物业的管理法规制度

物业的管理法规制度（精选8篇）

1.物业的管理法规制度 篇一

为了规范公司档案管理工作，保证档案的完整性及保密性，理顺工作程序，明确工作职责，杜绝资料流失，特制定本制度。

一、档案管理机构及其职责。

1、公司档案工作实行二级管理，一级管理是指公司综合办公室的统筹管理;二级管理是指各部门的档案资料管理工作。

2、综合办公室档案管理员负责公司所有档案资料的统一收集管理，各科室负责人负责本部门档案资料的使用管理。

3、档案管理人员要严格执行公司档案管理规定，认真细致地做好档案保管以及利用工作，充分发挥档案资料的作用。

4、综合办公室档案管理员有责任对二级档案管理工作进行监督和指导，每年对二级档案管理进行一次检查验收。

二、归档制度。

1、凡是反映公司战略发展、生产经营、企业管理及工程建设等活动，具有查考利用价值的文件资料均属归档范围。

2、凡属归档范围的文件资料，均由公司集中统一管理，任何个人不得擅自留存。

3、归档的文件资料，原则上必须是原件，原件用于报批不能归档或相关部门保留的，综合部保存复印件。

4、凡公司业务活动中收到的文件、函件承办后均要及时归档;以公司名义发出的文件、函件要留底稿及正文备查。

5、所有科室的`业务活动方面的资料，应将相关资料的复印件报综合办公室备案。

6、由公司对外签订的合同，至少应保留一份原件，交由综合管理部保存。

7、在归档范围内的其他资料，由经办人整理后连同有关资料移交综合办公室。部门需要使用的可复印或复制，归档范围外的由各部门自行保管。

三、档案保管制度。

1、公司综合办公室设存放档案的专门档案柜，各部门应根据保存档案数量，设置存放档案的箱柜，并具备防火、防潮、防虫等安全条件。

2、归档资料要进行登记，编制归档目录。

3、档案管理员要科学地编制分类法，根据分类法，编制分类目录;根据需要编制专题目录，完善检索工具，以便于查找。

4、档案要分类，保管要有条理，主次分明，存放科学。

5、档案管理人员要熟悉所管理的档案资料，了解利用者的需求，掌握利用规律。

6、根据有关规定及公司实际情况，确定档案保存期限，每年年终据此进行整理、剔除。

7、经确定需销毁的档案，由档案管理员编造销毁清册，经公司领导及有关人员会审批准后销毁。销毁的档案清单由档案员永久保存。

8、严格遵守档案安全保密制度，做好档案流失的防护工作。

9、凡公司工作人员调离岗位前必须做好资料移交工作，方可办理调动手续。

四、档案借阅制度。

1、档案属于公司机密，未经许可不得外借、外传。外单位人员未经公司领导批准不得借阅。

2、借阅档案资料，须经档案保管部门负责人批准。阅档必须在办公室指定的地方，不得携带外出。需要借出档案的，须经公司领导批准。

3、借阅档案，必须履行登记、签收手续。

4、借阅档案资料者必须妥善保管档案资料，不得任意转借或复印、不得拆封、损污文件，归还时保证档案材料完整无损，否则，追究当事人责任。

5、借出档案材料，因保管不慎丢失时，要及时追查，并报告主管部门及时处理。

6、重要档案、机密档案不得借阅，必须借阅的要经分管副经理同意，必须外借的，由经理审批。

五、二级档案应根据资料的性质和部门需要，每三年移交一次，资料原件交综合管理部统一保存。

2.物业的管理法规制度 篇二

由于历史原因和改革过程中的措施不完善, 我国目前几乎所有城市都存在着区域功能相互交错的现象。这不仅造成了城市土地资源的巨大浪费, 而且大大增加了完善交通基础设施和治理环境的城市运行成本。通过征收物业税的方式, 可以把那些级差地租较高地段不合理的资源占用者挤出去, 把不合理的资源占用方式调整过来。另外, 一些地方政府大量储备土地的行为导致了社会矛盾在短期内激化和土地资源的浪费, 纠正地方政府这种不正当行为的重要措施之一, 就是征收物业税。

一、改革开放以来我国土地批租制度的演变

从世界范围看, 政府对土地的管理一般采用两种方式:一种是土地批租制度, 一种是以财产税这样的财政杠杆来对土地加以管理。土地批租制度是将土地使用权出让的土地供应制度。政府土地批租主要采取的是土地出让金制度, 一次性付清, 土地使用期限到期后再按年交纳。在土地有计划控制批租的前提下, 土地出让金成为政府的一项稳定收入来源, 如我国香港地区。

根据《中华人民共和国土地管理法》, 我国的城市土地的所有权都属于国家。不过, 城市中大部分需要土地作为生产资料投入的经济活动, 都是由国有或者私人的公司进行的, 其主体并不是国家。改革开放以来, 除了对行政部门以及部分国有企业少量无偿划拨土地外, 基本上都是实行的土地批租方式出让土地使用权。协议转让是最初的土地批租方式。由于土地有偿使用之初, 房地产开发主体很少, 势力较弱, 而且房地产商品市场还没有发展成熟, 土地价格机制还没有有效确立, 协议出让是一种可行的选择。至2002年, 国务院出台了新的土地批租规定, 土地批租一律采取“招、拍、挂”三种市场竞争方式, 即招标、拍卖和挂牌公开转让, 使我国的土地管理制度逐步完善, 与国际管理接轨。对采取拍卖、招标以及挂牌公开转让方式的批租土地, 基本上都是一次性收取土地出让金。所谓土地出让金, 是土地使用年限的租金资本化, 也就是说, 是5年或70年土地租金的折现值。因此, 交纳了土地出让金的房地产自然不应当再交纳土地租金或土地使用费。

实践表明, 无偿划拨土地和协议出让土地, 都不是市场竞争的方式。在国际上流行的竞争性土地批租方式, 由于其资源配置的有效性以及公平性等优点, 在我国土地批租方式中最终占据了主体地位, 但也出现了较为明显的“排斥”反应。主要表现为房价的快速上涨以及土地的过度开发利用。虽然房价上涨主要是房地产供求关系影响的结果, 但土地批租制度, 尤其是一次性收取的土地出让金, 抬高了土地进入房地产成本的初始价格, 在我国流转税制的进一步放大作用下, 转嫁给了消费者, 这无疑为房地产价格抬高起了推波助澜的作用。竞争性土地批租方式要适合中国的国情, 必须解决其一次性收取土地出让金的问题。

二、土地批租制度的强化以及土地批租制度的缺点

由于我国地方财政收入有限, 而地方财政又承担了诸多公共服务和城市基础设施建设的职能, 为了能在短期内筹措了足够的收入, 通过土地批租制度, 政府以土地出让金的形式提前收取了土地未来几十年的租金就成了地方征地的最优抉择。

1、城镇化导致城市财政支出压力增长

不断提高的城镇化比率要求政府为之提供相应的公共服务, 这导致城市财政支出压力的不断增大。改革开放以来, 我国城镇化水平不断提高, 从改革开放初不到20%提高到2000年的36.09%, 再到2005年的42.99%。“十五”期间平均每年提高1.38个百分点, 目前我国的城镇化水平已经超过发展中国际平均城市化水平。并且从发展趋势看, 在未来相当长的一段时间内, 城镇化比率仍会持续提高, 这将对城市财政支出提出更高的要求。尽管不断增长的城镇化水平也给城市带来了财政收入, 但财政收入增加的幅度不足以应付日益膨胀的城市支出, 所以城镇化水平的提高直接导致城市财政赤字的增加。

2、地方财政收入来源的不足

地方政府收入来源主要有税收、政府转移支付、公共服务收费、政府借贷等。其中只有地方税收可以为地方政府提供稳定、可观的收入。但1994年的分税制改革并不彻底, 在政府间转移支付方面存在许多需要改革和完善支出。由于主力税种基本都被列为中央税, 地方税的设置和比重并没有得到很好的解决, 使得地方政府的事权和财权不匹配。忽视可以成为地方财政收入重要来源的物业税, 造成了地方政府凭借现有的地方税所能支撑的财政支出比重不断下降。

3、地方政府财权和事权的不匹配激励了地方政府谋求非常规收入的动机

在我国, 地方财政收入和所承担支付责任的严重不匹配, 成为地方政府谋求以土地批租在短时间内获得大量预算外收入的直接原因。土地批租收入占预算外收入的很大比重, 土地批租收入弥补了地方政府财政的部分缺口, 还为基础设施建设提供了大量资金。但是, 预算外资金的膨胀衍生出了诸多问题, 破坏原来预算约束, 扭曲了激励机制, 增大了预算管理的成本, 影响了公共部门之间的信息流动, 从而动摇了决策依据的基础。同时预算外资金容易滋生腐败, 导致预算外收入分配的不公。

目前我国的土地批租制度确实存在着明显缺陷。尽管土地批租制度的存在, 在很大程度上缓解了地方政府的财政压力, 激发了潜在的经济活力, 但该政策实施后衍生出的问题也开始逐渐暴露出来, 且日益严重。主要问题有:土地批租的利益分配机制不合理, 不利于地方财政经济的健康、可持续发展;土地批租制度扭曲了资源的配置, 刺激地方政府的短期行为;土地批租制度不利于宏观经济的稳定运行;现行土地批租制度成为推高城市房价的一个基础性因素;土地批租制度容易造成对弱势群体利益的侵占, 引发不和谐因素;土地批租制度不利于创造就业。

三、物业税与土地批租制度的协同改革

土地批租制的改革本来与物业税的改革具有各自的意义, 属于不同的范畴, 但物业税在税基的选择上与征收方式上与土地批租制度密切相关。

二者的整合改革, 还可以取得“增值”效应。房地产财产税制的改革可以增加政府税收收入, 减少了政府靠土地批租获取收入的压力, 有利于土地管理制度的改革;另一方面, 通过土地批租改革降低房屋的土地成本, 通过房地产税制改革打击房屋的投资炒作, 可以收到对房地产市场较好的宏观调控效果。

物业税改革和土地管理制度的改革都需要政府主导推动, 而且在市场经济已经充分发育, 市场规模、资本市场等相当成熟的情况下, 两项改革的内外部条件都已成熟, 将两项改革协同推进, 不存在可行性障碍。

在物业税税基、税率和税收征管等基础性制度安排的基础之上, 可以对将来的“协同改革”设计一个合理的方案:一方面, 将与房地产有关的但不属于财产税性质的税收分别归入相应的流转税和所得税税目, 按照国际房地产财产税制的三要素构建我国的物业税, 合理确定税率和减免税范围, 建立我国的物业税制度主体;另一方面, 继续实行土地批租制, 通过公开竞争, 确定土地出让金, 然后依据土地出让金计算各年应分摊的土地年租金后征收地租。对于已经一次性交纳了土地出让金的房地产, 在有效使用期限内免除土地年租金。同时, 实行配套改革:在产权登记机关的房地产产权登记以及房地产产权证件上增加土地性状栏目, 明确是否要交纳土地年租金以及应交纳土地年租金的数量;为减少征收成本, 委托地方税务局征收, 并由物业税纳税人将应纳物业税和应交土地年租金自行统一申报, 对不申报或申报不实的, 税务部门可以依据法律或地方规章进行处罚, 并在房地产买卖过户时由产权登记部门把关核验土地年租的交纳情况。

我们可以从居民对产地产的消费、开发商在一级市场的需求以及“同步改革”对相关制度的影响这三个方面来判断其经济效应。

1、同步改革不会改变居民对住房的消费行为

虽然取消土地出让金会降低房屋的购买价格, 但增加了屋主的经常性支出, 也就不会降低屋主的负担。实质上, 新的方案只是改变过去一次性总付为分期付款。因此, 屋主在买房时绝不会不看土地性质, 也不会不考虑应按期缴纳的土地年租金, 轻易改变购房决策。

2、同步改革不会导致开发商在土地竞争性批租时对土地的疯狂抢购, 从而影响房地产市场的供给行为

尽管取消土地出让金降低了土地的价格, 但开发商购买土地不是目的, 而是以土地为载体, 通过在土地上建造房屋销售牟利。如果通过竞争批租得来的土地, 因为竞价过高引起的土地年租金相应过高, 则会影响购买人的购买决策。

3、不会对现存的相关社会制度造成负面冲击

一是不会影响房屋的按揭贷款条件和按揭贷款比率, 但在房屋的贷款价值评估上应区别有无缴纳土地年租金进行价值折算;二是不会影响新房与旧房对物业税的交纳和评估, 无论“新房”还是“旧房”, 都要缴纳物业税, 都按照同样的标准进行物业价值评估;三是不影响土地的价值功能;四是通过开征物业税, 大幅度地挤出土地出让金的泡沫, 进而减少房地产投资开发风险, 最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击, 提高金融系统防范房地产金融风险的能力。

我们可以看到, 该方案的实施不仅符合土地管理制度和房地产税收制度各自的改革要求, 而且还能使得二者的改革相得益彰, 发挥最大的改革效应。此外, 改进方案的设计还为将来的土地管理制度进一步深化改革预留了“出口”, 增强了方案的外部适应性。从历史经验来看, 一个重要的方案设计, 不能不考虑其开放性, 尤其要考虑其外部适应性和方案的开放性问题。该方案的结构性设计, 即使将来改变了目前的产权制度, 也只会影响土地年租金的有无与数量, 不会影响到物业税和土地年租金的整体框架结构, 一定程度上化解新税种设计中外部环境变化的影响。

参考文献

[1]周小川:从税改趋势看城市土地管理[J].中国土地, 2004 (1) .

3.关于物业管理制度的构建及其完善 篇三

物业管理制度依据建筑物所有权而产生，建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容，加强物业管理体现了对物权的保护，完善的物业管理才能在最大程度上实现物业的使用价值，才能使公民的利益最大化。物业管理涵概了物业区域的治安、供水、供气、卫生以及公用设施的维护，与公民的日常生活息息相关。在这一领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用，甚至影响到社会的和谐稳定。完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉，还会给人们带来优美舒适的生活环境、和諧的人际关系以及高效的工作效率，真正实现物业的价值。

讨论物业管理这个话题，首先有必要理清物业管理企业以及业主的权利和义务。首先说业主的权利义务。业主在物业管理活动中，享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，应履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。

物业管理企业的权利义务：物业管理企业是物业管理合同的受托方，物业管理企业享有的权利主要是由业主在合同中授予以及法律明确规定的物业管理权。物业管理企业的权利主要包括：①根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，并报房地产行政主管部门备案；②依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费；④制止违反规章制度的行为；⑤有权选聘专业机构，承担专业管理业务；⑥有权要求业主委员会协助管理；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理企业的义务主要包括：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和住宅小区居民的监督；③重大管理措施应当提交业主委员会审议批准；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

就现阶段来说，由于国民人均收入不高，高昂的物业管理费用并非各家各户都能承受，应对现行的物业管理体制进行改革，由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。成立物业管理指导办公室，对自管式物业管理进行指导，提供人员培训、检查，对业主投诉率进行监控。建立实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。建议建立一种业主自营式管理与委托专业物业管理公司管理两种管理机制并存，行业自律管理协会与行政监督相配套的具有中国特色的物业管理体制。

业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序

长期以来，由于物业维护责任不明确，维护不到位，以及业主和使用人自我约束意识较差，许多物业过早破损，所以有必要对业主及使用人在物业管理区域内使用物业的行为及其法律责任做出具体规定。关于这个问题，目前至少有以下三种观点 ：第一种观点认为，当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。主要表现在：物业管理的体制问题；物业管理服务价格问题；物业管理相关主体之间的法律责任问题；物业管理企业经营活动不规范问题。已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二种观点认为，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，有立法权的省区市可以根据实际情况对国务院的法规进行细化，可出台具体的细则或实施办法。第三种观点认为，中央没有必要对物业管理问题进行立法，可由地方立法后交给行业协会管理。目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善，查漏补缺。物业管理的法治化任重而道远。

4.物业公司请假制度的管理办法 篇四

市委全体荣信员工：

为了规范人员管理及物业公司考勤管理制度，严格请假纪律保障工作的正常运行，根据国家有关规定和公司制定的考勤管理制度结合本单位的实际情况特制定一下条例：

1、员工当天如有紧急要事需请假≤2小时，可向部门主管申请，待部门主管批准后方可请假。

2、员工如有要事需请假两小时以上，视为事假半天，需向部门主管申请，待部门主管批准后方可请假并乐捐当天工资的50%。

3、员工如有要事需请假一天，需向部门主管申请，待部门主管批准后方可请假并乐捐当天的工资。

4、员工如有要事需请假2-3天，需提前3个工作日向部门主管申请，由部门主管上报经理待工作交接顺利后方可批准请假并乐娟相应天数的工资。

5、同一部门员工若无重大事件不允许当天同时请假两人，若有重大要事需与主管申请待主管上报经理后可酌情考虑。

6、员工当月如无重大要事不允许请假超过3天。

所有乐娟款项于当月24号前上交主管，逾期未交者扣发下月工资双倍。乐娟款项用途：

一、保洁部门

1用于采购保洁奖品分发给当月表现优秀员工。作为保洁经费遇特殊情况使用

二、协防部门

5.物业管理制度 篇五

（一）遵守法律法规和社会道德准则，不断学习并强化自身的法律修养及道德情操。

（二）严格按照公司各项规章制度办事，遵守公司纪律，积极地提高各项服务操作规程的实 践性。

（三）员工须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满，努力提高公司的整体形象。

（四）提供各项服务时，服务用语要规范得体，做到微笑服务，对自己解决不了的问题，应 当及时汇报上级。对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间 良好关系。

（五）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

（六）不得有损坏公司利益的行为。

（七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各物如有损坏，须负责 赔偿。

（八）必须遵守和执行公司所发出的一切通告。

保安队岗位职责

一 遵守国家法律法规以及公司的各项规章制度。

二 必须明了和掌握物业管理区内各种保安设施如：对讲机、警钟、消防器材伸缩门等的操 作和效能，熟记报警电话及公司值班电话。

三 应熟悉物业管理区内业主、物业使用人的姓名、年龄、家庭成员职业。此等资料必须保 密，不得泄露。四 应有礼貌的询问任何进入物业管理区的来访客人，做好进出入登记，如有怀疑，应与办 公室取得联络。如访客携带可疑物品时，更须提高警觉。严禁衣衫褴褛和精神不正常者 进入物业管理区域。

五 在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客 户。

六 听到住户呼救或发现可疑人员，须立即通知上级并封闭大门及其通道，以等待警方人员 到场处理。切勿鲁莽采取行动。

七 保安实行 24 小时巡逻制度，对于重点安全区域保安要重点巡视，提高巡逻质量以防止 事故的发生。

八 若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：

（一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。

（二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。

（三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。

九 服从命令听众指挥及时完成上级交给的其他任务。

保洁班岗位职责

一 依据操作规程依时清洁物业管理区域内道路、大厅、楼梯、电梯、停车场、雨水井、墙 面等公共场所。

二 告知各业主或物业使用人将自产垃圾请放入物业公司指定地点，请勿置于走廊、楼梯等 公共部位，以免影响卫生。

三 发现任何影响卫生的行为都有权利去制止，发现公共设施、设备发生故障及其他隐患的 要及时报告上级。

四 清洁公共部位时要坚持避让原则，回答业主或物业使用人的问题时要有礼貌，不清楚的 要明确给出其他的解决办法如拨打物业公司的热线电话。五 在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客 户。

六 遇雨、雪天气，及时清扫路面的积水、积雪，在入楼处放置防滑设施及防滑标识，并且 要加强楼内的保洁频率，减少雨雪天气对卫生的影响。

七 协助做好公司其他部门的配合工作，如漏水及时通知维修组、发现可疑人员要通知保安 队等。八 完成公司交给的其他任务。

维修组岗位职责

一 维修人员应自觉遵守公司的各项规章制度。

二 熟悉掌握物业管理区域内房屋、设备、设施的功能，做好日常的维修管理。三 维修人员应随时注意个人仪容仪表，按规定着装。四 维修人员在工作时应遵守操作规程，避免出现意外。五 在维修过程中遇到大问题应及时向部门主管请示、汇报。

六 在工作中不能介入个人情绪影响与客户之间的关系，应与客户保持良好的关系以便工 作。

七 不接受客户的任何赠送品，不允许有吃、喝、拿现象。八 在维修过程中，将检查情况详细记录并教会客户正确使用和保护设备设施，以延长使用 寿命。

九 在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客 户。

十 工作过程中严格按照公司制定的《物业管理无偿服务项目、有偿服务收费标准》向客户 提供服务并通知财务部进行收费。十一 维修工作完成后维修人员应及时清洁工作现场。十二 工作时间要合理使用文明服务用语。

十三 按时完成公司交给的其他任务。项目部管理人员 项目部管理人员 工程部纪维修人员 项目部管理人员 项目部管理人员 项目部管理人员 项目部全体人员 项目部管理人员 项目部全体员人员 项目部全体人员 项目部全体人员 项目部全体人员 项目部全体人员 项目部全体人员 《条例》 细则问答 人事管理技巧 常用设备自控原理及维护 公共关系学 怎样处理客户投诉 经济合同 物业管理相关法规 如何有效激励员工 消防安全知识 实用礼仪 简易维修常识 工作技巧和语言技巧 急救常识 员工守则

管理人员服务过程中应注意的事项十二点

一 管理人员必须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满。

二 对待业主、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。三 必须严格遵守公司规定的工作时间，按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退。遇 有特殊情况请假时，应履行正常的请销假制度。

四 管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。

五 物业管理区域内房屋的出租、出售办法由公司与开发商统一商定，任何人不得私自参与 物业的出售与租赁（主要指业主的委托）。

六 各部门的管理人员应该按时执行公司的各阶段任务，并定期召开各级员工的会议，向公 司做定期的报告。公司员工必须服从公司关于工作调配及岗位编排。七 不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。八 不得有损坏公司利益的行为。

九 不得向业主、物业使用人或与公司有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、赏钱。

十 所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各公物如有损坏，须负责 赔偿。

十一 遇有特殊事件发生，各部门要按照公司的特殊事件处理应急预案执行，做好公司分配 给自己的任务。

十二 必须遵守和执行公司所发出的一切通告。突发事件处理预案 明确一个概念:突发事件是指除火灾、火警以外的事件如治安、卫生、救急等方面 掌握四个原则：快速反应原则、统一指挥原则、服从命令原则、团结协作原则 快速反应原则：

办公区管理制度 保安值班制度

1.必须明了及熟悉区内各种保安设施操作效能，例如：对讲机、报 警系统，妥善运用已有的设施。2.熟悉区内各客户，同时详细记录客户姓名及联系方式，但该资料 必须保密且妥善存放。

3.各值班人员于交接班时应传递防盗讯息，认真填写交接班记录。

4.严辞拒绝推销人员进入，尤其是自称公务人员或公共机构职员，应查验身份证、文件，如有疑问，应致电有关机构查询或向上级 领导反映。

5.应有礼貌地查询任何进入商务楼的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑应通知各有关客户或向上级领导反映，如访客携带可疑 物品更须提高警觉。6.至少每两小时巡逻一次，但不应固定时间，以免坏人乘虚而入，巡逻时必须有警惕性，特别注意楼梯、走廊、配电房、机房及其 他隐藏地方、通道等，以确保无任何可疑人物匿藏楼内伺机作案，并留意公众地方之门边、暗角是否预先藏备盗窃工具等。

7.如听到客户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封锁出入口处及 其他通道以等待警方人员到场处理，切勿鲁莽采取行动而不知会 警方。

8.应留意商务楼内安全漏洞或弱点并设法改善，例如：防火门、卫 生间、排气窗等皆可被坏人利用而犯案，应加强保安。

9.详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。

10.不无故空岗、缺岗；不在上岗时酗酒或饮酒后上岗；不在岗中谩 骂、殴打外来人员及客户；不在岗中闲聊与工作无关的事；不徇 私情，不打击报复，不诽谤、侮辱他人。

11.值班中不准擅离岗位，不准看书报、吃东西、睡觉、嬉笑打闹，不准听收音机和进行与值班无关的活动。

12.若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：

（一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。

（二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助 公安部门保留证据，方便调查工作。

（三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有 关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。

保安部交接班制度

1.接班人员提前 15 分钟上岗接班，穿工服、戴工作牌，在登记簿上 记录接班时间。

2.查阅上一班的值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继 续跟进的工作需记录以便跟进。

3.接班人员清点岗位上所有公物，如对讲机、灭火器、水瓶等，如 发现损坏、缺疑要立即向班组长提出，并要求交班人员说明物品 去向及做好记录。4.接班人员要检查区域内有无异常情况，如发现有异常则要求交班 人员做出解释，并通知班组长前来处理及做好记录，交班人员要 等接班人员验收后方能下班，接班人员验收时间无特殊情况不得 超过 15 分钟。5.各岗位在交班前需进行岗位清洁工作。

6.所有事项交接清楚后，交班人员离开岗位前在登记簿上记录下班 时间并签名。7.接班人员未来，交班人员不得下班。若接班人员未来，交班人员 下班，这期间发生问题两人共同负责。人员、物品出入管理制度 8.商务楼内所有客户凭出入证进出本商务楼，所办出入证只限本商 务楼内办公人员使用，加盖公章、贴有照片方可有效。

9.商务楼出入证只在敞开办公时间内有效，非正常办公时间进出商 务楼需作登记。

10.来访客户需先与本商务楼内客户联系后方可进入，进入时填写来 客登记，离开时需有楼内客户签字方可离开。

11.若来访者说不出所找客户，保安人员有权不让其进入。

12.租客、来访者及施工人员进入商务楼内携带有易燃、易爆、剧毒 等危险物品时，保安人员应礼貌的拒绝物主将此类物品带入楼内。

13.保安人员要对施工人员带入楼内的施工工具、材料作好登记工作。14.租客、来访者及施工人员携带物品离开时，保安人员应礼貌检查 放行手续，如已经办理有效的放行手续时，礼貌核查放行物品与 放行条列明的物品是否相符，不相符只放行放行条列明的物品； 如没有办理有效放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后 放行；物品经核查无误放行后，保安人员应及时在放行条上签署 姓名及日期。

15.物品放行后，保安人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物 品放行登记表》上。停车场管理制度

1.本停车场仅供方大创新园内客户使用，其他任何单位无临时通行 证的不得停放。

2.需要在停车场停放车辆的客户，需到智强物业管理办公室登记，由管理部发放统一的通行证，持有此证，方可停放。3.进场的车辆，保安人员应检查其车牌号是否与通行证上的登记相 符。4.临时进场的车辆，由保安人员发放临时通行证，出场时保安人员 注意收回。5.夜间进场的车辆，保安人员要做好车辆检查记录。

6.车辆进场时，保安人员应迅速指引车辆慢行，安全的停放在相应 的车位上，提醒车主锁好车锁，随身带走贵重物品，保安人员不 代管任何物品。7.进场的车辆，保安人员要检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即向车主提出，并在《车辆停放登记表》上 作详尽记录。8.进场的车辆，严禁在场内加油、修车、调剂刹车，禁止任何人在 场内学习驾驶车辆。

9.严禁载有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

10．当有车辆离场时，保安人员应及时检查车主证件，若发现异常情 况，应立即拦截车辆并及时通知主管前来协助处理。

11．保安人员每小时至少详细检查车辆的车况 1 次，发现漏油、未上 锁等情况要及时通知车主，并在值班记录本上作好记录，必要时报 告主管进行处理。12．发现无关人员或可疑人员进入停车场要及时劝其离开。13．协助清洁工维护好停车场卫生。

安全巡逻检查制度

1.保安人员在巡逻过程中须配带对讲机，要多看、多听、多嗅，发 现异常情况应立即查明并及时通知有关部门。

2.检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报 告上级领导及有关部门。3.巡查小区内各个重点部位、治安死角等，发现可疑人员应前往盘 问，检查证件，必要时检查其所带物品。

4.巡逻时注意检查消防栓、道路、绿化、公共设施的完好情况，发 现故障应及时登记、汇报。

5.巡逻人员必须熟悉小区内的内外部情况，熟悉区内各类设施、设 备以及其他物品的放置，发现移动设施、设备的可疑情况需立即 查明(如消防器材）。6.发现打架、吵架、斗殴时，应予以劝止。7.发现火烛应立即组织扑救并迅速报警。

消防安全管理制度

1.消防工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针，保护公共财产 和广大客户的生命财产安全。

2.认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传 以及消防知识的普及工作。

3.经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。

4.管理消防设施、设备、器材，要对其进行定期检查并做好相关记 录，确保各类设施器材和装置处于良好状态。

5.安全防火通道要时刻保持畅通，确保紧急情况时人员疏散。

6.接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾的原因。

保安部交接班登记表 年 班次 交接器械名称 对讲机 检查项目 及内容 手电 雨伞 其他 上班未处理情况 工作情况记录 本班遗留情况 备注 月 日 当值人员 缺勤人员 数量 NO： 缺勤原因 使用情况 交班人员签名/时间 接班人员签名/时间 下班后进楼客户登记表 日期 进楼时间 姓名 性别 被访客户 出楼时间 备注 来访客户登记表 日期 进楼时间 姓名 性别 被访客户 出楼时间 备注 物品进楼登记表 年 客户名称 联系人 进楼时间 搬入物品清单： 客户签字： 办公室签字： 保安签字： 房间号 联系电话 进楼原因 月 日 物品放行登记表 年 客户名称 联系人 出楼时间 搬出物品清单： 客户签字： 办公室签字： 保安签字： 房间号 联系电话 出楼目的 月 日 车辆夜间出入记录表 年 车主单位 月 日 车牌号码 进场时间 出场时间 值班员 NO： 备注 证件名称 车辆停放登记表 年 车主单位 月 日 证件名称 车辆状况 进场时间 离场时间 NO： 值班员 备注 车牌号码 保安巡逻记录本 年 班次 上班次未 处理情况 月 日 巡 逻 起 止 时 间 NO： 巡逻员 值班情 况登记 本班次未 处理情况 备注 消防安全巡检记录表 年 巡检员 月 日 巡检起 止时间 火灾隐 患摘要 整改措施与 复查结果 NO： 班组长 复查意见 主管审 核意见 室内装修施工许可证 施工单位： 房号 施工人数 施工天数 面积 NO： 开工日期 注意事项：

1、严格执行《室内装修管理规定》。

2、严格遵守小区各项管理规定。

3、若延长工期，须及时申请延期手续。签发日期： 签发人：

物业接管标准作业规程

1．物业接管工作流程： 总经理同发展商签订物业委托管理合同 总经理下令筹备项目物业管理处 总经理下令组建物业接管验收小组 进行物业的接管验收的问题进行整改 钥匙移交 签收移交清单 移交管理用房 管理处进入物业 发展商移交商业用房 发展商移交公共设施维修基金 发展提供《住宅使用说明书》和《质量保证书》 管理处与政府相关部门协调关系，申报成立、开通相关设施使用 开始进入下式管理

2．项目物业管理处开始进入物业办公。

3．发展商在移交物业的同时，应当向物业管理公司及业主提供《住 宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。管理处进驻物业后，应立即 同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局时行联系协调，以确保小区的正常供电、供水、供气、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题；同银行联系，解决小区各种费 用的银行代收代缴问题。5． 《钥匙移交一览表》。《物业移交清单》。

物业接管验收标准作业规程 程序要点

1、准备好接管验收记录表格： —《房屋本体接管验收表》 —《公共配套设施接管验收表》 —《接管验收问题整改表》 —《机电设备接管验收表》

2、接管验收的工作程序：

总经理下达接管验收指令 ↓ 公司组建接管验收小组 ↓ 作好接管验收准备 ↓ 进行资料验收移交 ↗ 要求正确、真实补齐资料 ↓ ←（否）验收是否合格 是 ↓ 进行硬件设施、设备验收 ↗ 要求发展商限时整改 ← ↓（否）是否合格 是↓ 记录归档

3、发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资 料。

产权资料 ① 项目批准文件 ② 用地批准文件 ③ 建筑执照 ④ 业主（客户）名称及物业建筑、实用面积清单 政府验收合格资料 ① 建设工程竣工证书 ② 建筑消防验收合格证 ③ 用电许可证、供用电协议书 ④ 卫星地面接收设施许可证、电视共用天线许可证

工程技术材料 ① 施工图包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽管线等图纸 ② 地质勘测报告 ③ 工程合同及开竣工报告 ④ 工程预决算分项清单 ⑤ 图纸会审记录 ⑥ 竣工验收证明书 ⑦ 水、电等设备检验合格证 ⑧ 供水、供气的试压报告 ⑨ 隐蔽工程验收签证等

需移交给物业管理处的资料 ①供电协议书、用电许可证 ②用水申请审批表及月供水计划执行表 ③卫星地面接收许可证 需移交接收的复印件及图纸 ①业主（客户）名称及用房面积，单位、人员清单 ②建筑工程竣工验收合格证书 ③建筑消防验收合格证书 ④卫星电视接收系统许可证 ⑤建筑、电器、给排水、空调等施工图 ⑥机电设备单台说明书，调试、定购

4、楼宇主体硬件设施的具体验收标准。① 主体结构：外墙不得渗水；屋面排水畅通、无积水、、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密，不渗漏。② 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平小、无裂缝、无脱皮；块料面层表面平整，接缝均匀须直、无缺棱掉角、粘贴牢固。③ 内墙面：无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如 瓷砖）面层粘贴，无缺棱掉角；面层无裂缝、损伤。顶 棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂 纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。④ 卫生间、是台地面应低于相邻地面 2 厘米左右，不应有 积水、倒泛水和渗漏。卫生洁具安装牢固、无污渍和刮 花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。⑤ 门、窗：门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全，门 锁、窗销连接牢固、开启灵活；玻璃安装牢固、无刮花 痕迹这、无损伤；不锈钢防盗门表面无刮花、变形； ⑥ 水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。⑦ 给水设施安装牢固、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够 压力。地漏、排水管道无堵塞是、排水通畅、完好无损。天台：天沟、落水畅通完好；隔热层、防水层完好。⑧ 门铃、对讲电话效果良好。⑨ 道路：路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；路牙石砌 筑整齐、无缺角损伤；块料面层、无明显裂缝、缺棱掉 角；交通标识线、路牌清楚完好。⑩ 室外消防栓：消防箱标识清楚、玻璃完好；消防设施配 件齐全；消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗 漏水，水压充足。业主验房表 业主： 查验项目 土 门 供 排 电 采 厨 有 通 水 电 钥 建 窗 水 水 气 暖 房 线 讯 表 表 匙 房号： 楼 层 号 卫 生 间 智 能 化 煤 气 表 遗留问题： 业主： 验房情况： 业主签字： 业主签字： 交房人签字： 装 修 申 请 表 房间号码 装修负责人 施工单位 施工人数 装修项目： 业主姓名 身份证号 营业执照 装修天数 联系电话 联系电话 申请时间 年 月 日 装修期限 年 月 日— 年 月 日 物业公司初审： 装修保证金 装修管理押金 收 款 人 装 修 承 诺 经理审批： 本住户和施工队保证：遵守《装修管理规定》和物业公司其它 管理规定。业主（住户）签名： 施工队负责人签名： 延期施工记录： 管理员： 验收处罚情况： 管理员：

室内装修管理责任书

一、装修业主责任 业主需要装修时，应提前一周向物业公司提出申请，详细如实地填写《装修申请表》，向物业公司领取《室内装 修管理规定》，并逐项签署《装修施工承诺表》，物业公司同 意后方可施工。业主装修施工需按物业公司审查批准的方案进行施工，如按实际情况需更改，必须经物业公司确认同意后方可施 工。业主装修需选择有资质的装修单位。业主装修需严格遵守《方大创新园室内装修管理规定》，如有违章行为，同意执行《方大创新园室内装修管理规定》，按方大创新园处罚办法及其它有关规定进行处罚。业主应自觉接受物业公司的监控和检查，配合物业公司 对施工人员和施工现场的管理，并承担因施工人员违章施工 和违反小区治安、清洁、环境管理的连带责任。

二、装修单位责任： 装修施工单位需各物业公司提供资质证明、营业执照复 印件各一份，并交验原件，并签定本责任书后方领取装修施 工许可证。装修单位需如实申报施工共员名单，交身份证、暂住宅 楼证复印件一份，并交验原件（若无身份证，则必须由具有 本市县级户口的居民作担保人）。施工人员必须办理临时出 入证，凭临时出入证进出本小区，无证者严禁进入。装修单位需交装修管理押金××元，个体装修人员按每 人××元缴纳。如丢失临时出入证扣款××元／证，如丢失 施工许可证扣款××元。装修施工必须按物业公司审查批准的方案执行，严格遵 守《室内装修管理规定》，若违反规定，施工单位将承担连 带责任。装修施工应严格按照设计方案及有关规范要求进行 施工，不得偷工减料、粗制滥造，装饰材料不得以次充好、弄虚作假，不得野蛮施工、损害装修业主的合法权益。隐蔽工程需报请物业公司检查同意后方可隐蔽。装修施工期间，所有人员必须服从物业公司的管理，接 受物业公司的监督和检查，严格遵守小区的其它各项管理规 定。装修完工后，要及时通知业主及物业公司共同对装修工 程进行检查验收，验收合格后，业主、施工单位凭验收单、临时出入证、施工话可证，及时到物业公司办理有关手续。

三、物业管理公司责任： 物业公司要严格按照《室内装修管理规定》对业主装修 申请及时进行审批。物业公司要及时对装修隐蔽工程进行验收。物业在业主装修施工期间，要派人随时检查，对违章行 为要及时纠正和按规定进行处罚。物业公司在业主报验后要及时进行装修工程验收，验收 合格后，出具装修工程验收单。物业公司管理人员若因不及时、不配合而影响业主装修 的，物业公司给责任人以扣奖金、工资及辞退等方式进行处 理。本责任书一式三份，三方签字后生效。业主：（签章）装修单位：（签章）物业公司：（签章）年 月 日 年 月 日 年 月 日

室内装修管理规定

一、报批程序： 住户装修应提前一周向物业公司申报，详细如实地填写《装 修申请表》。并提供装修施工单位资质证明、营业执照复例子件 一份。经物业公司审批同意，签订《室内装修管理责任书》，并 签发室内装修施工许可证，之后方可施工。

二、装修范围：

1、任何装修均不得拆改原屋墙、柱梁板等建筑主体和承重结构 及公共设施，轻质隔墙的拆改需上报物业公司并采取具体措施后 方可进行。

2、不得扩大承重墙上原有门窗洞口的尺寸。不得改变房屋及配 套设施的使用功能。楼地面不得凿除原水泥面层，只允许凿毛。

3、不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

4、厨房、卫生间地面装修，严禁破坏防水层，不得改变厨房、卫生间的结构和使用功能。改动卫生间、厨房间防水层的，应当 按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

5、不得拆改供暖、空调管道和设施，严禁增加采暖设施。不得 隐蔽水表及各类阀门，管井检口不得封闭。

6、不得影响、占用公共部位，不得妨碍楼梯通行和消防。

7、严禁在窗户阳台外安装防盗网、晒衣架等。不得在外窗、阳 台加设任何形式的雨篷。

8、未经市规划部门批准，不得搭建建筑物、构筑物；不得改变 住宅外立面、在非承重外墙上开门窗、改变外窗样式及色调。

9、空调机必须按规划位置安装，安装必须牢固，空调出水接至 集中排水管，不得破坏楼宇结构，凿坏墙体。

10、需进行焊割作业或明火作业时，必须上报物业公司，采取相 应的安全防护措施后方可作业。

11、人工运垃圾时必须小心，不能破坏公共墙体、楼梯及地面，洒落的各种物料必须及时清理。本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自身与各种外加作用 力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点包括承 重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

三、装修期限及时：

1、装修施工应安排在每天上午 7：00—12：00，下午 14：00— 21：00，不得延长工作时间，以免影响他人休息。

2、装修期限按报批的装修时间为准，确需延长时，要办理延期 手续。否则，按未经允许擅自装修进行处罚。

四、垃圾清运：

1、装修垃圾严禁与生活垃圾混放。装修垃圾必须袋装堆放在楼 下物业公司指定位置，由物业统一清运。

2、严禁在楼梯、过道等公共场所堆放装修垃圾，严禁向窗外、阳台外抛散建筑垃圾，严禁焚烧装修垃圾，严禁装修垃圾倒入下 水道。

五、装修施工期间要注意用水、用电安全。因装修而造成的管道 堵塞、渗漏水、停电、损坏他人物品，造成他人损坏的由装修业 主负责和赔偿。

六、装修施工完工半年内，如发现因装修而造成的管道堵塞、渗 漏水、停电、损坏他人物品，造成他人损失的由装修业主负责和 赔偿。

七、违章处理： 对违反以上规定者，园区物业管理公司可采取以下方式处理： 令其停工； 恢复原状； 赔偿损失及罚款； 拒绝装修队进入园区； 上报有关行政主管部门依法处理，或采取其它有效处理方法。以上处理可同时并处。装修施工单位安全责任须知 为使业主有一个舒适、安宁的生活环境，维护业主权益和园区的 正常秩序，加强对装修工程队伍的管理，凡住户申请装修物业公 司审批同意后，装修单位进入园区施工，需履行如下责任：

一、责任范围：

1、装修单位需办理施工许可证及人员临时出入证。

2、施工人员仅限于装修户活动，除正常出入外，不得在园区内 其它范围活动。

3、装修单位负责人必须教育工人遵纪守法，服从物业公司的管 理，严格遵守园区的各项规定。否则，引起的一切后果均由施工 单位负责。

4、爱护各楼层公共设施，保持楼层干净、整洁，不乱写 乱画，不乱贴小广告，不乱发宣传品，不随地大小便。发现一次 罚款 100 元。

5、施工人员不许在园区内争吵、打架、斗欧及从事赌博、吸毒、色情等违法犯罪活动。

6、装修施工单位必须做到文明施工，不影响他人生活和休息，不准在其他房门前停留、休息及堆放物品，杜绝周围住户投诉事 件的发生。

7、施工期间，施工队做好治安、消防工作，防止案件和灾情的 发生，发现可疑情况，须及时报告园区内物业公司。

二、违章处理办法：

1、如有违反上述范围事项者，园区内物业公司有权拒绝其进入 园区内，如有多人违反，园区物业公司有权拒绝该工程队进入。

2、违反上述 2、4、5 款项者，园区物业公司将扣除装修管理保 证金，并送有关部门进行处理。

3、违反第 7 项及园区其它管理规定者罚款 200 元，并参照园区 其它管理规定进行处罚。

保洁工作流程

室内（外）公共区域清洁标准作业规程 首先，对室内（外）公共区域保洁部主管应根据气候变化、小区 的卫生状况等制订出每月清洁计划。

计划内容：不同天气情况保洁频率；重点路段的保洁频率；重点 保洁工作措施；清洁费用的预算等。

1、室外

（1）道路的清洁、保洁 ①下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水；旱季是每月冲洗 1 次路面，雨季每周冲洗 1 次；发现路面有油污应及时用清洁剂清洁。②道路的清洁标准： 目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙； 道路、人行道无污渍，每 200平方米痰迹控制在 1 个以内；行人路面 干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍；路面垃圾滞留时间不能超过 1 小 时。

（2）广场、花园的保洁标准 地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾； 花坛外表洁净无污渍； 广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过 1 小时间。（3）地下管井的疏通 ①每月对地下管井清理 1 次 ②每半年地下管道彻底疏通 1 次 ③地下管井清洁标准：目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物； 水流畅通，井盖上无污渍、污物。

（4）化粪池的清理 ①化粪池的清理每年清理 1 次。②化粪池清理后应达到： 目视井内无积物浮于面上，出入口畅通； 化粪池盖无污渍、污物。（5）喷水池的清洁 ①喷水池清洁每月 1 次 ②喷水池清洁标准：应达到目视水池清澈见底，水面无杂物、池 底无沉淀物、池边无污渍。（6）路灯的保洁 路灯应每月保洁 1 次

（7）宣传标识牌的清洁 宣传牌、标示牌等应每天擦拭一遍。

（8）天台和雨篷的清洁 ①用铁杆将雨篷、天台上排水口（管）疏通积水； ②天台、雨篷每半月清扫一次。清洁标准：应达到目视天台、雨篷无垃圾、杂物，无积水、青苔。

（9）垃圾筒、果皮箱的清洁 ①垃圾筒、果皮箱应每天 清运两次。②垃圾筒每周清洗一次遇特殊情况应增加清洗次数。清洁标准应达到： 目视垃圾筒、果皮箱无污渍、无油迹； 垃圾筒、果皮箱周围无积水。

（10）排水沟的清洁 ①水沟的清洁应每天进行一次。②水沟清洁标准：应达到目视干净无污迹、无青苔、杂草排水畅 通无堵塞、无积水、臭味。（11）信报箱的清洁 每周擦拭信报箱 2 次

2、室内公共区域（1）大堂 ① 日间保洁：每天早上用地拖把大堂门口拖洗干净；用尘推将 地板推尘，每天数次视客流量定；每周擦墙面 1 次。② 夜间清洁：每天晚上用地拖将地板拖洗 1 次，干后用清洁剂 进行清洁和抛光；每月 2 次对大堂进行消杀工作。③ 保洁标准： a）大堂内摆放的烟灰缸内烟头存放量不得超过 3 个； b）垃圾筒内垃圾不得超过一半； c）保持大理石地板无污滓、无垃圾，每平方米地板的脚印不得 超过 2 个； d）玻璃大门无受印和灰尘，保持光亮、干净； e）大堂的墙面、台、沙发、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘； f）保持空气清新无异味。（2）电梯（梯间通道）的保洁

①电梯保洁： 保持电梯地的清洁，对大堂、会所的电梯的不锈钢、镜面装饰物进行循环保洁；住宅楼电梯每天应巡回保洁；夜间对电梯 内的墙面和地面进行擦拭拖抹。

②每天清扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净：

a 各层和通道的防火门、电梯门、消防栓门、玻璃窗内侧、灯具、楼梯扶手护拦、墙面、地脚线、指示排等公共设施，应保证每周循环 保洁 1 次。b 清洁标准：地面、阶级洁净、无污渍、水渍、灰尘；铁栏油漆 完好无脱皮；地脚线干净无灰尘；地面目视干净、无污渍。（3）卫生间的保洁 ① ② ③ ④ 每日早中晚对卫生间保洁 3 次； 每月 1 次用毛巾擦灯具清扫天花板； 每周 1 次用玻璃清洁工具清洁洗手间堵塞玻璃镜； 每月 2 次对洗手间进行消杀工作。

（4）办公室（会所）的保洁 ① ② 办公室的清洁需派专人负责，每天清洁 1 次 办公室保洁时应注意：不得翻动办公室内所有物品、文件，办公用品应轻拿轻放。会所的保洁：每天对会所的卫生彻底的清洁一次，循环保洁会所 卫生，消杀工作每月进行两次。

（5）室内车库和地下室的保洁 ① 每天应打扫一次室内车库、地下室内的纸屑和垃圾；及时清 除地下室进出口处的垃圾，以免下水道堵塞。② 每周打开一次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，应彻底 疏通，冲刷一次。③ 每两月清扫一次地下室的管线.垃圾收集与处理标准作业规程 清洁工应依照规定时间进行小区垃圾收集和工程垃圾的回收。

1、路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止 垃圾掉落飞扬引起二次污染。该垃圾一定要倾倒在小区内指定地方，禁止倒入垃圾中转站。

2、有回收利用价值的垃圾要拣出分类单独存放一处。

3、垃圾桶的清理： 保洁部主管应安排固定人员专门回收运送垃 圾桶内的垃圾；固定垃圾运送人员应巡回收取垃圾桶内的垃圾；保证 垃圾桶内呈半空状态方便住户使用；将垃圾运送到垃圾中转站存放。

4、有回收选用价值的垃圾的处理： 垃圾运送人员对有回收价值 的垃圾应及时拣出并分类存放；将回收存放的有价值的垃圾汇总，每 月出售一次。卫生消杀管理标准作业规程 卫生消杀工作计划的制定，保洁部主管应根据季节的变化制定出 卫生消杀工作计划。

1、灭蚊、蝇、蟑螂工作 ① 每年的 1—

4、11—12 月份中，每天应进行一次灭虫消杀工 作。其他月份具体参照各标准作业规程的要求进行消杀。② 消杀区域：各楼宇的梯口、及楼宇周围，别墅住宅的四周，会所及配套的娱乐场所，各部门办公室；公厕、沙井、化粪池、垃圾 箱、垃圾周转箱等室外公共；员工宿舍和食堂。消杀方式以喷药触杀 为主。

③ 喷杀时应注意：梯间喷杀时不要将药喷在扶手或住房的门 面上；员工宿舍喷休养时不要将药喷在餐具及生活用品上；食堂喷杀 时不要将药喷在食品和器具上；不要客户出入高峰期喷药。

2、消杀作业标准 ① ② 检查仓库或地下室，目视无明显蚊虫在飞。检查商场

酒楼和办公室，目视无苍蝇滋生地。

清洁剂使用标准作业规程

1、不锈钢擦亮剂 使用范围：适用于不锈钢表面，能除去油污，保持不锈钢表面光 亮，防尘、防手印。

2、金属除渍剂 使用范围：适用镀金属、不锈钢表面，清除锈渍及顽固污渍。

3、洁厕灵 使用范围：适用清洗卫生间内的陶瓷制品上的污渍、锈渍。

特殊环境清洁标准作业规程

1、污/雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢的清洁处理。

2、当接到保洁主管的指令后，清洁工应带着垃圾车、扫把等工 具迅速赶到现场，协助维修工对对堵塞处清理；将从污/雨水井、管 道、水池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成二次污染； 疏通堵塞处后，清洁员应迅速打扫地面被污染处，用接水管或用桶提 水清洗地面干净。

3、楼层内空调水管、给水管上午接头发生爆裂清洁步骤。① 等。② 用垃圾斗将水盛到桶内倒掉，将水扫进地漏，接好电源后 关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品如资料、电脑 再用吸水器吸干地面水分，打开门窗，用风扇吹干

4、户外施工影响卫生的清洁

① 小区设施维修以及供水，供电，煤气管道，通讯设施等项 目施工中，清洁员应配合做好场地周围的清洁工作。

② 及时清理住户搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。

5、新入住装修期的清洁，各责任区清洁员应加强保洁，对装修 垃圾清运后的场地及时清扫，必要时协助住户或装修队将装修垃圾及 时上车清运。玻璃、灯具、不锈钢清洁标准作业规程

1、玻璃清洁

①准备伸缩杆、玻璃刮、毛头、小铲刀。先用铲刀铲除玻璃上的 污迹及边缘上的污垢；将毛头浸入玻璃水中；把毛头按在玻璃上并上 下洗抹； 用玻璃刮刮去玻璃上的水分玻璃刮和玻璃平面应保持一定的 角度；当玻璃的位置和地面较接近时，应把毛头或玻璃毛虫作横向移 动；用干毛巾抹去玻璃上的水珠，然后用拖把抹净地面上的污水；清 洁高处玻璃时应把玻璃刮或毛头套在伸缩杆上； 操作时应注意防止玻 璃刮的金属部分刮花玻璃。

②璃清洁标准；玻璃面上无污迹、水迹；用纸巾擦拭室内玻璃面 50 厘米，纸巾无明显污染。

2、灯具清洁

①准备梯子、螺丝刀、抹布、两桶水，其中一桶放入少量（约 200 毫升）洗洁精：关闭电源；架好梯子，人站在梯子上一手托罩，一手拿螺丝刀拧松灯罩的固定螺丝取下灯罩； 将灯罩放在有洗洁精的 水中，用布洗擦灯罩内外的污迹，再用清水洗一遍然后用干布抹干水 分；将抹一次的灯罩装上并用螺丝刀拧紧固定螺丝；清洁日光灯具时 应先将电源关闭，用手压住盖板取下盖板、灯管，然后用由分别把灯 管和灯具盖板擦抹干净再重新装好。

③ 清洁灯具注意事项：在梯子上作业时，应注意安全，防止 摔伤；清洁前，首先关闭灯具电源，以防触电；人在梯子作业时，应 注意防止灯具和；工具掉碰伤行人；用螺丝刀拧蛛丝马迹螺钉，固定 灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。灯具清洁标准应达到：目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。

④ 不锈钢的清洁： 日常的清洁保养：用已稀释的全能擦拭不锈钢表面；用干湿的毛 巾抹净不锈钢表面上的水珠再用干布擦干； 置少许不锈钢擦亮剂于毛 巾上，对不锈钢表面进行抹拭；不锈钢表面面积大的可用手动喷雾枪 或喷壶（调试至雾状）将不锈钢擦亮剂喷于不锈钢表面，然后用干布 拭抹。特殊污渍、锈迹的清洁： 用金属除渍剂倒在微湿的布上轻擦污渍； 用湿巾擦拭干净，干布擦干；抹上不锈钢擦剂。操作时应注意：清洁不锈钢应使用无绒毛巾，以免毛巾脱绒遗留 在不锈钢表面上影响亮度；上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣 物；应使用干净的干毛巾，以防砂粒划伤不锈钢表面。不锈钢清洁标准：亚光面不锈钢目视表面无污迹、无灰尘、50 厘米内映出人影；镜面不锈钢目视表面光亮、无污迹、手印、3 米内 能清晰映出人影。

机电维修工作流程

1．机电部岗位职责

（1）树立良好服务意识和职业道德，决不与业主发生争执。（2）上岗时必须穿戴工衣，戴工牌。

（3）严格遵守公司的考勤制度，按时上下班。

（4）认真完成本岗工作任务，服从领导工作安排，并按时完成工作 任务。（5）发扬团结互助精神，做好各岗之间的协作，互相融合。

（6）上班时间不准擅自脱岗、睡觉、喝酒、不得迟到早退、无故缺 勤、也不得私自调班、顶班、做与工作无关的事。

（7）根据操作规程，密切注视所管设备运行情况，作好记录；按时 巡查，及时发现隐患，并尽快解决，如当班人员无法自行处理，应急 时报告有关人员。（8）交班双方人员必须做好交接工作。2．工具管理标准作业规程

（1）工具的分类 机电维修部工具分为两类：一类是个人使用工具；另一类是部门 公用工具，个人使用工具个人保管，部门公用工具负责人领用并保管。仓管员对所领用工具记录在《工具领用登记表内》。（2）个人使用工具管理

a）机电员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经机电主管批 准后，在仓管员处领取一套个人使用工具。

b）个人使用工具注意事项 不准乱打乱撬；用力应适度；测量不同参数时注意正确换挡；注 意工具的作用条件；工具用后擦拭干净。

c）机电维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用 途。d）机电维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，由员工个人 立即补上同规格同品质的工具； 如属正常使用损坏则可以经机电维修 部主管批准后在仓管员处以旧换新，仓管员作好登记。e）员工辞工，被解雇或转岗应将个人使用工具全部退还机电维 修部，丢失个人工具的员工应赔偿相应钱款。（3）专用组公用工具的管理

a）专用组公用工具由部门负责人管理。

b）专用组公用工具使用注意事项： 小件工具参照个人工具使用注意事项。大型工具应每月进行一次保养；对各转动部位加注润滑油；调整 皮带，对于磨损严重的皮带应更换；检查启动电容，如变形、膨胀或 开裂则应更换；检查或整修接线头；调整机械间隙至合理位置；清洁 外表，必要时涂上防锈油。c）专业组公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。

d）专业组公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价 赔偿。专用组公用工具如属正常使用损坏，对于小型的（500 元以下）经机电维修部主管确认，主管经理批准后可以以旧换新。对于 500 元 以上的公用工具须先由组长填写《报废工具登记表》经机电维修部主 管批准后上报公司审核。

e）专业组组长工作调迁、辞工或被解雇时，由机电维修部主管 会同管理处仓管员一起对组长所管公用进行盘点，发现缺少或人为损 坏的则应追究组长的责任。

3．电梯标准作业规程

（1）电梯巡视监控 电梯管理员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。

（2）电梯异常情况处置

a）发生火灾处置 电梯管理员立即按动“消防开关”使电梯进入消防运动状态，稳 定顾客情绪。井道内或轿厢发生火灾时，管理员应即刻停梯，疏导乘客离开，切断电源。用干粉和灭火器控制祸事蔓延。

b）电梯湿水处置 当底坑出现少量进水或浸水，应将电梯停在二层以上，段开电梯 电源。当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应停在进水层的上一 层，段开电源开关。当底坑，井道机房进水时，立即停梯，段开电源总开关，发生湿 水，迅速阻断漏水源。对湿水电梯，用抹布，热风吹干。

（3）电梯日常维修保养 a）电梯维修保养安全操作 在电梯基口处放置“检修停用”标牌。关上厅门，防止无关人员进入电梯。在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关 好厅门。

b）电梯管理员负责电梯日常维修保养工作，每三个月对电梯各 部位进行一次检查、清洁、润滑。

c）电梯故障维修 电梯发生故障后，电梯维修工应尽快到达现场，查看故障现象、分析故障原因、位置，根据不同的故障，进行相应处理。

d）电梯困人救援标准作业规程 当发生电梯困人事故时，电梯管理员通过电梯对讲机或喊话与被 困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，等待救援人员的援 救，被困人员不可将身体任何部位伸出轿箱外。

4．供配电设施设备标准作业规程（1）安全操作注意事项 操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。操作低压设施设备时，必须穿戴绝缘鞋、带棉纱手套、避免正向 面对操作设备 严禁带电工作，紧急情况须带电作业时，需有监护人；工作场地 空间足够，光线足够；所用工具材料齐全。

（2）供配电设施设备运行管理。

a）巡视监控。值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每 两小时巡视一次。b）巡视内容 变压器油位、油色是否正常；有无异常响声或气味；各种仪表指 示是否正常，指示灯是否正常；各种接头是否过热或烧伤痕迹。对于巡视中发现的问题，当班电工应及时采取整改措施加以解 决，处理不了的问题如实汇报给组长，在组长和主管的协同下加以解 决。

c）异常情况处置 触电处置。发现有人触电时，当班电工应保持镇定、头脑要冷静 尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。拉开电源开关；用干燥的木棒移开电线，用绝缘工具剪断电线； 用干燥的衣服垫住，将触电者脱离电源；防止触电者在断电后跌倒； 如触电者尚未失去知觉，则要让其保持安静，并立即请医生救治。如 触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应让其舒适仰卧，将上衣与裤带放 松，使其容易呼吸，并请医生救治。交配电房发生水浸时。视进水情况，拉下电源开关； 堵住漏水源； 堵住漏水源后，应立即排水。

d）交配电室管理 非值班人员不准进入机房，如需要进入，须经机电维修部主管批 准，并在值班人员陪同下方可进入机房。机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，机房内禁止吸烟。机房内应通风良好、光线足够、门窗开启灵活。（3）供电设施设备维修保养。供电设施设备维修保养包括；变压器维修保养、外委维修保养、外部维修保养、高压开关柜维修保养、低压配电柜维修保养。5．给排水设施设备标准作业规程（1）给排水设施设备运行管理

a）巡视监控 水泵房管理员每两小时巡视一次小区内水泵房。巡视监控内容：水泵房有无异常声响或大的震动；电机控制柜有 无异常气味；电机温度是否正常，电压表、电流表指示是否正常；控 制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各原器件是否工作正常； 水池、水箱水位是否正常。水泵房管理员在巡视中发现给排水设施设备有不正常情况时，应 及时采取措施加以解决，处理不了的问题，应及时详细汇报机电维修 房的主管，请求协助解决。

b）发生异常情况的处理 主供水管迸裂的处置：立即关闭相关连的水管的开关；如果关闭 了水管的开关仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；立即通 知机电维修部主管，进行处理。水泵房发生水浸的处置： 视进水情况关掉机房内运行的设施设备 并拉下电源开关；堵住漏水源；立即排水，进行除湿处理。e）水泵房管理 非值班人员不准进入水泵房，如需要进入，须经机电维修部主管 同意并在值班人员陪同下进入。水泵房严禁存放有毒、有害物品。

（2）给排水设施设备维修保养 给排水设施设备维修保养分为：水泵机组维修保养，水泵管理员 每年 4 月、10 月对小区内所有水泵机进行一次清洁、保养。电动机维修保养：检查电动机轴承有无异常声响，清洁电动机外 壳，检查电动机是否脱漆严重。

6．机电维修部员工培训管理标准作业规程

（1）新入职员工的培训 新员工入职后上岗前需进行 3 天的培训，并经考核合格后方可正 式上岗。第一天由主管负责介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度，介绍本部的工作性质，岗位职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌 礼仪、文明用语等。新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。

6.物业管理制度 篇六

1、物业内部治安防范巡逻，确保物业正常经营秩序;

2、物业内外设备(施)和维修改造工程的巡查，保证设备(施)安全完好，防止人为破坏。

二、巡逻方式及路线：

安全生产员实行每天三班倒巡逻制。每班由两名安全生产员按物业规定的巡逻路线、时间，从地下室到天面采取螺旋式往返步行方式逐层巡逻，经过巡更器时，须刷ic卡确认巡到时间。

三、安全生产员在巡逻中：

1、观察往来行人及其所携带物品，发现行迹可疑人员时，须即时通知安全监控员跟踪录像，同时报巡逻队长处理：

1)如可疑人员在公共区域，携带有攻击性物品且有作案倾向时，巡逻队长须带安全生产员及时上前制止，当场收缴物品，并连人带物送交公安机关查处。

2)如可疑人员进入营业区域，须即时联系营业部门总监(行政经理)或值班负责人跟踪监视，同时双方保持联络。如发现可疑人员携带有攻击性物品且证实有作案倾向时，营业部门须即时通知安全生产部，后者按1)款处理。

2、发现外来推销人员、闲杂人员及精神病患者、乞丐等，须拦截其禁止进入物业范围。

3、发现打架、斗殴、盗窃、抢劫、中毒等事件发生时，立即报告巡逻队长，并按本制度第八章“事件处理”执行。

4、发现物业内、外设备(施)(含在建工程、维修改造工程)被损坏时：

1)属自然损坏或人为损坏无法查证时，安全生产员须填写《巡逻记录表》(见附件九)，并及时通知工程部处理;

2)属人为损坏并当场抓获时，安全生产员将肇事者送交安全生产部办公室，值班负责人视情况书面报总经办处理。如肇事者逃逸，安全生产员须即时追捕。

5、发现消防安全隐患时，须及时向消防高级主管汇报。消防高级主管接报后到现场查处(见物业《消防安全管理制度》);

6、闻到特殊气味(臭味、异味或焦糊味等)时，须寻找气味源头，并视情况予以处理。发现火情时按《火警处理程序》(见物业《消防管理制度》);

7.物业的管理法规制度 篇七

课程特点

《物业管理法规》课程内容主要是各种与物业管理相关的法律法规在物业管理活动中的具体应用,它以物业管理业务的开展为主线,规范物业管理各具体业务操作的合法边界。课程知识面极广,涉及几十个法律法规,在表述法律概念的同时又强调法律的应用性。在物业管理专业体系中,物业管理法律法规的应用是贯穿物业管理业务始终的隐形线索,所以对于物业管理专业的学生来说,掌握课程内容是进行规范的物业管理业务操作的前提,也是全面理解和掌握业务处理的关键所在。

在物业管理专业课程体系中,《物业管理法规》是物业管理专业多门核心课程中的首要核心课程,该课程衔接后续课程,比其他核心课程开设的时间都要早,这个相对前位的核心课程,对于学生后续课程的学习,具有极其重要的作用。该课程的设置与学习,对于学生全面了解物业管理行业、掌握物业管理业务会起到非常积极的作用,也会为后续课程的学习打下良好的基础。因此,对《物业管理法规》课程进行设计与教学改革,有利于强化物业管理专业学生的法律意识、培养学生规范的物业服务意识,同时也符合课程的教学目标与要求,课程教学改革的实施则可以增强学生的职业能力,助力学生的职业发展。

教学内容整合与设计

《物业管理法规》课程的质量会直接影响学生对物业管理行业及业务的认识与理解,而课程质量会在一定程度上取决于教材质量。对于物业管理专业教师来说,一般选用何种教材主要是侧重于考虑教材内容是否符合专业教学计划、课程教学目标以及实际应用效果。教师普遍希望教材内容能够全面、正确且重点突出,并能关注物业管理专业的新动向、追踪相关热点。但是现有的任何一本《物业管理法规》教材都不能说是毫无缺陷的。相关教材编写的相对滞后其实和物业管理行业的发展状况及法律法规的频繁修改相关。我国物业管理行业到目前为止还没有出台全国统一的物业管理法,目前应用的诸多法律如《物权法》、《物业管理条例》等和物业管理活动相关联的一些法律法规及政策的约束力相对有限,而且一些法律的条文逐年修改,变动太快。这就使市面上现有的《物业管理法规》教材内容很难做到与时俱进、确保内容正确。所以任课教师首先要明白,无论是本科还是专科层次的物业管理专业,课程教学都要紧紧围绕物业管理活动来讲法律,该课程首先培养的是物业管理专业人才,而不是法律专门人才;其次,法律法规的时效性要求教师与时俱进,随时掌握法制建设动态,不断补充更新知识,不断完善教学内容;第三,要注意培养学生的法律应用能力和遵法守法意识,以加强法律应用为重点,突出相关法律法规在物业管理中的全面理解与深刻应用,教学的目的是以法律的灵活应用为主,而不是强调法理和法条意义。最后,有必要对课程内容进行整合与设计,拓展教学内容,在强化教学重点的同时增大教学信息量,扩大学生的视野。

通过对《物业管理法规》课程的设计,可确定课程的核心主要是物业管理活动的三大要素:业主、物业服务企业、物业管理活动。课程的主线是物业管理活动中的双方主体(业主-物业公司)的法律关系,教学内容以物业管理活动中各个主体的权利与责任为核心来组织,重点内容在于各方主体对权利与责任的认识,以及因权责处理不当而引发纠纷的矛盾解决。然后可整理出该课程的五大模块,该课程的基础是认识物业管理法律法规的模块,其余模块分别是物业管理活动双方主体——物业服务企业、业主自治管理;双方的关系与责任——物业管理法律关系、物业管理法律责任;双方关系的起源与确定——物业管理招投标、物业服务合同、物业服务收费;双方关系中的纠纷与处理——物业交易法律制度、物业质量管理法律制度、物业管理纠纷的处理。在双方的关系中,贯穿着物权法、民法、行政法等十几种法律以及物业管理条例等20多条行政法规与政策的应用,所以在具体教学过程中,要处理好各模块之间内容的衔接与内在联系,还要注意处理好与后续课程相关内容的区分。

教学方法设计与应用

1.多媒体教学与案例教学相结合

多媒体教学与案例教学相结合,要求教师要提前做好设计,对于课程内容教师需要有充分把握,图片的选取必须有针对性、新颖实用、主题鲜明,案例的选择必须有客观性,符合法律法规的描述和实际物业管理工作的要求,并能考虑到学生的认知特点。

针对课程内容理论性强的特点,可在每节课前设计引导案例,通过案例引出要学的知识。对于课程中的热点问题,可利用多媒体播放视频、音频、图片,让抽象的法律条文形象而生动,或将干涩的法律知识与现实生活中生动的案例结合起来。这样不仅可以活跃课堂气氛、调动学生的学习积极性,还可以让学生感性地理解和掌握法律法规的内容。对于课程中的重点、难点问题则可以通过精心整合的典型案例分析及热点问题讨论,让学生进入角色积极思考,培养学生提出不同见解的能力,让学生在分析讨论中澄清模糊认识,巩固物业管理相关法律法规知识。而对于一些需要深入探讨或者当前有争议的法律问题,可设计3-5分钟的小型辩论赛,比如地下车库的产权归属问题,有些学生主张其产权属于开发商,有些学生觉得应该属于业主,还有其他的观点等,就不同的观点可让学生分组展开辩论,最后由教师点评并给出正确意见。

2.项目教学与任务驱动教学相结合

项目教学法是师生通过共同实施一个完整的项目工作而进行的教学活动,是当今国际教育界十分盛行的一种教学法[2]。任务驱动法是由学生组成项目小组,承担一项或多项工作实践任务,深入实际,学生在解决问题的同时学习和应用知识,在实践的第一线提升综合能力。项目教学与任务驱动教学相结合,是指在教学中把教学内容隐含在每个项目中,以具体项目的实施来完成教学任务的一个过程。这就要求教师教学目的要明确,每个任务都要以项目来引领,项目选择要围绕课程重点内容来选取,项目设计要精心;任务设计要有实践性和创新性,项目实施程序要周密。

项目任务驱动法的突出特点之一,就是合作学习[3]。在完成任务的项目实践过程中,学生可以获取理解和把握课程要求的知识和技能,体验成功感和团队合作的力量,培养分析问题和解决问题的能力。这种教学方法不仅能帮助学生变被动接受知识为主动学习知识,还可以培养学生整合知识和经验的能力,以及活学活用的能力。例如让学生主动进社区调研,收集现实中存在的各种物业管理纠纷,或引导学生运用现代网络和图书馆资料,查阅典型案例,再运用所学法律知识正确进行分析,并选择适当的途径解决物业管理纠纷,培养学生在工作、学习中主动发现问题、分析问题的能力以及运用相关法律知识解决纠纷的能力。

3.情景模拟教学与现场教学相结合

情景模拟教学法让枯燥晦涩的法律法规学习变得轻松活泼成为可能。情景模拟是让学生分组模拟实际工作场景,在物业管理业务处理模拟与训练中掌握运用物业管理法规的基本技巧,这种学习的趣味性和主动性,对于培养学生应用法律解决实际问题的能力更有效。比如装修管理,可让学生分组扮演物业管理人员和业主,就装修中常见的问题或纠纷及其处理来设计双方的台词和行为,然后现场演练,其他学生观看并评价,最后由老师点评作总结。典型的情景模拟和小品演绎一样,要求主题鲜明,情节合理,问题解决有始有终。而现场教学是让学生身临其境,在实际的物业小区或写字楼参观、考察或接触工作岗位,临时承担工作任务,听取物业公司人员讲解,与企业人员现场交流或与业主直接打交道,理论和实际工作相联系,看、听、学和用同时进行,使学生对物业管理法规知识的学习得到深化。例如有关物业管理收费问题,是当前的焦点问题之一,可以安排学生走访小区业主顺便作访谈,了解收集业主的意见,再参观物业公司,听取物业管理人员的观点,然后要求学生根据所学的物业管理法律法规知识,对比双方的意见,形成自己的观点,最后参照物业管理的现实,检验观点的正确性。

传统考核方式改革

传统的考核方式一般是在课程结束后安排理论的笔试考试,通过学生书面答卷的分数来确定学生学习的效果。这种理论考核方式往往忽略了学生平时的成绩,容易导致一些学生平时不注重学习,只是在临考前临阵磨枪、突击复习要考的内容;而且就算学生考试及格,但不会运用法律法规的情况仍然普遍存在,这就说明书面考试显然考核不出学生对法律法规的运用情况。这种情况对于《物业管理实务》、《物业经营管理》等后续课程的学习极为不利。如果物业管理法规知识掌握不扎实,那么物业管理的业务操作以及公司运营等是否规范就无从谈起,所以学生的后续学习困难就更大,甚至有些学生干脆就会放弃学习。

因此,可以考虑改革传统的笔试考试方式,从结果考核转向过程考核,强调学生平时的学习,在总成绩里增加平时成绩的比例。课程总成绩包含平时成绩和期末考试成绩两大项,平时成绩与期末考试成绩各占50%。平时成绩可包含平时上课出勤率、回答问题及作业成绩、参加情景模拟、案例分析和讨论的表现、参观物业公司等活动的成绩,甚至可以设计一些专项考察项目。

结语

《物业管理法规》课程学习的效果将直接影响物业管理专业知识的掌握与应用,为了提高教学效果,大学教师必须考虑专业特点与培养目标,进行课程设计与教学改革,并将课程改革措施落实于课程教学活动中。《物业管理法规》课程因其教学内容的规范性、应用性,对于教学改革有其内在的要求,本文只是在教学内容的整合与设计上、教学方法的设计与应用上,以及考核方式的改革上作了初步的探索,该课程改革的后续研究还将有待于进一步深入和细化。

摘要：《物业管理法规》是大学物业管理专业的核心课程之一,课程内容具有极强的规范性和应用性。为了便于非法律专业的学生学习,有必要对教学内容、教学方式等进行设计与改革,以帮助学生全面理解和掌握物业管理法规的应用,为后续课程的学习打好基础。

关键词：物业管理法规,课程设计,教学改革

参考文献

[1]李娜、岳娜:《从行业需求论〈物业管理法规〉课程的教学改革》,《陕西教育》(高教版)2009年第8期。

[2]何红:《物业管理专业教师论物业管理法规与政策的教学改革》,《经济研究导刊》2014年第7期。

8.经济法视角的物业税制度评析 篇八

摘 要 随着我国社会主义市场经济的进一步繁荣和发展。近几年房地产市场呈现火爆场面，房价持续快速走高。给普通民众的生活带来诸多影响，政府基于国计民生的考虑，采取了各种措施对房地产市场予以调控，有关征收物业税的问题也开始进入人们的视野，就物业税的经济法层面的价值作相关分析。

关键词 物业税 社会本位 价值

一、物业税概述

一般意义上的物业税主要是指土地、房屋等不动产所有者或承租人对其所有或使用的该不动产按期缴付一定税额的税种，其税额额度随不动产价值的变化而变化。从国际范围来看，美国、日本、英国等发达国家的税收制度中。物业税已经成为重要的税种之一，其在这些国家实行的过程中体现了以下特征：

（1）坚持“宽税基、简税种、低税率”的原则。

（2）根据不动产使用性质的不同确定不同的税率。

（3）征税范围既包括城镇，也包括农村，公共、宗教、慈善等机构的不动产在免征范围内，这一点更注重不动产范围的界定，即城镇和农村的不动产均在征收范围内，以及征收上的地域差异，使其征收规则与实际情况结合更紧。

（4）物业税在财税划分体制中属于地方税种，是地方财政收入的来源。针对目前中央地方财权事权的划分情况，把物业税纳入地方税种范围是十分必要的。

（5）各國都建立了完善的房地产登记和评估制度与之相配套。

二、经济法的社会本位属性

法的各个部门在处理社会整体和个体的关系方面，有不同的主旨和调整方式，对国家和非公共组织、个人的保护和制约也有不同的侧重，从而区分出不同的法律调整模式。相对行政法的权力本位和民法个人权利本位，经济法以社会整体利益为最高准则。

经济法作为调整经济管理关系、维护公平竞争关系、组织管理性的流转和协作关系的法律规范的总和，其本质上是体现社会本位的。事实上，社会利益独立于国家利益和个人利益的存在是经济法产生的根本原因，也是其得以存在的完全而充分的理由，正是基于此，经济法在调整上述三种经济关系的过程中，始终立足于社会整体，强调国家对经济的干预与市场机制的有机结合，保持干预的适度性，追求社会公共利益的最大化，以保证社会经济的良性运行，这也就是经济法的社会本位的主要内容。

税收体制作为经济法律制度的重要组成部分，也理所当然的具有社会本位的特质。国家在制定相关税收制度和政策时，必须依法合理的行使权力，对社会负责，不能够只求扩大税收收入，设定不合理的税种税率；企业和个人等经济主体也要在法律的框架内行使权利，不得片面强调自身的财产利益，置社会利益于不顾，以行使权利为借口对抗行政干预而损害他人乃至社会整体利益；社会中间层主题则要独立于前二者，为政府干预市场和市场主体交易活动服务。在整个经济环境中。任何主体的活动都是依照经济法的规定，以社会整体利益为基准的。

三、物业税的经济法价值

（1）从消费环节抑制需求，打击“炒楼”、“圈地”等投机行为。现行房地产税费制度，无论在税种、税率设置、计税依据方面，还是在税收征收成本和奉行成本方面。都不能很好的限制房地产产业的投机行为，导致了政府宏观调控的缺位。而物业税的开征会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并能够在一定程度上抑制房地产投资和投机需求，从而在消费环节减少房屋的需求量，对房价起到一定的引导作用，使社会大部分个体从中受益。

（2）有利于确立一个稳定的地方财政收入来源。根据世界各国的实践，物业税均被归为地方税，再加上我国目前的税收状况呈现出。中央富地方穷”的局面，所以我们有充分的理由将物业税所得“分地方一杯羹”，甚至可以将物业税作为地方的主体税种，以持续和稳定的水源保证地方财政税收收入的增长，改变现阶段地方政府卖地筹钱的根本动因，协调中央和地方财权、事权分配的平衡。这种平衡使地方有足够的资金支持区域性公共产品的供给，而中央政府也能够提供足够的全国性公共产品，最终达到公共产品的供给满足社会各阶层的需求，促进社会整体利益的实现。

（3）有利于缩小贫富差距。按照西方税收理论，物业税是否具有收入与财譬分配功能取决于对其税负归宿的分析，如果税负归宿相对于财富分布具有累进性，那么它就具有调节收入与财富分配、缩小贫富差距的作用，反之则否。结合我国开征物业税的实际，本文倾向于不动产税具有累迸性的观点，主要原因在于，我国的物业税很有可能采取使用性质不同、省区不同，则税率不同的征收方式。

总的来讲，物业税的征收可以从开发商、消费者、投资者、政府等各个市场管理和活动主体的层面，对其行为进行间接或直接的规制，使“有形的手”在不动产领域充分发挥其调控作用，给初涉市场的房地产产业一剂高效的镇定剂，解决目前市场出现的盲目投资、滥占农地等短视行为引发的一系列环境社会问题。更重要的是，物业税的征收在完善我国税制的同时，给社会法制进程的深化和公共利益保障制度的建设提供了一条进路，是国家公共产品的供给更加趋于符合社会的需求，经济法的价值得到更好的实现。

参考文献：

[1]吕忠梅,陈虹.经济法原论.北京:法律出版社.2007.

[2]潘静成,刘文华.经济法(第二版).北京:中国人民大学出版社.1999.