企业房屋管理

企业房屋管理（精选8篇）

1.企业房屋管理 篇一

【发布单位】80903

【发布文号】沪房地资市[2000]86号 【发布日期】2000-10-18 【生效日期】2000-10-18 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

上海市房屋土地资源管理局关于

房地产开发企业清理、换证工作的实施意见

（二000年十月十八日沪房地资市〔2000〕86号文）

为加强房地产开发企业管理，规范企业经营行为，建设部下达了《关于〈贯彻房地产开发企业资产管理规定〉全面清理房地产开发企业、规范企业经营行为通知》（建住房〔2000〕87号），要求各地在2000年8月底前完成房地产开发企业清理和《资质证书》的换证（以下简称清理、换证）工作。现就本市的房地产开发企业的清理、换证工作提出如下实施意见：

一、一、凡在本市注册的房地产开发企业（包括项目公司，以下简称企业），均应接受清理、换证，不接清理、换证的企业，不得再从事房地产开发经营活动。

原评定的资质一级企业和外商投资企业清理、换证工作由市房地资源局负责，其它企业的清理、换证工作由各区县房地局负责。

二、二、此次清理、换证工作包括对企业的清理检查和统一重新核定资质等级、换发新证两方面内容。

（一）清理检查的主要内容

1、企业近三年的经营状况。是否连续亏损、资不抵债；是否承担开发项目；是否有停建、缓建工程；是否有延期交房又不承担违约责任或者拖延承担违约责任。

2、企业近三年承担的开发建设项目的质量情况及对质量事故、质量问题的处理。

3、企业经营行为是否规范合法。是否无证预售、预订；是否存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”、“一女两嫁”等欺诈行为；是否违反预售款专款专用规定，将预售款挪作它用；是否不办理或者延期办理商品房预售合同登记备案手续。

4、是否发生消费者对该企业的集体投诉，企业处理投诉事件的情况。

5、商品房销售中，是否向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是否依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修。

6、是否按规定进行房地产开发企业资质年检。

（二）重新核定等级、换发新的资质证书

结合对企业全面清理检查，重新核定本市所有企业的资质等级，换发新证。

1、对本市原评定的一、二、三级企业应按建设部《 房地产开发企业资质管理规定》的资质等级新标准，重新核定换发建设部统一印制的新的《资质证书》。

2、对本市原评定暂定等级的企业（包括项目公司），一律换发新的《暂定资质证书》；《暂定资质证书》不设等级、不分项目和综合公司，有效期为一年。

三、三、清理、换证工作的时间安排

（一）7月1日－－7月31日为清理检查阶段

1、各企业应根据清理检查内容进行自查，如实填写《房地产开发企业清理、换证自查表》；并将填妥的《自查表》、评定等级的材料（见附件二）或者换发暂定资质证书的材料（见附件三），按要求报企业住所所在地的区县房地局（一级企业、外商投资企业报市房地资源局）。

2、各区县房地局应组成检查组对企业上报的《自查表》及有关文件进行全面检查核实。对原评定正式等级的企业、投诉量较大的企业必须逐一上门检查，作为全面检查的重点对象；在检查的内容上重点是商品房销售过程中无证预售、虚假广告、“一女两嫁”、房屋质量低劣等问题。

（二）8月1日－8月31日，核定等级、换发新证阶段。各区县房地局应在全面检查的基础上，对照资质等级新标准，对企业核定等级，统一换发新的《资质证书》或者《暂定资质证书》原证收回。自清理换证工作结束后，原《资质证书》（包括《暂定等级资质证书》）自动失效。

（三）9月15日前各区县房地局应将此次清理、换证工作的情况书面总结上报市房地资源局。

四、四、重新核定资质等级、换发新证操作口径

1、重新核定等级的标准按建设部《房地产开发企业管理规定》（第77号部长令）规定的条件（见附件）执行，本市房地产开发企业资质管理有关规定与此不一致的，应以此为准。

2、核定企业的完成工作量起算年份为1997年，1997年前完成的工作量不纳入工作量核定范围。以开发投资额计算工作量的，投资额以每平方米2232元计算。一级企业1997年以来应完成开发投资额6．7亿元，二级企业应完成3．35亿元，三级企业应完成1．12亿元。

3、项目工作量不能重复计算。如工作量计入子公司的，就不能计入母公司。计入母公司的就不能计入子公司。

4、原评定的正式等级企业重新核定等级时仅因注册资本达不到相应的新标准而降低等级，企业要求按原等级发证的，在8月15日前按新标准增加注册资本。

5、原评定的正式等级企业在重新核定等级时因工作量达不到相应的新标准的，应降低等级，低于三级资质新标准的改发《暂定资质证书》。

6、对原评定暂定等级的企业，要求按新的资质等级标准换发相应等级《资质证书》的，先按换发《暂定资质证书》处理，10月1日后按规定受理等级评定。

7、核定等级，换发《资质证书》或者《暂定资质证书》的审批程序、送审材料份数及装订要求，按原有规定执行。

8、有下列行为之一的企业，不予换发新的《资质证书》（包括《暂定资质证书》）：

（1）发生重大质量问题，情节严重的；

（2）企业亏损严重、资不抵债、濒临破产的；（3）未从事任何房地产开发经营活动两年以上的。

9、原评定正式等级的企业或者原评定暂定等级有下列行为之一的，应限期整改，整改达不到要求的改发《暂定资质证书》或者停止其办理新开项目手续（在《暂定资质证书》正副本上加以注记）；

（1）未经批准预售商品房，或者经营中存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”等欺许行为造成消费者损失，未予妥善解决的；

（2）商品房销售中，未按规定向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；

（3）已预售的建设项目停建半年以上，不能按合同约定时间交房，购房者合法权益受到侵害的。

10、凡重新核定资质等级企业，其法人代表或者总经理均应在2000年9月15日前参加上海市房地产行业教育中心组织的专题培训，不参加培训的，不予核发其企业的资质证书；暂定资质企业，其法人代表或者总经理均应在2000年12月31日前参加上海市房地产行业教育中心组织的专题培训，不参加培训的年检不予通过。

五、五、清理、换证工作要求

（一）此次清理、换证工作是加强企业管理、规范企业开发经营行为、营造良好的房地产市场环境的重要举措之一。各区县房地局应加强领导，组织相应的工作班子，协调局本部各有关科室以及工商、税务、物价等相关的部门，共同做好本次清理、换证工作。

（二）要组织好对企业的动员，使企业充分了解清理、换证的工作的目的意义和具体要求，对重点清理检查的对象要事先排队摸底，掌握情况，充分做好各项准备工作，有针对性地开展清理、换证工作。确保清理、换证工作不走过场。

（三）各区县房地产局要以此次清理、换证工作为契机，全面清理整顿房地产开发企业，加大对管理混乱、经营行为不规范、有名无实的企业的清理力度，要依法降低一批企业的资质等级、取消一批企业的房地产开发经营资格。对在本次清理、换证工作中受到不予换证、降低资质等级、停止其办理新开项目、依法取消资质处理的企业，要通过市区县房地产交易中心张贴公告和进入“上海房地产”网公告栏向社会公示。

（四）通过清理、换证工作，要掌握、了解一批综合开发能力强、经营规范、信誉好、效益佳的企业，在辖区内建立一支房地产开发企业骨干队伍，采取相应的政策措施加以扶持。

附件一

各资质等级企业的条件如下：

一级资质：

1、注册资本不低于5000万元；

2、从事房地产开发经营5年以上；

3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4、连续5年建筑工程质量合格率达100％；

5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9、未发生过重大工程质量事故。

二级资质：

1、注册资本不低于2000万元；

2、从事房地产开发经营3年以上；

3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4、连续3年建筑工程质量合格率达100％；

5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7、工程技术、财务、统计等业务负责人有相应专业中级以上职称；

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9、未发生过重大工程质量事故。

三级资质：

1、注册资本不低于800万元；

2、从事房地产开发经营2年以上；

3、房屋建筑面积累计竣工5平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4、连续2年建筑工程质量合格率达100％；

5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职人员不少于2人；

6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8、未发生重大工程质量事故。

附件二

1、房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；

2、房地产开发企业原资质证书、副本原件；

3、企业营业执照（原件或者复印件加盖工商部门公章）；

4、企业（公司）章程；

5、企业的验资报告的上年财务报表；

6、企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件及职称证件，企业专业人员的职称证件； 7、1997年以来房地产项目投资计划批准文件； 8、1997年以来房地产开发项目工程竣工验收证明（附竣工项目明细表）或完成开发投资额的证明（会计师事务所、审计师事务所出具）； 9、1997年以来房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门公章）。

附件三

1、房地产开发企业资质申报表（一式三份封面加盖单位公章）；

2、房地产开发企业原资质证书、副本原件；

3、企业营业执照（原件或复印件加盖工商部门公章）；

4、企业（公司）章程；

5、已从事房地产开发的项目证明文件（计划、规划、土地、建筑主管部门的相应批文或核发的许可证；土地使用权出让合同等）。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

2.企业房屋管理 篇二

1.1 复杂性

房屋因其地点不同、结构不同、用途不同, 所以在对其进行维修管理过程中也要针对不同的情况区别对待, 针对不同的设计和结构采用不同的房屋维修方案, 组织不同的维修施工工作, 所以在房屋维修管理中也没办法简单为之, 只有针对其复杂性实施不同的管理方法, 同时还要对零散地带的房屋进行维修管理。

1.2 计划性

房屋维修过程也是工程施工的过程, 所以对于其施工是有一定的计划性, 各项工序之间有一定的程度, 所以在房屋维修管理过程中也需要按这一程度来对房屋维修实施有计划有组织的管理。

1.3 技术要求高

房屋维修管理工作不是简单的一项管理, 其是具有一定专业技能的工作, 在房屋维修管理过程中具有特殊的技术规定, 所以对其技术工人都需要具有建筑工程及相关专业知识的人员为基础, 只有具有专业技能的技术人员才能有效的完成房屋维修管理中技术规定和质量指标, 同时在房屋维修工程中其技术水平的高低直接关系着房屋维修工程质量。

2 电力企业维修工程管理中存在的主要问题

2.1 工程项目缺乏立项、项目实施无计划性

近年来, 随着经济的发展和人们物质文化生活水平的提高, 电力企业为了满足社会发展的所需, 企业的规模在不断的扩大, 在扩大过程中就需要建设新的办公楼、住宅楼来满足发展的所需, 所以电力企业把主要精力都投入在了这些新建的项目上, 从而忽视了旧建筑的维修和改造工程。维修工程的计划管理多而杂, 同时可操控性较差, 无法与新建工程的可预见性相比, 所以电力企业在缺乏资金的情况下, 对于需要维修改造的房屋工程很难做到有求必应, 多数情况下是一拖再拖, 致使建筑物在长期超负荷运转下老化破损严重, 当无法运转必须进行维修时无形中加大了维修的成本。其实在实际工作当中, 电力企业的后勤保障部分每年度都会把需要进行维修的工程项目列入下年度的预算当中, 只是在实际操作中, 这部分维修工程预算多数无法有效的得到执行, 在资金紧张或是新增项目中就把这部分预算拿掉或是减少一部分, 致使维修工程的整体规划无法全面实施, 维修工程的质量难以保证。

2.2 管理人员水平不高、服务行业不规范

房屋维修工程需要在原有结构加固拆除更换或地基基础加固补强等, 大多数取决于专业知识和实际工作经验, 维修工程的技术人员必须具备足够的建筑工程专业知识, 熟悉各类新旧建筑, 掌握维修工程的修缮专业知识和技术。但在实际工作当中, 电力企业房屋维修管理人员多数是由后勤人员中的一部分来担任的, 这部分人员根本就没有专业的建筑工程知识, 更是缺乏相关的维修管理技术, 所以对于房屋的翻修、加固等维修工作只是凭借工作经验来为之, 同时这些人员没有意识到自己的工作具有服务意识, 所以就造成了电力企业房屋维修管理工作中管理人员水平低下, 服务不规范等。

2.3 工程施工缺乏监控力度

房屋维修工程主要包括的内容为屋面防水维修、上下水维修、门窗维修、地面及墙面维修以及一些改造及装饰工程等。这些工程一般采用小修、中修、大修及翻修方式进行维修。维修工程项目类型繁多, 工程分布零散, 施工点多、线长、面广, 实施工程管理难度大, 同时, 工程施工随意性较强, 通常无正规的专业设计;工程时间相对集中, 常利用一两个月突击施工, 工程管理比较粗放, 存在着较大的漏洞, 参与施工的单位大多数都不是正式的有施工资质的建筑施工单位, 大多是一些挂靠的一些小的个体施工单位, 加之现场管理人员人数少, 技术水平有限, 无法对所有工程进行全过程的监督管理。在施工过程中, 不能起到有效的工程监管作用, 导致工程质量不能达到要求。

2.4 工程经费控制不到位、工期控制难度大

目前, 电力企业一般小额维修工程项目的预算和结算一般由施工单位编制, 上报建设单位认可后方可实施。在这个过程中, 大多数施工单位为求利益最大化, 常常在预算和结算过程中虚报工程造价, 高估冒算。有的维修工程由于工程量小、施工内容增减弹性大, 工程进度难以保证整齐划一, 工期控制难度大。工期一般不做硬性要求, 施工方常常利用这一特点降低施工效率, 施工时间的延长致使人工费在工程项目中的所占比重较大。

3 加强电力企业维修工程管理的有效措施

3.1 建立健全维修项目质量相关管理制度

为了提高维修工程质量, 首先各单位工程维修管理部门应结合本单位的实际情况, 成立专门维修工程立项审核小组, 并制定关于维修项目成本控制的一系列管理制度, 制定各项维修工程从申报、立项、审批、招投标、施工现场管理、验收、交付使用、审计等每道程序的规范, 使有关部门和涉及维修项目的人员对维修项目的申报、审批、建设、结算管理程序了如指掌, 有章可循。

3.2 规范各项维修工程立项决策程序

维修工程必须经过立项审批、签订合同、决算审计等规定程序, 否则单位不承担由此发生的维修工程费用, 并追究使用或管理单位及施工单位负责人的责任。对突发安全事故的抢修工程, 管理处可进行相应应急处置。日常零星维修, 用工单位根据工作需要, 填写临时派工用工申请表, 报管理处审批后实施。其它维修工程, 维修单位向管理处提出申请, 管理处在实地查看论证的基础上, 提出维修意见, 报主管领导审批后再立项。

3.3 做好各项维修工程的招、投标工作

企业应对于每一项招投标工程, 严格按照相应的工程招投标管理办法执行, 公开、公平、公正的做好每一项工程招投标工作。5万元以下的维修工程, 可以视工程情况选择议标、直接发包等方式, 超过5万元以上的维修工程按照上级规定实行公开招标, 同等条件下优先考虑企业后勤集团。招标前要做好对投标单位的资格预审工作。管理处应会同相关职能部门, 对参与投标单位的信誉、资质情况进行审查或考察筛选。所有投标人应提供详细的工程预算文件。维修工程招、评标, 由管理处、监察审计处、财务处、基建处、国资处等部门负责人及使用部门抽调人员参与评标, 由管理处组织并实施招投标程序。在招标过程中, 应当优先选择掌握先进技术、有丰富管理经验、队伍训练有素、工程质量稳定的投标单位。外单位与企业后勤集团条件同等时, 应优先考虑后勤集团施工。招标信息及评标结果在管理处网站上予以公示。

摘要：随着电力企业的快速发展和壮大, 为了满足电力企业发展的需要, 电力企业的基础设施建设进入了大规模增长的时期。电力企业历经了几个年代的不断发展, 新旧设施的更替数量呈上升趋势, 因为不论是电力企业的房屋还是设备都有一定的使用年限, 随着时间的推移, 其许多都到了服役期限, 这样房屋和设备如果不进行维修改造或是更换, 将会为电力企业的运行安全带来不安全的隐患, 所以这些问题的存在就成为了摆在电力企业后勤工作的重要课题。本文分析了电力企业房屋维修工程的特点, 然后针对电力企业房屋维修工程存在的若干问题进行了简单的阐述, 从而提出了电力企业房屋维修管理的具体措施。

3.企业房屋管理 篇三

摘要：

房地产业和建筑业正在以迅猛的方式发展成为我国的龙头行业，在全世界都具有一定的影响力。但同样也伴随产生了越来越多的房屋建设工程安全事故。这令百姓担忧，也是长期困扰业内工程师的头等问题。加强房屋安全鉴定工作，健全房屋建筑安全管理制度就显得尤为重要。实现安全管理的网络信息化，加强对建设工程的全方位监管，为促进我国房屋安全管理及房屋安全鉴定而努力。

关键词：房屋建筑；安全管理；网络信息化；安全鉴定

一、安全管理现有问题

（一）“豆腐渣工程”造成的问题。由于不够成熟的设计，施工过程不完善，不够了解材料性能或导致错误使用，没有严格按照国家的规范标准，造成了今日一个又一个所谓的“豆腐渣工程”。一旦建成的房屋不能满足使用者的舒适度要求，他们就可能按照自己的想法盲目得对房屋进行更改，忽视安全性要求，造成隐患，甚至引发事故。

（二）现有安全管理体系不健全。国家现有安全生产管理法规和相关方面的条例，但它们局限于施工安全管理，对房屋的安全管理方面还很欠缺。当下，不健全的房屋安全立法管理体系使我国远远落后于其他国家。较低的房屋安全鉴定费用保证不了在安全鉴定活动中的必要开支，如专业人员的现场勘察费，测绘，工人工资和管理费用等等。如果房屋安全鉴定组织机构不能正常运营，其数量和规模的减少就是必然的，这对房屋的安全管理自然是很不利的，房屋的安全性也没有人可以保证。

（三）房屋安全鉴定人员职业素养低。在当今房地产行业中，并没有给房屋安全鉴定人员建立职业人员资格和严格的市场准入制度，他们只需经当地房地产行政主管部门审查合格，就可以轻松获得合格证书。审查制度的漏洞和不成熟，造成即便是持证上岗的人员也不能保证鉴定报告的正确性。网络信息化也没有在房地产行政主管部门得到很好的应用。现有的静态管理系统具有很大的局限性，希望可以在不久的将来建立起危旧房屋的动态管理系统。

二、加强房屋安全管理的建设性措施

（一）严抓房屋建筑设计审核监理。设计为房屋建设工程打响了第一枪，而后续的施工要求严格按照设计院出据的图纸施工，任何的变更都要跟设计员协商、调解，经其同意还要签署文件。所以，勘察设计人员要认真对待实地考察工作，严格根据当地自然条件以及周边环境，合理选择设计方案。监理单位要根据每一个工程的特点制定相应监理计划，监督施工单位使用经检验合格的建筑材料，加强对施工质量的控制，才能有力于自己对工程的验收工作。

（二）充分利用网络信息化优势。全面了解、掌握危险房屋治理情况，就要建立比较健全的房屋安全管理动态信息系统，从而使得房屋安全管理的网络信息化得以实现，保证房屋信息的及时性、准确性和完整性。并通过人们熟知的网络平台，向管辖居民普及房屋安全意识，加强相关部门与群众的沟通与管理，对其管理工作的开展有很大的帮助。建立动态信息系统是紧跟网络信息化时代发展脚步的直观体现。

三、严格做好房屋安全鉴定管理工作

就目前来看，房屋安全鉴定文书存在各种各样的问题。例如，有的鉴定严重脱离实际，缺乏可执行性；由于没有统一的行业标准，安全鉴定收费良莠不齐，造成市场混乱；某些案卷也没有一定的格式参考，各式各样等等这些都是房屋鉴定安全质量保证的障碍性因素。规范鉴定文书室做好房屋安全鉴定工作的第一步。

（一）从思想上，严格要求做好房屋安全鉴定工作。房屋安全鉴定是安全管理工作的前提，也是其重要组成部分。各单位只有从思想上充分认识到对于房屋安全的鉴定要准确、规范的重要性，加强行业安全管理，规范鉴定文书，多管齐下，才能对房屋的安全状况作出比较正确、科学的判断。任何单位都要自觉依法履行自身的工作职责，为做好房屋安全鉴定管理工作不懈努力。

（二）从技术上，保证房屋安全鉴定正确科学。房屋安全鉴定是一项技术性工作，各单位要掌握实时政策，严格按照行业标准进行鉴定，重视对鉴定人员的技术培训和再教育，保证操作熟练的同时，提高鉴定人员的个人素质。鉴定为非危房的还要再评定完损等级。把鉴定工作做到彻底、准确、科学。

（三）从资料上，统一房屋安全鉴定管理。每个单位做每一个项目时都要经历搜集资料、整理资料的过程，并把最终的资料的统一收件，统一撰写成书，要根据相关资料考察现场实际情况，规范业内常用鉴定术语和危房通知书的格式，并签字有效，给鉴定文书的法律效力提供多重保障。委托房屋安全鉴定机构对房屋进行鉴定时，可以房屋所有权人或使用人亲自去办，也可委托他人代为办理相关事宜。但当委托鉴定的房屋涉及到房屋损坏纠纷时，国家也有明确的硬性规定，要求纠纷双方持相关证明和证件资料（经司法部门向市委定站提供鉴定委托书后所提供的证明和证件资料）一同到场申请鉴定。

四、结语

房屋安全在公共安全中占有举足轻重的地位，做好房屋安全管理工作是众多安全工作中尤为重要的一项。充分认识我国房屋安全管理和安全鉴定管理的现状后，要总结过去的经验，积极借鉴外国科学的管理方法和先进的技术，不断摸索，最终建立起有利于我国建筑建设行业发展的房屋安全管理体系和鉴定体系。在这其中政府也要严格履行其监管职责，规范建设，避免安全事故的发生，促进建设安全、宜居工程，共建和谐社会。

【参考文献】

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[2]王艳玲.谈房屋建筑安全管理及房屋安全鉴定[J].才智，2010（22）：309-310.

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[4]梁智峰.浅谈房屋建筑结构分析及安全鉴定[J].中国建筑金属结构，2013（08）：130.

[5]谭学斌.浅析房屋安全鉴定管理工作[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2012（05）：210-211

[6]黄胜林.对房屋安全鉴定管理工作探讨[J].门窗，2012（07）：281

[7]李慧民，袁春燕.房屋建筑物安全管理问题与对策[J].建筑经济，2008（11）：29-31

4.企业房屋租赁合同简单 篇四

合同作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物，是两个以上的意思表示相一致的协议。下面是企业房屋租赁合同简单，请参考!

企业房屋租赁合同

出租方(甲方)：

证件号：

承租方(乙方)：

证件号：

根据《中华人民共和国合同法 》、《上海市房屋租赁条例》(以下简称《条例》)的规定，甲、乙双方在自愿、平等、诚实信用的基础上经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，订立本合同。

一、房屋的座落、面积、情况

1-1、 甲方将其合法拥有(或整租)的座落在上海市 区 路 弄 号 室 (以下简称该房屋)出租(分租)给乙方使用。该房屋土地用途为 用地， 建筑面积平方米，房屋类型为__ ____，房屋状况为 ，产权证号码 。

二、租赁用途

2-1、乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为 使用，并遵守国家和本市有关物业管理的规定。

2-2、在租赁期内，未事前征得甲方的书面同意，以及按规定须经有关部门审批准许前，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途。

三、租赁期限

3-1、甲方于 年 月 日前向乙方交付该房屋，租赁期 年 月 日起至自 年 月 日止。为期 年。

3-2、租赁期满后，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的壹个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。

四、租金及支付方式

4-1、该房屋租赁的月租金为 元整，(大写 万 仟 百 元整)。

4-2、租金按 月为一期支付，第一期租金及保证金应于 年 月 日前付清，以后乙方应于每期的 天前支付予甲方房租金。

4-3、乙方支付租金方式： 。

五、保证金

5-1、为确保房屋及所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用 之如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金(押金)为 元整，(大写 万 仟 百 元整)。

5-2、乙方应于本合同签订时付清全额保证金。甲方在收到保证金后应予以书面签收。

5-3、租赁期满后，乙方点清，交还房屋及设施，并付清应付费用后，经甲方确认后应立即将保证金无息退还乙方。

六、其它费用

6-1、乙方在租赁期内实际使用的水、电、煤气、有线电视、通讯等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳，逾期不付的违约责任由乙方承担。

6-2、物业管理费由 支付。

七、甲方义务

7-1、甲方定期对房屋和设施进行维修，保养(提前10天通知 乙方)其费用由甲方承担。并同意乙方对房屋进行简单装修及整改。

7-2、房屋及附属设施非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的.费用，若经乙方催告后，因不及时处理，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。

7-3、甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。

八、乙方义务

8-1、乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不做任何违法之行为。否则视为违约，相关责任与甲方无关。

8-2、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约。

九、违约责任及处理

9-1、甲乙双方任何一单方如未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，双方同意违约金为 元整。(大写 万 仟 佰 元整)若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还须支付给乙方上述金额违约金;反之，若乙方违约，则甲方有权扣取上述金额违约金。

9-2、凡执行本合同或与本合同有关的事情时双方如有争议，应首先友好协商，协商不成，可交上海仲裁委员会仲裁，或向有管辖权的人民法院提起诉讼。

十、合同终止及解除条件

10-1、在租赁期内甲乙双方任何一方单方面提前终止本合同，均构成违约。

10-2、租赁期间，有下列情形之下而致合同终止的，双方互不承担责任。

A、 该房屋占用范围土地使用权依法提前收回;

B、 该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的;

C、 该房屋因不可抗拒因素而遭毁损、灭失或被鉴定为危房的;

十一、其它条款

11-1、甲乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。

11-2 甲方同意乙方在房屋沿街外立面做灯箱广告牌。

11-3、本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充条款。

11-4、本合同共三页，一式贰份。甲乙双方各执一份，均具有同等效力，签字即生效。

出租方(甲方)：

身份证号码：

住 址：

电 话：

签约日期：

签约地点：

5.企业房屋管理 篇五

一、明星工业企业（12家）浙江天能电池有限公司

超威电源有限公司（长兴众成电源有限公司）长兴昌盛电气有限公司

浙江诺力机械股份有限公司（长兴诺力电源有限公司）海信（浙江）空调有限公司 浙江金三发新纺织集团有限公司 浙江省长兴县中山化工有限公司 长兴奇达丝绸有限公司 浙江山鹰建材集团有限公司 浙江长兴水泥有限公司

浙江永达电力实业股份有限公司（长兴永达电源有限公司）浙江振龙电源股份有限公司

二、重点工业企业（50家）

浙江三狮集团长兴金钉子建材有限公司（浙江三狮集团五通建材有限公司）

浙江湖州威达纺织集团有限公司 浙江省长兴第一化工有限公司 浙江省长兴丝绸有限公司 浙江锦龙水泥有限公司

浙江湖州父子岭耐火集团有限公司 浙江新大力电光源科技股份有限公司 浙江多蒙佳乐服饰有限公司 长兴新大力电源有限公司

湖州志鑫纺织印染有限公司（海德箱包〈浙江〉有限公司）浙江志超电源有限公司

浙江远大高分子材料有限公司 浙江长兴玻璃有限公司 长兴新明华化工建材有限公司 浙江恒鑫纺织印染有限公司 浙江长兴前进机械铸造有限公司 浙江盛邦化纤有限公司 湖州氮化硅制品有限公司 湖州市长兴隆昌丝绸有限公司 湖州凯恩涂层有限公司 浙江永能化纤有限公司

浙江汉维通信器材有限公司（浙江兴海能源科技有限公司）湖州华达化学工业有限公司 长兴锦茂昌纺织有限公司 浙江虎牌铜业科技有限公司 长兴县超强丝绸有限公司 长兴丽伟纺织有限公司 九川（浙江）科技股份有限公司 浙江兄弟路标涂料有限公司 浙江盛发纺织印染有限公司 长兴贵龙布业有限公司 湖州诚鑫纺织印染有限公司 长兴华隆丝绸有限公司

浙江省长兴白岘水泥有限公司（湖州宝兴金属压延有限公司）

浙江琥珀京兴天然气发电有限公司 浙江兴宝龙建材有限公司 长兴盛鑫印染有限公司

房屋租赁合同

出租人：（以下简称）甲方: 承租人：（以下简称）乙方：

根据合同法及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商订立本合同。

㈠.甲方将（）营业房租赁给乙方作为经营（）使用。

㈡.租赁期限暂定：（）年，甲方从（）年（）月（）日起将房屋出租交付给乙方使用。

㈢.租金：年租金为（）元，（）年一定价，根据市场行情定价。

㈣.租金付款方式：年租金（）元，一次性付清，先付租金后用房的原则。

㈤.甲方应向乙方提供房屋产权证等合法证件和资料，以便于乙方办理开业所需的各种合法证照。

㈥.乙方若转让的话，须经甲方同意，在租赁期内水电费、税收及规费由乙方自付。

1.如果甲方将房产权转让移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。

2.乙方预期交付租金的，除仍应及时，如数补交外，则每期逾期一天应向甲方支付千分之三的违约金。

3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，有权解除合同，并收回租房屋：

⑴.未经甲方书面同意，转租转借承租房产； ⑵.未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；

⑶.损坏承租房产，在甲方提出的合理期限内仍未修复的； ⑷.未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途； ⑸.利用承租房产存放危险用品或进行违法活动； ⑹.逾期未缴纳约定应当由乙方缴纳的各项费用，乙方已经给甲方造成严重损害的。⑺.拖欠房屋租金累计二个月以上。

4.如因甲方原因导致合同期限内，该合同不能继续履行的，甲方应支付乙方（）元的违约金。

5.免责条件：房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成乙方其它损失的，双方各不承担责任。

其它约定事项：（）元水电费押金。7.合同期满后，如甲方仍继续出租的，乙方享有优先权。8.乙方租赁期满后，不向甲方继续租用，乙方所投资固定装修归甲方所有，不得拆除，不作价。本合同一式三份，甲、乙双方各执一份。

6.企业房屋管理 篇六

2016-07-04

一、关于增值税

企业出租房屋取得的收入按“现代服务—租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为11%。小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。

军队空余房产租赁收入，免征增值税。

二、关于房产税

企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。2016年1月1日至2018年12月31日，对公共租赁住房免征房产税。根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、关于印花税

企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。税额不足1元，按1元贴花。

四、关于企业所得税

企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关收入。

五、相关税收优惠政策

根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）精神，自2016年1月1日至2018年12月31日，对下列情况给予税收优惠：

1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

7.企业房屋出租税收筹划 篇七

第一、在税法规定的范围内,通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排,尽可能的获得“节税”的税收利益;

第二、在纳税行为发生之前,在不违反法律、法规(税法及其他相关法律、法规)的前提下,通过对纳税主体(法人或自然人)的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排,以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。

一、理论基础

在进行课题研究之前,对于房屋实际情况进行了调查,分别从出租租金收入纳税情况和纳税税目情况两个方面收集资料。下面针对于这两个方面,将分别进行阐述说明。

(一)出租租金纳税情况

现今市场存在一种普遍的投资方式,即企业将闲置的房屋对外出租。房屋出租业务主要缴纳营业税和房产税。具体规定为:按租金收入的5%计算缴纳营业税;按租金收入的12%计算缴纳房产税。另出租合同还需按照1‰缴纳印花税。可见,房产税与营业税的计税依据都是租金收入,且税负较重。因此,企业对于房屋出租业务进行综合的税收筹划意义重大。

(二)纳税税目

包含房产税、营业税、营业税金及附加、印花税

房产税:是以房屋为征税对象,以房价或出租租金收入为征收依据。如自用房以房价为计税依据,在会计核算时,需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分,单独列示,分别核算。如出租房产以租金收入为计税依据,在会计核算时,需要区分纯租金收入(不包括,水电费等)。

根据税法规定,自用房产,房产税实行从价计征,按房产原值一次减除30%后的余值为计税依据,税率1.2%;出租房产,房产税实行从租计征,以房产租金收入为计税依据,税率12%。其中,出租房产税计算:年租金收入×12%,自用房产税计算=房产原值×(1-30%)×1.2%(江苏省比率30%)。

房产税的征税对象是房产。所谓房产,是有屋面和围护结构,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

二、平衡点

年租金收入×12%=房产原值×(1-30%)×1.2%

年租金收入/房产原值=0.07,即年租金收入=7%*房产原值

当年租金收入超过房产原值的7%时,自用房产交纳的房产税小于租赁交纳的房产税,当年租金收入低于房产原值的7%时,租赁房产交纳的房产税小于自用房产交纳的房产税。

三、节税途径分析

途径一:房屋租赁合同签署方式导致不同税负的纳税筹划

不要在合同中约定免租期,可以摊到每月租金中计算(根据税法规定,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税)。

途径二:结合某些客户,可将房屋的租赁行为改为仓储保管行为的纳税筹划。

房产租赁行为除缴纳营业税外,需按房产租赁收入为计税依据,税率12%计征房产税,仓储保管行为缴纳5%的营业税,房产税按照自用规则缴纳。

途径三:将房屋租金分为二块,租金、物业费的纳税筹划。

租金缴纳5%营业税及12%房产税,物业费只缴纳5%营业税。

途径四:改变水电费等费用支付方式的纳税筹划

承租企业自行支付或由出租企业代收代缴,出租房屋的水电费,燃气费等,那么出租企业实际得到的租金不变,但由于降低了营业税、房产税的税基,因此税负随之降低。

途径五:变房屋出租业务为联营业务的纳税筹划

企业以房产与其他单位联营,共担风险,共享利润就可以避免缴纳营业税,按自用房缴纳房产税。如果房屋权属没有转移,该企业按从租计征方式征收房产税,还需要按照租金收入缴纳营业税因此变房屋出租业务为联营业务税负随之降低。

途径六:转租房产,因为转租方不是房屋产权所有人,因此,转租方转租房屋时,只要按转租价款缴纳营业税,不需要缴纳房产税。(上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知,沪地税地[1996]42号1996年7月18日;浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知,浙地税函[2002]257号2002年8月28日)

具体案例分析:

途径一:房屋租赁合同签署方式导致不同税负的纳税筹划

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元(1-2月份免租金,3-12月份每月2400元),房屋原值100,000元。

方案1:有免租期,正常1-2月份房产税=(100,000*70%*1.2%)/12*2=140元,3-12月份按租金计算房税=24000*12%=2,880。

方案2:没有免租期,可以摊到每月租金中计算,只需要交纳租金计算的房产税2880。

方案2比方案1节约了免租期从价征收的房产税140元,营业税不变=24000*5%=1200,税金总计减少140元。

途径二:结合某些客户,可将房屋的租赁行为改为仓储保管行为的纳税筹划甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元,房屋原值100,000元。

如果上述租金合同改为仓储代为保管合同(假设没有免租期),年租金收入24000>7%*100,000,故当年租金收入超过房产原值的7%时,自用房产交纳的房产税小于租赁交纳的房产税。

方案1:房产税2880元,营业税1200元。

方案:房产税 %%=

营业税24000*5%=1200

税金总计=

方案2比方案1节约了从价征收的房产税2040元,营业税不变=24000*5%=1200,税金总计减少了2040元。

途径三:将房屋租金分为二块,租金、物业费的纳税筹划。

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元,房屋原值100,000元,将租金分成两块,租金(90%)、物业费(10%),即租金21600,物业费2400。

方案1:没有分成两块前:房产税2880元,营业税1200元。

方案2:分成两块后房产税=21600*12%=2592

营业税=21600*5%=1080

税金总计=2592+1080=3672,

而物业公司物业费承担的营业税=2400*5%=120,即税金总计=3792,比方案1节约房产税288,增加营业税不变,即税金总计减少了288。

途径四:改变水电费等费用支付方式

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元,出租企业承担水电燃气费4000元,房屋原值100,000元

将年租金收入24000出租企业承担水电燃气费4000元,改为年租金收入20000元,承租方承担水电燃气费4000元。

方案1:房产税24000*12%=2880元

营业税24000*5%=1200元

税金总计2880+1200=4080元

方案:房产税 %=元

营业税20000*5%=1000元

税金总计=元

方案2比方案1节约了房产税480元,营业税200,税金总计减少680元。

途径五:变房屋出租业务为联营业务的纳税筹划

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元,出租企业承担水电燃气费4000元,房屋原值100,000元

将租赁合同改为甲公司以联营方式投入乙公司房产,共担风险,共享利润。

方案1:房产税24000*12%=2880元

营业税24000*5%=1200元

税金总计=2880+1200=4080元

方案2:房产税100000*70%*1.2%=840

营业税免

税金总计=840元

方案2比方案1节约了房产税2040元,营业税1200,税金总计减少3240元。

途径六:转租行为的纳税筹划

房屋所有人可以成立一个资产管理公司,将预出租的房产先以较低的价格b出租给该资产管理公司,然后由该资产管理公司按市场价格假设a出租。转租要全额缴纳营业税的,因此,该方案多出一道5%营业税,(a-b)12%=(a+b)*5%,只有a>1.42b方案才可行。

如果出租人是准备对精装修后房屋重新出租的话,可以先将毛坯房屋先出租给资产管理公司,然后由资产管理公司对租入的房产进行精装修改造后再转租,这种方案避税是比较合理合法的,筹划风险很低。

四、制定对策

(1)签订合同时不要出现免租期,尽量把租金摊在每个月的房租里;

(2)房屋的租赁行为改为仓储保管行为。

(3)从房屋租金中分离出物业费;

(4)房屋中不要包括水电费等其它费用,如确有其它费用单独列明收费项目及金额;

(5)房屋租赁中应尽量区分房租及物品租赁费,不要全部计在房租中。

(6)将房屋出租业务改为联营业务共担风险,共享利润。

(7)成立资产管理公司将毛坯房以较低价格出租给资产管理公司后装修改造后再以市场价格对外出租。

五、结束语

为减轻企业税收负担,实现企业税后利润最大化,企业对房屋出租业务进行合理的纳税筹划意义重大。为保证筹划合法、合理、可行性,企业对房屋出租业务进行合理筹划以降低税负时应注意以下问题。

(1)出租前做好筹划工作,从源头抓起,从业务洽谈、签定合同、开具发票逐项跟踪。

(2)集合企业自身的优势,选择适合企业自己的筹划方案。

(3)不同的纳税筹划方案,风险亦不同,企业全面考虑方案的优劣性,选择最优方案。

(4)公司各部门普及相关税法知识,提高员工纳税筹划的意识,做到合法、合理纳税。

综上,房屋租赁业务纳税筹划项目,需要招商、法律及财务部门全面、系统地考虑整个招商流程的成本,以保证筹划方案的科学性、合理性和可行性。企业开展税收筹划工作除了能提升经营管理水平外,还能够使税收成本最小化、企业财务利益最大化,实现企业的内在价值,因此,企业应充分认识其重要性。今后,财务、招商、法律部门通力合作,在招商合同谈判环节就介入进去,从成本、税务视角审核合同条款,为降低房屋持有成本、发挥房屋最大价值积极献计献策。

摘要：税收筹划不是偷税漏税,而是在合理合法的前提下,减轻企业税收负担,实现企业税后利润最大化。本文结合房产税的特点,从房产税的征税范围、计税依据、计征方式等方面对房产税的税收筹划进行探讨。

关键词：房产税,自用房产,出租房产,税收筹划

参考文献

8.城市房屋拆迁档案如何管理 篇八

关键字：拆迁 档案 管理

近年来，随着我国城市化进程的加速，形成了大量城市房屋拆迁档案（以下简称“拆迁档案”）。拆迁档案管理受到了广泛关注，学者们从拆迁档案管理概念的内涵外延到规范化标准，甚至是信息系统等都进行了详细的研究，取得了一系列研究成果，但对于具体的个案研究仍然缺乏相应的样本和精细研究，目前仍然是研究的空白。当前，石景山区正处于“大调整、大建设、大发展”的关键时期，拆迁任务艰巨，形成了大量城市房屋拆迁档案。我们组织了加强拆迁档案管理的调查研究，深入分析拆迁档案管理现状、影响因素，提出了加强拆迁档案管理的对策。

一、拆迁档案管理的现状

（一）研究对象

根据国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》精神与北京市实施意见确定的档案具体内容，我们认为对拆迁档案可以给出如下定义:拆迁档案是拆迁人（或受委托人）在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁过程中直接形成的具有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。拆迁档案是城市建设档案的重要组成部分，既是反映拆迁工作的历史记录，也是拆迁人与被拆迁人维护自身合法权益的重要凭证。

（二）影响拆迁档案管理水平的主要因素

近年来，大部分拆迁人和拆迁公司的档案工作通过自身努力和外部管理，取得了不小的进步。然而，本地区拆迁档案管理整体水平的上升还是受一些因素的制约和影响。

1.档案意识

档案意识的强弱对本单位拆迁档案管理水平有较大影响。部分拆迁单位缺乏建立健全档案管理的意识,一般都是从各部门抽调人员组成拆迁档案管理的临时机构,对收集、整理和归档等工作缺乏重视,影响了拆迁档案的齐全、完整。拆迁公司的档案管理人员大多兼职,真正投入到档案工作的时间和精力十分有限,许多档案管理人员没有接受过专门的业务培训,不能保障其对档案进行科学有效的管理。

2.管理规范

国家、市出台的一些法规政策涉及拆迁档案工作，但是要求不甚具体，缺乏操作性。档案工作实践中一直尚未把拆迁档案单独作为一种专门档案加以管理，往往随基建档案一并管理，至今未有权威性的拆迁档案管理规范。

3.部门协同机制

拆迁档案管理是属于房屋行政主管部门与档案行政管理部门的交叉领域，共同开展工作有一定难度。据对区住建委拆迁办的调查，本区2009年审批处理的拆迁项目有44个，涉及被拆迁户约14800余户，2011年下半年至2012年上半年，将完成20000户的拆迁任务。特别是涉及“城中村”拆迁时情况更为复杂，该科人员大部分时间还须到现场办公，绝少有精力开展拆迁档案业务的培训和检查。而对档案局而言，对拆迁工作业务不甚熟悉，又不能及时掌握拆迁动态信息，难免导致业务指导脱节或不到位。

4.时间限制

一方面，根据北京市文件规定，拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。另一方面，拆迁工作一般也是按照区里的整体进度规划限时完成，比如在半年内完成指定地块拆迁。短时间内完成归档文件材料的收集、整理、移交对于业务不纯熟的单位来讲难度不小，难免仓促应付。

5.流转过程

拆迁人是拆迁项目的第一责任人，拆迁公司受委托开展拆迁业务。一般情况下，拆迁公司在完成拆迁后，将在拆迁过程中形成的档案全部移交给拆迁人。由此可以推出，拆迁人与拆迁公司的档案整理状况存在着较大联系。拆迁人管理培训到位，拆迁公司的情况就较好；拆迁公司工作认真负责，拆遷人的档案情况也较好。

二、加强拆迁档案管理的对策

区档案局、区住建委为进一步规范我区拆迁档案管理工作，提前布局，主动作为，通过强化二元领导的工作机制，构建三级工作网络，采取四项保障措施，形成了“2+3+4”模式，推进了地区拆迁工作，取得了阶段性成效。

（一）明确拆迁档案管理的领导体制

区房屋拆迁行政主管部门、区档案行政主管部门和各拆迁人要严格落实拆迁档案工作领导负责制与岗位责任制，将拆迁档案管理责任落实到具体的工作部门和人员。

1.强化二元领导，建立部门协同机制

依据《中华人民共和国档案法》、《北京市实施〈中华人民共和国档案法〉办法》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》等法律法规，区档案局、区住建委切实履行拆迁档案的监管职责，加强局（委）领导、相关科室双层协调，通过建立“月会商、季反馈、年总结”等制度，统一领导，共同推进拆迁档案管理工作。

2.构建三级网络，理顺工作职责体系

一是监管层。区档案局、区住建委依法履行对区域内拆迁档案管理的监管责任，完善管理制度，加强业务指导与培训，开展行政执法检查。二是中间层。拆迁人依法履行项目主体责任，负责拆迁档案具体管理，把拆迁档案工作列为合同管理和检查验收的重要内容，加强对拆迁实施主体档案工作的指导与监督。三是执行层。拆迁实施主体遵照合同约定，配备档案人员，确保拆迁档案收集齐全，履行对拆迁档案管理的责任和义务。

（二）规范拆迁档案管理的具体要求

1.拆迁档案收集

明确拆迁档案归档范围，拆迁档案可分为拆迁人归档卷和房屋拆迁行政主管部门备案卷。同时重视做好拆迁档案的主动记录工作，切实加强对拆迁前以及拆迁过程中声像、实物等特殊载体档案的收集。

2.拆迁档案整理

拆迁档案整理的基本原则应是遵循形成规律，保持有机联系，便于保管利用。在拆迁档案整理工作中应体现以下要求:一是将拆迁档案单独设类予以管理，在类属上属专门档案。二是拆迁档案类内以项目为整理的基本单位。三是套内拆迁文件按属类分别组卷，其中拆迁管理类文件按问题或保管期限组卷;拆迁安置类文件按户组卷。四是拆迁档案的保管期限应适当从长。五是一个拆迁项目形成两套拆迁档案（归档卷由拆迁人保管，备案卷移交区房屋拆迁行政主管部门备案）。

3.拆迁档案利用

存放在拆迁人处的拆迁档案因为涉及被拆迁人隐私，原则上不向社会开放。在拆迁档案的利用中要正确处理社会稳定与维护当事人合法权益的关系，正确划定合理利用与不当利用的界限，并严格利用手续。

4.拆迁档案流向与保管

拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1个月内向区房屋拆迁行政主管部门移交拆迁档案资料，同时将拆迁结案表报市房屋拆迁行政主管部门。拆迁档案原件由拆迁人保管，满10年后按规定向区档案馆移交。拆迁人应制定拆迁档案利用制度，编制拆迁档案检索工具，依据有关法律和规定向公民和组织提供利用服务。拆迁人要特别加强对拆迁公司拆迁档案的安全监管，要在双方委托合同中明确约定拆迁档案收集、整理、移交的要求与时限等具体事项，监督拆迁公司严格执行档案安全制度，创造必要的安全保管条件，确保拆迁档案实体和信息安全。

（三）完善拆迁档案管理的保障措施

加强对拆迁档案工作的重视,关键在领导。扩大宣传《档案法》和拆迁档案工作的相关政策法规,从而提高有关人员特别是领导同志的档案意识,为做好档案工作打下牢固的思想基础。档案行政管理部门应定期到拆迁部门宣贯相关政策，不断增强工作人员的责任意识和法制观念，指导拆迁单位把拆迁档案工作列入议事日程。同时，为推动工作有序开展，区档案局、区住建委采取了四项保障措施。

1.开展教育培训

人员培训水平对档案工作有较大影响。目前,档案管理人员多以兼职为主,专业水平有限,难以保证文件的形成质量和档案整理质量。因此,各级拆迁部门应指定专人参与档案管理人员的业务培训。通过培训,使档案管理人员增强档案意识,熟悉档案业务,不断提高自身的业务素质和专业技能。

2.规范工作程序

区档案局、区住建委就拆迁档案工作联合下发了《关于在房屋拆迁工作中进一步加强档案管理的意见》，规范了工作程序，建立了拆迁档案“开工登记、过程指导、竣工统计”的长效管理机制。同时，制定《拆迁档案工作流程图》、《拆迁档案登记表》、《拆迁档案统计报表》等一系列工作文件，进一步提高管理水平。

3.启动记忆工程

“城市记忆工程”将应用多媒体真实完整地记录城市面貌的发展变化过程，这是一项功在当代、利在千秋的事业，将为子孙后代留下一笔珍贵的精神财富。区档案馆4月份正式启动 “城市记忆工程”，组织专业人员拍摄石景山區在大调整、大建设、大发展时期城市面貌的照片资料，特别是优先做好拆迁改造地区的拍摄记录工作。先后完成了五里坨、苹果园拆迁地区、永定河绿色生态发展带等地区的拍摄记录工作，形成照片档案1525张、视频资料9盘、实物档案38件。

4.强化监督检查

拆迁档案的业务检查应与拆迁工作协调开展，要坚持做到“三同步”，即：拆迁工作启动时就应对各类拆迁文件材料的收集提前介入；有关部门对拆迁工作进行检查时应同时对拆迁文件材料的真实性、完整性进行检查；拆迁工作结束时应同时对拆迁文件材料的归档、整理和档案保管情况进行验收。

区住建委与区档案局应建立有效的信息沟通机制，进行协同管理，明确分工，对拆迁档案管理工作同布置，同检查，同考核。实施登记制度。拆迁人在取得房屋拆迁许可证时，须向档案行政主管部门履行拆迁档案管理登记手续；拆迁工作结束后，拆迁人须向区房屋拆迁行政主管部门和区档案行政主管部门报送拆迁档案统计报表。拆迁工作全面完成后，区房屋拆迁行政主管部门和区档案行政主管部门按照《中华人民共和国档案法》、《北京市实施〈中华人民共和国档案法〉办法》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》等法律法规，对拆迁档案进行专项检查验收。区档案行政主管部门将拆迁档案管理列为年度档案行政执法检查的重点，严格查处拆迁档案管理工作中违反档案法律法规的行为。拆迁人也应切实履行项目主体的职责和义务，加大对拆迁公司档案业务的监督指导力度。

参考文献：

1.上海市卢湾区档案局.城市房屋拆迁档案规范化管理研究[J].上海档案，2008(12).

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