国有土地出让估价报告

2024-08-03

国有土地出让估价报告（共6篇）

1.国有土地出让估价报告篇一

关于进行国有土地使用权出让情况清理的工作报告

我局根据监发[2007]6号、浙纪发[2007]18号、台纪发[2007]44号文件的精神，我局于2007年10月份，就这次国有土地使用权出让情况专项清理工作进行了布置，清查工作以用地科为主，各所配合，并明确清查分为项目清查、实地调查、情况汇总三个阶段。现就这次清查工作汇报如下：

一、项目清查

根据本次清查的范围，用地科对2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地项目进行了逐宗清理。针对清理要求，核对报批材料，检查项目供应前规划情况、供地方式的合法性、供地过程的规范性、出让金收缴情况。共清查供应的国有建设用地项目610宗，其中2005年度116宗（划拨用地项目17宗，协议出让用地项目93宗，招拍挂出让用地项目6宗），2006年度389宗（划拨用地项目28宗，协议出让用地项目355宗，招拍挂出让用地项目6宗），2007年度105宗（划拨用地项目9宗，协议出让用地项目22宗，招拍挂出让用地项目74宗）。这610宗国有建设用地用地审批都以建设规划局的《建设规划许可证》、《建设规划设计条件》为依据，供地方式合法，供地过程基本规范，出让金全部到位。并利用“建设用地供应动态监测系统”导出生成610宗国有建设用地的《宗地供应情况登记表》，在此基础上逐一核对修改，建立起第一手材料，为实地调查做好准备。

二、实地调查

将这610宗国有建设用地按各所管辖区域进行分类，要求各所在原“建设用地供应动态监测系统”数据更新上报制度的基础上（“建设用地供应动态监测系统”数据更新上报制度是要求各所每个星期都要上报建设用地项目批后工程进展情况的制度），再次落实人员对这610宗建设用地进行逐一实地核实。根据实地调查情况，无发现改变用途情况；有×宗建设用地改变容积率（原县政府有鼓励企业增加容积率，不再收取出让金）；不存在供地后改变建设要求、规避土地有偿使用和招拍挂出让情况；无经济适用房改变为商品房用地的行为。并对《宗地供应情况登记表》进行完善。

三、情况汇总

通过上述大量的工作，基本上摸清了这610宗国有建设用地基本情况，建立起相应的《宗地供应情况登记表》。根据《宗地供应情况登记表》，按照清查要求，汇总成分年度的《划拨用地统计表》、《协议出让用地统计表》、《招标拍卖挂牌出让用地统计表》。

2.国有土地出让估价报告篇二

【关键词】“招拍挂”;综合模式;土地使用权;出让方式

1.“招拍挂”模式存在的问题

1.1“招拍挂”有利和不足之处

1.1.1优越性

①有利于遏制土地出让过程中以权谋私行为的发生。以协议为主的土地出让方式比较容易进行暗箱操作，在土地出让过程中，一些政府相关人员可能会利用职务之便以权谋私，这就可能会导致国有土地资源的流失，不仅危害了市场经济的健康发展，而且也损害了政府在民众心中的权威形象。而拍卖、招标、挂牌这3种方式具有较强的竞争性，信息也比较公开，能够有效地遏制政府个人主观行为。②有利于增加政府财政收入。据相关统计数据资料显示，某些省份土地出让面积减少5%，政府所得到土地收益却增长了40%左右，避免了国有资产的流失。

1.1.2不足之处

①土地竞价出让助推房价上涨；②招拍挂为主的土地使用权出让制度可能影响城镇化进程的推进；③招拍挂为主的土地使用权出让制度可能使人居环境质量下降；④以招拍挂为主的土地使用权出让制度可能影响房地产业的健康发展。

1.2原因分析

分析存在的不足，不难发现其根本原因在于价格，无论开发商还是政府都想取得最大的利益，理论上不合理，实践中会导致投机现象，结果损害公众利益。

1.2.1“价高者得”的制度存在缺陷

“价高者得”符合追求经济利益最大化的原则，但是与可持续发展的目标相违背，政府不应该只是单纯地追求经济利益最大化，而应该转变到追求经济、社会、生态等综合效益的最大化。

1.2.2“价高者得”实践操作不科学

不考虑其他的因素。如开发商的实力、履行诚信的能力、整体规划方案的科学性和可操作性、建设周期以及开发项目对城市规划的贡献等。土地资源是一种稀缺资源，在现有的出让方式主导下，价格成为其唯一的决定性因素，开发商之间的竞争就集中在资金实力上，引发不理性的竞争，推动地价上涨，引致房价猛涨，2006~2007年房价的迅速增长与这一机制有十分密切的关系。

1.2.3“价高者得”容易造成行业危机

由于土地是稀缺资源，“价高者得”促进资金向这一行业的集聚，导致银行资金单身流入，一旦脱节，容易引发金融危机。“价高者得”会导致资源配置单一化，造成理念上的错位，将会带来不可修复的恶劣影响。

1.2.4“价高者得”忽视了技术的存在

“价高者得”必然导致重资金势力而忽视技术的存在，公司的资质和专业化水平都变得不重要了。

基于以上的原因，本人试图从现有模式出发，建立“招拍挂”综合评价模式。

2.招标、挂牌的综合模式

2.1综合模式的内容和特点

综合模式结合了招标和挂牌的优点，针对土地的出让意图建立对公司进行全方位评价的指标体，力求做到科学、公正、合理、具有可操作性。主要表现在以下方面：①新的模式采用的是综合指标对投标者进行衡量，如资质、业绩银行信用等，这样对出让土地的开发奠定了较好的前提，这就能解决由于“价高者得”带来的一些缺陷；②新的模式需要建立完善的消费者和舆论监督机制，这就可以弥补招标中指标主观性强、政府行为的不透民、公开化程度低等问题。

2.2评价体系以及各因子权重的确定

2.2.1土地出让指标确定的原则

土地出让指标的确定主要是依据是否符合经济、社会、生态等综合效益的最大化，主要体现在以下3个原则：

（1）可持续发展的原则。可持续发展的原则决定了在出让该土地的同时考虑了经济、社会、生态效益，三者必须是有机的结合体，否定了片面追求经济效益而忽视社会、生态效益的行为，改变了价高者得的理念。

（2）“价高质优”原则。所谓“价高质优”原则就是在出让国有土地的时候，既要考虑土地出让的价格，也要考虑该开发公司能否提供优质的产品。所以在出让之前必须对于该公司的资质、业绩、信用有一个很全面的了解。

（3）“地变权变”原则。所谓“地变权变”原则就是随着出让地块的不同，各个因素的权重值也是要改变的。如区位条件好的土地往往可能出让价所占的权重大，开发难度大的土地往往可能公司信誉占的权重大。

2.2.2土地出让指标体系的确定

土地出让指标体系的确定主要依据开发公司的条件，即什么条件的开发公司能够最终获得该土地的使用权。结合招标和挂牌方式，引入“国有土地出让指标体系”，该体系主要由4个方面组成，分别是公司出价、公司资质、公司业绩和公司信用。

2.2.3各因素分值的确定方法

政府底价既是一个门槛也是一个标准，这就像招标中的标底，如果公司出价低于政府底价，那直接被淘汰，如果高于政府底价，为防止价格的过度竞争，本人引入成本折算点价格概念（底价×折算系数），价格评分采取分段计分。

2.2.4综合模式的可行性论证

（1）分值计算模型合理性论证。计算所有分值共采用了3种模型：公司出价采用成本折算点概念模型，该模型主要可以防止价格上的过度竞争，公司信用分值计算模型采用最大值比算法；公司资质、公司业绩分值计算采用极值比算法。

（2）结果的可行性论证。通过上面的计算可知，最终C公司将会获得该土地，但C公司并不是出价最高的，而出价最高的D公司由于其业绩、资质方面的不足，也不能取得该土地。在新模式下，价格并不是决定能否获得土地的唯一因素，公司的资质、信用、业绩也直接决定公司能否获得土地，因此，公司必然会重视工程质量、消费者的需要、银行的信用等各个方面的因素，这对于提高工程质量、更好地服务于消费者、促进该地区经济的发展都很有意义。另一方面，作为政府方面，由于有底价的保护，所以地方政府的经济利益不会有很大的影响，在牺牲小部分经济利益的同时，却赢来了社会和生态利益，这对于和谐建设社会主义有积极的意义。

2.3该模式下土地市场监督机制的建立

土地市场监督机制的建立对于整个模式的运行起着至关重要的作用，它是整个模式得以正常运行的保障，因此针对该模式的特点，从2个方面着手建立监督机制。

2.3.1建立完善的公众监督机制

政府通过开通投诉热线、投诉信箱以及公开整个出让土地过程等方法让公众可以监督开发商和政府在土地交易过程中的行为。

2.3.2建立房地产开发企业信息系统，并在工商、税务、房产、土地、银行等国家行政事业部门之间联网，实行信息共享

共享的范围要遍及全国，信息系统要记录开发企业的信用、资质、资金状况及法律法规遵守情况等信息，由各级政府专门机构负责维护更新，确保时效性；另一方面，通過网络各个房地产公司也能得到最新、最全面的政府出让土地信息，避免信息局部化导致的官商串谋现象的发生。

3.结语

现行的国有土地出让方式存在着利弊，本人提出的综合评标方法对促进国家资产价值最大化和公众生活质量稳定提高都具有十分重要的意义。■

【参考文献】

［１］裴蕾，濮励杰.我国现行土地出让方式中存在的问题及对策研究[J].安徽农业科学，2008，36(21)：9194-9196.

3.国有土地出让估价报告篇三

国有土地使用权出让转让

（变更出让合同）

审批责任单位：

土地出让处审批项目依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日八届人大常委会第八次会议通过）

2、《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日国家主席令第8号）中第五十三条、第五十四条、第五十五条的规定

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号）

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年中华人民共和国国务院令第55号）

5、《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》（1993年5月18日市政府第6号令）

6、《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）

7、《北京市城市规划条例》（1992年7月24日北京市第九届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过）

8、《关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知》（京国土房管局2002年4月）审批收费标准及依据：

本审批项目不收费审批时限：

18个工作日（地价评审的40个工作日不计算在内）

北京市房地产开发审批程序

审批步骤：

一、受理条件：

申请人需要提交如下材料：

1、办理变更土地出让合同手续的申请。内容包括：申请变更出让合同的理由；提出申请变更的请求（《关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知》第一条）。

2、出让合同复印件（《关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知》第一条）。

3、已交纳地价款、资金占用费、滞纳金、契税的发票复印件（《关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知》第一条）。

4、提供有关变更内容的文件（《关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知》第一条）：

（1）、申请变更出让宗地内的规划建筑面积的，出具：规划部门对变更规划条件的批文；宗地内包含两种以上的规划用途的，提供设计单位按重新审定的规划建筑面积出具的对该规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件。内容包括规划建筑物的总建筑面积，地上建筑面积及按用途分类面积，地下建筑面积及按用途分类面积；属于联建项目的出具与原用地方重新调整的联建协议及相关附图等。

（2）、申请变更出让宗地规划用途的，出具：出具规划部门对变更规划条件的批文；已审定地价水平的提交地价水平通知单和1份地价评估报告，未审定地价水平的提交3份地价评估报告；设计单位按重新审定的规划建筑面积出具的对该规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件。

（3）、申请变更出让宗地范围或面积的，出具：申请变更的理由及对该理由的证明性文件；出让宗地为共用宗地的，提供变更后出让宗地面积的分摊说明；出让合同附图一式五份，附图为钉桩图或审定设计方案通知书附图。若该项目用地已发国有土地使用证则可提交土地使用证附图，并标明出让土地的用地位置。

（4）、申请延长开发建设期限的，书面说明不能按期开发建设的理由，提供开发建设情况的说明及调整后的开发建设计划。

北京市房地产开发审批程序

（5）、申请核减“四源费”、大市政费等的，出具市计委开具的核减“四源费”、大市政费的函。

（6）、申请变更出让合同受让方名称的，出具：工商行政管理部门批准变更名称的批文；从新核发的营业执照复印件，并加盖工商行政管理部门备案章；外商投资企业的出具经贸委对中外合资、合作或外商独资企业修改合作、合资企业合同、章程的批复及重新核发的外商投资企业批准证书（复印件）。

标准：

申办人提交的材料齐全、规范、有效。时限：2个工作日内转下一个环节。

二、初审标准：

1、申办材料齐全、规范、有效。

2、申请变更规划建筑面积的：审定设计方案通知书、建设工程规划许可证等文件已重新确定土地的规划用地条件；设计单位出具的规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件中的数据与有关规划批文相吻合；属联建项目的联建方对调整后的联建协议无异议（《城市规划法》第二十九条，《北京市城市规划条例》第二十六条、第三十二条）。

3、申请变更规划用途的：符合规划要求；地价水平已经局长办公会审定。地价水平尚未审定的转入地价审核环节（《城市房地产管理法》第十七条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条，《城市规划法》第二十九条，《北京市城市规划条例》第二十六条、第三十二条）。

4、申请变更出让宗地面积及范围的：土地权属来源仍清晰，无争议；申请变更的理由合理、有效；出让土地必须为国有土地，属于新征土地的已依法办理完征地审批手续，付清征地补偿费用，取得政府的征地批复或建设用地批准书，属于存量国有土地的，出具该宗地原已颁发的国有土地使用证、房屋所有权证或权属来源证明，已对原用地方进行了土地使用权及地上物补偿或签订联建协议，原用地方无异议；出让土地范围确定，并经过现场勘察确认无误（《土地管理法》第四十三条，《城市房地产管理法》第八条）。

5、申请延长开发建设期限的：申请的理由合理、有效、客观、真实；确有

北京市房地产开发审批程序

实力继续进行开发建设；申请延长的期限合理（《城市房地产管理法》第二十五条，《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第十七条）。

6、申请核减“四源费”、大市政费的：确已交纳该费用，市计委已出具相关证明。

7、申请变更受让方名称的：已经有关部门批准，不属于转让房地产项目的情况。（《关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知》）

时限：工作时限为4个工作日，需审定地价的另加40个工作日转下一环节。

三、审核

标准：同初审标准

时限：工作时限为2个工作日内转下一个环节。

四、复审

标准：同初审标准

时限：工作时限为2个工作日内转下一个环节。

五、审定

标准：同初审标准

时限：工作时限为2个工作日内转下一个环节。

六、批准

标准：同初审标准

时限：工作时限为2个工作日内转下一个环节。

七、签约

标准：根据局长的有效授权签署出让合同一式五份。时限：工作时限为1个工作日内转下一个环节。

八、盖章

工作标准：对审批的出让合同及授权书加盖局章。时限：1个工作日内完成

九、转件

工作标准：及时将出让合同转土地利用中心。时限：1个工作日内完成

十、告知

北京市房地产开发审批程序

工作标准

1、及时、准确告知申办人领取出让合同补充协议。

2、制发的文书完整、正确、有效。

4.国有土地使用权出让程序篇四

一、招标出让土地程序

1、土地交易的招标可采用公开招标或邀请招标。

公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。

邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标

招标人应是国土资源行政主管部门，土地交易机构。

2、属于下列情况的土地交易，采用公开招标方式进行;

(1)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的;

(2)土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。

对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。

3、采用招标方式进行土地交易的，投标人少于三人的，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。

4、招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。

因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在开标日不少于3日前告知当事人。

5、投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字加盖公章;投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地市场价5%收取。

招标公告中告知允许邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并以投标截止日前招标人收到标书方为有效。

6、投标人向招标人递交的投标文件应包括以下内容;

(1)填写好的国有土地使用权投标书;

(2)投标人有效的营业执照副本;

(3)企业法定代表人证明书;

(4)法人代表身份证明书;

(5)以个人身份投标的，须提交身份证影印件;

(6)履约保证金到达招标人指定帐户的证明材料;

(7)招标人认为应当提交的其他证明文件。

7、发出招标文件后，招标人不得随意更改其内容，并应当对要约内容承担责任。投标人将标书投入标箱后不得撤回，并对标书和有关书面承诺承担法律责任。

8、招标人应当按照招标文件规定的时间、地点举行开标会议，召集全体投标人参加，并公布评标、定标的原则的方法以及标底。土地交易机构指派人员，担任开标会秘书工作。

9、评标、定标由招标人依法组织的评标组负责。评标组成员由五人以上单数组成，并推选一名评标组组长。评标组一般在开标前24小时内组成，其成员由监察机关派驻国土资源部门监察人员从专家库人员中随机抽取方式确定，并在开标人确定前保密。

10、专家库人员应根据拟评标项目情况主动提出回避申请。对投标人提出要求需要评标组成员回避的，由监察机关派驻国土资源部门监察人员进行审查，并报国土资源局领导确定。评标组成员一经确定，必须参加开标和评标。

11、土地交易的招标开标、评标按下列程序进行：

(1)点算标书;

(2)开启标书;

(3)对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布为无效标书;

(4)评标和定标，确定中标人;

(5)对中标人发出《中标通知书》;

(6)与中标人签订《国有土地使用权出让合同》。

12、有下列情形之一者为无效标书;

(1)投标文件未密封的;

(2)投标文件无投标人及其法定代表人或者授权委托人印鉴的;

(3)应当提供投标保证金而未提供的;

(4)符合招标文件规定的其他无标标书条件的。

无标标书应当在开标是由招标人依法当众认定并宣布。

13、开标会后，招标人应当于10日内确定中标人，并向中标人发出《中标通知书》，同时告知未中标人。

中标人应当按照《中标通知书》约定的时间、地点与招标人签订《国有土地土地权权出让合同》;因特殊原因不能依约定时间签订的，经招标人同意可以另行约定签订时间，但最长不得超过15日。

14、《中标通知书》发出后，中标人因吊销营业执照、取消资格等原因失去履约能力和条件的，招标人可以取消中标人的中标资格，《中标通知书》无效。招标可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

15、投标人未中标或在开标会前声明放弃投标的，招标人应当于定标后5日内退还投标人预交的保证金(不计利息)。投标人中标的，其交纳的保证金可以充抵土地使用权出让金。投标人在开标后撤标的，或中标后拒绝签订合同的，或失去履约能力与条件的，所交保证金不予退还。招标人拒绝签订合同的，应向中标人双倍返还其保证金。

16、标底被泄露的，招标人有权终止招标活动，并告知投标人。

二、拍卖出让土地程序

1、拍卖土地使用权，应发布拍卖公告，拍卖公告应在拍卖开始前20日发布。

因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，按本规则第条规定处理，并在拍卖日不少于3日前告知当事人。

2、拍卖公告发出后，竞买人应在规定的时间内向拍卖人提出书面竞买申请，交纳竞买保证金，并提交下列材料：

(1)营业执照副本;

(2)法定代表人证明;

(3)法定代表人的身份证影印件;

(4)资信证明;

(5)委托竞买，应当提供法人授权委托书;

(6)拍卖人认为应当提交的其他证明文件。

按公告告知可以邮寄竞买申请文件的，竞买人应当挂号邮寄，并且以竞买申请截止日前拍卖人收到为有效。

3、拍卖人收到竞买申请书后3日内向合格者发出通知书和拍卖文件及有关材料，对不符合竞买资格的，拍卖人应当将申请材料退回竞买意向人。

4、发出拍卖文件后，拍卖人不得随意变更其内容，并对要约内容承担责任。竞买人应当对竞买申请书的承诺承担责任。

5、有下列情形之一的为无效申请;

(1)申请文件在竞买申请截止日后收到的;

(2)申请文件不齐合或不符合规定的;

(3)申请文件字迹不清，无法辨认的;

(4)保证金没有到达拍卖人指定帐户的。

6、拍卖人对符合资格的竞买人发给编号的竞买标志牌。竞买标志牌代表竞买人的资格。

竞买人一经举牌应价即产生法律效力，不得撤回;其他购买人有更高应价的，原应价即失去效力。

竞买人现场口头提出加大加价幅度，符合竞价原则的，可以接纳其报价。

7、拍卖人应当在拍卖文件规定的时间、地点招集竞买人举行拍卖会，公布拍卖规则、程序和方法。

8、拍卖会按下列程序进行：

(1)竞买人出示标志牌，主持人点算竞买人;

(2)主持人简介土地的位置、面积、用途、使用年限、规划条件等事项;

(3)主持人宣布起价价位、应价递增的幅度和拍卖规则等事项;

(4)主持人宣布竞买开始;

(5)竞买人应价;

(6)主持人连续三次宣布最后应价而没有再应价的，主持人落槌;

(7)主持人宣布最后应价者为竞得人;

(8)拍卖人与竞得签署《拍卖成交确认书》。

9、《拍卖成交确认书》应当包括下列内容：

(1)拍卖人、竞得人的名称(姓名)、地址;

(2)拍卖标的;

(3)拍卖在效时间、地点及价款;

(4)签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点;

(5)违约责任及争议解决方式;

(6)其他需要约主的事项

10、拍卖人可以对拍卖的地块设定底价，设定底价的，主持人应当在拍卖前予以说明。竞买人的最高应价未到底价的，该应价无效，主持人应当终止拍卖。

三、挂牌出让土地程序

1、挂牌土地使用权，应当发布挂牌公告。挂牌公告应在挂牌起始日前20日发布。

因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在挂牌起始日不少于3日前告知当事人。

2、挂牌交易时间不得少于10个工作日。至挂牌交易截止日前，竞买人向挂牌人提出书面报价竞价申请，交纳竞买保证金，并提交下列材料：

(1)营业执照副本;

(2)法定代表人证明

(3)法定代表人的身份影印件;

(4)资信证明;

(5)、委托竞买，应当提供法人授权委托书;

(6)挂牌人认为应当提交的其他证明文件。

按公告告知可以邮寄报价竞价申请文件的，竞买人应当挂号邮寄，并且以挂牌交易截止日前挂牌人收到为有效。

3、挂牌人收到竞买申请书后3日内向合格者发出通知书和挂牌文件及有关资料。对不符合竞买资格的，挂牌人应当将申请材料退回报价竞价意向人。

4、发出挂牌文件后，挂牌人不得随意变更其内容，并对要约内容承担责任。报价竞价人应当对报价竞价申请书的承诺承担责任。

5、有下列情形之一的为无效申请：

(1)申请文件在竞买申请截止日后收到的;

(2)申请文件不齐合或不符合规定的;

(3)申请文件字迹不清，无法辩认的;

(4)保证金没有到达挂牌人指定帐户的。

6、挂牌依照以下程序进行：

(1)在挂牌公告确定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要点、起始价、增价规则及增价幅度等，在土地有形市场挂牌公布;

(2)符合条件的竞买人填定报价单报价;

(3)挂牌人确认该报价后，更新显示挂牌价格;

(4)挂牌人继续接受新的报价;

(5)挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

a、在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成效;

b在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;

c、在挂牌期限内无应价者，竞买人的报价均低于底价、均不符合其他条件的，挂牌不成交。

(6)在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价的，在土地有形市场举行挂牌宗地的现场竞价，出价最高者为竞得人。

(7)挂牌期限截止时，向挂牌人申请领取了统一制作的竞价标志牌，即确认拥有继续报价资格。

(8)挂牌现场竞价按下列程序进行：

a、竞价主持人、记录员就位;

b、主持人简介地块挂牌交易期内挂牌价格的更新情况，宣布挂牌截止时的报价为起叫价及每一次应价递增的数额。在竞价过程中，主持人有权根据竞价应价情况调整每一次应价数额。

C、竞价标志牌代表竞买人的资格。竞买人以举牌方式应价。竞买人应价时，手举的竞价标志牌应高出头部。在新开价之前，竞买人不得撤回已竞价的应价。

d、起叫价不等于该幅土地使用权出让的底价，竞价者最后应价低于底价时，主持人有权终止竞价，收回该幅土地使用权。

e、竞买人最后一次举牌应价时，经主持人宣布最后应价数目“第一次”、“第二次”而没有人再举牌应价，主持人一槌敲下，该幅土地使用权由最后应价者取得。

f、挂牌人与竞得人签署《挂牌成交确认书》。

7、《挂牌成效确认书》应当包括下列内容：

(1)挂牌人、竞得人的名称(姓名)、地址;

(2)挂牌标的;

(3)挂牌成效时间、地点及价款;

(4)签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点;

(5)违约责任及争议解决方式;

(6)其他需要约定的事项。

四、协议出让土地程序

1、协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议出让。

2、协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公天、公正和诚实依用的原则。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

3、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

4、国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。■国有土地使用权出让招标程序

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十三条的规定，投标、开标依照下列程序进行：

(一)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效;标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。

(二)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标少于3人的，出让人应当依照本规定重新招标。

(三)评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为5人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者什么不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

(四)招标人根据评标结果，确定中标人。

对能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人应当确定为中标人。

●国有土地使用权出让须知

一、土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

1、居住用地七十年;

2、工业用地五十年;

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

4、商业、旅游、娱乐用地四十年;

5.国有土地使用权出让合同篇五

乙方如改变土地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。

第六条乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值费(税)。

第七条本合同项下的土地使用权出让金为每平方米____元人民币，总额为____人民币。

本合同经双方签字后____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额____%共计____元人民币作为履行合同的定金。

合同签字后____日内(或乙方出售房产后____日内)乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

(或：乙方出租____房产，每年应以租金的`____%抵交出让金，至抵交完全部出让金为止。或：乙方抵押____房产后____日内，以抵押所获收益抵交付定金)后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。)

第八条乙方在支付全部土地使用权出让金后____日内，办理土地使用权变更登记，换取土地使用证，取得土地使用权。

第九条乙方同意从____年开始按规定逐年缴纳土地使用费，缴纳的时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币。

第十条除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行账号，银行名称：____银行____分行，账户号____。

甲方银行账号如有变更，应在变更后____日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第十一条乙方依本合同取得的土地使用权，可依国家有关规定进行转让、出租、抵押。

房产所有人在出售(出租;抵押)____部分房产时，亦就同时转让(出租;抵押)整栋房产使用土地中与出售(出租;抵押)房产占____房产总建筑面积比例相同的土地使用权。

第十二条土地使用权转让(出租、抵押)时，应当签订转让合同(租赁合同;抵押合同)或在房产买卖合同中设立土地使用权转让(出租;抵押)章节，但不得违背国家法律、法规和本合同的规定，并依照规定办理转让(出租;抵押)登记。

第十三条土地出让年限届满，土地使用者如再申请续期，须重新与甲方签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。土地使用者不再申请续期的，本合同项下的土地使用权，地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿发回，土地使用者应交还土地使用证并依照规定办理注销登记。

6.《协议出让国有土地使用权规范》篇六

前言

为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规范。

本规范的附录A、附录B为协议出让活动中所需文本示范格式。本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，辽宁省国土资源厅，黑龙江省国土资源厅，江苏省国土资源厅。

本规范主要起草人员：谬永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、谢量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松钇、林立淼、申亮、陈梅英、周旭、沈飞、张昉。

本规范参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳言、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显祺、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闫洪溪、严政、吴永高、吴海洋、张万中、张英奇、李延宋、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪嵩、魏成、魏莉华。

本规范由国土资源部负责解释。

1适用范围

在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。

2引用的标准和文件

下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。GB/T 18508-200

1《城镇土地估价规程》

国土资发〔2000〕303号

《国有土地使用权出让合同示范文本》

国土资发〔2001〕255号

《全国土地分类》

国土资发〔2004〕232号

《工业建设项目用地控制指标》

3依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（3）《中华人民共和国城市规划法》（4）《中华人民共和国行政许可法》（5）《中华人民共和国合同法》

（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（7）《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发〔2005〕3号）

（8）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）

（9）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

（10）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）4 总则

4.1协议出让国有土地使用权内涵

本规范所称协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

4.2协议出让国有土地使用权原则（1）公开、公平、公正；（2）诚实信用。

4.3协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：（1）供应商业、旅游、娱乐有商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

（2）原划拔、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拔决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（3）划拔土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拔决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。4.4协议出让国有土地使用权组织管理

国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。

国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。4.5协议出让价格争议裁决对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。4.6

地方补充规定

地方可对规范做出补充规定或实施细则，并报上一级国土资源管理部门备案。5 供地环节的协议出让

5.1供地环节协议出让国有土地使用权的一般程序（1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式；（2）编制协议出让方案；（3）地价评估，确定底价；（4）协议出让方案、底价报批；（5）协商，签订意向书；（6）公示；

（7）签订出让合同，公布出让结果；（8）核发《建设用地批准书》，交付土地；（9）办理土地登记；（10）资料归档。

5.2公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式 5.2.1市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网（）公布。

5.2.2市、县国土资源管理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。

5.2.3需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。

5.2.4在规定时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国土资源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。5.3编制协议出让方案

市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。协议出让方案应当包括：拟出让地块的位臵、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。5.4地价评估，确定底价 5.4.1地价评估

市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评估。5.4.2确定底价

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。

出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

5.5协议出让方案、底价报批

市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。5.6

协商，签订意向书市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应当不少于2人。

双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》。5.7

公示

5.7.1《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将意向出让地块的位臵、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时间不得少于5日。

5.7.2公示期间，有异议且经市、县国土资源管理部门审查发展确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。5.8

签订出让合同，公布出让结果

公示期满，无异议或虽有异议但经市、县国土资源管理部门审查没有发现存在违反法律法规行为的，市、县国土资源管理部门应录按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。公布出让结果应当包括土地位臵、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。

5.9

核发《建设用地批准书》，交付土地

市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设用地批准书》，并按照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》约定的时间和条件将出让土地交付给受让人。5.10

办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。5.1

1资料归档

协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的出让信息公布、用地申请、审批、谈判、公示、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：（1）用地申请材料；

（2）宗地条件、宗地规划指标要求；（3）宗地评估报告；（4）宗地出让底价及集体决策记录；（5）协议出让方案；（6）出让方案批复文件；（7）谈判记录；

（8）《协议出让意向书》；（8）协议出让公示资料；

（10）《国有土地使用权出让合同》；（11）协议出让结果公告资料；

（12）核发建设用地批准书与交付土地的相关资料；（13）其他应归档的材料。原划拔、承租土地使用权人申请办理协议出让 6.1原划拔、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：

（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、且人民政府批准后，可以采取协议出让手续；（2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拔决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拔土地使用权公开出让的除外。6.2申请与受理 6.2.1原划拔、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：（1）申请书；

（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拔决定书》或《国有土地租赁合同》；

（3）地上建筑物、构筑的及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文件；

（5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。6.2.2市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。6.3审查，确定协议出让方案 6.3.1审查

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。6.3.2地价评估市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拔土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。6.3.3核定出让金额，拟订出让方案

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。6.3.3.1申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：

（1）不改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拔土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

（2）改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—拟出让时的原土地使用条件下划拔土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格 6.3.3.2协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位臵、四至、用途、面积、年限、拟出让时间和应缴纳的出让金额等。6.4出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

6.5签订出让合同，公布出让结果

市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拔决定书》或解除《国有土地租赁合同》，注销土地登记，收回原土地证书，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。

《国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照5.8的规定公布协议出让结果。6.6

办理土地登记按5.10规定办理。6.7

资料归档

协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：

（1）申请人的申请材料；（2）宗地条件及相关资料；（3）土地评估资料；（4）出让金额确定资料；（5）协议出让方案；（6）出让方案批复文件；

（7）《国有土地使用权出让合同》；（8）协议出让公告资料；（9）其他应归档的材料。划拔土地使用权转让中的协议出让

7.1划拔土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拔决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拔土地使用权重新公开出让的除外。7.2申请与受理

7.2.1原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拔土地使用权转让申请：（1）申请书；

（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拔决定书》；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文件；（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。7.2.2市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。7.3审查，确定协议出让方案 7.3.1审查

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。7.3.2地价评估

市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拔土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。7.3.3核定出让金额，拟订出让方案

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。

7.3.3.1应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：（1）转让后不改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拔土地使用权权益价格（2）转让后改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—拟出让时的原土地使用条件下划拔土地使用权权益价格

7.3.3.2协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位臵、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。7.4出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。7.5公开交易

协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拔土地使用权准予转让通知书》。

《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

7.6

签订出让合同，公布出让结果