房地产开发重要性

房地产开发重要性（精选8篇）

1.房地产开发重要性 篇一

国家职业资格全国统一鉴定

企业培训师论文【范例】

（国家职业资格一级）

论文题目：人才测评应用培训在房地产开发企业管理中的重要性

姓

名：

张皓月

职

务：

项目经理

身份证号：

准考证号：

所在省市：

北 京 市

所在单位：

北京钧涵基业企业管理顾问有限公司

人才测评应用培训在房地产开发企业管理

中的重要性

张皓月

北京钧涵基业企业管理顾问有限公司

摘要：随着近些年国内房地产行业的飞速发展和国内大小房地产开发企业管理体系的日益完善，房企管理的深度和广度均进入了快四发展时期。然而，几乎所有的房地产开发企业，在一些各行业通见的难题上，无法取得管理上的突破，如人才流失、沟通受阻、内耗严重、用人不当等等，造成企业成本增加，经营不畅，很大程度上阻碍了企业的发展。本文着重分析了人才测评工具的应用落地对房地产开发企业管理产生的影响，强调人才测评应用培训的重大意义，并对该培训的体系建设、实施流程策划等，提出建议和设想。

随着外国咨询公司的壮大发展和影响，国内的咨询行业近些年也以燎原之势红红火火的发展起来。有需求才有供给，咨询行业的蓬勃正反映了我国公私企业对企业管理方面的发展需求和重视，其中，房地产开发企业尤为活跃。

人是企业的最重要的组成部分，人才更是企业的最重要的财富，能不能管理好人，是企业发展永恒的课题。所以，人才管理便日益登上房企管理核心模块的几大宝座之一。

对于人员和人才的管理，是每个房企面临的头痛问题，人才的引进、选拔、培养、晋升，每一步都能直接或者间接的影响到企业的发展和进步，若是在关键职能上“棋差一招”，后果不堪设想，真可谓步步惊心。

尤其是我国新一代的年轻人，在前所未有的教育环境和社会环境中长大，他们有独特的世界观、价值观、交流方式、行为模式，他们加入社会建设的主力军，更是让企业没有管理方向的参考标杆，对相对传统的房地产开发企业管理体系提出了空前的挑战。世界各国的心理学专家、组织行为学专家、管理学专家等通力合作、潜心研究，为人类奉献了很多人才测评工具，来协助我们对“人”的潜在素质，即冰山素质模型①中水面之下的部分，进行科学合理的量化和分析。我国的大多数企业都已经引进了各种各样的人才测评工具。

然而，我国的房地产开发企业，管理方式相对传统，在人才测评工具的使用上，并没有掌握到要领，很多人才测评工具沦为人力资源部的面试参考，仅仅发挥了非常微小的一部分作用，更别提深刻影响到整个企业管理。所以，提高企业管理层对人才测评工具的应用能力，是能够快速提高房地产企业整体管理能力的一个重要方法，人才测评应用的培训也应该快速走上管理舞台。

一、目前行业中人才测评工具的应用状况和培训需求分析

（一）管理能力与人才测评应用价值不对等

山东某地产开发公司下属物业公司的物业总监因病突然离岗，该公司集团人力资源部迅速放权给物业公司，同时批准其与12家猎头公司合作，要求该岗位必须半月内有人补缺。我有幸在这个阶段认识了该物业公司招聘经理梅女士，并旁观了全过程。

梅女士的执行力不容小觑，命令下达第三日，即有5名同地区标杆企业的优秀人才参加面试，次日，面试者又增加3名，梅女士对这种“幸运”的激动之情，从话筒里都听得出来。

又过了几天，一个履历精彩、能力出众候选人顺利入职。一个月后，这位新总监就离职了，同时因为首次招聘对区域内人才资源的透支，第二轮招聘，不得已只能从临近的城市搜寻，更加大了招聘难度。集团人力资源部没有对这件事发表任何评论，只是将这个招聘任务回收到了集团层面，无疑，这是对梅女士工作能力的一次无声的否定。

梅女士又冤枉又不解的说：“面试的时候没有发现任何问题，怎么入职了一切都不对劲了？企业文化没问题、上司沟通方式没问题、架构也是跟他原来类似的、资历和能力都过硬、工资也不低，到底为什么离职？总部为什么也不出面挽留？”

梅女士遇到的问题，很多房企招聘人员都遇到过，人才测评连“面霸”都拦不住，还有什么价值呢？其实并不是工具不管用，是用工具的人没有正确判断的水平。

1、中高层管理人员的不重视

因为测评工具的使用过程或者很复杂、需要专业人员陪同，占用时间多；或者很简单、傻瓜式操作，执行起来完全没有技术含量，而房地产开发企业的高层往往都很忙。所以在与供应商对接的时候，公司中高层管理人员往往是“权力下放”的，派基层员工去接受培训，执行后期操作，而自身对测评报告只花少量时间，做个粗浅的了解，极少肯花时间深究。

甚至很多公司直接将人才测评工具敲定为人力资源部门的应用工具，完全不将其与整个企业管理挂上关系。归根到底，是对人才测评结果的不重视、不学习、不分析。

梅女士的遭遇，其实问题出在集团总部，梅女士能够提取人才测评报告里面的诸多重要指标，并且与岗位进行择优配比，作为一个招聘人员，她没有任何失误。问题是，从梅女士的层级和角度，是没办法完整审视一个集团公司的现行发展状况的，集团人力资源部也无法了解集团物业方向的发展战略，又怎么能去考虑公司是不是能给这个履历能力都精彩的人一个合适的发展通道呢? 梅女士看到了候选人的自信与高效，她的企业宏观管理能力不足，使她忽略这份“履历、能力”背后的高期待。而集团层面的物业分管副总进行复试的时候，根本就看不懂那份报告里赤裸裸的危机预警。

RTC、PDP、九型人格、16PF、MBTI……无论是哪种人才测评工具，都能够基本解决沟通问题、执行问题，能够前置判断胜任力、发展取向；能够协助管理人员分析下属的适岗度、优势领域、潜力极限、可调整方式，但是这些管理步骤并不止局限于人力资源部的工作流程中，而是存在于每个职能部门、每个项目团队的日常管理内容中，也就等于存在于房地产开发企业经营的每一个环节中、存在于每个项目流程的每一个环节中。

让房企中、高管理层意识到人才测评应用的重要性，并提高每个管理人员对人才测评结果的分析判断能力，充分调动企业中的每一个分子，从每个微环节整体提高企业管理水平，是非常有价值的行为。

2、测评执行层综合能力不足

现在房企里普遍的测评工具执行人员级别都不高，除了他们所在位置的视野限制了测评结果应用的范围，测评工具执行人员本身的素质能力，也无法实现测评结果的全面展现。

2.1测评执行层无法判断测评工具的优劣

从人才测评普遍的应用效果来看，目前的房企管理过程中，86%的中小企业只选用一种甚至不选用人才测评工具，管理方式简单粗放，只要能达成、季度绩效，甚至只要有进账就行，完全不关注企业工作人员的能力提升和情绪管理，造成人员不断流失，项目进度受阻。只有占房企总数5%的大型企业会同时引入2种以上的人才测评工具，但究其原因，也是因为几种测评工具的指标能够互补，只能使测评结果达到“无遗漏”状态，却不能将人才测评反馈充分应用到企业管理中。

各公司的人才测评执行层，往往能够熟练解读测评报告，却不了解各指标背后投射的管理意义。所以判断一个测评工具的优劣，更多是以指标的多少来衡量，而对结果精准率、样本采集效率、报告指标实用性、指标间关联性以及指标对本企业的适应性基本没有概念。

操作方式也是流水线式，不分对象层级、岗位职责、工作年限，均是所有测评走一遍，然后提交洋洋洒洒的解读报告和粗浅的分析，甚至无法给出一定深度的合理建议，领导当然不重视，进而影响了人才测评的进一步应用，形成了恶性循环，这种现状是非常普遍而且应该尽早引起企业重视。

2.2人才测评执行层不具备宏观分析判断测评结果的能力 房地产企业的人力资源管理在近些年才引起企业管理者的重视，并不断的从国外引进先进的管理理念和方法，同时国内的一些学者也在行业人力资源管理领域取得了一些针对我国国情的管理创新成就。

但不能否认的是，我国的房地产开发企业对人力资源管理的掌控力，总体上还是相对疲软的，主要是在招聘、档案管理等基础性工作上有明确的关注度，薪酬和绩效系统建立还处在摸索层面，不否认取得了一定的成果。但是在人力资源战略规划和员工关系方面，依然是弱项。所以目前房企采用的人力资源战略管理，都是以完成短期指标为导向，缺少前瞻性和战略性，无法做到对资源组合和制衡的判断。

人才测评的执行层，更是不具备宏观分析判断测评结果的能力。水平高一点的人才测评执行人员，能够做到将测评指标与该员工的工作环境、领导风格、职责内容相结合进行分析，很少有人能做到将人才测评指标与企业发展阶段、人资战略方向、跨部门协调成效相结合，普通水平的人才测评执行人员，也就只能是一个将量表翻译成易读文字的“翻译机”了。

3.没有行之有效的流程和制度对人才测评工作进行引导 因为大多数房企高层对人才测评及其应用的不重视，就导致了对人才测评工作管理上的疏忽，很少企业里具备专门的岗位和人员来负责人才测评工作，一般都是其他岗位的工作人员进行兼任，而对这些兼任的员工来说，既然不是本职工作，自然不够重视。

因为以上的种种原因，自然也很少有企业对人才测评工作进行流程控制和制度引导，仅仅收集数据、存储报告、汇总台账，却没有阶段性分析、发展性规划、调整性反馈，使人才测评工作流于形式，变得越来越不起眼。

（二）企业管理忽视人性化沟通的管理效能

房企的项目管理制，决定了房地产企业的关键人才多具有不可取代性，只要换人，必有损失。为了留住人才，房企越来越多的采用人性化管理方式，如创造更舒适、更自由的工作环境，或者对工作时间和假日赋予更大的灵活性和可选择性，表现出了对企业员工的充分尊重。

但是，大多数公司的人才流失现象，并没有减缓。与此同时，重视员工成长的企业，花费重金对员工的执行力和管理层的胜任力进行分析和培养，但是也收效甚微、或者效果难以持久。

除去企业薪酬福利及发展平台等硬件的约束外，还有以下原因： 企业管理者不了解或者不重视沟通性差异化的存在。

美国著名学者理查德②，在会见美国安然公司的高级管理层时，经常会有人告诉他，自己的下属明明都是从常春藤那样的高级学府毕业的优秀人才，但是在工作中经常表现的像“脑死亡”一样。可见在沟通中，他对下属的表现是多么失望。但是从人性化管理的角度看，这些高级管理人员，明显没有注意到沟通的差异化问题。

简单的说，人与人是不同的，这种不同不仅仅是基因构成的差异，还有成长环境的影响。从人才测评研究结果可以基本了解，有的人关注结果，有的人关注表达，有的人关注过程细节，还有的人会被发出信息的一方的情绪、态度严重影响信息接收完整度。

对一个翘首期待命令结果的人，过多的强调细节，对方就很容易把过程当做结果来重点操作，进而忽略了重要的目标，执行力就难以呈现，而这位领导的胜任力，也会被考核显示不合格。

俗话说，不能打好仗的将军不是好将军，不能带好兵，就自然不能打好仗，很多管理者下达指令完全不掌握方法，简单粗暴，结果就是下属情绪上反感、内容上理解不透，最后在执行过程中出现问题，大家都不乐见。其中，沟通的不充分、或者说沟通方式的不恰当，对整个过程有很大影响。

而几乎所有的人才测评工具，都是将测评核心放在了沟通差异化这个点上，能够以最简便的方式给予管理者们合理的提醒建议，所以人才测评应用良好，能够全面提升企业管理层的胜任力，和企业执行层的执行力，大费周章的进行专项培训、洗脑激励而不解决沟通问题，无异于缘木求鱼。

（三）人才测评执行层的定位应合理

综上所述，我们不可能迅速的将基层人才测评操作人员的宏观管理能力提升，所以应该改变人才测评执行层的定位问题，人才测评的执行层在企业管理中应具有一定的高度，且应给予足够的资源去进行测评结果的应用分析和落地。

因此，对企业管理层进行人才测评应用方面的培训迫在眉睫，主要体现在：

1.房地产市场的“去投资化”和房地产企业的激烈竞争对企业管理转型提出了更高的要求，企业以资源为运转中心的经营模式，已经全面向以人才为运营中心的经营模式转型，对人的科学管理和企业文化的落地，直接决定了一家房地产企业成败，对企业管理层的能力，提出了更高的要求； 2.社会经济的高度发展，和国家的政策扶持，使更多的创业者和行业新秀加入到社会竞争中来，人才有了更多的选择，人力资源市场的买方市场也已经渐渐的变成卖方市场，为了能够确保公司培养的人才，能够深扎在公司的土壤中长久共赢，以人才测评应用为基础的人才保留机制，对企业发展有巨大影响；

3.公司的内外部竞争压力，使得人力资源管理从职能执行转变成渗透在公司整个运营流程中的战略手段，所以对公司各级人员进行针对性的人才测评应用培训，不容忽视；

4.要通过培训使高层管理者具备对人才测评执行层人员的定位能力，让中层管理者具备人才测评结果的应用能力，让人才测评执行层人员提高专业水平和跨部门协调能力，迅速从管理角度提高企业的竞争力。

二、培训项目策划建议

（一）培训的意义及预期结果

人才测评应用培训能快速推进房地产企业各管理层对人才测评工具的应用能力、提高沟通效率、提升管理者胜任力、提升员工执行力、降低企业内耗、提高人才保有率，并能够根据人才阶段性测评结果，确认员工适岗度、精力管理、需求管理，最大程度的减少人才流失、减少劳动关系冲突，创建有竞争力、积极向上、团结共荣的企业文化。

（二）培训课程对象

企业各级管理层，都应进行人才测评应用培训，从整体上提高人性化管理意识，切实有效的落实到工作中，激活企业的每一个细胞，提高企业的竞争力，同时员工能够在一个合适的成长环境中发展壮大，达成公司与员工的共赢。

企业的基层员工，也能从培训中对自身状况有明晰的了解，根据人才测评结果，有方向的进行学习和自我调节，以实现自己的职业理想，在实践中不断校正，规划一个理想的人生。

（三）培训课程规划及实施建议

人才测评应用的培训实施，应该有一个系统化的逻辑顺序。1.首先要针对企业高层管理人员，开发“基于人才测评应用的企业管理”培训课程，全面提高决策层对人性化企业管理落地的意识，引起管理层对人才测评应用的重视；

2.其次要针对企业高层、中层管理人员，开发“人才测评结果在沟通及汇报中的应用”课程，同时，根据各部门的特殊需要，可开发有针对性的“工作实务中的人才测评应用”课程；

3.针对人才测评执行层，应开发“人才测评解读强化”培训课程、“人才测评工具甄选实操”课程、及“人才测评工具指标提取、分析”课程，加强人才测评执行团队的实效性，能够给各部门提供最有价值的测评报告指标；

4.针对基层员工，应开发定期的“人才测评报告集体解读及自我调整”课程，提高员工的自我能动性，主动积极与上司和公司政策配合，同时不断的自我修炼和提升。

三、培训课程的实施建议

培训课程范围应从大至小，从宏观到精准，从上级至下级，同时保证跨级互动。

方法主要采用讲授法、案例法、讨论法、经验交流法和模拟实战法。

结语：人才是企业最宝贵的财富，人性化管理越来越成为企业管理的重要，借助先进的人才测评技术，对企业管理人员组织实施人才测评管理培训并将其应用到企业管理的每个环节中，对企业的健康发展和竞争力的提升，具有重要的意义。

参考文献：

（1）、理查德·康尼夫 编著《办公室里的大猴子》，中信出版社，2007年1月第一版第5页

（2）、劳动和社会保障部、中国职工教育和职业培训协会组织编写《企业培训师培训教材（高级企业培训师）》，新华社出版，2002年2月第一版 第46

页

2.房地产开发重要性 篇二

房地产开发涉及到的范围很广,主要包括前期策划、小区设计、工程施工、房屋销售、后期办证等各方面步骤,而在这些步骤的实施过程中,工程造价都穿插其中,可行性研究中的成本分析;图纸设计中的标准控制;工程招标过程中的预算编制;工程施工过程中的计量支付;主体与配套工程的竣工结算以及项目的整体后评估等等。所以工程造价在房地产开发流程中有着重要的地位。

2 工程造价在前期策划阶段的重要性

房地产前期策划主要是指项目拿定以后的可行性研究,也就是去研究采取哪种方案能够让得到的利润最大化。在这个阶段除了考虑一些涉及到政府部门与设计勘察检测等机构的固定收费以外,可研最关键在于测算工程造价,而除去人工、材料、机械等方面受地域、时期影响上的波动,工程造价一般都有固定的市场参照标准。在这个阶段多数前期策划人员都会直接采用固定市场价来测算工程造价,如果这样来算的话,项目的容积率越高获利也就越大,其实这样来做并不是都行得通的。笔者曾经参与过一个项目的前期策划,当时讨论的焦点就在于项目是采用容积率为2.4的方案还是容积率为2.98的方案。如果按固定的工程造价市场标准来算当然2.98的方案获得的利润额最大。但是采用2.98的方案项目必须盖层高超过60 m的高层建筑,考虑到高层建筑对钢筋、混凝土标号的要求、超高措施费的增加以及对一些供水供暖管压的影响,测算出来的工程造价至少要比原市场标准增加100元/m2以上,而这还没有考虑高容积率对基础配套的影响。这样进行测算的话,采用容积率2.4的方案获利更大、更为合理。

3 房建设计与工程造价的相互依存关系

3.1 房建设计与造价规则、定额套取的协调性

房建设计中有些构造分层做法计算规则,定额中没有,例如墙体或楼板的留洞,有部分在图纸中标出为预留洞,而部分并未标出,笔者在参与过的工地现场就曾经出现过这种情况,设计图纸中将大多数楼板的洞口都进行了预留标注,但在电梯井的位置并未标注电梯控制盒的洞口是否为预留。这就需要造价人员对定额结合具体设计进行分析和调整,结合实际情况,是直接套取预留还是后期凿洞。而一般出现这种情况,造价人员还需要跟设计人员和现场管理人员进行协商,如果是设计出现的失误,还需要设计人员进行图纸更改。所以不仅是设计主导造价,在某些情况下,造价也会起到审图的作用。

相同的材料、做法和构配件因所处的位置不同而对造价产生影响,例如防水卷材是常用的建筑材料,在细部的处理上就有很多不同的要求:厨房卫生间的收口与屋面的收口处理就不大相同;而在屋面上,女儿墙与排烟、管道口的收口也不一样;就单单在排烟口这个位置,金属排烟口与砌筑排烟口收口的做法差距也很大。这些内容在图纸中只能体现出一部分,造价人员应全面结合说明、标准图集以及工程所在地区实际情况来看图纸,否则就会产生偏差。再如基础引柱与楼体内的框架柱,虽然在图纸的标准中是一样的,在周转材料的消耗上却有很大的差距,基础引柱在施工过程中为了缩短工期或降低在基础施工过程中天气的影响,很多工地都采用砖模或一次性模板,这比一般的框架柱消耗的周转材料要多。因此准确确定构件所处的位置对工程造价来讲非常重要。

3.2 设计中的不确定因素对工程造价的影响

施工和安装方法在工程设计图纸中一般不加以注明,但有时在套用定额或编制清单时会有问题。特别是在管道的施工过程中,例如热力管道的焊接方式,是普通的电焊还是采用焊条电弧焊;阀门在安装时采用螺纹还是法兰连接;PE管与塑料检查井的接口采用内接还是外接。这些在设计中可能都不会提到,但不同安装方式对定额套取的影响却很大,这就需要造价人员去熟悉图集,而某些新型材料的安装在标准图集中也没有安装说明,造价人员可以从经济效益方面考虑,根据设计效果向设计人员提出合理化建议。

4 房地产开发中工程计量支付与预结算

工程造价的本职所在就是做工程预结算并进行计量支付,所以工程造价在这个阶段的重要性就不用多讲,但在这方面笔者结合近几年个人工作上的一些经历,想对房地产开发中的预结算特别是承包模式提点建议。

许多开发商在承包工程的时候会采用总价包干的方式进行外包,而且认为这样的承办方式简单明了、风险系数低。其实总价包干并不能降低风险,而且会给施工过程中的计量支付与结算造成很多困难。笔者建议房地产开发过程中的工程外包采用清单固定综合单价的承包模式,特别是在单体总包、市政管网、绿化工程等一些容易进行量价分离的工程上,采用清单固定综合单价的承办模式即为施工过程中的计量支付提供了便利,也为结算过程中的变更索赔提供了一定的参考范围。

5 项目整体后评估中工程造价的作用

房地产项目后评估通常都会对设计弊端、施工通病、销售手段等许多方面进行一定的分析研究,对后期项目起到一定的警示作用,并进行改良。这样的房地产后评估只会对项目的质量、品质起到作用,很难分析到项目的经济指标,也就很难做到指导企业经营的作用。如果将工程造价列入到项目后评估中去,也就是说将已经发生的经济数据系统列入项目后评估工作中,并进行科学的统计分析,这样的话,工程造价就会彰显它指导房地产开发企业经营运作的作用。譬如,经统计反映,某一时段商品房的建安成本上升幅度较大,原因到底是什么,这就必须分析出当期主要材料单价、工费单价、机械费单价等指标,并与上期比较,就可以得出是单价的变动影响建安成本的涨升。分析了价差原因后,还要分析量差,比如通过对比预算的材料用量与实际的材料用量,可以得出材料是节约还是浪费等等。这些统计分析方法在实际工作中简单易行,且分析的结果往往紧扣实际,容易说服当局采取相应的措施进行管理。因此,在项目的后评估过程中对工程造价的统计分析和对房地产开发企业经济运行具有现实指导作用。

6 结语

工程造价工作,所涉及的专业和内容也十分复杂,需要认真的态度和全面的知识。一份造价的准确程度,不仅直接影响到一个企业的经济效益,而且也直接反映了一个企业的整体技术素质。因此,对房地产开发企业来讲,在注重设计、施工、销售、策划的同时,也要将工程造价看作是整个开发流程中的有机组件。力求企业最佳的效益和整体目标的实现,是企业发展的目的所在,同样也正是工程造价工作的意义所在。

摘要：结合工程造价的相关知识,对工程造价在房地产开发前期、建设期、后期所起到的不同作用以及重要性进行了分析,并通过工程实例进行了具体说明,提出了相关看法,以期更好地促进企业发展。

关键词：工程造价,房地产开发,前期策划,房建设计

参考文献

[1]徐源鹏.进军房地产:房地产项目报批报建与开发工作全程指南[M].北京:机械工程出版社,2011.

[2]任宏.建设工程成本计划与控制[M].北京:高等教育出版社,2004.

[3]戚安邦.项目成本管理[M].天津:南开大学出版社,2006.

[4]唐菁菁.建筑工程施工项目成本管理[M].北京:机械工程出版社,2009.

[5]张婷婷.浅谈建设工程造价管理[J].中国科技信息,2007(13):56.

3.房地产开发前景 篇三

一、我国房地产发展现状分析

我国房地产的发展已经经过了数十个年头，期间为我国经济建设和国民生活环境改善也做出了自己的贡献。但是在实际经营运作及发展过程中仍然存在诸多问题。首先就是国内房价高涨问题，造成房价高涨的原因有很多，主要来说一方面是因为企业的房屋建设及相关成本支出过高，因此不得不将成本均摊到房屋单价上面，从而造成房价上涨，抑制了消费者的房屋消费积极性。另一方面也是因为我国各种有关房地产开发建设以及针对消费者的财政税收政策还有待进一步提升，当前针对房地产开发的税收过高比较严重，同时又缺乏刺激消费者进行房屋消费的其他有利优惠政策，从而造成国内房屋消费水平一直无法得到进一步提升。

二、提升我国房地产开发行业发展水平的思考

1.为企业发展减轻成本负担

房地产开发机交易活动中涉及到诸多方面的支出与税费。这两项支出是房地产开发及交易活动中最为重要也是比重最大的两项。而且由于我国房地产开发和建设市场仍然处于探索与建设阶段，许多法律法规尚不完善，许多税费征收及成本支出方面还存在许多不科学不合理的地方，最明显的一点就是我国的房地产开发活动中所涉及的税费数额相较发达国家而言，明确过重，这不仅不利于房地产开发企业的生存发展，同时也大大的制约了我国经济建设的全面发展，因此必须加强对不合理税费科目的调整与修改，尽快实现与国家标准的有效接轨，减轻国内房地产开发企业的成本负担，有效抑制房价，从而进一步刺激国内居民对

2.优化房地产开发及发展环境

首先，为了为国内房地产开发企业提供更好的投资生存环境，更为自由的发展空间，政府方面应该不断提升相关部门的工作效率及办事质量，加强对房地产企业资质审查力度、缩短单独项目的审查周期及其他项目的办理周期。通过开设绿色通道的办法对符合办事程序、无需过多审核的普通项目最大限度缩减中间办事环节，最大限度为企业节省精力与时间，在提升我国房地产发展水平的同时也进一步提升我国政府的对外形象。

其次，相关行政机关与事业单位要进一步完善自身的服务体系建设，为房地产开发企业提供更多工作上的便利，例如提供种类更加多样的贷款、信贷服务，根据企业的实际情况制定更为科学合理的贷款、信贷还款方案，多站在企业的角度给出正确意见，帮助企业健康发展，这样不仅能够有效提升贷款工作质量，也能够盘活企业，促进我国房地产行业的不断发展与完善。

最后，也是最为重要的一点，国家不仅要为房地产开发企业提供资金、管理以及服务方面的便利，更加要为国内房地产消费者提供更多便捷。因为只有消费者有了能力，才能够真正拉动国内房地产消费水平增强，我国的房地产开发企业才能够获得生存发展的机会。面对我们绝大多数中低档收入家庭的实际住房需求，国家应该加快相关法律法规的制定与出台，要加强还款补助、利息减免以及其他形式的房屋购买优惠政策的推行，从而切切实实帮助绝大多数有意愿的消费者提升房屋购买能力，进而鼓励居民进行住房消费。

3.房地产企业要加强自身建设

房地产行业的发展是否能够取得稳步提升的效果不仅需要外部条件的进一步优化，更为重要的是房地产开发企业需要不断加强自身建设工作的开展力度，提升自己的市场竞争实力。随着国外房地产企业的不断涌入，有限的房地产市场也变得更加拥挤，国内企业本来在发展水平和管理水平上就与国外企业存在着不小的差距，因此必须加大自身建设力度。最大限度发挥自身优势，实现市场份额的有效扩展。具体来说可以从这几个方面进行建设与提升。首先要巩固企业发生地的基础，加强企业与当地其他企业以及政府的合作关系，扩展企业的人际网络，提升企业在当地的口碑与声誉。其次企业不能盲目跟风，必须立足自身特点和当地人文特点，从自身的实际能力以及符合大多数消费者消费需求的角度出发，开发自己的特色项目，不断巩固和提升自己的特色实力，大力推进自己的拳头产品和特色项目，从而以长打短，为企业赢得社会声誉和经济效益。再次，要加强资源有效管理，充分实现对人力物力财力等各项资源的优化配置，凡事量力而行，不可起攀比之心，踏踏实实建设、实实在在发展。最后是要最大限度提升企业自身的操作实力，也就是要加强优秀人才的引进力度。加强兼具财务管理知识、资源管理知识、企业管理知识、房地产相关法律法规知识以及消费心理学知识等多元化知识的复合型人才引进力度，从而通过人才队伍素质的全面提升来优化企业结构和实力，实现企业的健康稳定发展。

（作者单位：青海省海东地区乐都县房地产管理局）

4.房地产开发重要性 篇四

高金平

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1.土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2.拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费。

A 境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[ 1993 ]149 号文件规定,房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。

B 境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定,从2009 年1 月1 日起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴,没有代理单位的,由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。6.建筑工程。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。

(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。现举例说明: 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下: 借:库存材料10000000

贷:银行存款10000000 由于施工单位的承包额(应结算价款)在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/(11000 = 2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34 万元。其中: ①拨付材料时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-材料成本10000000

贷:库存材料10000000

入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款-施工单位344500

贷:银行存款11500

应交税费-扣缴营业税及附加333000 入账凭据:工程所在地建筑业发票34.45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

②拨付工程款2068.89 万元,应扣缴营业税及 附加68.89 万元。账务处理如下: 借:预付账款20688900

贷:银行存款20000000

应交税费-扣缴营业税及附加688900 入账凭据:工程所在地建筑业发票2068.89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

合计取得建筑业发票2068.89 + 34.45 = 2103.34(万元)。③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-施工费21033400

贷:预付账款21033400 注意事项: ①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。7.装饰工程。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。8.设备安装。

(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。(3)工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。9.房屋维修。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产 品完工前的维修费用。10.绿化工程。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)业务处理。

5.房地产开发重要性 篇五

房地产开发企业毛利差异调整，是开发企业在纳税申报前，将其完工情况报告主管税务机关；在纳税申报时，开发企业依据 税务中介机构出具的毛利额差异调整鉴定报告以及其他相关资料，对 开发项目毛利额差异进行调整的行为。

房地产开发企业毛利差异调整鉴证业务，是注册税务师中介机构 根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其 委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判 断，并提出鉴证意见的活动。

开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应 包括但不限于以下内容：

1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业 人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；

2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外 机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；

3、成本对象确定的说明(按国税发〔2009〕31 号文件的规定确 定)以及《房地产开发企业计税成本对象表》（见附件六）；

4、《房地产开发项目完工对象销售收入审核明细表》及相关说 明 / 24

5、《开发总成本审核明细表》及相关说明

6、《房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表》、《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开 发企业预提费用明细表》及相关说明（见附件三、四、五）；

7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳 税调整金额。

参考格式如下：

完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额

差异调整的鉴证报告参考格式

税鉴字（201）第 号

ＸＸ公司：

我们接受ＸＸ公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托，对贵公司提供的ＸＸ开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛 利额之间差异情况进行了鉴证。贵公司对所提供的有关资料的真实 性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，根据现行 房地产行业企业所得税有关政策规定，对相关报表、账册、凭证及其 / 24

他有关纳税资料进行审核、调整、鉴证，并出具鉴证报告，独立、客 观、公正地发表意见。

我们的鉴证是按照《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局 令第 14 号）、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》、《国家税务 总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号），并参照《房地产开发企业完工产品实 际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差异调整鉴证业务指南》的要 求，我们结合被鉴证单位的实际情况，对被鉴证单位提供的凭证、账 册、有关会计资料和数据，实施必要的鉴证程序。

经审核，我们认为：贵公司××已完工开发产品（经济适用 房、非经济适用房、别墅）××项目，帐面累计销售收入××元，累计 预售收入××元，调整后累计实际销售收入××元，累计预售收入××元，××（为鉴证，下同）帐面销售收入××元（其中从预售收入 结转的销售收入××元），××帐面预售收入××元，调整后×× 实际销售收入××元，××实际预售收入××元。上述开发项目经核 确已完工，累计账面开发成本××元，调整后累计开发产品的计税成 本为××元，累计已销开发产品的计税成本为××元，××已销开发 产品的计税成本为××元。贵公司××完工产品实际销售收入毛利 额为××元，与预售收入毛利额××元之间差额为××元，已在申报表中 作出了相应调整。/ 24

本鉴定报告是根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业 务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009]31 号）第九条的 要求出具的报告，仅供贵公司报主管税务机关使用，不得作其他用途（如作为企业所得税汇算清缴鉴证报告）。被鉴证单位应当按照鉴证 业务委托书的要求使用鉴证报告，非法律、行政法规规定，本鉴证报 告的全部内容不得提供给其他任何单位或个人，委托人或其他第三者 因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无 关。

附件：

1、鉴证报告说明；

2、《ＸＸ项目销售收入审核明细表》

3、《ＸＸ项目开发总成本审核明细表》

4、房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表；

5、房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表；

6、房地产开发企业计税成本对象表；

7、税务师事务所执业资格证书复印件（复印件）。

ＸＸ税务师事务所有限公司 中国注册税务师： / 24

地址： 中国注册税务师：

电话：

二Ｏ 年 月 日

附件 1：

鉴 证 报 告 说 明

贵公司××开发项目符合完工产品条件，经我们鉴证，现将完工 产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整审核情况作如 下说明：

一、委托单位基本情况

企业名称、地址、联系方式、经济性质、经营期限、注册资本、投资者名称、出资比例、分支机构、税务登记号、法人代表、联系人 等。

二、主要会计政策

……

贵 公 司 的 销 售 收 入、销 售 成 本 确 认 的 会 计 政 策 为：，本会计政策没发生变化。（如有，则列名

前后变化的差异及其影响）/ 24

三、开发项目基本情况

贵公司 米，开 发 用 途 为 为 年 月

日，完工日期为

项目位于，占地面积

平方

。该 项 目 开 发 起 始 日 期 年

月

日，完工条件符

合（1）竣工证明已报房地产管理部门备案；（2）已开始投入使用；（3）已取得了初始产权证明（勾选）。在完工（即 20XX ）企业所得税汇算清缴前选取 X 年 X 月 X 日作为计税成本核算的终止 日。该 项 目 于 为：

****年**月**日 开 始 预 售，预 售 证 的 号 码

。该项目为（否）经济适用房。

四、预售收入毛利额的申报情况

ＸＸ项目自

****年**月**日开始对外发售，截至

****年**月**日预售开发产品共计 网点 发产品 中：

平方米，包括：住宅

平方米，车库

平方米，商业平方米，其它开

元，其 元并入应纳平方米，地下室

平方米，共取得开发产品预售收入款 元已按

%的利润率计算预计毛利额

元已按 税所得额进行申报； 额

%的利润率计算预计毛利

****年**月**日已 元并入应纳税所得额进行申报。截至

元。申报调整毛利额

五、实际销售收入毛利额的审核鉴证情况

（披露××开发项目完工产品销售收入及其调整情况）

（一）实际销售收入的审核 / 24

ＸＸ项目开发产品可销售面积共计 住宅 户、可销售面积

平方米，其中：

平方米，商业网点 户（个）、户（个）、可销售面积

平可销售面积 方米，车库 品

平方米，地下室

户（个）、可销售面积平方米，其他开发产平方米。

平方米，合同平方米、合同金平方米、合同金平方米、合同金平方米、合同金

平方米、户（个）、可销售面积

ＸＸ项目已签订合同销售的开发产品共计 总价 额 额 额 额 元，其中：住宅 元，商业网点 元，地下室 元，车库

户、面积

户（个）、面积 户（个）、面积 户（个）、面积

元，其他开发产品

元。

户（个）、面积

合同金额

ＸＸ项目企业账面列示销售收入为 宅 销售车库 应确认销售收入 宅 单价 元，均价 元，销售商业网点

元，其中：销售住

元，元，销售地下室

元，销售其他开发产品

元，均价

元。经审核按规定

元/平方米，其中：销售住

元，均价 元/平方米，元/平方米，销售商业网点

元，均价 元/平方米，销售地下室

元，均价

元，均价 销售车库 品

元/平方米，销售其他开发产

元。

元/平方米，差异合计为

（详见附件二《XX 房地产项目××××收入明细表》）

（二）销售成本的审核 / 24

（披露：截至××未完工开发产品情况；截至××已完工开发 产品情况；××开发项目完工产品计税成本及其调整情况；××年 度开发项目完工产品计税成本、费用扣除的合法凭据及其调整情况，具体说明调整的事项及金额）

1、成本对象总成本

贵公司账面 列示成本对象总 成本为 宅 库 为 点 元，商业网点 元，其他开发产品 元，其中：住宅 元，均价

元，地下室

元，其中：住

元，车

元。经审核成本对象总成本 元，均价

元/平方米，商业网

元/平方米，地下室 元，均价 元 元，均价 元/平方米，其他开发产 元/平方米，差异合计为

元。/平方米，车库 品 元，均价

（详见附件三《ＸＸ项目开发总成本审核明细表》）

2、可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积（1）住宅可售面积单位工程成本=住宅总成本÷可售面积=（2）商业网点可售面积单位工程成本=商业网点总成本÷可售面 积=（3）地下室可售面积单位工程成本=地下室总成本÷可售面积=（4）车库可售面积单位工程成本=车库总成本÷可售面积=（5）其他开发产品可售面积单位工程成本=其他开发产品总成本 ÷可售面积=

3、已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积 / 24

单位工程成本

（1）已销住宅的计税成本=已实现销售的住宅面积×单位工程成本 =（2）已销商业网点的计税成本=已实现销售的商业网点面积×单位 工程成本=（3）已销地下室的计税成本=已实现销售的地下室面积×单位工程 成本=（4）已销车库的计税成本=已实现销售的车库面积×单位工程成本 =（5）已销其他开发产品的计税成本=已实现销售的其他开发产品 面积×单位工程成本= 已销开发产品的计税成本合计=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=

（三）实际销售收入毛利额的审核

实际销售收入毛利额=实际销售收入-已销开发产品的计税成本=（详见附件四《××开发产品（××期）房地产企业完工产品成本、计 税成本及毛利额差异审核表》）

六、审核结果

（披露：开发项目完工产品对应的预售收入毛利额及其调整情 况；开发项目完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差 异计算及其调整情况）

实际销售收入毛利额与预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）/ 24

之间差异=实际销售收入毛利额-预售收入毛利额（已申报调整的毛利 额）= 上述差异包括：（1）（2）… 合计：

七、其它需要披露的事项（对无法作出审核意见的必须作出说明）/ 24

附件 2：

××开发项目××××销售收入审核明细表

开发产品种类： ： 序 开发产品名称 面积 销售合同编 销售方 合同金额 实际收 账面列示 其中：从预收帐款 审核确认 号 号 式 款金额 销售收入 结转的销售收入 销售收入（平方米）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 合计

注：开发产品种类按照住宅、商业网点、地下室、车库和其他开发产品分类填报，差异原因可另附说明。

金额单位：元 差异原因说明 / 24

附件

××项目开发总成本审核明细表

合计

审核确认 开发产品 总成本

金额单位：元 差异原因说明 开发产品种类 开发产品 开发产品 账面列示开发产品总成本

数量 可售面积 土地征用 前期 建筑安装基础设施公共配套开发间接

(平方米)及拆迁 工程费 工程费 建设费 设施费 费用

补偿费 合计 住宅 商业网点 地下室 车库 其他开发产品

注：差异原因可另附说明。/ 24

附件 4之一

房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表

（一）完工开发产品（成本对象）名称： 纳税人名称 开发项目名称 开发项目地点 开发项目用途 开发项目占地面积 开 发 成 本 项 目

审定金额

已完工开发产品累计会计成本（请填差异审核表二）

其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用（请填差异审 核表二及附件五预提费用明细表）

完工开发产品累计会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额（请填差 异审核表二）

完工开发产品累计计税成本（4＝1-3）（请填差异审核表二）实 际 销 售 毛 利 额 的 计 算 总可售面积（平方米）

可售面积单位计税成本（6＝4/5）累计已实现销售的可售面积（平方米）其 中 累计从预售结转销售的可售面积（平方米）本年已实现销售的的可售面积（平方米）本年从预售结转销售的可售面积（平方米）累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售收入 本年已完工开发产品的销售收入

本年从预售结转销售已完工销开发产品的销售收入

累计从预售结转销售的已销开发产品计税成本（16＝6×8）本年已销开发产品计税成本（17＝6×9）

本年从预售结转销售的已销开发产品计税成本（18＝6×10）累计从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（20＝12-16）

本年从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（22＝14-18）

金额单位：元至角分

联系电话 联系人

开发时间 完工时间

开发项目规划建筑面积

行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 累计已完工开发产品的销售收入 其 中

累计已销开发产品的计税成本（15＝6×7）其 中

累计已销开发产品的实际毛利额（19＝11-15）其

本年已销开发产品实际毛利额（21＝13-17）中

累计销售未完工开发产品收入

其中：本年销售未完工开发产品收入

预计 计税毛利率（％）25 毛利

累计开发产品预计毛利额(申报调增）（注：毛利率不变情况下 26＝23×25，下同）额的 本年开发产品预计毛利额(申报调增）（27=24×25）27 计算 其 累计开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（28=12×25）

中 本年开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（29=14×25）累计预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（30＝20-28）

本年预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（25＝22-29）31 / 24

区分不同的开发产品（成本对象）分别填列此表。

开发产品完工后再销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表，本表的毛利额计算 的金额类项目如没有标明本年的，均为发生至本年的累计数

1、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的 开发产品)的名称。

2、“纳税人名称”：填写税务登记证所载纳税人的全称。

3、“开发项目名称”：填写完工开发产品·所在开发项目的名称。

4、“开发时间”：填写本项目开发开始时间。

5、“完工时间”：填写开发产品完工或视同完工的时间。开发成本项目

1、第1行“累计已完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发 生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。

2，第2行“其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用”：填写计入完工开发 产品会计成本的各项应付费用和预提费用。

3、第3行“完工开发产品累计会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发 企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不 一致而进行纳税调整的金额。

4，第4行“完工开发产品累计计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许企业 所得税税前扣除的成本费用额。该行为第1行减第3行的余额。

实际毛利额的计算

1、第6行“可售面积单位计税成本”：填写可以对外销售的开发产品单位面积应负担的 计税成本。

2、第7行“累计已实现销售的可售面积”：填写开发产品完工后累计已实现销售的开发 产品面积。

3、第8行“其中：累计从预售结转销售的可售面积（平方米）”：填写开发产品完工后 开发企业累计至本年将预售转为销售的开发产品面积。/ 24

4、第9行本年已实现销售的的可售面积（平方米）：填写本年已实现销售的开发产品面 积。

5、第10行本年从预售结转销售的可售面积（平方米）：填写开发产品完工后开发企业 本年将预售转为销售的开发产品面积。

6、第11行“累计已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后开发企业累计实 现的销售收入的金额，包括未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入和将预售收入转 为销售收入的金额。

7、第12行“累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工 后累计将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而 取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入

8、第13行“本年已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后本内开发企 业实现的销售收入的金额，包括未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入和将预售收 入转为销售收入的金额。

9、第14行“本年从预售结转销售已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后 本内开发企业将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工 开发产品而取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入。

10、第15行累计已销开发产品的计税成本（15＝6×7）：填写累计已销售的已完工开 发产品的计税成本。

11、第16行“累计从预售结转销售的已销开发产品计税成本（16＝6×8）”：填写开发 产品完工后开发企业累计将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。

12、第17行本年已销开发产品计税成本（17＝6×9）：填写本已销售的已完工开发 产品的计税成本。

13、第18行本年从预售结转销售的已销开发产品计税成本（18＝6×10）：填写开发产 品完工后开发企业本将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。

14、第19行累计已销开发产品的实际毛利额（19＝11-15）：填写开发产品完工后累计 至本年开发企业的开发产品实际毛利额。

15、第20行其中：“累计从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（20＝12-16）”： 填写开发产品完工后开发企业累计由预售转为销售的开发产品实际毛利额。/ 24

16、第21行“本年已销开发产品实际毛利额（21＝13-17）”：填写本年开发企业的开 发产品实际毛利额。

17、第22行“本年从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（22＝14-18）”：填 写开发产品完工后本内开发企业由预售转为销售的开发产品实际毛利额。

预售毛利额的计算

第23行“累计销售未完工开发产品收入”：填写开发企业在预售阶段累计取得的与该项 完工开发产品有关的收入。

第24行“其中：本年销售未完工开发产品收入”：填写本开发企业在预售阶段取得 的与该项完工开发产品有关的收入。

实际毛利额与预计毛利额的差异

1、第25行“计税毛利率”：经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3％填 写，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的开发项目的计税毛利率2012年以前城区按 15％填写，镇区按10%填写，2012年后国税主管企业均按15％填写，地税主管企业仍按原率 不变。

2、第26行“累计开发产品预计毛利额(申报调增）”：填写预计毛利额计入应纳税所

得额的累计申报调整增加额。毛利率不变情况下一般 26＝23×25，下同，如不等请附加说明。

3、第27行“本年开发产品预计毛利额(申报调增）（27=24×25）”：填写预计毛利额计 入当年应纳税所得额的申报调整增加额。一般 27=24×25，如不等请附加说明。

4、第28行“累计开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（28=12×25）”： 28行==12 行×25行

5、第29行“本年开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（29=14×25）”： 29行=14 行×25行

6、第30行“累计预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（30＝20-28）”：填 写开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。实际毛利额大于预计毛利 额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。

7、第31行“本年预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（25＝22-29）”：填 写本内开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。实际毛利额大于 预计毛利额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。/ 24

附件 4之二

房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表

（二）金额单位：元 完工开发产品（成本对象）名称：

项目

（如下列项目是分摊转入的，请填 行 次 写附件四之三及之四成本分摊明 细表, 预提费用填写附表五预提费

用明细表）完工开发产品成本合计(1=2+3+4+5+6+7+8)

一、土地征用及拆迁费（填附件四 2 之三及之四）

（1）土地买价或出让金（2）市政配套费

其（3）耕地占用税、契税 中（4）土地使用费、闲置费

（5）拆迁补偿支出、安置及动迁 支出

（6）其他

二、前期工程费（填附件四之三及 3 之四）

（1）水文地质勘测

（2）报建、规划、设计（3）临时设施费 其 中（4）三通一平费（5）其他

以上项目其中：预提费用（填写附 表五预提费用明细表）

三、建筑安装工程费（填附件四之 4 三及之四）

其其中：预提费用（填写附表五预提 中

完工开发产品 会计成本（1）

会计成本中税法规

经审定完工开发产品

定不允许税前扣除

计税成本 的金额

（3）=（1）-(2)

（2）/ 24

费用明细表）（1）土建工程费 ①基础工程费 ②主体工程费

人工费

其 材料费

中 其中：委托方供（甲供）材料费

其他（2）安装工程费（3）装修工程费

四、基础设施建设费（填附件四之 5 三及之四）（1）道路工程费

（2）燃气、供暖、通讯、电视、工程费

（3）给排水、供电、照明工程费（4）绿化、环卫工程费（5）其他

以上项目其中：预提费用（填写附 表五预提费用明细表）

五、公共配套设施费（填附件四之 6 三及之四）

其中：预提费用（填写附表五预提 / 24 其 中

费用明细表）

六、开发间接费（填附件四之三及 7 之四）

（1）工资及福利费（2）折旧费（3）修理费（4）办公费（5）水电费

（6）劳动保护费（7）工程管理费 其

（8）利息支出费 中

（9）周转房摊销

（10）项目营销设施建造费（11）其他

以上项目其中：预提费用（填写附 表五预提费用明细表）8

七、其他开发费用

计入完工开发产品成本的其它预 提（应付）费用费用项目（填写附 其 表五房地产开发企业预提费用明 中

细表）

„„

本表填写完工开发产品成本的具体构成项目。根据开发成本、开发间接费用等会计明细 科目填列本表的“完工开发产品会计成本”项，再根据税法的规定对完工开发产品会计成本 进行纳税调整，计算出完工开发产品的计税成本

“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开 发产品)的名称。

各行填写说明

1、第 2行“土地征用及拆迁费”：填写开发企业发生的土地征用费、耕地占用税、劳动 力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

2、第3行“前期工程费”：填写开发企业发生的规划、设计、项．6可行性研究、水文，地质、勘察、测绘，“三通一平”(通水、通电、通路、清理平整建设场地)等支出。

3，第 4行“建筑安装工程费”：填写开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工 程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

4、第 5行“基础设施建设费”：填写开发企业开发小区内道路，供水、供电、供气、排 / 24

污，排洪，通讯、照明，环卫、绿化等工程发生的支出。

5、第 6行“公共配套设施费”：填写包括开发企业不能有偿转让的开发小区内公共配套 设施而发生的支出，包括：

(1)根据城市建设规划，在开发项目以外为开发项目的居民服务的给排水，供电，供气的 增容、增压，交通道路；

(2)开发小区内不可能有偿转让的非营利性公共配套设施，如居委会，派出所、幼托、消 防．锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等；

(3)开发小区内有可能有偿转让的营业性公共配套设施，如商店、银行，邮局以及非营业 性公共配套设施中的中小学，文化站、医院等。

6、第 7行“开发问接费用”：填写开发企业直接组织管理开发项目发生的费用，包括工 资、职工福利费、折旧费、修理费，办公费、水电费、劳动保护费，周转房摊销等。其中，工资和职工福利费的会计成本纳税调整额不在第二列“会计成本中税法规定不允许税前扣除 的金额”中填报，在《纳税调整明细表》（附表三）22-23行中进行填报。

7、第 8行“其他开发费用”：填写开发企业为开发产品而发生的应计入开发产品成本的 除以上各项之外的支出。如企业为开发房地产而借入的资金，在开发产品完工之前所发生的 利息等借款费用，以及其他难以归入以上各个项目的开支等，不包括应计入期间费用的各类 费用。其中利息支出的会计成本纳税调整额不在第二列“会计成本中税法规定不允许税前扣 除的金额”中填报，在《纳税调整明细表》（附表三）29行中进行填报。

各列填写说明

1、第 1列“完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会 计成本，不含应计入期间费用的成本费用。

2、第 2 列“会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发企业按照财务会 计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税 调整的金额。

3，第 3列“经审定完工开发产品计税成本”：填写经中介机构审核后确定的发生的符合 税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。

附件 4之三 / 24

房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)

（项目各期之间）

纳税所属：

纳税人名称（公章）本年共同（间接）成本归集起

始日

本年共同（间接）成本发生总

额 项目

1.土地征用及拆迁补偿费（1）土地买价或出让金（2）市政配套费

（3）耕地占用税、契税（4）土地使用费、闲置费（5）拆迁补偿支出、安置及 动迁支出（6）其他 2.前期工程费

（1）水文地质勘测

（2）报建、规划、设计（3）临时设施费（4）三通一平费（5）其他

3.建筑安装工程费 其中：预提费用（1）土建工程费（2）安装工程费（3）装修工程费 4.基础设施建设费

本项目共分几期

成本项目

1.土地征用及拆迁补偿 费

2、公共配套设施 3.借款费用

4、其他成本费用

-合计

纳税人识别码 本年共同（间接）成本归

集截止日

金额

项目

（1）道路工程费

（2）燃气、供暖、通讯、电视、工程费

（3）给排水、供电、照 明工程费

（4）绿化、环卫工程费（5）其他 5.公共配套设施费 其中：预提费用 6.开发间接费用（1）工资及福利费（2）折旧费（3）修理费（4）办公费（5）水电费

（6）劳动保护费（7）工程管理费（8）利息支出费（9）周转房摊销

金额

（10）项目营销设施建 造费

（11）其他

共同（间接）成本在不同期分摊及纳税调整明细

()期 面积:()期 面积 每一期占地面积

计算分摊比 一期： 二期： 总金 分摊

例 分摊比 分摊金 纳税调整 分摊比 分摊金 纳税调整金额 额 方法 的分母金额

例 额 金额 例 额

1、本表为本年发生的共同（间接）成本需要在项目各期进行分摊时填报 / 24

附件 4之四 房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2)（各个成本对象间）纳税所属：

纳税人名称（公章）

本年本期共同（间接）成本归

集起始日

由（1）表转入应本期分摊的金

额 项目

1.土地征用及拆迁补偿费（1）土地买价或出让金（2）市政配套费（3）耕地占用税、契税（4）土地使用费、闲置费

（5）拆迁补偿支出、安置及动 迁支出（6）其他 2.前期工程费

（1）水文地质勘测

（2）报建、规划、设计（3）临时设施费（4）三通一平费（5）其他

3.建筑安装工程费 其中：预提费用（1）土建工程费（2）安装工程费（3）装修工程费

4.基础设施建设费

本期发生的共同（间接）成本

金额

由（1）表转入应本期分摊的金

额

本期共同（间接）成本需要分

摊的金额

成本项目

纳税人识别码 本年本期共同（间 接）成本归集截止日 本项目为()期

金额

项目

（1）道路工程费（2）燃气、供暖、通讯、电视、工程费（3）给排水、供电、照明工程费

（4）绿化、环卫工 程费

（5）其他 5.公共配套设施费 其中：预提费用 6.开发间接费用（1）工资及福利费（2）折旧费（3）修理费（4）办公费（5）水电费

（6）劳动保护费（7）工程管理费（8）利息支出费（9）周转房摊销（10）项目营销设施 建造费

（11）其他

金额

共同（间接）成本在不同成本对象中分摊及纳税调整明细

计算分 成本对 成本对

总金 分摊 摊比例 象一： 象二：

额 方法 的分母 分摊比 分摊金 纳税调整 分摊比 分摊金

金额 例 额 金额 例 额

纳税调

整金额

1.土地征用及拆迁补偿费

2、公共配套设施 3.借款费用

4、其他成本费用

-合计

本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填报。/ 24

附件五：

房地产开发企业预提费用明细表

一、出包工程

出包 工程 项目 承包单位名 称 承包单 位主管 税务机 关 出包 合同 号

出包 项目 开工 日期

出包 项目 完工 日期

合同 金额

已开 票金 额

发票号 码

预提 金额

预提费 用占合 同总额 比例

本 税前扣 除金额

公共配 套设施 名称 开工 时间（预 计）完工时 间（预 计）预算 造价 预提 金额

二、公共配套设施 本 税前扣 除金额

具体项 目 政府 收费 相关 文件 名及 文件 号 收费标 准 收费 金额 预提 金额

三、政府收费 本 税前扣 除金额

四、其他预提费用

具体项 目 预提 金额 本年 度纳税 调整金 额 备注

1、出包工程按出包合同明细填列，并附出包工程合同。

2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料,公 共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物 业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。

3、政府收费按具体收费项目明细填列。/ 24

附件六：

房地产开发企业计税成本对象表 纳税人

开发项目名称

识别码

过渡性成本 成本对象(预计)开工时 对象 确定时间 间

共分 期

本实际开工为第

期

公共配套设施预算

造价

第（）期成本对象一

成本对象名 称（具体栋 号）成本对象名 称（具体栋 号）成本对象名 称（具体栋 号）

成本项目 土地

共同成本和 不能分清负 担对象的间 接成本具体 分配方法 公共配套设 施 借款费用 其他成本项 目 开工时间

设计占地面

积

第（）期成本对象二

开工时 间

设计占地面

积

第（）期成本对象三

开工时 间

分摊方法

设计占地面

积

设计建筑面积 设计建筑面积 设计建筑面积

万元 纳税人名称（公 章）

成本对象的确 定原则 具体分期 规划需要建设 的公共配套项 目

相关内容 备注

占地面积法□土地整体预算□其他方法 开发用地总面积： □ 开发用地整体预算： 建筑面积法□其他方法□

直接成本法□预算造价□其他方法□

开发项目总建筑面积： 预算造价：

1、本表填写纳税人在房地产项目开工之前按国税发[2009]31 号文件规定确定的成本对象情 况。

2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。企业可选择一个或一个以上原则。

3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。

6.房地产开发合同 篇六

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称甲方）

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）

为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

一、项目内容及规模：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

二、总投资及资金筹措：

总投资＿＿＿＿万元（其中：征地费＿＿＿＿万元，开发费＿＿＿＿万元，建筑安装费＿＿＿＿万元）。投入资金规模＿＿＿＿万元，甲方出资＿＿＿＿万元，分＿＿次出资，每次出资＿＿＿＿万元，预收款＿＿＿＿万元；乙方出资＿＿＿＿万元，分＿＿次出资，每次出资＿＿＿＿万元。

三、合作方式：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

四、各方负责：

（1）甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（2）乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

五、经营方式：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

六、资金偿还及占用费：

资金占用费按月利率＿＿%计付，并于每季末的前＿＿天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行＿＿＿＿＿＿＿＿＿，最后一次还款时，资金占用费随本金一起还清。

七、财务管理：

（1）成本核算范围：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（2）决算编制：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（3）财产清偿：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

八、利润分配：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

九、违约责任：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

十、其他：

（1）该项目资金在＿＿＿＿＿＿行开户管理。

（2）＿＿＿＿方经济责任由＿＿＿＿＿＿担保。保证方有权检查督促＿＿＿＿＿方履行合同，保证方同意当＿＿＿＿方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

（3）＿＿＿＿方愿以＿＿＿＿＿＿作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件。＿＿＿＿＿方不履行合同时，＿＿＿＿方对抵押品享有处分权和优先受偿权。

（4）本合同正本一式＿＿＿＿份。甲方执＿＿＿＿份，乙方执＿＿＿＿份。合同副本＿＿＿份，报送＿＿＿＿＿＿＿＿＿等有关单位各存１份。双方代表签字后生效。

本合同附件有＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，与本合同有同等效力。

本合同的修改、补充须经由甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意，作为合同的补充部分。

甲方：（公章）乙方：（公章）

地址：地址：

法人代表：（签章）法人代表：（签章）

开户银行及帐号：

保证方：（公章）

地址：

法人代表：（签章）

开户银行及帐号：

签约日期：年月日

7.房地产开发重要性 篇七

关键词：房地产开发,建筑方案,价值分析,开发周期

所谓“开发配套工作”, 主要指的是从获取项目土地开始至商品交付业主使用后所有涉及项目的建设、业主使用的相关许可批件的办理以及各能源专业引入的协调等一系列工作。房地产开发不单纯是工程建设, 还包括许多环节。其中, 仅市场型项目的运作就包括获取资金及土地、可行性研究分析及项目定位、商品设计、工程建设、商品销售及售后服务等多个环节。而在这所有的环节中, 开发配套工作贯穿始末、兼而有之。因此, 有必要对开发配套工作进行价值分析, 使其在开发过程中的效率、利益最大化。

1 开发配套的诞生

“市场化房地产”是我国20年前左右产生的新名词, 而到目前又是房屋从生活必需品到商品蜕变的20年, 是建筑企业分支为开发企业和施工企业的20年。随着房屋这个商品登上历史舞台和城市化的不断加快, 国家为这个商品的产生和交易制定了诸多规则, 因此, 作为开发企业中对这些规则的解读者, 开发配套这一职业诞生了。有些人说, 开发配套工作就像邮递员, 准备材料、办理手续而已, 简单得很。真是这样吗?通过这篇文章, 笔者将对该问题进行深入探讨。

2 开发配套工作的常规职责

顾名思义, 开发配套工作可分为两部分, 即开发和配套。开发是指土地、规划及建设、销售三条支线上所有政府许可和周边审批手续的办理;而配套是指项目开发前、中、后期各能源引入手续的办理工作。单一项目共需取得各项审批件30余份, 签署各类合同20余份, 完成申请批复10余份。相关数据显示, 开发配套工作贯穿了项目的开发始末。同时, 相关批件作为项目运转的必要条件和重要节点, 影响着项目开发的周期、成本和效率——相关证件的及时办理能够降低项目的投资, 而固定的投资成本会随开发周期的缩短而降低。下面列举几个实例充分说明。

2.1 销售许可证的办理

众所周知, 房地产开发企业的经济收入主要来源于商品房的销售, 而销售许可证的办理常规需要45 d。结合总包单位月结完成量70%来考虑, 合理统筹销许办理时间、提前准备并审核其他附件显得尤为重要。而在手续办理中, 现场实勘单体楼的建设进度是原则红线, 地下室完成情况是可协调的自由裁量权。同时, 销许证办理的要件又可反向作用于施工计划, 因此, 要首先保证单体楼的建设进度, 可适当放缓地库的建设进度。这样既能保证销许证的及时办理, 又能减少总包单位的工程款支付, 减少企业的前期垫资, 缓解企业的现金流压力。

2.2 缩短开发周期

资金监管制度的推行, 意在保证项目建设的顺利推进, 保证购房者的基本权益, 避免烂尾项目的出现。但该制度的实施也压缩了开发企业的现金流, 放缓了土地市场中的购地行为, 影响了企业的发展速度。因此, 缩短单一项目开发周期, 使资本快速流转, 其实就是在降低企业的生存成本。开发配套手续中工程规划许可证与总承包单位的开标、人防部位检测与主体施工、能源专业施工与景观绿化施工、准入证与交付业主使用等多重关系会影响到项目的整体施工进度和开发周期。“万达模式”推崇的建设周期不超过24个月是一个很好的案例。合理缩短开发周期, 实际上会降低施工企业的用工成本和建设单位的开发成本。同时, 资金监管单位以商品房交付使用作为监管资金最终解锁的前提, 因此, 合理统筹关键证件的办理时间, 以缩短项目的开发周期, 也是项目建设的关键。

2.3 凸显销售优势

结合天津天保基建公司开发建设的位于开发区的喜蜜湾为例。该项目的规划条件要求该项目的交房标准为精装修, 但结合项目高容积率、四周环境较差和定位中低端等特点, 该项目最大的销售优势为销售价格。同时期、同区域其他竞品均高于喜蜜湾的定价 (1 000元/m2以上) 。如果按照规划条件要求精装交房, 则价格优势就会丧失殆尽。最后, 开发工作人员与所在地规划部门重点沟通了交房标准事宜, 最终决定该项目执行毛坯交房标准, 现该项目已完成近1 300户的销售工作, 约占总户数的70%, 并获得了2013年滨海新区销售冠军。

3 开发配套工作的非常规职责

笔者个人认为, 开发配套工作中的非常规职责是考量业务团队价值的真正标准。结合开发配套工作贯穿项目始末的特点, 可为土地获取、项目科研、开发进度编制等相关工作提供准确的政策信息和时间节点。同时, 因开发配套工作人员反复组织并参与各项审批、验收活动, 因此, 他们熟知政府部门的考核、验收要点。由此, 开发配套工作人员也成为了建设项目中的虚拟政府, 对其他部门的工作起到了串联预警和监督的作用。以政府和专业公司的审批为线索, 开发配套工作人员有机地串联了项目开发的各个环节。另外, 开发配套工作是一个与人打交道的工作, 规则红线外的自由裁量权正是发挥开发配套工作优势的价值洼地。下面列举几个实例充分说明。

3.1 前期配套工作

3.1.1 土地获取前相关成本的测算

不同地区的配套成本不尽相同, 每个专业公司的控制范围也各不同。面对现已公开化的建安成本, 已无再多文章可做, 但800元/m2的配套成本却成了各开发企业收益的突破点。当然, 这也会反向作用于企业获取土地时的心里底价, 对准确获取资源产生了的影响。

3.1.2 建筑方案的编制

开发配套人员与各能源专业公司的有效沟通, 可将部分能源站房放置于地下部分, 以释放容积率, 增加项目的可售面积。以1×105 m2的住宅项目为例, 通常需设置换热站2座, 面积共计约240 m2;红号自管变电站1座, 面积约160 m2;消防控制室1个, 面积约为50 m2。如果将以上设备均设置于地下, 则地上可多出建设住宅450 m2;如果以单价1万元为标准, 则可增加销售额450万元。

3.1.3 工程进度的各验收环节

在各施工环节的验收工作前, 开发配套工作实际在发挥预警职能, 监督各部门的工作进度和施工企业的施工进度及质量, 从而有效地保证开发过程的顺利和高效。

3.2 开发配套的公关能力

开发配套的公关能力是在合法、合规的前提下, 充分挖掘审批、沟通中的自由裁量权, 在政府、社会利益不受损失的情况下, 实现企业利益的最大化。

天津市某房地产开发企业摘得商业土地一宗, 占地约1×104 m2。控制性详规中要求配建菜市场一座, 建筑面积不低于2 000 m2, 另建设公共厕所一座, 建筑面积不低于100 m2。不难看出, 这样配置对房地产的开发设计和商业价值影响巨大, 甚至会导致此次购地开发行为的失败。综合分析后, 该企业开发配套工作人员与所在地政府积极沟通, 以该企业名下区域内另一处现有商业项目房产用于菜市场经营和新选址为已竣工项目为由, 最终只提供了900 m2的低端商业用房用于菜市场经营, 调整了新地块的控规要求。另外, 该企业还在市政公共绿地公园内建设公共厕所一座, 冲抵了控制性详规中新建公共厕所的要求。统计下来, 通过该企业开发配套工作人员的积极争取, 为新建项目赢得了超过1 000 m2的建设空间, 降低了新项目规划的设计难度。

天津市某房地产开发企业摘得住宅用地一宗, 经侧面了解, 因所在地区域要树立城市形象, 因此, 要求新建住宅项目外檐材料一律使用石材。在当下房产销售市场相对疲软的环境下, 降低建设成本、追求高性价比尤为关键。因此, 该企业开发配套部门向公司提出并确定了采用保证外檐效果基本不变、降低外檐材料档次的方式, 要求施工单位在提供石材外檐样块的同时, 提供与石材相同效果的多彩石涂料样块, 并最终说服了规划部门使用成本较低的多彩石涂料, 降低了建设成本。

4 结束语

8.支招房地产开发项目月报 篇八

了解变化 把握填报口径

统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：

一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。

二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。

多方取数 精确核心指标

X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。

这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。

由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。

不重不漏 巧填配套指标

X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。

第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：

“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。

只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。

另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：

“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。

加强沟通 关注易漏指标

通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。

比如X202续表中“批准预售面积”和“批准预售套数”这组指标，它是指报告期内该项目新增的批准预售面积和住宅套数，以当年住建委颁发的商品房预售许可证为准，其中“批准预售面积”不仅包括住宅还包括商业、写字楼、车库等其他类型房屋面积。在填报这组指标时，统计人员应与销售部门核对项目当年获得批准预售的情况，或者直接登录“北京市房地产交易管理网”查看“预售项目公示”，本市所有房地产预售信息均会在此网站进行公示，后根据实际批准预售量进行填报（见图3）。