产业地产开发成本管理

产业地产开发成本管理（精选9篇）

1.产业地产开发成本管理 篇一

房地产开发建设管理制度之商品房交付

第五章商品房交付使用管理与考核

第一节总则

第九十一条营销部为交楼管理的责任部门。

第九十二条商品房必须达到以下标准方可交付使用：

1、工程部必须确保交付使用的商品房符合本制度第二条规定的工程竣工标准及商品房买卖合同约定的交楼标准；

2、营销部必须备齐《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《交楼通知书》；

3、必须经物业公司分户验收合格。同时物业公司必须制定物业管理方案，并已开始实施物业管理。

第二节交楼工作的组织管理

第九十三条商品房交付使用组织管理工作由地区公司营销部全面负责。

第九十四条各地区公司每批次实际交楼前，必须报经集团交楼验收领导小组现场验收合格后方可交付；未经集团验收擅自交楼的.，每次给予地区公司董事长及营销部负责人降一级工资处分。

集团交楼验收领导小组由集团主管营销的副总裁任组长，组员由营销品牌中心、管理中心、物业集团相关负责人组成。

第九十五条地区公司营销部必须在实际交楼30天前牵头组织成立交楼领导小组，并在成立当天召开综合协调会。会议由地区公司董事长主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布

2.产业地产开发成本管理 篇二

我国工业园区开发模式评价

我国工业园区走过一条从单体企业厂区建设到政府主导开发的道路。建国初期, 为适应我国工业大发展时期工业建设的需求, 一批发展较为粗放的工业厂区应运而生。这种工业厂区建设具有很强的政府行政色彩, 大多以资本密集型的重工业 (比如钢铁等) 或者劳动密集型的轻工业 (比如纺织等) 为主。随着改革开放的推进和计划经济向市场经济的转型发展, 产业集群的理念逐渐被接纳并不断强化, 产业园区的发展进程加快, 政府纷纷鼓励工业企业“进区入园”。目前, 我国大多数工业园区是以“政府主导”的模式进行开发运作的。从一定程度上来看, 这种开发模式适应了我国快速工业化的需要, 调动了地方政府发展经济的积极性。但是从实际操作来看, 许多工业园区发展都面临着新问题和新挑战, 比如, 土地分散出让, 集约化水平不高;政府招商压力大, 管理成本居高不下;企业各自开发, 园区统一配套难以组织;短期收益往往导致招商随意性, 难以形成产业集群等。

新形势下工业园区开发模式的新探索

国内工业地产发展起步比较晚, 初期工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业, 特别是近两年, 随着国家对房地产市场的调控, 住宅地产市场趋冷, 而以工业园区开发为代表的产业地产异军突起、蓬勃发展, 也成为众多房地产企业战略转型的新方向。这种工业地产商开发运营的园区开发模式正是基于工业地产发展的新形势和新环境发展起来的一种园区开发模式, 整体上还处于探索阶段。相较于企业自建自用和政府主导开发的模式, 一般将这种新模式称之为“第三代”工业园区开发模式。

基本特征

“第三代”工业园区开发模式在园区开发运营过程中呈现出“四化”特征, 即:企业化主体开发、专业化运营管理、模块化增值服务和契约化动态调控。

企业化主体开发。“第三代”工业园区开发改变了传统政府主导的模式, 其主体主要是工业地产开发运营商, 工业园区成为运营企业的“核心产品”, 运营商将按照市场化运作的方式对园区地块进行统筹规划、统一开发、整体建设, 充分发挥企业的能动性和积极性, 实现园区价值的持续提升。

专业化运营管理。“第三代”工业园区开发模式强调专业化, 工业地产商将组建专业化的开发运营队伍, 构建完善的运营组织架构, 能实现人才队伍动态优化、管理理念的及时改进、服务内容的应时调整, 从根本上解决了政府运营管理人员少、专业化程度低、企业需求响应滞后等诸多问题。

模块化增值服务。“增值服务”提供是“第三代”工业园区开发模式的最鲜明特征。运营商将按照企业的需求将服务内容分为若干模块, 如物业管理服务、融资担保服务、企业咨询服务和人力资源服务等, 运营商将以专业经营或者专业服务外包的形式与入驻企业需求实现全面对接和即时响应, 使企业不出园区便可以解决所面临的服务需求问题。

契约化动态调控。“企业契约”是以“第三代”模式开发运营的工业园区实现有序经营和持续提升的重要支撑。园区运营模式实质上依托于运营商与入驻企业间的契约关系 (协议、合同等) 。特别是通过前置的契约约定, 能够建立起企业退出、优质企业进入的动态调控机制, 从而能保持园区持续发展的活力, 实现企业“进退有据”, 资源“优化配置”, 减轻了第二代工业园区开发模式下园区业态调整的高成本压力。

现实价值

“第三代”工业园区开发模式以园区开发运营商为纽带, 形成了政府、开发运营商、入驻企业的不同利益相关者的有机联系, 解决了政府的困难, 满足了入驻企业的需求, 实现了开发运营企业的持续发展, 从而达到了园区价值共享, 三方共赢发展。

政府角度的价值。一是降低了政府在园区开发前期的投入。“第三代”工业园区开发模式中, 工业地产开运营商通过多元化的融资, 进行大规模的前期资金投入, 对园区进行整体规划与开发建设, 这不仅缓解了政府在园区前期开发的资金压力, 而且降低了政府园区开发的投资风险。二是缓解了政府的招商压力。“第三代”工业园区开发模式把政府从繁重的园区招商压力中解放出来, 开发运营商将通过高素质的招商团队拓展招商渠道, 按照园区定位和产业方向, 进行系统、灵活、专业的企业招商, 制定详细完备的企业入园协议, 并提供跟踪式入园服务, 吸引适合园区发展的优质企业资源。三是减轻了政府的管理服务压力。在“第三代”工业园区开发模式中, 开发运营企业既是开发建设的主体又是服务提供的主体, 改变了主体服务关系, 从“政府→入园企业”的“1→n”式服务转变成“政府→运营商→入园企业”的“1→1→n”式服务, 承担了以前政府管理服务园区的部分职能, 减轻了政府管理服务的压力, 提高了园区管理服务效能。提高了园区土地利用效率。对政府而言, 土地的利用效率是实现园区规模提升, 税收增长的重要着力点。“第三代”工业园区开发模式正是通过以租为主的运作模式和在企业准入和退出机制的合理设计, 实现了园区企业的新陈代谢, 使得土地价值和利用效率不断提高。

开发运营商的价值。第一, 获取了长期稳定持续的投资回报。第二, 拓展了众多专业化的业务领域。开发运营公司为园区企业提供融资、招聘、培训等专业服务的过程也是其拓展公司业务领域、提升公司服务能力的过程。围绕工业园区业务领域的多元化发展, 将为公司在“工业园区”这一核心产品打造方面提供支撑, 强化竞争力。第三, 建立了与政府稳定的共赢合作关系。“工业园区”将政府与开发运营企业联系起来, 形成了一种常态化的联系和合作关系。第四, 以园区品牌拓展运营企业工业地产业务市场。成功的工业园区开发运营, 具有一定知名度的工业园区的打造, 将成为企业面向全国工业地产市场拓展的无形资本和相对竞争优势, “塑造品牌, 占得先机”将是开发运营企业需要着重考虑的战略问题。

入园企业的价值。一是缩短了入园企业的投产周期。在“第三代”工业园区开发模式下, 园区载体的统一规划建设, 使得入驻企业可以直接使用现成的工业厂房等设施, 极大地提高了项目落地速度, 并在一定程度上解决了中小初创企业在发展初期因建设厂房等, 造成资金占用较多, 流动资金不足的问题。二是满足了企业多种个性化需求。开发运营商根据不同入驻企业的需求, 可以开发不同的“定制化产品”。三是提高了企业获取专业化服务的便捷性。“增值服务”是“第三代”工业园区开发模式的重要内容。包括融资担保、人员培训等在内的服务提供使入驻企业“足不出园”便可享受到跟踪式、全方位的专业化服务, 这极大地降低了企业购买服务的搜寻成本和谈判成本, 提高了企业的价值收益。四是降低了入驻企业与政府间的沟通成本。“第三代”工业园区开发模式下, 入驻企业的主要沟通谈判对象是开发运营商, 前期与政府关于土地、政策及服务等相关的沟通协调由开发运营商完成, 这不仅降低了入驻企业与政府的沟通协调成本, 同时, 运营商通过集中入驻企业需求, 实现了与政府一次性沟通, 解决了园区企业与政府逐一对接的问题, 从而提高了园区整体的服务效率。

“第三代”工业园区开发模式实践中需关注的问题

建立和完善政府与运营商利益共享机制。针对工业园区发展, 政府和运营商的利益诉求有所差异, 建立合理的利益共享机制是园区开发运营的基础。该利益共享机制应建立在明确园区运营商与政府各自职责的基础上, 应按照收益与责任相对等的原则, 既体现收益保障又有约束机制, 能够实现双方共赢。具体内容应包括政府与运营商的协调机制, 政府对园区运营商的支持方式、税收奖励和约束方式, 政府对入驻企业的优惠政策, 园区政府“一站式”服务机构的设置, 运营商对园区的开发进度、开发时序、招商标准和项目退出机制等。

把握宏观经济形势和产业政策导向。科学的规划定位是园区开发建设前提。要深刻把握国家的经济宏观环境和产业政策, 明晰政府关注什么, 支持发展什么, 同时结合当地地方经济实际, 明确地方需要发展什么, 适宜发展什么, 这直接决定了工业园区开发的成败, 也是未来园区是否能够实现持续发展的关键。

控制投资风险和实现持续收益。投资和收益是园区运营企业首当其冲需要考虑的问题。工业园区开发投资规模大、投资回收周期长, 对开发商的资金实力要求高, 保持相对稳定的资金链、尽量规避不确定性的风险是工业园区开发成功的关键。在实际的操作中, “战略合作投资、多元融资经营”“分期开发、滚动发展”“盈利点多元化、操作点规范化”等策略常成为工业园区开发中的重要考量。

合理设计招商门槛和企业退出机制。“第三代”工业园区开发模式中既有标准化厂房、又有定制化的载体, 在转让形式上主要以出租为主, 部分采取出售, 这就奠定了运营商在企业动态调控方面的基础。在实际操作中, 运营商可以设定合理化的入驻标准和条件, 通过对意向企业的全面考察, 以定向招商、专业招商的方式, 引进合适的企业, 并通过事前的协商约定, 建立企业合理的退出机制, 做到“进入有据, 退出有道”。

提升运营商专业化运营和服务能力。专业化的运营服务能力是“第三代”工业园区开发模式的核心竞争力所在。这种模式下, 工业园区应有一支高素质、专业化的管理运营人才队伍, 有一个完善、成熟的组织架构, 有一批能够提供企业专业服务支撑的渠道资源、有一套科学、合理的运营规范等。在专业化运营过程中, 开发运营企业需要整合相应资源, 不断提升运营能力和服务能力, 解决园区运营面临的问题, 及时规避园区发展的风险, 提升园区的持续发展能力和品牌影响力。

摘要：产业园区是推动地区创新发展, 加快经济发展方式转变, 带动地区产业优化升级, 推动新型城镇化建设的重要驱动力量。立足产业园区开发的新特点和新趋势, 总结探索园区开发运营新模式, 为产业园区发展提供参考借鉴。

3.产业地产开发成本管理 篇三

日前，摩根士丹利房地产投资基金买下位于上海市中心城区卢湾区一块土地，面积约2.4万平方米，投资约13亿元人民币，开发超高层办公楼及多层商业地产。

据南方日报报道，1月份，摩根士丹利曾以5.3亿元收购上海徐汇区的高档住宅项目永新城。眼下，摩根士丹利从基金投资者转向直接开发国内房地产，折射出目前国内房地产行业巨变：内地房地产企业资金链不断绷紧，以港资地产企业、国外私募基金为主的境外资金纷纷乘机购买股份、收购土地，大有开疆拓土之势。

1月19日，香港联交所上市公司九龙建业发布公告，拟融资约52.9亿港元，全部用于投资内地地产项目或物业。

1月31日，香港上市公司恒隆地产主席陈启宗公开表示，2007年计划斥资100亿港元，在内地增加约80万平方米的土地储备。

2月上旬，就在市场预计将有更多房地产宏观调控措施出台之际，李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔联手，以22亿港元购得上海普陀区一块土地，面积约17.73万平方米，投资达36亿港元。

一向以娱乐产业闻名的英皇集团(国际)有限公司近来也在不同场合公开宣布，将加大在内地的房地产投入。

在香港地产企业加速收购内地地产项目的同时，海外基金收购国内地产公司股权也在放量。

1月30日，美国私募基金华平集团出资3000万美元，收购上海中凯房地产开发管理有限公司25％的股权，以进入内地楼市。

2月9日，美林国际等海外基金认购地产公司上海置业本金总额为12.396亿元的债券，从而间接介入其在渖阳及无锡的新城项目。

2月17日，荷兰金融机构ING集团旗下的中国房地产开发基金(ING基金)收购深圳地产企业金地集团一下属公司49％的股权。

ING基金为全球知名的房地产基金，2006年8月曾以1.88亿元人民币购得金地天津公司5l％的股权以及48％的收益权，还获得上海房地产企业前三强——复地集团在上海虹口区正在销售的一项综合项目的股份，并与联想集团下属的融科智地公司合资开发湖南长沙的两个住宅项目。

非独上海复地，如今，世贸房地产、绿城中国、首创置业、阳光100等国内多家知名房企均已有国际私募股权基金投资。

国家统计局数据显示，2006年境外资本投资中国房地产的金额达到82.3亿美元，比上年增长51.9％。这一趋势2007年仍在继续。

进行中的宏观调控对房地产行业产生了重大影响：一方面投资有所降温，行业内洗牌加剧，集中度在提高；另一方面，外资乘机开疆拓土，在国内高端地产行业的话语权愈来愈强。

根本原因在于高回报

近来，外资对国内房地产项目的收购之所以明显加速，原因有二：一是新土地税费政策等系列调控措施引发了中小房地产企业纷纷“抛地”，使得客观上外资有盘可接；二是人民币升值、国内房地产业的高回报使得外资收购有利可图。

1月31日，就在土地增值税清算开始执行的前一天，新世界数码集团对外宣布，由于土地增值税清算对市场带来不明朗因素，公司决定出售两块在杭州的土地以套现。眼下到上海联合产权交易所挂牌的房地产企业在明显增多。

境外资金加速收购内地地产的根本原因还在于高回报。德意志银行旗下房地产业务机构RREEF日前发布报告指出，中国住宅项目的毛利率高达20％—30％，未来表现可能超过美国。

写字楼的投资回报更诱人。跨国物业顾问服务机构世邦魏理仕发布的报告显示,2006年全球写字楼投资收益率，北京和上海以8％并列首位，高于纽约、芝加哥、多伦多等地1个多百分点，而巴黎、悉尼、中国香港等城市收益率只有4％—5％。

以恒隆地产为例，2006年年报显示，其在上海的物业租金收入上升25％，达4.28亿港元。目前它在内地的项目至少有9个，还有6至7个项目在商讨中。恒隆大举开疆拓土的动因在于，“过往业绩已经表明，今日所有土地储备，都将成为明日获利源泉。”

获利之外，外资在国内高端地产行业拥有的话语权也愈来愈强。国家统计局最新公布的数据显示，单个境外企业对国内房地产的投资力度正在加大。2006年外资投资国内房地产总额剧增51.9％，而合同项目绝对数量只增长13.1％。这一趋势在今年变得更为明显。

4.房地产开发企业的成本管理 篇四

摘 要：加强房地产开发企业成本管理具有重要的现实作用。现阶段，由于受到多方面因素的影响，房地产开发企业成本管理存在着一些理由，主要表现为思想观念上不重视、成本管理体制不完善、忽视动态成本制约等方面。为了应对这些理由，今后在实际工作中需要建立目标成本管理体系、加强动态成本管理，并从决策、设计、招投标、施工、竣工结算阶段采取相应的策略，以全面加强房地产开发企业的成本管理。

关键词：房地产开发企业;成本管理;目标成本管理;动态成本管理

一、引言

房地产开发企业的成本管理是一项系统和复杂的工作，它牵涉到多个方面，做好成本管理工作具有重要的现实作用。文章结合房地产开发企业的实际情况，分析了成本管理存在的理由，并提出了加强成本管理的策略，希望能够引起人们对这一理由的进一步重视，能够对加强房地产开发企业成本管理的实际工作提供借鉴和参考。

二、房地产开发企业成本管理的作用

1、推动房地产开发的顺利进行。房地产开发往往需要投入很多的资金，为了使项目能顺利完成，提高房地产开发效益，必须制定成本管理计划，并严格按照计划进行开发和建设。如果忽视成本管理工作，必定会导致房地产开发不能顺利进行，影响房地产开发的质量和效益。

2、降低房地产开发的成本。做好成本管理工作，能够保证房地产开发企业各项工作的顺利进行，对开发中出现的理由及时采取措施进行处理，避开不必要损失的发生，有利于降低房地产开发成本。

3、提高房地产开发的综合效益。房地产开发企业的成本管理与项目管理目标的顺利实现息息相关，它直接影响到工程项目的成本，如果成本管理措施不到位，必定会大大增加房地产开发成本。因此，只有加强成本管理工作，才能保证房地产企业各项工作的顺利进行，有利于提高房地产开发的综合效益。

三、房地产开发企业成本管理存在的理由

1、思想观念上不重视。相关人员对成本管理工作不重视，忽视采取相应的成本管理策略，影响房地产开发企业成本管理的实际效果。

2、成本管理体制不完善。许多房地产开发企业没有建立完善的成本管理体制，难以规范成本管理的各项工作。一些企业虽然建立了成本管理体制，但是没有得到贯彻和落实，影响成本管理的各项工作。

3、忽视动态成本制约。动态成本管理不仅要关注房地产建设期的成本，还要关注建设项目运转阶段的成本，拆除阶段的成本。传统成本管理只关注工程建设成本制约，忽视各阶段成本之间的相互影响和整个寿命周期成本的影响。动态成本管理不仅要考虑决策和施工阶段的成本影响因素，还要考虑使用、维修引起的成本变化。

四、房地产开发企业成本管理的策略

1、建立目标成本管理体系。在策划阶段应该编制投资估算，并在此基础上编制房地产项目开发的目标成本，作为成本制约的基线。随着项目的推进，成本动态发生变化，当动态成本与目标成本发生差异的时候，需要找出其中的理由，并对目标成本进行修订，防止目标成本失控。目标成本编制完成后，应该交由公司决策层讨论之后确定，并编制目标成本制约责任书，明确各部门、各阶段的责任，实现对目标成本的管理和制约，保证目标成本实现。

2、加强动态成本管理。动态成本的核心的实时性，所反映的是项目实施过程的预期成本，通过反应动态成本和目标成本之间的差异，能够发现理由，并采取相应的措施处理，实现对成本的制约。在进行动态成本管理的时候，应该注意以合同管理为中心，抓住动态成本、实际发生成本、实付成本三条主线，建立成本分析预警机制，以实现对动态成本的有效管理。

3、决策阶段成本管理。一方面，做出正确的决策，选择最佳的投资方案，实现对房地产成本的有效管理。另一方面，保证决策的科学性和合理性。收集可靠的数据资料，运用科学的估算策略，合理计算房地产开发的投资估算，才能将成本制约在合理的范围之内。

4、设计阶段成本管理。首先，选择最佳设计单位，推行设计招投标制度，以选择最优的设计单位。采用多家竞标的方式，并组织有关专家进行评比，选择最优的设计单位，获得最佳设计方案。其中，推行限额设计。建立完善的限额设计管理办法，做好房地产项目投资估算和设计概算，将施工图预算价格严格制约在设计概算之内。与此同时，还应该改善设计费用的计取办法，在设计的时候鼓励节约资金，促使设计人员在设计的时候主动降低工程造价。最后，优化设计方案。对不同的方案进行对比分析，选择最优方案，实现对成本的制约。

5、招投标阶段成本管理。第一、加强对招标文件的管理，提高招标文件的质量。在所有招标文件中，工程量清单是其中的重要组成部分，因此，在编制的时候，应该按照客观、公正、科学的原则，提高科学性和合理性，保证计量不重不漏，为成本管理奠定基础。第二、做好评标工作，既要评审投标单位的总报价，又要评审单项报价，保证总价符合标准，单价也符合要求，确定合理的合同价格。

5.房地产开发与管理论文 篇五

目标成本指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划。由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算。在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中。由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，还要随时了解市场。由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段作为成本管理的重点。由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理。首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础;其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程;还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。

6.产业地产开发成本管理 篇六

(2)在房地产开发项目中，对制定好的目标成本进行严格的落实，并在具体的招标过程中，将目标成本与投标的价格进行对照分析，根据具体情况来优化设计的方案，有效保证目标成本低于项目的总价，从而更好地保证相关项目的顺利进行。在这个过程中要及时地根据市场经济的变化和相关政策的改变等各种因素进行及时的汇报和采取相关措施，有效减低开发项目风险并为目标成本的充分落实提供保证。

(3)在对房地产开发项目目标成本管理工作进行优化的过程中，构建信息化平台和数据统计系统是非常有必要的。这样不仅可以及时地发现操作过程中的所产生的疏忽以及其他人为因素所造成的成本信息偏差和错误的现象，同时，可及时采取相应的方法对其进行补救。另外，还可通过对信息平台与数据库的分析，更为准确地了解到相关成本管理的情况，从而使得相关人员可有效控制项目风险，提高目标成本管理水平。然而，由于信息平台与数据库的构建是一项长期的工作任务，且需要及时给予落实，相关的信息和数据也需要及时的更新。

(4)在完善目标成本管理工作的同时，加强对相关管理人员的培训以及企业文化的创建。目标成本管理工作的要求非常高，不仅要求相关人员操作规范，充分掌握相关技术，还要具备对成本管理工作相关知识有一定程度的了解。由于目标成本管理工作非常复杂，且相关人员的流动性大，因而加强建设人力资源并完善相关目标成本的管理制度，可有效避免各种因素造成的成本管理工作的失误。另外，创建企业文化并对相关人员的责任感和成本管理意识予以加强，在一定程度上能有效提高房地产开发项目目标管理水平，从而推动相关企业的顺利发展。

4结语

7.论房地产开发企业的开发成本 篇七

一、房地产开发企业开发成本的组成

(一) 、房地产项目土地费用。

房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地有多种方式, 所发生的费用各不相同。主要有下列几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费。

(1) 、土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为:农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。

1、农村土地征用拆迁费主要包括:

土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补偿费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用费、拆迁费、其他费用。

2、城镇土地拆迁费主要包括:

地上建筑物、构筑物、附着物补偿费、搬家费、临时搬迁安置费、周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费、拆迁管理费和拆迁服务费等。

(2) 、土地出让地价款。土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴纳的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。

(3) 、土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时, 地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。

(二) 、房地产项目前期工程费。

前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究, 水文、地址勘测, 以及“三通一平”等阶段的费用支出。

项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算, 也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。项目水文、地址勘测所需费用支出根据工作量估算。土地开发中三通一平 (通水、通电、通路、平整土地) 工程费用根据实际工作量估算。

(三) 、房地产项目建筑安装工程费。

建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段, 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法, 也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择应视资料的可取性和费用支出的情况而定。

(四) 、房地产项目基础设施建设费。

基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程, 其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用, 以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

(五) 、房地产项目公共配套设施建设费。

公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利的公共配套设施 (又称公建设施) 的建设费用, 主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

从上述成本费用组成分析, 成本的发生是一个过程, 涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节, 因此地产企业的成本控制, 就是要在项目开发的全过程中, 对上述全部成本构成要素进行规划、控制, 从而实现企业利润最大化的目标。

二、土地开发成本核算过程中应该注意的问题

房地产开发企业土地成本的核算过程是指企业将开发一定数量的土地所支出的全部费用进行归集和分配, 最终计算出某个项目的总成本或单位成本的过程。对于开发规模小, 周期短的企业, 只要按前面所讲的成本内容进行核算, 就能较容易解决问题。但对于企业进行规模较大、周期较长的成片土地开发而言, 土地成本核算过程就不那么简单了, 在成本核算过程中就应该注意以下三个问题:

(一) 土地开发成本归集对象的确定问题

房地产开发企业在具体确定成本归集对象时, 应结合本企业的土地开发特点和实际情况, 在满足成本计算的基础上加以确定, 成本归集对象确定后, 要有利成本计算的真实、准确和完整, 正确反映成本的构成, 并能及时结算成本对象的竣工成本。一般而言, 都以成片开发土地中的具体运作项目或土地区域作为成本归集对象。如某一成片开发土地上规划有紫荆花园、千秋假日酒店等十个具体运作项目, 则每一具体运作项目可作为成本归集对象。

(二) 共同成本的分配问题

对成片开发土地而言, 肯定存在共同成本。那么, 如何将共同成本分配至每一具体成本对象呢?分配方法有个别认定法, 按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应考虑配比原则并且要保持使用方法的一致性。

个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法。但如能分别认定, 就可在平时归集, 也就不存在共同成本的分配问题, 这种方法可同以上两种方法结合使用。

(三) 期末土地开发成本的结转问题

对一般房地产开发企业而言, 为了抓住商机和保持现金流的良性循环, 一般都是进行成片土地开发, 分块出售、转让或进行房产开发。在土地分块出售或分块进行房产开发而房产又对外销售的情况下, 期末结转土地成本可能有两种情况出现, 一种情况是土地成片开发已完工, 则期末按正常程序结转实际开发成本则可。另一种情况是, 土地成片开发未完工, 在这种情况下, 应该根据权责发生制和收入与成本费用配比的原则, 按有权批准机构批准的工程概 (预) 算计算项目的完全成本, 通过“预提费用”科目将尚未投入的完全成本与实际投入成本的差额计入成本, 即也应该结转该项目的完全成本。待工程完工后, 再按实际成本调整该项目的有关会计科目。

8.房地产开发成本控制 篇八

房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。

一、房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。

我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿（如国土资源部第11号、21号、71号令等），对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。

随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。

房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

二、成本控制的措施

房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。

（一）前期调研

在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。

（二）设计阶段

降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：

1. 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。

2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考慮施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。

3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。

（三）施工阶段

施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：

1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。

2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。

3.搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。

（四）竣工结算阶段

9.城市房地产开发管理暂行办法 篇九

（1995年3 月 1日 建设部第41号部长令发布）

第一章 总则

第一条 为了加强对房地产开发的管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。

第二条 在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。

第三条 房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发管理工作。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发管理工作。市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内房地产开发管理工作。

第二章 房地产开发项目

第五条 房地产开发项目，应当根据城市规划、建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项。

第六条 房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：

（一）项目性质、规模和开发期限；

（二）规划控制指标及规划设计要求；

（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；

（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿安置要求；

（六）项目经营方式等。

将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拨的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。

第七条 房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内，到建设主管部门备案，领取《房地产开发项目手

册》。

第八条 房地产开发项目的拆迁补偿安置方案须按《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，报经批准后方可实施。

第九条 房地产开发项目确定后，必须向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主管部门核发《建设用地规划许可证》。

房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》后，根据规划设计要求，对项目组织勘察、规划、设计工作。

房地产开发项目的规划设计方案，须依据城市规划管理的有关法律、法规履行报批手续；

房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》。房地产开发项目在取得《建设工程规划许可证》后，方可申请开工。

第十条 房地产开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当由有相应资格的单位承担。

房地产开发企业应当与规划设计和建筑设计单位签订项目规划设计和建筑设计书面合同。

第十一条 房地产开发项目建设时，一般应当先行完成项目占地范围内的地下设施的建设。

项目占地范围外的配套基础设施按当地人民政府的规定，由建设行政主管部门统一组织建设。具体建设方案应当在《房地产开发项目建设条件意见书》中提出。

第十二条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发上地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金盼20% 以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，未按规定期限进行开发，可以参照上述规定处理。

第十三条 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资应当与项目规模及其投资总额相适应，并按照土地使用权出让合同或划拨土地使用权批准文件的约定，按期投入资金，用于项目建设。

第十四条 房地产开发企业应当按照有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。

第十五条 房地产开发项目的建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范，并按质量验收标准验收。

第十六条 房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请的一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。

综合验收应当包括以下内容：

（一）规划要求是否落实；

（二）配套建设的基础设施和公共服务实施是否建设完毕；

（三）单项工程质量验收手续是否完备；

（四）拆迁补偿安置方案是否落实；

（五）物业管理是否落实；

（六）其他。

第十七条 房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。

房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。

第三章 房地产开发的经营

第十八条 房地产开发企业转让土地使用权时，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定。

转让中的受让人应当在办理土地使用权变更登记手续后的十五日内持土地使用权转让合同到主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。受让人继续进行房地产开发的，应当具备从事房地产开发的资格。

第十九条 依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价人股，合资，合作开发经营房地产。

合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。

第二十条 土地使用权转让和商品房屋销售，当事人双方应当签订书面合同。

第二十一条 商品房销售（包括预售）前，房地产开发企业应当确定物业管理单位和方式，并载人商品房销售合同。

第二十二条 除享受国家优惠的居民住宅实行限价外，土地使用权转让和商品房销售价格实行市场调节。

房地产开发企业应当在土地使用权转让合同、商品房屋现货销售合同签订之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报；预售商品房的，应当在结算之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报。

瞒报或不实申报成交价格的，主管部门应当提出正确的评估价格提供税务部门作为纳税基数。

第二十三条 房地产开发企业预售商品房应当符合《城市商品房预售管理办法》的有关规定。

第二十四条 已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。

项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。

第二十五条 房地产开发项目竣工交付使用后，房地产开发企业留作自用或出租的房地产由其依法办理房地产权属登记手续。

现货销售的商品房由购买人在销售合同签订之日起三十日内办理房地产权属登记手续；

预售的商品房由购买人在结算之日起三十日内办理房地产权属登记手续。

第四章 房地产开发企业

第二十六条 房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产发的专营企业和兼营企业。

第二十七条 除法律另有规定者外，设立房地产开发企业，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或股份有限公司。

原有房地产开发企业应当按照国务院的有关规定逐步改组为规范化的公司。

第二十八条 设立房地产开发公司应当具备以下条件：

（一）有符合公司法人登记的名称和组织机构；

（二）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；

（三）注册资本一百万元以上，且流动资金不低于一百万元；

（四）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员。

（五）法律、法规规定的其他条件。省。自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本地区实际情况，规定不低于上述第（三）、（四）项条件的注册资本、流动资金和专业经济、技术人员条件。

第二十九条 房地产开发公司在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的主管部门备案。

备案必须提交以下文件：

（一）公司的营业执照复印件（加盖登记机关公章）；

（二）公司章程；

（三）公司的验资证明；

（四）公司法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；

（五）经济、技术专业人员的资格证书、任职文件及其聘用合同；

（六）主管部门规定的其他文件。

第三十条 主管部门对设立公司手续完备的颁发《房地产开发企业资质等级证书》；对不符合公司设立条件的，提请工商行政主管部门处理。

第三十一条 房地产开发企业资质等级，根据房地产开发企业的资产、专业经济技术人员和开发经营业绩等确定。

各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门按照建设部的要求并结合本地实际情况定不同等级企业承担不同规模开发项目的标准。

第三十二条 房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。

房地产开发企业应当每半年和按项目各实施阶段将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。

第五章 法律责任

第三十三条 违反本办法第九条的规定擅自开工的，按《城市规划法》的有关规定，由城市规划主管部门予以处罚。

第三十四条 对下列行为，主管部门应当责令其停止活动，并可处以项目投资总额1％以下的罚款：

（一）违反本办法第十条的规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的；

（二）违反本办法第十四条的规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。

第三十五条 违反本办法第十八条第二款的规定，逾期不办理房地产开发项目、开发人变等有关手续的，主管部门应当责令其限期补办，并可处以五万元以下的罚款。

第三十六条 违反本办法第二十二条的规定，不如实申报成交价格的，主管部门可处以二十万元以下的罚款。

第三十七条 对下列行为，主管部门应当予以警告，责令限期改正，并可处以二万元以下的罚款：

（一）违反本办法第二十九条的规定，逾期未备案的；

（二）伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的；

（三）不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的。

第三十八条 主管部门的工作人员，玩忽职守、滥用职权、行贿受贿的，由其所在单位或级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发，参照本办法执行。

第四十条 本办法由建设部负责解释。