个人住房抵押还款合同

个人住房抵押还款合同（通用6篇）

1.个人住房抵押还款合同 篇一

借款人：电话：

地　址：邮编：

贷款人：电话：

地　址：邮编：

抵押人：电话：

地　址：邮编：

＿＿年＿＿月＿＿日

中国农业银行

经合同各方自愿平等协商，签订本合同，共同遵守以下条款：

第一条　借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款，借款人（抵押人）自愿以其有权处分的财产作为贷款抵押物抵押给贷款人，抵押物评估现值为共计人民币（大写）＿＿＿＿（详见抵押物清单、抵押物评估证明，清单号码＿＿＿＿）。

第二条　贷款人同意贷给借款人个人住房贷款，金额为人民币（大写）＿＿＿＿，本项贷款用于＿＿＿＿，贷款利率为月利率＿＿＿＿‰（如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人付息时，按中国人民银行有关规定办理），借款期限由＿＿年＿＿月＿＿日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。

第三条　本合同项下的贷款本金及利息，借款人以按月付款的方式进行还本付息。每月还款金额的计算公式：

一、等额偿还法：

贷款本金总额×月利率×〔１＋月利率〕（上标）还款月数

每月还款本息额=－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

〔１＋月利率〕（上标）还款月数－１

二、递减偿还法：

贷款本金

每月还款本息额=－－－－＋〔贷款本金－已归还贷款本金〕×月利率

贷款月数

本合同项下贷款本息采用＿＿＿＿法偿还。首期还款日为＿＿年＿＿月＿＿日，首期还款日为＿＿年＿＿月＿＿日，首期还款金额为＿＿＿＿元，剩余款项分＿＿＿＿月偿还（具体还款日期及金额详见还款计划表）。

第四条　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

第五条　借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。

第六条　在借款期内，借款人须在贷款人处开设的存款账户上存有不少于两个月还款的款项，借款人不可撤销地授权贷款人在该账户扣收本合同项下的有关欠款。

第七条　借款人应按本合同订立的还款计划按期足额归还贷款本息。如需延期还款，借款人必须在还款日前１５天提出延期申请，经贷款人同意后，办理延期还款手续，贷款人按本合同第二条订立的贷款利率收取利息。贷款人不同意延期还款或借款人不提出延期申请的，贷款逾期后，贷款人按规定计收逾期利息。借款人申请延期的次数不超过＿＿＿＿次，且每次延期的期限不超过１个月。

借款人可以提前归还全部贷款，但必须提前１０天书面通知贷款人，已计收的贷款利息不再调整。

第八条　借款人提出延期申请，经贷款人审查同意，办理延期还款手续后，抵押人自愿继续承担担保责任。

第九条　抵押物清单所列的抵押财产在抵押期间由抵押人使用、保管并负责保养、保全，保持抵押物的完好无损，其费用开支由抵押人承担。贷款人有权随时对抵押人保管和使用的抵押物进行监督检查。

2.个人住房抵押还款合同 篇二

摘要：个人住房抵押贷款是促进社会经济快速发展的重要因素，是商业银行一个重要的利润增长点。随着我国个人住房抵押贷款规模的扩大，由于个人住房抵押贷款发展不成熟而引起的违约风险也在增大。本文对个人住房抵押贷款风险的国内外研究文献进行了回顾，对研究现状进行了评述，并针对国内在个人住房抵押贷款风险研究方面的不足，提出了进一步研究的建议。

关键词：个人住房抵押贷款；风险防范；评述个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。个人住房抵押贷款风险及防范，国内外已有很多学者对其进行了理论分析和实证研究，从各个角度分析了个人住房抵押贷款的风险成因，并提出了防范风险的对策。

一、国外研究现状

（一）个人住房贷款风险与LTV的关系研究

Quercia和Stegman（1992）认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV（loan-to-value）影响着违约决策。Quigley等（1993）认为，违约频率和清算时抵押品的价值损失程度都会影响个人住房抵押贷款违约损失。Lambrecht和Perraudin（1997）用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型，选取LTV、工资、婚姻状况和利率研究1987-1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况时发现：工资和利率在标准威布尔分布模型中是主要影响因素，而贷款价值比在一般威布尔分布模型中影响较显著。Archer等（1999）通过实例研究发现，主要是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的个人住房抵押贷款风险，而LTV与个贷风险无关。

（二）个人住房抵押贷款工具的风险比较研究

Chou等（2000）、Chou和Liu（2003）应用数学模型比较分析了VRT贷款和VRP贷款，如果不考虑贷款期限上限，则VRT贷款比VRP贷款对借款人更实惠，如果考虑贷款期限上限，这两种贷款的差异并不显著。

（三）信息不对称、道德风险与个人住房抵押贷款违约风险

Posey和Yavas（2001）从利率选择的角度，对不同风险等级的借款人在住房抵押贷款中选择固定利率还是浮动利率的问题进行了研究。Rbert（2003）提出借款人具有异质性风险特征，合约设计的缺陷很容易导致个人住房贷款道德风险的产生。所以个人住房抵押贷款风险管理应注重合约的设计和完善。

二、国内研究现状

（一）个人住房抵押贷款风险的分类

王福林、邵海华、阙伟亚（2003）认为，对银行而言，个人住房抵押贷款违约风险的表现形式主要有：被迫违约、理性违约、虚假按揭和提前还款。关永宏（2005）认为，公积金贷款是个人住房贷款的重要部分，其风险主要有制度风险、信用风险、抵押物风险、政策及法律风险。尚耀华等（2006）从外部市场、银行经营、开发商和购房者违约几方面来分析住房抵押贷款的风险。

（二）个人住房抵押贷款风险的成因

史美霖（2007）认为，引发个人住房贷款业务的风险因素：我国个人征信系统发展欠缺、借款人还款能力变化、开发商经营不善、非真实交易、商业银行自身管理薄弱、法律法规的不健全、商业银行外部经济环境变化。杨红（2008）从我国房地产金融体系的角度分析提出，我国房地产金融体系中地产金融参与者单一、商业银行对住房按揭贷款的风险准备不充足、中国住房按揭贷款缺乏风险市场共担机制以及胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素是个人住房抵押贷款的主要风险成因。马宇（2009）通过实证研究发现，对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度。

（三）个人住房抵押贷款风险的防范

胡红星（2007）认为，商业银行可以通过开发和建立内部评级体系和内部评级模型，从商业银行内部控制机制完善、个贷风险预警系统建立、个人住房抵押贷款风险转移机制的发展和个贷法律制度环境的完善几方面进行防范风险。参照美国住房抵押贷款证券化的发展经验，袁媛（2008）结合我国实际情况，提出我国的住房贷款可以建立抵押贷款的二级市场，并且可以适时提高住房抵押贷款的证券化程度。赵亮（2013）提出建立健全住房贷款保险制度，开发可调整利率抵押贷款，进行套期保值的对策。

三、现有研究评述及建议

国外个人住房抵押贷款业务发展较早，因此国外学者对个贷风险的研究较深入，主要体现在以下方面：第一，衡量个人住房抵押贷款违约风险的变量已经形成；第二，通过建立数量模型研究个人住房抵押贷款的风险；第三，比较分析不同的住房抵押贷款工具产生的风险；第四，对借款人这一主体变量进行研究探讨。国内也有众多学者对个人住房抵押贷款风险展开了研究，也得出了一些研究结论：首先是从借款人、商业银行、开发商、政策和法律环境和外部市场几方面，分析个贷风险的主要表现形式；其次分析了个贷风险的成因；最后提出了防范风险的对策和建议。总体来说，国内学者采用的研究方法主要是定性研究，基于数量模型的研究还较少。

综上分析，鉴于国内对个人住房抵押贷款风险研究的不足，今后的研究可以从以下方面开展深入研究：

一是将个人住房抵押贷款风险进行分类、细化研究。对于现有的风险表现形式，银行及个人面临的主要风险是什么，将其进行细化研究，对于提高银行贷款质量和降低个人贷款风险都将大有益处。

二是需要提高定量研究水平。目前的研究主要是定性研究，在全球化背景下，国内银行要提高内部决策和管理水平，必须加强住房抵押贷款的定量研究，形成一套实用的风控指标体系。

三是加强对个人住房抵押贷款风险的实证研究。自美国次贷危机后，国内已有一些学者对风险影响因素进行了实证研究，但笔者认为，在目前房地产市场走势不明朗、经济下滑的经济形势下，对于银行而言，防范风险尤为重要，因此需要加强个人住房抵押贷款风险的因素识别和实证研究。（作者单位：曲靖师范学院数信学院）

参考文献：

[1]ARCHERW R，ELMER P J，HARRISON DM.The determinants ofmultifamilymortgage default[J].The Real Estate Finance Journal，1999，14（3）：25-34.

[2]CHOU Ying-foon，LIU Ming.The value of the variable tenor mortgage feature in HongKong[J].Pacific-Basin Finance Journal，2003，（1）：61-80.

[3]关永宏.论住房公积金贷款存在的风险及其防范[J].山西大学学报，2005，（6）.

[4]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报，2007，（3）.

[5]马宇.我国个人住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究.统计研究，2009，（5）.

3.个人住房银行贷款抵押合同范本 篇三

借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。下面是小编为大家整理的个人住房银行贷款抵押合同范本，如果觉得有用，欢迎采纳。

合同编号：_______年_______字第_______号

抵押人(甲方)：______________________________

住所：________________________________________

电话：________________________________________

邮政编码：____________________________________

开户金融机构及帐号：__________________________

抵押权人(乙方)：____________________________

住所：________________________________________

法定代表人(或授权代理人)：__________________

电话：________________________________________

邮政编码：____________________________________

为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意

接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条 甲方以抵押物清单所列之财产设定抵押。

第二条 以房地产设定抵押的产权情况

1.房地产坐落：__________________________________

2.地号：________________________________________

3.土地面积：____________________________________

4.土地使用年限：________________________________

5.土地来源：____________________________________

6.土地出让(转让、划拨)合同号：________________

7.国有土地使用证号：____________________________

8.房屋建筑面积：________________________________

9.共有权份额：__________________________________

10.房屋所有权证号：_____________________________

11.房屋预售、买卖契约号：_______________________

第三条 以房地产设定抵押的抵押情况

1.抵押土地四至：________________________________________

2.抵押土地面积：________________________________________

3.抵押土地评估价值：____________________________________

4.抵押房屋部位：

________________________________________

5.抵押房屋建筑面积：____________________________________

6.抵押房屋评估总价值：__________________________________

7.房地产评估总价值：____________________________________

第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。

第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。

第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。

甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证

明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。

第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。

第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。

第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。

第十二条 抵押期间，抵押物如发

生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。

第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。

第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。

第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物

第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。

第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙

方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。

第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。

第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1.甲方被宣告破产或被解散;

2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;

3.借款合同履行期间借款人死

亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。

第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。

第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：

1.支付处分抵押物所需的费用;

2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;

3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;

4.支付其他费用。

第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第二十三条 其他约定事项：

1.甲方违反本合同自愿接受强制执行;

2.____________________________________

3.____________________________________

第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第二十五条 本合同自抵押物清单中的抵押物均办理登记之日起生效。

第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。

甲方(公章或印章)：_________________

法定代表人或个人(签字)：

___________

(或授权代理人)

___________年__________月__________日

乙方(公章)：_______________________

法定代表人(签字)：_________________

(或授权代理人)

4.个人住房贷款的七大还款方式 篇四

等额本息还款

这是目前最为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

举例来说,假设需要向银行贷款20万元,还款年限为15年,按照目前大部分银行的利率,选择等额本息贷款,每个月大约还1707元。初始的两三年,1707元中大约80%以上是归还银行的利息部分。

采用这种还款方式,每月还相同的数额,作为贷款人,操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭,买房自住,经济条件不允许前期投入过大,可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体,很适合这种还款方式。

但是,它也有缺陷,由于利息不会随本金数额归还而减少,银行资金占用时间长,还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。

等额本金还款

所谓等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

举例来说,同样是从银行贷款20万元,还款年限15年,选择等额本金还款,每月需要偿还银行本金1111元左右,首月利息为918元,总计首月偿还银行2200元,随后,每个月的还款本金不变,利息逐渐随本金归还减少。使用等额本金还款,开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下,相差可能达千元。但是,随着时间推移,还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上,很多中年以上的人群,经过一断时间事业打拼,有一定的经济基础,考虑到年纪渐长,收入可能随着退休等其他因素减少,就可以选择这种方式进行还款。

一次还本付息

此前,银行对这种还款方式的规定是,贷款期限在一年(含一年)以下的,实行到期一次还本付息,利随本清。但是,随着还款方式变革,一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格,一般只对小额短期贷款开放。

这种还款方式,操作很简单,但是,适应的人群面比较窄,必须注意的是,此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力,造成信用损害。采用这种贷款,贷款人最好有较好的自我安排能力。

按期付息还本

“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。据悉，目前采取按期付息还本的还款方式的银行是招商银行。本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。

举例来说，20万元贷款，10年期，借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还6个月的本金，为10000元，下一次还本金不能超过一年时限。

银行理财专家介绍，按期付息还本方式适用于收入不稳定人群，以及个体经营工商业者。在当前中小企业融资较为困难情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房有足够一次性付款的人仍选择按揭。不过，据了解，目前很多年轻购房者也有选择按期付息还本方式的倾向。

本金归还计划

贷款人经过与银行协商,每次本金还款不少于1万元,两次还款间隔不超过12个月,利息可以按月或按季度归还。

这是等额本金还款的变体。举例来说,20万元贷款,15年期,采用等额本金还款,首个月本金为1111元左右,利息为918元。贷款人可以把利息和本金分开还,利息仍然按月和季度还款,数目递减。按照规定,贷款人最少一次要还10个月的本金,为11110元,超过1万元的限制。下一次还本金不能超过一年时限。

此种还款方式银行专为非月收入人群制定,尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族,很多没有每月固定收入,但是,每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如,网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。

等额递增和等额递减

这两种还款方式,没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式,它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割,每个分割单位中,还款方式等同于等额本息。区别在于,每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

以贷款10万,期限10年为例,如果按照最普通的等额本息还款方式,贷款人如果不提前还贷,那么这10年期间每个月还款金额就是1085.76元。如果选择等额递增还款,假设把10年时间分成等分的5个阶段,那么第一个两年内可能每个月只要还700多元,第二个两年每月还款额增加到900多元,第三个两年每月还款额增加到1100多元,依此类推。等额递减恰恰相反,第一个两年需要还1300多元每月,随后,每两年递减200元,直到最后一个两年减至每个月700多元。

5.住房抵押担保借款合同 篇五

住房抵押担保借款合同1

抵押人(以下简称甲方)：____________________

抵押权人(以下简称乙方)：__________________

甲方因资金周转需要，向乙方申请借款。双方经协商一致同意，甲方以其所有的财产(以下简称甲方抵押物)，作为借款抵押物抵押给乙方，由乙方提供双方商定的借款额给甲方。经双方自愿平等协商，就有关事项订立如下协议：

1.乙方向甲方借款金额为________________元人民币(￥________________)。

2.借款期限：自________年______月______日起至________年______月______日止。

3.甲方以位于{1、房屋座落：____________市(县)________(小区)____栋____号____室。2、房屋类型：_______________3、房屋结构：______________4、建筑面积：___________5、抵押物价值：__________6、购房合同编号：_______________________7、房地产权证编号：_________________(房屋详情复印件附后)｝自有财产做抵押，向乙方提供担保，并于本合同签订后，到____________市______县房地产管理局办理抵押登记手续(即办理房屋他项权利证)。乙方将在他项权利办妥后三天内将全部资金付给甲方。

4.借款利率：按照中国人民银行同期存款利率3倍执行。

5.甲方保证在合同规定的期限内按期还本付息。否则乙方有权处置抵押物

6.抵押期限自本合同生效之日起至甲方履行完毕本合同止。

7.签订本合同后，甲方未经乙方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其他方式处分。抵押期间抵押物不受甲方破产、资产分割、转让等影响，如乙方发现甲方有违反本条款的情节，将处置抵押物。

8.违约责任

1)乙方如因本身责任不按合同规定支付贷款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。

2)甲方如未按合同规定归还借款，乙方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。直至甲方还清乙方全部贷款本息为止。

9.本合同自签订之日起，双方应向_________市______(县)公证处办理公证手续，有关抵押的登记、公证等一切费用由乙方负责。

10.本合同经___________市______(县)公证处公证并依法赋予强制执行效力的债权文书，甲方到期不履行义务，乙方可根据《民诉法》第一百六十八条规定，直接向有管辖权的人民法院申请执行。

11.本合同一式三份，具有同等法律效力，甲、乙双方各执一份，公证处留存一份。甲方：________________________

抵押人住址：________________________________________________

联系电话：_______________

乙方：________________________

抵押权人住址：______________________________________________

联系电话：_______________

________年________月________日

住房抵押担保借款合同2

合同编号：_________

借款人：_________

电话：_________

地址：_________

邮编：_________

贷款人：_________

电话：_________

地址：_________

邮编：_________

抵押人：_________

电话：_________

地址：_________

邮编：_________

经合同各方自愿平等协商，签订本合同，共同遵守以下条款：

第一条 借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款，借款人（抵押人）自愿以其有权处分的财产作为贷款抵押物抵押给贷款人，抵押物评估现值为共计人民币（大写）_________（详见抵押物清单、抵押物评估证明，清单号码_________）。

第二条 贷款人同意贷给借款人个人住房贷款，金额为人民币（大写）_________，本项贷款用于_________，贷款利率为月利率_________‰（如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人付息时，按中国人民银行有关规定办理），借款期限由_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第三条 本合同项下的贷款本金及利息，借款人以按月付款的方式进行还本付息。每月还款金额的计算公式：

一、等额偿还法：

贷款本金总额×月利率×（1+月利率）（上标）还款月数

每月还款本息额＝—————————————————————————

（1+月利率）（上标）还款月数－1

二、递减偿还法：

贷款本金

每月还款本息额＝———— +（贷款本金－已归还贷款本金）×月利率

贷款月数

本合同项下贷款本息采用_________法偿还。首期还款日为_________年_________月_________日，首期还款日为_________年_________月_________日，首期还款金额为_________元，剩余款项分_________月偿还（具体还款日期及金额详见还款计划表）。

第四条 抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

第五条 借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。

第六条 在借款期内，借款人须在贷款人处开设的存款账户上存有不少于两个月还款的款项，借款人不可撤销地授权贷款人在该账户扣收本合同项下的有关欠款。

第七条 借款人应按本合同订立的还款计划按期足额归还贷款本息。如需延期还款，借款人必须在还款日前15天提出延期申请，经贷款人同意后，办理延期还款手续，贷款人按本合同第二条订立的贷款利率收取利息。贷款人不同意延期还款或借款人不提出延期申请的，贷款逾期后，贷款人按规定计收逾期利息。借款人申请延期的次数不超过_________次，且每次延期的期限不超过1个月。

借款人可以提前归还全部贷款，但必须提前10天书面通知贷款人，已计收的贷款利息不再调整。

第八条 借款人提出延期申请，经贷款人审查同意，办理延期还款手续后，抵押人自愿继续承担担保责任。

第九条 抵押物清单所列的抵押财产在抵押期间由抵押人使用、保管并负责保养、保全，保持抵押物的完好无损，其费用开支由抵押人承担。贷款人有权随时对抵押人保管和使用的抵押物进行监督检查。

第十条 在合同有效期内，抵押物必须办理财产保险，财产保险单交贷款人保存。在抵押期间抵押物保险到期，抵押人应负责续保，抵押人未续保的，贷款人有权代其续保，费用由抵押人承担。

第十一条 抵押期间，抵押物发生毁损，抵押人应立即通知贷款人，发生保险责任内的损失，抵押人必须以保险理赔款偿还所承担的债权，或存入贷款人指定的账户，在理赔款不足以归还相应贷款本息时，由抵押人负责弥补或由借款人另行提供担保。发生保险责任范围以外的毁损，由抵押人负全部责任。

第十二条 在抵押期间，发生抵押物价值减少，贷款人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相等的担保。

第十三条 抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得赠与、迁移、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下抵押物。

第十四条 抵押期间，经贷款人同意，抵押人转让抵押物所得的价款应优先用于向贷款人提前清偿所担保的债权。

第十五条 抵押物的保险、鉴定、登记、保管、评估等费用由借款人承担。

第十六条 发生下列情况之一的，贷款人有权依法处分抵押物：

一、借款人不按合同约定的还款计划归还贷款本息；

二、在借款期内借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或遗赠人；

三、借款人的继承人或遗赠人拒绝履行偿还贷款本息的义务。

第十七条 贷款人依法处分抵押物，所得价款除支付处分抵押物所需的`费用外，优先用于清偿贷款人贷款本息及逾期利息等。以抵押物清偿债务，以实际处理的价款为准，如有余款，贷款人将其退还抵押人，如不足，贷款人对借款人和抵押人有追索权。

第十八条 抵押人按本合同约定还清贷款人一切款项，并履行合同全部条款后，贷款人应将其占管的抵押物的权利证书及有关资料退还给抵押人，并到抵押物登记机关办理登记注销手续。

第十九条 本合同有效期内，借款人或抵押人变更住所、法定名称的，应在变更后7天内通知贷款人，否则，贷款人以原法定名称向原住所发送的有关文件视同送达。

第二十条 其他需要明确的事项。

第二十一条 本合同发生纠纷，由贷款人所在地人民法院进行诉讼管辖。

第二十二条 本合同自依法设定抵押之日起生效。

第二十三条 本合同一式_________份，借款人、贷款人、抵押人各执一份。

借款人（签字）：_________ 贷款人（盖章）：_________

抵押人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________

签订地点：_________ 签订地点：_________

住房抵押担保借款合同3

借款人：电话：

地址：邮编：

贷款人：电话：

地址：邮编：

抵押人：电话：

地址：邮编：

__年__月__日

中国农业银行

经合同各方自愿平等协商，签订本合同，共同遵守以下条款：

第一条借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款，借款人(抵押人)自愿以其有权处分的财产作为贷款抵押物抵押给贷款人，抵押物评估现值为共计人民币(大写)____(详见抵押物清单、抵押物评估证明，清单号码____)。

第二条贷款人同意贷给借款人个人住房贷款，金额为人民币(大写)____，本项贷款用于____，贷款利率为月利率____‰(如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人付息时，按中国人民银行有关规定办理)，借款期限由__年__月__日起至__年__月__日止。

第三条本合同项下的贷款本金及利息，借款人以按月付款的方式进行还本付息。每月还款金额的计算公式：

一、等额偿还法：

贷款本金总额×月利率×〔1+月利率〕(上标)还款月数

每月还款本息额=--------------------------

〔1+月利率〕(上标)还款月数-1

二、递减偿还法：

贷款本金

每月还款本息额=----+〔贷款本金-已归还贷款本金〕×月利率

贷款月数

本合同项下贷款本息采用____法偿还。首期还款日为__年__月__日，首期还款日为__年__月__日，首期还款金额为____元，剩余款项分____月偿还(具体还款日期及金额详见还款计划表)。

第四条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

第五条借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。

第六条在借款期内，借款人须在贷款人处开设的存款账户上存有不少于两个月还款的款项，借款人不可撤销地授权贷款人在该账户扣收本合同项下的有关欠款。

第七条借款人应按本合同订立的还款计划按期足额归还贷款本息。如需延期还款，借款人必须在还款日前15天提出延期申请，经贷款人同意后，办理延期还款手续，贷款人按本合同第二条订立的贷款利率收取利息。贷款人不同意延期还款或借款人不提出延期申请的，贷款逾期后，贷款人按规定计收逾期利息。借款人申请延期的次数不超过____次，且每次延期的期限不超过1个月。

借款人可以提前归还全部贷款，但必须提前10天书面通知贷款人，已计收的贷款利息不再调整。

第八条借款人提出延期申请，经贷款人审查同意，办理延期还款手续后，抵押人自愿继续承担担保责任。

第九条抵押物清单所列的抵押财产在抵押期间由抵押人使用、保管并负责保养、保全，保持抵押物的完好无损，其费用开支由抵押人承担。贷款人有权随时对抵押人保管和使用的抵押物进行监督检查。

第十条在合同有效期内，抵押物必须办理财产保险，财产保险单交贷款人保存。在抵押期间抵押物保险到期，抵押人应负责续保，抵押人未续保的，贷款人有权代其续保，费用由抵押人承担。

第十一条抵押期间，抵押物发生毁损，抵押人应立即通知贷款人，发生保险责任内的损失，抵押人必须以保险理赔款偿还所承担的债权，或存入贷款人指定的账户，在理赔款不足以归还相应贷款本息时，由抵押人负责弥补或由借款人另行提供担保。发生保险责任范围以外的毁损，由抵押人负全部责任。

第十二条在抵押期间，发生抵押物价值减少，贷款人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相等的担保。

第十三条抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得赠与、迁移、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下抵押物。

第十四条抵押期间，经贷款人同意，抵押人转让抵押物所得的价款应优先用于向贷款人提前清偿所担保的债权。

第十五条抵押物的保险、鉴定、登记、保管、评估等费用由借款人承担。

第十六条发生下列情况之一的，贷款人有权依法处分抵押物：

一、借款人不按合同约定的还款计划归还贷款本息;

二、在借款期内借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或遗赠人;

三、借款人的继承人或遗赠人拒绝履行偿还贷款本息的义务。

第十七条贷款人依法处分抵押物，所得价款除支付处分抵押物所需的费用外，优先用于清偿贷款人贷款本息及逾期利息等。以抵押物清偿债务，以实际处理的价款为准，如有余款，贷款人将其退还抵押人，如不足，贷款人对借款人和抵押人有追索权。

第十八条抵押人按本合同约定还清贷款人一切款项，并履行合同全部条款后，贷款人应将其占管的抵押物的权利证书及有关资料退还给抵押人，并到抵押物登记机关办理登记注销手续。

第十九条本合同有效期内，借款人或抵押人变更住所、法定名称的，应在变更后7天内通知贷款人，否则，贷

款人以原法定名称向原住所发送的有关文件视同送达。

第二十条其他需要明确的事项。

第二十一条本合同发生纠纷，由贷款人所在地人民法院进行诉讼管辖。

第二十二条本合同自依法设定抵押之日起生效。

第二十三条本合同一式____份，借款人、贷款人、抵押人各执一份。

借款人：(盖章)贷款人：(公章或合同专用章)

(抵押权人)

借款人：(签字)法定代表人：(印章)

(授权代理人)

抵押人：(盖章)

抵押人：(签字)

签约地点______

签约时间______

住房抵押担保借款合同4

合同编号：

借款人：电话：

地址：邮编：

贷款人：电话：

地址：邮编：

出质人：电话：

地址：邮编：

＿＿年＿＿月＿＿日

中国农业银行经合同各方自愿平等协商，签订本合同，并共同遵守以下条款：

第一条借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款。

第二条借款人（出质人）自愿以其有权处分的财产作为本合同载明借款的质物，出质给贷款人，质物评估现值共计人民币（大写）＿＿＿＿元（详见质物清单、质物评估证明，清单号码＿＿＿＿）。质物移交时间为＿＿年＿＿月＿＿日。

第三条贷款人同意贷给借款人个人住房贷款，金额为人民币（大写）＿＿＿＿元，本项贷款用于＿＿＿＿，贷款利率为月利率＿＿＿＿‰（如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人付息时，按中国人民银行有关规定办理），借款期限由＿＿年＿＿月＿＿日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。

第四条本合同项下的贷款本金及利息，借款人以分月付款的方式进行还本付息。每月还款金额的计算公式：

一、等额偿还法：

贷款本金总额×月利率×〔1＋月利率〕（上标）还款月数

每月还款本息额=－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

〔1＋月利率〕（上标）还款月数－1

二、递减偿还法：

贷款本金

每月还款本息额=－－－－＋〔贷款本金－已归还贷款本金〕×月利率

贷款月数

本合同项下的贷款本息采用＿＿＿＿法偿还，首期还款日为＿＿年＿＿月＿＿日，还款金额为＿＿＿＿元，剩余款项分＿＿＿＿月偿还（具体偿还日期及金额详见还款计划表）。

第五条质押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。

第六条借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。

第七条在借款期内，借款人须在贷款人处开设的存款账户上存有不少于两个月还款的款项，并不可撤销地授权贷款人可从该账户扣收本合同项下的有关欠款。

第八条借款人应按本合同订立的还款计划按期足额归还贷款本息。如需延期还款，借款人必须在还款日前15天提出延期申请，经贷款人同意后，办理延期还款手续，贷款人按本合同第三条订立的贷款利率收取贷款利息。贷款人不同意延期还款或借款人不提出延期申请的，贷款逾期后，贷款人按规定计收逾期利息。借款人申请延期次数不超过＿＿＿＿次，且每次延期时间不超过一个月。

借款人可以提前归还全部贷款，但必须提前10天书面通知贷款人，已计收的贷款利息不再调整。

第九条借款人提出延期申请，经贷款人审查同意，办理延期还款手续后，出质人自愿继续承担担保责任。

第十条质物质押期间，贷款人有权收取质物所生的孳息。

第十一条质物由出质人办理财产保险，财产保险单交贷款人保存。在质押期间，质物保险期届满，出质人应负责续保。质物在质押期间，发生保险责任内损失，出质人必须以保险理赔款偿还所担保的债权或存入贷款人指定的专户。当理赔款不足以归还所担保的债权时，借款人负责弥补或提供其他担保。

第十二条质物的保险、鉴定、登记、运输等费用由出质人负责。

第十三条质物清单所列的质物，移交贷款人保管，出质人于质物移交日一次性向贷款人支付估价金额的＿＿＿＿‰的保管费。质物保管不当，造成损害、灭失，由贷款人承担赔偿责任（自然和客观原因除外）。

第十四条质物有损坏或者价值明显减少的可能，贷款人有权要求出质人提供相应的担保。出质人不提供的，贷款人有权依法拍卖或变卖质物，所得价款用于提前清偿担保的债权。

第十五条借款人有下列情形之一的，贷款人有权依法处分质物：

一、借款人在借款期内不按合同约定的还款计划归还贷款本息；

二、在借款期内借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或遗赠人；

三、借款人的继承人或遗赠人拒绝履行偿还贷款本息义务。

第十六条贷款人依法处分质物所得价款除支付处分质物所需的费用外，优先用于清偿贷款人贷款本息及逾期利息等。以质物清偿债务，以实际处理的价款为准，如处理后有余款，贷款人将其退还质押人；如不足，贷款人对借款人和抵押人有追索权。

第十七条借款人按本合同约定还清贷款人一切款项，并履行合同全部条款后，贷款人应将其占管的质物及有关资料退还给出质人，并到质物登记机关办理登记注销手续。

第十八条本合同有效期内，借款人和出质人变更住所、法定名称，应在变更后7天内通知贷款人，否则，贷款人以原法定名称向原住所发送的有关文件视同送达。

第十九条其他需要明确的事项。

第二十条本合同发生纠纷，由贷款人所在地人民法院诉讼管辖。

第二十一条本合同自依法设定质押之日起生效。

第二十二条本合同一式＿＿＿＿份，借款人、贷款人、出质人各执一份。

借款人：（盖章）贷款人：（盖章或专用章）

（质权人）

借款人：（签字）法定代表人：（盖章）

（授权代理人）

出质人：（盖章）

出质人：（签字）

签约地点＿＿＿＿＿＿

签约时间＿＿＿＿＿＿

借款人：

贷款人：

出质人：

借款人因需要，向贷款人申请借款，经出质人质押担保，贷款人同意向借款人发放上述贷款。经各方协商一致，根据国家有关法律法规和银行贷款管理规定，签订本合同，共同遵守。

第一条 主要借款内容

1借款金额、利率、期限

金额(大写)

利率

期限(自年月日起至年月日止)

2本合同项下借款按日计息，按结息，欠息按‰计收复利，国家另有规定的从其规定。如遇利率调整，按中国人民银行有关规定执行。

第二条 借款和还款

1、分期借款、还款计划：

2、借款人在借款前应向贷款人递交具体的借款计划，并提供表明借款合理用途的书面文件。

3、贷款人按借款人的借款计划办理借款手续。实际放款日和实际借款额以借款借据为准，还款日和还款额以实际发生为准。分期借款计划分期还款计划金额(小写)金额(小写)

4、借款人应在本合同有效期限内归还贷款本息;到期不还的，贷款人可直接从借款人账户中扣收或采取其他措施追收。

5、本合同项下的质押担保条款独立于贷款合同，不因贷款合同无效而无效。如贷款合同无效，质押人仍以质押物予以担保。如因借款人或质押人的过错造成本合同无效的，质押人应在质押担保范围内赔偿贷款人的全部损失。

第三条 质押内容

出质人自愿以等动产、权利(详见质押物品清单)作为本合同载明借款的质物(权)，出质给贷款人。主要质押担保内容如下：

1、质押担保期间：自设定质押之日起至担保范围内借款人全部债务清偿完毕止。

2、质押担保范围：本合同项下借款本金、利息、违约金以及贷款人实现债权和质权的费用。

3、质物(权)评估价值万元，实际质押额为万元。质押的效力及于质押物的从物、从权利和孳息。

4、质物(权)未设定其他担保，所有权无争议。出质人应保证其质押行为真实、合法，并根据贷款人的要求，定期提供财务报表以接受资信调查。

5、出质人应在年月日之前将质物所有权移交贷款人占有或办理质权转让手续，质物(权)的权利证书和相关文件一并移交贷款人保管。质押期间，贷款人应妥善保管质物(权)。贷款人为安全、方便，也可将质物(权)委托与出质人约定的第三人保管。

6、在质押担保合同生效前，质押物由质押人办理财产保险，保险单由贷款人保存。保险金额应与质押物的价值相等。质押物保险到期，质押人应负责续保，直至所担保的债权全部清偿为止。如发生保险责任内损失，保险理赔款应作为出质财产交贷款人存入专户或用于提前清偿贷款本金，不足部分由借款人另行提供担保。

7、按担保法规定，应办理质押合同登记的，出质人应在合同生效前按规定向有权部门办理质押登记和其他法定出质手续。所登记质押权存续时间，应与质押担保期限一致。在质押担保期间，质押物登记届满的，由质押人负责依照有关规定办理续登手续。

8、未经贷款人同意，出质人不得将质物(权)转让、变卖、重复质押或用于清偿其他债务。经贷款人书面同意而取得的转让费、许可费或价款，应向贷款人提前清偿所担保的债权。

9、质物(权)的保险、鉴定、运输、保管、评估、登记等费用由借款人负担。

10、在本合同担保期间内，出质人的担保责任不因借款人与其他单位签订有关协议和借款人财力状况的变化，以及本合同涉及借款人和贷款人的条款无效而受到任何影响或免除。

11、出质人应予赔偿因其自身过失造成的贷款人损失，向贷款人支付借款金额的赔偿金。

第四条 借款人的权利和义务

1、借款人有权了解农业发展银行有关信贷政策、利率政策、各项优惠政策和信贷管理制度、规定、办法等，配合贷款人共同管好贷款。

2、借款人必须严格按照中国人民银行和中国农业发展银行关于粮棉油购销企业账户管理规定，在中国农业发展银行开设基本账户和相关专用账户。经开户行审查同意，对远离开户行的企业，也可以在其他金融机构开立辅助存款账户，但必须遵守农业发展银行的信贷管理规定。

3、借款人必须按照合同约定的贷款用途使用贷款，不得挪作他用。

4、借款人必须向贷款人提供贷款使用的具体用途及用款计划，并自觉接受贷款人的信贷监督。

5、借款人发现有危及贷款人债权安全时，应立即采取保全措施，并及时通知贷款人。

6、借款到期前，借款人应积极筹措还贷资金，在本合同有效期限内归还贷款本息;到期不还的，贷款人可直接从借款人账户中扣收或采取其他措施追收，还款日期以贷款收回凭证为准。

7、借款到期，借款人因客观原因确实不能按期归还的，须经质押人同意，并提前10天(遇节假日顺延)向贷款人书面申请展期归还，经贷款人审查同意后，可办理展期手续。经贷款人审查不同意展期的，借款人应按合同约定时间归还贷款本息。

8其他事项：

第五条 贷款人的权利和义务

1、贷款人应当按照合同要求及时发放贷款，并根据借款人实际用款进度供应资金。

2、贷款人有权对贷款实行跟踪检查，保证专款专用。

3、贷款到期，借款人不能归还或不足归还贷款时，贷款人有权以质押财产或质权折价或以拍卖、变卖、兑现的价款优先受偿。不足清偿部分，贷款人有权继续向借款人追偿。

4、当出质人或借款人被宣告破产或解散，卷入或即将卷入诉讼纠纷，或其他足以影响贷款人债权安全时，贷款人有权提前处理质押财产或质权，收回贷款本息。

5、其他事项：

第六条 违约责任

1、借款人违反上述约定义务的，贷款人可视不同情况，根据信贷管理有关规定，实行加罚息、停止贷款、提前收回贷款等信贷制裁措施。由此造成的一切后果，由借款人自行承担。借款人拒不偿还贷款本息的，贷款人有权依据有关法律、法规，申请资产保全或强制执行。

2、贷款人违反约定义务的，借款人有权请求有关部门按照规定予以处理。

第七条 合同的变更

1、本合同生效后，各方不得擅自变更或解除合同。

2、借款人因客观原因造成不能按期还清贷款的，应在贷款到期前10天(遇节假日顺延)向贷款人提出书面展期申请，经贷款人审查同意，签订展期还款协议。展期期限和利率按有关规定执行。

被担保人：

法定代表人：

地址：

计算机代码：税务登记号：

纳税担保人：

法定代表人：

地址：

计算机代码：税务登记号：

税务机关：

法定代表人：

地址：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》以及有关法律法规的规定，签定本纳税担保合同。

1 、纳税担保人为被担保人提供的纳税担保范围是：

2 、纳税担保人为被担保人提供的纳税担保金额为：元及应加收的滞纳金元。

3 、纳税担保人为被担保人提供担保的方式为：

4 、依据本纳税担保合同纳税担保人为被担保人提供的担保为连带责任的担保。

5 、本纳税担保的期限为自本纳税担保合同生效之日起至年月日止。

6 、纳税担保人是在注册的经济实体，任何改变纳税担保人本身性质、地位的事件、事项发生或有可能发生时，纳税担保人保证及时通知税务机关。

7 、纳税担保人在收到税务机关出具的要求纳税担保人履行缴纳税款义务的通知书后，保证按缴纳税款通知书规定的缴纳期限及金额主动、一次性向税务机关缴清全部款项。

8 、如果纳税担保人未能按税务机关规定的期限及金额缴纳，税务机关有权依照有关规定对纳税担保人采取税收保全措施、税收强制执行措施。

9 、本纳税担保是持续性的担保，只要被担保人未缴清本纳税担保合同约定的担保范围内全部款项，纳税担保人就始终承担本纳税担保项下的所有连带责任。税务机关给予被担保人的任何延期，都不解除纳税担保人的连带责任。

10、若被担保人出现破产或合并、分立等情况，并不解除纳税担保人在本纳税担保合同中的责任。若纳税担保人出现此情况，其继承人将受本纳税担保合同的约束，并继承本纳税担保项下的责任。

11、本纳税担保非经税务机关同意，为无条件的不可撤销的担保。纳税担保人与其他任何方面签定的任何合同、协议均不影响本担保的有效性。

12、本纳税担保经被担保人、纳税担保人签字盖章，并经税务机关同意（确认）后生效。

被担保人：纳税担保人：

法定代表人：法定代表人：

年月日年月日

税务机关：

法定代表人：

6.个人住房抵押还款合同 篇六

关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范

一、引言

随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里,个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。

因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。

三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析

(一)个人住房抵押贷款的客观风险因素

1.市场风险

市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。

2.地区差异风险

各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。

3.贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。

(二)个人住房抵押贷款的主观风险因素

1.信用风险

个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。

某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。

第一,虚高评估抵押物(房产)的价值

按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。

第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭

假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。

办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。

2.策略风险

任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。

3.操作风险

近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。

四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施

(一)主观风险因素的对策研究

1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险

我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。

2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞

主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。

(二)客观风险因素的对策研究

1.健全房地产金融的法律、法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。

2.大力发展商业性住房抵押贷款保险

我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

3.建立住房贷款担保机构

消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。

(三)风险防范的创新思路

资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。

证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。

住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动性隐患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。

五、结束语

本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:

第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。

第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。

第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续代理、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。

在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。

参考文献:

[1]牛风瑞等.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社,2006.

[2]周京奎.金融支持过渡与房地产泡沫[M].北京:北京大学出版社,2005.

[3]李健飞.中国房地产融资风险防范[M].北京:中国金融出版社,2006.