以房养老,住房保障

以房养老,住房保障（精选8篇）

1.以房养老,住房保障 篇一

A：随着我国逐步进入老龄化社会，老年人的养老问题成为摆在政府面前一个重要的课题。一种在美国、加拿大等发达国家被证明较为成熟有效的养老方式——“以房养老”模式在中国各地展开。所谓以房养老，就是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。按计划该政策会于2014年上半年试行推广。

B：House-for-pension program is a newly heard policy in China, in other words, it’s still in the pilot period.Because it’s borrowed, in some extent, it can’t be adapted by Chinese.On the one hand, China can’t provide a fair legal environment, so it’s a big challenge to fairly operate, manage and implement the action of related sections, which includes real estate industry, finance, social security and insurance.On the other hand, as we all know, the price of real estate is super high now, and it will be higher and higher, people couldn’t afford it, how could the old get pension from house if they couldn’t buy and own it?

2.以房养老,住房保障 篇二

“年轻时贷款买房, 到60岁临近退休时把房贷还清, 然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构, 这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用, 使其晚年衣食无忧, 直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的美好图景。家庭养老、自助性养老、反向抵押贷款养老三大表现形式更是灵活而多样, 许多政府官员、专家学者纷纷对其前景表示看好。

然而, “以房养老”的本土化进程远远谈不上顺利, 更多的人是攥紧手里的房产证, 一声不吭地观望着。那么, 症结究竟在何处?难道真是“淮南为橘, 淮北为枳”?下面, 就来剖析一下个中缘由。

首先, 找准根本原因, 存在于思想观念上。“安土重迁”, “但存方寸地, 留与子孙耕”, 一个成语, 一句谚语, 把我国传统观念中对土地和房屋的重视刻画得入木三分。我们总是把家庭摆在一个非常高的层次, 又习惯把家与房紧紧联系在一起。尤其是在老一辈人眼中, 房子的意义绝不仅仅限于一个栖身之所。要把一生的“血汗”抵押给别人, 对父母和子女双方都是难以接受的。据一项网络调查显示, 有近7成网友不赞成父母“以房养老”, 而不能接受“以房养老”的老人则占到了84%之多。子女们有话说:“我坚决不同意, 我养得起老人。再难也能给老人一些养老金吧, 犯不着让老人抵上自己的房子。况且算上利息要还给银行的钱也不少啊。”老人们也有话要说:“抵押房子来换养老金?不可能!别说我现在退休金还能够维持生活, 就是不够花了, 也有孩子呢!反正不会把房子押出去, 要是这么做了, 人家会觉得你的孩子没本事。另外, 这房子是我要给孩子留下的财产呀, 不能给银行。”长期以来的社会观念和舆论走向使得“以房养老”还未施行就背负了巨大的压力。

第二个原因, 涉及到适用人群问题。哪些人可以参与“以房养老”?高收入的老人群体自然是不需要纳入考虑范围的, 那么低收入的呢?他们没有这个经济实力去买房, 没有房屋产权这个基本条件, 拿什么作抵押?低收入的老人又被排除在外。单单是具备有房的也不一定行, 因为要参与“以房养老”前要评估当事人房产的市值, 而这市值又跟房屋面积、所处地区、周围环境、升值空间等有很大的关系, 这就又过滤掉了一大批农村的、小城镇的、房屋面积小的老人群体。两头一摘, 中间又抽取了一部分, 真正能够适应“以房养老”模式的, 最有可能是有一定经济实力的独居或孤寡老人, 或膝下无子女、子女定居国外的老人。

第三个原因, 要从法律和制度上找。国家虽然在鼓励“以房养老”这种先进的模式走进国内, 但多停留在试验阶段。拿从2006年就起开始进行“以房养老”工作试点的上海市来说, 由于面临着重重险阻, 愿意参与的老人极少, 最后不得不宣布停办。业内人士称:“法律法规没有明确规定, 政府层面的‘以房养老’就很难推行。”“以房养老”需要透明、公正的金融及法治环境, 它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险业及相关政府部门, 对这些的运作质量要求相当高。而我国的市场经济体制还不健全, 经济法律环境还不规范, 其配套措施还不到位, 使得各个市场主体都有所顾虑, 裹足不前。比如说, 上海近年就出现过这样的纠纷, 某些金融机构一旦接过房屋产权, 就立即把老人赶出去, 不按协议将房屋返租, 最后闹得对簿公堂。

第四个原因, 配套服务跟不上。出让房产后, 不少老人都指望拿着每月领取的这笔“倒按揭”款项来选择合适的养老机构, 安享晚年。但事实是老人们很难如愿。好的养老院, 给人以宾至如归的感觉, 但需要缴纳的费用令人咋舌, 另外, 由于床位有限, 排队拿号得轮到若干年后才能踏进大门, 不托托关系, 拿钱还住不了;退而求其次, 找个档次低的养老院, 硬件设施和服务水平又大打折扣, 无法让老人们满意。如果再选择居家养老, 又很难找到既提供医疗康复, 又帮助心理疏导, 从身心上全方位给老人排忧解难的养老服务。

第五个原因, 众多金融机构作壁上观。作为“以房养老”的主角之一, 金融机构看着眼前的大蛋糕, 却有些畏首畏脚, 他们主要担心的还是房地产市场的不稳定性。虽然我国主要城市的房价持续高位运行, 有的还有持续上涨的趋势, 然而, 潜在的房地产泡沫风险, 再加上国家的宏观调控, 使得房地产市场的发展趋势很不明朗。另外, 对银行、保险公司等机构来说, 倒按揭与正按揭恰恰相反, 时间越长风险越大。

第六个原因算是“硬伤”, 与70年产权有关。我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情, 即我国住宅用地的使用年限一般只有70年, 这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。道理很简单, 既然房屋将随主人“就墓”, 房屋价值与主人创造财富的能力同步降低, 一起“贬值”, 房屋显然无法承担养老的重任。2007年出台的《物权法》中“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期”这一规定并没有从根本上改变这一局面, 到期后的续期费用将是一个巨大的未知风险, 让保险公司和银行望而却步。

综上所述, “以房养老”这艘豪华邮轮, 在从西方发达国家驶向我国海域的途中, 还不得不小心翼翼地面对这么多的暗礁, 真可谓道阻且长。只有求真务实地解决好这些问题, 才能让我国数量庞大的老人们无所顾虑地享受到这一新模式带来的福利, 笑看夕阳红。

参考文献

[1]王成程.“以房养老”在中国的实践分析[J].价值工程, 2009 (03) .

3.以房养老,住房保障 篇三

“时间表虽然已经拟定，但试点方案推出需要一个过程，不会那么顺利。”12月3日，国家行政学院公共政策教研室主任竹立家接受记者采访时表示，“以房养老”的展开依然会面临很多障碍，导致银行和保险公司等金融机构的参与积极性不太高。

据本报记者了解，11月下旬，保监会曾就此事召开了内部会议，参与的保险公司只有幸福人寿、平安、泰康、新华、合众、中宏等7家。

老龄化倒逼提速

从广义上来讲，任何利用自有住房以取得或增加养老资金的做法都是“以房养老”，但狭义上来讲即是“倒按揭”，也就是通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权，通过测算定期给予养老补贴，老年人仍然可以在自己住房里终生居住。

其实，我国提出“以房养老”的概念也已有10年，并且从2007年开始在北京、上海、南京、杭州等地进行过试点，可惜效果不佳，并未被市场接受。不过，眼下日益严重的老龄化倒逼“以房养老”再次被提上日程。

据统计，2012年底我国60周岁以上老年人口己达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。

“十年前，‘以房养老’的建议就得到了当时中央高层的认可。时隔十年之后，国务院才首次提出开展‘以房养老’试点。”作为“以房养老”的首倡者，孟晓苏坦言，十年间未进行大力推广的阻力主要是金融机构对房价下行的担心，加之人均预期寿命在增长，致使银行、保险公司等机构选择了集体沉默。

据记者了解，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长金融机构承担的风险越大。

如今，客观因素并未有太大改变，但国家对养老领域的扶持力度日渐增强，很多地产、保险及银行等多个行业的公司纷纷布局养老领域，将产品与养老地产相结合，成为很多公司拓展业务的新渠道。

“‘以房养老’是给老百姓提供的一个养老渠道，老百姓可以自愿选择，金融机构也可以自愿选择。就目前参与的险企而言，大都有涉足地产的意愿。”12月3日，中国人保一相关研究员接受本报记者采访时表示，“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。

据记者了解，“以房养老”的第一步就是对现有房产进行评估，比如，老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。但是，由于我国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，最终导致同一房屋或会有不同的评估结果。

问题虽然存在，但急需增加养老渠道的现实同样刻不容缓。今年10月，国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，试点方案将于明年一季度拿出。记者同时了解到，各地有关部门己开展调研，并陆续草拟了贯彻落实国务院文件的实施意见，相关细则大都在年底前出台。

试点暂难惠及农村

“以房养老”的大网虽己张开，但由于中国传统的观念以及现行房产制度的影响，真正惠及的人群不多。

“在中国传统观念影响下，老人更愿意将房产留给子女，而将房屋抵押最终卖给保险公司，不少市民很难接受。”12月3日，中国老龄办一工作人员接受记者采访时表示，就此问题，他们曾做过一项调查，绝大多数人依然选择将房产留给子女。

其实，据记者了解，老人身后的房产并非绝对要留给金融机构。当老人去世的时候，银行或保险公司将有一笔钱帮老人打理后事，同时处理房产。但是，如果老人去世很早，房子则会按退保处理，房产继承人补齐相应款项后可继续继承。

“除了观念问题，‘以房养老’在技术和法律上都己不成问题。”上述老龄办工作人员介绍，前阵子住建部己对房产登记制度进行革新，房产证上可以登记两个人的名字，这样一来，“以房养老”在房产登记制度上的问题则迎刃而解，老人一旦选择“以房养老”，房产证上便可加上保险公司的名字，以便在日后进行房产交易。

“以房养老”在技术和法律上虽己不成问题，但我国现行的房产制度使得最有养老需求的农村老人暂难参与其中。

“我国房产的性质多种多样，有商品房、保障性住房、小产权房以及农村宅基地等等，不同性质的房产面临的问题都不一样，政府应对市场情况进行细化调研之后再出台具体细则。”竹立家表示，小产权房首先是要清理的，农村宅基地房屋是无法确权的，以上两种房产性质都不会纳入“以房养老”的方案之中。同时，二三线城市的房屋评估值相对较低，房屋价值几乎不够养老，金融机构参与的积极性也不会太大。

4.以房养老,住房保障 篇四

经过一番精彩的质询，不难发现对方辩友言辞中的几点错误。

第一，对方辩友审题不清。推行以房养老的主体是政府，而对方辩友所言的以房养老还包括民间流传的一些形式，把以房养老的概念扩大了，有偏题之嫌。

第二，对方辩友说以房养老不是养老的唯一途径，以房养老的风险没有那么大。可是推行一词，很显然不只是把以房养老当做一种补充，而是要普遍推行这种政策。我方已经论证，于情于理以房养老都不能成为养老的主要手段。

第三，对方辩友一直强调以房养老可以弥补养老金的空缺。我们来看看到底哪些人享受不到养老金的福利。他们是城市中经济状况处于较低水平的人群，是农村中的（这句话写不好„你给改改„）他们根本没有房或者只有一套不怎么好的房，这些群体既无法凭借养老金安享晚年，又没有条件以房养老，在这种情况下，以房养老的初衷根本无法实现，何谈弥补养老金的空缺。

第四，对方辩友说以房养老也能给老人情感上的保障。在我们的传统文化和习俗中，房屋不仅是住所，更是一种情感归属，是老一辈和下一代间的情感传承。当老人辛苦半生将孩子拉扯大，却只有冰冷冷的房子供养他们的余生，当老人百年之后，却不能将自己的房子传给下一代，这些情感如何保障？

第五，对方辩友说以房养老允许自主选择。对于有房的人他们是有权利自主选择，可是对于那些没有房或者全家只有一套房的人，他们既不想增加儿女的经济负担，又无法享受到充足的养老金，更没有条件以房养老，他们的无奈和心酸对方辩友你不懂。

第六，对方辩友谈到国外的以房养老政策，但我们今天讨论是否应该推行以房养老，是立足当下中国的社会现实，分析以房养老能否解决或缓解当下中国逐渐严峻的养老压力。国外的政策可以参考，但不能套用。

总之，对方辩友为我们描画了一幅以房养老的美好蓝图，却忽视了实际操作中的种种困难，也没有考虑到老人的精神需求，注定只是一场美好的幻想。额„你改改吧„我只写了驳论„

第一，对方辩友的逻辑论证存在问题，您告诉我们您的以房养老不是完全取代其他养老方式，只是对现今养老制度的一个补充，为什么要补充呢，当然是原有的不够完善，那为什么不够完善呢，因为现在中国人口老龄化是否严重，养老很成问题。可是关这些以房养老什么事呢？的确，养老金的收支困难阻力重重，公共养老保障体系的覆盖面只占人口总数的15％；可这些难题都不是没有以房养老的错。退一万步讲，即使大家都选择了以房养老，这些问题就能解决吗？

第二，我们今天讨论这个问题的目的所在，是看推行以房养老，在当下中国究竟能不能让人更好地老有所养。大家想一想，对于那些退休待遇十分优厚的城市人口，如机关事业单位退休人员来说，依靠不菲的退休金便足以养老，根本就没有“以房养老”的必要；另一方面，对于那些没有房子的低收入人口来说，虽然他们确实有养老之忧，但是又根本没有条件和资格奢谈“以房养老”。也就是说，有房子的人大多不需要“以房养老”，没房子或者没产权房的人根本没办法“以房养老”，富家水浇不了穷家田，这是“以房养老”最大的局限性所在。

其实美国也有“以房养老”，可经过了20余年的发展与调整，在符合申请标准的老人之中，采取“以房养老”者仍不足3%，约7万~8万人。换言之，“以房养老”在美国也并不普遍，中国就能“依样画葫芦”吗？只怕是“橘生淮北则为枳”的几率大些。此话怎讲？我国尚未出台遗产税，也使得“以房养老”模式前进步伐缓慢。据了解，在国外，若要为子女留下房产，至少要向国家缴纳35%—65%的遗产税，这也是国外更多人接受“以房养老”的重要原因之一。

第三，以房养老，制造了一场道德和金钱的赌博。大家想一想，“以房养老”的核心是“老人活多久，保险公司就供养多久”，使老人的晚年生活无后顾之忧。如此一来，形同“对赌协议”，本质上，保险公司是希望早点“获得了结”的，而老人活得越久，保险公司面临“亏损”的机会便大增，于是“道德风险”将难以避免，我看哪怕是保险公司的从业人员带瓶牛奶去看望，老人都未必敢喝！动了子女的“奶酪”？

“以房养老”补不齐公共养老体系的窟窿。由于97年养老保险制度改革之时，政府没有承担相应的转制成本，个人账户中的资金很多被挪用去发放退休人员的养老金，导致个人账户的空帐缺口迅速扩大。与此同时，少数拿着高额退休金的公务员阶层可以过着衣食无忧的中等生活，而大多数普通企业退休职工，养老金只有退休公务员的几分之一，他们只能生活在中低水平之下。而这些同样是新中国的建设者，不计报酬和代价为国家贡献了一辈子。老了退休后，国家却给不了他们体面足额的退休收入。而这些问题，以房养老根本不能够妥善处理。而这时，最靠谱也最应该负起养老责任的，除了有赡养能力的子女，就应该是政府出面担此重任。

5.“以房养老”模式探讨 篇五

目前, 我国60岁以上的人口将近1.5亿, 占总人口的10%以上, 而且在今后较长一段时期内, 老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长。按照国际通行的“60岁以上为老年人, 占人口比例10%以上即开始进入老年化时代”的标准, 我国已进入老年社会。目前, 我国老年人口仍在以较快的速度增长, 到2015年60岁以上的人口将达到2亿, 约占总人口的14%, 到2020年, 老年人口可能达到4亿。专家预测, 今后我国中老年人口将长期居世界首位。老年化的现实和养老问题已摆在我们面前, 其重要性显而易见, 由养老而引发的社会、家庭问题更是十分棘手, 目前城市出现的“空穴家庭和单身老人、无保老人”并因此延伸出来的社会问题无法忽视, 并且已成为社会严重问题, 必将成为社会不稳定、不和谐的因素。这就迫使我国在经济还不够发达的时期要解决比一些发达国家还严重的社会老龄化问题。

二、“以房养老”模式产生的背景及具体实现方式

长期以来, 我国不健全的社会养老保障体系, 使国人形成并世代沿袭着“养儿防老”的传统观念, 老年人的养老问题寄托在儿女的身上。许多老年人被称之为“住房富人, 现金穷人”。他们年轻时贷款买房, 辛劳一生赚钱还贷, 在临近退休时方才取得住房的完全产权。此外别无积蓄, 接下去就只能依靠不多的养老金维持生活。与此同时, 他们的住房却顺理成章地作为遗产留给子女。财富分配的不合理, 损害了老年人的福利, 导致巨大的社会保障压力。

针对“住房富人, 现金穷人”的情况, 当事人完全可以利用住房做文章, 以此在一定程度上缓解自己的养老压力。对有房老人来说, 只要使具有居住功能的自有自住房屋, 产生养老现金收入, 那就实现了以房养老的功能。以房养老的方式可以是多种多样的。其具体方式主要有以下几种: (1) 将自住房屋出租取得租金收入。既可以是房屋的部分出租, 老人仍居住在原房屋内, 也可以全部出租, 老人搬出并另外租赁一个房租低于自有住房租金收入的新住房中, 使租金收入差额成为养老收入补充。 (2) 将住房出售, 以大换小, 重新购置房价低于出售价款的住房, 房屋出售款剩余差额即可实现补充养老收入的功效。 (3) 还有一种方式就是我们通常所提到的“以房养老”模式。

所谓“以房养老”就是通过“倒按揭贷款” (又称“住房反向抵押贷款”) 运作来实现。即, 60岁以前购买住宅并获得全部产权, 60岁退休养老时, 把自有产权的房子抵押给银行或保险等金融机构, 后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现值等因素上, 在一定年限后, 每月给房主一笔固定的钱, 房主继续获得居住权, 一直延续到房主去世之后将房产出售, 所得款项用来偿还贷款本息。相对于住房按揭贷款而言, 这是一种新的社会保障方式, 可以减轻国家、社会、企业、家庭及个人的经济压力。正如一些专家指出的那样, “以房养老”是真正把钱花在最关键的地方相对于年轻的子女而言, 老人更加需要钱。在这种情况下, 如果老人将自己的房产作为遗产留给了子女, 按照庇古福利经济学的观点, 这无疑是一种福利损失:最需要用钱的人没钱用, 而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。显然, 财富分配的不合理, 会降低社会总体的福利水平, 更会损害老年人的福利。从这个角度说, “以房养老”作为一种新型养老模式将具有重要的现实意义。

三、“以房养老”的积极意义

“以房养老”作为社会保障体系的一种补充, 对维护社会稳定, 促进经济发展改善人民生活都具有积极意义。目前, 我国人口老龄化趋势严重, 社保体系不健全, 许多民众仅有的微薄养老金根本不能满足生活需要, 更严重的是很多农村老人甚至没有养老金。倒按揭这种采用财务金融手段来配置生命——时间资源的社会保障市场化运作方式则可以有效地提高拥有住房的老人的收入水平, 改善生活质量, 减轻社保体系的压力, 维护社会稳定促进社会和谐发展。“以房养老”模式的积极意义主要有以下几点: (1) 倒按揭在一定程度上增加了老人的收入, 这样不但增强了老人本身的消费能力, 而且减轻了子女的经济负担, 从而增强了整个社会的消费能力, 在一定程度上促进了经济发展 (2) 住房倒按揭有利于盘活资产存量。倒按揭的实施可以活跃房地产二级市场, 增加二手房的市场供应量, 提高住房的利用效率, 缓解住房供需矛盾, 抑制房地产投资过热和房价上涨, 促进房地产市场健康稳定发展。 (3) 住房倒按揭可以成为商业银行的一个利润增长点。目前, 我国银行业贷款质量不高, 风险较高。倒按揭贷款有利于拓宽银行盈利空间, 只要经营得当, 可以增加银行利润。 (4) 住房倒按揭有利于形成适应市场经济体制的新型代际关系。拥有住房的老人通过倒按揭将房产抵押给银行, 而不由子女继承, 且养老不依赖子女, 将两代人之间过渡以来的关系转变为相对独立的关系。

四、“以房养老”的条件

“以房养老”虽然具有很强的现实意义, 但在目前中国的国情下实行“以房养老”也有一定的难度。实行“以房养老”应当具备很多条件。比如: (1) 老人必须有住房, 并且对住房拥有完整的产权。在这种情况下养老家庭才有权对住房进行出租、出售或者抵押的决定。 (2) 老人应该有自己的独立住房。如果老人和子女住在一起而没有单独可供抵押的住房, 在此情况下, 如果把房屋抵押, 老人亡故以后子女将面临无房可住的局面。 (3) 地处城市或城郊。老人身居城市或城郊, 尤其发展速度较快的城市或城郊, 住房的价值很高, 且在不断增值之中, 住房的变现转让也较为容易, 适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村, 或经济发展缓慢, 增值幅度不大的不发达地区, 因价值低、不易变现等, 将很难适用这一模式。 (4) “以房养老”需要真正发达的资产证券化市场, 以便于市场上各机构能够自由进行资产的买卖, 这样的市场制度条件下, 才会有足够多的机构愿意来承担和分散资金占用、资产贬值的风险。而同时, 发达的资产证券化市场又要求政府能够做到市场经济所需要的“兜底”:没有机构愿意承担的风险, 政府必须承担。例如, 老人抵押房产养老期限到期后的养老问题怎么办?

五、结论

6.强推“以房养老”必将碰壁? 篇六

以房养老模式,存在不适合传统养老的伦理道德风险、房价难以预测的市场风险、抵押房产价值难以实现的法律风险、70年产权面临的政策风险等,这些风险点中了以房养老的死穴。

首都经济贸易大学保险系教授庹国柱所有老人都可以选择“以房养老”这种养老方式。这是一种增加养老资金、提高老年生活水平的选择。不过,“以房养老”更适用于那些养老资金不足的老人,也适合于为了使自己的老年生活更加体面、更加有尊严而筹集更多养老资金的老年人。

复旦大学公共经济研究中心主任石磊“以房养老”在西方已经有很多成功的案例,但是如果在中国实行的话,到底它的困难在哪里?一个问题就是中国国情。我国国情与住房养老相关的,有两个非常重要的制度限制,一,就是房产,我们有70年土地使用权的制度;二,现有房屋的将来要依靠房屋养老的人,未来的预期寿命可能还很长,但事实上,在还没有能够真正产生反向抵押功能的时候,房子就已经到期了,土地已经到期了,这个矛盾怎么解决?第二个问题实际上是在东方国家都存在的,就是家庭养老与社会养老之间的文化冲突。当我们在考虑“以房养老”政策的时候,一定不能超越自己的国情,不能背离公众自己的文化特征和心理需求。

中南财经政法大学金融学院保险系主任袁辉

保险版“以房养老”是实物资产与金融资产的结合,既是金融产品也是观念产品,住房反向抵押养老保险涉及面广,既涉及法律,又涉及经济金融环境和房地产价格的未来走势,更为重要的是涉及人们的养老观念的更新,因此该款新产品的推行和市场接受度,需要一个过程,不能急于求成。

中央财经大学保险学院院长郝演苏

7.以房养老,住房保障 篇七

随着城市住房的私有化, 很多老年人通过房屋产权制度改革, 有了自己的房子。近年房价连续攀高, 房产已成为老人可观的财产。稳中求进再谋发展, 由于目前正处于社会转型期, 子女因工作、结婚, 离开父母的居多, 老人独守老屋的不少。房屋闲置, 给以房养老创造了空间。随着观念的更新, 一些老年人开始利用现有房屋改变自己的生存条件, 于是“以房养老”在一些城市中悄然兴起。

一、以房养老———众多方式如何运用?

当前以房养老的形式主要有: (1) 出租房屋。 (2) 出卖房屋。 (3) 用房屋抵押贷款。 (4) 签订遗赠扶养协议, 等等。其中, 抵押贷款“倒按揭”模式是新型养老模式。这种贷款与传统的按揭贷款“一次发放, 分期偿还”不同, 将房子押给金融机构或其他专门机构, 逐月从该机构领取一定数额的生活费。这种办法细水长流, 既可解决养老资金不足的问题, 也不用担心自己没房子住, 但很多地方没有大面积推行。签订遗赠扶养协议, 是遗赠人与扶养人双方共同签订协议, 由遗赠人将自己合法财产的一部分或者全部于死后转移给扶养人, 而由扶养人承担遗赠人生养死葬义务的协议。

一般认为, 出租房屋适合子女不在身边生活相对孤独的老人。出售房屋进养老院适合没有子女, 生活无人照顾, 喜欢与他人合居的老人。签遗赠扶养协议适用无儿无女, 喜欢居家养老的老人。用房屋抵押贷款则适合无儿无女喜欢独居、合居的老人。但是, 老人选择以上四种以房养老办法, 也有顾虑:出租房屋怕到期被强占使用, 或者承租人故意、疏忽大意造成设备损坏房屋贬值, 从而纠纷不断;出卖房屋, 可能使得子女可期待利益降低, 造成两代人关系恶化;用房屋抵押贷款, 由于利息较高, 不是最经济的选择;签订遗赠扶养协议, 存在抚养方不履行生养死葬义务的风险……

二、以房养老———哪些法律可为后盾?

对于上述问题, 在法律适用的层面上, 并非不可解决。老人可以依据法律维护自己的合法权利。对于强占出租屋或造成设备损坏的, 《物权法》第三十七条、第三十八条规定:“侵害物权, 造成权利人损害的, 权利人可以请求损害赔偿, 也可以请求承担其他民事责任”、“侵害物权, 除承担民事责任外, 违反行政管理规定的, 依法承担行政责任;构成犯罪的, 依法追究刑事责任”。

涉及房屋出卖问题的, 《老年人权益保障法》第十九条规定:“老年人有权依法处分个人的财产, 子女或者其他亲属不得干涉, 不得强行索取老年人的财物。”对于房屋出租、房屋买卖、用房抵押贷款等情形, 则受《合同法》、《担保法》等法律保护。

当然, 实践中需要注意很多问题。如, 签订房屋租赁合同, 要严格遵照法律的相关规定, 以政府房管部门提供的房屋租赁合同作为签订房屋租赁合同的参考, 对于租期、租金、设备及违约责任等要仔细斟酌, 同时要去有关部门办理相关手续。出卖房屋时, 为防止诈骗, 老人应先收房屋对价款后再办理过户手续。涉及抵押贷款、倒按揭的, 一定要明确利率是否随银行利率调整而调整, 抵押房屋的价格是否随市场房价的上涨而上调。签订遗赠扶养协议, 要注意对扶养人诚信、扶养能力进行充分考察等等。

三、“附条件”可以为“以房养老”问题解忧?

无儿女的老人, 利用房产解决扶养问题, 也即与相关扶养人签订遗赠扶养协议, 无疑是个好办法。继承法第三十一条规定:“公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议, 扶养人承担该公民生养死葬的义务, 享有受遗赠的权利。”《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》 (下称《意见》) 第五条规定了协议应当优先适用:“被继承人生前与他人订有遗赠扶养协议, 同时又立有遗嘱的, 继承开始后, 如果遗赠扶养协议与遗嘱没有抵触, 遗产分别按协议和遗嘱处理;如果有抵触, 按协议处理, 与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。”有儿女的老人则可以立遗嘱。为了防止子女知道遗嘱内容后不愿再履行赡养义务, 老人可以订立附条件的遗嘱, 如在遗嘱中设立如下条件:受赠人在立嘱人生前不履行义务, 在立嘱人死后不能继承财产。《继承法》第二十一条规定:“遗嘱继承或者遗赠附有义务的, 继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的, 经有关单位或者个人请求, 人民法院可以取消他接受遗产的权利。”《意见》第四十三条规定:“附义务的遗嘱继承或遗赠, 如义务能够履行, 而继承人、受遗赠人无正当理由不履行, 经受益人或其他继承人请求, 人民法院可以取消他接受附义务那部分遗产的权利, 由提出请求的继承人或受益人负责按遗嘱人的意愿履行义务, 接受遗产。”

为防止抚养人不履行义务, 《意见》第五十六条规定:“扶养人或集体组织与公民订有遗赠扶养协议, 扶养人或集体组织无正当理由不履行, 致协议解除的, 不能享有受遗赠的权利, 其支付的供养费用一般不予补偿;遗赠人无正当理由不履行, 致协议解除的, 则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用”, 等等。有法律为后盾, 上述办法可以为老人的财产和赡养 (扶养) 问题解忧。

四、以房养老尚需社会支持?

在当前养老资金投入不足的情况下, 以房养老的模式具有巨大的市场价值和社会作用。要使以房养老成为一道亮丽的“风景线”, 离不开社会各个方面的支持。有关部门应当加强对老年人出租房屋、出售房屋的指导和中介服务, 上门办理手续, 解决他们行动不便的问题。为孤寡老人寻求扶养对象, 促成遗赠扶养协议的签订。同时, 应加大具有食宿、医疗、娱乐综合性、福利性老年人公寓的建设, 使老人能够走出家室, 享受晚年生活。

8.探究我国以房养老的推行之路 篇八

根据全国老龄工作委员会统计显示, 2014年我国60周岁及以上人口达到21242万人, 占总人口的15.5%, 高出2013年0.6个百分点, 到了2020年我国老年人口将达到2.48亿, 老龄化水平将达到17%。我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段, 经济发展水平欠发达, 属于“未富先老”的典型。自从计划生育政策实施以来, 家庭结构趋向“4-2-1”形式发展, 年轻人的养老负担过重, 传统的家庭养老功能下降。可以说, 以房养老是在当前养老情况不容乐观的情况下, 提供了一种积极有益的养老方式。

随着以房养老在我国试点试行, 更多关于以房养老的研究走入群众视野, 其中, 住房反向抵押贷款被认为是“以房养老”的经典模式。住房反向抵押贷款又叫“倒按揭”, 它是面向老年人口的金融项目, 将老年人自有的房产作为抵押品抵给银行、保险公司等金融机构来换取一定收入为自己养老, 待抵押人去世, 金融机构享有该套房产的处置权, 可将房产出租、出售或者拍卖。

以房养老主要基于生命周期理论和资源配置理论。生命周期理论由美国经济学家莫迪利亚尼和布伦博格于上世纪50年代提出, 其基本思路是:人作为一个绝对理性的消费者, 是在相当长的时间内计划消费和储蓄行为, 将全部收入在整个生命周期内进行最佳配置, 对消费做出合理安排, 追求个人效用的最大化。浙江大学柴效武教授在其著作中谈到, 以房养老行为是家庭资源跨期配置, 并力图使配置效用达到最大化的典型事例, 它精妙地利用时间跨度和价值变换流动特性, 将家庭长期资本预算中的两大基本需求一一购买住房和养老保障, 很奇妙地相互融合到一起, 从而对现时和未来的资源进行更优化配置。一般认为, 房产是家庭中最重要的固定资产, 它是由货币交换而来, 老人退休后的收入逐年下降, 将房产倒按揭收取一定货币直至死亡, 就是将生前财产转化为经济效益, 这样才有可能实现个人效用和资源配置的最大化。

二、我国推行以房养老的困境

(一) 房地产市场的不稳定

房产是以房养老的物质基础, 而我国房地产市场具有不稳定性。我国人口众多, 对房产的刚性需求较大, 加上经济和城镇化的发展, 房价一路走高, 即使政府做出宏观调控, 但短期来看没有达到预期效果, 并不能排除未来房价的波动性。当房产价格较高, 金融机构会担心房价下跌而蒙受损失;若房产价格未来上涨, 借款人会担心收益减少而惜售, 只有房产价格长期趋于平稳状态, 双方才会达成理想协议。我国法律规定居住用地的使用权为70年, 房产评估价值与剩余年限呈负相关, 老人越长寿, 房产残值越低, 但相应的支付却越多, 如果因城市规划发展引起房产拆迁, 所得赔偿是否弥补借款人或贷款人损失也不得而知。

(二) 配套措施不完善

以房养老在我国刚刚起步, 需要银行、保险、中介机构通力合作、信息共享, 而我国在这方面处于薄弱环节。一是以房养老涉及房产价值、银行利率、社会保险、预期寿命等各方因素, 需要专门机构和专业人员进行准确评估, 而我国缺少专业评估机构和精算人才, 评估信用体系不完善;二是我国金融市场起步较晚, 资产证券化经验不足, 产品设计上存在困难, 完全靠二级市场融资以支付以房养老的资金可能不能满足需求;三是缺乏信息咨询机构, 以房养老是个复杂的金融操作过程, 需要专门人员帮助老年家庭答疑解惑, 建立老年人口健康档案, 防止隐瞒疾病等情况出现。

(三) 传统观念的束缚

我国自古以来就有“养儿防老”一说, 普遍存在深厚的家庭观念, 父母和子女的代际关系紧密。“百善孝为先”, 若将父母送至养老机构或是以房产获取养老而子女置身事外, 很容易被视作“不孝”, 子女承担着伦理道德的风险;“但存方寸地, 留于子孙耕”长期的农耕习俗使我国留有代代相传的思想, 房产作为家庭中最重要的资产自然是父母留给子女的财富, 若父母将房产置换可能会引起代际关系的不和谐。虽然我国经济增速非常快, 但思想观念的改变远没有经济发展那么容易, 现实生活中伦理道德的影响要远超于我们想象, 何况还存在地区差异, 一般沿海地区接受新事物较快, 内陆地区相对迟缓。

(四) 承办主体缺位和法律保障不完善

以房养老虽然是一项金融衍生品, 但它的出发点是为了完善养老保障体系, 政府具有不可推卸的责任, 它又涉及房地产业、金融行业、保险行业、社会保障等部门, 如何保证各部门高效运转、各司其职就需要一个统一的法律法规。我国土地所有权和使用权分开, 住宅用地使用期限为70年, 虽然2007年出台的物权法规定, 住宅建设用地使用权期满后自动续期, 但如何续期以及怎样办理续期手续、相关费用、哪个部门负责等都没有具体规定, 并且我国住宅用地使用权起始日期是从开发商获取土地的那一时间开始计算, 但从开发商建设到物主真正落户还有一个时间差, 若以这个使用期限来预估房产价值, 往往会让借款人利益受损。

三、解决当前困境的建议

(一) 强化政府支持作用

政府支持在以房养老实践过程中有着重要的作用, 但应该认识到, 以房养老是市场化产品, 政府应让位于市场, 由政府承担社会养老的基本责任, 以房养老是一种有益补充。因此, 政府的主要任务是制度顶层设计、健全法制、政策支持、市场监管等方面, 具体产品或服务内容交由政府授权的机构承担。一是政府应聚集其智力资源优势, 积极组织专家学者研讨课题, 做好顶层设计, 整体把控风险, 设立专门的机构统一管理, 建立合法交易平台。二是必须健全法制、依法办事, 比如上文中提到物权法规定住宅用地到期后可自动续期, 具体细则就应该以法律形式确定下来;老年家庭作为弱势群体在推行过程中更容易受到伤害, 同时也防止老人子女通过欺骗、隐瞒等形式骗取金额, 所以以房养老需要法律的规范和保护。三是政府部门在推广初期应选择发展较成熟的国有银行、大型保险公司等合作, 给予税收优惠政策, 吸引更多机构参与, 鼓励发展多品种业务, 对于特殊家庭减免手续费、个人所得税等。四是政府部门应加强宏观调控, 控制稳定房价, 规范房地产评估市场, 统一评估章程、评估准则、收费标准等, 加强对专业评估人员的培养教育, 更好的推进以房养老工作的展开;政府应成立监督管理机构, 监控金融机构和老年家庭双向行为, 对违规操作、欺诈、隐瞒等现象予以惩罚, 确保双方合法利益。

(二) 加强宣传, 转变观念

以房养老属于舶来品, 其推行必须得到社会民众的理解和支持。一方面, 我国可以在社区采取走访、讲座等形式帮助老年群体认识到以房养老的积极意义, 走出认识误区, 帮扶对象可以从经济发达地区的失独、孤寡老人试点做起, 再逐步推广到有需要的群体。另一方面, 年轻人也要转变思想观念, 父母的财产是父母奋斗的财富和证明, 并没有义务必须留给子女, 不能因利益而置现实情况于不顾, 而且以房养老也可以帮助减轻自身负担, 不妨碍年轻人继续孝敬父母, 不会承担情感和道德上的责骂。我们必须让老年家庭认识到, 以房养老是社会保障体系的有益补充, 不仅能让老年人老有所居、老有所养, 还有利于建立和谐家庭。

(三) 多元产品设计

根据国外经验借鉴和国内外研究学者的成果, 笔者认为, 我国政府应秉承遵循个人意愿的原则, 针对不同人群适用不同模式。

1. 售房养老, 即运用最广泛的住房反向抵押贷款。

以大型商业银行为承办主体, 保险公司为辅助体, 商业银行分别和保险公司、老年家庭签订业务合同, 将房屋产权一次性转让给商业银行, 但老人居住地点不变, 根据专业评估机构认定的房产价值和老年人的预期寿命来确定支付比例和支付方式, 由保险公司在老人生命存续期内均匀支付养老金, 待老人寿终正寝后, 房产由商业银行收回。目前阶段适用于拥有完整产权但无子女赡养的孤寡老人。

2. 以房换养, 这种方式和售房养老类似, 区别在于老人将房产转让给商业银行后, 移居政府授权的养老机构。

对于采取此种方式的老年家庭, 可适当减低在养老机构的费用, 减轻老人负担, 适用于拥有完整产权但无独立生活能力的或高龄老人。

3. 售后回租, 即老年家庭将房产出售给专门负责以房养老的政府机构, 再从专门政府机构租回房屋, 两者差价作为老年家庭养老。

房屋售价与租金由专门的评估机构认定, 考虑到中国市场房价呈上升趋势, 老年家庭可因房屋价值上升获得相应补贴收益, 这样可保证老年人口住房、养老两不误。

4. 非金融操作方式, 主要有大房换小房和以房换租形式。

大房换小房就是将老年家庭中原有的大面积住房换成小面积住房, 或者将优势地段的房屋换成相对低价地段的房屋, 所获差价为老人养老。以房换租, 是将房产通过专业中介机构整租或部分出租, 老人可选择入住政府授权的养老机构或与租客合住, 将对老人无用的空间换成现金以帮助老年家庭改善生活。这样的举措是不需要金融机构参与, 老年家庭自主就可以完成, 简单易行, 相对风险较小, 适用范围较广。

(四) 几个注意问题

1. 关于老年人口年龄限制问题。

我国规定退休年龄为男性60周岁, 女性55周岁, 根据2010年第六次全国人口普查资料计算, 我国人口平均预期寿命达到74.83岁, 其中男性为72.38岁, 女性为77.37岁。从中可以看出, 我国女性比男性更早进入退休养老的阶段, 享受养老福利的时间也更长, 因此在划定以房养老的年龄门槛上, 我们应该以老年家庭中年龄较大的为先, 以老年家庭中后一位老人的死亡为终结。笔者认为选择60岁为门槛年龄最为合适, 因为60岁即进入退休阶段, 家庭收入骤减 (排除投资等非劳动性收入) , 而预期寿命与当前年龄的差在这个时间点最长的, 此时实行以房养老的收益最高, 真正起到养老保障的作用。

2. 房产评估问题。

以房养老是以双方都能接受的房产价格为前提的, 我国正处于经济高速发展的阶段, 房地产市场较为活跃, 即使是专业的房产评估也具有一定的不确定性和时间局限性。因此, 为保证双方利益, 可将抵押房产每5年重新评估, 既能根据实时房产价值调整给付养老金额度, 也同时督促老年家庭更好的维护房产, 不会因产权转让而损坏抵押房产。

3. 房产继承的问题。

考虑到我国传统观念的局限性, 房产交由公众机构而子女无所得可能会带来不利影响, 为了消除后顾之忧, 我国可实施离世评估, 即在老人离世当年重新评估抵押房产, 减去老人已获得收益的剩余价值转由子女继承。

4. 房屋拆迁问题。

我国推行以房养老的过程中, 需考虑因城镇发展而引起的房产拆迁问题。笔者认为, 负责以房养老的专门政府机构应该和拆迁办协商合作, 实行以房养老的家庭多为低收入家庭, 因此得到的政府补偿可由家庭一次性分享部分收益, 但像这类容易引起纠纷的问题, 应该在业务合同书上明确规定, 并在相关法规上有所反映。

四、结束语

以房养老是一种新型自助养老模式, 弥补传统家庭养老、政府养老的不足, 为老人提供一种持续稳定的收入来源, 提高老年人口晚年生活质量;有利于刺激二手房交易市场, 拉动内需, 适度平缓现阶段房地产市场泡沫;还有利于促进子女独立自强, 解决遗产纠纷, 建立新型代际关系。但是, 必须清醒地认识到, 以房养老也有其局限性, 并不是适合所有群体的养老方式, 只能作为社会养老保障体系的一部分, 每个老年家庭都要根据自身实际情况, 选择合适自己的养老方式。

摘要：2014年6月, 为了适应我国人口老龄化情况, 中国保监会决定在北京、上海、广州、武汉四个城市开展老年人住房反向抵押养老保险试点, 为期两年。进入21世纪后, 我国经济高速发展, 同时伴随着医疗水平提高和家庭结构的改变, 人口老龄化悄然而至, 在政府养老、机构养老和家庭养老功能逐渐弱化的情况下, 政府和专家学者都在积极寻找新的养老方式。以房养老起源于荷兰, 发展成熟于美国, 所以本文重在分析我国推行以房养老的影响因素, 并提出相关政策建议, 促进我国以房养老的稳步发展。

关键词：以房养老,社会保障,政府主导

参考文献

[1]范子文.对“以房养老”的理论探讨[J].北京农业职业学院学报, 2008, 04:51-55.

[2]王新.走出“以房养老”困局之对策[J].现代经济探讨, 2014, 02:20-22.