个人购买二手房（共7篇）
1.个人购买二手房 篇一
选房篇
一、地理位置是关键
地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些公交车站较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。
对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。
二、房屋质量看周详
房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上世纪90年代初的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
三、户型面积要选好
上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
四、探访邻里是否和睦
邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。
交易篇
在二手房交易过程，购房者不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题，更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者，实际操作中，二手房纠纷多集中在交易环节，因此为了防止不必要的麻烦，预先了解和掌握交易注意事项，对购房者来说是非常必要的。
一、卖方身份的真实性 交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托中介到房地产交易中心查询。其中有几项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。
另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。
二、卖方的还贷情况
若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。
三、购房贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。但要提请购房者注意的是，如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、过户交易有新规
国家二手房税收新政是自2005年6月开始实施的。新政规定，未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房，售房者将缴纳房屋销售额5.5％的营业税，超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税，超过五年不收取营业税和个人所得税。
新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同。各地对普通住宅的认定标准不一，如福州市区受优惠政策的普通住房应同时满足的三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在140平方米以下；3.成交价格在5500元／平方米以下。厦门市享受优惠政策的普通商品住宅界定标准为：
一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；
二、单套建筑面积在140平方米；
三、实际成交价格7000元以下。二手房交易税具体如何操作？举例说明如下：
普通住宅（按福州市的规定：单价5500元／平方米以下，面积140平方米以下）有三种情况：
一、未满两年的房子——营业税全额征收，如以一套原价为25万元、申报价是30万元，但按福州市房地产市场的指导价应是40万元，那么营业税将按40万元的指导价全额征收，税率为5.5％，具体计算是40万×5.5％=2.2万；而个人所得税的计算方法是（卖出房价原购房价合理费用）×20％，按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20％扣除，那么这套房子的个人所得税是：（40万×80％ 25万）×20％=1.4万元；
二、满2年未满5年的：由于满2年了，所以营业税全免，但个人所得税还要交，交的数额与上一种情况一样，还是1.4万元；
三、满5年的：此时营业税和个人所得税都不要交了。非普通住宅：（单价5500元／平方米以上，面积140平方米以上）也有三种情况：
一、未满两年的房子——营业税全额征收，以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例，其营业税则要交70万×5.5％=3.85万元，个人所得税要交（70万×80％－50万）×20％=1.2万元；
二、满2年未满5年：营业税按原价和评估价的差额计征，即（70万－50万）×5.5％=1.1万元，个人所得税还是（70万×80％－50万）×20％=1.2万元；
三、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税仍然要按差额计征，即（70万 50万）×5.5％=1.1万元。
此外，还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁，则需要卖方在签约当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案，则需要在买卖合同中，约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。另外，还要注意定金、各笔房款和产证的保管情况，如果担心交易风险，可以要求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司，并由中介按照合同的约定转交定金和房款。当然，还要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时候可以迁出，并在合同中进行明确的约定
二手房买卖流程及解释
流程：挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口
挑选中介→
如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也比较的规范。
审查房屋权属→
下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
了解房屋使用状况→
首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
实地查看房屋质量→
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，检查水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
明确中介收定性质→
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。
上下家当面谈合同→
即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
结清水表帐单→
市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。
告知电表状况→
按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。
协助燃气过户→
按照燃气公司的规定，上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。
结清电话费→
有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。
迁移户口→
买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚
二手房购房指南:关注细节力保交易安全
考虑到二手房的交易双方多为个人，交易风险相对比一手房要大，加上二手房买卖涉及环节较多，为确保交易安全，张律师认为购房者要对一些细节问题给予足够的重视。
在正式交易之前，购房者应清楚该房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形，如存在此类情况将导致无法办理产权过户手续。购房者对所购房屋买卖应缴税费的具体种类及数额要做到心中有数，防止由于对购房应缴税费估算不足而与预算有较大出入的情况发生。购房者不能忽略上家是否为房屋产权人及该房屋是否还有其他产权人，如果与非产权人或非全部产权人签订合同，购房者应要求其提供产权人出具的委托书，以防产生产权人或其他共有权人以合同签订人未取得委托为由主张合同不成立的情况发生。
购房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议，然后再与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金罚则并盖有中介公司的印章；与中介公司签好中介协议后，交付定金之前还应要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托书；收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据，该收据应有中介公司经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。
由于正式合同将作为买卖双方履行交易的法律依据，因此在订立合同时，双方应充分协商，就交易流程、当事人的各项义务包括有关费用的承担等在合同附件中作出详细的约定。一旦出现约定不明甚至约定真空的情况，争议将不可避免。不少购房者认为取得房产证后，办理交房只是领取钥匙、查验房屋而已，房屋交接手续其实远非如此简单，除验房及相关设备是否正常且符合合同约定之外，还需注意相关费用是否已依据合同约定结清、相关更名手续是否已办妥等。
二手房买卖过程中注重几大点
1.价格体系复杂
根据有关规定，已购公有住房上市交易，成交价格由双方协定。但据专业评估人士介绍，旧房的价格体系较新房复杂得多，它的评估指标包含许多方面的内容，区域因素如地理位置、周边环境、配套商业服务设施、集聚程度等，个别因素包括楼房的结构、面积、户型、楼层、使用年限甚至装修水平，不是一个简单的电脑评估体系软件通过几项数据统计及出具一个市场平衡价就能解决的。估价师需对估价对象周边的市场情况进行调查，找出可比案例，再对估价对象各种因素进行修正，如交易情况、交易日期、土地位置、使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、商业服务设施、楼房面积、结构、楼层、朝向等，并采用至少两种以上的方法，才能确定一个公平合理的价格。
2.房屋产权完整很重要
房屋产权是否完整对于房屋交易非常重要，购房者如果购买了产权不清、部分产权或无产权的房屋时必会产生纠纷。因而房屋权属状况的认定，必须经过仔细的查验后方可下结论。除了客户提供合法的证件外，还应查验证件的合法性及来源，同时了解房屋是否已设定抵押或被法院查封等等。3.注意旧房的安全性
有关专家在谈到已购公有住房上市时指出，上市的旧房一般已建成数年，甚至几十年，多为老旧房屋，钢筋水泥结构的寿命可达70年至80年，砖泥结构的不过60年至70年，砖木结构的大约50年，这些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。购买房屋，一般希望能住10年以上，对房屋的成新率，即可居住年限应认真测算。消费者在购买旧房之前最好咨询一下有关专家，以对房屋的安全程度作一番了解。
4.弄清自己的权重因素
消费者对房地产的评价主要依据以下条件：价格、交通区位、环境、社区服务、物业管理等。不同的人可能更重视其中某项因素，即房地产评估行业中需增加“权重”的因素。有学龄子女的更重视社区的中学、小学、幼儿园的水平，老年人更注重就近有无好的医院或合同医院，喜清静的消费者希望回归自然，远离闹市，而做生意的购房者更中意于靠近市场。上述因素，购房者要依据自己的条件做出选择。
5.选择中介要慎重
繁荣的市场背后，总有些阴暗的角落。买家为了买房在寻找中介时，一定要对中介公司的资质、资信、服务项目及其收费标准进行了解调查，防止购买过程产生不必要的麻烦和过多的支出。
选购满意二手房全攻略
消费者如何买到称心如意的二手房？有关专家建议，应从以下几个方面注意。
选房：首先考察性价比
选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资，选择自住房应考虑交通、生活是否便利、市政配套、物业管理水平;供水、供电、供气能否保证，排污、通讯是否通畅。了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准，拜访邻居，了解周边居住环境。
了解该住房的使用年限及土地使用期限、该房屋的用途、有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用；确认房屋的准确面积、观察房屋的内部结构、户型、管线是否合理，天花板、墙壁是否有问题；了解住宅的内部结构图，因为如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。
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看房：验明产权是关键
产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖；审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
签合同：确认合法身份
一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。
房产中介合同在法律上叫做居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。
办手续：必要程序不能简化
经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口；办理二手房贷款环节较多、需要时间较长，手续繁琐。千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。
交房：按照合同约定执行
办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。
关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担；最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。
二手房交易过程中的税费一览 目前在二手房交易过程中需交纳的税费，包括印花税、契税、土地出让金、综合地价款等多个税目。下面的内容希望能给您在置业过程中起到一定的指导作用，但这并不是万能的，也并不是适合任何房屋，因此提醒您在交易过程中还要根据自己房屋的实际情况来确定该交纳哪些税费。
目前个税的征收办法分两个标准，商品房收费标准是销售额减购买价款减合理费用后再乘以20%；公房收费标准是销售额减4000元后乘以建筑面积减合理费用后再乘以20%。
房屋性质——已购公房对于公房业主来说，2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》的出台让几乎所有的已购公房被列在免征营业税之列，极大地降低公房业主的出售成本，使得已购公房的房源量得到大量释放，为二手房交易的活跃发展起到积极的作用。
下面以一个具体实例来说明进行已购公房交易买卖双方需交纳的税费：刘女士在海淀区翠微路地区有一套1992年已购公房，建筑面积约为80平方米。2005年10月，刘女士首次将该套房屋进行上市交易，经过几天的买卖双方对价格的协商后，最终该套房屋以6180元/平方米的价格，即总价款494400元出售给马先生。对于卖方刘女士来说，需交纳的税费如下：印花税印花税为成交价的万分之五，即494400×0.05%＝247.2元对于买方马先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即494400×0.05%＝247.2元2)契税根据2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》中明确规定：对于首次上市交易的已购公房等6大类保障性住房在交易过程中均视为普通住房。契税按1.5%征收。则上例中马先生需交纳契税为成交价的1.5%，即494400×1.5%＝7416元3)土地出让金对于首次上市交易的公房来说，买方要交纳土地出让金，即为1560元/平方米×80平方米×1%＝1248元综上，对于买方马先生来说总共要支付的税费为8911.2元。
房屋性质——二手商品房就目前市场情况来看，营业税的征收对二手商品房的影响明显，大大缩减了房产出售者的预期收益。下面举一个例子来说明二手商品房在出售过程中买卖双方需交纳的税费。
几年前，李先生在望京地区购置一套商品房，建筑面积为142平方米，购买时价格为6000元/平方米，总价为85.2万元。现2005年10月李先生打算将该套房屋以7000元/平方米的价格出售出去，总价为99.4万元。对于卖方李先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税成交价的万分之五，即印花税为994000×0.05%＝497元2)营业税(税率为5.5%，其中包含城建维护费和教育附加费)假如1：李先生房屋持有时间在2年以内，需全额征收营业税即为994000×5.5%＝54670元。
假如2：李先生房屋持有时间在2年以上，如果是普通住房则营业税免交，若为非普通住房则按差额征收营业税。而上例中李先生的房屋建筑面积为142平方米，按照普通住宅与非普通住宅的判断标准可知该套房屋为非普通住宅，需要按差额征收营业税，即应交纳营业税为(994000-852000)×5.5%＝7810元。对于买方来说，购买该套二手商品房需交纳的税费如下：1)印花税成交价的万分之五，即印花税为994000×0.05%＝497元2)契税契税的收缴基准利率是按照普通住宅和非普通住宅来区分的，普通住宅按成交价的1.5%征收，非普通住宅按成交价的3%征收。而对于本例中买方要购买的房屋面积为142平方米，已超过140平方米，属于非普通住宅，因此契税的征收按成交价的3%征收，即为994000×3%＝29820元综上，对于买方来说应支付的税费为30317元。
房屋性质——经济适用房经济适用房是国家为补贴低收入家庭而公开出售的一类房屋。对于购买经济适用房的消费者来说也有一定的限制，不是所有人都可以买到经济适用房。而对于再次上市交易的经济适用房来说，税费的交纳也显得略微复杂些。经济适用房的上市交易是以5年期为界限的，下面举两个例子分别来说明5年以内和5年以外上市交易经济适用房的交纳税费情况：案例一：小王毕业后不久，在家人的支援下于200 1年10月在回龙观购得一套经济适用房，建筑面积为60平方米，总价为15.9万元。但现在由于小王的工作单位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的时间约在3小时内，所以小王决定将该房屋卖掉，到石景山地区另购一套房屋。小王的房屋属于5年以内出售，则买卖双方需交纳的税费如下：对于卖方来说，小王的房屋只能出售给满足购买经济适用房条件的人，且出售价格不应高于购买时的价格。交纳税费仅为印花税即最高为159000×0.05%＝79.5元。对于买方来说，分两种情况：一种情况是如果政府对购房人审批的总房价大于实际购买房屋的成交总价(15.9万元)，则买方需交纳税费有：契税(按成交价的1.5%交纳)和印花税(按成交价的0.05%交纳)经过计算交纳税费，契税为159000×1.5%＝2385元，印花税为159000×0.05%＝79.5元另一种情况是如果政府对购房人审批的购房总价低于实际购买房屋的成交总价(15.9万元)，则买方需交纳税费有：契税(按成交价的1.5%交纳)和印花税(按成交价的0.05%交纳)，和差价部分的综合地价款10%。假设政府审批购房人的购房总价为13万元。
经过计算交纳税费，契税为159000×1.5%＝2385元，印花税为159000×0.05%＝79.5元，综合地价款为(159000-130000)×10%＝2900元案例二：家住天通苑的毛先生为了更好的改善居住环境，现打算将自己2000年2月在天通苑购置的一套经济适用房转让出去，到朝阳公园附近再购置一套房屋。毛先生的房屋建筑面积为80平方米，当时购入价为21.2万元。现毛先生打算以35万元的总价将其售出。
由于该套房屋出售时毛先生的持有时间超过5年，则该套房屋可以出售给任何消费者，并可以市场价出售。毛先生的房屋属于5年以外出售，买卖双方需交纳的税费如下：对于卖方毛先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即350000×0.05%＝175元2)综合地价款综合地价款为成交总价的10%，即350000×10%＝35000元，即卖方需交纳税费为35175元对于买方来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即350000×0.05%＝175元2)契税契税为成交总价的1.5%，即350000×1.5%＝5250元即买方需交纳的税费为5425元。业内建议事实上，二手房征收个税并非“新”闻，对于此次国家税务总局再次发话，业内在表示认可的同时，也提出了专业建议。
北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松在接受记者采访时表示，从个税的具体实施来看，仍然存在三点疑问。首先是征收时间的确定，究竟什么时候开始正式实施；其次，一旦实施时间确定下来后，对于以前需要交个税而未交的房产是否要补交；第三，征收方式的细节如何确定。
而中原地产副总监宫萍则认为，征收个税本身无可厚非，但由于目前二手房个税征收的政策还是2003年制订的，而从2003年以后北京二手房交易市场发生了巨大变化，以往的政策已经不能适应当前市场的调整。同时，她表示，个税征收的税率标准要根据变化的市场做相应调整，比如，目前广州就已经采取了商品房和公房区别缴税的做法；而税务部门也有义务清楚地告之纳税人和房产中介交纳个税的流程，以保证政策的有效执行。
业内人士同时也向消费者提出了几点建议：一是卖房人首先应该了解哪些是可以免税的。个税的免征条件包括：一是“对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”；另外，对卖房一年内又买其他房产的，可视其购房价值全部或部分免税。二是消费者要选择比较好的经纪公司，针对这个市场的变化去各个经纪公司咨询一下业务就知道各个经纪公司差别在哪。
三是不需要太多的观望，自己把握整体的需求，专家的意见可以作为一个参考，还是要根据自己的实际情况判断买还是卖、是观望还是等待。
涉及到二手房交易过程中的税目一览
一、个人购买住房（包括商品房、安居房、经济适用房等），需要缴纳契税和印花税。
1）契税
个人购买住房应该在签订合同之日起10日内到房屋所在的契税征收部门办理纳税申报，并在契税征收部门规定的期限内缴纳税款。契税税额按照住房的成交价格计算缴纳，计算公式为： 应纳契税税额=住房成交价格×适用税率
其中，住房的成交价格是指合同确定的价格，包括买房人交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益等。适用税率为3％至5％，具体的税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度范围内按照当地的实际情况确定。
另外，如果个人购买的是自用普通住宅，可以享受减半征收契税的优惠政策。享受此项优惠政策要满足三个条件：第一，购买住房只能是个人；第二，购房的用途只能是自用；第三，这里的“普通住宅”指按一般民用住标准建造的居民住房。目前，我国对“普通住宅”标准还没有统一规定，具体标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
（2）印花税
个人购买住房还须按税法规定缴纳印花税。印花税暂行条例规定，商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。
二、个人出售5年以上普通住房需要缴纳个人所得税。
1、个人出售自有住房时，如果能够提供完整、准确的住房原值凭证，能够正确计算应纳税所得额的，其应纳税额按下列公式计算：
应纳税额=应纳税所得额*20％
应纳税所得额=转让住房的收入额－住房原值和合理费用
合理费用是指出售住房时，按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、印花税、交易手续费等有关税金和费用。
2、个人不能提供住房原值凭证和其他有关扣减项目明细资料，不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的，主管地税机关可以采取核定征收的方式征收个人所得税，其计算公式为： 应纳税额=转让住房的收入额*核定征收率
3、核定征收率的确定(核定征收政策不适用于商业用房/非住宅)除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人出售住房所得，个人所得税核定征收率为1％。
三、对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。其中自用生活用房的起始时间，以房屋产权证、契税完税证明或《国有住房出售收入专用票据》上注明的时间，按孰先原则确定。
2.个人购买二手房 篇二
2015年至2016年,国家宏观经济政策多次调整。央行6次下调存款准备金率,5次下调基准利率,利率达到近年来最低,流通中的货币量极大增加。另外,房地产贷款政策放宽:二套房首付最低20%,公积金贷款个人额度最高可达40万元,贷款利率低至2.75%。税收优惠,相关税收均有减免。各种利好带来了二手房交易的井喷,交易量和交易价格均大幅上涨。2015年8个重点城市二手住宅成交量约114.3万套,同比上涨87.1%。2016年1月共成交近13万套,同比涨91.8%(数据来自腾讯新闻客户端)。房地产业是近年我国地方财政的主要收入来源。房地产交易涉及的税种也比较多。
一、当前我国个人二手房交易涉及的税种及主要税收政策
当前我国二手房交易涉及转让方的税种有:个人所得税、增值税及附加(包括:城建税、教育费附加、地方教育费附加)、土地增值税、印花税;涉及受让方的税种有:契税、印花税。
(一)二手房交易个人所得税的相关政策
个人住房转让所得税征收方式有两种:纳税人能提供购房原值、缴纳税金及合理有效的费用凭证的,其转让所得按个人所得税法“财产转让所得”项目依20%税率征收个人所得税;对不能提供完整、准确、有效的房屋原值、缴纳税金及合理费用凭证的,按转让收入额的1%征收个人所得税。个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房所得免征个人所得税。
(二)二手房交易增值税的相关政策
财政部规定:自2016年5月起,个人二手住房交易,按照5%的征收率计算缴纳增值税。另行公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》:除北上广深四个一线城市外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
(三)二手房交易契税的相关政策
财政部2016年规定:个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
(四)二手房交易其他税收的相关政策
自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。从税收政策上看,个人二手房交易税收问题主要集中在个人所得税。税率高,税负相对较重,实际交易中,卖方取得的个人所得税多数转嫁给买方,为减轻支付压力,偷漏税就难免了。
二、个人二手房交易税收问题
二手房交易猛增,税源规模扩大,交易中的税收问题凸显:税制老化,交易价格虚报,个人信息难查实等。阻碍了正常的税收征管。具体分析如下:
(一)财产转让个人所得税税制不合理,不利执行
1994年,全国第四次税制改革规定,房屋交易个人所得税按财产转让所得征税。20多年过去了,基本税制始终未变。但20多年来,我国房屋交易情况发生了很大变化。
1. 高房价时代,税率偏高,税负较重。
房价高涨,计税依据增大,个税仍按20%的税率计征,绝对税额高。1987年全国商品房平均单价408元/平方米,1992年之前基本维持在每年上涨100元的节奏。1994年全国商品房价格约在1000元左右。到2015年,中间虽然几起几落,均价仍近6800,比起1994年上涨了近六倍。2006年到2015年10年间,个人及家庭收入增加更快,财富积累更多,房屋交易量更大。2006年商品房平均单价3367元/平方米,.以100平米房屋为例,2006年以336700元买入,2015年679300元卖出,其他合理费用按房屋原值的10%计算,计税所得约30万元,按20%的税率计算,需要缴税6万元。而在房价上涨较多的一、二线城市,缴税几十万元很普遍。高房价时代仍然沿用高税率,税负过重。(上述数据来源于国家统计局)
2. 减除项目不尽合理。
《个人所得税法》规定,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。上述减除项目要求凭票扣除。以往装修中,纳税人找“游击队”装修的较多,难以提供正规发票,税法规定最高可以减除原值15%的装修费纳税人无法享受,增加了纳税人的负担。
(二)二手房计税价格低于实际成交价,少报,瞒报现象严重
2015年全国住宅销售均价为6472元/㎡,房屋均价上万的城市有17个。高房价带来了高税额。趋利避税,主观上高税负触发了纳税人偷逃税的动机。假合同,假赠与等现象突出,虚报交易价格。客观方面,二手房交易不固定,房屋中介市场不规范,也给了纳税人逃税的机会。税法规定,计税价格明显偏低又无正当理由的,税务机关有权核定征收。但由于缺乏对二手房交易价格信息足够的掌握,当地政府部门难以制定较为合理的市场指导价,税务机关也就难以取得有力证据证明交易合同的虚假性。现在虽然启用了存量房交易计税价格核定系统,但系统数据更新不及时等仍然加大了征管难度。
中介机构也参与钻空子。在近年房屋涨势迅猛的前提下,持有5年以上的房屋差价都较高,成交价100万的房屋,如果按差额50万缴税,要缴10万,按转让收入的1%缴税只是1万,悬殊极大。实际操作中,对转让自用超过5年以上,或不是唯一住房的情况,中介机构大多按房屋原值等资料不能准确提供的情况处理,按转让收入额的1%计征,而不是按差额的20%。
(三)家庭唯一生活用房难以界定
税法规定:转让家庭唯一生活用房可享受契税、个人所得税等减免税优惠。但现在省与省之间,税务与房管等其他部门之间,未建立系统完善的信息传递机制,没有实现信息共享,难以建立税源登记档案和税源数据库,瞒报、虚报家庭住房的情况屡见不鲜。如何确定家庭唯一生活用房,仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料,深入调查难度又较大。
三、针对二手房交易的税收问题,笔者认为可以采取以下对策
(一)改革二手房交易个人所得税的征税办法
个人二手房交易偷漏税严重的深层原因还是税负高,交易各方难以承受。房屋是老百姓最重要也是最贵的资产之一,一套房可能汇聚了一家几代人的辛苦所得。现行个人所得税按房屋交易价格减去原值及税费后的差价计税,征税效果较差。北京某大型房地产中介机构的从业者告诉记者:“二手房交易征税20%的规定一直存在。但是在几乎所有交易中,我们都是按照不能提供房屋原值的情况进行处理的。这样操作可以减轻二手房购房者所承担的税负”(资料来源于“中国新闻网”)。这样的操作严重影响了税法的严肃性和刚性。既然在实际操作中全额计税的方法得到普遍认同,“存在即合理”。本着“税制简便,方便征管”的原则,建议国家改革个人所得税的计税方法,按成交价全额计税,制定1%-5%的幅度比例税率。对普通住宅实行低税率,高档住宅实行中档税率,别墅等实行高税率。
(二)运用网络技术,加强征收管理,核实成交价
1. 开发“房屋交易搜价软件”,掌握房价最新动态。
不管是国家政策变动的影响,还是交易者隐瞒,我们都不能忽视市场这只“看不见的手”。二手房交易信息在网络和中介机构比较集中,网络提供的主要是交易者的估价,中介机构更多的是实时成交价格。“房屋交易搜价软件”可以把这些数据汇总、比对,对同城同一区域房屋的交易价格阶段性更新,为税务机关调整成交价格给予更科学的指导。
2. 加强对中介机构的管理,虚报重罚。
中介机构是二手房交易的重要桥梁。它们更了解交易双方的需求和市场变化。但利益趋使,为了更多促成交易,他们帮交易者钻税法的漏洞,减少国家税收。房屋交易个人所得税的税务检查,应将中介机构作为重点。对虚报价格,弄虚作假等情况,一经查实,一定严惩。重者可以建议工商部门吊销其营业执照。
3. 加强与其他部门的配合,建立联网机制。
对于家庭唯一生活用房难以查实的问题,需要加强相关各部门的配合,利用计算机网络技术,建立信息共享的联网机制。无论是一个地区各个部门之间,还是跨地区的部门之间,都能够查到个人住房的完整信息,为征税提供准确依据。
个人二手房交易的征税,要加强征管,也要完善相关税制。要与国家宏观调控相呼应,又要保持税法的严肃性。相关税制建设仍是一项长期艰巨的工作。
摘要：2015至2016年,我国宏观经济政策多次调整:6次下调存款准备金率,5次下调基准利率,放宽房地产贷款政策,加大税收优惠等。这些政策极大的释放了货币的流动性,刺激了二手房交易,交易量和交易价格均大幅上涨,税源规模扩大,偷逃税现象也随之增加,成为税务部门当前亟待解决的征管热点问题。基于此,我国应改革二手房交易个人所得税的征税办法;运用网络技术,加强征收管理,核实成交价。个人二手房交易的征税,要加强征管,也要完善相关税制。要与国家宏观调控相呼应,又要保持税法的严肃性。相关税制建设仍是一项长期艰巨的工作。
关键词：个人,二手房交易,税收问题,对策
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3.北京二手房购买须知 篇三
来自伟业我爱我家的统计数据显示，2010年北京二手房住宅网签总量196574套，整体交易均价21179元/平方米，同比2009年大幅上涨53.68%。成交量与2009年的26.69万套相比，下跌26.35%，剔除网签与过户间可能存在的错误率，估算二手房实际过户总数可达17.2万套。
受政策影响，二手经济适用房转商品房交易占二手房交易比重较2009年的4.21%大幅上涨了8.91%。户型方面呈现两极分化，小户型和大户型的交易比重增幅明显，60～90平方米的中等户型交易比重下降，但仍占有半壁江山。首次置业和改善型的自住购房需求成为市场交易的主力军。
交易量将略降房价稳中稍升
为避免房地产市场资产泡沫化和平抑房价，政府短时期内不会放松目前已出的各项地产调控手段，再加上潜在的加息需求，2011年的房地产市场仍将面临政策考验。
考虑到调控政策将延续，以及2010年约有1.3万套经济适用房因年中政策调整变化而进入到市场交易属异动现象，2011年的北京二手房市场实际交易总量或将有所下降，约在15.5万套，与2010年的过户交易总量相比或减少一成。
目前国内依然严峻的通胀并未得到实质性缓解，大量有投资避险倾向的购房者仍将目光集中到房地产上，通过持有房产来释放通胀带来的货币贬值压力。2011上半年的二手房价有可能呈现小幅惯性上涨态势。同时考虑到保障性住房的供应量加大和年中新房的大量入市，2011年的北京二手房价或将稳中稍升。
政策从紧也使得投机客大量撤出楼市，二手房价再度出现大幅上涨的现象很难再现。带有保值避险倾向的自住购房群体，包括婚房等首次置业和改善购房需求等仍将是2011年二手房市场上的购房主体。随着远郊区县交通、医疗、教育、购物、娱乐等各类市政设施的逐步完善，二手房市场也将快速成熟，成为新的交易热点。
自住莫观望
不管是二手房业主还是购房者，普遍认为2011年的楼市调控将更加严格，这种心理预期，使得买卖双方对新一年的楼市前景感到非常迷茫。二手房业主想趁着房价仍处高位尽早出手回款；买房者则恐慌春节后尤其是两会后政府会出台对更加严格的新政。这直接促成了春节前房屋成交的火热，伟业我爱我家预计，新一轮楼市调控政策的影响尚待进一步观察，房价上涨势头短期内难以得到有效遏制。
那么，在充满了诸多未知数的2011年，是否该出手买房？又该如何买？
首次置业者：该买就买
新年伊始，伴随着存款准备金率的上调，银行将取消首套房房贷优惠的传闻遍布各大媒体，但经过与京城多家银行有紧密合作关系的伟业我爱我家证实，京城绝大多数银行并无此打算，这意味着首次置业者购房仍将能享受到房贷等优惠政策。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，打击投资投机，保障首次置业者以及合理的住房需求，是政府多次系列宏观调控始终贯穿的精神，2011年房价的涨幅也将缩小，首次购房者要充分利用这些优惠政策，该买房就买，不要跟风观望。
改善型购房者：用好公积金贷款
20世纪90年代初买房置业的一批人，现在大都已经进入置业升级的阶段。2010年改善性客群总体交易比重达到55.2%，比2009年同比上涨了9.81%。2011年置业升级的购房人群仍将是购房主力。随着契税、二套房首付和利率的提高，改善升级的成本越来越高，利好消息是公积金贷款购房对二套房的认定做了修改，由认房又认贷转为只认房，只要购房者把现有房产卖出，再买房就可以享受到首套房的购房优惠。虽然公积金贷款审批较为麻烦，贷款上限只有80万元，但可以省下很大一笔费用，建议尽可能选择公积金贷款。
初入职场者：转变传统置业观念
4.购买二手房注意事项 篇四
一、在找到心仪房产之后，对房产的产权进行认真审核，审核内容包括： a、审核房主身份，确定产权证上的房主与卖房者身份一致;
b、明确被售房屋的性质与产权的完整性，判断被售房屋是否抵押;了解房屋剩余使用期限及用途;
c、了解房屋产权有无纠纷，得到房产原产权单位或共有人的同意出售证明;d、确定房产证日期，(判断是否满五年等)以了解交易该房产应缴纳的税费金额。
e、产权证上的面积与实际面积是否相符，验证产权证的合法性与真实性。
二、与新房不同，二手房具有的现房特性可以让购房者在看房时进行初步验房
检验房屋装修配置：主要观察房屋结构，建筑与装修材料，确认房屋的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等：
a、看房屋的内外部结构是有无改动;牵涉到阳台的面积怎么算等;
c、试用上下水，看看上水是否有足够的压力、下水是否畅通。顶层住户还应该重点看一下屋顶有无渗、漏现象。
三、判断被售房屋价格和价值
a、了解一下本区域二手房的市场价格，通过价格对比来选择购房预算以内的小区进行重点比较和选择。
b、委托信得过的中介公司进行价值评估;
c、银行提供按揭贷款时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
四、限购之下确保购房资格及贷款资格
5.购买二手房注意事项 篇五
1.营业税:(税率5.55% 卖方缴纳)根据房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营
业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。
一般地税票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。
②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
2. 个人所得税:(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。
在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。
如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取
得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。
另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%
3.印花税:(税率1%买卖双方各半)不过从至今国家暂免征收。
4. 契税:(基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买
面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。
若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
5.测绘费:1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收20
0元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。
6.个人购买二手房 篇六
一、购买二手房需要缴税吗?
税收是国家收入的主要来源。作为税收国家，有市场的地方一般也会设置税收。根据我国有关税收的法律法规，购买二手房是需要缴税的。但是所缴税的种类和额度有所不同。在实践中，买卖双方需要缴交的税种也会有所不同。比如，在二手房买卖市场中，个人所得税一般由卖家缴纳，而买家需要缴纳契税等税种。
二、买二手房要缴纳哪些税费?
根据我国相关法律法规的规定，对于购房者来说，买二手房需要缴纳的税费有以下几种：
1、土地增值税。但对于为改善居住条件而上市的公房，免受土地增值税;对于以投资为目的的公房入市行为，按公房出售价与应扣除项的差额计征土地增值税，税率按土地增值税条例规定采取超额累进税率计征。征税额的计算公式如下：征税额―收入成交价―(成本价+土地收益金+个人收入维护与更新成本+综合税额)
2、房产税。房产税是以房屋为纳税对象的税种。由产权所有人交纳，房地产所有人，经营管理单位、承典人、房地产代管人是纳税义务人。
3、契税。国家《契税暂行条例》规定，凡国有土地使用权出让、转让、房屋买卖、赠与或交换，均由承受人依法交纳契税。
4、手续费、交易管理费。当前的二手房交易过程中，存在交易手续费，交易双方按套交纳。
7.购买二手车全攻略 篇七
一、 价格确定
由于对二手车行驶里程较难确定，一般二手车交易价格多以使用时间作依据。对于买主来说应对汽车有一个初步的底价，本文提供一种简便的折旧计算方法供参考。以一普通价值20万元的轿车为例，10年使用年限计算，将1至10年累加等于55，则第一年折旧率是10／55，第二年折旧率是9／55，如此类推，第10年折旧率是1／55。如果轿车使用4年，那么计算方法是：
现价=原价(10／55＋9／55＋8／55＋7／55）×原价
假设轿车原价20万元，按此计算方式现价应是7.64万元。当然，这是指轿 车现时的抽象价格，尚不考虑轿车的质量和代理人的收益，具体操作还要视汽车的性能状态和市场行情而做相应的调整。
在北京的旧车交易市场，现在实行的是电脑估价，随机性很强。只输入车的型号、年限、颜色等基本资料，但对具体车况无法判断。估价偏高的问题普遍存在，在许多地方，经常是成交价比估价低得多。因为，车辆过户的费用是以估价为基数按比例收取的。就比，有专家建议，应该参考在二手车交易中作的比较好的国家的先进经验，给不同品牌、不同车型、不同地区、不同使用年限、不同破损程度的二手车制定出符合实际的国家指导价格，这样既有利于国家对二手车交易宏观上的指导，又有利于二手车在实际工作的经营，更有利于消费者对二手车的认识，以利于二手车经营的发展。
二、 现场察看
购买二手车，现场察看非常重要。应对车身、发动机、传动系统、底盘等逐项察看；同时还 应试车，进一步检查车辆性能。
1.看外表
外表应特别 注意油漆面和翼子板、门下边缘、车身纵梁、轮罩及门槛等区域的锈蚀情况，车身缺乏保养、护理之处便是被锈蚀之所在。注意补漆处的颜色偏差以及橡胶密封件边缘处的油漆残渣。行驶里程较少且油漆很新的汽车不少是曾出过事故或车身经过了大修的汽车。车身或车架上的补焊点意味着该车曾出过事故或车身经过了大修。察看发动机罩与车门接合是否密封良好，车门及发动机罩上的车锁及铁链开闭是否正常及活顶轿车的顶窗或顶篷必须能可靠地关闭。检查排气管是否生锈，因为新的排气装置常常很贵。
检视轮胎胎边是否突出、胎纹是否不均、钢圈是否变形。注意4个轮胎是否皆为同一品牌。因为各品牌轮胎有不同的构造及胎纹，若有上述情形发生，表示前任车主不注重保养及车况，消费者可以作为初步的审核指标。观察车门周边缝隙宽度是否明显不均，有无密合。审视车门锁扣，如果有大小不一或弯曲现象，表示锁扣经过修补，推测车门可能曾经受损。再来，要求将车子顶高，看底盘有无凹陷或擦痕，并记得检查引擎、变速箱、差速器及传动轴等有无漏油现象。
破损的踏板胶垫、很脏的座椅以及磨损了的门扶手等均意味着汽车已驶过了相当长的里程。如果卖主提供了座椅套，务必察看一下原始的椅垫。
2.看内部
电路是关键部分，它涉及到运行和安全性能。应当逐一检查仪表板、转向盘上及转向柱等处的各个开关及显示灯是否完好。顺便查看一下主电源线是否完好，线束里面的导线有无老化，尤其要注意有无自行搭线，如有搭线很可能线束里面的导线原有断路短路故障。蓄电池的电板夹子不应被腐蚀，电解液液位适当。
发动机表面应清洁干燥。起动应迅速、怠速运转平稳、转速均匀，没有剧烈抖动。还应从发动机底部往上观察，如果发现发动机锃亮、塑料件与橡胶件全新，则说明有值得怀疑的地方。在热机状态下，检查排气管是否密封，可用鞋底或破布堵住排气管，如果发动机在几秒钟内熄火，则说明密封性能良好。在发动机正常运转时，打开机油添加口盖时，发现有汽油味溢出，则说明活塞环损坏。粘附在机油标尺上的闪亮的金属屑，说明曲轴与连杆轴承出现了严重的磨损。
离合器间隙应符合说明书的要求，汽车行驶中换挡应轻便无噪声，否则说明离合器分离有问题。为了进一步检查离合器是否完好，可挂上二挡，拉刹车制动，然后松开离合器，如果发动机不熄火，则表明离合器在打滑或磨损过甚。如果离合器分离无问题，而在汽车行驶中换挡时出现击齿噪音，说明同步器有问题。
3.不妨“动一动”
一定要亲自试车，确定发动机发动时没有异音、方向盘不会偏向、刹车正常以及感受操控性能。如果场地设有试水装置，应驾车驶过淋水洗车区，考察车身密封性，掀开地板垫，仔细检查车室内及行李箱内是否被淋湿。淋水后，检查各密封件是否完好，并注意车灯内是否蒙上了水雾而变模糊。因此，在购买时最好要求测试汽缸压力，如果压力正常，日后定时保养即可，否则必须加以修复或缩短更换机油期限，或是放弃购买此车。
4.识别故障车
车身外观一般来说，旧车都免不了有刮伤，刮伤不可怕，只要不是碰撞后使车身整体受伤或变形就行。判断是否碰撞的方法是：查看左右大灯罩、转向灯罩、雾灯罩新旧程度、颜色是否一致，如果不一致，十有八九碰撞过。查看车身是否有碰撞过的痕迹。查看车身是否有喷过漆的痕迹。后喷过的漆与原漆颜色总有一些差别。如果整车喷过漆，应查看车门、车窗镶条、排气管、轮壳有否喷过漆的痕迹，特别是要打开发动机盖查看，看发动机盖内、发动机两侧漆的颜色与车身漆颜色是否一致。打开发动机盖查看前端有没有变形的地方，用这种方法很容易发现被碰撞过的痕迹。如果更换过前脸、大灯罩、转向灯罩、雾灯罩等，说明此车碰撞 较为严重。前轮定位角和前轮前束查看前轮前束是否变形，如果前轮前束变形了，汽车被严重碰撞过的可能性就较大。车底情况查看是否有被严重刮车底的痕迹，查看减震器是否更换过或有漏油现象。按一下汽车的每一角检查减震器，松手后，跳动不多于2次，则说明该车减震性能良好。
5.检查有关证照
除了车辆的性能、外观外，更要检查该车主的“四证一牌”是否齐全、真实；还要检查汽车各大总成(发动机、车身等)的标识号(流水号)是否与证件相符，汽车上的各种证件是否齐全有效。
三、 过户马虎不得
旧车交易无外乎3种情况。第一种是自由买卖，即自己找好买方或卖方；第二种是司法机关或拍卖行裁决或拍卖；第三种是在旧车交易中心(市场)场内交易。3种情况都必须证照齐全，车辆合法。旧车成交，需经机动车交易市场审核下列证件：(1)买卖双方单位介绍信。个人买卖车辆需持有所在单位或户口所在地街道办事处或乡政府以上机关出具的证明。(2)行车执照、车辆过户申请表、营运证、车辆原始发票、旧车出售发票、车辆损失保险单，以及个体营运的营业执照、购油证、养路费收据、车辆牌号。(3)从广州、海南、福建进来的汽车需持有准运证。(4)买方驾驶员证明。旧车成交价格，必须体现公平交易，实行随行就市、按质论价、旧不超新的原则，经交易市场综合评定，对成交价格明显不合理的，按使用时间每年10％折旧率折旧计算价格。买卖双方证明证件齐全交易市场审核无误，才会批准成交，出具交易证明。批准合格成交的车辆，需按成交额缴纳一定比例的市场管理费和交易服务费，持交易凭证和有关证券到车辆管理所办理过户手续。有些车辆是禁止进行交易的。对禁止交易的车辆，车辆管理部门不予立户，不办理牌、证。不准上市交易的车辆有以下几种：走私进口的，来源不明或手续不全的，流通环节违犯国家政策、法规的；没有产品合格证，或产品合格证与产品不相符的；华侨、港澳台同胞等捐赠而免税进口的。
旧车交易过户中易出现一些问题。因为旧车交易过户涉及部门多、手续杂、时间长，部分人怕麻烦，加之有些人确实工作忙，又不清楚旧车交易的管理政策，图一时方便找一些无合法资格的人即“二道贩子”代办，或随意轻信对方，造成很多问题。主要有：1.假证。车辆根本没过户，通过非法渠道制做的假证件，这种车肯定有问题，甚至是赃车、报废车，按正常手续根本无法过户。2.过一半。即只过《行驶证》，不过《附加费》、《养 路费》等其它相关证件，给日后行驶或再交易留下后遗症。3.拖而不办。一是手续上有问题暂时无法办理；二是根本无问题就是不办，最后引发经济纠纷。4.反悔。买卖双方因车辆的价格、过户费用、质量或市场行情变化等因素发生反悔，但又不愿承担违约责任，采取不配合，甚至有意刁难，制造纠纷。为避免此类事情发生，请买卖双方务必到合法的旧机动车交易中心(市场)进行交易及办理过户。
车辆过户中最重要的环节是验车和查档案。因为过户的资料很多，首先是证件和车辆的合法性，而确定其合法的权力机关是公安车管部门，只有经过验车和查档案合格后干警签章，该车才可顺利过户，否则后面的环节无法进行，也就是根本不能过户，这点应特别注意。
旧车交易过户资料须备齐：(1)私人车过户给私人。需双方身份证、户口簿、行驶证及复印件。(2)私人车过户给单位。车主需身份证、户口簿、行驶证及复印件：单位需开具单位证明及营业执照副本(过户车为小客车，单位需先到“定编办”办理定编手续)。(3)单位车过户给私人。车主需开具单位证明、营业执照副本、行驶证及复印件(过户车为小客车，车主需先到“省定编办”办理解除定编手续，外籍车除外)：私人需身份证、户口簿及复印件。(4)单位车过户给单位。双方需开具单位证明、营业执照副本；车主需行驶证及复印件(过户车为小客车，双方需先到“定编办”办理解除定编手续，外籍车除外。)(5)外籍免税进口车辆，须先到海关办理解除监管手续，并带齐其资料，方可办理过户手续。
四、 别忘了上保险
车辆的保险价值是根据新车的购置价决定的，包括车辆单价和附加购置费。车辆损失险的保险金额可以按股保时的保险价值决定，也可以由被保人和保险人协商确定，或者按车的实际价值决定，但最高不得超过保险价值，超过部分无效。保险条款中规定保险车辆的实际价值计算公式是实际价值=新车购置价／国家规定使用年限×(国家规定使用年限－已使用年限)。旧车在投保时可依据不同情况选择附加险种，投保费按照保险金额的一定比例支付。
仅对上了车辆损失险和附加盗抢险的车辆来说，如果旧车投保时保险金额是按新车的价值(保险价值)确定，这时车的保险金额与保险价值相同，但保险金额高于车的实际价值。当车辆遇到全车被盗、抢3个月以上，经公安立案侦察未破获的，保险车辆的损失按规定比例计算赔偿，以不超出保险当时的实际价值计算赔偿，赔尝金额的20％由被保险人自付。如果按实际价值确定的赔偿金低于该车保险价值的20％，可得的最高赔偿金只为投保车辆出险时保险价值的20％。赔偿后，该车的权益归保险人所有，保险责任终止。当车辆只是受到不同程度的部分损坏时，按实际修理费用计算赔偿，除规定中的自付部分外，其余由保险公司承担。