物业公司安全生产管理制度

物业公司安全生产管理制度（共15篇）

1.物业公司安全生产管理制度 篇一

1、目的

为规范本单位安全生产目标的管理，及时进行目标的制定、分解、实施、考核，特制定本制度。

2、适用范围

适用于目标的管理。包括目标的制定、分解、实施、考核等的管理。

3、职责

办公室负责安全生产目标的制定、分解和完成情况监测等的管理。

4、工作程序

4.1办公室组织制定总体目标和年度安全生产目标，经主要负责人批准后以文件形式下发到各部门。本单位安全生产目标的制定依据有:

(1)国家和上级有关的政策和要求;

(2)公司中长期发展规划;

(3)绩效评定的结果;

(4)风险评价的结果;

(5)以往安全生产的绩效;

(6)法律法规与其他要求;

(7)上年度公司安全生产目标执行过程中反馈的问题。

4.2安全生产目标的分解，各部门根据本单位安全生产年度目标，结合本部门的工作职责，对安全生产目标进行分解，并报办公室。

4.3安全生产目标的实施计划。

4.3.1办公室结合本单位年度经营等实际情况，制定全本单位年度安全生产目标实施计划，并报主管负责人。

4.3.2各部门根据各自实际情况，制定本部门安全生产目标实施计划，并报办公室备案。

4.4办公室每月对各部门安全生产目标的完成情况进行监测，并将监测结果报本单位主要负责人。对安全生产目标完成好的部门或个人，本单位给予适当奖励。

4.5目标的修改。办公室每季度对目标与指标完成效果进行评估和考核，依据评估考核结果和本单位经营情况的变化，如需要修改目标的，将具体原因与修改要求报本单位主要负责人，由本单位主要负责人批准后进行更改，并将修改后的目标和分解情况重新下发至各部门。

2.物业公司安全生产管理制度 篇二

物业管理是指物业产权入、使用人委托物业管理企业运用现代化的经营手段和修缮技术, 对已投入使用的各类物业 (包括房屋及其设备以及相关的居住环境等) 统一进行维护、修缮、服务的管理活动。物业管理与传统的房屋管理最大区别是遵循市场经济规律运作。物业管理公司在物业管理的过程中, 对物业进行的各项管理, 是通过经济核算的制度, 按一定的方式供给一定的货币资金, 用以周转和使用, 完成对物业的正常管理和服务。财务管理以筹集资本为重点, 以资本成本最小化为目标。财务管理不仅要筹措资本, 而且要进行有效的内部控制, 管好用好资金。物业财务管理人员不仅要按照公司管理与服务的需要安排好筹资的规模与时间, 确保公司经济活动的正常进行, 还要根据不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险, 选择最佳的筹资方案。这就是公司筹资管理的任务。

二、物业管理的目标

1、为业主服务, 使物业保值增值。

良好的物业管理与优质的物业相结合, 就能够使物业长住常新, 延长物业的使用年限, 发挥出最大的使用功能, 体现出物业的最大价值。

2、为业主服务, 创造安全清洁舒适方便的居住环境。

一项物业的价值除了价格, 地理位置等因素外, 物业管理的好坏就成为其他诸多因素中的主要因素。买房是一次性的, 但使用是长期的, 物业管理的就应该为业主提供优良的服务, 创造安全、清洁、舒适、方便的居住环境。

3、为社会服务, 使家庭社会经济环境协调发展。

改革开放以来, 我国房地产业飞速发展, 对物业管理的需求也是巨大的。物业管理的内容不仅包括维修、保洁, 也包括建设良好的社区文化。管理好这些物业, 使家庭、社会、经济、环境、协调发展, 居民安居乐业, 也是物业管理服务的宗旨。

4为企业服务, 求生存创效益。物业管理企业不是行政管理结构, 是有偿出售智力和劳务的经营型企业, 获取利润是生存的基础, 也是发展的需要。在保证服务的前提下, 开展多种经营, 增加创收渠道, 以利于物业管理企业的生存和在竞争中得到发展。

三、规范物业管理财务制度

1、物业服务企业的财务管理制度

国家对物业服务企业的财务管理进行规范的法规主要是1998年1月1日施行的《物业管理企业财务管理规定》该规定对物业服务企业的待管基金、成本费用、营业收入及利润等财务管理进行了规范。此外, 《企业财务通则》 (1992年11月30日) , 《施工、房地产开发企业财务制度》 (1993年1月1日) 等规章, 也适用于对物业服务企业财务管理的规范, 国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》 (2004年1月1日执行) 。这些规定为规范物业服务的经营财务管理及服务收费行为, 保障业主和物业服务企业的合法收益起到积极作用。

2、物业服务费用的构成确定与缴纳

(1) 物业服务费用构成。

物业公司应遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则, 依据《物业管理条例》和《物业管理收费办法》收取物业服务费用。一是物业服务企业按照政府指导价或市场调节价, 根据其与业主委员会签订的服务合同约定, 对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护, 管理维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主和物业使用人所收取的物业服务费用。二是物业管理所收取其他特殊费用, 如装修后的垃圾清运费等。三是根据法律法规规定或业主大会决定而收取的用于物业公共维修养护的专项维修资金以及其他用于维持物业公共管理的费用。

(2) 物业服务费用缴纳。

物业服务费用的收入主要来源, 一是业主及物业使用人的缴纳。二是物业管理区域的停车场、广告招牌、商业网点的出租收入。

(3) 水电费用代收代支管理。

物业服务企业接受委托代收费用, 不得向业主收取手续费等额外费用, 并且应当接受业主的监督。同时, 提供单位要求物业服务企业代收代支也必须以充分协商签订合同的方式来明确权利义务, 并且应当支付物业服务公司一定的报酬。

(4) 物业管理的财务监督。

年终, 物业公司向业主大会或全体业主, 公布物业服务资金年度预算决算以及涉及业主共同设施设备费用分摊等代收代支费用情况, 专项维修资金的开支情况, 全年财务收支状况, 并且接受业主的质询和及时进行答复。

总之, 在物业建成并投入市场后, 专业的物业管理公司接受业主或用户的委托, 按照物业服务合同约定, 对房屋及配件的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序实施专业化管理。通过一定的技术方法, 对公司财务活动进行分析和研究, 依据一定的原则, 对公司财务状况进行科学的评价, 分析公司的维修、管理活动中的资金运动过程和结果。

参考文献

[1]杨述兴编著, 国有后勤服务机构改制后的相关经营实务[M].

3.物业公司安全生产管理制度 篇三

【关键词】高校后勤管理；引进 ；物业管理公司；分析探讨

我国高校从1999年开始已全面推行了后勤社会化服务改革,根据当时的社会主义市场经济的需求,努力打破传统的后勤行政管理模式和管理体制。这些年来通过逐步加大学校投入、挖掘后勤内部潜力、积极引进社会资金、开放后勤市场等方式,除了在提高后勤硬件档次、改善校园环境、后勤服务质量等方面取得了长足的发展和进步外,同时也使高校后勤渐渐做到了管理企业化、服务商品化，为学校物业管理的实施提供了体制上的有效保證。从而使我国高校后勤物业管理迎来了更深层次、更进一步的发展机遇，同时也不断提高了对服务质量的需求，以及为高校物业管理的发展带来了积极挑战。

一、物业管理在我国高校后勤中存在的问题

1.后勤物业管理服务理念无法适应目前的发展需要

物业管理公司进入我国高校后勤管理的首要内容便是对高校后勤管理进行改革。其主要目的是逐步向社会挖掘后勤内部潜力和开放后勤市场，以达到提高后勤服务质量，逐步做到管理企业化、服务商品化。有不少人认为高校实行物业管理是在卸下“包袱”、甩下“包袱”,是将物业管理公司直接推向社会。在此同时需要物业管理人员有个正确的职业观念，不要认为只拿固定工资就好，其他都不管，一定要正确的看待企业效益与个人利益之间的关系。物业管理公司领导者一定要正确引导员工、关心员工，使他们愉快地在管理服务中适应各种形势发展的需求。

2.高校后勤物业管理制度还不够完善

我国高校后勤物业管理制度一般有业务、综合、财务、行政管理制度等，我们常见的主要有各类人员岗位责任制、管理机构职责范围，以及服务规范和操作程序等。辖区的管理制度通常分为各区域内的物业管理规定、用户手册、物业管理公约等。我国各高校物业管理部门目前虽然也制定了诸如行为规范、岗位职责、工作程序、工作标准等相关的制度，但是这些还不成体系、不够完善，且在实际执行时也无法做得相对严格，种种原因都说明了我国高校后勤物业管理制度还不够规范、不够健全。

3.高校后勤物业管理的质量和服务水平不高

因为我国高校的后勤物业管理不是一个独立的企业，仅仅只是高校的一个组成部分，学校也只是每年拨付相应的费用给物业管理部门，高校师生并不是直接支付物业费的“支付者”，他们只是物业服务的“接受者”，因此，他们无法要求或是很难要求物业管理部门的服务水平、服务质量能有所提高。高校后勤物业管理部门在服务质量上主要存在着四个问题，第一，对学校的环境管理不够到位，没能采取正确、有效的措施进行环境管理工作；第二，对学校的卫生保洁和校园绿化方面管理不够全面，存在着只重视主干道的卫生，忽视偏僻角落等地方的卫生等；第三，对学校服务范围内的设备、设施定期维修保养、巡检等方面做得不够到位；第四，物业管理部门不能够主动的服务学校，在服务方面存在着不到位、不及时的情况，常出现拖拉工作的现象。

二、 我国高校后勤物业管理目前的现状

我们从高校后勤管理的性质来说,它其实只是高校后勤管理工作的一部分, 自后勤物业管理改革以来,这段时间是一个计划经济到市场经济的过渡时期。然而在这段过渡时期,我国高校后勤物业管理部门在面对机遇的同时也面临着挑战。高校物业管理不仅脱胎于高校,而且其服务对象同样是高校内部，它们之间着种种密切而又复杂的联系。目前我国还有很多高校没有建立后勤物业管理体系,这些高校的管理行为其实差不多都是行政行为。高校的后勤物业管理其实只是建立了管理体制框架，在其部门内部实施了相应的规范物业管理制度的一系列机制。但是这种物业管理思想依旧处在市场不完善、不健全的建立状态，它的运营模式没能完善、完全的建立。目前我国一些高校的物业管理仍然沿用着传统的管理体制，有些高校的物业管理公司虽然在名义上是从学校分离出来的，并且有着独立的企业在运行。但这些企业不具有独立的法人资格，和学校依旧存在着附属关系。

三 、对我国高校后勤物业管理提出的建议

1.高校后勤管理需引进专业的物业公司

很多人认为高校后勤管理需要引进专业的物业管理公司，从而增强市场竞争意识。我国高校后勤物业管理目前正在向市场经济意识转变，能够适度引进专业的物业管理公司参加高校的后勤管理,像这样的模式是可以对学校物业管理观念进行转变的，同时还能使高校后勤物业管理公司学习到更专业的、更先进的服务手段和管理经验，增强危机感和竞争意识。我们认为高校的教职工也要改变一些观念,逐步树立正确的有偿服务理念、市场意识和服务意识，从而推动高校后勤物业管理更进一步的顺利发展。

2.高校后勤物业管理公司需提高服务质量

我们知道高校后勤物业管理服务的对象其实就是高校的师生员工。所以，物业管理公司在服务的过程中一定要坚持“以人为本”的理念,树立好高校后勤物业管理的品牌形象。并且需要做好以服务促进物业管理的进步,从服务质量中求效益,为高校师生员工提供休闲、学习、娱乐、生活等全方位服务,以此来推进高校后勤物业管理有效、协调的发展。同时为师生员工提供全方位、高效、优质的服务。营造经营有序、文明向上、服务周到、舒适、环境优美的良好环境,让师生满意。在提高硬件档次、改善校园环境、提高后勤服务质量等方面需要不断加强进步、发展。

3.高校后勤物业管理公司需加强创新管理体制

大多数人认为高校物业管理公司在今后的发展中一定要从根本上理顺产权关系,建立独立核算、自负盈亏、自主经营的经济实体,并需不断地增强其自我发展能力。物业管理企业需在管理上提高管理效率、减少管理层次；在运营上需不断拓宽经费来源等,以此为物业管理企业的发展注入一个新的层次,使物业管理工作能够长期良性循环以及使高校后勤物业管理工作逐渐走向市场化、规范化、专业化经营的轨道,这样有利于高校教育事业产业化发展。

我们认为高校后勤物业管理公司作为经营服务实体,就一定要进行机制转换，愿意为教育服务、能正确把握改革方向、高效、选配精干的领导班子；以及尽量减少物业管理人员和层次,提高工作效率；在此同时还需努力、争取实现经营机制的创新等,并坚持按产业化、企业化的要求,建立一个有效的、协调的运行机制,最大限度地对各种资源配置进行优化,降低其经营成本,同时建立一个健全“自我约束、独立核算、自我发展、自负盈亏”的现代企业制度。从而形成一个具有我国高校特色的后勤物业管理发展模式。

参考文献

[1]李跃建.我国现阶段高校后勤管理模式研究[D].华中师范大学,2002年.

[2]汤占利,王海.浅谈高校物业管理监管工作新模式[J].高校后勤研究,2010年01期.

[3]张舟.高校后勤物业管理探析[J].全国商情(理论研究),2010年04期.

[4]王峰.如何创建富有高校特色的管理模式[J].城市开发,2010年05期.

[5]李才俊,万瑞林. “四会、四自”学生管理模式的探索与实践[J]. 教育文化论坛, 2010年03期.

[6]赵海霞.高职工商企业管理专业教学新模式研究［J］.职业教育研究，2009年01期.

（作者单位：广西壮府建工物业服务有限公司）

4.某某物业公司安全责任考核制度 篇四

一、目的为了公司安全责任制的落实，加强安全生产管理，强化安全责任，防止各类事故的发生，特制定本制度。

二、适用范围：本制度适用**物业有限公司

三、职责

1、公司总经理负责本公司的安全责任考核。

2、公司副总经理负责实施考核工作；协调解决考核中出现的问题。

四、安全生产责任考核内容

1、公司安全生产负责人是本公司安全第一责任人，对本公司安全生产工作负全面责任。

2、安全责任制考核内容，主要是本公司是否采取有关措施控制本公司安全事故的发生，以及公司安全责任人实现安全责任制及履行安全生产职责情况、安全目标完成情况等。安全责任人履行职责考核的具体内容包括：

（1）安全责任制履行情况；

（2）安全教育与培训情况；

（3）安全会议情况；

（4）安全检查及隐患整改情况；

（5）事故调查处理管理情况;

(6)危险作业管理情况；

（7）安全活动情况；

（8）安全管理考核情况；

（9）安全目标完成情况等。

五、考核方式

1、安全考核小组负责对本公司安全责任制的综合考核。

2、安全生产负责人负责对本公司安全责任制进行考核。

3、安全目标每年考核一次。

4、对其范围人员每季度考核一次。

六 奖惩办法

1、安全考核时，应认真听取被考核负责任的工作陈述、现场了解情况、查阅有关资料和记录进行考核。

2、考核应与被考核负责人当面交换考核情况，提出整改意见，并报请领导审阅。

3、存在重大事故隐患整改不力的、取消当安全奖励资格，并对负责人进行

通报批评。

4、考核结束后，应及时向上级领导进行汇报。对考核情况较好的，给予一定数额奖金，较差应进行通报批评。

七、安全责任制考核项考核标准

1、发生安全责任事故的一次扣当月安全奖；

2、出现一人次轻伤事故扣当月奖金及半年安全奖；

3、出现一人次重伤事故扣半年奖金及全年安全奖，并追究有关人的责任；

4、出现重伤以上事故，按照《事故管理制度》中有关规定追究有关人的责任，触犯刑法的，由国家有关部门依法追究刑事责任；

5、岗位人员应正确使用安全器具，查出不会使用或未穿戴的罚款20元；

6、岗位人员应正确熟练运用事故应急处理预案，处理事故险情。查出对事故处理预案不能正确运用扣当月奖金；

7、安全台帐不健全、记录不规范扣相关人当月奖金；

8、安全活动日发现缺少活动次数扣相关人当月奖金。

八、记录

1、安全目标考核记录

2、安全职责考核记录

九、评审修订

5.物业公司_施工单位安全管理 篇五

为明确施工现场管理单位武汉顺诚物业管理有限公司10086服务中心（甲方授权物业公司）与施工单位（乙方）的权利与义务，建立安全、文明、有序的现场工作环境，保障“10086客服中心”业主利益，制定本规定以兹共同遵守。

一、涉及内容

1、安全用水、用电管理。

2、公共财产保护。

3、中移动专有财产保护。

4、施工现场协调。

5、材料运输、垃圾运送。

6、动火作业。

7、环境卫生保持。

8、损害业主其他利益的行为。

二、甲方的管理要求

1、甲方有权对乙方的施工质量及现场安全进行检查，如有不符合规定的可以要求重新安装或停工整顿。

2、甲方有权对乙方有序施工进行管理，并对施工单位的合理要求给予配合。

3、甲方有权对乙方现场施工人员进行管理，对违反施工现场安全管理规定的人员进行处罚、造成损失的追究乙方单位相关责任。

4、甲方有权对乙方进出的施工材料、物品进行检查、登记，并对通道、设备的使用进行控制。

三、乙方的管理要求

1、乙方进场前应到物业公司办理施工人员临时出入证，凭证出入，无证禁入。

2、乙方必须遵守甲方对于现场管理的各项规定，并承担本单位施工人员的安全教育工作，负责中移动专用物品安全及保管。

3、乙方进场前应加装物业指定型号的用电计量装置，未经允许不得在强电井（柜）、泵房等部位私接用电，临时用电要设安全保护装置。

4、施工现场进行电焊等动火工作，必须办理动火作业申请，经安全部批准后方可施工。

5、施工现场禁止吸烟，对违反者处以1000元罚款，造成火灾等损失的追究施工单位责任。

6、施工中所产生的垃圾必须袋装运输，暂放在指定地点，日产日清。

7、施工人员出入、搬运货物给公共设备造成损失的，由施工单位承担全部责任。

8、施工人员必须在规定的区域内工作，不允许到其他楼层乱窜，将清理出场。

9、施工单位存放在现场的工具及工程所需的材料必须放置到该单位施 工现场内，不允许在公共区域内乱堆乱放，严禁堵塞消防通道。

四、违约责任

1、乙方违反施工现场安全管理规定，在物业公司警告后施工单位应未改正或采取必要措施的，物业公司将根据事情的严重程度据实上报10086

客户服务中心相关部门，根据相关规定进行处罚，如该类事件重复发生的，加倍扣款。

2、乙方违反现场安全管理规定，未造成损失的，乙方应向甲方及受害方书面致歉并接受相应处罚；造成损失的，应承担由此造成的一切责任。

武汉顺诚物业管理有限公司

6.物业管理公司安全工作常抓不懈 篇六

【本报讯】长期以来，赛格物业管理公司针对公司经营物业的特点，把消防安全作为一项重要工作列入议事日程，常抓不懈，始终象抓经济指标一样重视抓紧抓好。

建立健全安全生产责任制

实行全员安全生产责任制，总经理为安全第一责任人，副总经理为公司的直接安全责任人。明确各职能部室安全职责，工程技术部负责公司的机电设备的安全管理工作；保卫部负责公司的消防管理、治安保卫、停车场的安全管理工作；办公室负责公司办公楼、车辆及员工行政安全工作；物业经营部负责各物业片区的安全管理工作；财务部负责本部门及相关的安全工作。职能部门员工在本职责范围内做好有关的安全生产工作。各物业管理处主任为所管物业的安全责任人，对管理处的安全消防工作全面负责；管理处员工对本岗位的安全生产负责，接受安全生产教育、培训，遵守公司的安全消防制度、操作规程，不违章作业，特种作业人员持证上岗。如果不认真履行职责，工作不到位，发生安全事故，造成经济损失影响，依章追究责任。管理处与业主、使用人签订《安全管理责任书》，明确各自的安全职责和责任。

完善安全生产管理制度

安全生产规章制度和安全操作规程是搞好安全工作的保证。为了使公司安全生产工作有章可循，公司始终重视安全规章制度建设，按照党和国家关于安全生产的方针、政策、法律、法规及政府部门有关安全生产的规定要求不断制定、修改和完善公司的安全消防管理制度和应急预案。包括：安全管理制度，安全管理奖惩办法、安全生产工作检查考核办法，消防安全检查规程，消防安全检查考核标准，安全生产应急预案，事故报告与处理程序，应急准备响应程序，治安消防管理手册，环境、安全检测测量控制程序，职业健康安全目标与管理方案，管理处火灾、强热带风暴、食物中毒、化学污染、机电设备故障等应急控制等一整套规章制度和操作规程。各物业片区的设备安全操作规程、运行、维修保养规定全部上墙，并定期组织操作管理人员进行培训，要求员工严格遵守操作规程，预防事故的发生。

实行三级检查制度

公司实行三级检查制度，每季度组织一次安全检查工作，各职能部门、管理处每月组织一次检查，员工日巡视检查和重大节假日、重大活动的安全检查。具体检查：供配电线路设备设施，消防安全设备设施及器材，易燃品、化学危险品，各种安全标志标识，安全出口通道等。通过检查发现存在的消防安全隐患并及时组织整改消除这些安全隐患，预防各类事故事件的发生。去年公司组织５次安全大检查，配合市、区、街道安全、消防等部门安全消防检查３１次，检查业主单位２４７５个，检查发现的问题和隐患２２３７处（项），向业主发《消防安全整改通知书》４５２份，并落实人员跟踪业主使用人对存在的问题、隐患进行了有效的处理，从而保证了各物业片区的安全，受到业主和有关部门的好评。

公司管理的各物业小区、大厦实行２４小时安全巡视检查制度。保安员负责治安消防的安全巡视检查，房管员负责分管物业责任区业主范围消防安全巡视检查，设备管理员负责设备运行的安全巡视检查，维修人员负责设备设施故障维修工作。夜间安排人员值班，一旦发

生火情、治安、设备等事件，立即进行有效处理，确保大厦的安全和正常秩序。采取的主要措施有：

１、提高员工的安全防范技能。公司一直重视开展安全活动，按照要求结合公司工作实际，积极开展安全生产月、１１９消防宣传日活动，组织电工、管道工、电梯维修等维修技术人员的技能比赛，组织公司员工进行物业管理消防安全法规知识竞赛，各物业片区的组织消防演习等活动。

２、做好机电、消防设备、安全器材的维护管理。在消防安全工作中，公司舍得投入，予以财力保证。２００７公司投入安全消防资金伟８７．３２万元，主要用于赛格科技工业园的火灾自动报警系统改造，３１号、４４号电梯改造，安全系统改造；电梯安全检测１０８台，购各种消防器材７８５件，制作安全标１３６块，及时抢修排除有关设备设施故障。

３、重视培训宣传。公司设立了１名专业培训师负责公司的培训工作。通过培训和宣传，提高公司员工的安全消防知识和技能，增强业主使用人的安全消防意识。２００７公司员工培训１３２次期，４９９６人次；其中新入职员工１２７人，新入职的保安员９８０人。员工培训的主要内容为安全、消防法规，公司的安全制度，设备运行、操作、维修规程，消防安全知识和技能等。对业主使用进行消防安全培训８期，单位２２４个，３７６人，包括万商集团、百佳、苏宁、赛格科技园、群星广场、紫玉花园、光纤小区等物业的商场、网吧、宾馆、饭店、公司的安全负责人和管理人员。赛格科技园管理处安排人员到各饭店、商店对员工进行灭火器操作培训受到好评，效果良好。

7.物业公司安全生产管理制度 篇七

一、应收账款控制和管理的成本分析

随着市场经济的不断发展和进步,赊销和赊购已经成为一种重要的交易方式。物业管理公司因为赊销的对象为众多分散的业主而产生应收账款,之所以这样做主要是为了扩大销售,增强公司的竞争力,进而获取更大的利益。由此可知,应收账款是公司的一项重要的投资行为,而投资一定会产生成本,在对应收账款控制和管理之前一定要全面了解应收账款成本的构成[1]。

应收账款成本主要由三个部分构成,即管理成本、资金占用成本以及发生坏账的成本。管理成本顾名思义就是由于应收账款管理而消耗的公司开支,主要包括对业主资信状况调查产生的费用、管理人员费用、记录以及监督等费用。资金占用成本主要是指公司将资金放在应收账款上而导致公司失去的机会成本。坏账成本主要是指应收账款无法回收给公司带来的损失。正确分析应收账款成本的构成,可以帮助公司正确权衡这种政策实施增加的盈利以及成本之间的关系。只有在盈利大于成本时才能实行赊销制度,而当账款赊销制度有良好经济效益时,公司可以考虑将信用条件放宽,从而增加赊销量,提高企业的盈利水平[2]。

二、对应收账款控制和管理的策略分析

(一)真实全面的收集关于业主的资料,对业主的信用进行评估,做好业主信用管理

对于企业来说,赊销存在一定的风险性,为了将这种风险最小化,关键就是要做好对业主的信用管理,只为信用状况良好的业主提供赊销服务。首先,加强建立健全信息管理制度,做好对业主的信息管理。物业管理公司在办理业主的入伙手续时一定要将业主的详细信息填写清楚,并核实业主信息的真实性。同时,物业管理公司还需要定期对业主的资料进行更新,以便在发生相关事件时可以及时和业主取得联系。其次,需要对业主的经济能力以及信用进行评估,不断优化业主资料,建立业主信用档案,对于信用较差的业主需要采取一定的措施保证公司的利益[3]。

(二)采用科学的信用政策

物业管理公司采取的信用政策直接影响应收账款回收质量的好坏,因此物业管理公司需要根据实际的情况制定科学的信用政策。信用政策主要包括三个方面的政策,即现金折扣政策、信用期间政策以及信用标准政策。其中比较重要的是信用期间的选择,所谓的信用期间就是指公司允许业主从享受服务到付款的时间,信用时间过短或者过长都会对公司不利,时间过短不能吸引业主,而时间过长会导致公司产生的费用增多,甚至有可能会大于收益。物业管理公司在和业主签订付款合同时就需要明确信用期限,不同的业主可以有不同的信用期限,可以根据业主的意愿以及信用情况进行调整。一年收费一次可以减少业主缴费的次数,给业主带来方便,减少物业管理公司收费的工作量。但是如果业主不能按时缴费,则会对企业造成严重不利的影响,使企业面临较大的财务风险,同时也会增加业主一次性缴费的资金压力。本文笔者建议物业管理公司每个月收费一次,这样可以大大降低坏账风险。这种缴费方式虽然增加了业主缴费的次数,但是由于银行代扣、微信、支付宝等电子银行技术的发展,很大程度上降低了对业主造成的麻烦,因此每个月缴费一次切实可行[4]。

(三)建立完善的应收账款控制和管理机制

应收账款管理和控制的状况直接影响公司的现金流量,进而影响公司的运营。因此,物业管理公司的领导人员需要提高对应收账款控制和管理问题的重视程度,明确各个相关部门责任、义务和权利,重点提高对财务部门的要求,要求财务部门定期对每笔应收账款的账龄以及增减变动情况进行核算,分析每笔应收账款形成的原因以及准时回收的概率,并整理成系统的报告,反馈给公司的领导以及其他各个相关的部门。同时,物业管理公司还需要根据实际的情况制定科学合理的应收账款控制和管理规章制度,将应收账款回收的情况和相关部门以及员工个人的绩效薪资相挂钩。另外,还需要加强对应收账款余额的控制,将其控制在物业服务总收入的2%-10%之间。为了提高应收账款的回收率,还需要将具体的回收责任分配到具体的项目负责人和相关工作人员身上,在年终需要对项目负责人以及员工个人的工作绩效进行评价。对于工作不到位的人员需要调整岗位,优化工作队伍,提高应收账款的回收率[5]。

三、提高应收账款回收率,防范和降低坏账发生的策略分析

(一)加强对应收账款回收情况的监督和管理

由于物业管理公司面对的是广大的业主,收费工作比较繁重,并且应收账款的时间长短也不一样,需要具体情况具体对待。在现实中,费用拖欠时间越长,回收的难度越大,形成坏账的可能性也越大,因此一定要加强对应收账款回收情况的监督和管理,尽量缩短业主逾期的时间,降低坏账的发生率。

(二)调整应收账款回收的政策

科学的收款政策是提高应收账款回收率的重要保障。因此,物业管理公司需要根据不同的业主制定不同的收款政策。对于逾期为缴费的业主需要在合适的时间催款。对于逾期较长时间的业主,业务人员上门催款时改善可以给予业务人员一定的折扣,以便更好的和业主进行协商。另外,为了提高工作人员的工作热情,还需要给予工作人员一定的奖励。

(三)对收账策略进行调整

对于拖欠时间不同和信用品质不同的客户需要采用不同的收账办法,这样可以收到事半功倍的效果,切勿采取一刀切的方式催款。一般情况下,催款都是循序渐进的,首先是通过信函、电话联系等方式,然后是上门面谈、协商,最后是仲裁和诉诸法律。对于超时较短的业主,不要进行过多的打扰,以免引起业主反感,对于时间比较长的业主也需要用婉转的态度通知,在通知无效时可以上门面谈甚至诉诸法律[6]。对于通过法律途径催收的,一定要保存好相关证据,以便获得最有利于企业的诉讼判决。另外,要注意避免超过法律规定的2年诉讼时效。

(四)建立应收账款坏账制度

在商业信用行为当中,坏账行为是无法完全避免的,但是物业管理公司需要尽量将损失降到最低。首先,公司需要坚持谨慎性原则,提前对坏账发生情况进行评估,建立健全坏账准备制度。其次,需要根据业主的财务状况评估坏账的风险,然后选择最恰当的会计政策,根据现行的准则,采用备抵法对坏账进行有效的处理,尽量减少公司的损伤。最后,公司还需要真实的反映管理费用收支状况,维护公司以及广大业主的利益。

四、结语

综上所述,对于物业管理公司来说,做好应收账款控制和管理工作具有重要的意义,有利于降低财务管理的风险,提高企业财务管理的水平和经济效益。因此,物业管理公司的相关领导人员应该进一步提高对应收账款管理和控制的重视程度,优化财务管理的政策,改变收账的方法,做好对业主的信用管理,并加强对应收账款回收情况的监督和管理。只有这样才能做好应收账款的控制和管理工作,将企业存在的应收账款风险降到最低,提高物业管理公司经营发展的质量。

参考文献

[1]霍晓静,钱艳辉.应收账款的风险控制与管理浅析[J].网友世界·云教育,2013,(18):74-75,76.

[2]谢传兰.浅析企业应收账款的内部控制与管理[J].现代经济信息,2012,(24):192.

[3]王云燕.浅谈企业应收账款的风险控制与管理[J].铁路采购与物流,2013,(5):65-66.

[4]范荣芝.“应收账款”风险管理与控制[J].安徽冶金科技职业学院学报,2013,(1):82-83,86.

[5]李彬.化解企业“应收账款”风险刍议[J].新财经(理论版),2013,(7):213-214.

8.物业公司安全生产管理制度 篇八

【关键词】物业管理；业主；关系

1.物业管理公司与业主的定义

1.1物业管理公司

物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。

1.2业主

业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。

1.3物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

2.物业管理公司与业主的关系

物业管理公司受业主的委托，对其物业实施管理与维修，对业主提供各种服务。物业管理公司与业主的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

目前的物业管理公司很大一部分是由房地产开发企业自行组建的子公司，房地产开发企业建成房屋后，将其交由子公司――物业管理公司管理。还有一部分物业管理公司由原房管部门中剥离出来。随着社会主义市场经济体制及竞争机制的建立，这种由房地产开发企业或房地产行政主管部门指定物业管理公司为业主进行管理的方式越来越不适合时代的要求。随着招投标机制引进物业管理行业，业主的合法权益将得到更多的尊重，物业管理公司也可根据自己的情况参与投标竞争。在这种“双向选择”之下，物业管理公司要想占领市场，就必须不断提高业务水平，端正服务态度，保证工作质量；业主与物管公司是相互独立的，业主委托物管公司代表业主从事某类活动，这实质上是经济学意义上的（不是民法意义上的）一种委托代理关系。业主被称为委托人，物管公司被称为代理人。

委托人想使代理人按照自己的意愿選择行动，但委托人不能直接观测到代理人选择了什么行动。我们应明确委托人与代理人的目标，通过对物管公司（代理人）与业主（委托人）的运行机制进行分析，我们可以知道：代理人的目标是追求自身收入或期望效用最大化。而委托人的目标主要有两类：一类是如何使预期损失（如火灾、盗窃、污染等）最小化；另一类是如何使其预期效用（如舒适的生活环境、便利的服务等）最大化。

3.如何协调物业管理公司与业主关系

3.1明确双方定位，利益共享

关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上，《物业管理条例》中已确认了两者是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系；但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。

在物业管理活动中，物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异，但目标是一致的。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念。双方的思维都单方面地局限于一般的商品交换，遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。

3.2建立互信机制，共存共荣

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是物业管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主，都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题、解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。应在提高服务品质与管理水平、提高服务档次、推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主至上”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，要在提升一线员工素质上下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效地与业主进行沟通。

和谐的小区，业主和物业管理企业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑剂”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我、我中有你，和平共处、共存共荣。

3.3促成交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识、信息等在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情、拉近距离的有效手段。因此，不管是物业管理企业还是业主，都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能关系融洽、和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，为了保证其健康发展壮大，应尽快完善法律法规是前提。同时结合实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。此外，应该加强行业协会建设，强化行业协会指导协调功能和“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场健康、有序、规范地发展。

总而言之，要处理好物业管理企业与业主的关系只要思想观念端正，并且巧妙地利用沟通的方式和方法，就一定能够做好物业服务工作，就一定能够提升物业管理的服务质量，就一定能够打造自己的服务品牌，实现物业管理的可持续性发展，为创造社会主义和谐社会做出新贡献。

【参考文献】

[1]颜哲，魏锋.业主与物业管理公司之间的委托-代理关系模型化分析.重庆建筑大学报，2000，22.

9.物业公司安全生产管理制度 篇九

一、水电工作人员必须熟悉掌握水电设备管线的分布情况做到心中有数。

二、严格按照水电安全操作规程进行，停电停水前必须经主管领导批准后，并下达通知方可进行。

三、实行每日一巡回的检查制度，发现设备及管线有隐患及故障，及时予以登记并马上通知水电工作人员进行及时处理。

四、水电管理中心将每周进行一次巡回检查，并查看每日安全登记册，逐项进行检查落实。

10.物业公司安全生产管理制度 篇十

×物业管理有限公司

二〇〇×安全保卫部经理目标管理责任书

为确保××××物业管理有限公司安全保卫部计划目标得以实现，经公司与目标责任人安全保卫部经理共同商讨，已确定××××物业管理有限公司安全保卫部二〇〇×年工作责任目标，并由目标责任人代表安全保卫部签署确认。

一、责任目标

1、管理目标

1）遵守国家法律法规和公司各项规章制度；

2）全年不因本部门的责任和原因而发生重大安全责任事故。“重大安全责任事故”是指：

★因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；

★因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；

★因失职或玩忽职守引发的火灾事故；

★因失职或玩忽职守引发的水浸事故；

★因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。

★因失职或玩忽职守引发的业主／使用人重伤、死亡事件。

3）员工培训计划完成率100，员工上岗培训合格率100；

4）抽、检查员工对安全保卫部工作的满意率达90以上；

5）员工绩效考评合格率98；

6）服务规范的出错率(以检查、投诉记录为准)98；

7）工作的操作规程内审严重不合格为零，轻微不合格10项以下，观察项20项以下；

8）工作的操作规程抽检合格率92；

9）消防设施、设备的使用完好率为100；

10）普通治安案件的发生全年不超过4起，有效处理率100；

11）其他各类突发事件的有效处理率100；

12）灭火预案演习达标率100；

13）训练考核达标率98；

14）各类值班记录（含消防监控报警记录、值守记录）、服务总台非工作时间段人员进出大厦登记抽检合格率100。

2、服务目标

业主委员会、业主（使用人）对本部门安全护卫以及消防工作的满意率97。

3、经营目标

1）全部配员××人。其中：部门经理×人、安护主管×人、监控班××人、巡护班××人、城管队员×人、车辆管理××人。

2）配合总经理办公室将全年属本部门的各项开支控制在《预算明细表》计划内。

3）收入指标

收入指标明细表

序次

费用项目

年定额数（元）

备注

1寄车费用

2汽车停车费

合计

二、责任人的权利

为保证上述责任目标的实现，责任人(安全保卫部经理)的权利如下：

1、人事管理权

1)对安全保卫部所属班组长(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。

2)对安全保卫部副经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。

3)编制范围内临时工的招聘录用决定权。

4)岗效工资制标准范围内的调薪建议权。

2、管理决策权

4）主持安全保卫部的日常管理工作。

5）组织实施安全保卫部的工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。

6）主持召开安全保卫部的各类工作会议。

3、申请支持权

1）依据安全保卫部的工作进展情况，申请专项经营管理资金和其他资金支持。

2）申请修改安全保卫部的组织架构和人员定编。

3）申请业务支持。

三、责任人的义务

1)接受公司的统一领导。

2)向公司作工作汇报。

3)确保责任目标的逐步实现。

4)自觉接受公司其它各职能部门的监控、考评、检查。

5)每月27号前按时上报次月度工作计划报表。

6)每月2号前组织目标评估，质量评审，进度、质量考评。

7)每季末的次月3日前组织员工季度绩效考评。

8)积极配合公司完成其他专项工作。

9)保证安全保卫部的各个标准作业规程的贯彻执行。

10)保证安全保卫部的操作不违背国家的法律、法规。

11)保证员工的生活、工作秩序。

12)保证员工的整体操作技能和工作质量。

13)为公司培养人才。

四、公司的权利

1、有对安全保卫部的运作状况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督的权利。

2、有对目标责任人及以下各级员工的任免权、解聘权、调配权。

3、有要求责任人出示、收集、解释各类数据、原始凭据、记录的权利。

4、有对安全保卫部费用预算实绩的审计权、监控权。

5、有对目标责任人的绩效考评权、奖罚权。

6、专项事件的调查权。

五、公司的义务

1、及时提供合适的业务支持。

2、提供

信息支持。

3、提供资金支持。

六、目标考评

公司总经理负责目标责任人的绩效考评。考评标准和办法的依据为公司绩效考评相关标准作业规程和本目标管理责任书。

七、目标奖罚

1、目标责任人(安全保卫部经理)必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。

2、如果工作目标完成，则安全保卫部可按董事会核定的计划额度编制奖金分配方案并进行年终奖金的分配（兑结预支的季度奖金）。

3、如果本责任书所列三类目标不能全部完成，则，每不能完成其中一项指标，扣减目标责任人的25目标奖金，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚。

4、若发生不可抗力而致使目标责任无法完成，则本目标责任书失效，遗留问题由公司与目标责任人共同处理。

八、其他事项

1、本目标管理责任书壹式肆份，公司存档两份，目标责任人一份，安全保卫部经理存档一份。

2、未尽事宜，由目标责任人同公司协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。

3、本责任书自签订之日起生效。

4、本责任书解释权在公司。

目标责任人签署：总经理签署：

日期：日期：

附：《××××物业管理公司目标管理考核表》

《××××物业管理公司目标管理经济处罚细则》

11.物业公司安全生产管理制度 篇十一

2015年1月，北京的江女士回家后发现家中全是水，经查看，系厨房管道井内热水管发生崩裂所致。江女士当即给物业打电话，物业上门检查后采取了关闭阀门的紧急措施并协助清理了渗水。江女士认为该段管道属公用设施，物业应赔偿其室内装修损失。物业则否认漏水系公用管道引起，且其已经采取了应对措施，不应进行赔偿。因双方不能就赔偿问题达成一致意见，江女士向法院提起诉讼，要求物业赔偿家具损失6万元、装修损失8万元。

司法鉴定

案件审理过程中，经原告方申请，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋厨房管道井内热水管漏水原因进行鉴定。

鉴定中心技术人员在法院的安排下对现场进行了勘验，现场利用内窥镜对管道井内的热水管进行观测，发现热水管水平支管存在砂眼、锈瘤缺陷，且管壁存在漏水现象（见图1、图2），同时可见室内地板、门框、墙体等部位的装修存在破损现象。根据现场勘验情况，鉴定中心给出鉴定意见：涉案房屋厨房管道井内热水管漏水的部位为热水管水平支管，该水平支管漏水原因为管道缺陷。

法院判决

结合鉴定结果，法院认为，物业管理的公用热水管管道缺陷漏水造成江女士家中被浸泡进而产生相应财产损失，原告要求物业赔偿损失合法有据，法院予以支持。

根据鉴定中心出具的修复方案及资产评估机构出具的资产评估报告，最终法院判令物业公司赔偿江女士装修损失三万九千元、家具损失二万二千元。

资料链接：

12.物业公司安全生产管理制度 篇十二

近日,记者来到位于深圳的中航物业总部,专访了中航物业董事长石正林。在采访中,石正林为记者展示了中国物业管理行业的发展历史与前景,以及中航物业的发展历程与战略布局……记者深刻体会到中航物业所展现出的源于中航工业的航空精神,以及植根于改革开放前沿阵地深圳的创新精神。而这一执着前行的过程中,石正林带着他的团队和企业,不断探索创新,在物业管理这片天空中一飞冲天、展翅翱翔!

坚持服务为本努力让客户更满意

如果按从事物业管理服务的时间来划分,那中航物业毫无疑问能归类到中国物业管理的元老级企业。

中航物业的起源,可以追溯到1985年中航地产的成立。当时,作为中航的一个下属单位,中航物业主要提供后勤服务。1991年,距离中国第一家物业管理公司成立刚好十年,物业行业在中国发展方兴未艾。这一年,石正林正式涉足物业行业,在公司主要从事物业经营、租赁、房产的管理和收费等工作。

“其实那时候,还没有物业管理这种叫法,后来的物业管理企业都是从前期的后勤服务企业转型过来的。”石正林说,无论是初始的后勤服务,还是后来发展起来的物业管理业务,中航物业都始终强调服务品质,“因为服务是物业管理的基石,企业只有以优质服务赢得客户的信任和尊重,才能继续发展”。而服务品质是以技术实力作为基础建立起来的,航空人对技术的孜孜不倦的追求,恰恰成为中航物业突出于其它物业管理企业的特质。

到1995年,物业管理行业逐渐向中国大中城市延伸,相关法律法规的颁布和实施,也为行业的迅猛发展提供了非常有利的条件。在行业与企业不断迎来机遇的同时,石正林开始思索物业管理的发展方向,并有意识地寻找一些从事物业服务的朋友进行交流,逐渐有了企业的发展规划。

时间定格在2004年,这是中航物业发展历程中值得铭记的一年,中航物业顺利中标全国人大常委会机关办公楼的物业管理权,这标志着中航物业赢得国家、省、市各级领导和客户的信任。而石正林作为中航物业的董事总经理,带领团队对中航物业进行重组整合的“大手术”。这次整合后,中航物业迎来了加速跑的黄金时代。十年弹指间,中航物业从整合前的年营业收入8921万元,利润总额956万元,发展到2014年年营业收入16亿元,利润总额6492万元。

“当时我们的目标就是把中航物业发展成为行业的领先企业。”石正林说,要做到这一点,就必须保证自身的技术实力和服务质量能成为行业标杆,并且能赢得客户的推崇。

此后,中航物业在探索中不断前进。凭借自身航空工业的背景和“让客户更满意”的经营理念,中航物业走上了以机构物业为主要核心业务的差异化发展道路,在业内获得越来越多的荣誉和认可。在这期间,以石正林为代表的中航物业员工越来越认识到物业管理对于社会的重要性以及巨大的发展前景,并决定将中航的物业服务市场化,从而提升自己的管理水平。

“在物业管理行业内,从来就不缺少勇于转型变革的先锋,如果不与时俱进地提升自己的管理水平,就很容易掉队。”石正林说,在物业管理行业的发展进程中,很多具有超前的洞察力和快速的执行力的优秀企业引导着行业的转型变革,推动着行业的快速发展。在这个环境下,中航物业想要脱颖而出,就得打破旧有的思维方式,认真了解客户需求,提升服务品质。

为此,中航物业一方面苦练内功,通过不断学习国内外先进的管理经验,在行业内率先导入各类先进的管理工具,包括精六、平衡计分卡,用科学的管理体系有效地梳理引导企业的发展,并通过建立培训管理体系、设立统一服务热线、铺开网络办公系统等一系列举措,不断夯实自身的物业服务水平。另一方面,中航物业借着中国物业管理行业大发展的春风积极扩大规模,一边纵向发展,把机构物业服务做到极致,另一边横向扩张,积极开展住宅小区物业服务、酒店物业服务等多种多样的高端物业服务。

这样的发展模式在业内独树一帜,而中航物业也在发展中取得了累累硕果。2008年1月18日,第二届中国物业管理金榜揭晓,中航物业综合实力全国排名第二,时任公司董事总经理的石正林获评物业管理行业“年度风云人物”。

先做强再做大率先提出“物业服务集成商”

近年来,移动互联网思潮来袭,物业管理企业的战略转型也走上了快车道。在这过程中,物业管理行业充满机遇和挑战,不少后起之秀凭借迅速转型异军突起,直逼行业第一梯队。而“老牌”的中航物业也是越战越勇,通过战略转型、改革创新,在千军万马中始终跑在行业前列。

据介绍,中航物业是中航集团为迎战互联网带来的跨界和颠覆而选取的五个试点企业之一。石正林指出,在发展战略上,中航物业一直坚持的是先做强再做大,“做强才是发展的根基”。

如果要提中航物业的业务强项,那么不得不提的就是“机构物业服务”。实际上,在中国物业管理行业中,中航物业堪称是机构物业服务的典范。石正林说,在中航物业的众多业务中,差异化、立足高端市场的战略规划在“机构物业服务”中执行得最为透彻。

“虽然目前我们在机构物业服务这块做得比较好,但在做强机构物业服务这块,我们不会就此停步。”石正林说,经过多年的探索和经验总结,公司发现机构类客户对于物业管理和服务最为核心的需求是楼宇设施设备的全生命周期管理。下一步中航物业将更多地承接机构类客户的后勤采购服务,并承担动产、不动产的管理,担当机构“行政后勤大管家”。

据介绍,中航物业将机构物业楼宇设施设备全寿命管理纳入未来发展的重要战略之一。目前的设想是通过对楼宇设施设备的全项目、多品牌数据信息管理,深入认识物业设施设备的能耗和效率,建立一个大数据库,为电梯系统、中央空调系统、智能弱电系统等三大系统提供服务,进而降低设备故障率,延长设备寿命,同时支持生产商对产品进行创新完善。“在大数据的时代,建立一个优秀品牌数据库,就有机会进行专门的社会服务。”石正林如是说。

在采访中,石正林信心满满地向记者解释这一战略的意义。“以国际咨询公司翰威特为例,它承接了全球500强中超过80%企业的服务,它在管理大企业的经验方面就有天然的发言权。同理,物业公司管理着那么多的小区和写字楼,拥有庞大的客户群体,对‘什么管理方案才是最好的方案’具有实践经验,这就很受客户信任。”石正林还说,现在很多海外地产公司想在中国进行投资,可是并不清楚哪个区域、哪个城市、哪个地段最适合投资,也不清楚具体区域中客户的特点和变化,那么它最有可能找物业公司来咨询,以便于全面精确地掌握投资信息,为投资项目的顺利发展打好基础。而且,物业企业也可以进一步为投资企业做国内项目机电设备的安排、工人配置的安排、销售配置等,提供全程周到的服务。

除了“行政后勤大管家”,在探索转型的过程中,中航物业还提出了“物业服务集成商”的概念,旨在通过整合客户、物业和社会资源,构造“前店后厂”式的组织结构形式,为所服务的项目和客户提供创新和品质相融合的多元化、集中化、一体化的服务价值。

“比如在清洁和绿化这个领域,我们的服务并不是行业最优秀的,那么我们就会将这些工作进行外包,让专业公司去做,而我们则把精力集中于服务品质和管理水平的持续提升。”石正林说,在打造“物业服务集成商”的过程中,中航物业不但实现了自身服务的专业化,还从中看到了新的发展机遇。“我们发现,市场上现有的保安公司很难满足社会的需求,后来我们就成立自己的专业公司,一方面针对自己的业主提供优质服务,另一方面也接外边的活儿,现在我们的这些企业发展得挺不错。”

石正林还说,中国的物业管理与国外相比起步较晚,目前的发展与国外项目仍有很大差距。现在国外的很多物业公司把保安、清洁卫生、楼宇管理这些工作都交给专业公司去做,而它们自己就做起了专职咨询,但目前国内的物业公司这样做的还不多。他坚信,国内企业也会朝这个方向发展。因为行业发展到一定程度,就必然会出现几个巨型企业和少量大型企业,许多大企业有财力物力的支撑,就会选择走专职咨询顾问的道路。

看好行业前景瞄准数据价值发掘新市场

目前,中航物业在全国已拥有300多个管理项目,业务范围覆盖深圳、北京、上海、天津、广州、厦门、济南、武汉、长沙、南昌、成都、南京、昆明、重庆、贵阳、大连、郑州、东莞等全国二十几个大中城市,综合实力在全国物业管理行业中名列前茅。其中,市场化的项目超过八成。

值得一提的是,2003年以来,中航物业就一直保持着每年30%的增长速度。

“保证每年30%以上的发展速度是我们一直追求的目标,同时也是中航国际、中航地产布局全国的战略规划之一。”石正林说,目前中航物业的主要服务对象有两类,一是政府、院校等机构类物业;二是协同地产平台的内部客户。中航物业取得的成绩很大程度是得益于深圳中航集团的快速发展。而下一步,中航物业将充分利用这个优势,向房地产产业链进行延伸,逐步建立自己的客户资源识别系统,以此为基础为房地产企业进行服务。“这么大的资源库,数据价值一定是地产商们十分需要的。”石正林这样说。

而谈及中航物业未来的战略规划时,石正林满怀信心:中航物业的愿景是成为“中国机构市场最大的综合服务集成商”,进一步扩大机构物业的市场份额,确保绝对领先的地位;另一方面,公司将继续整合专业服务公司,提升专业公司整体运营实力,提高专业公司市场竞争力。

在他看来,任何一个企业都不应该盲目发展,而应该有自己的发展思路,应该清楚自己要走哪条路,应该采取哪些发展方式。”一个企业的发展应该是有序的发展,有一条明确的发展道路,从而让整个团队众志成城地向同一个目标进发,形成强大的执行力。”

作为物业行业的元老之一,石正林坚信物业行业拥有非常好的发展前景。“未来最大的价值就是资源价值,而物业公司在这一块具有明显的优势。”石正林说,物业服务企业拥有三大资源:客户资源、物业资源和社会资源,其提供的管理和服务这一产品,必将逐步从传统的经营模式向集成化的经营模式转化,而且这个集成是多资源的集成、多业务的集成、多信息的集成、多渠道的集成,就此来看,物业服务企业的转型升级确是大势所趋——对中航物业而言,依托所拥有的资源,并将这种资源转化为一种新的盈利模式,中航物业无疑已在路上。

13.物业公司安全生产职责 篇十三

1、根据公司保洁标准化要求协助项目经理管理所在项目日常清洁工作;

2、确保公司运作、财务、人力资源、培训政策与程序在项目落实;

3、定期走访项目客户，听取客户对保洁工作的意见;

4、负责对保洁主管的管理、指导、培训、激励;

5、协助管理项目物料的采购和库存;

6、遵守既定的预算指导方针，负责财务预测、监督支出、达到或控制在部门预算内。

物业公司安全生产职责21、监督指导保安、保洁的日常工作情况，检查物业部运作情况;

2、制定物业管理预算及审批日常物业费用支出;

3、定期召开业务会议及各部门会议，传达公司政策及拟定方针，研究解决各项管理问题;

4、对车库管理与规划的合理性提出建议，跟进做好车库各类导视及岗点的规划，确保商场车库的顺畅运行;

5、负责保安、消防突发紧急预案的制定及修改，定期做好各类预案的演练;

6、跟进外包保安、保洁、绿植的招标工作，并跟进其合同的审核、岗位定编、人员预算的确定;

7、代表商场物业与公用事业机构、各政府机关加强联系，以利于工作发展;

8、协助客服处理门店、商户相关客诉工作;

9、做好部门团队管理，确保物业部整体的稳定和服务的提升，及时进行任务传达、工作分解和工作质量把控;

10、其他上级安排的临时性工作。

物业公司安全生产职责3

1.配合项目总对当地公司工程、物业工作的准确性、及时性、合法性与合规性全面管理，制定工程、物业工作计划并监督实施，完成公司年终经营任务及KRI考核指标;

2.负责与房开公司各项技术条件对接及维修、接管等工作;

3.负责工程、物业部门团队建设和管理，明确各岗位职责，定期对团队进行有效考核;

4.与项目当地公安、消防、物业办等相关政府机构，水、电、气、暖等公共事业公司以及项目公司保持良好的合作关系。

物业公司安全生产职责41、参与呼叫中心发展规划的制定。

2、负责呼叫中心运营管理，拟定?呼叫中心运营管理手册?。

3、指导各班组日常运营工作，并进行现场管理与控制，及时督导与改进。

4、负责呼叫中心岗位设置、KPI绩效考核等工作的实施和管理。

5、负责拟订呼叫中心定期培训计划，提高座席人员的沟通技巧及工作效率。

6、负责对呼叫中心整体工作进行评估，提出改进措施并加以实施。

7、负责制定、完善呼叫中心的工作流程，提升呼叫中心的运营能力，监控运营质量。

8、建立、完善《呼叫中心规范》、《呼叫中心业务监督体系》，确保各项服务工作的良性运作。

8、及时处理各班组上报的客户投诉类信息，跟进处理结果。

9、及时处理工作中出现的重大或突发性问题;对部门预算进行有效管理，合理控制费用。

10、汇总各项运营数据，形成总结性报告上报决策层。

物业公司安全生产职责5

1.履行《物业服务合同》规定的相关义务，维护小区环境、秩序、公共设施设备完好;

2.按照物业服务合同约定，完成各项工作，做好物业费收缴工作;

3.加强小区装修管理，确保装修有序进行;

4.及时妥善处理各类投诉，处理好与业主(使用人)的关系;

5.定期组织各类社区活动，丰富业主的业余生活;

6.加强与公司各职能部门的沟通、协调，做好相关工作;

7.完成领导安排的其他工作。

物业公司安全生产职责6

1.保持与业主的联系，对业主进行定期走访并征询意见。完成的业主的满意度调查，并跟进其他部门处理，确保与业主的长期良好关系。

2.负责所辖区的管理费催缴工作，并实施上级制定催缴方案，确保公司物业费收缴指标顺利完成。

___处理各项客户投诉，并向部门专员汇报，确保工作顺利完成。

4.负责业主档案的建立及归档工作并及时更新，确保业主信息完整全面。

物业公司安全生产职责71、负责物业费的收缴

14.物业公司安全生产总结 篇十四

成立综治领导小组、消防委员会、民调委员会、治保委员会、火灾扑救指挥部，明确各机构工作职责。

二、层层落实综治责任

公司董事长为综合治理责任人，与各部门层层签订《综合治理责任书》和《防火责任书》，工贸市场和物业公司分别和业主、使用人签订责任书，把安全责任落实到大厦的方方面面，形成整体合力。。

三、加强法制教育

根据市场和居住户不同的特点，针对性地进行普法教育。市场的业主和营业员流动频繁，为了普法不留盲区，业主进场和营业员上岗必须参加普法教育，经考试合格方可经营和上岗;居住户难以集中，就利用业主委员会、业主座谈会、宣传栏等多种形式，大张旗鼓地宣传《消防法》、《刑法》等法律法规。另外，公司还征订《火警杂志》、《中国公安报》、《治安杂志》等，分发给业主、使用人阅读、学习。今年九月和十二月，两次请省安居消防安全培训中心派教官授课，效果甚好。

四、加强保安队伍建设

大厦共有保安×××人，协管员××人，持证上岗率达80%，从而保证保安的基本素质。保安队伍建设是今年的工作重点，从职业道德、业务技能培训、工作作风培养、快速反应能力等方面，全面提升保安队伍的整体素质，特别是应急处置程序的培训，提高了抗击突发事件的能力。今年11月9日，大厦消防委员会组织大规模消除演练，由于基本功扎实，指挥程序正确，组织疏散有序，灭火作战迅速，后勤保障有力，消防演练取得圆演成功。

五、加强民事调解工作

××大厦是一座综合性大楼，人员成分复杂，容易引发各类纠纷，为及时掌握民调信息，我们注重发展和建设民调信息员队伍，提高民调信息员队伍综合素质，及时掌握民调工作动态。全年调处一般纠纷21起，比去年同期下降20%，调处疑纠纷2起，比去年同期下防降50%，调处率100%，调处成功率100%，有效维护了大厦的稳定。

六、积极配合社区做好“五城同创”工作

15.物业公司安全生产管理制度 篇十五

一、财务管理的内容和任务

1、财务管理的内容

财务管理是物业公司经营活动中重要的组成部分, 其主要内容包括:资金筹集和使用管理、固定资金管理, 流动资金管理, 专项资金管理, 租金收支管理, 公共服务费的收取与管理, 资金分配的管理及财务收支汇总平衡管理等。

2、财务管理的任务

(1) 筹集、管理好资金。为了保证物业经营活动正常, 企业为了满足投资和资金营运的需要, 筹集所需资金, 一方面, 企业需要根据战略发展的需要和投资计划来确定各个时期企业总体的筹资规模, 以保证投资所需资金;另一方面, 要通过筹集资金渠道、方式或工具的选择, 合理确定筹资结构, 降低筹资成本和风险, 提高企业价值, 提高自有资金的收益率.加速资金周转, 提高资金运用效能, 还应管理好资金, 对各项支出做好安排, 严格控制, 注意节约, 防止浪费, 充分发挥资金的效用。

(2) 加强经济核算, 提高投资效益。物业公司应通过财务管理加强经济核算, 改善经营管理, 降低修缮、维修、养护成本, 不断降低消耗、增加积累.提高投资效益和经济效益。

(3) 实行财务监督, 维护财经纪律。物业公司的经营、管理、服务, 必须依据党和国家的有关方针、政策和财经法规及财务计划, 对公司的预算、开支标准和各项经济指标进行财务监督。财务监督主要是对资金的筹集运用和分配活动进行监督, 使资金的筹集合理合法、资金运用的效率不断提高, 确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益, 最大限度地调动多方面的积极性, 保证坚持正确的经营方向, 保护企业财产不受侵犯, 同时也要确保企业取得最大的长期利益。财务管理是以价值指标考核和评定企业及企业内部各核算单位经营管理成果, 通过财务核算程序对企业及企业内部各核算单位的生产经营过程的活劳动消耗、物化劳动消耗和资金占用实施有效的监督。

(4) 加强财务控制。财务控制是对预算和计划的执行进行追踪监督、对执行过程中出现的问题进行调整和修正, 以保证预算的执行。在控制过程中, 由于企业各个部门的运作及预算的执行都会最终以价值的形式体现出来, 都会对企业的资金运动产生影响, 这就需要协调企业全体员工参与全面预算的落实和执行, 以使得企业的经营能高效运转, 实现价值增值。此外, 还要协调好与企业外部各方面的关系, 并充分利用各方面的资源, 为企业谋取更大的利益。更为重要的是, 要对财务活动的各个环节进行风险控制和管理, 以保证目标和预算的执行。尽可能地提出风险的预警方案、确定和甄别风险、采取有效措施规避、化解风险或减少风险所带来的危害等等。

(5) 实现企业价值的最大化。投资者建立物业公司的重要目的, 在于创造尽可能多的财富。这种财富首先表现为企业的价值。企业的价值就是企业市场价值, 是企业所能创造的预计未来现金流量的现值, 反映了企业潜在的或预期的获利能力。

二、当前我国物业公司财务管理上存在的问题

1、管理者缺乏市场观念, 忽视财务管理工作

物业管理是市场经济的产物, 理应按照市场经济的要求, 将物业管理企业全面推向市场, 通过招投标选择物业管理企业, 实行优胜劣汰。但是, 目前除少数城市外, 绝大多数城市的物业管理市场尚未形成, 仍由主管部门或开发企业委派自己的物业管理公司管理物业。这种封闭的自我保护式的管理方式, 不仅有碍物业管理市场的培育和发展, 而且使得物业公司的管理者认为“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”, 缺乏现代管理理念和科学的市场定位, 没有长远的经营谋略, 形不成规模效益, 再加上不重视财务管理工作, 人、财、物、信息等资源未能优化配置, 甚至存在严重浪费, 致使企业经济效益低下。即使在物业管理已实行市场化的地区, 由于行政部的监管尚未到位, 物业市场存在无序的竟争等等。

2、财务管理较薄弱, 内部控制不规范

从总体上看, 物业公司内部的财务管理仍比较薄弱。主要表现在:物业管理行业至今没有一套完整的财务管理办法;有些物业企业尚未制定内部财务管理制度;虽然大部分物业公司设立了账目, 但会计基础管理薄弱、依法建账不到位, 且没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目, 会计信息得不到真实的反映。

3、财务制度多元化, 报表笼统, 无法满足管理需要

同属物业公司, 由于组建方式不同, 则在财务管理上, 有的参照主办单位行业财务会计制度, 有的执行外商投资企业财务会计制度, 还有的执行事业单位财务会计制度。有的物业企业结合自身经营管理的要求, 自行补充和建立了一些内部财务制度及会计核算科目。有些物业公司根据会计制度的要求, 对外提供的报表, 只有资产负债表、利润表、现金流量表, 数据过于笼统和宏观, 无法满足管理需要。

4、资金管理的力度不够, 筹资能力差

物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限, 主要有物业管理的启动资金, 即资本金, 物业维修资金, 日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道, 如银行借款资金, 由于物业公司几乎都是中小企业, 其注册资金较少, 资本实力有限, 加上土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少, 缺乏信用保证, 所以难以取得银行贷款。

5、财务工作人员素质偏低, 水平不高

受传统观念的影响, 一些物业公司的领导认为, 物业公司是服务性行业, 是简单的收收支支、记记帐而已, 对财会人员没有较高的要求, 使得公司所聘用的财务工作人员素质较低, 业务水平差, 无法满足管理需要。

6、专项维修基金使用率低, 或监督力度不够

目前, 我国房屋修修基金有两种代管模式, 一种模式是由政府主管部门代管;另一种模式是由物业公司代管。从性质上讲, 专项维修基金属于全体业主所有, 是业主为维护房屋而提前预付的资金, 政府部门和物业公司只是代管这笔资金, 可现实的情况是, 业主交了钱后, 却躺在职能部门的账上, 一但业主房屋需要维修, 业主就根本不知道这笔资金的存在, 更不知道如何申请使用这笔资金, 导致专项维修基金使用效率低下。按照规定, 专项维修基金用于物业保修期满后的住宅共用部位、设施和设备的维修和更新和改造, 不得挪作他用, 而事实上, 专项维修基金被挪用时有发生。

7、内部监管力度不够

由于物业公司实行“一业为主, 多种经营”, 这就要求物业公司要有相关财务制度和监督制度与之相匹配, 尤其是一些规模较大物业公司, 已实现跨市、跨省经营, 由于这些公司缺乏完善的内部财务制度和监督制度, 企业规模虽然上来了, 但企业整体利润却下降了。

三、改进物业公司财务管理的建议

1、建立完善的物业公司财务制度

一个企业要顺利进行财务活动, 首先就要建立完善的财务制度, 因为企业财务制度是财务管理工作的经验总结, 是组织财务活动的基础, 是处理企业财务关系的准则, 也是实行财务监督的依据。物业公司财务制度是规范物业管理企业财务行为, 协调处理企业同各方面财务关系的法定文件。所以物业公司进行财务管理的首要环节就是建立完善的财务制度。物业公司的财务制度的建立要以国家的有关法律法规为依据。

物业管理企业应按照《企业财务通则》、《物业管理企业财务管理规定》, 结合自己的经营特点和管理要求, 制订一套适合本企业的完善、规范、具体的财务管理制度, 使物业管理企业的财务管理真正做到有法可依, 有章可循, 物业管理企业内部财务管理制度的主要内容包括:财务管理机构的设置, 财务人员的职责分工, 内部控制, 成本费用管理, 财务工作的组织及实施要求等。其主要财务制度有:

(1) 物业管理会计核算办法;

(2) 会计核算方法及凭证账册制度;

(3) 货币资金管理制度 (预算审核管理制、借款管理制等) ;

(4) 现金报销制度 (差旅费报销制度、加班费报销制度、招待费报销制度等) ;

(5) 固定资产管理制度;

(6) 会计报表制度;

(7) 财务检查管理办法;

(8) 驻外分公司财务管理制度

同时, 物业管理企业也应该建立完善的会计制度, 因为在实际工作中, 财务管理与会计核算是密切相关、相辅相成的, 会计核算是财务管理的基础, 它给财务管理提供了很多及时、有利的信息。物业管理企业应当遵循我国的《会计基础工作规范》的规定, 根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》、《企业财务通则》、《企业会计制度》及《物业管理业财务管理规定》的原则, 结合物业管理企业的自身特点, 制订本企业的内部会计制度。

2、建立财务成本分析控制制度, 强化成本观念, 强化队伍建设

物业管理作为服务性行业, 财务管理的一个重要方面就是成本管理, 因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出, 因此物业公司应该树立全员成本控制观念。物业公司一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标, 提高全员成本素质和意识, 使所有单位和部门都重视成本。另一方面通过对人力资源的科学整合, 激活人才潜力, 减少冗员, 降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训, 造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍, 来提高工作质量和效率。

3、规范财务基础工作

主要要做好以下几项基础性工作: (1) 加强对财务信息原始记录的管理。一是要统一规范各种原始记录的格式、内容和方法;二是要明确签署、传递、汇集、反馈、保管原始记录的要求;三是要建立各环节的责任制, 确保原始记录的真实、完整、正确、及时, 健全财务核算资料。 (2) 加强对定额管理的管理, 制定并严格执行企业内部的劳动定额、物质定额、费用定额、人员定额、工时定额及考核办法。 (3) 严格规定企业物质的购进、入库、领用、维修等各环节。计量验收管理工作, 堵塞漏洞, 增收节支。 (4) 加强对财务预算的管理。 (5) 加强对财产清查的管理, 定期做好财产清查工作, 对加强财产管理、加速资金周转、提高经济效益、确保会计报表质量具有十分重要的意义。

4、加强专项维修基金的使用监督, 提高维修基金的安全和使用效率

如何使专项维修基金真正取之于民、用之于民, 是关系到群众切身利益的重要问题。2007年, 建设部和财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》明确规定, 房产主管部门和业主委员会每年应向业主公示住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存情况这就要求政府职能部门切实把有关专项维修资金的政策多向群众宣传;切实按照规定, 将住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存情况定期向社会公布, 给公众提交一份明明白白的账本, 定期由纪检和审计部门对这笔资金进行监督和审计。

5、加强物业管理资金的筹措及运作管理

物业管理资金的来源, 除资本本金或者银行贷款外, 其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用, 所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时, 加强资金有计划及合理使用, 把有限的资金用在必要的物业管理项目上, 增加资金使用的透明度。另外, 进行科学的投资决策, 积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业, 特别要注重选择科学合理的投资模式, 尽可能地采用中短期投资, 扬长避短, 在科学合理的投资模式下, 加强投资项目的可行性研究和论证。同时, 加强项目投资实施过程中的控制和管理, 搞好监督工作, 以达到企业价值的最大化。

摘要：财务管理是物业公司经营活动中重要的组成部分, 加强对物业公司财务管理存在的问题进行研究与分析, 有利于促进这一新兴行业的可持续发展。

关键词：物业公司,财务管理,制度

参考文献

[1]、王青兰, 齐竖.物业管理理论与实务[M].北京:高等教育出版杜, 1998.

[2]、王秀云.物业管理理论与实务[M].北京:清华大学出版社, 2006.