施工企业对外承接项目的价值评估论文

施工企业对外承接项目的价值评估论文（精选2篇）

1.施工企业对外承接项目的价值评估论文 篇一

项目评估与价值分析

土地是房地产项目的第一要素，土地现状的不同对于项目融资定价也会导致许多不同的融资条件，

1)完成项目规划(项目概念、规划设计等)的初步审核和批准，但土地的征用与收购需要融资，包括原协议出让土地(已过关或遗留项目)项目和新规划建设用地项目。

许多项目方对此以为拥有房地产市场土地供应的紧缺资源的来源(如项目规划、土地)，其心理意识是：没有这些资源就不会由投资和开发的机会与项目的存在，往往将项目融资定价维系在一个极高的水平至上，大多数的项目方在开始融资谈判方案的设计中会期望保持在项目投资权益40%-60%的比例份额，而绝大部分项目方会在49-51%之间取舍。

实际上，在不涉及土地成本的前提下，这一类项目的融资谈判能够获得投资方认可的合理的权益比例也就在5-10%以内，而且在谈判的过程中其走势是向低走绝不会高走，并且随着对项目结局的不确定性的分析和忧虑越来越多地被投资方高估，成功的希望越来越渺茫。这里根本不存在关于项目规划与概念的市场价值评估的程序和需求，它们只是为投资和项目开发提供了一个市场机会和投资资讯，

这就是项目方的全部“资产”和“价值”，而对于投资者而言，只是许多个机会中的一个，在这种不均衡的状态下所进行的谈判是不存在对价和等价的。

另一个谈判定价的方法在于投资方希望和愿意全部接盘开发建设，在此种情形下，项目方必须要综合考量寻找其他投资机会的可能，如果没有更多其他确实的胜数，理想的选择由两个，一个是将前期的工作成果折合成相应的对价，一次性将项目沽出;另一个方案是将前期成果折合成为投资股权或相应的权益份额，与投资方共同运作项目建设。后一种反而可以获得一个较高比例的回报预期。

在当前国内投资环境和金融体制下，上述条件的房地产项目很难通过资本市场和金融体系获得项目的战略投资、信贷融资和财务融资，而所谓过桥融资更是痴人说梦的妄想。唯一可行的选择就是将项目作为一个项目策划案转让由投资者独立运作，项目方必须认识到没有投资者会采取合作开发和分享权利的模式进入。

2)土地和项目的权属相对明确，项目已经开工或仅进行初步的基础建设，但土地出让金或土地征用费未能交清。这一类土地在“8.31大限”中有不少未能过关，给房地产企业或投资商造成的间接经济损失是当初购入土地价格的数倍。

2.施工企业对外承接项目的价值评估论文 篇二

财政部1998年颁布的《股份有限公司会计制度》 (财会字[1998]7号) 规定, 境外上市公司、香港上市公司 (H股) 以及在境内发行外资股的公司 (B股) , 必须对应收账款、存货、短期投资和长期投资计提减值准备, 对A股公司规定为自愿执行。1999年财政部又通过《股份有限公司会计制度有关会计问题处理补充规定》 (财会字[1999]35号) , 要求所有上市公司计提减值准备。2000年颁布的《企业会计制度》规定, 对委托贷款、固定资产、在建工程和无形资产也应计提减值准备, 至此形成了所谓的“八项准备”。

计提的减值损失以管理费用 (如应收账款、存货) 、投资收益 (如短期投资、长期投资) 、营业外支出 (如固定资产、无形资产等) 等项目进入利润表, 表面上看, 它们似乎和利润表中其他的同名项目一样, 但实质上至少有两点不同:一是它们是未实现或未实际发生的估计值;二是它们是时点值, 如某一时日对应收账款计提减值损失2万元, 仅是该时点估计的损失值, 今后某一时点可能转回或可能进一步发生减值。现行企业会计准则规定, 计提的减值准备所对应的减值损失均进入“资产减值损失项目”列入利润表。显然, 对资产计提减值准备所对应的管理费用、投资收益、营业外支出和资产减值损失均是时点值, 这与传统利润表中各项目均为时期值有所不同。

现行企业会计准则颁布后, 2007年上市公司利润表中出现了“公允价值变动收益 (净损失以‘-’填列) ”项目。该项目用以反映企业交易性金融资产、交易性金融负债, 以及采用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生工具、套期保值业务等公允价值变动形成的计入当期损益的利得或损失。资产负债表日, 企业按其公允价值与其账面余额的差额计入公允价值变动损益中。可见“公允价值变动收益 (净损失以‘-’填列) ”项目反映的是某一时点 (资产负债表日) 特定资产公允价值的变动额, 是时点值。传统利润表中的各项指标值均为时期值, 显然, 这与“利润是企业一定会计期间的经营成果”的规定是相矛盾的。

交易性金融资产、交易性金融负债, 以及采用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生工具、套期保值业务等公允价值变动形成的利得或损失均在利润表中进行了反映, 而对计提“八项准备”所对应的资产仅就发生减值确认的资产减值损失进行了确认和计量, 资产的增值情况并未反映, 美其名曰夯实资产、提高报表所报告的利润的真实性。显然, 对不同性质的资产在损益确认和计量方面存在不一致性。

现在要思考的问题是, 当前把对资产计提减值准备所对应的资产减值损失和对公允价值计量的资产、负债的公允价值变动所确认的公允价值变动损益计入利润表, 是否损害利润表中收入、费用确认的内在一致性?是否能更加客观地反映企业的财务状况和经营成果?是否能给投资者提供更加相关的决策信息?另外, 仅对资产发生减值确认资产减值损失, 而对资产增值情况不予反映, 是否会影响会计信息的决策有用性, 是否可以理解为现在的做法是推进公允价值计量的一个阶段, 最终是要反映其增值情况的?

二、资产类别与获取收益的对应性

以工业企业为例, 其利用劳动工具 (固定资产和低值易耗品等) 对劳动对象 (原材料、半成品等) 进行加工制造出产成品, 产成品销售出去取得主营业务收入。固定资产和低值易耗品等每期损耗的价值转入成本或费用, 无形资产与固定资产类似, 其价值最终也要转入成本或费用。原材料、半成品等往往是产成品实体的构成部分, 是成本或费用的重要组成部分。这些成本、费用最终要在取得的收入中得到弥补。

本文把固定资产、无形资产、低值易耗品和原材料等资产称之为经营性资产, 通过经营取得的收入是主营业务收入。在少数情况下, 企业可能将部分固定资产和无形资产对外出租、将多余原材料对外出售, 由此取得的收入是其他业务收入。这些资产尽管用途稍有不同, 但实质相同, 都是经营的一部分, 只是在这些资产闲置或多余时才予以出租。所以, 这些资产也应属于经营性资产。

企业除经营性资产外, 还有一部分资产是企业对外投资形成的, 如交易性投资、可供出售投资、持有至到期投资、长期股权投资和投资性房地产以及衍生工具、套期保值业务等形成的资产, 本文把这类资产称为投资性资产。取得或持有这些资产的目的是获取收益或实现资本增值, 通过运作投资性资产取得了资本公积、公允价值变动损益和投资收益。这里的资本公积和公允价值变动损益是相应投资性资产的账面价值与期末时点市值的差额, 它是未实现的资产价值变动值, 这里的投资收益是已实现的损益。

三、资产种类与资产市值变动的确认问题

持有经营性资产的目的是取得主营业务收入和其他业务收入, 实现主营业务利润和其他业务利润。持有投资性资产的目的是取得投资收益和实现资本增值。企业会计准则将投资性资产持有过程中的市值变动确认为资本公积 (如持有至到期投资) 和公允价值变动损益 (如交易性金融资产) 并计入财务报表。这种做法似乎已得到广泛认可, 但也还存在不同看法。历史成本信息由财务报表提供较好, 而公允价值信息由报表附注、其他财务报告提供较好 (葛家澍, 2009) 。对投资者提供公允价值信息的最佳方式是单独披露, 而不是表内确认 (James Cataldo&Morris Mc Innes, 2009) 。笔者的观点是, 投资性资产持有过程中公允价值的变动应该在表内确认, 且在资产负债表中确认比较恰当。

经营性资产通过创造主营业务利润和其他业务利润来使资本增值和扩大资产规模, 而投资性资产通过取得投资收益或持有增值来使资本增值和扩大资产规模。投资性资产持有过程中公允价值的变动额是某时点该资产账面价值与市价或评估价的差额, 通过该差额把账面价值调整到新的市场价值, 尽管可能是个估计值, 但符合资产和资产负债表的定义。公允价值变动差额不宜在利润表中反映。首先, 传统利润表项目均为时期指标, 表示的是某一段时间已实现的损益, 而公允价值变动差额反映的是期末时点值, 这与利润表是反映某一期间的经营成果相矛盾。其次, 传统利润表项目反映的均为已实现的损益, 而公允价值变动损益是未实际发生的“假想值”, 该“假想值”可能得而复失、失而复得, 如果把它作为利润表项目, 引起利润的巨大起伏是在所难免的事, 而且利润的可靠性和可信度面临考验。再次, 也是最重要的, 把未实现的时点值作为已实现的时期值, 不作处理地计入利润表, 将可能误导以利润、现金流量为依据作出的投资决策。

本文之所以把资产分类为经营性资产和投资性资产, 是想强调:如果不考虑投资性资产公允价值变动给企业带来的利益, 而到处置时再予以确认的话, 这与持有以公允价值计量的投资性资产的目的是通过持有增值相矛盾, 资产持有过程中的企业价值变动就没有得到公允反映, 不利于受托责任的评价和投资者的科学决策。因此, 资产公允价值的变动损益应予确认, 但鉴于其是未实现的时点值, 在资产负债表中确认比较恰当, 待实现时即成为投资收益时再在利润表中反映。而持有经营性资产的目的是通过经营获取主营业务利润和其他业务利润, 而非持有增值, 所以持有过程中的资产增值或减值不应该在资产负债表中反映。换句话说, 经营性资产持有 (实际为使用) 过程中引起的资产增值或减值已经通过实现的经营利润得到体现或将通过经营利润来反映其盈利能力, 资产质量好盈利能力强, 资产质量差盈利能力差, 资产的增值和减值最终都会影响其盈利能力。所以, 将经营性资产持有过程中计提的资产减值损失作为利润表中的一个损益组成部分是不符合资产特点的。

此外, 仅对减值计提资产减值损失, 而对使用过程中的增值却不予确认 (这样说的目的并不是说增值也应予以确认) , 虽然能夯实资产, 但这样的信息缺乏客观性, 不能反映某类或总资产的公允价值, 不符合决策有用性的要求。比如, 经营性资产A减值10万元, 经营性资产B增值11万元, 前者在报表中已得到反映, 而后者没有, 现在的报表信息是企业资产整体减值10万元, 而实际情况是资产整体增值1万元。这样的信息显然容易误导投资者。更何况计提资产减值损失往往成为企业管理当局进行盈余管理的工具。笔者认为, 经营性资产的价值变动不应该在表内反映, 而应该仅在报告附注中进行披露。通过附注提供资产减值情况, 甚至提供增值情况 (如果可能并符合成本效益原则) , 这样可以有效遏制管理当局的盈余管理, 从而提高信息的相关性和客观性。

四、财务报表的项目调整和补充设置

首先必须认清不同资产获利途径和方式的不同。经营性资产通过创造营业收入获取利润来实现资本的保值增值, 其本身的减值或增值已经或将在创造的利润中得到反映, 所以其一时的减值或增值无需通过资产减值损失或增值收益进行确认。就当前对发生减值资产计提资产减值损失而对增值不予确认的不对称做法, 虽然符合稳健性原则, 但不符合资产总价值的客观现实, 从而也影响了所提供信息的决策有用性。从局部看, 计提资产减值损失可能有利于反映该资产的真实价值, 但这一信息没有客观反映资产总体情况, 所以对信息使用者作用不大, 有时甚至是有害的。所以, 应该取消利润表中的“资产减值损失”项目, 取消资产减值准备在相关资产项目中的反映。而投资性资产则不同, 其获利和实现资本保值增值的重要途径之一是持有增值, 因此投资性资产的价值增减变动应属于利润的来源, “公允价值变动收益 (损失以‘-’号填列) ”项目应该确认, 但其是时点指标, 符合资产负债表项目的特点, 所以应该从利润表中调整到资产负债表中来, 并以“资本公积”项目列示, 待成为投资收益时再在利润表中列示, 以保持利润表作为时期报表和资产负债表作为时点报表的报表特点。这样, 调整后的资产负债表中投资性资产以公允价值列示, 而经营性资产则以成本列示。

计提资产减值准备观念在会计人心中已根深蒂固。而事实上, 对某些资产进行减值测试、计提减值准备, 虽不利于利益相关者了解全部资产的总体价值, 但有利于了解该项或这些资产的价值变动情况。而且, 随着经济市场的不断发展、成熟, 价值计量的领域将不断拓展, 所以, 在报表附注中应继续披露资产减值准备情况, 并且在条件可能且符合成本效益原则的前提下, 还有必要披露资产的增值情况, 甚至可以在附注中增加一项披露内容, 即补充设置一张附表———资产负债价值表。该附表反映当前各项资产、负债的价值, 投资性资产以公允价值列示, 经营性资产以现值技术评估的价值列示 (发生减值的, 为原账面价值减去估计的减值;发生增值的, 为原账面价值加上估计的增值。增值、减值的评估要同时考虑资产市值和未来产生的现金流量) 。当然, 该表提供的各项资产、负债的价值仅指各项资产、负债的价值, 加总的资产、负债只是一个机械合计数, 不代表整个企业资产和负债的价值, 二者之差也不是股东权益的价值。机械的合计数和有序整体的价值显然不是一个性质和意义, 整个企业的价值还是应该以预计的未来各年的现金流量为基础来估算。

资产负债价值表作为一项披露内容, 管理当局可以充分利用手中的有关信息, 对各项资产和负债的价值进行估算, 包括资产减值、增值估算, 极端条件下公允价值的三级估计, 以及尚未涉及的资产、负债的价值的估算等。该表不仅充分利用市场交易价格 (公允价值计量) , 而且可以充分发挥企业对特殊市场条件和非市场条件下资产价值的现值评估 (现值计量) , 公允价值计量和现值计量都是价值计量, 反映的是资产和负债的价值信息。该表可以为投资者、税务部门、银行等提供增量信息, 同时由于是披露而非确认, 可以削弱管理当局进行盈余管理的意图。

五、企业价值评估问题

当前资产负债表和利润表中资产、负债、收入、费用等在计价上比较混乱, 缺乏内在一致性。资产负债表中有的项目以成本反映, 有的以摊余成本反映, 有的以成本减去减值损失反映, 有的以公允价值反映;利润表项目中有的是期间值, 有的是时点值, 有的是已实现值, 有的是未实现值。由于报表各项目计价缺乏一致性, 往往导致利用这些价值指标进行企业价值评价、做出财务决策缺乏科学性, 不符合相关性的会计信息质量要求。

上述经过调整的资产负债表和利润表可以较好地调和这些矛盾。调整后的资产负债表中, 投资性资产以公允价值列示, 经营性资产以历史成本列示, 这样的列示符合明晰性原则要求, 而且可以为报告使用者评估企业价值提供清晰的思路, 避免了谨慎性原则下可能存在的资产负债表中的资产价值就是整个企业资产的公允价值、企业所有者权益市场价值等于其资产和负债的公允价值之差的误解。调整后的利润表, 不再包括时点指标和未实现损益, 从而保持了利润表项目为时期指标和已实现值的一贯性, 同时可以减少以此为依据得出的企业价值评估值的波动性。

在企业价值评估方面, 不能采用资产负债价值表中的相关数据进行简单计算。前文已提到, 其中的数据仅反映局部项目或简单加总的公允价值, 一个有机体的公允价值与简单加总的公允价值不能等同, 有机体的价值不仅与各项资产、负债的公允价值有关, 而且与它们的配置和协调性有关, 不仅与有形资产创造财富的能力有关, 还与无形资产 (含人力资源、信息资源等) 创造价值的能力密切相关。在价值评估中, 应该以调整后的资产负债表和利润表提供的有关数据为依据进行分析和计算。目前评估企业价值的主要方法有现金流量贴现模式和市盈率法, 前者现金流量的计算要用到净利润, 后者每股收益的计算要用到净利润, 可见净利润的科学计算是准确估算企业价值的基础。

经营性资产通过经营取得营业收入来获取利润, 其本身的增值或减值已经或将通过获取营业收入的多少和发生成本费用的大小得到体现。比如, 家里养了一些蛋鸡 (经营性资产) , 目的是产蛋出售。蛋鸡的价值应该是未来产蛋 (营业收入) 所创造的现金流量的贴现值和未来蛋鸡 (经营性资产) 失去产蛋能力 (经营能力) 后处置净损益所带来现金流量的贴现值, 由于持续产蛋的蛋鸡 (持续经营企业的经营性资产) 的处置净损益在整个收入中所占比例相对较小, 可以忽略不计, 所以, 蛋鸡 (经营性资产) 的价值就是未来产蛋 (营业收入) 所创造的现金流量的贴现值。尽管蛋鸡 (经营性资产) 本身的市场价值可能发生涨价 (增值) 或跌价 (减值) , 但由于持有蛋鸡 (经营性资产) 的目的是产蛋出售 (获得营业收入) 而非出售蛋鸡 (经营性资产) , 更何况蛋鸡本身价格的涨跌 (增值或减值) 已经或将在鸡蛋 (营业收入) 中得到反映。可见, 经营性资产的获利途径只能是创造营业收入, 本身市场价值的增减变动不应该成为利润的组成部分。所以, 经营性资产创造的利润应该是剔除资产减值损失 (当然也不包括增值收益) 后的营业利润。

而投资性资产则不同, 企业持有其的目的是取得投资收益和实现资本增值, 所以投资收益理所当然成为利润的组成部分。这里需要思考的是, 持有过程中发生的公允价值变动损益 (资本公积) 和资产减值损失是否应该成为利润的组成部分?对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、投资性房地产以及衍生工具、套期保值业务等形成的资产, 除可能有零星的股利、利息收入外, 更为主要的是公允价值变动。比如, 某中间商持有可供出售的菜鸡 (投资性资产) , 持有目的是出售而非产蛋 (获得股利收入) , 市场价值增减变动作为其持有利得无可厚非。公允价值变动损益在处置时得到兑现, 处置时的差价是处置时的市场价值与账面价值 (原来确认的公允价值) 的差额。可见, 公允价值变动损益是利润的主要来源, 其理应是利润的组成部分, 但考虑到其持有时间短、变动损益是个时点指标, 处置前的公允价值变动以“资本公积”项目进行确认并列示在资产负债表中。

可供出售金融资产给企业带来的利益有利息、股利收入和公允价值变动 (含减值损失) , 公允价值变动所产生的资本公积列示于资产负债表中, 而资产减值损失也是公允价值变动的一种情况, 也应该以“资本公积”项目列示于资产负债表中。对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资, 发生的减值或增值通过估计均确认为资本公积。可供出售金融资产的价值变动 (资本公积) 是企业未来的利润来源。持有至到期投资给企业带来的利益包括利息收入和买卖差价, 差价也是处置时的市场价值与账面价值 (原来确认的公允价值) 的差额。由于其有明确的到期日, 持有过程中的价值变动在其本身的损益中所占比重可能较大, 所以应考虑持有过程中的价值变动 (增值或减值) 对利润的影响。长期股权投资由于具有长期性, 性质与其他投资性资产有所不同, 而与经营性资产比较类似, 其公允价值的评估应主要以持有过程中取得的投资收益为依据。如果是成本法, 则应调整为权益法下的投资收益 (可以是投资损失) , 以更真实地反映收益能力。长期股权投资本身的增值或减值已经或将在投资收益中得到反映, 所以给企业带来的利益主要是投资收益, 而公允价值变动损益 (含资产减值损失) 和处置损益不予考虑。

通过上述分析可知, 企业价值评估中净利润指标的构成如下:一部分是经营性资产创造的营业利润 (剔除可能存在的资产增、减值损益) , 另一部分是投资性资产创造的利息、股利收入等投资收益和资产的公允价值变动差额 (资本公积) 。在计算时需要注意, 投资性资产的公允价值变动 (资本公积) 尽管已调整到资产负债表中, 但它是一部分资产盈利的重要来源, 评估时应作为利润的组成部分, 由于它是时点指标, 为了与收入、利润指标的时期性相统一, 计算时以平均数并入, 就似周转率计算中分母中的资产采用平均数以提高与分子中收入的可比性一样。这样计算的净利润符合不同资产获利方式不同的特点, 同时也降低了企业利润大幅波动的不稳定性。

企业价值评估中的现金流量贴现和市盈率应该以上述方法计算出来的净利润为依据来计算。由于净利润的计算符合不同资产的创利特点, 以此为依据计算的贴现值和市盈率就能相对可靠地评价企业的价值。而资产负债价值表仅提供各项资产、负债的价值, 反映的是单项资产、负债的价值情况, 表中的合计数是机械加总数, 不是整个企业的价值。

参考文献

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