住宅小区商业计划书

住宅小区商业计划书（通用8篇）

1.住宅小区商业计划书 篇一

小区停车位的市场开发商业计划书

在丰宁县城有限的小区停车位很快被大量增加的私车占满。“停车难”已渐成一个严重的社会问题，一个隐含的社会危机。需求就是市场，对小区停车位的巨大需求蕴含了巨大的商机。

由于土地资源稀缺，不可能建造大量的地面停车位，朝天上或地下发展立体停车是个必然趋势。立体停车将是个非常庞大的市场。我已探访阳光水岸居民小区紧邻小川广场一侧高层，两栋楼共计576户居民，此楼房没有建设地下定车场，居民车辆随意停放道路两侧，无人管理，经常有车辆被打砸损坏，给居民带来不同程度的经济损失和心理负担。因此情况建设，在小川广场临边一侧，建设双层立体车位，一层建设100个车位，两层容纳200辆车。

以建设一个立体车位价格1.5万计算，200个车位总投资300万

销售一个车位8万元（市场单个车位价格为15-16万元）。以一个立体车位净利6万计算，净利总值约1200万元。开发和销售，在微笑曲线的两头，是效益的制高点。谁掌握了先进的立体停车技术和销售榘道，谁就掌握了制高点，就可能在这个大金矿中挖到较大一块金。

销售上考虑采用低价打开市场，逐步提高的策略。丰宁市场的销售价格初定为3.98万。（含保险费）（今后逐步提到5-8万）。

住户一旦买了车，停车位就是一种刚性需求。当地面停车位和地下车位都租不到、买不到，小区外又没有合适停车位时，立体停车架将是一种无奈的选择。假如车主出资4万购买20年租赁权，每月再付100元左右管理费（含电费、维修、保险、物业管理费），平均每月共支出266.66元。也还是可以被多数无车位车主接受的。何况，这笔投入是有价值的：①.确保他的爱车有个窝。②.停在其上防盗防损。③.白天不用时可以转租给需要白天停车的车主（周围办公楼的车主）。④.这个“租赁权”也是保值增值的，以后如果搬离小区，“租赁权”可以转让，其价格也是朝上走的。因为这是种稀缺资源。

其次是要争取政府支持。小区停车难不仅是个社会问题，也是个民生问题，是个隐含的社会危机，政府也很头疼。如果找到解决办法，政府肯定乐见其成。他们予以支持后，也是他们的政绩。为此，我们要上书丰宁县政府，提供了一条在政府指导下通过市场手段解决或缓和小区停车难的可操作的途径。详细内容可参见附件“解决小区停车难，政府能否出手？”我相信，到了一定时候，政府必然出手。外地市场的开拓，要根据资金情况。如果资金充沛，肯定是自己组织销售队伍效益最高。项目风险

通过以上分析可知，小区对停车位的需求迫切，新型立体停车架的潜在市场需求巨大，市场风险很小。市场推广开头会比较吃力。另外大量推广还和轿车的增长数量和小区的车位弹性有很大关系。不到万不得已，车主是不会愿意使用立体停车位的。

2.住宅小区商业计划书 篇二

在2010年上海“11·15”特大火灾发生后, 高层建筑火灾的逃生问题备受关注。高层建筑烟气蔓延迅速, 极易形成立体火灾, 建筑内的各类管道井、风道、电梯井、疏散楼梯间等竖向井道等部位, 防火分隔不到时或者火灾时防火门未关闭, 一旦发生火灾将形成烟囱效应。火灾发生时, 人员疏散困难, 极易造成人员伤亡。高层建筑高度高, 层数多, 结构复杂, 同时高温烟气充斥建筑物内部, 能见度降低, 被困人员情绪恐慌, 停留在烟气中时间大大增加, 以至发生中毒死亡。我国住宅群众普遍缺乏消防安全常识, 往往随意堵塞疏散通道、闭式防火门常开等, 物业公司很少组织演习, 群众不能掌握基本的逃生自救知识和技能, 最终导致人员大量伤亡。高层扑救存在困难, 灭火救援难度大。

2 相关规范介绍

原消防设计规范《高层民用建筑设计防火规范》 (2005年版) GB50045—95, 第3.0.1条中对于建筑高度超过50m或24m以上部分任一楼层的建筑面积超过1 500m2的商住楼, 属于一类公共建筑。对于19层和19层以上的住宅属于一类高层建筑。按照第7.6.2条规定:建筑高度不超过100m的一类高层建筑及其裙房, 除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、普通住宅、设集中空调的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外, 均应设置自动喷水灭火系统。

在2015年5月1日《建筑设计防火规范》 (GB 50016—2014) 实施之前, 对于一类高层建筑带底商或商业网点的建筑, 除普通住宅范围不设置喷淋外, 其他位置均设置自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统适用于扑救绝大多数建筑内的初起火灾, 应用广泛。根据我国当前的条件, 本条规定了应设置自动灭火系统且宜采用自动喷水灭火系统的建筑或场所。规范中对喷淋场所有的明确了具体的设置部位, 有的是规定了建筑。对于划分为一类高层公共建筑的, 该建筑内凡具有可燃物且适用设置自动喷水灭火系统的部位或场所, 均要考虑设置自动喷水灭火系统。所以, 在消防审查中, 全国各地对该条把握和理解不一, 有的省市要求在商住楼的住宅部分的公共走道设置喷淋系统, 情况有3种:

1) 该楼为三合一前室, 高层商住楼或高层住宅楼住宅公共走道设置喷淋作为消防加强措施;

2) 带商业网点的高层住宅楼归为高层商住楼, 住宅公共走道设置喷淋;

3) 高层商住楼住宅走道设置喷淋。

《建筑设计防火规范》 (GB50016—2014) 2015年5月1日实施之后, 按照规范5.1.1条, 对一类住宅建筑明确为建筑高度大于54m的住宅建筑, 包括设置商业网点的住宅建筑。这样带商业网点的住宅建筑就是住宅, 商业网点不需要设置喷淋系统。在一类公共建筑中, 取消了商住楼, 并且在5.4.10条中规定, “除商业服务网点外, 住宅建筑与其他使用功能的建筑合建时, 住宅部分和非住宅部分的安全疏散、防火分区和室内消防设施配置, 可根据各自的建筑高度分别按照本规范有关住宅建筑和公共建筑的规定执行;该建筑的其他防火设计应根据建筑总高度和建筑规模按本规范有关公共建筑的规定执行”。按照8.3.4条, 如果底商符合任一层建筑面积大于1 500m2或总建筑面积大于3 000m2的商店, 则需要采用自动喷水灭火系统;如果面积达不到规范中要求, 则不需要设置自动喷水灭火系统。和原来规范相比, 商住楼和带商业网点的住宅楼的设计要求降低了。

目前, 的规范对高层公共建筑如旅馆、酒店和办公楼等要求设置自动喷水灭火系统, 而住宅楼目前设计按规范不需要设置自动喷淋灭火系统, 二者要求不一致。然而经验和试验表明, 自动喷水灭火系统有良好的灭火效果, 尤其是冷却烟气温度和消除烟气迷漫效果很明显, 应积极推广使用, 以保证人民生命财产安全。

目前, 设计中住宅消防前室和走道设置有消火栓系统和建筑灭火器。消火栓系统一般普通人是操作不了的, 必须有消防队员赶到时, 才能利用消火栓系统进行扑救火灾。2014年10月1日实施的《消防给水及消火栓系统技术规范》送审稿7.4.11条中明确规定, 在高层民用建筑中应设置消防软管卷盘。但是最终正式版本中将该条删除。所以, 在住宅走道公共位置除了灭火器可以使用外, 非专业消防人员基本上无法进行水消防的灭火和控火。在火灾发生后, 保证人的生命安全是最终目的。着火时, 人员疏散的路径是:户内—走道—电梯前室—防烟楼梯间前室—防烟楼梯, 保证人员安全到达楼梯进行疏散, 基本属于安全地带了。一般住宅楼, 尤其是塔楼, 每层居住户数较多, 而近20a的老房子, 走道可能都摆了很多可燃物, 有可能引发火灾或者引起火灾蔓延, 对火灾中人员疏散极为不利。其次, 住宅居民火灾发生时没有专业的防烟面具, 在火灾发生后, 逃生者往往在短短的几秒钟之内就会出现眼睛流泪、头晕目眩、呼吸困难等症状, 甚至窒息。高层住宅逃生时最好将衣服浸湿, 裹住全身并包住头部, 用湿毛巾捂住口鼻。而有统计报告显示, 火灾中因缺氧窒息和中毒死亡的, 占总数的72.5%。喷淋系统可以在火灾初期有效地阻止烟气进入疏散楼梯, 保证人员在楼梯间内的安全。另外, 逃生时人员万一衣服着火, 在紧急情况下想方设法扑灭火苗, 也是逃生人员需要解决的一大难题。

3 技术方案

在高层商住楼住宅层的电梯前室和楼梯间前室位置设置自动喷淋系统, 系统采用开式喷头。一般的自动喷淋系统采用的是闭式喷头, 带感温玻璃球, 利用火灾烟气的温度爆破玻璃球, 使喷头喷水。开式喷头无探测火灾和开启水流的功能, 只具有喷水功能。火灾探测装置探测到火灾后, 开启管网中水的控制阀门, 喷头喷水灭火。与闭式喷头不同, 开式喷头一旦喷水, 便使整个防护区域喷头全部喷水, 并且自动探测装置比闭式喷头的感温元件对燃烧反应快, 喷头能更早地喷水灭火。工程上常用的开式喷头有开启式、水幕式及喷雾式3种。笔者推荐采用开启式洒水喷头。它常用于雨淋灭火系统。按安装形式可分为直立型与下垂型, 按结构形式可分为单臂和双臂两种。

在每层设置独立的自动喷淋系统, 喷淋系统接自电梯前室的消火栓管道上, 连接处设置过滤器、电磁阀, 管道设置旁通管, 旁通管设置阀门1, 阀门1常闭。着火时, 在消防控制室或火灾现场可以人工开启阀门1, 接通喷淋系统。打开着火楼层和该层上一层的电磁阀, 两层的喷淋系统开始喷水。在电磁阀后设置常开阀门2, 供消防队员赶到时, 手动关闭阀门2, 喷淋系统停止喷水。然后开启消火栓系统进行灭火。持续喷水时间参照自动喷淋系统局部应用系统按0.5h设计。喷水强度应不低于6L/ (min·m2) 。

喷头采用ZSTK-15双臂直立型开式喷头, 如果设置位置有吊顶, 则采用ZSTK-15双臂下垂型开式喷头。流量系数K=80, 单个喷头设计流量约为1.33L/s, 喷淋系统布置间距和管径要求参照自动喷淋系统设计规范中危险级选取。举例:共采用3个喷头, 两层共6个喷头, 流量7.98L/s, 对于新建住宅可以考虑消防水池贮水量增加14.36t喷淋水, 如果是已有建筑, 直接利用消防水池内原来贮存的2h的消火栓水量即可。对于部分国内省市如上海, 采用消火栓泵直接从市政管网抽水灭火, 更不用考虑贮存水量的问题了。

电磁阀采用ZSCF型消防电磁阀, 通径有DN15~DN50六个尺寸。工作电压:DC24V, 结构形式采用直动式。

详细布置见图1、图2。

4 结语

如果全楼设置闭式自动喷淋系统, 势必增加楼内的系统设置, 而且按照《自动喷水灭火系统设计规范》 (GB50084—2001) (2005年版) 的规定, 喷淋系统需要按照1h内的作用面积喷头全部启动来计算消防水池的水量。这样, 消防水池内需要增加约108t的自动喷淋贮水量, 泵房内还要增加自动喷淋泵组。屋顶消防水箱还要布置消防增压和稳压装置, 增加工程造价。

本技术利用消防控制室内操作, 对着火楼层的喷淋系统直接进行控制。减少烟气对居民消防疏散的影响, 保障了生命安全。喷淋水量按照两层喷头全部开启0.5h计算水量, 增大水池容积。喷淋系统直接利用消火栓泵和屋顶的消火栓稳压装置, 增加的费用是每层的管道费用、开式喷淋头、电磁阀和过滤器的费用。消火栓的按钮电气控制信号和电磁阀信号均通过弱电总线和消防控制室联系, 在弱电控制上几乎没有增加造价。而且在火灾现场可以直接开启喷淋系统, 保证降低烟气, 人员疏散。如果没有水喷淋系统的话, 火灾的热量和烟雾会迅速扩散, 直接影响到电梯前室的人员疏散。如果电梯前室有喷淋系统, 人员身体火灾也可以在电梯前室通过水喷淋浇灭。本技术不涉及楼宇消防系统改动, 在已有建筑上可以直接增加布置。对于新建住宅楼, 也可以直接施工安装。

参考文献

【1】GB50045—95高层民用建筑设计规范 (2005年版) [S].

3.住宅转商业:馅饼或陷阱? 篇三

近两年来，住宅开发商纷纷转型做商业地产，至少是宣称要做商业地产。如果仅是做做宣传或只是散卖些写字楼和商铺，在住宅限购的背景下，也未尝不是合理的选择。但如果拟大规模做大型商业地产的持有及经营，特别是购物中心，我认为，这很危险，少数新进入者能吃着馅饼，但多数开发商只是在跳陷阱。

首先分析这个行业特点。从需求来说，商业地产不可能爆发式增长。反观住宅，在限购之前，投资投机需求是无限的，但商业永远不存在无限需求，因为限购政策，住宅只剩下刚性需求了，但是商业地产过去、现在和未来一直都是刚性需求。这是两者核心的区别。

从供应角度来看，供应总体是过度的，而且已经泡沫化。我2006年加入凯德商用，做的第—个项目是望京凯德广场。当时我做了一个调查，发现望京已有200万平方米的商业供应量，今天到望京转一圈，真正能够活下来的商业最多50万平方米，其余百分之六七十都已死掉。这是商业的—个真实的缩影，即使在北京和上海，关门的商场比比皆是。商业地产供应过度的现象且已存在，但目前还不受关注。开发商在商业地产领域犯下的错误很容易被掩盖和弥补。

从商业本身的难度来看，王健林说：住宅是小学生，商务地产是中学生，商业地产是大学生。我绝对赞同，因为我原来也做住宅，到凯德商用后才做商业，在第一年感触特别深，就是小学生上大学的感觉。可能大家都知道难，但做过之后才知道它真的很难，超过大家的想象。商业和住宅还有另外—个核心区别：商业做不好会关门，变成负资产，但是住宅项目不会死，至少在过去十年，住宅做不好，打个折还是可以卖掉。

三年前做商业地产的开发商还屈指可数，为什么这两年突然有众多住宅开发商纷纷宣称转型做商业地产呢?原因可以分成三类：主动、被动和盲目。主动转型的少之又少，近乎于无；被动转型，是因为单纯的住宅用地越来越少，大开发商现有的土地储备中有数百万平方米的商业用地，因此不得不做；而中小型开发商则多为盲目转型，以为商业地产很赚钱很容易做，就一头扎进来。

不管什么原因，转型的最佳时机已经过去。第一，这个行业里已有众多的强者；第二，商业不同于住宅，对地段的要求要高得多，优质的地块和项目基本已经被抢走，适合做商业的地块已经越来越少；第三，规模是商业的核心竞争力，强者更强，赢者通吃，后来者很难超越；第四，在目前的市场和政策环境下，采用以住养商的模式难度越来越大，住宅主业不稳，主动地从容地转型实际并不存在。

毫无疑问，商业地产的需求和机会是巨大的，未来也一定会出现新的成功的玩家，但对住宅开发商而言，特别是中小住宅开发商，如果之前根本没做过商业地产，最佳选择是不做商业地产，能不做就不做，如有商业地块和项目，最佳做法是卖掉。

如果非做不可，不管是被动还是主动，要解决以下几个问题：

一、长期资本。尤其是当住宅的利润不足以养商业时。

二、运营能力。如何保证商业项目能够真正活下来而非关门。

三、商业本身一定要挣钱。以商业或奥特莱斯的概念圈地，这是短期行为，靠运营获取良好的租金收益是长期发展的真正方向。

四、规模。除非你能在北京西单或王府井拿着地，否则商业地产要么不做，要么就要有规模。

五、人才。一方面是人才很稀缺，另一方面则是住宅开发商老板和高管对商业的认识、思路和心态。住宅开发商不管住宅做得多好多大规模，如果说根本没有做过商业地产，你的经验就是零。我至少接洽过200家住宅开发商，类似案例很多。

六、长期准备。即使解决了以上问题，依然要做好长期的准备，没有5年时间，无法证明转型是否真的成功。

4.小区商业网点物业管理规定 篇四

为了保障小区住户、客户的整体利益，充分发挥小区配套商业网点的作用，倡导文明经商，创造良好的经营环境，特制订本规定，请共同遵守：

一、凡在小区内营业的商场、店铺必须依法经营，服从管理服务中心的管理。

二、门面设计、招牌悬挂必须符合管理规定，并在管理服务中心办理相关审批手续，不得影响楼宇整体形象和小区住户利益。

三、未经许可不准在公共场所张贴广告、标语，乱竖指示牌、广告牌、条幅等，违者按有关规定处罚。

四、各商业网点、娱乐场所铺门前实行三包（包清洁、包绿化、包秩序）门内达标、环境容貌整洁。

五、商场、店铺夜间值班人员必须报管理服务中心批准并备案。

六、商场、店铺装修必须向管理处申请，批准后按有关规定施工。

七、商场、店铺内水电设施、公用设施等不得随意改动或挪用。

八、各商业网点、娱乐场所从业人员应严格遵守小区各项管理规定。

九、各经营单位应将本单位从业人员名单、身份证等资料送管理服务中心备案。

5.住宅小区商业计划书 篇五

1．物业价值

商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。

而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。

从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺，其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。

2．利益关系

从主体上说，住宅地产的价值链显然单一得多，即“开发商——终端消费者”。商业地产的利益参与者更为复杂，它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。其中包含这四种权益关系，开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者，的权益，它们与商业地产的开发模式密不可分。

开发者是商业地产开发商；所有者是商铺真正的拥有者；第三是经营者，就是进入这个商业里面从事商品经营者；大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。

开发者通过项目获得利益；所有者通过出租商业物业获取租金收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理获取管理利益。

与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾，像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。因此，为了平衡不同主体的利益，商业地产开发商不仅要考虑地段，更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。

3．市场风险

开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。

而住宅相对来说开发风险较小，因为住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。

二、开发层面的差异

1．产品属性

住宅地产开发的住宅是终端消费品，主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外，无法带来额外的利润，因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅仅是产品，更是资本，它通过经营能不断衍生出新的价值，增值空间很大。但应该同时看到，商业地产的风险也要更大，因此商业地产的成功需要具有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司。其次，商业地产的表现形式也更多，有shopping摩购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。

商业地产的核心是要搞活商业，而住宅地产追求的是居住的舒适度，也有人说住宅地产开发的是“城”，商业地产开发的是“市”，这是两者之间的本质区别。因此，商业地产的可持续性发展是项目能否成功的重要条件，它更着眼于一种长期效益。而住宅地产相对要简单的多，房子只要卖出，投资的价值就可以实现。

商业地产的核心决定了商业地产的运营模式要更复杂。正是因为商业地产更具复杂性和风险性，因此商业地产更注重项目的可行性调研、分析，更要充分运用SWOT分析法，发现商机，发挥优势，弥补不足，降低风险。

2．开发技术

商业地产开发要考虑到不同业态的具体要求。在建筑设计方面，户型、景观不再是重点，配套设施会更多，规划、设计、施工、交验在每个阶段的技术要求都高于住宅；在物业管理方面，商业物业的功能增加，管理成本增加，对人员提出更高的要求；在销售方面，前者针对的目标群体的行为属于典型的专业理财行为，而后者主要是一种消费行为，因此相应的销售手法呈现多样性，如委托经营、售后返租、整体转让、分割出售等；在资金回笼方面，住宅开发商通过预售融资来进行资金周转和滚动开发，很快实现资金回笼，而商业地产收益很大部分来自租金。

商业地产根据项目开发的不同环节有不同的客户群，如在招商阶段的客户是商家，而且特别重视主力店的作用；在销售阶段的客户主要是有一定经济实力投资者；在经营阶段的客户群则是终端消费群。总之，商业地产与传统住宅地产的千差万别，必然要求开发商进行理念和心态的调整。希望中国的商业地产业在机遇和挑战中朝更理性、更专业、更合理、也更繁荣的方向发展，在赢得巨大财富同时为活跃商业、繁荣经济作出贡献。

3.规划设计

规划设计决定商业项目的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过“做什么”的问题，他们多数先把项目盖起来，最后到了商业定位的时候问题就出现了，要么就是结构不合理，要么就是布局不规范，从而导致招商异常困难，往往出现“理想的商家不愿进，进驻的商家不理想”的结果。

商业地产由于各种业态对商铺的要求具有特殊性，而大型商业地产项目业态和功能均比住宅复杂，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停车等诸多方面相当繁琐，在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家以及消费者的需求，这是关系到一个商业项目能否成功销售、招商和做旺的关键。

4.开发流程 商业地产开发流程更为严谨、复杂。商业地产的调研在住宅开发市场调研基础上，增加了区域结构、城市商业发展规划及政策、区域零售业结构、商铺分布及经营状况、未来供应量、地块交通、自然、社会条件、商圈等方面的分析

商业地产的选址过程更严谨：通常情况下，无论是住宅开发还是商业地产开发，均要在投标拿地前进行初步的市场调研。但在商业地产开发中，发展商不仅要考虑商铺投资者的利益，还要考虑经营者、消费者的利益，所需平衡的地方很多，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发更为严谨。

商业地产的定位更为复杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面的分析。

商业地产推广更具针对性：商铺作为非生活必需品，与住宅推广相比，其推广的核心是投资价值和投资潜力，侧重于商铺的回报率和回报周期，以及未来的经营管理，确保市场能够持续经营。

5．招商与经营

商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节：在住宅开发中，开发商有机会当“甩手掌柜”，开盘、营销、交楼后就结束。一个商业地产如果想持续盈利，必须在前期预留一部分商铺用于旺场后自营，所以，开发商不能抱着当“甩手掌柜”的心态开发商业地产，而必须抓好运营、管理两个后续环节，这样才能减少纠纷，获取最大化利润。

招商是商业地产成功开发的关键所在。一个商业项目，如百货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。

统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用，尽早介入项目整体开发，为招商及后期经营管理作好准备。

而住宅一般不存在招商问题，带底商的住宅，具体销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是一般经营户，但一般前者居多，以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例，这点也非常重要。

三、营销层面的差异

1．营销主题

消费者在购买任何一种商品的时候，购买的实际上都是一种梦想，这种梦想在某一个方面满足了他们的需求，所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说，消费者购买的是一种他们需要的“生活方式”，因为无论怎样讲，房子本身没有特别大的差异，不同的只是赋予房子的内涵，所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。

商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言，回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。

2．推广对象

住宅房地产面对的消费群体主要分两种：用于自住的购房者和用于投资的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者，他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相对消费群不多，但有快速增长的趋势，他们关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。

在商业地产上，推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去，推广的目标也分两类：用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力；投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。

在整体交房、商场开始运作后，推广对象将发生转移，重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场，从而提升整个商场的人气和形象，这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。

3．营销周期

营销周期和市场供给量是密不可分的。目前的房地产市场上，住宅地产的提供量远超过商业地产，所以消费者可选择的机会就多，考虑的周期也长，加上住宅开发已经向规模化、集约化发展，所以住宅地产的营销周期相对就很长，在具体的作业方式上，通常分成几个大阶段来执行。

商业地产在这一点上与住宅地产完全不同，商业地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人群消费，所以商业地产一般都是在一个相对成熟的区域进行开发，这样投资总额相对很高，但是实际开发面积相对小，吸收的客户也少，所以营销周期要求尽可能短，否则战线过长，市场冷却后再积聚温度那就困难得多。

4．消费者关心的问题

住宅消费者关心的几个关键指标排序是：价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。

商业地产客户关心的问题是：地段、价格、后续管理、开发商实力、主力店。因为商业地产必须有足够的人气才能支撑，所以一个商业地产项目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素决定的。

5．推广节奏

房地产推广的一个营销周期一般由几个递进的阶段构成：预热期（市场引导/培育期）、内部认购期、开盘期、强销期、持续期和清盘期。作为住宅地产来说，因为要分成几个营销阶段推广，所以它是由几个营销周期组合而成，每一个营销周期基本上都要完整包括上述阶段；否则市场引导不够，项目优势展示不全、消费者对今后生活的了解不够，市场接受就有限。

在商业地产，可能只需包括上述部分阶段，比如预热期和内部认购期合并，或者直接从预热期进入开盘并立即转入强销期；如果先天条件优越，不违背当地市场价格体系，可能开盘时就直接进入了清盘期。

6．媒介策略

住宅地产因为描绘的是未来的生活蓝图，所以宣传方式几乎是无所不用其极：精致的宣传资料、优美的电视广告、直击人心的平面广告、旨在维持长期影响力提升企业形象的户外广告等等。

而商业地产因为周期短，很多媒介都无法考虑。比如电视广告，因为制作成本高，必须长期播放才有效果，而在较短的单位时间内无法全面介绍项目优势，所以使用很少；更多的时候是投入信息量大的平面广告。但这也不是千篇一律的，如果一个商业地产项目周期跨度长，需要分阶段推广，此时电视广告因为具有声、色、形的优点，无论是在提升项目和企业形象还是在刺激消费者购买方面，都具有其他媒介无法比拟的优势。

相对于大项目而言，可以在开盘前后进行一个月左右的电视广告辅助。另外，户外广告的使用也极具针对性，一般都是意向客户集中的区域，比如机场、高速公路和商家集中的商业区，基本上都是促销型的广告，因为相对很短的周期来说，这些必须长时间才能发挥影响力的广告是不适合的。

7．现场包装

现在任何一个住宅项目的工地包装已经越来越趋向于高成本，并追求梦幻般的效果，售楼处富丽堂皇，售楼小姐个个都有亲和力，售楼处的氛围更象一个家，即使是工地围挡也在“造梦”的原则上吸引消费者。

商业地产一般是“短、平、快”的项目，而且单位成本高、目标消费群集中，所以到处充满商业气息。售楼处可能是临时的，工地广告充满了浓厚的商业味道，工地施工很快就能完成……每一个信息都在提醒客户时间不多，趁早出手才有机会。

8．宣传费用分配

住宅地产的周期长，所以宣传费用几乎是平均使力。

商业地产因为周期短，一般预热时间在20—30天较适宜，广告费用几乎全部集中在开盘前后一个月的时间内。

9．营销活动

为尽可能吸引购房者，住宅项目一般都会推出很多公关和促销活动，比如经常性的业主联谊会、逢节日组织出去旅游、阶段性的优惠购房等等。

、商业地产面对的都是在商场上打拼多年的生意人，一般的促销手段之作用微乎其微，所以几乎很少进行专门性的优惠活动，更多的是公关性质的活动：比如专业人士组成的“投资报告会”、商家交流会等。综合而言，住宅地产和商业地产面对的消费群体不同，所以在营销策略上有很大的不同，认真比较其中的差异，对我们的营销推广将有深远的指导意义和重要的现实作用。

四、商业地产该如何策划

在中国内地，商业地产概念的频繁提及应该是在2003年之后，商业地产成为发展商、投资者的焦点话题。然而，商业地产并不是想象中的“香饽饽”，反而成了不少开发商和投资者手中的“烫手山芋”。

商业地产策划是一种智慧的创造，它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值。商业地产开发与住宅开发有着本质的不同，但是，当前许多商业地产的发展商却在用住宅的开发思路和模式来开发商业地产，而现实中，商业地产的开发者只看到了这个营销链中的“发展商”、“投资者”这两个元素，把商业地产开发当成了简单的商铺销售工作，从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患。

这直接导致了大面积的商业地产空置，损害了开发商及投资者的利益。

其实，商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的代理机构来营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。

同样是做平台，住宅地产做的是居住的平台，而商业地产做的是商业的平台，交易的平台。商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。

创建性、系统性、完整性、可导入性，更重要的是可以执行才是策划的本质，它能改变项目，产品的形象市场地位，解决或排除某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题。

商业地产策划活动没有公式（否则就不是策划了），但有以下几条策划的规律是需要掌据的。一是价值发现，就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼，找出别人没有看到的价值；二是以理服人，商业地产不相信煽情。商业地产是投资性物业，是固化的资本，投资者比消费者理性，过分热炒概念是没有作用的，有用的是完美演绎盈利模式，合理推导要符合商业逻辑，这才是商铺市场乐于接受的引导；三是以品牌策划的手法去策划商业地产；商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程，有了市场广泛的认可，商业就会繁荣，商业繁荣的结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷。附录：

商业地产与住宅地产的区别

通常，商业地产就是以商业功能、商业需求为导向，对房地产物业的需求和功能进行科学的规划，以使之适应商业经营需要的房地产开发。商业地产与住宅地产在功能设计、地段要求、目标客户等方面均存在较大差异。

1、功能区别

住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。

2、地段区别

房地产因其不可移动性，因此不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。例如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。商业地产的植树原理，首先就是立地分析。如果地选错了，那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。

3、客户区别

住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。

但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，下表为某购物中心的目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致

类别 描述 示例主力店功能：客层范围广、吸纳能力强，是项目的龙头； 品牌：具有很强的品牌影响力；

规模：具有较大的规模，通常在2000平米以上；

号召力：市场号召力强。超市、百货、专业店、电影院、游戏天地

次主力店功能：具有较强的辐射力，是重要的客源锚固点； 品牌：具有较强的品牌影响力； 规模：通常在300平米以上；

号召力：具有较强的市场号召力；桑拿、保龄球、高档餐饮、咖啡茶艺、数码通讯、特色配套/餐饮

旗舰品牌店国外二三线品牌，国内一线品牌，行业内龙头商户，具有较大影响力，能带动大量其他商户入场，规模通常在80平米以上。品牌男装、女装珠宝首饰、中高档化妆品

普通品牌店品牌知名度一般，不具有独立吸纳客源的能力，借助集群效应或寄生来挖掘商业价值。男装、女装、珠宝首饰、化妆品、箱包、皮具、家居家饰 而投资者（买家）又分为自营型与纯粹的投资型客户两类，下表为对二者的描述。客户类型 购买特征

自营型客户

1、注重运营成本，对价格较为敏感；

2、出于资金周转的考虑，不愿支付过多资金用于购买铺位；

3、容易受到广告宣传和现场氛围的引导。

投资型客户

1、注重未来的前景，关注租金回报和物业的升值；

2、没有时间管理，喜欢灵活的销售模式，购买面积较小；

3、现实性强、随大流，喜欢跟风；

4、容易受到广告宣传和现场氛围的引导。

最后商业地产还涉及到未来的消费者定位问题，也就是商业运营后，吸引什么样的人群前来商场消费的问题。总而言之，商业地产的客户群复杂性要甚之于住宅的。

4、操作复杂性区别

从开发商的地产开发角度来讲，商业操作的复杂性甚之于住宅。对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商才能运营使用。而招商运营乃是商业地产的生死环节，稍有不甚，便会将商业带入万劫不覆的深渊。例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。

5、物业要求区别

住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态，对物业的要求不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤，建材超市要求荷载4000公斤，普通的超市和书店1000公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤。不同的业态，对高度要求亦不相同，做生活超市，5米层高就可以了；如果做建材超市，至少要8米层高；而做仓储的话，要9米。如果建电影院，至少要9米层高，因为将来会使用大银幕。而住宅的活荷载只要200公斤，层高达到2.8—3米就可以了，由此可见住宅的物业要求要相对简单的多。

6、销售模式区别

住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。而商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，例如直接销售模式还可以分为有条件和无条件两种。而返租式销售更是灵活多样，可以年返，也可以一次性返，或者二者的结合。亦可分为短期返（五年及以内）和长期返(五年以上)，更可分为保底或不保底等等。不一而足，每种销售方式均有其销售的适应对象。

7、投资回报形式

对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有三种，一是销售获利，二是后期经营收益，三是物业升值；而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。例如北京的世纪金源购物中心，60多万平方米一寸都没有卖；上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿，后有机构出50亿收购，却被婉拒，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。

8、专业性程度

6.住宅小区商业计划书 篇六

重点查阅《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》，同时应满足《建筑 设

计防火规范》

1、建筑平面应规则（规则程度的判别，参见《高规》4.3.3），不

规则的平面应设抗震缝，长度超过规范要求的应设温度缝（砼规 9.1.1），缝宽应满足抗震缝的宽度要求（抗规3.4.5，6.1.4），不 小于100mm（福兴佳苑图）。

2、进深和开间之比不要太大，通常不超过 2：1，否则采光不满

足要求，采光标准可近似用窗地面积比估算（住规5.1.3）。

3、柱距不要太小，标准柱距 6-9 米，常见在6-8.4 米之间，走廊不 一定双排柱（海洋学院教学楼图）。住宅柱距可以小一些3-6 米之 间即可，一般不要小于3 米（福兴佳苑图）。因为有净高限制，梁 高不要超过500，常见400-450。柱网应规则，尽量在一条直线上，避免一排只布置一根柱的情况，最少应有两根柱组成抗侧力体系。

4、四类（住规3.1.2）住宅宜设两个以上卫生间（住规3.4.1）.无

前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房（住规3.4.2），甚至是入户门。

5、各房间使用面积、楼梯间宽度及其他具体要求，应严格按照《住

宅设计规范》和《住宅建筑规范》的要求，平面图中各房间应标注使 用面积或列表方式（南尧图）,检查时将根据规范条文一一核对。净 宽概念——墙或柱内侧净距，住宅通常为节省公摊面积，柱和梁不要 凸向楼梯间，需凸向户内。

6、七层及以上或楼面距室外设计地面的高度超过16ｍ以上的住宅必 须设置电梯。（《住宅设计规范》4.1.6）（目前各地执行的严格程度不 同，尤其16m 的规定，有的16.8 也不设，见东口图），层数的规定见 防火规范1.0.2

7、建筑物耐火等级的规定——地下室一级，其余绝大多数为二级（防 火规范5.1.7，5.1.8，住建规9.2.1，9.2.2），一二级耐火等级防火 分区最大面积2500平米。

8、防火分区之间应采用防火墙分隔（耐火极限见防火规范表5.1.1，各种材料的耐火极限见条文说明3.2.1 表8，如100 厚加气混凝土砌 块6 小时，200 厚8 小时，400*400 混凝土柱5 小时，80 厚现浇楼板，保护层厚20 耐火极限1.5 小时，均能满足要求）。当采用防火墙确有 困难时，可采用防火卷帘、防火门等防火分隔设施分隔。采用防火卷 帘时应符合本规范第 7.5.3 条的规定。（防火规范5.1.11）（例如： 土木馆）注意防火卷帘、防火门的表达符号（海洋学院教学楼图，福 康办公楼图）。防火卷帘的耐火极限不应低于3.00h（防火7.5.3）

9、六层以上住宅应设封闭楼梯间，若户门为乙级防火门时，可不设 置封闭楼梯间。（防火规范5.3.11）（封闭楼梯间及防火门表达方法 云海香都20 号，非封闭见福兴佳苑）.居住建筑当个单元每层建筑面 积大于650平米，需2 个安全出口。公共建筑至少两个安全出口。若设置封闭楼梯间则楼梯间的门应用乙级防火门。（防火规范7.4.2）

10、厨房及无自然通风的卫生间应设排气道（子母烟道，尺寸：厨房 400*350，卫生间300*300，见福兴佳苑图，东口图）。

11、管道井的设置需与水电沟通，净宽度至少应能容纳一人操作（不 小于 600mm），水 井和电 井应 分 开，门 尺寸 通常 为 单扇 600~1200*1200~1800 左右，且为丙级防火门（防火规范 7.2.9 见福 兴佳苑图，烟大住宅图）。防火门的耐火极限甲级 1.2h ,乙 0.9 h, 丙0.6 h。

教学楼建筑设计注意事项

重点查阅《中小学校建筑设计规范》和《建筑设计防火规范》

1、建筑平面应规则（规则程度的判别，参见《高规》4.3.3），不

规则的平面应设抗震缝，长度超过规范要求的应设温度缝（砼规 9.1.1），缝宽应满足抗震缝的宽度要求（抗规3.4.5，6.1.4），不 小于100mm。

2、进深和开间之比不要太大，通常不超过 2：1，否则采光不满

足要求，采光标准可近似用窗地面积比估算（中建规7.1.1）。

3、中学、中师、幼师教学楼不应超过五层（中建规5.2.1）

4、甲、乙类建筑以及高度大于24m 的丙类建筑，不应采用单跨框 架结构；高度不大于24m 的丙类建筑不宜采用单跨框架结构。（抗 规6.1.5）

5、教学用房的平面，宜布置成外廊或单内廊的形式。（中建规

3.1.2）柱距不要太小，标准柱距6-9 米，常见在6-8.4 米之间。

6、教学楼房间净高要求,最低 3.4 米（中建规 5.2.2），室内无 梁到板底的距离，有梁到梁底。

7、门厅入口应设挡风间(门斗)或双道门。挡风间或双道门的深

度，不宜小于2100mm。（中建规6.1.2）(烟台文化中心图)

8、未给定的实验室、教室、教师休息室等房间面积、洗手盆等应 根据《中小学校建筑设计规范》要求计算或设置，楼梯间、门厅 宽度、距离等疏散要求应满足建筑设计规范和防火规范。

6、建筑物耐火等级的规定——地下室一级，其余绝大多数为二级，一二级耐火等级防火分区最大面积 2500平米。（防火规范 5.1.7，5.1.8）

7、防火分区之间应采用防火墙分隔。当采用防火墙确有困难时，可 采用防火卷帘、防火门等防火分隔设施分隔。采用防火卷帘时应符合 本规范第 7.5.3 条的规定。（防火规范 5.1.11）（例如：土木馆）注 意防火卷帘、防火门的表达符号（海洋学院教学楼图）。

8、公共建筑（民用建筑通则3.1.1 与居住建筑（住宅、公寓、宿舍、商住楼）对应）安全出口的数量应经计算确定，且不应少于2 个（防 火规范5.3.2），两者距离不能过近，不小于5 米（防火规范5.3.1）或过远，房间门至最近疏散口距离不大于？米（防火规范5.3.13）。

9、超过2 层的商店等人员密集的公共建筑；超过5 层的其它公共建 筑室内疏散楼梯应采用封闭楼梯间或室外疏散楼梯（防火规范 5.3.2）。注意：自动扶梯和电梯不应作为安全疏散设施（防火规范 5.3.6）

10、教室疏散门至少两个，距离不小于5 米，特定条件可设一个。（防 火规范5.3.8）

11、疏散宽度应仔细计算（防火规范 5.3.17），走廊和楼梯宽度应

按人数最多一层计算，注意楼梯是一跑的宽度。

12、防火墙上采用必须甲级防火门窗（防火规范7.1.5），13、教室需画出讲台和黑板的位置，注意采光应从左侧照射。（中建 规7.1.2）(海洋学院图)

办公楼建筑设计注意事项

重点查阅《办公建筑设计规范》和《建筑设计防火规范》

1、五层及五层以上办公建筑应设电梯（办公楼规4.1.3），每5000m 2 至少设置1 台（办公楼规4.1.4）

2、严寒和寒冷地区的门厅应设门斗或其他防寒设施。（办规4.1.8）

(烟台文化中心图)

3、三类办公室净高不低于2.5 米，走道不低于2.2.（办规4.1.11）。

办公室分类见1.0.3

4、办公室、大小会议室等最小使用面积按办公室规范确定。（如4.2.3, 4.3.2）

5、机要室、档案室和重要库房等应采用甲级防火门。（（办规5.0.5）

6、厕所数量及尺寸见《城市公共厕所设计标准》CJJ14：

6、建筑物耐火等级的规定——地下室一级，其余绝大多数为二级，一二级耐火等级防火分区最大面积 2500平米。（防火规范 5.1.7，5.1.8）

7、防火分区之间应采用防火墙分隔。当采用防火墙确有困难时，可 采用防火卷帘、防火门等防火分隔设施分隔。采用防火卷帘时应符合 本规范第 7.5.3 条的规定。（防火规范 5.1.11）（例如：土木馆）注 意防火卷帘、防火门的表达符号（海洋学院教学楼图）。防火卷帘的 耐火极限不应低于3.00h（防火7.5.3）

8、公共建筑（民用建筑通则3.1.1 与居住建筑（住宅、公寓、宿舍、商住楼）对应）安全出口的数量应经计算确定，且不应少于2 个（防 火规范5.3.2），两者距离不能过近，不小于5 米（防火规范5.3.1）或过远，房间门至最近疏散口距离不大于？米（防火规范5.3.13）。

9、超过2 层的商店等人员密集的公共建筑；超过5 层的其它公共建 筑室内疏散楼梯应采用封闭楼梯间或室外疏散楼梯（防火规范 5.3.2）。注意：自动扶梯和电梯不应作为安全疏散设施（防火规范 5.3.6）

10、疏散门至少两个，距离不小于 5 米，特定条件可设一个。（防火 规范5.3.8）

11、疏散宽度应仔细计算（防火规范 5.3.17），走廊和楼梯宽度应

按人数最多一层计算，注意楼梯是一跑的宽度。

12、防火墙上采用必须甲级防火门窗（防火规范7.1.5），商场建筑设计注意事项 重点查阅《商店建筑设计规范》和《建筑设计防火规范》

1、商店建筑分为营业、仓储和辅助三部分。人流、货流应避免交叉。（商规3.1.1）各个部分面积分配见商规3.1.2.2、楼梯尺寸规定见商规3.1.6

3、大型（见1.0.4）商店营业部分层数为四层及四层以上时，宜设乘 客电梯或自动扶梯，见商规3.1.7

4、净高规定见商规3.2.4

5、卫生间规定见商规3.2.13，3.4.3

6、门厅入口应设挡风间(门斗)或双道门。挡风间或双道门的深度，不宜小于2100mm。（中建规6.1.2）(烟台文化中心图)

7、建筑物耐火等级的规定——地下室一级，其余绝大多数为二级，一二级耐火等级防火分区最大面积 2500平米。（防火规范 5.1.7，5.1.8）

8、防火分区之间应采用防火墙分隔。当采用防火墙确有困难时，可 采用防火卷帘、防火门等防火分隔设施分隔。采用防火卷帘时应符合 本规范第 7.5.3 条的规定。（防火规范 5.1.11）（例如：土木馆）注 意防火卷帘、防火门的表达符号（海洋学院教学楼图）。防火卷帘的 耐火极限不应低于3.00h（防火7.5.3）

9、商店营业厅的每一防火分区安全出口数目不应少于两个；营业厅 内任何一点至最近安全出口直线距离不宜超过 20m。（商规第 4.2.1 条）

10、超过2 层的商店等人员密集的公共建筑；超过5 层的其它公共 建筑室内疏散楼梯应采用封闭楼梯间或室外疏散楼梯（防火规范 5.3.2）。注意：自动扶梯和电梯不应作为安全疏散设施（防火规范 5.3.6）

11、疏散宽度应仔细计算（防火规范 5.3.17），走廊和楼梯宽度应

按人数最多一层计算，注意楼梯是一跑的宽度。

12、防火墙上采用必须甲级防火门窗（防火规范7.1.5），13、体积大于 5000m 3 的商店应设置 DN65 的室内消火栓（防火规范 8.3.1）（本次毕业设计不要求做）

14、总建筑面积大于 6000m 2 的商店应设置火灾自动报警系统，设有 火灾自动报警系统应设置消防控制室，应符合下列规定：宜设置在建 筑物内首层的靠外墙部位并应设置直通室外的安全出口。（防火规范 11.4.1,11.4.3,11.4.4,），消防控制室应采用乙级防火门（防火规范 7.2.5），（钟表元件厂图）

7.住宅小区商业计划书 篇七

一、项目概况

番禺正太广场位于广州市番禺市桥中心地段, 南临禺山大道, 北临繁华路, 东面为西涌河。项目处于番禺区重要商业地段繁华路南侧, 毗邻市桥成熟商业中心易发步行街, 商业气氛浓郁。项目建设用地面积33 704 m2, 总建筑面积为200 917 m2, 建筑高度95.40 m;地上28层, 地下3层。

二、总体规划构思

由于本项目地块所处的位置在城市主干道禺山大道与商业中心地段繁华路之间, 承载着大型的商业及居住诉求, 如何合理布置商场裙楼及住宅塔楼, 解决商业与住宅之间的冲突, 使之融为一体, 与周边环境和谐共生成为了设计的主题。项目地块较小, 建筑基本采用满铺的设计手法。南临禺山大道一侧预留商场入口广场, 与北侧繁华路商场主入口连成一线, 贯穿商场, 引入客流。裙楼首层东面一侧设计为酒吧街, 与西涌河景观带融为一体, 并把住宅设计为六栋塔楼。为了满足日照间距要求, A、B栋塔楼错开布置, 使每户均有良好的采光、通风。

三、建筑创作理念

项目商业部分定位以国际级MALL进行设计, 集购物、饮食、娱乐、休闲、文化、商务于一体, 成为番禺核心区域最大型的商场。住宅部分以适合人居、以人为本的理念作为基础, 以高端住宅定位进行设计。尽力将本项目打造成番禺经济圈中, 轴线核心地带的商业住宅新地标。

1. 平面功能设计

本项目设置三层地下室, 总建筑面积48 083 m2, 机动车位990个。

裙楼六层 (局部五层) 建筑面积为86 544 m2, 主要作商场、酒吧、餐饮、电影厅及KTV用途。

七层为住宅会所及架空层, 结合裙楼屋顶绿化, 设为空中花园, 为住户提供舒适的休憩娱乐场所。

八至二十八层为住宅, A、B栋2/3户型均能南北对流, 大部分户型设置入户花园。C栋南北布置, 为住户营造怡人的居住环境。

2. 交通流线

由于该地块南北两面均为商场临街面及主入口, 为避免人车混流, 设计利用地块东西两侧的内部路作为地下室车库出入口, 并设置卸货平台与后勤出入口。

本项目的主要人流可分为三类:一是进入商场、餐饮的人流;二是进入电影厅及KTV的人流;三是住宅的人流。设计中把商场主入口设在南北两侧, 紧靠禺山大道与繁华路, 并设置入口广场。同时, 于南面入口广场两侧设置独立的电影厅及KTV入口, 便于营运管理。另外, 住宅出入口均设置于东西两侧, 与商场主人流错开, 减少各种人流相互交叉。

3. 设计难点

由于本项目裙楼为大型综合商场, 体型方正, 单层面积较大, 如何处理商场内部公共空间、组织流线, 避免出现“死角”现象, 成为本项目的难点之一。本设计通过沿续首层南北中轴线概念, 于整个裙楼中轴线位置设置主中庭。并通过中庭绿化、休息座椅, 为购物者提供自然生态的休憩平台。同时, 于平面西南、西北、东南、东北四个角均设有小中庭与扶梯, 使商场内部除中轴线外, 由四个端角的小中庭连接成外围一圈, 形成便捷、无“死角”的购物流线。另外, 所有中庭均采用圆弧形设计, 与裙楼方正的体量相得益彰。运用现代设计手法, 流动的线条, 给空间带来时尚感, 为购物者营造愉快的购物旅程。

另外, 本项目兼具商业与住宅用途, 如何分流两种主要人流, 避免出现交叉现象也是本项目的难点之一。由于商场的两个主入口分别设置于建筑物南北两侧, 因此住宅的大堂与出入口均不宜设置于此两端, 以造成商场与住宅的人流混杂, 影响住户的安全、造成管理混乱。本设计把六栋住宅塔楼的出入口均设置于项目的东西两侧内部路上。同时, 由于A1与A2两栋住宅塔楼沿项目北面繁华路一侧布置, 因此设计A1、A2栋住宅于首层仅保留消防疏散出口。住宅大堂与B1、B2栋住宅大堂合并, 并增加四台从首层直达七层的客梯。A1、A2栋住户于首层进入B1、B2栋住宅大堂后, 乘搭电梯直达七层空中花园, 通过架空通廊到达A栋核心筒进入户内, 避免出现商场与住宅人流交叉的现象。

四、天幕步行街

商业综合体的功能一般比较复杂, 由于包括了城市生活的各种设施, 被称为“微型城市”。它不仅需要设计者解决好复杂的功能问题, 还需要营造出丰富而人性化的公共空间。热烈欢快的空间氛围能够极大吸引购物者的好奇心理, 引起他们的强烈共鸣。本项目商场于首层中轴线上设计50 m长、8 m宽、11 m高的天幕步行街, 采用五光十色、跳跃变幻的光影效果制造梦幻、流动的画面, 形成视觉冲击力, 为购物者提供有趣的购物体验。

五、造型特色

立面设计以大方简约为基调, 裙楼立面设计选用LED广告屏幕、蓝灰色玻璃橱窗、石材等作为外墙材质。采用菱形、变截面玻璃体、大片玻璃幕墙等元素, 丰富了立面又体现了浓烈的现代商业气息。东面酒吧街的立面设计更是突破传统商业建筑造型模式, 加入“骑楼”的元素, 以“中国风”为主要风格进行设计。既营造了酒吧一条街独特、浓郁的气氛, 也使之与裙楼主体造型融为一体。塔楼墙身以白色调为主, 浅蓝色玻璃外飘窗、灰褐色铝合金百叶、玻璃栏板使整个建筑看起来既轻巧, 又具有亲切感和现代感, 体现了浓厚的商业气氛和怡人的居住环境。

六、结语

8.住宅小区商业计划书 篇八

另一投资主力“央企系”，2013年11月9日中铁置业在海南三亚发布了以医疗、养老配套为核心内容的“第三代住宅”体系。该体系打造的“悦生活”八大服务体系，以满足业主医、食、住、行、氧、游、学、乐作为其服务和配套基本要素，其中“第三代住宅”在养老服务和医疗服务的重点投入，不难看出中铁“试水”养老地产的新动向。

养老地产不是简单的房地产项目，更多的溢价在于后续服务和运营管理。三亚中铁置业有限公司副总经理马超骏认为，大部分房企往往将更多精力放在地产项目而忽略配套服务“软件”的打造，这不仅无益于项目价值的提升，反而会因开发过快而降低项目的附加值。

显然，占据海南三亚这块中国养老热土一席之地的中铁置业打算放慢脚步，“精耕细作”。据了解，总投资53亿元的“第三代住宅”——中铁·子悦薹项目首次在海南旅游地产界引入中国首席家庭医生服务品牌“蓝卡诊所”，诊所为社区业主提供365天、24小时服务，居民可使用医保卡就诊。同时，社区与120合作建立急救转运绿色通道，联网北京协和医院、上海瑞金医院、沈阳军区总医院等北京、上海、沈阳三甲医院。此外，建立业主健康档案，由专业体检服务机构负责进行定期健康体检、由专家开具运动处方、提供科学膳食指导，与绿色生态生产基地建立长期合作，为社区居民特供绿色有机食品等，建立老年培训学校，定期组织老年人度假旅游活动，专为老龄会员提供园区特色工作岗位……这一系列健全的软硬件服务体系，提供了老人在养老、医疗、养生、保健的全面需求。

中国房地产业协会副会长朱中一在中铁·子悦薹“第三代住宅”体系发布现场接受新华社记者独家专访时说，“第三代住宅”是一个观念的转变，这种以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系是一种安全的、舒适的、宜居的、全方位的养老住宅模式，尤其是在养老服务和医疗服务上投入是中国养老地产的必不可缺的重要内容。朱中一表示，开发商比较容易介入的是可以引入社会资金、采取市场化运作的领域，我们主张探索反向抵押贷款、连锁型养老项目、有限产权等形式，做到休闲、养老相结合，做到基本养老和满足不同人群的养老需求相结合。

据了解，中铁·子悦薹自2010年12月开工以来，目前1～4号地块主体工程均已完工，实现投资38.04亿元。作为中国第三代住宅示范项目、三亚首个“第三代住宅”，是由世界双500强、97个鲁班奖获得者“中国中铁”旗下房地产旗舰开发企业——三亚中铁置业有限公司所开发，项目开发起步即与国际旅游岛同步，以“责任源于信任”的央企使命感，积极响应建设国际旅游岛的国家战略，为海南三亚构建养生、养老宜居城市新地标。

业内人士预计，到2050年我国80岁以上高龄老人将由现在的2100万人增加到1.08亿人，生活不能自理的发生率将达到30%以上。90岁以上的老人失能率将达到50%以上。由于高龄化、失能化的加剧，老年人对宜居环境的要求越来越突出。与此同时，我国城镇化的速度也在加快，未来二十年城镇化速度还将以2%到2.5%的速度递增。2015年城镇化率要达到53.8%，2020年达到57.9%，届时城镇人口将超过8亿人。因此，越来越多嗅觉敏锐的知名房企前赴后继地进军养老地产。