 (工业地产开发企业) 以及与核心企业相关的原材料等上、中、下游的企业等多个主题。

供应链融资具有自偿性、封闭性、连续性等特点, 在工业地产开发过程中, 供应链融资模式的运用, 无疑会提升作为核心企业的工业地产开发企业的还贷能力, 从而能够降低商业银行的风险, 提升其供给贷款的意愿。此外, 更为重要的是, 供应链融资是综合的、多元的融资产品, 通过供应链融资, 工业地产开发企业可以通过多种渠道和方式, 分别进行贷款。例如, 工业地产开发建设过程中产生的票据、原材料、工业园区、未来的租售资金等其他类似产品均可以向商业银行进行资金融通, 从而能够提高资金使用效率, 降低工业地产开发企业的资金压力。

(三) 项目融资模式在我国工业地产企业融资过程中的运用

首先出现于20世纪初期的美国的项目融资 (Project Financing) , 刚开始主要应用于石油等大型矿产资源的开发中, 因为项目的进行往往需要大量资金支持, 而项目开发过程中, 常常伴随着产品的生产, 如何盘活这些产品对于开发企业而言是十分重要的。顾名思义, 项目融资模式指的是这样一种融资方式和渠道:“是为一个特定经济体所安排的融资, 贷款人在最初考虑安排贷款时, 满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源, 并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障。”具体而言, 项目融资具有以下几个特点与优势: (1) 以项目开发为载体; (2) 实现债务表外融资; (3) 贷款具有有限追索或无追索的特点。在国内外实践中, 项目融资作为一种新型融资模式, 常常表现为几种形式, 如我国大连万达集团将项目融资的理念与我国本土地产开发实践结合起来所创立的订单式开发/融资形式等。

由此可见, 项目融资在国内外房地产企业融资过程中已经有初步的应用, 并具有广阔的应用前景。笔者认为, 项目融资具有的有限追索等特点和优势, 与工业地产企业的融资需求、工业地产的开发过程的特性十分契合。实践中, 我国的工业地产开发过程中, 各方参与主体, 如资金的提供者 (银行或其他金融机构) 、项目发起人 (也就是工业地产开发商) 以及其他第三方, 可以联合成立一个项目公司 (project company) , 通过项目公司的经营等活动, 建设工业地产项目。在工程完成之后, 以工业园区的厂房、库房等的租售资金分期地、逐步地返还资金贷款。这样一来, 不仅解决了工业地产开发商的资金紧缺问题, 同时, 也能够给投融资者带来可观的经济效益, 实现多方主体的多赢。

我国工业地产企业运用创新融资模式的几个注意点

融资难、融资渠道单一、融资成本和风险过大等问题一直困扰着我国工业地产开发商, 成为其挥之不去的阴影。目前, 我国工业地产的发展状况逐步进入佳境, 中国土地学会土地经济分会秘书长周建春直接指出:“工业地产可能是下一个‘热点’。”连国外的投资者也认为, “随着市场规模化、成熟化的发展, 中国工业地产市场蕴涵着巨大发展潜力和空间。”面对高歌猛进的工业地产发展趋势, 工业地产企业如何及时解决融资问题、找到资金来源、拓宽融资渠道, 将成为企业在新阶段如何把握机遇的关键问题。在理论和实践总结的基础上, 笔者提出了几种工业地产融资的创新模式, 如REITs融资模式、供应链融资模式、项目融资模式等, 期待对我国工业地产的融资和开发有所裨益。但是, 必须认识到, 工业地产的开发是一个非常具有实践性的领域, 其融资过程又往往牵扯到诸多主体, 乃至地方政府部门, 因此, 如何正确选择和运用创新融资模式就必须引起我国工业地产开发企业的重视。

(一) 工业地产开发企业必须结合企业和项目的实际情况, 谨慎选择融资模式

我国工业地产开发商必须谨记:所有的创新的融资模式并非都适合任何一家工业地产开发企业, 并不存在完美无缺的融资模式, 所有的模式都是有利有弊, 区别只在于, 其具体运用于融资实务时, 是利大于弊还是弊大于利, 以及如何规避弊端, 扩大优势。笔者认为, 所谓的REITs融资模式、供应链融资模式、项目融资模式以及其他创新融资模式, 工业地产开发企业必须结合企业和项目的实际情况, 在选择某一融资模式之前, 必须做好准备工作。地产开发企业可以借用SWOT战略分析工具, 深入理解和掌握某一种融资模式的特点, 同时对地产项目的开发进行深入调研, 掌握一手数据, 这样才能更好地选择合适的融资模式, 防止囫囵吞枣, 损害企业的经济效益。

(二) 工业地产开发企业应注重关系管理, 处理好与多方主体的关系

与住宅地产和商业地产不同的是, 工业地产的融资过程往往牵扯到十分多元的主体, 复杂的关系网络。首先, 工业地产的开发往往与地方政府部门息息相关。目前, 我国国内的工业地产开发的模式往往是在政府主导下开发和经营工业园区, 因此, 工业地产的融资需要与地方政府做好充分的沟通和协调工作, 保持信息的畅通。其次, 工业地产的融资模式可能需要涉及未来的客户, 也就是工业企业, 例如, 项目融资过程中, 工业地产的驻户本身就可以参与进行投资和融资。因此, 如何把握这些工业企业的需求, 满足其对工业地产开发过程中的个性化要求, 对于工业地产的成败是至关重要的, 同时也直接影响融资的效果。总之, 笔者认为, 工业地产开发企业在融资过程中、开发建设过程中、经营过程中, 必须始终牢记关系管理, 维持与政府、工业企业、商业银行等金融机构、原材料供应商以及建设工程公司等多方主体的良好关系。

(三) 工业地产开发企业必须提升融资风险管理的意识和能力

8.工业地产分析报告 篇八

四大工业板块推动武汉发展

工业地产在武汉未来的发展前景也被多位业内专家看好，戴德梁行武汉总经理杨良军曾接受访问表示说“武汉一直以来就属于工业重镇，具备工业地产的各项基础。另外通达的交通让这座城市成为了连接全国各地的中心枢纽；再一个，武汉是一座高校云集的文化之都，百万学子提供了充足的人才储备。”

实际情况也的确如此，大量资本涌入这一领域，不少投资公司借壳拿地。在光谷南，汉口北、蔡甸、沌口开发区甚至靠近武汉的周边县市，多个大规模的产业园项目纷纷上马：湖北总部基地、深鸿润文化创意产业园、葛洲坝太阳谷、华中自行车电动车CBD、国人智造产业园……

目前，武汉已规划了四大工业板块：依托“中国光谷”，建设1000平方公里的大光谷板块；依托武汉经济技术开发区，建设中国车都；依托吴家山经济技术开发区、天河国际机场，建设临空经济发展区；依托武汉新港、武汉化学工业区，建设重化工业基地。

而按照新编制的工业倍增发展区空间布局，每个新城区工业规划用地不少于30平方公里。

主题产业地产的“去地产化”

从厂房到研发中心、办公楼、实验室，产业自东向西转移递进的浪潮造就了产业地产新一轮发展。特别是在住宅市场受政策限制、商业地产短时涌入大批资金过热隐现的今天，依托一个或多个产业，致力于为企业打造产学研、展商贸一体化平台的产业地产开始吸引更多关注目光。

房讯控股集团董事长、中国产业地产发展论坛秘书长刘凯曾在一次会议上说：“产业地产要长期发展必须‘去地产化’，要认识到这是一个服务于企业的平台，而不是一个新的暴利领域。”也就是说，房地产开发商要转变意识，从地产产品的销售者转变为运营者。

新工业革命时代 引领中小企业价值裂变

第一次工业革命造就了密集的城市核心区，拔地而起的工厂；第二次工业革命催生了城郊大片房地产业及工业区的繁荣；第三次工业革命将会带来人类可持续发展的生态链。现今，“第三次工业革命”、“智能制造”、“信息技术”等都是产业发展的新名词、新趋势。随着武汉建设国家中心城市，以及先进制造业中心、国家商贸物流中心、国家创新中心和全国性综合交通枢纽中心，以光电子信息、生物医药、科技制造为主的大光谷的产业发展，无疑是备受瞩目的。而在以智能制造业为代表的新一代工业变革下，新兴制造企业作为可持续发展的智慧型企业将在“新工业革命时代”成为推动城市发展的中坚力量。

本土案例：东谷高科国际产业特区

东谷特区位于东湖国家自主创新示范区和葛店国家级经济技术开发区两大国家级开发区核心交汇处，整个园区总占地2000亩，总建筑面积200万方，总投资约40亿，是湖北省新兴产业重点扶持项目。周边分布有光谷生物城、医疗器械园、未来科技城、花山新城、左岭新城等，美国辉瑞、富士康、华为、联想、甲骨文等数十家世界500强企业入驻。据规划，光谷区域未来将建成4条轨道线和11条有轨电车线，常驻人口达150万。东谷特区毗邻武鄂高速公路、316国道和高新大道，紧邻武黄城际铁路、轻轨双轨换乘站，今年底即将通车，届时只需7分钟可达鲁巷广场。项目距离武鄂高速葛店站出入口仅200米，从东谷高科经武鄂高速开车只需15分钟抵达武汉火车站，25分钟可达徐东商圈，28分钟可达汉口北十大批发交易市场。

东谷特区落成后，将成为华中首席集生产、研发、孵化、行政、生活等多功能于一体的现代制造、新兴产业以及高端服务业聚集区，吸纳1000多家企业入驻，着力营造一流的营商环境，为企业打造一流的发展平台。

据了解，东谷特区主打产品为独栋厂房，企业可享独立冠名权，双拼结构，可自由分割，底层层高6m，赠送超大面积（最大赠送面积达约1200平米），顶层结构墙柱已形成，搭设屋顶即可使用。园区还将斥巨资建造五星级酒店，提升园区品质，另外东谷高科还有LOFT商住研发办公产品，并兴建800多米的沿街商业展示。

据悉，为了助力中小型企业更好的发展，东谷特区目前与中国建设银行独家合作，对投资兴建厂房客户提供最高7成、最高2000万、最多8年的贷款优惠，解除企业在融资贷款方面的困难，帮助企业升级。

“临空经济”与世界对接

“给我三公里（跑道）距离，就能和世界对接。”国家民航总局局长李家祥说的是机场。眼下，武汉市黄陂区正站在这处与世界最接近的地方，成为该市当下甚至未来助推城市经济腾飞的最为关键“发动机”。

紧邻武汉天河国际机场的一片面积达62平方公里的土地上，几乎每个月都有过亿元的项目将目光投放于此。总投入超300亿元，形成以航空运输业、航空物流业、现代制造业、现代服务业为支柱的临空高新产业集群——在武汉，它有一个响亮的名字——武汉临空经济区。

本土案例：CMD新华光

项目坐落于武汉临空经济区核心区，地处天河国际机场三公里范围内，拥有顶级空港资源。多条公路、铁路和机场形成立体交通网络通达全国，天河机场更是汇通世界，临空经济区形成了中国内陆地区十分罕见的“水、铁、公、空“四大交通汇集一地的格局，可以实现多种形式”水、陆、空“联运。

CMD新华光·华中国际空港高新区是临空产业和现代新兴科技产业的研发设计、加工制造、商贸物流、信息交通等功能于一体的产业园。项目总建面近百万方，涵盖高标厂房、研发办公、企业孵化器、商务会展、园区配套等多种功能业态。其远景目标为打造中部首席空港高新区。

园区建成后，将吸纳至少100多家企业入驻，汇集5000-10000多名优秀人才，成为中部空港地区强大的产业集聚区。

此外，华中国际空港高新区项目集研发运营中心、资本运营中心、人力运营中心、行政运营中心、市场运营中心及物流运营中心六大运营中心助推高新企业快速成长。

nlc202309040424

“呼叫中心”产业凸显武汉区域优势

随着国内经济的快速发展，呼叫中心产业在中国的发展已经完成从承接发达国家产业转移迅速向国内自主需求转移的过程。

呼叫中心产业目前集中在上海、北京等一线城市，其中上海的呼叫中心座席量约占全国的25%。随着呼叫中心产业的逐渐成熟以及运营成本的增加，呼叫中心正呈现从北京、上海等一线城市向二线城市转移的趋势。在这一过程中，武汉以人力成本低、场地成本低、区域辐射影响力大等诸多优势，成为承接呼叫中心产业转移的首选城市之一。

本土案例：光谷金融港

光谷金融港位于国家自主创新示范区——武汉东湖新技术开发区（武汉·中国光谷）核心地段，邻光谷大道和城市三环线，京珠、沪蓉高速近在咫尺，地理位置优越，周边公交线路近7条，规划中的地铁二号线延长线也经过项目附近。

随着光谷金融港的建设和招商工作的推进，目前，招商银行信用卡中心、交通银行客服中心、交通银行金融服务中心（武汉）、银联商务后台中心、光大银行客服中心、中国银行小企业支行、汉口银行、武汉农村商业银行综合大楼、合众人寿后援中心、太平洋保险、长江证券、捷信金融、泰康人寿、国华人寿、建设银行、人民银行、深圳市农村商业银行、大成基金、九江银行、博彦科技等金融机构后台中心和相关配套服务企业相继入驻。

中国银行、国家开发银行、兴业银行、上海宜保金融服务公司、中国信达资产公司、深圳市财富趋势科技公司、民生银行、中国人寿、新华人寿保险、博览财经、港澳资讯、中国工商银行、HP信息中心、长亮科技等金融机构和金融信息服务公司，均已多次来汉选址考察，并提出了在武汉建设金融后台的需求。

项目建设服务团队将以成熟的服务经验和专业化、个性化、定制化服务能力，打造单层超大空间、承重能力突出、配套设施齐全的现代化办公建筑群，满足各类入住企业的个性化办公需求。

为解决入园企业后勤配套需求，光谷金融港专门建设了倒班公寓、青年公寓和综合商务配套区；倒班公寓总计300套左右，现已装修完毕，可交付使用；青年公寓面积共计10万平方米，现已开工建设，预计2012年初可投入使用，建成后将满足近万名企业员工居住需求，青年公寓区还建设有基本的商业配套；综合商务配套区占地面积近150亩，集商业服务、餐饮酒店、休闲娱乐等综合功能于一体，由酒店公寓、超市、商场、银行、餐饮、健身场馆、酒吧、后勤服务等综合功能组成，可满足园区企业员工不同层次消费需求。