贷款房屋装修合同范本

贷款房屋装修合同范本（10篇）

1.贷款房屋装修合同范本 篇一

贷款抵押权人：王崇中

以下简称乙方。

甲方因生产需要，向乙方申请贷款作为____资金。双方经协商一致同意，特订立本合同：

1、贷款总金额：______元整。

2、贷款总期限：______。

3、贷款利率：本贷款利率及计息方法，按照中国__银行的规定执行。

(一)乙方的义务：

1、为甲方提供一条龙所需要的质押、抵押贷款额度质押权利凭证、抵(质)押物清单及权属证明文件、权属人及财产共有人同意质押、抵押的书面文件。

2、为甲方提供第三方形式的担保，提供信用卡等供信贷部门审查使用。

3 、 乙方向借款方(银行)提交的一切资质证明、抵押权属文件、责任认定等都由乙方负提供并且承担应有的法律责任，甲方不存在承担后期可发生的任何法律责任。

(二)甲方的义务：

甲方为保险受益人，保险单乙方负责保管，保险费由乙方承担。甲方不能以次通过非法手段占为己有，侵占乙方抵押财产。

乙方根据甲方透支借款款额大小具体收费详情为：

甲方如接受以上收费请立即下载贷款抵押合同，个人有效身份证;贷款额发送到本公司电子邮箱，本公司即马上办理。当日即可放款到你指定的银行卡上!

抵押物名称：____。

1、乙方如因本身责任不按合同规定支付贷款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。

2、乙方收到甲方申请的借款材料后，原则上应在一个工作日内可提交给银行;银行受理通过后即可将借支款一次性转到甲方开立的帐户上。

3、如甲方通过银行各方面认证收到银行的借支款，甲方需在24小时内付清乙方的办款服务费。

本合同系经__市公证处公证并依法赋予强制执行效力的债权文书，甲、乙双方如任何一方不履行，对方当事人可根据《民诉法》第一百六十八条规定，进行管辖权的人民法院申请执行。自公证书签发之日起生效，公证费由乙方承担。

本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方当事人可选择本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，公证处留存一份甲方：

甲方：乙方：

xx年xx月xx日：

2.贷款房屋装修合同范本 篇二

一、楼盘准入风险

(一) 楼盘延期交付、楼盘质量整体出现问题、甚至造成楼盘烂尾

对于此类情况, 要重点考察楼盘开发商。对于资质等级为四级或以下的、暂定资质 (项目公司、子公司等, 资质可参照其母公司/控股母公司资质执行) 开发商所开发的楼盘, 原则上不予准入。开发商当前有房地产开发贷款逾期, 或其他融资渠道违约, 不得准入, 已准入楼盘要立即暂停贷款发放。对于曾有过烂尾楼等情况的开发商, 不得准入。

要调查该楼盘资本金到位情况、楼盘销售进度, 调查楼盘开发商开发历史、社会影响以及是否建造过烂尾楼等。

(二) 楼盘滞销, 整体抵押物处置难

要考察楼盘地理位置、周边交通情况;商业、生活配套设施情况;周边楼盘建造、价格情况。商业地产贷前调查需调查该商业地产周边商业用房的空置率是否较高, 使用率是否较低。商业地产项目需位于城市成熟商业或办公区, 且开发商须具有商业地产开发运营经验。商铺仅接受首层、临街且独立商铺。

二、开发商担保风险

(一) 担保能力不足或下降

房屋按揭贷款一般由开发商承担阶段性担保。开发商须具有较强的资产实力, 经营状况正常、财务状况良好, 商业与银行信誉良好, 无不良还款记录, 具有相应的担保能力。

(二) 项目公司注销

通常情况下, 项目公司注销前应当进行清算, 清算时对债务作出处理。因此要定期对楼盘进行贷后检查, 发现公司清算时按照清算公告要求申报债权。有些股东为了逃避债务, 不清算或者清算不合法甚至“主动吊销执照”的方式侵害债权人的利益。这种情况可以直接起诉股东, 要求其承担担保责任。

三、“假按揭”风险

(一) 利用假的购房备案合同, 向银行申请贷款

这种情况发生在贷款无法办理预抵押手续的地区, 房产局对外开放的网站也查询不到或者查询不全该房屋买卖详细信息。开发商通过假的购房备案合同, 和客户勾结骗取银行贷款。

防范措施:经办银行要到房产局或者通过房产局的专网核实购房备案合同的真实性。

(二) 利用真的购房备案合同, 等贷款发放后, 再去房产局撤销购房备案合同, 一房多卖

这种情况也发生在贷款无法办理预抵押手续的地区, 开发商通过一房多卖, 大量骗取银行贷款。

防范措施:经办银行一方面要加强对开发商的甄选, 一方面要加大贷后检查力度, 对于大额可疑的贷款, 定期去房产局查验其备案及办证情况, 对于已办证贷款立刻办理抵押手续。

(三) 开发商的股东或员工, 利用真的购房备案合同, 通过虚假交易, 套取银行资金

上述情况往往发生在滞销的楼盘, 开发商因回款困难, 资金链紧张, 而采用虚假交易, 开具假的首付款收据, 利用真的购房备案合同, 套取银行资金。此类假按揭虽然办理了抵押或者预抵押手续, 但是实际用途性质是房地产开发贷款, 由低风险的个人按揭贷款转变为高风险的房地产开发贷款。

防范措施:经办银行贷前要验证首付款的真实性, 贷后抽取贷款客户, 查询客户的还款来源, 看是否为开发商代垫款项。

四、借款人信用风险

(一) 稳定职业者

稳定职业者, 如果是自住型或改善型购房, 购房贷款月供在其理财计划之内, 因借款人有稳定的收入来源, 这类贷款往往违约率极低。

贷前调查及审查重点是对借款人单位及其收入的真实性进行调查审核。可以借助其社保记录单、税单、公积金缴存单核实借款人单位及其收入的真实性。

(二) 自营业主

对于自营业主购买大额住房如别墅类的贷款, 风险较大, 对借款人最好按照小微贷款客户标准审批。对自营企业要进行行业分析、现金流分析、运营分析、偿债分析、赢利分析以及非财务指标分析。对于自营业主的投资性购房要按照企业的投资审批。

五、抵押物风险

(一) 房价下跌风险

房价下跌后, 房地产抵押物价值变化会导致银行风险。如果是整体房价大幅度下跌, 还会造成银行系统性风险。

银行在调查审批时, 应基于客户的第一还款来源是否充足, 避免简单依据第二还款来源选择客户。对于投资性购房审慎介入。

(二) 房屋毁损风险

房屋如果发生火灾等重大的毁损, 房价即会大幅度贬值, 影响借款人还款。有些银行通过让借款人投保房屋财产保险来规避可能出现的风险。

六、银行操作性风险

(一) 贷前阶段

贷前阶段操作性风险主要有:贷前调查未尽职, 对借款人提供的相关资料和资信状况等情况缺乏深入实际的调查评估。内部欺诈, 明知虚假信息故意隐瞒。“面谈”、“面签”流于形式, 致使其他人假冒签字, 合同无效。

(二) 贷中阶段

贷中阶段操作性风险主要有:录入人员将重要要素录入错误。审贷人员审查不仔细, 未发现明显伪造材料。合同制作人员打印合同时将抵押人、抵押物地址等重要要素打印错误, 致使合同存在缺陷。抵押人员抵押未落实。对于凭抵押放款的, 不是抵押人本人去办理抵押而未发现, 致使抵押落空。放款审查人员未落实审贷意见, 或对合同、担保不符合放款条件的贷款把关不严。

(三) 贷后阶段

贷后阶段操作性风险主要有:没有按期对楼盘进行检查。对已竣工交付房产, 没及时落实抵押。对于大额可疑贷款没有按时做贷后检查。对逾期贷款未及时催收, 未能及时发现和处置信贷风险。

3.房屋按揭贷款证券市场余震未消 篇三

现在看来，处于金融危机中心的金融产品的复苏是一个极其缓慢的过程。房屋按揭贷款证券(RMBS)——即把房屋贷款打包，出售给投资者的金融产品——直以来都在美国发行。但是，发行的这些产品都得到了政府的保证，如果一旦发生违约，将保护投资者的利益。对于贴着“私有”标签的RMBS市场来说，其打包按揭贷款的行为并不符合政府的规范，因此几乎是毫无活力的。但是，只是“几乎”，它们还是不是全无活力。

2月15日，Redwood信托基金——该基金收购按揭贷款，并打包成证券——签署了一份招股说明书，将发行2.9亿美元的RMBS产品，成为美国今年的第一家发行RMBs产品的私有证券公司。该公司去年启动了另一桩RMBS产品的发行，成为自金融危机以来美国的第一桩发行。但是，尽管市场上的其它金融产品，比如汽车贷款，复苏的势头强劲，却很少有人会认为，新的RMBS产品会有大幅的增长。

一方面，危计对RMBs产品的投资者们造成的创伤比其余大多数人更为严重；另—-力面，房屋市场仍然很脆弱。珊在仍有大量的监管上的不确定性：奥巴马政府关闭房地美和房利美的计将几年内实行，而不是几个月。而且，私有的发行公司的市场空间已经被有“两房”担保的按揭产品的暂时性的扩张所挤压。

现在，Redwood的唯一选择，也是其它私有公司将跟随的选择，是将产品发展到更高的水平。危机前出现的私有RMBS发行的高潮中，打包贷款的风险指数在政府默认的界限之上，而Redwood所选择的贷款是在界限之下的。在这次发行中，303笔按揭的平均规模在100万美元之下。从财务控制的角度看，平均的信用分在775，这样的借款^才是有价值的。对贷款整体来说，加权的贷款与价值比率要达到63％。这是在美国最安全的按揭贷款范围之内的。

这样当然可以保障投资者的利益，但是这就意味着市场受到限制。而且，即使是这样，也还会引起争议。这次Redwood邀请惠驰和穆迪两家评级公司对这次发行提供评级，但是最终放弃了穆迪的报告，因为穆迪对Redwood在这次发行中隐含的风险持有异议。2月17日，穆迪还是公布了这份报告。它在报告中主要关注了加利福尼亚地震对该地房屋市场和贷款源的负面影响。由于加利福尼亚的房屋贷款占到Redwood这次发行的一半以上，穆迪建议投资者考虑这次大地震可能造成的实质性损失。

不过，穆迪也有一些说法是没有现实意义的。譬如，“在申购结束后的任何一个时间点里，都可能发生一次地震。”穆迪的报告严厉地警告投资者，并以一个慑人的地图为结束。接下来的免责声明里要写什么呢，一次火山大爆发，或者行星撞地球吗?

在评级上的争议告诉我们两点关于RMBS市场应该注意的。第一点是，在评级上出现不同的声音是正常的，由于评级公司的尖锐，以及投资者与监管方的不甚信任，从而鼓励了不同意见的产生。标准普尔稍后也加入了这场争论，对Redwood的发行表示了些许的不认同。

4.房屋贷款合同注意点 篇四

房屋贷款合同应该看哪几点?

房屋贷款利率不是一成不变的

在签订房屋贷款合同时，贷款利率和折扣是购房者最关心的问题。

房屋贷款合同中的贷款利率分为固定利率和浮动利率。

一般情况下，银行都会选择浮动利率，即银行的贷款利率会根据每年央行基准利率的调整而调整。

如果贷款合同约定在贷款期限内不调整利率，采用固定利率的，一般情况下各方会签订《固定利率补充协议》。

贷款上浮(或下浮)在贷款期限内是否会变动?

在贷款利率方面，除商业贷款基准利率之外，一些银行会推出83、85、90、95等折扣优惠。

不同的银行折扣优惠不同。

这个折扣优惠就是贷款的浮动幅度。

需要注意的是，北京很多银行已经取消了首套房9折优惠，执行95折利率。

由于每个银行规定不同，有些银行保留了自己的调整权限，没在房贷合同上明确约定利率优惠期限。

所有在签订房贷合同时一定要向银行咨询清楚。

“等额本金”和“等额本息”两种还款方式的选择

在签订房屋购房合同时，需要自己选择还款方式。

一般情况下，还贷有两种方式，“等额本金”和“等额本息”。

等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而还的利息越来越少，因此起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，通俗地讲，等额本息就是“每月还的本金与利息之和是不变的”，但本金与利息的比例是变化的。

相同的贷款数额和年限下，等额本金的利息比等额本息的.少。

还款日期和罚息要看清楚

除了选择合适自己的还款方式之外，在签订房屋贷款合同时，银行放贷员会就每月还贷时间跟购房者协商。

在还款方式上，现在比较常用的是委托扣款，即购房人在申请房贷的银行办一个银行账户，购房者最晚需要在还款日的前一日将要还的房贷存到卡上，到期银行自动扣款。

在还款日期方面，购房者一定要向银行咨询清楚，如果贷款人用来还贷款的银行卡上余额不足，银行是否会提前几天发信息提醒。

如果银行不发信息提醒，银行会从何时开始计算逾期罚息。

提前还款需要交违约金吗?

在签订房屋贷款合同时，借款人一定要向银行咨询清楚，提前还款用不用支付违约金。

5.房屋抵押贷款合同样本 篇五

文件号：房信二第四号（）

农银二手房按字（）第（）号

贷款人：XXX银行

（以下简称“甲方”）

借款人：_________________________（以下简称“乙方”）

保证人：__________________________(以下简称“丙方”)

鉴于乙方购买房产，并以该房屋作为抵押物向甲方申请购房抵押贷款；丙方为乙方在所购房屋的所有权证及抵押登记尚未办妥期间提供连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》及中国农业银行有关规定，经甲、乙、病三方协商一致，订立本合同。

第一条释义

在本借款合同中，除合同内另行定义外，下列名词定义如下：

1、欠款：乙方所欠甲方在本合同项下的一切款项，包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息及其他有关费用。

2、购房合同：乙方与卖方签订的，购买本合同抵押房屋的《房屋买卖合同》、《商品房预售合同》或其他购房协议。

3、抵押物：购房合同项下的房屋及一切与该房屋有关的权益的统称。

4、抵押贷款阶段性担保：指由银行认可的保证人为乙方在所购房屋的所有权证及抵押登记上未办妥期间提供的连带保证责任。

第二条乙方所购房屋

1、房屋座落____________________________________________

2、房屋类型____________________________________________

3、房屋结构____________________________________________

4、建筑面积____________________________________________

5、房屋所有权证编号______________字第____________________

6、国有土地使用证编号___________________字第_____________

7、房屋评估价值_________________________________________

8、房屋交易价值_________________________________________

第三条借款用途

本合同项下的借款，乙方必须用于其与售房人签定的《购房协议书》中购买的坐落于__________________________的房屋。乙方不得擅自改变本合同中确定的借款用途。

第四条借款金额

借款金额为人民币（金额大写）______________________,即乙方所购房屋价款的___________%

第五条价款期限

借款总期限自________年________月______日起至_______年________月_________日止，共_______年______月，分期归还。

第六条借款利率

1、借款利率按月利率‰执行。

2、借款利息按月计付，结息日为每月第20日。

3、借款期限一年以内（含一年）的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行新的规定利率。

第七条 借款划拨

在办妥本合同抵押登记，取得他项权利证后的7个工作日内，甲方将上述借款金额拨入乙方在甲方处开立的存款帐户（帐号）内；甲方同时根据乙方预先签署的《委托付

款授权书》，将借款金额一次性以乙方购房款名义划入售房人在甲方处开立的售房存款帐户（帐号）内。

丙方同意为乙方在所购房屋的所有权证及抵押登记尚未办妥期间内提供连带责任保证，并作为全权代理人，保证为乙方办理完产权证及抵押登记。在丙方为上述保证与甲、乙三方签署《个人住房抵押借款合同》，取得房地产卖契后７个工作日内，甲方将上述借款金额拨入丙方在甲方处开立的专用帐户内；丙方根据乙方预先签署的《付款授权书》将借款金额以乙方购房款名义划入售房人在甲方处开立的存款帐户（账号：）内。

第八条 借款偿还

１、乙方应按期足额偿还甲方贷款本息。

2、借款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。

3、借款期限一年以上的，本合同项下借款本息以每一个月为一个偿还期，每月第________日为乙方的每期还款日，首期还款发生的次月第________日。

4、乙方在获得甲方贷款之前必须在甲方处开立存款帐户（帐号__________________）或办理银行卡（卡号_______________），每期还款日前，乙方应在上述存款帐户内存入不少于一期的应还借款本息。甲方于每期还款日根据乙方预先签署的《付款授权书》直接从该存款帐户中扣收与本合同项下借款有关的款项。如果款项不足扣划时，甲方给乙方_________日的宽限期，期满帐户存款仍不足扣划时，则该期应还贷款本息全部作逾期处理。

（1）等额还款法：

每月还款金额=贷款本金×月利率×

每月等额还本付利息金额为人民币（大写金额）（2）递减还款法：

月还款额= +（贷款本金—已归还贷款本金累计额）×月利率

（3）

6、提前还款

乙方若提前还款，须征得甲方同意，并按下列规定办理：

（1）乙方可在每期的还款日之前偿还部分或全部未到期借款。

（2）乙方须在预定提前还款日的一个月前，以书面形式向甲方提出申请。

（3）乙方提前偿还全部借款的，按合同约定的利率和借款余额以及实际使用期限计算利息，利随本清，已计收的借款利息不再退还。

（4）提前偿还部分借款本金的，其提前偿还部分借款本金后对剩余的部分可以调整还款计划，即还款期限缩短，每期还款额不变或者还款期限不变，每期还款额减少。选择期限缩短的，按调整后总的借款期限确定利率档次计收以后的利息。

（5）若乙方提前偿还全部欠款而此合同项下的借款尚在阶段性保证期内，丙方的保证责任

自动终止。

7、逾期还款

对逾期未还的贷款本息，乙方选择以下第种方式偿还：

（1）乙方在上述存款帐户内存足款项，由甲方在下一个还款日划收。但在存款日至划款日之前，甲方仍向乙方计收逾期及其复利。

（2）乙方到甲方的信贷部门领取欠款清单，再凭欠款清单到营业柜台交付现金，从交付欠款之日起，停止计收逾期利息及其复利。

8、乙方、丙方及售房方在《房屋买卖合同》及其它约定项下就购房事宜发生任何纠纷，均不得影响本合同项下借款本息及有关费用的按期偿付及保证责任的承担。

第九条 甲方义务

1、在合同约定的期限内，将借款足额提供给乙方。

2、核收和保管与抵押物有关的房屋所有权证、他项权利证和其他所需文件。

3、在乙方向甲方偿还全部欠款后，甲方与乙方向房地产管理部门办理注销抵押登记手续，并将抵押物所有权证及其他有关证明文件交还乙方。

4、在阶段性担保期间，乙方未能依约履行还款义务，而由丙方代为清偿乙方欠款的，甲方须将与抵押物有关的证明文件转交给丙方处理。

第十条乙方义务

1、按时足额还本付息。

2、在甲方处开立存款帐户，并存入不低于30%的购房首付款，同时授权甲方从此帐户内划付与借款有关的款项。

3、对抵押物必须妥善保管并负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受甲方的检查监督。如抵押物发生部分或全部毁损，无论何种原因及何人的过失，均由乙方承担全部责任，乙方须向甲方赔偿由此引起的一切损失。

4、抵押物除自用外，未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下的部分或全部抵押物出售、出租、赠与、转让、舍弃、托管、重复抵押、以抵押物清偿其他债务或以其他方式处置。

5、在丙方履行了阶段性担保责任，代乙方偿还全部欠款后，乙方同意甲方将抵押权转让给丙方。

6、按本合同第十二条第4款的约定办理抵押房屋保险。

7、在变更通讯地址时立即以书面通知甲方。

第十一条丙方义务

1、丙方为乙方提供阶段性担保，担保期限自甲方依《个人住房抵押借款合同》、房地产卖契发放贷款之日起至抵押登记办理完毕之日止。担保范围为乙方所欠甲方的一切款项，包括借款本金、利息、逾期利息、罚息及其它相关费用。

2、丙方接受乙方委托在月之内办理完毕以下事项：

（1）代乙方办理房屋过户手续，代收代缴土地出让金。

（2）代乙方办理正式产权证，并保证将其移交给甲方收押。

（3）代乙方办理所购房屋的抵押登记手续，并在收到他项权利证书之日起5日内将该证书交与甲方。

第十二条违约责任

1、乙方在合同期内，未按月偿还借款本息，甲方按规定对其逾期还款按实际天数每日计收万分之罚息，并对逾期支付的利息计收复利。

2、本借款发放后，在阶段性担保期间：乙方不能按时偿还借款本息的，由丙方代为偿还，丙方偿清全部欠款后，即可处置该项抵押物；在抵押登记生效后：乙方连续三个月或任何一期贷款本息及相关费用逾期三个月的，甲方即可处置该项抵押物，以偿还乙方欠款。

3、本借款发放后在阶段性担任期间：丙方未能在合同约定的期限内办理房屋过户、抵押登记手续的，甲方有权从其保证金帐户中扣除_______%的保证金且该笔保证金不予退还。此后丙方仍有义务继续办理过户、抵押登记手续，直至将产权证、他项权利证移交给甲方，其阶段性担保责任方可解除。

第十三条房屋抵押

1、抵押期限

抵押期限自_____年_____月_____日起至_____年___月___日，自抵押登记办妥之日起至本合同借款日后六个月止。

2、抵押率___________

3、抵押担保范围：借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费、抵押物处理费、过户费等甲方及丙方实现抵押权的一切费用。

4、抵押登记

（1）乙方出具《授权委托书》委托丙方或乙丙双方共同以本合同、购房合同以及其他有关房地产所有权证明文件在房屋所在地的房地产管理机关办理抵押登记手续。

（2）低压物的所有权证明文件、抵押登记的《他项权利证书》及其他有关文件须交予甲方收执和保管。

5、抵押物的保险

6.贷款房屋装修合同范本 篇六

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

经甲乙双方友好协商,就房屋租赁事宜达成协议如下： 1.甲方将坐落在江河市场南桥附近路东的门面房，租赁给乙方使用。

2、期限5年，从2008年10月1日起到2013年10月1日止。

3、房租一年3000元，合同期内不涨价，当年10月1日前一次性付清。

4、水电费自理，谁损坏谁负责维修。

5、若需要转让，需经甲乙双方协商。

6、此协议一式两份，甲乙双方各持一份，待双方签字后生效。

甲方：

乙方：

7.贷款房屋装修合同范本 篇七

2007年7月7日, 刘女士通过某中介公司, 选中了一套位于北京市朝阳区某公寓的商品房, 并与房主祁女士签订了一份《北京市房屋买卖合同》。当天, 刘女士支付了2万元定金, 两天后又支付了38万元定金。此后, 刘女士要求祁女士交付该商品房, 被祁女士以种种理由拒绝。刘女士认为, 因房屋价格上涨较快祁女士反悔, 故不愿交房, 于是以祁女士违约为由将其告上法庭, 要求祁女士继续履行合同, 并配合办理相关产权变更手续。如果合同无法履行, 则要求祁女士双倍返还定金80万, 赔偿居间代理费8万元, 并赔偿损失194万余元。

庭审中, 刘女士的代理人认为, 房屋买卖合同无法履行完全是祁女士欺诈造成的。刘女士所购房屋面积是259平方米, 签订合同时价格为每平方米1.65万元, 而现在已经涨到每平方米2.4万元, 祁女士应该赔偿刘女士购买同样位置、同等条件房屋的差价损失。对此, 祁女士只同意退还定金, 并表示“房屋还没办理产权手续, 无法进行交易”。“中介公司隐瞒了交易价格, 规避国家税收法律法规, 故意偷逃税款, 因此合同无效”。“真正的侵权方是中介公司, 因中介公司的违规操作造成的刘女士的一切损失应向中介公司索赔, 与我无关”。祁女士的代理人还提出, 双方签订的买卖合同侵犯了房屋共有人即祁女士儿子和丈夫的权益。

法院审理后认为, 刘女士和祁女士签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨, 房屋现价值与原买卖合同价款之差额, 应为刘女士享有的合同履行后可以获得的利益。因祁女士的违约行为导致合同不能继续履行, 故对该可得利益应予赔偿。关于赔偿的具体数额, 朝阳法院向北京市价格认证中心咨询后得知, 涉案房屋的市场单价已经为每平方米1.7万元至2.2万元。法院在综合考虑同地区房屋的当前市场价格、双倍返还定金仍不足以弥补刘女士经济损失的情况后, 确定房屋现价与原价的差额为50余万元。2008年2月2日, 朝阳法院当庭判决解除双方的买卖合同, 祁女士双倍返还刘女士定金80万元, 赔偿50万余元, 并赔偿刘女士已支付的居间服务费损失4万元。

二、实践做法与不同观点

(一) 实践做法

近几年, 我国许多城市的房地产价格大幅度上升, “边卖边想涨价”的心态在二手房交易市场比较普遍, 由此引发的二手房买卖纠纷案件也呈上升趋势。很多卖房人在签订二手房交易合同之初并没有意识到房价涨幅会如此巨大。受利益驱动, 一些卖房人在办理房屋交割手续前反悔, 寻找各种借口不协助买房人办理“过户手续”的现象时有发生。由于房价涨幅迅猛, 赚取房屋差价的营利空间更大, 故而, 在赚取房屋差价与承担违约责任之间, 这些卖房人会“理性”地选择前者。然而, 对买房人来说, 要重新购置同样位置、同等条件房屋所支出的费用已经远远高于签订合同之时的购房款, 故买房人通常希望出卖人继续履行交付房屋、协助办理“产权过户”手续的义务。

这样, 在卖房人违约, 而买房人请求继续履行合同的情况下, 卖房人则可能因陷入尴尬的困境而“竹篮打水两头空”, 因为我国《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的, 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”实践中, 卖房人为避免此种尴尬局面的出现, 设计了各式各样的毁约及解除合同的方法, 以达将房屋高价卖给后手买房人之目的。其规避法律的常见做法有:第一, 房屋共有的情况下, 以出卖共有房屋未经其他共有人同意为由主张合同无效;第二, 补造租赁合同, 以承租人主张卖房人剥夺其优先购买为由请求认定合同无效;第三, 出卖人以所售房屋之上负有权利负担而未告知该权利人或该权利人不同意为由主张合同无效;第四, 在出卖人未取得房屋所有权证书的情况下, 卖房人以现行《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书”为由, 或者由第三人主张出卖人是形式购房人, 而其是实质购房人等等事由, 以达解除与买房人所签合同之目的。此外, 诸如房屋所依附的建设用地系划拨取得, 该房屋是社会保障性住房, 所签合同为逃避税款系“黑白合同”等事由, 均成为卖房人请求认定合同无效, 进而构成解除该合同之“合法”理由。

(二) 不同观点

在确因卖房人过错导致合同无法履行而被迫解除的情况下, 买房人往往要求卖房人赔偿其所受损失, 特别是赔偿房屋的差价损失, 即现在重新购置同样房屋之升值损失。对买房人提出的赔偿请求, 法律能否支持, 争议较大。大体有如下观点:观点一认为, 房屋买卖合同解除后, 应恢复原状, 买房人无权提出损害赔偿请求, 故房屋差价不应得到赔偿;观点二认为, 房屋买卖合同的解除不影响买房人主张损害赔偿, 但房屋差价并不属于损害赔偿的范围;观点三认为, 房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿, 房屋差价包含在损害赔偿范围之内应予赔偿。针对观点三, 对房屋差价损失的赔偿范围, 亦有争议。有人认为赔偿部分是房屋现在的市场价值和双方合同约定价格的差额;还有人认为房地产评估部门评估的现在的市场价格与合同签订时约定的交易价格的差价为赔偿数额;另有人提出, 房屋差价不应当作为赔偿的唯一依据, 因为房价本身是动态的, 还要考虑有价无市以及按揭贷款等因素。对此, 笔者同意第三种观点。

三、基于本案需要讨论的几个法律问题

(一) 房屋买卖合同解除与损害赔偿

1. 与本案相关的基本法律范畴

损害赔偿, 是指一方因其故意或过失使对方权益受损, 而以自己的财产填补对方所受损害的一种民事责任, 包括侵权损害赔偿、缔约过失损害赔偿和违约损害赔偿。本案例所指的损害赔偿是违约损害赔偿。合同以实际履行为原则, 合同订立后双方当事人应按照合同约定全面、适当、及时履行自己的义务。合同签订后可因合同解除而终止当事人的权利义务。我国立法上的合同解除可分为协议解除与单方解除, 单方解除又可分为一方行使法定解除权解除合同与一方行使约定解除权解除合同两种情形。本案例所讨论的一方行使法定解除权单方解除合同的情形, 即因当事人一方根本违约致使不能实现合同目的、因不可抗力致使不能实现合同目的或法律规定的其他情形致使合同已无履行之必要, 而导致有解除权主体解除合同的情况。合同解除使合同溯及既往地消灭, 当事人可通过返还原物等方式使双方的利益恢复到自始未成立的状态, 但在签订合同、解除合同、恢复原状的过程中必然会使当事人受到财产上的损害。此外, 因合同未能履行, 也必然会使期待合同履行所得利益落空。这时就产生了合同解除与损害赔偿的问题。协议解除, 是当事人意思自治的表现, 当事人在重新订立协议时, 应对原合同的效力、损失承担等有关问题作出新的安排, 故合同解除损害赔偿主要是在单方解除合同, 特别是法定解除场合下发生。因一方根本违约而导致非违约方解除合同, 所生损害有广义、狭义之分。广义的合同解除所生损害, 系合同解除情形下所生的所有损失;狭义的合同解除所生损害, 仅指债务不履行的损害。本案例讨论的是合同解除后, 非违约方是否能向违约方提出损害赔偿, 损害赔偿之范围, 特别是债务不履行损害之赔偿的问题。

2. 合同解除后的损害赔偿问题

对于合同解除与损害赔偿之间的关系, 各国立法及理论依据不尽相同, 共有三种观点:第一, 合同解除与损害赔偿不能同时并存, 德国民法曾经一直采纳此种观点;第二, 合同解除与损害赔偿可以并存, 即一方违约, 非违约方可以根据法律解除合同同时请求债务不履行之违约损害赔偿, 法国、日本、意大利、2002年债法修改以后的德国民法典和英美合同法均如此规定;第三, 合同解除与信赖利益损害赔偿并存, 即一方面不承认合同解除衍生债务不履行的损害赔偿, 另一方面则允许非违约方请求因合同解除所致的信赖利益之损害赔偿, 瑞士债务法采纳此观点。

我国立法及学理历来认为合同解除与损害赔偿并行不悖。《合同法》第97条规定, “解除合同后, 尚未履行的, 终止履行;已经履行的, 根据履行情况和合同性质, 当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施, 并有权要求赔偿损失。”显然, 当事人是可以要求赔偿损失的, 但对于因对方违约而解除合同的情况下损害赔偿的范围该如何计算, 即对于损害赔偿的内容是信赖利益损失, 还是履行利益损失, 以及是否还包括其他损失和必要费用支出, 则存在分歧。有观点认为, 合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态, 而履行利益是在合同得到履行后才可能产生。因此, 非违约方选择合同解除的情况下, 其不应得到履行利益的赔偿。也有观点认为, 合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿, 履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。合同解除场合的损害赔偿, 依然是因违约而发生的损害赔偿。我们同意此观点。既然我国《合同法》没有限定损害赔偿的范围, 那么因违约而解除合同下的损害仍应属于违约损害赔偿, 与《合同法》第113条规定的违约赔偿内涵一致, 将履行利益的损失纳入损害赔偿的范畴, 即以履行合同后债权人所能获得的利益为参照, 计算损害赔偿。

在房地产价格大幅上涨的背景下, 房屋买卖合同纠纷案件中, 房屋差价损失是纠纷的焦点。对买房人来说, 房屋差价损失属于履行利益损失, 而不是信赖利益损失。买房人之所以选择解除合同, 是因为出卖人违约导致合同的实际履行在法律上或事实上已为不可能, 或履行费用过高导致实际履行已无必要。此时, 买房人选择解除合同, 并非基于比较解除合同和要求出卖人继续履行, 自愿作出的有利选择, 而是因出卖人的过错不得以而为之的“选择”。如果对买受人的履行利益不进行保护, 对买受人而言殊为不公。比如, 在“一房两卖”的情况下, 因房价大幅上涨, 出卖人已将房屋另售他人并已“合法”办理房屋所有权变更登记;而未取得房屋所有权的先手买房人已支付部分购房款, 此时即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定, 判令出卖人加倍赔偿, 亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。在出卖人受获得比合同履行更多利益之动机驱动违约的情况下, 如果将损害赔偿范围仅局限于信赖利益之内, 则此种违约损害赔偿后果对违约方十分有利, 亦有可能起到鼓励违约的不良效果。因此, 只有对买受人给予履行利益 (房屋升值部分或者房屋差价损失) 的赔偿, 才能平衡双方当事人利益, 遏制房屋出售中此种恶意违约行为, 弘扬诚实信用原则。

(二) 房屋买卖合同违约解除后损害赔偿的类型

违约损害赔偿从不同角度可作多种划分, 如以赔偿之依据为标准, 可分为约定赔偿、一般法定赔偿与特别法定赔偿。房屋买卖合同因违约解除后, 如果双方当事人约定了损失的计算方法或者数额, 则为约定赔偿;双方无约定或约定不明确的情况下, 按照《合同法》等一般法规定的规则进行赔偿, 则为一般法定赔偿;房地产领域的法律法规有特别规定的, 从其特别规定, 此为特别法定赔偿。由于我国调整房地产领域的法律法规, 未对此种情形下的赔偿在特别法上作出明确规定, 加之其不属于《消费者权益保护法》第49条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条规定之惩罚性损害赔偿性质, 故房屋买卖合同违约解除无特别法定赔偿。

此外, 依违约损害赔偿之内容, 可分为填补赔偿、迟延赔偿、固有利益的赔偿。填补赔偿是替代本来应给付的合同履行下的损害赔偿;迟延赔偿是在履行迟延后, 对履行迟延给债权人额外带来的损失进行赔偿, 这种赔偿被解释为本来给付的扩张;固有利益赔偿, 比如因合同不完全履行, 交付的标的物质量有问题, 导致债权人人身、财产等固有利益遭受损失所给予的赔偿。此种类型的划分下, 房屋买卖合同因违约解除后的损害赔偿应属于填补损失的赔偿, 即通过违约方的赔偿能使守约方遭受的损失得到完全恢复。

(三) 确定房屋差价损失的问题考量

目前, 我国的一些地方法院在总结审判经验的基础上, 出台了一些规范“二手房”交易的规则。比如上海市高级人民法院2006年颁布的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定:对于确不能继续履行的, 违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失, 包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定, 可参照以下方式:双方协商确定的, 从其约定;双方不能协商确定的:1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价 (首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋) 与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;2.无最相类似房屋比照的, 可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发, 以守约方的请求为基础, 结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等, 合理确定。最后, 守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

结合上述上海市高级人民法院对确定房屋涨跌损失的确定规则, 考量房屋差价损失应明确如下问题:

1. 当事人约定优先

在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下, 买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求, 如双方对此有明确约定或通过协商达成一致, 应尊重双方的约定, 确立约定优先的原则。

房屋买卖双方无事先约定或事后不能协商达成一致, 对于买受人请求赔偿的差价损失, 应当综合考虑守约方的履约情况、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整确定。

2. 计算方法的客观化

如果买卖双方没有约定房屋差价损失, 应以何种方法计算?主要有三种计算法:第一, 按市场价格计算;第二, 按转售价格和补进价格计算;第三, 按原合同价格计算。我国法上的损害赔偿通常是金钱赔偿, 亦有金钱替代物之赔付方式。如何将损害以金钱方式量化并评估, 在计算方法上有主观与客观之分, 本案采用的就是按市场价格的客观计算法。对此, 上海市高级人民法院的规定是可取的, 即对于房屋差价损失的确定, 原则上可比照最相类似房屋 (首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋) 的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定;无最相类似房屋比照的, 可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。这种客观计算法比较科学、合理, 有利于维护守约方的利益;能够真实反映房屋的市场价格;免除了守约方举证方面的诉累;且便于操作, 易于剔除主观裁量因素引发的不利后果。

3. 计算损失的时间点

在肯定客观计算方法的前提下, 如果市场出现波动, 选取哪个时间点的价格作为参照计算损失, 是很值得探讨的。房屋交易市场中的房屋交易价格涨跌幅度较大, 按不同的时间点进行计算, 房屋的市场价格肯定不同, 且有可能相差悬殊。可能选择的时间点包括:缔约时、违约时、中间最高价格、房屋交付时、合同履行期限届满之日、买房人起诉时、一审诉讼辩论终结时, 等等。我们认为, 原则上应以合同履行届满之日作为计算房屋差价损失的时间点。出卖人的主要义务有二:交付房屋与协助办理“产权过户”手续, 故应以约定的出卖人为买受人办理“产权过户”手续届满之日为计算的时间点。如果在履行期届满之前, 卖房人“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”而构成提前违约的, 例如, 虽履行期未至, 但卖房人已为后手买房人办理了“产权过户”手续, 则事实上已向先手买房人履行不能, 此时如果买受人于履行期届满前主张解除合同的, 应以确定卖房人提前违约之日为计算房屋差价损失的时间点。否则, 还应按照一般原则, 以“产权过户”手续届满之日为计算的时间点。

此外, 本着保护守约方利益的基本要求, 还要综合考察守约方的请求, 结合违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等因素合理确定。当然, 在计算损失的时间点上, 也不能排除法官的自由裁量权, 在个案的处理中由审理案件的法官在诸多不同的时间点中作出合理的选择。但选择的时间点应以保护守约方的利益为前提, 以实现个案的法律实质公平为终极目标。

4. 违约方可预见损失的认知

我国《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定, 给对方造成损失的, 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失, 包括合同履行后可以获得的利益, 但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”有人依据该条规定提出, 如果房屋差价过大, 如房屋升值数额超过房屋买卖合同约定的数额, 就属于合同法规定的“超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”, 超出了违约损害赔偿的范围。此种见解值得商榷。对于违约方预见到的内容是什么, 学界存在争论:有人认为, 应当预见的对象主要是损失的数额;也有观点认为预见的内容是引起损害发生的损害种类, 不应包括预见到损害的具体数额。我们同意第二种观点, 故升值部分的损失, 不论是低于或者高于房屋买卖合同约定的购房款, 乃至高出数倍, 法律均应该支持。这样既强调对违约方责任的限制, 仅对预见到种类的损失承担赔偿责任, 又强调对受害方利益的公平维护, 赔偿的数额以实际损失为准。就此问题, 联合国《国际货物销售合同公约》、《国际商事合同通则》、《欧洲合同法原则》, 均持肯定立场, 即不要求预见到损害的具体数额。

8.房屋工程合同管理问题分析 篇八

关键词：房屋建设；合同管理；项目工程；风险

在合同订立之后，合同的主体要按照合同中所规定的权利和义务，还有相关的全部的条款进行实施，也就是全面的履行自己的义务，这样才能达到合同的客体所提出的目标。所以，在合同签订之后，合同的主体中的任何一方都应该在合同实施的过程中对其他方进行交底、纠正、检查、监督实施、总结等工作。我们把对合同的内容进行谈判、交底、合同签订、履行、纠编、监督检查、结束总结等合同实施过程中的全部的环节的系统管理称为对合同的管理。在对合同进行管理的过程中，合同的主体中的任何一方都对合同中的内容负有管理以及监督履行义务的责任，并同时享有合同约定的权利。

一、合同管理的主要内容

1、合同的主要内容。一个完备的有效的合同必须包含三个要素：合同的主体、合同的客体、合同的内容。合同的主体应该要表明企业的全称以及地址、企业的法人代表、联系方式等等能够说明企业的真实的情况。合同的客体就是指合同的双方都要达到的一个目标，包括很多方面，例如：对于时间的要求、质量的要求以及费用的要求等等。对于房屋建设工程施工的合同来说，合同的客体主要就是指合同中约定的双方为了同一栋房屋的完成。合同的内容要说明双方的义务和权力，主要是人员的安排以及签订合同的双方如果违约应该承担的责任、合同开始生效的时间、条件以及地点等。

房屋建设工程所涉及的合同的种类特别多，包括土地转让合同、地址勘察合同、项目咨询合同、设计合同、建设工程合同、委托监理合同、材料供应合同、委托检验合同、设备购买合同等等一个房地产建设项目的开始，就是由这些不同种类的合同的签订和管理的开始；当这些合同完结的时候，也就是这个工程结束的时候。所以房屋建设工程的合同管理是一个非常复杂的过程，在整个过程中，要把全部的过程都记录下来，这样可以方便以后的查询和总结的工作。

2、了解相关的情况以及重要性。对于相关材料的了解，我们通常是以收集资料为主要的方式，以房屋建设工程项目为例，我们应该特别注意从以下几个方面进行考虑。

（1）对合作对方的了解。这个主要是对即将合作的对方的规模、近年来的营业额、管理的模式和水平、施工的技术、施工的设备以及机具等各个方面的了解。从以上方面可以客观的评价一个施工单位的信誉、经济实力、企业发展的前景以及履行约定的能力。对于一些信誉好，履行能力强，合作系数比较高的合作企业，对日后实现合同的目标可以奠定坚实的基础。

（2）了解合作方的财务状况。合作方的财务是非常重要的一个因素。因为合作方的财务情况能够直接的反映出这个企业的真实的经营情况以及综合的实力，这是对于签订合同并履行约定的一个有力的后盾的支持。

（3）了解后期的服务。了解合作方的后期服务的质量对于合同的履行也是不能缺少的一个重要的内容。所谓后期的服务主要是指保修、维修以及是否及时等会直接的影响其在社会中的信誉的一些因素，还包括后期的服務态度、产品质量的好坏等等。这些都是对于一个企业的信誉的客观体现。

（4）合同风险的分析。在了解以上的相关信息之后，我们就要根据一些以往的经验以及对未来的一个预测来对签订的合同所能产生的风险进行一个量化的分析，尤其是对质量、安全、人和国家的法律、地方的法规等各个可能会对合同的执行所产生的风险的评估，然后根据具体的分类来确定哪些是可以回避的风险。

二、合同管理的主要依据

1、以合同条款为根本的依据。主要是说把合同的谈判、订立、执行以及检查等各个环节都做到位，只有这样才能在项目的全过程中做到真正的有效的控制。从房屋建设的项目实施开始，就要开始合作方的情况作全面的了解，只有这样才能正确的选择合作的伙伴，也就能保证后期合同的履行。

2、关注法律法规以及市场的变化。这是合同管理中另一个比较重要的依据。在合同签订以后，要及时的发现一些变化，这样就可以对一些风险进行预控。

三、结语

为了适应经济快速的经济发展，近年来我国的房建工程建设也有了很大的进步。现在人们对项目的管理越来越重视，但往往忽略项目管理中最基础的合同管理。合同是一个项目进行的依据，只有严格的按照合同来执行，才能保证企业的根本利益。所以我们必须对合同的管理给予足够的重视。本文就合同管理的内容以及依据做了简要的论述。希望项目管理人员可以在原有的管理體系的基础之上加强对合同的管理，以确保企业的经济效益，进而推动我国房建工程的发展。

9.房屋装修贷款申请书 篇九

中国银行 分(支)行：

本人系(单位)人员，现任职务，家庭平均月收入 元，为购买

(公司)开发的商品住房(商铺)套，房产编号为，特向贵处申请住房(商铺)按揭贷款 万元，期限 年，并同意以所购房产抵押给贵单位(行)，作为偿还与贵单位(行)签订的借款合同项下借款保证;同意贵单位(行)通过人民银行个人征信系统查询本人信息，了解本人资信情况。本着诚实守信的原则，本人申明该套房产是家庭以贷款(不含公积金贷款)所购的第 套住房。

10.贷款房屋装修合同范本 篇十

“慈母手中线，游子身上衣”不为人父母不知道做父母的难处与苦衷，我这个做母亲的从儿子出生、上学到现在买房子结婚都没少操心。我总想着帮儿子搞定新房，现在的年轻人赚钱买房结婚成家压力很大，光是房子问题就叫人犯愁。

不过话又说回来，我也没本事给儿子一切都安排妥当，就像是现在我儿子新房是买下来了，不过新房装修的事情叫他犯难。本来我们这种工薪阶层的家庭穷尽我们二老一生的积蓄再加上儿子毕业工作这些年攒下来的钱勉强全款付清买了房，可是现代人对于新房装修十分考究，结婚的新房精心装潢之后富丽堂皇温馨舒适这当然就最好不过。但家家有本难念的经，我们家的经济条件难以支持儿子与未来儿媳妇大刀阔斧地精装修新房。

那么这小两口结婚居住的新房总不能因为缺钱就随意地糊弄一下装修就过去了，等着以后存下钱再重新动工装修这显然又不符合生活习惯。正当我们全家一筹莫展的时候，新浪居家生活板块的论坛传来了福音，房屋装修贷款走进了我们的脑海里。我儿子顿时眼前一亮，满脸欣喜地跟我们商量着找到正规的房屋装修贷款机构一鼓作气完美装修新房。我们全家人开始留意着贷款装修的消息，一番精选和斟酌之后，经过我们四口人统一表决还是先上一个独立第三方专业投融平台找相关专家咨询下，结果我们在百度上搜索找到了上海投融，其实原先我们家业有直接单线联系银行办理贷款的想法，不过银行相关

贷款的各类手续程序繁琐而费时，我们二老又不懂这些手续儿子也忙于上班不得已取消此计划。我儿子跟我们讲解说，新房装修贷款的相干事宜委托给上海投融公司代为办理，他们公司作为第三方可以简单灵活快捷地通过银行办理贷款。儿子神态轻松只等着贷款下来动手装修。