成功房地产经纪人的标准

成功房地产经纪人的标准（精选8篇）

1.成功房地产经纪人的标准 篇一

房地产经纪人是一个表面风光，实际辛苦的职业，个中的滋味只有亲身从事了这种职业之后才能了解。从事这个行业非常辛苦，早出晚归，几乎整天候命，之后就打爆别人的电话，这是个最能体现个人能力、个人魅力、个人价值的工作。因为每一宗交易都会遭遇到两个完全不同的客户（房主和买主），所以每宗业务都是与众多人“斗智斗勇”的过程，每天绝对精彩。每个资深的经纪人几乎都是一肚子苦水。他们往往抱怨，“不是我们不愿意透明，实在是大家太缺乏信任了。”从事中介行业的都非常倾慕香港的模式，每个房子的每一笔权属交易都清清楚楚，律师的责任义务也明确，相对经纪而言信任度就提高了。总的来说，这个社会是非常公平的，行业整体缺乏诚信，便会导致对从业人员的缺乏信任感，因此只有不断地“透明”才有可能逐渐产生信任。谁不想把业绩做好？谁不想每月成交落单顺利，获得良好的佣金收益？但是事实上，在整个销售过程中更多的是挫败，是跑单，是劳而无获。每天拖着疲惫的身心回到家中，第二天起来，还是要面对更大的业绩压力。经纪人一单的成交周期在20天到1个月，有时他们会跟踪客户一年，服务周期也要一跟到底，最后客户签订物业交接单后才算完事。工作量和心理压力都很大。对人的身心健康都是一个巨大的挑战。??

如何成为一个成功出色的房地产经纪人呢？?

我认为应具备以下条件：?

1、承压能力。房地产经纪人肩上抗着巨大的销售指标，那些新手面对开不到单的窘境。看着别人风光地落单，获得丰厚地回报。那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力，身后有主管经理一次接一次的催促，实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。面对困难，相当一部分人感到迷茫和沮丧，或放弃，或消极工作，结果自然是离成功的目标越来越远。因此，摆正自己的位置、端正自己的心态，面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实更多。还可以想象以下更坏更糟的情况，或者其他一些熟悉人的悲惨遭遇，相比较而言，自己还算是成功的。逐步建立起自己的信心。?

2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，如现在在国六条的政策冲击下，市场交易开始萎缩。那么，这时候可以开拓新的市场，如商业地产。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。那些是我应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。?

3、沟通能力。一个成功的房产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房产中介人员，其工作内容还是和人打交道。如何和客户，房主，同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达的非常清楚，能明晰地知道别人的想法和内心感受，微笑、热情，真诚，让别人有倾诉的愿望。?

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学习：从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的追逐。再一次次胜利中间夹杂着许多失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、拒绝和失望。虽然总是面临许多障碍与压力，但是优秀的房地产经纪人总能凭着出色的学习能力，最大程度地把握到社会与客户的发展变化，以知识为后盾，充分地做好前进准备，步步为营，百折不挠，最终登上成功的巅峰。?

很多房地产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题，在策划与设计、市场调查方法、营销推广手段、合同制定，法律法规，房地产专业知识，金融，建筑学等诸多方面一片空白，操作起来杂乱无章，甚至根本就会做这些事，只知靠送礼、宴请、降低佣金，暗想操作等给“回扣”来推销商品，其专业知识的贫乏令人吃惊。有些房地产经纪人在财务方面虽然会计算购进、销售、毛利、部分，变成本价格，但对费用水平、资金周转、进销成本、资金利税率投资价值分析，等基本概念，缺乏基本的了解，甚至看不懂一般的财务报表。这样的经纪人员如果不努力学习，怎能按照市场经济规律来进行营销决策呢？更不可能通过会计核算来调整销售行为了。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面的了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业与常用术语。经纪人员应对当地的房产发展方向有所认知。同时还能准确把握当地的房产动态和竞争对手的优劣势极可靠卖点等信息；另外还必须掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。了解市场营销相关内容。经纪人员应该学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。心理素质要求较强的应变能力，为人真诚自信，乐观大方，有坚韧不拔之毅力，能承受各种困难的打击，责任感强，自制力强。?

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知识：经纪人的首要任务是销售，如果没有销售，业绩就没有有希望，企业也没有希望。同时，销售代表的工作还有势在拓展，只有销售也是没有希望的，因为你销售出去的是房子和服务，而只有不断拓展市场，以诚信待客户，才能够建立起长期的市场地位，赢得长期的市场份额，为企业的销售渠道建立了重要的无形资产，为自己赢得了稳定的业绩。优秀的房地产经纪人，不仅仅是带客户看看房

子、谈谈价格、签约和收取佣金，应该掌握更多的房地产相关知识：金融、保险、投资理财、法律、物业管理、装修装饰等等，给客户提供全面的投资理财知识，成为客户信赖的理财专家。?

细节：从客户角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不色地跟你聊个没完，感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。因为有一些有缺陷或不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。一百个客户来看房，能有一个人当场给单吗？?

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是的，有时会有的，但绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫，再犹豫；考虑再考虑。但是，做为经纪的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给经纪人心灰意冷或怠慢客户呢？如果这样，你还是趁早放弃这个行业。有人说：你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个耐心！其实，自己仔细想一想，你就会知道：以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚的客户。你如果因为现在他们没能给出任何单就怠慢他们的话，你将一无所获。而你如果反其道而行之的话，你可能会赢得不只这一百个客户。因为他们有朋友，有亲属，有朋友的朋友，有亲属的亲属。他们今天由于各种原因不能立即做决定，并不代表他们将来不能。何况不能立刻落单并不一定是他们的错。一般人陪客户看房时，可能只是单纯地给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子的资料，让客户有更多的选择余地。?

新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候,准备了自1996年以来过去近十年惠零顿地区的房地产市场价格走势图,每次在确定看房的时间之前，JASONE，总提前问房主：每天几点钟你这里阳光最好？一定会尽可能地选择在这个时间段里来看房。在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里温暖如春，JASONE说我自己的心里就会先暖和起来。有空的话，还会建议卖主把窗帘打开，百叶窗全部拉起（如果可能的话），让屋里更亮。我还经常去剪一些玫瑰或其他鲜花，插在临时找来的花瓶中，让他们不论是买主还是卖主，先来个惊喜！你做到了吗？这些细节？?

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创新：一个优秀的经纪人首先应该成为一个房地产行业的专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提，也是首要因素。大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业礼仪培训、合同签署、贷款过户知识、小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，这是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。自己的每次拜访、搞社

区活动，如何让别人一下子记住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业、要创新。?

客户是朋友：交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源，与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在争取他成为你的客户。客户为什么会从那么多地产经纪中选择你？很多时候他们只是靠和经纪接触时的感受来做出的决定。做优秀地产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。不是每个人都能成为你的客户，但只要你付出诚意，每个人都有可能成为你的朋友。只要真诚地交朋友，当你周围有几十个忠实的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界生存。对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没生意。?

专业：房产投资和其它投资一样，是一项有计划、有目标、客观理智的行动。投资人不仅要对市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出计划安排。单子能否谈得成功，很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。这间房是否值得买？应该何还价？这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助，才能帮助客户对纷繁复杂的地产市场作出准确判断?

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耐心：一些经纪抱怨带客人看了几十套房，客人都不买，可某个经纪带客人只看了三套房，客人就买了。这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么你不能尽快帮客人找到他需要的房子？虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常心对待客人。客人挑经纪，经纪也可以挑客人，很多时候生意做不成，对经纪也不一定就是损失。生意是一时，朋友却可以是一世。??

作为一个优秀的房地产经纪人，应当具备那些心态呢？?

一、真诚 态度是决定一个人做事能否成功的基本要求，作为一个房地产经纪人，?

必须抱着一颗真诚的心，诚恳的对待客户，对待同事，只有这样，别人才会尊重你，把你当做朋友。业务代表是企业的形象，企业素质的体，是连接企业与社会，与买方客户，与房主的枢纽，因此，业务代表的态度直接影响着企业的业绩销量。?

二、自信心 自信心是一种力量，首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都要鼓励自己，我是最优秀的！我是最棒的！信心会使你更有活力。同时，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的服务，要相信自己所销售的房源也是非常有市场的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。要能够看到公司和自己形象和服务的优势，并把这些熟记于心，要和对手竞争，就要有自己的优势，就要用一种必胜的信念去面客户和消费者。作为地产经纪人，你不仅仅是在销售房子，你也是在销售自己，客户接受了你，才会接受你的商品。?

三、?做个有心人 “处处留心皆学问”，要养成勤于思考的习惯，要善于总结销售经验。每天都要对自己的工作检讨一遍，看看那些地方做的好，为什么？做的不好，为什么？多问自己几个为什么？才能发现工作中的不足，促使自己不断改

进工作方法，只有提升能力，才可抓住机会。机遇对每个人来说都是平等的，只要你是有心人，就一定能成为行业的佼佼者。台湾企业家王永庆刚开始经营自己的米店时，就记录客户每次买米的时间，记住家里有几口人，这样，他算出人家为能吃几天，快到吃完时，就给客户送过去。正是王永庆的这种细心，才使自己的事业发展壮大。作为一个销售代表，客户的每一点变化，都要去了解，努力把握每一个细节，做个有心人，不断的提高自己，去开创更精彩的人生。?

四、韧性 销售工作实际是很辛苦的，这就要求业务代表要具有吃苦、坚持不懈的韧性。“吃得苦中苦，方为人上人”。销售工作的一半是用脚跑出来的，要不断的去拜访客户，去协调客户，甚至跟踪消费者提供服务，销售工作绝不是一帆风顺，会遇到很多困难，但要有解决的耐心，要有百折不挠的精神。美国明星史泰龙在没有成名前，为了能够演电影，在好莱坞各个电影公司一家一家的去推荐自己，在他碰了一千五百次壁之后，终于有一家电影公司愿意用他。从此，他走上影坛，靠自己坚忍不拔的韧性，演绎了众多的硬汉形象，成为好莱坞最著名的影星之一。?

五、专业 客户为什么找你买房子？房主为什么找你卖房子？因为你专业，你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给他们一个专业服务业。房主可以以合适的价格卖掉房子，客户可以以合适的价格买到房子，还有未来的增值和想象空间、在你这里，可以得到所需要的所有专业服务。如果问你这个也不懂，那个也不懂，那么客户找你干什么？凭什么要付你佣金？贝蒂，哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人。由于任何一顶待售的房地产可以有好几个经纪人，所以哈德曼如果想出人头地的话，只有凭着丰富的房地产知识和服务客户的热诚。哈德曼强调：“我始终掌握着市场的趋势，市场上有哪些待售的房地产，我了若指掌。在带领客户察看房地产以前，我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。”哈德曼强调，今天的房地产经纪人必须对“贷款”有所了解。“知道什么样的房地产可以获得什么样的贷款是一件很重要的事，所以，房地产经纪人还要随时注意金融市场的变化，才能为客户提供适当的融资建议

2.成功房地产经纪人的标准 篇二

前两天有一位广州当地排名前三的大型房地产经纪公司的高管来访, 在笔者 (广州市房地产中介协会会长) 办公室谈起一个困惑:我们加入协会的公司要受会员自律公约的约束, 不入会的反而不用受约束, 我们这不是花钱找麻烦吗?

这样的问题其实不是第一次有会员向笔者提出, 不过这次我没有直接回答, 而是讲了一个前几天刚刚发生的故事。

广州市房地产中介协会在成立三年之后开始申请4A级社会团体, 前几天民间组织管理局组织认证专家到协会实地考察, 在听取了协会的汇报之后, 认证专家说:“你们协会先后出台了《广州市房地产中介行业执业规范》、《广州市房地产中介行业信用评价管理办法》、《广州市房地产中介行业不良行为管理办法》等多项行业自律管理制度, 并结合我市二手房交易市场实际情况, 推出了《二手房买卖重点事项告知书》、《看楼协议书》等指引性文件, 还通过举办房地产中介行业、房地产按揭服务行业自律签约大会、组织全体会员单位共同开展‘诚信Logo标贴’等活动, 在会员中倡导诚信经营、守法自律。这样市民就会信任协会会员, 将协会会员与非会员加以区分。”

当时这番话对笔者的触动很大, 因为自从广州市房地产中介协会成立以来, 一直把为会员提供优质服务作为协会工作的中心, 而事实上组织会员加强行业自律也是协会向会员提供的一种服务, 自律和服务在这一点上得到了完美的结合。

我把这个故事说给这位经纪公司的高管听, 并且借用这个故事来回答他的疑问, 虽然看上去他并未能完全被这个故事说服, 但他还是表示看到了未来发展的方向。

其实我还经常给房地产中介行业的朋友讲全美房地产经纪人协会的故事:全美有超过300万名持牌房地产经纪人, 但并非全部经纪人都是全美房地产经纪人协会的会员。全美房地产经纪人协会 (NAR) 成立于1908年, 距今已有100多年历史, NAR的会员具有一个专门的称呼Realtor, 这是一个完全生造出来的英文词, 专指NAR会员 (NAR的全称即:National Association of Realtors) , 并且是一个注册商标, 所以通常他们会郑重地写作Realtors, 后面加圈的R表示这个名称是经过注册的。如○R果用刚才那位经纪公司高管的话说, 成为NAR的会员也是典型的“花钱找麻烦”———会员当然要交纳会费, 同时还要参加继续教育, 要遵守NAR的职业道德规范。但作为NAR的会员, 却可以在社会上享有很高的声望, 公众都知道NAR会员能够提供优质的房地产经纪服务。而且只有NAR会员才能加入各级MLS系统 (关于MLS, 详见笔者近年来在《中国房地产》杂志发表的若干篇相关文章) , 加入这个系统就能用最快的速度帮助客户找到买家 (卖家) 。

现在回到科斯, 回到经济学上。交易成本理论认为:信息成本是交易成本的核心。在房地产中介市场上, “协会会员”这个“符号”就是一个明显的信息, 它可以帮助用户节约搜寻优秀房地产经纪人的成本。交易成本理论还告诉我们:交易成本包括签约成本和履约成本。由于协会倡导会员诚信经营, 明码实价, 因此达成协议就不需要讨价还价, 达成协议以后也不用担心经纪人不认真履行协议, 不必因为经纪人不履约而通过各种途径追偿和强制履约, 这些都能够大大节约交易成本。

3.美国房地产经纪人的政治参与 篇三

随后在参观OAR的宣传图片时，才明白她说的是RPAC这个词。后来登录OAR的网站（www.oklahomarealtors.com），发现网站的一个主要栏目（仅次于Member Tools即会员服务栏目）就是Government Affairs即政府事务栏目，在政府事务栏目里就有一个RPAC子项，原来RPAC是Realtors Political Action Committee的缩写，即经纪人政治行动委员会。进一步研究相关的网站，发现RPAC其实是全美房地产经纪人协会（NAR）的一个委员会。

说起NAR，以前就知道它除了芝加哥的总部，还在美国首都华盛顿有一个办公室，这个办公室就设在离美国国会不远的地方，有100多名工作人员，主要任务就是在华盛顿游说。再看NAR的网站（www.realtors.org），其中的一个栏目叫做Political Advocacy，这比Government Affairs说得更明确，就是要进行政治支持，要为自己这个团体的政治主张进行辩护。

在查找OAR的网站时，笔者还“误入”了另一个网站www.oar.org，碰巧的是，这个网站也是一个地方房地产经纪人协会的网站，这个地方是加利福尼亚州湾区的一个城市，名为Oakland，这个协会的网站上同样有类似的栏目，名为Local Government Relations即地方政府关系。

就在本届NAR年会上，前总统夫人、前国务卿希拉里·克林顿被邀请在大会演讲，然后还在台上接受了NAR会长Gary Thomas的访谈。这同样是NAR的政治手笔，因为众所周知，希拉里有很大的可能在明年竞选美国总统。

回头再来说RPAC，这个委员会向NAR会员募捐，有意思的是，它把会员的捐款称为investment即投资，并且明确告诉会员：给RPAC的“投资”是不能税前扣减的（这就与一般的慈善捐赠不同），同时也明确告诉会员，这种“投资”是自愿的，并且是用于政治目的的。

当然，RPAC还会告诉会员，投向RPAC的钱用在了什么地方——用于成功通过新的经纪人关系法，取消了单方代理经纪人和交易经纪人（不代表任何一方，仅协助办理交易手续），这使得经纪人和消费者对相关法规更容易理解。

用于成功通过立法免除住宅和商业房地产经纪人因为原始记录文件的问题而误算的面积。发起对银行的抗争，使银行不得从事房地产业务。

通过立法允许电子签名。

然后，RPAC告诉会员：你的投资帮助RPAC继续开展对损害行业的立法作斗争。

NAR是自愿加入的，并不强迫所有持牌经纪人加入。事实上，全国有300多万持牌经纪人，但加入NAR的只有100万，这100万会员有专门的名称Realtor，这个名称是经过注册的，只有NAR会员才可以使用Realtor称号。成为Realtor就必须遵守NAR的职业道德准则，也就是说Realtor比一般的房地产经纪人需要更加自律。广州的房地产中介协会采取的也是自愿加入的原则，协会也尝试通过为经纪人提供各种服务来吸引经纪人入会，但究竟什么东西才是经纪人真正需要的？这些东西协会又是否能够提供？这是两个根本性的问题。美国的NAR以及各级地方协会能够代表会员向立法部门和政府部门提出利益诉求，这正是经纪人所需要的，能够为经纪人带来核心利益的，而且也是单个的经纪人和经纪公司所无法做到的，这才使得NAR成为一个有吸引力的行业组织。

长期以来，在我国，民众提出利益诉求特别是政治利益诉求是一件很微妙的事情。但事实上，只有让民众充分表达自己的诉求，并且通过协商和博弈实现可能实现的诉求，才能让社会平稳发展。党的十八届三中全会提出要改进社会治理方式，激发社会组织活力，在笔者看来，只有当社会组织能够代表其利益团体提出并实现其合法合理的利益诉求，才能说是具有了活力。另一方面，作为行业组织，在面临这样重大机遇的时候，也应该具备足够的政治参与能力和政治表达能力，才能够代表行业争取行业利益。

在三年来为《中国房地产》杂志撰写的专栏文章中，笔者多次讨论过房地产经纪行业组织的作用和工作模式。十八届三中全会提出的方向，让我们看到了房地产经纪行业组织未来发展的方向。

4.成功房地产经纪人的标准 篇四

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、签订在建商品房预租合同后，双方当事人应当在d内持预租合同及相关材料前往房地产管理部门办理预租合同登记备案。A：15 B：30 C：45 D：60 E：工厂的生产设备

2、在房地产估价机构的三级资质中，要求专职注册房地产估价师有名以上。A：2 B：3 C：4 D：5 E：权利型房地产投资信托

3、房屋权属登记信息的查询是物权的具体要求和体现。A：安全原则 B：公示原则 C：效率原则 D：公平原则

E：权利型房地产投资信托

4、下列地面中，属于按照面层材料分类的是。A：涂料地面 B：防腐蚀地面 C：采暖地面 D：拼花地面

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、根据我国《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的倍。A：3～5 B：4～7 C：5～8 D：6～10 E：权利型房地产投资信托

6、房地产市场需求中对需求行为起物质保障作用的是。A：购买者 B：购买欲望 C：购买能力 D：购买行为

E：工厂的生产设备

7、房屋租赁的佣金通常为的房租。A：半个月 B：1个月 C：2个月 D：3个月

E：工厂的生产设备

8、不属于建设工程必须要实行监理的工程是。A：国家重点建设工程

B：成片开发建设的住宅小区工程

C：利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程 D：小型公用事业工程 E：权利型房地产投资信托

9、我国内地将房地产经纪人员分为。A：房地产经纪人和房地产销售人员 B：地产代理(个人)和营业员 C：经纪人和经纪营业员

D：房地产经纪人和房地产经纪人协理 E：客户资金代收代付风险

10、物权与债权在权利性质上的不同表现为。A：物权为绝对权，债权为相对权 B：物权为支配权，债权为请求权

C：物权具有支配力，债权的效力则是请求力

D：物权的发生实行法定主义，债权的发生实行任意主义 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、目前较为常用的一种开拓房源的渠道是。A：老客户推荐 B：电话访问 C：直接接触

D：派发DM宣传单 E：工厂的生产设备

12、我国《刑法》规定，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。A：2 B：3 C：5 D：7 E：权利型房地产投资信托

13、物业管理最主要的工作内容是。A：物业管理的日常运作 B：物业管理的前期准备阶段 C：物业管理的启动阶段 D：物业管理的策划阶段 E：权利型房地产投资信托

14、房地产经纪人向购房客户推荐房源时，错误的做法是。A：介绍房源基本信息 B：指出房源优点

C：掩盖房源重大缺陷

D：提出对房源的专业观点 E：工厂的生产设备

15、就客户的房地产买卖合同等房地产商业性文书，根据客户的要求进行审查，并提出对客户有利的建议和意见，指出对其不利的条款约定的方式是房地产法律咨询服务的。A：一对一解答 B：个案解答

C：房地产全程法律服务 D：商业文书审查

E：客户资金代收代付风险

16、土地使用权全部是划拨供给的房产种类是。A：经济适用住房 B：已购公有住房 C：国家机关用地 D：私有住宅

E：权利型房地产投资信托

17、在有地震的地区，通常采用。A：木楼板 B：砖拱楼板 C：混凝土楼板

D：现浇钢筋混凝土楼板

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

18、在居住区景观设计中，能体现所在地域自然环境特征，因地制宜地创造出具有时代特点和当地特征的空间环境的原则，是。A：生态原则 B：可持续原则 C：地域性原则 D：历史性原则

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

19、房地产经纪机构因歇业或者其他原因终止经纪活动的，应当自办理注销登记后的日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续。A：15 B：20 C：30 D：45 E：客户资金代收代付风险

20、下列对于调查问卷应注意的要点，表述不正确的是。

A：对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问 B：调查项目应防止被调查者代入其思想导向 C：所提的问题应便于被调查者回答 D：问题不宜太长、太难和过于复杂

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

21、房地产客户信息管理的原则不包括。A：合理使用原则 B：有效原则

C：重点突出原则

D：适合市场需求原则 E：工厂的生产设备

22、关于房地产开发企业资质等级的表述中，错误的是。

A：一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目

B：二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积50万以下的开发建设项目

C：二级及二级以下资质的房地产开发企业承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目 D：房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级 E：权利型房地产投资信托

23、在房地产过程定价策略中，资金回笼速度快的是。A：低开高走定价策略 B：高开低走定价策略 C：稳定价格策略 D：波动价格策略 E：工厂的生产设备

24、关于业主委员会产生的表述中，错误的是。

A：一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，人数为6～10名的双数

B：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案

C：业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人

D：业主大会应当在首次会议召开时选举产生业主委员会 E：权利型房地产投资信托

25、财产损坏属于企业风险类型中的。A：价格风险 B：信用风险 C：纯粹风险 D：意外风险

E：工厂的生产设备

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、甲房地产经纪机构独家代理了一宗房屋买卖，交易标的额为200万元。该机构收费符合国家现行收费标准的有万元。A：1 B：3 C：5 D：6．5 E：8

2、不属于民法基本原则的是。A：自愿原则 B：公开原则 C：公平原则 D：平等原则

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、城镇土地使用税中，关于政策性免税的规定，说法正确的有。A：国家机关、人民团体、军队自用的土地

B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 D：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

E：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地

4、关于房地产经纪合同的说法，正确的有。A：合同标的是劳务服务 B：合同是有偿合同

C：合同当事人取得权利必须要支付相应代价 D：合同经备案才生效

E：合同一般要采用书面形式

5、项目可行性研究报告如果用于立项报批手续，除了一般应包括的部分外，还应包括等方面的内容。A：环境分析 B：能源消耗 C：节能措施 D：市场调研 E：国民经济评价

6、从总体中抽取部分个体进行调查，部分个体中所含个体的数量称为。A：样本容量 B：随机容量 C：个体容量 D：抽样容量

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

7、根据《商品房销售管理办法》的规定，处罚标准是处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款的违法行为包括。A：未按照规定的现售条件现售商品房的 B：返本销售或者变相返本销售商品房的

C：采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的 D：不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的 E：未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的

8、房地产买卖是一种民事法律行为，双方当事人必须具备法定条件，其签订的合同才能具有法律效力。关于双方当事人必须符合条件的表述有误的是。A：买方可以是房屋承租人，且承租人拥有优先购买权

B：买方必须具有购买能力，不仅指支付合同价款的能力，其购买房屋的行为也应当为法律所允许

C：双方当事人应是完全民事行为能力人 D：卖方必须是房屋所有权人 E：客户资金代收代付风险

9、根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的规定，承租廉租住房的家庭，收入连续一年以上超出规定收入标准的，应当。A：在合理期限内收回廉租住房 B：取消其廉租住房保障资格 C：停发租赁住房补贴

D：处以100元以下的罚款 E：停止租金核减

10、某建筑物的建筑面积，单位建筑面积的重置价格为400元，判定其有效年龄为5年，经济寿命为20年，残值率为3％。用直线法计算该建筑物的现值为。A：36254元 B：36360元 C：39456元 D：45260元

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、在与客户的接触过程中，要密切留意成交的信号，如：客户询问完毕时，询问集中在某一特别事项，开始默默地思考，不自觉地点头时，专注价格问题时，反复询问相同问题时，关注售后手续的办理等。当出现这类信号时，具体可采用方法尽快促成交易。

A：加强客户对房地产经纪人的信心 B：针对客户的动机、偏好，寻机说服

C：遇到迟迟不下决定的客户，可慎重使用“压迫”措施 D：房地产经纪人开出合理的价格 E：强化交易合同的保障作用

12、在实地看房过程中，房地产经纪人为防止跳单应采取的措施有。A：避免双方同时离开

B：要及时制止双方交换联系方式 C：尽量避免双方单独在一起进行交谈

D：尽量避免客户使用业主的手机或房屋电话 E：尽量在现场与双方洽商价钱

13、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产的正常成交价格为。A：2400元 B：2500元 C：2600元 D：2700元

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

14、对物业服务企业而言，物业的接管验收主要是对的接管验收。A：物业的共用部位 B：物业的共用设施设备 C：物业的功能规划 D：物业的材料选用 E：物业的环境布局

15、房屋所有权消灭的主要内容中，不包括。A：房屋所有权的法律处分 B：自然灾害的破坏 C：权利客体灭失 D：权利主体消亡

E：客户资金代收代付风险

16、企业进行活动促销的时机包括等情形。

A：企业想要获得更多消费者或路径等方面的情报时 B：购买商品的新客户人数足够多时

C：该片区或某一特定时期，市场竞争特别激烈时 D：新项目导入市场的速度必须加快时 E：主要竞争对手积极举办活动推广时

17、颗粒相对较大，直径在10μm以上，靠重力可以在短时间内沉降到地面的颗粒污染物称为。A：尘粒 B：雾尘 C：落尘 D：粉尘

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

18、不同的调查方案虽然在内容和形式上会有某些差别，但都应包括等内容。A：调查目的 B：调查数据 C：调查内容 D：调查表 E：调查项目

19、对于分类的数据，通常是通过计算每一个类别中各个个体出现的来进行分析。A：频数 B：时间 C：频率 D：速率 E：现象

20、房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为同时具有。A：有效需求 B：有用性 C：大额性 D：稀缺性 E：时间性

21、运用成本法估价的步骤可分为。A：选取可比实例

B：测算估价对象的重新购建价格 C：求取估价对象的积算价值 D：测算估价对象的折旧 E：弄清估价对象的价格构成

22、违反房屋租赁管理的行为包括。

A：不符合房屋租赁条件，向买受人收取预订款性质费用 B：承租廉租住房的家庭不如实申报 C：未征得出租人同意擅自转租房屋

D：承租廉租住房的家庭转借、转租，改变房屋用途

E：承租廉租住房的家庭，当家庭收入超过当年最低收入标准时不及时报告

23、下列选项中，的建立是个复杂的过程，涉及社会、经济、产业、文化等众多因素，房地产经纪人应注意积累各方面的信息。A：房产功效 B：专业资讯 C：区位优势 D：市场行情

E：客户资金代收代付风险

24、运用市场法估价的基本步骤一般可以分为。A：收集交易实例 B：选取可比实例

C：对可比实例的成交价格进行适当处理 D：预测可比实例的未来价格 E：求取最终的比准价值

5.成功房地产经纪人的标准 篇五

一、小户型物业定义

基于更明确调研对象，现将小户型物业界定为小于等于两房的户型占项目套数比

85%以上，且两房的建筑面积在85平米以下的物业

二、建筑产品特点

1、建筑规划

小户型物业较多存在，建筑容积率高，并有二至四层商业裙房的特点。

2、建筑平面特点

小户型产品在设计上，要特别注重居住者生理、心理上的需求。所以，对于通风、采光都应多加考虑。

1) 建筑平面组合及走道布局方式

a) 组合单元式

组合单元式住宅用若干完整的单元组合成建筑物，其体形一般为板式住宅。平面较紧凑，户间干扰小。用3～4层设置一个通廊的办法将单元连通起来(空中花园)，分享电梯中心。该方法可在电梯较少时提高电梯的利用率，但会带来安全管理方面的问题。

b) 走廊式

采用走廊作为电梯、楼梯与各户之间的联系媒介，其优点是可以提高电梯的服务户数。

i. 内廊式：各户布置在走廊两侧，户间干扰大，通风条件较差，易产生黑厨房。

ii. 外廊式：便于组织通风，但不节约用地。采用内圈外廊围成的天井式住宅可以或减少高层风压及形成内庭院，但天井内噪音干扰较大。

c) 独立单元式：也是常用的塔楼式住宅。以楼梯及电梯组成交通中心为核心，将多套住宅组织成一个单元式平面。可服务较多的户数，并有利于体形丰富多变。这是一个较为普片采用的平面组织方式，对于小户型而言，其布局方式再结合了短廊式来组织平面较理想。例如“丽阳天下”通过四个短廊，将18户分于四个组团，减少户间干扰，缩短走道长度。虽然走道多处已加设采光窗，但仍存在走道尽端的采光仍然不理想的情况。

d) 跃式

i. 跃层式：各户内设置小楼梯作为层间的联系，从而克服走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性，提高实用率。复式小户型较适用。

ii. 跃廊式：在户外与公共走廊相接处设置多个楼梯，两层共用一层公共走廊。(如：都市千千汇)

2) 户型设计

针对目标客户的特点，选择户型面积的大小。

i. 办公商用型___一张桌――对于办公商用型的小户型而言，开间尺寸应以办公桌的尺寸量度户内开间及进深尺寸是否实用是非常适合的。尽可能考虑资料柜及进门有玄关用于设LOGO的位置。(一张办公桌的尺寸为1.2*0.6，开间尺寸建议以300mm为模数。)

ii. 居家型___一张床――对于只有狭小空间的小户型而言，床的摆放是否合理相当重要的(床的尺寸为2.05*1.5)。客户可以根据自己的喜好，选择居中或靠墙摆放1.5米宽的大床，这是较多客户在看样板房及户型单张时较注意的地方。而鞋柜、储物柜等考虑细致的设计，是小户型应多加考虑的，以此充分体现“以人为本”的精神。

3、建筑立面造型

a) 投资型

外立面设计尽可能做到协调统一，不要过于零碎，

因其受住宅建筑功能要求的限制，过多的阳台及窗户的开设都会影响外立面的统一，特别是露台、采光井、入户花园等都增加了立面的阴影区，影响其统一性。建议多关注窗户的骨架设计，其可加强竖向线条的连续性以增强气势。楼体上还需考虑背景墙设置LOGO的位置，以提高楼体的标识性。

b) 居住型

现小户型的外立面设计多注重色彩的搭配，以线条简洁的现代风格为主。阳台栏杆的设计，窗户连续性的保持，都有助于体现立面风格。高层屋顶的造型设计，就如同选择一顶帽子，可以很好地突出个性。

4、建筑空间设计

在小户型空间内，应充斥着小就是多，精简却不缺少，完全生活空间体验等内涵。小户型虽然面积小,但却反映了我们所处时代的特有生活方式.注定与其它现代生活的简约元素相结合,反映现代生活元素，移动PC、移动电话、清淡食物或先进视频系统，使用它们可节省时间，并更好地描述大城市中的生活状态.让客户在展示空间里感受到关爱、细心、周到的生活体验，以此使“基围虾”战略得以尽情发挥。

1) 户内空间

尽可能使用多种设计手段，丰富小户型空间，使其看起来宽敞、实用。在购买资金有限的情况下，让客户觉得只是花费了不多的费用，就已得到完整的生活空间。

模块公寓：利用活动镶板墙，划分各功能空间。使各功能模块在狭小的空间内有序地组合。多个储物柜的设置，为其各空间灵活的拆合提供了方便性。

切割空间：利用楼层的高度3.4～3.6m，较一般楼层2.8～3m高的特点，划出部分空间用以其它用途。(如:城市3.6米公寓)

迷你小复式：一种阁楼文化Lofts的复兴。在较小的平面内，通过轻巧的楼梯，将动静空间彻底的划分开，加强了卧室的私密性，丰富了室内空间。(阁楼的层高在1.95～2.15米内。)

(广州某楼盘，该区内的平均楼价为5000元/平米，该楼盘通过迷你小复式赠送二楼面积实现了6500元/平米的价格，利润丰厚。)

对于起到丰富室内空间，并增加附加价值的部位，按其对小户型物业可起到价值最大化来排序为：

阁楼――夹层――落地凸窗――凸窗台――露台――入户花园

(按照附送的面积，为可用面积为原则。入户花园对于小户型而言实属奢侈品，慎用。)

2) 公共空间

a) 入户大堂、电梯厅

i. 投资型

商用的小户型与写字楼的用途非常相似，提供可办公的价值。写字楼非常注重大堂的设计。因此，商用小户型对此也较一般性住宅的要求高。入户大堂及首层电梯厅应尽可能参照乙级写字楼的标准设计，以满足客户对其商用的需求，并以此提升整栋物业的形象。电梯的数量、选型及控制系统都是非常重要的指标，需较一般住宅标准高

ii. 居住型

对于生活配套设施齐全，处于城市CBD辐射区的小户型。客户来源主要以城市精英一组为主，其入户大堂及电梯厅的设计需迎合其实用、耐用性，但同时具有个性及创意的需求。并能充分展示小户型生活的品味，且更进一步的表现出对城市精英价值、地位的认同与尊重。这将有利于拉大与传统公寓的档次，提升物业形象。

b) 共享社区配套空间

i. 商用小户型

商务会所_提供小型会议厅;健身室;短期仓库;便利店;商务服务中心。

ii. 居住小户型

小型球场;泛会所_健身房、乒乓球、桌球、 室、书报室;休闲座椅;便利店。对于拥有大社区的小户型，建议可加入一些提高生活品味的设施。如小型烧烤场，小型影视厅、露天咖啡座、清吧、雪糕屋等。

6.成功房地产经纪人的标准 篇六

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、由于房地产经纪合同履行违约而依法承担的法律后果属于。

A：民事责任

B：行政责任

C：刑事责任

D：缔约过失责任

E：客户资金代收代付风险

2、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。

A：2 B：3 C：4 D：5 E：客户资金代收代付风险

3、统计数据的直接来源渠道中，获得自然科学数据的主要手段是。

A：调查

B：试验

C：实验

D：检验

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

4、下列选项中，是指企业针对一个或几个目标市场的需求并结合企业所具有的资源优势，为目标客户群体提供满足其欲望和需求产品的过程。

A：目标产品

B：市场分析

C：产品定位

D：市场战略

E：工厂的生产设备

5、目前较为常用的一种开拓房源的渠道是。

A：老客户推荐

B：电话访问

C：直接接触

D：派发DM宣传单

E：工厂的生产设备

6、房地产经纪在建立健全办事公开制度时，各市、县房地产管理部门应当完善房地产市场。

A：网络系统

B：档案系统

C：信息系统

D：政务系统

E：权利型房地产投资信托

7、按照依法、合理保护企业商业秘密和分类、分级管理原则，房地产中介服务机构、执(从)业人员信用档案分为。

A：公示信息和授权查询信息

B：限制信息和不限制信息

C：授权查询信息和保密信息

D：公示信息和保密信息

E：权利型房地产投资信托

8、房地产中介服务机构应当具备的条件不包括。

A：有必要的财产和经费

B：有自己的名称和组织机构

C：有足够数量的专业人员

D：有足够数量的服务场所

E：权利型房地产投资信托

9、有名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，房地产开发企业才可设立。

A：1 B：2 C：3 D：4 E：权利型房地产投资信托

10、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息，上年结转的按结息日挂牌公告的个月整存整取存利率计息。

A：1 B：2 C：3 D：4 E：权利型房地产投资信托

11、房地产经纪信息管理系统设计的原则中，协同的最基本含义是协同工作，也就是多人相．互配合完成同一目标。其核心内容是。

A：应用协同

B：人的协同

C：信息协同

D：流程协同

E：客户资金代收代付风险

12、在成熟的房地产市场中，是房地产业的主体。

A：房地产经纪业

B：房地产咨询业

C：房地产估价业

D：房地产服务业

E：权利型房地产投资信托

13、狭义的房地产法一般是指。

A：《中华人民共和国物权法》

B：《中华人民共和国城市房地产管理法》

C：《城市房地产开发经营管理条例》 D：《中华人民共和国土地管理法》

E：权利型房地产投资信托

14、在经纪业务开展过程中，容易出现承诺不当现象的环节有等。

A：房源的保管、协议的签订

B：产权过户、协议的签订

C：交易安全、协议的签订

D：房源的保管、产权过户

E：客户资金代收代付风险

15、甲房地产开发公司转让位于某市市区的项目，收入为500万元，其应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加合计为万元。

A：25．0 B：27．0 C：27．5 D：28．5 E：权利型房地产投资信托

16、下列合同中，是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。

A：双务合同

B：劳务合同

C：有偿合同

D：要式合同

E：客户资金代收代付风险

17、购房抵押贷款一般采取分期偿还的方式，贷款期限一般为年。

A：5～35 B：6～20 C：5～30 D：6～40 E：客户资金代收代付风险

18、当房地产开发企业采用“大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透策略”时，表明该房地产产品处于生命周期的。

A：引入期

B：成长期

C：成熟期

D：衰退期

E：工厂的生产设备

19、市场营销的作用不包括。

A：解决生产与消费之间的矛盾

B：实现商品或服务的价值和增值

C：避免社会资源和企业资源的浪费

D：最大程度地为企业创造价值

E：工厂的生产设备

20、房地产投资所涉及的领域不包括。

A：土地开发

B：旧城改造 C：技术开发

D：房屋建设

E：客户资金代收代付风险

21、我国初步形成了以住房公积金制度为基础的的住房信贷体系。

A：原则性住房贷款与商业性住房贷款并存

B：政策性住房贷款与原则性住房贷款并存

C：政策性住房贷款与商业性住房贷款并存

D：规范性住房贷款与地方性住房贷款并存

E：权利型房地产投资信托

22、根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，对以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门，并处拆迁补偿安置资金1％以上3％以下的罚款。

A：给予警告

B：吊销拆迁许可证

C：通报批评

D：没收违法所得

E：权利型房地产投资信托

23、卖方独家代理的成交时间为。

A：1个月左右

B：2个月左右

C：3个月左右

D：6个月左右

E：工厂的生产设备

24、下列关于房地产经纪合同的表述中，错误的是。

A：房地产经纪合同是劳务合同

B：房地产经纪合同是有偿合同

C：房地产经纪合同可以是不要式合同

D：房地产经纪合同是单务合同

E：客户资金代收代付风险

25、在一氧化碳高浓度环境中滞留，可使人头痛、恶心甚至昏迷。

A：15～30min B：30～45min C：1～2h D：2～3h E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列选项中，就是要求评估人员在评估房地产的某一个组成部分时，须充分考虑因其与其他组成部分之间的结构关系而确定的房地产整体最高最佳用途。

A：最高、最佳使用原则

B：供求原则

C：均衡原则

D：替代原则

E：客户资金代收代付风险

2、对于分类的数据，通常是通过计算每一个类别中各个个体出现的来进行分析。A：频数

B：时间

C：频率

D：速率

E：现象

3、美国心理学家马斯洛的需要层次论把人的需要按照先后顺序和高低层次分为。

A：原始需求

B：安全需求

C：便利需求

D：爱与归属需求

E：自我实现需要

4、房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备的性质不包括。

A：有用性

B：有益性

C：稀缺性

D：有效需求

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、在影响房地产供给的价格弹性中，是一个很重要的因素。

A：价格

B：时间

C：需求

D：经济变量

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

6、影响人际关系建立和发展的因素有。

A：距离的远近

B：交往的频率

C：需要的互补

D：思维的一致性

E：仪表的魅力

7、房地产经纪行业公平性管理的内容包括。

A：房地产经纪行业竞争与协作的管理

B：房地产经纪人员的职业风险管理

C：房地产经纪行业的诚信管理

D：房地产经纪收费管理

E：房地产经纪纠纷管理

8、大多数人能感知的景观正向美学特征有。

A：喧闹性

B：多样性和复杂性

C：有序而又不整齐划一

D：清洁性

E：景观要素的运动与生命的活力

9、根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的规定，承租廉租住房的家庭，收入连续一年以上超出规定收入标准的，应当。

A：在合理期限内收回廉租住房 B：取消其廉租住房保障资格

C：停发租赁住房补贴

D：处以100元以下的罚款

E：停止租金核减

10、经营者不得以等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。

A：格式合同

B：签订合同

C：声明

D：通知

E：店堂告示

11、房地产经纪人对买房客户信息采集的技术要点包括。

A：询问客户购房资金预算

B：询问客户购房资金来源

C：了解客户购房特殊需求

D：保证客户信息的安全性

E：分析区域内房地产价格趋势

12、城市规划术语和控制指标中，指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。

A：道路红线

B：用地红线

C：建筑红线

D：建筑后退红线距离

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

13、下列条款中，是我国《城市房地产管理法》规定的必备条款。

A：租赁期限

B：租赁用途

C：房屋的修缮责任

D：转租的约定

E：租金及交付方式

14、根据产品的企业销售增长率和市场占有率，企业将多种房地产产品分为等类型。

A：明星产品

B：现金牛产品

C：瘦狗产品

D：成长产品

E：问号产品

15、中介服务根据其发挥作用的方向和途径可以分为。

A：为交易的顺利进行提供关于交易标的物业信息的活动

B：为交易的顺利进行提供关于卖方或卖方信息的活动

C：为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术或其他综合信息的活动

D：为交易的顺利进行提供关于买方或买方信息(即交易主体信息)的活动

E：直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动

16、加强房地产经纪机构财务管理的途径是。A：建立健全以财务管理为核心的管理体系

B：建立企业财务管理目标

C：建立健全会计信息和统计信息相结合的电算化管理

D：各项决策包括筹资决策、投资决策、经营决策等要在保证企业持续经营和发展的基础上进行

E：加强成本管理

17、发布房地产广告，应当具有或者提供的证明文件主要包括。

A：房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明

B：建设主管部门颁发的项目土地使用权证明

C：发布房地产项目预售、出售广告，应具有地方政府主管部门颁布的预售许可证明

D：中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明

E：工商行政管理机关规定的其他证明

18、按选择调查对象可将市场调查方法分为。

A：访问法

B：实验法

C：全面调查

D：抽样调查

E：典型调查

19、动机使行动具有一定的方向，使行动朝着预定的目标进行，这体现了动机的。

A：引发功能

B：激励功能

C：指引功能

D：合力功能

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

20、办理抵押贷款手续时需提供的资料包括等。

A：有效身份证原件

B：认购书原件、定金收据原件

C：加盖公司公章的收入证明一份

D：总房款0．3％的买卖合同公证费收据

E：定期存单、股票对账单

21、房源开拓的原则主要有。

A：及时性

B：效益性

C：持续性

D：间接性

E：集中性

22、企业信息化包括。

A：生产、设计、客户服务自动化

B：管理流程自动化

C：办公自动化

D：市场营销自动化

E：业务处理自动化

23、在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同是指。

A：诺成合同

B：有偿合同

C：实践合同

D：无偿合同

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

24、房地产行业协会规定加入协会的经纪人必须共享信息，否则会被协会开除，通过这一系列手段，对房地产经纪业的方面进行有效管理。

A：信誉

B：竞争

C：行业协作

D：统一管理

E：执业规范

25、妥善安置被征地单位和农民的原则有。

A：对征收的土地要适当补偿

B：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排

C：要给征地单位妥善安排生活用地

D：对因征地给农民造成的损失要适当补助

7.成功房地产经纪人的标准 篇七

在人力资源管理领域,人才的能力和水平需要具体的标准或工具去判断,其中,职业资格证书在一定程度上代表着持证人具备了相关行业的基本知识和技能,成为区分专业人士与非专业人士的标志之一。 房地产经纪人职业资格证书曾经是房地产经纪行业的准入门槛,房地产经纪人按规定只有持证才能上岗,持证人在就业时相比无证的人具有更多的竞争优势。 2014年8月, 国务院发文取消11项职业资格许可和认定, 房地产经纪人职业资格列在首位。 关于取消房地产经纪人职业资格认定,有的观点认为, 有利于改变“ 以证取人”的局面,为更多有职业技能但没有职业资格的人的就业提供更多的便利;也有人认为,取消房地产经纪人职业资格认定,用人单位或客户将难以判断房地产经纪人的专业水平和职业道德,增加了信息的不对称;有人则担忧,取消房地产经纪人职业资格认定在一定程度上是降低了就业门槛,行业的服务水准是否会因此降低? 实际上,国务院取消了房地产经纪人职业资格的认定, 但并不意味着对进入这个行业完全没有了水平评判的要求。 行业协会等组织将在这方面承担更多的责任,发挥更大的作用,行业自律就是重要的表现形式。

二、房地产经纪人的水平评价的必要性

对房地产经纪人开展水平评价, 不论对房地产经纪人、 房地产客户还是房地产经纪行业都有着重要的意义, 是非常必要的。

1、保障房地产经纪人的职业素质

没有取消房地产经纪人职业资格认定前, 截止2013年年底, 能够取得全国房地产经纪人资格的不到5.3万人,整个房地产经纪人行业从业员的专业素质偏低。 由于房地产经纪从业人员的稳定性差与房地产经纪公司需求量大形成矛盾,很多房地产经纪公司不得不降低对从业人员的能力要求,导致大量不具备职业资格的人进入了房地产经纪行业。 研究发现,我国房地产经纪人群体普遍存在人员构成年轻化、职业技能不高、服务水平较低、职业道德缺失等问题。 如果连行业也完全取消对房地产经纪人的水平评价将无法保证保障房地产经纪人的职业素质,也不利于房地产经纪人自身的长期发展。

2、保障房地产客户的合法权益

房地产市场上的买方和卖方,大多数情况下需要房地产经纪人在中间发挥对接协调作用, 进而促进交易的完成。 房地产经纪人除了要具备信贷政策、交易风险防范等方面的知识专业知识外,还必须要有良好的职业道德。 房地产经纪人职业素质的高低,决定了房地产客户所获得价值的高低以及合法的权益是否能得到保障。 在鱼龙混杂的房地产经纪市场,由于房地产经纪人专业水平不高或者职业道德败坏而造成房地产客户权益损失的案例时有发生, 比如吃差价甚至携款潜逃等。 在对房地产经纪人水平评价和监管持续进行的情况下,房地产客户的合法权益才能得到充分的保障。

3、保障房地产经纪行业持续发展

房地产经纪人处在房地产经纪行业的前线,是这个行业中最活跃的群体,也是影响行业发展的关键因素。 房地产客户判断房地产经纪行业形象最直接的参照就是房地产经纪人的职业素质以及职业行为。 这意味着房地产经纪人的表现直接影响着房地产经纪行业的社会公信力。 同时, 房地产经纪行业协会开展对房地产经纪人的水平评价,有利于行业人员的优胜劣汰,保证行业人员的职业素质,实现房地产经纪行业的持续发展。

三、行业自律与成本收益说

关于行业自律,国外的学者很早提出不同的看法。 埃尔文的观点认为行业自律是“ 私人部门的特定产业或职业,为了满足消费者需求、遵守行业道德规范、提升行业声誉及扩展市场领域等目的, 对自我行为进行的控制。 ”可见,行业自律是一种自觉的自我控制,在获得一定收益的同时也是要付出交易成本的。 威廉姆森认为交易成本是 “ 经济系统运转所要付出的代价或费用 ”。 房地产经纪行业要能够有效地运转,在制定和实施行业自律规范的时候就要付出一定的成本费用。 比如组织编写制定《 房地产经纪行业执业规范》 ,号召和影响行业成员执行规范,对房地产经纪人的执业水平进行判断和提升等行为都要付出代价或费用。 开展行业自律也是有相应收益的,雷诺克斯认为, 公司参与行业自律可获得运营收益、附属收益、信号收益及合法性收益等四个方面的收益。 如执行《 房地产经纪行业执业规范》 、 遵守行业职业道德能够提高房地产行业在公众特别是房地产客户心中的良好形象,房地产经纪人也可以凭借行业及个人的良好形象来提升销售业绩,降低合同签订之前和合同签订之后的交易成本。 行业自律是行业及行业成员的自我管理而非政府的外部管制。 由于房地产经纪行业自律制度的需求和供给源于行业内部,有具体的方式和工具对供给和需求加以评定,相比外部管制,行业自律的成本更低、收益更大。 在美国,房地产经纪行业的发展已经非常成熟,行业自律方面的经验有很多值得国内行业借鉴。

四、美国的行业自律经验及启示

美国的房地产经纪行业自律有着较长的历史,如美国房地产经纪人协会( NAR) 已经成立了100多年,拥有100多万会员,对美国房地产经纪行业有着重要的影响。 美国房地产经纪行业自律主要体现在以下几个方面。

1、有严格的执业资格制度

在美国,只有取得房地产牌照后才有资格成为一个房地产经纪人或从事房地产经纪的法人,要获得牌照则首先必须通过房产金融、房产经纪等12门专业课程的考试。 每个州都建立了相应的执业资格制度,由地方政府部门组织考试和发放牌照, 对房地产经纪行业成员进行严格的监管。 在接到投诉后,监管部门会对被投诉的房地产经纪人或公司立案调查,一旦核实存在违规行为将受到不同程度的处罚,轻则发出规劝信,重则吊销房地产牌照。

2、行业协会公信力强

除了NAR, 美国还有AREAA等房地产经纪行业协会,由于长期以来的诚信经营和专业服务,很大程度地降低了房地产买卖前后的各种交易成本,在社会公众中建立很强的公信力。 房地产客户进行房地产买卖时,更愿意相信属于房地产经纪行业协会会员的房地产经纪人。 对于房地产经纪人来说,成为行业协会的成员意味着更高的职业操守、更强的职业技能、更大的品牌美誉度和更好的销售业绩。 因此,加入协会的房地产经纪人不但不敢违法,还要经常地从协会寻求各种咨询帮助。

3、有畅通的行业信息平台

在美国, 约95%的房产交易都是通过经纪人来完成, 市场信息在其中显得相当重要。 MLS是美国影响力较大的传统经纪人“ 俱乐部”,它的重要性在于为房地产经纪人建立起沟通合作的平台和市场信息共享的机制。 MLS内的房地产经纪人之间既有竞争更有合作,他们通常不会为了达成某个交易而开展恶性竞争;相反,他们经常共享市场信息并开展合作去促进交易的达成,按照一定的比例分享佣金,因此工作效率较高,房地产经纪人的收入水平也较高。

4、有强烈的行业自豪感

美国的房地产经纪人是比较特殊的营销人群。 特别是成为协会成员的经纪人, 拥有着丰富的经验和专业的技能;虽然学历水平一般也不是很高,但却能够为房地产客户提供优质的服务并有着良好的职业操守,收入水平相对比较高; 他们对自己的职业有很强烈的认同感和自豪感。 由于协会的社会公信力很强,协会成员也因此获得了附属收益,在社会公众中享有很高的声望和形象。 协会成员为了维护他们的社会地位和经济地位,通常都非常愿意去支持和维护房地产经纪行业的发展,如缴费或赞助协会为了提升行业职业水准和规范而采取的行动。

五、房地产经纪人水平评价行业自律模式研究

根据成本收益说,基于行业自律对房地产经纪人开展水平评价,目的在于降低交易成本,提高交易双方及社会的总体收益。 在我国取消房地产经纪人职业资格认定的背景下,房地产经纪人水平评价行业自律模式构建思路包括五个方面:行业协会组织产生、行业自律规范制定、行业信息平台建设、行业自律规范执行、行业自律效果评估。

1、行业协会组织产生

美国作为一个自由度比较高的市场,采取的行业自律也并非完全放任自流,而是与政府有着重要的联系,实质上是“ 政府引导下的行业自律模式”。 在我国的目前的市场背景下, 行业自律在初始阶段缺乏政府部门的参与推动, 预期效果不会太好。 政府部门参与其中的角色不是行业的管制者,而是行业发展的服务者。 在政府的支持下,以省份、直辖市或较大的一级市场为基点成立房地产经纪行业协会。 协会成立理事会,设置相应的组织构架,常务理事成员由房地产经纪行业业内推选的人员担任,协会拥有完善的章程和运作程序。 以政府部门的名义向房地产经纪行业颁布相关文件,将更多的管理权力下放给行业协会,鼓励房地产经纪人及房地产经纪公司积极加入协会。 政府在协会成立及日后的运作中提供必要支持,特别是承认协会的合法性和重要性,并在必要的时候帮助协会扩大在社会公众中的影响力。

2、行业自律规范制定

行业自律规范的制定目的在于保障行业运作有规可循,这里的规范包括针对整个行业自律的规范也包括公司内部自律的规范。

行业自律规范制定可由房地产经纪行业的资深人员、 房地产经纪领域的研究者和国外房地产经纪行业的资深人员来共同制定。 规范的制定必须充分考虑国内市场的情况和规律,吸收最新的管理理念和方法,对行业自律规范的对象、原则、内容、约定、责任、权利、奖励、处罚、服务项目等方面进行详细的描述。 在规范正式实施之前在行业内公开进行意见征集, 根据意见作出调整后才正式定稿,以保证规范的科学性、可行性和有效性。 广州市房地产中介协会是国内比较规范的行业协会, 为了加强行业自律,先后制定了“ 广州市房地产中介行业执业规范”等多项行业自律规范;为吸引从业人员入会,对会员提供免费的职业规范和职业技能培训。

公司在积极落实行业自律规范的基础上,公司内部可以根据管理需要制定公司内部自律规范。 房地产经纪行业由各个公司组成,公司内部自律规范的制定,目的在于让公司及房地产经纪人形成行业自律的习惯和氛围,减少市场一些不端行为的出现,为行业自律规范的执行创造良好的环境。 在美国,房地产经纪公司普遍具有较强的社会责任意识,房地产经纪人也普遍具有较高的职业操守,使得房地产经纪行业能够健康持续的发展。

3、行业信息平台建设

目前国内的房地产经纪行业市场环境较为混乱,特别是房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等市场交易要素信息不透明、不真实、不全面。 环境的混乱、信息的缺失形成了整个行业发展的障碍,也影响着房地产经纪人个人的发展,特别影响着他们个人的收入水平。 目前,一些营销创新能力较强的公司已经推出了一些基于互联网技术的信息平台,如好屋中国的好屋合伙人、销客,房多多的房多多经纪人,万科的带客通等。 这些信息平台很好的整合了房地产经纪行业内的经纪人、 房源等重要市场要素, 较大地提高了市场效率。 房地产经纪行业在政府的支持下,开发房地产经纪行业信息平台,最大限度地将房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等信息全面整合优化,实现平台内成员信息共享。 按原则,房地产经纪行业内的经纪人和公司实行协会资格准入,经纪人和公司详细信息也按规定全部进入行业信息平台并且进行公开发布,便于行业内外的识别、监督。 房源信息由行业信息平台后台进行核实确认,保证房源的真实性和唯一性;房源信息公开发布,但只有行业信息平台内的行业协会会员才能进行交易操作。 为了保证行业协会会员的利益,房地产客户进行房地产买卖委托时,需要签订相应的条款,保证委托买卖的房源不会在行业协会会员以外的人手中成交。 而要获得房地产客户的信赖, 又必须以行业协会较强的公信力、 房地产经纪人较高的职业操守、职业技能以及优质的服务作为基础。 房地产经纪行业协会通过行业信息平台为房地产经纪人、 房地产经纪公司以及房地产客户创造最大价值,从而进一步赢得更大的正面影响力。

4、行业自律规范执行

行业自律规范并非只是房地产经纪人单独执行,房地产经纪公司、行业内部、社会力量都应该参与其中,保证行业自律规范落地生效。 提高个人职业操守是房地产经纪人最基本的责任, 良好的职业操守将从根本上降低交易成本,是最值得提倡的行业自律行为;公司内部进行自查,有利于对公司自身和房地产经纪人员形成正确的指引、纠正和约束,减少或避免诚信缺失、不公平竞争等行为的出现, 保证了行业及市场的正常运转; 行业内公司进行相互监督、行业外社会力量( 房地产客户、新闻媒体等) 进行外部监督,双力齐发推动房地产经纪行业严格执行行业自律规范。 一个行业就是一个相对完整的行业生态圈,只有圈内的每个组成部分都去遵守和执行规范才能更好地保持行业生态圈的发展平衡。 在执行行业自律规范的过程中,一旦发生违规行为,必须按照相关规定进行严厉的惩处而发挥引以为戒的震慑作用。 如对违规的房地产经纪人或公司进行一定数额的货币处罚、暂停或终止从业资格等。

5、行业自律效果评估

行业自律规范执行后, 有必要进行行业自律效果评估,评估的标准主要有行业信息平台内协会经纪人的收入水平、职业能力和职业发展情况;社会公众特别是房地产客户对行业的满意度; 房地产经纪行业的社会公信力;市场交易效率及交易成本; 房地产经纪人的职业自豪感等等。 在行业自律规范制定的时候,行业自律效果评估的具体办法也要形成。 如对经纪人收入水平进行自律效果评估,随机抽样的样本应该符合几个条件:加入协会前从业一年以上;入会后工作时间达一年以上;交易达成与行业自律相关而非偶发性因素促成等。 进行行业自律效果评估,目的在于检验行业自律的可行性、有效性,发现问题, 找出办法,为进一步解决行业自律问题提供依据。

六、结语

房地产经纪人的水平评价对于促进房地产经纪行业发展的重要性是不言而喻的。 基于行业自律视角,构建适合我国国情的房地产经纪人水平评价模式,对于帮助房地产经纪人提高职业素质,进一步规范国内房地产经纪行业是有积极作用的。 房地产经纪行业的发展有赖于行业利益相关者的共同努力。

摘要：在国内取消房地产经纪人职业资格认定的背景下探讨如何对房地产经纪人进行水平评价。对房地产经纪人进行水平评价是重要的,评价的模式决定了评价的有效性。根据成本收益说,在借鉴美国行业自律经验的基础上,提出了行业协会组织产生、行业自律规范制定、行业信息平台建设、行业自律规范执行、行业自律效果评估的行业自律评价模式。

8.规范房地产经纪市场的思考 篇八

房产中介在房产交易中的地位日益上升,据有关部门统计,约30%的新建商品房销售和50%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的,可见,中介机构在房地产交易市场中的重要作用,为了维护广大居民的切身利益,房地产经纪市场管理规范化势在必行。

首先,建立和完善房地产经纪机构,保证规范运作。

设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门登记领取营业执照,到税务管理部门领取税务登记证,到房产管理部门登记备案后,方可开业。从业人员必须有注册经纪人证件方可从事房地产经纪行业,严禁租用经纪人证件进行登记备案。近几年来,房地产经纪人出借、出租执业证书时有发生,严重损害了经纪人的专业形象及職业道德,扰乱了房地产经纪市场的正常运行。相关部门应加强房地产经纪人员管理,建立房地产经纪机构备案和注册房地产经纪人信用公示制度,通过媒体向社会公布。

其次,规范房地产中介机构行为,防止诚信缺失。

房地产中介的产生与发展是社会经济发展所需要的,但是,由于房地产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营,在帮助消费者购置产业提供了优质服务,但也有不少不良中介机构存在欺诈行为,侵犯消费者的合法权益。例如,某房产中介对交易双方隐瞒真实成交价格,赚取差额部分价款,这种情况,往往是中介机构不让交易当事人双方见面,从中暗箱操作,损害了消费者的利益;还有的中介机构不管购房者是否达成协议,看房就收看房费,扰乱房地产经纪市场。

房地产中介机构的违规行为对整个房地产市场存在着极大地危害性,不仅损害了消费者的直接经济利益,并且,间接损害了国家利益,阻碍了房地产经纪市场的正常运行秩序。房地产管理部门应清理整顿房地产中介市场,加强行业自律建设,维护消费者的合法权益。

另外,房地产中介机构的信息公布要真实,不得窃取其他房源。例如,某小区的王女士,想卖掉现有住房,就在本小区张贴售房信息,没想到被房产中介窃取,作为自己的房源对外公布。未经委托人同意或签订合同,不得对外发布有关信息。现在许多小区张贴的售房信息中都有“中介勿扰”的警示。

再次,加强二手房交易资金监管,保障交易资金安全。

近年来,二手房市场日渐活跃,房地产中介机构占压挪用房地产交易资金的案件时有发生。某房地产中介机构为了支付员工工资,而延期向售房者支付房款。还有的房产中介挪用交易当事人的购房款做短期投资,严重危害可消费者的利益。

为了保障交易结算资金的安全,应加强二手房交易资金监管。房地产中介机构必须在开银行开立客户交易结算资金专用存款账户,用于二手房交易结算资金的存储和划转,划转资金通过银行转账方式进行,不得支取现金,严格按照客户约定的支付条件和方式进行操作,确保专款专用。同时,应设立资金监管机构进行不定期抽查,以加强监管力度。

最后,创新房地产经纪管理方式,提高行政效能。