房屋征收评估流程

2024-08-11

房屋征收评估流程（7篇）

1.房屋征收评估流程篇一

集体土地上房屋征收流程

一、发布房屋征收公告

二、公告异议期

三、调查登记

四、确定补偿标准

五、签订补偿安置协议、交出房屋

六、强制执行

具体内容如下：

一、发布房屋征收公告

市国土局在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订房屋征收补偿安置方案并予以公告。公告内容包括征收位置、范围、面积、补偿安置方案等。

二、公告异议期

被征收人对征地提出异议，并且超过总人数一半以上要求听证的，应当在公告之日起10个工作日内向市国土局提出书面申请，符合条件的，区、县政府应当组织听证。确需修改征地补偿安置方案的，应当依据有关法律、法规进行修改。

三、调查登记（此步骤置于此处是否合适，请明确）《征收公告书》发布后，受委托的离石区、方山县人民政府应对拟征收范围房屋等附着物进行调查和登记。调查结

果应当经被征收土地的农村集体经济组织或所有权人确认，并在被征收所在的村、组公布。

四、确定补偿标准

地上房屋等附着物补偿标准，按照市政府吕政办发

[2013]101号文件执行，101号文件未予明确的，由双方认可的具有资质的评估机构评估后确定补偿标准。

五、签订补偿安置协议、交出房屋

被征收人对房屋等附着物补偿标准、安置方式没有异议的，由受委托的离石区、方山县人民政府与被征收人签订补偿安置协议。征收的各项费用应当自签订补偿安置协议之日起3日内全额支付。被征收人你按协议约定的时间交出房屋等附着物。

六、强制执行

因对补偿标准有争议而无法签订房屋征收补偿安置协议的，由县、区人民政府协调；协调不成的，由市人民政府裁决。争议不影响房屋征收的实施。

违反土地管理法律、法规规定，阻挠征收的，以及所有权人已经依法得到补偿或者无正当理由拒绝接受补偿，且拒不交出土地和房屋等附着物的，由区县政府书面责令所有权人交出土地和房屋等附着物；在责令交出土地和房屋等附着物搬迁期限内仍不搬迁的，申请人民法院强制执行。

2.房屋征收评估流程篇二

确定房屋征收价值时点,实质解决的是以哪一个时间点的房屋的市场价值进行补偿的问题,是对被征收房屋补偿金额度的固定。笔者认为,出于征收补偿的目的,再次启动被长期拖延的房屋征收补偿程序,对未征收完结的房屋进行评估时,评估价值时点不应再是征收决定公告之日,而应是决定再次启动征收补偿评估程序之日。

1 房屋征收评估价值时点的确定,应当符合有关房屋征收补偿立法的基本精神

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下称《条例》)第二条规定:“应当对被征收人给予公平补偿”。国务院法制办、住建部负责人就《条例》有关问题答记者问时明确:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。”简要地说,就是征收补偿金要保证被征收人买到类似房地产。从征收补偿的“公平原则”和“征收补偿金要保证被征收人买到类似房地产”的立法本意上看,这两项要求是动态的,贯穿征收全过程。无论在哪一个时间段对被征收人实施补偿,都应满足上述两项要求。这两项要求,是检验政府关于房屋征收补偿的抽象行政行为和具体行政行为正确与否的试金石。《条例》以下的关于房屋征收的规章、地方性法规,作为下位法,都不应当与《条例》冲突。这其中,当然包括《办法》及房屋征收地方性法规关于房屋征收评估价值时点的确定等。

房地产市场稳定性与市场经过时间负相关。随着时间的推移,市场供求关系就会改变,房地产市场价格也会随之波动,时间越长,市场就越不稳定,价格波动的可能性越大。要想保持征收补偿金与被征收房屋类似房地产的市场价值形成等价关系,就必须让评估价值时点处于市场相对稳定期(指评估价值能够抵御市场波动的时间段)。如果征收时间过长,超过了市场相对稳定期,而房屋征收补偿金还固定在原定的评估价值时点不变,征收补偿金与被征收房屋类似房地产的市场价值的等价关系就会被破坏。如果征收期间房屋市场价值处于上升状态,以征收决定公告之日为时点评估的价值补偿还始终保持不变,则在实际补偿日,被征收人所获得的补偿款将买不到类似房地产,产生补偿不充分的问题。(其实,即使是被征收房屋的市场价值没有发生较大的变化,按照货币的时间价值理论,被征收人至少没有获得征收决定公告日与实际补偿日之间的资金孳息,仍然存在补偿不充分问题)。政府长期拖延征收补偿进程后又重新启动时,征收补偿如果不考虑市场变化情况,一味地坚持以征收决定公告之日为评估价值时点,就可能会产生补偿不充分的问题,对法规的立法本意造成损害。

2 部门规章、地方性法规规定以征收决定公告之日为评估时点,是以国家强制力作保证,在合理的征收期限内,不间断推进征收补偿进程为前提的,没有考虑征收补偿间断情形

《条例》第十六条规定“房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。”“房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1 年。”征收范围是由征收决定确定的,也就是说,自征收决定公告之日起,暂停期限最长不得超过1年。反之,如果超过1年,则在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途以及分户、分证等行为将不被认为是违法。可见,本条规定隐含着这样一个内容,即房屋征收补偿工作应当在1 年内完成。因为,“规定1年的期限,主要是为了保护被征收人的权益,防止暂停期限过长,妨碍被征收人正常的生产经营活动。同时也约束政府行为,督促政府依法行政。”

《条例》第十六条规定:“房屋征收补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。”房屋征收的制度设计要求,政府实施房屋征收补偿时,要依靠国家强制力作保证,主动作为,在合理的征收期限内,依照法定程序、积极、不间断地推进补偿进程。包括积极协议签约、在规定的签约期限内达不成协议时及时做出征收补偿决定、及时申请人民法院强制执行等。征收补偿进程环环紧扣不间断,是《条例》程序正当原则的具体体现之一。一旦这个法定征收补偿程序在某一环节被打断,就可能会出现征收补偿拖延情况。

由此可见,部门规章、地方性法规规定以征收决定公告之日为评估时点评估被征收房屋价值,是在合理的征收期限内,征收补偿进程依照法定程序、不间断地推进这一征收制度设计下制定出来的,二者具有从属关系。只有征收补偿进程依照法定程序、不间断地推进,才能在合理的征收补偿期间内,使以征收决定公告之日确定的征收补偿金控制在类似房地产市场价值波动的范围之内,确保被征收人所获补偿款能够在征收补偿期间,在市场上买到类似房地产,避免因征收时间过长而产生的补偿不充分。然而,在实际征收工作中,却可能存在一些特殊情况,如征收条件并未完全具备,征收补偿资金没有完全到位,就强行启动房屋征收;或者是在征收期限内没有达成补偿协议,政府不及时作出征收补偿决定,不及时申请人民法院强制执行等,出现征收补偿进程被长期拖延情况。由于2011年我国征收制度刚刚启动,评估规章、地方性法规也都是这一时期,围绕《条例》制定的,没有经过征收实践检验。这些情况是征收评估规章、地方性法规制定之后出现的新情况、新问题。部门规章、地方性法规规定以征收公告决定之日作为评估价值时点时,这些特殊情况并没有出现,其效力范围不能溯及这些特殊情况,不应对其有法律约束力。

3 政府关于征收补偿长期拖延后再启动的决定,是对原征收补偿决定的补强和延续。评估的价值时点应当与时俱进,确定为征收补偿再启动决定之日

《条例》第十二条规定“市、县人民政府作出房屋征收补偿决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。”经评估,认定征收时机和条件成熟的,才可以作征收决定。“评估结论为暂缓实施或不可实施的项目,政府应不作出房屋征收决定。”以征收决定公告之日为价值时点,也是以此为前提的。这也就是说,征收项目既然已经做了征收决定,就说明征收条件具备,征收时机成熟,不存在暂缓实施或不可实施的事由。实际征收工作中,如果出现了暂缓实施情况,除非有意外事件发生或者是征收决定所依据的客观环境发生了改变,说明所做的征收决定存在瑕疵,征收时机和条件不成熟,原来所作的社会稳定风险评估不确切,本不应当作出征收决定。当房屋征收补偿再启动前,应当重新进行社会稳定风险评估,重新考察征收时机和条件是否成熟,论证征收决定再启动的合法性、合理性、可行性、可控性,然后再决定重新启动。

另外,在征收补偿进程超过1年以上时,征收决定中的征收补偿方案关于征收补偿签约期限、暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途相关手续期限以及停产停业损失计算期限等,都将失去约束力。当政府决定重新启动征收补偿程序后,原征收决定涉及的许多内容,都已发生了变化,需要重新做出规定,不应再受原征收决定限制。

因此,重新启动征收补偿的决定,也是征收决定的一部分,是对原先所作的征收决定的补强和延续,是对原征收决定实施过程中的,专门针对征收补偿的一次再决定。其效力与征收决定相同,对评估价值时点的确定,也具有约束力。以征收决定公告之日为评估价值时点的规定,因补偿新决定的出现,已没有适用关系。两者之间亦所谓“皮之不存,毛将焉附”。评估的价值时点的确定,应当与时俱进,随着补偿新决定和征收补偿环境的改变而改变。

由于政府在征收补偿长期拖延后再启动的时候,如何确定房屋征收评估的价值时点,属于规章、地方性法规制定后出现的新情况,目前还处于法规的空白区,部门规章、地方性法规都没有具体规定,需要以后立法工作加以明确。在正式规定出台前,评估机构按照公平补偿原则,以政府重新启动征收补偿程序的决定为依托,将评估的价值时点,确定在政府重新启动征收补偿程序决定的相应时间段,不仅没有和部门规章、地方性法规关于“以征收决定公告之日为评估时点”的规定相冲突,恰恰是在征收新情况下,对征收评估价值时点的原有规定的补充和完善。对推动征收补偿进程,实现公共利益是有利而无害的。

4 在征收补偿长期拖延再启动的情况下,以征收决定公告之日为评估价值时点进行货币补偿,与产权调换方式补偿评估产权调换房屋价值时点的规定相矛盾,产生法律冲突

从征收补偿方式来考察一下评估价值时点确定的合理性问题。现在设定征收人再次启动征收补偿时,以被征收房屋类似房地产,通过产权调换方式实施补偿。一方面,如果征收人提供的产权调换房屋是在市场上购买的,出卖者一定会按照现在的市场价值卖给征收人,征收人拿此房屋再与被征收人房屋产权调换,征收人实际上已经按照现在的市场价值对被征收人给予了实物补偿;另一方面,如果被征收人获得产权调换房屋后,又进行了出售,作为一个理性的经济人,他一定会以现在的市场价值去卖。如果把被征收人实际获得的卖房价款理解为征收补偿款,则被征收人就是按照现在的市场价值获得了征收补偿。即被征收人无论是获得的实物补偿还是货币补偿,都是通过现在的市场价值实现的。《办法》第二十九条规定:“除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。”现在,假定这一买一卖的出价依据,都是通过评估实现的。显然,评估机构评估产权调换房屋所采用的价值时点,无论是买是卖,都一定是当前时点,而不是以前时点,评估机构没有其他选择。

《办法》第十条规定:“用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋评估价值时点一致”。照此规定:在征收进程相同情况下,为使被征收房屋评估价值时点,与产权调换房屋价值评估时点保持一致,被征收房屋评估价值时点也应当是现在。在征收补偿长期拖延后再启动时,在产权调换房屋评估的价值时点必须为现在的情况下,如果被征收房屋的评估价值时点是征收决定公告之日,与《办法》第十条规定有冲突,会产生产权调换和货币补偿两种补偿方式补偿价值的不均衡,影响补偿方式的公平性。

5 如果征收人对被征收房屋在原已出具评估报告的情况下,再次委托评估,其目的就是要按照再次委托当时的市场价值进行补偿

当房屋征收补偿长期拖延又再次启动时,征收人对被征收房屋在原已出具评估报告的情况下又再次启动委托评估,目的是要验证原评估结果是否正确,则另当别论。如果再次委托评估的目的是确定被征收房屋的价值,为实施征收补偿提供依据,征收人不会以房屋征收决定公告之日为价值时点再次委托评估。因为,一是在原评估报告没有明显错误的情况下,再次委托的评估结果不会有太大差异,再次委托本身就没有实际意义;二是为征收补偿提供依据的评估,其评估报告要走公示、告发送被征收人、依申请进行复核、鉴定等程序。只有这些法定程序走完了,或者是征收当事人放弃了救济权利,评估报告才能发生法律效力。通常,原评估报告已经具备了这样的效力,如果再次委托评估报告没有走完这些法定程序,不能直接对抗原评估报告。基于此,征收人放弃原评估报告不用,重新启动评估程序,其动机就是要废弃已经发生效力的原评估报告,重新确定补偿价值,替代原评估结果,并重新履行评估报告公示、发送、复核与鉴定程序。而唯有以再次决定实施征收补偿之日为价值时点,确认被征收房屋的市场价值,才能实现再次委托评估的目的。实践中,征收人即使没有明确提出价值时点,但却对评估机构设定的价值时点不提异议,且对评估价值予以使用,实质上就是对评估机构设定的价值时点的追认,表现出了按重新委托评估的评估结果补偿被征收人的意愿。

6 房屋征收补偿程序长期拖延后再启动,与房屋拆迁体制下的分段拆迁行为相似,可以参照分段拆迁的做法确定评估价值时点

过去,在房屋拆迁体制下,价值时点是可以变动的,以拆迁许可证颁发之日为价值时点只是一个原则。这是由于,出于市场竞争的需要,拆迁人经常是一次性取得拆迁许可证,分段实施拆迁。分段拆迁估价时点根据拆迁时间段变化,一段一个价值时点。这种做法,反映出了拆迁补偿跟随房地产市场的变化而变化的特征,可以保护被拆迁人的利益不受损害。当然,理论上也存在房地产市场价格降低,保护拆迁人利益的问题。

当实际征收工作中出现了没有按照征收法规设定的进程发展,长期拖延征收补偿的情况时,房屋征收决定公告之日与征收补偿重新启动之日这段时间,与过去房屋拆迁体制下分段拆迁的分段间隔时间,从评估的角度看,具有相似性。都使得将被征收房屋,分割于相对不同的两个房地产市场之中。同一处房屋,经过这个时间阶段,其价值发生变化的可能性是大概率事件。为使房屋征收补偿能够跟随房地产市场的变化而变化,应当参照分段拆迁的做法,以决定重新启动征收补偿程序之日为价值时点进行评估。这样,可以保持征收补偿金与被征收房屋类似房地产的市场价值,动态地跟随房地产市场的变化走,始终维持等价关系。所不同的是,决定重新启动征收补偿程序之日,如果房地产市场价值下降了,则还应当以房屋征收决定公告日为价值时点,因为《条例》规定,被征收房屋的价值补偿,不得低于征收决定公告之日的市场价值。

7 房屋征收补偿程序长期拖延后再启动,以决定重新启动房屋征收补偿程序之日为时点,是顺利推进房屋征收工作的现实需要

在征收方案规定的签约期限内达不成补偿协议,征收当事人双方都不存在过错问题,既然是对补偿进行协议,就有一个各持己见,相互博弈的过程。不能因为被征收人迟迟不搬迁,就指责为“钉子户”,行为不当,这是我们需要转变的观念。被征收人只有在征收补偿决定做出后,不申请救济,又不履行征收补偿决定且征收补偿资金已经专户存储到位,仍然拒不搬迁的情况下,才存在过错问题。协议补偿与被征收人行使救济权利期间,不会自动导致房屋征收补偿进程被长期拖延的后果。然而,当征收补偿程序长期拖延后再次启动时,还以征收决定公告之日为价值时点评估被征收房屋价值,在被征收房屋的市场价值发生了较大变化的情况下,实质上就是由被征收人自行承担了补偿不充分责任。被征收人没有过错,却要买单,这是不公平的。

房屋征收决定做出后,国家在形式上取得了被征收房屋所有权。但这只是形式上的,不能因此就理解为其征收补偿支付的补偿款理所当然就固定在了征收决定公告之日(评估价值时点),什么时候补偿都可以了。征收补偿款固定在征收决定公告之日的合理性,体现在征收人及时对被征收人给予公平补偿。只有在对被征收人进行公平补偿之后,方能正式取得房屋所有权。及时补偿是政府的法定职责,没有履职折扣。如果政府知难畏缩,拖延征收补偿进程,已有过错,还将征收补偿款固定在征收决定公告之日,造成补偿不充分后果,是错上加错。征收人不改变错误,对被征收人给予公平合理的补偿,就不能做征收补偿决定,更不能申请强制执行,征收还要陷入僵局,停滞不前。《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》在对《条例》第二十六条解释时指出:在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,还有一层潜在的含义,就是政府认为有关补偿方式与金额、用于产权调换房屋面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式与过渡期限等事项合乎法律规定,有关当事人的合法权益得到了补偿,超过签约期限仍不签订协议,这时才可以作出补偿决定。因此,在征收补偿被长期拖延的情况下重新启动,以决定重新启动征收补偿程序之日为评估的价值时点,按现在的市场价值实施补偿,不仅被征收人无异议,也应当是征收人所希望的。因为只有这样,征收补偿进程才能得以顺利推进,征收目的才能得以实现,公共利益需求才能得以满足。

可能有人会担心,按照决定重新启动征收补偿程序之日为时点评估被征收房屋价值,可能会对已经按照征收决定公告之日的市场价值获得实物或货币补偿的被征收人不公平。其实,这种担心没有必要。因为,通过产权调换补偿得到的房屋,其价格在房屋征收进程拖延这段时间,同样也会随市场波动,在决定重新启动征收补偿程序之日,与拟要评估的类似被征收房屋保持等价关系,已获补偿的被征收人并没有吃亏。至于已经接受货币补偿的被征收人,我们可以设定其已经在得到补偿款的当时,就购买了新的房屋。这样,其补偿关系与产权调换方式是一样的。再有就是,被长期拖延征收的房屋,往往与已经征收的房屋不具有类似关系,没有可比性,因而不会出现相互攀比现象。

参考文献

[1].国务院法制办公室农林城建资源环保法制司住房城乡建设部法规司房地产市场监管司.国有土地上房屋征收与补偿条例释义.中国法制出版社.2011

3.房屋征收评估流程篇三

【关键词】国有土地；房屋征收；补偿；评估

近几年，伴随着我国社会经济的不断发展与进步，城市规模得到扩大，城市用地的需求量越来越大。但是因受到土地资源的限制，并无法真正解决这一基本矛盾，长此久往则引起了房屋价格赔偿问题，在2015年11月25日内蒙古自治区颁布了《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》，在该条例中明确规定了房屋征收补偿需要遵循民主、程序正当、补偿公平、结果公开的基本原则，但是如何才能够保证房屋征收补偿评估的科学性与合理性呢？这是值得人们思想与关注的问题。

一、现阶段国有土地上房屋征收评估工作存在问题

1.评估结果存在的问题

在国有土地上房屋征收评估中评估结合争议比较大，很多被征收房屋的所有权人会认为自己所获得的赔偿金额较少，之所以会产生这种现象的原因主要包括三点：第一是因评估机构在对补偿范围界定时比较模糊，仅仅考虑到直接损失，未分析间接损失所带来的影响。第二是价值补偿没有对土地使用权的价值进行考虑，没有从实质角度出发分析被征收房屋所有权人的基本利益有无损害。第三是因房屋性质的确定并没有尊重客观事实，比如有的产权证上标注了住宅用途，但是长久以来为商业用途。第四是在进行评估时各项参数取值是不科学、不合理的。

2.评估人员存在的问题

评估人员是房屋征收评估中不可或缺的组成部分，评估人员水平的高低从根本上决定了评估的质量。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》得知，需要在进行评估的时候将被征收房屋的价值补偿积极纳入到房地产评估的范畴之中，将其作为一项政策性工作。另外，在当前房屋征收价值补偿呈现出激烈发展趋势下，评估人员的执业能力以及专业水平决定了评估的基本效果。从当前诸多房地产评估机构的现状分析，很多评估人员都属于半路出家，不仅缺乏扎实的评估理论知识，并且也缺乏对相关法律政策的理解，导致评估技术路线缺乏技术指导，这种情况下评估结果则缺乏说服力。

二、国有土地上房屋征收评估工作的发展对策

1.估价技术层面

（1）明确估价的主要基本事项

从某种角度上分析，房地产估价工作是保证评估工作有序开展的基础，所以在进行房屋征收评估工作之前需要将基本的估价内容进行了解，其中估价所涉及到的主要事项包括估价的对象、估价的目的、价值时点等。其中估价的对象主要包括了估价对象的面积、用途、建成年份、产权状况等。在国有土地上房屋征收评估的时候需要严格按照相关的准则，需要在进行估价之前由房屋征收部门组织相关单位对被征收房屋的基本情况进行分析与了解，从而进一步明确评估对象。另外，房屋征收部门还可以向相关的房地产价格评估机构提供征收范围房屋的情况，但是依据实际情况分析，在进行这一部分内容的时候经常会遗留诸多历史问题，所以这就要求专业评估人员对评估对象进行跟踪与整理。而评估的目的则要符合当地的基本要求与准则，价值时点则应该保证与被征收房屋价值评估时的时点保持一致。

（2）选择合理的评估方法

一般而言，在房屋评估过程中很多房屋征收评估项目所占据的面积比较大，被征收的人数比较多，比如估价的对象有住宅区域、办公区域、加油站等，因建筑形式、建筑用途不同、结构不同，所以在进行评估的时候需要选择合适的估价方法。可以选择比较法评估、收益法评估、假设开发法评估等。通过对房屋各项因素进行定性分析之后最后确定评估结果。

2.管理层面

（1）执行估价报告三审政策

房屋征收部门需要成立估价价格审核小组，并制定三审制度：一审是项目负责人，对评估报告进行项目审核；二审是技术部负责人，对报告技术方面的内容进行审核；三审是总审核人，对估价结果的合理性与客观性以及所存在的风险进行审核。在采取三审制度中如果出现问题则需要及时解决、分析，另外还要保证个审核阶段之间的相互监督与观察。

（2）建立估价报告与估价结果答疑制度

为进一步保证估价价格的准确性、合理性，需要构建估价报告与估价结果答疑制度，比如在对住宅区域房屋征收评估中采取的估价方法是比较法，那么采取这种方法的依据是什么，市场状况修正以及房地产状况修正的系数是怎样确定的，如果发现数据取值不合理，需要及时修改报告，从根本上保证评估结果的准确性、合理性、公平性，如此一来才能让被征收房屋所有权人从内心接受评估结果，保证房屋征收评估工作的有序开展。

3.制度层面

房屋征收补偿评估单位需要制定完善的补偿制度，第一是构建房屋征收补偿制度，构建多样化补偿方式，此外间接损失纳入到补偿范围之中，对于无法进行准确计算的损失则需要制定相关的准则，可以依据实际情况制定保障制度；第二是构建客观、公正的评估机制，保证评估机构不会受到干扰，能够站在中立地位，从根本上保证评估的公正性；第三是构建评估结果异地鉴定制度，如果被征收人对复核结果存在异议的时候，则需要聘请相关的评估专家委员会对评估结果进行鉴定，避免受到其它因素的影响，保证评估结果的公正性与公平性。

参考文献：

[1]吴庆玲.城市国有土地上房屋征收补偿评估探讨[J].经济研究参考，2012，11：52-54.

[2]姚斌.房屋征收补偿中的价格评估机制研究——基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关规定的分析[J].价格理论与实践，2012，12：42-43.

[3]张水金.做好国有土地上房屋征收与补偿工作的调研与思考[J].中国房地产，2013，03：77-79.

[4]周志刚.国有土地上房屋征收补偿价格研究[J].环渤海经济瞭望，2014，04：33-34.

4.房屋征收评估流程篇四

房屋评估报告，是决定被征收房屋价值，进而确定征收补偿数额的直接决定因素。虽然不能认为报告金额等于实际金额，但无疑其对补偿的最终结果具有决定性的重大影响。蔡小雪法官在日前举办的第五届在鸣行政法治论坛上的上述权威观点也与在明拆迁律师多年代理此类案件所获得的认识不谋而合。然而在实践中，房屋评估报告却成为一个最易被轻轻带过的重要问题，难以在征收维权的博弈中发挥其应有的重要作用。许多被征收人也对评估问题嗤之以鼻，认为评估都是虚假、违法的，但却拿这种状况没有任何办法，进而干脆不关心这事儿了。那么，评估报告究竟能为征收维权提供怎样的助力呢？其中的难题难点，又该如何破解呢？

问题一：评估报告不可诉，怎么办？

《国有土地上房屋征收评估办法》第20、22条规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也作了完全相同的规定。

据此，一些被征收人容易认为这样的救济渠道根本没用，复核无非是重来一遍，结果也还是一样；专家鉴定也意义不大，因为政府和评估机构都是一家子，专家的意见也自然不会违背政府的意愿。那么，评估报告真的没有司法救济的途径么？

答案当然是否定的。《办法》第22条还规定，在申请专家鉴定后，被征收人对补偿仍有异议的，按照《条例》第二十六条规定处理。也就是说，被征收人有权在对征收补偿决定复核、专家鉴定结果的意见，而复议机关、法院应当对评估报告的合法性进行全面、细致的审查，并将此作为判断补偿决定是否合理合法的重要依据！

问题二：法院“不审”评估报告，正确么？

对此，蔡小雪法官给出了极为明确、干脆的回应：“不审查评估报告是错误的，这样的法官是不合格的”！与会的在明拆迁律师指出，实践中在诉征收补偿决定的案件庭审中，法官根本不审报告。律师罗列出的报告存在的违法点不下10处，结果法官就一句话：报告你收到了没有？没收到，人家征收方立马找来两个人做见证人，作证你原告收到了。收到了，那你申请复核、专家鉴定了没有？都维持了，那就以报告为准，其他的一律不审了。

实践中这类现象是不正常的，反映了地方上司法不独立的现实，法官不敢审查。但审与不审是法官的事儿，提与不提则是被征收人及其代理律师的事情。坚决提出评估报告所存在的法律问题，是必需的。一般而言，如果评估结果与房屋的实际市场价值的差距在15%以内，那么这个补偿决定通常是不会被撤销的；如果这个差距扩大到30%及以上，那就要考虑撤销了。当然如果是评估得高了，那一般也是不动的，这种情况极少见。

而根据在明拆迁律师的经验，评估价相比市场价低30%及以上的案件，在某些地区占比可以轻易超过90%！事实上，老百姓的征收补偿被压低，关键就在这份原本应当专业性、严谨性极强，实则只剩下几张纸的评估报告上。

问题三：评估报告怎么打？法官、律师齐支招

对于具体的“打法”，参与研讨的法官、律师提出了如下几点可供广大被征收人参考：其一，审查评估机构和评估人员的评估资质。这个举证责任应当在被告，原告不必过分担心；其二，审查评估机构的选定程序，根据《办法》第4条之规定，评估机构首先应当由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，进入投票、摇号、抽签等随机选定方式。无论如何，选定程序应当确保被征收人知情、参与；

其三，审查评估时点是否正确。《办法》第10条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

其四，审查评估程序环节是否齐全、正确。《办法》第12条规定，注册房地产估价师要对房屋进行实地查勘，拍摄反映房屋内外部状况的照片等影响资料，做好实地查勘记录并妥善保管。

其五，审查是否存在弄虚作假情形。《办法》第12条还规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。如被征收人拒绝签字的，要有无利害关系的第三人作为见证人进行见证，将有关情况在报告中说明。实践中这个签字、盖章环节极易存在虚假操作现象，大量被征收人的签字都是伪造的，被征收人对评估之事毫不知情就要受单方面制作出来的报告的约束，这显然是严重违法的恶劣情形。

根据《条例》第34条之规定，出具虚假或有重大差错的评估报告的，机构、估价师本人都会面临警告、罚款、吊销资质、承担民事赔偿责任直至刑事责任的严重法律后果。实践中法院曾因一行政机关在庭审中出具虚假的评估报告作为证据而给予其1万元的处罚，收到了良好的社会反响。

5.房屋征收评估流程篇五

南房［2012］747号

各有关单位、房地产估价机构、房地产估价师：

为规范国有土地上房屋征收评估鉴定行为，维护房屋征收当事人的合法权益，确保房屋征收评估结果的客观、公正、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，结合我市实际，我局制定了《南宁市国有土地上房屋征收评估鉴定规则》，并经市政府第20次常务会

议审议通过，现予以公布。

特此通知

2012年11月15日

信息公开选项：主动公开南宁市国有土地上房屋征收评估鉴定规则

第一条

为规范国有土地上房屋征收评估鉴定行为，维护房屋征收当事人（房屋被征收人或房屋征收部门）的合法权益，确保房屋征收评估结果的客观、公正、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。

第二条

凡在本市辖区范围内国有土地上房屋征收当事人对原房地产价格评估机构（以下简称评估机构）的复核结果有异议，申请鉴定的，适用本规则。

第三条

本规则所称鉴定是指南宁市房屋征收评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）依照国家有关法律、法规和规定以及专业技术规范，受理房屋征收当事人的申请，按照独立、客观、公正的原则，对评估机构做出的复核结果进行审核，出具书面鉴定意见的行为。

第四条

市住房保障和房产管理局（以下简称市住房局）负责组织成立评估专家委员会，评估专家委员会设主任1名，副主任2名，委员6名。

评估专家委员会下设办公室，设在市房屋产权交易中心。办公室设主任一名，成员市房屋产权交易中心相关人员组成，具体负责鉴定申请的受理及其他日常工作。

评估专家委员会设立专家库，专家库由注册房地产估价师及价格、房地产、土地、城市规划、法律、工程建设等方面的专家组成。专家库的成员实行任期制，任期三年，期满进行调整。

第五条

专家库的成员应当具备以下条件：

（一）具备良好职业道德素质，无不良从业纪录；

（二）热心于鉴定工作，有丰富的专业理论知识和实践经验，在本行业具有

一定的威望；

（三）在房地产估价方面，应当为专职估价师且取得房地产估价师或土地估价师注册证书5年以上(含5年)，注册证书未失效，现任评估机构部门经理或技术总监以上职务，参与评估房地产项目的建筑面积累计应达到10万平方米，其中至少有1个属于房屋征收（拆迁）评估项目；在价格、房地产、土地、城市规划、工程造价、资产评估、法律等方面，应当取得相关行业的执业资格，或者取得相关行业中级以上专业技术职称，或者取得相关行业硕士及以上学位，且从事

6.房屋征收评估流程篇六

工作流程

为了规范石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿(以下简称房屋征收)行为,维护被征收房屋所有权人的合法权益,确保公共利益项目的顺利进行,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)和《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(以下简称《暂行办法》)规定,制定本流程。

一、制定房屋征收计划。市房屋征收部门结合市区土地收储计划拟定市区房屋征收计划。旧城区改建需要征收房屋的，由辖区政府于每年10月20日前，将下一拟实施项目报市房屋征收部门，市房屋征收部门汇总审核后报市房屋征收工作领导小组研究确定，提请市政府批准下达。其它需要征收房屋的项目，由市政府直接下达计划。

项目单位持政府下达的房屋征收计划到市发展改革、城乡规划、国土资源等相关部门办理征收所需的手续。

二、项目单位提交房屋征收申请所需材料。项目单位申请房屋征收时应向房屋征收部门提交如下材料：

（一）发展改革部门出具的项目建议书批复；（由政府批准的保障性安居工程和旧城改建项目提交发展改革部门出具的该项目符合国民经济和社会发展计划的证明）

（二）城乡规划部门出具的项目用地规划条件和项目用地红线图；

（三）国土资源部门出具的符合土地利用总体规划证明；

（四）银行、项目主管部门或财政部门出具的征收补偿概算资金到位证明；

（五）其他需要提交的材料。

三、公布征收范围。房屋征收部门拟定房屋征收范围报政府批准后在征收范围内公布，同时房屋征收部门以书面形式通知相关部门暂停办理相关手续。

四、拨付工作经费。房屋征收所需的工作经费由项目单位在调查登记前先行拨付房屋征收部门。市房屋征收部门会同财政部门核定项目工作经费数额，项目结束后按实际发生费用经审计后多退少补。

五、房屋征收部门实施调查登记。房屋征收部门对征收范围内房屋实施调查登记；委托房屋征收实施单位和预评估机构；在房屋征收范围内公布被征收房屋的调查结果。

六、未经登记的建筑和临时建筑的认定处理。石家庄市国有土地上房屋征收工作领导小组接到房屋征收部门申请后组织国土资源、城乡规划、住房等相关部门依法对未经登记的建筑和临时建筑进行调查、认定和处理，房屋征收部门将结果在征收范围内公布。

七、编制产权调换住宅房屋建设地块修建性详细规划或建设工程设计方案的总平面图。调查、登记、认定工作结束后，房屋征收部门组织编制旧城区改建项目用于产权调换的住宅房屋建设地块修建性详细规划或建设工程设计方案的总平面图报市城乡规划部门审定。

八、房屋征收补偿方案

（一）房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案。房屋征收部门将拟定的房屋征收补偿方案报政府，政府组织有关部门及专家对房屋征收补偿方案进行论证和修改。

（二）征收补偿方案综合平衡。市内五区房屋征收部门在房屋征收补偿方案报政府论证前，将房屋征收补偿方案报市房屋征收部门综合平衡。

（三）房屋征收补偿方案公开征求意见。政府将房屋征收补偿方案在政府和房屋征收部门网站上公开征询公众意见，征询公众意见期限不少于30日。房屋征收部门将房屋征收补偿方案送达被征收人。

（四）召开听证会。旧城区改建项目半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》、《暂行办法》规定的,政府应当组织被征收人、公众代表、房屋征收部门等参加的听证会;房屋征收部门根据听证会情况修改房屋征收补偿方案。

（五）公布房屋征收补偿方案。政府在征求意见期限结束后15日内公布修改后的房屋征收补偿方案。

九、实施社会稳定风险评估。房屋征收部门按照有关规定,组织社会稳定风险评估并将风险评估报告报政府。

十、补偿资金足额到位。房屋征收部门根据调查摸底情况和房屋征收补偿方案对房屋征收补偿费用做出概算，市房屋征收部门会同财政部门对市区房屋征收项目的房屋征收补偿费用进行审核。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

十一、房屋征收决定

（一）作出房屋征收决定。政府组织有关部门进行研究，作出房屋征收决定。市区房屋征收决定涉及被征收人户数在150户以上的,由市人民政府常务会议讨论决定;各区房屋征收决定涉及被征收人户数在75户以上的,经各区人民政府常务会议讨论决定。

（二）发布房屋征收公告。政府在作出房屋征收决定后10日内公告，并由房屋征收部门送达被征收人。

（三）征收决定备案。各区征收决定作出之日起7日内报市房屋征收部门备案。

十二、房屋征收评估工作

（一）评选房地产价格评估机构。房屋征收部门按房地产价格评估机构报名先后顺序在房屋征收现场公布参选评估机构名单，由被征收人在规定的期限内协商确定房地产价格评估机构。协商意见不一致的，房屋征收部门组织全体被征收人以投票方式选举产生评估机构，或采取摇号、抽签等随机方式确定。

（二）房地产价格评估机构出具评估报告。房地产价格评估机构依据相关规定评估确定被征收房屋的价值,并出具评估报告。

（三）评估结果异议的解决。房屋征收部门或被征收人对评估结果有异议的,自收到估价报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估;原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核；房屋征收部门或被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向石家庄市国有土地上房屋征收价格评估专家委员会申请鉴定；评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，出具书面鉴定意见。

十三、签订房屋征收补偿协议。房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿协议。

十四、作出补偿决定。被征收人与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，或者被征收人不明确的,房屋征收部门报请政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

十五、申请强制执行。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。

十六、房屋拆除及清场验收。房屋征收部门委托具有拆除资质的单位实施房屋拆除。房屋拆除后由市建设行政主管部门进行清场验收并出具清场验收合格单。

项目征收工作完成后，市房屋征收部门应将项目验收合格情况报市政府。

十七、建立房屋征收补偿专项档案。房屋征收部门依法建立房屋征收补偿档案；将每户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

十八、本工作流程自发文之日起执行，有效期三年。

石家庄市市区国有土地上房屋征收听证规

定

第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿听证工作，维护当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条在石家庄市区因旧城区改建需要征收房屋的，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，市、区人民政府组织听证的，适用本规定。

第三条组织听证应当遵循合法、公开、公平、公正的原则。

除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，听证应当公开举行。

第四条听证由拟作出房屋征收决定的市、区人民政府或受委托的部门组织召开。

受委托的部门应当以市、区人民政府的名义组织听证。

第五条听证组织一般由听证主持人、听证员、书记员三至五人组成，由政府或受委托部门指定工作人员担任。

听证主持人由一至三人担任。二人或者三人共同主持听证的，应当确定一人为首席听证主持人。

第六条听证参加人一般包括拟定征收补偿方案人员、被征收人、与听证事项有关的专业技术人员、法律专家、行业组织代表、街道办事处以及具有公信力的代表参加。

第七条听证主持人应当具备下列条件：

(一)具有主持听证的能力；

(二)熟悉相关法律知识；

(三)公道正派，秉公办事，没有违背诚信原则的不良记录；

(四)法律、法规、规章规定的其他条件。

第八条拟作出房屋征收决定的市、区人民政府或受委托部门召开听证的，应当向社会发布听证公告。公告应当载明拟听证事项及申请参加听证的登记、确认办法。公告期不少于5日。

第九条申请参加听证的被征收人原则上不超过20人，20人以上时应当民主推选代表参加听证。未推选代表的，组织召开听证会的机构可以采取抽签的方式确定代表参加听证，但应当将确定的代表名单向其他被征收人公开。

第十条拟作出房屋征收决定的市、区人民政府或受委托部门应当在举行听证7日前，向听证参加人送达听证通知书。

听证通知书应当载明下列事项：

(一)听证参加人姓名或者名称；

(二)听证主持人、书记员姓名、单位和职务；

(三)听证事项；

(四)听证时间和地点；

(五)缺席听证法律后果；

(六)其他应当载明的事项。

第十一条听证按下列程序进行：

（一）听证主持人介绍本人及书记员姓名、单位和职务，核对听证参加人身份，宣布听证注意事项，告知听证参加人的权利和义务；

（二）询问听证参加人是否申请听证主持人或者书记员回避。申请回避的，听证主持人应当宣布听证暂停，并报组织听证的市、区人民政府或受委托的部门负责人决定是否回避；

（三）方案制定人员陈述制定方案理由和法律依据，提供有关证据；

（四）被征收人陈述理由并提供有关证据；

（五）方案制定人员、被征收人相互质证和提问；

（六）听证主持人就有关问题进行询问、调查；

（七）听取与会人员的意见。

第十二条书记员应当对举行听证的过程和内容如实记录，制作听证笔录，并交听证参加人确认无误后签名或者盖章。听证参加人认为听证笔录有遗漏的，可以当场申请补正。

听证参加人拒绝签名或者盖章的，应当在听证笔录中注明。

第十三条听证结束后，听证主持人应当在5日内写出听证报告，并连同听证笔录一并报市、区人民政府。

听证报告应当载明下列内容：

(一)听证事项；

(二)听证时间、地点和听证参加人基本情况；

(三)听证参加人意见以及提供的有关证据；

(四)听证组织的意见。

第十四条市、区政府应当根据听证会情况对房屋征收补偿方案组织修改。

第十五条听证参加人享有听证权利但逾期未提出听证申请，无正当理由缺席听证，或者未经听证主持人允许中途退出听证的，视为放弃听证。

第十六条听证参加人参加听证所需的交通、食宿等费用自理。

第十七条本规定自发文之日起施行，有效期三年。石家庄市国有土地上房屋征收社会稳定风

险评估规定

第一条为维护社会稳定，规范房屋征收社会风险评估工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条凡在石家庄市区国有土地上进行房屋征收社会稳定风险评估，适用本规定（以下简称风险评估）。

第三条本规定所称风险评估，是指涉及我市因公共利益需要对国有土地上房屋实施征收可能影响社会稳定的因素进行先期介入、先期预测和先期研判，制定风险应对策略和预案。

第四条风险评估坚持法制、科学、民主的原则。

第五条市、区人民政府负责本行政区域内房屋征收风险评估工作，具体由房屋征收部门实施。

项目所在地辖区政府、发改、规划、国土、财政、法制、信访、环保、司法、公安等部门依据职责分工，互相配合，做好房屋征收风险评估及社会稳控工作。

第六条风险评估包括以下内容：

（一）拟征收项目是否符合法律、法规、规章和国家方针政策的规定，是否符合法定的审查审批和报批程序；

（二）拟征收项目是否符合国家安全、国民经济发展和社会稳定等公共利益的需要，是否符合大多数群众的根本利益；

（三）房屋征收补偿方案是否经过论证，是否考虑地方财政能力和大多数群众的承受能力等制约因素，实施时机和条件是否成熟；

（四）是否会对相关利益群体造成不良影响而引发群体性上访或影响社会治安的群体性事件等社会稳定风险；

（五）是否有相应有效的风险化解措施和应急处置预案，能否将风险妥善控制在可控范围内；

（六）是否存在其他社会不稳定隐患。

第七条房屋征收部门应当制定风险评估方案并建立专项档案，组织相关部门通过收集相关文件资料、问卷调查、民意测验、座谈走访、听证会等方式就国有土地上房屋征收项目在拟征收范围内征求意见，对社会稳定风险进行预测和评估，也可组织专家、学者评估论证。

第八条由房屋征收部门出具风险评估报告，风险评估报告应当作出无风险、有较小风险、有较大风险、有重大风险的评价，并提出可实施、暂缓实施和不可实施的建议，报市、区人民政府审定。

第九条风险评估报告的主要内容：

（一）征收项目的基本情况，包括项目立项、规划、国土等部门的批准手续、征收计划和房屋征收补偿方案，征收范围内被征收房屋及产权人基本情况，补偿资金和产权调换房源的落实等有关情况，被征收房屋的市场估价，被征收人要求产权调换情况，被征收房屋的租赁情况及有可能影响房屋征收工作的其它因素。

（二）项目征求公众意见情况，包括群众的反映、有关专家、部门及单位的意见和建议。

（三）对因征收项目实施产生影响社会治安和社会稳定的因素，因征收可能引发的其他类型矛盾等问题进行评估预测和分析研究的相关情况。

（四）征收项目风险防范及维护稳定的相关组织机构和责任人员。

（五）征收项目实施中可能引发矛盾问题的化解方案、途径，解决矛盾的具体措施。

（六）评估结论。

第十条对于可实施的征收项目，也要在风险评估报告中做出风险预测以及防范和紧急处理措施的应急预案。

对于暂缓实施的征收项目，存在的风险要制定化解和应急预案，待条件成熟再实施征收。

对不具备实施条件的征收项目，辖区政府和相关部门要做好矛盾化解工作，把维护社会稳定作为第一要务，待征收项目具备条件时，在制定严谨、可操作应急预案的基础上，要有针对性地做好社会稳定工作，明确应对措施，将风险降到最低程度。

第十一条市、区人民政府根据风险评估报告分别做出实施、暂缓实施或不实施征收的决定。

第十二条本规定自发文之日起施行，有效期三年。

石家庄市实施《国有土地上

房屋征收评估办法》的规定

为贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，根据住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》）有关精神，作出以下规定：

一、预评估。房屋征收范围确定后，房屋征收部门应委托房地产价格评估机构（以下简称评估机构）对拟征收范围内的房屋开展征收价值预评估和测算征收成本。预评估的评估时点为房屋征收范围公布之日，并出具不同类型被征收房屋的补偿价值及产权调换房屋的市场平均价格。预评估机构在调查、认定的期间应对被征收房屋区域不同房屋的公摊补助系数进行测算调整，修正类似房地产的市场价格。房屋征收部门根据预评估报告、公摊补助系数、征收成本拟定征收补偿方案和征收工作方案。

评估机构需要查阅被征收房屋的房地产权属档案或相关资料的，应出示市房屋征收管理机构的证明，房产、国土资源管理部门以及其他相关部门应允许查阅。

二、公摊补助。公摊补助由评估机构依据公摊基准补助系数结合被征收房屋评估确定。

公摊补助等于被征收房屋建筑面积乘以产权调换房屋平均价格乘以公摊补助系数；在征收范围内无法进行产权调换时，按照被征收房屋类似区域（位）普通高层住宅楼房平均价格计算公摊补助。

三、评估机构的选定。拟参与房屋征收评估的评估机构，在规定时间内向房屋征收部门报名，并提交房屋征收估价工作方案。房屋征收估价工作方案内容应明确估价人员和现场负责人。由房屋征收部门按评估机构报名先后顺序在房屋征收现场公布报名的评估机构名单，然后由被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）在规定的时间内协商选定。

协商意见不一致的，房屋征收部门会同辖区街道办事处或受委托的实施单位组织全体被征收人以投票方式选举产生评估机构。参加投票选举的被征收人数不低于全部被征收人总人数的50%，评估机构所获选票的数量不低于参加投票的被征收人选票的50%，该评估机构直接当选；被征收人在规定的期限内，不参加选择的视为弃权。未选定评估机构或选出的评估机构有违规行为的，由房屋征收部门组织抽签、摇号等随机方式确定评估机构。公证机关对全过程进行公证。

评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

市房屋征收管理机构对从事房屋征收工作的评估机构实行登记及信用管理，未经登记的评估机构不得从事房屋征收预评估与评估工作。市房屋征收部门应每年公布社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的评估机构名单，供被征收人选择。有不良行为记录的评估机构，一年内不得参加房屋征收评估活动。

四、评估机构要严格依照程序进行实地勘察。评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，征收估价人员进行实地勘察时，必须佩戴市房屋征收部门统一颁发的上岗证，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师均需在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期不得少于7日。

公示期间，评估机构应安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应修正。

被征收人有义务协助房屋征收部门开展调查、选举、预评估、评估现场勘查等工作，并提供相关资料。

五、对相关评估结果进行复核评估和鉴定的流程。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可向原评估机构申请复核评估。若对原评估机构的复核结果仍有异议，可向石家庄市国有土地上房屋征收价格评估专家委员会申请鉴定。

市人民政府按照有关规定组织成立由房地产估价师、城市规划和法律等方面专家组成的石家庄市国有土地上房屋征收价格评估专家委员会。

国有土地上房屋征收价格评估专家委员会应当加强对我市房屋征收估价活动的指导，不定期公布我市房地产市场价格指数信息，供房屋征收相关各方参考。

六、相关评估、鉴定费用。房屋征收预评估、评估、鉴定费用由委托人承担。但经鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。复核评估费用由原评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府有关部门规定的收费标准执行。

七、被征收房屋的性质、用途和面积。以房屋权属证书和土地使用证书及档案资料为准；对被征收房屋的性质、用途和面积有异议的，由当事人提出书面申请，市规划、国土、房产管理部门应当自接到申请之日起5日内按照各自的职责做出书面认定，除有证据证明房地产档案登记确有错误外，以房地产档案登记为准。对未经登记的房地产，应按照市级人民政府的认定、处理结果进行评估。

八、本规定自发文之日起执行，有效期三年。2007年7月19日石家庄市人民政府公布的《石家庄市城市房屋拆迁估价实施意见》（石政发〔2007〕39号）、《关于鼓励旧城改造货币补偿异地安置的实施意见》（石政发〔2009〕5号）同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

石家庄市市区国有土地上住宅房屋征收

搬迁费、临时安置费标准

为维护公共利益，切实保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，调整国有土地上住宅房屋搬迁费、临时安置费标准如下：

搬迁费标准按被征收房屋建筑面积，每平方米20元执行。

临时安置费标准按被征收房屋建筑面积，每平方米每月25元执行。

本标准实施前已经取得《房屋拆迁许可证》的拆迁项目，搬迁补助费仍按原规定执行每平米10元标准。临时安置补助费自本标准发布之日起按每平方米每月25元执行。

本标准自发文之日起施行，有效期二年。

石家庄市国有土地上房屋征收工作领导小

组组成人员

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的有关规定，为协调解决国有土地上房屋征收与补偿工作中的问题，经研究，决定成立石家庄市国有土地上房屋征收工作领导小组。

组长：刘晓军市委常委、副市长

副组长：宋国宏市政府副秘书长

李文昌市建设局局长

成员：贾明辰市建设局副局长

左力鸥市发改委副主任刘生彦市财政局副局长

张晓普党组成员、总规划师

李惠林市城乡规划局副局长

马福恒市法制办副主任

平国强市信访局副局长

王文兴市住房保障和房产管理局副局长

张家亮市审计局副局长

韩绍明市民政局副局长

刘建国市人力资源和社会保障局副局长

李淑琴市卫生局副局长

常杰市房屋征收管理办公室主任

领导小组主要职责：组织研究房屋征收相关政策、拟定房屋征收计划、房屋征收决定、房屋征收补偿决定等内容，并报市政府审批；召开房屋征收补偿方案论证会；对征收范围内未登记及临时建筑等进行调查、认定和处理；协调有关部门配合做好房屋征收工作。领导小组下设办公室，办公室设在市建设局，办公室主任由市建设局副局长贾明辰兼任。

石家庄市国有土地上房屋征收价格评估专家委员会组成人员

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的有关规定，为规范本市国有土地上房屋征收估价工作，保障征收工作的顺利进行，经研究，决定成立石家庄市国有土地上房屋征收价格评估专家委员会。

主任委员：赵丽平

副主任委员：冯二喜闫立钧

秘书长：常杰

委员：沈铁胤李辉杜建桥高增棉唐燕

牛小瑛邢秀珍哈晓红魏宏文孟宪涛

王宣齐明亮张霄云陈志强王素洁

王振文王学峰郝永志王一军贾善魁

顾问单位：市建设局、规划局、国土局、住房局、财政局

委员会秘书处设在市房屋征收管理办公室，主要职责：组织召开技术鉴定会，对整体估价报告进行审议，建立征收房地产价格评估机构和评估工作人员信用档案，并对档案进行管理，协调有关部门配合做好房屋征收工作。

主题词：城乡建设土地补偿规定通知

7.房屋征收评估流程篇七

我国正处在社会转型时期,诸多社会矛盾频发,各领域都隐藏着诱发风险的因素,尤其是重大政策,其实施的结果很可能影响社会稳定。由目前的经济社会建设趋势看来,征收政策无疑是重大政策中的一个重心,这就需要未雨绸缪,把风险评估机制纳入到房屋征收制度中,即对房屋征收政策调整涉及到影响社会稳定的方面作风险评估,这对从根本上防范及减少社会矛盾,改善当前房屋征收中群体性事件频发的现象,促进科学、民主决策,建设和谐社会,具有深远影响。

1 社会稳定风险评估相关综述

经济安全预警方面最早研究社会稳定风险评估。目前国内外对于社会稳定风险的研究对象主要为某一特定领域或具体建设项目[1]、评估机制及制度[2,3]以及评估指标体系[4,5]等。房屋征收政策调整中对危害社会稳定的风险因子评估要考虑政策调整合理性、合法性、可行性、安全性和可控性等多层次的多种因素[6],需要评价的指标多而复杂、且较为模糊。综观风险评估研究成果,现有的评价方法包括: 故障树分析、人工神经网络、模糊综合评价、蒙特卡罗分析法、层次分析法、风险矩阵法和灰色系统理论等研究方法。然而,这些方法往往得到的是单纯的定量或定性评价结果,存在评价结果准确度不高等弊端。即便基于定量方法与定性方法相结合的评估,常常在做定性评价时,将定性部分融合进抽象的数学框架中,影响了评估的可操作性[7,8]。李德毅等[9,10]将云模型( Clouds Model) 应用于风险及威胁等级评估和预警之中,认为云模型能有效地处理模糊信息,方便地进行定性向定量的转换。鉴于此,本文利用云模型评价法将风险评估指标的定性描述转换为定量测度,以南京市集体土地上房屋征收政策调整为研究对象,构建云模型综合评价指标模型,对南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险进行评价,最后针对可能诱发风险的因素,提出相应的防范与化解措施。

2 集体土地上房屋征收政策调整中社会稳定风险评估

2. 1 指标体系建立

国务院明确提出对重大事项作社会稳定风险评估要求,主要从以下4 个方面进行评估: 合法性、合理性、可行性以及可控性。

因此,集体土地上房屋征收政策调整需要具备以下条件。

1) 合法性。合法性,是进行政策调整的重要保证。一般来说,合法性要求政策调整的决策应该由公众参与、程序合法。公众参与是指是否征求广大群众的意见; 程序合法性是指政策调整的决定是否公开、是否经过可行性论证、信息是否公开、手续是否齐全等。

2) 合理性。张洁[11]在研究土地征收社会稳定风险时,指出补偿标准的合理性会影响政策的执行。高玫等[2]认为重大政策是否符合社会经济发展规律,是否具有连续性、稳定性应该作为重大政策社会稳定风险评估的主要内容。

3) 可行性。群众间的攀比是影响政策实施的重要风险点,是否会引起群众间的攀比是指政策调整前后,出现征收补偿差价较大,引起群众的攀比心理,可能提补差的要求。重大政策调整与实施的可行,离不开群众的支持,所以应注重保护大多数群众的利益,以及关注群众对各项补偿安置政策和标准的满意度等[11]。

4) 可控性。是否存在造成集体上访或群体性事件、是否有相应的防范措施和应急处置预案是关系政策的顺利实施的重要风险要素。是否存在造成集体上访或群体性事件风险指在政策决策、房屋征收补偿、征收执行、征收拆迁等环节是否存在群众大规模集体上访的风险。是否有相应的防范措施和应急处置预案是指针对风险评估结果,有针对性地制定风险防范措施和应急处置预案,,对突发事件及时作出响应和处置,避免风险事件进一步扩大,最大化地减少风险事件造成的损失,提高积极防范社会风险的意识。完善的应急预案能够在一定程度上降低政策调整时的风险。

综上所述,构建了集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险评估指标体系,如图1 所示。

2. 2 云模型评价法步骤

云是由期望、熵和超熵( Ex、En和He) 来表征,该组数值描述了定性知识的定量特征。

1) 建立评价指标体系( X: 系统指标集) 。

X = ( X1,X2,…Xn) ,其中: Xi( i∈[1,n]) 是系统的第i个指标。

Xi= ( xi1,Xi2,…Xim) ,其中: Xij( j∈[i,m]) 是Xi的第j个指标。同理,得到多层次评估指标体系,如图1。

2) 定性评语集的云模型表示。

设定性评价集为{ 小,较小,一般,较大,大} 5 个等级,采用两端约束法来确定云参数。如: 某个评语的约束是[Vmin,Vmax],则由公式( 1) 和( 2) 可算出云的期望值和熵[12,13]:

对于中间区段的3 个评语用对称云模型来描述,由公式( 1) 和( 2) 计算所得; 2 端的两个评语( 小、大) 则通过半云模型进行描述,即令其期望值直接分别取“0”和“1”,熵值取相应对称云模型熵值的1 /2[14]。设定评价集所对应的数域空间∈[0,1],将[0,1]等分成5 段,每段对应一个相应的评语。

由此,可计算出每个定性评语所属区间及其期望值及熵值,如表1 所示。

3) 专家定性评估。通过t位专家就评价指标体系中每个指标作评价,得到定性评语。

4) 定性评语向定量的转换。根据表1,将t位专家的定性评语转换成由期望值构成的决策矩阵S,则Xij指标各自对应的一维云模型的云参数如下[12,13]:

5) 多层次综合云的表示。假设系统中有n个相邻云模型,经公式( 5) 和( 6) 计算出n个云模型的综合云K的期望值和熵值[15,16,17,18]:

其中:W1,W2,…,Wn为指标的权重,n为指标的个数。

按照上述理论结合公式( 5) 和( 6) ,能够计算出基于云模型的各个层次里的所有指标的期望值及熵值,逐层递推,最后得到目标层评估结果。

6) 分析评测结果。在云模型中,代表定性概念的理想的点就是期望值,将所有指标的期望值输进评测云发生器[19]后,如图2 所示,根据云滴对应云对象的位置,就可以对每个指标进行定性判断[12,14]。

7) 确定风险等级。鉴于标准云模型在评判中起到标尺的作用,本文通过将Ex值结合设定的基于黄金分割的模型驱动法设定标准云模型[20],比对标准云模型的标尺,据此判断南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险等级。文章将风险评价集设为5 个等级,相应的云模型,如表2 所示。

2. 3 南京市集体土地上房屋征收政策调整中社会稳定风险评估与分析

1) 政策调整内容与风险分析。本轮政策调整内容主要体现在3 个方面: 一是引入了市场化评估制度。对原房补偿款采用了重置价结合成新的估价方法进行评估,调整了政府指导价的模式,解决了补偿价格偏低且难以实现动态调整的弊端。顺应社会发展趋势,风险较小。二是提高了被拆迁群众安置房申购的得房率。通过对原房补偿款的评估及提高购房补偿款与安置房价格的挂钩比例。存在部分群众可能会要求按照新政策补偿,如果要求得不到实现,可能出现上访、甚至会出现群体性事件。三是删除了撤组剩余土地上房屋补偿适用征收集体土地涉及房屋补偿安置政策。容易引发撤组剩余土地房屋权利人攀比的心理。

2) 南京市集体土地上房屋征收政策调整中社会稳定风险评估。基于上文提出的集体土地征收政策调整社会稳定风险评估指标体系,如图1 所示,进行南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险评估。

邀请相关领域的10 位专家对南京市集体土地房屋征收政策调整社会稳定风险评估指标体系中11 个Xij指标状态进行评价,评测结果,如表3 所示。

用云模型进行定性评语向定量的转换。按照表1,把表3 的各个指标的定性评价转化为定量表示值,可得到由评语的期望值构成的决策矩阵S。

利用公式( 3) 和( 4) ,求出南京市集体土地涉及房屋征收政策调整社会稳定风险评估指标体系中11 个Xij指标对应的11 个一维云模型。如指标X11( 程序的合法性) 云模型的期望值Ex X11及熵值EnX11计算如下:

依次可求出其他Xij指标的期望值及熵值,如表4 所示。

本文认为南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险评估指标体系中的4 个层次的指标是从不同角度代表征收集体土地上房屋政策调整社会稳定风险评估的典型指标,同等重要,所以本文赋予各个层次的指标一样的权重。根据公式( 5) 和( 6) 可得到指标Xi的云模型的期望值及熵,如表5 所示。

最后得到目标层X———南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险云模型的期望值ExX =0. 607。将得到的期望值与表2 云标尺评估云进行相似性对比,找出最相似的评估云。对比相似度值后,发现Ex= 0. 607,与Cloud2( 0. 691,0. 064,0. 008) 对应的“较小”等级最为相似,据此判断,南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险的最终风险判断等级确定为“较小”。

2. 4 防范和化解措施

评估结果表明本次政策调整风险较小,可是仍然存在个别可能引发风险的因素。因此,需要制定详细的应急处置预案,注意加强政策实施中可能出现的一般的群体性事件防范。主要措施如下: 深入解读政策,保护被征收人的利益; 引导农民建立合法有效的利益诉求表达渠道; 为村民提供法律支持,引导村民利益法律渠道解决问题; 补偿信息公开、加强就业培训,提高群众生活水平; 强化各区( 县) 政府与村组联系,确保渠道畅通; 建立各有关部门联动处理机制等措施。

发生个体矛盾冲突时,由街道办事处、村干部为主进行处置,必要时派公安警力配合,其他力量增援。在发生群体性事件时,现场处置工作由南京市XX区( 县) 政府负责,及时报信息,了解掌握可能引发冲突的信息,动态掌握群众思想。重点人员掌控现场,一旦发生冲突事件,控制好现场和疏散人员,必要时由公安干警对不听说服教育人员或恶意组织煽动群体事件的重点人员开展调查。

2. 5 应急处置预案

发生个体矛盾冲突时,街办、村组干部立即赶赴现场,了解群众诉求,认真分析原因,做好引导和解释工作,对于当初无法解决的问题,应督促相关部门限期研究解决,对于故意捣乱、鼓动群众闹事的个别村民,必要时请公安局合作,协同其他力量。

发生严重影响社会稳定的群体性事件时,应立即做好现场疏散工作,维护好现场秩序,防止矛盾进一步激化; 并迅速召开维稳工作会议,分析问题发展趋势,确定解决对策。对较大规模的群体性事件,要求有关领导要迅速抵达现场,掌控局面,稳定群众情绪,及时给与处置意见。

3 结论

土地房屋征收政策调整是直接关系到较大范围的群众的切身利益、影响社会稳定的重大决策,必须进行风险评估,并采取规避和防范风险的措施。按照风险评估的有关规定,以南京市集体土地上房屋征收政策调整为例,详细对社会稳定风险评估做一介绍,可供有关方面做类似工作的借鉴。利用风险评估,提高了政策出台的门槛,提高了决策的严谨性、科学性,在决策领域起到防范风险的积极作用,有利于规避因盲目决策危及社会稳定局面的出现,维护社会长治久安,推动和谐社会健康发展。

对重大政策调整做社会稳定风险评估的意义在于对政策调整前后可能出现的危害社会稳定的因素先作风险分析和评价,并将评估结果作政策的决策层决定的主要参考; 为新政策顺利实行提供科学依据和安全保证,预防和化解发展中可能产生危害经济发展和社会稳定的矛盾和问题,确保社会稳定发展,进而开创从“保稳定”向“创稳定”转变的局面。

摘要：以南京市为例,建立集体土地上房屋征收政策调整中的社会稳定风险评估指标体系,对目前集体土地上房屋征收政策调整中容易出现危害社会稳定的风险作评估,为预防和解决房屋征收政策调整产生影响社会稳定的风险提供借鉴。通过问卷调查法、云模型等方法得出:南京市集体土地上房屋征收政策调整风险较小,但是仍存在引发社会不稳定的高风险因素,因此需做好风险防范措施。社会稳定风险评估在决策领域起到提高决策的严谨性、科学性,维护社会稳定,推动社会和谐、健康发展的重要作用。

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